1、DTZ|Cushman&Wakefield大连写字楼与零售市场概况大连写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1大连宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield宏观经济概况北中国区主要城市经济数据(2016年第1季度)大连大连天津青岛沈阳西安人口（万）人口（万）594（2015 年底）1,547（2015年底）910（2015年底）829(2015年底）871(2015年底）面积（市区）面积（市区）（平方千米）（平方千米）2,41511,9461,4713,49510,108地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）1,495.54,039.42、1,737.51,434.71,166.4第三产业生产总值第三产业生产总值（亿元）（亿元）851.62,196.61,012.7781.9757.1失业率失业率2.9%（2015 年）3.5%3.4%3.2%（2015年）3.4%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）（亿元）763.21,350.0951.9997.8879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）10,03910,43111,5849,6259,395消费价格指数消费价格指数101.8102.0103.5101.8101.7房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）150.0397.9191.91343、.7232.1房地产竣工面积房地产竣工面积（万平方米）（万平方米）289.3（2015 年底）3,547.2（2015年底）201.43.6201.8*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算2来源：当地统计局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield大连宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)大城（2016）-5号大连万科置业有限公司2016 Q2居住、商业服务业设施甘井子区248,7101,153.574、1.74,638大城（2016）-3号华润（大连）房地产有限公司2016 Q2住宅及配套公建、公寓中山区35,326.61,435.94.5.67,199大高（2016）-4号大连三寰地产有限公司2016 Q2居住用地高新区37,824.290.671.41,700大高（2016）-5号大连三寰地产有限公司2016 Q2居住用地高新区13,529.430.821.31,700大城（2016）-1号大连万佳兴房地产开发有限公司2016 Q1住宅及配套公建、公建中山区4,724.93,4371.35,700大高（2016）-1号大连禾禾置业有限公司2016 Q1办公、商业高新区3,300.877.5、828.02,963大高（2015）-1号大连宜君置业有限公司2016 Q1商务办公高新区3,000.527.633.12,9243来源：大连国有土地使用权交易中心戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield大连宏观经济概况主要写字楼与零售物业大宗交易项目名称项目名称物业类型物业类型交易类型交易类型交易面积交易面积(平方米平方米)交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额(百万百万 元元)楼面价楼面价(元元/平方米平方米)凯丹天地服务式公寓资产30,0002015 Q3凯丹集团新加坡辉盛国际48116,000森茂大厦写字楼资产39,3002015 Q1森大厦株式会社凯龙瑞保密6、保密凯丹A2栋写字楼资产18,5002014 Q2凯丹集团辽宁忠旺30516,486雅诗阁服务式公寓N/AN/A2014 Q1基汇资本盛捷571N/A4来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5大连甲级写字楼市场概况5DTZ|Cushman&Wakefield大连写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）人民路星海湾青泥洼桥平均租金:120元/平方米/月空置率:18%平均租金:125元/平方米/月空置率:11%平均租金:120元/平方米/月空置率:32%6来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部7、平均租金:90元/平方米/月空置率:10%DTZ|Cushman&Wakefield大连写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率平方米大连甲级写字楼市场存量从2011年的43万平方米上升至2016年上半年的69万平方米。2016年上半年全市甲级写字楼净吸纳量为9,697平方米，同比上涨39%。全市甲级空置率降至18.5%。近五年，大连甲级写字楼年均新增供应5.3万平方米，下半年新供应将会超过2012年峰值。2016年上半年金融业依旧是租赁搬迁活动的主力行业，但需求相比去年表现相对平淡，中小面积的金融行业退租较多，行业处于优胜劣汰的市场调整期。互联网和专业服务行业成为市场需求潜力，二者占据了8、市场租赁份额的32%。尤其互联网行业不受区域选址局限，议价空间较大，促使物业租金范围调整至合理水平，整体市场租金走低。