1、百广地产平山项目整体发展战略报告平山项目整体发展战略报告新中国新中国 从这里走来！从这里走来！目 录本体认知12341理解开发商市场研究项目定位5项目建议6城市研究营销策略7项目品牌项目品牌产品复制产品复制公司品牌公司品牌产品模式产品模式p打造平山住宅类产品的典范之作；p建立平山产品新标准；p提升开发企业品牌形象；p合理利润；平山项目承载着开发企业发展的使命，其对企业战略发展具有重要实践意义。金堡垒房地产开发有限公司是一家新锐企业，本案是公司成立以来开发的第一个项目，因此，本案对于开发商来说意义重大，通过本案的开发，应达到以下目的：解读开发商项目认知地块基本情况B-7-2地块，住宅、商业B-72、-1地块住宅、商业B-7-3地块商业地块项目单位数值总地块占地面积万16.26建筑面积万32.63容积率2.2-2.4绿地率%31.21B-7-1占地面积万约8.8商业面积万约1.9住宅面积万约11.3容积率1.8B-7-2占地面积万2.63商业面积万7.07容积率2.69B-7-3占地面积万4.83商业面积万12.35容积率2.56项目认知项目四至本案位于平山县城区北部，东至安东街（规划路）、南临西柏坡路、西至平光大街（规划路）、北临华英路（规划路）；西柏坡路属于城市主干道，平光大街、安东街、华英路尚未打通，目前项目通达性较差。本 案平光大街西柏坡路华英路安东街项目认知内部现状本案地块方正，3、利于规划；地块为南北较长、东西较窄的长方形，临城市主干道柏坡路的展示面较窄，未来围绕地块的路网贯通后，项目展示性将得到改善；目前地块内部有村民住房、村民委员会、河村小学等建筑，拆迁有一定工作量河村小学村民委员会加油站项目认知周边配套教育配套：华英中学、太阳花幼儿园、职教中心生活配套：农业银行、邮政、妇幼保健医院、移动营业厅行政配套：国税局、财政局本 案妇幼保健医院华英中学太阳花幼儿园职教中心农业银行周边教育配套、周边教育配套、生活配套齐全。生活配套齐全。管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理4、资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 项目认知用地价值分析商业二级住宅一级住宅住宅用地由中心向四周，用地价值逐渐降低、且由南往北用地价值逐渐降低；商业地块紧邻城市主干道，用地价值较高项目认知小结p本案周边配套齐全，满足住宅需求；p本案地块方正，利于规划，项目可塑性较强；p商业体量较大，具有一定风险；p地块内部现有村民住房、村民委员会、河村小学等建筑，拆迁有一定的工作量；p目前仅有柏坡路一个展示面，展示面较窄；p项目周边未来道路规划良好，项目前景看好需要解决的问题通过对项目本体分析，我们认5、为有如下问题需要解决：p本案在平山市场的站位？p本案承担的使命？p本案的发展方向？p回迁区域如何与项目整体保持一致，又相对独立？p商业的发展方向？解决问题的思路城市研究市场分析客群分析项目核心价值SWOT分析项目定位填补市场空白满足客户需求结合项目本体挖掘项目价值发现市场空白挖掘需求打造全面适应项目定位的产品营销策略整体规划回迁部分建议商业建议核心策略价格策略VI延展案名建议景观建议会所建议物业管理建议安防建议低碳技术应用建议城市研究关于平山平山县位于河北省西部，太行山东麓，西与全国煤炭基地山西省接壤，东临省会石家庄市30公里，距首都北京260公里，是国家批准的环京津、环渤海开放县之一。面积26、613平方公里，人口46万。县府驻平山镇。春秋时为晋蒲邑，战国时赵置番吾地，曾属中山国。西汉置蒲吾县，隋置房山县，唐至德元年（756）改为平山县。1945年分设平山、建屏2县，1958年复并为平山县。城市研究城市性质城市性质：石家庄市重要的旅游服务中心，以发展电力和轻工业为依托的生态宜居型城市发展目标：1.生态宜居城市；建设成为“天蓝、地绿、水清、气爽、路畅“的生态花园城市；2.区域产业聚集地；3.全县中心旅游服务区。平山县是以旅游服务为中心的生态宜居型城市，本案应符合城市发展方向。城市研究城镇化水平2010年2020年县域总人口（万人）4955城镇人口（万人）15.525.3中心城区常住户籍7、人口914城镇化水平（%）31.546平山县人口的增长，城镇化水平日益提高，对地产的需求将逐渐增多，为本案的开发带来利好年份项目平山县物华天宝，自然资源十分丰富，主要有3大资源：初步探明境内有铁矿石、石灰石、大理石、花岗岩、硅线石、硅古、金银矿、矿泉水等49种矿藏，总储量60亿立方米，120亿吨，其中铁矿石储量1亿吨，石灰石20亿立方米，石材20亿立方米，特别是花岗岩、大理石品种丰富，共有20多个花色品种，品种之多，材质之好，在太行山区首屈一指。1）矿产资源城市研究产业背景2）旅游资源旅游资源。