1、禹州华侨城前期战略定位与禹州华侨城前期战略定位与物业发展报告物业发展报告谨呈：合肥禹洲集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007 8 本报告解决的终端问题：本报告解决的终端问题：制定项目发展策略思路，制定项目发展策略思路，确保项目的正确发展方向！确保项目的正确发展方向！报告的技术思路报告的技术思路界定问题界定问题分析问题分析问题核心行动核心行动攻略补强攻略补强情境分析情境分析市场、项目处市场、项目处于什么状况于什么状况以上因素中以上因素中2、问题是什么问题是什么如何有效如何有效突破突破该做什么该做什么能做什么能做什么怎么做怎么做界定问题界定问题分析问题分析问题核心行动核心行动攻略补强攻略补强情境分析情境分析市场、项目处市场、项目处于什么状况于什么状况以上因素中以上因素中问题是什么问题是什么如何有效如何有效突破突破该做什么该做什么能做什么能做什么怎么做怎么做PART 1PART 1城市城市边缘边缘配套配套匮乏匮乏客户客户排斥排斥区域属性剖析之区位区域属性剖析之区位政务区政务区核心属性：新政务中心区核心属性：新政务中心区配套资源：天鹅湖、体育馆及政府部门配套资源：天鹅湖、体育馆及政府部门规划：政府大力扶持，高起点、高规划，区位已获得认3、同规划：政府大力扶持，高起点、高规划，区位已获得认同高新区高新区核心属性：科学城核心属性：科学城配套资源：大蜀山森林公园、董铺水库配套资源：大蜀山森林公园、董铺水库规划：高新技术研发区、科学城规划：高新技术研发区、科学城滨湖区滨湖区核心属性：滨湖新城区核心属性：滨湖新城区配套资源：中学、医院配套资源：中学、医院规划规划;现代化新城区，滨湖大城市前沿、形象区现代化新城区，滨湖大城市前沿、形象区经开区经开区核心属性：装备制造业基地核心属性：装备制造业基地配套资源：明珠广场、会展中心配套资源：明珠广场、会展中心规划规划;装备制造业基地、大学城、会展装备制造业基地、大学城、会展区域属性剖析之规划属性区4、域属性剖析之规划属性 区域的区域的工业属性限工业属性限制了外区客制了外区客源的进入；源的进入；客户被客户被其他板块分其他板块分流流 高新区、政务区依托良好高新区、政务区依托良好的规划或资源，分流合肥市域的规划或资源，分流合肥市域内大部分自住与投资客源，价内大部分自住与投资客源，价格获得快速提升，格获得快速提升，经济开发区则是本区域内经济开发区则是本区域内客户占据了客源的绝对主力，客户占据了客源的绝对主力，价格则处于全市最低水平。价格则处于全市最低水平。区域属性剖析之客户来源、售价区域属性剖析之客户来源、售价 区域在合肥处于相对偏远地段，区域的属性与配套资源以及规划在一定程度上弱于同地段区域，导5、致客户对本区域存在一定心理抗性心理抗性，造成区域市场形成以区域内客以区域内客户为主户为主的格局，缺乏领军项目缺乏领军项目，价格处于同期市场市场洼地洼地的表现。