1、第 1 页谨呈：湖北高创集团谨呈：湖北高创集团1第 2 页项目研究工作的阶段划分中期中期项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略终期终期提交终稿提交终稿2013/06/142013/07/5工作工作最终成果最终成果项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究项目定位方向研究成功案例借鉴提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目发展方向与案例研究用地比例分配与案例研究前期前期市场调研和沟通市场调研和沟通武汉及阳逻区域宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研区域业内专家访谈随机客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断2013/6/22、22013/07/182第 3 页在过去的一个多月里，大家顾问专案组针对项目进行了如下调研与研究工作工作内容工作内容工作内容工作内容项目本体项目本体项目本体项目本体经济产业发展经济产业发展经济产业发展经济产业发展产业集群产业集群产业集群产业集群收集的数据收集的数据收集的数据收集的数据l项目用地现状l项目用地范围内的经济人口状况l区域宏观经济相关数据l区域发展现状相关数据l区域产业相关数据l区域总体规划l工业园区的发展规律l国内成功工业区发展现状相关数据l区域典型案例概况进行的访谈进行的访谈进行的访谈进行的访谈l实际发放问卷150份l实际回收有效问卷128份l在售住宅：莱茵城项目主管、天琴湾项目3、总监、东港中心城置业顾问、保利圆梦圆置业顾问、东城明珠置业顾问等l工业园区：华中钢铁物流项目经理、华中国际产业园项目经理、领港城项目总监、动力港等l大家顾问专案小组、高层策略支持、资源平台进行的分析进行的分析进行的分析进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析l区域发展现状分析l区域宏观经济背景分析l城市经济以及产业构成分析l区域产业链条分析l区域规划分析l区域宏观经济背景分析l区域经济以及产业构成分析l区域产业链条分析l区域产业发展规划分析3第 4 页大家顾问对项目目标的理解是：提升区域活力、带动人气；在成本的大家顾问对项目目标的理解是：提升区域活力、带动人气；在4、成本的一定投入下，保证项目的销售和资金回收，同时满足政府需求。一定投入下，保证项目的销售和资金回收，同时满足政府需求。p 突破区域现有工业格局与竞争，突破区域现有工业格局与竞争，p实现项目良好销售与资金回笼实现项目良好销售与资金回笼p通过项目的成功开发，实现项目通过项目的成功开发，实现项目的成功销售和企业的可持续开发。的成功销售和企业的可持续开发。经济经济目标目标开发开发目标目标目标认知本项目本项目4第 5 页2开发使命理解开发使命理解3开发战略分析开发战略分析4项目定位思考项目定位思考1项目本体认知项目本体认知本报告将从以下四个方面阐述：报告结构5第 6 页1 1本体分析本体分析项目属性界定5、项目属性界定项目开发瓶颈项目开发瓶颈项目核心问题项目核心问题项目指标项目指标城市环境城市环境区域认知区域认知项目使命认知项目使命认知6第 7 页整体指标整体指标 阳逻开发区产业园内，成本相对较高的中小规模工业用地开发 项目指标 说明：说明：1 1、以上数据来源于贵司提供资料；以上数据来源于贵司提供资料；2 2、容积率指标尚未确定。容积率指标尚未确定。规划指标规划指标总占地面积60000代征道路面积8534.07净用地面积51465.93土地性质工业用地容积率1.0建筑密度40%建筑高度限50m土地成本约12万/亩项目整体用地规模较小，仅约项目整体用地规模较小，仅约7777亩，容积率尚未确定，亩6、，容积率尚未确定，同时土地成本相对周边普通水平高出约同时土地成本相对周边普通水平高出约2-32-3万元万元/亩。亩。用地性质和成本决定了项目必需高附加值产品的开发，从而实现良好的销售和预期利润水平。用地性质和成本决定了项目必需高附加值产品的开发，从而实现良好的销售和预期利润水平。7第 8 页8地块紧临主干道，整体地势为西高东低的自然山地，最高落差约在5米左右。是项目后期整体规划布局和产品打造必需考虑的关键。地块现状西：西：地势较高，目前正在进行土地平整以及简易厂房的建设。南：紧邻规划中的青花大道，也是后期本项目出入的主要道路之一南：紧邻规划中的青花大道，也是后期本项目出入的主要道路之一东：东：7、紧邻余泊大道，与阀门厂隔路相望，同时阳逻动力港、中硅科技园、华中物流园均在周边500米范围内。北：北：地势较高，紧挨老屋村，目前为自然山体，对项目的后期规划布局有一定影响和限制。8第 9 页管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网第 10 页本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 第 11 页在武汉市总体规划中，阳逻以其优越的区位、便捷的交通、以及物流、钢铁、纺织、电力等为支撑，成为武汉东8、部唯一的产业聚集区地区和现代化港口新城。城市地位阳逻新城在武汉市总体发展战略中承担着重要的城市职能城市职能：武汉东部地区的综合新城武汉东部地区的综合新城构筑武汉新的综合发展区域 现代港口和物流枢纽现代港口和物流枢纽建设华中地区集装箱主枢纽港和物流基地 重要制造业基地重要制造业基地打造武汉最具潜力的重工产业基地 宜居的生活城宜居的生活城成为武汉东部适宜居住的新城 信息来源：武汉统计局11第 12 页p阳逻经济开发区隶属于武汉市新洲区，成立于1996年，2006年6月，国家发改委公告批准其为省级开发区。是湖北省、武汉市重点开发区之一湖北省、武汉市重点开发区之一；p2011年阳逻城镇化率由35%359、%提高到49%49%。实际利用外资4.94.9亿美元亿美元，吸引1111家世界家世界500500强强、1313家国内家国内500500强企业，规模以上工业企业130家，实现规模以上工业增加值90亿元，年销售收入过亿元企业26家，实现出口创汇4.14.1亿亿美元。p阳逻GDP呈较快的增长速度，从05-10年平均以28%28%的增长速度快速增长，2010年GDP达到7777亿元亿元，与武汉市城区的差距逐渐缩小。完成固定资产投资215215亿元亿元，是2006年的5.25.2倍倍；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15125元和9510元，是2010年的2倍。全年实现社会消费品零全年实现10、社会消费品零售总额售总额113.3113.3亿元，是亿元，是20062006年的年的2.72.7倍。倍。p阳逻常住人口以每年4 4万人的增长速度，万人的增长速度，已达到3333万人，预计万人，预计20202020年，年，区域常住人口将达4545万人，万人，占到了新洲总人口的50%50%左右。左右。阳逻的GDP规模、利用外资情况、城市化水平以及主导产业的产值、人口增长等方面均在新洲占有重要地位。是新洲十二五规划中的重要组成部分和发展对象。城市经济12第 13 页项目所在阳逻北部产业园区，属于阳逻开发新区所在，城市未来的发展方向，面临“城市北拓，工业北移”政策带来的产业升级机遇和空间。城市产业支柱11、产业支柱产业1 1、钢材深加工、钢材深加工：把阳逻建成全国重要的钢材深加工基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。2 2、桥梁与钢结构、桥梁与钢结构：着力发展由轻钢结构板块、重钢结构板块、专业物流加工板块和综合服务板块组成的桥梁与钢结构产业集群。到2015年，力争实现产值100亿元以上。3 3、机电装备、机电装备：把阳逻建成华中地区重要的机电装备制造基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。4 4、船舶制造、船舶制造：以武昌船舶重工集团有限责任公司为龙头，把阳逻打造成华中地区最大的高附加值船舶建造产业集群和全国中小型船舶设计制造出口基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。12、优势产业优势产业1 1、电力能源、电力能源：以华能阳逻电厂为龙头重点发展电力生产，建成我国中部地区最大的电力能源基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。2 2、新型建材、新型建材：依托亚东水泥、北新建材、华升阳、卓宝科技、中交二航局、中东化工等企业，到2015年，力争实现产值50亿元以上。3 3、纺织服装、纺织服装：依托阳逻纺织服装工业园，以江南集团、一棉集团、毅峰印染、洲晨制衣、宝路棉、帝元医用材料等企业为龙头，以印染及后整理为重点。加快引进大企业、大集团，实现产业升级，到2015年，力争实现产值50亿元以上。4 4、食品加工：、食品加工：以中粮集团、高龙集团、灵星集团、长华食品、升阳13、食品、玉如意等企业为龙头，重点发展以农副产品深度开发利用的蘑茹加工、打造武汉绿色食品加工基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。5 5、石油化工：、石油化工：抓住与化工新城对接的地理条件和武汉80万吨乙烯项目建设的机遇，开发乙烯下游产业，重点发展重油提炼，日用、建材、工程、汽车等塑料制品。到2015年，力争实现产值50亿元以上。新兴产业新兴产业1 1、电子信息、电子信息：规划建设阳逻开发区电子信息产业基地，打造中国数据港（武汉阳逻）总部基地和配套的产业集群园区。2 2、节能环保、节能环保：大力发展除尘、水处理、降噪、节能等装备、培育发展资源循环利用和节能环保技术服务业。3 3、新材料、新14、材料：主动对接武钢新材料基地、80万吨乙烯工程等重大项目，配套发展高性能钢铁材料、化工新材料。4 4、新能源、新能源：以太阳能光伏、生物质能源为重点，大力发展新能源。着力引进太阳谷等新能源产业项目。5 5、生物医药、生物医药：积极发展生物制造、生物医学工程等产业。引进EC生物产业园等一批重点生物医药项目。13第 14 页项目所在属于阳逻产业新区，城市未来发展方向，面临“城市北拓，工业北移”政策带来的产业升级利好和机遇，但当前配套交通较为缺乏，人气较弱。区域现状中冶中冶一冶一冶钢构钢构阿海珐阿海珐武汉一武汉一棉棉西门子西门子浦项耐浦项耐火火阳逻管委阳逻管委会会华中国际产华中国际产业园业园湖北高中15、压湖北高中压阀门公司阀门公司中硅新视界中硅新视界本项目本项目武汉生物武汉生物工程学院工程学院华中钢铁物华中钢铁物流中心流中心14项目名称项目名称总占地总占地华中国际产业园200万湖北高中压阀门公司中硅新视界科技园中冶13.2万一冶钢构36万余西门子8万阿海珐12.6万武汉一棉6.5万浦项耐火华中钢铁物流中心14.6万武汉生物工程学院阳逻管委会 本项目周边生活配套缺乏，无基本生活及商业配套，周边以产业园及工厂等为主。以下图标为本项目周边的基本情况说明。项目周边以工业企业为主，华中国际产业园、中硅新视界科技园、中冶、一冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。项目周边以工业企业为主，华中国际产业16、园、中硅新视界科技园、中冶、一冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。项目周边以工业企业为主，华中国际产业园、中硅新视界科技园、中冶、一冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。项目周边以工业企业为主，华中国际产业园、中硅新视界科技园、中冶、一冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。14第 15 页15区域交通外部交通：外部交通：水运：水运：阳逻深水良港，武汉市正在以此为核心打造长江航运中心。公路：公路：汉施公路：是目前连接汉口中心城区与本项目的主要通道。与汉口市区直线相连；武汉环城高速：阳逻长江大桥：与青山、武昌及武汉化工新城相连，并与沪蓉、京珠高速公路一线贯通；另外还有：106、17、318国道、武合高速公路通达鄂东、皖南、豫南。铁路：铁路：京广铁路有专用线延伸至开发区并设有编组站；距京九铁路新洲站仅30公里。过阳逻大桥距离武汉火车站仅10公里。空运：空运：经武汉环城高速公路至天河机场仅30分钟车程；阳逻机场距工业园区仅5公里。外部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，是区域产业的一大优势和重要支撑外部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，是区域产业的一大优势和重要支撑本本项项目目15第 16 页内部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，但当前的可达性较差，尚无城市内部交通：地块外部通达性高，道路相对完善，但当前的可达性较差，尚无城市公共交通路网可达，进出极为不便，是本项目18、的一大重要制约和影响公共交通路网可达，进出极为不便，是本项目的一大重要制约和影响城市干道：城市干道：余泊大道：余泊大道：青花大道：青花大道：平江大道：平江大道：既是本项目通往外界的主要通道，同时也是阳逻区域的主要城市干道，与江北快速通道、轻轨S1号线、汉施公路等相连。规划道路规划道路江北快速通道：江北快速通道：起于二七长江大桥江北段，止于阳逻余泊大道，主线全长28公里，沿线设置6座立交桥；拟于20152015年年建成通车，届时阳逻与武汉中心区距离仅约20车程；轻轨轻轨S1S1号线：号线：由汉口经黄陂武湖延伸到阳逻。其中，由汉口到阳逻线路长29公里，阳逻境内拟设立武生院、平江路、阳武生院、平江路19、阳逻开发区、施岗、金台、倒水河逻开发区、施岗、金台、倒水河6个站点。预计20172017年建年建成通车。区域交通整体而言，整体而言，整体而言，整体而言，区域未来交通利好，项目紧邻城市主干道余泊大道、规划中路青花大道；距规划中的江北快速路以及轨道均在3公里范围内。但现阶段，交通较为不便，尚无公交交通与逻老城区联系，出行极为不便。本项目本项目2km2km2.6km2.6km3.5km3.5km轻轨轻轨S1S1号线号线青花大道青花大道江北快速通道江北快速通道余泊大道余泊大道汉施公路汉施公路16第 17 页交通交通和和区位区位优势明显的武汉远郊新城组团；优势明显的武汉远郊新城组团；产业新区内；配套和20、人气有待完善，出入便捷性有待提升。产业新区内；配套和人气有待完善，出入便捷性有待提升。项目属性项目属性1 5 4 3 2 区位优越的新城组团区位优越的新城组团城市边缘的产业新区城市边缘的产业新区产业优势明显产业优势明显区域价值不足，配套人气缺乏区域价值不足，配套人气缺乏外部交通优势明显外部交通优势明显项目属性界定17第 18 页借助外部便捷的路网，物流、运输成本大为节省。是项目产业的重要支撑。NO.2交通优势：交通优势：区域内目前已经成功进驻了中冶、西门子、阿海法、一棉、一冶等大型国企。具备 产业聚集效应和号召力。NO.3产业优势：产业优势：规划中城市快速路以及轨道交通的建设，将对城市及区域带21、来重大促进和利好NO.4规划优势：规划优势：项目所在区域，位于产业开发新区，政策以及政府引导优势明显NO.1区位优势：区位优势：项目价值小结区域当前配套缺乏，人气不足，同时也给项目提供了较大的市场空间与机遇。NO.5市场优势：市场优势：18第 19 页1 1本体分析本体分析项目属性界定项目属性界定项目开发瓶颈项目开发瓶颈项目核心问题项目核心问题项目使命认知项目使命认知19第 20 页项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既需符合区域产业发展项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既需符合区域产业发展的趋势，又是区域功能的重要组成部分，同时还要满足企业自身利润需求。的趋势，又是区域22、功能的重要组成部分，同时还要满足企业自身利润需求。根据阳逻城市规划，区域是未来重工业聚集地，同时也是未来城市外扩重点。项目作为区域产业园的一部分区域产业园的一部分，需要承担部分城市功能，满足城市需求。为片区发展聚集商业氛围和人气。聚集商业氛围和人气。作为阳逻市重工业开发区，自身具有长期的产业发展基础。需要满足片区产业的需求和发展。周边产业的影响和拉动，需要本项目与周边产业互动，形成优势互补。城城市市极极产产业业极极项目发展使命产业新区产业新区柴泊湖生柴泊湖生活居住配活居住配套区套区阳阳逻逻深深港港物物流流区区老城老城生活生活区区钢铁物流区钢铁物流区20第 21 页项目发展使命项目发展使命与片区23、产业互动，补充产业功能需求，满足产业升级与发展。与片区产业互动，补充产业功能需求，满足产业升级与发展。21第 22 页1 1本体分析本体分析项目使命认知项目使命认知项目开发瓶颈项目开发瓶颈项目核心问题项目核心问题外部环境问题外部环境问题自身问题自身问题产业问题产业问题项目属性界定项目属性界定22第 23 页外部问题区域在产业发展过程中，缺少整体规划，产业布局不均，导致日常生活配套缺乏，区域在产业发展过程中，缺少整体规划，产业布局不均，导致日常生活配套缺乏，人气较弱，区域内产业新城的面貌格局尚未形成。人气较弱，区域内产业新城的面貌格局尚未形成。p本区域是在2006年阳逻确定为省级重点开发区的过程24、中借助交通和深港优势发展起来的。2010年正式成立，以钢铁深加式、重点机械产业如一冶钢构、中粮、惠普等，成为大型大型企业企业与中小企业并存中小企业并存的产业新区。p在新一轮的城市规划中，区域规划基本以重工业为主。相关商业金融、教育科研、生活配套等配套较少。p目前区域现状主要为厂房、空地以及少量民居，园区聚集度较散，生活和商业配套缺乏生活和商业配套缺乏。缺乏合理规划缺乏合理规划产业园吸纳产业园吸纳力较弱力较弱p企业数量：企业数量：阳逻新城从2006年成立以来，共引进投资项目136个个，世界500强企业11家家，央企13家家。已形成了钢材深加工、电力能源、纺织服装、新型建材、机械装备制造等加一些贸25、易仓储企业，总数不超过130家家。其中钢铁制品产业集群被列为全省优势产业集群。p区域内企业：区域内企业：目前区域内进驻了西门子、一冶、一棉、阿海法等知名企业。但企业相互独立，尚未形成强大的产业吸尚未形成强大的产业吸引力。引力。区域配套落后区域配套落后人气缺乏人气缺乏p布局杂乱：布局杂乱：园区作为重工业集中区，工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园，不村的状态。产业新城的格局尚形成。尚形成。p配套：配套：园区酒店、餐饮、日常生活等设施不足，缺乏商业缺乏商业氛围和人气。氛围和人气。23第 24 页产业问题项目所在区域产业集中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一项目所在区域产业集26、中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一棉、西门子等优势产业，但尚对相关产业链的聚集效应较弱。棉、西门子等优势产业，但尚对相关产业链的聚集效应较弱。p从现有企业名单分析，可以看出区域内企业基本集中在传统重产业，新型高科技加工业企业数量少。新型高科技加工业企业数量少。p从产业链上分析，主要是制造加工型企业以及仓储物流型企业，产业链以及上下游的配套上尚未成熟产业链以及上下游的配套上尚未成熟。产业构成单一：产业构成单一：区域以劳动密集型的的传统制造业为主，比如冶金、纺织、机械。而其它相关产业较少，聚聚集度不足。集度不足。缺乏产业链：缺乏产业链：园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后27、端，研发和展示营销缺乏。也造成整体产业结构单一、产业环境差，对高新技术型产业吸纳力较弱等问题。中冶中冶一冶钢一冶钢构构阿海珐阿海珐武汉一武汉一棉棉西门子西门子浦项耐浦项耐火火阳逻管委阳逻管委会会华中国际产华中国际产业园业园湖北高中压阀湖北高中压阀门公司门公司中硅新视界中硅新视界本项目本项目武汉生物武汉生物工程学院工程学院华中钢铁物流华中钢铁物流中心中心24第 25 页规模小、成本高、面临巨无霸项目的激烈竞争，区域内产业构成单一，规模小、成本高、面临巨无霸项目的激烈竞争，区域内产业构成单一，造成项目产业开发模式和整体定位方向不明确。造成项目产业开发模式和整体定位方向不明确。自身问题p片区基础设施28、规划问题：区域城市建设较落后，导致区域市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，目前区域内尚无公交线路至此，园区出入极为不便。p从现有招商项目来看，区域进驻产业虽然以重工业为主，但招商产业重点不突出，钢铁、纺织、电子、机制制造等均有，缺乏清晰的产业定位缺乏清晰的产业定位。p从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。p从政府态度看，仍处于以税收为目的自发招商阶段，对区域价值和项目未来发展方向没有明确规划。产业仍处于自然产业仍处于自然聚集阶段，而不是地明晰的方向下有目的、有规划的聚集。聚集阶段，而不是地明晰的方向下有目的、有规划的聚集。园区招商投资项目概览：园区招商投资项目概览：一、浅水港区开29、发项目一、浅水港区开发项目 ：拟建设成大宗散、杂货集散中心，计划新建散货泊位10个。二、老港区开发项目：二、老港区开发项目：计划逐步迁出闲置和设施落后的老码头，建设5000吨级集装箱码头泊位9个（年集装箱吞吐量100万标箱），及一个占地约3平方公里的保税物流中心。三、铁路专用线扩容项目三、铁路专用线扩容项目 ：在原阳逻电厂铁路专用线（全长21公里）基础上兴建一条铁路复线至港区及有关加工园区，全长30公里。四、柴泊湖综合开发项目四、柴泊湖综合开发项目 ：柴泊半岛及周边602亩用地范围，建设休闲度假及旅游娱乐设施。五、阳逻纺织服装工业园项目五、阳逻纺织服装工业园项目 ：其规划面积约6000亩，分别30、建设纺织加工区、印染后整理加工区、服装加工区、服纺配套服务区四大板块。六、阳逻工业园区土地储备开发项目六、阳逻工业园区土地储备开发项目 ：总面积3.87平方公里，进行基础设施建设、厂房及附属设施建设等。