境内有四大景区、五大名胜、六大古迹，国家、省、市县三级文物保护单位160多处。有奇峰、溶洞、森林、草8、原、河湖、瀑布、温泉等自然景点100余处，是河北省综合性旅游大县。西柏坡是全国著名的旅游胜地和爱国主义教育基地。天桂山钟灵毓秀，素有“北方桂林”之称。中山国都城遗址，驰名中外，具有很高的考古研究价值。避暑胜地驼梁临近佛教圣地五台山，主峰海拔2281米，原始森林保护完好，自然风光秀美，被称为太行山上的绿宝石，是休闲度假的理想去处。先导产业是红色旅游产业。以建设国内外知名旅游目的地为目标，坚持政府主导、精品带动，紧紧围绕做大做强西柏坡品牌；努力把西柏坡建成全国一流的爱国主义教育基地和红色旅游服务基地。城市研究产业背景3）绿色食品资源平山县是省会石家庄市饮用水源保护地，全国绿色食品生产基地县，全县宜9、林山场面积232万亩，宜牧山场面积120万亩，发展林牧业有得天独厚的优越条件。境内有岗南、黄壁庄两座大型水库，总库容23亿立方米；滹沱河纵贯县境200华里，泾流量.11.6立方米，河床陡，落差大，可利用水能8.5万千瓦。全县水域面积46万亩，可利用的养殖水面10万亩，占河北省淡水养殖水面总面积的七分之一。核桃、花椒、红枣、柿子、药材、食用菌、油葵、土豆、牛、羊、兔、甲鱼、银鱼、罗非鱼等农副产品品种多，产量大，无污染，品质好，核桃、花椒、红枣、柿子等土特产品，产量和品质在全省、全国名列前茅。城市研究产业背景一城三区未来规划以县城（含主城区和回舍区）为核心，发展温塘、西柏坡、南甸三个城市功能组团，10、构筑“城市功能分区明确、组团结构合理、青山碧水环拥、绿色空间相隔、城市干道相连”的城市组群。温塘：河北省重要的休疗养基地，县域旅游服务中心区，以发展休疗养和旅游服务为主的服务性功能组团。主要承担县城的旅游服务职能。西柏坡：全国重要的爱国主义教育基地之一，国家级风景名胜区，以发展红色旅游为主的旅游性功能组团。主要承担县城的旅游职能。南甸：全县的工业基地，以发展二、三类工业为主的生产性功能区。主要承担县城的生产职能。城市研究城市规划商业中心冶河路和柏坡路两侧商贸建筑构成县城的商业中心。商业中心应体现现代城市风貌，以现代和高科技风貌为主城市研究城市规划本案处于柏坡路北侧，属于城市中心区域。商业、住宅11、，均有良好的发展前景。商业中心大西柏坡大西柏坡开发建设是省委省政府做出的”十二五“期间的重要战略部署，平山县是”大西柏坡“地区的核心区域，”十二五“期间，要积极抢抓大西柏坡开发建设的有利机遇，在做大做强文化和旅游两大主导产业上取得突破；在大西柏坡以红色旅游、休闲旅游、娱乐度假、观光农业、旅游综合服务、旅游特色纪念品加工为重点的功能区建设取得突破。城市研究城市规划城市经济平山县GDP在石家庄地区12个县里排在第二位，说明平山之于石家庄的作用；平山职工平均工资在石家庄所有县市里排名第一，说明平山消费者购买力相对较强；城市研究小结p平山是以旅游服务为中心的生态宜居型城市；p平山先导产业是红色旅游产业12、；p本案处于城市中心区域，商业、住宅，均有良好的发展前景；p平山县人口的增长，城镇化水平日益提高，对地产的需求将逐渐增多，本案的开发是大势所趋；p顺应大西柏坡建设趋势，平山需要在以红色旅游、休闲旅游、娱乐度假、观光农业、旅游综合服务、旅游特色纪念品加工为重点的功能区建设取得突破；p平山在石家庄的经济地位较高，职工平均工资在石家庄所有县市里排名第一，消费者购买力较强。城市研究对本案的启示p本案的打造要顺应”平山是以旅游服务为中心的生态宜居型城市“这一战略方针，本案可承担起以下职能：1.宣传红色旅游文化；2.旅游综合服务；3.旅游特色纪念品交易。p平山消费者购买力较强，本案可考虑打造高端项目。城市13、研究市场分析金辉时代城项目名称：金辉时代城项目地址：平光南大街社保中心北邻开发商：河北金志辉远房地产开发有限公司物业公司：北京万通鼎安国际物业有限公建筑类别:19层多层，9-12层小高层开盘时间：2011年8月份入住时间：2014年总占地面积：280亩总建筑面积：42万平方米容积率：22绿化率：35%楼间距：40米销售价格：均价2800主力户型：80-120平米项目卖点1、文化篇：一座历史悠久的文庙，为本小区衬托出浓郁的文化；市场分析金辉时代城项目卖点2、地段篇：处于县中心的心脏部位市场分析金辉时代城建筑风格篇：A区：法系卢瓦尔河建筑；B区：西班牙帕塔欧陆风情；C区：法式森林城堡；市场分析金辉14、时代城园林篇：按区分为西班牙花园，法国卢瓦尔河畔生活，德国森林城堡三个主题景观区市场分析金辉时代城教育篇：孔府幼儿园、孔府小学（原东街一小）物业篇：北京万通物业成立于1995年，积累了丰富的不同类型物业市场的管理经验，将小区发展定位于为高端物业项目提供高品质服务市场分析金辉时代城经典户型篇：南北通透，动静分区，明厨明卫市场分析金辉时代城经典户型篇：南北通透，动静分区，明厨明卫市场分析金辉时代城售楼部市场分析金辉时代城市场分析圣地汇金港项目地址：冶河路与平光大街交口东北角（原平光楼）开发商：石家庄文昌地产开发有限公司整合推广：北京千奇华彩建筑类别：商业住宅开盘时间：2011年6月份入住时间：2015、13年5月1日总占地面积：130亩总建筑面积：16万平方米住宅容积率：30绿化率：35%楼间距：60米销售价格：均价2700主力户型：100130平米备注：此项目销售速度非常快，截止到现在100多平的几乎没房子了。