1、置地置地逸轩商业裙楼逸轩商业裙楼营销执行方案营销执行方案美格行商业地产机构美格行商业地产机构美格行商业地产机构美格行商业地产机构2006200620062006年年年年9 9 9 9月月月月13131313日日日日目目 录录第一部分第一部分:项目营销分析项目营销分析第二部分第二部分:项目销售价格测算项目销售价格测算第三部分第三部分:项目销售执行建议项目销售执行建议第四部分第四部分:项目营销推广建议项目营销推广建议第五部分：其他需提交的专题报告第五部分：其他需提交的专题报告 第一部分：项目营销分析第一部分：项目营销分析一、项目优势一、项目优势二、项目劣势二、项目劣势三、项目机会点三、项目机会点四2、项目威胁点四、项目威胁点五、项目街铺内铺销售侧重点分析五、项目街铺内铺销售侧重点分析一、项目优势（一、项目优势（StrengthStrength）人民南是传统老商圈，知名大商场聚集，如金光华、友谊城、佳宁娜等，商圈已形成,商业氛围浓厚；有大型商业的展示外立面,建筑质素高，街铺层高达6米，具备做餐饮的功能；罗湖片区在售项目少，竞争小，投放市场成功机会大；塔楼住宅有1200多套，裙楼商业可得到高消费人口的有力支撑；临近香港，具备口岸功能,港人在周边消费占一定比率。二、项目劣势（二、项目劣势（WeaknessWeakness）位于核心商圈的边缘,商业黑洞效应强，处在被遗忘的角落;项目北侧被高架桥隔3、断，不邻近交通主干道，也不邻商业主干道，罗湖村的人流易达性差。且春风路为单行线，车被分流；街铺面积大，总值高，投资门槛高；街铺使用率低，只有65%；空置了2年多时间，对周边熟悉的客户有心理障碍；周边有医院、派出所、公安宿舍、学校，对相信风水的客户是不利因素；三：项目机会点（三：项目机会点（OpportunityOpportunity）人民南老商圈大改造，投资者有一定心理预期；片区在零售、娱乐、旅游、餐饮、服务5大类业态上经营成熟有特定的消费群体，项目与三个酒店业商圈左右为邻；人们对餐饮业的投资价值有很高的期望值，项目具备做餐饮的可能性，对销售支撑力度强；四：项目威胁点（四：项目威胁点（Thre4、atThreat）目前投资商铺的热点已从罗湖转到南山；片区内同类商业项目普遍销售不理想，有负面影响存在；项目邻近物业生意清淡，不利聚集人气；片区内商业物业空置面积多，投资客信心弱。五：项目街铺内铺销售侧重点分析五：项目街铺内铺销售侧重点分析 通过对本项目SWOT分析和对100家左右的不同业态商家访谈的结果，使我们对项目有了进一步的认识：1、本项目对品牌商家的吸引力较弱,租金支撑售价的力度不够，整体销售阻力很大，只能分步骤分先后去操作；2、为增加街铺的销售支撑，从营销的角度看，建议一、二楼内铺先招一些大型商家，提升项目知晓度，为街铺聚集部分人气，支持街铺的销售。3、一楼内铺固有价值低，短期内销售5、价值很难实现，建议延后销售；因此，本方案侧重点在阐述街铺的具体销售执行过程。第二部分第二部分:销售价格预测及分析销售价格预测及分析一、项目周边部分街铺及一楼整层租金调查与分析二、项目临近路段一楼租金区间调查与分析三、三级市场提供项目周边街铺租金、售价与分析四、人民南片区招商中的物业租赁状况调查与分析五、片区内、外已售项目售价、销售状况调查与分析六、本项目租金区间及售价区间初步估算第二部分第二部分:销售价格预测及分析销售价格预测及分析 由于项目在市场上的可比项目少，不确定因素多，周边经营业态品类繁多，位置差异大，所以租金参次不齐。为使营销工作有明确的方向，所以认筹前估算一个价格。可通过认筹客户的6、反馈，对估算的价格再做最后的修正。因此，在对本项目街铺销售价格测算之前，我司分租金和售价两大类，从5个方面分对项目周边物业进行了大规模，深入的调查：一、从项目周边随机选择部分街铺租金作为样本；二、计算临近路段的平均租金；三、通过三级市场调查已经营商铺的投资回报率；四、片区招商物业的租赁政策及招商状况；五、已售项目的价格及销售状况的比较分析。一、项目周边部分街铺及一楼整层租金调查与分析表1：项目周边部分街铺租金调查表典型商铺名称典型商铺名称 建面（）建面（）租金租金 （元（元/）春风路佳和烟酒 30 350春风路广东运动通讯30240表2：项目周边部分一楼整层租金调查表大型商业名称大型商业名称建7、面建面（）（）经营当中的集中商业经营当中的集中商业租金区间（元租金区间（元/）南洋大厦4400600-900海燕购物中心5400150-250东洋国际时装广场6500100-150罗湖商业城55000700900据调查表显示分析：1、罗湖商业城租金最高，由于综合业态定位，口岸优势突出，经过了几年的经营管理，才达到现时的水平；2、东洋国际时装广场租金最低，由于周边时装业态竞争激烈，专业市场目标客户群单一，也经过几年的经营发展，状况依然不佳；3、上表还可看出，大体量的商业一旦做旺，租金就能达到很高的水平。