区域属性剖析小结区域属性剖析小结区域市场剖析之板块区域市场剖析之板块 本案地本案地处三区交汇处三区交汇处，竞争格处，竞争格局明显局明显南南艳艳湖湖板板块块工工业业区区板板块块大大学学城城板板块块会会展展板板块块芙蓉路板块芙蓉路板块政务区政务区高新区高新区区域市场剖析之供应量区域市场剖析之供应量区位区位总体量总体量（万）（万）已供应已供应（万）（万）可供应可供应（万）（万）芙蓉路板块19085105大学城板块308114194工业区板块136、04288南艳湖板块1557085会展板块845826合计合计867369498 除本案和海除本案和海恒恒150150万方规划万方规划住宅项目，尚住宅项目，尚有近有近500500万方万方区域市场剖析之产品区域市场剖析之产品 除一里洋房外，除一里洋房外，产品表现相对单一，产品表现相对单一，缺乏创新缺乏创新.竞争愈演愈烈竞争愈演愈烈市场区域缺乏竞争力市场区域缺乏竞争力操作风险较大操作风险较大区域市场特征回顾区域市场特征回顾未来经开区市未来经开区市场将会出现部场将会出现部分楼盘滞销情分楼盘滞销情况，市场压力况，市场压力大，部分项目大，部分项目出现低价促销出现低价促销未未 来来市市 场场区域政策导向和7、政府支区域政策导向和政府支持是经开区房产健康发持是经开区房产健康发展不可或缺的保障展不可或缺的保障经开区自有客户将难以经开区自有客户将难以去化未来供应体量，需去化未来供应体量，需要引入大量外区客源，要引入大量外区客源，尚可保证区内项目去化尚可保证区内项目去化 滨湖新区和政务新区凭借滨湖新区和政务新区凭借良好的规划属性，将争夺良好的规划属性，将争夺更多的经开区客户，成为更多的经开区客户，成为强有力的竞争对手；强有力的竞争对手；规模较小、品质一般的规模较小、品质一般的楼盘将无存活空间；大楼盘将无存活空间；大规模、主题性强的高性规模、主题性强的高性价比楼盘将得到市场和价比楼盘将得到市场和客户认可客户8、认可区域市场未来发展方向区域市场未来发展方向品牌品牌规模规模本案本案关键词关键词A AB B产证产证D D区位区位CC项目剖析项目剖析项目剖析项目剖析关键词关键词A A品牌品牌 禹州集团作为中国房地产百强企业，存在较强品牌形象。但品牌形象在合肥尚未有效确立，尚未真正发挥品牌对项目实际促进作用关键词关键词B B规模规模 大规模体量对于本项目来说，是一柄双刃剑，它有助于提升项目形象，为项目提供了良好的可持续性发展，但同时也在项目运作和营销战略上提出了很高的要求。项目剖析项目剖析关键词关键词CC位置位置 项目东临铁路线，北临312国道，深入开发区腹地；加大区位抗性，客户存在排斥心理。芙蓉路芙蓉路火车9、道火车道312国道国道松林路松林路关键词关键词D D产证产证 项目产权属于肥西县，产权性质不易为外来购房者接受，直接将客户范围缩小项目剖析项目剖析界定问题界定问题分析问题分析问题核心行动核心行动攻略补强攻略补强情境分析情境分析市场、项目处市场、项目处于什么状况于什么状况以上因素中以上因素中问题是什么问题是什么如何有效如何有效突破突破该做什么该做什么能做什么能做什么怎么做怎么做PART 2PART 2VS如何能规避风险在经开区立足乃至畅销，是接下来思考的问题如何能规避风险在经开区立足乃至畅销，是接下来思考的问题偏远的区位偏远的区位 大规模供应量大规模供应量 郊县的产证郊县的产证 不利的环境不利的10、环境 如何有效规避竞争？如何有效规避竞争？如何吸引大量外来客源？如何吸引大量外来客源？如何获得客户认可？如何获得客户认可？如何提升项目形象？如何提升项目形象？