90平方米左右的还有一些。本小区除6#地税局团购剩余的大部分都是一些散户和上半县村民购买所以小区整体居住品质不高市场分析中天神韵项目名称：中天神韵项目地址：冶河路与康乐街交口南行50米开发商：北京中天恒信房地产开发有限公司全程策划：众策地产建筑类别：高层小高层物业类别：住宅商业建筑风格：现代中式建筑建筑结构：框剪市场分析中天神韵p项目卖点：平山首家纯剪力墙结构社区，下哦那个基础到板楼16、楼顶全部采用钢筋水泥混泥土一次性浇筑而成，使用年限高达100年。1期4号楼为精装修，是平山县城唯一有精装修；虽销售速度很快，但是整个市场价格偏低，利润不是很大，后期无有精装修小区内设有社区幼儿园、社区会所立体式停车位市场分析圣煜丽水湾项目名称：圣煜丽水湾项目地点：平山子弟学校西边开发商：平山县圣煜房地产开发有限公司基础：筏板基础结构：高层剪力墙结构；多层砖混结构外墙：高级墙面砖和高级外墙涂料容积率：1.3绿化率：35%建筑面积：50万平方米建筑类别：多层、7+1电梯洋房、12层小高层、18层纯板式观景高层、叠拼别墅项目现场市场分析圣煜丽水湾户型展示市场分析圣煜丽水湾市场分析圣煜丽水湾户型展示17、市场分析金辉庄园项目名称：金辉庄园项目地址：建材街与康乐街交口东行200米路南开发商：河北天居房地产开发有限公司全程营销：传奇营销机构建筑类别：花园洋房（8层电梯）入住时间：2011年总建筑面积：87000平方米总套数：641绿化率：35%楼间距：25米销售均价：2800主力户型：80-140平方米销售情况：共12栋接近销售完毕状态现阶段销售7#10#6月份开的盘130平米仅剩几套顶层其余11#12#待开市场分析金辉庄园立面效果市场分析冶河明珠项目名称：冶河明珠项目地址：冶河大桥西头开发商：河北新光房地产开发有限公司建筑类别：多层（6层半21栋回迁75万平方米）小高层高层物业类别：商业住宅入住18、时间：2011年总占地面积：120亩总建筑面积：18万平方米绿化率：35%楼间距：25米销售价格：2800左右基本以销售完毕仅剩几套顶层90多平米主力户型：110-130左右备注：敬业集团一起打造的，本小区基本盖一栋就能销售完一栋。销售速度非常快。而且每次的开盘价都是全县最高的房价，拉动起平山的整个房市。市场分析冶河明珠立面效果沿街门脸市场分析冶河明珠市场分析冶河花园项目名称：冶河花园项目地址：冶河西路敬业花园西侧开发商：河北新光房地产开发有限公司建筑类别：高层联排别墅（别墅全是回迁房）物业类别：住宅开盘时间：2011年入住时间：2012年6月总建筑面积：10万平方米绿化率：30%楼间距：2519、米销售价格：2770主力户型：联排别墅，80120的两室、三室备注：共10栋9月份刚推出1#2#冶河丽景共20多栋，1000多套已经全部销售完毕；由敬业集团开发，地理位置比较偏，每次开盘的价格都会带动县城房市价格的上升，可称作价格上的领头羊。畅销原因1：敬业集团的口碑在本地是被广泛人群认可的；2：房子的质量好，在当时房市中品质稍好，比如瓷砖外立面大空间绿化宽楼间距拥有社区独立的小学等。市场分析冶河丽景市场分析冶河丽景入口效果市场分析冶河丽景立面效果社区幼儿园市场分析冶河丽景市场分析市场小结项目名称地址总建面万容积率产品类型建筑风格主力户型价格元/销售情况金辉时代城平光南大街社保中心北邻422.20、2高层小高层德式、西班牙、法式80-1202800客户积累阶段圣地汇金港冶河路与平光大街交口东北角（原平光楼）163.0高层现代简约100-1302700本案住宅基100多的已售罄、剩余少量90中天神韵冶河路与康乐街交口南行50米-高层、小高层现代中式90-1302900项目一期已售罄，目前二期客户积累圣煜丽水湾平山子弟学校西边501.3洋房、小高层、高层、叠拼简欧70-130-金辉庄园建材街与康乐街交口东行200米路南8.78层电梯洋房现代中式80-140280011、12号楼待售，其余基本售罄冶河明珠冶河大桥西头182.2高层、小高层简欧110-1302800剩余几套顶层90多冶河花园冶河21、西路敬业花园西侧-高层联排简欧80-12027709月份推1#、2#楼市场分析市场小结p平山目前在售的项目多为40万以上的大盘，容积率在1.3-2.2之间；p市场供应产品类型多样，项目品质一般，品质稍好的项目比较畅销；p建筑风格有简欧、德式、西班牙