1、中国深圳2007年01月深圳市德思勤置業有限公司SHENZHNETASKIN CONSULTING CO.LTD新天新天大亚湾项目前期策划报告大亚湾项目前期策划报告 最有价值房产策划2000案前言前言前言前言本项目开发，首先要做的是本项目开发，首先要做的是区域造势区域造势。要联合周边的项目，“合纵连横”，提前预热大亚湾区域，树立大亚湾区域的影响力，将大亚湾的“造城运动”和卫星城、区域价值结合起来，打造一个世界级、国际化、全球性工业区的区域定位。要联合周边的项目，“合纵连横”，提前预热大亚湾区域，树立大亚湾区域的影响力，将大亚湾的“造城运动”和卫星城、区域价值结合起来，打造一个世界级、国际化、全2、球性工业区的区域定位。其次，项目是其次，项目是大亚湾房地产开发的“风向标”大亚湾房地产开发的“风向标”，其产品涵盖了商业、住宅、酒店、商务公寓等复合功能，她的丰富的产品类型及组合资源是其他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应作为本项目的最大卖点给予放大。，其产品涵盖了商业、住宅、酒店、商务公寓等复合功能，她的丰富的产品类型及组合资源是其他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应作为本项目的最大卖点给予放大。最后，通过后期的营销战略，全力打造大亚湾最后，通过后期的营销战略，全力打造大亚湾CBD最具价值的最具价值的都市综合体，实现项目价值最大化，树立发展3、商的品牌形象。都市综合体，实现项目价值最大化，树立发展商的品牌形象。 最有价值房产策划2000案项目开发策略项目经济测算价值挖掘解构卫星城（CBD）成长模式Part回顾回顾Part发现发现市场回顾项目开发性质产品甄选产品开发建议项目分析地块分析Part解构解构解构都市综合体项目定位项目市场定位本报告总体思路本报告总体思路本报告总体思路本报告总体思路Part定基定基物业开发与发展建议大亚湾造城运动项目规划指引细分产品定位PartF赢局赢局Part筑城筑城 最有价值房产策划2000案PartA 回顾篇PartA 回顾篇 最有价值房产策划2000案A1 A1 大亚湾产业与房地产市场发展概述大亚湾产业4、与房地产市场发展概述大亚湾石化产业处于发展初期，办公物业的需求将不断上升；而由于人口的增加，大亚湾石化产业处于发展初期，办公物业的需求将不断上升；而由于人口的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；大亚湾石化产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展；大亚湾石化产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展；大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将5、带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。 最有价值房产策划2000案A2 大亚湾房地产市场概述A2 大亚湾房地产市场概述目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程，随着惠州招商引资，大亚湾的热度开发，目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程，随着惠州招商引资，大亚湾的热度开发，6、大亚湾将成为未来南中国新的经济增长级。大亚湾将成为未来南中国新的经济增长级。惠城、惠阳、淡水房地产市场当前均呈现火热景象，惠城、惠阳、淡水房地产市场当前均呈现火热景象，2007年年-2010年，大亚湾，是值得期待的一个地产热点。年，大亚湾，是值得期待的一个地产热点。随着大量企业及投资者进入大亚湾区域，随着大量企业及投资者进入大亚湾区域，未来的大亚湾房地产市场存在巨大的能量。未来的大亚湾房地产市场存在巨大的能量。目前大亚湾仅有少量的公寓和低档住宅供应，未来的潜力较大，而且市场消化率较高。目前大亚湾仅有少量的公寓和低档住宅供应，未来的潜力较大，而且市场消化率较高。本项目地处大亚湾本项目地处大亚湾行7、政金融商务区，行政金融商务区，是未来大亚湾核心所在，是开发住宅是未来大亚湾核心所在，是开发住宅/公寓的较好的领地。公寓的较好的领地。 最有价值房产策划2000案大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为企业的商务接待、建设项目的技术人员、前来考察人士；企业的商务接待、建设项目的技术人员、前来考察人士；目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满足区域内不断增长的商务接待需求；随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好；本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店建设酒店的最佳位置之一，8、同时大亚湾市场空缺量较大，是本项目开发的重点产品。目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满足区域内不断增长的商务接待需求；随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好；本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店建设酒店的最佳位置之一，同时大亚湾市场空缺量较大，是本项目开发的重点产品。A3 大亚湾酒店市场概述A3 大亚湾酒店市场概述 最有价值房产策划2000案A4 大亚湾办公市场概述A4 大亚湾办公市场概述大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项目承建商及相关建设单位均有自己的写字楼办公，大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项9、目承建商及相关建设单位均有自己的写字楼办公，部分投资、贸易、物流、货运、事务所等中小型公司以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求部分投资、贸易、物流、货运、事务所等中小型公司以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求；大亚湾中心区目前的商业写字楼只有南山国际，建面为；大亚湾中心区目前的商业写字楼只有南山国际，建面为27500平方米，商务公寓平方米，商务公寓7648平方米，销售状况良好，多为深圳投资客，但入住情况欠佳；本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。平方米，销售状况良好，多为深圳投资客，但入住情况欠佳；本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但10、体量不宜太大，建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。 最有价值房产策划2000案游离客户游离客户外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）重要客户重要客户1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是以投资目的为主；3、大亚湾本地居民1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是以投资目的为主；3、大亚湾本地居民核心客户核心客户1、深圳异地置业群体2、大亚湾石化11、区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。1、深圳异地置业群体2、大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。A5 大亚湾置业群体分析A5 大亚湾置业群体分析 最有价值房产策划2000案客户类别客户描述客户比例定位惠州客户比例惠州客户比例产业转移客户产业转移客户外销客户比例外销客户比例深圳异地置业群体（特别说明：惠州一线楼盘均超过30%深圳客户群体，惠阳多数楼盘超过50%的深圳客户）40-50%30-40%深圳异地置业群体（特别说明：惠州一线楼盘均超过30%深圳客户群体，惠阳多数楼盘超过50%的深圳客户）40-5012、%30-40%30-40%30-40%40-50%大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。30-40%40-50%大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。30-40%重要客户1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是以投资目的为主；20-30%20-30%1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是以投资目的为主；20-30%20-30%游离客户外地非深圳异地置业13、群体包括惠州直属县市、周边其他城市、港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）10%惠州直属县市5%其他周边城市、港澳5%外地非深圳异地置业群体包括惠州直属县市、周边其他城市、港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）10%惠州直属县市5%其他周边城市、港澳5%合计100%100%25-35%25-35%45-55%45-55%核心客户A6 大亚湾置业群体分析A6 大亚湾置业群体分析 最有价值房产策划2000案酒店公寓终端使用客户：项目承建商及设备供应商技术人员；中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务客源；商务参观交流人员；往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住；私人度假类客户；项目承建商14、及设备供应商技术人员；中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务客源；商务参观交流人员；往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住；私人度假类客户；商务公寓终端使用客户：已建成投产的上游产业项目企业；建设中项目的承建商；下游产业企业和配套服务企业，如物流、贸易等；与石化区有相关业务往来的外地企业办事处；已建成投产的上游产业项目企业；建设中项目的承建商；下游产业企业和配套服务企业，如物流、贸易等；与石化区有相关业务往来的外地企业办事处；住宅终端使用客户：石化区员工；港务、产业园、行政办公等从业人员；石化区员工；港务、产业园、行政办公等从业人员；A7 写字楼、酒店、住宅租赁对象分析A7 写字楼、酒15、店、住宅租赁对象分析 最有价值房产策划2000案目前大亚湾的目标群体分析来看：左右的深圳投资客为项目的购买群体，多数购买本项目的客户都是看中大亚湾未来的前景和升值潜力，同时本项目无论是住宅、酒店、写字楼均是以适合租赁、度假休闲为主体的市场需求，所以，本项目适合开发本项目适合开发“投资性物业”“投资性物业”。A8 本项目开发性质研判A8 本项目开发性质研判 最有价值房产策划2000案开发策略开发策略城市与经济状况城市与经济状况防范市场风险防范市场风险市场供需市场供需房产市场房产市场潜力情况潜力情况供需情况供需情况目标群体研究目标群体研究A9 产品初步甄选模式A9 产品初步甄选模式 最有价值房产策16、划2000案产品产品大亚湾经济城市与经济大亚湾经济城市与经济目标群体目标群体市场供需市场供需市场风险防范市场风险防范产品甄选产品甄选住宅住宅到2010年规划约20万人口主要是租赁市场，销售对象主销售对象主要是投资为主要是投资为主市场需求多数为非居住性产品基本上居住的比例很小，需求适需求适合租赁的产品合租赁的产品酒店酒店因用地为商住商住，所以适合开发适合酒店经营产品开发写字楼预计三年以后才有较多的需求。