市场及项目剖析矛盾点市场及项目剖析矛盾点界定问题界定问题分析问题分析问题核心行动核心行动攻略补强攻略补强情境分析情境分析市场、项目处市场、项目处于什么状况于什么状况以上因素中以上因素中问题是什么问题是什么机会在哪里机会在哪里如何有效如何有效突破突破该做什么该做什么能做什么能做什么怎么做怎么做PART 3PART 3战略篇战略篇改变经开区在购房客改变经开区在购房客户中的形象，化解工户中的形象，化解工业属性给销售带来的业属性给销售带来的抗性。11、抗性。快速提高禹州集团的快速提高禹州集团的品牌知名度和美誉度品牌知名度和美誉度解决问题解决问题经开区抗性解决方案经开区抗性解决方案1、联合炒作价值 2、全方位立体式轰炸 从行政金融 商务商业居住 等 不 同侧面轰炸市场，引起市场轰动，改善经开区整体形象同基本定性的经开区超大项目联合，通过政府及权威舆论，加大经开区的正面宣传力度。品牌树立解决方案品牌树立解决方案通过主流媒体宣传禹州集团进军合肥的过程，介绍以往所做出的成绩，做到街知巷闻。带领媒体记者和部分客户参观成功开发的楼盘，树立市场良好口碑。强力品牌导入强力品牌导入宣传禹州开发理念宣传禹州开发理念成功案例成功案例创建美好创建美好家园是我们家园12、是我们共同心愿共同心愿华润华润华润华润置地置地置地置地与您携手，与您携手，改变生活！改变生活！绿城绿城绿城绿城集团集团集团集团鑫苑鑫苑鑫苑鑫苑集团集团集团集团生活改变建筑生活改变建筑品牌品牌先行先行界定问题界定问题分析问题分析问题核心行动核心行动攻略补强攻略补强情境分析情境分析市场、项目处市场、项目处于什么状况于什么状况以上因素中以上因素中问题是什么问题是什么机会在哪里机会在哪里如何有效如何有效突破突破该做什么该做什么能做什么能做什么怎么做怎么做PART 4PART 4B B、理念篇、理念篇解决问题解决问题挖掘项目的挖掘项目的核心价值核心价值挖掘承载项目挖掘承载项目核心概念的核心概念的主题主题13、核心价值的作用核心价值的作用 核心价值既是项目运作过程中的把控重点，也是后期项目销售中打动客户的重要卖点。因此找准项目的核心卖点，引发消费者的共鸣，成为操盘过程中的关键一环下一步问题：如何引起客户共鸣下一步问题：如何引起客户共鸣核心价值的作用：核心价值的作用：提炼核心卖点，提炼核心卖点，引起客户共鸣引起客户共鸣如何引起客户共鸣如何引起客户共鸣 若要运用项目核心价值引发客户共鸣，必须首先知道客户要的是什么，我们给与客户需要的，才能引起共鸣下一步问题：客户要什么下一步问题：客户要什么核心价值的核心价值的3G3G概念概念3G概念综合概括的楼盘的主要核心价值方向，3G分别是：高居住价值高居住价值：是楼14、盘的本性价值，主要通过大小环境、居住氛围、文化品质等方面来衡量；高品质价值高品质价值：主要包括了产品品质和服务品质两个方面；高投资价值高投资价值：存在较大升值空间的楼盘下一步问题：我们该做到什么下一步问题：我们该做到什么.高居住价值高居住价值是客户的最高追求是客户的最高追求 高品质也是本案需要高品质也是本案需要 体现的价值点所在体现的价值点所在。高居住价值高居住价值高品质价值高品质价值是本案必须是本案必须达到的要求达到的要求我们该做什么我们该做什么核心价值核心价值浓缩高居住价值和高品质价值=最宜居最宜居是客户最需要也是我们有能力做到的下一步问题：下一步问题：什么是什么是“最宜居最宜居”？什么是15、什么是“最宜居最宜居”关于“最宜居”的概念，在国际上每年都有评选，其中包括最宜居国家，最宜居城市，最宜居社区的评选。