1、DTZ|Cushman&Wakefield天津写字楼与零售市场概况天津写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1天津宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield宏观经济概况北中国区主要城市经济数据(2016年第1季度)天津大连大连青岛沈阳西安人口（万）人口（万）1,547（2015年底）594（2015 年底）910（2015年底）829(2015年底）871(2015年底）面积（市区）面积（市区）（平方千米）（平方千米）11,9462,4151,4713,49510,108地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）4,039.41,495.52、1,737.51,434.71,166.4第三产业生产总值第三产业生产总值（亿元）（亿元）2,196.6851.61,012.7781.9757.1失业率失业率3.5%2.9%（2015 年）3.4%3.2%（2015年）3.4%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）（亿元）1,350.0763.2951.9997.8879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）10,43110,03911,5849,6259,395消费价格指数消费价格指数102.0101.8103.5101.8101.7房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）397.9150.0191.91343、.7232.1房地产竣工面积房地产竣工面积（万平方米）（万平方米）3,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）201.43.6201.8*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算2来源：当地统计局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)津东六（挂）2016-018号北京津辉置业有限公司2016Q2住宅、商服、科教河东区125,9264,1002.34、14,391津北辰淮（挂）2016-024号天津奇润置业发展有限公司2016Q2住宅、商服、科教、公园与绿地北辰区285,5662,6281.75,268津北建（挂）2016-037号保定隆远房地产开发有限公司2016Q2住宅、商服、科教河北区32,7181,6502.123,468津东万（挂）2016-020号天津万方东安房地产开发有限公司2016Q2住宅、商服河东区27,1651,3203.414,209津西青（挂）2015-03号联发集团天津联盛房地产开发有限公司2016Q2住宅、商服西青区98,5507001.076,623津海河园（挂）2016-009号天津鲁能置业有限公司2016Q5、2住宅、商服滨海新区123,6941,3001.38,0853来源：当地统计局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津宏观经济概况主要写字楼与零售物业大宗交易项目名称项目名称物业类物业类型型交易类型交易类型交易面积交易面积(平方米平方米)交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额(百万百万 元元)楼面价楼面价(元元/平方米平方米)金融街南开中心商业投资1,9402016.05金融街融拓（天津）置业有限公司北京帕克国际工程咨询股份有限公司52.427,000科创慧谷天津园区商业投资20,9022016.04清控科创（天津）实业有限公司天津市滨海华明开发建设有限公司256、4.811,758七向街购物中心商业投资4,4652016.04天津金地康成投资有限公司天津海河楼文化传播有限公司157.335,235YOHO湾办公楼投资34,5102016.04天津空港商贸中心开发有限公司天津渤海租赁有限公司212.36,153建投领海办公楼投资7,9532016.04天津滨海北塘房地产开发经营有限公司天津市滨海新区人民法院115.014,4594来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5天津甲级写字楼市场概况5DTZ|Cushman&Wakefield天津写字楼市场各区域市场行情6来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部7、友谊路南市南京路平均租金：118.6空置率：19.9%平均租金：109.8空置率：12.8%注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。小白楼平均租金：106.1空置率：16.2%金融城平均租金：107.8空置率：58.9%DTZ|Cushman&Wakefield天津写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率0%5%10%15%20%25%30%35%-50,000 100,000 150,000 200,000201120122013201420152016Q2新增供应净吸纳量空置率平方米平方米截止至2016年第2季度，天津甲级写字楼新增优质办8、公面积171,870平方米，至此，天津甲级写字楼总存量上升至119万平方米。2016年，受市场需求疲软的影响，天津甲级写字楼净吸纳量为26,156平方米，仅为2015年净吸纳量的15.6%。2016年第2季度，天津甲级写字楼市场平均空置率为30.1%，较上季度增长了6.7个百分点，这主要是由于目前市场上需求较低但供应量过高造成的。2016年第2季度，天津甲级写字楼租赁交易主要集中在核心商圈，从客户来源看，内资公司仍为当季成交的主力。从客户的行业类型看，传统的金融类、物流贸易公司占比最高；其他行业在天津发展迅速，如新兴TMT行业。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平9、方米）金谷大厦金融城中国出口信用保险公司3,000鑫银大厦友谊路中国农业银行2,300茂业大厦金融城天津麦当劳食品有限公司1,8007来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津写字楼市场市场动态租金水平历年存量及预测100105110115120125130201120122013201420152016Q2平均成交租金人民币人民币/平方米平方米/月月2016年第2季度，天津甲级写字楼平均成交租金为每月每平方米111.4元，较去年同期下降了10.4%。