1、DTZ|Cushman&Wakefield青岛写字楼与零售市场概况青岛写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1青岛宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield宏观经济概况北中国区主要城市经济数据(2016年第1季度)青岛天津大连大连沈阳西安人口（万）人口（万）910（2015年底）1,547（2015年底）594（2015 年底）829(2015年底）871(2015年底）面积（市区）面积（市区）（平方千米）（平方千米）1,47111,9462,4153,49510,108地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）1,737.54,039.42、1,495.51,434.71,166.4第三产业生产总值第三产业生产总值（亿元）（亿元）1,012.72,196.6851.6781.9757.1失业率失业率3.4%3.5%2.9%（2015 年）3.2%（2015年）3.4%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）（亿元）951.91,350.0763.2997.8879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）11,58410,43110,0399,6259,395消费价格指数消费价格指数103.5102.0101.8101.8101.7房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）191.9397.9150.01343、.7232.1房地产竣工面积房地产竣工面积（万平方米）（万平方米）201.43,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）3.6201.8*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算2来源：当地统计局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield青岛宏观经济概况主要地块成交情况3来源：青岛土地资源局戴德梁行研究部地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)342-343-370213008008GB1003青岛海尔地产集团有限公司24、016/4/26其他普通商品住房用地李沧区16285.414202.5161,1.94590.01QDCYP-2016-12-2青岛鑫江置业集团有限公司2016/5/4中低价位、中小套型普通商品住房用地城阳区401698741.57781,1.81209G-2015-010青岛中科信置业有限公司2016/5/11其他普通商品住房用地高新区43937.913304.2751,21513.99HD2016-3041山东中建房地产开发有限公司2016/5/17中低价位、中小套型普通商品住房用地黄岛区9128130542.6231,21673HD2016-3037山东中建房地产开发有限公司2016/55、/17中低价位、中小套型普通商品住房用地黄岛区8456128475.9171,2.51347HD2016-3039山东中建房地产开发有限公司2016/5/17中低价位、中小套型普通商品住房用地黄岛区8512827257.9861,21601HD2016-3038山东中建房地产开发有限公司2016/5/17中低价位、中小套型普通商品住房用地黄岛区6700419230.1481,2.51148HD2016-3035山东中建房地产开发有限公司2016/5/17中低价位、中小套型普通商品住房用地黄岛区5181417891.3741,31151HD2016-3036山东中建房地产开发有限公司2016/56、/17中低价位、中小套型普通商品住房用地黄岛区4902916584.0591,2.51353HD2016-3042中国石化集团石油商业储备有限公司青岛分公司2016/6/7仓储用地黄岛区16488776582232.22DTZ|Cushman&Wakefield4青岛甲级写字楼市场概况4DTZ|Cushman&Wakefield青岛写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）市北CBD5来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部市北CBD平均租金:97.26空置率:31.4%平均租金:114.83空置率:13.75%平均7、租金:145.59空置率:15.34%DTZ|Cushman&Wakefield青岛写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率0%5%10%15%20%25%30%35%050,000100,000150,000200,000250,000201120122013201420152016 H1新增供应净吸纳量空置率平方米2016年二季度，市南CBD总体空置率略有下降，但租金较贵的海航万邦中心及香格里拉大厦等，空置率上升明显。