1、远成集团遂宁城市综合体项目远成集团遂宁城市综合体项目商业部分前期定位策划报告商业部分前期定位策划报告2013.6赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 州 GDP（万元）1成 都8138.942绵 阳1346.423德 阳1280.24宜 宾1242.765南 充1180.366达 州1135.467凉 山1122.678乐 山1037.759泸 州1030.510内 江978.1811资 阳984.7212自 贡884.813眉 山775.2114广 安752.2115攀枝花740.031616遂遂 宁宁682.4682.417广 2、元468.6618雅安398.0519巴中390.420阿 坝203.7421甘孜175.02GDPGDP产能低下，城市竞争力有限，城市发展还相对比较初级产能低下，城市竞争力有限，城市发展还相对比较初级三、城市经济发展环境分析三、城市经济发展环境分析（二）城市人均（二）城市人均GDPGDP排序市 州人均GDP（元）1攀枝花60663.172成都57841.943德 阳32783.61 4乐 山29280.23 5自 贡27049.00 6雅安26237.56 7绵阳24779.52 8凉山州23040.94 9内 江22956.58 1313遂宁遂宁20883.19 20883.19 遂宁人均3、遂宁人均GDPGDP低，在四川各城市中仅排十三低，在四川各城市中仅排十三三、城市经济发展环境分析三、城市经济发展环境分析（三）城市人均可支配收入（三）城市人均可支配收入目前遂宁城镇居民人均可支配收入还处于较低水平，仅为目前遂宁城镇居民人均可支配收入还处于较低水平，仅为1609316093元，但增速高达元，但增速高达20.8%20.8%，未来潜力较大，未来潜力较大三、城市经济发展环境分析三、城市经济发展环境分析（四）城市产业结构（四）城市产业结构遂宁市三大产业比值年份2009上半年201020112011比重24.4：47.7：27.922.1：51.4：26.516.2:60.3:23.4164、.2:60.3:23.4第二产业占主导地位，第三产业发展不发达第二产业占主导地位，第三产业发展不发达沱牌沱牌曲酒曲酒华纺华纺银华银华华润华润锦华锦华明星明星电力电力高金高金食品食品四川四川美丰美丰遂宁遂宁主要企业主要企业城市的现状与未来城市的现状与未来未未 来来现现 状状位置：位置：是连接成都和重庆的重要纽带和桥梁区位：区位：地处成渝经济区中的节点城市交通：交通：四川第二大交通枢纽，川渝经济区的中心节点城市机遇：机遇：成渝经济区获批，遂宁迎来新的发展机遇实力：实力：GDP产能低下，城市竞争力有限，城市发展还相对比较初级GDPGDP：遂宁人均GDP低，在四川各城市中仅排十三收入：收入：城镇居民人5、均可支配收入还处于较低水平产业：产业：第二产业占主导地位，第三产业发展不发达四、城市宏观环境总结四、城市宏观环境总结实力：实力：综合实力进一步增强，人民生活水平和质量进一步提高；人口：人口：将建设成为百万人口的宜居宜业生态园林城市收入：收入：人均可支配收入将保持高速增长规划：规划：五大组团快速支撑城市发展GDPGDP：到2020年全市GDP总量和人均GDP比2015年翻一番第二部分：遂宁市商业市场环境分析一、遂宁社会零售额发展现状及趋势分析一、遂宁社会零售额发展现状及趋势分析（一）社会零售额（一）社会零售额近年来，遂宁消费品零售总额保持快速增长，到2012年社会消费品零售总额达267.62亿元6、，比上年增长16.2%。但目前零售总额还处于较低水平，城市购买力有限但目前零售总额还处于较低水平，城市购买力有限。