1、南昌众森黄家湖项目南昌众森黄家湖项目发展战略及整体定位报告发展战略及整体定位报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略报告框架报告框架2本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战2、略整体发展战略项目属性界定项目属性界定项目目标与困惑项目目标与困惑3本报告是严格保密的。客户目标客户目标成为南昌的城市名片成为南昌的城市名片，成为南昌市的品牌，成为南昌市的品牌目标目标 1 1目标目标2 2希望本年希望本年1212月份开盘，初步预期月份开盘，初步预期3-53-5年开发年开发完完目标目标3 3项目利润要最大化项目利润要最大化公司已经在新建县开发了二个项目，在新建县具有一定的知名度，但在市区品牌认知度较低公司不仅仅要开发的是项目，希望能够承担一定的社会责任感，同时项目也要代表区域形象公司现金目前较为充裕，在可接受的销售周期内，要求实现利润最大化4本报告是严格保密的。项目目标、限制条3、件的解释项目目标、限制条件的解释关于关于90/70项目研究时，将重点按照市场本身的条件来研究，从市场机会、城市机项目研究时，将重点按照市场本身的条件来研究，从市场机会、城市机会等角度提出项目的最佳方案，作为与政府协调的主推方案；会等角度提出项目的最佳方案，作为与政府协调的主推方案；关于土地年限不统一关于土地年限不统一n项目研究时，将会针对土地年限的限制条件，提出引导性策略，在此条项目研究时，将会针对土地年限的限制条件，提出引导性策略，在此条件下指导项目的定位及规划排布；件下指导项目的定位及规划排布；关于关于12月份开盘及月份开盘及3年开发完的开发节奏年开发完的开发节奏n经与众森沟通，经与众森沟4、通，12份开盘，主要是考虑到与清华锦园等项目时间上的份开盘，主要是考虑到与清华锦园等项目时间上的衔接问题，非限制性条件，衔接问题，非限制性条件，3年开发完也是非限制性条件，非强制性目标，年开发完也是非限制性条件，非强制性目标，故本方案将以项目的最优化方案出发，不以此为限制条件；故本方案将以项目的最优化方案出发，不以此为限制条件；5本报告是严格保密的。项目目标、条件的解释项目目标、条件的解释n希望项目成为南昌的名片，成为南昌市的品牌，成为众森希望项目成为南昌的名片，成为南昌市的品牌，成为众森的品牌的品牌n项目利润最大化项目利润最大化目目 标：标：此为最理想化的目标，此目标即是实现“项目价值的最大5、化”，研究项目价值的最大化，报告将从：项目的现状是什么？项目的现状是什么？现状有哪些优势、困境、负面影响现状有哪些优势、困境、负面影响项目可能的最大化价值是什么？项目可能的最大化价值是什么？项目愿景项目愿景实现项目的愿景，需要哪些方面来支撑，是否支撑？实现项目的愿景，需要哪些方面来支撑，是否支撑？市场等市场等相关范畴分析相关范畴分析实现项目愿景，自身还有哪些关键举措需要实施？实现项目愿景，自身还有哪些关键举措需要实施？6本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展6、战略项目属性界定项目属性界定项目目标与困惑项目目标与困惑7本报告是严格保密的。项目区位：位于南昌最新规划的一环中，距离老项目区位：位于南昌最新规划的一环中，距离老城中心直线城中心直线7 7公里，距离红谷滩新城中心公里，距离红谷滩新城中心2 2公里公里昌九高速昌九高速八一大桥八一大桥南昌大桥南昌大桥老城区老城区红谷滩新红谷滩新区区n项目在行政上归属于新建县；n在南昌的最新规划中，项目属于一环内区域；n从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离八一大桥西桥头4公里，距离红谷滩中心2公里；8本报告是严格保密的。区位属性：一环西侧现无道路，项目虽距离红谷滩很近，区位属性：一环西侧现无道7、路，项目虽距离红谷滩很近，但行政上属于新建县，在访谈中发现，各阶层人士对区但行政上属于新建县，在访谈中发现，各阶层人士对区域基本无认知或是域基本无认知或是“坟墓、偏、远坟墓、偏、远”n项目及周边小面积区域，在行政上归属于新建县，是南昌规划一环中仅有的不属于南昌市的区域；n地块虽与规划的CBD距离很近，但由于受昌九高速路的隔断，项目所在区域，在消费者的心目中，是城市郊区，与城市一环内核心城市的空间属性完全相异；n区域虽有规划有打通昌九高速的红湾公路等三条路，但目前没有时确的时间进程，政府对此还没有明确的说法；n在对政府人士、专业人士、普通消费者的访谈过程中发现，南昌人对项目区域基本无认知，或认知8、为“坟墓、偏”；新建县新建县区域区域9本报告是严格保密的。道路交通：区域交通规划不确定，对项目影响大，目前道路交通：区域交通规划不确定，对项目影响大，目前仅有两条路可进入，但路况及环境较差，路程距离远仅有两条路可进入，但路况及环境较差，路程距离远n地块目前的进入路径有两条；n一是沿南昌大桥新建排头解放路建设路，进入地块；n另一条是通过八一大桥庐山南大道黄家湖路，进入地块；n从黄家湖路进入地块，需从公墓区及部分破旧房区经过；n从新建县进入，需经过一段破旧房区；n两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程距离远；公墓区公墓区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区19、0本报告是严格保密的。区域条件：区域较陌生，市政基础设施差，无生活区域条件：区域较陌生，市政基础设施差，无生活配套，在规划中将其定性为配套，在规划中将其定性为“生态控制区（泛黄家生态控制区（泛黄家湖区域）湖区域）”西面西面:还迁房还迁房北面北面:烈士陵园烈士陵园南面南面:污水沟污水沟北面北面:黄家湖黄家湖东面东面:昌九高速昌九高速西北面：公墓西北面：公墓南面：河堤南面：河堤11本报告是严格保密的。项目四至：东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河，南项目四至：东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河，南侧是排污渠及排洪堤，北侧直接与黄家湖相连，西边主侧是排污渠及排洪堤，北侧直接与黄家湖相连，西边主要是还迁10、房和华东交大的学生宿舍要是还迁房和华东交大的学生宿舍东侧东侧:乌沙河和排污渠交乌沙河和排污渠交汇处汇处西侧西侧:还建房还建房西侧西侧:华东交大华东交大北侧北侧:湖湾湖湾南侧南侧:湖面湖面东侧东侧:湖面湖面南侧地界南侧地界12本报告是严格保密的。地块条件与指标：占地地块条件与指标：占地447.15447.15亩，容积率亩，容积率1.061.06，水域面，水域面积约积约230230亩，其中最南侧水域约亩，其中最南侧水域约9090亩的年限为亩的年限为4040年，黄年，黄家湖路从地块内部穿过家湖路从地块内部穿过地块内部道路地块内部道路地块内的香樟树地块内的香樟树地块内的水资源地块内的水资源黄家湖黄家湖11、地块内的榆树地块内的榆树地块内的香樟树地块内的香樟树经济指标：经济指标：n占地规模：447.15亩n容积率要求：1.06n建筑面积：316970万平米n用地性质：商住、旅游用地；n南侧水面位置的一块90亩用地的使用年限为40年；n地价：20万/亩，2003年通过拍卖取得土地；n水面面积约占200亩；n地块高差约4米，地块内有一定的植被；n黄家湖路从地块中间穿过，黄家湖路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；水水 域域水域水域黄家湖路黄家湖路40年年限年年限13本报告是严格保密的。项目界定项目界定定义项目现状定义项目现状有利因素有利因素：地块具有很好的水资源，除了自身具有的内12、湖外还有黄家湖的景观资源。地块内植被覆盖率高，空气质量好。不利因素不利因素：靠近昌九高速，可能带来噪音污染。地势低于路面和堤坝道路未修通，造成进入性较差p项目属性：项目属性：目前没有道路直接进入地块，只能绕行进入性差进入性差占地447.15亩，在南昌属于中等偏大规模中大等规模中大等规模 地块内部水系发达，植被覆盖率高有自身资源体系有自身资源体系p区域属性：区域属性：规划新建县将有三条道路与红谷滩对接，但是具体修建的时间还不确定。区域规划不确定区域规划不确定项目所在区域的交通、医疗、教育等配套较为缺乏，依托新建县城配套依托老城区配套，缺乏依托老城区配套，缺乏自身配套自身配套在新建县黄家湖片区，与13、红谷滩仅一路之隔二线省会城市近郊二线省会城市近郊 属中大规模，位于陌生区，有负面认知，但具有属中大规模，位于陌生区，有负面认知，但具有一定资源优势的低密度项目一定资源优势的低密度项目14本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略15本报告是严格保密的。“陌生、偏、负面认知陌生、偏、负面认知”是项目面临的现是项目面临的现实问题，世联如何看待此问题，是否有机实问题，世联如何看待此问题，是否有机会化解此问题？会化解此问题？16本报告是严格保密的。南昌正处在政府主导14、下的拉大城市框架的发展阶段，南昌正处在政府主导下的拉大城市框架的发展阶段，“一江两岸、一核五片、多组团推进一江两岸、一核五片、多组团推进”的城市框架，将的城市框架，将拉起大南昌未来的整体格局拉起大南昌未来的整体格局n西进、东拓、北控和南延的西进、东拓、北控和南延的规划战略：规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已发展较具规模n政府最初想将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将发展的重点改为西进n大昌北规划：大昌北规划：03年6月推出“大昌北新城”，涵盖红谷滩新区、昌北经济技术开发区、新建县城和望城片区。大昌北将与老城形成双城拥江的格局；n湾里片区划入南昌，进一步拉大15、了南昌的版图；中心区中心区过往几年及未来过往几年及未来3-5年的规划发年的规划发展动向展动向乐化片区乐化片区昌东片区昌东片区莲塘片区莲塘片区望城片区望城片区湾里片区湾里片区17本报告是严格保密的。土地出让：出让重点向城市外围扩展，房产开土地出让：出让重点向城市外围扩展，房产开发将使南昌城市框架拉大的进程进一步加快发将使南昌城市框架拉大的进程进一步加快18本报告是严格保密的。红谷滩是未来的中央商务区（红谷滩是未来的中央商务区（CBDCBD），未来），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移n红谷滩中心区（规划中的红色谷滩包括现在的红谷滩和凤凰洲）：规划用地面积16、16平方公里，人口25万人。以商务、办公、信息、商业文化和居住为一体的新城市中心商务区（CBD）；n红角洲片区：规划用地面积27平方公里，人口30万，是以高校、体育产业和居住为主导的科技新城；n长棱片区：规划用地面积22万平米，人口25万，规划依托现有基础，发展商贸和文化，重点搞好工业小区的规划和建设；n昌北经济技术开发区：规划用地45平方分里，人口20万，是昌九工业走廊重点，将形成现代工业、文教科研和生活综合区；n旧城中心区：规划用地面积21平方公里，人口40万。是全市的商业服务、金融贸易、行政办公、文化娱乐区；红角洲：红角洲：高校、体高校、体育和居住育和居住板块板块长棱：重点发长棱：重点发17、展工业小区展工业小区红谷滩红谷滩CBD昌北：以现代昌北：以现代工业开发为主工业开发为主高密度旧高密度旧城中心区城中心区城市核心区城市核心区的转移方向的转移方向19本报告是严格保密的。红谷滩红谷滩CBDCBD的规划，用于绿化、休闲、生态等的规划，用于绿化、休闲、生态等城市公共区的面积不足城市公共区的面积不足n红谷滩规划总占地面积约16平方公里，由庐山南大道、昌龙高速路和南昌大桥及南斯友好路围起来的面积，约9平方公里，规模的核心区占地为3.35平方公里，总建筑面积约9.72平方公里。n无论是现看到的规划图及地块用地示意图及已建成区，我们发现整个红谷滩存在如我们发现整个红谷滩存在如下问题：下问题：118、土地用途、功能规划过于、土地用途、功能规划过于单一，基本全是商务、居住单一，基本全是商务、居住用地用地2、原有摩天轮等设施大而无、原有摩天轮等设施大而无当，没起到促进人气的作用当，没起到促进人气的作用n没有用于市民生活配套的公园、绿地等n市政、生活配套的缺乏，使红谷滩目前基本上是“空城”；CBD核心区规划核心区规划摩天轮摩天轮20本报告是严格保密的。红谷滩中心区已没有景观性物业可开发，景观红谷滩中心区已没有景观性物业可开发，景观性物业变得稀缺性物业变得稀缺n红谷滩在开发过程中，率先开发了沿赣江的一线江景高层物业，核心区沿江岸线已基本无景观空间；n沿江率先建设了号称亚洲最高的摩天轮，以此作为标19、志性建筑，引领整个沿江带的绿化建设，但到目前看，效果并不明显；n沿江高速大道的规划，使市民对于沿江绿化带的使用功能效果下降，使沿江带更多成为象征意义的绿化；n目前红谷滩缺乏一个具备真正能实现城市生态、休闲的功能区域；万达星城万达星城鹿景名居鹿景名居滨江豪园滨江豪园博泰滨江威尼斯博泰滨江威尼斯天舜苑天舜苑红谷春天花园红谷春天花园圣陶沙花园圣陶沙花园联发大厦联发大厦洪城时代广场洪城时代广场红谷凯旋红谷凯旋21本报告是严格保密的。项目区域是一环内唯一拥有大面积湖区的自然资源项目区域是一环内唯一拥有大面积湖区的自然资源区域，完全有机会发展成为区域，完全有机会发展成为“城市生态公园区城市生态公园区”n南20、昌的一环已基本清晰，未为的城市核心区将包括旧城中心区、红谷滩、凤凰洲（规划上把它并为红谷滩、新建县境内的泛黄家湖区域和碟子湖区域，即由东侧的洪都大道、北侧的洪都大桥及玉屏大街、南侧的南昌大桥和洪城路、西侧的解放路围合而成；n西外环路已率先建成，广大市民已看到政府拉大城市格局的决心和实质行动，各层次受访者均表示，相信未来新建县定会划入南昌，南昌的城市范围将进一步拓展；n未来的一环内的城市核心区，仅有项目区域及碟子湖区域拥有较好的自然环境资源；n碟子湖区域已被铭雅欧洲城整个包围，已由城市公共绿洲、休闲空间转变为私有化领域，市民将难以享有此区域的绿化环境；n项目所在的泛黄家湖区域是未来一环内仅剩的自21、然资源区域；碟子湖区域，碟子湖区域，已被铭雅欧洲已被铭雅欧洲城占有，成私城占有，成私有化区域有化区域西外环路西外环路项目距离红项目距离红谷滩中心区谷滩中心区仅仅2公里公里22本报告是严格保密的。国际国内领先城市的发展历程表明，城市生态公国际国内领先城市的发展历程表明，城市生态公园（休闲）区，对于提升城市的形象、提升城市园（休闲）区，对于提升城市的形象、提升城市生活质量具有极为重要的作用：生活质量具有极为重要的作用：纽约曼哈顿上海陆家嘴深圳中心区 23本报告是严格保密的。案例一（纽约）：纽约在城市发展过程曾经案例一（纽约）：纽约在城市发展过程曾经面临着人口剧增、生活质量下降等城市病面临着人口剧增22、生活质量下降等城市病曼哈顿曼哈顿中央公园中央公园n纽约是全球最著名、最具影响力的全球性国际化大都市；n纽约城市的发展可以追溯到1840年，其中1898年由曼哈顿等五区合并而成，对纽约的发展起到了重大的推动作用；n纽约的发展大致经历了三个阶段：城市居住功能郊区化、城市商业功能和产业功能郊区化和建立边缘城镇；n发展到今天，纽约市已建成面积约622平方公里，土地用途主要包括住宅用地、商业用地、工业与基础设施用地、公共机构用地和公共开阔用地等五大类；n纽约的城市核心区CBD，是全球最重要的金融、商务和贸易中心，占地面积仅60平方公里；中央公园中央公园24本报告是严格保密的。政府及民间有识人士逐渐意识23、到城市绿化的政府及民间有识人士逐渐意识到城市绿化的重要，提出要在城市中心建设生态绿化区重要，提出要在城市中心建设生态绿化区土地用途土地用途数量数量面积面积万平方米万平方米%1-21-2户住宅户住宅3031303149.249.21.1%1.1%多户住宅多户住宅1768017680984.5984.522.6%22.6%商业商业/居住居住96119611546.1546.112.5%12.5%商业商业/办公办公54425442436.6436.610%10%工业工业207320731201202.8%2.8%运输及公用事业运输及公用事业587587294.4294.46.8%6.8%公共机构公共24、机构24122412513.8513.811.8%11.8%开阔地开阔地/休闲场所休闲场所3383381094.61094.625.1%25.1%停车设施停车设施99599583.783.71.9%1.9%空地空地18591859143.4143.43.3%3.3%其他其他33333388.988.92.0%2.0%合计合计44361443614355.44355.4100%100%曼哈顿总用地面积为60平方公里，已规划用地约44平方公里，土地利用可概括为：n立体规划空间，充分利用土地n注重生态环境，兼顾住宅n土地分区规划制度对于纽约的规划起到极大的促进作用；对中心区曼哈顿的规划对中心区曼哈顿25、的规划中，开阔地中，开阔地/休闲场所面休闲场所面积占积占25.1%25本报告是严格保密的。在曼哈顿在曼哈顿CBDCBD规划了规划了340340万平米的中央公园，万平米的中央公园，提升了纽约市民生活质量和城市的国际声望提升了纽约市民生活质量和城市的国际声望n在19世纪50年代，纽约等美国的大城市正经历着前所未有的城市化；n城市的高速发展导致了生态环境的逐渐恶化，开敞生态的环境被一步步压缩，城市流行病等问题开始凸现，迫使人们重新认识城市的发展与环境、生态的关系；n一些有识的富商人士及地产商们开始向政府提出了兴趣城市公园的要求，认为应该为广大市民兴建一个休闲、娱乐的生活场所，以保持城市生活的健康发展26、；n1873年，占地340万平米的中央公园开始兴建，城市的发展思路开始有了一个重大的转折，从此城市生态、城市环境、市民生活质量开始受到全球的关注，在城市中央兴建公园的方式开始成为全球城市仿效的榜样；中央公园中央公园是城市绿肺是城市绿肺是市民户外广场是市民户外广场26本报告是严格保密的。案例二（陆家嘴）：陆家嘴金融贸易区是政府强案例二（陆家嘴）：陆家嘴金融贸易区是政府强力主导下的发展模式，规划面积力主导下的发展模式，规划面积3030平方公里平方公里n从1990年4月18日，中国政府宣布开放上海浦东，浦东的规划与建设就进入了一个飞速发展的时代；n浦东的核心区域陆家嘴金融贸易区，规划面积28平方公里27、，规划人口50万，规划开发面积为6.6平方公里，由新上海商业城、竹园商贸区、花木行政文化中心、国际博览中心、世纪公园以及中、高档居住小区组成，集金融贸易、行政办公、文化娱乐、商业购物和居住游憩为一体的综合功能区；n其中1.7平方公里的陆家嘴金融贸易中心区，与浦西1.3平方公里组成上海中央商务区CBD，功能定位以金融、贸易为主，旅游、信息、办公、商住为辅；世纪公园世纪公园源深体育公园源深体育公园陆家嘴中心绿地陆家嘴中心绿地明珠公园明珠公园滨江绿化带滨江绿化带27本报告是严格保密的。陆家嘴金融贸易区规划有陆家嘴金融贸易区规划有140140万平米的世纪公园等，在万平米的世纪公园等，在1.71.7平方28、公里平方公里CBDCBD中规划有绿地中规划有绿地/公园面积超过公园面积超过1010万平米万平米n陆家嘴金融贸易中心区规划占地面积1.7平方公里，建筑总面积约400万平方米；n在寸土寸金的陆家嘴CBD，仍规划有提供市民生活、改善城市生态的数个公园/绿地：n陆家嘴中心绿地公园，规划占地面积8.9万平米，园内建常绿草坪6.5万平方米，8600平方米的中心湖突出浦东新区版图轮廓；n塘桥公园：规划占地3.98万平米，水面积1.25万平米，是开放式公众休闲游憩公园；n世纪公园，原名中央公园，规划占地面积140.3万平米，公园以大面积草坪、森林、湖泊为主体，建有乡土田园、景观平台、湖滨和鸟类保护等区域；n明29、珠公园等；陆家嘴中心绿地，陆家嘴中心绿地，规划占地规划占地8.9万平万平米米明珠公园明珠公园陆家嘴中心绿地陆家嘴中心绿地28本报告是严格保密的。案例三（深圳中心区）：深圳中心区占地面积案例三（深圳中心区）：深圳中心区占地面积6 6平平方公里，规划为行政、文化、金融、商务功能方公里，规划为行政、文化、金融、商务功能n深圳市中心区核心区CBD总占地面积607公顷：北片区是行政、文化中心；南片区是城市商务区（CBD），总建筑面积达750万平方米。n莲花山公园为开放性城市公园。n未来就业人口26万，居住7.7万；n在中心区一级辐射区，规划有中心公园、笔架山公园和花卉世界等；29本报告是严格保密的。深圳30、中心区：在深圳中心区：在CBDCBD区域，规划绿化区域，规划绿化/公公园面积超过园面积超过2 2平方公里平方公里n在中心区的核心区域，仍规划有大片开阔地/绿地，包括：n莲花山公园，占地194万平米，主要规划为原生态的绿化、山地缓坡、风筝广场等供市民休闲、游乐的场地；n规划有大量的市民广场、会展中心广场；占地占地194万平米万平米的莲花山公园的莲花山公园市民中心广场市民中心广场会展中心广场会展中心广场市民广场绿地市民广场绿地30本报告是严格保密的。国际国内领先城市发展与规划的启示国际国内领先城市发展与规划的启示大量公共绿地、生态广场、休闲公园的修建，对于提高城大量公共绿地、生态广场、休闲公园的修31、建，对于提高城市的形象，加速城市的发展，尤其是新区域的发展，将起市的形象，加速城市的发展，尤其是新区域的发展，将起到极大的推动作用；到极大的推动作用；南昌红谷滩城市核心区及其一级辐射区，均未规划有大面南昌红谷滩城市核心区及其一级辐射区，均未规划有大面积的开阔绿地、休闲公园等，沿江绿地规划并未达到使用积的开阔绿地、休闲公园等，沿江绿地规划并未达到使用上的功能实现，影响新城区开发的进程；上的功能实现，影响新城区开发的进程；城市中心生态绿地、休闲区域，是在发生大量城市病、城城市中心生态绿地、休闲区域，是在发生大量城市病、城市生活质量下降的教训下的产物；市生活质量下降的教训下的产物；31本报告是严格保32、密的。