商业可以成活的可行性大，本片区无商业项目，但需要一定时间培育。建议开发满足投资和租赁需求的住宅产品建议开发满足投资和租赁需求的住宅产品大亚湾经济发展，未来酒店市场空缺较大外商投资者、旅游人士、会议17、需求。市场未来需要8家星级酒店开发酒店公寓具备可行性，且风险较低开发酒店公寓具备可行性，且风险较低写字楼写字楼大亚湾招商引资，大量企业进入本区域。主要是进入企业的租赁需求。当前写字楼市场还不成熟，大亚湾进入企业更多的需求宜商宜宜商宜居的租赁需求的产品居的租赁需求的产品当前建议开发宜商宜居的（商务公寓）当前建议开发宜商宜居的（商务公寓）商业商业大亚湾经济和城市发展需要有自己的商业和商圈。周边三公里未来三年具备7.2万人口，其消费潜力巨大。未来三年项目三公里范围内需求约万商业，本项目具备填补片区（中心区）商业空白的功能。商业具备可行性商业具备可行性A10 本项目产品甄选A10 本项目产品甄选 最有18、价值房产策划2000案集住宅、商业、酒店公寓、商务公寓于一体的类都市综合体类都市综合体A11 产品甄选初步建议A11 产品甄选初步建议 最有价值房产策划2000案价值挖掘价值挖掘项目分析项目分析地块分析地块分析PartBPartB发现篇发现篇项目开发战略项目开发战略 最有价值房产策划2000案行政金融商务区行政金融商务区石油化学产业园区石油化学产业园区旅游休闲度假区旅游休闲度假区西部综合产业园区西部综合产业园区港口物流仓储区港口物流仓储区本项目本项目区位距离分析区位距离分析距离距离车程车程大亚湾-惠城市中心40公里40分钟40分钟大亚湾-广州白云机场130公里2小时2小时大亚湾-深圳宝安机场719、0公里1小时1小时大亚湾-香港新机场120公里2小时内2小时内大亚湾-香港47海里1小时（船）1小时（船）大亚湾大亚湾项目区位：地处卫星城际中央项目区位：地处卫星城际中央CBD领地领地B1 项目区位：卫星城CBD领地B1 项目区位：卫星城CBD领地 最有价值房产策划2000案本项目所在区位是未来区域的核心，将为周边未来的石化与工业产业、本项目所在区位是未来区域的核心，将为周边未来的石化与工业产业、港务物流产业、交通产业、旅游产业以及其他产业提供港务物流产业、交通产业、旅游产业以及其他产业提供居住、配居住、配套、商业、行政、金融套、商业、行政、金融等支撑的等支撑的复合空间复合空间。B2 区域价值20、衍生：复合空间B2 区域价值衍生：复合空间区域价值区域价值交通产业交通产业物流产业其他产业旅游产业石化与工业产业物流产业其他产业旅游产业石化与工业产业本项目附近为大亚湾未来的火车站本项目附近为大亚湾未来的火车站项目临近惠州港，惠州港未来的物流价值巨大项目临近惠州港，惠州港未来的物流价值巨大随着大亚湾中心区的发展，招商引资的进一步深入，将会吸进更多的产业进驻随着大亚湾中心区的发展，招商引资的进一步深入，将会吸进更多的产业进驻临近澳头客运港约10分钟车程临近澳头客运港约10分钟车程石化产业进驻本项目两公里石化产业区，响水河工业区离本项目仅5分钟车程石化产业进驻本项目两公里石化产业区，响水河工业区离21、本项目仅5分钟车程 最有价值房产策划2000案B3 项目开发战略B3 项目开发战略行政、金融、商务、中心商务区行政、金融、商务、中心商务区CBD领地CBD领地复合空间复合空间居住、商业配套、产业支撑区居住、商业配套、产业支撑区中心区过渡区工业区休闲区郊区伯吉斯同心圆伯吉斯同心圆根据伯吉斯同心圆地域假说，城市分为由内而外的5个同心圆区域。项目处于中心区CBD领地，属于复合空间地带，产品塑造空间较大。作为新开发的中心城区，本项目具备其他项目不可复制的高度，对本项目入市有较大的推动作用。根据伯吉斯同心圆地域假说，城市分为由内而外的5个同心圆区域。项目处于中心区CBD领地，属于复合空间地带，产品塑造空22、间较大。作为新开发的中心城区，本项目具备其他项目不可复制的高度，对本项目入市有较大的推动作用。本项目本项目 最有价值房产策划2000案澳霞大道澳霞大道连接大亚湾开发区东西区的主要交通干线，是往石化区的必经之路。车行5分钟到达石化区，15分钟到达中海壳牌联合化工厂；车行10分钟到达工业区安惠大道安惠大道车行5分钟即可到达澳头，是本项目通往澳头的最近道路。惠澳大道：惠澳大道：经惠阳达深汕高速B4 项目交通分析B4 项目交通分析北北西西南南东东临主干道，交通便捷，昭示性强临主干道，交通便捷，昭示性强 最有价值房产策划2000案B5 项目指标分析及建议B5 项目指标分析及建议指标初步规划建议：指标初步23、规划建议：项目占地：42500平方米总建筑面积：13万平方米容积率建议：3.23.2以上楼层数：多为1818层，最高28层功能：办公、公寓、商业和住宅说明：地块占地面积较小，开发体量较大，产品丰富，是典型的类都市综合体，下一步的产品规划与设计指引是关键；需要分析地块的价值，在合适的位置开发适合的产品，才能实现地块、产品、项目价值最大化三者统一；结合市场调查结论，开发适合市场需求的产品，详细见后面章节。说明：地块占地面积较小，开发体量较大，产品丰富，是典型的类都市综合体，下一步的产品规划与设计指引是关键；需要分析地块的价值，在合适的位置开发适合的产品，才能实现地块、产品、项目价值最大化三者统一；24、结合市场调查结论，开发适合市场需求的产品，详细见后面章节。 最有价值房产策划2000案B6 项目四至分析B6 项目四至分析澳霞 大 道25号路南山国际北面为山地东面为民房和山地康汇花园西面空地大亚湾体育中心项目地块 最有价值房产策划2000案澳霞大道澳霞大道25号路大亚湾体育场25号路大亚湾体育场康汇公寓康汇公寓金泓住宅用地金泓住宅用地村屋控制用地移民用地恒通用地村屋控制用地移民用地恒通用地B7 地块商业价值分析B7 地块商业价值分析最好次好较差最差 地块东南侧处于澳霞大道与 地块东南侧处于澳霞大道与25号路，商业展示面最好，人流车流最大，商业价值最大；地块西南侧临于澳霞大道，商业展示面好，商25、业价值大；地块东面临于号路，商业展示面最好，人流车流最大，商业价值最大；地块西南侧临于澳霞大道，商业展示面好，商业价值大；地块东面临于25号路，商业展示面较好，商业价值较大，易于引入较多的人流；地块东北侧处于号路，商业展示面较好，商业价值较大，易于引入较多的人流；地块东北侧处于25号路与未来规划路的交汇处，有一定的商业展示面，可挖掘其商业价值，但商业气候需要一定时间的培育。号路与未来规划路的交汇处，有一定的商业展示面，可挖掘其商业价值，但商业气候需要一定时间的培育。(以上地块商业价值分析，可作为商业布局的参考以上地块商业价值分析，可作为商业布局的参考)北北西西南南东东 最有价值房产策划200026、案澳霞大道澳霞大道25号路大亚湾体育场25号路大亚湾体育场康汇公寓康汇公寓金泓住宅用地金泓住宅用地村屋控制用地移民用地恒通用地控制用地村屋控制用地移民用地恒通用地控制用地B8 地块商务价值分析B8 地块商务价值分析 地块东南侧处于澳霞大道与 地块东南侧处于澳霞大道与25号路交接处，昭示性最好，交通方便，需求昭示性强的商务价值最大；地块西南侧临于主干道澳霞大道，展示面极好，商务价值大。号路交接处，昭示性最好，交通方便，需求昭示性强的商务价值最大；地块西南侧临于主干道澳霞大道，展示面极好，商务价值大。(以上地块商务价值分析，可作为商务公寓、酒店式公寓布局的参考以上地块商务价值分析，可作为商务公寓、27、酒店式公寓布局的参考)最好次好较差最差北北西西南南东东 最有价值房产策划2000案澳霞大道澳霞大道25号路大亚湾体育场25号路大亚湾体育场康汇公寓康汇公寓金泓住宅用地金泓住宅用地村屋控制用地移民用地恒通用地控制用地村屋控制用地移民用地恒通用地控制用地B9 地块居住价值分析B9 地块居住价值分析最好次好较差最差 地块西北侧临于金泓住宅用地，居住气氛浓郁，相对安静、私密，拥有较良好的山景视野，能满足高品质住宅资源的需求，住宅资源优势最佳；地块西北侧临于金泓住宅用地，居住气氛浓郁，相对安静、私密，拥有较良好的山景视野，能满足高品质住宅资源的需求，住宅资源优势最佳；地块南侧、东侧临于主干道澳霞大道、228、5号路，噪音影响相对较大，私密性较弱，住宅资源优势较弱。地块南侧、东侧临于主干道澳霞大道、25号路，噪音影响相对较大，私密性较弱，住宅资源优势较弱。(以上针对地块住宅资源优势的价分析，可作为住宅布局的参考)(以上针对地块住宅资源优势的价分析，可作为住宅布局的参考)北北西西南南东东 最有价值房产策划2000案优势（优势（S）劣势（劣势（W）发挥优势、抢占机会发挥优势、抢占机会(SO)利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势(WO)减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁(WT)发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁(ST)机会（机会（O）威胁（威胁（T）?地段：大亚湾中心区（未来CBD）?交通：临区域主干29、道?地块：两面临主干道，昭示性强?陌生区域，人气不足?周边配套缺乏?紧邻石化区，污染较大?完善配套设施?抓住机会，抢占市场?高形象、高档次?抓住投资客，挖掘本地客户?瞄准市场空白，领跑市场?大亚湾经济高速发展，房地产需求增加?大量投资者进入?周边高档次办公、酒店、居住物业缺乏?惠阳、澳头等较为成熟区域的竞争?未来供应的不确定性?产品优化组合?宜商宜住，灵活可变?高举高打，快速出击?降低购房门槛?提高性价比B10 项目SWOT分析B10 项目SWOT分析 最有价值房产策划2000案澳霞 大 道25号路南山国际北面为山地东面为民房和山地西面空地大亚湾体育中心 地块西面：紧邻住宅用地，居住功能最佳，30、可以联合开发商业内街 地块北面：目前地块北面是荒地，适宜开发住宅产品 地块西面：紧邻25号路，对面有较多的民房、住宅，斜对面是康汇国际公寓，昭示面较强，适合开发临街商业；地块西面：紧邻住宅用地，居住功能最佳，可以联合开发商业内街 地块北面：目前地块北面是荒地，适宜开发住宅产品 地块西面：紧邻25号路，对面有较多的民房、住宅，斜对面是康汇国际公寓，昭示面较强，适合开发临街商业；价值坐标价值坐标 地块南面、东南面：座临高速路和CBD，昭示性、商务性、商业性都属于最佳的位置 地块南面、东南面：座临高速路和CBD，昭示性、商务性、商业性都属于最佳的位置北北西西南南东东项目地块42500B11 地块开发31、策略B11 地块开发策略 最有价值房产策划2000案PartCPartC解构篇解构篇本项目开发借鉴本项目开发借鉴中心城形成模式中心城形成模式大亚湾造城运动大亚湾造城运动都市综合体解析都市综合体解析 最有价值房产策划2000案1、解构卫星城CBD构成与成长模式1、解构卫星城CBD构成与成长模式 最有价值房产策划2000案C1-1 卫星城具备的价值平台C1-1 卫星城具备的价值平台创导一个核心自我增值区CBD创导一个核心自我增值区CBD创导一个核心自我增值区CBD创导一个核心自我增值区CBD价值一价值一价值一价值一价值三价值三价值三价值三一个城市GDP新的贡献之源一个城市GDP新的贡献之源价值二价32、值二价值二价值二城市发展延伸的城际中心城市发展延伸的城际中心卫星城：区域定位功能价值卫星城：区域定位功能价值 最有价值房产策划2000案C1-2 解构CBD发展轨迹C1-2 解构CBD发展轨迹背景一背景一世界CBD最早产生于20世纪20年代美国，它是应经济的发展而产生的、对城市经济起着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到后来多核心城市，再到现在的中央商务区。20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。背景二背景二CBD33、发展轨迹商业中心商业中心多核心城市多核心城市独立于传统商业的中央商务区独立于传统商业的中央商务区 最有价值房产策划2000案特征1地价与租金峰值在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点周围地带往往成为的CBD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。