1、本报告是严格保密的。谨呈：扬州美特为扬州美特树立旅游标杆项目为扬州美特树立旅游标杆项目2011 A-2101-GW-2011-0010镇江横山凹旅游地产开发整体战略及定位报告原原工作进度表工作进度表本次汇报针对第一阶段工作，即整体定位及发展战略本次汇报针对第一阶段工作，即整体定位及发展战略研究研究镇江至周边城市市调市调资料整理分析项目发展方向MECE讨论国内外可参考案例研究借鉴项目分析内外部专家连线咨询报告主体撰写项目整体发展战略方案确定定位报告回顾开发模式部分撰写实施策略研究部分撰写开发模式及实施策略的方案确定2011/3/14第三阶段第二阶段2010/5/52010/6/142010/7/2、24回顾第一、二阶段报告启动区选择启动区策略及发展建议方案落实甲方首次甲方首次沟通会沟通会内外部专内外部专家咨询家咨询第一阶段成果第一阶段成果专家评审会专家评审会项目组内部、内项目组内部、内外部专家咨询外部专家咨询第二阶段成果专家第二阶段成果专家评审会评审会项目组内部、内项目组内部、内外部专家咨询外部专家咨询第三阶段成果第三阶段成果专家评审会专家评审会确定项目的发展大方向第一阶段报告撰写对定位报告整体内容评定第二阶段报告撰写对开发模式、实施策略内容评定第三阶段报告撰写启动区研究内容评定2第一阶段第二阶段调整后调整后工作进度表工作进度表镇江至周边城市市调市调资料整理分析项目发展方向MECE讨论国3、内外可参考案例研究借鉴项目分析内外部专家连线咨询报告主体撰写项目整体发展战略方案确定回顾第一阶段报告、开发模式部分撰写实施策略研究部分撰写开发模式及实施策略的方案启动区选择启动区策略及发展建议方案落实2011/3/142010/5/152010/6/15甲方首次甲方首次沟通会沟通会内外部专内外部专家咨询家咨询第一阶段成果第一阶段成果专家评审会专家评审会1 1第一阶段成果专第一阶段成果专家评审会家评审会2 2项目组内部、内外项目组内部、内外部专家咨询部专家咨询第二阶段成果专第二阶段成果专家评审会家评审会最终成果修订最终成果修订确定项目的发展大方向第一阶段报告撰写对定位报告整体内容评定第一阶段报告4、修订对开发模式、实施策略内容攥写启动区策略报告撰写报告修订3第一阶段第二阶段本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为横山项目的开发提供第三方意见和建议为横山项目的开发提供第三方意见和建议4国内外案例研究项目调研深度访谈实地踏勘与研究政府官员访谈：政府官员访谈：镇江市旅游局镇江市丁卯区发改委镇江市丁卯区国土局镇江市丁卯区房产局专业人士：专业人士：镇江中国青年旅行社产品顾问镇江市最佳西方国际酒店大堂经理镇江市万科蓝山置业顾问镇江市申华.国际冠城销售经理镇江市食品城商业顾问镇江市义乌小商品市场招商顾问调研区域：调研区域：镇江城区，5、包括丹徒、京口、润州、丁卯行政区域镇江周边城市休闲度假区域，包括南京、扬州、上海查勘内容：查勘内容：宏观经济背景和市场趋势城市现状和未来发展战略项目地块勘察房地产市场调查休闲旅游市场调查商业和酒店市场调查镇江房地产项目：镇江房地产项目：南山一品万科蓝山申华.国际冠城优山美地中南世纪城镇江商业项目镇江商业项目:亚太广场义乌小商品市场镇江食品城八佰伴镇江酒店项目:最佳西方国际酒店明都大饭店丽景国际饭店镇江及周边城市休闲度假镇江及周边城市休闲度假项目项目镇江西津渡镇江金山寺景区镇江焦山风景区南京雨花台南京珍珠泉扬州瘦西湖扬州京华城中城国内案例研究：国内案例研究：东部华侨城番禺 长隆度假区成都 芙蓉古6、城重庆 洋人街昆明 世博生态城杭州 良渚文化村南国桃园国色天香昆明世博园厦门天湖度假区达蒙山度假区巽寮湾国外案例研究国外案例研究:美国，奥兰多日本，园博园荷兰 哈勒姆世园会新加坡，圣淘沙美国，太阳河社区Bantam，印尼Cancun,墨西哥La Jolla，美国加州 5Chapter 0Chapter 0-思路框架思路框架定位前思考：定位前思考：通过对项目基础指标和企业、政府双重目标的认知，提出核心问题Chapter 0Chapter 0-思路框架思路框架项目总占地约项目总占地约24002400亩，其中旅游用地占亩，其中旅游用地占16301630亩，属于中等规模的旅游开发项目亩，属于中等规模的7、旅游开发项目6项目本体项目本体规模与构成本项目总占地规模约为2400亩地块分为北部的旅游用地和南部的住宅用地，其中旅游用地占地约1630亩，住宅用地占地800亩16301630亩规模旅游开发项目亩规模旅游开发项目，在镇江会面在镇江会面临多大的挑战和机遇临多大的挑战和机遇？她又将会给镇江带她又将会给镇江带来何种不同的声音来何种不同的声音？旅游用地旅游用地16301630亩亩住宅用地住宅用地800800亩亩镇江城市核心有南移趋势，新区建设遍地开花，传统的镇江城市核心有南移趋势，新区建设遍地开花，传统的老城分区认知度依然最高，本项目所在的老城分区认知度依然最高，本项目所在的丁卯区未来规丁卯区未来规划8、以高新技术产业和生活居住为主划以高新技术产业和生活居住为主，目前认知度不高，目前认知度不高7老城分区城市主中心商业金融、旅游服务南徐分区城市次中心由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。丹徒分区新城区以生活居住、高新技术产业和第三产业为主的城市新区。谏壁、大港、高资工业物流及配套区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区丹徒分区丹徒分区丁卯分区丁卯分区产业新城区产业新城区以高新技术（教育、光电子）以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居产业、科技信息服务和生活居住为主。住为主。区域定位区域定位城市规划8站在区域发展的角度，政府希望通过项目的9、开发带动区站在区域发展的角度，政府希望通过项目的开发带动区域旅游度假产业的提升，实现社会效益和经济效益的平域旅游度假产业的提升，实现社会效益和经济效益的平衡衡项目的成功开发项目对于镇江的意义：将逾1500亩地盘活，带动人气提升整个区域价值，扩大区域知名度土地价值提升、环境改善、税收就业机会增加和经济增长VISION横山旅游地产项目不仅是单纯的生态旅游度假项目，而且是对城市空间环境和功能的系统补充，是将镇江人留在镇江的第一步项目本身对于丁卯片区及镇江城市经济的影响深远政府目标政府目标效益平衡作为战略业务的创新尝试，集团希望借助创新的商业模作为战略业务的创新尝试，集团希望借助创新的商业模式来把项目10、打造成镇江的新名片式来把项目打造成镇江的新名片9企业目标企业目标双重提升战略项目美特集团首次涉及旅游地产项目，是战略业务的重要尝试，具有示范意义持续发展在未来相当一段时间内，具有持续发展力的中长期项目对于首次尝试旅游地产项目的美特来说，亟需寻求一种极具竞争力和差对于首次尝试旅游地产项目的美特来说，亟需寻求一种极具竞争力和差异化商业模式来实现集团的首次尝试，让项目成为集团业务的新标杆，镇异化商业模式来实现集团的首次尝试，让项目成为集团业务的新标杆，镇江城市的新名片！江城市的新名片！10得出本项目面临的核心问题得出本项目面临的核心问题项目梳理项目梳理达到社会效益和经济效益的平衡，实现地尽其利实现土11、地价值的提升，形成镇江的城市新名片通过对项目地块现状的梳理，以及项目所在区域在城市中的规划地位+问题聚焦问题聚焦如何利用区域劣势，给予项目核心竞争力，实现政府、开发商双如何利用区域劣势，给予项目核心竞争力，实现政府、开发商双盈利盈利对于集团首次尝试旅游地产业务，需要寻求一条创新的发展路径对于集团首次尝试旅游地产业务，需要寻求一条创新的发展路径和商业模式和商业模式项目目标项目目标思考过程：如何消除区域陌生给本项目带来的不利影响？如何通过准确的项目定位和合理的发展模式打造项目的核心竞争力？11通过对项目核心问题的界定，我们从以下思路通过对项目核心问题的界定，我们从以下思路展开本项目的研究展开本项目12、的研究 城市发展趋势 城市发展现状发展方向研发展方向研判判发展使命研究发展使命研究综合效益评估综合效益评估 项目发展战略 项目发展主线 社会效益评估 经济效益评估 项目本体分析 案例分析与研究 发展规律阐述 项目发展使命功能布局功能布局 项目地块功能选择、配比、分区 国内外成功案例引用发展战略发展战略整体定位整体定位城市背景VS机遇研究本体资源VS发展方向发展路径VS项目定位经济测评VS效益评估12Chapter 1Chapter 1-项目发展机遇项目发展机遇从城市群、城市、区域发展趋势出发：从城市群、城市、区域发展趋势出发：通过城市群发展、镇江城市发展、丁卯区域发展等方面的趋势分析，找寻本项13、目面临的机遇一、从长三角城市群层面发掘机遇一、从长三角城市群层面发掘机遇区位优势决定了镇江将成为“长三角一体化”的最大受益者之一区位优势决定了镇江将成为“长三角一体化”的最大受益者之一镇江镇江14南京都市圈南京都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈杭州都市区杭州都市区宁波都市区宁波都市区上海核心区上海核心区距离南京60km，距离常州60km，距离无锡100km，距离苏州170km，距离上海270km，距离杭州280km城市群分析城市群分析区位镇江处于中国经济最发达的地区镇江处于中国经济最发达的地区长三角经济区的北长三角经济区的北翼，属于南京都市圈内，受到南京都市圈的辐射较强翼，属于南京都市圈内，受到南14、京都市圈的辐射较强南京都市圈也被称为南京一小时都市圈，包括南京市、镇江市镇江市、扬州市、淮安市、马鞍山市、滁州市、芜湖市、巢湖市等8个城市镇江隶属南京都市圈内，受到南镇江隶属南京都市圈内，受到南京的辐射较强，且项目紧靠苏锡常京的辐射较强，且项目紧靠苏锡常都市圈，因此本项目应立足南京都都市圈，因此本项目应立足南京都市圈，逐步辐射至苏锡常都市圈，市圈，逐步辐射至苏锡常都市圈，再逐步向江苏及长三角辐射！再逐步向江苏及长三角辐射！15显著的区位优势使项目辐射半径涵盖显著的区位优势使项目辐射半径涵盖2020个城市，个城市，超过超过1 1亿人口，超过亿人口，超过7 7万亿万亿GDPGDP的市场的市场30015、km300km是区域型度假项目的核是区域型度假项目的核心市场距离心市场距离第一圈层：第一圈层：100km100km第二圈层：第二圈层：300km300km城市城市GDPGDP人口人口第第一一圈圈层层南京、无锡、常州、镇江、扬州1.5万亿2600万第第二二圈圈层层上海、杭州、苏州、南通、泰州、盐城、淮安、嘉兴、湖州、合肥、芜湖、滁州、铜陵、巢湖、马鞍山等超过16个城市7万亿1亿城市群分析城市群分析区位上海上海南京南京杭州杭州60km60km长三角海陆交通发达，高铁从镇江到达南京仅需长三角海陆交通发达，高铁从镇江到达南京仅需1515分钟分钟，到达上海，到达上海1 1个多小时；随着京沪高铁通车，镇江16、到达个多小时；随着京沪高铁通车，镇江到达北京仅需北京仅需3 3个多小时，交通优势将愈发显著个多小时，交通优势将愈发显著世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。通过镇江汽车客运新站，融合公交、客运、出租车、航站楼等各项中转功能，形成了一个零距离换乘、无缝对接的城市客运枢纽。沪宁高铁：已经通车。全长301公里，列车最高时速350公里，共设21座车站，像一17、条项链，将中国最发达的长三角周边的8座城市串起，使上海、南京以及苏州、无锡、常州、镇江等城市形成同城效应同城效应京沪高铁：今年6月通车。通车后，从镇江到北京仅需3个多小时，从镇江到上海仅需1个小时，这大大缩短了镇江与北京、上海等城市的时空距离。城市群分析城市群分析交通16重大交通项目的建设如城际列车、高速公路网络，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。交通快速发展交通快速发展以核心城市为中心以核心城市为中心的大范围松散状态的大范围松散状态以核心城市为中心以核心城市为中心网络化城市圈网络化18、城市圈在区域交通网络化的推动下，长三角城市群的一体化融在区域交通网络化的推动下，长三角城市群的一体化融合进程加快，长三角城市都将享有从中带来的经济和文合进程加快，长三角城市都将享有从中带来的经济和文化理念方面的化理念方面的趋同效应趋同效应城市群分析城市群分析区域交通17此外，江苏省近年开始打造此外，江苏省近年开始打造南京都市圈计划南京都市圈计划，以南京为，以南京为中心联动苏皖两省，打造中心联动苏皖两省，打造“承东启西、承南接北承东启西、承南接北”的经的经济区域带，未来辐射能力将大大加强济区域带，未来辐射能力将大大加强功能定位：功能定位：南京都市圈“承东启西、承南接北”，地处中国重要的沿海和沿江19、发展轴线的交汇点，是东部与中西部经济发展的转换地带、南方与北方经济发展的交融区域，具有战略性的枢纽地位；南京都市圈地处长江三角洲的北翼，基础产业实力雄厚，科教优势明显，文化底蕴深厚，是长江三角洲地区重要的基础产业、制造业、科教文化基地之一。总体目标：总体目标：推动都市圈的经济、市场发展一体化，培育平等、互利的发展环境；针对市场、产业、基础设施、城市化等方面的共同发展制定相应策略，扩大区域合，创造多种灵活的合作方式，形成区域一体化发展格局；发展循环经济，走新型工业化道路，促进都市圈区域可持续发展；以长江为纽带，沿江城市为依托，联合培育都市圈信息生产和信息服务中心，构建国际性的沿江先进制造业集群和20、以历史文化、山水城林为特色的城市带。南京镇江扬州芜湖滁州马鞍山“跨省城市群，地跨苏皖两省跨省城市群，地跨苏皖两省”“以南京为中心形成一个经济区域带以南京为中心形成一个经济区域带”在近日出炉的国家“十二五”规划纲要（草案）中，被称作是江苏铁路网的“中轴线”的连淮扬镇铁路连淮扬镇铁路正式被写入其中。这意味着苏中苏北将有铁路与苏南相衔接，南京都市圈的“辐射力”将大大增强。城市群分析城市群分析规划机遇一机遇一镇江具有“承南接北、连东启西”的区位优势，并且这种优势将继续放大镇江具有“承南接北、连东启西”的区位优势，并且这种优势将继续放大，使得镇江有望成为苏南、苏北的“周转中心”，带来大量商务、旅游人群，21、使得镇江有望成为苏南、苏北的“周转中心”，带来大量商务、旅游人群中国最发达的城市群中国最发达的城市群镇江处于中国经济最发达的地区之一长三角经济区的北翼，南京都市圈和苏锡常都市圈交界处2020个城市，一亿的高质素人个城市，一亿的高质素人口口显著的区位优势使项目辐射半径涵盖20个城市，超过1亿人口，超过7万亿GDP的市场文化、经济趋同文化、经济趋同在区域交通网络化的推动下，长三角城市群的一体化融合进程加快，长三角城市都将享有从中带来的经济和文化理念方面的趋同效应区位优势将逐渐放大区位优势将逐渐放大此外，江苏省近年开始打造南京都市圈计划，以南京为中心联动苏皖两省，打造“承东启西、承南接北”的经济区域22、带，未来辐射能力将大大加强周转周转中心中心成为都市圈内的成为都市圈内的“周转周转中心中心”，区位优势持续，区位优势持续放大，从而带来大量的放大，从而带来大量的商务、旅游人群商务、旅游人群二、从城市层面挖掘机遇二、从城市层面挖掘机遇镇江近镇江近5 5年来的经济保持高速增长，年来的经济保持高速增长，20102010年的年的GDPGDP远超远超过苏南其他城市，显示出强大的后发优势，增长率达到过苏南其他城市，显示出强大的后发优势，增长率达到13.3%13.3%2005-2010年镇江GDP及增长率（亿元）2005-2010年镇江GDP及增长率（亿元）1894.466641672.0814081213123、02583416.08%18.34%22.90%6.79%13.30%18.75%05001000150020000%10%20%30%国民生产总值增长率国民生产总值国民生产总值8348341025102512131213140814081672.11672.1 1894.51894.5增长率增长率6.79%6.79%22.90%22.90%18.34%18.34%16.08%16.08%18.75%18.75%13.30%13.30%2005200520062006200720072008200820092009201020102005-2010年镇江人均GDP（元）2005-2010年镇江24、人均GDP（元）62000547324647340333332292824115.20%21.40%17.70%15.00%13.30%17.80%0200004000060000800000%10%20%30%人均国民生产总值增长率人均国民生产总值人均国民生产总值28241282413322933229 40333403334647346473 54732547326200062000增长率增长率15.00%15.00%17.70%17.70%21.40%21.40%15.20%15.20%17.80%17.80%13.30%13.30%20052005200620062007200720025、820082009200920102010镇江市的整体经济运行情镇江市的整体经济运行情况良好，国内生产总值和况良好，国内生产总值和人均人均GDP都保持着稳定都保持着稳定增长态势，具备了良好的增长态势，具备了良好的经济基础经济基础房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期平稳发展期减缓发展期人均人均GDP与房地产发展关系与房地产发展关系8,000-20,000US根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和26、人均根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDP水平决定了镇江房地产水平决定了镇江房地产市场处于发展速度较快的时期。市场处于发展速度较快的时期。城市发展趋势城市发展趋势社会经济走势20102010年，随着政府对于城市建设力度不断加大，镇江年，随着政府对于城市建设力度不断加大，镇江完成全社会固定资产投资完成全社会固定资产投资1327.081327.08亿元，同比增长亿元，同比增长31.3%31.3%，在建亿元以上项目，在建亿元以上项目280280个，比去年增加个，比去年增加5959个个2005-2010年镇江固定资产投资及增长率（亿元）2005-2010年镇江固定资产投资及增长率（亿元）13227、71010.57718.5588501.2404.822.19%17.32%23.81%26.30%31.30%40.60%0500100015000%10%20%30%40%50%固定资产投资增长率固定资产投资固定资产投资404.8404.8501.2501.2588588718.5718.51010.61010.613271327增长率增长率26.30%26.30%23.81%23.81%17.32%17.32%22.19%22.19%40.60%40.60%31.30%31.30%200520052006200620072007200820082009200920102010去年新兴产业28、投资继续领跑，全市完成规模以上新兴产业投资227.2亿元，同比增长106.1%，占规模以上投资的比重达22.4%。万达广场、中信广场、中电集团等重大项目进展顺利对投资的快速增长起到了强有力的支撑作用去年全市在建亿元以上投资项目280个，比上年同期增加59个；亿元以上项目本年完成投资599.46亿元，同比增长53.6%。2004-2010年镇江房地产投资及增长率（亿元）2004-2010年镇江房地产投资及增长率（亿元）114.8595.4784.3373.8567.4260.4814.20%9.54%11.47%54.29%20.30%13.20%0204060801001200%10%20%329、0%40%50%60%房地产投资增长率房地产投资房地产投资60.4860.4867.4267.4273.8573.8584.3384.3395.4795.47114.85114.85增长率增长率54.29%54.29%11.47%11.47%9.54%9.54%14.20%14.20%13.20%13.20%20.30%20.30%200520052006200620072007200820082009200920102010在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的力度在不断加大，随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。大规模的拆迁30、是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间。固定资产投资高速增长固定资产投资高速增长房地产投资稳定增长房地产投资稳定增长城市发展趋势城市发展趋势固定资产增长22以第二产业为主，第三产业所占比例不高但处于快速以第二产业为主，第三产业所占比例不高但处于快速发展阶段，形式以旅游、休闲为主，以金融保险业为发展阶段，形式以旅游、休闲为主，以金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重代表的高端服务业也占据一定比重产业结构中，第二产业所占比重第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设31、备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段快速发展阶段，形式主要以旅游、以旅游、休闲为主休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。镇江历年产业结构变化情况镇江历年产业结构变化情况0102030405060708090100第三产业3837.936.73535.536.436.536.6第二产业55.85758.960.660.459.859.960.2第一产业6.25.14.44.44.13.83.63.42002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年城市发展趋势城市发展趋势产业32、结构(1/2)23城市发展规律表明，城市第三产业的发展水平直接决定城市发展规律表明，城市第三产业的发展水平直接决定了城市的经济辐射能力，随着三产比例提高，镇江的城了城市的经济辐射能力，随着三产比例提高，镇江的城市辐射力将同步提升市辐射力将同步提升城市越发达，第三产业对经济的贡献越大；城市越发达，第三产业对经济的贡献越大；第三产业比重越高，城市经济的辐射能力越强第三产业比重越高，城市经济的辐射能力越强2009年江苏八个城市产业结构比较2009年江苏八个城市产业结构比较020406080100第三产业36.4503836.633.935.4734.236.5第二产业6247.558.952.94733、.957.065859.9第一产业1.62.53.110.518.27.477.83.6苏州南京常州徐州盐城扬州泰州镇江镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低。