八、阳逻新城八、阳逻新城中央商务区中央商务区项目项目:规划面积1.5平方公里，建成集多种功能于一体的中央商务区。九、武汉阳逻物流服务中心项目九、武汉阳逻物流服务中心项目 ：选址于紧邻阳逻新港区的开发区物流园区，规划面积3平方公里，拟建综合性物流服务中心（含保税仓储区、保税加工区等）。十、阳逻钢材大市场建设项目十、阳逻钢材大市场建设项目 ：主要包括钢材交易市场、仓储配送、剪切加工、配套码头建设、商31、务服务等，占地500亩。十一、阳逻生活园区开发项目十一、阳逻生活园区开发项目 ：园区面积820亩，建筑面积82万平方米。十二、武汉龙发仓储纸品物流园项目投资：十二、武汉龙发仓储纸品物流园项目投资：龙规划用地65000余平方米，利用阳逻深水良港天成、通江达海的水运优势，以纸品物流为主体，在阳逻开发区建成覆盖华中、西南和西北的成品纸集散中心。25第 26 页项目由于外部城市发展和自身原因，园区产业氛围尚未形成，产业的聚集度较项目由于外部城市发展和自身原因，园区产业氛围尚未形成，产业的聚集度较弱，配套缺乏，人气不足，交通不便，是项目面临的重要问题弱，配套缺乏，人气不足，交通不便，是项目面临的重要问题32、本项目在发展产业集中区的过程中，缺少整体规划，导致产业布局不均衡，日常生活配套缺乏，人气较弱。外部原因外部原因产业问题产业问题项目所在区域作为工业集中区，产业集中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一棉、西门子等优势产业，但尚未形成有效产业链的衍生。自身问题自身问题基础设施规划落后招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏明确导向。目前园区产业在政府导向目前园区产业在政府导向不明、龙头企业各自为政对不明、龙头企业各自为政对区域发展带动不明、小企业区域发展带动不明、小企业自发云集、来者不拒的状况自发云集、来者不拒的状况下，使得本项目的产业定位下，使得本项目的产业定位方向和目标不明确。方向33、和目标不明确。所以所以本项目所为一个规模本项目所为一个规模仅约仅约10余万方的中小规模产余万方的中小规模产业园项目，业园项目，急需明确产业急需明确产业方向，也是本案定位的关方向，也是本案定位的关键。键。外部：城市配套不足、产业链聚集度和吸引力较弱、产业导向不明确外部：城市配套不足、产业链聚集度和吸引力较弱、产业导向不明确内部：规模小、成本高、竞争压力明显内部：规模小、成本高、竞争压力明显项目瓶颈总结规模小、成本高、巨无霸项目的激烈竞争，项目产业方向不明确等均致使项目整体定位方向不确定。26第 27 页1 1本体分析本体分析项目使命认知项目使命认知项目开发瓶颈项目开发瓶颈项目核心问题项目核心问题34、项目属性界定项目属性界定27第 28 页现实与目标的矛盾现实与目标的矛盾现 实 目目 标标区位：区位：地位老城边缘，产业新区内。整体尚未开发成熟，产业聚集度不够，市场认知较弱，整体市场价值仍有待提升开发目标：开发目标：通过准确定位和开发模式，实现项目的有效市场占位，并为后期的可持续开发积累经验，奠定基础核心问题交通：交通：地块周边交通通达性较好，省级道路、高速、城市干道云集。但进入性较弱，目前尚无公共交通路网，进入不便。配套：配套：除了山体，没有优势外在自然资源，周边聚集厂区、产业园，生活配套设施不足，日常生活极为不便。经济目标：经济目标：在考虑成本投入的前提下，通过成功定位和销售，实现合理利35、润预期。政府目标：政府目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升；28第 29 页基于前述认知，我们认为项目应该解决的核心问题是：基于前述认知，我们认为项目应该解决的核心问题是：项目需要回归到市场找到问题的本源，并从市场同类案例以及成功开发项目需要回归到市场找到问题的本源，并从市场同类案例以及成功开发经验和规律中找到启发，因此我们必须明确：经验和规律中找到启发，因此我们必须明确：本项目如何占位市场？本项目如何占位市场？实现开发模式、定位方向、竞争差异以及价值提升实现开发模式、定位方向、竞争差异以及价值提升uQ1Q1：在阳逻的规划背景下，以及城市化和工业化的推动36、下，区域未来价值如何？如何最大化利用区域利好，透支区域潜力，提升区域价值如何最大化利用区域利好，透支区域潜力，提升区域价值？uQ2Q2：在现有规模下，：在现有规模下，本项目如何定位产业方向和功能，才能突破现有区域认知和市场竞争，实现后期良好销售、资金回笼？uQ3Q3：如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项目与城市和周实现项目与城市和周边的联动以及差异化共赢边的联动以及差异化共赢，提升项目价值？核心问题29第 30 页2 2项目机会研究项目机会研究市场背景研究市场背景研究开发模式研究开发模式研究开发策略研究开发策略研究宏观政策形势宏观政策形势整体市场环境整体市场环境区域产业格局区37、域产业格局客户访谈小结客户访谈小结30第 31 页宏观政策形势房地产调控导致内需萎缩，国内经济增速回落，房地产调控导致内需萎缩，国内经济增速回落，20122012年仍不乐观年仍不乐观31第 32 页宏观政策形势资金压力将导致未来价格下行预期加剧资金压力将导致未来价格下行预期加剧大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期，这势必考验房地产开发商短期偿付能力。在市场仍未得到实质性的回暖之际，开发商将采取 降价出售回笼资金的收缩策略，从而带来市场价格下跌预期加剧。32第 33 页宏观政策形势开发商偿付能力面临巨大考验：行业去库存加速，降价更明显开发商偿付能力面临巨大考验：行业去库38、存加速，降价更明显33第 34 页宏观政策形势经过经过2011年的观望和僵持，年的观望和僵持，2012年，价格将进入全面调整阶段，年，价格将进入全面调整阶段，而长期积压的市场需求将在上半年，受价格影响形成调控以来的第一波销售高潮。而长期积压的市场需求将在上半年，受价格影响形成调控以来的第一波销售高潮。34第 35 页p 2012年总体政策面将比去年宽松，但市场仍然不容乐观n国内经济滞胀风险依然存在，货币放松的概率较小n中央调控决心依旧，地价将成中央和地方政府博弈焦点n潜在供应和库存压力并存，价格下行压力不减，刚需仍是市场主导整体而言，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年政策主基调39、将偏紧；而下半年之后，特别是二、三线非核心城市，有可能出现政策面的暗松。但从市场整体层面上看，受限购和投资预期影响，中高档购房需求的释放一定还是存在相当阻力的，因此一旦中低端刚性需求的释放进入阶段性低谷，则市场交易量回升的步伐也将随之停滞。n房产税全面铺开是必然趋势，将承接限购令退出后的政策空白。房产税何时具备推广的基础，将决定限购政策何时会在全国范围内退出。n经过12年一年的控制，滞胀风险至13年有所缓解，货币政策将有所放松，地产相对股市的稳定特性将带动部分需求上升整体而言，根据我们对市场的监测，随着保障房的陆续入市，中低端产品未来两年或将面临严峻竞争的局面，而高附加值和高增长预期项目将成市40、场新宠，如果企业缺乏中高端项目储备或开发能力，有可能遭遇巨大困境。这对本案定位而言将是一大重要参考。p 2013年，政策影响减弱，长期积压的市场需求开始释放，市场流动资金也将由商业、证券等重新回归楼市，实体经济逐步复苏，届时高附加值物业将成新宠 机会研究：宏观政策形势预计房地产还将面临2012年调整期，之后市场将逐步走向明朗化而稳步发展，高附加值和高增长预期型项目将受青睐，这也将是本案定位的重要方向。35第 36 页2 2项目机会研究项目机会研究市场背景研究市场背景研究开发模式研究开发模式研究开发策略研究开发策略研究宏观市场形势宏观市场形势区域楼市特征区域楼市特征区域产业格局区域产业格局客户访41、谈小结客户访谈小结36第 37 页城市水平：经济水平上，项目所在新洲区居于五大远城区中第二位，经济水平上，项目所在新洲区居于五大远城区中第二位，仅次于黄陂区，较高的经济水平是其楼市发展的重要支撑仅次于黄陂区，较高的经济水平是其楼市发展的重要支撑消费能力居五大远城区中第二位，仅次于黄陂区；人均收入消费能力居五大远城区中第二位，仅次于黄陂区；人均收入水平居五大远城区第四位，全市第七位，处于中等水平。水平居五大远城区第四位，全市第七位，处于中等水平。整体而言，项目所在新洲区的城市经济水平和消费能力均处于五大远城区的中上水平，整体而言，项目所在新洲区的城市经济水平和消费能力均处于五大远城区的中上水平，42、是城市楼市的重要支撑是城市楼市的重要支撑37第 38 页产业结构：从产业结构看，工业是重要支撑，占比达到从产业结构看，工业是重要支撑，占比达到50%50%以上，高于武汉市水平。其中阳逻的产业以上，高于武汉市水平。其中阳逻的产业贡献值占到了三成以上，是新洲的重要支撑。但作为服务业的第三产业相对较弱。贡献值占到了三成以上，是新洲的重要支撑。但作为服务业的第三产业相对较弱。38第 39 页楼市特征：城市整体人口基数较小，而整体新增供应及需求处于全市中下水平，呈现城市整体人口基数较小，而整体新增供应及需求处于全市中下水平，呈现供应有余而需求不供应有余而需求不足足的态势，导致整体价格水平较低不足的态势，43、导致整体价格水平较低不足30003000元元/平方米，这也是本案价格预期的重要参考因素。平方米，这也是本案价格预期的重要参考因素。39第 40 页项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 容积率容积率香榭花都319289.82.675阳光新港中央花园城5800002半岛华庭995002.8佳阳公园一号1000002.27御景长江1623965.66住开盛世长江1082492.4东方新天地730002.8深港国际675003.12莱茵城1658792.6佳运环湖花园66064.71.8保利圆梦城21589522.44东城明珠2510002.73天琴湾2100001.88佳阳中央新城1100002.3东44、港中心城1500003.92合计合计4621830.54621830.5供应特征：供应特征：15151515个在售楼盘总供应面积个在售楼盘总供应面积个在售楼盘总供应面积个在售楼盘总供应面积462462462462万方，其中规模万方，其中规模万方，其中规模万方，其中规模10101010万方以上的楼盘万方以上的楼盘万方以上的楼盘万方以上的楼盘11111111个整体市场供应量大，竞争激烈。个整体市场供应量大，竞争激烈。个整体市场供应量大，竞争激烈。个整体市场供应量大，竞争激烈。价格特征：价格特征：在售楼盘整体均价在在售楼盘整体均价在在售楼盘整体均价在在售楼盘整体均价在300030003000300045、元元元元/平米，平米，平米，平米，09090909年已经处于这一价格水平，年均涨幅不足年已经处于这一价格水平，年均涨幅不足年已经处于这一价格水平，年均涨幅不足年已经处于这一价格水平，年均涨幅不足5%5%5%5%，价格上升缓慢。，价格上升缓慢。，价格上升缓慢。，价格上升缓慢。楼市特征：供应上，阳逻当前在售楼盘较多，整体呈现供大于求的态势，去化缓慢，同质化竞争严重，供应上，阳逻当前在售楼盘较多，整体呈现供大于求的态势，去化缓慢，同质化竞争严重，导致价格水平较低，增长速度缓慢。导致价格水平较低，增长速度缓慢。40第 41 页项目名称项目名称 物业类型物业类型主力户型主力户型香榭花都小高层，高层85-46、130阳光新港中央花园城小高层 高层 别墅80-135半岛华庭小高层90-140佳阳公园一号多层、高层75-125御景长江高层（32层80-128住开盛世长江高层（17、18、22）90-126东方新天地高层（18层）小高层(12层)88-126深港国际高层（18层）78-130莱茵城高层（18层）、小高层（11层）80-130佳运环湖花园多层、别墅85-125保利圆梦城多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）80-130东城明珠小高层（11层）、高层（18层）80-138天琴湾多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）75-138佳阳中央新城小高层（11层）、高层（18层）76-129东港中心城高层（47、14层，1层为商铺）80-125产品特征：产品特征：区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集中在区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集中在区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集中在区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在售主力户型基本都集中在80-13080-13080-13080-130平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较少。平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较少。平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较48、少。平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较少。楼市特征：产品上，同质化严重，缺乏创新和特色，以产品上，同质化严重，缺乏创新和特色，以保利保利和和美好愿景为美好愿景为代表，代表，品牌品牌+亮点创新型亮点创新型产品价格表现和市场接受度相对较高。产品价格表现和市场接受度相对较高。41第 42 页楼市特征：去化速度上，月均去化率约去化速度上，月均去化率约2323套，月均最高去化率约套，月均最高去化率约5050套，最低仅套，最低仅1010余套。余套。整体市场去化率相对较慢，平均周期都在整体市场去化率相对较慢，平均周期都在5 5年以上，是本案开发周期评估的重要考量因素。年以上，是本案49、开发周期评估的重要考量因素。项目名称项目名称 月均去化月均去化存量存量开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积 香榭花都22279289.82010-12-1319289.8阳光新港中央花园城205300002010-8-22580000半岛华庭35600002010-6-3099500佳阳公园一号22630002010-1-1100000御景长江201163962010-7-1162396住开盛世长江20632492009-5-1108249东方新天地18180002008-7-1573000深港国际21220002009-1-1067500莱茵城241258792008-9-20165879佳运环50、湖花园2223064.72008-1-166064.7保利圆梦城4017789522008-11-232158952东城明珠181410002007-11-10251000天琴湾20650002009-5-28210000佳阳中央新城18610002009-4-28110000东港中心城22800002007-12-16150000合计合计2323342683134268314621830.54621830.542第 43 页市场小结从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较大市场抗性，市场认知度较从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较大市场51、抗性，市场认知度较从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较大市场抗性，市场认知度较从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较大市场抗性，市场认知度较低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在200200200200元元元元/平方米平方米平方米平方米左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城区较远，无论交通、配套等方面较为52、缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面；区较远，无论交通、配套等方面较为缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面；区较远，无论交通、配套等方面较为缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面；区较远，无论交通、配套等方面较为缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面；产品供应上，在售项目的主流产品集中在产品供应上，在售项目的主流产品集中在产品供应上，在售项目的主流产品集中在产品供应上，在售项目的主流产品集中在90-12090-12090-12090-120平米之间，总价平米之间，总价平米之间，总价平米之间，总价50505050万以下，万以下，万以下，万以下，产品同质化较重产品同质化较重产品同质化较重产品同质化较重53、，差异化的差异化的差异化的差异化的产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客54、户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需及首改为主，而外地客户多为投资。及首改为主，而外地客户多为投资。及首改为主，而外地客户多为投资。及首改为主，而外地客户多为投资。但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的投资相对较少。这也是本案定位需要关注的问题。投资相对较少。这也是本案定位需要关注的问题。投资相对较少。这也是本55、案定位需要关注的问题。投资相对较少。这也是本案定位需要关注的问题。价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中：价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中：价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中：价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中：住宅整体价格水平约在住宅整体价格水平约在住宅整体价格水平约在住宅整体价格水平约在3000-38003000-38003000-38003000-3800元元元元/平方米左右；整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约在平方米左右；整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约在平方米左右；整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约56、在平方米左右；整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约在10-5010-5010-5010-50套套套套之间；之间；之间；之间；写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，需慎重考虑需慎重考虑需慎重考虑需慎重考虑；商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在1.31.31.31.3万元万元万元万元/平方米平方米平方米平方米左右；柴泊湖区域约在左右57、；柴泊湖区域约在左右；柴泊湖区域约在左右；柴泊湖区域约在1.51.51.51.5万元万元万元万元/平平平平米左右；老城区约在米左右；老城区约在米左右；老城区约在米左右；老城区约在2.0-4.02.0-4.02.0-4.02.0-4.0万元万元万元万元/平方米左右。平方米左右。平方米左右。平方米左右。因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。1 12 23 34 4区域58、商品房市场整体呈现供大于求，去化缓慢，价格后劲不足、同质化竞争严重的态势。区域商品房市场整体呈现供大于求，去化缓慢，价格后劲不足、同质化竞争严重的态势。均是本案在价格、销售速度、产品功能、客户特征等方面的重要参考因素。均是本案在价格、销售速度、产品功能、客户特征等方面的重要参考因素。43第 44 页商品房市场综合结论：09090909年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市场呈现供大于求态势，价格增长缓慢。场呈现供大于求态势，价格增长缓慢。场呈现供大于求态势，价格增长59、缓慢。场呈现供大于求态势，价格增长缓慢。市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较小，价格略有差距。相对区域未来需求与发展，具小，价格略有差距。相对区域未60、来需求与发展，具小，价格略有差距。相对区域未来需求与发展，具小，价格略有差距。相对区域未来需求与发展，具备一定市场空间与潜力。备一定市场空间与潜力。备一定市场空间与潜力。备一定市场空间与潜力。观点一：阳逻房地产市场发展供过于求，观点一：阳逻房地产市场发展供过于求，同质化竞争激烈，是同质化竞争激烈，是本项目定位参考因素本项目定位参考因素中的一个重要方面；中的一个重要方面；观点二：本区域作为产业新区，客户接受观点二：本区域作为产业新区，客户接受度与价值认知尚有待培育，度与价值认知尚有待培育，区域配套和规区域配套和规划将是重要利好因素，是本项目在定位中划将是重要利好因素，是本项目在定位中需要加以挖掘61、和着力打造的方面；需要加以挖掘和着力打造的方面；观点三：调控政策的不确定性为本项目带观点三：调控政策的不确定性为本项目带来风险，来风险，合理的目标与快速的资金回笼是合理的目标与快速的资金回笼是安全开发首要。