特征2最高的交通可达性特征3城市功能聚集中心处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。特征1地价与租金峰值在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点周围地带往往成为的CBD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。特征2最高的交通可达性特征3城34、市功能聚集中心处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。一个好的 CBD 规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是 CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。特征4城市标志性建筑管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。一个好的 CBD 规划，35、需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是 CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。特征4城市标志性建筑C1-3 C1-3 CBDCBDCBDCBD共性特征：共性特征：共性特征：共性特征：地价高地价高地价高地价高/租金高租金高租金高租金高/交通高度交通高度交通高度交通高度发达发达发达发达/城市功能聚集城市功能聚集城市功能聚集城市功能聚集/城市名片标志城市名片标志城市名片标志城市名片标志 最有价值房产策划2000案2、解构都市综合体2、解构都市综合体 最有价值房产策划2000案城市和经济发展城市聚积度提高城市土地资源日益紧张城市部分36、功能逐渐集约化复合化CBD区域经济发展强劲建筑综合体/办公综合体建筑综合体/办公综合体初始形态初始形态从最初的单一功能在发展中根据实际要求，逐步转向功能多元化但功能板块衔接较差。沿革背景沿革特性沿革背景沿革特性C2-1 都市综合体产生沿革C2-1 都市综合体产生沿革 最有价值房产策划2000案 城市CBD快速发展 城市规模扩大和城市化程度提高 相邻建筑综合体集群形态出现 城市建筑群功能集约化更高，规模更大 交通网络提升，联系更紧密都市综合体都市综合体都市综合体都市综合体成熟形态成熟形态国务院发展研究中心等机构对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店37、办公、公寓、商业四大基本功能。沿革背景沿革特性沿革背景沿革特性C2-2 都市综合体应市而出C2-2 都市综合体应市而出 最有价值房产策划2000案区域环境1 1 1 1高可达性高可达性高可达性高可达性交通网络发达，城市功能相对集中，一般集中在城市中心区。高密度性高密度性高密度性高密度性+集约性集约性集约性集约性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。2 2 2 2整体统一性整体统一性整体统一性整体统一性各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调。功能组合3 3 3 3功能复合性功能复合性功能复合性功能复合性拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业38、文化娱乐等多样性和复合性。立面风格C2-3-1 都市综合体应市而出C2-3-1 都市综合体应市而出 最有价值房产策划2000案土地使用4 4 4 4均衡性均衡性均衡性均衡性不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用。5 5 5 5空间连续性空间连续性空间连续性空间连续性平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。6 6 6 6内部和外部内部和外部内部和外部内部和外部联系完整性联系完整性联系完整性联系完整性内部功能有机结合，外界交通立体衔接。巨大巨大巨大巨大社会效应社会效应社会效39、应社会效应城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式将会成为区域标志性项目。城市标志空间纬度C2-3-2 都市综合体应市而出C2-3-2 都市综合体应市而出 最有价值房产策划2000案地 块分项面积指标H2H5H6A H6BH8合计用地面积51045650716470930394211219酒店6960069600写字楼610009753010000046758305288商业1203668600026161232527公寓590115000024128133139地下停车场33800354388000016414165652地处东莞市城市中心区，北面与东莞国际会展中心一路之隔，南面是规划的中央40、生活区，东面紧邻东莞大道和规划的中央金融区，西面和西北面是正在建设的东莞行政中心和文化娱乐中心。第一国际占地面积21.1万平方米，总建筑面积超过80万平方米。C2-3 德思勤都市综合体操作案例C2-3 德思勤都市综合体操作案例案例一案例一 东莞第一国际东莞第一国际东莞未来商业和商务中心东莞未来商业和商务中心 最有价值房产策划2000案商业定位都市型SHOPING MALL酒店定位五星级商务酒店写字楼定位新锐企业总部，第一商务平台公寓定位投资型酒店式公寓我们结合东莞市场实际情况，参考国内外一些CBD城市综合体成功案例，提出：第一国际应该是东莞现代商业和现代商务中心，第一国际应该是东莞现代商业和现41、代商务中心，第一国际的建设，将促进东莞商业升级和商务办公模式的革命。第一国际的建设，将促进东莞商业升级和商务办公模式的革命。 最有价值房产策划2000案位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。北区中区42、总计用地面积8200m27800m36000m总建筑面积76000m154000m230000m计容积率面积54000m118000m172000m其中商业12000m98000m110000m办公42000m停车楼：19000m容积率6.64.14.8停车位地下：248个地下：352个地上：434个1034个华润中心一期建设数据华润中心一期建设数据案例二案例二深圳华润中心大型商业主导型深圳华润中心大型商业主导型都市综合体都市综合体 最有价值房产策划2000案华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城43、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场?交通衔接：北区与中区连接，通过地下一层及二层、三层之间的廊桥，在地下一层，以购物商铺沟通了书城路两侧北区、中区的联系，而二三层则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通两区，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。?购物中心内部采用纵向层面平面衔接，交通衔接点采用庭院和廊桥形式沟通和分流人群走向?全新业态组合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已国外经营成功，但尚未进入国内品牌为主。华润中心三大操作理念：华润中心三大操作理念：华润中心三大操作理念：华润中心三大操作理念： 最有价值房产策划2000案区域环境/功能规划/交通组织/区域环境/功能规划/44、交通组织/商业主体及衔接/立面形象商业主体及衔接/立面形象区域环境区域环境功能规划功能规划交通组织交通组织商业主体及衔接商业主体及衔接立面形象立面形象?城市金融中心?商业中心?城市CBD?商业?酒店?写字楼?商务公寓?酒店式公寓?对外联系通达；?项目内部交通快捷?地面交通便利；?地下交通开阔；?三面立体交通凝聚?商业起到领衔作用?沟通各大功能?昭示性极强?增强娱乐休闲空间?城市建筑标签?与周围环境协调?各功能立面协调5要素引导都市综合体5要素引导都市综合体C2-4 解构都市综合体：复合空间、CBD标鼎之作C2-4 解构都市综合体：复合空间、CBD标鼎之作 最有价值房产策划2000案通过对卫星城45、通过对卫星城CBD的研究，项目必须要与大亚湾未来的造城运动结合起来，才能将本项目打造成大亚湾的城市具有标志性的旗帜和代言；结合在都市综合体方面多年的实践经验，德思勤认为，在实现城市中心区的研究，项目必须要与大亚湾未来的造城运动结合起来，才能将本项目打造成大亚湾的城市具有标志性的旗帜和代言；结合在都市综合体方面多年的实践经验，德思勤认为，在实现城市中心区CBD的构造过程中，中央商务区的构造过程中，中央商务区CBD的造城，必然会带动一种复合空间的衍生，这种复合空间就是集酒店、办公商务、文化、居住等功能的都市综合体的出现，本项目正是这种空间的代表；从项目地处大亚湾中心城优越位置来看，本项目具备先天优46、势和市场机遇成为大亚湾造城运动过程中最精彩的一笔。的造城，必然会带动一种复合空间的衍生，这种复合空间就是集酒店、办公商务、文化、居住等功能的都市综合体的出现，本项目正是这种空间的代表；从项目地处大亚湾中心城优越位置来看，本项目具备先天优势和市场机遇成为大亚湾造城运动过程中最精彩的一笔。C2-7 小结C2-7 小结 最有价值房产策划2000案C3、大亚湾造城运动C3、大亚湾造城运动 最有价值房产策划2000案C3-1 解构大亚湾现状C3-1 解构大亚湾现状大亚湾一个暂无中心的城池大亚湾一个暂无中心的城池大亚湾一座世界级工业发展之城大亚湾一座世界级工业发展之城大亚湾一个少人居住的生活空城大亚湾一个47、少人居住的生活空城大亚湾需要有自己的CBD大亚湾需要协调均衡发展大亚湾需要有自己的生活领地城市快速发展，竞争力增强大亚湾需要有自己的CBD大亚湾需要协调均衡发展大亚湾需要有自己的生活领地城市快速发展，竞争力增强打开新的发展之路，世界级、国际化之门配套服务、居住与商务价值提升的软实力，是一个城市逐步发展的关键打开新的发展之路，世界级、国际化之门配套服务、居住与商务价值提升的软实力，是一个城市逐步发展的关键 最有价值房产策划2000案行政金融商务区行政金融商务区石油化学产业园区石油化学产业园区旅游休闲度假区旅游休闲度假区西部综合产业园区西部综合产业园区港口物流仓储区港口物流仓储区大亚湾急需造就一座48、中心城大亚湾急需造就一座中心城C3-2 造项目=造城C3-2 造项目=造城未来3-5年，大亚湾将涌进数十万的人口，城市将进一步跨越式发展。大亚湾，如何打造成一个全球化的经济开发区，南中国新经济增长级，真正成为一个国际工业产业门户，势必在构建中心城区上做足功夫，通常这一功能多数由未来3-5年，大亚湾将涌进数十万的人口，城市将进一步跨越式发展。大亚湾，如何打造成一个全球化的经济开发区，南中国新经济增长级，真正成为一个国际工业产业门户，势必在构建中心城区上做足功夫，通常这一功能多数由政府、房政府、房地产开发商以及其他建设单位地产开发商以及其他建设单位来完成。来完成。CBD，一个城市梦想的升华CBD，49、一个城市梦想的升华 最有价值房产策划2000案C3-3 大亚湾造城与CBD开发C3-3 大亚湾造城与CBD开发 大亚湾当前还处于初步开发阶段，本项目处于CBD领地，和南面的“南山国际”、“康汇国际公寓”，结合现有的行政单位，一个正在发展的大亚湾CBD在逐渐势起；大亚湾CBD周边产业已经陆续上马，对中心区的商务需求和配套需求将在未来几年凸现出来；未来的几年，本项目片区将有大量房地产项目开发并入市，形成中心区开发的高潮，一个未来的大亚湾CBD正在形成。大亚湾当前还处于初步开发阶段，本项目处于CBD领地，和南面的“南山国际”、“康汇国际公寓”，结合现有的行政单位，一个正在发展的大亚湾CBD在逐渐势起50、；大亚湾CBD周边产业已经陆续上马，对中心区的商务需求和配套需求将在未来几年凸现出来；未来的几年，本项目片区将有大量房地产项目开发并入市，形成中心区开发的高潮，一个未来的大亚湾CBD正在形成。