从城市规划对比分析看，红谷滩从城市规划对比分析看，红谷滩CBDCBD缺乏生态休闲区缺乏生态休闲区域，泛黄家湖区域将有条件打造成为域，泛黄家湖区域将有条件打造成为“城市生态公园区城市生态公园区”，从而提升南昌城市形象，提升城市竞争力，从而提升南昌城市形象，提升城市竞争力泛黄家湖区域：泛黄家湖区域：CBDCBD城市生态公园区城市生态公园区项目愿景：项目愿景：CBDCBD高档生态公园住区高档生态公园住区32本报告是严格保密的。城市生态公园对提升城市形象有着极大的城市生态公园对提升城市形象有着极大的促进作用促进作用都市都市+自然，自然，体现和谐体现和谐完善城市功能，完善城市功能，功能补缺功能补缺33、引导城市未来引导城市未来的生活方式的生活方式生态代名词，提升生态代名词，提升市民生活质量市民生活质量带动周边地价，带动周边地价，增加税收增加税收成为新建县名片，成为新建县名片，南昌形象品牌南昌形象品牌提升市民对提升市民对“西进西进”的信心和动力的信心和动力加速改变红谷滩加速改变红谷滩“空城空城”现象现象以城市生态公园为契机以城市生态公园为契机申报申报“国家森林城市国家森林城市”33本报告是严格保密的。项目愿景项目愿景CBD高档生态公园住区高档生态公园住区项目项目1.061.06的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会34、分析对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析宏观市场的机会分析宏观市场的机会分析低密度物业竞争与机会分析低密度物业竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析市场有哪些经验市场有哪些经验/案例可借鉴案例可借鉴宏观面是市场的基本依托！宏观面是市场的基本依托！34本报告是严格保密的。南昌市近年南昌市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP迅速上涨，房迅速上涨，房地产业进入高速发展期地产业进入高速发展期房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US35、$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系n06年开始南昌人均GDP为26145元，进入8004000美元的区间，预示着南昌房地产已经进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨；n2006年，南昌市在岗职工年均工资首次跨越2万元大关，达到20286元；而在金融、水电煤等公共服务性行业、电信及相关信息产业，职工年均工资更是超过3万元，分别为36884元、32809元和31453元；35本报告是严格保密的。南昌南昌城市化率不断提高，城市化率不断提高，人口稳定增长，人口稳定增长，近36、几年近几年因人口增长每年带来大量的住房需求因人口增长每年带来大量的住房需求南昌市区人口占全市总人口比例南昌市区人口占全市总人口比例南昌城市化增长趋势南昌城市化增长趋势n南昌市2006年末常住 人口483万，户籍人口475万，其中非农业人口227万n南昌历年来人口增长保持在7.5万人以上，2002年和2004年人口增长超过15万人口；n进行简单测算，增长的人口每年产生约250万平米的住房需求，将带来强劲的市场刚性需求；n南昌的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求；n在无特殊政策及大环境的影响下，城市化进程将是不可遏止的趋势，未来几年人口将会持续增长，带来住房需求的持续增长；36本报告37、是严格保密的。房地产开发与销售持续快速增长，其中房地产开发与销售持续快速增长，其中20062006年住宅成年住宅成交量增幅达交量增幅达54%54%，价格增幅达，价格增幅达18.9%18.9%，均价已突破，均价已突破30003000元元/平米平米u随着南昌市城市化进程的发展，房地产市场在2003年进入快速发展期，房地产投资量和房屋施工量成倍增加u开发过程中，开放商有意地把控开发节奏，控制竣工面积，造成一定时间内的供应紧张，价格也随之攀升u价格增长在2003年到达一个高峰后，2006年再度出现增长高峰，达到18.9%，进入快速增长的轨道；u住宅成交面积近几年保持持续快速增长，2006年成交面积达338、60万平米，增幅达到54%；37本报告是严格保密的。南昌各板块楼盘销售均比较顺畅，价格持续南昌各板块楼盘销售均比较顺畅，价格持续增长，为项目开发提供了较好的市场基础增长，为项目开发提供了较好的市场基础按房地产的发展格局，市场的板块可做如下划分：n昌北板块n新建县板块n红角洲板块n红谷滩板块n凤凰洲板块n老中心城板块n朝阳板块n象湖南板块n 青山湖板块n京东板块象湖南京东青山湖老城中心红谷滩凤凰洲红角洲新建昌北板块九里象湖城九里象湖城奥林匹克花园奥林匹克花园绿地兰宫绿地兰宫南昌居住主题公园南昌居住主题公园水榭花都水榭花都万科四季花城万科四季花城世纪风情世纪风情中大青山湖花园中大青山湖花园香溢花城39、香溢花城白金瀚水景花园白金瀚水景花园联发江岸汇景联发江岸汇景联泰香域滨江联泰香域滨江金融街紫金园金融街紫金园新里梵顿公馆新里梵顿公馆红谷凯旋红谷凯旋万达星城万达星城洪城比华利洪城比华利天赐良园天赐良园铭雅欧洲城铭雅欧洲城丽水佳园丽水佳园莱卡小镇莱卡小镇城开国际学园城开国际学园都市未来花园都市未来花园朝阳中山一品中山一品38本报告是严格保密的。20062006年年1-111-11月销售数据表明，市场热点有向城市月销售数据表明，市场热点有向城市外围转移的趋势，陌生区同样面临较大的机会外围转移的趋势，陌生区同样面临较大的机会在行政划分上，红谷滩、凤凰洲和红角洲统一划为红谷滩新中心在行政划分上，红谷滩40、凤凰洲和红角洲统一划为红谷滩新中心区，故本红谷滩区域包括了红谷滩、红角洲和凤凰洲三个板块的区，故本红谷滩区域包括了红谷滩、红角洲和凤凰洲三个板块的供应及销售；供应及销售；39本报告是严格保密的。宏观市场综合研判宏观市场综合研判小小 结结GDPGDP迅速上涨，迅速上涨，人口稳定增长，城市化率（人口稳定增长，城市化率（46.3）逐年提高；逐年提高；房地产产业呈现出供需两旺的局面，交易量与价格均房地产产业呈现出供需两旺的局面，交易量与价格均高速度增长，高速度增长，目前市场仍处于高速发展期；目前市场仍处于高速发展期；市场热点向外围拓展，使陌生区域同样面临着较大的市场热点向外围拓展，使陌生区域同样面临41、着较大的机会；机会；人口的增长带来大量的刚性需求，刚性需求将使市场具备长久的动力和抵御人口的增长带来大量的刚性需求，刚性需求将使市场具备长久的动力和抵御政策的风险政策的风险；宏观面的良好态势，使项目的发展具备较好的市场大势的基础，项目需要做宏观面的良好态势，使项目的发展具备较好的市场大势的基础，项目需要做的主要是如何跑赢大势，获取更可观的利润；的主要是如何跑赢大势，获取更可观的利润；项目的现状虽然是较为陌生，但市场总体向外围拓展，能够有效减低项目因项目的现状虽然是较为陌生，但市场总体向外围拓展，能够有效减低项目因陌生带来的压力；陌生带来的压力；40本报告是严格保密的。低密度市场竞争并不激烈，低42、密度物业主要集中低密度市场竞争并不激烈，低密度物业主要集中于象湖南区域、青山湖、艾溪湖及碟子湖区域于象湖南区域、青山湖、艾溪湖及碟子湖区域n南昌房产发展到现在，还没有一个低密度高端物业相对集中放量的市场，高端市场相对平静；n目前低密度物业供应主要集中在四大湖区，自然资源丰富n除碟子湖区域的铭雅欧洲城和天赐良园外，其余区位均在规划的一环以外n除青山湖区外，其余区域交通距离较远，物业郊区化，城市配套不足，导致目前低密度物业入住率不高象湖南象湖南青山湖青山湖京东京东绿地兰宫绿地兰宫R=0.5居住主题公园居住主题公园R=1.35平安象湖风情平安象湖风情R=1.39中大青山湖中大青山湖青山湖香溢花城青山43、湖香溢花城R=1.5铭雅欧洲城铭雅欧洲城R=0.1天赐良园天赐良园R=1.3碟子湖碟子湖一环二环三环万科四季花城万科四季花城整体仅剩整体仅剩200套花园洋房套花园洋房世纪风情世纪风情关于低密度市场关于低密度市场“低密度物业市场，特别是别墅/类别墅市场，一方面因为供应少，产品稀缺，另一方面它能保值升值。”受访者观点竞争分析41本报告是严格保密的。青山湖区域：价格高，与项目在客户层面青山湖区域：价格高，与项目在客户层面上形成较大的差别，竞争弱上形成较大的差别，竞争弱楼楼盘盘名称名称香溢花城香溢花城中大青山湖中大青山湖位置位置湖滨东路1269号燕鸣岛公园北侧中大南路28号规规模模占面500亩，建面544、0万平米，容积率1.5230亩，总建筑面积23万平方米，容积率1.5，绿化率45产产品形式品形式联排别墅，多层，小高层、高层多层、小高层户户型配比型配比以3房为主，主力户型120-130平米两房面积85-115平米三房面积120-180平米四房面积180-200平米联排别墅面积253-358平米多层部分为2房90105m2、3房120148m2、4房138158m2，小高层部分为140多m2的3房和150多m2的4房3房为主，占70%，2房占20%，4房占10%客客户户以青山湖周边客户为主，向南昌客户辐射，也有江西省内客户客户来源范围较广，主要看重青山湖景观环境、政府规划及产品素质销销售状况售45、状况别墅13000-20000元/平方米，洋房6000-7000均价为5400-5500元/平米，开盘当天即卖90%卖卖点点加州文化社区，北美加州风格、大环境、园林风格正青山湖，生态毫宅配套配套商业街，周边有50万平米湖景资源会所、幼儿园、泳池、商务中心、健身房、屋顶网球场、超市等点点评评产品形象较高，规模较大，外部资源丰富产品规模较大，素质较高，湖景资源相对丰富竞争分析42本报告是严格保密的。艾溪湖区域：市场较封闭，以区域客户为艾溪湖区域：市场较封闭，以区域客户为主，客户交叉少，竞争弱主，客户交叉少，竞争弱楼楼盘盘名称名称世纪风情（三期有少量别墅）世纪风情（三期有少量别墅）万科四季花城万科四46、季花城位置位置青山湖区北京东路1588号世纪风情大街 南昌国家高新技术产业开发区高新七路999号规规模模占地35万平米，总建筑面积50万平米，绿化率50占地41000 平方米，建筑面积25万平米 产产品形式品形式多层、小高层、高层、SOHO办公楼、联排及独栋别墅 洋房、多层、高层户户型配比型配比二期主力户型：Mini小户4070平米3房108138平米4房147162平米5房258平米6房252295平米北区共3400套房子，洋房约1500套一房69左右，二房90-96，三房110-147平米，四房160平米主力户型为三房、四房及复式，面积127至166平方米 客客户户以周边客户为主，职业范围47、较大，前期投资客较多，生意人以周边企业员工为主，泰康软件园等企业员工销销售状况售状况二期销售均价4300-4350元/平米，销售率接近90%起价：5000-7000元/平方米均价；年消化量10万左右卖卖点点高品质产品，高品质园林环境蓝岸会所、湖景资源配套配套商业街、商业街区、超级大卖场、室外健身跑道、羽毛球场、儿童活动中心、老人休闲中心 湖滨公园、学校、会所、市政、金融点点评评产品素质很高，园林环境细节突出品牌项目、物业服务周到、但产品素质不高竞争分析43本报告是严格保密的。象湖南区域：将与项目构成一定的竞争，象湖南区域：将与项目构成一定的竞争，项目具备未来的城市属性区位优势项目具备未来的城市48、属性区位优势楼楼盘盘名称名称南昌居住主题公园南昌居住主题公园绿地兰宫绿地兰宫位置位置南昌县区象湖新城中心区金沙大道 南昌县区迎宾大道上海庄园路100号 规规模模占地面积，建筑面积，容积率，总套数总占地面积：1250亩 总建筑面积:40万平方米 容积率：0.5 建筑密度：16.8%绿地率：47%居民总户数：1762户产产品形式品形式高层、多层、花园洋房、联排别墅 独栋、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅 户户型配比型配比主力户型为三房，116M2左右，三房占3/5，有部分顶层复式。连排别墅，面积200M2左右独栋别墅，面积最小为320M2客客户户客户主要是商业人，居住在南昌市区。客户主要是生意人、公务49、员以及部分收入稳定人群。销销售状况售状况该楼盘一个月可以销售80100套。目前在推的高层均价3300元/M2，2600元/M2起价，主要以小户型为主，销售情况较好。多层的均价3450元/M2。2003年一期开盘，已推出多次，每次推出100多套。喜欢连排别墅的客户多，面积200M2左右，总价100万左右，均价4100元/M2。即将开盘的连排别墅均价为4800元/M2，双拼别墅价格为5200元/M2，共240套。独栋为9000元/M2，面积最小为320M2。卖卖点点规模大且小区自身配套齐，而且靠近象湖风景区。绿地品牌的认可以及价格，其次觉得地段也还可以，还有就是小区是纯别墅社区。配套配套中小学:京50、山小学，迎宾中学，江铃中小学，南昌市定山小学，南昌九中，南昌市第十三中学，青云谱学校、外国语学校 幼儿园:江铃保育院 量贩超市:好又多银行:农业银行，商业银行，建设银行，中国银行等多家银行医院:武警医院，江医二附院，江西省皮肤病专科医院，南昌市第五医院等多家医院内部配套：班制幼儿园一所、班制小学一所 中小学：师大附二中、现代外国语学校综合商场：迎宾集贸市场医院：武警医院休闲娱乐：翠林高尔夫度假酒店、象湖公园、希尔顿大酒店内部配套：幼儿园（4200平方米）点点评评的品质，纯别墅社区保证了居住品质，不过交通非常不方便竞争分析44本报告是严格保密的。香溢花城实现了市场价格的高峰，未来万科青山湖项香溢51、花城实现了市场价格的高峰，未来万科青山湖项目有望成为新的高峰，将对高端市场形成进一步支撑目有望成为新的高峰，将对高端市场形成进一步支撑万科地块万科地块香溢花城香溢花城天赐良园天赐良园铭雅欧洲城铭雅欧洲城n相对低密度物业中，香溢花城是市场价格的顶峰，创造了双拼别墅15000-20000元/平米的价格；n万科在青山湖北侧拿地，项目拥有较好的自然资源，容积率小于1.45，预计将会成为继香溢花城之后的另一个价格顶峰，将会使南昌的豪宅市场进一步发展；机会分析45本报告是严格保密的。天赐良园联排物业畅销，铭雅欧洲城价格高企，天赐良园联排物业畅销，铭雅欧洲城价格高企，对片区高端市场起到很好的引导和支撑作用对52、片区高端市场起到很好的引导和支撑作用万科地块万科地块香溢花城香溢花城天赐良园天赐良园铭雅欧洲城铭雅欧洲城n铭雅欧洲城（高尔夫别墅）项目虽然在市场上有很多说法，但它高企的价格（13000-15000元/平米），成为区域市场价格的标杆和参照，成为其它项目价格高与低的一个衡量标尺；n天赐良园联排别墅比较畅销，已卖到7000元/平米，对于项目区域的高端市场有较强的支撑作用；n天赐良园联排供应少，基本与项目不构成竞争；机会分析46本报告是严格保密的。已入市的楼盘中，预计未来三年内出售的低密度（包含已入市的楼盘中，预计未来三年内出售的低密度（包含退台洋房）物业，主要集中于七个盘，约有退台洋房）物业，主要集53、中于七个盘，约有1300-15001300-1500套，预计年供应量为套，预计年供应量为400-500400-500套，供应量不大套，供应量不大楼盘名称楼盘名称:天赐良园独栋别墅独栋别墅:剩下200套,面积区间:180-280双拼双拼:剩下2套,面积区间:280连排连排:剩下200多套,面积区间:180-280楼盘名称楼盘名称:洪城比华利楼盘还未还未开盘花园洋房花园洋房:500套,面积区间:110-160楼盘名称楼盘名称:中大青山湖花园将推出独栋别墅独栋别墅和连排连排，共28套,两种物业的面积区间:280-600楼盘名称楼盘名称:香溢花城少量联排/双拼别墅楼盘名称楼盘名称:南昌居住主题公园独栋54、别墅独栋别墅:30套,面积区间:500-600双拼双拼:42套,面积区间:330左右楼盘名称楼盘名称:绿地兰宫将推出双拼双拼和连排连排共240套,连排连排面积:200左右，双双拼拼面积区间:240-260楼盘名称楼盘名称:江西奥林匹克花园花园洋房花园洋房:约有300多套面积区间:110-180机会分析47本报告是严格保密的。在已出让但尚未面世的地块中，可能与项目构成竞争的在已出让但尚未面世的地块中，可能与项目构成竞争的有有8 8块地，其中有块地，其中有3 3块地在区位条件上与项目比较类似，块地在区位条件上与项目比较类似，但项目的容积率更低，且具备自然资源优势但项目的容积率更低，且具备自然资源优55、势宗地位置宗地位置：湾里区招贤镇红湾公路旁宗地面积宗地面积：161.1 亩容积率：容积率：R1.3 宗地位置宗地位置：青云谱朱桥东路以南宗地面积宗地面积：145.08亩容积率：容积率：R1.宗地位置宗地位置：南昌经济技术开发区广兰大道以西、黄家湖西路以南宗地面积宗地面积：500.74 亩容积率：容积率：R1.宗地位置宗地位置：红角洲控规B-08部分地块宗地面积宗地面积：290.07亩容积率容积率：R1.7 宗地位置宗地位置：高新区城东一路以南,艾溪湖长堤以东（中兴）宗地面积宗地面积：350.12亩容积率容积率：R1.宗地位置宗地位置：青山湖北岸原塘山养鸡场及周边宗地面积宗地面积：145（亩）容56、积率：容积率：R1.4 竞得人竞得人:万科企业股份有限公司 宗地位置宗地位置：昌北开发区中环路以东、黄家湖路以南（金嘉房地产）宗地面积宗地面积：250（亩）容积率容积率：R1.75 宗地位置宗地位置：湾里区磨盘山南路以北、新华医院用地以东宗地面积宗地面积：108.33（亩）容积率：容积率：R1.1 竞争界定：竞争界定：nR 1.81.8，S 200亩亩nR 1.51.5，S 100亩亩此类型地块可出现一定量的低密度物业此类型地块可出现一定量的低密度物业机会分析48本报告是严格保密的。低密度产品的设计，还处于较初级的阶段，产低密度产品的设计，还处于较初级的阶段，产品设计较粗糙，品质感不强品设计较57、粗糙，品质感不强n南昌的低密度产品的规划、设计还处于相对初级的阶段，产品设计较粗糙，品质感不强；图为：n绿地兰宫n南昌居住主题公园n四季花城机会分析49本报告是严格保密的。园林景观的处理，多以硬质景观为主，辅以简单园林景观的处理，多以硬质景观为主，辅以简单的绿化，缺乏足够的生活氛围的营造的绿化，缺乏足够的生活氛围的营造n园林景观的处理，多以硬质景观为主，辅以简单的绿化，缺乏营造居家氛围和生活的品质感，图为：n南昌居住主题公园n香溢花城n四季花城n绿地兰宫机会分析50本报告是严格保密的。低密度市场研判低密度市场研判香溢花城及万科青山湖项目，将带动南昌高端市场香溢花城及万科青山湖项目，将带动南昌高58、端市场持续向高端发展，高端市场面临新的机遇；持续向高端发展，高端市场面临新的机遇；高端物业供应量不大，未来相对稀缺；高端物业供应量不大，未来相对稀缺；象湖南区域与项目构成一定的竞争；象湖南区域与项目构成一定的竞争；低密度产品的规划、设计、园林景观水平较低；低密度产品的规划、设计、园林景观水平较低；高端产品稀缺，竞争弱，使项目在开发策略、档次定位上具备较大的操作高端产品稀缺，竞争弱，使项目在开发策略、档次定位上具备较大的操作空间；空间；高端市场面临新的机遇，项目可望实现较大的市场溢价；高端市场面临新的机遇，项目可望实现较大的市场溢价；项目设法在区域价值营造上，强化城市属性的地位；项目设法在区域价59、值营造上，强化城市属性的地位；通过产品价值的营造，提升附加值，增加亮点；通过产品价值的营造，提升附加值，增加亮点；51本报告是严格保密的。项目愿景项目愿景CBD高档生态公园住区高档生态公园住区项目项目1.061.06的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析宏观市场的机会分析宏观市场的机会分析低密度物业竞争与机会分析低密度物业竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析市场有哪些经验市场有哪些经验/案例可借鉴案例可借鉴52本报告是严格保密的。未来红角洲60、新建县物业将与城市住宅形成未来红角洲、新建县物业将与城市住宅形成直接的竞争直接的竞争n城市普通住宅的竞争，主要来自地缘、价格的竞争；n从地缘看，红角洲、红谷滩、凤凰洲和新建县将成项目城市住宅的主要竞争对手；n从地块具备的资源条件分析，项目的竞争将主要是沿江物业、红角洲大环境较好的物业；n红谷滩可开发住宅用地不多，未来供应量小，预计竞争将主要集中于红角洲和新建县红谷滩红角洲新建联发江岸汇景联发江岸汇景联泰香域滨江联泰香域滨江金融街紫金园金融街紫金园新里梵顿公馆新里梵顿公馆红谷凯旋红谷凯旋万达星城万达星城洪城比华利洪城比华利丽水佳园丽水佳园莱卡小镇莱卡小镇城开国际学园城开国际学园都市未来花园都市61、未来花园53本报告是严格保密的。红角洲：房产开发的重点，推出量大，区域知红角洲：房产开发的重点，推出量大，区域知名度高名度高板块板块红角洲红角洲均价（元均价（元/平平米）米）40004300资源资源江景、规划特征特征规模中大、高层、开发商实力强建筑类型及建筑类型及户型户型小高层、高层;90平米左右的2房，110140平米的3房消费者消费者周边高校，红谷滩公务员以及市区部分投资客主要依托主要依托江景、规划、品牌主要劣势主要劣势配套较差，生活氛围不浓代表楼盘代表楼盘梵顿公馆、江岸汇景、金融街紫金园、联泰香域滨江简述简述红角洲依托江景资源、前湖区域的高校园区及较好的环境，定位为居住、文教、休闲、旅游62、区域，是继红谷滩之后的又一发展重点红角洲朝阳洲54本报告是严格保密的。