1、DTZ|Cushman&Wakefield武汉写武汉写字楼与零售市场概况字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield2武汉宏观经济概况武汉宏观经济概况DTZ|Cushman&Wakefield武汉宏观经济概况华中主要城市经济数据(2016年第二季度)数据来源：各城市统计局/戴德梁行整理武汉武汉长沙长沙郑州郑州广州广州人口（万人，人口（万人，2015年）年）1060.77743.18956.91350.11市区面积（平方公里）市区面积（平方公里）8569.151909.91010.03843.43地区生产总值地区生产总值（亿元，（亿元，2016年一季度）年一季度2、）2371.661912.861624.984118.39第三产业生产总值第三产业生产总值（亿元，（亿元，2016年一季度）年一季度）1290.33960.21803.672813.07失业率（失业率（2015年）年）3.08%2.6%1.6%2.2%社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元，（亿元，2016年年1-5月）月）2172.191557.06未发布3483.90城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入（2015年）年）36436399612650246735消费价格指数消费价格指数（2016年年1-5月）月）102.3101.9未发布102.8房地产开发投资房地产开发投资（亿3、元，（亿元，2015年）年）2581.79996.602000.22137.593DTZ|Cushman&Wakefield武汉宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(万平方米万平方米)总价总价(万元万元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)P（2015）149号武汉新正兴源置业有限公司1月商服、公园绿地江汉2.5822523909.6810098.12 P（2015）165号天风天睿投资有限公司1月商服武昌1.54950065500.00 P（2015）167号武汉金港置业有限公司1月商服江夏6.1256664、51.7647.09 P（2015）172号武汉光谷中心城建设投资有限公司1月商服东湖高新1.520563434.8、3.51014.12 P（2015）178号武汉蔡甸生态发展集团有限公司1月商服蔡甸6.515948900.8938.09 P（2015）187号友和道通航空有限公司1月商服黄陂1.054211351.8598.16 P（2015）188号中国国际航空股份有限公司1月商服黄陂2.029321901.8599.56 来源：武汉土地资源局戴德梁行研究部4DTZ|Cushman&Wakefield武汉宏观经济概况主要地块成交情况来源：武汉土地资源局戴德梁行研究部地块编号地块编号竞得方5、竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(万平方米万平方米)总价总价(万元万元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)P（2015）189号华南蓝天航空油料有限公司湖北分公司1月商服黄陂0.43601.5600.00 P（2015）190号中国东方航空武汉有限责任公司1月商服黄陂2.539923001.5603.71 P（2015）191号中国南方航空股份有限公司湖北分公司1月商服黄陂2.836335742.1600.05 P（2015）169号武汉阳逻港口服务有限公司2月商服新洲7.2565109202.8537.40 P（2016）001号武汉龙源投资建设有限6、公司2月商服蔡甸35.1955286000.42031.51 P（2016）007号中铁四院集团投资有限公司3月商服东湖高新1.71189573835.5、3.9923.59 P（2016）014号武汉市新集发农业科技有限责任公司3月商服新洲0.6679922862214.07 5DTZ|Cushman&Wakefield武汉宏观经济概况主要地块成交情况来源：武汉土地资源局戴德梁行研究部地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(万平方米万平方米)总价总价(万元万元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)P（2016）020号湖北怡清雅筑房地产7、开发有限公司4月商服东西湖2.618722125803.51372.54 P（2016）021号中交华中武汉置业发展有限公司4月商服沌口4.959655204592.61586.57 P（2016）028号王进5月商服东湖高新1.4599631548733535.93 P（2016）032号武汉木兰驭鹿山庄5月商服黄陂1.9768447221365.24 P（2016）033号武汉市黄陂区蔡店乡集体资产管理中心5月商服黄陂0.7552552490.7470.97 P（2016）036号武汉天宇晨阳驾驶培训有限公司5月商服新洲3.62914427041745.09 P（2016）042号新兴重工8、湖北三六一一机械有限公司武汉分公司6月商服沌口0.69068238343.51586.00 6DTZ|Cushman&Wakefield武汉宏观经济概况主要地块成交情况来源：武汉土地资源局戴德梁行研究部地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(万平方米万平方米)总价总价(万元万元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)P（2016）043号武汉兴安劳务工程有限公司6月商服新洲1.3937149411.1613.83 P（2016）046号武汉世茂嘉年华置业有限公司6月商服蔡甸14.4537173450.43000.14 P（2016）047号9、武汉世茂嘉年华置业有限公司6月商服蔡甸13.3962160800.43000.90 P（2016）048号武汉世茂嘉年华置业有限公司6月商服蔡甸9.5673114850.43001.12 7DTZ|Cushman&Wakefield8武汉甲级写字楼市场概况武汉甲级写字楼市场概况DTZ|Cushman&Wakefield武汉写字楼市场各区域市场行情来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）武昌滨江商务区武昌滨江商务区/汉口沿江商务区汉口沿江商务区平均租金:131.5空置率:30.5%武广商务圈武广商务圈10、平均租金:100.0空置率:18.7%建设大道金融街建设大道金融街平均租金:128.0空置率:15.6%中南商务圈中南商务圈平均租金:124.4空置率:11.5%9DTZ|Cushman&Wakefield武汉写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率0%5%10%15%20%25%050000100000150000200000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供应净吸纳量空置率平方米铂仕汇国际广场于二季度交付使用，为市场带来共计5.4万平方米的新增供应。