4、春风路其他样本铺租金主要集中在300元/左右。一、项目周边部分街铺及一楼整层租金调查与分析8、路名租金主要商业设施状况建设路180800中国银行总行、三岛大厦、友谊国际名店 经营状况较好嘉宾路250600 深圳市国际商场、南洋服装批发市场、东洋服装批发市场、海燕服装总汇 经营状况一般友谊路320-800 商业中心商场、钻石广场 经营状况一般人民南路400800国贸百货、金光华广场、友谊城百货 经营状况较好春风路 200350 佳宁娜广场 经营状况较差罗湖口岸 2001000 火车站大厦、罗湖商业城 经营状况较好二、项目临近路段一楼租金区间调查二、项目临近路段一楼租金区间调查据调查表分析：1、租金较高的路段主要在建设路、人民南路、友谊路、罗湖口岸，租金较低的路段在春风路；2、罗湖口岸租金9、区间价差最大，达800元/，反应了典型的口岸物业，人流导向决定了商铺的价值。本项目人流易达性差，租金上升潜力很有限；3、通过以上的分析，让我们似乎明确了春风路租金普遍偏低的原因，人流的易达性成了关键因素，其次没有知名大型商业的聚集效应。数据同样显示租金集中在300元/。二、项目临近路段一楼租金区间调查二、项目临近路段一楼租金区间调查名称名称位置位置业态业态面积面积（）使用率使用率（%）层高层高（米）（米）租租/售售租金租金（元（元/月）月）售售 价价 （元（元/）年年限限东门东门步行街内西餐134974.5租410人民北人民北靠海雅百货服装,鞋类37460-704.5售2942300050人民10、北人民北靠太阳百货服装,鞋类71504.5售63313800030九龙城九龙城人民南商圈服装,鞋类25464售60010000031春风路春风路靠春风万佳餐饮152804.3租300春风路春风路向西村边餐饮156754售350-3806000065德奥商城德奥商城宝华楼附近服装,鞋63604.5售1200-150028000036南塘商业南塘商业城城B B区区太阳百货对面服装,鞋类4065560010000036三、三级市场提供项目周边街铺租金、售价与分析续上表：续上表：名称名称位置位置业态业态面积面积（）（）使用率使用率（%）层高层高（米）（米）租租/售售租金租金（元（元/月）月）售售 价价11、（元（元/）年年限限罗湖商业城罗湖商业城火车站附近服装,鞋类770-803.5售4006000027东莞外贸东莞外贸大厦大厦东门南路不能做餐饮235904.5租600-东门永新街东门永新街东门商圈服装,鞋类25705.5售4007000040文锦中路文锦中路街铺街铺临新一佳餐饮52806租340-德奥商城德奥商城(内侧街铺内侧街铺)宝华楼附近服装,鞋类36604.5售63813000036人民南路人民南路街铺街铺嘉宁娜对面不限100605.7售4006800027文华商场文华商场太阳百货对面零售10.550-604售98013000030东门茂业东门茂业街铺街铺茂业附近餐饮150904.5租412、00转让费15万元-三、三级市场提供项目周边街铺租金、售价与分析据调查表分析：经过时间的洗礼和市场的竞争，三级市场对商铺租金、售价的反应基本接近事实。因此，本次选择了项目周边16个放盘而未成交的一楼商铺进行基础数据采集，现分析如下：1、可算出投资回报率的商铺有10家，回报率区间在5.5%15%，8%以上的有3家，7%以上的有4家，5%以上的有3家，分别为15%、9%、7%、8%、5.5%、5.9%、7.2%、7.2%、7.3%、5.8%，显然7%左右的回报率有4家，占比40%，为最多数。2、租金区间1000元/以上的1家，800-900元/的1家，600-700元/的5家，400-500元/的13、4家，300元/以下的5家。显然300-500元/的租金占比56%，绝对多数。3、因此，不考虑三级市场“有价无市”的情况，投资回报率7%左右，租金下限也在300元/。以上为三级市场的放盘价，未达成实际成交，实际成交会有一定下浮空间。