本项目具备抢占2007年CBD开发巅峰机遇本项目具备抢占2007年CBD开发巅峰机遇大亚湾CBD大亚湾CBD深汕高速惠阳市区澳头火车站沿海高速大亚湾出口中海壳牌石化城澳霞大道惠州港从深圳龙岗首往大亚湾方向淡澳大道响水路比亚迪汽车站东风汽车城接南坪快速西三路由深圳龙岗前往大亚湾方向响水河工业区澳头港深圳龙岗大工业区2007，本项目标志着大亚湾再中心城运动的开启2007，本项目标志着大亚湾再中心城运动的开启 51、最有价值房产策划2000案C3-4 大亚湾CBD成功作品：南山国际C3-4 大亚湾CBD成功作品：南山国际 项目占地：5427.34M2 总建筑面积：43687.6M2其中商业面积：5680M2写字楼面积：26749.6M2公寓面积：7560M2 容积率：约为7.37 建筑高度：50.15米 层数：14层 停车位：60个本项目站在成功作品的肩膀本项目站在成功作品的肩膀项目经济指标项目经济指标南山国际南山国际特点：善于运用国际牌，值得借鉴特点：善于运用国际牌，值得借鉴 最有价值房产策划2000案C3-5 大亚湾CBD成功作品：康汇外商公寓C3-5 大亚湾CBD成功作品：康汇外商公寓 地理位置：大52、亚湾中心区体育场以东，国税局以北53号地块内 占地面积：19211 平方米 拟建筑面积：45000 平方米 住宅类型：多层与小高层 主力户型：三房、四房 主力面积：100-120 平方米 社区配套：幼儿园、菜市场、日用百货超市等 周边景观：西面：体育场、市府大楼、地税局 东面：国税局、巍巍青山 北面：淡澳大道11 品质定位：中、高档住宅康汇国际公寓康汇国际公寓本项目站在成功作品的肩膀本项目站在成功作品的肩膀特点：善于运用国际牌，值得借鉴特点：善于运用国际牌，值得借鉴 最有价值房产策划2000案C3-6 在大亚湾CBD造“理想城邦”C3-6 在大亚湾CBD造“理想城邦”打造一座中央新城打造一座中53、央新城开启一度理想城邦开启一度理想城邦大亚湾CBD与本项目剖析：大亚湾CBD与本项目剖析： 最有价值房产策划2000案2007年本项目2007年本项目领秀领秀大亚湾大亚湾CBD领地领地空间广阔，梦想无限空间广阔，梦想无限C3-7 2007年本项目领秀大亚湾C3-7 2007年本项目领秀大亚湾 最有价值房产策划2000案C3-8C3-8 项目整体开发战略项目整体开发战略发展策略选择条件选择相应发展策略项目的基本做法项目发展策略领跑者挑战者跟随者房地产品牌处于绝对领导地位丰富房地产开发经验属于大型房地产企业巩固市场巩固品牌市场新进入者房地产开发经验不足紧邻领跑者地产项目领跑者品牌实力具有绝对影响力54、利用领导者的品牌号召力借势开发，节约营销成本分流领导者的客户群体品牌为区域市场中第二/第三名属于大中型房地产开发企业通常有房地产开发经验产品设计定位与市场领跑者相抗衡，增强品牌影响力跟随介入CBD：南山国际、康汇国际公寓有成功先例！跟随介入CBD：南山国际、康汇国际公寓有成功先例！ 最有价值房产策划2000案PartD 定基之定位篇PartD 定基之定位篇打造都市综合体打造都市综合体项目市场定位项目市场定位细分产品定位项目规划建议细分产品定位项目规划建议 最有价值房产策划2000案D1、项目市场定位D1、项目市场定位 最有价值房产策划2000案D1-1 项目具备三大基因优势D1-1 项目具备三55、大基因优势类都市综合体产品平台类都市综合体产品平台类都市综合体产品平台类都市综合体产品平台基因一基因一基因一基因一基因三基因三基因三基因三大亚湾卫星城未来中心城之“造城运动”大亚湾卫星城未来中心城之“造城运动”基因二基因二基因二基因二世界级领地国际化平台世界级领地国际化平台本项目具备三大基因优势本项目具备三大基因优势南山国际使用“国际牌”，康汇也使用“国际牌”，本项目如善于运用当前项目三大优势，将进一步提升项目的市场价值。南山国际使用“国际牌”，康汇也使用“国际牌”，本项目如善于运用当前项目三大优势，将进一步提升项目的市场价值。 最有价值房产策划2000案D1-2 项目四大产品基因D1-2 项56、目四大产品基因自身丰富的产品空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其自身丰富的产品空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。个自成体系的全新价值平台。住宅商业商务公寓住宅商业商务公寓产品产品产品产品2 2 2 2产品产品产品产品4 4 4 4产品产品产品产品1 1 1 1住宅、酒店公寓、住宅、酒店公寓、商务公寓、商业四商务公寓、商业四大块须有机联系和大块须有机联系和融合，才能促使整融合，才能促使整个项目运作平稳，个项目运作平稳，充满活力，而57、充当充满活力，而充当这一衔接效应关键这一衔接效应关键点是商业板块。点是商业板块。都市综合体都市综合体酒店式公寓酒店式公寓产品产品产品产品3 3 3 最有价值房产策划2000案D1-3 项目总体定位D1-3 项目总体定位领秀大亚湾CBD领地大亚湾大亚湾首席首席都市综合体都市综合体 最有价值房产策划2000案D1-4 项目形象因素分析D1-4 项目形象因素分析分析因素本项目条件衍生联想涵义分析因素本项目条件衍生联想涵义大亚湾开发区中心区未来大亚湾开发区中心区未来CBD发展中区域石化产业带动区域首个综合体物业项目形象高档项目成本中低档自身配套完善发展中区域石化产业带动区域首个综合体物业项目形象高档项58、目成本中低档自身配套完善项目所在区位项目发展背景项目开发目标客户关注因素项目所在区位项目发展背景项目开发目标客户关注因素世界级、国际化卫星城工业城、中心城各种产品组合的相互价值提升有冲击力的市场形象比较低的投资门槛世界级、国际化卫星城工业城、中心城各种产品组合的相互价值提升有冲击力的市场形象比较低的投资门槛 最有价值房产策划2000案D1-5 项目形象定位D1-5 项目形象定位国际门户，大亚湾地标国际门户，大亚湾地标形象定位阐述：它是商务的门户，居住的门户，大亚湾迈向国际的形象门户和地标。形象定位阐述：它是商务的门户，居住的门户，大亚湾迈向国际的形象门户和地标。 最有价值房产策划2000案D159、-6 项目案名建议（1）D1-6 项目案名建议（1）处于品牌战略考虑，最后确定案名建议加上发展商名称，具体案名建议为：处于品牌战略考虑，最后确定案名建议加上发展商名称，具体案名建议为：住宅：新天理想城邦住宅：新天理想城邦酒店式公寓：新天国际大酒店酒店式公寓：新天国际大酒店新 天 国 际新 天 国 际商业：新天英伦风情街商业：新天英伦风情街案名释义：案名释义：新天代表开发商的名字和品牌声音，也表示项目将开启一座新天地；新天代表开发商的名字和品牌声音，也表示项目将开启一座新天地；国际代表的是这个产品的高远的追求和品质，和这个区域定位结合比较紧密。国际代表的是这个产品的高远的追求和品质，和这个区域定60、位结合比较紧密。商务公寓：新天国际商务公寓：新天国际 最有价值房产策划2000案?一个产业发展的区域核心一个产业发展的区域核心?一个异国风情的休闲家园一个异国风情的休闲家园?一个含英聚萃的生活乐土一个含英聚萃的生活乐土?一个城市恬静的中央庭院一个城市恬静的中央庭院新天理想城邦新天理想城邦D1-7 项目案名建议（2）D1-7 项目案名建议（2）案名释义：案名释义：处于品牌战略考虑，最后确定案名建议加上发展商名称。处于品牌战略考虑，最后确定案名建议加上发展商名称。 最有价值房产策划2000案D2、项目规划建议D2、项目规划建议 最有价值房产策划2000案D2-1 用地示意图D2-1 用地示意图用地61、红线退红线范围（用地红线往里退35M）用地红线退红线范围（用地红线往里退15M）退红线范围（用地红线往里退30M）用地红线退红线范围（用地红线往里退25M）用地红线退红线范围（用地红线往里退15M）用地红线项目地块 最有价值房产策划2000案D2-2 3.2容积率方案D2-2 3.2容积率方案占地：42500参考容积率：3.23.2以上总建筑面积（计容积率）：136000覆盖率：23%限高：100M停车（参考）：少于600个功能形态功能形态面积（万平米）面积（万平米）面积比面积比商业商业1.01.07%7%商务公寓商务公寓2.22.216%16%酒店式服务公寓酒店式服务公寓1.21.29%9%62、住宅住宅9.29.268%68%总计总计 最有价值房产策划2000案一梯四户一梯四户一梯五户一梯五户一梯六户一梯六户酒店式服务公寓：酒店式服务公寓：1.2万1.2万楼层约28F楼层约28F商务公寓：商务公寓：2.2万2.2万（即小开间写字楼）楼层约24F楼层约24F商务公寓、酒店式公寓近商务公寓、酒店式公寓近200200的共用大堂的共用大堂精品住宅：精品住宅：9.2万9.2万楼层多数为18F，部分为28F楼层多数为18F，部分为28F酒吧风情内街约酒吧风情内街约，楼层约1F楼层约1F沿街外街铺，沿街外街铺，楼层约1F楼层约1F裙楼商业：裙楼商业：0.64万0.64万，楼层约3F楼层约3F地面预63、留社区超市入口，地下超市面积：地面预留社区超市入口，地下超市面积：600-800600-800D2-3 规划布局示意D2-3 规划布局示意 最有价值房产策划2000案一梯四户一梯四户一梯五户一梯五户一梯六户一梯六户轻松、动感、韵律英伦风情酒吧生活轻松、动感、韵律英伦风情酒吧生活以休闲、健身为核心的都市休闲会所鲜花、喷泉栈桥的蕾梦湖旅游休憩港住宅社区会议、商贸高档商务会所中高档商务酒店超市大型餐饮旗舰店D2-4 描绘未来的新天国际图景D2-4 描绘未来的新天国际图景 最有价值房产策划2000案D3、细分产品定位D3、细分产品定位 最有价值房产策划2000案D3-1 住宅产品定位D3-1 住宅产品64、定位住宅产品布局住宅产品布局住宅产品配比住宅产品配比住宅规划面积：9.2万住宅规划面积：9.2万户型户型面积区间面积区间面积比面积比户数比户数比总面积比两房一厅（经济）70-7515%20%两房一厅（经济）70-7515%20%10%两房一厅（舒适）80-8525%29%两房一厅（舒适）80-8525%29%17%三房两厅(经济)95-10635%33%三房两厅(经济)95-10635%33%24%三房两厅(舒适)115-12515%12%三房两厅(舒适)115-12515%12%10%四房两厅(经济)135-1457%5%四房两厅(经济)135-1457%5%5%复式180-2003%2%复65、式180-2003%2%2%小计/100%100%小计/100%100%68%注：以一梯四户为主，辅以小部分的一梯五户、一梯六户，较大户型保证尽可能的南北通；楼体层数以经济楼层为主（如18层）。注：以一梯四户为主，辅以小部分的一梯五户、一梯六户，较大户型保证尽可能的南北通；楼体层数以经济楼层为主（如18层）。一梯四户一梯四户一梯五户一梯五户一梯六户一梯六户 最有价值房产策划2000案大亚湾首席大亚湾首席英伦风情人文社区英伦风情人文社区CBD标鼎之作CBD标鼎之作住宅产品形象定位住宅产品形象定位注解：建议本项目打造苏格兰风情社区。注解：建议本项目打造苏格兰风情社区。住宅产品形象定位说明：产品：复66、合社区形象：追求高品质的住宅产品，打造大亚湾中心城CBD领地首席英伦风情人文住宅社区。 最有价值房产策划2000案住宅目标客户群体定位住宅目标客户群体定位游离客户：游离客户：外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）重要客户：重要客户：1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是以投资目的为主；3、大亚湾本地居民1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是67、以投资目的为主；3、大亚湾本地居民核心客户：核心客户：1、深圳异地置业群体2、大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。1、深圳异地置业群体2、大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。 最有价值房产策划2000案住宅价格定位住宅价格定位项目物业类型均价均价（元/）（元/）中铭君豪公寓高层3200熊猫国际三组团多层,小高层,电梯洋房3500菩提园高 层4000南山国际商务公寓3550本项目住宅均价建议：本项目住宅均价建议：3500-4300元/平米3500-4300元/平米以市场比较法估算价格，目前大亚68、湾与本项目同等档次的楼盘价格集中在3200-4000元/之间。