安全开发首要。市场主流需求产品以市场主流需求产品以市场主流需求产品以市场主流需求产品以90-12090-12090-12090-120改善性住宅为主力，改善性住宅为主力，改善性住宅为主力，改善性住宅为主力，成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区乡镇客户以及62、武汉市客户，主阳逻主力投资者。乡镇客户以及武汉市客户，主阳逻主力投资者。乡镇客户以及武汉市客户，主阳逻主力投资者。乡镇客户以及武汉市客户，主阳逻主力投资者。调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快速实现资金回笼是实现企业安全开发首要。速实现资金回笼是实现企业安全开发首要。速实现资金回笼是63、实现企业安全开发首要。速实现资金回笼是实现企业安全开发首要。供应集中，需求不足，价格上升缓慢，整体开发周期较长，供应集中，需求不足，价格上升缓慢，整体开发周期较长，对开发商而言，将面临较长时间的资金回笼和诸多不可确定的市场风险。对开发商而言，将面临较长时间的资金回笼和诸多不可确定的市场风险。44第 45 页2 2市场背景研究市场背景研究宏观市场形势宏观市场形势区域楼市特征区域楼市特征区域产业格局区域产业格局客户访谈小结客户访谈小结45第 46 页46产业地位20102010年新洲区工业增幅居武汉市之首，占城市年新洲区工业增幅居武汉市之首，占城市GDPGDP指标的指标的50%50%。工业已成为城64、市重要的经济。工业已成为城市重要的经济支撑。其中，阳逻工业产值占到了整个新洲的支撑。其中，阳逻工业产值占到了整个新洲的3 3成以上。在城市经济中占有重要地位和角色。成以上。在城市经济中占有重要地位和角色。产业的快速发展是城市经济的重要支撑：产业的快速发展是城市经济的重要支撑：阳逻新城工业投资达到280亿元，形成过亿元产值企业24家，其中包括武钢江北公司、华能电厂、武船重工、一冶钢构、武汉重冶、中东化工。世界500强企业从无到有，达到10家，中央企业从1家发展到11家。开发区北部工业园明确为武汉市示范工业园区，阳逻钢结构特色产业基地被科技部认定为国家火炬计划特色产业基地。变压器生产成为国际先进输65、变电生产基地。46第 47 页47根据武汉市新一轮总体规划，阳逻地区是东部新城的核心组团，远期总规划面积约100100平方公里平方公里，规划人口约6060万万。未来发展主要以“一带、一带、一心、双轴、十片一心、双轴、十片”的总体功能结构拓展：“一带一带”，以深水港区为依托，以武钢、武船、亚东水泥等大型产业项目为基础，发展长达12公里的沿江产业带。“一心一心”，以柴泊湖为中心，完善行政、商业、教育培训、居住等综合服务功能，构成阳逻新城的核心区。“双轴双轴”，阳逻新城构成“十”字型发展轴。一轴是一轴是沿外环公路、平江路沿长线形成产业拓展轴，是未来重型工业产业主要发展方向；另一轴是另一轴是依托汉施公66、路现有良好的基础设施条件向东适度推进，建设轻工（塑化）、轻纺产业园区。阳逻地区是东部新城的核心组团，未来发展主要以阳逻地区是东部新城的核心组团，未来发展主要以“一带、一心、双轴、十片一带、一心、双轴、十片”的总体功能的总体功能结构拓展，本项目所在区域位于城市规划中的结构拓展，本项目所在区域位于城市规划中的重工制造产业片区，是本案定位的重要基础。重工制造产业片区，是本案定位的重要基础。产业规划47第 48 页48依托完善的交通和深港优势，阳逻经济开发区已形成了七大产业集群：阳逻经济开发区已形成了七大产业集群：以阳逻国际集装箱转运有限公司、华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群物流产业集群 以武钢江67、北加工基地、一冶钢构项目为代表的钢材深加工产业集群钢材深加工产业集群 以西门子、阿海珐输配电项目为代表的电力设备制造产业集群电力设备制造产业集群 以重冶连铸、中冶连铸项目为代表的重工机械设备产业集群重工机械设备产业集群 以亚东水泥、北新建材项目为代表的新型建材产业集群新型建材产业集群 以武汉一棉、江南集团为代表的纺织服装产业集群纺织服装产业集群 以中百食品、升阳食品为代表的食品加工产业集群食品加工产业集群产业构成依托完善的交通路网以及深港优势，形成了钢铁深加工、物流等七大产业集群，依托完善的交通路网以及深港优势，形成了钢铁深加工、物流等七大产业集群，产业空间和潜力巨大，是本案的重大利好和支撑。68、产业空间和潜力巨大，是本案的重大利好和支撑。区域产业构成：区域产业构成：p支柱产业：支柱产业：钢材深加工、桥梁与钢结构、机电装备、船舶制造p优势产业：优势产业：电力能源、新型建材、纺织服装、食品加工、石油化工p新兴产业：新兴产业：电子信息、节能环保、新材料、新能源、生物医药：48第 49 页49目前阳逻产业园格局大体分为重工业产业区、沿江物流产业区、商业商务以及轻工产业区。本项目所在的目前阳逻产业园格局大体分为重工业产业区、沿江物流产业区、商业商务以及轻工产业区。本项目所在的重工业产业区是政府重点发展的区域之一，目前已进入一批世界重工业产业区是政府重点发展的区域之一，目前已进入一批世界500569、00强企业，同时强企业，同时30003000亩华中国际产业园已亩华中国际产业园已成功入市，有效提升了区域价值与未来潜力，也是本案定位和价值预期的重要支撑。成功入市，有效提升了区域价值与未来潜力，也是本案定位和价值预期的重要支撑。重工业产业园区重工业产业园区港口物流片区港口物流片区轻工业产轻工业产业片区业片区阳逻产业园区：阳逻产业园区：产业园主要集中在汉施公路及柴泊胡以北，以华中国华中国际产业园际产业园为代表。轻工业产业片区：轻工业产业片区：主要集中在柴泊胡以东区域，以及阳逻老城区内，主要发展商业、商务及产业配套服务为主。代表商业项目有NPCNPC领港城领港城等。等。港口物流片区：港口物流片区：70、以长江沿岸及汉施公路沿线为主，是以阳逻国际集装逻国际集装箱转运有限公司箱转运有限公司、华中华中钢铁交易中心钢铁交易中心为代表的物流产业集群 NPCNPC领港城领港城华中国际产业园华中国际产业园阳逻国际集装阳逻国际集装箱公司箱公司华中钢铁交易中心华中钢铁交易中心产业格局49第 50 页50项目概况项目概况占地面积占地面积200万总建筑面积总建筑面积300万项目分期项目分期开发分为五期，建设分为三期一期总建面一期总建面59.12万产品类型产品类型生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房容积率容积率1.5项目地址项目地址武汉阳逻经济开发区余泊大道与金发大道交汇处发展商发展商武汉阳逻港产业园71、开发有限公司投资商投资商德成控股集团华中国际产业园华中国际产业园典型项目50第 51 页项目周边环境项目周边环境分析分析华中国华中国际产业际产业园园中硅中硅新视新视界界阀门阀门厂厂西门子西门子武汉工程武汉工程职业技术职业技术学院学院一冶钢一冶钢构构中中冶冶管委会管委会新港大酒新港大酒店店阿海阿海珐珐武汉一武汉一棉棉华中钢华中钢铁物流铁物流基地基地浦浦项项耐耐火火武钢二武钢二期期余泊大余泊大道道平江大平江大道道阳发路阳发路青花大道青花大道汉施公汉施公路路观点：观点：1 1、该项目与本项目相隔仅约、该项目与本项目相隔仅约200m200m，周边已进驻中硅新视界、，周边已进驻中硅新视界、阿海珐、西门子72、等大型产业项目。阿海珐、西门子等大型产业项目。2 2、该项目的开发一方面有效提、该项目的开发一方面有效提升区域价值和人气，促进区域产升区域价值和人气，促进区域产业聚集，使得本项目坐享其利好；业聚集，使得本项目坐享其利好；另一方面，该项目庞大的体量、另一方面，该项目庞大的体量、科学的规划和布局、完善的产品科学的规划和布局、完善的产品类型和功能，均是本项目的巨大类型和功能，均是本项目的巨大威胁和影响。威胁和影响。因此，结合本案规模特征，如何因此，结合本案规模特征，如何差异化定位，与之形成共赢而不差异化定位，与之形成共赢而不是竞争是本案成功关键。是竞争是本案成功关键。本项目本项目典型项目华中国际产业73、园华中国际产业园:概况概况51第 52 页研发办公区研发办公区生产制造区生产制造区企业定制区企业定制区德成德成101101企业总部企业总部仓储物流区仓储物流区综合配套区综合配套区项目一期规划项目一期规划一期规划建筑面积达一期规划建筑面积达130130万平方米，涵盖万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。等多种功能业态。典型项目华中国际产业园：规划布局华中国际产业园：规划布局该项目在规划上，将建筑通用性与专用性相结合，即能满足普通办公所需，又能满足仓储、工厂、物流、居住等特定后台服务功能的特种要求。作为一个74、超大型的产业园项目，便于满足各类不同需求企业的进驻，促进后期更顺利的销售。52第 53 页53典型项目n总部基地：总部基地：针对企业度身定制独栋生态别墅型办公场所。目前尚未正式对外出售。n花园式研发楼：花园式研发楼：共四层，底层为商业，上面办公。单层面积500500平平米米左右，整体栋面积约20002000平方米。含底层商业单价约在3000元/平方米左右。n标准厂房：标准厂房：3+1层，其中有顶层为赠送空间，可形成屋顶花园。厂房单层面积20002000平方米左右，采用8 8米米 8 8米米的柱网结构，形成可分可合的灵活空间组合，满足不同企业生产的空间需求；当前销售价格约在24002400元元/75、平米平米左右，其中：一楼层高4.84.8米米；二、三楼层高3.93.9米米，核载达500Kg/m500Kg/m。n单层厂房：单层厂房：最大程度的满足中、重型工业企业的需要；层高1012.6米，宽18米、24米、36米，满足放置尺寸大、较重型的生产设备，厂区外围为企业预留空地，便于存放、运送物料和产品。目前尚未对外出售。nSOHOSOHO公寓：公寓：50年产权，面积在，毛坯，价格约在：面积在，毛坯，价格约在：华中国际产业园：一期在售产品华中国际产业园：一期在售产品总部基地总部基地标准厂房标准厂房：53第 54 页54典型项目华中钢铁物流基地华中钢铁物流基地项目介绍项目介绍项目整体指标项目整体指标76、占地面积占地面积34167.10 总建筑面积总建筑面积69537.30 竣工时间竣工时间2011-09-06容积率容积率1.20绿化率绿化率15%物业类型物业类型商住楼项目地址项目地址阳逻区阳逻经济开发区电厂路特1号发展商发展商湖北华融物流股份有限公司投资商投资商湖北华融物流股份有限公司54第 55 页55典型项目项目周边环境分析项目周边环境分析武汉生物武汉生物工程学院工程学院武汉工程职武汉工程职业技术学院业技术学院武钢江北武钢江北公司公司华能武汉阳华能武汉阳逻电厂逻电厂华中钢铁物华中钢铁物流基地流基地中国长江金中国长江金属交易中心属交易中心华中钢铁华中钢铁交易中心交易中心该项目处于重工制造产77、业片区，主要以钢铁物流功能为主。项目紧邻汉施公路，周边商业该项目处于重工制造产业片区，主要以钢铁物流功能为主。项目紧邻汉施公路，周边商业氛围不浓，氛围不浓，3 3公里内有中国长江金属交易中心及华中钢铁交易中心与之正面竞争。公里内有中国长江金属交易中心及华中钢铁交易中心与之正面竞争。55第 56 页56项目一期产品情况项目一期产品情况典型项目户型面积户型面积（轴线面积）（轴线面积）套数套数户型占比户型占比备注备注40.5 m261195.171%共8栋商铺，每栋商铺为3层，客户可根据需要进行商铺横向、纵向的多户购买。60.75 m2100.0156%67.5 m2150.0237%121.5 m78、260.0935%华中钢铁物流基地华中钢铁物流基地商商铺铺56第 57 页57典型项目华中钢铁交易中心：项目概况华中钢铁交易中心：项目概况项目整体指标项目整体指标占地面积占地面积200万 一期占地一期占地66.7万动工时间动工时间2008-07开盘时间开盘时间2011-06产权年限产权年限40年一期总投资额一期总投资额15亿元绿化率绿化率15%物业类型物业类型商铺 项目地址项目地址阳逻经济开发区汉施路以南（武汉生物工程学院对面）发展商发展商武汉人和集团57第 58 页58交易中心区物流分拨配送区钢材仓储区钢深加工区商务办公中心区商务中心区交易中心区交易中心区9栋交易中心，接轨国际“店库分离式”79、先进设计。交易与仓储分开。设计符合钢材交易需求的高规格商铺，四横三纵的四点联通模式。形成两个生态花园区。提供实地现货交易和网上现货交易。物流分拨配送区物流分拨配送区 货运中心大楼、12层货运综合楼整体调配管理。由管理中心构建内部、外部电子信息平台统筹调配完成，提供从仓库门到刚才客户车间门之间的“门到门”全程物流服务等多种物流配送方式，由客户根据自身需求选择。钢材仓储区钢材仓储区 钢材仓储区包括10万室内库房，20万露天货场，具备60万吨库容能力。露天堆场主要布局在铁路沿侧，用于火车车皮装货和卸货的缓冲存储。钢材深加工区钢材深加工区 钢材深加工区配备多条剪切加工生产线及其他辅助设备，年加工量达280、00万吨。在传统的钢材仓储运输业务的基础上提供钢材加工业务。：包括冷卷板、热卷板、镀锌板、不锈钢卷的开平，纵横剪切加工等，也可以开展表面处理，钢材制造等深加工业务。铁路专用线铁路专用线 华中钢铁南侧紧邻香炉山铁路编组站，直接引入铁路专用线到达项目内部核心区域，铁路运输与连接中国南北铁路干线京广、京九铁路无缝对接，大幅降低铁路运输成本，缩短运输时间，加速车辆周转和货物送达速度。项目一期服务功能有钢铁交易、加工、仓储及配送、信息、电子商务、综合服务钢铁交易、加工、仓储及配送、信息、电子商务、综合服务等。典型项目华中钢铁交易中心：规划布局华中钢铁交易中心：规划布局58第 59 页59在售产品概况在售81、产品概况2011年6月18日开盘，主要推的是两栋楼，8、9号楼，一共是334套，目前剩余的房源有63套，面积4070平方米不等销售情况销售情况一共是334套，目前剩余的房源有63套价格价格一楼：75009700元/二楼：62007400元/三楼：44005200元/。折扣折扣认筹是2000元抵10000元销售保障销售保障5年无条件回购，这期间不包租，可以代租，租金是业主享受，过了五年可以选择130%回购也可以选择不回购。典型项目华中钢铁交易中心：一期产品，由于有华中钢铁交易中心：一期产品，由于有161161等产业对口转移，销售情况较好；等产业对口转移，销售情况较好；但目前推出的写字楼销售情况不82、佳。但目前推出的写字楼销售情况不佳。可见区域以厂房加工制造为主，商务需求较弱。可见区域以厂房加工制造为主，商务需求较弱。59第 60 页60NPCNPC领港城：项目概况领港城：项目概况项目整体指标项目整体指标占地面积占地面积43702 总建筑面积总建筑面积77652开盘时间开盘时间尚未开盘产权年限产权年限40年容积率容积率2.2绿化率绿化率30%物业类型物业类型商铺、写字楼、酒店意向商户意向商户临港钢铁、石化、建材、能源、装备类贸易加工物流企业项目地址项目地址中国武汉新港阳逻经济开发区平江大道发展商发展商湖北阳港投资有限公司典型项目位置：位置：位于阳逻生态居住区，靠近阳逻管委会。体量：体量：作83、为武汉首个长江航运商务区项目，共约7.87.8万方体量万方体量，全部为商业性质。产品：产品：由一栋公寓、一栋产权式酒店、两栋写字楼一栋公寓、一栋产权式酒店、两栋写字楼以及三层裙楼三层裙楼组成。现状：现状：目前尚未开盘，产权式酒店处于内购期，接受度较高。60第 61 页61项目一期：项目一期：1.31.3号楼为写字楼：号楼为写字楼：其中1号楼，开发区管委会整体认购；3号楼，入驻企业可以获得一定程度的税务减免；商铺：商铺：为两层裙楼，投资回报率7%，签约5年；2 2号楼为产权式酒店号楼为产权式酒店：目前确定为怡安酒店，超四星准五星，开发区管委会会议用。12年96%的投资回报，并且12年无风险回购。84、内部认购均价为90009000元元/。一期一期1 1号号楼楼2 2号楼号楼3 3号号楼楼NPCNPC领港城：产品概况领港城：产品概况典型项目61第 62 页全国第一个全国第一个深港工业区深港工业区武汉新港是阳逻港是长江中游唯一天然深水港，中西部最大的内河港口。阳逻新城是武汉东部地区目前唯一的产业集聚区，具有承接武汉新一轮制造业、尤其是重工制造业转移的综合优势。土地规模开发土地规模开发阳逻新城建设用地总规模约106平方公里，目前已建成的新城区面积37平方公里，这意味着在未来15年里相当于再建2个新区。政府支持政府支持突出阳逻的经济中心地位，构建“一区（阳逻开发区）三街（阳逻街、双柳街、仓埠街）”85、的大阳逻发展格局。到2015年，阳逻新城城区人口达到25万人以上。科学规划科学规划与华中科技大学合作，在工业循环经济视角下，将循环经济基本原理与阳逻实际相结合，将阳逻打造成武汉综合改革试验区重要单元。深港产业集群深港产业集群经济中心经济中心工业循环经济的工业循环经济的示范窗口示范窗口产业小结重工业：重工业：冶、中冶、西门子、一棉、阿海珐、溥项耐火等加工制造环节物流：物流：华中钢铁物流、阳逻国际集装箱转运有限公司新型建材：新型建材：亚东水泥、北新建材项目p传统重工业：钢铁深加工、重工机械、物传统重工业：钢铁深加工、重工机械、物流、机电等产业。初具规模。流、机电等产业。初具规模。p现代化加工制造业86、：电力设备、新型建材、现代化加工制造业：电力设备、新型建材、纺织加工、食品加工、纸品加工等。纺织加工、食品加工、纸品加工等。p科研、服务业外包等产业，处于规划发展科研、服务业外包等产业，处于规划发展阶段。阶段。产业基础和经济实力产业基础和经济实力综合而言，阳逻经济开发区传统产业以重工业为主，主要处于劳动密集型加工制造阶段。对主综合而言，阳逻经济开发区传统产业以重工业为主，主要处于劳动密集型加工制造阶段。对主力企业的依存度较高，而产业链两端的力企业的依存度较高，而产业链两端的智力型科研智力型科研及及服务配套服务配套等均处于发展阶段，存在一定机等均处于发展阶段，存在一定机遇和空间。遇和空间。62第87、 63 页本项目从本项目从集中程度集中程度和和需求潜力需求潜力两方面选择具有持续经济效益和完善区域功能的两方面选择具有持续经济效益和完善区域功能的产业配套型产业配套型和和服服务型务型方向，提升人气。方向，提升人气。优选行业：优选行业：根据本项目的优势，和市场集中与需求情况分析，智力科研、生活服务、娱乐休智力科研、生活服务、娱乐休闲等闲等是本项目优选的专业市场；次优行业：次优行业：是在区域已经形成了一定的行业集聚，但由于前景巨大，本项目可以通过整合提升，抢占先机，比如仓储物仓储物流、集约办公、生产加工流、集约办公、生产加工等是本项目次优选项目；慎选行业：慎选行业：是区域的成熟行业市场，已经有一定88、的饱和，本项目可以适当选择，以满足周边需求和辐射乡镇，钢材钢构、钢材钢构、机械制造、电子设备机械制造、电子设备是本项目慎选项目；市场总结低3 3慎选行业慎选行业1 1优选行业优选行业低高仓储物流仓储物流智力科研智力科研钢材钢构钢材钢构机械制造机械制造电子设备电子设备高需求潜力需求潜力集集中中程程度度2 2次优行业次优行业集约办公集约办公生活服务生活服务汽配市场汽配市场娱乐休闲娱乐休闲生产加工生产加工63第 64 页2 2项目机会研究项目机会研究市场背景研究市场背景研究开发模式研究开发模式研究开发策略研究开发策略研究宏观市场形势宏观市场形势区域楼市特征区域楼市特征区域产业格局区域产业格局客户访谈89、客户访谈64第 65 页本次客户调查总样本量150个，有效样本128个，具体构成如下表所示：客户调查分析体系客户调查分析体系序列号样本来源数量比例1周边项目客户来自汉口受访者1711.3%2来自新洲受访者1510.0%3来自青山受访者2617.3%4老城区住户1510.0%5沿街商铺（阳关大道、平江大道）4530.0%6其他106.7%7无效问卷2214.7%8合计150100.00%65样本构成65第 66 页66被访者年龄多数以被访者年龄多数以30-4030-40岁左右的中青年阶层为主，在阳逻工作或生活，三口或五口之家居多，比较看岁左右的中青年阶层为主，在阳逻工作或生活，三口或五口之家居多90、，比较看好阳逻未来发展好阳逻未来发展观点一：观点一：接受调查的对象中，近半数的为35-45岁，其次为25-34岁的中青年群体中青年群体；观点二：观点二：83为两代居和三代居；对对改善居住环境的需求为首要；投资增值其次改善居住环境的需求为首要；投资增值其次考虑。考虑。家庭结构以三口和五口之家的成熟型家庭为家庭结构以三口和五口之家的成熟型家庭为主，被访者职业多为阳逻本地，或在阳逻工主，被访者职业多为阳逻本地，或在阳逻工作，收入稳定，在未来的购房打算中，改善作，收入稳定，在未来的购房打算中，改善原有居住条件或方便工作为主要，投资增值原有居住条件或方便工作为主要，投资增值则其次考虑。则其次考虑。客户特91、征66第 67 页67从教育程度上看，以产业工人以及企事业单位职工为主，大专及大专以下学历者较多，对理财投资从教育程度上看，以产业工人以及企事业单位职工为主，大专及大专以下学历者较多，对理财投资概念比较模糊，大多数认为购房是为了居住，其次是可以增值，投资则首选商铺。概念比较模糊，大多数认为购房是为了居住，其次是可以增值，投资则首选商铺。观点一：观点一：区域人口综合素质偏低，大专以下学历占58，本科学历者仅占8；这部分群体多在本土生活成长，在他们的观念中，大多数购房是为了居住和改善生活，在他们的观念中，大多数购房是为了居住和改善生活，其次是可以增值，而如果投资，则首选商铺；其次是可以增值，而如果92、投资，则首选商铺；观点二：观点二：接受调查的客户中，私营业主占比最多达5454，其次为公务员事业单位职员占4646，而产业人员占比约在30%左右。这部分群体收入稳定，整体购买实力和这部分群体收入稳定，整体购买实力和价格承受力较强，是本项目客户的重要来源。价格承受力较强，是本项目客户的重要来源。客户特征67第 68 页68汉口客户：基本上以投资为主，不考虑自住，看好片区未来的发展。汉口客户：基本上以投资为主，不考虑自住，看好片区未来的发展。本项目所在的区域为政府重点开发建设区域，百家大型企业进驻，较受武汉市中心投资客关注，其中近35%35%为汉口投资客；面积以110-120为主；小高层、高层为客93、户的关注点。客户特征68第 69 页69客户特征近两年具有购房需求的客户占比近三成，自建房为阳逻本地客户的主要住所，因此本地客户购房意愿较低。近两年具有购房需求的客户占比近三成，自建房为阳逻本地客户的主要住所，因此本地客户购房意愿较低。