城市发展趋势城市发展趋势产业结构(2/2)24镇江房地产市场近年发展迅速，市内五区的商品房成交镇江房地产市场近年发展迅速，市内五区的商品房成交均价从均价从0808年的年的40004000元元/平米，攀升到今年的接近平米，攀升到今年的接近60006000元元/平米，受政策影响不大平米，受政策影响不大2008-2010年镇江市区销售金额（元）2008-2034、10年镇江市区销售金额（元）5436123153149730273161207217587905000000000100000000001500000000020000000000销售额对数(销售额)销售额销售额54361231535436123153149730273161497302731612072175879120721758792008200820092009201020102008-2010年镇江市区销售金额（平方米）2008-2010年镇江市区销售金额（平方米）2091798.983365677.51351043.601000000200000030000004000000市区销35、售面积对数(市区销售面积)市区销售面积市区销售面积1351043.61351043.63365677.53365677.52091798.982091798.982008200820092009201020102008-2010年市区住宅成交均价（元/平方米）2008-2010年市区住宅成交均价（元/平方米）5771.194448.744023.6501000200030004000500060007000成交均价对数(成交均价)成交均价成交均价4023.654023.654448.744448.745771.195771.192008200820092009201020102010年全市商品36、房累计合同销售363.79万平方米销售额为197.65 亿元，市区实现商品房累计合同销售190.79万平方米，较上年同期减少 38.92%其中实现商品住房累计合同销售 12744 套，合同销售面积151.36万平方米，销售套数与上年同比减少41.5%，销售面积同比减少 42.54%。在成交价格上，2010年，市区商品房平均成交价为6237元每平方米，较去年同期上涨了37.02%城市发展趋势城市发展趋势房地产走向镇江计划镇江计划20112011年建设年建设120120个重点项目，预计完成投资个重点项目，预计完成投资140140亿，项目所在的丁卯新区建设亿，项目所在的丁卯新区建设2020个项目，以37、新兴产个项目，以新兴产业为主，现代服务业项目还有待增加业为主，现代服务业项目还有待增加26城市发展趋势城市发展趋势重点建设项目项目项目名称名称数量数量计划总投资（万元）计划总投资（万元）20112011年计划完成投资年计划完成投资（万元）（万元）新兴产业项目4055271991407500现代服务业项目2852494301091236传统产业升级改造项目243491676784190农业产业化项目1160005000基础设施项目1639508411091475民生和社会事业项目112002100619000合计120202372464998401 2011年丁卯新区的重点建设项目依旧以产业为主38、，但同时现代服务业项目的投资比重在增加 新区在新兴产业项目和现代服务业项目所占的比例均名列前茅，区域未来发展价值较高。近年来镇江城市化水平快速上升，目前城市化水平达到近年来镇江城市化水平快速上升，目前城市化水平达到60%左右左右270%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1234567891011121314151617181910%30%70%起步阶段加速阶段后期阶段城市化率沿城市化率沿S S型曲线型曲线变动变动镇江历年人口变化情况镇江历年人口变化情况05010015020025030037.0%37.2%37.4%37.6%37.8%38.0%38.2%38.4%39、总人口（万人）267.13267.19267.21267.61268.79 268.78268.77269.9市区人口（万人）100.04 100.51 101.36 102.01 102.72 102.82 102.81 103.39 市区/总人口37.4%37.6%37.9%38.1%38.2%38.3%38.3%38.3%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年镇江历年城市化情况镇江历年城市化情况44.0%41.4%43.1%50.7%58.5%59.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2003年240、004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年全市总人口269.9万人，市区人口103.39万人，城市化率为61.3%。从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。城市发展趋势城市发展趋势人口及城市化(1/2)典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失。随着产业。随着产业结构调整，人口结构将向内梯形结构发展，城市中高端结构调整，人口结构将向内梯形结构发展，城市中高端人口比重将上升人口比重将上升28城市主要社会阶层城市主要社会阶层人口结构人口结构当前镇江人口结构是典型41、的金字塔结构。社会阶层构成社会阶层构成高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城市消费人口的比重较少；职业经理人、专业型技术人才、教师等构成城市中端消费人群；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构成的低端人群。发展趋势发展趋势随着镇江城市发展，制造业向科技行业转化，高级职业型人才增加，城市中端人口比重将上升，人口结构由金字塔结构向内梯形结构发展。未来镇江人口结构的变化未来镇江人口结构的变化制造业为主，人口数量少，高端客户以私营企业主为主制造业向高科技转变；高级职业经理人和专业技术人员开始增多城市进入稳定成熟的发展阶段进入研发阶段，中间力量和高收入人群42、壮大金字塔结构金字塔结构内梯型结构内梯型结构高端人口高端人口中端人口中端人口低端人口低端人口橄榄型结构橄榄型结构城市人口结构发展规律城市人口结构发展规律城市发展趋势城市发展趋势人口及城市化(2/2)随着收入提高，居民的消费重点不仅仅满足与吃穿用基随着收入提高，居民的消费重点不仅仅满足与吃穿用基本层面，更愿意在房地产、汽车、黄金等高端消费上投本层面，更愿意在房地产、汽车、黄金等高端消费上投资资社会消费品零售总额平稳增长。社会消费品零售总额平稳增长。1-11月全市累计实现社会消费品零售总额504.48亿元，同比增长18.8%（扣除同期商品零售价格指数2.8%，同比增长15.6%）。高于全省平均增幅43、0.2个百分点，高于苏南平均增幅0.4百分点，继续位列苏南第一。餐饮、住宿业保持较快的增长。餐饮、住宿业保持较快的增长。去年1-11月，全市餐饮业实现零售额50.11亿元，同比增长34.5%；批发零售业实现零售额449.93亿元，同比增长17.3%；住宿业实现零售额4.44亿元，同比增长18.3%。汽车、房地产消费暴涨。汽车、房地产消费暴涨。其中交通电器设备类中汽车类销售形势继续火爆，实现汽车类零售额52.76亿元（限上企业），同比增长51.6%。随着城市改造大面积的拆迁、商品房交易形成的装修热，由此带来了房屋装修的热潮，导致家俱类等消费大幅增长，1-11月累计增长94.7%。2005-20144、0年镇江社会消费品零售总额（亿元）2005-2010年镇江社会消费品零售总额（亿元）5604884103312802030100200300400500600社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额203203280280331331410410488488560560200520052006200620072007200820082009200920102010镇江市2005-2010年人均可支配收入及人均消费性支出（元）镇江市2005-2010年人均可支配收入及人均消费性支出（元）0500010000150002000025000人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入1245、3941429116775190402094923075人均消费性支出833591961200814169130311435720052006200720082009201029城市发展趋势城市发展趋势居民消费倾向但由于镇江的休闲娱乐和高端消费场所的缺失，出现了但由于镇江的休闲娱乐和高端消费场所的缺失，出现了镇江中高端购买力外流的现象，在周末或节假日去周边镇江中高端购买力外流的现象，在周末或节假日去周边城市游玩、消费已成为潮流城市游玩、消费已成为潮流镇江人购物爱往南京、上海跑，东乡一带以及扬中、丹阳的市民还愿意去临近的常州购物。市民 王小姐在南京、上海、无锡、宁波等地的卡地亚、欧米茄品牌专柜销46、售清单中，都留有镇江籍顾客的刷卡记录基于大量的市场调研后，将两大品牌带到了镇江。运行头一个月，就做出了200万元的销售业绩。宁波瑞星钟表有限公司的总经理 任涛我地地道道句容人，也是镇江人，南京镇江都没亲戚，也没上过学和工作过，可是镇江从小到大就去过两次，而且只是为了转车所以一般情况下都是去南京玩。镇江句容市民 冯先生凭我在这里的几年经验，镇江的同学无论是穿着，消费并不比苏锡常差。原因是镇江人有钱没地方消费。而且镇江由于交通方便，购买力大量外流。曾经有报道南京新街口四大百货商场在去年五一黄金周期间镇江的信用卡消费占了总额的五分之一。你从节假日从南京上海回来的火车上的人流和提着的大大小小的奢侈品的47、包包就证明了镇江这座小城的购买力。常州市民 刘先生30城市发展趋势城市发展趋势居民消费倾向根据规律，随着镇江国民经济进入高速发展阶段，旅游根据规律，随着镇江国民经济进入高速发展阶段，旅游成为一种生活方式，消费者强烈的个人生活化的度假需成为一种生活方式，消费者强烈的个人生活化的度假需求急需释放求急需释放生活度假生活度假休闲度假休闲度假观光旅游观光旅游理念理念需求需求特征特征$300$300Per Capita Per Capita GDPGDP$1000$1000$3000$3000$5000$5000 增长见识，享受视觉愉悦 感官接触表面感受，“拍照留念”的方式 旅游是一种奢侈品 观光是旅游的48、核心 旅游是一种选购品 休闲放松是主题 旅游是一种生活方式，是生活的必需 释放压力，舒缓心情，自我调节 住宿酒店，参与活动，融入氛围 体验生活，享受人生，交际方式 旅游置业，生活化的度假方式度假方度假方式升级式升级路径路径消费消费构成构成 商务消费为主 家庭、个人消费水平呈现快速增长态势 商务消费与家庭、个人消费相当 家庭、个人消费为主据研究表明，当人均GDP达到5000美元以上时，开始进入生活度假阶段，个人休闲将成为休闲度假的主流；目前镇江市人均GDP已达8000美元，消费者已进入生活度假的需求阶段但镇江在度假设施方面的缺失，使得镇江人度假需求外溢城市发展趋势城市发展趋势旅游消费倾向31虽然49、镇江的旅游人数和旅游收入在过去十五年里双双大虽然镇江的旅游人数和旅游收入在过去十五年里双双大幅增长，但是与苏南其他城市相比仍然处于落后地位幅增长，但是与苏南其他城市相比仍然处于落后地位苏南重点城市历年游客数量比较（万人次）苏南重点城市历年游客数量比较（万人次）0.002000.004000.006000.008000.00南 京 市常 州 市镇 江 市无 锡 市苏 州 市19952000200520082009苏南重点城市历年旅游收入比较（亿元）苏南重点城市历年旅游收入比较（亿元）0.00200.00400.00600.00800.00南 京 市常 州 市镇 江 市无 锡 市苏 州 市199550、2000200520082009镇江市历年旅游收入（亿元）镇江市历年旅游收入（亿元）-50.000.0050.00100.00150.00200.00250.0019952000200520082009镇江市历年旅游人数（万人）镇江市历年旅游人数（万人）-500.000.00500.001000.001500.002000.002500.0019952000200520082009城市发展现状城市发展现状旅游市场(1/12）32本报告是严格保密的。客源结构（客源结构（1/21/2）：镇江旅游客源空间分布明显受距离）：镇江旅游客源空间分布明显受距离衰减规律的影响，其中长三角圈层的客源占到总客源的51、衰减规律的影响，其中长三角圈层的客源占到总客源的89%89%之多之多33来镇旅游者以国内游客占绝对优势。国内游客的地域分布国内游客的地域分布，受距离衰减规律的影响，到访人数又有明显差异。其中省内客源是镇江旅游的第一大客源市场，占客源比重的：69%。相邻的长三角其他省市，成为第二大客源市场，占客源比重：20%。其他区域，是镇江旅游的第三大客源市场。本省游客的地域分布：本省游客的地域分布：镇江市游客数量位居第一，占本省游客总数的36%，南京位居第二，占本省游客总数的16%。其他城市来镇旅游人数依次是常州、扬州、苏州、无锡等市。镇江旅游客源空间分布情况镇江省内游客地域结构69%20%11%旅游市场旅52、游市场旅游市场(2/12)本报告是严格保密的。客源结构（客源结构（2/22/2）：镇江旅游客源构成中，城镇居民及）：镇江旅游客源构成中，城镇居民及受教育文化程度较高居多，这部分客户对时尚的、新奇受教育文化程度较高居多，这部分客户对时尚的、新奇的旅游产品接受程度高的旅游产品接受程度高34在客源的文化程度构成方面：镇江旅游者文化程度较高，大学专科以上的游客所占比重为55.6%，大学本科以上游客占31.2%。在客源的类型构成方面：来镇游客中以城镇居民为主，占总数的80%非城镇居民仅占20%镇江旅游客源文化程度构成镇江旅游者类型构成旅游市场旅游市场旅游市场(3/12)本报告是严格保密的。旅游行为：停留53、时间是影响旅游消费的一个重要因素。旅游行为：停留时间是影响旅游消费的一个重要因素。由于镇江观光旅游产品所占比例大，而可使停留时间明由于镇江观光旅游产品所占比例大，而可使停留时间明显延长的休闲度假、公务商务产品较少，导致游客停留显延长的休闲度假、公务商务产品较少，导致游客停留时间短时间短35停留时间是影响旅游消费的一个重要因素。而数据表明，游客在镇江停留时间较短，过境客多。其中，在镇江停留1天（不过夜）的游客占51.5%；1天（过夜）占12.8%；2天占17.1%；3-5天占12.5%；6天或以上占6.1%。从游客的旅游目的来看，观光旅游、宗教文化旅游的游客停留时间短，基本上不在镇江过夜。探亲访54、友、休闲度假、公务商务的游客停留时间稍长。旅游市场旅游市场旅游市场(4/12)由于开会的原因来镇江，一般两三天的会议，基本都是在酒店里过，因为镇江除了一些观光的地方外，也没有什么适合我们这些商务人士消费的地方。无锡某公司经理 孙先生镇江市区的旅游地如金山、焦山、北固山以及西津渡等镇江市区的旅游地如金山、焦山、北固山以及西津渡等“三山一渡三山一渡”项目集中在市区北部沿江一带，以纯观光项目集中在市区北部沿江一带，以纯观光旅游为主，客户吸引力下降旅游为主，客户吸引力下降金山金山焦山焦山西津渡西津渡北固山北固山镇江有3000多年历史，是国家级历史文化名城。镇江风光旖旎多姿，具有真山真水的独特风貌。著名55、风景区以沿江夹峙的京口“三山”（金山、焦山、北固山）及市区南山国家森林公园最为著名。三山以“江、山、寺、洞、泉、林”景观俱全而著称，金山“寺裹山”、焦山“山裹寺”和北固山“寺冠山”的精妙特色，堪称江南建筑艺术瑰宝。城市发展现状城市发展现状旅游市场（5/12）36满足镇江普通市民的城市休闲度假项目缺乏，休闲项目满足镇江普通市民的城市休闲度假项目缺乏，休闲项目主要集中在城市郊区及周边县市，以农家乐、温泉等项主要集中在城市郊区及周边县市，以农家乐、温泉等项目为主目为主世业洲位于镇江西北面市郊，润扬大桥下面。世业洲为长江中的冲积洲，面积44平方公里以国内游客为主体、长三角地区游客为重点、南京都市圈游客56、为基础，满足休闲、周末度假、会议旅游等功能要求龙恩木屋旅游度假山庄位于镇江市丹徒新区辛丰镇，占地一千七百余亩，是国家2A级旅游度假风景区,集美食、住宿、游玩、会议于一体，日接待能力约5000人主要设施有自助烧烤、水上冲浪、激情滑草、水上碰碰船、水上鬼洞漂流、旋风赛车、激光射击、迷宫、跑马场、垂钓、龙恩寺游园、温泉休闲、KTV、会议中心城市发展现状城市发展现状旅游市场（6/12）37镇江的旅游休闲地产与苏南其它城市相比镇江的旅游休闲地产与苏南其它城市相比处于初级阶段，城市的旅游处于初级阶段，城市的旅游吸引力不足吸引力不足项目类别名称定位主要项目主力客户旅游观光金山观光旅游金山寺团队游客、香客焦山57、观光旅游焦山团队游客、香客北固山观光旅游北固山团队游客、散客、香客西津渡观光旅游、文化创意古街、影视、文化创意单位单位团队游、周边居民休闲度假世业洲农家乐、商务会议垂钓、酒店、农家乐镇江扬州的休闲、商务会议客户金山湖公园市民公园金山湖、单车、游艇周边市民龙恩木屋度假村市郊度假村滑草、游泳、垂钓等镇江市区客户旅游观光市场现状：旅游观光市场现状：同质化，吸引力不强同质化，吸引力不强都市休闲市场现状：都市休闲市场现状：分散，功能单一，缺乏复合功能且高度集聚休闲功能的版块分散，功能单一，缺乏复合功能且高度集聚休闲功能的版块纯观光，吸引力不足纯观光，吸引力不足功能单一，项目少且分散功能单一，项目少且分散58、城市发展现状城市发展现状旅游市场（7/12）38虽然镇江连续推出虽然镇江连续推出6 6条主题旅游线路吸引游客，但多是条主题旅游线路吸引游客，但多是缺乏体验感和吸引力的旅游项目，急需具有强大吸引力缺乏体验感和吸引力的旅游项目，急需具有强大吸引力的休闲度假项目满足市民需求的休闲度假项目满足市民需求宗教名胜游：宗教名胜游：金山焦山茅山宝华山红色景区游：红色景区游：韦岗战斗胜利纪念碑茅山新四军纪念馆美丽乡村游：美丽乡村游：世业洲江心洲南山农庄美食文化游：美食文化游：“镇江三怪”、镇江江鲜大江风貌游：大江风貌游：金山润扬大桥北固山焦山历史文化游：历史文化游：英国领事馆旧址西津古渡赛珍珠故居城市山林游：城59、市山林游：南山宝塔山圌山城市发展现状城市发展现状旅游市场（8/12）39镇江的家庭旅游市场具有高速增长潜力，且由于家庭观镇江的家庭旅游市场具有高速增长潜力，且由于家庭观念较重，家庭自助游出行方式已经成为第一出游方式念较重，家庭自助游出行方式已经成为第一出游方式家庭旅游市场高速增长家庭旅游市场高速增长家庭旅游市场发展趋势家庭旅游市场发展趋势家庭旅游家庭旅游一般是家庭成员全体出游，家庭旅游者的个性化需求多样家庭旅游的特点家庭旅游的特点旅游人数多于散客少于团队，旅游项目偏好存在差异，行程安排具有详细计划，旅游动机倾向于亲情和子女交流，对旅游价格反应较敏感看全球看全球看美国看美国看中国看中国看江苏看江60、苏据世界旅游行业协会调查家庭旅游将成为未来旅游一大热点25%旅游市场属于家庭旅游每年17000万次旅游携带18岁以下儿童消遣旅游与探亲访友家消遣旅游与探亲访友家庭旅游团比例庭旅游团比例家庭式散客将成旅游家庭式散客将成旅游市场主力市场主力家庭休闲旅游在国内迅速兴起家庭出游成为国内游客出游第一组织形式休闲旅游已经成为我国家庭消费支出的第三位39%34%27%其它旅游团夫妻同游合家同游江苏人出游方式以家庭为主江苏人出游方式以家庭为主30.96%21.05%36.12%11.87%个人出游单位组织家庭出游旅行社城市发展现状城市发展现状旅游市场（9/12）40旅游主导客群集中在旅游主导客群集中在252561、-4545岁之间，这部分人群通常是家庭收岁之间，这部分人群通常是家庭收入主力；家庭多为二口或三口之家，并随着家庭成员结构不入主力；家庭多为二口或三口之家，并随着家庭成员结构不同呈现不同的旅游特征同呈现不同的旅游特征特点特点产品偏好产品偏好未婚期未婚期年轻单身家庭年轻单身家庭一些新型的旅游项目如探险、攀岩、蹦极和自助游等旅游方式更具有时尚特征，最能适合年轻人的需要。年轻单身家庭，以及由年轻单身者组成的群体是最具旅游潜力的群体新婚期新婚期年轻夫妇无子年轻夫妇无子女家庭女家庭在国外许多发达国家，旅游与年轻人结婚几乎是相伴而生的，许多人把旅游纳入结婚计划之中，称之为“蜜月旅行”满巢期满巢期1 1年轻夫62、妇有年轻夫妇有一个六岁以下孩子的家一个六岁以下孩子的家庭庭幼儿家庭家庭主要消费集中在满足儿童吃、用、玩等方面需求。孩子的年幼使得家庭出行显得极为不便，不大考虑远途旅游，只在家庭附近的公园、动物园进行休闲娱乐，且频率下、较高满巢期满巢期2 2-年轻夫妇有一个年轻夫妇有一个六岁以上孩子的家庭六岁以上孩子的家庭少儿家庭孩子进入学龄期，教育成为家庭主题，旅游业成为了对孩子进行教育、让孩子扩大视野的一个重要方面。家长会有一时的趁节日带孩子外出旅游。这时，家庭对旅游目的地的选择非常慎重，多以博物馆、纪念地、科技馆、历史文化名城等富有教育意义的地点作为选择对象满巢期满巢期3 3-年龄较大夫妇与年龄较大夫妇与63、孩子已经自立的家庭孩子已经自立的家庭孩子已经自立，并且父母也多有固定的收入，目的地选择中产品需求多样化，健康度假需求强烈空巢期空巢期老年夫妇无子老年夫妇无子女家庭女家庭结合旅游活动的特点来看，旅游时最适宜“有钱+有闲”阶层人士的活动，二所有年龄阶段人群中，最符合这一条件的就是城市离退休人员。据资料显示，我国男性60岁、女性55岁以上的老年人已达到1.33亿，并以每年3.2%的速度增长，健康度假需求强烈孤独期孤独期单身老人家庭单身老人家庭中国人都有尊老爱幼的传统，如果剩下老父或老母一人，晚辈通常会邀请父母到自己所在地旅游及生活居住；与父母住在同一地的子女也敢于主动陪伴父母外出旅游不同特征家庭的出64、行选择不同特征家庭的出行选择41城市发展现状城市发展现状旅游市场（10/12）安全是家庭旅游的首要因素，因此家庭旅游基本都以安安全是家庭旅游的首要因素，因此家庭旅游基本都以安全、便利、冒险性小的旅游方式为主，且多从孩子教育全、便利、冒险性小的旅游方式为主，且多从孩子教育体验目的出发，寻找如主题公园、农场体验等项目体验目的出发，寻找如主题公园、农场体验等项目安全是家庭旅游的首要因素，因此家庭旅游的类别基本都以安全、便利、冒险性小的旅游方式为主住宿、饮食卫生等有着更高的要求，兴趣爱好各不相同，对餐饮、娱乐、旅游景点等旅游项目有着不同的偏好家庭旅游团体对旅游价格的反应也十分敏感家庭出行关注目的地的旅65、游产品丰富，以最小的交通成本享受全面的度假体验家庭旅游关注因素家庭旅游关注因素家庭旅游目的地核心要素家庭旅游目的地核心要素文化娱乐设施家庭度假酒店主题体验家庭旅游目的地主力产品家庭旅游目的地主力产品类型类型特点特点产品产品解读解读主题公园游“带孩子去主题公园永远是正确的选择”迪斯尼、澳大利亚黄金海岸主题公园主题公园不应拘泥于简单的儿童器械项目，应将游乐、教育、健康于一身农场游农场游适合全家同乐。