1、DTZ|Cushman&Wakefield成都成都写写字楼与零售市场概况字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1成都宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield成都宏观经济概况华南及华西主要城市经济数据(2016年第一季度)成都成都重庆重庆厦门厦门深圳深圳人口人口1465.8万(2015年）3017万(2015年底）386万(2015年底）1,138万(2015年底)面积（市区）面积（市区）12121平方千米82400平方千米1573.16平方千米1,996.78平方千米地区生产总值地区生产总值2601.7亿元（16年1-3月）3772.732、亿元801.02亿元3,887.90亿元第三产业生产总值第三产业生产总值1402.6亿元（16年1-3月)1995.15亿元447.69亿元2,329.59亿元失业率失业率3.19%(2015年)3.6%3.22%(2015年)2.34%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额1294.6亿元（16年1-3月)1765.3亿元274.44亿元1,193.51亿元人均可支配收入人均可支配收入9774元（16年1-3月)*8,651元12,453元13,283.50元消费价格指数消费价格指数101.3（14年）102.6101.9103房地产开发投资房地产开发投资563.6亿元（16年13、-3月)746.81亿元180.51亿元278.23亿元房地产竣工面积房地产竣工面积5985.5万平方米（2015年)839.99平方米-360.21万平方米(2015年)*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算*成都市人均可支配收入为城镇人均可支配收入2来源：各城市统计局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield成都宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)WH04(252):2016-029阳光城置业204、16 Q2住宅武侯区34926.421078.493.229600WH03(252/211):2016-018新希望2016 Q2混合武侯区46451.06399.4824300CH09（252）：2016-026中洲锦江2016 Q2住宅成华区15100.62401.673.87000CH04(252):2016-021林芝恒大2016 Q2住宅成华区15892.09754.471010550JN08(252/211):2016-033华润置地2016 Q2混合金牛区38399.58207.931且2.851900JJ03(252/21):2016-027新希望2016 Q2混合锦江区3045、09.952311.1689500JN03(21/252):2016-012龙湖地产2016 Q2混合金牛区88462.91472.9153700GX2016-03(214)华润置地2016 Q2商业高新区44283.17199.271且411253来源：成都土地资源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield成都宏观经济概况近年主要写字楼与零售物业大宗交易项目名称项目名称物业类型物业类型交易类型交易类型交易面积交易面积(平方米平方米)交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额(百万百万 元元)楼面价楼面价(元元/平方米平方米)银泰中心2号楼写字楼N/A800002016 6、Q2银泰集团华夏基金N/AN/A银泰中心3号楼写字楼N/A800002016 Q1银泰集团平安保险集团N/AN/A河畔新世界住宅N/A3,040,0002015 Q4新世界发展有限公司恒大集团2,000N/A仁和春天百店光华店零售Equity56,3002015 Q4纪高有限公司纪高有限公司1732.093N/A仁和春天百货人东店零售Equity30,0002015 Q4成都仁和实业（集团）有限公司成商集团742.3256N/A4来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5成都甲级写字楼市场概况5DTZ|Cushman&Wakefield成都写字楼市场各区域市场行情6平均租7、金:109.61元/平方米/月空置率:7%CBD天府新城平均租金:96.65元/平方米/月空置率:44.33%东大街平均租金:116.87元/平方米/月空置率:44.03%科技商务区平均租金:99.01元/平方米/月空置率:27.45%DTZ|Cushman&Wakefield成都写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率0%10%20%30%40%50%60%70%-100,000 200,000 300,000 400,000 500,000201120122013201420152016Q1-Q2新增供应净吸纳量空置率Q2平方米2016年第二季度，位于CBD区域的四川航空广场项目入市，8、为全市带来82,000平方米的新增面积，将全市甲级写字楼总存量推高至1,735,398平方米。受新增项目入市的影响，2016年第二季度成都甲级写字楼的空置率上升至40.65%，相比上个季度上升1.22个百分点。根据预测，2016年及2017年成都将持续迎来大量的甲级写字楼入市，并集中于东大街及天府新城板块。在大量新增项目入市，但需求量不足的情况下，成都甲级写字楼空置率将持续上扬，租金也将面临巨大上升压力。与去年同期相比，成都甲级写字楼租赁市场表现较为活跃。前两季度累计净吸纳量达到95883平方米，同比增加27.56%。从需求行业角度来看，金融、第三服务、科技类企业依然是成都甲级写字楼的主要承租9、方。本季度百扬大厦租赁表现较好，高柏(中国)企业管理咨询有限公司成都分公司、陆家嘴国泰人寿、先正达等公司均选择入驻百扬大厦。华西集团和江苏省城市规划设计研究院分别入驻中海国际J座和平安财富中心。另一方面，成都市经济增速的放缓也导致许多本地中小企业从甲级写字楼搬往租金较低的乙级写字楼。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）平安财富中心科技商务区江苏省城市规划设计研究院1373.2百扬大厦中央商务区陆家嘴国泰人寿702.687来源：戴德梁行研究部注释：2016年度的新增供应和净吸纳量为季度累计值DTZ|Cushman&Wakefield成都写字楼市场市场动态租金水10、平历年存量及预测020406080100120140160201120122013201420152016Q2平均租金人民币/平方米/月在供大于求的市场环境下，租金折让依然是大部分业主吸引租户的主要手段。