红谷滩与凤凰洲板块：价格上涨快，有望成为红谷滩与凤凰洲板块：价格上涨快，有望成为新的价格高峰，目前供应量减少新的价格高峰，目前供应量减少红谷滩凤凰洲板块板块红谷滩中心红谷滩中心凤凰洲凤凰洲均价（元均价（元/平米）平米）4000480035004600资源资源新市政府，赣江景观、政府规划政府规划，部分湖景特征特征小高层、高层为主，覆盖率高，中等规模小高层、高层、洋房、联排别墅，中大规模建筑类型及建筑类型及户型户型高层、小高层为主；2房85110平米，3房120140平米高层、小高层；90100平米2房、110140平米3房消费63、者消费者来源地较散，职业主要包括公务员、生意人等，前期投资客较多，现在自住型客户增多，但空置率多数在60以上主要来自周边企业，红谷滩公务员以及市区部分投资客主要依托主要依托规划、资源便捷，便利、价格主要劣势主要劣势配套尚不齐全，人气不足距离较远，配套较少代表楼盘代表楼盘红谷凯旋、万达星城、洪城比华利等天赐良园、丰和新城、凤凰城、铭雅欧洲城n红谷滩是规划中未来南昌CBD，经过几年建设，已具备一定规模n现红谷滩可出让土地减少，楼盘销售速度快，价格上涨速度快，市场势头良好n近几年在加快商务、商业设施方面的建设n不足之处是入住率低，影响区域人气的形成n在红谷滩的发展下，凤凰洲市场得到提升，铭雅欧洲城和64、天赐良园是区域市场代表55本报告是严格保密的。新建县板块：新建县房地产迅速发展，成新建县板块：新建县房地产迅速发展，成交量大，价格上涨速度快交量大，价格上涨速度快板块板块新建县新建县均价（元均价（元/平米）平米）25003300元/平米资源资源属县级区域，资源较弱，在发展中处于相对尴尬的境地特征特征中大规模、中小规模楼盘同时存在，容积率较低，价格较低建筑类型及户型建筑类型及户型多层为主；83100平米2房、110130平米3房消费者消费者主要为本地的客户，公务员以及私营小业主、部分市内的投资客主要依托主要依托价格优势，价格是其发展的最主要动力主要劣势主要劣势属于县辖区，县区环境较差，规划较差，65、工业园区的规划，对于环境有一定的影响代表楼盘代表楼盘沿海丽水佳园、莱卡小镇、都市未来花园、城开国际花园简述简述在取消高速路收费、湾里划入南昌之后，特别是得益于红谷滩的发展，新建县近三年来价格上涨速度很快，现已达2500-3300元/平米新建县u新建县板块，相对独立，基本以本地人为主，土地供应较多，未来竞争将会较激烈u得益于高速路取消收费、湾里划入南昌、西外环建设等，新建县房得到迅速发展；u在两年的时间里，新建县平均以每年800元/平米左右的速度增长56本报告是严格保密的。市场研判市场研判红角洲是房产开发的重点，成交量较大红角洲是房产开发的重点，成交量较大红谷滩供应量减少，价格可望成新的高峰红谷66、滩供应量减少，价格可望成新的高峰新建县房产发展迅速，价格上涨快新建县房产发展迅速，价格上涨快将会分流客户，项目需创造与红角洲完全不同的形象体系，走将会分流客户，项目需创造与红角洲完全不同的形象体系，走项目形象的差异化项目形象的差异化将使客户向外流动，与红谷滩一路之隔的项目面临着新的机遇；将使客户向外流动，与红谷滩一路之隔的项目面临着新的机遇；项目区域价值得到提升，将会在一定程度上与红谷滩融合；项目区域价值得到提升，将会在一定程度上与红谷滩融合；57本报告是严格保密的。项目愿景项目愿景CBD高档生态公园住区高档生态公园住区项目项目1.061.06的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针的容积率决67、定项目可以有多种排布方式，现针对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析宏观市场的机会分析宏观市场的机会分析低密度物业竞争与机会分析低密度物业竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析市场有哪些经验市场有哪些经验/案例可借鉴案例可借鉴58本报告是严格保密的。融侨半岛，重庆融侨半岛，重庆30003000亩大盘，如何改变区亩大盘，如何改变区域现状？域现状？n“融侨半岛”位于重庆南岸区铜元局，基地北临长江，西至鹅公岩大桥，东邻苏家坝油库，南接重庆经济技术开发区，占地近3000亩，建面约350万平方米；n物业类型有多层、高层、别墅案例案68、例1 1融侨半岛融侨半岛59本报告是严格保密的。困境：项目开发由南向东开发，新的开发困境：项目开发由南向东开发，新的开发区域只有一条路线通达，且展示效果较差区域只有一条路线通达，且展示效果较差n项目开发一期风临洲后，继续开发地块东部区域，但因地势落差非常大，接近60米，客户无法通过风临洲到达地块的东部区域云满庭；n同时云满庭周边路况非常差，唯独南面有一条路线通达，但此路的路面状况较差，周边环境非常恶劣1组团2组团60本报告是严格保密的。投入投入60006000万修建内部交通，先修路后卖楼，万修建内部交通，先修路后卖楼，实现区域与外部的融合实现区域与外部的融合n全长1.5公里，路幅宽22米，上下69、落差55米，直径110米，采用两层螺旋式高架，总投资6000余万元 n融侨集团把沟通鹅公岩大桥、南坪的桥头支路、融侨路、风临路一并建成通车，解决了融侨半岛无第二通道的交通紧张状况。如今，在开发建设中的融侨半岛风临洲组团，交通道路网络呈现出四个层次：城市快速主干道、次干道，生活便捷主道路和次道路。61本报告是严格保密的。星河丹堤面对区域价值的困境，如何扭转星河丹堤面对区域价值的困境，如何扭转和突破？和突破？区域关键词：城中村、烂城中村、烂尾楼、塞车尾楼、塞车在客户或者业内人士心中，该片区为价值比较低的区域；区域背景：关口片区区域背景：关口片区用地面积用地面积20万平（300亩）建筑面积建筑面积370、6万平米容积率容积率1.8物业形态物业形态独栋、TH、高层资源优势资源优势9万平米原生湖、13万平郊野公园地块背景地块背景项目问题：区域价值困境项目问题：区域价值困境区域形象感知较低；地块旁的丰泽湖山庄档次较低，定义为“平民住宅”；丰泽湖业主事件，人文价值也较低，市场影响较差；临快速干道；没有生活配套；原原生生湖湖银银湖湖山山郊郊野野公公园园案例案例2 2星河丹堤星河丹堤p“星河丹堤最早面临的不得不突破的问题是：梅林关口极低的片区美誉度和丰泽湖山庄6000元的单价。”p“项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。”代理一部经理 71、邓震宇62本报告是严格保密的。定位定位“西银湖西银湖”，重新定义区域价值，借势立势、拔高，重新定义区域价值，借势立势、拔高区域形象；建立全新的区域及自身价值体系，区域营销区域形象；建立全新的区域及自身价值体系，区域营销观念贯彻始终观念贯彻始终A A区：区：TH111TH111套套 一期销售一期销售C C区：区：TH86TH86套套 独栋独栋7 7套套 一期销售一期销售南坪快速路主入口和会所主入口和会所原原生生湖湖郊郊野野公公园园丰泽湖山庄丰泽湖山庄共同升级共同升级HELLO，中产，中产向上的力量向上的力量西银湖城市西银湖城市原生别墅原生别墅CEO，官邸，官邸星河丹堤从最初推广到定位确定，经历了72、多次变化，不断拔高形象区域价值重新定位：借势立势区域价值重新定位：借势立势区域地理定位区域属性定位p“在1年的营销储备期，星河丹堤定位在市场变化、客户沟通的过程中不断调整，重释区域价值。通过产品跟着客户走，客户跟着产品走反复调整。”星河丹堤主策 张娜丰丰泽泽湖湖山山庄庄63本报告是严格保密的。投资修建银湖郊野公园，进行区域资源再造，进投资修建银湖郊野公园，进行区域资源再造，进一步提升区域形象，并以此作为营销题材一步提升区域形象，并以此作为营销题材n开发商投资600万元，兴建银湖郊野公园，使原本普通的山地，打造成为一个新的提供给市民生活休闲、娱乐、有氧运动的场所；n在营销期间，重点营销银湖山郊野73、的自然资源，改变、提升消费者对区域资源的认识，使区域的形象得到较大的改善；64本报告是严格保密的。采取高低配方法，最大化低密度高端物业，创造价值标采取高低配方法，最大化低密度高端物业，创造价值标杆，最优资源地块启动高端产品，高品质产品发力支撑杆，最优资源地块启动高端产品，高品质产品发力支撑项目高价值项目高价值u类坡地规划，最大化的利用资源，提升项目价值；u创新户型和精细化，提升物业附加值；u将区域营销的观念贯彻到项目开发里，定位“西银湖”强调自身和高价值区域的关联来弱化关口形象，600万赞助修建银湖山郊野公园；u强力实景展示规避丰泽湖山庄对星河丹堤的影响，自行建造南坪快速上盖绿化弱化噪音影响。74、65本报告是严格保密的。圣莫丽斯面对完全陌生区域，如何定义区圣莫丽斯面对完全陌生区域，如何定义区域价值？域价值？总用地面总用地面积积27万平（495亩）总建筑面总建筑面积积33万平米容积率容积率1.22物业形态物业形态 独栋、TH、洋房、高层资源优势资源优势山体、水景、规划地块背景地块背景项目问题：区域价值完全无项目问题：区域价值完全无定义定义完全陌生的区域；通达性较差；配套匮乏；拓展区给客户造成很强烈的心理距离。p“最初到达地块要翻山越岭，要经过旧村，通达性较差，业界很多人认为即使做成低密度，能卖到1.2万/平米，就已经很不错了。”p“项目最大的问题在于如何让客户感知这个极度陌生的区域？”p75、“由于规划的二线拓展区前景很好，而且未来交通会连接香蜜湖片区，车程5分钟，这些是项目的优势。”圣莫丽斯营销总裁 蔡伟光经理人员访谈：经理人员访谈：案例案例3 3圣莫丽斯圣莫丽斯66本报告是严格保密的。重新定义区域价值，以重新定义区域价值，以“香蜜湖北香蜜湖北”借势立势，借势立势，并以政府规划福龙路开通为远景进行大力引导并以政府规划福龙路开通为远景进行大力引导物业物业户型大小户型大小套数套数独立别墅6351135平米5套TH270500平米200多套复式洋房230310平米一期物业类型：一期物业类型：“占位高端，定义自身区域为“香蜜湖北”，强调和深圳豪宅片区的香蜜湖的联系，减弱山脉的阻隔和梅林片76、区对项目的价值影响；”“用价值最优的地块（山景和水系资源最优区域）启动，创造价值标杆（其中独栋楼王1800万），区域成熟以后再启动小高层和高层；”圣莫丽斯营销总裁 蔡伟光67本报告是严格保密的。进行区域资源改造，把山地资源改造为山进行区域资源改造，把山地资源改造为山野公园和高尔夫练习场，提升区域价值野公园和高尔夫练习场，提升区域价值n圣莫丽斯倚靠绵延的塘朗山脉，开发商对塘朗山进行了修整和绿化，登山路来回约2个小时，路以硬质铺砖、木质栈道、守望塔、凉亭等组成，成为未来业主有养、健康的休闲运动场所；n同时还修建了高尔夫练场，以高尚生活的元素，来提升区域、项目的形象68本报告是严格保密的。低密度高品77、质临水资源产品优先启动，建立自身价值标低密度高品质临水资源产品优先启动，建立自身价值标杆产品，创新和大空间尺度的处理，提升了产品附加值杆产品，创新和大空间尺度的处理，提升了产品附加值创新产品叠墅，作为稀缺产品的价值取向：8.5-9米宽的大宽面，3.6米的层高；产品在精细化上做得不够，对细节把握的不好；用2000万打造私人登山道，提升私有和尊贵感；69本报告是严格保密的。近郊陌生区域通过（重新）定义区域价值，建立全近郊陌生区域通过（重新）定义区域价值，建立全新的区域价值体系，且将区域营销贯彻始终新的区域价值体系，且将区域营销贯彻始终案例总结一案例总结一高品质产高品质产品发力支品发力支撑项目高撑项78、目高价值价值区域营销区域营销观念贯彻观念贯彻始终始终借势立势，借势立势，拔高区域形拔高区域形象，高举高象，高举高打打最优资源地块，最优资源地块，高端产品启动，高端产品启动，建立自身价值建立自身价值体系体系规划上充规划上充分挖掘地分挖掘地块资源价块资源价值值重新定义重新定义区域价值，区域价值，建立全新建立全新价值体系价值体系70本报告是严格保密的。以适度的区域资源改造举措，进行区域资源再造，以适度的区域资源改造举措，进行区域资源再造，提升区域价值，并创造营销提升区域价值，并创造营销“题材题材”案例总结二案例总结二n在项目开发之时，正式入市之前，开发商对圣莫丽斯旁的塘朗山脉进行改造，将原本有些光秃79、的山腰，改造成为绿意盎然的休闲公园；n并在山腰上建些木质小道、凉宁、守望塔等，使山景成为项目的重要卖点之一，从而改变了区域形象，提升了区域价值；71本报告是严格保密的。通过低密度物业启动，建立市场信心和项目高通过低密度物业启动，建立市场信心和项目高形象，后期通过高密度物业获取高额利润回报形象，后期通过高密度物业获取高额利润回报需求支撑需求支撑“先低后高先低后高”开发模式开发模式利润实现利润实现p客户接受区域内的高价格高层物业；p高层产品可实现利润远高于低密度物业；高端占位高端占位p占位高端，奠定了区域的豪宅富人区形象。深圳大势深圳大势案例总结三案例总结三72本报告是严格保密的。基于项目现状的不80、足：黄家湖水质受污染，道基于项目现状的不足：黄家湖水质受污染，道路进入性差，路进入性差，78%78%受访者对项目区域无印象受访者对项目区域无印象73本报告是严格保密的。关键举措一：推动政府打通红湾公路关键举措一：推动政府打通红湾公路(或自建道路或自建道路)，使区域由，使区域由“偏、偏、陌生、负面认知陌生、负面认知”向向“CBDCBD区域区域”的区位属性转变的区位属性转变昌九高速昌九高速n建议一：推动政府，尽快打通红湾公路，使泛黄家湖区域与红谷滩区域直接对接，使泛黄家湖区域成为真正的“CBD城市生态公园区”，作为红谷滩中心区重要的功能补充，提升红谷滩的城市形象，提升城市的竞争力，加速推动大南昌的81、发展；n建议二：如果政府在短期内无法打通红湾公路，建议众森集团自建道路，从地块东南侧位置到碟子湖大道，自建两车道私家景观道路，使项目自身融入到红谷滩区域，也可在一定程度上实现“CBD区域”的区位属性；碟子湖大道碟子湖大道74本报告是严格保密的。关键举措二：建立一套活水净化系统，引入黄关键举措二：建立一套活水净化系统，引入黄家湖水源，倾力打造生态水景概念家湖水源，倾力打造生态水景概念活水净化处理：n第一步，将水引入“厌氧沉淀池”，通过部分物理沉淀，作第一道过滤；n第二步，将水引入一串形似花瓣的莲花石溪，称为“水流雕塑”，通过水的回旋、震荡，增加水的含氧量；n第三步，水流通过水流雕塑后，进入微生物82、池，称“兼氧池”，污水在池中被微生物部分净化；n第四步，将水流引向植物池，植物池是“人工湿地生态系统”，是活水公园水处理的核心部分，由植物塘、植物池组成，养植物数十种；n成都活水公园是中国第一个人工活水净水处理系统，获国内外数项大奖；75本报告是严格保密的。关键举措三：改造黄家湖湖面景观及附近关键举措三：改造黄家湖湖面景观及附近区域沿岸景观效果，改善区域形象区域沿岸景观效果，改善区域形象在以生态活水系统为核心的形象改造基础上，进而打造一些休闲景点，如：n木质水流旋转水车n简易的木质凉亭、花架n水边木栈道n自然生态绿化建议：将靠近项目区域的水域租用建议：将靠近项目区域的水域租用3-53-5年（项83、目销售周期），清洁年（项目销售周期），清洁水面效果，保证在此期间不影响湖面景观效果；水面效果，保证在此期间不影响湖面景观效果；76本报告是严格保密的。愿景展望：建议众森在区域增持土地，更愿景展望：建议众森在区域增持土地，更大程度享有资源改造的效益大程度享有资源改造的效益昌九高速昌九高速n建议增持地块西南侧的土地（现大部分为水塘），将使：n降低区域资源改造的单位成本，以便在更大程度上享有资源改造后带来的效益；n进行区域开发，真正实现众森企业大跃进的宏愿；n本项目地价较低，将使众森在拿地的价格上占有较大的操作空间；n众森集团可以在相对一般企业评估价较高的价位上拿地，与本项目一起将拉平价格，项目同样84、还可获得相对可观的利润；建议增持此建议增持此区域土地区域土地77本报告是严格保密的。在前述机会挖掘和重要举措之下，项目是在前述机会挖掘和重要举措之下，项目是否就已经实现了利润最大化？否就已经实现了利润最大化？78本报告是严格保密的。从区域价格的增长看利润最大化？从区域价格的增长看利润最大化？选取了红谷滩新区的三个楼盘和新建县选取了红谷滩新区的三个楼盘和新建县的两个楼盘作为案例，看价格增长的变的两个楼盘作为案例，看价格增长的变化情况化情况79本报告是严格保密的。近四年来，南昌的整体房价平均增幅为近四年来，南昌的整体房价平均增幅为17%17%，红谷，红谷滩片区及新建县房价的平均增幅为滩片区及新建县85、房价的平均增幅为26%26%n依据上页各楼盘的增长价格，计算各楼盘近几年的平均增长率：n丰和新城平均增长率33%n万达星城平均增长率23%n滨江豪园平均增长率16%n都市未来花园平均增长率24%n莱卡小镇平均增长率32%n过去四年中，南昌市整体房价的平均增长率为17%n红谷滩片区及新建县片区楼盘价格的增长幅度高于南红谷滩片区及新建县片区楼盘价格的增长幅度高于南昌市整体房价的增长；昌市整体房价的增长；n从有代表性的楼盘案例看，红谷滩及新建县的房价的从有代表性的楼盘案例看，红谷滩及新建县的房价的年平均增长率约年平均增长率约26%；80本报告是严格保密的。针对价格的变化，进行经济分析的简单框算针对价86、格的变化，进行经济分析的简单框算序号序号内容内容计算说明计算说明单价单价总额总额一销售收入综合物业价格4763 157601 二总成本费用2566 84921 1土地费用地价(含契税)按地面地价算400元/平米400 12040 2前期费用含设计、勘察、管理、招投标等163元/平米（按建筑面积计）163 5394 3建安成本综合建安成本1000元/平米1000 33090 土方回填2000万元2000 合 计1060 35090 4环境工程含景观、室外、道路150元/平米（按建筑面积计）150 4964 6市政配套费含电、水、采暖、挂网65元/平米（按建筑面积计）65 2151 市政水管道1587、0 供电线路2000 合计4301 7管理费用含前期、建安、环境、大配套按2-6项的3%计算45 1492 8不可预见费按2-7项的2%计算31 1025 9财务费用现行利率7.839%121 4000 10销售费用按销售额的4%计算191 6304 11顾问费用含顾问、咨询管理费用22512销售税金营业税按销售收入的5%计算238 7880 城建维护费按营业税的5%计算12 394 教育附加费按营业税的3%计算7 236 土地增值税按预征税1%计算48 1576 合计305 10086 三开发利润2,196 72680 四成本利润率85.6%五税后利润率57.34%81本报告是严格保密的。两88、种方案中，因市场价格整体上升所产生的两种方案中，因市场价格整体上升所产生的利润增长十分明显利润增长十分明显均价变化3000 3780 4763 6001 7561 利润变化25.9%53.4%85.6%122.7%164.6%税后利润变化17.4%35.8%57.3%82.2%110.3%均价变化30003780476360017561利润变化25.9%46.1%68.7%93.6%120.5%税后利润变化17.4%30.9%46.0%62.7%80.8%对上表进行简单的变量求值：n方案一：n假定均价从3000元/平米开始起计，价格每增长26%，成本中与销售成本中与销售相关的费用按比例增长，相89、关的费用按比例增长，看成本利润率的变化；n方案二：n假定均价从3000元/平米开始起计，价格每增长26%，整体成本每次整体成本每次增长增长5%，看成本利润率的变化；82本报告是严格保密的。从区域规划、市场走向、企业发展看利润从区域规划、市场走向、企业发展看利润最大化的问题？最大化的问题？从众森企业自身发展的角度看，都市未来花园销售已进入尾盘期，清华锦园预计在从众森企业自身发展的角度看，都市未来花园销售已进入尾盘期，清华锦园预计在今年今年10-12月份销售完毕，项目需要迅速开发；月份销售完毕，项目需要迅速开发；从企业自身从企业自身发展角度发展角度从区域规划从区域规划发展角度发展角度n南昌的一环规90、划已清晰，但一环的西侧道路尚未动工，项目区域的道路未打通；南昌的一环规划已清晰，但一环的西侧道路尚未动工，项目区域的道路未打通；n众森推动区域道路建设（自建道路连接碟子湖大道）的工作进展速度，将对项目众森推动区域道路建设（自建道路连接碟子湖大道）的工作进展速度，将对项目的开发时机起着较大的影响；的开发时机起着较大的影响；从低密度物从低密度物业市场销售业市场销售角度角度n天赐良园的联排别墅，进行销售控制，暂时不卖，等待更好的销售时机；天赐良园的联排别墅，进行销售控制，暂时不卖，等待更好的销售时机；n象湖南区域的南昌居住主题公园联排别墅控制不卖，等待市场自然涨价；象湖南区域的南昌居住主题公园联排别91、墅控制不卖，等待市场自然涨价；n从从2006年及年及2007年年1-5月份土地出让分布看，昌北开发区、湾里区已成为土地出让月份土地出让分布看，昌北开发区、湾里区已成为土地出让的重点片区，预计未来的重点片区，预计未来1-2年，这两片区将成为新的开发热点，城市版图进一步拉大，年，这两片区将成为新的开发热点，城市版图进一步拉大，项目区域的项目区域的“城市城市”属性进一步加强，地段价值将迅速上升；属性进一步加强，地段价值将迅速上升；n2007年年1-5月份的住宅月份的住宅+商住类土地出让量仅为商住类土地出让量仅为1150亩，土地出让趋于紧张，未来亩，土地出让趋于紧张，未来房产的市场供应将趋于紧张，价格92、仍将上涨房产的市场供应将趋于紧张，价格仍将上涨从土地出让从土地出让角度角度n“不一定要马上开发，理由是道路不够通畅，区域规划不够明确，不确定因素太多，一环的西侧还没动工，对区域的不一定要马上开发，理由是道路不够通畅，区域规划不够明确，不确定因素太多，一环的西侧还没动工，对区域的城市价值支撑不足。城市价值支撑不足。”n“南昌市场受政府规划影响太大，青山湖的发展就是依托于政府南昌市场受政府规划影响太大，青山湖的发展就是依托于政府“清淤清淤”工作的完后。