二、遂宁商圈及商业带发展现状分析二、遂宁商圈及商业带发展现状分析（二）主要商圈及商业带分析（二）主要商圈及商业带分析目前遂宁市区商圈结构可以概括为：一心二副二带一心二副二带一心：遂州南路城市商业中心二副：河东商务区商业副中心 安居区商业副中心二带：河东商业休闲观光带 河西娱乐餐饮休闲带遂州南路城市商业中心遂州南路城市商业中心河东商务区商业副中心河东商务区商业副中心安居区商业副中心安居区商业副中心“一洲两岸一洲两岸”商业休闲观光带商业休闲观光带（三）遂州南路城市商业中心（三）遂州南路7、城市商业中心遂州南路为轴线遂州南路城市商业中心发展现状：遂州南路城市商业中心发展现状：定位：定位：以遂州南路为轴线，和平路至公园路段，定位于中高档时尚品牌购定位于中高档时尚品牌购物区物区；业态：业态：有摩尔春天、假日广场和银丰国际等大型百货店和苏宁电器、统一优马特等其他大中型专业卖场；规模：规模：以大中型网点为主，有较强的集聚效应和辐射能力；缺点：缺点：区域内卖场众多，主要以百货等零售业态为主，同质化严重、竞争激烈；娱乐休闲体验式业态少；娱乐休闲体验式业态少；二、遂宁商圈及商业带发展现状分析二、遂宁商圈及商业带发展现状分析（三）遂州南路城市商业中心典型案例（三）遂州南路城市商业中心典型案例摩尔8、春天摩尔春天摩尔春天BF生活超市摩尔春天1F化妆品、香水、珠宝、手表、女鞋、女手袋摩尔春天2F少女装、女士精品配饰摩尔春天3F高级女职业装、品牌内衣、童装、童鞋、婴儿用品摩尔春天4F名品西装、男士便服、男士饰品、名品男鞋、名品男包摩尔春天5F运动系列、床上用品、摄影器材、小家电、户外用品、健身器材小结：摩尔百货商场定位中高端，商业规模较大，基本能够满足居住日常消费，但缺少缺少类似如餐饮、电影院、儿童娱乐区、图书影音资料等休闲业态类似如餐饮、电影院、儿童娱乐区、图书影音资料等休闲业态二、遂宁商圈及商业带发展现状分析二、遂宁商圈及商业带发展现状分析（三）遂州南路城市商业中心典型案例（三）遂州南路城9、市商业中心典型案例遂宁新都遂宁新都遂宁新都BF生活超市馆生活超市遂宁新都1F时尚名品馆化装品、黄金珠宝、名表、女鞋、北京同仁堂遂宁新都2F青春名品馆潮流女装、时尚女装、少淑装、时尚配饰遂宁新都3F精品名媛馆淑女装、成熟女装、女士内衣、女士内衣、时尚饰品遂宁新都4F绅士名品馆时尚男装遂宁新都5F运动亲子馆时尚休闲装、运动户外、床用家居、贵宾厅小结：遂宁新都定位时尚潮流，主要以年轻人为主要消费群体，消费层次中端，但商业业态还相对单一，缺乏体验式业态：如电影院、餐饮、儿童娱乐等缺乏体验式业态：如电影院、餐饮、儿童娱乐等二、遂宁商圈及商业带发展现状分析二、遂宁商圈及商业带发展现状分析（四）河东商务区商10、业副中心（四）河东商务区商业副中心r功能 突出商务、旅游服务功能 r规划内容 规划新建综合超市、星级宾馆，适度发展中高档餐饮、休闲和娱乐网点，为远期预留大型商业设施用地。r发展现状 目前河东新区的交通不方便，从市区 打车到那里需要15元以上，而且公交线路少，河东新区商业还处于培育阶段河东新区商业还处于培育阶段二、遂宁商圈及商业带发展现状分析二、遂宁商圈及商业带发展现状分析（五）河东及河西商业休闲观光带（五）河东及河西商业休闲观光带n规划特色：规划特色：集中体现集中体现“西部西部水都水都”商旅特色。商旅特色。河西商业带：河西商业带：涪江西岸以休闲、餐饮和娱乐功能为主。目前河西商业带发展较好，是市11、民休闲娱乐的首选地，但缺少主题但缺少主题性休闲场所及儿童游乐园；性休闲场所及儿童游乐园；河东商业带：河东商业带：涪江东岸以商务、旅游观光、餐饮和运动健身功能为主。河东商业带由于离主城区较远，人气不足，目前大人气不足，目前大部分商业还处于培育阶段部分商业还处于培育阶段；二、遂宁商圈及商业带发展现状分析二、遂宁商圈及商业带发展现状分析遂宁商圈及商业带发展现状总结：遂宁商圈及商业带发展现状总结：遂州南路城市商业中心：遂州南路城市商业中心：区域内卖场众多，主要以百货等零售业态为主，同质化严重、竞争激烈；娱乐休闲体验式业态少；娱乐休闲体验式业态少；河西商业带：河西商业带：以休闲、餐饮和娱乐功能为主，目前12、发展较好，是市民但缺少主题性休闲场所及儿童游乐园主题性休闲场所及儿童游乐园；河东商务区商业副中心及河东商业带：河东商务区商业副中心及河东商业带：主打中高档餐饮、休闲，但缺但缺少百货等零售型业态，少百货等零售型业态，目前还处于培育阶段；机会点及市场空白点：机会点及市场空白点：注重娱乐休闲体验式业态打造，与核心商圈形成差异化结合自身资源打造主题性强的休闲场所填补儿童游乐等业态的市场空缺兼顾百货、超市等零售业态三、遂宁大型批发市场发展现状分析三、遂宁大型批发市场发展现状分析n南部市场群：南部市场群：n 位于城市南部金家沟片区，以位于城市南部金家沟片区，以农副产品、工业品、生产资料农副产品、工业品、生13、产资料和旧货为主的大中型批发市场和旧货为主的大中型批发市场群；群；n北部市场群：北部市场群：n 