1、广州芳村区大型综合体项目开发前期策划报告 一、环境分析篇（一）、项目宏观背景分析1、2012年全球宏观经济分析近几年来，欧美各国以及东北亚地区的日本、韩国等国家和地区正在进行新一轮的城市发展及城市产业结构的调整，尤其是把城市功能定位及城市发展中产业结构的重新部署作为新一轮调整的重点。当前全球竞争已经发展到一个以大都市区之间综合经济实力的较量的时间。“制造型城市”转型为“服务型城市”、打造和提升“城市特色竞争力”已成为世界新的发展潮流。随着经济的日益全球化，国际间越来越流行的说法是“得城市者得天下”。2、2012年中国经济宏观概况2012年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，国家实施了积极2、的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。3、2012年广东经济环境分析（1）、广东经济环境现状改革开发以来，广东一直处在全国经济发展的领先地位。近年来，在广东的经济发展中，以广州深圳为中心的珠江三角洲城市群迅速崛起，工业化和城市化进程相互促进，使城市经济成为广东经济发展的主要推动力量。 （2）、广东未来发展情况分析1）、“城市化”是广东未来发展的战略重点珠江三角洲地区的城镇化水平约为72.7，3、高出全省平均水平17个百分点，是广东省城镇化水平最高的地区，已初步形成了连片的城市群，人口和产业高度聚集，辐射能力强劲。2）、将成为世界级的城镇群珠江三角洲城镇群协调发展规划(20042020)提出，珠三角将建设成为重要的世界制造业基地和充满生机活力的世界级城镇群。通过高水平的设施建设和政府间的高效作,整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合区域高新技术产业、高端服务功能和交通枢纽功能，与港澳优势互补，形成辐射“泛珠三角”的区域性服务与创新中心，提升区域核心竞争力。（3）、广佛都市圈发展情况分析1）、广佛都市圈(G-F megalopolis) 简介都市圈（megalopolis），既指特大城4、市，又指以特大城市为中心的人口稠密区，也称都市连绵带、大都市经济圈。广佛都市-就是以广州、佛山为中心的城市集群经济带。两市面积共有11181平方公里，占珠三角的37.5；城市人口1233.7万人，占珠三角的42，城市化水平80.7。圈核心城市广州市区人口达700万人，副中心佛山市区人口接近100万；两大城市周围有顺德、三水、高明、南海、增城、番禺等小城市和更多的卫星城。2）、广佛都市圈在广东经济所起的作用在全国综合实力前三位的城市中，广佛都市圈在面积上将超过上海，在GDP上将超过北京，在人口上将超过以上两个大城市(上海、北京)。广佛一体化将大大强化广州作为珠三角的中心和龙头的地位，扩大中心城市5、的区域辐射力，广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心，也是未来泛珠三角的中心。广佛都市圈核心功能区，是未来珠三角最重要的区域中心，是未来大珠三角区域中与深港都市圈发挥同样辐射带动作用的区域中心，也是华南的中心城市。3）、广佛都市经济体系优势n 集约化程度高：广佛都市圈产业的集约化程度相当的高，一体化将大大强化广州作为珠三角的中心和龙头的地位，扩大中心城市的区域辐射力，广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心，也是泛珠三角的中心。n 交通优势突出：广佛的交通规划和产业链的优势现在看来更为突出。连接广佛之间有：广佛铁路、广佛高速公路、广佛轻6、轨。辐射交通：广佛轻轨将延伸至顺德，并与广州地铁一号线、二号线、三号线连接；规划建设的广珠西线、广州东二环连通广州、佛山，广州华南快速干线规划延伸到佛山。（二）、广州市社会经济发展态势分析1、广州市经济发展态势分析广州市近年经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。27、011年 ，广州市生产总值（GDP）12303亿元，从2007年开始，广州GDP都保持在10%以上增长，高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境，根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态。2、广州市社会发展态势分析（1）、广州市人口发展分析广州全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人，占12.83%。（2）、广州市居民收入分析过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。城乡居民收入水平8、不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。（3）、广州市社会消费态势分析在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会9、消费品零售总额超1万亿元。（4）、广州市消费人群特征分析广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜欢货比三家。因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大，随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高，饮食支出占居民总支出比例较大。