工作的完后。”n受访者观点受访者观点83本报告是严格保密的。如何实现利润最大化？如何实现利润最大化？开发节奏的整开发节奏的整体研判体研判从区域价从区93、域价格增长角格增长角度度从企业自从企业自身发展角身发展角度度从区域规从区域规划发展角划发展角度度从土地出从土地出让角度让角度从低密度从低密度物业市场物业市场销售角度销售角度建议控制建议控制开发速度，开发速度，拉长开发拉长开发周期周期建议开发周期由预期的建议开发周期由预期的3年拉长到年拉长到5年，通过年，通过准确的市场占位及市场的自然增值两方面，准确的市场占位及市场的自然增值两方面，实现利润的最大化；实现利润的最大化；世联观点：通过精细的市场研究和产品的精雕细琢赚取利润，是利润实现的最后世联观点：通过精细的市场研究和产品的精雕细琢赚取利润，是利润实现的最后一个手段；利润获取的方法远不止这一个；一94、个手段；利润获取的方法远不止这一个；84本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略85本报告是严格保密的。发展战略发展战略重新定义区域价值，进行区域资源再造，建立重新定义区域价值，进行区域资源再造，建立全新价值体系全新价值体系占位高端市场，打造南昌占位高端市场，打造南昌CBD区域生态别墅群区域生态别墅群控制开发节奏，赚取市场自然增值和产品营造控制开发节奏，赚取市场自然增值和产品营造的双重利润，实现利润最大化的双重利润，实现利润最大化86本报告是严格保密的。整95、体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略项目定位项目定位客户定位客户定位产品定位产品定位项目命名建议项目命名建议87本报告是严格保密的。客户定位思路客户定位思路从交通、地缘分析，谁最可能成为我们的客户？从近区域客户的构成及置业购动因素，来看谁可能成为我们的客户？从项目本身可能提供的居住体验，来看谁可能成为我们的客户？寻找最可能、最适合寻找最可能、最适合项目的客户群项目的客户群从可参照物业的客户群体，看项目可能的客户群体？从距离看客户可能包含的范围？88本报告是严格保密的。红谷滩96、：客户主要是政府公务员、高校教师、部分企业红谷滩：客户主要是政府公务员、高校教师、部分企业人士，政府利好、快速升值和较好的环境，是主要置业人士，政府利好、快速升值和较好的环境，是主要置业驱动因素驱动因素洪城比华利洪城比华利市区政府高官、私营企业主、生意人，看重区域中心地段红谷凯旋红谷凯旋以附近公务员、企事业单位客户为主，老城区部分投资客天赐良园天赐良园市区的公务员（附近国税局）、学校教师，看重区位优势；以自住型客户为主丰和新城丰和新城附近高校老师和公务员、部分投资客凤凰城凤凰城以红谷滩周边为主，所属区域相对繁华，以此向南昌市区扩散，以自住为主，目前入住率不高名门世家名门世家企业中高层、生意人为97、主，看重区位、价格、产品素质等以自住型客户为主万达星城万达星城客户主要是事业单位、公务员以及生意人；地域划分南昌人占大多数，新建县占10%，置业目的多数是投资u目前在红谷滩区域置业的客户群体依然以政府公务员、企事业单位人员为主u大部分看重红谷滩的区位优势，看好区域的未来发展空间u置业的目的以自住为主，同时个别楼盘还吸引了一定数量的投资客群，主要看重区域价格涨幅；同时追捧90/70发布后，大面积低密度的，投资价值高的稀缺性物业“红谷滩上下班有50%的车是江浙的车，是江浙人租了红谷滩的房子，但买房仍主要是南昌人”受访人士语89本报告是严格保密的。新建县：政府公务员、老师和卖地收入人士，价格便宜、刚98、性需求和投资是新建县：政府公务员、老师和卖地收入人士，价格便宜、刚性需求和投资是主要的驱动因素；红角洲：教育配套、就近便利、环境是其驱动因素主要的驱动因素；红角洲：教育配套、就近便利、环境是其驱动因素金融街紫园金融街紫园一期的主要客户为政府公务员及高校老师，少量南昌的人（以红谷滩为主）梵顿公馆梵顿公馆客户主要是老师和公务员，次要客户为生意人和开公司的，基本都是老城区过来的客户，对生活品质要求较高 联发江岸汇联发江岸汇景景主要客户为事业单位人员，次要客户为老师、南昌市内换房的人，换房面积都在133M2以上，还有部分福建过来的认同联发品牌的投资客以及南昌附近城市的居民 丽水佳园丽水佳园客户主要是新99、建县人和南昌人，其中本地人占大多数，少量周边县市人士 莱卡小镇莱卡小镇客户以当地人为主（个体户和政府人员），少量南昌人过来购买，南昌人占10%左右 从红角洲及新建县客户构成分析，基本包含三大类人群：n政府公务员n高校/中学教师n外出打工返乡的本地人n卖地收入的本地人n少量周边县市人士n部分投资人士沿海沿海.丽丽水佳园水佳园城开城开.国国际学园际学园现代米罗现代米罗蓝天蓝天.水水云居云居红谷德邑红谷德邑主要客户构成南昌大学城新建县新建县新建县新建县下面乡镇南昌市南昌市下面乡镇下面乡镇其他下面乡镇其他大市场90本报告是严格保密的。从地缘与交通看，昌北片区人群是项目潜在的主从地缘与交通看，昌北片区人100、群是项目潜在的主要消费群体，昌北汇集了大批高校和大型企业要消费群体，昌北汇集了大批高校和大型企业 “南昌市经济开发区总人口2005年12月31日为20.66万人，估计06年有23万。除去3.6万农业人口，有10万学生，剩余人口为10万。上述所说的20万是户籍人口，不包括外来打工人口，总共加起来应该有24万。企业数量正儿八经有500多家，注册的接近1000家。企业有大有小，大的成名企业有南磁、奥克斯。中大型企业占数量比例不大。大企业中工业类的可以分，有几十家，占的数量百分比不大，占经济总量的70%，大企业员工数量也比较大。”经济开发区经济发展办公室 吴斌 江西科技师范学院江西科技师范学院江西农业101、大学江西农业大学东华理工大学东华理工大学江西财经大学江西财经大学华东交通大学华东交通大学下罗镇下罗镇晨鸣纸业晨鸣纸业鸿源数显鸿源数显江铃陆风汽车江铃陆风汽车杭萧钢构杭萧钢构德国克林尼科公司德国克林尼科公司南昌凯马有限公司南昌凯马有限公司马恒达（中国）拖拉机有限公司马恒达（中国）拖拉机有限公司中泰凯马柴油机中泰凯马柴油机晶湛科技晶湛科技富昌科技富昌科技江西财大分院江西财大分院江西理工学院江西理工学院江西科技师范学院江西科技师范学院东华理工学院东华理工学院电力职工大学电力职工大学江西财经学院江西财经学院江西省团校江西省团校江西农业学院江西农业学院江西农业大学商业院江西农业大学商业院文艺学校文艺学校102、铁路机械学校铁路机械学校华东交通大学华东交通大学南方冶金学院南方冶金学院江西省机械学校江西省机械学校园区高校云集，经过几十年积淀，汇聚了大批高知人群园区高校云集，经过几十年积淀，汇聚了大批高知人群资料来源：资料分析资料来源：资料分析91本报告是严格保密的。昌北高校教职工数量较多，且整体收入在区域群昌北高校教职工数量较多，且整体收入在区域群体中属中上阶层，经济实力较强体中属中上阶层，经济实力较强p 昌北区域内高校教职工总量达3万余人，教师达1万余人，数量较多p 高校教职工，特别是高校教师，年收入在区域内占上端，购买实力强高校教师人群有1万多，有三十几所高校院所，收入水平比政府高。在红谷滩滨江一个103、楼盘上，南昌大学买了300套房子给老师。园区的老师住得很分散，年轻的可能没有住房，南磁等老企业也都有住宅，也有周边的住房。经济开发区经济发展 办公室 吴斌 区大专院校和科研机构36所，拥有教师3万余人，科研人员4000余人，学生共约10万余人江西财经江西财经大学大学华东交华东交通大学通大学江西农业江西农业大学南昌大学南昌商学院商学院江西科江西科技师范技师范学院学院南昌理南昌理工学院工学院教师12509632455042124职工767 64242329680学生20721169334121839127218资料来源：访谈、统计年鉴资料来源：访谈、统计年鉴92本报告是严格保密的。企业中高层数量较104、少，但购买力较强，是消费企业中高层数量较少，但购买力较强，是消费引导型人群引导型人群经济开发区内内企业工作人员收入状况分析经济开发区内内企业工作人员收入状况分析级别级别职位职位比例比例数量数量收入（万收入（万/年）年）高层管理者总裁、总经理210008-10中层管理者总监、部门经理840003-4基层管理者1050001-1.5一般员工80400000.6-0.8p 产业区规模以上企业（注册资金千万以上）5060家，注册企业300多家p 开发区总共有5万多名员工，管理阶层，中层以上管理者占10%左右，计5000人左右p 基本都是随厂区搬迁至开发区，在市区均有房，置业需求非弹性，以投资为主p 企105、业中高层可作为本项目的重要客户 管委会机关工作人员200多人，机关自己建房，解决内部职工的住房企业职工多为南昌本地招聘，住在市区，有厂车接送有些低收入的企业做了宿舍，中高层管理者早就在南昌买了房。企业中有的人是以前有房子，一般现在很多人都在红谷滩买房子，因为是新政区，发展前景比较好 经济技术开发区经济贸易发展局 产业发展部 陈宇部长 资料来源：访谈、统计年鉴资料来源：访谈、统计年鉴93本报告是严格保密的。象湖南：较好环境、便宜价格和物业的升值保值，是其主要置业驱动因素；象湖南：较好环境、便宜价格和物业的升值保值，是其主要置业驱动因素；艾溪湖：较好环境、就近便利是其主要置业驱动因素艾溪湖：较好环106、境、就近便利是其主要置业驱动因素u从客户构成上来分析，一是没有一群特定客户群，区域相对比较广泛；二高端物业的辐射力非常强，以周边客户为基础，大面积拓展更大区域的客户群体u从访谈中得知，在售的湖区物业中，客户不满足的物业地方在于项目中大部分属于观景型湖区物业，与湖的距离相对较远，而项目具有亲湖资源特性，具有独享的价值绿地兰宫绿地兰宫主要是市区内生意人、公务员以及部分收入稳定人群。居住主题居住主题公园公园客户主要是老城区公务员，包括企事业单位的员工；另外一部分客户来自周边的南昌县或莲塘片区的客户，从县迁居到城里。奥林匹克奥林匹克花园花园主要为市区的年轻夫妻，看重社区的风格与性价比；另一部分以象湖周107、边的公务员，企事业单位人员为主天赐良园天赐良园市区的公务员（附近国税局）、学校教师，看重区位优势；以自住型客户为主万科四季花万科四季花园园世纪风情世纪风情象湖南象湖南青山湖青山湖京东京东绿地兰宫绿地兰宫居住主题公居住主题公园园中大青山湖中大青山湖青山湖香溢花城青山湖香溢花城铭雅欧洲城铭雅欧洲城天赐良园天赐良园凤凰洲凤凰洲旧城旧城中心中心红谷滩红谷滩中心中心中大中大青山青山湖湖以红谷滩周边为主，所属区域相对繁华，以此向南昌市区扩散，以自住为主，目前入住率不高香溢香溢花城花城以青山湖周边客户为主，向南昌客户辐射，也有江西省内客户世纪世纪风情风情以周边客户为主，职业范围较大，前期投资客较多，生意人四108、季四季花城花城以周边企业员工为主，泰康软件园等企业员工94本报告是严格保密的。消费者能接受对于半小时车程范围，主要包括消费者能接受对于半小时车程范围，主要包括昌北、红谷滩、新建县、以及东湖老城区昌北、红谷滩、新建县、以及东湖老城区n从市场调研过程中，得出南昌市的客户跨区职业的群体较少，其大部分因工作变动，会产生跨区置业，同时跨区置业的半径也大多数在半小时车程半径n在一环路网建设成熟后，项目与各城区的交通距离缩短，凭借着项目的优势，将有效吸引到离项目只有半小时的车程距离的客户群体n距项目半小时生活圈中的区域有，昌北开发区域、新建县、红谷滩中心、凤凰洲、红角洲、及东湖老城区昌北凤凰洲红谷滩中心东湖109、老城区红角洲新建县11分钟分钟5分钟分钟9分钟分钟8分钟分钟20分钟分钟95本报告是严格保密的。收入阶层划分：家庭年收入在收入阶层划分：家庭年收入在1010万元以上万元以上的客户，是项目的目标主力客户的客户，是项目的目标主力客户u南昌2006宏观统计人均GDP在26145元/年，人均可支配在11243元/年左右；u受访中个人月收入在2000-3000元左右者，家庭年收入则在4-6万元左右；u受访中个人月收入在9000-11000元左右者，家庭年收入则在10-13万元左右；u个人月收入超过15000元左右者，则家庭年收入超过20万元；n2006年，南昌市在岗职工年均工资首次跨越2万元大关，达到2110、0286元；而在金融、水电煤等公共服务性行业、电信及相关信息产业，职工年均工资更是超过3万元，分别为36884元、32809元和31453元；中高收入阶层高收入阶层普通阶层低收入阶层个人月收入在1000元以下，家庭年收入在3万元以下，基本无购房能力；个人月收入在2000-3000元者，家庭年收入在4-6万元，普通价位楼盘购买者；个人月收入在9000-11000元者，家庭年收入在10-13万元左右，中高价位楼盘购买者；个人月收入在15000元以上，家庭年收入超过15万元，高档楼盘购买者；主要目标客户主要目标客户96本报告是严格保密的。从本体条件与客户置业需求对位，找到我从本体条件与客户置业需求对111、位，找到我们真正的客户们真正的客户规划利好，新建并入南昌的利好规划利好，新建并入南昌的利好未来与红谷滩未来与红谷滩CBD仅一路之隔仅一路之隔较好的环境、水资源丰富，低密度物较好的环境、水资源丰富，低密度物业业在未来一环内，它将是稀缺性物业在未来一环内，它将是稀缺性物业公墓，具有一定影响公墓，具有一定影响项目价值97本报告是严格保密的。项目的客户定位项目的客户定位他们包括哪些人？定他们包括哪些人？定位什么客户有利于提升项目形象？位什么客户有利于提升项目形象？根据上述分析，我们将项目前期客户定位于：根据上述分析，我们将项目前期客户定位于：他们包括两类客户：他们包括两类客户：p核心客户核心客户：南昌112、富人阶层；：南昌富人阶层；p重要客户重要客户：南昌中上收入阶层；：南昌中上收入阶层；他们具有了如下共同特征：他们具有了如下共同特征：u区域来源：昌北经济开发区、红谷滩、东湖老城区、新建县等u经济特征：具备50300万的住房消费能力和消费意愿；u购房行为：愿为产品品质的提升、区域价值的增值买单；u生活特征：重视城市便利条件，追求自然生活环境，有高尚的生活品味，重视社区的舒适性和享受感；项目打造的是真正的亲水低密度物业富人区。项目打造的是真正的亲水低密度物业富人区。享受环境和品质的富有阶层及中上收入阶层享受环境和品质的富有阶层及中上收入阶层98本报告是严格保密的。客户群特征描述一客户群特征描述一根113、据上述分析，我们的客户是这样一群人：根据上述分析，我们的客户是这样一群人：看重环境、追求居住品质的人看重环境、追求居住品质的人看重物业的升值保值作用的人，分散资金看重物业的升值保值作用的人，分散资金对房产有一定了解，能认识到稀缺性价值的对房产有一定了解，能认识到稀缺性价值的人人对政府规划有些了解的人，相信规划利好对政府规划有些了解的人，相信规划利好99本报告是严格保密的。客户群特征描述二客户群特征描述二经济能力：经济能力较强，具备一定闲钱的人，城市公寓客户的年收入在经济能力：经济能力较强，具备一定闲钱的人，城市公寓客户的年收入在10万元以万元以上；低密度物业的客户年收入在上；低密度物业的客户年114、收入在15万元以上；万元以上；客户群体客户群体1：公务员、教师（通常比较了解政府规划，对未来：公务员、教师（通常比较了解政府规划，对未来发展有信心）；发展有信心）；客户群体客户群体2：房地产相关行业，如公共媒体、规划、设计院等：房地产相关行业，如公共媒体、规划、设计院等相关人士（能认识到稀缺性的价值）；相关人士（能认识到稀缺性的价值）；客户群体客户群体3：能够快速致富的人士（灰色阶层、媒矿业等），：能够快速致富的人士（灰色阶层、媒矿业等），分散资金，控制风险分散资金，控制风险客户群体客户群体4：周边县市等外来人士（对墓区等不太了解或不太：周边县市等外来人士（对墓区等不太了解或不太在意的人群）在115、意的人群）客户客户群体群体100本报告是严格保密的。对目标客户置业关注点对目标客户置业关注点重点关注如何重点关注如何提升项目价值提升项目价值目标客户置业动机居前目标客户置业动机居前几位的是：几位的是：1 1、对水资源的占有；、对水资源的占有；2 2、好的社区环境、好的社区环境社社区内部以水连通，大资源区内部以水连通，大资源共享；共享；3 3、提升居住档次，彰显、提升居住档次，彰显社会地位；社会地位；4 4、性价比和投资价值；、性价比和投资价值；对目标客户关注点测试的主要内容：对目标客户关注点测试的主要内容：p对区域位置现在的看法和未来趋势的评价；p对物业类型、价格的测试；p对园林景观、建筑风格116、配套、展示区的测试；p对本项目置业动机的测试；客户关注点测试主要关注如何提升项目价值；客户关注点测试主要关注如何提升项目价值；客户关客户关注点注点产品赠送、产品舒适度、精细化；产品赠送、产品舒适度、精细化；亲水情结亲水情结对水资源的占有；对水资源的占有；原生态水景园林；原生态水景园林；展示区震撼、豪华会所等高档配套；展示区震撼、豪华会所等高档配套；欧式的建筑风格；欧式的建筑风格；101本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略项目定位项目定位客户定位客户定117、位产品定位产品定位项目命名建议项目命名建议102本报告是严格保密的。项目定位的研判项目定位的研判定位客户价值客户价值竞争环境竞争环境本体条件本体条件对水资源的偏好对水资源的偏好原生态的园林原生态的园林追求品质、改善生活追求品质、改善生活升值保值作用升值保值作用低密度竞争较弱低密度竞争较弱强化城市属性强化城市属性城市公寓差异化城市公寓差异化提升附加值提升附加值1.06容积率容积率丰富水资源丰富水资源原生态环境原生态环境距红谷滩近距红谷滩近规划利好规划利好103本报告是严格保密的。项目定位项目定位：在客户需求、竞争环境和本体在客户需求、竞争环境和本体条件中寻找最佳匹配条件中寻找最佳匹配CBD区域区118、域原生水岸别墅群原生水岸别墅群同时满足客户对城市资源与自然资源的需求原生态资源，半岛别墅差异化的产品形象高品质的产品体系；104本报告是严格保密的。项目形象发展战略项目形象发展战略高举高打、建立城高举高打、建立城市低密度亲水社区形象市低密度亲水社区形象地块资源支撑地块资源支撑产品支撑产品支撑客户支撑客户支撑区位支撑区位支撑p内部丰富的水资源；p原生态；p低密度物业为主的社区；p价值标杆；p核心客户为富人阶层，辅以上中产；p“红谷滩”城市核心区域；整体发展战略：高举高打，建立城市低密度亲水社区整体发展战略：高举高打，建立城市低密度亲水社区原生态、水资源、红谷滩区域、低密度原生态、水资源、红谷滩区119、域、低密度形象定位的关键元素：形象定位的关键元素：105本报告是严格保密的。档次定位：结合项目资源价值，以及项目整体档次定位：结合项目资源价值，以及项目整体策略和目标，项目整体定位为高档次项目策略和目标，项目整体定位为高档次项目红谷滩低密度、高档次物业的代表红谷滩低密度、高档次物业的代表高品质、高形象高品质、高形象p区域条件与地块条件分析：改造后区域条件与地块条件分析：改造后支持开发高档次物业；p企业目标：企业目标：将黄家湖项目打造成南昌市高端项目；p目标客户锁定目标客户锁定：品质追求的中上阶层和富人阶层为主；p目标客户需求：目标客户需求：高品质高附加值产品、舒适的社区环境106本报告是严格保120、密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略项目定位项目定位客户定位客户定位产品定位产品定位项目命名建议项目命名建议107本报告是严格保密的。根据项目根据项目1.061.06的容积率条件，项目可以有的容积率条件，项目可以有多种物业组合方式多种物业组合方式u南昌市各类物业的容积率可实现度建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率联排0.40.50.50.60.60.84、5层叠加0.70.80.80.90.91.15层退台0.81.01.01.21.21.46层121、多层1.11.21.21.41.41.611层小高层1.71.81.82.02.02.21825高层2.02.42.42.82.83.5n以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；n以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主；n容积率的高低并不能直接与品质高低成比例关系，规划设计师的处理手法对容积率高低起到至关重要的作用。本项目战略目标：本项目战略目标：打造高档、低密度生态别墅区打造高档、低密度生态别墅区物业组合108本报告是严格保密的。根据项目根据项目1.061.06的容积率条件，项目可以有的容积率条件，项目可以有多种物业组合方式多种物业组合方式n根据南昌市各类物业容积率的可实122、现度及1.06的容积率要求，项目可以有三种代表型的方案（依据市场分析和客户的接受度，各方案均不出现高层物业）：n方案一（高低配型）：最大限度地排布低密度物业，以小高层搭配；n方案二（低层型）：完全不出现小高层，在此前提下进行低密度物业的最大程度排布；n方案三（综合型）：典型综合类物业，各类产品都有一定的比例；物业组合方案一方案一物业类型容积率占地面积建筑面积独栋0.30.50.15联排0.695.4退台0.96.35.67多层1.300小高层1.910.519.95商业1.10.50.55合计26.831.72方案二方案二物业类型容积率占地面积建筑面积独栋0.30.50.15联排0.621.2123、退台0.92.82.52多层1.32127.3小高层1.900商业1.10.50.55合计26.831.72方案三方案三物业类型容积率占地面积建筑面积独栋0.30.50.15联排0.684.8退台0.954.5多层1.34.35.59小高层1.98.516.15商业1.10.50.55合计26.831.74109本报告是严格保密的。