预计项目2007年10月入市，大亚湾目前的房价年涨幅在10%左右，则预计项目入市时销售均价为：具体价格策略以开盘前一个月提交为准具体价格策略以开盘前一个月提交为准 最有价值房产策划2000案D3-2 商业定位D3-2 商业定位商业布局建议商业布局建议商业规划面积：1.0万商业规划面积：1.0万商业物业开发定位：商业物业开发定位：开放式街区商业：裙楼+街铺+地下商业的组合形式；商铺主体单元为：4米开间。红色标示部分红色标示部分 最有价值房产策划2000案大亚湾中心城大亚湾中心城CBD360度商业配套空间CBD360度商业配套空间商业形69、象定位商业形象定位说明：通过中心城360度商业配套空间的产品主张消费体验消费价值的复合主张模式，带动项目价值的提升。360度商业配套：体现项目商业定位功能和价值目标。 最有价值房产策划2000案1.一般的大型集中商业：S满足日常生活所需，如华润万家等；2.沿街商铺：辐射周边群体的生活所需的餐饮、精品店等。商业业态定位商业业态定位商业业态定位商业业态定位商业消费群体解析：商业消费群体解析：1.服务周边产业人群生活需求；2.项目住宅、酒店公寓、商务公寓配套需要；3.满足中心区辐射群体配套需求；4.满足中心区配套商务消费需求。商业定位原则商业定位原则项目业态定位项目业态定位 最有价值房产策划200070、案项目销售考虑：项目销售考虑：1、目前大亚湾中心城区的商业租金在30-50元/平米2、南山国际商业销售价格：5500元/平米2、考虑项目未来市场成熟度提高，中心区商业价值提升，项目都市综合体运作资源合力效应，而且项目商业在2008年后入市，预估商业价格为：6500-8000元/6500-8000元/商业价格定位商业价格定位商业价格定位商业价格定位具体价格策略以开盘前一个月提交为准具体价格策略以开盘前一个月提交为准 最有价值房产策划2000案D3-3 酒店式公寓定位D3-3 酒店式公寓定位酒店式公寓布局建议酒店式公寓布局建议酒店式公寓规划面积：1.2万酒店式公寓规划面积：1.2万酒店式公寓户型配71、比酒店式公寓户型配比户型户型面积区间面积区间面积比面积比户数比户数比总面积比单身公寓30-3525%35%单身公寓30-3525%35%2.5%一房一厅45-5060%55%一房一厅45-5060%55%5%两房一厅60-6515%10%两房一厅60-6515%10%1.5%小计/100%100%小计/100%100%9% 最有价值房产策划2000案大亚湾CBD大亚湾CBD英伦假日英伦假日酒店式公寓形象定位酒店式公寓形象定位说明：本项目力求打造一个与国际化视野接轨，具备英伦风情的产品，倡导一个在大亚湾这个国际化平台里，能够享受地道的英伦风情的假日生活。 最有价值房产策划2000案酒店式公寓：（72、租客分析）酒店式公寓：（租客分析）1.项目承建商及设备供应商技术人员；1.项目承建商及设备供应商技术人员；2.中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务客源；2.中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务客源；3.商务参观交流人员；3.商务参观交流人员；4.往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住；4.往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住；5.私人度假类客户；5.私人度假类客户；酒店式公寓客户定位酒店式公寓客户定位 最有价值房产策划2000案1、以市场比较法估算价格：目前大亚湾普通公寓产品价格区间：3000-35001、以市场比较法估算价格：目前大亚湾普通公寓产品价格区间：3000-373、500元/平米之间，本项目酒店式公寓后期服务品质较高，其售价也会略高于元/平米之间，本项目酒店式公寓后期服务品质较高，其售价也会略高于一般的公寓售价；一般的公寓售价；2、预计酒店公寓于2008年入市，考虑都市综合体的社会、经济及营销附加2、预计酒店公寓于2008年入市，考虑都市综合体的社会、经济及营销附加值，以及近年来大亚湾商品房价格增长保持在10%的增幅，值，以及近年来大亚湾商品房价格增长保持在10%的增幅，酒店式公寓入市售价建议为：酒店式公寓入市售价建议为：40004500元/40004500元/（不含装修费用）（不含装修费用）酒店式公寓价格定位酒店式公寓价格定位具体价格策略以开盘前一个月74、提交为准具体价格策略以开盘前一个月提交为准 最有价值房产策划2000案D3-4 商务公寓定位D3-4 商务公寓定位商务公寓布局建议商务公寓布局建议商务公寓规划面积：2.2万商务公寓规划面积：2.2万商务公寓户型配比商务公寓户型配比注：以50-60、70-75为主要构成单元，设计需考虑空间的自由组合（如拆分、拼合）。注：以50-60、70-75为主要构成单元，设计需考虑空间的自由组合（如拆分、拼合）。户型户型面积区间（）面积区间（）面积比面积比户数比户数比总面积比单元150-6040%52%单元150-6040%52%6%单元270-7530%30%单元270-7530%30%5%单元3100-75、12020%13%单元3100-12020%13%3%单元4140-15010%5%单元4140-15010%5%2%小计/100%100%小计/100%100%16% 最有价值房产策划2000案大亚湾中心城大亚湾中心城CBD商务港CBD商务港精品商务公寓精品商务公寓商务公寓形象定位商务公寓形象定位说明：本项目商务公寓产品预期将成为目前中心区CBD第一高度的产品，将开启第一个自由组合百变空间的宜商宜居的集办公和居住于一体的小型办公空间，“CBD商务港”完美的诠释了产品的高度和形象。 最有价值房产策划2000案商务公寓客户群体定位商务公寓客户群体定位商务公寓终端使用客户：商务公寓终端使用客户：已76、建成投产的上游产业项目企业；建设中项目的承建商；下游产业企业和配套服务企业，如物流、贸易等；与石化区有相关业务往来的外地企业办事处； 最有价值房产策划2000案商务公寓价格定位商务公寓价格定位4000-4500元/平米4000-4500元/平米具体价格策略以开盘前一个月提交为准具体价格策略以开盘前一个月提交为准目前大亚湾开发的商务公寓项目只有南山国际，其均价达到3600元/平方米，根据近年来大亚湾商品房价格增幅保持在10%左右，而项目预计在2008年后入市，所以本项目商务公寓价格建议为：目前大亚湾开发的商务公寓项目只有南山国际，其均价达到3600元/平方米，根据近年来大亚湾商品房价格增幅保持在77、10%左右，而项目预计在2008年后入市，所以本项目商务公寓价格建议为： 最有价值房产策划2000案PartE 筑城之规划篇PartE 筑城之规划篇商业物业开发建议住宅开品开发建议酒店公寓开发建议商务公寓开发建议 最有价值房产策划2000案E1、总体物业发展策略E1、总体物业发展策略 最有价值房产策划2000案设计目标：设计目标：围绕“造城”，打造大亚湾中心区具有“标志性”、“前瞻性”、“符合市场需求”的首个真正意义上的“都市综合体”。围绕“造城”，打造大亚湾中心区具有“标志性”、“前瞻性”、“符合市场需求”的首个真正意义上的“都市综合体”。设计理念：设计理念：在大亚湾造中心城的构筑运动中在大78、亚湾造中心城的构筑运动中依托本项目13万平米的建筑，打造一个理想的依托本项目13万平米的建筑，打造一个理想的“生活域“生活域理想城邦”。理想城邦”。E1-1 物业设计理念E1-1 物业设计理念 最有价值房产策划2000案E1-2E1-2 物业开发总体建议物业开发总体建议物业开发总体建议物业开发总体建议整体形象的一致性：各功能业态产品在外观上统一协调，整体感强，形成较强的视觉冲击力；整体形象的一致性：各功能业态产品在外观上统一协调，整体感强，形成较强的视觉冲击力；充分挖掘澳霞大道、充分挖掘澳霞大道、25号路的商业价值，尽可能实现项目价值的最大化；号路的商业价值，尽可能实现项目价值的最大化；保证较79、大户型的住宅区占有较优资源，相对独立安静，并具有一定的私密性；保证较大户型的住宅区占有较优资源，相对独立安静，并具有一定的私密性；某些功能业态大堂可统一考虑（如商务公寓、酒店式公寓），节省空间的同时，易于营造大气、富有气势的大堂空间；某些功能业态大堂可统一考虑（如商务公寓、酒店式公寓），节省空间的同时，易于营造大气、富有气势的大堂空间； 最有价值房产策划2000案在澳霞大道与在澳霞大道与25号路交汇处做一定程度的退让开口，形成小型的广场，以方便项目公共建筑部分的人流聚集；号路交汇处做一定程度的退让开口，形成小型的广场，以方便项目公共建筑部分的人流聚集；建筑外部空间尽可能做到人车分流；建筑外部空80、间尽可能做到人车分流；住宅部分尽可能南北向设置，商务公寓方正实用，避免出现过多的死角或不规则空间住宅部分尽可能南北向设置，商务公寓方正实用，避免出现过多的死角或不规则空间;项目将分三期开发，设计过程中需要考虑分期开发的可能及施工现场摆布的合理性；项目将分三期开发，设计过程中需要考虑分期开发的可能及施工现场摆布的合理性；一切本着经济、合理的成本开发与控制原则，融于项目的整体设计与开发过程。一切本着经济、合理的成本开发与控制原则，融于项目的整体设计与开发过程。E1-3E1-3 物业开发总体建议物业开发总体建议物业开发总体建议物业开发总体建议(2)(2)(2)(2) 最有价值房产策划2000案英伦风81、情英伦风情说明：从市场调查来看，目前惠州市场比较接受最多的是欧风产品，建议本项目也跟随走欧式风格路线；欧式风格里，惠州比较多用西班牙、荷兰等，根据德思勤多年的策划经验，建议本项目打差异化竞争，引进英伦风情；英伦风情目前在欧式风格里面，比较高贵典雅，容易与本项目中央CBD结合起来，提升项目价值。E1-4 整体风格建议E1-4 整体风格建议 最有价值房产策划2000案E1-5 园林风格建议E1-5 园林风格建议建议：英式贵族园林建议：英式贵族园林园林设计要求：典雅、高档、大气 最有价值房产策划2000案强调元素：造型、水系、角度空间、坡度强调元素：造型、水系、角度空间、坡度 最有价值房产策划20082、0案休闲设施和小品：营造园林艺术、文化内涵以及体现商业氛围休闲设施和小品：营造园林艺术、文化内涵以及体现商业氛围 最有价值房产策划2000案强调园林品质强调园林品质 最有价值房产策划2000案E2 住宅开发与物业发展建议E2 住宅开发与物业发展建议关于项目产品开发与物业发展建议的思考关于项目产品开发与物业发展建议的思考商务公寓开发方向与物业发展建议商业开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议商务公寓开发方向与物业发展建议商业开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议 最有价值房产策划2000案理想城邦：悠闲、轻松、时尚、舒适的城市风83、景居住区，既享受优美的自然环境，又享有卫星城的高远与便利。理想城邦：悠闲、轻松、时尚、舒适的城市风景居住区，既享受优美的自然环境，又享有卫星城的高远与便利。居住产品：居住产品：小高层、高层小高层、高层开发目标：开发目标：?门户形象；高调入市；区域造势环境营造门户形象；高调入市；区域造势环境营造复合元素：复合元素：?生活商业街、健身休闲会所、餐饮旗舰店生活商业街、健身休闲会所、餐饮旗舰店E2-1 理想城邦：E2-1 理想城邦：开启精品住宅生活开启精品住宅生活 最有价值房产策划2000案E2-2 E2-2 精品住宅定义精品住宅定义?人居环境的健康性；?自然环境的亲和性；?住区环境的保护；?和谐环境84、的保障。“构造城市精品住宅”就是指能使居住者“在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态”的住宅。“构造城市精品住宅”就是指能使居住者“在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态”的住宅。 