三、三级市场提供项目周边街铺租金、售价与分析名称名称待租面积待租面积使用使用率率业态定位业态定位租赁政策租赁政策租金租金招商状招商状况况佳宁娜广场10-135050一楼美食，美容装修期内免租金,只收管理费200元，管理费28.25元一般东洋国际时装广场大小都有1001楼主营韩国风味服饰精品10月1日前免租1楼500元，其它120-170元，含管理费一般天安国际一楼大14、小都有50-70服装,休闲百货免租6个月220元差南洋大厦大小都有40服装,休闲百货无免租期1楼250-400元，管理费39元良好四、人民南片区招商中的物业租赁状况调查与分析据调查表分析：据调查表分析：1、片区内现有大量商业面积空置，典型的如国贸，深房广场，钻石广场等，重新定位招商难度依然很大。这对片区整个商业形象有极大的损坏；2、现仅选择4家普通的商场对经营年限和免租期进行分析，可以看出佳宁娜和南洋大厦的免租期最短，起租租金在200400元/，招商状况一般和良好，主要原因在于这2家都是经过至少5年以上的发展，才有今天的局面；3、天安国际起点租金最低，免租期最长，招商状况却最差。其次是东洋服装15、批发市场，实用率100%的优势，招商也一般。4、4家商场业态定位相似，可见造成的差异主要在于经营年限的长短。可知，本项目在3-5年的时间内做旺的难度非常大。以上租金价格仅为各商场的报价，实际租赁中租金水平有一定下浮空间。四、人民南片区招商中的物业租赁状况调查与分析名称名称均价均价(元元)面积面积 ()实实用用率率销售政策销售政策销售销售状况状况主力商主力商家家朗豪坊朗豪坊8万240098%带3年租约销售，回报率分别为7%、8%、9%，可一次性在总价扣除，也每月发放给业主（含税）；如按每月发放，三年的回报金额可写到买卖合同里。88%动漫电玩国际国际广场广场8万1万60%直接销售,层高6米,主力铺16、位面积40,以租金500元/对外同时招商20%无东门东门天下天下5.1万 1.8万 52%带5年租约出售，年回报率7%70%海雅百货五、片区内、外已售项目售价、销售状况调查与分析注：东门天下因为产权式商铺办不了房产证，现所有售出单位已全部退定。名称均价(元)面积()实用率销售政策销售状况主力商家保利文化广场7万14.5万87%3年返租,第 1-2年6.5%,第 3年5.5%,第一年在首期款抵扣,第二年在第13个月支付,第3年要按实际租凭收入支付.80%“保利剧院”“保利影院”“保利博物馆”海岸城东座4万8.5万80%直接销售99%吉之岛五、片区内、外已售项目售价、销售状况调查与分析据调查表分析17、：据调查表分析：1、东门郎豪坊，售价8万销售率达88%，主要是由于主力铺位面积小（15），3年带租约，门槛低，有主力商家，地段好，实用率98%，等强力支持；2、国际广场，售价8万销售率只有20%，主要是没有主力商家支撑，直接销售，主力铺位面积大（40）门槛高，实用率只有60%，销售没有强力支持；4、综合案例，可知道片区项目售价区间在58万/之间。3、保利文化广场和海岸城东座，是片区外项目与本项目并没有直接可比关系。销售状况非常好，主要是由于南山呼唤大商业，是先有人后有了好规划，人们对南山片区发展心理预期很高，已超过深圳其他地区。说明片区未来发展规划和投资客心理预期对商业价值提升的作用非常大，而18、人民南的未来已固化,没有了广阔的预期，售价很难支撑在一个高位。五、片区内、外已售项目售价、销售状况调查与分析六、本项目租金区间及售价区间初步估算(一)、综合调查分析的数据，可初步估算出项目街铺租金区间：300350元/（二）、采用“收益法”测算本项目街铺售价:根据估算的租金区间300350元/和年回报率7%（根据三级市场测算的数据），测算出本项目街铺售价区间在5100060000元/之间。说明：测算的售价区间与片区可比案例的售价区间5-8万完全吻合。可见，本项目价格的最高上限在8万。再根据经验判断建议本项目的销售均价在7万左右。第三部分第三部分:销售执行建议销售执行建议一、销售模式分析一、销售19、模式分析二、项目销售模式建议二、项目销售模式建议三、待售铺位可售性分析三、待售铺位可售性分析目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为三年返租一般为十年返租一般为十年返租一、销售模式分析一、销售模式分析直接销售直接销售优势：优势：优势：优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：劣势：劣势：劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体20、形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：适用：适用：适用：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。