至此，武汉核心商务区甲级写字楼市场总存量达到110.7万平方米。受国内宏观经济增速放缓影响，市场整体需求企11、稳，加之新增供应入市。截止2016年第二季度武汉核心商务区甲级写字楼市场整体空置率环比一季度上升3个百分点至18.7%。本季市场整体租赁需求相对平稳，外资企业对于甲级写字楼的租赁需求有所减弱。之前的租赁主力内资P2P金融类企业随着国内互联网金融市场的进一步规范，扩张需求也趋于谨慎。与此同时，TMT和物流类型企业则表现出较好的发展势头。因此，本季度甲级写字楼租赁成交主要来自TMT、物流、金融及专业服务类企业，驱动因素表现最为突出的是升级搬迁。典型租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积面积（平方米）（平方米）铂仕汇国际广场汉口沿江商务区雷格斯1,750万达中心武昌滨江商务区通用汽车300武汉12、天地A2汉口沿江商务区新浪乐居2,200来源：戴德梁行研究部10DTZ|Cushman&Wakefield武汉写字楼市场市场动态租金水平020406080100120140201120122013201420152016Q2平均租金人民币/平方米/月随着新增供应接连入市，市场竞争进一步加剧，部分业主已着调整租金并推出优惠的租赁政策。截止二季度，武汉全市甲级写字楼租金环比下降1.3%至每月每平方米126.0元（19.2美元）。武昌滨江商务区/汉口沿江商务区受新增供应影响，该区平均租金环比下降3.5%至每月每平方米131.5元（20.0美元）。历年存量及预测截止第二季度，武汉核心商务区甲级写字楼市13、场总存量为110.7万平方米。今年下半年，以武汉天地A3、世纪中心以及长城汇为首的27.9万平方米的甲级解字楼计划交付使用，届时武汉甲级写字楼市场总存量将升至138.6万方。当前武汉甲级写字楼市场已进入供应井喷期，国内经济增速尚未明显改善，整体需求企稳，各项目间竞争加剧在所难免。因此，我们预计，短时间内租金承压的状况将继续延续，而市场整体空置率将有所上升。-200000300000800000130000018000002300000武广商务圈中南商务圈建设大道金融街武昌滨江商务区/汉口沿江商务区王家墩CBD光谷平方米来源：戴德梁行研究部11DTZ|Cushman&Wakefield武汉写字楼14、市场未来供应(2016-2020)010000020000030000040000050000060000020162017201820192020武广商务签中南商务圈建设大道金融街武昌临江商务区/汉口沿江商务区王家墩CBD光谷卓尔国际中心亢龙太子武汉环贸中心泛海国际中心A泛海财富中心光谷新世界新世界中心3期绿地606武汉天地A1武汉恒隆中心12武汉天地A3世纪中心泛海国际中心B长城汇武汉中心来源：戴德梁行研究部12DTZ|Cushman&Wakefield13武汉优质零售市场概况武汉优质零售市场概况13DTZ|Cushman&Wakefield武汉零售市场各区域市场行情来源：基于谷歌地图的S15、iteSolution II报告戴德梁行研究部武广商圈首层平均租金：788.5出租率：98.8%中山大道商圈首层平均租金:714.2出租率:94.7%王家湾商圈首层平均租金:439.2出租率:93.3%注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。鲁巷商圈首层平均租金:634.0出租率:91.2%14DTZ|Cushman&Wakefield武汉零售市场市场动态新增供应,净吸纳量和出租率平方米由于本季度中心城区没有新增优质物业入市，市场以消化现有存量为主，武汉四大核心商圈优质商场整体空置率环比下降1.0个百分点至5.3%。零售品牌扩张方面，轻奢时尚品牌16、成为本季度的扩张主力。法国轻奢珠宝品牌apm Monaco和美国街头潮牌Mishka分别入驻武汉国际广场和武商广场。轻奢品牌MICHAEL KORS则在群光广场开出了其在武汉的第二家门店。餐饮及休闲娱乐业态依然保持着较为积极的扩张势头。韩国炸鸡品牌兹乐兹乐和海底捞旗下第一副牌U鼎冒菜分别扩张其汉第三家门店至楚河汉街和新世界百货国贸。随着商业市场的深度调整，不少新兴业态正逐渐崭露头角，本季度，德芭与彩虹书店落户古田，文华书城王家湾店成为了全国首家“地铁书店”。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户武汉国际广场武广商圈apm Monaco武商广场武广商圈Mishka群光广场街道口MICHAE17、L KORS武汉国际广场武广商圈roseonly0%20%40%60%80%100%-50,000 100,000 150,000 200,000 250,0002013201420152016Q2新增供应净吸纳量空置率来源：戴德梁行研究部15DTZ|Cushman&Wakefield武汉零售市场市场动态主要在建项目租金水平人民币/平方米./月租金方面在经历年初调整后，整体表现相对稳定，截止2016年第二季度，武汉四大核心商圈优质商场首层租金环比下降0.1%至657.6元。下半年，以M、壹方购物中心和万隆广场为代表的52.5万平方米的商业项目将投入使用，短时间的供应井喷将意味着品牌资源争夺将更18、加激烈。同时，消费增速放缓、消费习惯改变，将成为商业运营商与品牌商之间共同需要面对的问题。0100200300400500600700201120122013201420152016Q2首层平均租金来源：戴德梁行研究部项目名称项目名称区域区域零售面积零售面积（平方米）（平方米）预计开业时间预计开业时间M+江汉路80,0002016壹方购物中心武汉天地110,0002016青山印力城青山140,0002016武汉缤购城南湖70,0002016万隆广场白沙洲80,000201616DTZ|Cushman&Wakefield黄广平董事武汉及长沙公司总经理A黎庆文华中区董事总经理暨广州及郑州公司总经理K林珂华中区研究部主管陈妍斐大中华区研究部高级经理C翟岩松高级分析师G联系方式中国武汉市建设大道568号新世界国贸大厦1座4908-4912|430022 Tel:+86 27 6885 微信ID:DTZ_China17