提供教育孩子的经验和体验迥然不同的乡村生活Mowbray Park农场游随着城市精英人群的不断扩大，去乡村休闲度假已经成为城市家庭的重要选择露营之旅露营并非一定要购买帐篷，在国家森林公园或是一些大的森林66、度假村内，都有可供租赁的小木屋Lost lake露营在陌生的环境里共度时光，既可以加深家庭成员间的感情，又可以使得成员得到不同的生活体验海岛及度假村旅游沙滩和棕榈树构成的别致景观非常适合家庭旅游者，哪里的空间选择性大，活动的项目多民丹岛度假村高质量的度假村与“一价全包”是未来家庭出行的首选，丰富的度假村体系是目的地重要的规划建设项目城市发展现状城市发展现状旅游市场（11/12）42此外由于长三角经济一体化进程，商务度假功能正走向此外由于长三角经济一体化进程，商务度假功能正走向成熟，商务度假也已成为目前休闲度假的主要形式之一成熟，商务度假也已成为目前休闲度假的主要形式之一43酒店酒店名称名称天目67、湖宾馆天目湖宾馆苏州苏州东山宾馆东山宾馆松兰山黄金松兰山黄金海岸酒店海岸酒店天目湖枫林丽天目湖枫林丽景会所景会所天目湖天目湖国际饭店国际饭店虹枫度假村虹枫度假村千岛湖开元千岛湖开元度假村度假村旺季旺季1 1、2 2、4 4、5 5月为入住高月为入住高峰峰旺季：五一、旺季：五一、国庆、春节后国庆、春节后几天、夏季几天、夏季旺季为旺季为5 5月月-9 9月月7 7、8 8月为高峰月为高峰周末节假日周末节假日客户比较多客户比较多一般黄金周为一般黄金周为客流旺季客流旺季旺季为旺季为3 3月月-1111月月淡季淡季其他时间为其他时间为淡季淡季淡季为淡季为1 1-3 3月月，其他时间为淡其他时间为淡季季冬68、季冬季1111月以后会月以后会议较少时为淡季议较少时为淡季其他时间为其他时间为淡季淡季其他时间为淡其他时间为淡季季其他时间为其他时间为淡季淡季淡季淡季客户客户团队和会议团队和会议客户客户企业商务会议企业商务会议以会议以会议+旅行旅行社团为主社团为主团队客户团队客户商务会议客商务会议客户户老年团队和企老年团队和企业团队业团队企业商务会企业商务会议议商务商务客户客户比例比例45%45%52%52%45%45%40%40%50%50%40%40%60%60%目前长三角的度假市场明显存在淡旺季之分，淡季以接待商务会议客户和团队为主，商务客户大概为4-5成长三角的度假区由于气候和季节原因，淡旺季差异明显69、，一般淡季的时候一些景区会承接一些商务活动，如会议等。城市发展现状城市发展现状旅游市场（12/12）机遇二机遇二镇江的经济和产业发展迅速，城市化水平和人口素质快速提升，居民消镇江的经济和产业发展迅速，城市化水平和人口素质快速提升，居民消费水平已不仅仅满足于基本层面，急需更多满足市民新型需求的休闲度假项目费水平已不仅仅满足于基本层面，急需更多满足市民新型需求的休闲度假项目城市城市发展展趋势经济、产业快速发展，房地产业快速发展快速城市化阶段，中高端人口增加居民收入水平提高，产生高层次的消费需求休闲旅游将成为一种“生活方式”对休闲度假的需求升级城市城市发展展现状镇江的休闲娱乐和高端消费场所的缺失中高70、端购买力外流的现象，在周末或节假日去周边城市游玩、消费已成为潮流旅游项目吸引力不足，城市休闲项目短缺缺乏满足市民尤其是缺乏满足市民尤其是中高端家庭、商务客中高端家庭、商务客群新兴需求的休闲度群新兴需求的休闲度假项目假项目三、从区域层面挖掘机遇三、从区域层面挖掘机遇根据十二五规划，镇江将加快优化城市发展空间，重点根据十二五规划，镇江将加快优化城市发展空间，重点推进主城推进主城“一核四区一核四区”建设，丁卯新城定位为建设，丁卯新城定位为城市低碳城市低碳生活示范区生活示范区加快中心城市现代化建加快中心城市现代化建设设：按照“山水花园城市”定位，着力加快中心城市建设，优化发展空间，完善服务功能，提升内71、涵品质，强化科学管理，推动城市发展转型，建设全国知名的宜居宜业城市、旅游文化名城。构建开放式空间发展格局构建开放式空间发展格局：加快优化城市发展空间，重点推进主城“一核四区”建设，中心城市构建完善一体两翼、多中心发展新格局。彰显“山水花园”城市形彰显“山水花园”城市形象象：完成主城区26座山体和古运河等3条通江河道整治及景观建设，形成“一山一景、一河一廊”的城市景观。2015年，建成区绿化覆盖率达到47%以上。南山绿核南山绿核：综合实施南山风景名胜区保护性开发老城区老城区：加快老城改造，建成大市口现代城市商贸中心南徐新城南徐新城：形成全市新行政、商务和文化体育中心丁卯丁卯-官塘新城官塘新城：完72、成丁卯科技城“退二进三”功能升级，打打造城市低碳生活示范区，创建造城市低碳生活示范区，创建省、国家低碳建设示范点。省、国家低碳建设示范点。丹徒新城丹徒新城：继续完善公共服务设施，打造生态、宜居新城。区域分析区域分析区域定位各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度丁卯在各新城中属于卫星城产业新城规划，是离老城最近、启动较早板块区块功能定位上看，南徐新城是政府重点发展方向，丹徒新城居住性质最强丁卯新城国家级经开区是镇江新区下属重要片区，也是丁卯新城国家级经开区是镇江新区下属重要片区，也是大学城和光电子高新技术产业区，规划人口约大学城和光电子高新技术产业区，规划73、人口约2020万人万人分区分区板块板块用地面积用地面积（kmkm2 2）规划人口规划人口（万）（万）功能功能主城主城主城核心区主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心南徐新城南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区丁卯新城丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区丹徒新城丹徒新城1515高新技术产业、第三产业和生活居住区南山风景区南山风景区12休闲度假、森林公园西翼（高资、龙口）西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区区域分析区域分析功能三大新城对比：三大新城对比：南徐新城:城74、市重点发展方向，代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，但由于启动最晚，配套不足，人口导入不足丹徒新城：与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依 靠价格和环境带动，成长周期相对较长丁卯新城:产业优势最强，产业人口带来的刚需强劲，但同样配套滞后，急需高档次休闲消费项目满足周边高质素产业人口需求板块板块区域特征区域特征市政引擎市政引擎发展阶段发展阶段南徐新城政府重点打造区域，与南山风景区为邻，但缺乏产业支撑市政府搬迁发展初期丁卯新城高新技术产业区，产业人口的消费需求和周边配套滞后形成矛盾高新技术产业区+大学城发展多年，产业发展相对成熟，但城市配套尚未启动丹徒新75、城自然环境优美，但区位因素导致城市发展滞后，发展机遇难以确定区政府+高新技术产业调整发展阶段，产业启动初期与南徐、丹徒相比，丁卯的产业发展最强势，大量的与南徐、丹徒相比，丁卯的产业发展最强势，大量的高质素的产业人群对周边房地产和休闲消费行业形成高质素的产业人群对周边房地产和休闲消费行业形成强有力支撑强有力支撑区域分析区域分析竞争区域比较根据根据20112011年丁卯新区重点建设项目计划表年丁卯新区重点建设项目计划表,丁卯将建设丁卯将建设亚洲美食城、商贸中心等服务业项目，完善区域生活配套亚洲美食城、商贸中心等服务业项目，完善区域生活配套49类型类型项目名称项目名称竣工时间竣工时间计划总投资（万元76、）计划总投资（万元）20112011年计划完成投资（万元）年计划完成投资（万元）新兴产业项目中节能晶硅太阳能电池2012.1212392035000耐丝新型合金材料2011.1210000030000光伏硅片切割砂浆回收2012.125304025000年产11万吨化工新材料项目2012.96786435000晶品电子硅片项目2012.63500015000华港重型机械生产项目2012.106000015000中建材太阳能项目2012.1212000030000磁电灯生产项目2011.1210000020000薄膜太阳能电池组件项目2012.76120010000镇江新区航空产业园2012.177、248158094000现代服务业项目益华综合商贸广场2012.128500060000科技园核心区配套项目2012.719700030000镇江经济开发区金融大厦2012.63560020000中港国际物流产业园2012.1210095420000亚洲美食城2012.129000040000镇江东区商贸中心2012.1022000050500合计1931158529500区域分析区域分析重点建设项目作为国家级开发区的镇江新区急需相应的城市休闲设施作为国家级开发区的镇江新区急需相应的城市休闲设施完善区域功能，提升区域形象，打造城市新名片完善区域功能，提升区域形象，打造城市新名片区域分析区域分析78、规划城市城市区域区域代表项目代表项目开业时间开业时间常州新北区中华恐龙园2000年苏州高新区苏州乐园1997年无锡滨湖区盛大示范园区达成合作意向，具体时间未定无锡盛大示范园区：无锡盛大示范园区：“第三代”主题乐园。乐园运用物联网技术处理，整个互动娱乐主题旅游区就是一个虚拟现实结合的游戏社区。玩家可以自行创建个性角色，根据个人的兴趣爱好，扮演军人、武林英雄等不同的角色，在旅游区内参与完成线上线下互动任务、团队合作等游乐项目。比如，在巨星KTV场馆，游人可与虚拟人物一起演唱，并将自己的表演在线上传；在互动小剧场，游人可参与剧目排演，并通过网络进行直播。此外还有电子竞技馆、盛大游戏场景体验、虚拟婚礼79、模拟CS战场等依托网游的体验区。盛大示范园区不仅为网民所热衷，它还设计了高端的商业配套。“这将使无锡传统的游园式旅游变为参与式旅游，符合发展休闲旅游城的目标。”TIPS机遇三机遇三镇江新区作为国家级开发区，产业发展最强势，生活配套也将逐步完善镇江新区作为国家级开发区，产业发展最强势，生活配套也将逐步完善，但新区休闲度假设施不足，急需相应项目完善区域功能，提升新区形象，但新区休闲度假设施不足，急需相应项目完善区域功能，提升新区形象产业产业居住居住餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲度假度假教育教育培训培训公共公共服务服务购物购物交通交通低层次需求高层次需求52把握发展机遇，主动站位，完善休闲度假功能把握发80、展机遇，主动站位，完善休闲度假功能机遇一机遇一镇江具有“承南接北、连东启西”的区位优势，并且这种优势将继续放大，使得镇江有望成为苏南、苏北的“周转中心”，带来大量商务、旅游人群大都市融合的背景之下，城界消失，给长三角客户“一个来镇江的理由”大都市融合的背景之下，城界消失，给长三角客户“一个来镇江的理由”机遇二机遇二镇江的经济和产业发展迅速，城市化水平和人口素质快速提升，居民消费水平已不仅仅满足于基本层面，急需更多满足市民新型需求的休闲度假项目镇江进入休闲时代，市民休闲有需求，缺供给镇江进入休闲时代，市民休闲有需求，缺供给机遇三机遇三作为国家级开发区，镇江新区产业发展最强势，生活配套也将逐步完善81、，但新区休闲度假设施不足，急需相应项目完善区域功能，提升新区形象产业背景产业背景+人口导入人口导入+生态背景，从业强到城强，从“工业围城”到“生态都会”生态背景，从业强到城强，从“工业围城”到“生态都会”城市群层面城市层面区域层面53Chapter 2Chapter 2-本体分析本体分析一切的研究都基于对地块本身的理解：一切的研究都基于对地块本身的理解：对地块区位、交通、内外部资源盘点，结合城市及市场基本结论，得项目SWOT模型，导出整体定位的初步结论本项目地块位于新区的高新技术产业开发园区内本项目地块位于新区的高新技术产业开发园区内，园园内未来规划多个产业集群和大学城内未来规划多个产业集群和82、大学城，产业资源强势产业资源强势本项目地块位于镇江高新技术产业开发园区内。开发区占地5.2 k，规划有国家级博士站、留学人员创业园、镇江大学城以及高科技产业孵化园。开发区内未来将形成多个产业集群，包括以稳润光电、奥雷光电等为代表的光电子产业集群光电子产业集群，以华东泰克西、日本KYB、阿雷蒙紧固件等为代表的汽车汽车零部件集群零部件集群，以中船现代、佳洋系泊链、齐航数控等为代表的精密机械加工精密机械加工集群集群，以双环铂治癌药项目、东方生工、双峰格雷斯海姆等为代表的生物医生物医药器械集群药器械集群。54项目项目地块地块光电子产业集群汽车零部件集群生物医药器械集群精密机械加工集群本体分析本体分析外83、部资源-产业项目地块周边配套不足项目地块周边配套不足，离最近的丁卯商圈约离最近的丁卯商圈约1010分钟分钟车程车程目前项目周边的商业配套设施较少，除专业市场、汽车4S店以外，暂无其他商业配套和休闲配套。项目周边仅有明都大饭店一家饭店，且经营状况一般。沃尔玛超市位于项目地块西侧，距离项目地块较远。目前地块周边的商业和酒店配套较少，而其中休闲配套和娱乐配套稀缺。55项目地块明都大饭店义乌小商品国际精品城汽车4S店沃尔玛超市10分钟车程丁卯商圈本体分析本体分析外部资源-配套项目周边目前除道观和寺庙以外项目周边目前除道观和寺庙以外，暂无其他旅游项目暂无其他旅游项目项目周边除一所道观和寺庙以外，暂无其他84、旅游项目。56项目地块横山凹三茅宫道观道观本体分析本体分析外部资源-旅游项目周边目前已有两条城市级主干道与两条区域级主项目周边目前已有两条城市级主干道与两条区域级主干道干道，整个区域路网完善整个区域路网完善，项目的通达性良好项目的通达性良好项目周边已有丁卯桥路一条东西向的城市级主干道，直通老城区。项目周边现有经十二路，经十五路两条区域级干道，且周边区域路网完善，通达性良好。57项目地块城市主干道区域主干道经十二路经十五路丁卯桥路纬三路老城区丁卯桥路经二路本体分析本体分析外部资源-交通地块现状地块现状58用地规模：地块总用地约2430亩其中住宅用地800亩，旅游用地1630亩，包含已经确定的茶博85、园和茶场用地地块四至：东临山体，目前只有通过内部的村庄道路通行西侧紧邻经十五路，为南北向的区级干道南至规划道，为区级干道北至铁路，路网已通地块现状：整个地块以梯田和平地为主，土地平整、坡度由南向北有序提升，极其适合开发旅游用地红线内有约600 亩 山 体，最 高 处69.4米，景观性良好现场照片本体分析本体分析资源盘点旅游用地旅游用地16301630亩亩茶博园300亩茶场90亩住宅用地住宅用地800800亩亩山地地块内部拆迁工作已基本完成，北面旅游用地有可租借的山地块内部拆迁工作已基本完成，北面旅游用地有可租借的山地，内部有一定的水体资源，自然资源优势不明显；南面住地，内部有一定的水体资源，自86、然资源优势不明显；南面住宅用地土地平整，具有较强的可塑性宅用地土地平整，具有较强的可塑性纯生地块地块为纯生地，拆迁工作已基本完成，可随时开发。59地块内部有山有水旅游用地范围内有逾600亩山体，且整个地块内有多处水系，景观性良好地块平整，起伏均匀地块内大部分为平地和梯田，平地土地平整，梯田起伏均匀，整个地块极具可塑性。现场照片本体分析本体分析内部资源优势山体山体水系水系山地地块内拆迁工作已基本完成，可随时对地块进行开发水系60项目项目SWOTSWOT优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeaknessWeakness1.区位优势：距离城市近2.交通优势：新区的路网完善，项目的可87、达性好3.规模优势：项目整体规模逾1500亩4.地块优势：内部有一定的水体资源，土地平整，具有极强的可塑性1.区域陌生：丁卯新区发展起步较晚，当地人对于新区的认知度较低，丁卯人对横山凹周边认知也较低2.都市功能缺失：项目周边除大量产业以外，无其余可依托的强势资源，尤其目前区域内极度缺乏休闲配套项目和休闲旅游项目3.缺旅游资源，文化、景观资源不够强势机会机会 OpportunityOpportunity威胁威胁 ThreatenThreaten1.丁卯乃至镇江缺乏体验型的旅游项目2.房地产方面与润州、京口相比存在价格优势1.地块开发周期可能较长，开发过程中也许将出现未知风险2.千亩以上的项目，辐88、射范围更为广泛，将面临更大范围内的竞争世联观点：世联观点：项目所在区域离老城区近，城市属性强，适合打造“都市休闲”、“都市娱乐”项目所在区域离老城区近，城市属性强，适合打造“都市休闲”、“都市娱乐”可承载合家欢功能、城市商务休闲功能可承载合家欢功能、城市商务休闲功能 适合大规模旅游休闲开发适合大规模旅游休闲开发61Chapter 3Chapter 3-案例启示案例启示寻求国内外旅游项目对本项目的启示：寻求国内外旅游项目对本项目的启示：分析国内外旅游项目，归纳开发模式可寻求的几个基本规律，提供项目方向62总结国内外旅游地产开发，共有三种开发模式总结国内外旅游地产开发，共有三种开发模式：资源型、资89、产型、内涵型：资源型、资产型、内涵型通过项目本体分析的结果，本项目属于内涵型开发模式案例启示案例启示模式阐述国内案例研究：国内案例研究：东部华侨城番禺长隆度假区成都芙蓉古城重庆洋人街昆明世博生态城杭州良渚文化村南国桃园国色天香昆明世博园厦门天湖度假区达蒙山度假区巽寮湾国外案例研究国外案例研究:美国，奥兰多日本，园博园荷兰哈勒姆世园会新加坡，圣淘沙美国，太阳河社区万丹，印尼坎昆,墨西哥拉侯亚，美国加州 KPI体系对比：体系对比：资源型 资产型 内涵型模式模式典型代表典型代表典型特征典型特征资源型墨西哥坎昆瑞士阿尔卑斯雪山三亚亚龙湾资源特别强势，是国际型旅游目的地，周边度假物业定位十分高端资产型深90、圳东部华侨城开发主体注入大量资金，打造超大规模的旅游大盘内涵型荷兰哈勒姆世园会杭州良渚文化村资源一般，无明显特色，通过引入文化产业打造都市旅游休闲区，后期通过住宅与旅游相呼应，形成综合都市休闲度假区63内涵型旅游地产项目，通过注入主题文化吸引消费者第内涵型旅游地产项目，通过注入主题文化吸引消费者第一注意力，通过扩大主流客户群以实现持续消费，通过一注意力，通过扩大主流客户群以实现持续消费，通过打造差异化创新商业模式提高项目档次打造差异化创新商业模式提高项目档次案例启示案例启示模式阐述内涵型发展模式的规律：规律一：规律一：主题化，即赋予核心驱动力，以吸引第一注意力规律二：规律二：抓主流需求，打造共91、能、共享的复合功能，实现项目持续消费规律三：规律三：旅游项目中的商业模式需创新，区别于城市商业，差异化定位64应明确项目主题，即核心驱动力，通过吸引应明确项目主题，即核心驱动力，通过吸引第一注意力，引爆项目启动第一注意力，引爆项目启动【规律一规律一】项目应遵循规律一，打造项目应遵循规律一，打造主题功能型城市休闲度假板块主题功能型城市休闲度假板块主题乐园驱动主题乐园驱动特色商业驱动特色商业驱动文化遗产文化遗产会展文化会展文化美国奥兰多迪斯尼乐园 番禺长隆度假区成都芙蓉古城重庆洋人街良渚文化村荷兰哈勒姆世园会昆明世博生态城迪斯尼乐园野生动物园、欢乐世界等以成都地域文化为内涵的特色商业街区集度假、观92、赏、商务、运动等多功能为一体，以西洋建筑为核心的特色旅游商业街区引入良渚遗址文化，以创意文化（工作室、艺术基地）延展休闲娱乐、餐饮等功能荷兰世界园艺博览会昆明世界园艺博览会发展模式代表案例核心驱动（主题）65抓住市场的主流需求，打造主要客户群之间抓住市场的主流需求，打造主要客户群之间所能共能、共享的复合功能所能共能、共享的复合功能【规律二规律二】主题乐园驱主题乐园驱动模式动模式商业驱动商业驱动文化文化会展文化会展文化美国奥兰多迪斯尼乐园 番禺长隆度假区成都芙蓉古城重庆洋人街良渚文化村荷兰哈勒姆世园会昆明世博生态城国内的观光体验型游客珠三角区域的观光体验型游客旅游以成都及周边游客为主；地产客户为93、成都的公务员、教授、医生等群体吸引了大量中低端消费人群，奇特的建筑等吸引了大批重庆年轻人以杭州本地中端消费客户为主对园艺会有浓厚兴趣的针对全球范围的观光旅游客户对园艺会有浓厚兴趣的针对全球范围的观光旅游客户发展模式代表案例初期主流需求全世界的游客及越来越多的置业居住外来人口珠三角区域商务客群旅游趋弱，住宅以外地客户为主由文化旅游休闲地转变成为都市休闲区，客户扩大至商务客群，部分省内其他城市和少量北京、上海等外地客扩大客户群，打造都市休闲区，吸引荷兰商务客户，部分其他国家地区客户由早期80%昆明本地客户，扩展到二期的60本地客户，40外省客户成熟期主流需求66抓住市场的主流需求，打造主要客户群之94、间抓住市场的主流需求，打造主要客户群之间所能共能、共享的复合功能所能共能、共享的复合功能【规律二规律二】回顾P：以家庭为启动消费，引爆聚人气，以商务消费带动持续效应以家庭为启动消费，引爆聚人气，以商务消费带动持续效应67区域旅游度假国内目的地型功能功能单一复合空间空间和人和人口的口的覆盖覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离1.复合功能并非各种功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个区域综合竞争力的飞跃；295、.度假区的最终定位根本上取决于其自身资源，并通过加强内外部竞争条件来实现。