崂山CBD 本季度表现较为活跃，空置率降至13.75%，大面积成交较多，例如中国太平在大荣中心A租下两层办公面积，启德物流在中商国际大厦租下近一层办公面积。市北CBD受新8、项目入市影响，空置率升至31.4%。市北CBD依靠其优惠的租金和高品质楼宇质量吸引了企业的入驻。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）新凯达大厦市北CBD谷歌山东体验中心1,300中商国际大厦崂山CBD启德物流1,4006来源：戴德梁行研究部从2012年至今，青岛甲级写字楼新增供应量一直处在较高水平，年平均供应量超过10万平以上。2015年全年吸纳量高达12.6万平米，进入2016年以后，受P2P行业倒闭潮影响，青岛甲级写字楼市场吸纳量同比有明显下降趋势，第二季度，空置率降至17.27%。DTZ|Cushman&Wakefield青岛写字楼市场市场动态租金水平9、历年存量及预测10010511011512012520112012201320142015平均租金人民币/平方米/月2016年2季度，青岛甲级写字楼市场平均租金略有上升，为每月每平米131.58元，环比上升5.2%。分商圈来看，市南CBD甲级写字楼受租约更替影响，月平均租金升至每月每平米145.59元；崂山CBD区域价值不断提升，租金稳中有升，至每月每平米114.83元；市北CBD新增供应写字楼质量不断提升，租金呈平稳上升趋势，至每月每平米97.26元。未来四年，青岛甲级写字楼将有多个新项目入市，其中崂山CBD与市北CBD写字楼供应主要集中在2016及2017年。2016年下半年，青岛将有近310、3万平方米的甲级写字楼入市，随着这些项目的集中入市，崂山CBD与市北CBD将会吸引更多租金承受能力较低的企业迁入，租赁活动将持续活跃。0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000市南CBD崂山CBD市北CBD平方米7来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002016201720182019市南CBD崂山CBD市北CBD新凯达大厦海天中心卓越世纪中心上实中心三期银座中心上实中心二期世奥大厦绿城东海路写字楼泰山基业（Q1）国际航运中心青岛写字楼市场未11、来供应(2016-2021)平方米8来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield9青岛优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield青岛零售市场各区域市场行情10来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。CBD商圈中山路商圈台东商圈李村商圈DTZ|Cushman&Wakefield青岛零售市场市场动态新增供应,净吸纳量和出租率平方米4月28日，位于海尔路与香港东路交叉口的金狮广场开门纳客，作为百盛集团在青岛开业的第一家购物中心，金狮广场引入了百盛百货旗12、舰店，百盛精品超市，上影影城，Pororo Theme Park等多个主力店。奥克斯广场位于李村商圈，总面积12万平米，奥克斯广场是集零售，餐饮，娱乐，休闲，文化于一体的“一站式”贩物中心。目前已有奥斯卡影城，阳光钱柜KTV，服装品牌IRA等商家入驻。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）金狮广场崂山商圈PororoTheme Park5,000金狮广场崂山商圈上影影城20,000110%20%40%60%80%100%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002014H12014H22015H120113、5H22016H1新增供应净吸纳量空置率来源：戴德梁行研究部自2015年以来，青岛购物中心新增供给大幅增加，几个体量较大的优质的购物中心陆续开业。高品质购物中心开业率相对较高，2015年入市的华润万象城，今年入市的金狮广场等，开业率均超过90%。DTZ|Cushman&Wakefield0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,000平方米青岛零售市场市场动态租金水平历年存量及预测人民币/平方米./月未来，随着各大购物中心的入市，商业市场竞争将更加激烈，商铺的租金和售价也将承受较大压力。另一方面，下半年随着地铁3号线的全线贯通，新都心、14、浮山后等新兴商圈将迎来较大的发展机遇。124644664684704724744762012201320142015平均租金来源：戴德梁行研究部2012年以来，青岛零售市场租金水平一直处在相对稳定的水平，波动幅度较小。2016年二季度，青岛零售市场有两大购物中心开业，分别是位于李村商圈的奥克斯广场与位于崂山商圈的金狮广场。两大购物中心的开业为青岛零售市场带来35万平的新增供给。13戴德梁行联系方式中国青岛市香港中路59号国际金融中心21楼Tel:+86 532 857580000微信ID:DTZ_China张春雨青岛公司总经理王盛大中华区副总裁、北中国区董事总经理陈妍斐大中华区研究部高级经理李禄研究部 分析师魏东北中国区研究部主管免责声明：本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行2016年