最宜居国家：2007年评选出的最宜居国家前三位是芬兰、冰岛、挪威 主要评判标准：包括饮用水的水质、温室效应废气排放量、以及教育程度和收入等最宜居城市最宜居城市 2007年世界最宜居城市前三位分别是：冰岛首都雷克雅未克、挪威斯塔万格、澳大利亚悉尼 评选标准主要包括：城市安全指数、医疗服务、文化与环境、教育、基础设施以及服务等指标最宜居社区最宜居社区 联合国从97年开始评选全球最宜居花园社区，评选保准包括：景观、社区文化、健康生活方式、规划等方面。最宜居社区代表：星河湾最宜居体现：生16、态园林花园式生活最宜居社区代表：海逸长洲宜居体现：岛屿水生活方式如何体现最宜居如何体现最宜居 最宜居是一种理想的生活方式，最宜居楼盘通常是通过对景观环境塑造打造出一种符合大多数人认同的、理想的生活环境或生活方式。同时，国内的最宜居楼盘需要一个承载主题，通常是国外的某个城市风格、小镇原型或中国文化的某些代表元素，通过还原或移植目标区域的精华，打造楼盘的风格主题如何体现最宜居如何体现最宜居 通过对最宜居国家和城市研究发现，北欧的国家和城市均名列前茅，我们不经要问：最宜居国家评定标准最宜居国家评定标准（联合国开发计划署）（联合国开发计划署）人类发展指数（人类发展指数（HDIHDI）国民预期寿命国民预17、期寿命教育水准教育水准人均人均GDPGDP冰岛、挪威、芬兰、丹麦、瑞典（北欧五国）历来名列前茅冰岛、挪威、芬兰、丹麦、瑞典（北欧五国）历来名列前茅衡量衡量“宜居宜居”的六大标准的六大标准（中国城市科学研究会）（中国城市科学研究会）该六大标准与以上人类发展指数是相辅相成且都该六大标准与以上人类发展指数是相辅相成且都是对宜居的评判界定是对宜居的评判界定社会文明度社会文明度经济富裕度经济富裕度环境优美度环境优美度资源承载能力资源承载能力生活方便度生活方便度公共安全度公共安全度贫富差距较小，社会保障覆盖率高，文化包容性较强生活上没有很大的经济压力生态环境、气候环境、人文环境和城市景观人均淡水资源、人均18、用地面积、食品供应安全性能城市交通、商业服务、市政设施以及教育医疗完善的预防、应对自然或人为灾难的设施、机制和预案北欧的宜居体现在哪里北欧的宜居体现在哪里本案与宜居的联系点本案与宜居的联系点外部资源整合：外部资源整合：1、社会文明度社会文明度经开区经过15年的建设发展，成为合肥西南组团重要组成部分之一，社会化进程日趋加剧，社会文明度也在高速发展，同时要求区域内的住宅也有更高层次的发展；2 2、经济富裕度、经济富裕度工业的不断发展，带动了一部分区内技术人员，且队伍在逐渐扩大；同时区域内大量教师也达到了一定的经济实力，对居住环境也有更高的要求；环境优美度：环境优美度：明珠广场、翡翠湖、南艳湖构成了19、经开区三大核心景观；徽园、欢乐岛、海底世界的建设大大增加了经开区的人文环境的发展，虽然经开区部分区域定性为工业，但绝不阻碍经开区成为宜居的区域；生活方便度：生活方便度：随着东方家园、中州家具、易初莲花的建设，明珠广场成为经开区的商业中心；同时商业附中心还包括大学城商业中心、天门湖商业中心，生活方便度的提高，使得购房者在经开区安居乐业。