高低配型，容易使项目实现高低配型，容易使项目实现“别墅物业别墅物业”的市场的市场定义，可实现更高的市场价值，主推方案一定义，可实现更高的市场价值，主推方案一高低配型高低配型单一型单一型综合型综合型别墅别墅/类别墅物业量类别墅物业量大大定性为别墅物定性为别墅物业，价值124、高业，价值高建安成本低建安成本低小高层、风险可控小高层、风险可控建筑密度高建筑密度高客户群广客户群广抗风险能力强抗风险能力强风险较低，价风险较低，价值一般值一般风险低，价值风险低，价值一般一般代表楼盘：星河丹堤、代表楼盘：星河丹堤、十七英里、香密湖十七英里、香密湖1号号代表楼盘：万科城、代表楼盘：万科城、熙园熙园代表楼盘：四季花城代表楼盘：四季花城物业组合110本报告是严格保密的。产品定位：以高低配的物业组合形式，以联排、产品定位：以高低配的物业组合形式，以联排、退台洋房为主流产品，辅以小高层物业退台洋房为主流产品，辅以小高层物业综合以上因素，本项目物业形态定为综合以上因素，本项目物业形态定为125、本项目对物业类型的定位，主要基于对以下因素的考虑u本项目地块的基本经济指标：占地447.15亩，建面33万平方米，容积率1.06u本项目战略：占位高端市场，打造南昌CBD城市别墅群u项目地块先天条件的限制需要考虑客户对地块的先天认知，需要通过适当的产品改变区域认知u客户对自然资源产品选择的倾向性客户对城市低密度产品比较认同，对高层有一定的抗性以低密度联排别墅、退台洋房产品为主，辅以小高层产品，以低密度联排别墅、退台洋房产品为主，辅以小高层产品，建立低密度、亲水高尚社区建立低密度、亲水高尚社区物业组合111本报告是严格保密的。产品价值梯度：联排别墅树立形象、退台洋房实现快速产品价值梯度：联排别墅126、树立形象、退台洋房实现快速走量、小高层产品提升利润，独栋营造楼王概念走量、小高层产品提升利润，独栋营造楼王概念联排别墅联排别墅退台洋房退台洋房小高层产品小高层产品联排别墅n区域市场的需求点，形成本项目的创新点n利于项目树立较高的形象小高层n拔高容积率，提升利润，现金流产品退台洋房n产品面积适中，客户群体广，销售速度快，现金流产品u物业类型组合既要符合市场现状，又要有创新点，突出产品的竞争力独栋别墅n高价值产品，“楼王”概念营造，提升楼盘档次、形象，营销题材物业组合112本报告是严格保密的。开发节奏：高端启动，一举奠定别墅项目开发节奏：高端启动，一举奠定别墅项目形象形象“目前位置较偏，要先开发一127、些别墅，建议通过低密度物业带动市场”；受访人士观点低价值物业（小高层为主）低价值物业（小高层为主）启动启动中高层客户为主对短期交通要求对配套要求高红角洲、新建县分流客户价格受竞争对手牵制区域现较接受低密度物业普通楼盘品牌形象普通楼盘品牌形象低端启动，由低走高远郊陌生区无明显资源市场需求不活跃容易走高乏力保守稳健，回报较低中价值物业（退台洋房为主）中价值物业（退台洋房为主）启动启动高层客户为主产品相对稀缺有一定配套要求较好的品牌形象较好的品牌形象中端启动市场需求一般资源不强势价值有待兑现偏保守，回报一般高价值物业（联排为主）启高价值物业（联排为主）启动动富豪人士产品稀缺对短期交通要求弱对配套要求128、低竞争弱高品牌形象高品牌形象高端启动市场需求活跃价值近期兑现资源强势易奠定形象，高额回报开发次序113本报告是严格保密的。依据开发进程及地块资源的变化，合理搭配产品类型，依据开发进程及地块资源的变化，合理搭配产品类型，使项目在一开始即成为一个高形象楼盘，寻求实现利润使项目在一开始即成为一个高形象楼盘，寻求实现利润最大化最大化u一部分的临水别墅一部分的临水别墅做价值标杆做价值标杆u少量退台洋房少量退台洋房u以中价位、高性价以中价位、高性价比产品突破市场比产品突破市场u创造低密度产品市场时代，通过产品差异化建立竞争优势项目开发早期阶段项目开发早期阶段项目开发中期阶段项目开发中期阶段u一部分的联排别129、墅一部分的联排别墅u大部分退台洋房大部分退台洋房u少量小高层少量小高层u领先市场竞争领先市场竞争u提高品质增加盈利u提升项目整体形象高端产品，区域突破高端产品，区域突破规模效应，超越区域规模效应，超越区域项目开发后期阶段项目开发后期阶段小高层拔高容积率小高层拔高容积率u项目品牌成为市场领导者u活水社区品牌效应，利润提升品牌效应，利润提升生活模式的打造需要在前期一步步积累，先保证前期成功的情生活模式的打造需要在前期一步步积累，先保证前期成功的情况下，通过项目建立新的区域形象认知，提升区域价值，最后况下，通过项目建立新的区域形象认知，提升区域价值，最后建立全新的生活模式；建立全新的生活模式；开发次130、序114本报告是严格保密的。开发节奏初步建议：一期以联排为主，进行高价开发节奏初步建议：一期以联排为主，进行高价值、高形象启动，率先奠定低密度别墅物业形象值、高形象启动，率先奠定低密度别墅物业形象开发节奏控制，基于如下考虑：n各专业人士、政府人士访谈观点n客户对本区域物业类型的接受程度n有利于项目形象、价值营造关于开发次序关于开发次序“目前位置较偏，要先开发一些别墅，建议通过低密度物业带动市场”；受访人士观点开发次序物业类型物业类型总量总量2008200820092009201020102011201120122012独栋独栋0.150.150 00 00.150.150 00 0联排联排5.131、45.43 32.42.40 00 00 0退台洋房退台洋房5.675.672 21 12.672.670 00 0小高层小高层19.9519.950 03 33 35.955.958 8商业商业0.550.550.30.30 00.250.250 00 0幼儿园幼儿园0.060.060.060.060 00 00 00 0115本报告是严格保密的。问卷数据反映出客户对低密度物业的热衷，问卷数据反映出客户对低密度物业的热衷，以及需要舒适型的空间以及需要舒适型的空间 u从市场问卷调查中，判断即将购房的客户在选择物业类型上，倾向于低密度产品，其中联排别墅和多层深受喜欢，在经济条件允许的情况下，更多132、倾向于舒适型的低密度产品u在面积区间的选择上，客户普遍选择了舒适型为主面积区间，主要集中在81-100平米33%，131-150平米占到22%户型定位116本报告是严格保密的。市场上低密度物业的畅销产品，联排别墅主要为市场上低密度物业的畅销产品，联排别墅主要为经济型户型面积，洋房主要为舒适型面积经济型户型面积，洋房主要为舒适型面积 u市场畅销联排别墅产品面积主要集中在180-250平方米，是相对较为经济型产品u三房和四房的洋房供应中，面积主要集中在舒适型的面积区间，其中三房在110-130平方米，四房在160平方米左右项目名称项目名称均价均价主力户型主力户型总价（万）总价（万）绿地兰宫绿地兰宫133、联排别墅联排别墅4800-5200180-22086-114独栋别墅独栋别墅9000320288南昌居住主题南昌居住主题公园公园联排别墅联排别墅6000190-210114-126独栋别墅独栋别墅8000250300200-240天赐良园天赐良园联排别墅联排别墅7000184-230129-161多层三房多层三房4500110-130 50-58香溢花城香溢花城联排联排/双拼双拼13000-20000253-358329-700多层洋房多层洋房6000-7000120-18072-126四季花城四季花城洋房三房洋房三房5000-6000127-14863-89洋房四房洋房四房5000-6000134、16582-99户型定位117本报告是严格保密的。体现舒适型特点，是本项目户型定位的主体现舒适型特点，是本项目户型定位的主要指导思想要指导思想户型面积定位基于如下考虑：n项目总体定位：CBD区域原生别墅群；n客户定位：南昌的富有阶层及中上阶层；n市场畅销：南昌整体市场良好，各类面积的户型销售均比市场畅销：南昌整体市场良好，各类面积的户型销售均比较良好，无明显的滞销产品，使项目的户型定位具有较大空较良好，无明显的滞销产品，使项目的户型定位具有较大空间；间；n客户需求调查：131-150平米的户型需求较大；户型定位118本报告是严格保密的。本项目户型面积和比例总体建议（物业组本项目户型面积和比例总135、体建议（物业组合依据前述方案一）合依据前述方案一）u其中别墅、退台花园洋房、小高层占总面积比例分别为17.517.5、19.319.3、61.4561.45，若规划布局许可，尽量提高退台产品的比例，减小小高层比例u先后错开产品的开发次序，有效避免产品的内部竞争本项目户型定位及比例建议如下：产品类型产品类型户型户型面积区间面积区间比例比例独栋别墅独栋别墅4-64-6房房350-500350-5000.47%0.47%联排别墅联排别墅4 4房房200-220200-22040%40%17.03%17.03%240-250240-25060%60%退台洋房退台洋房3-43-4房房130-165130136、-16519.3%19.3%小高层小高层2 2房房88-8988-8925%25%61.45%61.45%3 3房房105-110105-11030%30%3 3房房115-130115-13035%35%叠院叠院170-190170-19010%10%户型定位注：商业面积注：商业面积5500平米所占比例未计入内，故比例总和不足平米所占比例未计入内，故比例总和不足100%；119本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略项目定位项目定位客户定位客户定位产品定137、位产品定位项目命名建议项目命名建议120本报告是严格保密的。几种典型命名模式研究几种典型命名模式研究命名策略地段区位导向产品定位导向文化价值观导向消费群导向功能属性导向CBD东都蔚蓝海岸优山美地东海岸炫特区钛度城市主场天之骄子状元城恋曲70非常男女（荣丰2008）苹果园南国奥园波托菲诺星河国际四季花城西山美墅馆SOHO现代城蓝山美墅清华坊121本报告是严格保密的。命名方式的相对适用性范围命名方式的相对适用性范围文化价值观导向：一般适用城市开放、文化包容性强，特别是城市人群文化素养较高的城市、区域，如上海、北京、深圳等，炫特区、钛度、城市主场、天之骄子、状元城；消费群导向：一般适用于产品线较窄，138、目标客户相对集中的楼盘，即目标客户有比较明显的在某方面具有相同特征，如恋曲70、非常男女（荣丰2008）、苹果园；功能属性导向：一般适用于产品有比较突出的功能特征的产品上，如蓝山美墅馆、SOHO现代城、清华坊；地段区位导向：一般适用于项目占有先天的地段、环境优势的项目上，或区位利好的规划前景，如蔚蓝海岸、优山美地、东海岸、CBD东都；产品定位导向：典型的突出产品本身，如南国奥园、波托菲诺、橘郡、四季花城；122本报告是严格保密的。案名拟定方向案名拟定方向方向一：以宣传产品档次为主的案名建议方向一：以宣传产品档次为主的案名建议方向二：以宣传地段的区位关系为主的案名建议方向二：以宣传地段的区位关系139、为主的案名建议方向三：以宣传地块资源价值为主的案名建议方向三：以宣传地块资源价值为主的案名建议123本报告是严格保密的。方向一：以宣传产品档次为主的案名建议方向一：以宣传产品档次为主的案名建议 1.众森品牌展示2.项目高档次形象众森众森御景湾御景湾众森众森尚筑尚筑众森众森第一城第一城众森众森熙龙城熙龙城众森众森公元盛世公元盛世 案名拟定124本报告是严格保密的。方向二：以宣传地段的区位关系为主的案方向二：以宣传地段的区位关系为主的案名建议名建议1.众森品牌展示2.与红谷滩的区位关系众森众森西城上筑西城上筑众森众森西城中央西城中央众森众森红谷西域红谷西域众森众森玺世中央玺世中央众森众森红谷熙园红140、谷熙园案名拟定125本报告是严格保密的。方向三：以宣传地块资源价值为主的案名方向三：以宣传地块资源价值为主的案名建议建议1.众森品牌展示2.城市湖景资源众森众森湖天下湖天下众森众森蓝波湾蓝波湾众森众森蓝湖美地蓝湖美地众森众森水岸新都水岸新都众森众森廊桥水岸廊桥水岸众森众森美湖大地美湖大地案名拟定126本报告是严格保密的。案名拟定案名拟定主推：主推：众森众森湖天下湖天下备选：众森半岛水城 众森红湖环岛 众森天湖郡 众森长堤产品定位导向展现项目资源方向127本报告是严格保密的。众森地产众森地产 心血铸就心血铸就众森众森湖天下湖天下CBD区域区域原生半岛别墅区原生半岛别墅区128本报告是严格保密的。141、案名拟定案名拟定次推：次推：众森众森1 1英里英里备选：众森红谷西域 众森中央庄园 地段区位导向展现区位与红谷滩中心的距离129本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略130本报告是严格保密的。地块外部条件：还建房、乌沙河、黄家湖地块外部条件：还建房、乌沙河、黄家湖湖面有一定影响湖面有一定影响n地块南面和北面都临湖，且临湖面较长规划原则为水资源的最大化利用，打造最长的水岸线n地块被黄家湖路划分成两块各地块相对独立，自成体系，但又通过景观体系有机的结合在一起142、n地块内不仅有丰富的水资源，而且植被覆盖绿高，有少量的珍惜树种小区园林以水为主题，结合地块内的原生大树进行景观改造南面的湖南面的湖黄家湖黄家湖黄家湖路黄家湖路地块东侧的高速公路将地块东侧的高速公路将带来噪音的影响带来噪音的影响地块内的树地块内的树东边乌沙河东边乌沙河还建房还建房131本报告是严格保密的。地块内部条件：丰富的水资源是最大的价地块内部条件：丰富的水资源是最大的价值，但资源分布不均衡值，但资源分布不均衡n黄家湖是天然湖泊，具有活水资源n南面水为土地长年挖掘后形成的水塘，水源的持续性不确定n部分水域面积为40年用地年限n地块南侧的闲置用地，拥有大面积的水域，但未来用地不确定丰富的水资源143、建议n在规划时充分考虑到南面水域的融合，同时又要考虑以后被割裂的可能，在规划时预留管线；n建议接入黄家湖的活水系统，保持项目的活水；132本报告是严格保密的。市场低密度湖区物业，仅限于对外部资源的简市场低密度湖区物业，仅限于对外部资源的简单占有，缺乏有亮点的内部水景规划单占有，缺乏有亮点的内部水景规划四季花城规划香溢花城规划居住主题公园规划n南昌低密度湖区物业，只是简单地对湖岸的天然资源进行占有，在规划上没有更多地利用资源；n项目内部没有有亮点的水景的规划，水景资源仅停留于外部资源；133本报告是严格保密的。规划概念：符合客户敏感点，居于自身优规划概念：符合客户敏感点，居于自身优势，市场差异化144、势，市场差异化以水为纽带，有机地联系整个社区以水为纽带，有机地联系整个社区，展示水岸生活展示水岸生活半围合组团式布局，强调邻里归属感半围合组团式布局，强调邻里归属感以特色的桥作为连结各组团的构筑物以特色的桥作为连结各组团的构筑物打造最长水岸线打造最长水岸线以岛、半岛作为规划构图的基本元素以岛、半岛作为规划构图的基本元素134本报告是严格保密的。关于土地年限不统一问题的解决方案建议关于土地年限不统一问题的解决方案建议方案一：将方案一：将40年用地做成配套、商业、游乐设施等年用地做成配套、商业、游乐设施等n分散众森业务，分散精力，众森目前最需要的是集中精力做好一件事，完成在住宅开发上的大跃进；n长145、期经营的压力；n成本短期难收回，资金的压力；n能形成一定的卖点；n要实现原容积率，则高价值的低密度物业量减少，住宅利润回报降低；企业角度企业角度n受昌九隔断，作为商业的价值下降；n近期红谷滩加强商业设施建设，商业竞争大；市场角度市场角度项目角度项目角度135本报告是严格保密的。关于土地年限不统一问题的解决方案建议关于土地年限不统一问题的解决方案建议销售利润降低销售利润降低将将40年用地同样规划为住宅用地年用地同样规划为住宅用地物权法物权法的的出台，将此问出台，将此问题弱化题弱化方案方案三三与政府协调，将此地块补足与政府协调，将此地块补足70年用地年用地的地价，与其它地块一样规划的地价，与其它地146、块一样规划项目更完整，项目更完整，规划更灵活规划更灵活需投入资金成需投入资金成本本需要一定的推需要一定的推动时间动时间方案方案二二n进行物权法的政策引导；n客户层面拉大，降低销售压力；n适当让利；建议选择方案三建议选择方案三136本报告是严格保密的。规划布局初步构思一：规划布局初步构思一：以半岛和岛的形式以半岛和岛的形式组合，组合，打造最长的水岸线（主推）打造最长的水岸线（主推）p对外交通：对外交通：通地块南侧的河堤，穿过昌九高速公路与碟子湖大道相连结，成为从红谷滩区进入地块的主要景观大道。p组团构成：组团构成：小区共分为三个大组团，其中别墅区为土方回填形成的一个长条型的小岛，该小岛由多个半岛147、组成。p主入口位置：主入口位置：在地块与沿堤公路之间架一座桥，成为进入小区的主要入口。p景观轴：景观轴：小区共有两个以水为主题的景观轴，分别位于南北两个地块，其中北地块的景观是以活水为主题的一个主题公园主要景观主要景观沿街商业沿街商业沿堤公路沿堤公路小区主入口小区主入口建议搭建建议搭建桥，从地桥，从地块南侧入块南侧入将原黄家湖水域将原黄家湖水域改造为伸进地块改造为伸进地块内部的水系，打内部的水系，打造景观的均好性造景观的均好性将黄家湖水通过将黄家湖水通过活水净化处理后活水净化处理后引入地块南侧引入地块南侧活水净化处理系活水净化处理系统统以岛和大量的半以岛和大量的半岛，打造最长的岛，打造最长的水148、岸线水岸线南面水域采取开南面水域采取开放式，形成一体放式，形成一体的感觉，设法控的感觉，设法控制此地块制此地块建议对整个南面水域边建议对整个南面水域边界做修整、维护，以维界做修整、维护，以维持南面水景的效果；持南面水景的效果；137本报告是严格保密的。规划布局初步构思二：规划布局初步构思二：以半岛和岛的形式以半岛和岛的形式组合，组合，充分利用水资源充分利用水资源主要景观主要景观沿街商业沿街商业沿堤公路沿堤公路小区主入口小区主入口桥桥p对外交通：对外交通：通地块南侧的河堤，穿过昌九高速公路与碟子湖大道相连结，成为从红谷滩区进入地块的主要景观大道。p组团构成：组团构成：小区共分为三个大组团，其中别149、墅区为土方回填形成的一个小岛，岛内以水分割，以桥相连。p主入口位置：主入口位置：在地块与沿堤公路之间架一座桥，成为进入小区的主要入口。p景观轴：景观轴：小区共有两个以水为主题的景观轴，分别位于南北两个地块，其中北地块的景观是以活水为主题的一个主题公园。中间岛的形式作中间岛的形式作了改变，总体规了改变，总体规划思路基本不变划思路基本不变138本报告是严格保密的。资源改造后的价值排序资源改造后的价值排序南南/西南向面西南向面水，水域宽水，水域宽东向面水，有东向面水，有一定噪音一定噪音西向面水，乌西向面水，乌沙河污染、噪沙河污染、噪音影响音影响东向面水，还东向面水，还建房影响建房影响南向面水，临南向150、面水，临黄家湖路，私黄家湖路，私密性受影响密性受影响资源弱，资源弱，私密性受私密性受影响影响华东交大，有华东交大，有一定影响一定影响北向面水，水面北向面水，水面宽，远望陵园宽，远望陵园内部水景，私内部水景，私密性好密性好n经资源改造后，总体上黄家湖路南面地块价值高于北边地块价值；n对地块价值作进一步的细分，如图所示n最北地块的价值取决于黄家湖湖面的改造程度n沿黄家湖路两侧地块价值取决于未来道路的宽度及其承担的市政功能北向面水，北向面水，价值尚可价值尚可139本报告是严格保密的。产品排布：产品排布：以半岛和岛的形式组合，以半岛和岛的形式组合，打造打造最长的水岸线（主推）最长的水岸线（主推）p对外151、交通：对外交通：通地块南侧的河堤，穿过昌九高速公路与碟子湖大道相连结，成为从红谷滩区进入地块的主要景观大道。p组团构成：组团构成：小区共分为三个大组团，其中别墅区为土方回填形成的一个长条型的小岛，该小岛由多个半岛组成。p主入口位置：主入口位置：在地块与沿堤公路之间架一座桥，成为进入小区的主要入口。p景观轴：景观轴：小区共有两个以水为主题的景观轴，分别位于南北两个地块，其中北地块的景观是以活水为主题的一个主题公园联排联排/独栋独栋联排别墅联排别墅退台洋房退台洋房退台洋房退台洋房联排联排/退台退台偏小户型偏小户型偏小户型偏小户型/中中间户型间户型大户型大户型/叠院叠院大户型大户型/叠院叠院联排别墅152、联排别墅140本报告是严格保密的。产品风格示意：别墅以欧式风格为主，洋房以产品风格示意：别墅以欧式风格为主，洋房以沉稳、品质感强的现代风格为主沉稳、品质感强的现代风格为主141本报告是严格保密的。会所、幼儿园、商业街的排布位置；建议会所、幼儿园、商业街的排布位置；建议从南面水面建一座桥，南面为主入口从南面水面建一座桥，南面为主入口会会 所所商业街商业街幼儿园幼儿园主入口主入口位置位置次入口次入口位置位置142本报告是严格保密的。开发节奏：总体上分三期，以西南侧地块开发节奏：总体上分三期，以西南侧地块作启动区作启动区n启动区位置：地块西南侧n在对地块进行资源重新配置之后，西南侧位置原有的劣势已降153、低，具备较好的景观优势；n此地块符合项目高价值物业启动的策略；n地块东南侧位置，因为有40年年限的问题，故宜于在项目成功启动后，再进行中期开发；n地块北侧，主要以小高层为主，根据总体开发节奏，放到后期开发；启动区启动区中期开发中期开发后期开发后期开发143本报告是严格保密的。整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略144本报告是严格保密的。