位于火车北站南部市场用地，位于火车北站南部市场用地，规划建设以建材、汽车和小商规划建设以建材、汽车和小商品等为主的消费品市场群品等为主的消费品市场群 ；北部市场群北部市场群南部市场群南部市场群分析：业态比较初级，建筑规划分析：业态比较初级，建筑规划落后，环境差，主要满足周边乡落后，环境差，主要满足周边乡镇需求，随着城市发展，批发市镇需求，随着城市发展，批发市场必然面临升级改造场必然面临升级改造四、遂宁街区商业发展现状分析四、遂宁街区商业发展现状分析遂遂宁宁市市商商业业街街发发展展现现状状以餐饮为主题14、的商业街以餐饮为主题的商业街北辰街、玉堂街、育才路、遂洲商场、顺城街、裕丰街北辰街、玉堂街、育才路、遂洲商场、顺城街、裕丰街以休闲为主题的商业街以休闲为主题的商业街滨江路滨江路以娱乐为主题的商业街以娱乐为主题的商业街不夜城不夜城以零售为主的商业步行街以零售为主的商业步行街中央商务区中央商务区步行街步行街专业市场商业街专业市场商业街遂宁市川中食品批发市场遂宁市川中食品批发市场灯具批发城灯具批发城遂宁新市场小件饰品批发兼零售遂宁新市场小件饰品批发兼零售永逸家具永逸家具海琪海琪-公园口家居广场公园口家居广场天润数码港天润数码港装饰材料、卫厨、家居一条街装饰材料、卫厨、家居一条街汽车、摩托配件商业街汽15、车、摩托配件商业街四、遂宁街区商业发展现状分析四、遂宁街区商业发展现状分析（一）以餐饮为主题的商业街（一）以餐饮为主题的商业街-北辰街、玉堂街、育才路、顺城街、裕丰街北辰街、玉堂街、育才路、顺城街、裕丰街以餐饮为主题的商业街区主要分布在住宅裙楼，档次较低，主要以符合当地特色的餐饮为主，其中川菜和火锅类品种最多；分析：本项目餐饮部分定位应以当地菜系为主，符合当地饮食习惯，可适当引入外来菜分析：本项目餐饮部分定位应以当地菜系为主，符合当地饮食习惯，可适当引入外来菜系，形成差异化，在定位上档次适当更高系，形成差异化，在定位上档次适当更高四、遂宁街区商业发展现状分析四、遂宁街区商业发展现状分析（二）以16、休闲娱乐为主题的商业街（二）以休闲娱乐为主题的商业街滨江路和不夜城滨江路和不夜城不夜城：不夜城：休闲娱乐产品形式过于单一、档次较低，无法与滨江路形成竞争；滨江路滨江路：滨江路以休闲娱乐、餐饮为主，晚上人流量大，但百货、超市等零售业态过少，白天人气不足，并且缺乏主题性休闲场所分析：要与休闲娱乐为主题的商业分析：要与休闲娱乐为主题的商业街形成差异化竞争，在定位上不仅街形成差异化竞争，在定位上不仅要能满足消费者休闲娱乐需求，同要能满足消费者休闲娱乐需求，同事兼顾购物需求，解决一站式购物事兼顾购物需求，解决一站式购物休闲需求。休闲需求。95%5%不夜城商业业态比例不夜城商业业态比例休闲餐饮99%1%不17、夜城休闲产品比例不夜城休闲产品比例KTV高档会所60%30%10%滨江路商业业态比例滨江路商业业态比例休闲娱乐餐饮其他50%30%10%10%滨江路休闲产品比例滨江路休闲产品比例KTV茶楼足浴高档会所四、遂宁街区商业发展现状分析四、遂宁街区商业发展现状分析（四）专业市场商业街（四）专业市场商业街四、遂宁街区商业发展现状分析四、遂宁街区商业发展现状分析（五）专业市场商业街总结（五）专业市场商业街总结专业市场仅停留在比较成熟的领域，业态比较初级，作为一个新兴的发展中的城市，遂宁未来在以新型行业为主题的街区具有空前的发展机遇；项目机会点：项目机会点：本项目商业街在新型领域、市场需求大、具有特色的主题18、商业上具有发展机遇本项目商业街在新型领域、市场需求大、具有特色的主题商业上具有发展机遇遂州南路市商业中心遂州南路市商业中心河东商务区商业副中心河东商务区商业副中心安居区商业副中心安居区商业副中心永兴新区商业副中心（远期）永兴新区商业副中心（远期）“一洲两岸一洲两岸”商业休闲观光带商业休闲观光带北部市场集群北部市场集群南部市场集群南部市场集群本案五、遂宁商业发展规划分析五、遂宁商业发展规划分析目标：一主三副、一洲两岸、二大集群目标：一主三副、一洲两岸、二大集群一主：遂州南路商业中心一主：遂州南路商业中心三副：河东商务区、永心新区、安居区三副：河东商务区、永心新区、安居区一洲二岸：猫儿洲、涪江西岸19、涪江东岸一洲二岸：猫儿洲、涪江西岸、涪江东岸二大集群：北部市场集群、南部市场集群二大集群：北部市场集群、南部市场集群本项目靠近商业中心，位于南部市场集群，南部集群目前仅规划以农副产品、工业品、生产资料和旧货为主的大中型批发市场群。