随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为，并且习惯刷卡购物消费这方式。（三）、项目市场研究分析1、项目商业发展研究分析（110、）、广州市商业发展综合态势分析1）、广州市商业发展的五个历史阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段 1979-1980初年中期，商铺市场萌芽期。 1980-1990中期，专业批发零售市场发展时期。 1990年中后期，大型购物中心发育时期。 1998年-2002年，社区商业发展时期。 2003年至今，大型购物中心和主题商场的出现。2）、广州市商业发展的规划 （1、拓展“四线”商业带： 广州市政府就新出炉的广州市商业网点发展规划(2003-2012)提出，广州商业网点的发展将沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。 11、向广州经济技术开发区、黄埔区、增城市推进，发展东部商业带利用芳村区位优势，打造以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心的西部商业带加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区向番禺、广州新城、南沙等地跳跃式发展南部商业带东南西北。（2、广州市商业发展布局思路向广州经济技术开发区、黄埔区、增城市推进，发展东部商业带利用芳村区位优势，打造以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心的西部商业带加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区向番禺、广州新城、南沙等地跳跃式发展南部商业带 东南西北东推进：要依托快12、速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中13、心镇，培育和发展北部商业带。（2）、广州市零售商业发展态势分析1）、广州市零售商业发展的商圈大广州的“四大商圈”广州的商圈格局，分为外围地区商业和中心四大商圈：（1、外围地区商业：包括花都、从化、增城、萝岗、南沙等小型商业。（2、中心四大商圈：中心商圈有天河越秀、北面的白云、南面的番禺、西面的芳村花地湾商圈组成，西南北各有重要商业节点。A、中心商圈a、天河商圈：起源于北京路，成熟升级于天河城，正佳广场、太古汇、万菱会的加入，构成广州市最高级，最高档商业。 b、越秀商圈：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈组成，是广州传统的商业旺地。c、海珠商圈：以江南新地、广百新一城为基础形成。B、白云商圈：14、城北的商业及三元里外溢的城市商业，随着白云万达广场、五号停机坪的投入运营，成为广州北部新型的商业。C、番禺商圈：从10年前的居住的“睡城”，随着万达广场、海印城的进驻，成为南部商业中心。D、芳村商圈：芳村作为广州西城本身，且承担着广佛联系“肩挑两头”的区位，所以芳村今后需要有都市型商业形成。随着芳村现在位置由“偏僻”转变为城市中心，而产生了强大的零售商业需求，商业功能满足两个需求：本地需求和横跨广佛两地的区域需求。 2）、广州市零售商业发展的各商圈分析素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长，市政建设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业15、格局，相继形成了上下九、北京路、天河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等商圈。A、 广州各主要商圈组成情况 越秀商圈主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。） 天河商圈主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。） 河南商圈主要组成：（江南新地、广百新一城） 荔湾商圈主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场） 番禺商圈主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发） 白云商圈主要组成：（万达广场、五号停机坪、百信广场）B、 广州各主要商圈的价值分析地理分16、区板块档次租赁情况人流老城区越秀区淘金板块高级、顶级优一般北京路板块中低、中档、高级良优中华广场板块中档、高级优优海珠区河南板块中低、中级一般优荔湾区西关板块中低一般优白云区白云新城板块中档、高级一般一般新城区天河区天河城板块高级、顶级优优珠江新城板块高级一般一般东圃板块中低、中档良良岗顶板块中档良良番禺区市桥板块中低、中级一般良迎宾路板块中档、高级良良C、广州各商圈的核心内涵构成 商业街组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户 MALL（购物中心）组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心17、） 百货公司例如：广百百货、友谊商店、新大新公司 超市例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。 