观点一：观点一：接受调查的对象中，近两年选择购房的客户占比为31%。其中主要以改其中主要以改善型需求以及子女婚房为主。善型需求以及子女婚房为主。观点二：观点二：被访问者大多为阳逻本地客户，被访问者大多为阳逻本地客户，近两年均无购房意愿，且阳逻本土大多近两年均无购房意愿，且阳逻本土大多数客户目前住所为自建房，购房的意愿数客户目前住所为自建房，购房的意愿很小。很小。94、69第 70 页阳逻本地客户对区域认知度较低，主要认为配套不全，生活交通不便。对于区域内的价格预期，阳逻本地阳逻本地客户对区域认知度较低，主要认为配套不全，生活交通不便。对于区域内的价格预期，阳逻本地客户的心理价位较低，认为单价在客户的心理价位较低，认为单价在30003000元元/之之下可以考虑，总价在下可以考虑，总价在25-3025-30万之间。万之间。在对阳逻区域客户问访中了解到：在对阳逻区域客户问访中了解到：客户多为改善型置业，目的为自住，大户型选择较多但是阳逻客户对于本项目所在区域的认知度较低，心理预期价格30003000元元/平米以下平米以下居多。70区域认知70第 71 页阳逻私营95、业主普遍认为本项目所在区域地理位置过于偏僻，交通不便利；阳逻原著民69%拥有自建房，不考虑再次购置住房。老城区住户、沿街商铺（阳关大道、平江大道）客户：对于本项目所在区域的交通不是很满意，普老城区住户、沿街商铺（阳关大道、平江大道）客户：对于本项目所在区域的交通不是很满意，普遍认为位置较为偏僻，作为阳逻本地人基本上拥有一栋以上自建房，暂无购房需要。遍认为位置较为偏僻，作为阳逻本地人基本上拥有一栋以上自建房，暂无购房需要。71区域认知71第 72 页园区员工年龄较年轻化，基本上位于26-30岁之间，对生活品质有一定的诉求；在对项目所在周边工厂职员问访中了解到：普遍认为周边项目或者周边环境中缺乏主96、题化商业，对超超市、银行、娱乐、餐饮市、银行、娱乐、餐饮等生活配套需求较多。72项目周边工厂职员：普遍来源于青山（一冶、中冶、武钢等），各工厂员工年轻化为普遍现象，项目周边工厂职员：普遍来源于青山（一冶、中冶、武钢等），各工厂员工年轻化为普遍现象，工厂设置员工宿舍，较少考虑在此购房。但是希望自己的目前上班地点周边配套能充实，方便生工厂设置员工宿舍，较少考虑在此购房。但是希望自己的目前上班地点周边配套能充实，方便生活。主要以超市、银行、娱乐餐饮等需求为主。活。主要以超市、银行、娱乐餐饮等需求为主。区域认知72第 73 页73中低楼层的电梯房接受度较高，环境和价格是购房主要考虑因素，对住宅与工业性97、质的认知比较模糊中低楼层的电梯房接受度较高，环境和价格是购房主要考虑因素，对住宅与工业性质的认知比较模糊 对于中低楼层的电梯房接受度较高对于中低楼层的电梯房接受度较高其中近五成的客户选择高层住宅，而对于一层多户的其中近五成的客户选择高层住宅，而对于一层多户的高层具有一定的抗性。高层具有一定的抗性。但是几乎近六成的客户都排斥精装修但是几乎近六成的客户都排斥精装修多数客户不看好精装修，都比较倾向于自主装修，因多数客户不看好精装修，都比较倾向于自主装修，因此本项目在打造住宅产品的时候，不建议采用精装修。此本项目在打造住宅产品的时候，不建议采用精装修。产品需求73第 74 页74从需求面积上看，从需求98、面积上看，100-120100-120平米的改善型两房以及三房户型的需求客户最多，同时入户花园、大阳台等平米的改善型两房以及三房户型的需求客户最多，同时入户花园、大阳台等赠送空间普遍认可。赠送空间普遍认可。在购房需求上以改善型的三房为主在购房需求上以改善型的三房为主受居住习惯的影响，目前购房的依旧以三房受居住习惯的影响，目前购房的依旧以三房为主，三房二厅的市场接受度较高为主，三房二厅的市场接受度较高。主力需求面积区以主力需求面积区以100-120100-120为主为主其中四成以上的客户选择大阳台，满足日常其中四成以上的客户选择大阳台，满足日常生活习惯的需求，其次对于入户花园以及露生活习惯的需求99、，其次对于入户花园以及露台等设计较为认可。台等设计较为认可。对此，通过户型设计的创新，加强阳台、入对此，通过户型设计的创新，加强阳台、入户花园等辅助居住功能的完善与舒适性，是户花园等辅助居住功能的完善与舒适性，是实现产品溢价并得到客户认可的有效方式。实现产品溢价并得到客户认可的有效方式。对于商铺类产品的价格预期认为价格对于商铺类产品的价格预期认为价格足够低是可以考虑的。足够低是可以考虑的。对公寓及写字楼等产品大多没有太多对公寓及写字楼等产品大多没有太多认知，基本不会考虑购买。但是如果认知，基本不会考虑购买。但是如果有返租的话，则会考虑。有返租的话，则会考虑。产品需求74第 75 页75访问者对100、总价较为敏感，访问者对总价较为敏感，3535万以上存在较大的抗性万以上存在较大的抗性 购房预期的均价为购房预期的均价为30003000元元/以下以下以目前市场销售价格为依据，其中预期在以目前市场销售价格为依据，其中预期在30003000元元/以下的占比达到以下的占比达到55%55%。购房总价预期集中在购房总价预期集中在25-3025-30万万/套，承受套，承受3535万以上的总价的客户明显降低。万以上的总价的客户明显降低。其中总价预期在其中总价预期在25-3025-30万万/套的占比达到套的占比达到32%32%；其次其次30-3530-35万万/套的占比约为套的占比约为23%23%。对本项目而101、言，通过产品创新降低面积，控制总对本项目而言，通过产品创新降低面积，控制总对本项目而言，通过产品创新降低面积，控制总对本项目而言，通过产品创新降低面积，控制总价，通过面积的赠送与景观等附加值的体现，实价，通过面积的赠送与景观等附加值的体现，实价，通过面积的赠送与景观等附加值的体现，实价，通过面积的赠送与景观等附加值的体现，实现单价水平的较高溢价表现是实现成功开发预期现单价水平的较高溢价表现是实现成功开发预期现单价水平的较高溢价表现是实现成功开发预期现单价水平的较高溢价表现是实现成功开发预期的关键。的关键。的关键。的关键。价格需求75第 76 页76潜在目标客户特征小结潜在目标客户特征小结潜在目102、标客户特征小结潜在目标客户特征小结3 3：从区域认知看，阳逻本地客户对区域存在一定抗性：从区域认知看，阳逻本地客户对区域存在一定抗性交通、配套缺乏是两大关键。工厂影响及居住环境则在其次。4 4：从价格预期上看，普遍预期均在：从价格预期上看，普遍预期均在30003000元以下，与目前的价格水平差距约在元以下，与目前的价格水平差距约在500-800500-800元元/平方米左右。平方米左右。5 5：从投资观念上，除住宅外，商铺是首选，而对公寓及写字楼类产品的投资观念以及预期较弱：从投资观念上，除住宅外，商铺是首选，而对公寓及写字楼类产品的投资观念以及预期较弱2 2：从产品需求上，：从产品需求上，本103、地人购房意愿小于区域外购房者，同时投资观念较为落后本地人购房意愿小于区域外购房者，同时投资观念较为落后除商铺外，基本没有对其它产品的投资意向与概念，投资理念有待引导和提升；1 1：从客户特征上：本地人的购房意愿相对较低，城市外客户占比半数以上。：从客户特征上：本地人的购房意愿相对较低，城市外客户占比半数以上。客户来源区域上，因为阳逻本地客户基本上都有自建房，故客户并不以阳逻本地客户为主。反之以武汉市区（以汉口为主）、新洲、余集等周边区县的客户占比较大。潜潜潜潜在在在在目目目目标标标标客客客客户户户户的的的的心心心心理理理理特特特特征征征征随机客户访谈综合结论76第 77 页77p业主姓名：刘小104、姐p年龄：26p家庭结构：两口之家p居住区域：阳逻老城区p职业：中粮蓝领p生活方式：工作时间稳定，生活规律。下班回家感到疲惫，看看电视和家人共享天伦结束一天生活。p购买本项目的原因：工作方便价格实惠。看好未来。客户素描中粮集团蓝领，注重价格以及工作便利，对区域目前存在疑虑中粮集团蓝领，注重价格以及工作便利，对区域目前存在疑虑中粮集团蓝领，注重价格以及工作便利，对区域目前存在疑虑中粮集团蓝领，注重价格以及工作便利，对区域目前存在疑虑77第 78 页78p业主姓名：陈老师p年龄：40p家庭结构：一家三口p职业：中学老师p居住区域：柴泊湖天琴湾p生活方式：工作时间稳定，生活规律。下班回家感到疲惫，看105、看电视和家人共享天伦结束一天生活p购买本项目的原因：看好区域未来，长线投资，也可留给子女。价格足够有吸引力则会考虑。注重居住环境以及教育配套的高知群体，享受生活品质与邻里氛围注重居住环境以及教育配套的高知群体，享受生活品质与邻里氛围注重居住环境以及教育配套的高知群体，享受生活品质与邻里氛围注重居住环境以及教育配套的高知群体，享受生活品质与邻里氛围客户素描78第 79 页79高创阳逻项目客户分析体系高创阳逻项目客户分析体系高创阳逻项目客户分析体系高创阳逻项目客户分析体系 随机访谈分析随机访谈分析专业访谈分析专业访谈分析150名意向购房客户调研样本分析6位阳逻业内专家的深度访谈分析体系79第 80106、 页80业内专家一：莱茵城专案莱茵城专案：刘经理观点一：认为阳逻产业园片区未来的发展潜力较大，未来几年的价格仍将有持续的增长。观点一：认为阳逻产业园片区未来的发展潜力较大，未来几年的价格仍将有持续的增长。观点一：认为阳逻产业园片区未来的发展潜力较大，未来几年的价格仍将有持续的增长。观点一：认为阳逻产业园片区未来的发展潜力较大，未来几年的价格仍将有持续的增长。观点二：认为本项目产品入市价格可以达到观点二：认为本项目产品入市价格可以达到观点二：认为本项目产品入市价格可以达到观点二：认为本项目产品入市价格可以达到3000300030003000元左右。认为市内交通不便利为本项目最大的元左右。认为市内107、交通不便利为本项目最大的元左右。认为市内交通不便利为本项目最大的元左右。认为市内交通不便利为本项目最大的短板，建议多开发几条公交线路。短板，建议多开发几条公交线路。短板，建议多开发几条公交线路。短板，建议多开发几条公交线路。观点三：莱茵城主要正对阳逻的中高端客户，以政府部门以及私营业主老板为主观点三：莱茵城主要正对阳逻的中高端客户，以政府部门以及私营业主老板为主观点三：莱茵城主要正对阳逻的中高端客户，以政府部门以及私营业主老板为主观点三：莱茵城主要正对阳逻的中高端客户，以政府部门以及私营业主老板为主莱茵城现在尾盘销售，三期尚在规划中，主要以集中型的商业为主，目前均价为3200元/。观点四：户型108、以舒适性大户型为主，其中观点四：户型以舒适性大户型为主，其中观点四：户型以舒适性大户型为主，其中观点四：户型以舒适性大户型为主，其中130-140130-140130-140130-140的三房户型占比近八成的三房户型占比近八成的三房户型占比近八成的三房户型占比近八成一期130-140的三房户型占比近约为八成，二期江山阅则全部为130-140平方米的三房户型。深度访谈80第 81 页81业内专家二：天琴湾总监天琴湾：李总监观点一：目前阳逻的市场主流需求在观点一：目前阳逻的市场主流需求在观点一：目前阳逻的市场主流需求在观点一：目前阳逻的市场主流需求在100-120100-120100-12010109、0-120平方米；平方米；平方米；平方米；观点二：增强小区的绿化以及物业服务等方面配套，提升项目的附加值；观点二：增强小区的绿化以及物业服务等方面配套，提升项目的附加值；观点二：增强小区的绿化以及物业服务等方面配套，提升项目的附加值；观点二：增强小区的绿化以及物业服务等方面配套，提升项目的附加值；观点三：认为本项目地理位置较好，发展前景较好，产品的入市价格最好以观点三：认为本项目地理位置较好，发展前景较好，产品的入市价格最好以观点三：认为本项目地理位置较好，发展前景较好，产品的入市价格最好以观点三：认为本项目地理位置较好，发展前景较好，产品的入市价格最好以3000300030003000元元元110、元/以下合适，以下合适，以下合适，以下合适，建议可以开发一些公寓类产品，增加产品差异性；建议可以开发一些公寓类产品，增加产品差异性；建议可以开发一些公寓类产品，增加产品差异性；建议可以开发一些公寓类产品，增加产品差异性；观点四：观点四：观点四：观点四：2012201220122012年周边将有多个大盘项目入市，未来区域内竞争将更为激烈。年周边将有多个大盘项目入市，未来区域内竞争将更为激烈。年周边将有多个大盘项目入市，未来区域内竞争将更为激烈。年周边将有多个大盘项目入市，未来区域内竞争将更为激烈。深度访谈81第 82 页82业内专家三：华中钢铁交易中心华中钢铁交易中心：观点一：阳逻自观点一：阳逻111、自观点一：阳逻自观点一：阳逻自2009200920092009年开始房地产市场保持持续的热度，量价均出现较大的增长；年开始房地产市场保持持续的热度，量价均出现较大的增长；年开始房地产市场保持持续的热度，量价均出现较大的增长；年开始房地产市场保持持续的热度，量价均出现较大的增长；观点二：不建议本项目做住宅类产品或者是类住宅产品、商业产品，建议本项目还是以工业厂观点二：不建议本项目做住宅类产品或者是类住宅产品、商业产品，建议本项目还是以工业厂观点二：不建议本项目做住宅类产品或者是类住宅产品、商业产品，建议本项目还是以工业厂观点二：不建议本项目做住宅类产品或者是类住宅产品、商业产品，建议本项目还是以112、工业厂房为主，可以依托本项目对面的华中钢铁产业园进行炒作；房为主，可以依托本项目对面的华中钢铁产业园进行炒作；房为主，可以依托本项目对面的华中钢铁产业园进行炒作；房为主，可以依托本项目对面的华中钢铁产业园进行炒作；观点三：户型产品可以进行一些创新，复式户型可以尝试；观点三：户型产品可以进行一些创新，复式户型可以尝试；观点三：户型产品可以进行一些创新，复式户型可以尝试；观点三：户型产品可以进行一些创新，复式户型可以尝试；观点四：认为项目的价格可以实现观点四：认为项目的价格可以实现观点四：认为项目的价格可以实现观点四：认为项目的价格可以实现3000300030003000元元元元/平方米。平方米。113、平方米。平方米。深度访谈82第 83 页83区域认知：区域认知：未来潜力较大，但目前配套及交通是两大阻碍未来潜力较大，但目前配套及交通是两大阻碍项目优势：项目优势：区域潜力，产业支撑，市场竞争较小区域潜力，产业支撑，市场竞争较小产品建议：产品建议：对住宅类产品普通不看好，而对商业及公共配套类产品以及工业化对住宅类产品普通不看好，而对商业及公共配套类产品以及工业化 厂房较为看好厂房较为看好价格预期：价格预期：预期价格均不超过预期价格均不超过3000元元/左右；左右；1234通过对于业内专家的访谈，从不同的视角以及身份来看待这个市场以及我们项目所处的位置：通过对于业内专家的访谈，从不同的视角以及身114、份来看待这个市场以及我们项目所处的位置：通过对于业内专家的访谈，从不同的视角以及身份来看待这个市场以及我们项目所处的位置：通过对于业内专家的访谈，从不同的视角以及身份来看待这个市场以及我们项目所处的位置：专家访谈小结83第 84 页2 2项目机会研究项目机会研究市场背景研究市场背景研究开发模式研究开发模式研究开发策略研究开发策略研究开发模式研究开发模式研究盈利方式研究盈利方式研究产业方向研究产业方向研究盈利模式研究盈利模式研究84第 85 页工业园概念及界定工业园概念及界定工业园概念及界定工业园概念及界定 我国的工业园区分为两类：的工业园区分为两类：一类是：一类是：各级地方政府为了吸引投资，发115、展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；开发区；另一类：另一类：是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。特色工业园区。其中包括免税区、出口加工区、自由免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城术园区、研究园区、技术城等各种形态。目前，中国工业地产工业地产项目开发模式具备以下三种三种形式：单纯的工业园、总部基地模式：单纯的工业园、总部基116、地模式：是在政府主导的前提下，批量建造厂房，并通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件，采取招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业企业，以承接产业转移的开发模式，如中关村（丰台）总部基地、武汉*佳海工业园、天安数码城等；工业地产商、类商业模式：工业地产商、类商业模式：大量专业市场、物流园、写字楼等相关形态，向销售型、研究型、服务型企业或商家发售，如武汉*汉口北国际交易中心、光谷金融港、竹叶山商贸城、汇丰企业天地；创意产业园、类都市综合体模式：创意产业园、类都市综合体模式：即产业地产模式，是指在新经济和新型工业化背景下，以类综合体开发模式亦即产业地产发展模式产业为依托,以地产为载体，以工117、业性楼宇、高新技术产业研究与相关配套用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能、综合性产业商服地产。或者建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公寓、（类）商品房出租、销售，加上下游的物业管理，利用产业配套优势进行产业综合体，如上海*海上海创意产业基地、华中电子商务产业园。85第 86 页项目开发模式判研项目开发模式判研项目开发模式判研项目开发模式判研产业园、总部基地产业园、总部基地工业地产商、类商业工业地产商、类商业类都市综合体类都市综合体工业项目三工业项目三种开发模式种开发模式突破工业用地属性，实现最大价值化突破工业用地属性，实现最大价值化通过工业项目三种开发模式分析，寻找本项目契118、合模式86第 87 页模式一：模式一：模式一：模式一：单纯的工业园、总部基地模式单纯的工业园、总部基地模式单纯的工业园、总部基地模式单纯的工业园、总部基地模式 此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其它工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。工业园、总部基地的几个必要条件：工业园、总部基地的几个必要条件：首先：首先：必须有一定的产业或经济的发展或经济的聚集。保证基地能够生存；第二第二：需要政府的强力支持：中国政府在经济中起着很重要的作用，不光中国，任何一个市场经济国家都是这样。第三：第119、三：离网络设施比较近，比如交通基础设施，包括人流和物流。因为经常要和周边进行商品交换，信息交换等活动。第四：第四：这一地区必须是高素质人才聚集的地方，具备技术创新和营销方面的优势。第五：第五：合适的体制形态和组织形态。87第 88 页成功案例：成功案例：成功案例：成功案例：中关村（丰台）总部基地中关村（丰台）总部基地中关村（丰台）总部基地中关村（丰台）总部基地典型案例：中关村（丰台）总部基地典型案例：中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建面140万方，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发。项目可吸纳500家大型企业、2000家中小企业总部入驻。投资额达45120、亿元。产品概况：产品概况：项目建成后将有700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。配套概况：配套概况：项目建成后，将配套有六星级酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全。88第 89 页成功案例：成功案例：成功案例：成功案例：中关村（丰台）总部基地中关村（丰台）总部基地中关村（丰台）总部基地中关村（丰台）总部基地 投资模式：投资模式：该项目的121、开发机制，简单的说就是政府引入外资，共同开发园区土地二级市场，关键点是摆正了园管委会、园区下属土地开发总公司和外资公司三者之间的关系。隶属于中关村丰台管委会的北京丰台科技园建设有限公司对园区进行一级开发，将生地整理成熟地，以土地入股（每亩130万元），与英国道丰国际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司。其中有北京丰台科技园建设有限公司占40%股份、英国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设有限公司15%股份。盈利模式：盈利模式：（1 1）努力提升围绕产业链企业的配套增值服务：）努力提升围绕产业链企业的配套增值服务：为企业提供一条龙的入驻122、基础服务；定期引进和组织高端的经济和学术交流会议；每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供交流平台；根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训，帮助企业员工充电；配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理服务；（2 2）各项园区优惠政策的支持：）各项园区优惠政策的支持：凡入驻的高新技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第五年减免按7.5%的税率征收；在人事关系、户籍、居住等方面给予特殊优惠。招商模式：招商模式：主动联系外地企业，扩大成交客户基数；拓展外地代理体系，合作开发市场；主动参加各种经济会123、议，宣传总部经济，带动招商；组织营销策划活动，带动客户基础的产生并促进招商的实现。89第 90 页成功案例：成功案例：成功案例：成功案例：高科技工业园高科技工业园高科技工业园高科技工业园-天安数码城天安数码城天安数码城天安数码城 总用地面积总用地面积30万平方米（450亩）总建筑面积总建筑面积80万平方米容积率容积率2.66物业形态物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势资源优势坐落于深圳福田中心区。临近高尔夫。