一、销售模式分析一、销售模式分析 带租约销售优势：优势：优势：优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：劣势：劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业21、形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。一、销售模式分析一、销售模式分析适用：适用：适用：适用：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报纯街铺或少量商业物业 短期返租销售（1-3年）优势：优势：优势：优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；劣势劣势劣势劣势：承担1-3年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。一、销售模式分析一、销售模式分析长期返租销22、售（5-10年）优势：优势：优势：优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项 目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：劣势：劣势：劣势：承担5-10年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。一、销售模式分析一、销售模式分析长期返租与短期返租的比较分析长期返租与短期返租的比较分析从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从风险角度看，短期返租相对于长期返租，短23、期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。一、销售模式分析一、销售模式分析本项目适用本项目适用短期返租（短期返租（1 1年）年）的销售模式的销售模式 理由详见下页的“销售模式适用度分析”二、项目销售模式建议二、项目销售模式建议本项目本项目“直接销售直接销售”模式适用度分析模式适用度分析1、本项目采用“直接销售”的前提条件a.主题定位明确，租金基本支撑售价；b.开发商不以追求高价为首要目标，希望操作简便、快捷时采用。2、本项目采用“直接销售”的利弊分析a.益处：操作简便、省力，无大量后续工作压力；没有招商的压力；b.弊端：片区周边商业价值固化，根据前面的市场调查，项24、目的租金水平支撑不了投资回报率，投资者难于下决心投资；售价没有提升空间，发展商利润空间小；销售进度较慢，发展商资金回笼缓慢。二、项目销售模式建议二、项目销售模式建议本项目销售模式适用度分析 本项目本项目“带租约销售带租约销售”模式适用度分析模式适用度分析1、本项目采用“带租约销售”的前提条件a.主题定位明确；b.租金回报率达到6%。2、本项目采用“带租约销售”的利弊分析a.益处：对商户能够统一管理，易于将商场做旺；租金支撑售价透明度高，可信度强，对销售有很大的促进作用；能将售价支撑在一个较高的水平。b.弊端：需要在销售之前招商或在销售后某一段时间内必须完成招商，一定时间内工作难度大；操作程序、25、法律手续复杂；为了租金能支撑售价，对商家有很高的要求，招商的风险大。二、项目销售模式建议二、项目销售模式建议本项目销售模式适用度分析本项目本项目“一年短期返租销售一年短期返租销售”模式适用度分析模式适用度分析1 1、本项目采用、本项目采用“一年短期返租一年短期返租”的前提条件的前提条件a.主题定位不明确b.实际租金回报不能支撑售价。2 2、本项目采用、本项目采用“一年短期返租一年短期返租”的利弊分析的利弊分析a.益处：可提升投资客心理预期；相对能够提升一定价格空间；在销售说辞上有了描绘的空间；可缓解招商的压力。b.弊端：租金返算，拉高表面售价，客户有一定的价格防线；有经营管理的任务。