最有价值房产策划2000案E2-3 E2-3 精品住宅的三个标准精品住宅的三个标准天道自然、休憩安性（生态性）天道自然、休憩安性（生态性）生活与自然同在自然有其普遍规律，它的存在与运作，乃“为天之祖，为孕育至尊，顺之则亨，逆之则否”相土尝水、辨方正位（适居性）相土尝水、辨方正位（适居性）家居与精品同在“相土尝水”就是要了解场地的水文地质情况是否适合于人的居住；“辨方正位”就是要了解场地周边的情况是否适合于人85、的居住。物谐其趣、人乐其天（协调性）物谐其趣、人乐其天（协调性）物质与精神同在“物谐其趣”反映了人们对居所的舒适性和安全性的需求。“人乐其天”传达出人们对居住的人文环境的依赖。 最有价值房产策划2000案E2-4 E2-4 精品住宅的构成精品住宅的构成健身体系保健体系卫生体系文化体系社保体系健康行动健康物管社会环境居住环境避免噪声排放顺畅空气清新通风良好环保健康安全节能日照充足场所通透水质达标健康住宅健康住宅物谐其趣人乐其天健身体系保健体系卫生体系文化体系社保体系健康行动健康物管社会环境居住环境避免噪声排放顺畅空气清新通风良好环保健康安全节能日照充足场所通透水质达标健康住宅健康住宅物谐其趣人乐86、其天精品住宅精品住宅建议设计时参考部分建议设计时参考部分 最有价值房产策划2000案住宅户型在满足其定量的性能标准时，尚需满足住宅的合理性标准。住宅户型在满足其定量的性能标准时，尚需满足住宅的合理性标准。户型“四明设计”：住宅户内，实现“明厅、明房、明厨、明卫”，除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外，所有房厅均能实现自然通风采光。户型“四明设计”：住宅户内，实现“明厅、明房、明厨、明卫”，除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外，所有房厅均能实现自然通风采光。公共空间“三明设计”：塔楼内公共空间实现“明电梯间、明消防楼梯、明公共走道”，即公共空间能够自然通风采光。公共空间“三明设计”：塔楼内公共空87、间实现“明电梯间、明消防楼梯、明公共走道”，即公共空间能够自然通风采光。E2-5 精品住宅产品设计要点（1）E2-5 精品住宅产品设计要点（1） 最有价值房产策划2000案保证合理的户型空间布局，户型方正实用。保证合理的户型空间布局，户型方正实用。动静分区（大户型可采用跃式分区动静分区（大户型可采用跃式分区23级踏步）。级踏步）。三房及以上户型户户有开敞的景观视野。三房及以上户型户户有开敞的景观视野。三房及以上户型保证主卧向南，客厅尽可能向南。三房及以上户型保证主卧向南，客厅尽可能向南。公用卫生间干湿分离，方便使用。公用卫生间干湿分离，方便使用。三房及以上户型餐厅相对独立，能够自然采光通风。三88、房及以上户型餐厅相对独立，能够自然采光通风。部分三房及以上户型设工人房、步入式衣帽间、双阳台。临近的两套单位应具有双拼可能。部分三房及以上户型设工人房、步入式衣帽间、双阳台。临近的两套单位应具有双拼可能。E2-6 精品住宅产品设计要点（2）E2-6 精品住宅产品设计要点（2） 最有价值房产策划2000案E2-7 精品住宅配套建议E2-7 精品住宅配套建议1 1外立面简约欧式建筑风格2 2大堂和主要出入口入户大堂尊崇、简洁、大气；建议设2-3个车行出入口，与商务公寓、酒店式公寓的车行入口分开。大堂装修风格为简约欧式风格（偏暖色调）。3 3使用率不低于85%4层高3.0M（惠州民居习惯）5 5电梯89、参照普通住宅标准6 6空调预留放置分体空调空间，并通过巧妙的设计手法修饰空调板空间，保证立面的简洁、大方、美观。 最有价值房产策划2000案E2-8 精品住宅外立面建议（1）E2-8 精品住宅外立面建议（1）简约欧式风格简约欧式风格 最有价值房产策划2000案E2-9 精品住宅外立面建议（2）E2-9 精品住宅外立面建议（2） 最有价值房产策划2000案E2-10 户型开发建议E2-10 户型开发建议沿街开发两房、小三房顶层复式沿街开发两房为主，顶层复式开发三房、四房和顶层复式 最有价值房产策划2000案【生态停车场示意生态停车场示意】?车库布置原则应优先考虑地面停车位设置优先考虑地面停车位设90、置，剩余车位再考虑地下车库设计，有利于节约成本。?生态节能式住宅将是未来建筑设计的主流。“阳光生态车库阳光生态车库”系统可自然采光、通风，取消机械通风系统，节约能源，生态、环保。“阳光生态车库系统阳光生态车库系统”E2-11 E2-11 车库建议 最有价值房产策划2000案生态景观大堂外景E2-12 E2-12 生态景观住宅大堂 最有价值房产策划2000案会所规划总思路：会所规划总思路：将会所经营与商业经营融为一体。将会所经营与商业经营融为一体。?产品环境或是配套环境按高标准配备。?会所与商业街结合令项目的商业利润提高，并通过商业激活会所的经营。会所经营方式：会所经营方式：社区内部服务式+社会91、公众服务式社区内部服务式+社会公众服务式?成立健身俱乐部。中小型规模，对外经营.提供“社区业主+社会客户”的双向服务，可以解决常规会所经营“大投入、小产出”对开发商的资金压力。?在社区内实行“泛会所”，开发公共厨房、公共客厅，以业主“DIY自助”形式，物业管理公司配合，降低运营成本。会所经营会所经营会所规划会所规划E2-13 E2-13 会所建议 最有价值房产策划2000案E2-14 其他配套设施建议E2-14 其他配套设施建议游泳池游泳池健身房健身房中西餐厅中西餐厅老年人专用室老年人专用室茶馆或戏曲馆茶馆或戏曲馆运动场运动场娱乐设施娱乐设施农贸市场农贸市场儿童游乐园儿童游乐园 配套建议配套建92、议说明：从调查来看，惠州房产以投资为主，但是多数购买群体比较关注产品的投资升值空间，配套对项目价值的提升具有较大的作用；大亚湾中心区尚未有纯住宅产品推出，所以，在开发产品时，建议项目开发如游泳池、健身房、中西餐厅、娱乐设施、儿童游乐园等，以及生活配套的农贸超市（生活需求），对未来项目住居氛围的营造有较大的作用；另外考虑到未来项目产品开发有酒店式公寓、商务公寓，建议增加健身房或运动场，增加项目的增值卖点。 最有价值房产策划2000案建设部针对住宅智能化示范小区的等级评定标准建设部针对住宅智能化示范小区的等级评定标准一星级一星级具有安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与93、防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理和IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、照明、电梯、供水等主要设备监控管理、是紧急广播怀背景音乐系统、物业管理计算机系统；信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理布线、每户不少于两对电话线和两个有线电视插座、建立有线电视网。具有安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理和IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、照明、电梯、供水等主要设备监控管理、是紧急广播怀背景音乐系统、物业管理计算机系统；信息网94、络子系统，包括为实现上述功能科学合理布线、每户不少于两对电话线和两个有线电视插座、建立有线电视网。二星级二星级除应具备一星级的全部功能外，同时在安全防范子系统和住处管理子系统的建设方面，其功能技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用务。除应具备一星级的全部功能外，同时在安全防范子系统和住处管理子系统的建设方面，其功能技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用务。三星级三星级三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网95、作为主干网，实现交互数字业住宅小区智能化建设系统在有可能的条件下，应实施现代建设系统（HI-CIMS）技术，并应将物业智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS要考虑物业管理计算。三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互数字业住宅小区智能化建设系统在有可能的条件下，应实施现代建设系统（HI-CIMS）技术，并应将物业智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS要考虑物业管理计算。一星级标准为元平方米，二星级为元平方米，三星级为元平方米。（本96、内容仅为参考）一星级标准为元平方米，二星级为元平方米，三星级为元平方米。（本内容仅为参考）E2-15 E2-15 智能化设施智能化设施（仅供参考仅供参考） 最有价值房产策划2000案关于项目产品开发与物业发展建议的思考关于项目产品开发与物业发展建议的思考商务公寓开发方向与物业发展建议商务公寓开发方向与物业发展建议商业开发与物业发展建议商业开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议E3 E3 商业开发与物业发展建议商业开发与物业发展建议商业开发与物业发展建议商业开发与物业发展建议 最有价值房产策划2000案从社区97、开发的角度从社区开发的角度 打造高品质社区、消除郊区居住不利因素，与周边楼盘市场竞争的要求 商业物业的开发收益、投资价值相对住宅等其它物业较高 据统计，社区商铺的价格是同一区域的住宅价格的25倍。商业物业具有较好的长期持有价值和资本价值E3-1 项目商业发展背景分析E3-1 项目商业发展背景分析 最有价值房产策划2000案“开放式街区商业”规划理念：集中商业+街铺的组合形式，成就本项目的风情商业街区；集中商业主要设置为商业裙楼、社区超市（300500平方米左右）；尽可能实现街铺最大化，避免设二层街铺；商业公共空间（如小广场、步行街道）结合商业的整体风格设计，营造趣味性的商业空间，吸引人们的驻留98、休憩，进一步带动消费；考虑经济柱距（结合地下停车、地面商业、住宅的开间进深综合考虑）。E3-2 商业总体规划建议E3-2 商业总体规划建议 最有价值房产策划2000案E3-2 主力店规划建议E3-2 主力店规划建议主力店设置在昭示性强的位置（建议在澳霞大道与25号路交汇处）；本项目主力店面积一般在10001500平米左右；本项目主力店为大型餐饮（中、西餐）；本项目次主力店为社区超市；主力店内部空间应柱网规则，空间规整；注：基于发展角度考虑，可在架空空间预留足够的弹性空间（不计容积率面积），以引入社区超市的进驻。 最有价值房产策划2000案街铺沿商业价值高地段分布（如澳霞大道、25号路、西内街99、），实现街铺的价值最大化；街铺主体单元为：4X(8-10)M（可根据建筑设计的实际情况调整）,住宅下层的街铺开监科根据住宅开间而定，面积控制在35-40，尽可能不超过50（出于销售总价控制的考虑）。E3-3 街铺规划建议E3-3 街铺规划建议 最有价值房产策划2000案E3-4 商业物业设计建议E3-4 商业物业设计建议层高层高集中商业层高为3.9-4.5米，首层高度可适当加高，建议裙楼商业楼层数1-2层（具体以最终的建筑设计方案为准）；街铺层高为：4.8米（可结合赠送夹层的设计，以增加项目卖点）。立面立面立面设计为简约欧式风格，并赋予时尚元素，营造富有人文气质的商业街区；重点突出澳霞大道、2100、5号路立面，在表皮材料及立面形式上有所创新；考虑广告位与立面表皮的有机融合及创新广告形式；夜间和日间的景观效果同样重要。配套设施配套设施主力店设有公共洗手间、清洁用房；每间街铺自带卫生间，并保证上下水系统位置一致；考虑预留餐饮类特殊业态的必需配套；消防设施及走火通道的合理设计。交通交通可根据设计需要对项目周边公交站点的设置提出调整建议；解决好货运通道及卸货平台。广场广场考虑广场的完整性和使用效果，人车分流，避免被车道分割；广场除考虑景观效果外，还要考虑聚集人气的效果，便于举行各类商业活动，同时考虑整体的夜间灯光景观效果。无障碍设计无障碍设计为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好、平等的商101、业环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。 