、法式、现代中式、现代简约等，多数项目选择简欧风格；p目前市场均价在2800元/左右；p项目120-140的户型较为畅销，客户购买力较强；市场分析客户研究p面积需求：60-100（一居、二居）p家庭结构：单身、两口之家p面积需求：120-160（三居、四居）家庭结构：三口之家、两代同堂首次置业型改善升级型p面积需求：180-250（享受型面积）p家庭22、结构：三口之家、两代同堂品质享受型目前市场供应主要满足首次置业，兼顾改善升级型本案目标客户，弥补市场空白对本案的启示市场分析p客户购买力强，但市场供应项目品质一般，本案有机会填补市场空白，打造高端项目；p高品质形象入市，迎合市场需求；p本案主力户型应为市场热销户型，120-140之间；p建筑风格要区别于市场项目；p目前市场均价在2800元/左右，本案应与其他项目拉开差距，避免打价格战；p本案有机会重新定义平山产品标准与营销水准。O-机会（opportunity）p城市整体开发建设，市场形象和环境质量得以改善；p目前整体市场现状对产品规划和塑造提升空间较大p区域营销水准较差，整体有提升空间；p客23、户购买力较强，市场尚无满足高端客户的产品T-威胁（Threat）p平山未来房地产项目放量较大；p平山商业体量供应较大，对本案商业的打造形成一定威胁；项目SWOT分析S-S-优势（优势（strengthstrength）p地块方正，利于规划，可塑性强；p未来规划交通便捷，道路体系成熟；p周边配套齐全；W-W-劣势（劣势（weaknessweakness）p目前地块建筑多为民居，拆迁工作量大；p除柏坡路外，其余道路为未来规划，目前道路体系不完善；p地块无可利用自然资源；扩展优势p充分利用地块，合理规划，将地块价值进行最大发挥；p全力打造优势产品，树立市场产品和营销的新标准；弥补劣势p和政府达成一致24、，保障拆迁工作及道路修建的顺利进行；p合理规划，在产品和景观方面加大投入，形成项目核心竞争力；p跳出区域，站在运营城市的角度，运营项目；捕捉机会p抓住客户购买力强这一特点，填补平山高端房地产市场空白；p做好产品线规划，满足高端客户需求；p通过产品和销售的配合，树立市场产品和营销新标准，抢占市场份额；规避威胁p充分挖掘城市底蕴，寻找差异产品类型，塑造项目鲜明个性，跳出市场；p快速开发，抢占市场先机p全面营销，抢占市场份额，规避无序竞争；p商业与城市底蕴（人文、历史）相结合，与旅游挂钩，承担更多功能项目SWOT对策面对市场的发展机遇，本案有能力且有必要成为区域住宅产品市场升级的领航者，担当区域领导25、者角色。结合城市底蕴打造高端产品站在运营城市的高度运营项目综合分析小结综合分析，本案整体定位为：项目定位整体定位具有城市历史底蕴、高端品质、配套齐全、宜居的人文社区具有城市历史底蕴：主要与平山县红色旅游文化相结合项目定位定位解析高端品质：1.随着项目品质的升级，必然伴随着户室面积的逐渐宽裕；2.高端住宅不仅仅是“住的房子”，而是像名品名牌一样，具有“住”之外 的多种意义：资源阶层符号财富享受高标配财富的物化，类似收藏品或名牌饰品，要获得是一种拥有的成就感。财富的一种表现形式，具有保值、升值、传承后代的财富属性。优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、石材外立面等，或高配置标准，比如先26、进科技、高标准精装修等。不是房子而是整个居住环境带来的舒适的生活方式和状态。区隔权贵财智的标识，意味着归属某阶层的身份认同及象征。占据大众认可的稀缺资源，包括河景、公园、绿地等城市景观，也包括核心地段以及核心地段的住宅本身。3.高端住宅项目的衡量标准项目定位土地指标稀缺资源核心地段居住指标综合多个指标进行衡量：本项目自身具备打造一定高端品质的客观条件，故高端定位为本案的理想定位。价值指标+居住群体，高端客户注重邻里的社会层次和素养。物业管理，物业服务是房屋升值保值的保障。耐久的品质外观房屋总价，总价可在一定程度上区隔客层。高端客户注重居住的舒适度，房屋的长线投资价值与保值性。高端品质：定位解析27、4.高端产品层面对精神层面的支持作用项目定位产品层面的满足精神层面的满足尊重归属安全+人文属性高价值产品特色园林宜居氛围+高端项目属性高端品质：定位解析项目定位形象定位平山新的城市名片献给平山人的品质住区2011版宜居舒适人文社区很平山-很世界-很高端关键词（keyword）：城市底蕴、大西柏坡、宜居、舒适、潜力、人文、高端通过项目打造，在功能上，我们要满足业主：生活居住需求生活居住需求对美好生活向往的需求对美好生活向往的需求身份标识的需求身份标识的需求生命回归的需求生命回归的需求项目定位功能定位项目定位小结高端项目定位与区域市场项目进行有效区隔，避免市场恶劣特征下的价格竞争p本案容积率较高，28、若满足容积率，楼型上主要以非板式为主，但从外观看，要做出板楼的感觉，体现项目高品质感；p人车分流，车辆沿小区外围行驶，保证内部空间不受干扰；p全部采用地下停车，只在地上预留部分临时车位；p尽量做到户户观景，提升景观价值；p回迁楼与商品住宅区用铁艺栏杆区隔，从外界看相统一，实际相互独立。