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）希望大厦青泥洼桥五八信息技术1,451天安国际大厦青泥洼桥合言信息380上方港景人民路中元财富5607来源：戴德梁行研究部0%5%10%15%20%25%30%040,00080,000120,000160,000200,000201120122013201420152016Q1-Q2新增供应净吸纳量空置率DTZ|Cushman&Wakefield大连写字楼市场市场动态租金水平历年存量及预测人民币/平方米/9、月第二季度，全市甲级写字楼平均有效租金环比下降2%，至每月每平方米111.6元，与去年同期持平。受新项目即将入市压力，青泥洼桥区域租金环比下滑6.07%，至每月每平方米124.92 元。随着新增供应的入市，竞争愈加激烈，预测下半年租金将有望走低。未来五年，大连甲级写字楼供应大多集中在东港和星海湾区域，预计2020年，星海湾甲级写字楼存量最大，将达53万平方米。下半年大连甲级写字楼市场迎来集中供应期，预计新增供应达20万平方米，全市甲级写字楼空置率大幅增加，同时市场租金承受更大的下调压力。受写字楼租赁市场不利局势预期之影响，2016年上半年大连甲级写字楼投资市场交投淡静，但那些位置优越和设施精良10、的优质写字楼项目仍倍受投资者关注。平方米8来源：戴德梁行研究部106108110112114116118120201120122013201420152016 Q2平均有效租金-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1,800,000人民路青泥洼桥星海湾东港DTZ|Cushman&Wakefield大连写字楼市场未来供应(2016-2020)平方米9来源：戴德梁行研究部新星国际中心裕景中心ST2民生国际中心一方吉林银行大厦新星星海中心石油大厦裕景中心ST1大连国贸中心大厦保华金融中心欧力士11、总部大厦A/B座绿地中心050,000100,000150,000200,000250,000300,00020162017201820192020青泥洼桥星海湾东港人民路DTZ|Cushman&Wakefield10大连优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield大连零售市场各区域市场行情11来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部青泥洼桥西安路平均租金：500-1,360元/平方米/月出租率：95%平均租金:550-1,350元/平方米/月出租率:97%平均租金:350-600元/平方米/月出租率:97%注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元12、/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。高新区华南平均租金:300-800元/平方米/月出租率:99%DTZ|Cushman&Wakefield大连零售市场市场动态新增供应,净吸纳量和出租率平方米受恒隆广场项目低调开业的影响，全市优质商业市场总存量升至约244万平米，全市购物中心出租率下降至85%。相比一季度大连零售品牌进驻为主不同的是，二季度有较多的体验式业态开业，如影院、健身、书店、儿童娱乐、美容美甲等开业面积达到15,000平方米。恒隆广场是奥林匹克商圈首个大型购物中心，Ole精品超市，百丽宫影院、轻奢COACH品牌、玩具反斗城等主力店陆续开业，满足了大连市民更多元化的购物需求，商业13、氛围尚处培养期。凯丹广场注重新兴业态的引入，拓展了购物中心与世界领先体育用品零售商迪卡侬的合作模式，也引入了莫莉幻想、宝力豪健身等各业态品牌，为消费者营造舒适体验的购物中心环境。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）恒隆广场奥林匹克Ole3,500恒隆广场奥林匹克百丽宫影院8,000 凯丹广场东港迪卡侬1,700 12来源：戴德梁行研究部75%80%85%90%95%100%(50,000)050,000100,000150,000200,000250,0002015 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2新增供应14、净吸纳量出租率DTZ|Cushman&Wakefield大连零售市场市场动态租金水平历年存量及预测人民币/平方米./月第二季度，全市购物中心首层租金703元/平方米/月，环比上涨1.3%。从去年入市项目来看，普遍开业率较低，预期商圈租金水平趋向走低。从长期来看，大连未来两年集中供应已相对较少，如运营商前期定位准确并注重差异化招商运营，大连商业市场竞争压力将相对减少。2016年第二季度，位于奥林匹克商圈的恒隆广场，于本季度进入低调的正式开业阶段，为大连零售物业市场带来了22.19万平米的新供应。短期来看，40万平米体量的中央大道将于下半年开业，全市优质商业规模也随之加大，届时将给西安路商圈的项目15、招商运营带来考验。13来源：戴德梁行研究部6406606807007207407602015 Q12015 Q22015 Q32015 Q42016 Q12016 Q2首层租金0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,000年末存量新供应平方米DTZ|Cushman&Wakefield大连零售市场未来供应(2016-2020)平方米14来源：戴德梁行研究部恒隆广场中央大道甘井子区万达广场万象汇太古广场绿地中心0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00020162016、17201820192020西安路机场新区华南东港奥林匹克15戴德梁行联系方式武泳敬大连及沈阳公司总经理王盛大中华区副总裁、北中国区董事总经理陈妍斐大中华区研究部高级经理王小娟大连研究部高级分析师中国大连市中山区中山路136号希望大厦1601-1602室Tel:+86 411 8886 微信ID:DTZ_China魏东北中国区研究部主管免责声明：本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行2016年