小结：小结：同时从本项目产品方面也可找到契合点或者创造契合点，打造本案“最宜居”的核心概念明确核心价值和主题明确核心价值和主题 通过项目和北欧宜居国家城市的对比发现，从外部环境看，本案完全可以和北欧的宜居生活方式相关联，可以明确本案的核心价值和承载主题我们的核心价20、值我们的核心价值最最宜居宜居小镇小镇适合居住，120万体量需要对大量投资客拒绝，否则会导致一座空城120万方体量绝对可以用“镇”形容；镇比城更富有浪漫气息，更符合客户对大自然生态生活的向往达到极限，宜居程度远高于目前市面楼盘异域风情小镇联合国认定最宜居国家：芬兰、冰岛、挪威，北欧其他两国也名列前茅北欧是世界上最宜居国家集群核心概念：最宜居小镇明确核心价值和主题明确核心价值和主题界定问题界定问题分析问题分析问题核心行动核心行动攻略补强攻略补强情境分析情境分析市场、项目处市场、项目处于什么状况于什么状况以上因素中以上因素中问题是什么问题是什么机会在哪里机会在哪里如何有效如何有效突破突破该做什么该做21、什么能做什么能做什么怎么做怎么做PART 5PART 5产品篇产品篇 在明确最宜居的核心价值和北欧的承载主在明确最宜居的核心价值和北欧的承载主题后，我们力求在题后，我们力求在“最宜居最宜居”标准内和标准内和“北北欧小镇欧小镇”的风格下，对本案的产品规划做资的风格下，对本案的产品规划做资源的最佳优化配置，从而提升产品在市场中源的最佳优化配置，从而提升产品在市场中的核心竞争力。的核心竞争力。生活方便度生活方便度-教育设施教育设施斯德哥尔摩斯德哥尔摩-诺贝尔授奖诺贝尔授奖“圣地圣地”，在华侨城能够拥有完善的教育配套设施，我，在华侨城能够拥有完善的教育配套设施，我们是从们是从“成人世纪成人世纪”转向转22、向“儿童世纪儿童世纪”的先行者，建议配备幼儿园、小学。的先行者，建议配备幼儿园、小学。教育特色：遵循多元智能教育理念，以双语教育为特色。教育特色：遵循多元智能教育理念，以双语教育为特色。校内设置：有宽敞的塑胶操场、阳光沙池、娃娃戏水池、独立的活动教室、卧室、校内设置：有宽敞的塑胶操场、阳光沙池、娃娃戏水池、独立的活动教室、卧室、小脚丫创意室、娃娃电脑房、英语室、海洋球馆、舞蹈房等多种活动室供儿童游戏。小脚丫创意室、娃娃电脑房、英语室、海洋球馆、舞蹈房等多种活动室供儿童游戏。北欧五国获诺贝尔奖的情况：瑞典北欧五国获诺贝尔奖的情况：瑞典3030人，丹麦人，丹麦1313人，挪威人，挪威7 7人，芬兰23、人，芬兰2 2人，冰岛人，冰岛1 1人，人，共共5353人。而上述五国的人口之和不过二千四百多万。人。而上述五国的人口之和不过二千四百多万。建议增设小学建议增设小学学校名称学 区 范 围芙蓉小学翡翠路以西；北、西、南三面至开发区边界。朝霞小学翡翠路（至锦绣大道）以东；合安路(习-繁段)以西；北至开发区边界；南至桃花工业园边界。汇林园小学石门中路（合-始段）以北；习友北路以西南；合安路(习-石段)以东。莲花小学锦绣大道（蓬-清段）以北；蓬莱路至石门路（桃花工业园边界）以东；石门路（莲-始段）以南；始信路（石-丹段以西）；丹霞路（始-清段）以南清潭路（丹-锦段）以西。方兴小学蓬莱路（紫-方段）以西24、；北面、西面至桃花工业园边界；南面至开发区田埠村。锦绣小学蓬莱路（锦-方段）以东；锦绣大道（蓬-清段）以南；清潭南路以西；南面至方兴大道以北（桃花工业园新区边界）。南艳小学清潭路以东；轩辕路以南；东、南面至开发区边界。习友小学习友北路（繁-合段）以东；繁华大道（始-习段）以南；始信路（繁-丹段）以东；丹霞路（始-清段）以北；清潭路（石-丹段）以西；石门路（清-习段）以北；轩辕路以北；北面至开发区边界。