打造全面适应项目定位的产品项目规划整体布局商 业商品住宅回迁部分打造全面适应项目定位的产品商业二级住宅一级住宅p本案整体布局从南往北依次为：商业区、商品住宅区、回迁部分。p整体容积率控制在2.5以下，总建筑面积约40万p其中，商业部分面积约12万，用地4.8万，容积率约为：2.5；p商品住宅约21.2万，用地为829、.8万，容积率约为：2.4p回迁部分约6.8万，用地为2.63万，容积率约为2.6；回迁部分建议商 业商品住宅回迁部分打造全面适应项目定位的产品为不影响商品住宅品质p回迁部分与商品住宅区之间，用铁艺栏杆相隔，在保持整体统一的同时，又相互独立；p在项目北侧临华英路设置出入门，是人流有效与商品住宅隔离铁艺栏杆回迁部分出入口商业建议商 业商业打造策略：站在运营城市的角度，运营项目本案商业要打造成平山新名片，除满足整个平山县城的需求外，还是平山对外的一个窗口，结合平山红色旅游文化元素，承担起宣传平山的作用；打造全面适应项目定位的产品商业建议商业物业业态包括：1.高端酒店 平山地标建筑（高度、立面、装修30、）、引进高端酒店品牌（如：希尔顿、丽思卡尔顿等）打造全面适应项目定位的产品商业建议商业物业业态包括：2.高端商业a、吸引高端品牌入驻（非一线奢侈品牌），如：Zara、mango、G2000等b、完善的休闲娱乐功能：娱乐城、酒吧、KTV、足疗、洗浴、棋牌等c、顶层可设置空中花园，为消费者提空休息场所打造全面适应项目定位的产品商业建议商业物业业态包括：3.红色旅游文化主题商业街a、在商业街区设置领袖山主题景观，形成城市风景线；b、设置代表平山文化的景观小品，平山简介等具有城市标识的元素，体现红色旅游主题；c、经营旅游特色纪念品、平山名优小吃（饮食文化）打造全面适应项目定位的产品商业建议商业外立面：31、1.外立面体现出现代感、时代感的同时，却不失庄重典雅，容易与有平山文化的建筑景观小品相融合2.立面设有大面积灯箱，利于品牌宣传；打造全面适应项目定位的产品商业建议商业布局：建筑布局分集中商业与商业街区（铺面），让人能“逛”起来的感觉打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议住宅打造策略：1.打造平山第一高端地产项目，满足平山高端需求；2.产品各方面领先平山一步，重新定义平山产品新标准；3.高端品质社区不设置商业。商品住宅打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议用地价值分析1.一级住宅用地，布置中大户型，顶楼设置空中别墅，支撑项目的高端定位，提升项目品质；2.东西南三侧临路，北侧临近回迁组团，居住价值32、一般，设置中小户型，现金流产品；一级住宅用地二级住宅用地打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议整体布局1.小区主入口设置在小区西侧（临平光大街）2.次入口设置在小区北侧（临安东街）3.会所设置在小区中心广场（主题景观）东侧，面向中心广场（主题景观）4.幼儿园设置在东北角，相对独立（对内、对外兼顾）幼儿园次入口主入口会所打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议人车分流：1.主、次入口均为人车混行，小区内部实现人车分流；2.主入口设置地下车库出入口；3.小区次入口设置地下车库单向出口；车行出入口人行出入口人流动线车流动线人车分流示意图打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议建筑风格建议本案建筑风格应追33、求典雅，稳重，大气，有价值感。p注重外墙材料的选择，追求建筑价值感受。摒弃低档外墙物料（如廉价涂料、面砖、铝板），选择具有价值感的材质（如仿石弹涂、高级面砖等），底层局部饰以石材。p注重细节。虚面玻璃面应大，单体细节应讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究门、窗、阳台等建筑构件组合的尺度关系，建筑立面设计应在凹凸，转折，进退，高低错落中追求丰富的层次，动感与光彩的和谐。