天安数码时代大厦天安数码时代大厦创新科技广场一期创新科技广场一期创新科技服务中心创新科技服务中心厂区厂区创新科技广场二期创新科技广场二期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园一期天124、安高尔夫花园二期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安高尔夫花园三期天安管理中心天安管理中心和派出所和派出所项目概况：项目概况：项目占地：项目占地：30万平方米；建筑面积建筑面积：80万平方米，包括：标准厂房：标准厂房：40万平方米高级住宅：高级住宅：23万平方米；公寓：公寓：6万平方米；商业及配套设施：商业及配套设施：4万平方米。该项目是一座融科技研发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。该项目是一座融科技研发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。90第 91 页天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从成125、功完成从传统工业园区向民营科技园区的产业聚集和转换传统工业园区向民营科技园区的产业聚集和转换19901990年年19991999年年未来未来20032003年年传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络园区定位园区定位城市产业发展城市产业发展机遇机遇企业构成企业构成物业构成物业构成软件设施软件设施高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管126、理、网络环境、金融服务起步期全国化模式复制期高速发展期成功案例：成功案例：成功案例：成功案例：高科技工业园高科技工业园高科技工业园高科技工业园-天安数码城天安数码城天安数码城天安数码城 91第 92 页开发商角色借开发商角色借鉴鉴开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。基础设施基础设施借鉴借鉴园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。物业比例借物业比例借鉴鉴园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商业类物业所占比例随需求变化而有所127、提升定位借鉴定位借鉴抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢成功经验：成功经验：成功案例：成功案例：成功案例：成功案例：高科技工业园高科技工业园高科技工业园高科技工业园-天安数码城天安数码城天安数码城天安数码城 开发模式的复开发模式的复制制天安将“天安数码城”有效进行了复制：天安广州番禺节能科技园、天安龙岗数码新城、天安南海数码新城、天安东莞数码城、南京天安中心、上海天安阳光半岛等。92第 93 页地址：武汉盘龙城地址：武汉盘龙城占地面积:150万M2总建筑面积:120万M2入市时间：2006年规划：由特色产业区（服装产销业、小商128、品制造业）、商业步行街、住宅区组成；厂房面积10003000M2，均价1800元/平方米，一期260间厂房已售磬；商铺均价5000元/平方米；住宅主力户型90平方米两房、130平方米三房，均价3100元/平方米。本土案例：本土案例：本土案例：本土案例：高科技工业园高科技工业园高科技工业园高科技工业园-武汉佳海工业园：薄利经营，开发经营周期长武汉佳海工业园：薄利经营，开发经营周期长武汉佳海工业园：薄利经营，开发经营周期长武汉佳海工业园：薄利经营，开发经营周期长佳海工业园一期成功销售原因：佳海工业园一期成功销售原因：佳海工业园一期成功销售原因：佳海工业园一期成功销售原因：有利的政策导向：有利的政策129、导向：项目具备汉正街改造、产业外迁入盘龙城的良好市场契机和政策导向；价格优势：价格优势：低价成功吸纳客户：成功吸纳客户：先期蓄客，吸纳了汉正街服装、小商品制造业的厂商；项目存在的问题及不足：项目存在的问题及不足：项目存在的问题及不足：项目存在的问题及不足：销售周期长、资金回笼慢：销售周期长、资金回笼慢：其厂房的消化以漫长蓄客期低利润为代价核心竞争力较弱：核心竞争力较弱：该项目商业街、住宅销售缓慢，一方面在于区域激烈的竞争态势对相应客户分流，另一方面品牌厂商入驻数量少，不足于刺激其他产品消化和市场影响力的提升。市场竞争优势不足。93第 94 页 相互支持相互支持相互要求相互要求模式研判 工业园模130、式往往规模巨大，对龙头产业、物流配套等有较高的依赖性，工业园模式往往规模巨大，对龙头产业、物流配套等有较高的依赖性，与项目的自身特征、资源优势等匹配度较低，与项目的自身特征、资源优势等匹配度较低，因此不是本案的开发方向。因此不是本案的开发方向。阳逻产业当前现状阳逻产业当前现状发展工业园需要的条件发展工业园需要的条件是武汉重工业转移的重要区域是武汉重工业转移的重要区域：在武汉产业转移中，阳逻凭借深水港优势，便利的交通、配套、政府规划等许多优势，是东部唯一具备承载产业转移的城市所在；区域优势明显；市场有待培育：市场有待培育：武汉产业转移重点在于8+1城市圈中二级城市，阳逻则是重点行业、重点承载区域131、，转移量大，但产业链以中游的生产、加工、制造为主，偏重重型机械、加工行业，如钢铁、物流、机遇制造、电力、电子、纺织等而第三产业及高科技研发所占比重较小，且缺少人力资源支撑；各产业之间的联动性较弱：各产业之间的联动性较弱：工业地产的细分市场缺乏：阳逻工业地产开发以中大型企业自主开发为主，多采用标准工业厂房和办公相结合的产品形式，工业地产市场独立发展空间有限，投资收益不高。受制于当前城市产业结构和发展水平，其市场容量及发展速度有限。从城市发展层面看：从城市发展层面看：政府规划有相关产业、企业的转移需求；有政府的产业导向，以及优惠税收等政策支持；具备一定优势；具备一定优势；从产业发展层面看：从产业发132、展层面看：需有优越而低价的土地资源；需有完善的物流、交通、服务配套的支持；对本案而言土地价格产高，同时物流、交通等配套均在形成中，尚需较长过程；均在形成中，尚需较长过程；从市场发展层面看从市场发展层面看：需有产业集群的关注和认可；目前需要经过漫长的引导和培育期。综合而言，工业园模式，对本项目在产业资源、外部环境资源、政府资源等方面提出了较高的要求，针对本案约10万余方的规模而言，工业园发展模式不适合本项目94第 95 页模式二：类商业模式模式二：类商业模式模式二：类商业模式模式二：类商业模式 类商业模式类商业模式：是指房地产投资开发企业在工业园区内或其它地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、133、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获得合理的地产开发利润。综合运作模式：综合运作模式：由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上各种开发模式综合使用。95第 96 页项目概况：项目概况：以服装、鞋业、纺织、小商品、酒店用品、日化用品、儿童用品、电器、塑料制品、食品等十大专业批发市场为核心，五大国际品牌主力店为支撑，以大型商业广场、大型物流中心、电子商务交易134、平台、酒店式公寓等为核心的国际化交易市场。基本指标基本指标:总建面:380万M2，一期建面:53万方目前皮鞋、箱包市场已经对外发售，商铺面积：3060M2，一层均价：6200元/M2，二层均价：4800元/M2，三层均价：3400元/M2，汉口北国际商品交易中心汉口北国际商品交易中心汉口北国际商品交易中心汉口北国际商品交易中心案例参考：案例参考：案例参考：案例参考：项目优势：项目优势：规模大、竞争面亦大、对时代背景依托的比重较大规模大、竞争面亦大、对时代背景依托的比重较大产业转移优势：产业转移优势：汉口北国际交易中心采取产销一体化的经营模式，目前在武汉、广州、温州、深圳、成都、晋江、义乌七地推135、广，其客户除承载汉正街商户的转移外，更依赖于东南沿海地方服务型工业和批发型商业转移；规模区位优势：规模区位优势：项目规模超大，依托“中部崛起”、交通优势、中部地区房价优势等条件发展，容易形成集群效应。但同时项目面临中国同类市场的竞争，如浙江义乌小商品城（260万平方米）、北京国际商贸物流港（185万平方米）；96第 97 页9797项目名称项目名称光谷金融港光谷金融港开发商/代理商武汉金融港发展有限公司位置东湖高新区光谷大道77号总占地面积/总建筑面积1600亩/160万方容积率/绿化率1.66/45%物业管理费1.5元/平米/月整体定位金融业上下游，全国性金融中、后台中心用地性质工业用地售价136、6500元/平米（2011年10月）规划业态综合后台服务区、研发培训服务区、综合商业配套区、商务配套区、住宿区等，包含五星级酒店、高级会所、青年公寓、倒班公寓、大型超市、购物中心、美食城等规划单层：2000平米；层高：4.2米产权形式办公楼整栋出售，公寓只租不售政策优惠落户、购（租）房补贴、税费补贴、人才奖励、配套保障入驻企业招商银行、交通银行、光大银行、银联商务、合众人寿、泰康人寿、国华人寿、捷信金融、汉口银行、长江证券、深圳农行、武汉农商行、大成基金、台湾纬创等知名企业光谷金融港，光谷片区，光谷金融港，光谷片区，光谷金融港，光谷片区，光谷金融港，光谷片区，160160160160万方全国金137、融中、后台中心，定位明确，政策支持，配套完善万方全国金融中、后台中心，定位明确，政策支持，配套完善万方全国金融中、后台中心，定位明确，政策支持，配套完善万方全国金融中、后台中心，定位明确，政策支持，配套完善案例参考：案例参考：案例参考：案例参考：97第 98 页98经营时间：经营时间：2007年开始陆续营业；规模：规模：占地面积2100亩，建筑面积60万方；规划：规划：汽车产业是两层店铺；副食调料为三层店铺；经营业态：经营业态：汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物 流两大配套中心；经营形式：经营形式：批发+零售；租金租金/售价：售价：汽车市场1楼50元/，2楼25元/；经营状况：经营状况：138、入驻商户2000家，年交易额100亿，汽车市场年交易额占湖北省汽车市场份额的60%、钢材市场年交易额占武汉地区零售市场份额的50%、副食调料市场年交易额更是占武汉副食调料商品年消耗额的70%；配套状况：配套状况：仓储、物流、电子商务、文化、旅游、娱乐、餐饮、酒店等十大功能于一体的现代化专业 市场集群产权形式：产权形式：只租不售管理公司：管理公司：武汉竹叶山中环商贸城有限公司主要推广渠道：主要推广渠道：政府支持，企业自身推广现状描述：现状描述：人流量多，环境好，配套设施全竹叶山中环商贸城：竹叶山中环商贸城：竹叶山中环商贸城：竹叶山中环商贸城：60606060万方，以汽车、钢材、副食调料等为主的大139、规模产业集群万方，以汽车、钢材、副食调料等为主的大规模产业集群万方，以汽车、钢材、副食调料等为主的大规模产业集群万方，以汽车、钢材、副食调料等为主的大规模产业集群案例参考：案例参考：案例参考：案例参考：98第 99 页金银湖中部慧谷：省级重点招商引资项目，别墅式商务办公体验地，创新绿脑模式先行者。金银湖中部慧谷：省级重点招商引资项目，别墅式商务办公体验地，创新绿脑模式先行者。金银湖中部慧谷：省级重点招商引资项目，别墅式商务办公体验地，创新绿脑模式先行者。金银湖中部慧谷：省级重点招商引资项目，别墅式商务办公体验地，创新绿脑模式先行者。位置武汉金银湖生态园环湖路开发商武汉财富兴园置业发展有限公司规140、模占地800亩建面70万定位项目定位集企业研发办公、会展、酒店、国际公寓在内的国际服务外包产业园区。业态定位国际国内软件研发及IT、汽车研发、工程设计、生物科技、信息科技、医疗科技、环保工程、商务服务、管理咨询等。经营时间2010年开盘，2011年8月底一期入驻，总共四期。规划办公区域为独栋、双拼、三连排等形式的别墅，4层，一楼二梯设计，按单元分隔，每单元面积为400多平米，首层层高为5.4m，二层层高为4.2m，后期将会有会展中心、酒店、商铺等建筑。车位配比800个售价6000元/平米（2011年10月）租售模式出售销售状况一期已进驻企业40多家，总规划入驻企业500至800家。入驻企业汽车141、研发、医疗科技、动漫设计、软件开发等类型主要推广渠道政府重点招商项目，企业自身推广项目特点政府扶持力度大，别墅式办公典型案例：典型案例：典型案例：典型案例：99第 100 页汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈武汉大型集中专业市场相对成熟，目前多个专业市场处于销售、经营，半径辐射全市，并呈现激烈竞争态势；目前比较典型的专业市场为离阳逻最近的专业市场为汉口北专业批发市场，142、采取产销一体化的经营模式，目前在武汉、广州、温州、深圳、成都、晋江、义乌七地推广，其客户除承载汉正街商户的转移外，更依赖于东南沿海地方服务型工业和批发型商业转移；该专业市场供应量大，各类专业市场整体供应规模高达2000万方，目前汇集有7大专业市场。业态囊括建材、汽配、农（副）产品、食品、家居等，业态丰富，业态集中度较高。区域以“前店后仓、前商后厂”的专业批发市场为核心，形成产业一体化为发展格局，最终形成集商务楼、写字楼、酒店、高层住宅于一体的综合性类商业专业市场；区域商铺含返租约在12000元/平方米左右，30%由开发商自营，50%引进自营商户，20%对外销售，目前市场认知度与成熟度日益提升，143、随着商家的进驻，经营氛围也日益浓郁。模式研判：模式研判：模式研判：模式研判：市场名称市场名称项目规项目规划用地划用地总建筑总建筑面积面积总投总投资资预计年预计年销售额销售额年创税年创税收收市场概况市场概况汉口北批发第一城3800亩380万方60亿元500亿元10亿元集小商品、鞋业、皮具、酒店用品、服装、家纺、塑料制品等多门类专业批发市场四季美农贸城4200亩300万方60亿元1000亿元10亿元分为六大市场和一个展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水产、冻品、粮油等。中国家具CBD2170亩300万方52亿元400亿元10亿元包括国际城、国际品牌街、仓储物流、家具学院、研发中心、休闲商业、144、社区服务、商务酒店、生产基地等八大功能。五洲建材城2000亩289万方56亿元324亿元9亿元经营业态有：灯饰照明、陶瓷洁具、地板木制品、管材管件、五金水暖、板材型材、油漆涂料、橱柜厨电、集成系统、软装饰等十大类。纵横汽车大世界2000亩350万方58亿元100亿元10亿元经营范围包括汽车文化推广与展示、高档品牌用品交易、汽车美容保养、专业汽车维修服务、餐饮休闲等。中国长江金属交易中心2120亩60万方20亿元主要经营钢材贸易、仓储、物流及加工。汉口北荣中石化物流基地1000亩5亿元经营范围石油贸易、仓储、物流。100第 101 页汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争145、激烈汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈模式研判：模式研判：模式研判：模式研判：相互支持关系相互支持关系相互要求相互要求专业市场供给量大，专业市场供给量大，竞争态势激烈竞争态势激烈开发经营需要漫长的培育期开发经营需要漫长的培育期市场日益成熟，业态丰富市场日益成熟，业态丰富阳逻目前尚无发展专业市场趋势，同时在配套、服务、交通等方面与汉口北、竹叶山相比尚需完善专业市场对交通配套的成熟专业市场对交通配套的成熟度较为依赖度较为依赖相关业态已经146、出现市场细分，专业度和成熟度较高，阳逻无自身明显竞争优势目前区域交通正处于逐步完善中，轨道拟于2017年通车，快速路拟于2015年建成。漫长的培育期相对投入产出比，无法实现价值最大化市场层面本项目所在区域不具类商业市场层面本项目所在区域不具类商业地产优势；地产优势；竞争层面本项目所在阳逻区域不具类竞争层面本项目所在阳逻区域不具类优势；也与阳逻目前的产业定位不符优势；也与阳逻目前的产业定位不符开发经营层面，项目规模、特性决定开发经营层面，项目规模、特性决定无法实现企业经营利润的最大化无法实现企业经营利润的最大化未来发展层面，区域交通、配套短期未来发展层面，区域交通、配套短期内无法适应专业市场需求147、内无法适应专业市场需求专业市场竞争激烈，培育期长，开发空间狭窄专业市场竞争激烈，培育期长，开发空间狭窄101第 102 页从市场面看：从市场面看：专业市场竞争激烈、多元；纯写字楼市场处于起步期，需求小，需求空间狭窄；从经营面看：从经营面看：专业市场需要漫长的引导期，写字楼市场有赖于城市第三产业的快速发展和客户对房地产市场认知的逐步提升 从开发目标看：从开发目标看：专业市场的开发需耗费较大的时间成本。而纯写字楼市场目标客户少，销售滞缓而导致销售周期延长。综合而言，类商业发展模式不适合本项目的短期目标实现综合结论：综合结论：综合结论：综合结论：102第 103 页模式三：类综合体模式模式三：类综合148、体模式模式三：类综合体模式模式三：类综合体模式 类综合体模式概念类综合体模式概念：即即泛地主泛地主+产业产业开发，其核心是一种开发，其核心是一种新型新型的商业（工业）地产运作的商业（工业）地产运作。是指项目一般具有较灵活的经营范围，既需要在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面跟得上建设的步伐，具备一定经营能力，进行产业、商业、住宅、酒店、公寓等产品形态和物业功能的综合开发。集住宅、商业、娱乐休闲、生产办公于一体的类都市综合体集住宅、商业、娱乐休闲、生产办公于一体的类都市综合体集住宅、商业、娱乐休闲、生产办公于一体的类都市综合体集住宅、商业、娱乐休闲、生产办公于一体的类都市综合体类综合149、体模式特征一：类综合体模式特征一：主要通过工业及商业地产范畴内商铺、商铺、集中商业、商业街、办公楼集中商业、商业街、办公楼和其他物业设施其他物业设施的开发，提供企业运作所产生的除生产加工以外的其它各类需求和场所，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事其中的产业机构或个人。类综合体创新模式的特征一：类综合体创新模式的特征一：在有限的空间里为企业提供各类需求和服务，使有限的土地资源得到集约性利用，使有限的建筑发挥最大的效能。通过会展、餐饮、娱乐、休闲、体会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游育、购物、旅游等场所。满足和引领产业时尚消费经营和潮流。星河雅宝高科总部园星河雅宝高科总部园103150、第 104 页类都市综合体参考案例类都市综合体参考案例类都市综合体参考案例类都市综合体参考案例“海上海海上海海上海海上海”项目概况：项目概况：地址：地址：上海市杨浦区与虹口区交汇处；规划指标：规划指标：建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万平方米，7 幢住宅的建筑面积为9万多平方米，3 幢 LOFT 建筑面积为7 万多平方米，商业街面积近3万平方米；物业形态：物业形态：精装SOHO公寓、创意 LOFT、创 意商业街。外地案例参考外地案例参考外地案例参考外地案例参考项目特征：项目特征：创意商业街长400米，是“海上海”灵魂的载体，分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质151、 5 个不同的建筑区域；设计了讲堂、会馆和剧场，以为创意产业者和需求者提供交流的平台。；创意 LOFT，3 幢高 80 米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成。内部多为错层空间，层高分别为 3.4 米、4.6 米、5.3 米；创意生态居（精装SOHO公寓），外观时尚富于变化、内部空间可自由组合，全精装修。104第 105 页创意商业街长400米，是“海上海”灵魂的载体，分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5 个不同的建筑区域；设计了讲堂、会馆和剧场，以为创意产业者和需求者提供交流的平台。；创意 LOFT，3 幢高 80 米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成。内部多为错层空间，层高152、分别为 3.4 米、4.6 米、5.3 米；创意生态居（精装SOHO公寓），外观时尚富于变化、内部空间可自由组合，全精装修。商业街精装SOHO公寓LOFT案例研究案例研究案例研究案例研究类都市综合体参考案例类都市综合体参考案例类都市综合体参考案例类都市综合体参考案例“海上海海上海海上海海上海”105第 106 页106楼层楼层：分为多层办公区（1-5层）、18层及28层，内部层高3.6m，可以容纳500家企业；用地性质用地性质：产权年限50年；106位置硚口区古田二路与长丰二路交汇处开发商武汉汇丰投资有限公司规模占地118132建面295330定位项目定位 不做化工，以办公为主业态定位医药、零153、售、开发商、服装类型等相关产业，不做化工经营时间201109开盘规划下半年1-3期开盘售价未开盘，6000元/平米左右（2011年10月）车位配比1440，包括下沉车位租售模式只售不租入驻企业中百控股总部，中国石化江汉油田物探院，省交通厅下属指挥部，武汉有色金属投资有限公司等主要推广渠道政府支持，企业自身推广，以大客户带动客户项目特点价格优势，生态办公，停车方便汇丰汇丰汇丰汇丰 企业天地：企业天地：企业天地：企业天地：30303030万方，生态企业办公花园万方，生态企业办公花园万方，生态企业办公花园万方，生态企业办公花园本地案例参考：本地案例参考：本地案例参考：本地案例参考：106第 107 154、页107光谷光谷光谷光谷.