2016年第二季度，成都甲级写字楼租金持续下滑，环比下跌0.57%至每月每平方米105.42元。由于近两个季度成交相对活跃，天府新城片区租金环比上涨1.4%，至每平方米每月96.65元，涨幅最为明显。不过，由于天府新城供应较大、空置率较高，该区域租金依然处于全市最低水平。中央商务区新增项目以低于区域平均租金入市，加之来自其他区域甲级写字楼的竞争，本季度该区域租金同比下浮9.17%至每月每平方米11、109.61元。至2012起，成都甲级写字楼迎来了大量的新增供应，其中天府新区、东大街为主要供应片区。根据预测，未来4年成都将陆续迎来超过1,400,000平方米的甲级写字楼供应。但若成都持续呈现空置高企、去化速度下滑的情况，这些项目将很有可能将出现推迟入市的现象。土地资源越加稀缺的中央商务区，有望在未来两年迎来领地中心和星汇广场等项目的入市。近几年政府大力打造和宣传的东大街及天府新城片区，将是未来成都甲级写字新增供应的主要来源，截止2019年，将分别供应超过720000平方米和450000平方米的新增面积，占未来新增供应总量的近80%。0500,0001,000,0001,500,0002,12、000,0002,500,0003,000,0003,500,000中央商务区科技商务区东大街天府新区平方米8来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield四川航空广场睿东中心西部国际金融中心中海国际CD座星汇广场领地中心人南国际广场乐天世界锦天地中海国际H,I座万象城2期绿地中心汇日国际广场2环球贸易中心环球汇保利国际广场0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002016201720182019中央商务区科技商务区东大街天府新城成都写字楼市场未来供应(2016-2019)平方米9来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakef13、ield10成都优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield成都零售市场各区域市场行情11平均租金:1540.48元/平方米/月出租率:94%平均租金:495.83元/平方米/月出租率:93%中央商务区成仁路建设路双楠-紫荆光华-金沙新南天地天府新城平均租金:500元/平方米/月出租率:99%平均租金:755.56元/平方米/月出租率:92%平均租金:383.33元/平方米/月出租率:92%平均租金:555.56元/平方米/月出租率:97%平均租金:500元/平方米/月出租率:97%DTZ|Cushman&Wakefield成都零售市场市场动态新增供应,净吸纳量和出租率平方米在激14、烈的市场竞争下，去年第四季度成都优质零售物业迎来了超过40万平方米的新增供应，也使得今年上半年全市并未录得新增项目入市，因此全市存量较去年底并无变化，依然为5,133,977平方米。由于1、2季度内无新增项目入市，此前一些项目因调整或租户自身原因撤场导致的商铺空置情况，正慢慢得到缓解，这使得成都市优质购物中心空置率较上季度下降了0.17个百分点，入驻率达到91.59%。由于消费者需求的不断变化以及零售市场的不断调整，来福士广场、仁恒置地、万象城等成都优质购物中心均在持续不断的作出品牌调整。其中，作为成都区域型商圈的代表项目，成都万象城在novo、尚泰百货等主力店的相继撤场后，更是提升了对项目整15、体的调整力度，不仅大力引进了桃园眷村、fresh、innisfee等大众品牌，更是计划在近期对母婴、男装等业态进行重新规划调整。尽管目前有很多大牌奢侈品店都陷入“撤店潮”，但是还是有很多具有特色的品牌异军突起，进入人们的视线。德国潮牌PHILIPP PLEIN和手工精美的Vera Wang本季度入驻IFS，其中创立于1998年的德国潮牌PHILIPP PLEIN是成都第二家精品店，而Vera Wang中国大陆地区的第三家旗舰店。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）IFS中央商务区Vera Wang400万象城建设路桃园眷村2001286%88%90%92%916、4%96%98%100%-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000201120122013201420152016Q1-Q2新增供应净吸纳量入驻率Q2来源：戴德梁行研究部注释：2016年度的新增供应和净吸纳量为季度累计值DTZ|Cushman&Wakefield成都零售市场市场动态租金水平历年存量及预测人民币/平方米./月由于零售商业市场竞争激烈，成都部分空置率较高的项目通过降低租金的形式吸引优质租户，使得全市优质购物中心平均租金环比下跌0.92%至每月每平方米704.28元。.至2011年起，随着成都中高端购物中心的逐渐入市，全市17、优质购物中心已从每月每平方米639元上涨至每月每平方米704.28元。其中，近两年受电商、新增供应巨大等因素的影响，全市优质零售物业租金开始出现微调。截止2016年第二季度，成都优质零售物业总存量5133977平方米，其中传统中央商务区及天府新城板块占比较大，分别为21.32%和15.16%。根据预测未来4年，成都优质商业新增供应将超过1,500,000平方米，其中主要来自于成仁路及天府新城板块。随着新增项目的逐渐入市，成都购物中心将持续呈现分化，IFS、太古里、凯丹、万象城等一系列优质购物中心在强大的运营能力和招商能力的支撑下竞争能力将越发明显，而缺乏特色和差异化的项目将面临巨大生存压力。118、3500550600650700750201120122013201420152016Q2平均租金来源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,000中央商务区双楠-紫荆光华-金沙建设路成仁路新南天地天府新城其他区域人民币/平方米./月DTZ|Cushman&Wakefield领地中心星汇广场泰合项目万象城二期乐天世界环球汇环球贸易中心美美项目仁和春天国际广场银泰中心大魔方青羊万达广场绿地中心汇日国际广场0100,000200,000300,000400,000500,00060019、,000700,0002016201720182019中央商务区双楠-紫荆光华-金沙建设路成仁路新南天地天府新城其他区域成都零售市场未来供应(2016-2019)14来源：戴德梁行研究部平方米15戴德梁行联系方式张裕鹏成都公司总经理程家龙华南及华西区董事总经理张晓端华南及华西区研究部主管中国成都市人民南路四段三号成都来福士广场T1 30楼，610041Tel:+86 28 6570 微信ID:DTZ_China陈妍斐大中华区研究部高级经理贾萱成都高级研究经理本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2016年