打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议建筑风格建议artdeco打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议中式风格：容易体现项目内涵打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议托斯卡纳打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议artde34、co打造全面适应项目定位的产品ArtDeco起源于法国，名称来自1925年巴黎举办的“巴黎国际现代化工业装饰艺术展览会”(TheexpositiondesArtsDecoratifs)。它反对古典主义单纯手工艺的倾向，而主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成，并大量使用了当时的新材料，如钢筋混凝土和合成树脂玻璃，使用于高层住宅，体现高端气质结合本案容积率，以高层产品为主，且artdeco最能体现高层的高端气质，万达广场等这些成功的项目也都采用artdeco故我司建议选用artdeco风格商品住宅建议户型建议打造全面适应项目定位的产品1.随着项目品质的升级，必然伴随着户室面积的逐35、渐宽裕；2.中大户型产品线配备使项目具备较强的成长性；3.舒适性产品为主力符合本项目的宜居社区的整体定位；4.本案可做到产品（面积）差异化以及总价差异化竞争；5.差异化的竞争策略，在一定程度上可以规避市场风险。商品住宅建议户型建议打造全面适应项目定位的产品舒适户型满足中高端客群需求，不进行经济型户型的恶性竞争p高端产品：500一梯一户，电梯直接入户、200-230两梯两户（空中别墅，区域稀缺产品，总价偏高，但环境最佳，风险可控，项目品质型产品）p中高档产品：130160（三居，四居），利润型产品，控制风险。p中档产品：120以下（两居,小三居），现金流产品，成本优先，抵抗风险。商品住宅建议户型36、建议500空中别墅（顶层）打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议户型建议230空中别墅（顶层）大面积挑空设计；厨房外接空中庭院；上下两层双舒适主卧设；打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议户型建议打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议户型建议四室两厅三卫160户型分析：南北通透，全明设计，客厅与阳台互为通透三室两厅两卫143户型分析：布局合理，南北通透，大面宽，室内采光充足打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议户型建议三室两厅一卫121.08户型分析：南北通透，全明设计，但户型不方正三室两厅两卫130户型分析：电梯入户花园；布局合理，实用率高；南北通透打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议户型37、建议110平米两居赠送15平米开放阳台；南北通透设计、全居室采光、明厨明（双）卫设计，景观、生活阳台设计、主卧落地窗设计；动静分区，独立就餐区赠送后实现125平米舒适型三居设计；保证产品舒适性同时，强调产品的功能性及附加值。打造全面适应项目定位的产品商品住宅建议户型建议95平米两居赠送14.8平米开放阳台；纯南向设计、全居室采光、明厨明（双）卫设计，景观、生活阳台设计、主卧落地窗设计；三向采光赠送后实现105平米舒适型三居设计；满足产品舒适性同时，强调产品多样性、差异性。打造全面适应项目定位的产品会所建议发展方向：高端会所拉升项目价值具有高端接待职能的场所（类似国宾馆）；未来平山高端人群聚会场38、所（聚会、健身、商务休闲等）立面建议：仿西柏坡纪念馆建筑，在西柏坡纪念馆的基础上发挥，融入Artdeco风格，与整个社区相融合打造全面适应项目定位的产品会所为高品质社区的标识性功能构成，亦为体现本案品质精神的重要场所。p会所功能组成：高端商务接待、餐饮、spa、美容美体健康休闲俱乐部：游泳，保龄球，乒乓球，健身俱乐部p会所经营理念：对内满足业主日常健康娱乐休闲需求，同时打造高端社交平台，起到一个圈层的作用基于豪宅的客户均为高端客户，需要这么一个平台故我们需要一个高端会所p会所在正式投入使用前可作为售楼处；会所建议打造全面适应项目定位的产品会所建议功能建议打造全面适应项目定位的产品目前市场对景观39、打造的力度不大，只是单纯的绿化与简单的水景、小品等，由此为本案提供了在景观方面的突破口，本案景观主要设计理念为：园林设计将水与坡地完美结合，打造水景坡地园林，在不破坏社区整体风格的前提下，加入具有平山元素的景观小品。景观建议坡地、水景、建筑、小品四者共生打造全面适应项目定位的产品p充分利用水资源，将其作为贯穿社区景观的主线；p利用楼间绿地在控制成本的前提下制造坡地和微地形，形成坡地景观；p将水系有机的引入微地形，形成坡地水景，融合到建筑之中；p利用景观组团，突出主体形象，明确空间关系，通过“鱼骨式”布局将整个社区景观有机统一。