芯中心：芯中心：芯中心：芯中心：25252525万方，围绕电子芯片产品制造加工为主的综合性类综合体产业园万方，围绕电子芯片产品制造加工为主的综合性类综合体产业园万方，围绕电子芯片产品制造加工为主的综合性类综合体产业园万方，围绕电子芯片产品制造加工为主的综合性类综合体产业园周围产业：周围产业：富士康、中芯国际、三一重工、武钢阿尔斯通等大型企业；用地性质用地性质：工业用地；配套状况：配套状况：会议中心、餐厅、咖啡厅、体育中心、网球场、超市、放映厅、公寓107位置光谷大道111号开发商武汉东湖高新集团股份有限公司规模占地248亩建面25万方定位项目定位无主题，但以电子芯片产155、品为主业态定位电子芯片产品为主的无噪音、无化工企业经营时间201106开盘，8月入驻售价4600元/平米（2011年10月）规划3期，1期6层500-700，3.6层高，后续有独栋办公及16层写字楼车位配比1172/666（地下车位）销售状况一期部分在售，退台在售主要推广渠道政府支持，企业自身推广项目特点花园式办公，退台、露台赠送本地案例：本地案例：本地案例：本地案例：107第 108 页108项目名称项目名称光谷金融港光谷金融港开发商/代理商武汉华商恒地置业有限公司位置武汉经济技术开发区芳草二路与江城大道交汇处总建筑面积14万方整体定位高新产业、电子商务、贸易等规划业态独栋楼、研发楼、星级酒156、店、配套公寓、独栋楼王、高层写字楼、星级酒店、配套公寓规划单层：800-4000平米单栋：1500、2000、4500平米；层高：底层4.5米，上层3.6米产权形式出售售价独栋6000-6500元/平米，高层未推出（2011年10月）政策优惠前三年免税，后五年税费减免50%研发楼研发楼星级酒店星级酒店配套公寓配套公寓独栋楼王独栋楼王独栋独栋华中电子商务产业园，华中电子商务产业园，华中电子商务产业园，华中电子商务产业园，14141414万方，沌口经济开发区首发电子商务产业园区万方，沌口经济开发区首发电子商务产业园区万方，沌口经济开发区首发电子商务产业园区万方，沌口经济开发区首发电子商务产业园区本157、地案例：本地案例：本地案例：本地案例：108第 109 页发展类都市综合体需要的条件：发展类都市综合体需要的条件：从市场需求层面看：从市场需求层面看：可容纳居住、办公、生产、经营、消费等多方面的需求；从政府支持层面看：从政府支持层面看：需要有政府的产业导向利好，但并不单纯依赖；从产品面看：从产品面看：成熟的地段或未来优越的地段；从资源层面看：从资源层面看：交通、生活配套的完善；具备城市意象、功能丰富的产品。类都市综合体模式对产业要求较低，类都市综合体模式对产业要求较低，但地段、产品功能、建筑外观要求较高但地段、产品功能、建筑外观要求较高成功要素：成功要素：“海上海海上海”作为上海市现代服务业集158、聚区，带动上作为上海市现代服务业集聚区，带动上海创意产业重心迅速东移，物业产品一推出即告热海创意产业重心迅速东移，物业产品一推出即告热销，其成功要素如下：销，其成功要素如下：政府引导及支持；产品不仅概念新颖时尚，与创意产业公司、创意及城市文化爱好者精神契合度高，且从产品规划设计入手，利用新颖、可变性、实用性皆强的产品吸纳消费群；上不间断文化活动的刺激，在客户中迅速形成传播度、美誉度、品牌忠诚度。案例总结 类都市综合体模式对类都市综合体模式对地段、产品功能、建筑外观地段、产品功能、建筑外观要求较高，但对要求较高，但对规模、资源、产业规模、资源、产业聚集度聚集度要求相对较低，与本项目的匹配度较高，159、要求相对较低，与本项目的匹配度较高，是本案可以考虑的方向。是本案可以考虑的方向。109第 110 页市场现状：市场现状：目前阳逻房地产产品的细化程度不高，写字楼在功能、形象、品质等方面与普通住宅、公寓还未区隔开；办公市场办公市场：目前阳逻办公市场仍处于起步阶段，商业写字楼及标准厂房是主流产品，目前老城区内商业写字楼仅领港城有供应，市场空间及需求较弱，开发区内暂无工业写字楼供应；客户对两者价格预期基本持平，投资意向较弱，市场有待培育和引导；供给：供给：以商住混用为主，且主要位于老城区内，供应极少，而开发区内大多有自身的产业园和办公场所；价格：价格：以定向开发为主，价格预期与住宅房价基本持平。类综160、合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判-商务市场商务市场商务市场商务市场商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险写字楼客户情况写字楼客户情况开发区内写字楼客户多为定向开发或自建办公楼，而老城区中，以政府定向持有为主，以领港城为例，已为开发区管委会整体购买。而其它行业以及投资购买行为较小，市场空间与需求不足。写字楼消费市场特征写字楼消费市161、场特征从早前开发、销售阶段的写字楼公寓调研来看，如华中钢铁产业基地，其商业类由于有强大的产业支撑，销售良好，而新近推出的写字楼则市场反应冷淡，销售不佳。客户预期价格与住宅基本相当。由于市场需求有限，实际出租率和使用率不高，这将影响后期写字楼市场的销售和回款。客户：客户：老城区内大多以政府机构以及定向开发为主，市场客户较小；消费市场：消费市场：由于产业链效应尚未体现，投资预期与潜力较小，需求量小，市场空间有限。110第 111 页在产品认知上，阳逻（类）写字楼、公寓市场处于起步期，并呈现商住混住的特征，购房者对商业、住宅、工业地产性质意识模糊；市场写字楼开发素质、销售价格等同于住宅；纯正商务型写162、字楼客户量少，大多为定向开发和企业自主开发；在消费理念上投资意识也仅局限于大众类商业产品；对对纯写字楼需求较小、市场化销售不佳，发展空间狭窄受限于第三产业的发展及当地产业特征、客户认受限于第三产业的发展及当地产业特征、客户认知和投资理念，工业类纯写字楼展空间狭窄。知和投资理念，工业类纯写字楼展空间狭窄。商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险类综合体模式研判163、类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判-商务市场商务市场商务市场商务市场111第 112 页住宅发展态势：住宅发展态势：供需结构上供需结构上，市场供应集中，整体供大于求，同质化竞争激烈。住宅产品上，住宅产品上，90-120平方米以内的普通住宅将占主流趋势；公寓类市场，公寓类市场，在阳逻处于起步阶段，开发区内基本以职工宿舍形式，纯公寓类用途和功能的基本没有，而中心城区内，领港城首推产权式酒店，12年年均返租8%。目前尚未进入市场化 销售，虽然内部认购情况较好，但市场化结果有待验证。价格上，价格上，中心区住宅销售均价约为34003800元/平方米；开发区约在3200元左右；产权式酒店类产164、品含装修和返租在内预期价格达到9000元/平方米以上客户上，客户上，本地需求有限，外地需求受政策影响较大，存在极大不确定因素。其中：本地客户主要为：本地客户主要为：公务员、企业中高管、企业员工、中小私营业主；外地客户主要为：外地客户主要为：武汉、青山等投资者、周边如余集、新洲政府官员、私营业主、外地打工返乡者重点片区住宅发展态势：重点片区住宅发展态势：老城区：老城区：目前的行政中心，配套成熟，但受旧有格局限制，土地供应有限，开发重心已逐步向柴泊湖区域转移；柴泊湖柴泊湖：土地资源丰富，自然生态景观良好，是近几年住宅开发热点地区，目前区域内大盘云集，竞争激烈，随着配套的成熟，未来预期潜力和空间较大165、；产业新区：产业新区：政府规划重点发展区域，初始发展阶段，配套薄弱，住宅供应较小，以中低端为主，由于缺乏配套和自然景观资源，加上交通的不便，销售状况一般。类住宅开发模式研判：类住宅开发模式研判：老城区及柴泊湖区域供应集中，而本区域内供应相对较少，具备一定市场挖掘空间；武汉客户除外，本地客户对用地属性意识模糊，类住宅销售抗性可通过多种方式化解；随着本区域产业的聚集，对居住的需求将呈现增加趋势；但目前，本区域内交通不便，配套缺乏，同时受景观资源、产等因素影响，客户对区域存在较大认知抗性，对产品的预期价格较低；（类）住宅具备一定挖掘空间，同时也存在一（类）住宅具备一定挖掘空间，同时也存在一定市场需求166、，但受区域认知、配套、产业等因定市场需求，但受区域认知、配套、产业等因素影响，素影响，仍然存在较大市场风险。仍然存在较大市场风险。酒店式公寓、产权式公寓等产品在阳逻尚属创酒店式公寓、产权式公寓等产品在阳逻尚属创造领先产品，造领先产品，市场挖掘空间较大。市场挖掘空间较大。类住宅市场面临一定风险，而公寓、酒店类产品尚属首创，具备较大挖掘类住宅市场面临一定风险，而公寓、酒店类产品尚属首创，具备较大挖掘类住宅市场面临一定风险，而公寓、酒店类产品尚属首创，具备较大挖掘类住宅市场面临一定风险，而公寓、酒店类产品尚属首创，具备较大挖掘空间，同时价格上也存在较大附加值体现空间，同时价格上也存在较大附加值体现空167、间，同时价格上也存在较大附加值体现空间，同时价格上也存在较大附加值体现类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判-类住宅市场类住宅市场类住宅市场类住宅市场112第 113 页阳逻商业发展态势：阳逻商业发展态势：商业开发集中于老城区和柴泊湖区域，其中老城区目前已出现大型集中式裙楼商业，而柴泊湖区域则多以住宅底商、商业街为主。目前已有中百、武商量贩等品牌进入；多数商业项目开发运营还处于初级阶段，重炒作、重销售、轻招商、轻运营，大部分商业项目还在采取年回报810%的包租、返租的方式；目前中心城区一层商业门面销售价格在2-4万元/平米左右；柴泊湖区域约在1.5万元左右 本项目所在168、开发区临主干道商铺价格约在1.3万元/平方米左右。市民有强烈的商业消费需求；区域商业需求态势：区域商业需求态势：区域目前商业配套极为薄弱，未来随着产业的聚集和发展，区域配套、交通的完善，将为项目所在区域带来旺盛的消费类商业需求。商业开发处于初级阶段，居民消费业需求旺盛，区域商业配套缺乏，存在较大发展商业开发处于初级阶段，居民消费业需求旺盛，区域商业配套缺乏，存在较大发展商业开发处于初级阶段，居民消费业需求旺盛，区域商业配套缺乏，存在较大发展商业开发处于初级阶段，居民消费业需求旺盛，区域商业配套缺乏，存在较大发展空间和潜力。空间和潜力。空间和潜力。空间和潜力。消费类商业开发处于初级阶段，商业核心169、区供需消费类商业开发处于初级阶段，商业核心区供需旺盛；旺盛；居民消费业需求旺盛；居民消费业需求旺盛；区域消费类商业供给缺乏，面临补给效应，发展区域消费类商业供给缺乏，面临补给效应，发展空间较大；空间较大；产业、政府、配套综合导入人口将构成区域消费产业、政府、配套综合导入人口将构成区域消费类商业的主力客群；类商业的主力客群；区域需求旺盛，供给匮乏，发展空间较大。区域需求旺盛，供给匮乏，发展空间较大。类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判-商铺商铺商铺商铺113第 114 页阳逻酒店业发展态势：阳逻酒店业发展态势：酒店集中于老城区内，多为准三星级酒店，整体配套、档次较之武170、汉同类酒店仍有一定差距；经济型酒店的品质则接近于招待所；目前酒店的入住率极高，普遍入住率达到80%以上，三星级以上酒店甚至出现供不应求的状态；产业的发展刺激了酒店的消费，随着城市化进程加快、产业发展，阳逻酒店业仍将持续迫切、旺盛的需求特征。区域酒店需求态势：区域酒店需求态势：本项目所在开发区内仅有一座国际标准的大酒店，需求旺盛，难以满足市场需求；未来工业企业进驻、各项配套的完善，都将为酒店发展提供广阔的市场空间。阳逻酒店现状：阳逻酒店现状：武汉阳逻山庄武汉阳逻山庄 武汉阳逻经济开发区汉施路108号武汉百仕德酒店武汉百仕德酒店武汉市新洲区阳逻街军安路6号，中百超市旁武汉四季武汉四季365365酒171、店酒店 武汉市新洲区阳逻平江东路71号 武汉新港国际大酒店武汉新港国际大酒店武汉市阳逻经济开发区管委会旁，是由佳阳国际与新洲区政府合资兴建的开发区内唯一一座国际开发区内唯一一座国际性标准的大酒店性标准的大酒店。存在市场空白且需求旺盛，发展空间较大。存在市场空白且需求旺盛，发展空间较大。酒店市场空白且需求旺盛，发展空间较大酒店市场空白且需求旺盛，发展空间较大酒店市场空白且需求旺盛，发展空间较大酒店市场空白且需求旺盛，发展空间较大类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判类综合体模式研判-酒店市场酒店市场酒店市场酒店市场114第 115 页从市场层面看：从市场层面看：可以超越目前城市房地产的172、同质化竞争，同时也可与区域内的大规模产业形成差异化竞争；从需求层面看从需求层面看：区域消费类商业、住宅都存在一定挖掘空间，同时酒店、公寓类市场需求将逐步显现；从预期层面看：从预期层面看：重点开发区的政策引导，市政规划配套、产业带动的利好；从产品面看：从产品面看：开发区门户、路网完善，城市产业走廊的优越区位，除研发楼、厂房外，比较利于开发商业、酒店、公寓以及类住宅；此模式容更为容易营造城市意象，实现地段价值最大化；易于此模式容更为容易营造城市意象，实现地段价值最大化；易于吸纳区域多重导入型客群；更易于提升价值，快速回笼资金。吸纳区域多重导入型客群；更易于提升价值，快速回笼资金。类都市综合体模式适173、合本项目类都市综合体模式适合本项目综合结论：综合结论：综合结论：综合结论：类都市综合体模式在市场需求上、物业功能上、以及市场空间上都更能满足本案使命及需求类都市综合体模式在市场需求上、物业功能上、以及市场空间上都更能满足本案使命及需求类都市综合体模式在市场需求上、物业功能上、以及市场空间上都更能满足本案使命及需求类都市综合体模式在市场需求上、物业功能上、以及市场空间上都更能满足本案使命及需求综合结论：综合结论：类都市综合体是适合本项类都市综合体是适合本项目的最佳开发模式目的最佳开发模式-消费型、配套型商业：消费型、配套型商业：在本区域内较为缺乏，市场空间和需求较大；纯写字楼：纯写字楼：开发空间174、小；商住类的公寓、酒店：商住类的公寓、酒店：较受欢迎研发楼、厂房：研发楼、厂房：存在较大竞争115第 116 页三种工业园开发模式对比分析：具备一定创意与特色的类都市综合体、创意产业模式与本项目匹配度较高三种工业园开发模式对比分析：具备一定创意与特色的类都市综合体、创意产业模式与本项目匹配度较高三种工业园开发模式对比分析：具备一定创意与特色的类都市综合体、创意产业模式与本项目匹配度较高三种工业园开发模式对比分析：具备一定创意与特色的类都市综合体、创意产业模式与本项目匹配度较高模式模式特征特征需具备条件需具备条件匹配度匹配度 大型工业园大型工业园区、总部基区、总部基地模式地模式在很大程度上受到政175、府影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等。工业园模式往往规模巨大，对龙头产业、物流配套等有较高的依赖性项目自身规模小、核心资源、产业优势不明显，与此模式的匹配度较低，不是本案的开发方向。类商业开发模类商业开发模式式房地产开发商不是主体企业，不能主动参与，难以获得同主体企业同等话语权，更适合的选择应该是在主体企业、产业导向确定之后围绕主体企业进行开发运作。类商业模式对产业规模、行业成熟度、物流配套等有强烈的依赖性针对本案所处区域产业现状、规模与资源特征而言，亦不适合本案开发考虑方向类都市综合体类都市综合体模式模式对传统产业的依赖度较低，对创新、特色要求较高。同时因创176、新所体现的产品附加值较高。类都市综合体模式对地段、产品功能、建筑外观要求较高，但对规模、资源、产业聚集度要求相对较低该模式对规模、资源、产业配套等要求较低，与本项目的匹配度较高，是本案可以考虑的方向。116第 117 页3 3项目机会研究项目机会研究市场背景研究市场背景研究开发模式研究开发模式研究开发策略研究开发策略研究开发模式研究开发模式研究盈利方式研究盈利方式研究产业方向研究产业方向研究盈利模式研究盈利模式研究117第 118 页商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等商业地产商业地产工业地产工业地产工业地产是177、指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。商业地产与工业地产内涵截然有别；商业地产与工业地产内涵截然有别；但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物178、；商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产比较118第 119 页商业地产商业地产盈利模式盈利模式u 对于开发商开发商而言，可售可租盈利在于销售收入或者租金；u 对于运营商来运营商来说盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；u 开发商：开发商：一是通过与制造商合作开发赚179、取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；u 运营商：运营商：则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。工业地产工业地产盈利模式盈利模式商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较119第 120 页工业地产商运营模式工业地产商运营模式工业地产商运营模式工业地产商运营模式 1 1主要以土地溢价增值而获取利润主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他180、专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。2 2进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企181、业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3 3通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。120第 121 页直接销售模式直接销售模式先租赁再销售模式先租赁再销售模式完成租约，再整体资产打包出售完成租约，再整体资产打包出售开发商自己经营最后整体打包上市开发商自己经营最后整体打包上182、市盈盈利利模模式式总总总总 结结结结 国内常用模式国内常用模式国外常用模式国外常用模式鉴于本案区位，环境以及开发模式，建议本案采取鉴于本案区位，环境以及开发模式，建议本案采取鉴于本案区位，环境以及开发模式，建议本案采取鉴于本案区位，环境以及开发模式，建议本案采取直接销售直接销售直接销售直接销售+先租赁再销售先租赁再销售先租赁再销售先租赁再销售相结合的盈利模式相结合的盈利模式相结合的盈利模式相结合的盈利模式121第 122 页2 2项目机会研究项目机会研究市场背景研究市场背景研究开发模式研究开发模式研究开发策略研究开发策略研究开发模式研究开发模式研究盈利方式研究盈利方式研究产业方向研究产业方向研183、究盈利模式研究盈利模式研究122第 123 页产业发展趋势产业发展趋势产业发展趋势产业发展趋势 初始模式的传统工业园区，随着技初始模式的传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，纷纷实现术的发展带来产业革命，纷纷实现了升级和更新，产生了了升级和更新，产生了生态工业园生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、高新技术科技园、电子产业园、IT IT产业园、创意产业园产业园、创意产业园等，产业集等，产业集群的效应带来的产业新城时代，也群的效应带来的产业新城时代，也是本案产业定位的大环境与背景，是本案产业定位的大环境与背景，只有清楚了大背景下的产业园方向只有清楚了大背景下的产业园方向，才能给予本案产业园184、准备的定位，才能给予本案产业园准备的定位方向和建议。方向和建议。更新现有产业更新现有产业1 1改进技术和工艺改进技术和工艺2 2延伸产业链延伸产业链3 3产业升级趋产业升级趋势势升级渠道升级渠道现有产业升级现有产业升级产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4 4都市型服务业都市型服务业功能转化本案方向本案方向123第 124 页案例参考一：鲁尔是德国，也是世界的传统重工业重地。是德国经济发展的一个核心区。在案例参考一：鲁尔是德国，也是世界的传统重工业重地。是德国经济发展的一个核心区。在案例参考一：鲁尔是德国，也是世界的传统重工业重地。是185、德国经济发展的一个核心区。在案例参考一：鲁尔是德国，也是世界的传统重工业重地。是德国经济发展的一个核心区。在产产产产业类型、区位条件业类型、区位条件业类型、区位条件业类型、区位条件上与阳逻类似。其产业调整方向对本项目具有一定借鉴与参考意义。上与阳逻类似。其产业调整方向对本项目具有一定借鉴与参考意义。上与阳逻类似。其产业调整方向对本项目具有一定借鉴与参考意义。上与阳逻类似。其产业调整方向对本项目具有一定借鉴与参考意义。p区位：区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区 p交通：交通：水陆交通便利。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部186、通往柏林和荷兰的高速公路。p规模：规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9。p成绩：成绩：曾经生产全国80的硬煤，90的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。产业变化过程产业变化过程面临问题：面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。居住、企业交叉分布，人口稠密。124第 125 页采煤采煤机械工业区早期工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢铁工业区转化期工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车187、化学工业区现在工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程经验参考：随着工业的发展，鲁尔工业区由经验参考：随着工业的发展，鲁尔工业区由传统产业为主导传统产业为主导逐渐转化成以逐渐转化成以高新技术产业高新技术产业为主导的为主导的新型工业新型工业。其产业调整和发展方向也是本案可以重点参考的定位方向所在。其产业调整和发展方向也是本案可以重点参考的定位方向所在。钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业鲁尔现有新型产业p产业中心转化：产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。p教育和技术的发展：教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术188、中心，600个致力于发展新技术的公司。p技术转化：技术转化：所有大学和研究所都有“技术转化中心”p1212个产业重点：个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等p服务业发展：服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。重工业基地重工业基地引进新型产业引进新型产业调整内部产业布局调整内部产业布局发展文教科研发展文教科研阳逻现在阳逻未来125第 126 页案例参考二：四方区是青岛重要的传统重工业区，具有良好的传统制造业基础。在案例参考二：四方区是青岛重要的传统重工业区，具有良好的传统制造业基础。在产业结构、产业结构、区位、交通189、以及循环经济园区的打造区位、交通以及循环经济园区的打造等方面与阳逻极为类似。其发展对本案有一定借鉴与参考等方面与阳逻极为类似。其发展对本案有一定借鉴与参考区位：区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山区。交通：交通：紧邻308国道。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。问题：问题：高能耗、高污染型产业所占比重较大。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。四方区四方区老工业区老工业区四方区四方区高科技园区高科技园区机场机场胶胶州州湾湾背景：背景：重要的传统工业区，形成了具有纺织、服装、纺织、服装、食品、机械、化工、电子食品、机械、化工、电子等支柱产业190、支柱产业；具有大量的大中型企业，形成一批龙头企业龙头企业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。具有良好的教育科研和技术资源教育科研和技术资源126第 127 页经验参考：利用自身产业加强科研，进行经验参考：利用自身产业加强科研，进行产业技术的改造和创新，产业技术的改造和创新，打造循环经济园区。其产业发展趋势也是本案定位与开发模式重要参考方向打造循环经济园区。其产业发展趋势也是本案定位与开发模式重要参考方向发展模式发展模式升级基础升级基础面临问题面临问题传统产业技术水平较低传统制造业聚集程度高，青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等主要升级措施主要升级措施技术改造传统产业技术改造传统191、产业方法：方法：应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。效果：效果：07年万元GDP能耗、水耗同比分别下降5.5%和7%。自主创新，技术提升自主创新，技术提升方法：方法：搭建政府、高校院所和企业三方合作平台。效果：效果：2007年高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到40.1%。引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目。企业能耗高，污染严重。类似四四方方阳阳逻逻类似科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研院所大都集中于此.类似缺乏127第 128 页案例参考：第三意大利是案例参考：第三意大利是意大利中小企业的摇篮意大利中小企业的摇篮，在传192、统制品行业享誉世界。，在传统制品行业享誉世界。其产业的城市地位与阳逻类似，其发展趋势对本案有一定借鉴与参考意义。其产业的城市地位与阳逻类似，其发展趋势对本案有一定借鉴与参考意义。米兰都灵热那亚皮亚琴察乌迪内蒙特别鲁那卡尔皮帕尔马萨斯索罗摩德纳博洛尼亚卡拉拉普拉托马萨阿雷佐意大利的经济版图明显的呈现出三段式的结构：发发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部意大利被誉为中小企业王国，在制造业企业总数中，中小企业占99998787意大利中小企业竞争力强，在国际市场上享有盛名的意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶瓷、大理意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶瓷、大理石、193、鞋类等石、鞋类等，绝大多数是中小企业生产的而第三意大利第三意大利是中小企业最为集中及活跃的区域第一意大利大企业主导第二意大利农业经济主导第三意大利中小企业主导128第 129 页经验参考：通过产业聚集贯通整个产业链，通过长期的政府主导不断向经验参考：通过产业聚集贯通整个产业链，通过长期的政府主导不断向高附加值的产业链两端聚集高附加值的产业链两端聚集。其以传。其以传统统产业为主导，强化产业链的完善和聚集，最终形成产业关联紧密的企业聚集带产业为主导，强化产业链的完善和聚集，最终形成产业关联紧密的企业聚集带，对本案有一定借鉴与参考意义，对本案有一定借鉴与参考意义企业N企业2企业3企业5企业4企业1企194、业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求创新及差异化竞争促使企业出现分化，企业之间发展出分散化和专业分散化和专业化化自然形成产业上的一体化，自然形成产业上的一体化，企业之间分工出现企业之间分工出现企业间的分工进一步深化许多专门为其他公司提供产品设计、销售咨询的服务公司最终形成关联紧密地企业聚集最终形成关联紧密地企业聚集带带制造研发营销123集群所在集群所在地地名地地名生产生产领域领域企业企业数数蒙特别鲁那运动鞋701萨斯索罗瓷砖220普拉托纺织服195、装11850卡拉拉大理石1200比耶拉纺织服装2300卡尔皮纺织服装2630佩扎罗家具1000帕尔马火腿215产产业业集集聚聚形形态态产产业业微微笑笑曲曲线线高附加值高附加值低附加值129第 130 页案例案例1 1德国德国.鲁尔工业园鲁尔工业园2 2 青岛青岛.四方区工业区四方区工业区案例启示3 3第三意大利第三意大利对于项目而言：对于项目而言：区域缺乏完善产业链；龙头性企业缺乏产业聚集效应；缺乏教育科研资源缺乏商业商务日常生活配套设施缺乏完善便捷的区域内部循环交通我们能否结合成功产业区的发展我们能否结合成功产业区的发展经验，结合所在产业园的当前现经验，结合所在产业园的当前现状和未来趋势，选196、择出适合自己状和未来趋势，选择出适合自己的产业方向和开发战略？的产业方向和开发战略？对本项目启示对本项目启示案例总结案例总结具有较强的产业基础或产业影响力政府资金的高投入和强势性政策支持特色产业和龙头企业良好的科研教育资源和技术能力大量同类型企业的集中构筑了良好的区域产业空间网络以传统产业为基础，加强产业升级和产业链的完善，向更高附加值的以传统产业为基础，加强产业升级和产业链的完善，向更高附加值的科技研发、高新产业、配科技研发、高新产业、配套服务型产业套服务型产业方向发展，是传统产业园区的三大主流方向，亦是本案产业定位和开发参考方向方向发展，是传统产业园区的三大主流方向，亦是本案产业定位和开发197、参考方向130第 131 页2 2项目机会研究项目机会研究市场背景研究市场背景研究开发模式研究开发模式研究开发策略研究开发策略研究131第 132 页工业园模式工业园模式类商业模式类商业模式类都市综合体模式类都市综合体模式产业趋势产业趋势项项目目自自身身条条件件和和市市场场背背景景城市环境城市环境？项目的思考点：项目的思考点：如何结合自身，如何结合自身，实现价值最大和实现价值最大和持续发展持续发展项目特征项目特征思思考考背背景景开开发发模模式式开发战略思考开发战略思考开发战略思考开发战略思考定定位位方方向向132第 133 页本项目开发方向选择本项目开发方向选择在区域产业现状的基础上，在区域产198、业现状的基础上，发展具有融合性的传统产业链两端的发展具有融合性的传统产业链两端的都市产业的服务与配套功能。都市产业的服务与配套功能。生产性服务业生产性服务业中小企业的集办公、研发、营销等于一体的企业定制区冶金、金属制品等企业的展示营销大厅消费性服务业消费性服务业服务于城市消费人群和企业的大众消费市场，比如为园区企业和市场服务的休闲、娱乐、餐饮、商务会议、酒店住宿等相关配套。开发策略开发策略先入为主以领先开发理念树立市场形象招商先行以品牌建立市场高度分期开发以产业配套提升项目价值弹性规划以客户需求定制个性产品租售结合以租带售实现利益最大化133第 134 页项目发展战略：尊重现实，占位未来：中远199、期中远期近中期近中期近期近期l根据地块的价值和可利用性，借势周边传统产业基础，打造集展示集展示营销、集约办公的中小营销、集约办公的中小企业总部。企业总部。l利用区位优势，和地块可用性，主动占位城市功能，发展餐饮、娱乐、休闲等产业配套功能，服务城市，聚集人气。l匹配区域发展，打造星级商务酒店、产权式配套公寓、类住宅等产品，完善园区功能，实现与城市的完全融合。成为现代化、高附加值的都市型服务型产业区。并实现可复制化的开发模式。在园区现有产业的基础上，借势周边产业基础，占位未来，提升土地价值，向在园区现有产业的基础上，借势周边产业基础，占位未来，提升土地价值，向生产服务型生产服务型和和产业配套型产业200、配套型转化，最终成为具备领先模式和理念、满足未来产业转化，最终成为具备领先模式和理念、满足未来产业发展和区域功能的发展和区域功能的都市型都市型、服务性服务性、配套型配套型的现代化产业园区。的现代化产业园区。134第 135 页都市配套都市配套型产业型产业都市服务都市服务型产业型产业本项目基础本项目基础产业基础补补充区域功能充区域功能促进区域产业升级促进区域产业升级区位交通优势区域规划产业配套型产业配套型依托城市重点工业集中区，着重发展产业链两端对环境干扰小、水气噪声等污染少的高新科技产业，特别是一些科技研发、智力创意和加工制造业，接近就业和消费市场；产业服务型产业服务型服务业包括生产性服务业和201、生活性服务业，既为生产提供中间服务，也为消费者提供终端服务；定位思考项目特征项目特征区域产业现状区域产业现状n是否有利于传统产业的发展？是否有利于传统产业的发展？规模小。土地成本相对高。无主导企业资源优势。n本片区能否为本案提供独特本片区能否为本案提供独特的价值定位的价值定位一冶、一棉、中冶、中硅、武钢等龙头企业进驻。区域政府重点发展和扶持当前配套设施、配套产业缺乏，导致当前区域人气较弱，缺乏活力。结合项目自身特征，所在区域产业现状分析，案例经验参考，结合项目自身特征，所在区域产业现状分析，案例经验参考，本项目不适合原有传统产业路本项目不适合原有传统产业路线。线。可以现有产业的依托，向产业链两202、端更高附加值的可以现有产业的依托，向产业链两端更高附加值的服务型服务型和和配套型配套型产业发展。产业发展。135第 136 页本项目可为传统产业上下游的中小型企业提供复合功能的产业平台，形成本项目可为传统产业上下游的中小型企业提供复合功能的产业平台，形成生产、生活、办公、休生产、生活、办公、休闲、娱乐闲、娱乐为一体的综合性产业区，建立自身差异化竞争优势，成为彰显城市功能的重要载体。为一体的综合性产业区，建立自身差异化竞争优势，成为彰显城市功能的重要载体。复合功能复合功能专业市场专业市场信息咨询产品研发科研技术生活娱乐餐饮休闲健身娱乐商务洽谈商务住宿商务展示商务活动及交流生产加工生产办公贸易交流203、商务会议商务会议休闲娱乐休闲娱乐生产办公生产办公信息科研信息科研本项目结合区域市场特征，在定位打造上，重点结合区域产业现状区域产业现状和未来趋势未来趋势，从多维交易模式、全方位展示来实现项目复合式的功能定位定位思考136第 137 页4 4项目定位研究项目定位研究功能定位功能定位属性定位属性定位客户定位客户定位土地价值分析土地价值分析功能分区原则功能分区原则功能分区建议功能分区建议137第 138 页高创（阳逻）高创（阳逻）都市服务型产业园都市服务型产业园-服务产业，补充城市，聚集人气服务产业，补充城市，聚集人气项目属性定位项目属性定位138第 139 页n居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城204、市综合功能，满足生产、生活各项所需服务型产业园是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业，服务型产业园是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业，服务型产业园是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业，服务型产业园是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业，而是聚集了而是聚集了而是聚集了而是聚集了生产、生活、服务生产、生活、服务生产、生活、服务生产、生活、服务为一体的微型城市体。为一体的微型城市体。为一体的微型城市体。为一体的微型城市体。一流的产业园区一般具备以下关键要素：一流的产业园区一般具备以下关键要素：一流的产业园区一般具备以下关键要素：一流的产业205、园区一般具备以下关键要素：配套完善配套完善n“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花园般的园区环境环境与形象环境与形象n新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生态化、宜居化规划布局规划布局n产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌，展现文化内涵品牌植入品牌植入n注重领先产业园开发理念的引导和宣传，使之成为营销宣传的重要手段，有效提升项目影响力，促进项目认识度快速提升。领先理念领先理念一一流流工工业业园园区区的的K KP PI I以人为本以人为本n高品质、人性化居住满足多种类型人群需求核心因素核心因素139第 140 页4 4项目定位研究项目定位研究功能定位功能定位属性定位属性定206、位客户定位客户定位土地价值分析土地价值分析功能分区原则功能分区原则功能分区建议功能分区建议140第 141 页土地价值评估对于政府和土地开发的双重意义土地价值评估对于政府和土地开发的双重意义土地价值评估对于政府和土地开发的双重意义土地价值评估对于政府和土地开发的双重意义政府可以全面科学的管理土地，合理的利用城镇的土地政府可以全面科学的管理土地，合理的利用城镇的土地为政府相关部门制定土地利用规划、计划以及有偿使用土地提供决策依据为政府相关部门制定土地利用规划、计划以及有偿使用土地提供决策依据现状的梳理，定位土地的开发价值现状的梳理，定位土地的开发价值明确土地的优势资源并进行放大，明确土地的劣势并207、寻求解决之道明确土地开发的限制条件，确定土地的开发方向潜在的评估，预测土地的潜在价值潜在的评估，预测土地的潜在价值待开发的土地在城市总体规划中的空间位置，区域周边未来的基础设施配套区域周边的产业规划和布局，产业的递延发展及由此引发的人口的变迁规划附加，价值的提升潜力规划附加，价值的提升潜力合理的规划带来的软价值的提升，对土地资源的保护，对地形地貌特征的合理利用政府政府土地开发土地开发功能定位：土地价值分析功能定位：土地价值分析141第 142 页土地分等定级的原理及方法土地分等定级的原理及方法土地分等定级的原理及方法土地分等定级的原理及方法马克思地租理论级差地租的存在是土地级差存在的客观基础马208、克思区位论区位论说明了城市地域经济活动的分布规律阿伦索的竟标理论是分类定级全域覆盖评价的基础原理原理方法方法土地分类定级土地综合定级土地综合定级土地综合定级综合定级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上的分布差异体现土地质级的差别，是在模糊用途情况下评定区位差别的。土地价值分析土地价值分析142第 143 页土地分等定级的一般步骤土地分等定级的一般步骤土地分等定级的一般步骤土地分等定级的一般步骤对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资源状况。步骤步骤1 1根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系步骤步骤2 2按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地209、块的分数。步骤步骤3 3对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的价值体系。步骤步骤4 4土地价值分析土地价值分析143第 144 页依据网格分析法，将项目可建设用地划分为依据网格分析法，将项目可建设用地划分为依据网格分析法，将项目可建设用地划分为依据网格分析法，将项目可建设用地划分为25252525块。块。块。块。p地块划分的方法地块划分的方法：网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值。p网格划分的原则：网格划分的原则：由于方格网划分产生的边角地要进行整合。地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格210、数量决定。p说明说明：本项目在充分考虑地块现状的基础上划分网格，将整个地块划分为25个分块。土地价值分析土地价值分析A2A2A1A1A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9A10A10B1B1B2B2B3B3B4B4B5B5B6B6B7B7B8B8B9B9B10B10B11B11B12B12B13B13B14B14B15B15144第 145 页区域因素区域因素权重值权重值优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣昭示性0.317801006080406020-400-20内部高差0.107801006080406020-400-20景观资源0.105801006080406020-40211、0-20可建设度0.185801006080406020-400-20交通条件0.286801006080406020-400-20注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定各评价指标权重值以及评分标准的确立各评价指标权重值以及评分标准的确立各评价指标权重值以及评分标准的确立各评价指标权重值以及评分标准的确立地块内部的评价指标地块内部的评价指标土地价值分析土地价值分析145第 146 页采用专家打分法，对各宗地进行打分采用专家打分法，对各宗地进行打分采用专家打分法，对各宗地进行打分采用专家打分法，对各宗地进行打分A区212、区B区区区域因素权值A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10昭示性0.31775807585808580909095平整度0.10770807080758575858585景观资源0.10575757070707065656565可建设度0.18585908590859090909090交通条件0.28675807580758575859095合计1.00076.3281.3375.7982.3977.91 84.3578.3185.4186.8489.86区域因素权值B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12B13B14B15昭示性0.317606570606570656570213、757575808080平整度0.107606060606060606065657070757575景观资源0.105858585808080757575707070656565可建设度0.185606060606060656565707070758080交通条件0.286606065656565707070758080858585合计1.00062.6364.2167.2363.53 65.1266.766.9566.9569.0772.4874.4574.4578.479.3279.32土地价值分析土地价值分析146第 147 页各地块评分结果汇总各地块评分结果汇总各地块评分结果汇总各地块214、评分结果汇总A1A176.32A2A281.33A3A378.79A4A482.39A5A577.91A6A684.35A7A778.31B15B1579.32B14B1479.32B13B1378.4一级地块一级地块得分得分8585二级地块二级地块7575得分得分8585三级地块三级地块65得分得分7575A8A885.41A9A986.84A10A1089.86B1B162.63B2B264.21B4B463.53土地价值分析土地价值分析四级地块四级地块得分得分6565B3B367.22B5B565.11B6B666.7B7B766.95B8B866.95B9B969.07B10B1072215、.48B11B1174.45B12B1274.45147第 148 页地块价值汇总地块价值汇总地块价值汇总地块价值汇总p地块价值总结地块价值总结：通过网格法计算土地价值，将地块分为三级图例图例三级土地一级土地二级土地土地价值分析土地价值分析四级土地A2A2A1A1A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9A10A10B1B1B2B2B3B3B4B4B5B5B6B6B7B7B8B8B9B9B10B10B11B11B12B12B13B13B14B14B15B15148第 149 页l产业组团：产业组团：p依托园区原有产业基础，进行产业升级和功能延伸，如研发办公、生产加工等，实现土地价216、值提升。