分析：项目需要发展必须跳出南部市场集分析：项目需要发展必须跳出南部市场集群，主动靠近商业中心，与商业中心形成群，主动靠近商业中心，与商业中心形成互补，共同打造遂宁最大的商业中心区互补，共同打造遂宁最大的商业中心区遂宁市商业市场环境总结：遂宁市商业市场环境总结：消费者需求消费者需求首选地首选地优势优势缺点缺点购物遂州南路城市商业中心百货及众多卖场缺乏娱乐休闲体验式业态20、缺乏娱乐休闲体验式业态餐饮以餐饮为主题的商业街如北辰街餐饮业态丰富但只能满足餐饮需求，缺乏其他类型业态支撑娱乐休闲滨河路休闲、餐饮和娱乐业态丰富但缺少主题性休闲场所及儿童游乐园，不能满足购物需求遂宁缺少一个能同时解决室内外休闲娱乐、遂宁缺少一个能同时解决室内外休闲娱乐、餐饮、儿童游乐、购物一站式需求的场所餐饮、儿童游乐、购物一站式需求的场所六、遂宁酒店发展现状分析六、遂宁酒店发展现状分析n中高档酒店数量少：中高档酒店数量少：遂宁现有酒店以二星级酒店和经济型酒店为主，五星级标准酒店（在建中）仅1家，四星级酒店仅3家，中高档酒店数量较少n规模小、配套设施较落后：规模小、配套设施较落后：现有三星以上21、酒店房间数量主力区间为100间左右，商务、会议等配套服务设施规模较小，整体水平落后，承接商务会议能力有限区域区域酒店名酒店名星级星级类型类型开业开业时间时间房间房间数量数量配套会议设施配套会议设施价格（元）价格（元）入住入住率率船山区遂宁明星康年大酒店遂宁明星康年大酒店四星政务接待、会议为主2002231全市最大宴会厅明星殿，4间小会议室298-48870%天友国际酒店天友国际酒店四星政务为主200295国际会议厅35860%遂宁广来福宾馆（斗城店）三星商务、休闲2007128会议室、大宴会厅208-29870%信合大酒店三星商务、休闲200445不同规格会议厅168-29880%四川双发大酒22、店三星商务为主200994大型宴会厅19880%凯丽大酒店三星商务旅游201180暂无188-28895%兴源大酒店三星商务旅游2012130300人大型会议室和50人多功能会议室268-36895%七、遂宁未来酒店发展前景分析七、遂宁未来酒店发展前景分析作为旅游服务中心的遂宁市区现有商务旅游配套设施多数规模较小，设施陈旧，产品单一，难以满足高端商务旅游需求分析：遂宁市近几年来旅游人数保持高速增长，对酒店需求也逐年增加，酒店具有较大的发展空间，本项目酒店定位应将旅游与商务相结合酒店定位应将旅游与商务相结合，符合市场发展需求年接待人数（万人次）年接待人数（万人次）年接待人数（万人次）第三部分：遂23、宁市消费者特征分析1.消费者特征调查方法：采用问卷调查和深度访谈相结合2.发放问卷数量：总共300份，其中有效问卷271份3.问卷调查选点：步行街、滨河路、河东新区、物流港4.深度访谈对象：出租车司机、餐厅老板、酒店管理人员、商场管理人员、步行街小店老板、街头消费者一、消费者年龄及收入水平分析一、消费者年龄及收入水平分析1、从调查数据显示，受访者其中81.8%的年龄在26岁以上，主要原因是大部分年轻人更倾向于在大城市就业；（商业定位应该倾向于家庭型）（商业定位应该倾向于家庭型）2、从调查数据显示，58.1%的受访者个人月收入在2500元以下，人均收入水平不高；（商业总体定位不宜过高，应与城市发24、展水平相符）（商业总体定位不宜过高，应与城市发展水平相符）9.7%8.5%12.4%18.2%15.9%14.0%12.4%8.9%受访者人口年龄结构受访者人口年龄结构20以下21-2526-3031-3536-4041-4546-5051以上20.2%38.0%23.6%12.0%6.2%个人收入水平个人收入水平1500以下1500-25002500-40004000-60006000以上二、消费者婚姻状况及家庭结构分析二、消费者婚姻状况及家庭结构分析1、从调查数据显示，受访者其中88.2%的已经结婚，主要原因是大部分未结婚的年轻人在大城市就业；（商业定位应该倾向于家庭型）（商业定位应该倾向25