个体户D、广州市各大商圈详细研究分析a、“天河商圈”详细分析 商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈的18、集聚效应带来的是商业的更加繁荣。小 结：u 天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚焦；u 天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流；u 天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进，成为商业发展的先驱。b、“越秀商圈”详细分析 商圈现状: 北京路商圈是广州传统商业地，汇聚世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档。 中华商圈主要中华广场、流行前线、地王广场、公园、陵园西组建而成，是过去东山区19、传统商业旺地，中华商圈目前年销售额度超过30亿元，并保持良好增长势头。小 结：u 越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，构成步行街空间文化特性。u 改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。u 主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。C、“荔湾商圈”详细分析 商圈现状: 上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的20、，以广州西关文化为特色的购物步行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。小 结：u 上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。u 荔湾商圈整体消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成服装、百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物中心，如恒宝广场和荔湾广场。u 该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、企业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱21、乐为主。d、“白云商圈”详细分析 商圈现状: 白云区第一份商业网点规划广州市白云区商业网点发展规划（2010-2020）日前对外公示，8月18日之后，该规划将正式颁布实施。 未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。 白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、22、生活配套等各方面全方位系统性的提升。 小 结：u 而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的客流，全方位满足消费者各方面的需求，填补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的整体价值提升。u 力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。 u 目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区商业外，专业批发市场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。e、“江南西商圈”详细分析23、 商圈现状: 江南西两盘现有商铺230家左右，商业建筑面积约13.6万，不仅集中了各种潮流时尚店铺，还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头：同时还是美食天地，有多家中西餐馆、酒家、酒吧、此外还有较多银行机构，还有多家美容美发品牌等配套服务设施。小 结：u 目前商圈以商铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动，目前江南西商圈紧广百新一城为该区域高端项目带动。u 高端消费品欠奉，走中低档路线。u 消费力构成方面，以周边居民为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块u 购买力以中端为主，消费能力不高。u 人群以青少年、妇女为活跃消费群。 f、“番禺商圈”详细分析 商圈现状: 目前主要24、行成两大板块，华南商圈与市桥商圈，华南板块又“万博-长隆-汉溪”构成，将打造成商贸区、悠闲度假区于一体的超大型商圈，主要以居家买卖为主的万博中心。 市桥商圈附近有易发商业街、友谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等商业机构，紧邻还有番禺宾馆、世昌酒店、禺山酒店、龙泉酒店等酒店娱乐设施，坐拥日均数十万人次的庞大人流，是市桥内最成熟的商业地段。