资料来源：世联分析先期立足于镇江及周边地市先期立足于镇江及周边地市,后期通过不断提升资源环后期通过不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间将随之境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间将随之逐渐扩大逐渐扩大区域市场广泛市场本地旅游休闲自住类一般性资源具备部分休闲度假功能初始立足于镇江初始立足于镇江【规律二规律二】68旅游项目中的商业模式需创新，区别于城市旅游项目中的商业模式需创新，区别于城市商业商业【规律三规律三】本项目配套商业走特色休闲的途径本项目配套商业走特色休闲的途径回顾P：69本项目应立足本源，96、遵循规律，构建本项目应立足本源，遵循规律，构建主题功主题功能型能型城市休闲度假板块城市休闲度假板块主题核心功能启动项目主题核心功能启动项目弱旅游强休闲产品开发弱旅游强休闲产品开发城市休闲度假板块城市休闲度假板块吸引人眼球的吸引人眼球的主题产主题产品品对陌生区域的对陌生区域的人气人气带动带动效应效应美国 奥兰多迪斯尼番禺 长隆度假区完善区域商业配套，完善区域商业配套，创新型商业创新型商业巩固目巩固目的地模式的地模式成都 芙蓉古城重庆 洋人街扩大客户来源，项扩大客户来源，项目凸显都市休闲、目凸显都市休闲、都市生态功能，都市生态功能，形形成持续消费成持续消费杭州 良渚文化村案例启示案例启示总结70C97、hapter 4Chapter 4-整体定位及功能布局整体定位及功能布局最终的目标：最终的目标：根据市场分析、本体解析，并参考旅游项目案例，得出适合本项目发展的路径以及特色功能本项目的核心竞争力打造之一本项目的核心竞争力打造之一“双核”“双核”驱动驱动71家庭休闲都会家庭休闲都会以青少年、儿童为主的家庭型客户为核心以青少年、儿童为主的家庭型客户为核心以家庭客户为核心，为项目带来持续的人气，以此来带动整个丁卯新区的知名度和认知度生态商务都会生态商务都会以追求高端品质的商务人士为核心以追求高端品质的商务人士为核心以商务客户为核心，能够持续提高项目的价值和档次，以此来带动新区其他区域的档次和价值核心98、竞争力本项目本项目核心竞争力本项目的核心竞争力打造之二本项目的核心竞争力打造之二四大“休闲化建设”四大“休闲化建设”72打造包括儿童娱乐、教育、购物在内的所有与儿童相关的产业，并与本项目的其他核心功能结合，形成产业与休闲结合的最佳组合对于丁卯未来庞大的商务需求，本项目也将商务客流视为未来主抓的客流人群，利用生态酒店为载体，打造一系列富有特色的商务休闲项目，让新区的商务人群能够更好的工作、生活 本项目专做儿童但不只做儿童，而是把目标指向了合家欢式的家庭客户，因此，这里不光是一个让孩子玩乐的地方，也是爸爸、妈妈、爷爷、奶奶，每位家庭成员都能够放松休闲的地方 让生态和自然景观不再仅仅只具备观光功能，99、而是更加具有参与性和体验性，使城市人能够与自然走的更近本项目在都市休闲体系下本项目在都市休闲体系下的四大“休闲化建设”的四大“休闲化建设”本项目本项目核心竞争力73本方案的核心竞争力打造之三本方案的核心竞争力打造之三涵盖整体青少年儿童产业链，并且做精、做强涵盖整体青少年儿童产业链，并且做精、做强卫生保险卫生保险商业商业教育培训教育培训针对青少年和儿童的功能将针对青少年和儿童的功能将涵盖整个产业链条，涵盖整个产业链条，紧抓它紧抓它的重复购买能力的重复购买能力1 1娱乐娱乐职业体验职业体验比赛竞技比赛竞技 提供主流教育的培训，包括语言、艺术、音乐等时下热门的培训类型 提供幼教和早教的培训 提供特色100、培训，包括国学、礼仪等等方面涵盖多年龄段和多类型的商业，包括餐饮、购物等等，购物中又包含了食品、文体用品、玩具、婴幼儿商品、孕妇商品、音像书籍、服装等等主要包括儿童的医疗和保险两大领域，本项目除了会建立专业的儿童健康中心以外，还会率选多家著名医疗保险公司进驻门店，为儿童提供优质的健康安全保障包括娱乐、教育、商业、医疗卫生、保险等等本项目本项目核心竞争力本方案的核心竞争力打造之四本方案的核心竞争力打造之四首次引入户外的儿童职业体验中心首次引入户外的儿童职业体验中心与目前主流的儿童职业体验中心相比，本项目的儿童职业体验在已有的室内职业体验上，首次大胆引入了户外的儿童职业体验，新增加了诸如考古学家、101、植物学家、天文学家等等新奇有趣的户外职业，而且会额外把体验空间延伸到整个区域，让游客们能够有更加真实和富有挑战的体验此外，诸如消防员、警察、医生等等职业，也不再像传统的体验中心一样仅限于室内，而是可以任意穿梭在整个区域之间，大大的增加了可参与性和挑战性74本项目本项目核心竞争力而把体验空间延伸到户外的意义还在于，前去职业体验的青少年儿童能够而把体验空间延伸到户外的意义还在于，前去职业体验的青少年儿童能够有更近真实的感觉，而且这些穿梭于整个区域内的青少年儿童们，本身也会有更近真实的感觉，而且这些穿梭于整个区域内的青少年儿童们，本身也会成为最具特色的景观，能够让一些成年人也能感受到一份别样的童趣和102、欢乐。成为最具特色的景观，能够让一些成年人也能感受到一份别样的童趣和欢乐。诸如上海的星期八小镇和日本的诸如上海的星期八小镇和日本的kidzoniakidzonia这一类的儿童职业体验中心这一类的儿童职业体验中心基本都设置在大厦的顶层基本都设置在大厦的顶层，因此所有的活动都仅限在了室内因此所有的活动都仅限在了室内而过于而过于依赖室内却往往忽略了孩子喜欢亲近自然和户外的激情依赖室内却往往忽略了孩子喜欢亲近自然和户外的激情大大增加趣味性成为景观身穿不同职业服装的儿童穿梭在于整个地块之间，自然会成为独特的景观更丰富的职业体验！更宽阔的场景变幻！引入户外职业体验本方案的发展定位本方案的发展定位双核驱动，103、家庭客户引爆人气，商务客户持续发展双核驱动，家庭客户引爆人气，商务客户持续发展75项目的另一大核心卖点，在依托家庭客户带动人气和建立区域影响力之后，再依托高端商务客户持续提升项目周边乃至整个新区的档次和价值，使得整个新区的发展能够再上一个新高度生态商务都会生态商务都会迎合长三角乃至全国商旅发展趋势，紧抓新区及区域内的高端商务客群，为其提供轻松的洽谈氛围、惬意的办公环境、特色的休闲体验、风情的商务住宿，打造一个长三角商旅生活的新高地以此作为项目的核心卖点，为项目带来持续的人气，并在最短时间内快速建立区域形象，提高本项目乃至整个丁卯新区的知名度和认知度家庭休闲都会家庭休闲都会根据当地市场消费需求，104、紧抓以青少年儿童为核心的家庭型市场，以青少年儿童产业链为核心，配以各项家庭娱乐、家庭休闲、家庭购物等等多元化的项目组合，形成大型的家庭休闲娱乐综合体互动互动互通互通多元化组合多元化组合双核驱动，紧抓家庭主流消费力和高端消费商务客群商务洽谈、办公、风情商务洽谈、办公、风情住宅、特色休闲、生态住宅、特色休闲、生态体验等功能体验等功能家庭娱乐、休闲、购物、家庭娱乐、休闲、购物、生态休闲等功能生态休闲等功能本项目的发展定位本项目的发展定位重点打造山地的生态资源，用来重点打造山地的生态资源，用来作为连接家庭休闲和商务休闲的纽带作为连接家庭休闲和商务休闲的纽带从实质来说，家庭休闲客户与商务休闲客户的契合度105、并不高，属于两种不同的市场，而家庭休闲与生态，商务休闲与生态都具备较高的契合度，因此，本项目将利用山体资源来重点打造生态环境，形成连接家庭休闲和商务休闲的纽带。家庭休闲家庭休闲生态资源生态资源商务休闲商务休闲契合度高契合度高契合度高契合度高契合度低契合度低77本方案的核心客户定位本方案的核心客户定位普通大众客户普通大众客户家庭客户家庭客户商务商务客户客户本项目在后期一定是形成市场的全覆盖，而在前期锁定中间级的客户，后期中间往两头发展也会更近的便利以儿童为核心，关联儿童的父母以儿童为核心，关联儿童的父母和家人和家人来源前期以镇江及周边城市为主，来源前期以镇江及周边城市为主，再向往逐渐辐射再向往逐106、渐辐射新区的产业人口和镇江的商务客新区的产业人口和镇江的商务客户为主，将面对的是中高端的客户户为主，将面对的是中高端的客户镇江的旅游客流或是当镇江的旅游客流或是当地除儿童家庭外的其他客地除儿童家庭外的其他客流流78项目初期以家庭客户为主，发展后期将逐渐演项目初期以家庭客户为主，发展后期将逐渐演变为整个市场的全覆盖变为整个市场的全覆盖启动期发展期持续期镇江当地以及部分南京和扬州的客户镇江当地普通游客以及前来镇江旅游的游客（中转站型）核心客户核心客户长三角地区游客（半目的地型）全国各地游客（目的地型）镇江当地以及沪宁高铁线上城市的客户丁卯新区的高端产业人口和外来商务客户镇江当地以及长三角城市客户重107、要客户重要客户补充客户补充客户家庭客户家庭客户大众客户大众客户商务客户商务客户镇江以及部分南京和扬州的商务客户丁卯新区暂驻的高端商务客户多元化的客户群为本项目带来持续的利润多元化的客户群为本项目带来持续的利润79主要来源地主要来源地消费特征消费特征为本项目贡献的价值为本项目贡献的价值商务客户商务客户新区的高端产业人口和常驻或暂驻镇江的高端商务客流乘飞机或开私家车与家人同行或与朋友结伴，议价能力低，使用居住、休闲消费等功能，人均消费支出高为项目贡献高利润和提升区域档次的主要客源儿童、家庭客户儿童、家庭客户镇江当地以及长三角和城际高铁带上城市为主的客户驾车和自助出行，以家庭以孩子为中心，消费的向心108、力强，容易产生消费冲动，且消费能力较强为项目扩大知名度，带动人气并带来较高利润普通大众游客普通大众游客主要是以镇江当地大众游客，以及前来镇江旅游的旅游客流为主跟团或结伴出行，有一定议价能力，对居住及休闲消费档次要求一般，有一定的消费能力项目较为稳定和持续的客流，为项目贡献现金流80形象定位8182梦幻的本以为这些只会出现在童话故事里才以为这些也会出现在现实生活中83奇趣的她让孩子像个大人而她又让大人变回了孩子84商务的谈判也可以如此轻松85生态的爱生态的人你伤不起86用地功能布局土地资源评价功能布局主要功能说明产品总表本项目总红线范围本项目总红线范围16301630亩，但实际可开发的平地面积亩109、，但实际可开发的平地面积约为约为584584亩，红线内的亩，红线内的644644亩山体可作为保护性开发亩山体可作为保护性开发87土地资源评价土地资源评价可利用土地盘点山体山体水域水域茶场茶场茶博园茶博园规划道路规划道路高压线高压线本项目总用地1630亩，其中山地面积占644亩已占平地面积402亩：一处茶场90亩；茶博园占地300亩，其中与山地重合部分60亩，占平地面积240亩；规划道路总长度1117m，路宽约为20米，占可开发平地面积22亩；地块中有三处高压线，按照规划设计规范，110kv的高压线需退线20米，故再去除地块中需要隔离高压线面积约50亩.水体面积143亩剩余平地面积441亩本项目110、实际可开发的面积约为584亩（平地+水体）山体山体水域水域茶场茶场茶博园茶博园规划道路规划道路高压线高压线关键词：长宽、通达、平整、生态88土地资源评价土地资源评价整体资源评价最小宽度0.93 km地块四至现已开通西部一条区域级以上道路，南部部分道路已开通，部分正处于在建阶段，地块西北以及南部道路为地块连接外部的主要干道地 块 内 部 宽 度 在 0.93km 1.2km 之 间，最 大 长 度 约 为1.16km，对于旅游项目来说距离适中，且地块几乎成正方形状，内部可达性良好地块内山体最大海拔高度约69.4米，景观性较好；且山体连贯，适合在山体上打造大规模的生态环境地块内除山体外其余以梯田和111、平地为主，土地平整、坡度由南向北有序提升，极其适合开发通达性长宽地块平整性地块北部有几处大型水系，但地块内水域的水质一般，且山体资源在镇江城市属于一般，因此整个地块内的可依托生态资源一般生态资源最大宽度1.2 km最大长度1.16 km已通道路已通道路规划道路规划道路通过通达性、昭示性、可建设性及景观资通过通达性、昭示性、可建设性及景观资源四大因素，对地块进行综合评级源四大因素，对地块进行综合评级89结合地块通达性、昭示性、可建设性及景观资源四大因素分析，地块从可开发角度分为三类：地块解析一类，主要集中在西北部，通达性最好，距离城市最近，且具备一定的景观资源是最利于近期快速启动的区域。二类，在112、规划建设道路的可辐射范围内，可利用地块内景观资源，适度改造，进行相关综合旅游的开发建设三类，开发模式受限。交通上通过山体小路可以联系外围，可达性较差，但具有一定的景观资源价值，私密性极强，但要尽快将道路和基础设施建好才可以规模建设。土地资源评价土地资源评价地块评级山体山体水域水域茶场茶场茶博园茶博园规划道路规划道路高压线高压线已通道路已通道路在建道路在建道路山体山体水域水域茶场茶场茶博园茶博园规划道路规划道路高压线高压线已通道路已通道路在建道路在建道路北部地区依托多项优势，最适合在前期进行开发，往北部地区依托多项优势，最适合在前期进行开发，往南由于收到通达性的影响，更加适合后期开发南由于收到通113、达性的影响，更加适合后期开发90土地资源评价土地资源评价总结土地土地类别类别优势优势匹配项目匹配项目一类用地距离老城区最近，且通达性良好周边可依托资源丰富（较大面积的水域）依托道路，形成良好的昭示效应先期开发核心功能特色商业聚集人气土地土地类别类别优势优势匹配项目匹配项目二类用地土地规模大且平整，容易进行大规模建设核心功能特色功能土地土地类别类别优势优势匹配项目匹配项目三类用地私密性强，容易打造出较佳的生态环境特色功能高端功能91用地功能布局土地资源评价功能布局主要功能说明产品总表通过国内外规划理论研究和案例分析，本项目将遵循五通过国内外规划理论研究和案例分析，本项目将遵循五大原则对区域进行空114、间概念规划布局大原则对区域进行空间概念规划布局92功能布局功能布局规划理念主题分区原则：主题分区原则：依据地块权属及资源特征，将地块进行不同主题开发资源再造原则：资源再造原则：充分利用地块资源进行资源再造，打造项目核心吸引力整体开发原则：整体开发原则：各主题功能区之间需相互连接，形成整体的开发体系生态保护原则：生态保护原则：通过生态保护营造与城市差异化休闲度假、旅游体验核心带动原则：核心带动原则：以核心功能设施带动区域形象整体提升空间布局原则空间布局原则93产业、生态、商务，三者结合之下的都市产业、生态、商务，三者结合之下的都市休闲综合空间休闲综合空间功能布局功能布局功能布局图生态园林酒店生态115、园林酒店高端商务休闲高端商务休闲占地占地76亩亩，容积率容积率0.6，建筑面积建筑面积3万万以低密度的园林式五星级酒店为主体，为商务人士精心打造一个集合商务休闲、商务办公、商务娱乐为一体的高端场所童梦奇缘童梦奇缘家庭休闲小镇家庭休闲小镇占地占地132亩亩，平均容积率平均容积率0.6针对以儿童为核心的家庭型游客，提供包括儿童娱乐、教育、餐饮、购物等所有与儿童相关的休闲和商业项目梦幻群岛梦幻群岛生态休养生平台生态休养生平台占地占地376亩亩，平均容积率平均容积率0.3主打生态与养生，还原自然和原始的亲近，以几大高端配套中心为核心，提供一个共享、共能的生态养生平台彩虹森林：彩虹森林：占地占地644亩116、亩，核心展示区核心展示区100-200亩亩利用山地和龙王庙，并以饱含负氧离子的森林为核心，为客户打造一个适合深呼吸的地方94功能布局功能布局分区概念在功能分区之下，本项目形成了“一轴连在功能分区之下，本项目形成了“一轴连三核”的空间概念三核”的空间概念三核：三核：一核：童梦奇缘家庭休闲小镇二核：园林酒店高端商务休闲三核：梦幻群岛生态养生平台一轴：一轴：生态绿轴养生的基础条件，并且是链接家庭和商务的中间纽带95用地功能布局土地资源评价功能布局主要功能说明产品总表童梦奇缘梦幻群岛童梦奇缘童梦奇缘以以低密度的街区低密度的街区为形态，打造一个以青少为形态，打造一个以青少年儿童产业链为特色，集家庭娱乐、117、家庭购物、家庭休闲为年儿童产业链为特色，集家庭娱乐、家庭购物、家庭休闲为一体的一体的风情小镇风情小镇96功能布局功能布局各功能区布局具体参数具体参数项目名占地面积容积率建筑面积儿童职业体验中心28亩0.611200儿童商业乐园34亩0.613600滨湖休闲餐饮35亩（含5亩水体）0.614000家庭迷你高尔夫8亩500童真广场2亩共107亩393001儿童职业体验中心2儿童商业乐园3滨湖休闲餐饮4家庭迷你高尔夫5童真广场未来冠军系统（包含在儿童商业乐园内）2345注：开发面积共107亩，其他水域面积25亩，总占地132亩2500 3000 1500 6000 梦幻群岛梦幻群岛项目内的生态养生核118、心，以生态与养生作为项目内的生态养生核心，以生态与养生作为核心功能，同时生态园林酒店的进驻，让梦幻群岛成为同时适核心功能，同时生态园林酒店的进驻，让梦幻群岛成为同时适合商务和家庭养生的场所，形成共享、共能的生态养生平台合商务和家庭养生的场所，形成共享、共能的生态养生平台97功能布局功能布局各功能区布局1生态园林酒店2健康管理中心水疗养生中心生命促进中心3低碳养生群落4养生官邸5高尔夫景观带具体参数项目名占地面积容积率建筑面积生态园林酒店76亩（含5亩水体）0.630400水疗养生中心30亩1.08000健康检测中心6000生命促进中心6000低碳养生院落119亩（含13亩水体）0.323800119、养生官邸64亩0.312800高尔夫景观带30亩温室生态餐厅5亩2000高尔夫练习场33亩-1000(会所)共357亩900006温室生态餐厅12357466注：开发面积357亩，其他水域面积95亩，总占地452亩7高尔夫练习场核心功能演绎：童梦奇缘梦幻群岛彩虹森林99童梦奇缘全开放式的家庭娱乐小镇她让孩子体验成人世界的乐趣，也让成人找回孩提时代的欢乐特色特色：利用地块内的高差起利用地块内的高差起伏打造极具特色的伏打造极具特色的全开全开放式放式欧洲风情小镇气氛欧洲风情小镇气氛，让穿梭其中的客户体验让穿梭其中的客户体验仿佛身处异域的休闲感仿佛身处异域的休闲感觉觉。项目涵盖了青少年儿项目涵盖了青少120、年儿童的休闲童的休闲、娱乐娱乐、购物购物等全产业链等全产业链，是是长三角长三角目前为止首个涵盖儿童目前为止首个涵盖儿童全产业链的休闲娱乐项全产业链的休闲娱乐项目目234511儿童职业体验中心2儿童商业乐园3滨湖休闲餐饮4家庭迷你高尔夫5童真广场未来冠军系统（包含在儿童商业乐园内）具体参数具体参数项目名占地面积容积率建筑面积儿童职业体验中心28亩0.611200儿童商业乐园34亩0.613600滨湖休闲餐饮35亩（含5亩水体）0.614000家庭迷你高尔夫8亩500童真广场2亩共107亩39300100童梦奇缘儿童职业体验中心首次引入户外项目，更多职业体验，更多奇趣欢乐具体参数具体参数项目名占地121、面积容积率建筑面积儿童职业体验中心28亩0.6112001120011200 的欢乐的欢乐101包含近50种行业与70个职业角色，更具特色的是居然还有户外职业体验！这可让目前所有类似的职业体验中心望尘莫及！文化、艺术、娱乐、媒体文化、艺术、娱乐、媒体演员、造型师、模特、歌星、记演员、造型师、模特、歌星、记者、新闻播报员等近者、新闻播报员等近1515种职业种职业民生服务及医疗服务民生服务及医疗服务银行职业、酒店服务员、导银行职业、酒店服务员、导游，外科医生、护士等将近游，外科医生、护士等将近1010种职业种职业餐饮与运输餐饮与运输披萨师、西点师、果汁饮料师、航披萨师、西点师、果汁饮料师、航空机师122、机车修理工等近空机师、机车修理工等近1010种职业种职业政府政府消防员、邮递消防员、邮递员、法官、律员、法官、律师、交通警、师、交通警、皇家仪仗队等皇家仪仗队等近近1010种职业种职业科教教育科教教育太空人、科学家、设太空人、科学家、设计师、建筑师等近计师、建筑师等近1010种职业种职业户外职业户外职业考古学家、植物学家、考古学家、植物学家、摄影师、牧场主人及摄影师、牧场主人及其他可以在户外进行其他可以在户外进行的职业的职业102童梦奇缘童真广场是广场，也是孩子们斗技的战场项目列表项目列表球类项目趣味体操Mini足球Mini篮球Mini网球Mini高低杠Mini单杠Mini双杠游泳项目田径竞123、技水上竞技水上打野鸭团队接力个人竞速儿童田速103比赛模式：比赛模式：分个人赛和团队赛两种模式，其中又分为积分赛、任务赛和传统赛两种。个人赛：以个人为单位完成指定项目团体赛：组成代表团参加指定项目，人数可以不均衡积分赛：参加不同比赛换去不同的积分，积分可以兑换奖励或累计评选周冠军、月冠军等。任务赛：报名活动任务赛的选手会获得一张任务卡，完成卡上所有指定任务后方算获胜，能够获得积分和奖励。任务也会按难度分成多种。传统赛：即传统比赛规则，一次性获胜，一次性奖励。积分奖励：积分奖励：积分制的采用能增加对孩子的吸引力，用积分换奖励，用积分换称号，这写对孩子们来说都是无比诱惑的。这样孩子也会在玩乐中集中124、思想，认真对待。不知不觉中也就培养起顽强的拼搏精神。称号设定：称号设定：积分到了一定程度除了换去奖励之外，还可得到不同的称号，积分越高表示你付出的努力就越多，因此称号也就越好。如新人、师傅、领袖、达人、英雄、王者等等。到达一定积分还可以自定义称号，其乐无穷。未来之星评选：未来之星评选：经过了一段时间的比赛和玩乐，在每个月、每个季度都能按照不同评选标志来选出我们的未来冠军。除此之外，还可以专设不同的奖项来鼓励在某一方面极为突出的小朋友。所有器械均有塑料或泡沫制成，并配上鲜艳的色彩。让孩子在色彩斑斓的世界里体育运动所带来的乐趣。104童梦奇缘家庭迷你高尔夫且看我儿如何打出小鸟杆105童梦奇缘滨湖休125、闲餐饮把孩子放在职业体验中心的爸妈有地方可去了具体参数具体参数项目名占地面积容积率建筑面积滨湖休闲餐饮35亩0.614000餐饮业态餐饮业态数量数量单位面积单位面积层数层数咖啡馆4-5100-1502西餐厅23200-3002中餐厅12200左右2饮料吧5650-701106107童梦奇缘儿童商业乐园全产业链商业游乐园商业乐园具体参数具体参数项目名占地面积容积率建筑面积儿童商业乐园340.613600餐饮业态餐饮业态数量数量单位面积单位面积层数层数服装及玩具8101001501教育培训及保险机构68200左右2音像书籍122503002婴幼儿及孕妇产品2315020012便利店及其他23508126、01108109童梦奇缘泰晤士小镇的启示全产业链商业游乐园商业乐园泰晤士小镇原先定位为高端的风情度假小镇，它是通过在景观和欧洲风情之打造的一个纯住宅大盘但由于其具备特色的景观和异域的风情，使其在不经意之间成为了上海目前最受欢迎的婚纱基地之一本项目的童梦奇缘小镇也是以全开放式的欧式小镇为主要风情和特色，因此建议在前期可以引入与婚纱摄影相关的商家，把这个小镇打造成镇江最热门的婚纱摄影基地，这也同时 能够在原本定位家庭客户的基础上，再把客户群拓宽至情侣以及新婚夫妻同时，小镇也可兼顾一些儿童摄影和写真，进一步拓展其中的商业类型核心功能演绎：童梦奇缘梦幻群岛彩虹森林112梦幻群岛生态养生平台共享、共能的127、核心特色特色：生态与养生的完美结合生态与养生的完美结合，为商务人士和高为商务人士和高端家庭客户提供一个最高端的休闲养生平台端家庭客户提供一个最高端的休闲养生平台，打造项目的共享打造项目的共享、共能核心共能核心1生态园林酒店2健康管理中心水疗养生中心生命促进中心3低碳养生群落4养生官邸5高尔夫景观带具体参数项目名占地面积容积率建筑面积生态园林酒店76亩（含5亩水体）0.630400水疗养生中心30亩1.08000健康检测中心6000生命促进中心6000低碳养生院落119亩（含13亩水体）0.323800养生官邸64亩0.312800高尔夫景观带30亩温室生态餐厅5亩2000高尔夫练习场33亩-1128、000(会所)共357亩900006温室生态餐厅12357466注：开发面积357亩，其他水域面积95亩，总占地452亩7高尔夫练习场113梦幻群岛生态园林酒店镇江千年文化的延续生态园林酒店生态园林酒店占76亩容积率0.6镇江延续至今已过千年，其中，无论是白蛇传说还是甘露寺故事至今说起就犹如昨日重现，这也是镇江千年文化的精髓经得起千年的考验，放眼如今依然历久弥新生态园林酒店很好的承袭了镇江的千年古文化，将以中式这样一种具有浓重历史文化且经久不衰的形式呈现，作为整个项目的地标，她将以其厚重的历史文化感带来人们进入一个梦幻的世界酒店内部效果图酒店内部效果图整个酒店将以中式风格为主基调，搭配精致的水129、系与大气的中式园林，形成一个极具文化和生态的高端居住场所内部客服将始终把中式的大气和厚重的历史文化贯彻到底，无论是中式的镂空花格，还是精致的木质家具，都能充分彰显出住宿者的品味和身份116梦幻群岛温室生态餐厅养生要从吃开始梦幻群岛温室生态餐厅设计要点在这样的一座餐厅里在这样的一座餐厅里人们可以随心所欲地保持与自然的感应与交流，从自然中汲取智慧、启迪心灵。人们可以随心所欲地保持与自然的感应与交流，从自然中汲取智慧、启迪心灵。这种与自然同呼、共生息的环境，使人享受到最高境界的健康舒适度，获得身体这种与自然同呼、共生息的环境，使人享受到最高境界的健康舒适度，获得身体和精神上最至深的双重愉悦。和精神上130、最至深的双重愉悦。