、于家庭型）2、从调查数据显示，78.2%的受访者家庭有小孩；（商业总体定位应该考虑庞大（商业总体定位应该考虑庞大的儿童消费市场）的儿童消费市场）78.2%21.8%家庭结构家庭结构有小孩无小孩88.2%11.8%婚姻状况婚姻状况已婚未婚三、消费者居住及工作区域分析三、消费者居住及工作区域分析1、从调查数据显示，大部分消费者工作和居住的区域集中在城中心（即老城区），项目所在地的物流港片区工作和居住的消费者少；（商业定位必须跳出物流港，（商业定位必须跳出物流港，立足整个遂宁市，必须打造目的性消费地）立足整个遂宁市，必须打造目的性消费地）72%13%4%11%居住区域居住区域城中心河东新区物流港其它26、85%3%3%9%工作区域工作区域城中心河东新区物流港其它四、消费者出行方式及购物所花费的交通时间分析四、消费者出行方式及购物所花费的交通时间分析1、从调查数据显示，大部分消费者购物出行方式选择公交和打车，交通所花费的时间主要集中在10-30分钟之间（本项目离市中心区仅（本项目离市中心区仅1515分钟车程，在大部分分钟车程，在大部分消费者理想时间内，本项目有打造郊区商业中心的潜质）消费者理想时间内，本项目有打造郊区商业中心的潜质）出行交通方式出行交通方式占比五、消费者购物习惯分析五、消费者购物习惯分析1、从调查数据显示，大部分消费者首选消费地为城市中心区，主要是由于该区域商业氛围成熟及开放式的27、购物空间（本项目在定位上应与中心区形成差异化竞（本项目在定位上应与中心区形成差异化竞争，满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐一站式需求，在建筑设计上采用退台式设争，满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐一站式需求，在建筑设计上采用退台式设计，营造开放的购物空间）计，营造开放的购物空间）六、消费者关注点及主要开支方向分析六、消费者关注点及主要开支方向分析1、从调查数据显示，大部分消费者关注购物环境、产品特色及价格（本项目应打造一流的购物环境，（本项目应打造一流的购物环境，规划具有特色的业态，定位不宜过高，需符合消费者的购买力）规划具有特色的业态，定位不宜过高，需符合消费者的购买力）2 2、从调查数据显示，大部28、分消费者日常支出主要集中在购物、餐饮和娱乐休闲上，并且娱乐休闲和餐饮比例超过购物；（本项目定位应满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐一站式需求，侧重餐饮和娱乐休（本项目定位应满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐一站式需求，侧重餐饮和娱乐休闲业态）闲业态）19%24%29%4%12%11%消费者关注点消费者关注点购物环境 产品 价格 促销 便利 特色35%27%16%9%8%2%2%消费者主要开支方向消费者主要开支方向购物餐饮娱乐休闲 旅游教育培训 保养健身 其他七、消费者需求点分析七、消费者需求点分析1、从调查数据显示，大部分消费者对儿童游乐场、特色餐饮、主题性公园、娱乐休闲广场呼声较高（本项目应结合桃花29、山景观自然，打造主题性强的休闲场所，在业态规划中重视（本项目应结合桃花山景观自然，打造主题性强的休闲场所，在业态规划中重视儿童游乐、特色餐饮、电影院、室内溜冰场等业态）儿童游乐、特色餐饮、电影院、室内溜冰场等业态）八、消费者对项目所在片区的认知分析八、消费者对项目所在片区的认知分析1、从调查数据显示，59%受访者表示知道、24%受访者表示听说过、7%受访者表示很清楚、10%受访者表示不知道（区域在整个遂宁市场知名度还不高，大部分只是表示知道，项目商（区域在整个遂宁市场知名度还不高，大部分只是表示知道，项目商业前期定位应侧重具有较强吸引力的休闲娱乐、餐饮业态，通过特色定位提高知名度）业前期定位应30、侧重具有较强吸引力的休闲娱乐、餐饮业态，通过特色定位提高知名度）7%59%24%10%受访者对现代物流港的认知度受访者对现代物流港的认知度很清楚 知道 听说过 