小 结：u 番禺区商圈的主要集中在105国道、迎宾大道及地铁三号线延线，并逐步向南延申发展；u 桥南商圈近两年番禺区有过半数以上的新开发的商业项目坐落此，商业潜力巨大；u 番禺现有的商业主要以百货、商业街为主，但整体档次偏低，整体缺乏系统规划，与经济发展水平25、对比呈现落差，大型购物中心、体验中心、时尚生活中心将成为番禺区商业发展的趋势。3）、广州市零售商业发展的趋势 数量庞大的中端/中高端个性消费不足； 传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念； 就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破； 新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面； 大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造自身特色。4)、广州商业项目开发战略思路的改变商业饱和 买卖双方地位易转市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式一站式经营游乐式经营专业市场（2）、芳村地区批发市场发展态势分析1）、芳村地区地理26、位置芳村区位于广州市区西南面，东靠珠江航道，南至佛山水道，西与佛山市南海区接壤，北临珠江，是广州市通往西南各省、县市的门户。芳村区位于广佛都市圈中心，珠江对岸是广州市荔湾、海珠和番禺三个区，西联佛山市南海区的盐步、平洲和黄歧，是广州连接珠三角的重要交通枢纽。2）、芳村专业批发市场发展综述 芳村聚集了多个大型专业市场，其商业辐射范围由广佛商圈扩大到广东甚至整个华南地区，这些专业市场已经成为了区域当中核心组成部分。 芳村专业市场分布图3）、芳村主要专业市场分布情况：专业市场区域分布茶叶市场芳村大道花鸟鱼虫市场花地大道花卉植物市场芳村和佛山接壤文体用品批发市场花地大道4）、芳村地区专业市场详细分析（27、1、芳村茶叶批发市场芳村形成了茶叶批发、花鸟鱼虫 、家具、医疗器械四大专业市场，除家具市场外，其余三大专业市场在华南地区均具足够大的影响力，也是全国性的专业市场，其中的医疗器械城是全国唯一的批发市场芳村有各类茶叶批发市场10余家，年营业额近80亿元，目前有茶叶商户3500多家，营业面积达20.2万平米。2006年芳村茶叶产业占GDP的37%，芳村茶叶市场，产品覆盖中国所有茶种，主要包括：绿茶、白茶、黄茶、乌龙茶、红茶、黑差、花茶、其中普洱茶占相当大比重。市场名称建筑面积数量单位租金建筑结构状况芳村茶叶城3.2万600间60-400元/四层专业市场良好南方茶叶市场9万1500间100-350元/28、两层街铺良好山村茶叶城5000100间200-250元/四层专业市场良好三一国际茶叶城2万300间60-300元/四层专业市场良好锦桂茶叶市场2万300间100-250元/一层街铺良好承鸿茶叶市场8000150间200-250元/一层街铺良好正好茶叶市场2万300间100-250元/一层街铺良好万华茶叶市场1万250间100-250元/一层街铺良好大型的茶叶批发市场及交易中心有8家。小 结： 芳村茶叶市场区域内布局分散，集中式展示卖场与商业街铺混杂，高低档次混杂，环境较差。尽管如此，不影响茶叶市场的正常经营，因为是批发生意，客户对购物环境要求不高，只要谈成生意即可。茶叶市场已形成了固有的商业模29、式，市场规模也足够大，所以新的茶叶批发市场发展空间有限。本项目是否考虑开辟一个小规模的高端茶叶展示销售区。（2、芳村花鸟虫鱼大市场位于花地湾的“广州市花地花鸟鱼虫批发市场”，其一期工程占地面积25000多平方米，分为水族器材区、宠物区、 雀鸟区、园艺根雕观赏石区，约有600间商铺。二期占地面积27000多平方米，设有高档锦鲤海洋生物区、鲜干花区、工艺品区和家私精品收藏品区，约有200多间商铺。还拥有占地面积1万平方米的大型停车场，整个市场占地面积达7万平方米,不但成为亚洲最大最集中的同类市场，更已成为世界同行业中最大最齐集相关产品经营的汇聚中心。小结：芳村花鸟鱼虫市场更有特性，因其产品的属性，30、市场感觉就是一个乡下的“赶场集市”，展示品种多，市场范围大，卫生条件与购物环境较差。但客户因为购物目的性强，也不在乎购物环境和卫生条件，所以这种市场模式可能不适合本项目。（3、“博皇家具博览中心”项目博皇家具博览中心占地10万平方米，分A馆、B馆、现代办公家具系列叁大部分。经营国际上最新款式的精品家私、现代办公家具系列以及香港品牌家私、台湾品牌家私等中高档家私，是目前华南地区规模较大、档次较高的家具批发中心、品牌展示中心。 小结：博皇家具位于项目的西面，档次定位较高。该项目是2004年开业，当时地价及租金便宜，家具市场人气不旺。在珠三角家具专业市场，以东莞和顺德乐从最为出名，且距离都在70公里31、以内，家具选择范围大，竞争经烈。故不适合本项目。（4、“国览医疗器械城”项目国览医疗器械城：全国唯一医疗器械专业市场广州医疗器械城总投资4.61亿元，建筑面积4.5万平方米，内设展铺500多间以及18个专业服务机构，为经营者提供各种服务。该医疗器械城的出现，改变了以往医疗器械城“散、乱、小”的格局，开创了专业化、规模化、集约化的经营模式。 利用住宅的裙楼共4层作为医疗器械专业市场，第1-2层是展示商铺，3-4层是商务办公。目前第一期经营良好，仅有少量铺面空置，第二期正在招租中，招租情况不理想，何时开业未有明确时间。 2、项目住宅市场研究分析（1）、广州市房地产总体情况分析 自2011年3月实行32、严厉的调控政策以来，广州房地产经历了观望和萎缩阶段，2010年还受到亚运会召开建设工地停工的影响，今年2月份回到低谷，全市销售面积仅35万平米。