l产业消费性组团：产业消费性组团：p为城市提供配套服务功能，重点打造：娱乐、休闲、餐饮等配套功能l产业服务性组团：产业服务性组团：p依托园区产业企业，重点打造：标志性酒店、公寓、多层办公等产品结合前述市场、产业定位及思考，我们建议本项目产业园整体规划为三大功能组团结合前述市场、产业定位及思考，我们建议本项目产业园整体规划为三大功能组团结合前述市场、产业定位及思考，我们建议本项目产业园整体规划为三大功能组团结合前述市场、产业定位及思考，我们建议本项目产业园整体规划为三大功能组团功能布局建议功能布局建议A2A2A1A1A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9A10A10B1217、B1B2B2B3B3B4B4B5B5B6B6B7B7B8B8B9B9B10B10B11B11B12B12B13B13B14B14B15B15产业服务产业服务性组团性组团产业消费产业消费性组团性组团产业消费产业消费性组团性组团产业组团产业组团弹性区域弹性区域l弹性组团：弹性组团：p根据实际规划布局以及区域产业需求，进行灵活安排。149第 150 页通过对武汉相似案例的分析，对本项目的各功能体量、容积率进行参考通过对武汉相似案例的分析，对本项目的各功能体量、容积率进行参考通过对武汉相似案例的分析，对本项目的各功能体量、容积率进行参考通过对武汉相似案例的分析，对本项目的各功能体量、容积率进行参考指标218、参考：指标参考：新中芯约1616万方，地上建面约2222万方，综合容积率约1.51.5。共分四期开发。其中：p产业功能产品：共产业功能产品：共1010万方，占比约万方，占比约46%46%：多层办公多层办公约1010万方万方，占整体体量的46%46%；p产业消费性产品，共约产业消费性产品，共约0.80.8万方，占比约万方，占比约4%4%：商业配套商业配套约40004000平方米，占整体体量的2%2%；休闲娱乐休闲娱乐约40004000平方米，占整体体量的2%2%；p产业配套性产品，共约产业配套性产品，共约7.57.5万方，占比约万方，占比约35%35%配套公寓配套公寓约2 2万方万方，占整体体量219、的9%9%；研发中心（写字楼）研发中心（写字楼）约3 3万方万方，占整体体量的14%14%；企业总部企业总部约2.52.5万方万方，占整体体量的12%12%左右。新中芯项目：新中芯项目：案例借鉴案例借鉴一期一期多层多层一期一期退台退台一期一期商业商业二期二期公寓公寓体体 育育 中中心心三期独栋三期独栋企业总部企业总部二期二期多层退台多层退台四期四期高层公寓高层公寓从上述可以看出，新中芯从上述可以看出，新中芯从上述可以看出，新中芯从上述可以看出，新中芯25252525万万万万方体量中：方体量中：方体量中：方体量中：1 1 1 1、产业配套服务性物业如写字楼、公寓体量共约、产业配套服务性物业如写字220、楼、公寓体量共约、产业配套服务性物业如写字楼、公寓体量共约、产业配套服务性物业如写字楼、公寓体量共约7.57.57.57.5万方，占万方，占万方，占万方，占比在比在比在比在35%35%35%35%左右；左右；左右；左右；2 2 2 2、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约0.80.80.80.8万万万万方，占比共约方，占比共约方，占比共约方，占比共约4%4%4%4%左右左右左右左右；3 3 3 3、主力的生产性厂房及办公约、主力的生产性厂房及221、办公约、主力的生产性厂房及办公约、主力的生产性厂房及办公约10101010万方，占比在万方，占比在万方，占比在万方，占比在46%46%46%46%左右，左右，左右，左右，相同点：相同点：1、区位相似，均位于城市重点产业园区内；2、地段相似，交通便利；3、开发方向相似-全销售型无主题产业园区对本项目的各功能体量、容积率进行参考以生产研发为核心驱动，主力功能产品厂房及办公占比以生产研发为核心驱动，主力功能产品厂房及办公占比40%以上，以上，服务性物业占比服务性物业占比35%，消费性物业占比约，消费性物业占比约4%，以多层为主，容积率，以多层为主，容积率1.5。150第 151 页功能功能产品产品层222、高层高可售面积可售面积占比复合办公创业大厦242494929%类住宅产品2、3#研发楼12层1692020%1#研发楼16层1742120%星级酒店酒店式公寓企业总部18层22401（酒店16401公寓780025%商业商铺2-3层约74008%海峡科技城：海峡科技城：吴家山吴家山吴家山吴家山海峡科技城海峡科技城海峡科技城海峡科技城，该项目各功能体量相对均衡，写字楼与酒店配套供应占比均在，该项目各功能体量相对均衡，写字楼与酒店配套供应占比均在，该项目各功能体量相对均衡，写字楼与酒店配套供应占比均在，该项目各功能体量相对均衡，写字楼与酒店配套供应占比均在30%30%30%30%左右。左右。左右。223、左右。案例研究案例研究相似点：1 1、位于区域重点发展的产业园区内，品牌产业聚集、位于区域重点发展的产业园区内，品牌产业聚集。项目周边已有百事可乐、台湾统一、华润啤酒等众多知名企业和一批高科技企业落户，市区两级政府正着力将海峡IBD创业城打造成科技企业的孵化基地、高新技术企业的研发地和企业总部的聚集地。2 2、地段相似：、地段相似：周边城市道路、轨道、铁路、高速等路网完善。3 3、规模体量相似，、规模体量相似，该项目规模约8万方。容积率约3.5。是集科技研发、科技创业、企业办公、产业服务及科研培训为主的综合性科技创业城。项目建成后，将是一个包含复合办公、商务公寓、星级酒店、时尚街区等为一体的复224、合项目。从上述可以看出，该项目约从上述可以看出，该项目约从上述可以看出，该项目约从上述可以看出，该项目约8 8 8 8万方体量中：万方体量中：万方体量中：万方体量中：1 1 1 1、主力复合性办公产品共约、主力复合性办公产品共约、主力复合性办公产品共约、主力复合性办公产品共约2.52.52.52.5万方，占比在万方，占比在万方，占比在万方，占比在30%30%30%30%左右；左右；左右；左右；2 2 2 2、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共225、约0.70.70.70.7万万万万方，占比约方，占比约方，占比约方，占比约8%8%8%8%左右左右左右左右；3 3 3 3、产业配套性产品，如类住宅、酒店、公寓共约、产业配套性产品，如类住宅、酒店、公寓共约、产业配套性产品，如类住宅、酒店、公寓共约、产业配套性产品，如类住宅、酒店、公寓共约5.65.65.65.6万方，占万方，占万方，占万方，占比在比在比在比在60%60%60%60%左右。左右。左右。左右。以研发和办公为核心驱动，主力功能产品占比以研发和办公为核心驱动，主力功能产品占比30%30%，服务性物业占比，服务性物业占比60%60%，消费性物业占比约消费性物业占比约10%10%，以中高226、层为主，容积率，以中高层为主，容积率3.53.5。151第 152 页参考案例规律，建议本项目参考案例规律，建议本项目参考案例规律，建议本项目参考案例规律，建议本项目消费性物业、配套性物业、产业性物业消费性物业、配套性物业、产业性物业消费性物业、配套性物业、产业性物业消费性物业、配套性物业、产业性物业配比为：配比为：配比为：配比为：3 3 3 3：4 4 4 4：3 3 3 3结合项目自身规划条件，根据参考案例，评估项目容积率区间；根据功能区的服务对象，确定用的比例和各类型物业的建筑体量；根据项目开发资金平衡要求，以及通过预计未来园区人口，判断居住生活配套区的占地比例和建筑体量；结合我司相关研227、究经验确定；功能分区功能分区1 1 1 1、从容积率来看，本案占地面积大于、从容积率来看，本案占地面积大于、从容积率来看，本案占地面积大于、从容积率来看，本案占地面积大于海峡科技城、小于新中芯，因此，建议海峡科技城、小于新中芯，因此，建议海峡科技城、小于新中芯，因此，建议海峡科技城、小于新中芯，因此，建议项目容积率取值在项目容积率取值在项目容积率取值在项目容积率取值在1.0-3.01.0-3.01.0-3.01.0-3.0之间，之间，之间，之间，1.5-1.5-1.5-1.5-2.02.02.02.0之间较为适宜。之间较为适宜。之间较为适宜。之间较为适宜。2 2 2 2、从功能分配上，项目主要228、突出配套、从功能分配上，项目主要突出配套、从功能分配上，项目主要突出配套、从功能分配上，项目主要突出配套和服务功能和特色，因此，各功能占比和服务功能和特色，因此，各功能占比和服务功能和特色，因此，各功能占比和服务功能和特色，因此，各功能占比建议如下：建议如下：建议如下：建议如下：产业消费性物业：产业消费性物业：产业消费性物业：产业消费性物业：如商业、休闲娱乐、如商业、休闲娱乐、如商业、休闲娱乐、如商业、休闲娱乐、餐饮等功能除服务项目自身，还兼顾区餐饮等功能除服务项目自身，还兼顾区餐饮等功能除服务项目自身，还兼顾区餐饮等功能除服务项目自身，还兼顾区域需求，因此体量占比适度增大，建议域需求，因此体229、量占比适度增大，建议域需求，因此体量占比适度增大，建议域需求，因此体量占比适度增大，建议占比约在占比约在占比约在占比约在30%30%30%30%左右左右左右左右；产业配套性产品产业配套性产品产业配套性产品产业配套性产品：如类住宅（产权式公：如类住宅（产权式公：如类住宅（产权式公：如类住宅（产权式公寓）、酒店占比在寓）、酒店占比在寓）、酒店占比在寓）、酒店占比在40%40%40%40%左右。左右。左右。左右。研发办公性产品研发办公性产品研发办公性产品研发办公性产品：如花园式厂房、研发：如花园式厂房、研发：如花园式厂房、研发：如花园式厂房、研发楼等，占比约在楼等，占比约在楼等，占比约在楼等，占比约230、在30%30%30%30%左右左右左右左右。产业配套类物业如公寓、酒店产业服务区产业服务区（40%）所有功能所有功能项目合计项目合计专业办公及厂房产业消费性物业如休闲、娱乐、餐饮等消费性服务区消费性服务区（30%）产业区产业区（30%）20%100%30%40%30%152第 153 页结合项目的定位和发展战略，项目的功能分区建议如下：结合项目的定位和发展战略，项目的功能分区建议如下：结合项目的定位和发展战略，项目的功能分区建议如下：结合项目的定位和发展战略，项目的功能分区建议如下：一区一区产业配套性区域：产业配套性区域：依托良好的昭示性和便捷的交通。针对园区企业，重点打造：高端星级商务酒店和231、产权式酒店。二区二区产业消费服务性区域：产业消费服务性区域：为城市提供娱乐休闲餐饮配套服务功能，重点打造：商业街区、娱乐休闲场所、餐饮、会所、购物中心等。实现土地价值提升。三区三区产业区：产业区：近期依托园区原有产业基础，进行产业升级和功能延伸，打造研发、展示、集约办公、花园式厂房等。四区四区调剂改造区：调剂改造区：配合区域市场需求以及本案土地规划需求，重点打造类住宅类产品，配套产业需求以及功能完善。提高土地集约化利用，完善区域产业功能。功能分区功能分区一区一区二区二区三区三区四区四区153第 154 页根据项目的发展战略和功能建议，以及地块的土地资源价值综合评比结果，根据项目的发展战略和功能232、建议，以及地块的土地资源价值综合评比结果，根据项目的发展战略和功能建议，以及地块的土地资源价值综合评比结果，根据项目的发展战略和功能建议，以及地块的土地资源价值综合评比结果，给出项目的功能分区示意图给出项目的功能分区示意图给出项目的功能分区示意图给出项目的功能分区示意图功能分区功能分区A2A2A1A1A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9A10A10B1B1B2B2B3B3B4B4B5B5B6B6B7B7B8B8B9B9B10B10B11B11B12B12B13B13B14B14B15B15临街商业街临街商业街区如区如休闲、休闲、餐饮餐饮等。等。与酒店相配套与酒店相配套的的购233、物娱乐购物娱乐等等临街临街标志性酒店、标志性酒店、商务公寓商务公寓等等研发、类住宅公研发、类住宅公寓等寓等厂房、集约办公厂房、集约办公区区功能分区示意图功能分区示意图154第 155 页效果示意图效果示意图155第 156 页产业区产业区p依托产业园区现有的产业基础，不断调整产业层次。依托产业园区现有的产业基础，不断调整产业层次。p生态集约化办公，财富、效益、生产力；生态集约化办公，财富、效益、生产力；p高新科技、制造产业基地吸技术人才，带动本地就业；高新科技、制造产业基地吸技术人才，带动本地就业；156第 157 页产业配套商务区产业配套商务区p位置：余泊大道和青花大道交汇处位置：余泊大道和234、青花大道交汇处p充分利用城市道路的昭示性和良好的可进充分利用城市道路的昭示性和良好的可进入性，打造标志性酒店、展示培训中心；入性，打造标志性酒店、展示培训中心；p提升现有园区环境，完善园区功能提升现有园区环境，完善园区功能157第 158 页产业配套消费区产业配套消费区p临青花路临青花路利用昭示性好、交通利用昭示性好、交通便捷的特点，围绕星级酒店，打便捷的特点，围绕星级酒店，打休闲、健身、休闲等经营消费业休闲、健身、休闲等经营消费业态，服务内部，吸引外部；态，服务内部，吸引外部；p临余泊大道临余泊大道利用主干道优势，利用主干道优势，打造购物、餐饮、娱乐等经营消打造购物、餐饮、娱乐等经营消费业态235、，一方面与相邻的费业态，一方面与相邻的30003000亩亩华中国际产业园相呼应，形成区华中国际产业园相呼应，形成区域消费中心，另一方面吸引人气，域消费中心，另一方面吸引人气，提升商业价值。提升商业价值。158第 159 页弹性区弹性区p产业区可通过弹性规划适应产业区可通过弹性规划适应未来市场形势的变化，可以灵未来市场形势的变化，可以灵活变幻，根据地块规划特征以活变幻，根据地块规划特征以及产业需求，成为产业区的良及产业需求，成为产业区的良好补充。好补充。p可以研发、类住宅公寓等，可以研发、类住宅公寓等，为项目产业提供配套性服务，为项目产业提供配套性服务，满足多功能需求；满足多功能需求；159第 236、160 页概念：概念：IBDIBD（Industry Business DistrictIndustry Business District）产业商务区产业商务区 产业商务区是由围绕某一大型产业项目而聚集的商业链所组成的具有一定业态特征的新型商务聚集区。不同于CBD，它往往具备明显的产业或者行业特征，从区域上讲，它不是在城市功能集中的区域，而是在产业集中的区域。本项目定位于IBD，基于园区传统重工业产业基础，主要为这些产业提供商务配套及服务消费平台，形成园区内新型商业产业链。高创（阳逻）高创（阳逻）首席产业商务区（首席产业商务区（IBDIBD）项目整体定位概念定位方向（一）餐饮服务商务功能商业237、零售居住配套休闲娱乐生产运作IBDIBD功能：功能：IBDIBD是集六大功能于一体的复合型产业商务区160第 161 页IBDIBD产品构成：产品构成：1、产业配套商务服务酒店（商务公寓）、产业公寓（小户型住宅）、营销展示等2、产业中心厂房、集约办公3、美食中心（食街）4、购物娱乐休闲中心生活服务设施（便利店、银行、快递、邮局、通讯服务等）、休闲中心等；IBDIBD产品要求：产品要求：商务区：国际化形象、地标式建筑配套区：现代的、生态的、完善的产业配套服务中心定位释义一一161第 162 页OSP OSP Outsourcing Service ParkOutsourcing Service 238、Parkp 服务外包：服务外包：是指企业将IT系统开发和架构、应用管理、业务流程优化等自身业务需求通过外包由第三方（即服务外包提供商）来完成，以专注企业核心业务，更好实现企业经营目标的经济活动。p根据联合国贸发会议估计，世界最大的1000家公司中，大约70的企业尚未向低成本国家外包任何商务流程，可以预见，未来服务外包业将成为全球服务业可以预见，未来服务外包业将成为全球服务业中发展最为迅速的行业中发展最为迅速的行业p项目方向：项目方向：依托阳逻深水港优势，以及机械、钢构、钢材深加工、物流、机电等产业基础，本项目定位于外包服务基地，聚集外包服务企业并为园区提供技术服务平台，这也是产业商务配套的一种239、形式之一。p阳逻深水港辐射范围：阳逻深水港辐射范围：主要是周边鄂湘豫皖赣川渝陕鄂湘豫皖赣川渝陕的“七省一市”，是国际集装箱水陆转运枢纽港。同时通过上海中转可与国际航线如欧线、美线、地中海线、中东、东南亚、非洲欧线、美线、地中海线、中东、东南亚、非洲等航线相联结，使湖北武汉地区的外贸货物能够通过深水港直接进出口。p 深水港保税区主要功能：深水港保税区主要功能：2010年1月27日湖北省政府批覆的武汉新港空间发展规划同意阳逻港区建设为保税港区。面积约20平方公里。目前保税物流中心已与阳逻港已签订联动协议。其主要功能是其主要功能是：港口作业、国际采购、国际配送、进出口和国际转口贸易、出口加工以及保税240、物流。輔助功能是：輔助功能是：以商品展示交易、港务及航运代理、海运、理货、货贷、仓储、信息、金融、保险、理赔、检测维修等。配套功能是：配套功能是：以法律政务、咨询服务、中介鉴证、休闲文化等服务功能，同時积极发展为物流和制造业提供支持和配套服务的其他各类业务。p 根据协议，阳逻保税港分为根据协议，阳逻保税港分为：港口码头作业区、出口加工区、仓储物流区和综合配套服务区。目前，港口两个作业区已具雏形，建设24个集装泊位，保税监管仓即将开建，出口加工区规出口加工区规划建在五一湖边建设，距本项目不远。划建在五一湖边建设，距本项目不远。高创（阳逻）高创（阳逻）首席外包服务基地（首席外包服务基地（OSPOS241、P）概念定位方向（二）概念支撑：概念支撑：概念理解：概念理解：162第 163 页概念内涵：概念内涵：信息技术外包 供应链管理外包 人力资源外包 研发外包 网络服务外包 金融财会外包 外包载体建设 咨询管理服务高创（阳逻）高创（阳逻）首席外包服务基地（首席外包服务基地（OSPOSP）概念定位方向（二）从业务类型层面看，服务外包包括：ITO、BPO、KPOITOITO（信息技术外包）：（信息技术外包）：为可以包括产品支持与专业服务的组合，用于向客户提供IT基础设施、或企业应用服务、或同时提供这两方面的服务，从而确保客户在业务方面取得成功。外包商或企业客户可以提供并使用信息管理软件与系统管理工具，242、可以在客户地点或非现场提供这些服务，IT资产可由客户或由ESP、或由第三方所有；BPOBPO（业务流程外包）：（业务流程外包）：就是企业将一些重复性的非核心或核心业务流程外包给供应商，以降低成本，同时提高服务质量。由于进行BPO的流程是重复性的，并采用了长期合同的形式，因此BPO远远超出了咨询的范围。如果BPO做得成功的话，它能够增加公司的价值。BPO与传统的IT外包之间的区别在于，BPO能够帮助公司更快地完成外包；KPOKPO（知识流程外包）：（知识流程外包）：介入比业务流程外包更为高端的知识工作的外包。这包括在知识产权的研究和工作、产权和财务、analytics、市场研究和数据管理和规定制243、订等。例如，法律文书处理、会计事务处理等等 163第 164 页OSP产业定位重点目标客户重点目标客户主要承担机械电子、生物制药、新型材料、研发科技等高科技产业的服务外包。p生产性服务基地区位选择原则：生产性服务基地区位选择原则：1.接近消费者;2.易于获得市场、生产者、竞争者信息;3.接近互补性行业;4.交通优势;5.专业技术人员的集中地区;6.临近企业总部。p本项目本项目（1）极具竞争力的商务成本（2）便捷的区位交通（3）显著的产业集聚效应（4）政府的大力规划扶持高创（阳逻）高创（阳逻）首席外包服务基地（首席外包服务基地（OSPOSP）概念定位方向（二）概念匹配：概念匹配：164第 165244、 页餐饮服务知识流程外包业务流程外包生活配套休闲娱乐咨询外包)OSPOSP功能定位六大功能复合型产业商务区高创（阳逻）高创（阳逻）首席外包服务基地（首席外包服务基地（OSPOSP）概念定位方向（二）OSP模式理解产业驱动项目增值开发模式以高起点的产业定位为导向，带动房地产开发以高起点的产业定位为导向，带动房地产开发产业是基础和主题产业是基础和主题，带动房地产增值；房地产是赢利点房地产是赢利点，通过配套功能和产品如公公寓、酒店、商业配套寓、酒店、商业配套等实现资金的快速回笼。165第 166 页4 4项目定位研究项目定位研究功能定位功能定位属性定位属性定位客户定位客户定位166第 167 页根据245、未来产业客户的来源、需求价值点和需求物业类型，将项目标客群分类如下核心客户重要客户偶得客户来源来源：园区企业，新洲及周这部分外溢客户，产业上下游中小型企业需求价值点需求价值点：良好的交通区位，较低的商务成本。适合企业的定制区，集生产、会议、办公、研发等功能于一体。需求物业类型需求物业类型：定制厂房，多层办公楼来源来源：武汉及周边市内的外迁企业。需求价值点需求价值点：交通的便捷性；产业集聚效应；潜在的市场机会；高品质的办公居住环境；便宜的物业价格或租金；需求物业类型需求物业类型：定制厂房和办公楼，基本商业配套来源来源：湖北及中部外围地区的企业转移需求价值点需求价值点：产业基础雄厚，靠近行业龙头企246、业的集聚区域、交通便捷，产业集聚效应强，各类成本相对低廉，政策上的优惠；需求物业类型需求物业类型：集约化办公生产性服务业客户生产性服务业客户167第 168 页消费性服务业客户消费性服务业客户核心客户重要客户偶得客户来源来源：区内的中小型商贸企业，个体户等需求价值点需求价值点：良好的交通区位，较低的商务成本，政策优惠。中小面积，设施配套完善，能满足商住一体。需求物业类型需求物业类型：中小面积的商铺或潜力投资产品、较高性价比的类住宅。来源来源：阳逻周边或新洲、武汉市的中小型商贸企业或个体户。需求价值点需求价值点：交通的便捷性；市场的集聚效应；潜在的市场机会；便宜的物业价格或租金。需求物业类型需求247、物业类型：中小面积的商铺。商住一体的类住宅、公寓等。来源来源：武汉市乃至湖北省、华中地区的中大型商贸企业。需求价值点需求价值点：商业氛围和人气聚集。保证较多的人流。需求物业类型需求物业类型：大面积的商铺或产权式酒店、产权式公寓等。根据未来市场客户的来源、需求价值点和需求物业类型，将项目标客群分类如下：168第 169 页项目目标项目目标经济目标经济目标开发目标开发目标项目本体项目本体分析分析发展战略发展战略整体定位整体定位报告回告回顾项目使命项目使命分析分析项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题项目资源区域规划项目发展使命市场背景分析开发模式研究产业方向研究项目属性定位项目功能定位形象客户定位169170