不知道九、购买商铺意图及经营业态分析九、购买商铺意图及经营业态分析1、从调查数据显示43%用于自主经营、39%表示投资兼经营、18%表示用于投资；遂宁客户目前还停留在期待拥有自己的铺面，自主经营服饰、餐饮等这种传统投资回报率较低的模式中；受访者将近有40%的打算经营餐饮和茶楼；（本项目在建筑设计中可以考虑规划少量（本项目在建筑设计中可以考虑规划少量的独栋商业楼，满足餐饮和茶楼的经营）的独栋商业楼，满足餐饮和茶楼的经营）18%43%39%31、受访者购买商铺意图受访者购买商铺意图投资 经营 投资兼经营14%25%38%10%4%9%受访者商铺经营业态受访者商铺经营业态茶楼餐饮服装饰品美容护肤健身教育其他十、购买者对商铺单价和总价意向分析十、购买者对商铺单价和总价意向分析1、从调查数据显示，大部分受访者能接受的单价在10000元/平米以内；总价大部分考虑在80万以内（本项目在建筑设计中应尽量规划小铺，减少商铺的总价，满足市场需求）（本项目在建筑设计中应尽量规划小铺，减少商铺的总价，满足市场需求）34%49%14%3%受访者能接受商铺的价格范围受访者能接受商铺的价格范围8000以内8000100001000015000 15000以上332、4%46%17%3%1%受访者能接受商铺的总价范围受访者能接受商铺的总价范围2035万3550万 5080万80120万 120万以上十一、购买者对商铺面积和形式分析十一、购买者对商铺面积和形式分析1、从调查数据显示，45%的购买者考虑临街商铺；对商铺面积需求大部分考虑在50平米以下的小铺（本项目在建筑设计中应尽量规划临街商铺，规划本项目在建筑设计中应尽量规划临街商铺，规划5050平米以下的小铺，有利于后平米以下的小铺，有利于后期的销售）期的销售）45%25%30%受访者对商铺业态的倾向受访者对商铺业态的倾向临街商铺 专业市场商铺 商场、购物中心17%48%27%6%1%1%受访者对商铺的面积33、需求受访者对商铺的面积需求30平米 及以下 3150平米51100平米100200平米200500平米500平米以上第四部分：商家、商户访谈及分析业态业态具体品牌具体品牌教育类教育类(5(5家家)Wall Street,English Wall Street,English First,Gymboree,RYB EE,First,Gymboree,RYB EE,金豆豆金豆豆超市类超市类（2 2家家）红旗连锁、舞东风红旗连锁、舞东风娱乐类娱乐类（2 2家家）米乐星，月亮村米乐星，月亮村快捷酒店类快捷酒店类（2 2家家）汉庭，汉庭，7 7天快捷天快捷百货类百货类（1 1家）家）梅西百货梅西百货MY34、SHOPMYSHOP本次我司采用本次我司采用面访、邮件访问和电话访问面访、邮件访问和电话访问的方式展开零售商调研，受访商户数量的方式展开零售商调研，受访商户数量1717家家，表明态，表明态度商户度商户1212家。家。其中包括成都市及遂宁市商户，其中包括成都市及遂宁市商户，具体包括：具体包括：概述概述零售商访谈问卷零售商访谈问卷-Wall Street Wall Street 华尔街英语华尔街英语 :华华尔尔街街英英语语由由李李文文昊昊博博士士（外外语语语语言言学学博博士士）在在19721972年年创创立立于于意意大大利利，是是成成人人英英语语培培训训的的全全球球领领先先者者，总总部部设设在在美35、美国国马马里里兰兰州州巴巴尔的摩。尔的摩。公公司司西西南南拓拓展展经经理理SallySally（袁袁燕燕）介介绍绍，未未来来2 2年年内内，会会在在四四川川开开3-53-5家家连连锁锁机机构构，成成都都为为其其今今年年主主要要拓拓展展目目标标，未未来来可可能能会会考考虑虑周边近郊人口密集发展迅速的城市。周边近郊人口密集发展迅速的城市。选址看重的因素选址看重的因素1商场地理位置及周边环境2商场的整体定位及商品组合规划3商场硬件设施 项目项目关注的因素关注的因素1商场地理位置及周边环境2商场的整体定位及周边2公里常住人口总数访谈内容访谈内容区域区域需求面积需求面积()800-1500合作方式合作方36、式直营（2或3层）远成远成入驻可能入驻可能不确定需求面积需求面积()800合作方式合作方式租赁教育教育访谈内容访谈内容选址看重的因素1商场的交通便利成都及潜在的人流量2商场地理位置及周边环境4商场硬件设施项目关注的因素1租金水平2商场地理位置及周边环境3商场的交通便利成都及潜在的人流量4周边人群的消费力5区域人口的文化程度已有门店区域紫荆校区紫竹中街1号3楼英孚教育凯德广场3楼顺城校区顺城大街218号英孚教育优品道广场3楼英孚教育仁和春天百货二期区域需求面积()500-1000合作方式不确定远成入驻可能观望需求面积()500合作方式租赁教育教育-English