但经过近1年多的时间消化，房地产销售在“以价换量”政策、降准降息政策的利好带动下，刚需发力，销售量逐步释放，销售量在5月达到高峰92万平，以后各月均维持在80-90万平的高位。 （2）、2011年广州土地市场分析1）、土地市场运行特征 城市外围住宅用地开发加快 2011 年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番禺区三个区域合计占全市成交量的78%。此外，荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米的大型地块成交，使本年度区域出让成交达34.23万平方米33、占全市的比重达17%。主要原因是受调控政策影响。中心城区住宅用地出让节奏有所放缓，主要靠旧城改造挤出及都市边缘区扩张产生少量供应，地块面积普遍较小，随着广州市区辐射度的扩大，大量的住房需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快。 2）、经营性土地供应量减少 土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。商服用地公开出让72.21万平方米，同比减少17.3%。工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：商服用地减少接近34、两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。 3）、广州市芳村区（荔湾区）一年来土地成交情况分析拍卖时间地块名称面积(平方米)竞得者成交价格楼面地价2012年9月3日荔湾区旧龙溪路原芳村高尔夫球场AF030475地块 20858 广东邦华集团有限公司 11674万元 3085元 /平方米2011年11月28日 荔湾区大坦沙铁路以北地块272749 广州市地下铁道总公司、广州市辉兆商务服务有限公司 307062万元 5205元/平方米2011年9月1日 荔湾高尔夫球场C地块此次挂牌出让的9宗土地主要35、分布在荔湾、白云、花都和番禺四个区，用地面积共199481平方米，建筑面积共484676平方米，起始价共166345万元。广东邦华集团13070万3237元/平方米2011年4月28日 荔湾区高尔夫球场AF030448地块宗地面积为69531平方米，建筑面积178937平方米保利地产7.885亿元4407元/2010年11月25日 荔湾区黄沙大道广铁南站住宅用地可建设用地面积15.5559万平方米，建筑面积49.7789万平米广铁集团、珠光86亿元17236元/2010年9月19日 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场F地块占地面积39931，建筑面积106473路劲地产7.1亿元6668元/平米201036、年9月19日 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D、E地块51274 （可建设用地 49348 ）59211 （可建设用地 54218 ）保利地产18亿元D:5789元/平米E:6954元/平米2010年6月29日 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A地块共2.8122万平方米,可建设用地仅有8.4366万平方米中铁房地产集团有限公司6.25亿元7408元/平方米2010年6月29日 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场B地块共3.7万平方米,可建设用地仅有9.1827万平方米中铁房地产集团有限公司6.7亿元7296元/平方米2010年3月17日 东风西源溪大街烂尾地块共3104平方米,可建设用地仅有2604平方米佛山南海平37、南实业有限公司7100万元6542元/平方米（3）、广州芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析1）、旧荔湾楼盘研究分析项目名称户型面积区间总套数均价 装修标准 （）（元/）（元/）金域华府1房6311223000精装修2房72-1141703房94-121172逸翠湾复式266-380 12270004房281-289276国际顶级 3房116-142 984豪华装修 2房88-102 624美荔尚筑2房78-84642200036003房123-132964房143-16164小结：1、中大户型为主，价格高企，剩余货量少，定位比较高端。2、楼盘较多，但可售的余货少，客户选择性不足；3、该区域38、核心圈层的价格相对较高，普遍去到22000元/平米左右，而逸翠湾则树立了该区域的价值标杆，销售价格约27000元/平米。2）、原芳村楼盘情况分析项目名称户型面积区间（）总套数装修标准 （元/）翠竹苑2房9556毛坯4房130-165168逸彩3房92-118661500新世界4房85-117720荔江美筑1房60-612带装修2房61-821453房99-1053264房83-88115房96-101266房105105小结：1、中小户型为主，项目定位中端面向年轻群体，贴近市场。2、该区域在售项目余货较少，集中了综合质素一般的楼盘均价约在16000-18000元/平米之间。