现有小学均为回迁社区学校，中高端客户难以接受；若引入市区南门小学、永红路小学等知名学校，必将带来大量客户生活方便度生活方便度-商业设施商业设施北欧风情街北欧风情街强调分期开发中的组团街区概念，作为25、百万平米的大盘，商业配套的功能强调分期开发中的组团街区概念，作为百万平米的大盘，商业配套的功能性和舒适性要相得益彰，即在满足商业日常消费场所的同时打造悠闲、情性和舒适性要相得益彰，即在满足商业日常消费场所的同时打造悠闲、情趣的北欧风情街。趣的北欧风情街。鉴于本案整体地块狭长，在前期考虑沿街商业的同时，后期根据地块特征鉴于本案整体地块狭长，在前期考虑沿街商业的同时，后期根据地块特征设置内街商业，其中步行道路的商业亦要追求品质、塑造氛围。设置内街商业，其中步行道路的商业亦要追求品质、塑造氛围。坡地式建筑环境坡地式建筑环境建议本案在景观设计中着重强调竖向设计的空间概念，采用自然推坡等形式来进建议本案26、在景观设计中着重强调竖向设计的空间概念，采用自然推坡等形式来进一步提升一步提升景观绿化。利用现有地理条件来打造竖向景观，同时结合垂直景观与水平景观的景观绿化。利用现有地理条件来打造竖向景观，同时结合垂直景观与水平景观的优势，通过轴线的起承转合，来丰富不同的景观体验，架构出不同功能需求的空优势，通过轴线的起承转合，来丰富不同的景观体验，架构出不同功能需求的空间体系。间体系。环境优美度环境优美度-竖向建筑环境景观竖向建筑环境景观环境优美度环境优美度-外部铁轨沿线优化外部铁轨沿线优化吸音、吸尘、维护成本以及实施技术等指数均好的植物为枝叶茂密的爬藤吸音、吸尘、维护成本以及实施技术等指数均好的植物为枝叶27、茂密的爬藤类，如常青藤、爬墙虎等，以及围墙遮挡面设置非常规高度。类，如常青藤、爬墙虎等，以及围墙遮挡面设置非常规高度。环境优美度环境优美度-绿色能源生态技术绿色能源生态技术北欧五国的绿色能源技术在所用能源利用中占据主导地位，且生态、环保。目前冰岛北欧五国的绿色能源技术在所用能源利用中占据主导地位，且生态、环保。目前冰岛70%70%的能源供给来自地热和水电的能源供给来自地热和水电 ；丹麦水能和生物能达到能源总供给量的；丹麦水能和生物能达到能源总供给量的36%36%。名称名称功能功能自平衡通风系统自平衡通风系统在关闭门窗的情况下，实现自然换气在关闭门窗的情况下，实现自然换气变压式止逆烟道系统变压式28、止逆烟道系统防止厨房烟气回流防止厨房烟气回流无机电梯机房无机电梯机房无机房电梯井道面积小，顶层高度低，设无机房电梯井道面积小，顶层高度低，设计施工简单，土建成本低计施工简单，土建成本低隔音进户门隔音进户门有效降低能量损失和噪音干扰，防尘隔音，有效降低能量损失和噪音干扰，防尘隔音，耐腐蚀，不易变形，无须刷漆，且恒久耐耐腐蚀，不易变形，无须刷漆，且恒久耐用用太阳能集中供热系统太阳能集中供热系统晴天出水温度晴天出水温度7979CC，偶尔阴天出水温度，偶尔阴天出水温度4040CC，提供保温水箱，提供保温水箱太阳能集中照明系统太阳能集中照明系统连续阴雨天数为连续阴雨天数为7 7天情况下正常工作，可满天情29、况下正常工作，可满足住宅内的公共照明系统的需要足住宅内的公共照明系统的需要雨水收集、中水回用系雨水收集、中水回用系统统加强资源的回收利用加强资源的回收利用外墙保温体系外墙保温体系采用采用STOSTO、DIRVITDIRVIT、SEIGNEURIESEIGNEURIE三种著名三种著名品牌的挤压成型的聚苯乙烯泡沫板（品牌的挤压成型的聚苯乙烯泡沫板（EPSEPS）。）