1、杭州写字楼与零售市场概况杭州写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1杭州宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield杭州宏观经济概况华东主要城市经济数据(2016年第二季度)杭州杭州上海上海苏州苏州南京南京人口人口902万(2015年底)2,425万(2014年底)1,062万(2015年底）824万(2015年底)面积（市区）面积（市区）16,596平方千米6,340.5平方千米8,488.42平方千米6,582.31平方千米地区生产总值地区生产总值2,214.66亿元6,225.39亿元3,209.1亿元2,052.24亿元第三产业生产2、总值第三产业生产总值1,297.14亿元4,397.62亿元7,243.24亿元(2015 年)1,189.56亿元失业率失业率1.89%(2015年)4.2%1.9%(2015年)1.9%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额1,146.25亿元2,551.32亿元1,218.98亿元1,247.4亿元人均可支配收入人均可支配收入15,460元15,392元14,295元14,735元消费价格指数消费价格指数102.6103102.8103房地产开发投资房地产开发投资429.83亿元800.5亿元467.41亿元370.73亿元房地产竣工面积房地产竣工面积225万平方米722万平3、方米294万平方米336万平方米*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算来源：杭州统计局戴德梁行研究部2DTZ|Cushman&Wakefield杭州宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)杭政储出201613号西湖数源软件园2016第二季度商业上城区5,376288.13510,719杭政储出201611号钱江房地产2016第二季度商业西湖区10,151421.532.516,610杭政储出20163号中国石化20164、第二季度商业江干区2,17844.260.540,476杭政储出20164号观泽投资2016第二季度商业拱墅区26,265841.274.86,673杭政储出201552号骏功实业2016第一季度商业西湖区28,117227.982.13,861杭政储出201545号新阔实业2016第一季度商业江干区8,777536.924.513,594杭政储出201544号杨公实业投资2016第一季度商业江干区20,251230.012.54,543来源：杭州土地资源局戴德梁行研究部3DTZ|Cushman&Wakefield杭州宏观经济概况主要写字楼与零售物业大宗交易项目名称项目名称物业类型物业类型交易5、类型交易类型交易面积交易面积(平方米平方米)交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额(百万百万 元元)楼面价楼面价(元元/平方米平方米)绿地中央广场写字楼资产10,9402016年第一季度绿地集团新浙控股28025,815诺德财富中心写字楼资产21,0002016年第一季度浙江正凯置业有限公司安邦保险30214,380远洋国际中心写字楼资产10,0002016年第一季度杭州远洋运河商务区开发有限公司投融长富22021,504浙江商会大厦写字楼资产58,9042016年第二季度浙江省浙商民营企业发展中心有限公司传化集团60410,249来源：戴德梁行研究部4DTZ|Cushman&Wak6、efield5杭州甲级写字楼市场概况5DTZ|Cushman&Wakefield核心区域郊区杭州写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）平均租金：177.2空置率：3.8%来源：戴德梁行研究部平均租金：181空置率：10%平均租金：177.9空置率：16.4%平均租金：118.6空置率：9.7%平均租金：126.2空置率：23.8%滨江钱江新城黄龙武林庆春6DTZ|Cushman&Wakefield杭州写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率本季度杭州甲级写字楼市场有12,650平米新增供应入市，因此总存量达到在1,983,821 平方米7、。由于G20即将在杭州举办，钱江新城写字楼租赁成交相对活跃，因此本季度杭州全市甲级写字楼净吸纳量达到69,064平方米，与上季度相比有所上升。全市平均空置率环比下降2.9个百分点，达到9.4%。就地区差别而言，黄龙继续保持了全市最低的空置率，为3.8%。租赁市场主要需求仍然来自于内资金融和互联网行业。由于交通设施和写字楼品质的提高，钱江新城继续成为最吸引企业入驻的区域。前段时间政府加强了对私人理财企业，尤其是P2P金融类公司的整顿，原本非常活跃的该类企业明显放缓了扩张速度。但是，银行、保险等大型金融企业的持续扩张依然支撑了杭州整体写字楼市场的向上趋势。主要租赁交易来源：戴德梁行研究部项目名称项8、目名称商圈商圈租户租户面积面积（平方米）（平方米）华润大厦钱江新城浙商银行2,500嘉里中心武林联合货币1,500嘉里中心武林阜兴金融1,500建银国际武林太平洋保险1,000坤和中心武林葛兰素史克5000%5%10%15%20%25%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000201120122013201420152016 Q2平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）7DTZ|Cushman&Wakefield050100150200201120122013201420152016 9、Q2人民币/平方米/月租金杭州写字楼市场市场动态租金水平历年存量及预测本季度受到新的高品质项目嘉里中心入市的影响，杭州甲级写字楼整体租金环比上升3.9%，至人民币每月每平米149.0元。