项目总投资估算：预计项目总投资额为项目总投资估算：预计项目总投资额为7280872808万元万元环境改造工程，包括清洁黄家湖湖面、生态活水154、系统和道路修建费用，计2000万元；总成本费用总成本费用2291 2291 72808 72808 土地费用地价(含契税)按地面地价算400元/平米400 12040 前期费用含设计、勘察、管理、招投标等163元/平米（按建筑面积计）163 5180 住 宅独栋1100元/平米1100 165 联排900元/平米900 4860 退台洋房750元/平米750 4253 多层洋房750元/平米750 0 小高层1200元/平米1200 23940 其 它商业1000元/平米1000 550 幼儿园2000元/平米2000 120 土方回填+环境改造4000万元4000 环境工程含景观、室外、道路155、150元/平米（按建筑面积计）100 3178 市政配套费含电、水、采暖、挂网65元/平米（按建筑面积计）65 2066 市政水管道150 供电线路2000 合计4216 管理费用含前期、建安、环境、大配套按35万元/平米计算66 2100 不可预见费按2-7项的2%计算33 1051 财务费用现行利率7.839%17 526 销售费用按销售额的4%计算160 5083 顾问费用225销售税金营业税按销售收入的5%计算8 254 城建维护费按营业税的5%计算0 13 教育附加费按营业税的3%计算0 8 土地增值税按预征税1%计算40 1271 145本报告是严格保密的。投资使用计划：年度资金投156、入在投资使用计划：年度资金投入在10194-10194-1485014850万元之间万元之间现金流出现金流出25247 25247 11522 11522 10194 10194 10995 10995 14850 14850 土地费用12040 0 0 0 0 前期费用874 1043 989 970 1304 建安成本独栋0 0 165 0 0 联排2700 2160 0 0 0 退台洋房1500 750 2003 0 多层洋房0 0 0 0 0 小高层0 3600 3600 7140 9600 商业300 0 250 0 0 土方回填4000 0 0 0 0 幼儿园120 0 0 0 0157、 环境工程含景观、室外、道路536 640 607 595 800 市政配套费含电、水、采暖、挂网348 416 395 387 520 市政水管道150 0 0 0 0 供电线路2000 0 0 0 0 合计2498 416 395 387 520 管理费用含前期、建安、环境、大配套420 420 420 420 420 不可预见费259 181 169 190 253 财务费用0 526 0 0 0 销售费用0 1369 1225 992 1498 顾问、管理咨询费用2250000销售税金营业税0 68 61 50 75 城建维护费0 3 3 2 4 教育附加费0 2 2 1 2 土地增值158、税0 342 306 248 374 合计0 416 372 302 455 146本报告是严格保密的。销售收入估算及回款计划：预计收入为销售收入估算及回款计划：预计收入为158085158085亿元，年度回款在亿元，年度回款在24796-3743824796-37438万元万元住宅独栋9000联排7000退台洋房5000小高层3600商业8000销售价格预估：年度20082009201020112012现金流入3100034230306212479637438独栋00135000联排2100017640000退台洋房1000052501471800小高层0113401190724796350159、07商业00264602431销售收入销售收入158085 158085 独栋9000元/平米90001350 商 住联排7000元/平米700038640 退台洋房5000元/平米500029968小高层3600元/平米360083050 商业8000元/平米80005077 147本报告是严格保密的。销售利润与赢利能力：项目总利润为销售利润与赢利能力：项目总利润为8527785277万元，万元，通过开发获取的利润为通过开发获取的利润为7255372553万元万元20082009201020112012净现金流量575322708204271880122588累计现金流量5753284614160、88886269085277净现值575321026175131095616603累计净现值71851成本利润率117.13%税后成本利润率78.47%20082009201020112012净现金流量-1829722708204271380122588累计现金流量-182974411248393864061228净现值-1829721026175131095616603累计净现值47801成本利润率63.21%税后成本利润率42.35%n项目获利能力的计算，按照实际地价400元/平米（众森提供）和当前土地的市场价格约80万元/亩两种方案计算；n项目通过土地增值获取的利润为53*447.15=161、23956万元；n项目实际可获取的总利润为85277万元；n项目通过开发获取的利润为61228万元；148本报告是严格保密的。敏感性分析：销售价格的变化对项目利润敏感性分析：销售价格的变化对项目利润的影响最大的影响最大变化幅度变化幅度-15%-15%-10%-10%-5%-5%0%0%5%5%10%10%15%15%售售 价价利润变化利润变化58.54%58.54%65.24%65.24%71.89%71.89%78.47%78.47%85.00%85.00%91.47%91.47%97.88%97.88%影响幅度影响幅度-19.93%-19.93%-13.23%-13.23%-6.58%-6162、.58%0 06.53%6.53%13.00%13.00%19.41%19.41%开发利润开发利润62751627517026070260777697776985277852779278692786100295100295107804107804建安成本建安成本利润变化利润变化89.69%89.69%85.77%85.77%82.03%82.03%78.47%78.47%75.08%75.08%71.85%71.85%68.76%68.76%影响幅度影响幅度11.22%11.22%7.30%7.30%3.56%3.56%0 0-3.39%-3.39%-6.62%-6.62%-9.71%-9.7163、1%开发利润开发利润90490 90490 88752 88752 87015 87015 852778527783540 83540 81802 81802 80065 80065 149本报告是严格保密的。备选方案备选方案如果推动政府建设道路和自已建设道路方案，均在短期内无法实现，将会带给项目怎样的影响，项目采取怎样的策略？150本报告是严格保密的。项目的项目的“城市城市”价值明显降低，项目的价价值明显降低，项目的价值主要体现为资源价值值主要体现为资源价值n如果红湾公路无法打通，自建道路也无法实施，则综合：n区位分析n道路交通系统分析及沿路路况分析n受访者观点分析（包括当前消费者的认知）n164、项目的“城市”价值大为降低，项目的价值主要体现为自然资源价值；n从目前区位及交通关系判断，项目在短期内将成为休闲、度假别墅盘；象湖南经由庐山南大道进入，经由庐山南大道进入，需经过坟墓区域需经过坟墓区域项目区域经由新建县排头进入，经由新建县排头进入，交通距离明显增加，交通距离明显增加，且路况较差，对心理且路况较差，对心理产生较大的影响产生较大的影响建议选择经由庐山南大道进入的道路为主入口建议选择经由庐山南大道进入的道路为主入口151本报告是严格保密的。建议：将活水生态系统概念放大，作为整建议：将活水生态系统概念放大，作为整个项目概念营造的引擎个项目概念营造的引擎n在道路不通，项目的“城市价值”下165、降的情况下，建议将活水生态系统的概念放大，使此事件成为项目的整个形象营造的核心，使众森获取项目与企业品牌形象的双丰收；n当活水生态系统概念充分树立起来后，项目将实现自我中心，使项目由现在的“偏、陌生”转变为“生态、环保”；n借生态活水系统，作为项目宣传的重要题材，把此事做到极致，引起整个南昌的重点关注；n在经济测算时，将重点计入此笔环境改造费用；成都府南河改造，投资成都府南河改造，投资3000万元，建设成为世界上第一个活万元，建设成为世界上第一个活水公园，受到国内外的高度关注，多次获得国内外大奖；水公园，受到国内外的高度关注，多次获得国内外大奖；152本报告是严格保密的。客户特征描述一客户特征166、描述一比较追求性价比的人比较追求性价比的人敢于冒险，愿以风险换取较实惠价格的人敢于冒险，愿以风险换取较实惠价格的人对房产有一定了解，能认识到稀缺性价值的人对房产有一定了解，能认识到稀缺性价值的人对政府规划有些了解的人，相信规划利好对政府规划有些了解的人，相信规划利好享受环境和品质的富有阶层及中上收入阶层享受环境和品质的富有阶层及中上收入阶层他们是南昌的：他们是南昌的：经济不太宽裕，但追求品质、超前消费的人经济不太宽裕，但追求品质、超前消费的人153本报告是严格保密的。客户特征描述二客户特征描述二经济能力：经济能力较强，具备一定闲钱的人，城市公寓客户的年收入在经济能力：经济能力较强，具备一定闲钱167、的人，城市公寓客户的年收入在8万元以上；万元以上；低密度物业的客户年收入在低密度物业的客户年收入在15万元以上；万元以上；客户群体客户群体1：公务员、教师（通常比较了解政府规划，对未来：公务员、教师（通常比较了解政府规划，对未来发展有信心）；发展有信心）；客户群体客户群体3：房产相关行业人士（传媒、设计、文化行业人士）：房产相关行业人士（传媒、设计、文化行业人士）；客户群体客户群体2：高知识、高技能群体（处于快速上升期，对未来：高知识、高技能群体（处于快速上升期，对未来充满信心）充满信心）客户群体客户群体4：周边县市外来人士（对墓区等不太了解或不太在：周边县市外来人士（对墓区等不太了解或不太在168、意的人群）意的人群）客户客户群体群体154本报告是严格保密的。项目定位：将项目定位为红谷滩的项目，项目定位：将项目定位为红谷滩的项目，同样与红谷滩建立关联同样与红谷滩建立关联红谷滩红谷滩原生水岸别墅群原生水岸别墅群阐释：强调与红谷滩区域的关系，建立与红谷滩的关联；强调项目的原生、生态的价值，强调项目较好的自然资源环境；强调项目的物业特性，即别墅物业，以区别于红谷滩区域大量的普通住宅类物业，从物业类型上进行区隔；155本报告是严格保密的。鉴于道路最后仍然会开通，差别仅是时间，因此鉴于道路最后仍然会开通，差别仅是时间，因此项目的物业组合基本保持不变（主推方案一）项目的物业组合基本保持不变（主推方案169、一）n仍建议主推方案一，即采取高低配型，最大限度地排布低密度物业，以小高层搭配；方案一方案一物业类型容积率占地面积建筑面积独栋0.30.50.15联排0.695.4退台0.96.35.67多层1.300小高层1.910.519.95商业1.10.50.55合计26.831.72方案二方案二物业类型容积率占地面积建筑面积独栋0.30.50.15联排0.621.2退台0.92.82.52多层1.32127.3小高层1.900商业1.10.50.55合计26.831.72方案三方案三物业类型容积率占地面积建筑面积独栋0.30.50.15联排0.684.8退台0.954.5多层1.34.35.59小高170、层1.98.516.15商业1.10.50.55合计26.831.74156本报告是严格保密的。户型定位：户型面积总体上以偏经济型为户型定位：户型面积总体上以偏经济型为主，走性价比路线主，走性价比路线u其中别墅、退台花园洋房、小高层占总面积比例分别为2525、18.518.5、5656，若规划布局许可，尽量提高退台产品的比例，减小小高层比例u先后错开产品的开发次序，有效避免产品的内部竞争本项目户型定位及比例建议如下：产品类型产品类型户型户型面积区间面积区间比例比例独栋别墅独栋别墅4-64-6房房350-500350-5000.47%0.47%联排别墅联排别墅4 4房房200-220200-22171、055%55%17.03%17.03%230-240230-24045%45%退台洋房退台洋房3-43-4房房130-165130-16519.3%19.3%小高层小高层2 2房房80-8580-8515-20%15-20%61.45%61.45%3 3房房100-110100-11045-50%45-50%3 3房房115-125115-12525-30%25-30%4 4房房138-144138-1445-10%5-10%157本报告是严格保密的。开发节奏初步建议：一期以中价值的退台洋房为主，以开发节奏初步建议：一期以中价值的退台洋房为主，以中价值物业启动，随着区域价值的提升，逐步提高物业172、中价值物业启动，随着区域价值的提升，逐步提高物业档次，使项目形象与区域形象一起提升档次，使项目形象与区域形象一起提升n道路不通，将使消费者项目的距离在心理上产生较偏远的感觉，对于项目的区位价值、环境价值（因道路进入性的差异产生对环境认识的差异）的认识，也将会发生较大的改变；n因此在项目前期，直接进行高价值形象的拉动，将会产生一定的困难，故建议以中价值物业退台洋房为主，先建立项目一定的品质感、档次感，然后随着交通环境的改善，再逐步提升项目形象；物业类物业类型型总量总量2008200820092009201020102011201120122012独栋独栋0.150.150 00 00.150.1173、50 00 0联排联排5.45.41 12.42.42 20 00 0退台洋退台洋房房5.675.674 41.671.670 00 00 0小高层小高层19.9519.950 03 33 35.955.958 8商业商业0.550.550.30.30 00.250.250 00 0幼儿园幼儿园0.060.060.060.060 00 00 00 0158本报告是严格保密的。规划和产品排布：规划和产品排布：基本保持不变，打造最基本保持不变，打造最长水岸线长水岸线p对外交通：对外交通：通地块南侧的河堤，穿过昌九高速公路与碟子湖大道相连结，成为从红谷滩区进入地块的主要景观大道。p组团构成：组团构成174、：小区共分为三个大组团，其中别墅区为土方回填形成的一个长条型的小岛，该小岛由多个半岛组成。p主入口位置：主入口位置：在地块与沿堤公路之间架一座桥，成为进入小区的主要入口。p景观轴：景观轴：小区共有两个以水为主题的景观轴，分别位于南北两个地块，其中北地块的景观是以活水为主题的一个主题公园联排联排/独栋独栋联排别墅联排别墅退台洋房退台洋房退台洋房退台洋房联排联排/退台退台偏小户型偏小户型偏小户型偏小户型/中中间户型间户型大户型大户型/叠院叠院大户型大户型/叠院叠院联排别墅联排别墅159本报告是严格保密的。主入口位置改由现在的黄家湖路上，会所位置设主入口位置改由现在的黄家湖路上，会所位置设在主入口位175、置侧，南面的自建桥取消在主入口位置侧，南面的自建桥取消会会 所所商业街商业街幼儿园幼儿园主入口主入口位置位置160本报告是严格保密的。开发节奏保持不变，总体上分三期，以西开发节奏保持不变，总体上分三期，以西南侧地块作启动区南侧地块作启动区n启动区位置：地块西南侧n在对地块进行资源重新配置之后，西南侧位置原有的劣势已降低，具备较好的景观优势；n此地块符合项目高价值物业启动的策略；n地块东南侧位置，因为有40年年限的问题，故宜于在项目成功启动后，再进行中期开发；n地块北侧，主要以小高层为主，根据总体开发节奏，放到后期开发；启动区启动区中期开发中期开发后期开发后期开发161本报告是严格保密的。项目总176、投资估算：项目总投资项目总投资估算：项目总投资7252172521万元万元活水生态系统、黄家湖面改造等，投入成本计2000万元，其中活水生态系统的投入占大比例；总成本费用总成本费用2282 2282 72521 72521 土地费用地价(含契税)按地面地价算400元/平米400 12040 前期费用含设计、勘察、管理、招投标等163元/平米（按建筑面积计）163 5180 住 宅独栋1100元/平米1100 165 联排900元/平米900 4860 退台洋房750元/平米750 4253 多层洋房750元/平米750 0 小高层1200元/平米1200 23940 其 它商业1000元/平米177、1000 550 幼儿园2000元/平米2000 120 土方回填+环境改造4000万元4000 环境工程含景观、室外、道路150元/平米（按建筑面积计）100 3178 市政配套费含电、水、采暖、挂网65元/平米（按建筑面积计）65 2066 市政水管道150 供电线路2000 合计4216 管理费用含前期、建安、环境、大配套按35万元/平米计算66 2100 不可预见费按2-7项的2%计算33 1051 财务费用现行利率7.839%16 514 销售费用按销售额的4%计算153 4873 顾问费用225销售税金营业税按销售收入的5%计算8 244 城建维护费按营业税的5%计算0 12 教育178、附加费按营业税的3%计算0 7 土地增值税按预征税1%计算38 1218 162本报告是严格保密的。投资使用计划：年度投入资金在投资使用计划：年度投入资金在9663-9663-1474814748万元之间（土地成本已先投入）万元之间（土地成本已先投入）现金流出现金流出24941 24941 12246 12246 9663 9663 10923 10923 14748 14748 土地费用12040 0 0 0 0 前期费用874 1152 880 970 1304 建安成本独栋0 0 165 0 0 联排900 2160 1800 0 0 退台洋房3000 1253 0 0 多层洋房0 0 179、0 0 0 小高层0 3600 3600 7140 9600 商业300 0 250 0 0 土方回填4000 0 0 0 0 幼儿园120 0 0 0 0 合计8320 7013 5815 7140 9600 环境工程含景观、室外、道路536 707 540 595 800 市政配套费含电、水、采暖、挂网348 460 351 387 520 市政水管道150 0 0 0 0 供电线路2000 0 0 0 0 合计2498 460 351 387 520 管理费用含前期、建安、环境、大配套420 420 420 420 420 不可预见费253 195 160 190 253 财务费用0 5180、14 0 0 0 销售费用0 1369 1148 937 1420 顾问、管理咨询费用2250000销售税金营业税0 68 57 47 71 城建维护费0 3 3 2 4 教育附加费0 2 2 1 2 土地增值税0 342 287 234 355 合计0 416 349 285 432 163本报告是严格保密的。销售收入估算及回款计划：预计销售总收入销售收入估算及回款计划：预计销售总收入146025146025万元，年度回款在万元，年度回款在23419-3549323419-35493万元万元年度20082009201020112012现金流入2760031059282632341935493181、独栋00112500联排6200156241367100退台洋房180007891000小高层010710112462341933062商业00264602431销售价格预估：销售价格预估：住宅独栋7500联排6200退台洋房4500小高层3400商业8000销售收入146025 独栋7500元/平米75001125 联排6200元/平米620035495退台洋房4500元/平米450025891 小高层3400元/平米340078436 商业8000元/平米80005077 164本报告是严格保密的。销售利润与赢利能力：项目总利润销售利润与赢利能力：项目总利润7350273502万元，通过开182、发获取的利润为万元，通过开发获取的利润为4945349453万元万元20082009201020112012净现金流量-74121979190251249520745累计现金流量-74121238402625275873502净现值-74120351161087991915248累计净现值61087成本利润率101.35%税后成本利润率67.91%20082009201020112012净现金流量-2479121979190251249520745累计现金流量-24791-2812162132870849453净现值-247912035116311991915248累计净现值37038成本利润183、率69%税后成本利润率34.31%n项目获利能力的计算，按照实际地价400元/平米（众森提供）和当前土地的市场价格约80万元/亩两种方案计算；n项目通过土地增值获取的利润为53*447.15=23956万元；n项目实际可获取的总利润为73502万元；n项目通过开发获取的利润为49453万元；按当前市场地价按当前市场地价80万元万元/亩计算亩计算165本报告是严格保密的。敏感性分析：销售价格的变化对项目利润敏感性分析：销售价格的变化对项目利润影响最大影响最大变化幅度变化幅度-15%-15%-10%-10%-5%-5%0%0%5%5%10%10%15%15%售价售价利润变化49.34%55.58%184、61.77%67.91%73.99%80.02%85.99%影响幅度-18.57%-12.33%-6.14%06.08%12.11%18.08%开发利润52712596426657273502804338736394293建安成本利润变化78.35%74.69%71.22%67.91%64.75%61.74%58.86%影响幅度10.44%6.78%3.31%0-3.16%-6.17%-9.05%开发利润78713 76976 75239 7350271766 70029 68292 166本报告是严格保密的。