二、项目销26、售模式建议二、项目销售模式建议本项目销售模式适用度分析“一年短期返租销售模式一年短期返租销售模式”说明说明a.返租回报率：9%区别于市场上返租回报率8%的通常做法，给客户一定吸引力；b.返租年限：1年以实收均价7万元计，返租一年表格价为77000元。投资客对片区商业售价有一定心理防线，表格价不宜突破8万元。以表格价8万元计，则发展商实收价格为7.2万元,返租销售对价格有一定拉升。返租年限越长，表格价则越高。c.发展商收益：表格价*（1-返租回报率+实收租金回报率）*销售面积实收租金以均价300元/平方米测算，则实收租金回报率为4.5%;表格价以8万元计；发展商收益=8万元*95.5%*235827、=约1.8亿元二、项目销售模式建议二、项目销售模式建议 本项目共36间街铺,建筑面积 2358,铺位位置及结构差异明显,在不考虑具体 销售条件的前提下，根据铺位自身的特点，进行可销售性分析，可分为以下5个 等级：三、待售铺位可售性分析三、待售铺位可售性分析待售铺位可售性分析待售铺位可售性分析等级销售难易程度特点第1等级易售铺位置好、铺位结合合理、面积相对小、展示面突出第2等级次易售铺位置好、铺位面积相对易售铺较大、铺位结构次于易售铺第3等级普通铺位置次于1、2等级铺位第4等级难点铺位置相对差，对外部人流的吸引力有限第5等级滞销铺位置最差，与外部人流基本隔断具体详见下页图示三、待售铺位可售性分析28、三、待售铺位可售性分析待售铺位可售性等级区分图示三、待售铺位可售性分析三、待售铺位可售性分析各等级铺位面积及金额统计表等级个数及占比面积及占比实收金额及占比个数占比建筑面积()占比实收金额(以均价7万元计)占比第1等级1027.78%582.324.69%4076100024.69%第2等级719.44%547.4923.22%3832430023.22%第3等级513.89%437.1718.54%3060190018.54%第4等级822.22%491.1920.83%3438330020.83%第5等级616.67%300.1612.73%2101120012.73%合计36100.0029、%2358.31100.00%165081700100.00%各等级铺位相关数据指标说明：第1、2、3等级销售金额约1亿元，金额占比66.45%。第四部分第四部分:营销推广方案营销推广方案一、目标客户群定位一、目标客户群定位二、案名及主推广语二、案名及主推广语三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议四、推广定位四、推广定位五、推广费用预算五、推广费用预算六、媒体推广方案建议六、媒体推广方案建议七、销售时间截点安排七、销售时间截点安排一、目标客户群定位一、目标客户群定位1、目标客户区域范围特征深圳客户以罗湖客户为主；香港对深圳比较熟悉，对罗湖有认识的投资客，如在深圳居住、商务往来的客户；2、项目30、目标客户群主要特征：有较高收入判断力较强比较理性有多次置业经验注重投资回报及升值空间对发展商和项目品牌比较看重怕麻烦二、案名及主推广语二、案名及主推广语1 1、案名、案名 A、“金罗湖商业街”阐述：“金罗湖”即金色罗湖的意思，与政府对外宣传、定位的口径一致，易记易理解，容易联想到黄金和财富。商业街即指街铺，体现商业投资价值。B、“港逸轩”（港逸商业中心）阐述：将项目的名称暗缀在推广名中，容易识别和得到认同。前面加“港”字，暗示了项目的位置特征，同时可诉求到部分香港人。同时后缀“轩”字能使人联想到餐饮业态。如餐饮功能不能确定，建议以“港逸商业中心”替代。二、案名及主推广语二、案名及主推广语2、主31、推广语 说明：主推广语取决于营销模式，主题定位等内容的确定，需与广告公司共同探讨。三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议 项目与香港近在咫尺，而香港客户是本项目的主要买家之一，因此，发挥项目自身外立面的优势做推广成为必然。对项目外立面的包装，可利用固有资源，烘托销售气氛。本方案就项目的商业裙楼外立面，塔楼外立面，售楼处，户外导示，情景商铺5个方面提出执行建议。外立面喷绘（一）、项目商业裙楼包装设置休闲椅，增加行人停留时间三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议图例：新银座商业裙楼外包装醒目、热烈。