。吸水性能极低，导热性能低吸水性能极低，导热性能低名称名称功能功能外门窗隔热体系外门窗隔热体系 外外门门窗采用断窗采用断热铝热铝型材加型材加LOW-ELOW-E双双层层中中空玻璃，冬暖夏凉，四季保持室内适空玻璃，冬暖夏凉，四季保持室内适30、宜的温度宜的温度 住宅室内新住宅室内新风风系系统统 室内采用高能效比的空室内采用高能效比的空调调机，全机，全隐隐蔽蔽式空式空调调主机位，保主机位，保证证外立面整外立面整齐齐 燃气泄露燃气泄露报报警系警系统统 防止安全防止安全隐隐患患 外外墙墙面面砖砖 抗菌、抗菌、防防污污、防臭，自防臭，自洁洁功能功能强强 屋屋顶绿顶绿化种植体系化种植体系 隔隔热热、防水、防水、环环境境绿绿化，易生化，易生长长，生，生长长期短，生存期期短，生存期长长，耐旱，耐寒，耐旱，耐寒，屋面保温体系屋面保温体系 2525厚厚XPSXPS挤挤塑保温板隔塑保温板隔热热、防潮效果佳、防潮效果佳 有机垃圾生化有机垃圾生化处处理理 31、RJW-550ARJW-550A型有机垃圾生化型有机垃圾生化处处理机可回理机可回用于用于绿绿化和土壤改良化和土壤改良,整个整个过过程无毒无程无毒无害无二次害无二次污污染染 中央吸中央吸尘尘系系统统 可完成吸可完成吸尘尘工作，工作，该该系系统统的主要的主要优优点：点：方便、舒适；方便、舒适；卫卫生、宁静；有力、高生、宁静；有力、高效。效。生态住宅生态住宅资源承载能力资源承载能力-淡水资源、人均用地淡水资源、人均用地直饮水即运用生化与物化技术，对自来水进行深度处理，除去水中有直饮水即运用生化与物化技术，对自来水进行深度处理，除去水中有机物、细机物、细 菌、病毒等对人体有害的物质，保留对人体有益的微32、量元素和矿物质。菌、病毒等对人体有害的物质，保留对人体有益的微量元素和矿物质。方式：方式：1.1.直接入户直接入户 2.2.定点机位存设定点机位存设本案中一期规划容积率为本案中一期规划容积率为1.71.7，建筑密度，建筑密度21%21%，绿地率，绿地率37%37%，规划中有，规划中有多层、高层建筑，根据各项指数整体评估，本项目的人均用地资源承载多层、高层建筑，根据各项指数整体评估，本项目的人均用地资源承载力属于中等水平，建议适当降低建筑密度的同时提升率绿地率，以此拔力属于中等水平，建议适当降低建筑密度的同时提升率绿地率，以此拔高项目操作平台。高项目操作平台。公共安全度公共安全度-物业管理物业管33、理以贴近用户、完全开放、为业主提供以贴近用户、完全开放、为业主提供“一站式服务一站式服务”的客户服务中心，要以的客户服务中心，要以“服务无服务无所不在、生活多姿多彩所不在、生活多姿多彩”作为服务准则。作为服务准则。全面推行智能化物业管理，并根据业主的实全面推行智能化物业管理，并根据业主的实际需要提供际需要提供“个性化个性化”服务。服务。建议与国内外知名物业管理公司进行合作（如第一太平戴维斯等）。建议与国内外知名物业管理公司进行合作（如第一太平戴维斯等）。