p可利用景观轴线的走向使社区整体景观环境具有动感。沿景观轴线设计健身40、活动场，体育运动场散落其间，满足业主运动健身的需要，给人以健康生活的理念。强调人的可参与性p本案可适当增加一些平山历史文化元素从而将本案与人文完美融合。景观建议打造全面适应项目定位的产品中央水景节点示意景观建议打造全面适应项目定位的产品次坡地水景节点示意景观建议打造全面适应项目定位的产品宅间绿地景观节点示意景观建议打造全面适应项目定位的产品景观建议打造全面适应项目定位的产品将一些社区功能性装置进行巧妙包装，统一到整个社区大景观之中。景观建议打造全面适应项目定位的产品社区西侧主入口示意景观建议打造全面适应项目定位的产品3 级安防 6 大系统 科技护佑生活安防建议1级安防系统2级安防系统3级安防系41、统周界防范系统：周界防范系统：红外监控；红外监控；电视监控系统：电视监控系统：重点部位安装电视监控系统；重点部位安装电视监控系统；停车场管理系统：停车场管理系统：园区或地下车库出入口安装园区或地下车库出入口安装进出车辆控制设备。进出车辆控制设备。门禁一卡通系统：门禁一卡通系统：访客对讲系统单元门口主访客对讲系统单元门口主机刷卡开门、园区人员出入口、地下车库层机刷卡开门、园区人员出入口、地下车库层至住户通道门安装相应的门禁控制设备，有至住户通道门安装相应的门禁控制设备，有效实人员进出的管制。效实人员进出的管制。可视对讲系统及家庭安防系统：可视对讲系统及家庭安防系统：每户安装安防型彩色免提可视对讲42、系统，户内报警信号接入每户安装安防型彩色免提可视对讲系统，户内报警信号接入对讲室内分机；对讲室内分机；电子寻更系统：电子寻更系统：准确考证值班人员所走线路、到达时间和所检查的状态。确保巡查到位，并准确考证值班人员所走线路、到达时间和所检查的状态。确保巡查到位，并及时通报巡查情况。及时通报巡查情况。打造全面适应项目定位的产品为了提升项目性价比及附加值，规避价格竞争，我司建议，在适当控制成本的前提下，对项目产品提出升级建议。提升本案性价比，塑造项目差异化形象，就十分必要在控制成本的前提下为本案植入更多附加值。本案产品升级的核心利益点为：低碳技术的综合应用低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品p43、2009年8月12日，温家宝总理主持召开国务院的常务会议，首次提出中国将培育低碳经济作为新的增长点，要大力发展绿色经济，紧密结合扩大内需，促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低排放为特征的工业、建筑、交通体系。p在2010年1月19日举办的“2010新浪乐居创新论坛”上，中国房地产研究会、住宅产业发展和技术委员会联合新浪乐居发布“低碳住宅技术体系”，共同倡议更多开发商加入低碳地产行列中来。低碳住宅的建设将是今后居住类产品开发的大势所趋低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品1、雨水收集系统p雨水收集采用雨、污分流系统，通过小区雨水管网收集雨水，通过处理后排44、入冲沟及人工水洗，提供人工水系的补水、绿化等的用水量需求。p通过人行路面采用渗水路面、室外场地采用植草砖的构造做法进行雨水渗透，达到小区保水、降低小区热岛强度，改善局部微环境。低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品2、太阳能照明系统以太阳能作为电能供给用来提供小区夜间照明，采用LED高光效照明光源设计，具有亮度高、安装简便、工作稳定可靠、不敷设电缆、不消耗常规能源，使用寿命长等优点，可大量节省电费和挖沟铺缆等配套施工费，属当今社会大力提倡利用的绿色能源产品。低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品3 3、生态墙衣技术、生态墙衣技术生物工程腻子。是高级生物环保内墙腻子，在生产腻子过程，科学45、配方，增加具有生物性能的环保物质。能够耐火，抗酸，不起鼓，自动杀菌，除臭，消除电磁辐射，并能持续释放负离子，有益人体健康。低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品是目前世界上最好的保温材料之一，运输方便、易于切割，用于墙体保温能显著改善住宅热工性能，提高住宅的节能效果优优点：点：1）与现场抹灰类保温体系相比，施工周期较短，工艺较简单；2）保温材料的保温隔热效果的可靠；3）技术成熟，目前在欧洲、北美等地已运用近三十年 建筑中的建筑中的应应用：用：设置在外墙外侧，由界面层、聚苯板保温层、抗裂防护层和饰面层构成的，起保温隔热、防护和装饰作用的构造系统。