三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议图例：中惠新城外包装起到了户外广告的作用，色彩具有品质感32、。三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议（二）、项目塔楼广告位制作项目塔楼外立面可挂横幅，可做喷绘广告位三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议图例：新银座的楼体灯箱和条幅，昭示性特别强，广告效应强烈。三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议（三）、售楼处包装包装位置三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议图例：新银座的售楼处用红色作为主色调，烘托出热烈、喜庆的气氛。三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议（四）、情景商铺包装图例：中惠新城样板铺三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议可模仿新银座的导示牌制作（五）、设置导示路标在项目两端路口设置巨型导示牌三、项目包装方案建议三、项目包装方案33、建议户外广告位喷绘六、在交通路口设置户外广告位三、项目包装方案建议三、项目包装方案建议四、推广定位四、推广定位 通过对街铺租售价格的分析定位和对目标客户群的分析定位，决定了本项目推广路线：一、在媒体选择、广告主题定位及诉求人群上走高端路线；二、对深港两地重点媒体有侧重点的投放；三、媒体选择少而精，多频率；四、点对点的活动营销推广。五、推广费用预算五、推广费用预算 根据行业推广费率和本项目的特点，建议为实际销售额的1.6%：即1.8亿*1.6%=288万六、推广方案建议六、推广方案建议媒体媒体投放时段投放时段方式方式 费用费用（合计：（合计：286286万）万）特报特报商报商报10月11、12、34、13日，18、19、20日，27日；11月3、10、17、24日半版软文+半版硬广；报眼+半版硬广150万港报：东港报：东方方 苹果苹果 太阳太阳10月19、20日，11月23、24日，12月8日半版硬广20万户外广告户外广告10月10日07年2月18日形象定位宣传70万短信短信10月13、20、21、27日，11月3、10、17、24日，12月1、8、15、22、29日每次10万条，每天2次26万户外包装户外包装10月1日07年2月10日自由楼体喷绘，制作30万七、销售时间截点安排七、销售时间截点安排时间段时间段工作任务工作任务负责人负责人筹备期9月6日10月10日 1、市场调研；2、广告公35、司确定及图纸印刷，销售楼书或折页的文案撰写，版面设计、制作，报版的设计；3、售楼处的包装设计及物料准备；4、项目整体外包装的设计制作；5、媒体推广执行方案；6、销售人员的进场培训及各类表格的制定落实；7、美格行新老客户的联络与反馈。美格行广告公司华信巨德 前期推广10月11日10月20日 1、认筹方案制定；（周三、四、五连续三天报版，共3次报版的版面内容确定及版面设计）；2、其他媒体渠道内容的最后确定；3、销售人员信息收集统计；4、客户跟踪；媒体美格行广告公司 认筹10月21日（周六）1、认筹当天的版面内容及版面设计；2、认筹物料及资料准备到位；3、果盘茶点活动等物料准备齐全；4、销售人员的注36、意事项明细；5、人员分工安排到位。美格行 后期推广10月22日11月25日（为前期客户积累期）（为前期客户积累期）1、持续认筹1个月，消化剩余铺位；2、后期推广策略的最后调整落实；3、开盘执行方案的确定。美格行 开盘11月26日（周日）（正式销售时点）（正式销售时点）1、根据认筹的实际情况制定开盘销售的具体操作方式；2、销售价格的最后确定及公布；3、物料、礼仪及其他表演活动安排；4、场地布置；5、当天媒体安排；6、人员分工。美格行 持续热销期11月27日12月25日07年1月1日2月10日 1、制定持续热销期的销售策略；2、利用圣诞节、元旦、春节等节庆日策划营销活动。美格行 第五部分：需提交的专题报告第五部分：需提交的专题报告附件1：放弃商铺优先购买承诺书附件2：三方协议书附件3：置地认筹执行方案附件4：置地开盘执行方案附件5：营销活动执行方案以上专题报告待具体销售策略确定后再行具体提交。