核心结论回顾核心结论回顾泛黄家湖区域：泛黄家湖区域：CBD城市生态公园区（完善城市功185、能、体现和谐、城市生态公园区（完善城市功能、体现和谐、提升形象、增加城市活力、提高地价、加速市西进信心、迅速改提升形象、增加城市活力、提高地价、加速市西进信心、迅速改变空城现象）变空城现象）项目定位：项目定位：CBD区域区域原生水岸别群原生水岸别群改善区域举措一：打通红湾公路改善区域举措一：打通红湾公路/自建道路自建道路改善区域举措二：引入活水净化系统，打造水景生态概念改善区域举措二：引入活水净化系统，打造水景生态概念改善区域举措三：改善黄家湖湖面景观效果改善区域举措三：改善黄家湖湖面景观效果愿景建议：众森在区域增持土地，实现企业大跃进愿景建议：众森在区域增持土地，实现企业大跃进规划概念：打造186、最长水岸线，以岛和半岛为规划元素规划概念：打造最长水岸线，以岛和半岛为规划元素开发节奏：控制开发节奏，实现市场自然增值和项目营造两方面开发节奏：控制开发节奏，实现市场自然增值和项目营造两方面的价值，实现利润最大化的价值，实现利润最大化舒适型产品为主，以高价值的联排物业进行高端启动，一举奠定舒适型产品为主，以高价值的联排物业进行高端启动，一举奠定高端形象高端形象167本报告是严格保密的。补充一：经过与众森高层的中期汇报沟通，重点回答补充一：经过与众森高层的中期汇报沟通，重点回答3 3个问题个问题n关于方案土方回填与方案优化的问题；n关于容积率为1.51.5的方案论证的问题；n关于多提供案名以供选187、择的问题；168本报告是严格保密的。根据中期沟通众森提出的要求，现按根据中期沟通众森提出的要求，现按1.0631.063和和1.51.5两种容积率条件下五种方案进行对比分析两种容积率条件下五种方案进行对比分析容积率填土面积(亩）备注方案11.063201填岛屿状的原方案方案21.0630不填土的方案方案31.06387围绕地块东沿线部分填土方案41.587围绕地块东沿线部分填土方案51.5201填岛屿状的原方案p根据众森对方案填土有不同的意见，本方案将结合地形条件，提出在相同容积率下的不同规划排布/不同填土方式进行对比1.0631.063容积率下的三种方案容积率下的三种方案1.51.5容积率下188、的二种方案容积率下的二种方案169本报告是严格保密的。1.0631.063容积率下有三种方案，容积率下有三种方案，1.51.5容积率下容积率下有二种方案有二种方案方案一：方案一：R=1.063，大量填土，大量填土方案五：方案五：R=1.5，大量填土，大量填土方案二：方案二：R=1.063，不填土，不填土方案三：方案三：R=1.063，少量填土，少量填土方案四：方案四：R=1.5，少量填土，少量填土170本报告是严格保密的。红谷滩、红角洲和昌北开发区，将大量出红谷滩、红角洲和昌北开发区，将大量出现小高层和高层综合排布的物业形式现小高层和高层综合排布的物业形式p从土地出让的平均容积率看，红谷滩、红189、角洲和昌北开发区将出现大量的小高层和高层综合排布的物业；p红谷滩和红角洲是目前开发的热点，昌北开发区在未来一到两年内，也将进入开发高潮；171本报告是严格保密的。红谷滩大量楼盘均以小高层和高层为主红谷滩大量楼盘均以小高层和高层为主楼楼盘盘新里梵顿公馆新里梵顿公馆联发江岸汇景联发江岸汇景联泰香域滨江联泰香域滨江位置位置红角洲丰和南大道红谷滩区岭口路129号（南昌大桥西口与摩天轮之间）红角洲赣江南大道国际会展中心南侧规规模模占地面积13万平方米，建筑面积30万平方米，其中住宅24万平方米，商业6万平方米,容积率容积率1.81.8，总户数1946.占地面积约212亩，总建筑面积约36万平方米,容容积190、积率率2.32.3,绿化率50%，总户数:2000多户占地面积约1300亩，总建面约200万平米，容积率约容积率约2.02.0一期294.3亩，总建面39万平米，建筑密度20%产产品品形式形式小高层/高层小高层/高层一期22栋高层 户户型型配比配比主力户型:：两房两厅(90平方米左右)，占三房两厅一卫(130平方米左右)、三房两厅两卫(130平方米左右)共占50%少量复式(250平方米以上)和少量五房(160170平方米)以及一房(55平方左右)主力户型:二房两厅100-103平方米三房两厅118-142平方米主力户型：2房9496平米，20%3房130144平米，50%4房以上148234平191、米，30%客客户户主要客户是公务员和高校老师，其次为生意人和企业业主，基本都是从市区过来的，客户的共同特点都是对生活品质要求较高的人.主要客户为事业单位人员，次要客户为老师、南昌市内换房的人，换房面积都在133M2上，还有部分福建过来的认同联发品牌的投资客以及南昌附近城市的居民。市区公务员、企业中高层为主，看重区域规划、产品价格、素质等；以自住型客户为主销销售售状况状况一期于2007年2月10日开盘，开盘时的均价为4100元，现价为4500元”，现销售已突破85，现在除少量大户型正在销售外，区房已近尾声.开盘时间为2006年10月31日，现推出为一期，建筑面积共12万平方米，共1000多套.一192、期已推出5批.一；首推分5批推出，共8万平方米，其中第一批推出时间为06年11月，现推出第3批，推出时间为07年5月，现已经销售70%。现均价为4300元/M2，开始均价为4150元，最低价为3800元/M2，最高价为6000元/M2，立面差为50元/M2，单元差为50-80元/M2，朝向差为30-50元/M2。一期均价约38004000元/平米一期2007年4月底推出，至5月下旬销售率约90配套配套购物：项目沿街商业裙楼、商业街、大型仓储超市、家乐福、法国欧尚超市、英国百安居娱乐：秋水广场、市民公园、十里滨江长廊、摩天轮、赣江新天地；教育：南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小193、学、南昌航空工业学院、南昌大学；医院：中寰医院；综合商场：商业街、大型仓储超市、家乐福、法国欧尚超市、英国百安居等；娱乐餐饮：秋水广场、市民公园、十里滨江长廊、摩天轮、赣江新天地；中小学：南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学；医疗配备：中寰医院；外国语学校、商业、酒店、影院、运动会所、游泳池、社区医院172本报告是严格保密的。在已出让但尚未入世的地块中，有在已出让但尚未入世的地块中，有3 3块地在区位条块地在区位条件上与项目比较类似，容积率在件上与项目比较类似，容积率在1.51.5至至1.751.75之间之间宗地位置宗地位置：南昌经济技术开发区广兰大道以西、黄家湖西路以南宗地194、面积宗地面积：500.74 亩容积率：容积率：R1.宗地位置宗地位置：红角洲控规B-08部分地块宗地面积宗地面积：290.07亩容积率容积率：R1.7 宗地位置宗地位置：昌北开发区中环路以东、黄家湖路以南（金嘉房地产）宗地面积宗地面积：250（亩）容积率容积率：R1.75 竞争界定：竞争界定：nR 1.81.8，S 200亩亩nR 1.51.5，S 100亩亩此类型地块可出现一定此类型地块可出现一定量的低密度物业量的低密度物业173本报告是严格保密的。不同产品的价差系数：以深圳星河丹堤、万科城；以及不同产品的价差系数：以深圳星河丹堤、万科城；以及本地天赐良园、香溢花城、万科四季花城为基本参照本195、地天赐良园、香溢花城、万科四季花城为基本参照楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型单价区间单价区间 深圳星河丹堤深圳星河丹堤（自然资源性楼（自然资源性楼盘）盘）独栋59000-61000双拼26400-41000联排24500-51000深圳万科城深圳万科城联排13000宽HOUSE（洋房升级版）7000-8000情景洋房5800多层5350南昌天赐良园南昌天赐良园联排7000多层3900-4000小高层3900-4000南昌香溢花城南昌香溢花城联排13000-20000多层6000-7000高层6000南昌万科四季花南昌万科四季花城城退台洋房7000高层3900p方案的经济测算对比中，关键在于项目196、中不同类型产品的价格关系的制定；p通过案例的价格关系，测算出其中比较合理的价差系数，从而结合项目特性制定项目的价差系数p相对价差系数取值时，应取产品与产品之间资源相差较小的价格，更具参照意义；174本报告是严格保密的。根据案例的参数差，结合项目的自身特性根据案例的参数差，结合项目的自身特性制定不同物业的价差参数制定不同物业的价差参数根据不同产品的价格差，确定价差系数，根据不同产品的价格差，确定价差系数，对不同方案进行经济测算；对不同方案进行经济测算；物业案例参数区间取值独栋1.5-1.61.55双拼1.15-1.21.17联排11洋房0.6-0.70.65多层0.5-0.60.55小高层0.4197、4-0.540.5高层0.50.5p案例参数差如下：以联排别墅为1p根据市场的竞争特点，低密度物业的参数差比值取相对偏高的平均值p遵照二级城市的房地产市场接受程度，小高层与高层参数差较小，基本一致175本报告是严格保密的。方案一（原方案）方案一（原方案）：能发挥地块优势，方：能发挥地块优势，方案均好性好，易实现市场溢价案均好性好，易实现市场溢价规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15402.4用地面积（平米）298249.05268424.15容积率1.0631.181总建筑面积316970物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）独栋0.30.50.15联排0.695.4退台0.9198、6.86.12多层1.300小高层1.91019商业1.10.50.55合计26.831.22p为实现方案原规划理念：打造最为实现方案原规划理念：打造最长的水岸线，特意留出长的水岸线，特意留出10%的水面的水面面积，可实现丰富的社区生态水景；面积，可实现丰富的社区生态水景；p容积率较低，可实现较丰富的物业组合排布；p低密度物业比例较大，能充分发低密度物业比例较大，能充分发挥地块生态环境的优势挥地块生态环境的优势p方案的均好性较高，对于销售和利润的获取，具有一定的提升作用p市场竞争程度不高，可实现较好的市场溢价方案三方案二方案一方案四方案五综合结论176本报告是严格保密的。方案一价格预估及销售收199、入，总销售收入为方案一价格预估及销售收入，总销售收入为152530152530万，总利润万，总利润6721367213万元，万元，利润率利润率78.8%78.8%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋108500.151628 联排70005.439505 退台洋房45506.1229051 多层洋房385000 小高层35001977271 商业80000.555077 共计152530总投资85318 总利润67213 利润率78.8%p先根据市场特性拟定联排别墅价格，再根据参数差，计算出其他物业的价格方案三方案二方案一方案四方案五综合结论177本报告是严格保密的。方案二：高层200、物业量大，将会直接面对红方案二：高层物业量大，将会直接面对红谷滩、红角洲及未来昌北开发区的竞争谷滩、红角洲及未来昌北开发区的竞争规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15201用地面积（平米）298249.05134067容积率1.063 2.364 总建筑面积316970 物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）联排0.60.50.3退台0.900多层1.30.50.65小高层1.91.52.85高层2.610.527.3商业1.10.50.55合计13.531.65p完全不填土，实际陆地的容积率较高，物业组合必须出现高层；p低密度物业比例比重较小，高层低密度物业比例比重较小，高层201、物业所占比例接近物业所占比例接近80%以上，市场以上，市场竞争程度较高，利润可实现程度难竞争程度较高，利润可实现程度难p将会直接面对来自红谷滩、红角将会直接面对来自红谷滩、红角洲以及未来昌北开发区的城市住宅洲以及未来昌北开发区的城市住宅项目的竞争项目的竞争p优点是前期投入低，工程难度低方案一方案三方案二方案四方案五综合结论178本报告是严格保密的。方案二价格预估及销售收入，总销售收入为方案二价格预估及销售收入，总销售收入为133364133364万，总利润万，总利润3897038970万元，成本利润率万元，成本利润率41.3%41.3%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋000 202、联排72000.32232 退台洋房000 多层洋房39600.652653 小高层36002.8510971 高层360027.3112430 商业80000.555077 共计133364总投资94393总利润38970成本利润率41.3%方案一方案三方案二方案四方案五综合结论179本报告是严格保密的。方案三：高层物业占到近一半以上，同样方案三：高层物业占到近一半以上，同样会面对红谷滩、红角洲和昌北的竞争会面对红谷滩、红角洲和昌北的竞争规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15288用地面积（平米）298249.05192096容积率1.063 1.650 总建筑面积316970 物业类型203、容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）联排0.60.70.42退台0.943.6多层1.356.5小高层1.947.6高层2.6513商业1.10.50.55合计19.231.67p少量填土，填土面积为87亩，约占总水面面积的三分之一p工程量一般，前期投入较低p尽可能实现较多高价值的水景物业p低密度物业比例适中，高层物业所占比例接近50%以上p将会面对红谷滩、红角洲和昌将会面对红谷滩、红角洲和昌北开发区的竞争北开发区的竞争方案一方案二方案三方案四方案五综合结论180本报告是严格保密的。方案三价格预估及销售收入，总销售收入为方案三价格预估及销售收入，总销售收入为135146135146万，总204、利润万，总利润4875748757万元，成本利润率万元，成本利润率56.4%56.4%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋000 联排70000.423017 退台洋房45503.616744 多层洋房38506.526984 小高层35007.629235 高层35001354090 商业80000.555077 共计135146总投资86390总利润48757成本利润率56.4%方案一方案二方案三方案四方案五综合结论181本报告是严格保密的。方案四：容积率方案四：容积率1.51.5，高层物业面积超过，高层物业面积超过70%70%，竞争较激烈，竞争较激烈规划面积陆地面积用地面积205、（亩）447.15288用地面积（平米）298249.05192096容积率1.52.3 总建筑面积447224 物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）联排0.60.50.3退台0.900多层1.31.31.69小高层1.94.58.55高层2.612.532.5商业1.10.50.55合计19.343.59p方案五：1.5容积率，填少量的土p规划实际用地288亩，陆地面积的实际容积率为2.3；p较难发挥地块较难发挥地块“生态、资源生态、资源”的核心价值的核心价值p低密度物业比例比重偏低，高层物业所占比例超过70%，将面对红谷滩、红角洲的竞争方案一方案二方案三方案四方案五综合结论1206、82本报告是严格保密的。方案四价格预估及销售收入，总销售收入为方案四价格预估及销售收入，总销售收入为181711181711万，总利润万，总利润6071460714万元，成本利润率万元，成本利润率50.2%50.2%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋000 联排73000.32227 退台洋房000 多层洋房40151.692660 小高层36508.5517866 高层365032.5158849商业80000.555077 共计181711总投资120997总利润60714成本利润率50.2%方案一方案二方案三方案四方案五综合结论183本报告是严格保密的。方案五：容积率适中207、，高层物业将占到近方案五：容积率适中，高层物业将占到近40%40%规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15402.3用地面积（平米）298249.05268334.1容积率1.51.7 总建筑面积447224 p陆地面积容积率约1.7，容积率适中p可实现多种物业组合的排布；p出现高层，高层物业将占到约40%，高价值的低密度物业所占比例太小；p大量填土，前期投入较大物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）联排0.6106退台0.900多层1.300小高层1.9611.4高层2.610.326.78商业1.10.50.55合计26.844.73方案一方案二方案三方案四方案五综合结论18208、4本报告是严格保密的。方案五价格预估及销售收入，总销售收入方案五价格预估及销售收入，总销售收入210271210271万元，总利润万元，总利润8522285222万元，成本利润率万元，成本利润率68.2%68.2%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋000 联排7300644895退台洋房000 多层洋房000小高层365011.445994高层365026.78114305 商业80000.555077 共计210271总投资125409总利润85222成本利润率68.2%方案一方案二方案三方案四方案五综合结论185本报告是严格保密的。各方案的净利润对比：方案一的资金效率各方案209、的净利润对比：方案一的资金效率最高，方案五的净利润最高最高，方案五的净利润最高方案1方案2方案3方案4方案5容积率1.0631.5填土（亩）20108787201总投资8531894393 86390 120997 125409总收入（万元）152530 133364 135146 181711 210271 净利润6721338970 48757 60714 85222 成本利润率78.8%41.3%56.4%50.2%68.2%p其中净利润最高的方案为方案5p成本利润率最高的方案为方案1低密度物业方案的成本利润率最高，其资金效率最高；低密度物业方案的成本利润率最高，其资金效率最高；同一容积210、率的比较，填土面积越大，项目开发的空间越大，利同一容积率的比较，填土面积越大，项目开发的空间越大，利润也相对较高，可实现程度越高；润也相对较高，可实现程度越高；方案一方案二方案三方案四方案五综合结论186本报告是严格保密的。各方案的综合分析各方案的综合分析评判指标评判指标方案方案1 1方案方案2 2方案方案3 3方案方案4 4方案方案5 5方案特点方案特点均好性，充分发挥水资源价值水资源价值的利用弱，价值未实现水资源价值利用一般，均好性一般水资源价值的利用弱，价值未实现均好性，充分发挥水资源价值利润利润/利润率利润率利润较高，利润率高，风险低利润低，利润率低，风险较大利润一般，利润率相对较高，211、风险一般利润一般，利润率相对一般，风险高利润高，利润率较高，风险低市场实现市场实现物业组合中以低密度物业为主市场竞争程度不高，低密度物业存在市场机会，市场可实现程度高物业组合中大量出现高层，与周边市场（红角洲、红谷滩）竞争激烈，市场实现程度低物业组合相对丰富，但小高层与高层物业比例较大，市场竞争较大，市场实现程度低物业组合中，高层物业比例占到70%以上，市场竞争程度大，市场实现程度低物业组合丰富，高层物业比例适中，竞争程度一般，市场实现程度一般工程工程/前期投前期投入入填土工程较大，前期投入大无土方工程，前期投入小土方工程相对较小，前期投入一般土方工程相对较小，前期投入一般填土工程较大，前期投212、入大方案一方案二方案三方案四方案五综合结论187本报告是严格保密的。各方案比较：方案一和方案五相对较优各方案比较：方案一和方案五相对较优评判指标权重方案1方案2方案3方案4方案5利润指标30%31224市场实现40%41223方案特点20%33323工程/前期投入10%14331共计3.51.72.32.12.6方案等级方案一方案二方案三方案四方案五综合结论188本报告是严格保密的。方案一和方案五的比较方案一和方案五的比较方案方案比较比较方案一方案一低密度别墅物业低密度别墅物业品牌价值最高品牌价值最高区域市场唯一，竞争弱，风险低区域市场唯一，竞争弱，风险低方案五方案五利润最大化利润最大化品牌价213、值一般品牌价值一般竞争较大，风险较大竞争较大，风险较大易发挥地块优势易发挥地块优势可望实现更多市场溢价可望实现更多市场溢价方案一方案二方案三方案四方案五综合结论189本报告是严格保密的。综合结论一：关于土方回填与方案优化综合结论一：关于土方回填与方案优化在相同容积率下，填土面积大（预留打造生态水景在相同容积率下，填土面积大（预留打造生态水景社区所需要的水面积），方案优化空间大，利润就社区所需要的水面积），方案优化空间大，利润就越高；越高；尽管前期土方量大，前期投入较大，出于项目整体尽管前期土方量大，前期投入较大，出于项目整体运作及利润最大化的考虑，仍建议应多填土方；运作及利润最大化的考虑，仍建214、议应多填土方；市场竞争弱，品牌价值高，易实现市场竞争弱，品牌价值高，易实现“CBD区域原生区域原生别墅群别墅群”的愿景；的愿景；方案一方案二方案三方案四方案五综合结论190本报告是严格保密的。