3）、新荔湾主要在售39、楼盘分析逸翠湾荔湾岭南湾畔逸彩新世界荔港南湾万科柏悦湾 西湾阳光在售保利公园九里中铁荔湾国际城路劲隽龙湾本项目小结：该区域住宅供应量有所增加，9个在售项目，当中4个项目在加推新货。4）、芳村地区房地产购买客户群构成（1、早期客群构成该项目是荔湾老城少有的社区型楼盘，吸引了大量周边原著居民以及周边专业市场档主如：黄沙水产、清平药材市场、文具批发商行等的客户。客户群的区域以荔湾区为主。项目形象档次的拔高江景资源的稀缺白鹅潭经济圈的规划利好（2、近期客群构成项目除了维系本身荔湾区客户外，受高端物业形象的提升及老城稀缺的社区型楼盘、白鹅潭经济圈的带动，客户群逐渐向外区域扩散，如越秀东风路、环市路等客户40、海珠（工业大道、南田路、沿江西等）、芳村（花地大道、芳村大道沿线等），少量天河区客户。二、项目研判篇 （一）、项目区位价值研究分析1、项目在广佛肇的区域价值研究分析由于本项目处于广州与佛山两地的交界处，在广州发展战略“南拓，北优，东进，西联”中承担“西联” 的重任，也是 “广佛同城” 、 “广佛肇一体化”战略实施的桥头堡，所以，其影响力和辐射力远播禅桂顺，与禅桂顺中心城区距离也不过25-35公里，半小时车程，且有广佛高速、广珠西线、105国道、广州环城路、外环高速、广珠城轨、广佛地铁等要道贯通广佛两地，为两地对接和融合提供了有力的保障，项目将可望打造成佛山和肇庆进广州第一站，取代天河商圈在心41、目中的位置。2、项目在大广州的区域价值研究分析3、白鹅潭发展规划本项目中观的规划发展价值分析（1）、白鹅潭发展规划总体介绍白鹅潭地区位于广州中心城区西部，西邻佛山。未来发展定位为：广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区。规划总用地面积35.11平方公里。该区域计划建成国际商业中心和宜居地区，主要以荔湾三江汇聚的白鹅潭为中心向外辐射。规划居住人口79万，提供67万就业岗位。白鹅潭经济圈将重点发展商贸金融、商业服务、企业总部、文化创意、科技研发、现代商贸、文化娱乐、生活居住八大功能，形成十大功能区，分别是：商业商务核心区、北岸综合生活区、海珠东岸综合生活区、旧城综合提升区、西朗综合生活区、南部42、综合生活区、海珠东岸商办综合区、生物医药港、西部门户综合区、花地滨水生活区等。（2）、白鹅潭地区发展规划分析 4、项目的区域交通价值分析（1）、项目外部交通条件分析交通便利，诸多高速省道城轨地铁环绕项目地处荔湾芳村浣花路，与内环路、环城高速、花地大道、芳村大道、龙溪大道等交通干道近在咫尺，与坑口地铁站、花地湾地铁站、与正在修建中的广佛地铁沙涌站、芳村客运站均在800米距离之内。总体来说，交通非常近便。（2）、项目内部交通条件分析地上地下，多条过江通道与广州主城连接、方便快捷（3）、项目辐射范围广大，半小时车程覆盖一千多万人口（二）、芳村地区的价值新发现下一个大广州的CBD！1、芳村地区发展历史43、芳村是谁？ （1）、芳村发展历史进程芳村这个十几年前的乡下、随着地铁1号线拉通广州，这条轨道就成为了广佛地区（广州西部地区）同主城亲近的通道，芳村的1号线无疑扮演了最重要得角色，改变了两座城市，这个结合部也早就焕发出了别一样的生机。芳村作为早期的远郊批发商业，从早期的鸟不生蛋的偏僻乡村到十几年前的批发市场区到目前的批发市场旺区 （2）、芳村原有的商业格局芳村旧有的商业格局是以陆居路为主要商业中心辐射开来，是单线幅射形式，随着地铁的建成，住宅区的不断发展，如今芳村已经形成了，几大板块的点射形商业格局。形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块（陆居路为主）、芳村大道板块. 花地湾板块以大型商贸44、中心为主，包括东百、好又多。 长堤板块（陆居路为主）是以传统的零售业，街铺经营为主。 芳村大道板块主要以专业市场为主，包括茶叶市场。 （3）、芳村近年逐渐前进的商业 进入新时期，芳村不断根据自身特点发展特色商贸经济，白鹅潭风情酒吧街、金海马和东方家居博览中心、汽车城等新型商业项目，为芳村注入了新的元素。3、芳村地区发展现状分析（1）、芳村荔湾并区后的发展芳村荔湾并区示意图 多年来，芳村一直游离于广州中心城区之外，近年，由于珠江隧道、地铁、珠江大桥以及正在修建的新隧道等市政利好不断，芳村成为楼市新生力量。芳村归入荔湾区，对努力向中心城区靠拢的芳村和一直想寻找向外发展空间的荔湾来说，当然是双赢。芳45、村区并入荔湾区，是“西联战略”的进一步深化落实，其初衷就是凭借新的荔湾区与佛山南海相邻的优势地理位置，着力推动“广佛都市圈”的发展，使新的荔湾区在未来的发展中，与佛山地区在功能上配合协调，从而形成“广佛都市圈”强劲的核心发展磁场。甚至还有文章指出，“大荔湾”的行政规划的落实，势必使本来就如火如荼的广佛都市圈的楼市发展更具“磁力”！在市政府对新荔湾建设成“广州最具岭南特色的中心城区”的期望下，芳村，受商业配套与市政规划与荔湾“大一统”的利好，大规划带来芳村区大环境、大交通、大配套等各方面的全方位改变，无疑使芳村再次迎来了新的发展大机遇。（2）、芳村商贸未来发展趋势 未来，芳村加快花地大道沿线商贸业的发展。抓好沿线商贸大市场的功能性开发和建设，提高百货业和餐饮业的规模实力和服务水平，加快发展名牌连锁经营、现代服务业和文化产业。按照现代城市特色和水秀花香的城区特点总体规划芳村的未来发展。 着力将沿线零散商业点整合成片，营造浓厚的商业氛围精心打造集聚辐射力强和有现代气派的陆居路中心商贸区，抓好沿珠江文化商业带的建设。 用一条主线把芳村整体的文化氛围串起来，形成一个“文化芳村”的概念。并区后的，资源的重新整合，将为芳村带来新的发展机遇。