设计要点：餐厅的建筑尽量内外通透，将外部的生态景观引入室内，让人们在享受生态美食的时候，也能观赏外面的美景，感受惬意的生活餐厅内部引入绿植，部分高大的成树，带来大的生态感受，让人们仿佛置身于自然森林中，餐桌之间用小的绿色植物隔离，也能营造小环境的生态氛围118功能功能构成构成1、宁静的大庭院2、办公区高校教授和讲师健康检测中心南京中医药大学、上海中医药大学等知名大学健康养生医疗项目得到大学认可医疗科研输出执证医师授课教授，讲师健康医学业内专家骨质密度评估体格检查生活辅导包括减压体重管理戒烟营养咨询运动疗法睡眠评估体格检查Health&healing Center健康检测中心医131、师诊疗提供提供服务服务梦幻群岛健康检测中心与各大高校持证医学教授合作，深入合作达到共赢健康检测中心核心打造高端医疗设备的引进通过对高端医疗设备的引进，让体检不在成为传统意义上的简单测试，而是运用高科技手段让被检测者能够全方位的了解到身体里存在的每一个问题，深入了解自己的健康状况建筑面积6000为成千上万的人寻找适合自己的健康生活方式开始或重复健康计划养成健康的饮食模式探索和深入的精神修持研究健康生活方法手术或生病后的恢复生活重大挫折释怀压力管理其他服务促进关节炎妇女恢复精神颓废恢复夫妻生活方式改善健康心理促进减肥生活促进中心压力管理减肥计划精神重振Life Enhancement Center132、生活促进中心提提供供服服务务梦幻群岛生命促进中心专注于心理健康SPA complex水疗养生中心6个健身馆 1个大型普拉提教室Gyrotonic工作室运动房负重训练房壁球室回力网球室瑜伽冥想穹顶男女更衣室桑拿、蒸汽房按摩池带淋雨的男女更衣室私日光浴区舒适放松休息室、护肤室美容沙龙Massage身体护理室内部有气候控制系统大型普拉提教室休息室按摩室美容沙龙运动房攀岩设施桑拿设施提供提供服务服务梦幻群岛水疗养生中心融合水疗、按摩、瑜伽、音乐、冥想、桑拿等自然疗法梦幻群岛低碳养生群落打响丁卯“低碳生活示范区”的第一炮低碳是如今的热门词汇，而低碳又能与养生很好的结合，再加上丁卯新区未来“低碳生活示范区133、”的定位，使得本项目内的低碳养生群落应运而生，低碳养生群落让人们在享受低碳生态带来的健康生活之外，也能为节能环保做出自己的一份贡献123梦幻群岛低碳养生群落打响丁卯“低碳生活示范区”的第一炮7占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积单位面积单位面积119亩0.323800150-200打造低碳养生的特色，充分表明了“低碳丁卯，美特先行”的决心，打造一个具有示范意义，又是可居、可养、可持续的健康群落梦幻群岛高尔夫练习场高端绅士运动高尔夫是高端商务人士的最好休闲方式，而高尔夫练习场同样能够体现这一功能，50个球道的标准场不但是一个让高端人士休闲放松的场所，也是一个极佳的商务洽谈、商务会谈的好地134、方核心功能演绎：童梦奇缘梦幻群岛彩虹森林126彩虹森林一个可以深呼吸的地方借势龙王庙，并依托地块内部近1/3的山体，打造四季不同的主题生态景观，以大规模的多彩森林来引爆游客的眼球观光科普养生养心婚纱摄影糅合现代与未来，以生态为主线，利用山体的高地气氛，让人们一步步从现实中脱离出来，对于商务人士来说，他将接受一次全生态的心灵spa；而对家庭客户来说，将会走入一个全新的梦幻世界注：除核心节点以外，山体其余部分均采取因势利导的原则，充分尊重现状，只对现有环境进行改造，形成弱改造、强利用、弱旅游、强休闲至高点：龙王庙山顶休闲空间：10亩商务的：商务的：心灵森呼吸心灵森呼吸更加注重养生和养心功能更加注重135、养生和养心功能山体公园：彩虹花海：50亩精灵城堡：40亩异星迷宫：10亩家庭的：家庭的：森林之梦境森林之梦境更加注重梦幻和体验更加注重梦幻和体验家庭狂欢森林：50亩128彩虹森林家庭狂欢森林不是所有森林都能够狂欢129130131132利用不同颜色和不同高度利用不同颜色和不同高度的树木和鲜花，互相搭配形的树木和鲜花，互相搭配形成彩虹森林的梦幻效果：成彩虹森林的梦幻效果：红色：枫树、红玫瑰、蔷薇、桃花、梅花 黄色：向日葵、黄色郁金香、桂花 白色：蒲公英、栀子花、白色槐树花、梨花 橙色：矢车菊 紫色：紫罗兰、勿忘我、紫牵牛、风信子 粉色：樱花枫树栀子花向日葵风信子梨花樱花多利用景观小品的打造以烘托136、梦幻的气氛多利用景观小品的打造以烘托梦幻的气氛把原本一些微小的事物放大，同样能形成梦幻氛围把原本一些微小的事物放大，同样能形成梦幻氛围融合一些高科技的手段融合一些高科技的手段，比如利用石材和镜面打造比如利用石材和镜面打造如上图富有未来感的如上图富有未来感的“时空之门时空之门”135彩虹森林九曲花街和山间信步小道增加呼吸的趣味性增加呼吸的趣味性山间信步小道山间信步小道136彩虹森林山顶休闲空间五光十色尽收眼底五光十色尽收眼底山体公园中连廊的应用,车行路线引入山中,驱车也能直达山顶(车行与人行分离)山体公园中的有氧运动山体公园中的闲情信步山体公园中的特色小品彩虹森林山体公园山体和运动结合，在自然中137、达到养生放松的目的山体和运动结合，在自然中达到养生放松的目的特别推荐特别推荐“雾森系统”的渗入“雾森系统”的渗入何谓雾森？何谓雾森？雾森系统，就是以自然的发生方式，通过高压系统，促进水的运动，再通过高压作用，使带电的微小水滴分裂为带负电的水滴表层和带正电的内层，带负电的水滴表层和空气中的原子或分子结合，即形成负离子；较重的水滴内层则在重力作用下下沈，因而可以在空气中获得大量的负离子,形成颇似自然雾气的白色水雾，犹如“雾的森林”。这是一种新技术高科技产品。它以改善空气质量，美化环境为依托，以景观、保湿、防尘、降温、造景为目的，在自然园林、环境景观等方面应用广泛。“雾森系统雾森系统”的渗入不但弱化138、了项目内生态环境的季节的渗入不但弱化了项目内生态环境的季节局限，也通过其保健功能提升了项目内生态养生的功效局限，也通过其保健功能提升了项目内生态养生的功效特别推荐特别推荐雾森系统的功效雾森系统的功效雾森系统为人们制造负离子的同时，更作为周围环境的改善设备，其在景观设计、保湿、防尘以及夏日消暑降温的多种功能，赋予其特殊的魅力。雾森系统所产生的大量雾气，能让现代都市人回归自然环境。置身其中，真切的呼吸到湿润新鲜的空气，体验在原始森林中的感觉，同时，彻底解决干燥季节下绿化植被难以保持的问题，和室内外垂直绿化造景融为一体一、造景、保湿功能一、造景、保湿功能雾森喷头的特殊的景观效果和保湿作用，在园林环境139、设计中尤其得到了广泛的运用。它可以增加瀑布景观的气势，为连廊、休息亭营造休闲神秘的氛围，更可为园林幽径添上一分闲适的浪漫感觉。二、防暑降温功能二、防暑降温功能通过TTC雾森系统散发到空气中的水微粒，在气化过程中要吸收大量周围环境中的热量，从而降低周围环境的温度，是防暑降温的有效手段。三、防尘功能三、防尘功能带电荷水微粒能吸附漂浮在空气中的尘土，并沉降于地面，防止灰尘扬起，达到净化空气的目的。四、保健功能四、保健功能在运行过程中能产生大量的负离子，能有效杀灭病菌和净化空气。作为一种医疗手段，负离子对人体7个系统，近30多种疾病具有抑制、缓解和辅助治疗作用。负离子具有的杀菌，除臭，清除CO，氨气的140、作用，尤其对人体的保健作用更为明显。雾森系统以其出色的景观效果为城市广场、公寓小区、公共场所、公园、绿地、大型娱乐场馆、商场厅堂、写字楼大厅、高档公寓、住宅小区公共场所以及现代家庭等提供了崭新的景观设计理念。140用地功能布局土地资源评价功能布局主要功能说明产品总表产品总表旅游用地范围内共涵盖三大主题产品总表旅游用地范围内共涵盖三大主题1515项产品项产品141功能布局功能布局产品总表功能分区功能分区产品名产品名占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积童梦奇缘家庭娱乐小镇儿童职业体验中心28亩0.611200儿童商业乐园34亩0.613600滨湖休闲餐饮35亩（含5亩水体）0.614000141、家庭迷你高尔夫8亩100童真广场2亩其他水域25梦幻群岛-生态养生平台生态园林酒店76亩（含5亩水体）0.630400水疗养生中心12亩18000健康检测中心9亩16000生命促进中心9亩16000低碳养生院落119亩（含13亩水体）0.323800养生官邸64亩0.312800高尔夫景观带30亩温室生态餐厅5亩2000高尔夫练习场33亩-1000(会所)其他水域95亩彩虹森林-呼吸的纽带彩虹森林644亩（核心展示区100200亩）其他占用402亩共计-1630亩-129300建筑形式建筑形式产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）永久性建筑儿童职业体验中心142、280.611200滨湖休闲餐饮350.614000儿童商业乐园340.613600水疗养生中心1218000健康检测中心916000生命促进中心916000低碳养生院落1190.323800生态园林酒店760.630400养生官邸640.312800高尔夫练习场33-1000合计419126800非永久性建筑童真广场2家庭迷你高尔夫8500高尔夫景观带30温室生态餐厅52000彩虹森林644合计6892500产品总表永久性建筑占地面积产品总表永久性建筑占地面积419419亩，建筑面积亩，建筑面积12.712.7万方，非永久性建筑万方，非永久性建筑占地面积占地面积689689亩，建筑面积亩，建143、筑面积2.52.5千方千方永久性建筑物业形式产品名占地面积（亩）容积率建筑面积（）经营型物业儿童职业体验中心280.611200滨湖休闲餐饮350.614000儿童商业乐园340.613600水疗养生中心1218000健康检测中心916000生命促进中心916000生态园林酒店760.630400高尔夫练习场33-1000合计23690200销售型物业养生官邸640.312800低碳养生院落1190.323800合计18336600产品总表其中永久性建筑，包含的经营型物业占地面积为产品总表其中永久性建筑，包含的经营型物业占地面积为236236亩，建筑亩，建筑面积为面积为9 9万方；销售型物业占144、地面积万方；销售型物业占地面积183183亩，建筑面积亩，建筑面积3.73.7万方万方144功能布局功能布局投资估算产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）儿童职业体验中心280.6112008000滨湖休闲餐饮350.6140009000童真广场250儿童商业乐园340.61360010000家庭迷你高尔夫8500100高尔夫景观带30250温室生态餐厅52000200水疗养生中心12180006000健康检测中心9160008000生命促进中心9160003000低碳养生院落1190.3238005000高尔夫练习场33-10145、00500生态园林酒店760.63040020000养生官邸640.31280010000彩虹森林644（核心展示区100200亩）1100合计1108-12930081200本方案建筑面积近本方案建筑面积近1313万方，总投资超过万方，总投资超过8 8亿（亿（政府汇报版）政府汇报版）145功能布局功能布局投资估算产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）儿童职业体验中心280.6112006132滨湖休闲餐饮350.6140006580童真广场28.3375儿童商业乐园340.6136005264生态餐厅52000436家庭迷你高146、尔夫850098.33333333高尔夫景观带30200高尔夫练习场331000150.3水疗养生中心12180002700健康监测中心9160003500生命促进中心9160001900园林酒店760.63040014288养生官邸640.3128005376低碳养生群落1190.3238007378彩虹森林6441,100.00 合计1108-12930055110.97083本项目总投资约在本项目总投资约在5.55.5亿（企业内部版）亿（企业内部版）产品名产品名占地面积占地面积（亩）（亩）容积率容积率建筑面积建筑面积（）（）总投资总投资（万元）（万元）儿童职业体验中心280.611200147、6132参考设备成本1.军事模拟场馆类单位：元模拟驾驶战斗机系统60,000 模拟仿真炮兵射击体验系统50,000 模拟驾驶潜艇仿真系统70,000 模拟坦克战斗系统80,000 2.航空航天模拟仿真类模拟仿真太空战舰系统100,000 多条航线模拟飞机驾驶系统130,000 3.防灾防震类场馆模拟地震小屋体验系统40,000 模拟地震预测研究系统50,000 模拟消防中心体验系统90,000 4.体育竞技场馆类模拟运动射箭竞技系统80,000 模拟运动射击竞技系统80,000 模拟各种球类竞技系统500,000 5.社会大众职业仿真类模拟高铁驾驶系统250,000 模拟奶牛牧场系统130,0148、00 模拟汽车加油站系统200,000 模拟煤矿中心系统300,000 模拟汽车维修系统150,000 模拟电力公司系统400,000 模拟医院系统400,000 6.其它立体影院2,000,000 儿童心理学图像中心系统1,000,000 对讲式物联网跟踪分析定位设备4,000,000 其它2,000,000 参考设备成本合计参考设备成本合计12,160,000 建安成本单位：元/平方米基建成本2,500 软装成本800 硬装成本1,000 建安成本合计建安成本合计51,600,000 其它成本合计其它成本合计1,000,000 总价合计总价合计64,760,000备注：儿童体验馆建设标准:149、场地面积（3000-12000）平方米、层高（7.5-8米)、承重（800-1200KG/平方米）、柱距（8米以上）等。考虑到儿童体验馆主要客群为3-15岁的儿童，在建筑材料的选取上，会优先选取一些环保、低碳、对皮肤的损伤和辐射等产生最小影响的新型材料，故整体建筑成本会略高于市场平均水平。其它成本主要包括前期物业管理成本、广告费用、不可预见费等延伸阅读：延伸阅读：目前儿童馆通过技术的发展已经发展到5代馆：第一代：木板道具造景+纯娱乐+人工简单票务式儿童城第二代：少量互动仿真道具+纯娱乐+简单计算机票务式（比如地震小屋、水枪消防灭火等）儿童城第三代：少量大型虚拟仿真设备+知识娱乐+腕表计算机票务150、式儿童城（比如虚拟仿真飞机驾驶、虚拟仿真太空战舰等）第四代：大量虚拟仿真系统设备+素质知识娱乐+普通定位票务系统式的儿童城。第五代：声光电电影式虚拟仿真系统设备+第二课堂快乐教育+对讲式RFID数据分析型物联网跟踪定位票务系统式的儿童城。第三代和第四代，只具备大型虚拟仿真设备（比如虚拟仿真飞机驾驶、虚拟仿真太空战舰等）以及其他知识娱乐项目设施，是缩小版的真实世界，包括了现实世界中大部分工种和机构，孩子们可以通过扮演医生、警察等社会角色体验生活，学习社会知识。儿童职业体验馆“双频数据分析RFID电子票务系统”主要由儿童双频电子腕带、成人电子腕带、发卡器、读卡器、有源基站、立式查询机、电磁波防盗门151、智能双向道闸以及软件系统组成。该系统中的人员定位功能是通过安装在场馆上的有源阅读器读取电子腕带中的有源标签来实现的。家长只需在场馆内的任何一台查询机上扫描一下电子腕带，便可实时查询自己孩子的当前位置。产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）滨湖休闲餐饮35亩（含5亩水体）0.6140006,580 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本2,000 硬装成本1,000 软装成本800 景观成本500 园艺成本300 其它成本100 单价合计单价合计4,700 总价合计总价合计65,800,000 其它成本主要包括前期物业管理成本、152、广告费用、不可预见费等产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）童真广场28.34 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本40 景观成本15 园林成本5 其它成本3 单价合计单价合计63 总价合计总价合计83,375 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）儿童商业乐园340.6136005264参考业态参考业态建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）基建成本基建成本硬装成本硬装成本软装成本软装成本其它成本其它成本单价合计（元）单价合计（元）总价合计（元）总价合计（元）儿童153、服装城3,000 2,000 1,000 200 50 3,250 9,750,000 电子游戏城2,000 2,000 1,000 1,500 50 4,550 9,100,000 各类餐厅1,000 2,000 1,000 500 50 3,550 3,550,000 电影院1,000 2,000 1,000 800 50 3,850 3,850,000 纪念品销售中心1,000 2,000 1,000 150 50 3,200 3,200,000 超市1,000 2,000 1,000 200 50 3,250 3,250,000 玩具城3,500 2,000 1,000 1,500 5154、0 4,550 15,925,000 其它休闲中心1,100 2,000 1,000 600 50 3,650 4,015,000 合计13,600 52,640,000 备注：电子游戏城、玩具城的软装成本包括了电子游戏设备和玩具的采购和维护成本；其它休闲中心是指适用于大人休息的美容院、足浴会所等产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）生态餐厅52000436 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本1,000 硬装成本500 软装成本500 景观成本100 园艺成本50 其它成本30 单价合计单价合计2,180 总价合计总价合计4155、,360,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）园林酒店760.63040014,288 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本2,000 硬装成本1,500 软装成本1,000 其它成本200 单价合计单价合计4,700 总价合计总价合计142,880,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）家庭迷你高尔夫850098 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本1,000 铺设成本100 单价合计单价合计1,100 总价合计总价合计983,333 产品156、名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）高尔夫景观带30200单元：元单元：元/平方米平方米铺设成本100 总价合计总价合计2,000,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）高尔夫练习场331000150单元：元单元：元/平方米平方米基建成本1,500 铺设成本100 总价合计总价合计1,503,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）水疗养生中心12180002,700 单元：元单元：元/157、平方米平方米基建成本1,500 设备成本15,000,000 总价合计总价合计27,000,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）健康监测中心9160003,500 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本1,500 设备成本26,000,000 总价合计总价合计35,000,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）生命促进中心9160001,900 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本1,500 设备成本10,000,000 总价合计总价合计19,158、000,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）养生官邸640.3128005,376 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本2,000 硬装成本1,000 软装成本1,000 其它成本200 单价合计单价合计4,200 总价合计总价合计53,760,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）低碳养生群落1190.3238007,378 单元：元单元：元/平方米平方米基建成本2,000 简装成本1,000 其它成本100 单价合计单价合计3,100 总价159、合计总价合计73,780,000 产品名产品名占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）总投资（万元）总投资（万元）彩虹森林6441,100.00（核心展示区100200亩）单元：元单元：元/平方米平方米核心展示区基建成本50 简装成本50 其它成本10非核心展示区维护成本0单价合计单价合计110 总价合计总价合计11,000,000 从数据进一步分析儿童主从数据进一步分析儿童主题乐园的可行性题乐园的可行性基本公式：镇江本地人口在本项目的潜在消费额=本项目镇江本地潜在客户人数*镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费额。其中：镇江本地潜在客户为适合于本项目目标消费群体的本市160、居民，分为城镇居民和农村居民；镇江本地潜在客户支付在本项目的消费额为镇江本地潜在客户预计在本项目上的人民币支出额。由于不同性质的居民在可支配性收入、在儿童费用支出方面的比例等方面存在较大差异，此处从城镇居民潜在消费额和农村居民潜在消费额两个方面进行细分预估。一个项目是否可执行，主要是看其预期是否能带来比较可观的经一个项目是否可执行，主要是看其预期是否能带来比较可观的经济效益和社会效益。本项目落地的社会效益前面篇幅中已经有描济效益和社会效益。本项目落地的社会效益前面篇幅中已经有描述，在此主要通过公式和数据来论证此项目预期的经济效益述，在此主要通过公式和数据来论证此项目预期的经济效益基本公式：镇江161、本地人口在本项目的潜在消费额=本项目镇江本地潜在客户人数*镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费额。