First English Fi37、rst 英孚教育英孚教育 :EFEF英英孚孚教教育育(Englishfirst)(Englishfirst)集集团团是是全全球球最最大大的的私私人人英英语语教教育育机机构构，主主要要致致力力于于英英语语培培训训、留留学学旅旅游游以以及及英英语语文文化化交交流流等等方方面面。精精业业4040年的不断努力，已跃居为全球最大的私人英语教育机构。年的不断努力，已跃居为全球最大的私人英语教育机构。公公司司成成都都拓拓展展主主管管冯冯小小姐姐表表示示，遂遂宁宁远远成成项项目目周周边边的的人人口口基基数数，以及文化教育程度，人均收入等为主要考察目标，待后期沟通。以及文化教育程度，人均收入等为主要考察目标，待38、后期沟通。同时表示今年不打算在外县开分店。同时表示今年不打算在外县开分店。访谈内容访谈内容 -Gymboree-Gymboree 金宝贝金宝贝 （早教、服装（早教、服装）:19761976年年成成立立于于美美国国，至至今今遍遍布布全全球球3737个个国国家家及及地地区区，近近700700多多家家儿儿童童早早期期教教育育中中心心。20032003年年金金宝宝贝贝早早教教进进入入中中国国，目目前前全全国国共共计计200200多多家家中中心心。金金宝宝贝贝致致力力于于0-50-5岁岁婴婴幼幼儿儿早早期期教教育育，由由国国际际早早教教专专家家所所设设计计、提提供供寓寓教教于于乐乐的的幼幼儿儿早早教教课39、课程程，系系统统地地开开发发幼幼儿儿潜潜能能，指指导导父父母母与与孩孩子子一起学习成长。一起学习成长。公公司司西西南南拓拓展展王王经经理理表表示示，今今年年停停止止开开发发计计划划，维维持持原原有有的的店店，预预计计明年有望在成都南延线及周边城市开设加盟店。明年有望在成都南延线及周边城市开设加盟店。重重点点关关注注项项目目的的人人口口数数量量，文文化化教教育育程程度度及及教教育育投投资资意意识识和和人人均均消消费费总额总额/年。年。选址看重的因素1商场地理位置及周边环境2商场的交通便利成都及潜在的人流量3商场硬件设施项目关注的因素1租金水平2商场地理位置及周边环境3商场的交通便利成都及潜在的人40、流量4周边人群的消费力5区域人口的文化程度在成都已有门店区域早教培训优品道2楼早教培训苏宁广场3楼早教培训财富又一城3楼区域需求面积()500-1000合作方式直营远成入驻可能不确定需求面积()500合作方式面议教育教育访谈内容访谈内容四川已有门店成都金堂彭州遂宁都江堰双流江油巴中绵阳郫县乐山新都新津达州区域需求面积()200-500合作方式代理远成入驻可能观望需求面积()200合作方式租金教育教育-RYB EERYB EE 红黄蓝儿童教育红黄蓝儿童教育 :红红黄黄蓝蓝于于19981998年年创创建建中中国国第第一一家家亲亲子子园园，首首创创0-60-6岁岁一一体体化化早早期期教教育育模模式式41、，先先后后打打造造红红黄黄蓝蓝亲亲子子园园、红红黄黄蓝蓝幼幼儿儿园园、竹竹兜兜早早教教套套装三大教育品牌。装三大教育品牌。公公司司西西南南拓拓展展经经理理李李先先生生表表示示，遂遂宁宁物物流流港港项项目目未未来来的的人人口口基基数数，以以及及近近期期老老城城区区新新生生儿儿数数量量等等为为主主要要考考察察目目标标，不不排排除除合合作作可可能能，但但郊郊县县多多为为代代理理加加盟盟店店，由由北北京京总总公公司司统统一一进进行行考考察察。再再有有进进一一步消息时，可以与其联系。步消息时，可以与其联系。选址看重的因素1商场地理位置及周边环境2商场的交通便利成都及潜在的人流量3商场硬件设施项目关注的因42、素1租金水平2商场地理位置及周边环境3商场的交通便利成都及潜在的人流量4周边人群的消费力5区域人口的文化程度6最近1年来新生人口数量访谈内容访谈内容 -金豆豆金豆豆 （能力培养）（能力培养）:成成都都金金豆豆豆豆儿儿童童教教育育研研究究中中心心（KING KING Do Do DoDo）成成立立于于20042004年年，是是一一家家专专为为0 08 8岁岁儿儿童童提提供供教教育育咨咨询询、培培训训和和家家长长教教育育辅辅导导以以及及家家庭庭教教育育指指导的专业儿童系统教育机构。