4、XPS(聚苯板)低碳技术应用建议打造全面适46、应项目定位的产品5、玻璃棉填充技术离心玻璃棉和装饰贴面复合而成的天花板，隔墙，具有保温、隔热、吸声的作用；低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品6、低碳施工技术指在施工管理过程当中通过采用先进技术措施、科学管理，最大程度节约资源，提高能源利用率，减少施工活动对环境造成的不利影响。p充分利用原有建筑物、构筑物、道路、管线为施工服务，优化基坑施工方案，减少土方开挖和回填量，最大限度地减少对土地的扰动；p不使用黏土砖，以保护周边自然生态环境、减少建筑垃圾；p实行用电计量管理，严格控制各分包单位、各施工阶段用电量；p办公及生活临时设施，采用高效保温隔热彩钢板活动板房；p施工用水经过二次沉淀后用于洒47、水降尘使用；p现场使用材料实行招标制度，各单位施工现场材料按计划、按工程进度采购、进场，实现节约用材；p针对建筑物的不同部位保温隔热特点，选用不同的保温隔热材料及系统，做到经济适用；p 低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品p通过以上低碳技术的综合应用，达到建筑节约能耗，降低排放，实现“以人为本、绿色生活”的目的；p低碳技术的运用，也可为本案的广告推广和销售说辞提供更多卖点；p低碳技术的运用可以使本案的价值体系进行升级构建，提升项目性价比，摆脱区域价格竞争；小结低碳技术应用建议打造全面适应项目定位的产品除以上低碳技术外，24小时热水、中水处理、指纹门锁、新风系统等技术也可以体现项目的高端品48、质。本案的物业管理服务主要体现在以下几方面：1、设立客服中心：全天候为业主提供生活顾问；2、秩序管理：人防、物防、技防的完美结合设立社区立体交叉管理体系；3、公共绿化管理：维护社区环境，保证园林质量；4、清洁服务：公共空间清洁服务，维护业主居住环境；5、设备设施维护：保证各类设备设施的正常运转；6、物业特约服务：可提供日常便民有偿服务，对业主生活进行细心呵护；物业管理建议打造全面适应项目定位的产品专业、高品质的物业管理是社区档次和品质提升的重要条件。根专业、高品质的物业管理是社区档次和品质提升的重要条件。根据本项目的产品定位，建议：据本项目的产品定位，建议：以顾问形式与国际、国内知名物业管理服49、务机构合作；以顾问形式与国际、国内知名物业管理服务机构合作；物业管理建议打造全面适应项目定位的产品运营城市+体验营销+价格策略+定制式营销营销策略营销策略运营城市站在运站在运营营城市的高度，运城市的高度，运营项营项目：目：p二者相辅相成，宣传项目实质是宣传城市（红色旅游文化、休闲旅游等）；p宣传城市亦是对项目最大的宣传；p本案是平山城市名片：地标建筑、高端酒店、红色旅游文化主题商业街、红馆等，如：代表平山、款待世界！什么是体验营销令客户通过实体、实景充分参与、品味、体验来自产品本身及其附加值的各个方面、各个层次的感受。体验营销的内涵体验生活环境，体验生活氛围，体验生活方式以全面提高现场打击度为50、导向的营销策略主张以全面提高现场打击度为导向的营销策略主张 -将体验营销到武装到牙齿将体验营销到武装到牙齿体验的承载核心：样板区户内生活体验、园区生活体验、营销环境体验体验营销营销策略体验营销：高级看房车营销策略体验营销：景观示范区营销策略景观先行从社区主入口到会所售楼处，沿途设置景观示范区，让客户体验项目园林品质，提升现场客户打击度景观示范区休闲长椅、欧式的路灯人性化设计沿平光大街两侧设置休闲长椅，供人休息，以人为本；欧式路灯为小区周边环境加分体验营销：会所感销售中心营销策略销售道具与展示体验营销策略ART-DEC装饰主义Artdeco风格适应客群范围较广，同时也与本案立面风格一致，因此推荐51、选用装饰主义的风格，通过混搭来体现户型的品质和档次，增加竞争幅面。体验营销：样板间营销策略高举高打的价格策略：高举高打的价格策略：市场项目品质一般，本案以高端项目形象面市，价格自然高于与其他项目，从而与其他项目拉开差距；随着产品的逐步兑现，价格也持续拉升，实现溢价目标。价格策略目前市场均价在2500-2700元/，敬业集团开发的项目，在本地市场一直是价格的领导者，据称其新开发的项目均价在3500元/左右。依据本案高端品质的定位，本案的打造在平山市场应处于领先地位，故建议本案价格至少与敬业集团新开发项目持平，甚至略高，本案均价建议为：3500元/营销策略定制式营销营销策略私密化、个性化、订制化、平台化让贵族服务于贵族p 重点在于销售经理：高薪特长专员执行，相同沟通平台的对话方式，早期介入。p 技巧：A资产证明B推荐人p 道具：核实资料后宾利车接送往返售楼处。不设停车位（规避现场停车障碍）THANKS百广地产机构 2011.11.15