最有价值房产策划2000案简约 欧风 街区商业E3-5 商业外立面建议E3-5 商业外立面建议 最有价值房产策划2000案E4 酒店式E4 酒店式公寓开发与物业发展建议公寓开发与物业发展建议公寓开发与物业发展建议公寓开发与物业发展建议关于项目产品开发与物业发展建议的思考关于项目产品开发与物业发展建议的思考商务公寓开发方向与物业发展建议商业开发与物业发展建议商务公寓开发方向与物业发展建议商业开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议 最有价值房产策划2000案E4-1 102、酒店式公寓配套建议E4-1 酒店式公寓配套建议1 1外立面1.立面与整体项目保持统一、协调。2.以简约欧式风格为主。2 2大堂和主要出入口1.首层大堂建议规划在昭示性强的方位；车行出入口设置较为便捷。大堂面积可与商务公寓大堂统一考虑，具体面积依最终建筑方案为定。2.室内装饰大气、贵气、简约。3 3公共走廊宽度不低于1.5米，净高度不低于2.4米。4 4使用率不低于85%5层高层高3米（惠州民居习惯）6 6供电系统参照普通酒店标准7 7电梯参照普通酒店标准8 8空调分体空调 最有价值房产策划2000案酒店式公寓公共空间：在打造酒店式公寓产品时，大堂和电梯、走廊等公共空间一定要凸现其尊贵和品质感。103、E4-2 酒店式公寓装修风格建议（1）E4-2 酒店式公寓装修风格建议（1）高档、气派、尊贵的大堂高档、气派、尊贵的大堂入户大堂入户大堂 最有价值房产策划2000案E4-2 酒店式公寓装修风格建议（2）E4-2 酒店式公寓装修风格建议（2）典雅高贵的会所典雅高贵的会所 最有价值房产策划2000案酒店式公寓走廊酒店式公寓走廊凸显尊贵感的电梯间凸显尊贵感的电梯间E4-2 酒店式公寓装修风格建议（3）E4-2 酒店式公寓装修风格建议（3） 最有价值房产策划2000案E5 商务E5 商务公寓开发物业发展建议公寓开发物业发展建议公寓开发物业发展建议公寓开发物业发展建议关于项目产品开发与物业发展建议的思考104、关于项目产品开发与物业发展建议的思考商业开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议商业开发与物业发展建议酒店式公寓开发与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议住宅开发方向与物业发展建议商务公寓开发方向与物业发展建议商务公寓开发方向与物业发展建议 最有价值房产策划2000案商务公寓商务公寓甲级百变商务空间设计百变空间之平面要求结构：大框架、少墙、少柱；平面相邻单位可以自由打通，随意组合；空间简约敞亮。百变空间之竖向要求通过夹层或上下拼合创造自由空间，满足多功能要求及提高商务个性E5-1 商务公寓单体设计E5-1 商务公寓单体设计单体建筑考虑单栋设计或L型设计。商务公寓部分可适当考虑小部分的l105、oft户型：Loft设计增加空间舒适度；两层通高空间，展示企业的形象；Loft设计增加客户的使用面积，提升产品价值。 最有价值房产策划2000案E5-2 商务公寓配套建议（1）E5-2 商务公寓配套建议（1）1 1外立面立面与项目整体风格保持统一、协调。以简约欧式风格为主。2 2大堂和主要出入口1.首层大堂建议规划在昭示性强的方位；车行出入口设置较为便捷。大堂面积可与酒店式公寓大堂统一考虑，具体面积依最终建筑方案为定。2.室内装饰大气、贵气、简约。3 3办公空间和休憩生态空间以5060和7075两种单元模块进行自由的拼合，形成大面积办公空间5060和7075两种单元模块进行自由的拼合，形成大面106、积办公空间(参考建议：可相隔几层设计一个不计面积的共用的生态休憩露台，赋予附加值)。4 4公共走廊公共走廊装修后宽度不小于1.5米，吊顶净高不低于2.4米（具体以最终建筑设计方案为准）。5 5电梯等候区首层电梯前室宽度不低于2.4米，高度不低于2.4米；标准层电梯前室宽度不低于在2.1米（具体以最终建筑设计方案为准）；6 6使用率不低于80%7 7平面标准层面积约800-1000，建议层高3.3米，分层吊顶后层高不低于2.7米，格局方正，进深在10-12米之间（具体以最终建筑设计方案为准），保证客户的自然采光。宽扁梁设计，保证相邻单位可自由拼合。8 8标准层卫生间分为公共洗手间和部分室内洗手间107、。公共洗手间配置：参照普通写字楼标准设计；平面单元面积在每120平米以上单位建议预留洗手间位置。所有给排水管道预埋至楼板，节省优化空间。 最有价值房产策划2000案E5-3 商务公寓配套建议（2）E5-3 商务公寓配套建议（2）9 9标准承重楼板承重参照国家标准；1010供电系统参照普通写字楼标准1111空调系统采用分体空调1212电梯参照普通写字楼标准1313停 车 位1.每120150平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；2.考虑应用自然光导入系统，将自然光导入地下车库。1414智能化系统参照普通写字楼标准1515装饰装修1.外立面：结合简约欧式风格的立面元素、材料考虑。2108、.大堂：装修风格建议以简约欧式风格为主，与整体外形象协调；3.电 梯 厅：首层电梯厅装修风格、档次与大堂保持一致；4.走廊、卫生间、办公间装修标准参照普通办公楼标准。1616商务配套独立配套商务中心，提供传真、打印、装订、送递、礼仪、邮政；1717物业管理用房设置较为独立的物业管理用房 最有价值房产策划2000案E6 物业管理建议E6 物业管理建议 最有价值房产策划2000案聘请专业酒店经营管理公司，统一管理住宅、会所与酒店式公寓，以金钥匙服务为标准，为业主带来“无微不至，无所不能”的贴身管家服务，对提升住宅价格和品质有较大的帮助。聘请专业酒店经营管理公司，统一管理住宅、会所与酒店式公寓，以金109、钥匙服务为标准，为业主带来“无微不至，无所不能”的贴身管家服务，对提升住宅价格和品质有较大的帮助。另外，考虑到商务公寓和酒店公寓、住宅的功能不一样，面对的客户对象不一样，建议商务公寓单独聘请有经验的写字楼物业管理公司管理。另外，考虑到商务公寓和酒店公寓、住宅的功能不一样，面对的客户对象不一样，建议商务公寓单独聘请有经验的写字楼物业管理公司管理。E6-1 E6-1 物业管理建议（1）物业管理建议（1） 最有价值房产策划2000案1、电话叫醒服务（免费）2、钟点工服务（收费）3、订票订车服务（免费）4、送房餐饮服务（免费）5、洗衣服务（收费）6、24小时商务中心服务（收费）7、定期清理房间（收费）110、8、代缴各类费用（免费）商务秘书+管家服务中心+一站式服务商务秘书+管家服务中心+一站式服务E6-2 E6-2 酒店式物业管理建议酒店式物业管理建议 最有价值房产策划2000案PartF 赢局PartF 赢局 最有价值房产策划2000案F1、项目开发策略F1、项目开发策略 最有价值房产策划2000案一个城市旗帜、符号、标志标杆、高度、资源三大核心价值苏格兰风情国际社区卫星城都市综合体营销路线营销路线销售路线销售路线本案只有树立标杆价值和整合本身具备的资源，通过复合空间功能的实现和新造城运动的造势才能“引爆大亚湾”，提升在大亚湾区乃至整个惠州的影响力，将本项目打造为大亚湾城市旗帜、符号、标志复合111、空间CBD领地造城运动具备投资潜力新兴卫星城大亚湾那生活新地标F1F1F1F1-1 1 1 项目营销战略1 项目营销战略 最有价值房产策划2000案F1F1F1F1-2 2 2 2 开发分期原则与策略开发分期原则与策略?积累、共生、互长 优化利用自然资源，提升区域价值 优化利用自然资源，提升区域价值 复合引入功能、产品，创造区域价值 复合引入功能、产品，创造区域价值?弹性开发、峰值预留?复合、多样性的产品组合 各期产品有机组合，实现效益最大化 各期产品有机组合，实现效益最大化 最有价值房产策划2000案F1F1F1F1-3 3 3 3 分期开发建议（一）分期开发建议（一）建议项目分三期连续开发112、，分阶段推售建议项目分三期连续开发，分阶段推售?一期：部分住宅和商业开发。一期：部分住宅和商业开发。?二期：开发剩下的住宅和部分街铺；二期：开发剩下的住宅和部分街铺；?三期：开发商务公寓、酒店公寓以及商业裙楼。三期：开发商务公寓、酒店公寓以及商业裙楼。澳霞 大 道25号路二期三期一期 最有价值房产策划2000案一期F1F1F1F1-4 4 4 分期开发建议（二）4 分期开发建议（二）建议项目分三期连续开发，分阶段推售建议项目分三期连续开发，分阶段推售一期：开发沿一期：开发沿25号路北面沿路住宅和号路北面沿路住宅和25号路的商业街。号路的商业街。二期：开发红色部分以及商业街；二期：开发红色部分以113、及商业街；三期：开发商务公寓、酒店公寓以及商业裙楼。三期：开发商务公寓、酒店公寓以及商业裙楼。澳霞 大 道25号路二期三期一期 最有价值房产策划2000案F1F1F1F1-5 5 5 分期开发方案比较5 分期开发方案比较开发方案资源占有优劣势分析建议方案一方案一开发中间，保留两头?一期约4万平米；?将最好的住宅资源推向市场探市。?将商业临街面分成两段开发；不宜形成商业街面；?前期可开发沿澳霞大道的前广场和部分园林，一介入市场就占据较有利的形象；?施工堆放物料考虑放置在北面二期位置。?地块的住宅资源峰值提前开发，不利于提升项目整体的市场价值；?但优势地块的开发可以为项目后期营造较好的市场氛围。?114、可以逐步提升项目价值空间和弹性。?保证了沿街面的完整，对后期商业开发与销售有较大的帮助。方案二方案二开发25号路和北面临街?一期约6万平米；?先将较差的资源推向市场探市。?保证了商业街面的完整?需要开发较多的园林；?施工场地和在二期开发的位置；?货运车道可以沿金泓地块与本项目地块结合的内街。选择其一 最有价值房产策划2000案2008年5月达到预售条件2008年5月达到预售条件2007.4.奠基2007.4.奠基动工动工建设期建设期项目一期项目一期2期3期2期3期2009.4达到预售条件2009.4达到预售条件1、项目分期依据：项目工程进度：项目预计将在07年4月动工，预计2009年完工，20115、07年10月一期入市；市场状况：项目属于2007年中心区昭示面最强的推出地块，具有地标性优势。1、项目分期依据：项目工程进度：项目预计将在07年4月动工，预计2009年完工，2007年10月一期入市；市场状况：项目属于2007年中心区昭示面最强的推出地块，具有地标性优势。F1F1F1F1-6 6 6 6 项目入市开发周期项目入市开发周期2007.10达到预售条件2007.10达到预售条件2007年底2期动工2007年底2期动工2008年中动工2008年中动工具体工程进度待设计院完成设计后再与工程部进一步沟通具体工程进度待设计院完成设计后再与工程部进一步沟通 最有价值房产策划2000案F2、项目116、经济测算F2、项目经济测算 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-1 1 1 1 项目开发成本核算项目开发成本核算项目开发成本核算项目开发成本核算计容积率（大于3.2)是否计容积率物业功能总面积商业面积计容积率（大于3.2)是否计容积率物业功能总面积商业面积10,000平米计入容积率集中商业与街铺10,000住宅住宅92,000平米计入容积率住宅92,000商务公寓商务公寓22,000平米计入容积率商务公寓22,000酒店式公寓酒店式公寓12,000平米计入容积率酒店式公寓12,000地下车库25000平米不计入容积率合计地下车库25000平米不计入容积率合计136,000项目开发经济指117、标项目开发经济指标本设计指标仅作为参考，最终设计以设计公司提供为准本设计指标仅作为参考，最终设计以设计公司提供为准 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-2 2 2 2 商业开发成本核算商业开发成本核算商业开发成本核算商业开发成本核算商业成本测算说明：商业成本测算说明：土地费用：按总地价4700万元,总建筑面积136000平米来计算单价 前期费用：含勘查、土地平整、规划设计等费用（一般是建安费的2.5%计算)建筑工程费用：含桩基础、主体、配套等，按写字楼或商务公寓的裙楼计算 管理费用：包括开发工程的各项间接费用和公司的各项管理费用，一般按建安费的1.5%计算。