1、长沙写字楼与零售市场概况长沙写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1长沙宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield长沙长沙武汉武汉郑州郑州广州广州人口（万人，人口（万人，2015年）年）743.181,060.77956.91,350.11市区面积（平方公里）市区面积（平方公里）1,909.98,569.151,010.03,843.43地区生产总值地区生产总值（亿元，（亿元，2016年一季度）年一季度）1,912.862,371.661,624.984,118.39第三产业生产总值第三产业生产总值（亿元，（亿元，2016年一季度）年一季2、度）960.211,290.33803.672,813.07失业率（失业率（2015年）年）2.6%3.08%1.6%2.2%社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元，（亿元，2016年年1-5月）月）1,557.062,172.19未发布3,483.90城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入（元，（元，2015年）年）39,96136,43626,50246,735消费价格指数消费价格指数（2016年年1-5月）月）101.9102.3未发布102.8房地产开发投资房地产开发投资（亿元，（亿元，2015年）年）996.602,581.792,000.22,137.59长沙宏观经济概况3、华中主要城市经济数据(2016年第一季度)2来源：各地统计局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield长沙宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)2016长土网022号IKEA2016 Q2商业岳麓区121,411.58819.532.52,7002016长土网012号湖南九城投资集团有限公司2016 Q2商业岳麓区36,186.93167.582.02.51,8522015长土网047号长沙市恒通置业有限公司2016 4、Q1商业开福区4,866.6450.853.52,9852015长土网042号中建信和地产有限公司2015 Q4商业雨花区4,833.3551.524.692,2732015长土网038号华谊兄弟（长沙）电影文化城2015 Q4商业岳麓区65,664.8135.341.02,0613来源：长沙国土资源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield4长沙甲级写字楼市场概况4DTZ|Cushman&Wakefield长沙写字楼市场市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）高新区吴中区平均租金:105.7 元/月/平方米空置率:25.3%5来源：基于谷歌5、地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield长沙写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率 2016 年上半年，长沙甲级写字楼市场没有新增供应，全市甲级写字楼总存量维持在77万平方米。企业的升级搬迁需求也较为活跃，楼龄有十年或以上的写字楼在硬件方面的配置越发不能满足客户的需求，客户净流失较多，空置率也随之上升；而较新的写字楼有效地承接了这些客户，空置率稳步下降。整体来看，本季度长沙甲级写字楼的空置率下降了3.5个百分点至25.3%。本季度市场租赁活跃度较上季度有所回升，净吸纳量达到2.7万平方米。典型租赁交易6来源：戴德梁行研究部0%5%16、0%15%20%25%30%35%40%45%50%050100150200250300350新增供应吸纳量空置率单位：千平方米项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积面积（平方米）（平方米）华创国际广场芙蓉路商务区德勤会计师事务所约300泊富广场芙蓉路商务区茂源水务约500北辰时代广场沿江商务区湖南惠明环保能源约600 随着互联网金融行业、P2P行业等逐渐走向规范而摆脱野蛮生长，此类型公司对于写字楼的租赁需求开始下降，与此同时，长沙较为出色的经济表现吸引了像德勤、普华永道等知名企业在此布点，这些优质客户的进驻往往能带来除租金之外的额外收益，所以他们是众多甲级写字楼争抢的重点客源。DTZ|Cush7、man&Wakefield长沙写字楼市场市场动态租金水平历年供应及展望人民币/平方米/月千平方米7来源：戴德梁行研究部 绝大部分项目租金平稳，部分空置仍然过半的项目略微下调了租金水平。各个写字楼以及各个行政区政府对于入驻企业的不同类别给予的租金、配套政策等有所区别，世界五百强或者有广泛知名度的公司往往能获得较大折扣。至此，全市甲级写字楼的平均租金微降0.7元至每月每平方米105.7 元（16.1美元）。下一季度，长沙甲级写字楼市场将会迎来16万方的新增供应。尽管新项目正在展开积极预租，但是必然会导致整体空置率的短期明显上升。目前长沙的写字楼租赁市场仍然为租方市场，并且由于接下来两年写字楼的集中8、供应以及地区经济增速的整体放缓，租方市场的特征会越发明显，租金上涨的动力仍然不足，缓慢的增长将是长沙甲级写字楼租金走势的主基调。020406080100120140200620072008200920102011201220132014201520160100200300400500600201320142015201620172018DTZ|Cushman&Wakefield8长沙优质商业市场概况DTZ|Cushman&Wakefield长沙优质商业市场各区域市场行情9来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部高新区吴中区五一商圈首层租金：200750元/平方米/月9、空置率：10.8%滨江新城首层租金:200450元/平方米/月空置率:2.4%注：“租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。南城商圈首层租金:150500元/平方米/月空置率:3.3%新兴商圈梅溪湖商圈首层租金：100400元/平方米/月空置率：12.4%DTZ|Cushman&Wakefield长沙优质商业市场市场动态新增供应,净吸纳量和空置率典型新店开业10来源：戴德梁行研究部 2016年第二季度，位于梅溪湖国际新城的步步高梅溪新天地正式开业，该项目的购物中心部分面积达20万平方米。0%20%40%60%80%100%-50 100 150 200 210、50 300 350 40020152016H1新增供应净吸纳量空置率千平方米项目名称项目名称商圈商圈租户租户步步高梅溪新天地梅溪湖H&M、Zara、MUJI、Mothercare、当当实体书店、探险儿童公园、上井料理等I City芙蓉路商圈C-sports时尚健身悦方ID Mall五一商圈Pandora、胖哥俩肉蟹煲乐和城五一商圈煌上煌、宽窄巷、积木小镇 新开业的步步高梅溪新天地主打丰富的商业体验感，不仅集合了步步高的自营超市、百货及电器卖场，还囊括了H&M、UR、Zara、MUJI、Mothercare、NEW LOOK等众多快时尚品牌，更将全聚德、上井料理、当当实体书店等第一次引入湖南；11、星尚、星海、星梦中庭，与摄影展、读者见面会一起营造出了浓厚的艺术氛围，开业当天就破纪录地吸引了超过50万客流。新开业项目人气火爆，愿有项目也积极求变。自万达百货撤柜后，原来的空间已逐步被儿童、教育业态占据；随着大众对健康生活方式越发关注，I city、德思勤、新世界百货等均引入健身或瑜伽品牌；近期火速兴起的VR（虚拟现实）体验店也被引入长沙的购物中心，由此可见，随着竞争愈发激烈，长沙商业的更新速度越来越快。DTZ|Cushman&Wakefield长沙优质商业市场市场动态核心商圈租金、空置率历年供应及展望11来源：戴德梁行研究部 运达中央广场、华创国际广场等购物中心预计于今年下半年陆续开业，长12、沙优质商业存量将达到166万平方米。新开的项目不在传统核心商圈范围内，预计对核心商圈的租金水平影响较小；现有项目的空置率也会随着新商家的引入而有所下降。一些开业时间尚短的新项目空置率持续降低，使得长沙核心商圈优质商业的整体空置率略微下降了2.9个百分点至8.3%；租金方面则基本保持平稳，三大商圈的首层平均租金环比为每月每平方米403.2元（61.3美元）。32034036038040042020142015201601002003004005002014201520162017单位：千平方米人民币/平方米/月12戴德梁行联系方式文学长沙公司副总经理V黎庆文华中区董事总经理K林柯华中区研究部主管C中国长沙市五一大道456号亚大时代大厦1501-1502室Tel:+86 731 8559 微信ID:DTZ_China陈妍斐大中华区研究部高级经理C刘族佩长沙公司研究部助理分析师C本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2016年