本项目镇江本地潜在客户人数预计如下：镇江市第六次人口普查全市人数占总人口比例0-14320,687 10.30%15-642,470,067 79.34%64322,630 10.36%合计3,113,384 100.00%0-14岁分类城镇人口农村人口比例38.56%61.44%本项目目标客户群为3-14岁的儿童，根据上述统计数据预计本市适龄儿童量约为300,000人，其中约39%位于城镇，61%位于农村。参考融智有道的儿童职业体验市场格局及发展趋势报告，此处预计50%的城镇潜在客户（300,162、000*39%*50%5.8万人）及20%的农村潜在客户（300,000*61%*20%3.7万人）会体验本项目。由此推出本项目的潜在客户约为9.5万人。数据来源:镇江市2010年第六次全国人口普查主要数据公报57,834 36,866 潜在客户人数预计潜在客户人数预计(单位单位:人 人)城镇人数农村人数本项目镇江本地潜在客户人数约为本项目镇江本地潜在客户人数约为9.59.5万人，其中城镇万人，其中城镇人口约为人口约为5.85.8万人，农村人口约为万人，农村人口约为3.73.7万人万人基本公式：镇江本地人口在本项目的潜在消费额=本项目镇江本地潜在客户人数*镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费163、额。镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费额预估：镇江本地潜在客户支付在本项目的消费额=单个潜在客户的抚养人数*镇江市人均可支配收入*儿童费用支出占镇江市家庭可支配收入的比例*镇江本地能实现上述儿童费用支出比例的家庭比例*本项目市场份额预计，具体如下表。2010年本项目单个潜在客户的消费额预计分别为1,392元(城镇居民)和80元(农村居民)。数据解析：单个潜在客户的抚养人数制定依据：本案假设一个适龄儿童，即一个潜在客户背后至少有2个正常的抚养人。考虑到中国的计划生育政策,一个家庭大部分只允许生育一个孩子,导致一个孩子背后产生2-6个抚养人(爸爸,妈妈,爷爷,奶奶,外公和外婆),形成“421”164、的家庭结构.而此结构也成为社会主流，孩子在家庭和社会中的地位不断提高，故此处预测童个适龄儿童背后的有效抚养人个数为2.5人；本项目市场份额预计依据：本项目是镇江市场上5年内唯一的一个超大型儿童主题乐园,市场竞争主要来自于当地商场的一些微型儿儿童玩乐设备和南京常州等周边城市的主题乐园.预计一共会分流约35%的本地潜在客户镇江市人均可支配收入来自于镇江市2010年统计公报；儿童费用支出占镇江市家庭可支配收入的比例和镇江本地能实现上述儿童费用支出比例的家庭比例均参考中国婴童产业研究中心行业调查报告数据，http:/cta.org/yt/index.htm；变量名称变量名称城镇居民城镇居民农村居民农村165、居民单个潜在客户的抚养人数(单位:人)2.52.5镇江市人均可支配收入(单位:元/人)23,075 10,874 儿童玩乐费用支出占镇江市家庭可支配收入的比例4%1%镇江本地能实现上述儿童费用支出比例的家庭比例90%50%本项目市场份额预计65%65%镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费额预估(单位:元)镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费额预估(单位:元)1,392 80 本项目镇江本地单个潜在客户支付在本项目的年消费本项目镇江本地单个潜在客户支付在本项目的年消费额预估为额预估为13921392元（城镇人口），元（城镇人口），8080元（农村人口）元（农村人口）基本公式：镇江本地人口在本166、项目的潜在消费额预估=本项目镇江本地潜在客户人数*镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费额。根据公式推算，2010年镇江本地人口在儿童职业体验中心的潜在消费额预计为8000万元，而本项目的前期投入成本预计约为6500万元，项目预计在营运初期能保持基本的收支平衡。假设镇江市人均可支配收入保持10%的年增长率，其他条件不变，到2013年项目建成正式入市时，本地人口在本项目的潜在消费额约为1.1亿元。此潜在消费额只限于镇江本地适龄潜在客户的消费能力，如果同时考虑镇江一小时经济圈其他客户的消费能力和消费比例，本项目2010年的综合消费额预计将超过1亿元。数据解析:镇江人均可支配收入年增长率设定依据为“167、十一五”期间镇江市人均可支配收入的年增长率为13.2%，此处取10%为本项目计算依据。城镇居民城镇居民农村居民农村居民镇江本地潜在客户预计(单位:人)57,834 36,866 镇江本地单个潜在客户支付在本项目的消费额预估(单位:元/人)1,392 80 镇江本地人口在本项目的潜在消费额(单位:元)80,509,308 2,931,468 合计合计83,440,776 镇江人均可支配收入年平均增长率预测10%10%10%本项目预计能产生的消费额合计(单位:元)2010年2011年2012年2013年城镇居民80,509,308 88,560,239 97,416,263 107,157,889168、 农村居民2,931,468 3,224,614 3,547,076 3,901,783 合计合计83,440,776 91,784,853 100,963,339 111,059,672 若仅考虑本项目镇江本地人口在本项目潜在消费额，已预估若仅考虑本项目镇江本地人口在本项目潜在消费额，已预估超过超过1 1亿，而（儿童职业体验中心）成本预估约为亿，而（儿童职业体验中心）成本预估约为6 6千万元，千万元，项目实现收支平衡，具有较高可行性项目实现收支平衡，具有较高可行性住宅用地定位立足立足800800亩看本项目与整体之间的关系亩看本项目与整体之间的关系如果没有如果没有24002400亩旅游地产的背169、景，本项目就是一个典型的陌生区域、资源型的郊区大盘亩旅游地产的背景，本项目就是一个典型的陌生区域、资源型的郊区大盘项目地块横山凹三茅宫道观道观旅游用地旅游用地16301630亩亩住宅用地住宅用地800800亩亩假设把假设把800800亩从亩从24002400亩大版图中割裂亩大版图中割裂出来看出来看假设两者联动，把假设两者联动，把24002400亩看作完整项亩看作完整项目中不可分割的有机组成部分目中不可分割的有机组成部分属性：城市地产典型的资源型郊区大盘面临最核心的问题是陌生区域的抗性定位限本地市场，很多竞争项目截流客户一定以性价比产品启动市场，低平台启动客户以一居为主，很看重区域的成熟度以一己170、之力炒热整个板块开发商自身要做大量生活配套大盘开发后续支撑力不足，溢价难实现卖配套、卖产品力卖配套、卖产品力卖性价比卖性价比属性：旅游地产休闲度假区里的住宅类物业162弱旅游功能度假功能城市功能以弱旅游为驱动，以城市功能为核心将旅游与地产进行联动，可达到相互提升的效果。复合型度将旅游与地产进行联动，可达到相互提升的效果。复合型度假项目的发展将经历休闲旅游到短暂度假到第一居住的梯度假项目的发展将经历休闲旅游到短暂度假到第一居住的梯度转型，最终将会形成旅游、度假、休闲、居住一体化的氛围转型，最终将会形成旅游、度假、休闲、居住一体化的氛围163以常州恐龙园为例，恐龙园周边区域已从最初的“陌生区域”成171、为了常州炙手可热的“中华恐龙园板块”如今常州楼市中最受关注的莫过于“中华恐龙园板块”如今常州楼市中最受关注的莫过于“中华恐龙园板块”，在常州搜房网热门搜索排行前十的楼盘，有两个来自，在常州搜房网热门搜索排行前十的楼盘，有两个来自恐龙园版块的楼盘（世茂香槟湖、九龙仓时代上院）恐龙园版块的楼盘（世茂香槟湖、九龙仓时代上院）164住宅市场住宅市场中华恐龙园板块名称名称产品组成产品组成0909年均价年均价（元元/）1010年均价年均价（元元/）1111年均价年均价(截至截至4 4月月)（元元/）世茂香槟湖高层、小高层、别墅6000（公寓）14000（别墅）750015000-16000（别墅）7800172、九龙仓时代上院高层、别墅75008000常信天润园高层550075007500香树湾云景2期高层、别墅3500（公寓）7500（别墅）4900（公寓）12000（别墅）5600（公寓）12000（别墅）常发豪庭国际高层1000011000九洲花园多层、小高、层 高层42007500常州商品房成交均价49695300和周边城市相比，常州的房价并不算高，但是，中华恐龙园板块内已经有楼盘推出近万的单价。在走势一直比较平稳的常州土地拍卖中，版块内的地块已经拍出近4000元/的楼面价，而中华恐龙园西侧地块更是经过百轮大战才找到东家”。业内认为，未来几年，中华恐龙园板块或将成为常州楼市中居住价值最高的板块173、。上表可见，常州商品房成交均价的增长速度远低于“中华恐龙园板块”上表可见，常州商品房成交均价的增长速度远低于“中华恐龙园板块”根据世联以往复合型旅游度假区的操作经验，根据世联以往复合型旅游度假区的操作经验，本项本项目本阶段目本阶段应重点解决以下两个方面问题应重点解决以下两个方面问题1.1.旅游区域整体定位旅游区域整体定位核心要点核心要点旅游市场分析地块资源的盘点、评估资源如何在区域发展中发挥价值区域整体定位：形象、功能、资源的利用3.3.开发模式开发模式2.2.住宅区域整体定位住宅区域整体定位市场现状楼盘分析基于市场现状给予均价、去化速度，以及土地已有规划指标，给出功能产品配比区域整体定位：形174、象、功能、风格、组团建议、景观建议区域整体运营战略与阶段策略旅游与房地产的联动开发模式分期开发策略开发次序，开发节奏与土地控制开发计划，阶段性土地功能、规模安排经济测算，项目资金平衡与运作4.4.功能布局与启动区功能布局与启动区合理容积率指标的确定与分配合理的功能组合与功能比例选取核心功能区启动启动区物业类型配比关系启动区具体物业类型建议启动区目标客户定位本阶段住宅定位主要包括以下部分：市场现状、功能产品配比、整体定位住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位镇江城区住宅板块可分为京口片区、南徐片区镇江城区住宅板块可分为京口片区、南徐片区、丹徒片区、丁卯片区及大港片区、丹徒片区、丁卯片区及大175、港片区168住宅定位住宅定位市场现状南南徐徐京口京口丹徒丹徒丁卯丁卯大港大港3.丹徒片区:是交通核心区、高科技产业区、化工区、镇江市的农业核心区、逐渐融入主城区的新城，为目前镇江房地产开发热点区域，别墅、花园洋房等低密度住宅密集；4.丁卯片区:实行“退二进三”政策推进中，集商贸生活、高科技园区、工业区于一体,是城市向东发展的新区，公寓产品的沃土，整体以小高和高层为主；5.大港片区:脱离镇江市区的新区，独立发展，因此不作为本次项目研究分析的重点。1京口片区:是城市行政中心、核心商业中心、旅游中心、科教区，房地产市场起步最早发展最成熟的区域，核心价值在于区位和配套优势，是豪宅聚集区域，产品类型多样176、，有多层、洋房、高层和别墅，未来房地产开发建设以商业物业、高档写字楼为主；2南徐片区:以南山为依托，临近江苏科技大学南校区，将规划建设体育馆、商务会馆、商业服务场所、文化娱乐基地、医疗服务中心、学校等设施，是未来镇江的政治、经济、文化中心。作为老城区的一部分，是城市发展的重点方向，未来的城市豪宅聚集地，产品类型齐全，包括多层、洋房、高层、小高层、别墅；京口板块京口板块城市核心区，可出让用地较少，售价在城市核心区，可出让用地较少，售价在65006500-1000010000元元/，主要面向中高端自住客户，主要面向中高端自住客户169项目名称项目名称基本情况基本情况售价（元售价（元/平米）平米）物177、业类型物业类型主力面积主力面积销售状况销售状况客户客户中南世纪中南世纪城城占地面积46.7万方，建筑面积62万方，容积率1.25，总套数5195；绿化率48%花园洋房6700-9000元/别墅8800元/花园洋房联排别墅、叠加别墅花园洋房：86-130复式别墅；130-185；叠加面积253平已销售95%本地客户，区域性比较强，以自主为主，主要是公务员，私人业主比较少优山美地优山美地占地面积37万平米，总建筑面积50万平米，容积率0.74，总共400多户别墅花园洋房:6500元/;联排180万元/套;类独栋250-350万元/套;叠加7800元/多层、类别墅花园洋房为140251;联排为190178、;类独栋为220260;叠加为115-130最近一期的开盘时间为2010年10月，目前已基本售罄自住，包括私营业主等，来自南京等外地客户占少数亚东亚东朴朴园园占地面积253308，建筑面积400000，容积率0.69，总套数152套联排均价14600元/，花园洋房6500元/联排/花园洋房联排190280，花园洋房90140还剩4套联排和14套花园洋房京口区的中高端财富人群为主，私营企业业主或企业的高管，基本只认京口区的楼盘中虹中虹品品墅墅占地面积123135，建筑面积182293，容积率1.2，总套数322套联排均价8000元/，小高层均价4600元/联排/小高层联排240360小高层801179、00开盘三期12套小高层和100套联排别墅，其中小高层已全部售罄，联排还有剩余以当地中端客户为主，多为公务员和大学教师，以改善型住房为主，投资客户和镇江以外客户占极少部分南南徐徐京口京口丹徒丹徒丁卯丁卯大港大港板块特征：城市核心区，逐渐向商业和办公转移产品形式：花园洋房（90-150 )，别墅(180-250)平台价格：6500-10000元/客户特征：自住客户为主，多是中高端改善居住客户未来趋势：可出让用地较少，发展空间有限住宅定位住宅定位市场现状南徐板块南徐板块城市未来行政中心，房产开发热点区域，城市未来行政中心，房产开发热点区域，竞争激烈，主要是本地中高端自住客户竞争激烈，主要是本地中高180、端自住客户170项目名称项目名称基本情况基本情况售价（元售价（元/平米）平米）物业类型物业类型主力面积主力面积销售状况销售状况客户客户万科蓝山万科蓝山占地面积33.2万方，建筑面积41.6万方，容积率1.25，总套数1400花园洋房：1万；联排：1.6万；叠加1.3-1.4万花园洋房联排别墅、叠加别墅洋房：80-135平；别墅：170平开盘仅三天售完当地的中高端客户，以改善性为主，有政治背景申华申华 国国际冠城际冠城占地面积14万方，建筑面积20万方，容积率1.56，总套数242 绿化率：45%460万/套花园洋房联排别墅、叠加别墅小高层联排别墅：三房为主，320平开盘时间2010.9月，花园181、洋房已售完；别墅只剩一套当地的中高端客户，以改善性为主，公务员、行政人员，江大的校长副校长、市领导君临南山君临南山占地面积294000，建筑面积250000，容积率0.76，总套数1000套联排均价180万/套联排独栋双拼联排150220双拼240320独栋450左右双拼已全部售罄，二期联排，目前还剩16栋未售出以当地的中高端财富人群为主，为私营企业业主或者企业高管，多以改善型住房为主，带部分投资，镇江以外客户较少，以南京为主，少量扬州和常州客户万科万科红红郡郡占地面积98200，建筑面积91000，容积率0.62，总套数268套13000元/多层联排、花园洋房联排190240花园洋房1401182、80多层90140销售二期联排，已基本售罄以当地的中高端财富人群为主，具有高学历留学背景的富二代或者白领精英，且对于英伦风格具有较强接受度南南徐徐京口京口丹徒丹徒丁卯丁卯大港大港板块特征：城市未来行政中心，大牌开发商进驻，市场发展起点高产品形式：花园洋房（90-130 )，联排别墅(180-250)平台价格：1万/以上客户特征：自住客户为主，多是中高端改善居住客户未来趋势：随着配套完善，价值将进一步上升住宅定位住宅定位市场现状丹徒板块丹徒板块丹徒行政中心，目前开发项目较多，云集丹徒行政中心，目前开发项目较多，云集众多别墅和低总价公寓，发展潜力大众多别墅和低总价公寓，发展潜力大171南南徐徐京口183、京口丹徒丹徒丁卯丁卯大港大港项目名称项目名称基本情况基本情况售价（元售价（元/平平米）米）物业类型物业类型主力面积主力面积销售状况销售状况客户客户驸马山庄驸马山庄领山别墅领山别墅占地面积30万方，建筑面积20万方，容积率0.4，总套数490；绿化率56.8%联排200万/套独栋600万/套联排别墅、独立别墅联排别墅240-260；独立别墅300-400一期已经销售完毕，二期还有少量存量来自滨江的老别墅客户购买群，熟人介绍等聆湖尚郡聆湖尚郡占地面积24万方，建筑面积7万方，容积率0.35，总套数200；绿化率40%12000元/独栋别墅280-490只剩20几栋别墅高端人士，高级公务员，私营老板184、等，很多为上海，南京的投资客魏玛假日魏玛假日壹墅壹墅占地面积15.2万方，建筑面积20万方，容积率1.3，总套数1700；绿化率35%联排99.8万元/套起；高层4000-4400/；电梯公寓4000-4600/联排、高层电梯公寓联排198-264高层83-128公寓已经全部售完主要为白领阶层、投资客中南京上海来的客户约占25%香格里拉香格里拉庄园庄园占地面积18万方，建筑面积6.5万方，容积率1.3，总套数1700；绿化率35%双拼别墅9600/独立别墅13000/双拼别墅、独立别墅双拼别墅240-290独立别墅320销售状况良好，未受新政影响，今年2月至3月卖出7套，每套价值约在550万左185、右，高端人士，高级公务员，私营老板等，很多为上海，南京的投资客板块特征：丹徒行政中心，机关聚集，市场发展缓慢产品形式：联排别墅（200-280 ），独栋别墅（300-400 ）平台价格：9000/以上客户特征：高端人士、政府工作人员为主，上海、南京客户投资为辅未来趋势：逐步融入主城区，将是镇江未来的豪宅板块住宅定位住宅定位市场现状丁卯板块丁卯板块距离主城区较近，以丁卯经济开发区为产距离主城区较近，以丁卯经济开发区为产业支撑，后续土地储备较多，市场发展机会大业支撑，后续土地储备较多，市场发展机会大172项目名称项目名称基本情况基本情况售价（元售价（元/平米）平米）物业类型物业类型主力面积主力面积186、销售状况销售状况客户客户永隆城市广永隆城市广场场占地面积20万方，建筑面积60万方，容积率2.38，总套数3386；绿化率31.7%花园洋房为6400元/；叠加均价为9000元/；小高层均价6200元/多层 小高层高层 别墅花园洋房101-148;叠加175-205;小高层115-143目前在售花园洋房、别墅和剩余小高层本地客户为主，大型企业中高层、公务员，外地（上海、南京）较少，东方新卡纳东方新卡纳占地面积5.8万方，建筑面积13万方，容积率2.2，总套数418；绿化率35%5900元/小高层、高层小高层29-148目前在售小高层、高层月收入在4000元左右的白领阶层钻石茗苑钻石茗苑占地面积187、7.8万平方米，建筑面积17万平方米，容积率2.2，总套数1300；绿化率35%6500元/多层 小高层高层两房、三房80-100目前在售花园洋房、剩余小高层刚性需求，面向首次置业的普通白领，另有南京来的投资客南南徐徐京口京口丹徒丹徒丁卯丁卯大港大港板块特征：距离主城区较近，是主城区人群外溢的首选区域产品形式：花园洋房（90-120 ），小高层（110-140 ）平台价格：6000-9000/客户特征：本地首次置业客户为主，多是企业白领、中高层，另有少量外地投资客未来趋势：后续土地储备较多，市场发展机会大住宅定位住宅定位市场现状丁卯区个案丁卯区个案-永隆城市广场：永隆城市广场：产品类型主要有洋188、房、小产品类型主要有洋房、小高层和叠加别墅，客户以本地自住为主高层和叠加别墅，客户以本地自住为主173位置位置镇江新年谷阳路89号（沃尔玛北200米）0511-88898888规模规模占地面积20万方，建筑面积60万方，容积率2.38，总套数3386；绿化率31.7%产品形式产品形式多层 小高层 高层 别墅户型配比户型配比花园洋房101-148，均价为6400元/；叠加175-205，均价为9000元/；小高层115-143，均价为6200元/客户客户本地客户为主，外地（上海、南京）较少，外地人主要是投资和自住销售状况销售状况开盘时间：2010年10月卖点卖点打造镇江市城市副商业中心配套配套学189、 校：镇江一中、索普国际学校、丁卯中学、江苏大学购 物：沃尔玛超市医 院：市第一人民医院新区分院、丁卯医疗中心其 他：肯德基小区配套：幼儿园、会所、星级酒店、大型商业体、停车位:1:1.693,车库数2000个点评点评多种物业类型的大盘丁卯片区因为五大专业市场的存在，将会带来外来人员的购房需求，因此建议开发小户型产品为主。我们项目的客户主要以本地客户为主，外地的客户比如来自周边大城上海、南京也有，但所占比例较少，他们的置业目的是投资和自住。永隆城市广场 置业顾问住宅定位住宅定位市场现状丁卯区个案丁卯区个案-东方新卡纳：东方新卡纳：产品类型主要有小高层、高产品类型主要有小高层、高层，置业者多为白190、领阶层，以婚房或改善性住房的刚性层，置业者多为白领阶层，以婚房或改善性住房的刚性需求为主需求为主174位置位置镇江新区纬五路与谷阳路交汇处（沃尔玛西侧）规模规模占地面积57942方，建筑面积13万方，容积率2.2，总套数1200；绿化率35%产品形产品形式式小高层、高层户型配户型配比比小高层29-148、均价5900元/客户客户主要为月收入在4000元左右的白领阶层，这类人士也大多采取按揭形式购房销售状销售状况况2010年4月开盘，2011底一期开始交付卖点卖点首家新古典主义风格与生态环境完美结合的高档美式园林小区配套配套商业：沃得购物广场、沃尔玛、苏宁、五大市场；公园：沃得市民广场、古运河风191、光带；学校：丁卯中心小学、镇江一中、江苏大学、江苏科技大学；银行：江苏银行、中国银行、建设银行、农业银行内部配套：儿童游乐中心汽车位485个自行车位3207个丁卯区04,05年开始发展，定位为产业园区的住宅+商业模式，目前商铺售价在1万元/平米以上，住宅售价在6000元/平米左右，新开楼盘以小高层+多层为主，目前来说镇江人更偏爱多层建筑。新政推出以后，丁卯的房地产市场并没有收到较大冲击，置业者多为刚性需求，以婚房和改善性住房为主，投资比例之站到10%到20%左右东方新卡纳销售经理刘小姐住宅定位住宅定位市场现状丁卯区个案丁卯区个案-钻石茗苑钻石茗苑：产品类型主要有多层、小高层产品类型主要有多层、192、小高层、高层，客户以本地自住的刚性需求为主，多为首次置、高层，客户以本地自住的刚性需求为主，多为首次置业业的普通白领，另有少量南京投资客的普通白领，另有少量南京投资客175位置镇江新区谷阳路89号（谷阳路与纬五路交叉口）规模占地面积77900方，建筑面积17万方，容积率2.2，总套数1300；绿化率35%产品形式多层、小高层、高层户型配比两房、三房 80-100房价为6500元/平米，如交2万定金可在支付时节省3万元客户自住客户占80%以上，为刚性需求，面向首次置业的普通白领，另有南京来的投资客销售状况08年开盘，2011年3月19日第二期开盘卖点主题园林景观贯穿整个社区、配套较完善配套综合商193、场：沃尔玛医院：丁卯医院、中医院学校：索普中学、新一中、江苏大学小区内部配套：幼儿园，超市停车位:1：1，约850个项目还附带了2.5万平米的商业点评点评大投资的中式楼盘丁卯为产业园区，为购房者多为镇江东面的人士，这也是小城市购房者的特点，不愿在离当前住宿区域远的地方进行置业。