综合结论二：关于容积率综合结论二：关于容积率1.0631.063和和1.51.5的选的选择择容积率容积率1.0631.063和和1.51.5的选择，实际上涉及到企业战略性的选择，实际上涉及到企业战略性选择的问题选择的问题1.51.5的容积率方案，可实现利润最大化，但风险也较大；的容积率方案，可实现利润最大化，但风险也较大；基于市场宏观面和利润最大化的目标，建议选择基于市场宏观面和利润最大化的目标，建议选择215、1.063容容积率的方案，尽可能的物业低密度化；积率的方案，尽可能的物业低密度化；方案一方案二方案三方案四方案五综合结论基于众森的企业团队力量及企业发展阶段，建议应控制风基于众森的企业团队力量及企业发展阶段，建议应控制风险，选择险，选择1.063容积率的方案（方案一），尽可能的实现容积率的方案（方案一），尽可能的实现物业低密度化，实现项目品牌价值最大化；物业低密度化，实现项目品牌价值最大化；通过本项目，实现众森企业发展的大跳跃，使众森建立较通过本项目，实现众森企业发展的大跳跃，使众森建立较好的团队力量和品牌基础，为企业进一步扩张奠定基础；好的团队力量和品牌基础，为企业进一步扩张奠定基础；191216、本报告是严格保密的。经与众森集团高层的多次沟通，最终确定选择容经与众森集团高层的多次沟通，最终确定选择容积率为积率为1.0631.063，填土面积约，填土面积约200200亩的方案亩的方案192本报告是严格保密的。补充二：解决在填土面积一定的基础上，针对众森高层提出补充二：解决在填土面积一定的基础上，针对众森高层提出1.31.3的容积率方案的论证问题的容积率方案的论证问题193本报告是严格保密的。根据中期第二次沟通（根据中期第二次沟通（8 8月月1111日）众森提出的日）众森提出的要求，三种容积率方案进行对比分析要求，三种容积率方案进行对比分析容积率填土面积(亩）备注方案11.063201填近217、200亩的方案方案21.3201填近200亩的方案方案31.5201填近200亩的方案p根据众森对方案填土有不同的意见，本方案将结合地形条件，提出在相同容积率下的不同规划排布/不同填土方式进行对比三种容积率方案三种容积率方案194本报告是严格保密的。方案一：容积率方案一：容积率1.0631.063能发挥地块优势，方能发挥地块优势，方案均好性好，易实现市场溢价案均好性好，易实现市场溢价规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15402.4用地面积（平米）298249.05268424.15容积率1.0631.181总建筑面积316970物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）独栋0.30218、.50.15联排0.695.4退台0.96.86.12多层1.300小高层1.91019商业1.10.50.55合计26.831.22方案三方案二方案一综合比较195本报告是严格保密的。1.0631.063容积率方案总销售收入为容积率方案总销售收入为158850158850万，万，总利润总利润7270672706万元，万元，税后利润率税后利润率84.4%84.4%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋113150.151697 联排73005.441198 退台洋房47456.1230296 多层洋房401500 小高层36501980582 商业80000.555077 共计15219、8850总投资86144 总利润72706税后利润率84.4%方案三方案二方案一销售收入1588498335总建筑面积316970整体单价5011.5综合比较196本报告是严格保密的。方案二：容积率方案二：容积率1.31.3，高层物业增加，销售，高层物业增加，销售压力增加压力增加规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15402.435用地面积（平米）298249.05268424.1容积率1.31.4 总建筑面积387724 物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）联排0.67.54.5退台0.976.3多层1.300小高层1.959.5高层2.66.8417.784商业1.10.5220、0.55合计26.84 38.634方案一方案二方案三综合比较197本报告是严格保密的。1.31.3容积率方案二总销售收入为容积率方案二总销售收入为181622181622万，万，总利润总利润7535275352万元，税后利润率万元，税后利润率70.9%70.9%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋000 联排72504.533531 退台洋房4712.56.330466 多层洋房3987.500 小高层36259.538096 高层362517.78474452 商业80000.555077 共计181622总投资106270总利润75352税后利润率70.9%方案一方案三方案221、二销售收入1816223425总建筑面积387723.765整体单价4684.3综合比较198本报告是严格保密的。方案三：容积率方案三：容积率1.51.5，高层物业将占到近，高层物业将占到近60%60%规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15402.3用地面积（平米）298249.05268334.1容积率1.51.7 总建筑面积447374 物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）联排0.6106退台0.900多层1.300小高层1.9611.4高层2.610.326.78商业1.10.50.55合计26.844.73方案一方案二方案三综合比较199本报告是严格保密的。1.51.222、5容积率方案总销售收入容积率方案总销售收入204649204649万元，万元，总利润总利润8034680346万元，税后利润率万元，税后利润率64.6%64.6%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋000 联排7100643665 退台洋房461500 多层洋房390500 小高层355011.444734 高层355026.78111174 商业80000.555077 共计204649总投资124303总利润80346税后利润率64.6%方案一方案二方案三销售收入2046493594总建筑面积447373.575整体单价4574.4综合比较200本报告是严格保密的。各方案的净223、利润对比：方案一的资金效率各方案的净利润对比：方案一的资金效率最高，方案三的净利润最高最高，方案三的净利润最高方案1方案2方案3容积率1.0631.31.5填土（亩）201总投资86144 106270124303 总收入（万元）158850 181622.3204649 净利润72706 75352 80346 税后利润率84.4%70.9%64.6%p其中净利润最高的方案为方案3p税后利润率最高的方案为方案1p方案3在净利润上要比方案1高7640万元，但其所面对的市场竞争和风险则显著增加；p其中方案1以联排别墅价格为7300元/平方米计算方案一方案二方案三综合比较201本报告是严格保密的。224、综合研判综合研判结合市场供求关系，未来市场中低密度物业竞争较弱，项目低密度结合市场供求关系，未来市场中低密度物业竞争较弱，项目低密度物业开发风险最小，吻合众森集团控制风险的要求物业开发风险最小，吻合众森集团控制风险的要求高密度物业在未来市场上将面临较大风险：高密度物业在未来市场上将面临较大风险：未来红谷滩区域上主要供应以高层/小高层物业为主，且供应量大，竞争激烈项目区域现状较陌生，高层物业有一定抗性，接受度较低高层物业不利于资金效率的提高方案方案2和方案和方案3中没有把增加容积率后所增加的土地成本计算在内，中没有把增加容积率后所增加的土地成本计算在内，意味着方案意味着方案2的方案的方案3的实际225、利润率远要低于现方案的实际利润率远要低于现方案2和方案和方案3的计算的计算值。值。123基于以上基于以上3 3点考虑，我司建议项目开发方案选择方案点考虑，我司建议项目开发方案选择方案1 1（r=1.063r=1.063）202本报告是严格保密的。众森集团本阶段最需要的是选择风险小、品牌价值最大的方众森集团本阶段最需要的是选择风险小、品牌价值最大的方案，完成品牌积累和团队塑造，实现跳跃式发展案，完成品牌积累和团队塑造，实现跳跃式发展2003年开发香蜜湖熙园，获得“中国名盘”和“全国低密度示范住宅区”等2004-2006年开发鸿景园、尚都、西城上筑等知名项目2006年荣登深圳房企资质排名第二名20226、06开发西岸观邸，获得亚洲户型创新奖2007年开发龙岗第一豪宅“公园大地”2002 桂芳园荣获“2002最适宜港人居住的深圳楼盘”佳兆业地产荣获“中国（深圳）城市运营商”殊荣 2003 佳兆业被评选为“2003年深圳20大新锐品牌”2004开发项目可园 佳兆业被评为中国城市运营商五十强之一。2005 佳兆业荣膺“2004年度龙虎榜深圳房地产十强企业”2006佳兆业地产开发项目水岸新都荣膺2006全球幸福指数人居金奖在众森集团急需要完成一级跳的阶段，应选择风险较小、品牌价值最大的方案，在众森集团急需要完成一级跳的阶段，应选择风险较小、品牌价值最大的方案，通过项目的成功开发，从而实现企业的跳跃发展227、。通过项目的成功开发，从而实现企业的跳跃发展。深圳佳兆业地产通过桂芳园的成功开发，为企业建立了品牌基础和团队能力，实现跳动跃式发展，随后开发的可园、佳兆业中心、水岸新都等，都获得了市场的高度好评；深圳鸿荣源地产鸿荣源地产在开发熙园之前，已开发多个项目，均未引起市场反响，通过熙园的成功开发，迅速步入主流实力开发商的行列，随后开发的尚都、西城上筑等，均引起市场的广泛关注；203本报告是严格保密的。方案方案1 1（r=1.063r=1.063）项目总投资估算：预计）项目总投资估算：预计项目总投资额为项目总投资额为8614486144万元万元环境改造工程，包括清洁黄家湖湖面、生态活水系统和道路修建费用228、，计2000万元；总成本费用总成本费用2754 2754 86144 86144 土地费用地价(含契税)按地面地价算400元/平米400 12040 前期费用含设计、勘察、管理、招投标等163元/平米（按建筑面积计）163 5099 住 宅独栋1100元/平米1100 165 联排900元/平米900 4860 退台洋房750元/平米750 4590 多层洋房750元/平米750 0 小高层1200元/平米1200 22800 其 它商业1000元/平米1000 550 幼儿园2000元/平米2000 120 土方回填+环境改造4000万元4000 环境工程含景观、室外、道路150元/平米（按229、建筑面积计）100 3128 市政配套费含电、水、采暖、挂网65元/平米（按建筑面积计）65 2033 市政水管道150 供电线路2000 合计4183 管理费用含前期、建安、环境、大配套按35万元/平米计算67 2100 不可预见费按2-7项的2%计算32 1008 财务费用现行利率7.839%15 477 销售费用按销售额的4%计算172 5390 顾问费用225销售税金营业税按销售收入的5%计算254 7942 城建维护费按营业税的5%计算13 397 教育附加费按营业税的3%计算8 238 土地增值税按预征税1%计算51 1588 企业所得税按销售总收入的3.3%计算5242 方案一经230、济分析204本报告是严格保密的。投资使用计划：年度资金投入在投资使用计划：年度资金投入在10911-10911-1684116841万元之间万元之间现金流出现金流出25536 25536 13773 13773 10911 10911 12416 12416 16841 16841 土地费用12040 0 0 0 0 前期费用711 1141 965 978 1304 建安成本独栋0 0 165 0 0 联排1800 1800 1260 0 0 退台洋房1500 2250 840 0 多层洋房0 0 0 0 0 小高层0 2400 2400 7200 9600 商业300 0 250 0 0 231、土方回填4000 0 0 0 0 幼儿园120 0 0 0 0 环境工程含景观、室外、道路436 700 592 600 800 市政配套费含电、水、采暖、挂网283 455 385 390 520 市政水管道150 0 0 0 0 供电线路2000 0 0 0 0 合计2433 455 385 390 520 管理费用含前期、建安、环境、大配套420 420 420 420 420 不可预见费234 183 146 192 253 财务费用0 477 0 0 0 销售费用0 1518 1342 1014 1517 顾问、管理咨询费用2250000销售税金营业税1205 1897 1677 1232、268 1896 城建维护费60 95 84 63 95 教育附加费36 57 50 38 57 土地增值税241 379 335 254 379 合计1542 2428 2147 1623 2427 方案一经济分析205本报告是严格保密的。销售收入估算及回款计划：预计收入为销售收入估算及回款计划：预计收入为158850158850万元，年度回款在万元，年度回款在24090-3792424090-37924万元万元住宅独栋11315联排7300退台洋房4745小高层3650商业8000销售价格预估：年度20082009201020112012现金流入24090 24090 37942 3794233、2 33542 33542 25352 25352 37924 37924 独栋0 0 1697 0 0 联排14600 15330 11268 0 0 退台洋房9490 14947 5859 0 0 小高层0 7665 12072 25352 35493 商业0 0 2646 0 2431 销售收入销售收入0707年单价年单价158850 158850 独栋113151697 商 住联排730041198 退台洋房474530296 小高层365080582 商业80005077 方案一经济分析206本报告是严格保密的。销售利润项目总利润为销售利润项目总利润为7937379373万元万元20234、082009201020112012净现金流量-1446-1446 24169 24169 22632 22632 12936 12936 21083 21083 累计现金流量-1446 22723 45354 58290 79373 净现值-1446 22379 19403 10269 15497 累计净现值66101成本利润率99.87%税后成本利润率66.91%方案一经济分析207本报告是严格保密的。针对户型面积比例的疑问，我司以摆事实的方式，针对户型面积比例的疑问，我司以摆事实的方式，看红谷滩区域代表性项目的户型比例关系，来回看红谷滩区域代表性项目的户型比例关系，来回头审视本项目的户型235、比例关系头审视本项目的户型比例关系208本报告是严格保密的。红谷滩在售项目中大三房所占户型比例较红谷滩在售项目中大三房所占户型比例较高高项目名称项目名称户型面积户型面积所占比所占比例例新里梵顿公新里梵顿公馆馆 一房一厅约55平米约5%二房两厅约90平米约30%三房两厅约130平米约50%四房以上160-250平米约15%联发江岸汇联发江岸汇景景二房两厅100-103平米 约25%三房两厅118-142平米 约70%四房以上150平米以上约5%联泰香域滨联泰香域滨江江二房两厅9496平米约20%三房两厅130144平米约50%四房以上148234平米 约30%p三房所占比例普遍较高，其次为大面积236、二房p目前市场三房均为舒适型的大三房209本报告是严格保密的。本项目户型比例，本项目户型比例，130130平米以比例仅占平米以比例仅占15-15-20%20%，均低于红谷滩区域代表性楼盘，均低于红谷滩区域代表性楼盘u其中别墅、退台花园洋房、小高层占总面积比例分别为2525、18.518.5、5656，若规划布局许可，尽量提高退台产品的比例，减小小高层比例u先后错开产品的开发次序，有效避免产品的内部竞争产品类型户型面积区间比例独栋别墅4-6房350-5000.47%联排别墅4房200-22040%17.03%240-25060%退台洋房3-4房130-16519.3%小高层2房80-8525%6237、1.45%3房105-11030%3房115-13035%叠院170-19010%物业类型总量20082009201020112012独栋0.15000.1500联排5.432.4000退台洋房5.67212.6700小高层19.950335.958商业0.550.300.2500幼儿园0.060.060000210本报告是严格保密的。户型面积，经多次沟通，达成共识，本报告在户型面积，经多次沟通，达成共识，本报告在前面内容中已作修改。前面内容中已作修改。经与众森高层的多次沟通，确定项目容积率仍经与众森高层的多次沟通，确定项目容积率仍选择选择1.0631.063的方案；的方案；211本报告是严格238、保密的。补充三：针对设计院提出的水面积面积问补充三：针对设计院提出的水面积面积问题的再分析题的再分析212本报告是严格保密的。方案一：容积率方案一：容积率1.0631.063能发挥地块优势，方能发挥地块优势，方案均好性好，易实现市场溢价案均好性好，易实现市场溢价规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15402.4用地面积（平米）298249.05268424.15容积率1.0631.181总建筑面积316970物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）独栋0.30.50.15联排0.695.4退台0.96.86.12多层1.300小高层1.91019商业1.10.50.55合计26.8239、31.22213本报告是严格保密的。1.0631.063容积率方案总销售收入为容积率方案总销售收入为158850158850万，万，总利润总利润7270672706万元，万元，税后利润率税后利润率84.4%84.4%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋113150.151697 联排73005.441198 退台洋房47456.1230296 多层洋房401500 小高层36501980582 商业80000.555077 共计158850总投资86144 总利润72706税后利润率84.4%销售收入1588498335总建筑面积316970整体单价5011.5214本报告是严格240、保密的。方案二：容积率方案二：容积率1.0631.063基础上，保留基础上，保留5 5万平万平方米的水域面积方米的水域面积规划面积陆地面积用地面积（亩）447.15372.18用地面积（平米）298249.05248249.05容积率1.0631.277 总建筑面积316970物业类型容积率占地面积（万平米）建筑面积（万平米）独栋0.30.50.15联排0.663.6退台0.96.86.12多层1.300小高层1.91120.9商业1.10.50.55合计24.831.32215本报告是严格保密的。方案二：方案二：1.0631.063容积率方案总销售收入为容积率方案总销售收入为15248915241、2489万，万，总利润总利润6643766437万元，万元，税后利润率税后利润率77.2%77.2%住宅物业类型均价（元/平方米）销售面积销售收入独栋113150.151697 联排73003.627010 退台洋房47456.1230296 多层洋房401500 小高层365020.988409 商业80000.555077 共计152489总投资86052总利润66437税后利润率77.2%销售收入1524892066总建筑面积316970整体单价4810.8216本报告是严格保密的。填土方案的净利润对比：结合项目定位与填土方案的净利润对比：结合项目定位与发展战略，恰当控制水域面积发展战略242、，恰当控制水域面积方案1方案2容积率1.063填土（亩）201171.2水域面积（平方米）2981450000总投资86144 86052总收入（万元）158850 152489净利润72706 66437税后利润率84.4%77.2%p水域面积越大，地块实际容积率增大，临水物业的品质增强，但高密度物业也随之增加，从而增加销售压力；p结合项目定位及发展战略，根据具体规划，恰当控制水域面积大小217本报告是严格保密的。综合研判综合研判项目水域的具体面积，建议可结合设计师的设计手法等，作进项目水域的具体面积，建议可结合设计师的设计手法等，作进一步的细化，但水域面积应控制在上述的上下限值以内。一步的细化，但水域面积应控制在上述的上下限值以内。水域面积的大小对项目利润形成影响；水域面积的大小对项目利润形成影响；结合项目的整体定位结合项目的整体定位“原生水岸别墅原生水岸别墅”和项目本体条件的最大和项目本体条件的最大价值，建设将项目的水域面积控制在价值，建设将项目的水域面积控制在30000-50000平方米之间，平方米之间，即水域面积控制在即水域面积控制在47-75亩之间；亩之间；218本报告是严格保密的。谢谢 谢！谢！219