由于2016年更多新增供应即将入市，竞争压力将会加剧，我们预计短期内租金水平将会继续小幅调整。进入2016年第三季度，随着更多新项目入市，供应充足，杭州写字楼市场总体空置率预计会继续上升1-3个百分点。租金水平将保持稳定，增长率预计维持在-0.1%-0.5%之间。市场回报率预计将在5.1%-5.4%之间浮动，而写字楼资本价值预计会继续保持稳定。中长期来看，持续增加的内资需求将会在供应高峰过去后成为拉动杭州甲级写10、字楼市场的主要因素。来源：戴德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000201120122013201420152016*2017*2018*2019*平方米黄龙武林庆春钱江新城其他8DTZ|Cushman&Wakefield杭州写字楼市场未来供应(2016-2019)来源：戴德梁行研究部黄龙国际中心2期绿城西子国际嘉里中心来福士广场世包国际中心浙江国贸总部大楼高德置地广场平安金融中心050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0004011、0,000450,0002016201720182019平方米黄龙武林庆春钱江新城其他城建杭州大厦世贸浙江之门杭州国际办公中心9DTZ|Cushman&Wakefield10杭州优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield杭州零售市场各区域市场行情来源：戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。平均租金：1,186.3出租率：92.44%平均租金：1,774.3出租率：96.54%平均租金：836.5出租率：97.74%平均租金：1,155.8出租率：95%武林庆春钱江新城湖滨平均租金：821.3出租率：100%吴山1112、DTZ|Cushman&Wakefield80%85%90%95%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000201120122013201420152016 Q2平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）出租率（右轴）杭州零售市场市场动态新增供应,净吸纳量和出租率本季度，杭州优质零售物业没有新增供应量，而今年年初新元华重新改造入市，上半年杭州优质零售物业存量增加了30,000平方米，存量达到924,930平方米。NOVO百货于六月底结束了与万象城的合约，空出约4,000平方米的面积。紧邻西湖旅游风景区的优越地理位置，便捷的交通，相对较高的餐饮业态比例等因13、素，使得湖滨商圈的出租率出现微涨。因此，杭州整体出租率本季度与上季度相比微涨了0.23个百分点至95.39%。本季度，湖滨二期地下一层有大量新店开幕。例如，快时尚鞋店Shoopen。书店，作为体验式消费的一种模式，正在兴起。本季度，钟书阁于滨江区的星光大道开业，开业当天人流量达23,000人次。书店加餐饮的经营方式，是目前实体书店运营的主要方式，同时实体店内还增加了更多的阅读区域，以此来增加顾客在店内的停留时间，为顾客带来线上消费所不能提供的体验。主要新店开幕来源：戴德梁行研究部项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积面积（平方米）（平方米）西子国际庆春小米之家270万象城钱江新城美克美家Reho14、me300星光大道其他钟书阁1,000湖滨In77湖滨Shoopen70012DTZ|Cushman&Wakefield9009501,0001,0501,1001,1501,2001,2501,3001,3501,400201120122013201420152016 Q2人民币/平方米/月首层报价杭州零售市场市场动态租金水平历年存量及预测本季度，杭州优质零售物业平均租金环比上涨1.34%至人民币1,228.83元/平方米/月。湖滨整体商圈的业态调整和新元华的重新开业，一定程度上吸引了该区域的人流量，租金也水涨船高，出现上升的走势。与武林商圈偏重高端零售不同，湖滨商圈更加偏重于时尚潮流品牌以15、及餐饮。湖滨聚集了Uniqlo、Zara、H&M、Monki、GAP、Forever 21等一系列快时尚品牌，以及i.t.、Aape、Chocoolate等潮流品牌，杭州首家Apple Store也开设在此。加上湖滨商圈高达40%的的餐饮业态比例，使得在网络零售的冲击下，仍然能够吸引到大量客流。本年度，有三个项目计划入市，分别为嘉里中心，国大城市广场和百大绿城西子国际，共计228,000平方米的新增供应。国大城市广场，在经历5年的装修改建之后，计划于今年下半年开业。改造后的国大城市广场购物中心部分共计11层，其中地下2层，将是杭州楼层最多的商场。此外，百大集团的西子国际以及嘉里集团的嘉里中心也16、计划于本年度开业。这些新项目的入市，将提升杭州整体市场的零售物业品质。杭州市场的未来供应十分庞大。据不完全统计，截止到2020年底的未来供应将达到61万多平方米。来源：戴德梁行研究部0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,000201120122013201420152016*2017*2018*2019*2020*平方米武林湖滨吴山庆春钱江新城13DTZ|Cushman&Wakefield杭州零售市场未来供应(2016-2020)来源：戴德梁行研究部嘉里中心国大城市广场地铁武林站地下空间杭州中心解百新元华In77 D区百大绿城西子国际来福士高德商业广场050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,00020162017201820192020平方米武林湖滨庆春钱江新城1415戴德梁行联系方式汤耀光南京及杭州总经理H刘小华华东区董事总经理MShaun Brodie中国战略研究部主管S中国杭州市江干区钱江路1366号华润大厦A座903室Tel:+86 571 8577 微信ID:DTZ_China陈妍斐大中华区研究部高级经理C蔡智英杭州助理研究经理J