镇江人平日休闲消费都在市区，丁卯除了沃尔玛还有若干专业市场，配套不是太多。水上乐园项目区位更偏，刚开始启动时要忍受一段没有配套的时期，故价格不能定太高。钻石茗苑销售顾问贾小姐住宅定位住宅定位市场现状市场花园洋房主流面积为市场花园洋房主流面积为9090-150150平米，联排主流面积平米，联排主流面积为为1 18 80 0194、-30300 0平米，叠加主流面积平米，叠加主流面积150150-250250平方米，独栋平方米，独栋主流面积主流面积300300-4 40000平方米平方米176面积(平方米）数据来自市场统计中虹品墅申华国际冠城君临南山领山别墅聆湖尚郡魏玛假日壹墅项目708090100110120130140150160170180200300400花园洋房联排中南世纪城亚东朴园永隆城市广场东方新卡纳优山美地万科蓝山万科红郡香格里拉庄园钻石茗苑独栋叠加住宅定位住宅定位市场现状花园洋房主流总价为花园洋房主流总价为7070-13130 0万元，联排主流总价为万元，联排主流总价为170170-300300万元，叠195、加多在万元，叠加多在150150-230230万，独栋多在万，独栋多在35350 0万以上万以上177总价（元）数据来自市场统计项目506080100120150200350500250中虹品墅申华国际冠城君临南山领山别墅聆湖尚郡魏玛假日壹墅中南世纪城亚东朴园永隆城市广场东方新卡纳优山美地万科蓝山万科红郡香格里拉庄园钻石茗苑花园洋房联排独栋叠加住宅定位住宅定位市场现状178从单价入手，对各类产品的市场结果进从单价入手，对各类产品的市场结果进行梳理，为住宅产品配比提供测算依据行梳理，为住宅产品配比提供测算依据镇江小高层、高层产品均价在镇江小高层、高层产品均价在70007000元元/左右，最左右，196、最高价格近高价格近90009000元元/，8080、9090万万/套的产品去化最套的产品去化最快快179物业类型物业类型楼盘楼盘所属板块所属板块均价均价(元元/)面积段面积段 总价总价(万）万）高层、小高层万科润园南徐板块8600（精装）48-11340-100国际冠城880089-13085-120香江花城滨江板块7300（精装）100优山美地丁卯板块680085-14260-100永隆城市广场6800115-13880-100东方新卡纳650029-14820-100悠然居润北快板售完小高层均价住宅定位住宅定位功能配比-依据假设多层价格在多层价格在75007500-1000010000元元197、/之间，均价为之间，均价为82508250元元/，总价集中在，总价集中在8080-150150万万/套之间套之间180物业类型物业类型楼盘楼盘板块板块均价均价(元元/)面积段面积段 总价总价(万）万）多层万科蓝山南徐板块9000-1000085-13580-140多层江山名州滨江板块740097-14570-110多层中南世纪城8000-900090-12080-150多层优山美地丁卯板块6600142-235100-180住宅定位住宅定位功能配比-依据假设联排、双拼价格变化幅度较大，在联排、双拼价格变化幅度较大，在96009600-1500015000元元/之之间，间，均价为均价为12500198、12500元元/，总价，总价200200-400400万。根据访谈万。根据访谈，超过，超过300300万的产品市场目前接受度较低万的产品市场目前接受度较低181物业类型物业类型楼盘楼盘板块板块均价均价(元元/)面积段面积段总价总价(万）万）联排万科蓝山南徐板南徐板块块12000-16000190/290270/450联排亚东朴园15000197-270300-400联排国际冠城16000250400联排江山名州滨江板滨江板块块14000141-250200-350联排中南世纪城12000-13000163220联排优山美地丁卯板丁卯板块块9700170-190200双拼香格里拉丹徒板丹徒板块块199、9600240-290230-300住宅定位住宅定位功能配比-依据假设独栋产品目前虽然离市区较远，却突破市场总价独栋产品目前虽然离市区较远，却突破市场总价门槛，达到门槛，达到500500万以上万以上182物业类型物业类型楼盘楼盘板块板块均价均价(元元/)面积段面积段总价总价(万）万）独栋香格里拉丹徒板丹徒板块块15800320-500500-800独栋驸马山庄领山别墅20000300-400600-700独栋中国边城句容板句容板块块16500300-500400-1000住宅定位住宅定位功能配比-依据假设183考虑到现阶段测算目的为得出产品配比，因此采用静态测算。从市场依据出发，测算价格为目前200、在市场上属于中高端产品的均价，后期各类型产品溢价视作相同比例增长（即视别墅、小高层、多层价格增长速度、比例同等）。别墅：12500元/多层：8250元/小高层：7000元/注：以上结果均出自镇江市场调研数据住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位185根据项目属性和目标，以指导本项目物业类根据项目属性和目标，以指导本项目物业类型的确定型的确定以多元化产品启动，包括树形象、打造差异化的产品和现金流产品产品多元化，扩大客户面更强调居住品质和景观价值大盘项目大盘项目旅游地产旅游地产快速回现快速回现树立标杆树立标杆项目属性项目属性项目目标项目目标启动策略：启动策略：高端高端立势的同时实现立势的同时201、实现快速回现快速回现产品策略：产品策略：打造打造标杆、差异化和标杆、差异化和现金流等多元化现金流等多元化产品产品高低配方案高低配方案规划指标规划指标1.0容积率容积率一定的产品组合空间住宅定位住宅定位功能配比综合考虑项目定位、开发目标、镇江市场现状及综合考虑项目定位、开发目标、镇江市场现状及1.01.0容容积率，初步确定了两种可能的的物业排布方案积率，初步确定了两种可能的的物业排布方案186方案二：小高层方案二：小高层+多层多层+别墅方案别墅方案方案一：多层方案一：多层+别墅方案别墅方案住宅定位住宅定位功能配比187187本项目体量测算将主要考虑以下因素：1.项目整体容积率2.不同物业配比下的202、整体呈现效果是否符合定位3.各类物业的市场表现在总容积率一定的情况下，确定可能的物业排布方案通过经济测算，结合以上市场现状，同时结合启动策略及开发策略，最终得出物业排布的最优方案体量测算方法：住宅定位住宅定位功能配比-依据假设188188市场分析将作为本项目体量测算的假设基础和市场分析将作为本项目体量测算的假设基础和物业排布的依据物业排布的依据物业类型物业类型单价单价（元（元/m/m2 2）套均面积套均面积（平方米）（平方米）容积率容积率个盘年去化面积个盘年去化面积（mm2 2）本项目可能达到本项目可能达到的年去化面积的年去化面积别墅125002000.54.8万（240套）1.9万多层825203、01201.27.2万（600套）2.9万小高层公寓70001001.74.8万（480套）1.9万备注：（1）由于目前丁卯区项目较少，发展成熟度相对欠缺，因此其价格水平不能代表市场水平，也不能完全作为本项目的参考依据，因此单价为目前市场各物业类型代表项目价格的平均水平。注，本测算为静态测算方法，且由于住宅为大体量开发，开发周期较长（此处以不超过10年估算），因此本法采用的产品均价为目前镇江市场上高端住宅价格。（2）容积率结合市场现状及项目定位，同时参考经验值得出综合值，可根据不同产品进行拆分。（1 1）确定口碑楼盘的年去化量）确定口碑楼盘的年去化量：通过市场调研得知目前镇江市场口碑楼盘个盘的204、年去化面积；（2 2）验证：）验证：进而通过专业人士访谈对结果进行验证；（3 3）确定本项目可能的年去化）确定本项目可能的年去化量量：目前镇江市场还没有与本项目类似的可参照产品，综合考虑片区、客户置业习惯、市场现状和片区未来发展潜力，结合专业人士访谈，世联认为本项目的乐观去化能力能够达到口碑楼盘的60%60%，保守去化能力能够达到口碑楼盘的40%40%。本报告采用保守估计的40%40%进行测算。住宅定位住宅定位功能配比-依据假设189方案一：多层方案一：多层+别墅方案别墅方案设设S1S1为多层建面，为多层建面，S2S2为别墅建面，则为别墅建面，则S1/1.2*0.0015+S2/0.5*0.0205、015=650S1/1.2*0.0015+S2/0.5*0.0015=650亩亩S1+S2=433333S1+S2=433333方方住宅总占地住宅总占地800800亩，可用住宅用地亩，可用住宅用地650650亩（高尔夫景亩（高尔夫景观带占用观带占用150150亩），总建筑面积亩），总建筑面积433333433333方方根据依据假设，别墅容积率根据依据假设，别墅容积率=0.5=0.5，多层容积率，多层容积率=1.2=1.2解方程得：多层建面解方程得：多层建面S1=371333S1=371333方方别墅建面别墅建面S2=62000S2=62000方方条件条件1 1：条件条件2 2：计算过计算过程：206、程：结果：结果：利润额：利润额：62000*62000*（1250012500-15001500）+371333*+371333*（82508250-16001600）=31.51=31.51亿元亿元利润额利润额与去化与去化周期：周期：利润额=售价-建安成本建安成本：别墅=1500元/多层=1600元/住宅定位住宅定位功能配比190方案二：小高层方案二：小高层+别墅别墅+多层方案多层方案本项目总占地本项目总占地800800亩，可用住宅用地亩，可用住宅用地650650亩（高尔夫景亩（高尔夫景观带占用观带占用150150亩），总建筑面积亩），总建筑面积433333433333方方根据依据假设，别墅207、容积率根据依据假设，别墅容积率=0.5=0.5，小高层容积率，小高层容积率=1.7=1.7，多层容积率多层容积率=1.2=1.2条件条件1 1：条件条件2 2：根据项目的开发周期和体量，多层产品将贯穿整个开根据项目的开发周期和体量，多层产品将贯穿整个开发过程，因此多层建面为发过程，因此多层建面为2.9*10=292.9*10=29万方万方条件条件3 3：计算过计算过程程以以2929万方为起点，以万方为起点，以2 2万方为区间，根据以下方程测万方为区间，根据以下方程测算各配比方案，通过去化速度及收益确定最优方案算各配比方案，通过去化速度及收益确定最优方案设设S1S1为小高层建面，为小高层建面，S208、2S2为别墅建面，则为别墅建面，则S1/1.7*0.0015+S2/0.5*0.0015=650S1/1.7*0.0015+S2/0.5*0.0015=650亩亩-多层占地面积多层占地面积S1+S2=433333S1+S2=433333方方-多层建筑面积多层建筑面积住宅定位住宅定位功能配比191方案二：在多层体量一定的前提下，通过测算去化年数方案二：在多层体量一定的前提下，通过测算去化年数及利润额来确定别墅、多层、小高层的最优配比方案及利润额来确定别墅、多层、小高层的最优配比方案多层建面（）多层建面（）2900002700002500002300002100001900001700001500209、00别墅建面（）别墅建面（）76041.81 79514.03 82986.25 86458.47 89930.69 93402.92 96875.14 100347.36 小高层建面（）小高层建面（）67291.19 83818.97 100346.75 116874.53 133402.31 149930.08 166457.86 182985.64 去化速度（年）去化速度（年）10.00 9.31 8.62 7.93 7.24 7.89 8.76 9.63 利润额（亿元）利润额（亿元）31.1535.3834.9734.5634.1533.7533.3432.93各配比方案去化年数及利润210、额各配比方案去化年数及利润额备注：此处利润额仅计算售价与建安成本的差价，作为方案选取原则，不作为开发模式阶段的经济具细测算依据。利润额=售价-建安成本建安成本：别墅=1500元/多层=1600元/小高层=1800元/住宅定位住宅定位功能配比192建筑面积建筑面积（）（）建筑面建筑面积比例积比例占地面积占地面积（亩）（亩）占地面积占地面积比例比例去化速度去化速度（年）（年）别墅别墅8万18%23937%4多层多层27万62%33752%10小高层小高层8.4万19%7411%4综合方案一、二，选择方案二作为本项目的最综合方案一、二，选择方案二作为本项目的最佳物业配比方案佳物业配比方案利润额利润额211、去化年数去化年数方案一31.51亿元12.8年方案二35.38亿元9.31年住宅定位住宅定位功能配比193各期目标地块条件市场支持度开发目标开发目标地块条件地块条件市场支持度市场支持度123对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：各个分期在资金链和价值链中的作用地块是否具备在特定时期开发的可能性和开发难度该区物业是否有成熟的市场来支持住宅定位住宅定位功能配比-分期原则分期策略：分期策略：确保成功启动、多期稳步开发、各确保成功启动、多期稳步开发、各期规模适中、价值稳步提升期规模适中、价值稳步提升194物业类型物业类型产品功能产品功能开发策略212、开发策略一期一期（3 3年）年）别墅（联排）标杆产品树立形象，打造差异化以联排别墅产品入市，消除区域陌生感，树立品质形象，同时推出多层产品，回笼资金，控制风险，确保成功启动多层（花园洋房）现金流产品实现快速回现二期二期（3 3年）年）别墅（联排+独栋）标杆产品进一步提升高端形象升级多层产品，从花园洋房到大平层、复式等，并伴随推售独栋别墅，提升区域价值多层（大平层、复式）标杆产品、现金流产品提升区域价值，定义品质三期三期（4 4年）年）多层（城市别墅）标杆产品、现金流产品奠定区域品质形象，实现价值突破继续升级花园洋房产品，推出更低密度、城市型别墅产品，打造差异化，别墅与大平层的内部产品组合，满足213、更广泛客户需求；同时针对产业人口推出小高层产品，满足特定客群的需求，实现区域价值，博取最大收益小高层（7-11层）现金流产品博取最大收益住宅定位住宅定位功能配比-分期方案住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位住宅用地定位住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位客户定位形象定位规划布局建筑风格建议园林景观建议配套及服务建议197参考市场上客户的特征，并结合项目定位，本参考市场上客户的特征，并结合项目定位，本项目的项目的置业客户置业客户为：为：核心客户重要客户职业：大中型私营企业主、国营企业主层次：中高层客户目的：休闲度假、保值增值关注因素：资源占有、高质量的品质和服务、区域规划利好职业214、：小企业主、生意人、高级公务员、高级白领层次：中层客户目的：投资兼顾度假关注因素：升值潜力、资源占有（含软性资源）、规划利好住宅定位住宅定位客户定位初步发展期快速发展期丁卯为主、镇江其他区域为辅偶得投资客户为补充客户特征规划期成熟发展期阶段依旧关注资源价值、物业稀缺价值来源地时间注重休闲体验客户追求休闲度假的高端体验型客户居住型高端客户丁卯与镇江其他区域相当镇江全市客户为主镇江客户为主项目建设旅游用地一期建设旅游用地一期建设完毕旅游用地二期建设旅游用地建设成熟，区域发展成熟【客户领先曲线客户领先曲线】：项目的客户随着区域的发展与项目的发项目的客户随着区域的发展与项目的发展是一个不断演变的过程，215、初步发展期区域客户为主，随着休展是一个不断演变的过程，初步发展期区域客户为主，随着休闲度假功能的完善发展，目标客群逐步扩大到整个城市闲度假功能的完善发展，目标客群逐步扩大到整个城市旅游用地及新区的规划利好住宅定位住宅定位客户定位【客户演变趋势客户演变趋势】：前期依托旅游用地规划和区域规划：前期依托旅游用地规划和区域规划，多以投资客为主，后期通过项目与区域的设施不断完，多以投资客为主，后期通过项目与区域的设施不断完善，再由二居逐渐向一居过渡善，再由二居逐渐向一居过渡住宅定位住宅定位客户定位居住型第一居所投资休闲度假第二居所规划利好带动投资需求区域开始完善、旅游用地开始建设，休闲度假的需求开始呈现216、旅游用地及区域趋于完善，人口大量导入，形成城市型一居住宅用地定位住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位客户定位形象定位规划布局建筑风格建议园林景观建议配套及服务建议美特梦幻地中海镇江首席休闲风情小镇风情的风情的悠闲的悠闲的生态的生态的202从建筑风格来看地中海风格作为优雅、风情的典范整体建筑风格参照地中海度假小镇典范，打造原汁原味的与世界同步的度假风情；全世界最具情调的度假建筑风格，往往来自于欧洲那些历史悠久、底蕴深厚的国家，尤以地中海风格为典型阳光、明亮、精工细琢、活泼灵巧、经得起时间的考验，因此地中海风格作为优雅、风情的典范，一直以来占据着世界度假住宅市场的潮头；文化支撑：地中海自然217、资源丰富，是全世界最具度假风情的国家之一品质支撑：地中海的地中海是最悠久的度假发源地之一艺术支撑：地中海是最懂得体验生活和表现建筑的国家之一；生活方式支撑：以对风情与生活的鉴赏力，引导着健康生活格调的艺术。203美好的，总是令人向往的，营造美好营造能让人寄托情感、实现梦想的家园，才会有市场有浓厚的度假风情和生活理念做后盾产品和企业才会有恒久的生命力正是基于以上考虑我们才建议以地中海的地中海风情构成元素为蓝本在横山凹再造一个带有浓浓地中海度假风情的理想小镇让生活的梦想得以延续并成为现实从生活方式来看地中海式生活情境 活泼的/闲适的/慢悠悠的住宅用地定位住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位218、客户定位形象定位规划布局建筑风格建议园林景观建议配套及服务建议住宅定位住宅定位土地评估地块评估地块评估参数指标：参数指标：住宅用地占地住宅用地占地800800亩，可作住宅建设用亩，可作住宅建设用650650亩，亩，容积率容积率1.01.0地块优势：地块优势：地块紧邻地块紧邻16301630亩的环球梦幻城项目，可借势的亩的环球梦幻城项目，可借势的资源丰富资源丰富住宅用地要充分与旅游用地联动，形成与环球梦幻城定位相符，集合高端居住、家庭娱乐、家庭购物为一条的复合型度假风情小镇地块情况：地块情况：住宅用地内以平地和坡地为主，土地平整齐，住宅用地内以平地和坡地为主，土地平整齐，地块呈由西北向东南依次递219、增，最高海拔地块呈由西北向东南依次递增，最高海拔2626米，米，最低最低1818米米旅游用地旅游用地16301630亩亩茶博园300亩茶场90亩住宅用地住宅用地800800亩亩住宅定位住宅定位内部动线内部主要动线内部主要动线高高尔尔夫夫景景观观带带主入口主入口出入口住宅定位住宅定位景观轴线内部主要景观轴线内部主要景观轴线高高尔尔夫夫景景观观带带中央景观组团住宅定位住宅定位物业类型物业类型组团物业类型组团高高尔尔夫夫景景观观带带多层组团多层组团别墅组团别墅组团多层组团多层组团别墅组团别墅组团小高层组小高层组团团多层组团多层组团建筑面建筑面积积（）（）建筑面建筑面积比例积比例占地面积占地面积（亩）220、（亩）占地面占地面积比例积比例别墅别墅8万18%23937%多层多层27万62%33752%小高层小高层8.4万19%7411%别墅：别墅：紧靠高尔夫景观带，且依托山体，具有良好的景观资源、私密性和溢价能力 高层：高层：层高优势，对地块具有良好的昭示性，且围绕别墅与组团之中，容易博取高溢价 多层多层西区依托良好的通达性，利于打造多层这类能够快速回现的现金流产品，而东侧多层能与别墅搭配，打造城市别墅的概念，最终形成地块内的楼王排布依据排布依据住宅定位住宅定位层高分布层高分布层高分布高高尔尔夫夫景景观观带带5 5-6 6层层2 2-3 3层层3 3层层7 7-1111层层3 35 5层层5 5-6221、 6层层住宅定位住宅定位产品细分产品细分组团产品细分组团高高尔尔夫夫景景观观带带花园洋房花园洋房层高层高5 56 6风格：地中海托斯卡风格：地中海托斯卡纳纳联排别墅：联排别墅：层高层高2 23 3风格：地中海托斯卡纳风格：地中海托斯卡纳类独栋别墅类独栋别墅层高层高3 3风格：地中海意大利风格：地中海意大利城市别墅（多层）城市别墅（多层）层高层高3 3-5 5层层风格：地中海西班牙风格：地中海西班牙花园洋房花园洋房层高层高5 5-6 6风格：地中海风格：地中海意大利意大利小高层层高7-11风格：地中海西班牙住宅定位住宅定位开发分期开发分期开发分期高高尔尔夫夫景景观观带带一期一期花园洋房花园洋房一222、期一期联排别墅联排别墅二期二期花园洋房花园洋房二期二期类独栋别墅类独栋别墅三期三期小高层小高层三期三期城市别墅城市别墅（楼王）（楼王）物业物业类型类型占地占地（亩）（亩）占地占地（万）（万）容积率容积率建筑建筑面积面积（万）（万）多层33722.41.227别墅23915.90.58小高层744.91.78.4分期分期占占地地（亩）亩）细分细分（亩）（亩）容积率容积率建筑建筑面积面积（万）（万）一期220多层：120别墅：100多层：1.2别墅：0.5多层：9.6别墅：3.4二期239多层：100别墅：139多层：1.2别墅：0.5多层：8别墅：4.6三期194多层：117小高层：74多层：1223、.2小高层：1.7多层：9.4小高层：8.4住宅定位住宅定位分期定位分期定位分期定位高高尔尔夫夫景景观观带带一期一期花园洋房花园洋房一期一期联排别墅联排别墅二期二期花园洋房花园洋房二期二期类独栋别墅类独栋别墅三期三期小高层小高层三期三期城市别墅城市别墅（楼王）（楼王）一期：托斯卡纳之光一期：托斯卡纳之光建筑风格：托斯卡纳建筑风格：托斯卡纳景观主题：园艺景观主题：园艺+喷泉喷泉象征：孕育新生、希望象征：孕育新生、希望亚平宁之吻亚平宁之吻建筑风格：意大利建筑风格：意大利景观主题：雕塑景观主题：雕塑+会所会所+大树大树象征：尊贵、高尚、气度不凡象征：尊贵、高尚、气度不凡弗拉门戈之舞弗拉门戈之舞建筑风224、格：西班牙建筑风格：西班牙景观主题：鲜花景观主题：鲜花+舞台广场舞台广场象征：激情、活力、生生不息象征：激情、活力、生生不息节点：中心喷泉中央轴线：园艺大道住宅定位住宅定位一期景观特点中央的节点以喷泉为主题，象征了生命的起源和希望的中央的节点以喷泉为主题，象征了生命的起源和希望的诞生、中央的大道以精致的园艺小品为特色，象征了新诞生、中央的大道以精致的园艺小品为特色，象征了新生命的灵动生命的灵动高高尔尔夫夫景景观观带带一期一期花园洋房花园洋房一期一期联排别墅联排别墅节点节点住宅定位住宅定位二期景观特色中央围绕高端会所打造具有王者风范的欧式雕塑小品，中央围绕高端会所打造具有王者风范的欧式雕塑小品，225、象征了身份和档次，而中央大道以大树形成林荫大道，象征了身份和档次，而中央大道以大树形成林荫大道，显示出来王者的霸气显示出来王者的霸气节点二：欧式雕塑群中央轴线：林荫大道高高尔尔夫夫景景观观带带二期二期花园洋房花园洋房二期二期类独栋别墅类独栋别墅节点节点住宅定位住宅定位产品布局图三期以鲜花为主题，展现了西班牙的热情和奔放，而中三期以鲜花为主题，展现了西班牙的热情和奔放，而中心的魅力广场能够让人们载歌载舞，一起诠释弗拉门戈心的魅力广场能够让人们载歌载舞，一起诠释弗拉门戈的活力和生生不息的活力和生生不息中央轴线：鲜花大道节点三：魅力广场高高尔尔夫夫景景观观带带三期三期小高层小高层三期三期城市别墅城市226、别墅（楼王）（楼王）节点住宅用地定位住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位客户定位形象定位规划布局建筑风格建议园林景观建议配套及服务建议根据分期打造意大利、托斯卡纳和西班牙三大根据分期打造意大利、托斯卡纳和西班牙三大风情组团，打造花园式地中海社区风情组团，打造花园式地中海社区意大利风情组团西班牙风情组团托斯卡纳风情组团住宅定位住宅定位建筑风格建议218【色彩建议色彩建议】选择高雅和谐的暖色系营造温暖感选择高雅和谐的暖色系营造温暖感立面局部可灵活变化。