财务费用：财务费用主要是资金118、利息，其大小与资金运转速率密切相关，通常情况下占到总投资成本的10%左右。不可预见费用：根据普遍经验，按照二、三项之和的2%计算序号项目建筑面积（）单价(元/)总价(万元)一土地费用10,000346346二前期费用10,0003030 三建筑工程费用10,00012001200四管理费用10,0001818五财务费用10,000179179六不可预见费10,00024.624.6总成本（一六）1,7981,7981,798 1,798 商业开发成本核算商业开发成本核算 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-3 3 3 3 住宅开发成本核算住宅开发成本核算住宅开发成本核算住宅开发成本核算119、序号项目建筑面积（）单价(元/)总价(万元)一土地费用92,0003463,183 二前期费用92,00030276 三建筑工程费用92,000120011,040 四管理费用92,00018166 五财务费用92,0001801,656 六不可预见费92,00024.6226 总成本（一六）1,7991,79916,547 16,547 住宅开发成本核算住宅开发成本核算住宅成本测算说明：住宅成本测算说明：土地费用：按总地价4700万元,总建筑面积136000平米来计算单价 前期费用：含勘查、土地平整、规划设计等费用（一般是建安费的2.5%计算)建筑工程费用：含桩基础、主体、配套等，按写字楼或120、商务公寓的裙楼计算(深圳标准)管理费用：包括开发工程的各项间接费用和公司的各项管理费用，一般按建安费的1.5%计算。财务费用：财务费用主要是资金利息，其大小与资金运转速率密切相关，通常情况下占到总投资成本的10%左右。不可预见费用：根据普遍经验，按照二、三项之和的2%计算 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-4 4 4 4 商务公寓开发成本核算商务公寓开发成本核算商务公寓开发成本核算商务公寓开发成本核算序号项目建筑面积（）单价(元/)总价(万元)一土地费用22,000346761 二前期费用22,0004599 三建筑工程费用22,00018003,960 四管理费用22,000275121、9 五财务费用22,000250550.0 六不可预见费22,00036.981.2 总成本（一六）2,5052,5055,511 5,511 商务公寓开发成本核算商务公寓开发成本核算商务公寓成本测算说明：商务公寓成本测算说明：土地费用：按总地价4700万元,总建筑面积136000平米来计算单价前期费用：含勘查、土地平整、规划设计等费用（一般是建安费的2.5%计算)建筑工程费用：含桩基础、主体、配套等，按写字楼或商务公寓的裙楼计算.管理费用：包括开发工程的各项间接费用和公司的各项管理费用，一般按建安费的1.5%计算。财务费用：财务费用主要是资金利息，其大小与资金运转速率密切相关，通常情况下占到122、总投资成本的10%左右。不可预见费用：根据普遍经验，按照二、三项之和的2%计算 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-5 5 5 5 酒店式公寓开发成本核算酒店式公寓开发成本核算酒店式公寓开发成本核算酒店式公寓开发成本核算序号项目建筑面积（）单价(元/)总价(万元)一土地费用12,000346415 二前期费用12,0005566 三建筑工程费用12,00022002,640 四管理费用12,0003340 五财务费用12,000297356.40 六不可预见费12,0004554.0 总成本（一六）2,9762,9763,571 3,571 酒店式公寓开发成本核算酒店式公寓开发成本核算123、酒店公寓成本测算说明：酒店公寓成本测算说明：土地费用：按总地价4700万元,总建筑面积136000平米来计算单价 前期费用：含勘查、土地平整、规划设计等费用（一般是建安费的2.5%计算)建筑工程费用：含桩基础、主体、配套等，按写字楼或商务公寓的裙楼计算,装修费用按1000元/平米标准.管理费用：包括开发工程的各项间接费用和公司的各项管理费用，一般按建安费的1.5%计算。财务费用：财务费用主要是资金利息，其大小与资金运转速率密切相关，通常情况下占到总投资成本的10%左右。不可预见费用：根据普遍经验，按照二、三项之和的2%计算 最有价值房产策划2000案成本单价（元/）面积总价(万元)地下车库地下124、车库1200120025000￥3,000￥3,000不计入容积率车库成本不计入容积率车库成本车库成本单价按照深圳的80%计算（深圳为1500）开发总成本开发总成本分类分类合计总额合计总额商业商业+住宅住宅+商务公寓商务公寓+酒店式公寓酒店式公寓27,427 27,427 车库车库3,0003,000合计合计30,42730,427项目总成本核算（万元）项目总成本核算（万元）F2F2F2F2-6 6 6 6 项目开发总成本测算项目开发总成本测算项目开发总成本测算项目开发总成本测算 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-7 7 7 7 项目销售收入项目销售收入项目销售收入项目销售收入单价（125、元/）面积（）商业集中商业与街铺7,00010,000住宅3,75092,000写字楼商务公寓4,20022,000酒店式公寓4,20012,000 根据市场调查，各物业类型价格如上所示 备注:按06年惠州房产均价增长率11%计算,我们商业定价在6500到8000,这里取中间值7000.备注:按06年惠州房产均价增长率11%计算,我们住宅价在3500到4000,这里取中间值3750.备注:按06年惠州房产均价增长率11%计算,我们商务公寓价在4000到4500,这里取中间值4200.备注:按06年惠州房产均价增长率11%计算,我们酒店式公寓价在4000到4500,这里取中间值4200.一次性销126、售收入（万元）一次性销售收入（万元）一次性销售收入测算表一次性销售收入测算表面积（）面积（）单价(元/)单价(元/)合计(万元)合计(万元)1集中商业与街铺10,0007,0007,000 7,000 2住宅92,0003,75034,500 34,500 3写字楼商务公寓22,0004,2009,240 9,240 4酒店式公寓12,0004,2005,040 小计5,040 小计55,78055, 最有价值房产策划2000案车库车库假设条件1、按行业规范的地下室面积配比的经验，平均按36.8平方一个车位，含分摊面积。2、车位总数600个3、每个车位平均每月收入300元/个4、车位平均空置率127、为20%5、车位收益年限为50年，资本化率为8%则车位年收益=300*12*600*（1-20%）/10000=172.8万元车位现值=V/I1-(1+i)-n=172.8/8%1-（1+8%）-车位现值=V/I1-(1+i)-n=172.8/8%1-（1+8%）-5050=2,114万元=2,114万元车库2,114合计合计2,114长期收益合计长期收益合计F2F2F2F2-8 8 8 8 车库长期收益车库长期收益车库长期收益车库长期收益长期收益（单位：万元）长期收益（单位：万元） 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-9 9 9 9 项目总收入项目总收入项目总收入项目总收入项目总收入128、项目总收入=一次性收入一次性收入+长期收益现值长期收益现值=57,894万元57,894万元 最有价值房产策划2000案F2F2F2F2-10 10 10 10 项目总收入项目总收入项目总收入项目总收入税费种类税费种类计算方法计算方法税费金额(万元)税费金额(万元)销售费用按项目总收入2%计1,158 销售税金(营业税及城建税)按项目总收入5.1%计2,953 土地增值税按项目总收入0.5%计289 企业所得税按利润总额的33%计7,707 合 计12,10712,107备注:包括销售产品过程中发生的各项费用，以及委托销售代理的各项费用。取销售收入的2%计算。备注:利润总额=销售收入-开发成本129、-销售费用-销售税金项目总收入：57,894万元项目总收入：57,894万元一次性收入部分税收（万元）一次性收入部分税收（万元） 最有价值房产策划2000案F2-11 项目总体经济指标汇总F2-11 项目总体经济指标汇总项目开发总体经济指标汇总项目开发总体经济指标汇总各项指标各项指标计算方法计算方法计算值(万元)计算值(万元)总成本建造期间各项费用之和30,427 总投资（总成本+销售费用、税金）34,537 投资周期按周期3年计算项目收入57,894 总利润项目收入-总投资23,357 净利润总利润-企业所得税15,650 成本利润率（税前）成本利润率（税前）总利润/总成本*51.43%年成130、本利润率（税前）成本利润率开发年限17.14%投资利润率（税前）投资利润率（税前）总利润/总投资*67.63%年投资利润率（税前）投资利润率开发年限22.54%成本利润率（税后）成本利润率（税后）净利润/总成本*51%年成本利润率（税后）成本利润率开发年限17.14%投资利润率（税后）投资利润率（税后）净利润/总投资*45.31%年投资利润率(税后）投资利润率开发年限15.10% 最有价值房产策划2000案项目投资敏感性分析项目投资敏感性分析建设成本建设成本销售价格销售价格浮动比例净利润(万元)投资利润率浮动比例净利润(万元)投资利润率5%5%14,128 39.18%5%5%18,545 5131、3.69%10%12,607 33.55%10%21,439 62.08%5%17,171 52.01%5%12,755 36.93%10%18,692 59.35%10%9,860 28.55%最悲观情况最乐观情况浮动比例净利润投资利润率浮动比例净利润投资利润率建安成本10%建安成本10%销售价格10%销售价格10%24,482 77.73%6,818 18.14%020,00040,00060,00080,000100,000120,0005%10%5%10%销售价格建设成本F2-12 项目敏感性分析F2-12 项目敏感性分析本项目的本项目的销售收入和开发成销售收入和开发成本本两个因素分别132、变动对项目效两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，控制项目益会产生较大影响，控制项目开发成本，提升项目的售价，开发成本，提升项目的售价，是项目盈利的有效保证。是项目盈利的有效保证。 最有价值房产策划2000案F2-13 项目风险预测F2-13 项目风险预测07-08年市场供应量较大，年市场供应量较大，07年将超过年将超过10个项目近个项目近50万平米的建筑面积入市，本项目要面对竞争压力巨大，万平米的建筑面积入市，本项目要面对竞争压力巨大，必须要抢占先机，占领中央地标的高位，同时要练好内功，做好产品，才能在众多的项目中脱颖而出。必须要抢占先机，占领中央地标的高位，同时要练好内功，做好产品，才133、能在众多的项目中脱颖而出。在制定营销战略时，在制定营销战略时，需严格控制开发成本，采取分期开发，小步快跑的策略，分期分批开发产品，逐步占有市场。需严格控制开发成本，采取分期开发，小步快跑的策略，分期分批开发产品，逐步占有市场。目前惠阳及大亚湾的投资客户比例偏高，接近目前惠阳及大亚湾的投资客户比例偏高，接近50%左右，整体的空置率也较高，主要还是由于基础的社会配套不齐全所致，所以左右，整体的空置率也较高，主要还是由于基础的社会配套不齐全所致，所以项目纯住宅产品的入市时机要把握好。项目纯住宅产品的入市时机要把握好。 最有价值房产策划2000案德思勤置业，值得信赖的合作伙伴谢谢。谢谢。 最有价值房产策划2000案 更多最新、最全、专业房地产资料请订购更多最新、最全、专业房地产资料请订购 2009 房地产实战宝典房地产实战宝典 光盘版光盘版/160G 移动硬盘版移动硬盘版 数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638 电话：13666100049 http:/