个性化服务：个性化服务：家居服务家居服务24小时住客管理紧急热线 搬家服务家政、保姆、钟点工服务代缴水电费服务衣物洗熨服务叫醒、留言服务维修水34、电器代订牛奶、饮水、报刊杂志上门收取干洗衣物房屋租赁服务商务服务商务服务小区班车服务商务秘书服务（代订客房，票务服务，打印、传真及复印等）礼宾服务代办邮件收发私人助理会议服务送餐服务生活方便度生活方便度-交通设施交通设施小区私家巴士小区私家巴士建议增设建议增设“小区私家巴士小区私家巴士”，且交通线路为直达合肥市中心，为业主，且交通线路为直达合肥市中心，为业主提供便利的交通提供便利的交通 服务，私家巴士在作为交通功能使用的同时，肩负着对企业品牌推广宣传的服务，私家巴士在作为交通功能使用的同时，肩负着对企业品牌推广宣传的重任，车重任，车 体流动广告的覆盖影响力更强，同时通过广告内容的变化对后续推35、体流动广告的覆盖影响力更强，同时通过广告内容的变化对后续推出项目可作出很好的铺垫作用。出项目可作出很好的铺垫作用。小区巴士线路直达各大型商业网点：如三孝口商圈、南七商圈、明珠广场商小区巴士线路直达各大型商业网点：如三孝口商圈、南七商圈、明珠广场商圈等等。圈等等。经济富裕度经济富裕度-户型面积、功能布局户型面积、功能布局a)整体功能布局合整体功能布局合理，客厅、餐厅理，客厅、餐厅形成南北通透，形成南北通透，采光通风效果好；采光通风效果好；b)南北双阳台设计，南北双阳台设计，餐厅拥有独立的餐厅拥有独立的空间且直接对外空间且直接对外彩光可达北阳台；彩光可达北阳台；c)厨房竖向设计不厨房竖向设计不影响36、南北通；影响南北通；d)主卧、次卧凸窗主卧、次卧凸窗台设计，增加了台设计，增加了卧房内可使用面卧房内可使用面积；积；e)过道公共空间面过道公共空间面积精简；积精简；f)卫生间干湿分离，卫生间干湿分离，人性化设计。人性化设计。（多层）二房户型建筑面积：（多层）二房户型建筑面积：8585平方米平方米 三房户型建筑面积：三房户型建筑面积：120120平方米平方米 （高层）二、（高层）二、2+12+1房户型建筑面积：房户型建筑面积：86938693平方米平方米 采光通风效果好、公共走道面积精简，且无过多浪费面积、端头套主卧套房设计采光通风效果好、公共走道面积精简，且无过多浪费面积、端头套主卧套房设计舒37、适度高、中间套公共空间运用灵活度强、整体紧凑、经济。舒适度高、中间套公共空间运用灵活度强、整体紧凑、经济。高层空中花园式住宅，实现动静区域的完全分离，采光高层空中花园式住宅，实现动静区域的完全分离，采光面、功能设置布局均达到人性化，舒适度高。面、功能设置布局均达到人性化，舒适度高。（高层）三房户型建筑面积：（高层）三房户型建筑面积：133133平方米平方米 总结总结 通过对市场和项目的分析，我们提出最宜居小镇的核心概念通过对市场和项目的分析，我们提出最宜居小镇的核心概念和运用北欧风格的承载主题；结合项目和运用北欧风格的承载主题；结合项目120万方的体量，给每一万方的体量，给每一期确定一种北欧国家的风格；期确定一种北欧国家的风格；并在产品力方面强力塑造北欧精神，力争做到最纯粹的北欧并在产品力方面强力塑造北欧精神，力争做到最纯粹的北欧居所，把最宜居的生活方式带到经开区，综上所述我们给与本案居所，把最宜居的生活方式带到经开区，综上所述我们给与本案如下项目定位：如下项目定位：全华东全华东120万方最宜居北欧小镇万方最宜居北欧小镇THE END!