在传统金属色暖色调的运用基础上，通过玻璃、石材等不同颜色材质的运用，结合到鲜艳明亮的暖系色调，充分打造出品质住宅的华丽底蕴白色、金色、黄色、227、暗红是地中海风格中常见的主色调，少量白色柔和，使色彩看上去更加明亮。住宅定位住宅定位建筑风格建议一期组团：托斯卡纳风情组团建筑风格示意一期组团：托斯卡纳风情组团建筑风格示意219托斯卡纳风情组团住宅定位住宅定位建筑风格建议二期组团：意大利风情组团建筑风格示意二期组团：意大利风情组团建筑风格示意220意大利风情组团住宅定位住宅定位建筑风格建议三期组团：西班牙风情组团建筑风格示意三期组团：西班牙风情组团建筑风格示意221西班牙风情组团住宅定位住宅定位建筑风格建议别墅产品立面示意别墅产品立面示意222意大利风情别墅托斯卡纳风情别墅住宅定位住宅定位建筑风格建议花园洋房产品立面示意花园洋房产品立面示意2228、23住宅定位住宅定位建筑风格建议小高层产品立面示意小高层产品立面示意224住宅定位住宅定位建筑风格建议住宅用地定位住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位客户定位形象定位规划布局建筑风格建议园林景观建议配套及服务建议【园林建议园林建议】基于客户价值敏感点与社区风格的关联基于客户价值敏感点与社区风格的关联度，打造一个精致、浪漫的地中海式风情园林度，打造一个精致、浪漫的地中海式风情园林客户偏好客户偏好喜欢丰富多变的园林空间喜欢丰富多变的园林空间项目定位项目定位地中海式风情品质住区地中海式风情品质住区园林园林演绎异域浪漫风情演绎异域浪漫风情主景观打造主景观打造入口入口中央公园中央公园水岸景观水岸229、景观曲径通幽的景观小径曲径通幽的景观小径园林细节园林细节驻留空间驻留空间情景化小品情景化小品专属艺术专属艺术LOGOLOGO公共空间地面公共空间地面住宅定位住宅定位园林景观建议入口，小品，小径，水岸共同演绎浪漫景观主题浪漫的景观主题浪漫的景观主题:从平面构图、植物的色彩、小品的设从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小游园的主题等等，都极力烘托浪漫的景观主题置、小游园的主题等等，都极力烘托浪漫的景观主题228三轴：花语生活三镇：地中海印象蔷薇径蔷薇径银杏道银杏道托斯卡纳时光托斯卡纳时光朗月溪朗月溪西西里传说西西里传说普罗旺斯之香普罗旺斯之香【主景观打造主景观打造1 1】入口景观：入口景观：地中海230、式钟塔楼，景观性精神堡垒地中海式钟塔楼，景观性精神堡垒【主景观打造主景观打造1 1】入口景观入口景观：景观树阵，强调归家的仪式感：景观树阵，强调归家的仪式感【主景观打造主景观打造2 2】中央水景：中央水景：西班牙风情的演绎西班牙风情的演绎【主景观打造主景观打造3 3】水岸景观：水岸景观：以水系营造品质社区的高贵与私密以水系营造品质社区的高贵与私密感，同时强调水景与休闲功能的融合，演绎社区水岸生活感，同时强调水景与休闲功能的融合，演绎社区水岸生活亲水休闲亲水休闲亲水木栈道亲水木栈道【主景观打造主景观打造4 4】道路体系：道路体系：曲折道路体系形成园林的曲径通幽的曲折道路体系形成园林的曲径通幽的感231、觉，增大园林的景深，营造移步换景的效果，增强园林层次感觉，增大园林的景深，营造移步换景的效果，增强园林层次园林植被需富有多样性，富于变园林植被需富有多样性，富于变化，有移步换景的效果化，有移步换景的效果社区内蜿蜒的小道，曲径通幽社区内蜿蜒的小道，曲径通幽【园林细节园林细节1 1】驻留空间：驻留空间：多设置装饰性强的座椅，观景平台和多设置装饰性强的座椅，观景平台和休憩凉亭等小体量的驻留空间，为人们提供观景和交流空间休憩凉亭等小体量的驻留空间，为人们提供观景和交流空间花丛中小憩，邻里随处相聚，享尽屋外好风景花丛中小憩，邻里随处相聚，享尽屋外好风景欧式廊道，漫步风情欧式廊道，漫步风情【园林细节园林细232、节2 2】风情小品：风情小品：历史的尊贵与自然的气息完美融合，历史的尊贵与自然的气息完美融合，不同寓意和风格的风情小品在细节上体现社区风情，丰富园趣不同寓意和风格的风情小品在细节上体现社区风情，丰富园趣【园林细节园林细节3 3】：专属艺术：专属艺术LOGO LOGO 符号专属，尊贵私享。内外关键符号专属，尊贵私享。内外关键节点标志性符号反复出现，将专属和艺术感落到细节节点标志性符号反复出现，将专属和艺术感落到细节入口标识入口标识看楼通道标识看楼通道标识井盖标识井盖标识墙体标识墙体标识中心花园地面中心花园地面logologo通过金属质感的通过金属质感的门牌、道路导门牌、道路导示牌、指示牌示牌、指233、示牌等营造项目的系等营造项目的系统化和国际化统化和国际化统一视觉符号，如统一视觉符号，如商博商博LOGOLOGO反复运用，营造整体意向反复运用，营造整体意向指示牌指示牌专属艺术专属艺术LOGOLOGO【园林细节园林细节4 4】公共区间地面：公共区间地面：华丽的拼花，浪漫的石路，精彩的细华丽的拼花，浪漫的石路，精彩的细节设计耐人寻味，也是物业品质的体现节设计耐人寻味，也是物业品质的体现欧式欧式风情风情地面地面铺装铺装住宅用地定位住宅用地定位市场现状功能产品配比测算整体定位客户定位形象定位规划布局建筑风格建议园林景观建议配套及服务建议【本项目会所建议本项目会所建议】：一座一座五星级钻石会所五星级钻234、石会所 突出六大核心功能突出六大核心功能，通过会所展现项目品质感，突出专属与私享，通过会所展现项目品质感，突出专属与私享会所的标准档次会所的标准档次是客户购买的重是客户购买的重要选项要选项会所是品质住所综合价值在会所是品质住所综合价值在软硬件方面的集中体现软硬件方面的集中体现客户需求客户需求男主人会客的重要场所男主人会客的重要场所女主人的休闲空间女主人的休闲空间社区居民的交流场所社区居民的交流场所小朋友的学习游戏场小朋友的学习游戏场通过六大功能会所展现项目品质感通过六大功能会所展现项目品质感会所价值会所价值提升项目整体形象提升项目整体形象后期配合营销展示后期配合营销展示使项目专属、私享形象得以235、深化及深入延展，提使项目专属、私享形象得以深化及深入延展，提升客户对楼盘整体形象及档次的作用。升客户对楼盘整体形象及档次的作用。展示一个顶级豪宅的会所，让客户在这里能体验展示一个顶级豪宅的会所，让客户在这里能体验到未来的生活状态，对项目产生认同感到未来的生活状态，对项目产生认同感【会所配套设施会所配套设施1 1】顶尖韵动馆：顶尖韵动馆：四季恒温泳池、健身俱乐部、专属四季恒温泳池、健身俱乐部、专属瑜伽馆，为客户定制专属健身场所和计划瑜伽馆，为客户定制专属健身场所和计划香蜜湖香蜜湖1 1号：室内恒温泳池与室外无边界号：室内恒温泳池与室外无边界泳池连在一起泳池连在一起深圳中信红树湾：引入中航健身俱乐236、部，提供深圳中信红树湾：引入中航健身俱乐部，提供私人教练服务私人教练服务专属瑜伽馆专属瑜伽馆【会所配套设施会所配套设施2 2】水疗美容馆：水疗美容馆：SPASPA会所，专属定制减脂塑身、丰纤会所，专属定制减脂塑身、丰纤腰瘦腿、调节脏腑、养心美颜计划腰瘦腿、调节脏腑、养心美颜计划尊荣水生活尊荣水生活【会所配套设施会所配套设施3 3】红酒雪茄馆：红酒雪茄馆：拥有顶级品牌红酒与雪茄，定期举办拥有顶级品牌红酒与雪茄，定期举办试酒会和雪茄品尝会试酒会和雪茄品尝会品酒馆设有独立酒屋，珍藏着各地限量版红洒，聘请专业调酒师，提供专人储酒服务；由著名酒评家定期举办试酒会，以供住客及专家互相交流心得。可开辟小间台237、球室，棋牌室，区分档次特设雪茄吧，由雪茄专家定期举办雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得【会所配套设施会所配套设施4 4】咖啡品茗馆：咖啡品茗馆：提供时尚品牌咖啡吧，咖啡品茗馆可提供时尚品牌咖啡吧，咖啡品茗馆可放在会所大堂内，惬意品味生活放在会所大堂内，惬意品味生活特设24小时营业咖啡吧，类似深圳万科十七英里会所设置的kosmo咖啡吧台，让业主尽享24小时的咖啡时光；为适应江苏人喝茶喜好，特为业主设顶级品茗室；定期请专家品国内最新顶级茶叶，并与业主交流。销售期间，可向客户免费提供；客户入住后，可做客户接待处。【会所配套设施会所配套设施5 5】影音娱乐馆：影音娱乐馆：企业小型会议及商务活动、业238、主可租企业小型会议及商务活动、业主可租用作为亲朋聚会娱乐空间用作为亲朋聚会娱乐空间设置高档小型影视视设置高档小型影视视听中心听中心，可供企业进行小型会议或商务活动，提供企业交流高端平台内设灯光、音响设备等，可租借给业主聚会、举办家庭Party作为大堂的小延展厅，销售时充当宣传片播放的功能香蜜湖1号放映厅【会所配套建议会所配套建议6 6】亲子馆：亲子馆：设置四点半学校、陶艺室、创意坊等设设置四点半学校、陶艺室、创意坊等设施，让业主与孩子共享美好时光施，让业主与孩子共享美好时光社区少儿活动中心，设置包括4点半学校、阅览室、车模室、花卉室、陶艺室、涂鸦室、多功能影院、体能运动中心等多种少年儿童活动区239、域陶艺室陶艺室创意坊创意坊创意坊创意坊亲亲子子乐乐园园会所运营参考会所运营参考本项目可考虑引入的会所策划运营方本项目可考虑引入的会所策划运营方名流会名流会中国最大商业会所运营商之一中国最大商业会所运营商之一会所简介会所简介：名流会会所管理机构，是中国第一家通过中国第一家通过ISO9001：2000国际管理质国际管理质量体系认证的专业级会所管理公司量体系认证的专业级会所管理公司。名流会是目前正在创建中的会所正在创建中的会所联盟的总称联盟的总称，是为社会精英度身定制的会所。名流会的商标已具备一定的市场认知度。地址：上海静安区延平路58号B座2楼邮编：200042Tel：宣先生 1380171412240、3(上海总部)陈先生 13901794122(上海总部)服务内容：服务内容：提供前期规划，项目可行性分析，委托管理，协助管理，顾问咨询，活动策划，专业培训等服务经营方式：经营方式：会员制一卡通经营类别：经营类别：餐厅、KTV、温泉、泳池、桑拿、酒吧、健身、室内高尔夫、少儿才艺课程、中老年养生课程等名流会名流会中国最大商业会所运营商之一，每年只有中国最大商业会所运营商之一，每年只有5 5到到6 6个会所被个会所被贯以名流会商标贯以名流会商标自2002年初成立以来，名流会凭借专业的管理体系和丰富的会所运营经验，与万科、世茂、金地、华远、国兴嘉业等知名房产集团合作，迅速扩展形成全国范围会所联盟。目前241、，名流会服务和经营各类会所50家，业务涵盖华北、华东、华中和华南近20个城市，会员数量已逾万人。名流会名流会会所天下，大中国战略会所天下，大中国战略战略合作伙伴战略合作伙伴最新加盟最新加盟/合作合作名流会名流会配套机构配套机构5 5大会所品牌，为不同圈层设计恰到好处的会所大会所品牌，为不同圈层设计恰到好处的会所三种合作方式：三种合作方式：战略合作战略合作:发展商旗下的所有会所，不论地域、环境、设施等条件如何，均按照双方商定的商务条件合作，由名流会管理和经营，形成品牌的战略合作伙伴关系。单项合作：单项合作：发展商就某一会所的实际情况与名流会达成单项目合作，将会所予以名流会托管。品牌合作：品牌合作242、：发展商运用名流会的会所品牌影响力和美誉度，来增加房地产项目的附加值和卖点，为项目销售提供品牌支持，为其物业公司提供顾问服务。建议与名流会进行品牌合作，建议与名流会进行品牌合作，运用品牌影响力和美誉度，来增加房地产项目的附加值和卖点【本项目物管建议本项目物管建议】针对前期客户的访谈针对前期客户的访谈希望物业安全性、停车秩序性希望物业安全性、停车秩序性和居住私密有待加强，对个性化、人性化、尊贵服务物和居住私密有待加强，对个性化、人性化、尊贵服务物管缺乏认知和体验管缺乏认知和体验区隔区隔管理管理采用采用高品质高品质物业管理，强调安全性和秩序性物业管理，强调安全性和秩序性公寓公寓物管建议物管建议提出243、提出私人物管服务体系私人物管服务体系，强调定制化提升尊贵感，强调定制化提升尊贵感别墅别墅物管建议物管建议【公寓物管建议公寓物管建议】采用采用高品质高品质物管理，强调安全物管理，强调安全性和秩序性性和秩序性家政服务送取洗烫衣物庭院绿化维护日常用品代购订餐代送代聘家教、钟点工宠物短期托管儿童看护住区服务房屋租赁专业工具出租巴士接送交通信息咨询其他服务寄送生日贺卡筹办宴会到会服务房屋历史档案整理及保管（传家宝）【本项目物管建议本项目物管建议】私人物管服务体系私人物管服务体系 常规服常规服务务+酒店式私人管家服务，融入酒店管理的模式和酒店式私人管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识服务意识收发传真；资244、料复印；资料过塑；资料装订；快速打字；高速上网；接待；会场出租；会场准备；餐饮宴会；摄录影像；商务用车；代订票务；代订旅游、宾馆；代寄邮件；鲜花速递商务管家服务商务管家服务生活管家服务生活管家服务运动管家服务运动管家服务迎宾拉车门服务，配备手推车；代客搬送行李；贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据；代客泊车、招出租车；游艇、瑜伽、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐；酒店式私酒店式私人管家服人管家服务务物物业业管管理理体体系系物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务；代办电话开通手续、网络开通业务、报刊业务、车辆及家居保险业245、务；代订牛奶；代约家电维修；代处置废旧物品；管理租赁服务管理租赁服务秩序维护服务秩序维护服务设备维护服务设备维护服务日常生活服务日常生活服务24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；专业人员负责机电设备、设施管理维修；提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、雪茄吧、酒吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务；专业洗熨服务；擦皮鞋服务；残疾人士、老人、小孩特别服务；常规服务常规服务建立客户健康档案；安排专职保健医生；个人健康评估，健康风险评估；度身订做个人健康生活、运动、饮食方案；24小时全方位健康跟踪服务；全程导医服务、用药指导；订制体检方案；季度专家上门探访；专家在线咨询；健246、康讲座、沙龙私人医生服务私人医生服务253效益评估社会效益经济效益效益评估效益评估社会效益（1/2）本项目将通过集度假、商务、商业、生活功能于一身的本项目将通过集度假、商务、商业、生活功能于一身的综合旅游区，吸引旅游客群，导入高端产业居住人群，综合旅游区，吸引旅游客群，导入高端产业居住人群，将有效优化丁卯区域形象，提升区域价值将有效优化丁卯区域形象，提升区域价值最终实现项目配套设施的建设能优化区域项目配套设施的建设能优化区域形象，进而提高区域认知度和认形象，进而提高区域认知度和认同感同感旅游项目的建设能带动人气，进旅游项目的建设能带动人气，进而促进区域内第三产业的发展而促进区域内第三产业的发展247、优化区域形象优化区域形象提升区域价值提升区域价值效益评估效益评估社会效益（2/2）本项目大规模景观打造以承接镇江市“新花园城市”理本项目大规模景观打造以承接镇江市“新花园城市”理念，多样旅游产品引入以丰富镇江都市休闲业内涵念，多样旅游产品引入以丰富镇江都市休闲业内涵项目实现以点带面，承接及完善镇江市城市功能项目实现以点带面，承接及完善镇江市城市功能随着项目的推进，后期运营将带来大量税收以及就业人随着项目的推进，后期运营将带来大量税收以及就业人口，并带动周边土地价值提升口，并带动周边土地价值提升256-市场检验建设发展设定方向成熟与巩固阶阶段段划划分分产产出出投投入入景观优化公建投资持续运营费用248、资料来源：世联分析启动期启动期（12年）成长期成长期（25年左右）持续发展期持续发展期（58年）稳定期稳定期土土地地价价格格变变迁迁规规律律基建投入与地价增长的关基建投入与地价增长的关系曲线系曲线经营收益住宅收益土地升值资产经营税收基础设施建设旅游形象建设区域规划区域推广费用景观投资区域推广费用景观再投入住宅开发地价增长符合边际递减规律地价增长符合边际递减规律景观建设投入增长税收就业收益效益评估效益评估经济效益（1/3）本项目投资超过本项目投资超过1010亿，运营渠道多样，将推进丁卯第亿，运营渠道多样，将推进丁卯第三产业升级，创造大量就业机会，有效增加当地财政税三产业升级，创造大量就业机会，有249、效增加当地财政税收和收和GDPGDP257效益评估效益评估经济效益（2/3）旅游项目的收入主要由门票收入和相关衍生消费收旅游项目的收入主要由门票收入和相关衍生消费收入组成入组成。以本项目中的儿童职业体验馆为例，其盈利渠道主要有：门票收入：基本分为团客票、散客票两大块，其中散客票又分为儿童票、成人票。门票收入是目前国内场馆的主要收入渠道。品牌植入：吸引品牌客户植入体验店，在孩子体验过程中形成品牌深度传播，提高品牌美誉度。在国外这种模式深受品牌客户欢迎，在国内到目前为止这种方式效果尚不明显。周边消费：儿童职业体验馆不仅有大流量人气，更重要的是，有着以家庭为单位的消费需求，如餐饮、摄像、零售等都是场250、馆盈利的良好补充。现阶段国内体验馆各盈利渠道收入比例现阶段国内体验馆各盈利渠道收入比例衍生商品：如同迪士尼模式一样，以儿童职业体验馆为平台延伸出的系统化衍生品，如吉祥物、玩具、文具及各种纪念品等。除了传统的衍生产品类型，未来还可挖掘许多服务型产品，如课件、培训、动漫等，市场空间巨大。广告资源：作为较为集中的消费者聚集地，职业体验馆可为其它儿童消费品提供收费性营销活动场地与广告传播资源等。预计本项目在预计本项目在20132013年入市时，年综合消费能力达年入市时，年综合消费能力达7 7亿元亿元，仅儿童职业体验中心接待游客量保守预估将达，仅儿童职业体验中心接待游客量保守预估将达1010万万人人25251、8效益评估效益评估经济效益（3/3）以常州恐龙园为例以常州恐龙园为例020000400006000080000100000120000140000160000180000200000人数（万人）门票收入（万元）233.7188747常州恐龙园常州恐龙园2009年年常州恐龙园2009年接待游客人数为233.7万人，产生的门票收入接近1.9亿元，人均门票支出约807元。保守估计，仅儿童职业体验中心项目2013年开业时接待客流量约为10万人，产生的门票收入约为1亿元，人均门票支出约为1000元。综合考虑本项目内其综合考虑本项目内其他旅游项，预计他旅游项，预计20132013年项目入市时：年项目入市时252、：年综合消费收入能达到7亿元；市场的强劲需求到时必然能吸引和消化大量的劳动力就业人员；强劲的消费必然增加可观的财政税收，推进当地GDP的发展。0200040006000800010000人数（万人）门票收入（万元）1010000儿童职业体验中心儿童职业体验中心2013年预计年预计259汇报完毕，下面是讨论时间附件附件镇江镇江2121世纪乐园启示世纪乐园启示镇江镇江2121世纪乐园占地世纪乐园占地780780亩，包括亩，包括2525个景区和个景区和160160余个余个景点，乐园的核心卖点为一个高景点，乐园的核心卖点为一个高4848米，直径米，直径3838米的“米的“神州第一巨蛋”神州第一巨蛋”镇253、江21世纪乐园位于镇江市京口区象山镇按规划，21世纪乐园占地780亩，是一个集娱乐、观光、度假及餐饮等于一体的大型参与性游乐场所，其中包括南国风情园、赛马场、冲浪馆、沙滩浴场等25个景区、160余个景点21世纪乐园的核心卖点为园中的“神州第一巨蛋”“巨蛋”高48米，最大直径38米，与地面倾斜达23.5度，通透的“蛋壳”嵌着一个直径28米的“蛋黄”。这个重417吨的庞然大物里面没有一根支柱和横梁，全凭自身牵引力达到平衡支撑。261镇江镇江2121世纪乐园世纪乐园基本信息从从19991999年“巨蛋”诞生，到年“巨蛋”诞生，到20102010年“巨蛋”拆除，年“巨蛋”拆除，2121世纪乐园经历了从254、大起到大落的过程世纪乐园经历了从大起到大落的过程262镇江镇江2121世纪乐园世纪乐园发展历程199920002001200220032010“神州第一巨蛋”落成“巨蛋”诈骗案曝光巨蛋拍卖流拍期间经历多次火灾主题乐园开园主题乐园停业“巨蛋”被拆除涉嫌欺诈让“巨蛋”变“臭蛋”涉嫌欺诈让“巨蛋”变“臭蛋”由于欺诈事件，导致原本规划包括包括南国风情园、赛马场、冲浪馆、沙滩浴场等多个主题景区仅停留在规划阶段，无法落地，导致21世纪乐园开园时园内仅有少量的主题游乐项目，使得原本规划超前的主题乐园变得毫无竞争优势可言对于巨蛋的利用仅停留在建筑层面，并没有赋予其实质的功能，仅以此作为景观功能，在江苏的城市甚255、至长三角的城市里，“巨蛋”这样的人造景观也没有任何竞争优势可言因为没有土地使用权导致巨蛋的拍卖流拍，使得“巨蛋”成为一个“鸡肋”。如果拍回“巨蛋”，不管是作什么用途，没有土地的开发、使用权，实在是一个难以逾越的“瓶颈”，使得后期工作难度加大。263镇江镇江2121世纪乐园世纪乐园失败原因事件背景：年底，无业游民赵明结识了北京大业文化娱乐有限公司总经理范勇军，并向其推销将各类电声娱乐项目纳入圆形壳内的所谓“巨蛋”创意，两人随后密谋行骗事宜。年月，赵、范窜来镇江，经人介绍结识了时任京口区旅游经济开发区主任许品，三人臭味相投，于同年月签订协议，合作开发“巨蛋”。从年上半年起，赵、范通过多种手段骗取了旅游开发区等单位资金万元，用以还债和挥霍。月，许又与赵成立一空壳公司中国巨蛋股份公司，并以该公司名义与世纪乐园“合资”成立巨蛋娱乐有限公司。公司成立后，担任董事长的赵明分文未投，致使“巨蛋”仅建成目前的钢架外壳。失败总结：失败总结：一场欺诈引发的蝴蝶效应一场欺诈引发的蝴蝶效应264镇江镇江2121世纪乐园世纪乐园总结分文不投导致规划无法落地，使得主题乐园只具备几项简单的游乐功能，不具备核心竞争力“巨蛋”只作为简单的景观功能使用，且建筑上存在问题，导致“巨蛋”的功能单一，安全存在隐患由于“巨蛋”不包含土地产权证，使得“巨蛋”成为烫手的山芋，无人敢接，最终沦为“臭蛋”