从2015年开始，由于天津甲级写字楼供应量较高，部分业主为吸引优质客户纷纷下调租金，天津甲级写字楼市场平均成交租金呈下降10、趋势。自2016年开始，天津甲级写字楼市场存量将维持高位，且2016-2019年为供应量高峰，截止至2020年，天津甲级写字楼市场总存量将上升至334万平方米。2016年开始，天津甲级写字楼市场新增供应项目不再集中于核心商圈，预计，截止至2020年，天津甲级写字楼市场将涌现出多个新兴商圈包括海河东岸CBD、河西新八大里等，且新兴商圈写字楼占有量将持续增多。平方米平方米8来源：戴德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000南京路小白楼友谊路金融城其他海河东岸CBD河西新八大里西站DTZ|11、Cushman&Wakefield天津写字楼市场未来供应(2016-2020)平方米平方米9来源：戴德梁行研究部0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00020162017201820192020南京路小白楼金融城海河东岸CBD河西新八大里西站其他现代城现代城万通中心万通中心茂业大厦茂业大厦新华国金中心新华国金中心仁恒置地国际中心仁恒置地国际中心合生国际合生国际陆家嘴陆家嘴金融中心金融中心天津大都会天津大都会汤臣京津中心汤臣京津中心天房六合国际中心天房六合国际中心中中海五福大厦海五福大厦中中海四信大厦海四信大厦12、北大科技金融大厦北大科技金融大厦中冶大厦中冶大厦君禧华庭君禧华庭融融创中心创中心鲁鲁能国际中心能国际中心平安金融中心平安金融中心中信城市广场中信城市广场嘉里嘉里中心中心中粮大道中粮大道联合广场远洋大厦远洋大厦2 2期期DTZ|Cushman&Wakefield10天津优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield天津零售市场天津购物中心各区域市场行情11来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部友谊路南市-老城厢南京路-滨江道-和平路平均租金：673.7出租率：73.2%平均租金：579.8出租率：90.1%平均租金：445.9出租率：90.5%注：“平均13、租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。小白楼平均租金：330出租率：93.9%津滨大道平均租金：390出租率：98.3%DTZ|Cushman&Wakefield天津零售市场市场动态天津购物中心新增供应,空置面积和出租率平方米平方米截止至2016年第2季度，天津购物中心新增供应面积为196,000平方米，至此，天津购物中心总存量为173万平方米。2016年第2季度，由于天津世纪都会项目开业后空置率较高，天津购物中心出租率为89.7%。2016年第2季度，体验式业态在天津扩张明显，主要包括餐饮、娱乐及儿童业态。2016年第2季度，随着体验式业态在天津的扩张14、加快，天津主要购物中心业态配比变化明显，儿童、餐饮、娱乐休闲业态占比明显增加，零售业态占比减少。受天津消费市场的影响，天津越来越多的购物中心定位倾向于“一站式享乐型购物中心”。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）天津世纪都会南京路-滨江道-和平路热风2,000恒隆广场南京路-滨江道-和平路苹果体验店1,178天津世纪都会南京路-滨江道-和平路莫莉幻想5,000天津世纪都会南京路-滨江道-和平路橙天嘉禾影城5,6601275%80%85%90%95%100%-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,15、000 400,00020122013201420152016Q2新增供应空置面积出租率来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield天津零售市场市场动态天津主要购物中心租金水平天津零售市场历年存量及预测人民币人民币/平方米平方米./月月自2013年开始，天津优质购物中心接连入市，天津购物中心平均成交租金逐渐走高，截止至2016年第2季度，天津购物中心平均成交租金为每月每平方米464.4元。2016年第2季度，天津世纪都会项目入市，由于该项目的地理位置良好，天津购物中心平均成交租金环比微张2.5%。2016-2019年，天津零售市场供应量维持高位，预计至2019年，天津零售物业16、市场总存量将达到478万平方米。预计至2016年底，天津零售市场总存量将达334万平方米，其中购物中心为197万平方米，新增供应达43万平方米，主要集中在核心商圈。2017-2019年，天津非核心商圈新增供应占比明显，主要集中在西站、海河沿线、其他等新兴商圈。13010020030040050020122013201420152016Q1-Q2平均成交租金来源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,000南京路-滨江道-和平路老城厢小白楼友谊路津滨大道海河东岸CBD西站其他平方米平方米DTZ|Cushman&Wak17、efield天津零售市场未来供应(2016-2019)平方米平方米14来源：戴德梁行研究部0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0002016201720182019南京路-滨江道-和平路老城厢小白楼海河东岸CBD西站其他万福生活广场万福生活广场北宁湾北宁湾天河城天河城天津大都会天津大都会陆家嘴金融广场陆家嘴金融广场北运河购物中心北运河购物中心鲁能鲁能城购物中心城购物中心天津国金购物中心天津国金购物中心联合广场联合广场中信城市广场中信城市广场中粮大道中粮大道财富绿道丹庭财富绿道丹庭融创中心融创中心天津国金购物中心天津国金购物中心和平大悦城和平大悦城15戴德梁行联系方式中国天津市南京路189号津汇广场1座12楼Tel:+86 22 2313 微信ID:DTZ_China尤岚天津公司副总经理王盛大中华区副总裁、北中国区董事总经理魏东北中国区研究部主管陈妍斐大中华区研究部高级经理王海娇研究部助理分析师免责声明：本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行2016年