导的专业儿童系统教育机构。公公司司拓拓展展经经理理刘刘先先生生表表示示，金金豆豆豆豆重重点点在在于于幼幼儿儿的的能能力43、力培培养养，在在受受教教过过程程中中，孩孩子子单单在在学学习习能能力力上上的的表表现现前前期期是是不不明明显显的的，这这需需要要家家长长们们逐逐渐渐接接受受并并且且认认识识能能力力培培养养的的重重要要性性，所所以以在在考考察察项项目目的的同同时时，重重点点在在于于消消费费者者在在给给孩孩子子教教育育的的方方向向投投入入的的精精力力与与时时间间，考考虑虑开开店店的的面面积积不会太大，在不会太大，在200200平方以内。平方以内。该公司属于成都本地商户，在成都经营有该公司属于成都本地商户，在成都经营有6 6年时间。年时间。选址看重的因素1商场地理位置及周边环境2商场的交通便利成都及潜在的人流量3商44、场硬件设施项目关注的因素1租金水平2商场地理位置及周边环境3商场的交通便利成都及潜在的人流量4区域人口的文化程度区域需求面积需求面积()150-300合作方式合作方式直营远成入驻可能入驻可能观望需求面积需求面积()150合作方式合作方式面议教育教育访谈内容访谈内容超市超市 成都成都 舞东风连锁超市舞东风连锁超市 有限公司有限公司 :成成都都舞舞东东风风超超市市连连锁锁有有限限责责任任公公司司，注注册册于于20052005年年6 6月月，总总部部位位于于成成都都市市锦锦江江区区，公公司司注注册册资资金金20002000万万元元，是是以以经经营营社社区区便便利利店店为为主主业业的的零零售售企企业业45、。公公司在川经营状态良好，司在川经营状态良好，20112011年实现销售年实现销售1515亿元，亿元，该该超超市市拓拓展展负负责责人人表表示示，可可以以考考虑虑遂遂宁宁项项目目，目目前前既既有有的的东东风风超超市市面面积积偏偏向向于于社社区区型型，如如果果购购物物中中心心体体量量适适中中，周周边边人人口口密密度度达达标标的的情情况况下下，可可以以考考虑经营大宗型购物超市。虑经营大宗型购物超市。区域需求面积()1000-5000合作方式直营远成入驻可能观望需求面积()1000合作方式租赁/扣点（5000及以上）选址看重的因素1商场地理位置及周边环境2商场的整体定位及商品组合规划3人均消费水平项目46、关注的因素1租金或售价水平2商场地理位置及周边环境3商场的整体定位及商品组合规划4商场未来的管理、宣传和推广安排访谈内容访谈内容选址看重的因素1商场地理位置及周边环境2商场的整体定位及商品组合规划项目关注的因素1租金或售价水平2商场地理位置及周边环境3商场的整体定位及商品组合规划4商场未来的管理、宣传和推广安排区域需求面积()4000合作方式直营远成入驻可能不确定需求面积()面议合作方式租赁超市超市 成都成都 红旗连锁红旗连锁 有限公司有限公司 :红红旗旗连连锁锁创创建建于于20002000年年6 6月月2222日日。20102010年年6 6月月9 9日日，整整体体变变更更为为成成都都红红旗47、旗连连锁锁股股份份有有限限公公司司。公公司司已已发发展展成成为为中中国国西西部部地地区区最最具具规规模模的的以以连连锁锁经经营营、物物流流配配送送、电电子子商商务务为为一一体体的的商商业业连连锁锁企企业业，是是中中国国A A股股市市场场首首家家便利连锁超市上市企业（股票代码便利连锁超市上市企业（股票代码002697002697）。）。该该超超市市拓拓展展负负责责人人表表示示，遂遂宁宁项项目目考考虑虑发发展展主主力力店店，由由于于物物流流配配送送等等方方面面限限制制，店店面面大大小小控控制制在在40004000平平方方米米。具具体体面面积积要要看看项项目目整整体体规规划划而而定。定。-米乐星米乐48、星 MILOMILO米米乐乐星星世世界界餐餐饮饮娱娱乐乐有有限限公公司司为为全全国国连连锁锁企企业业,公公司司创创办办人人曾曾于于19981998年年辅辅导导台台湾湾餐餐饮饮娱娱乐乐集集团团成成为为唯唯一一在在台台上上市市的的餐餐饮饮娱娱乐乐公公司司，20042004年年9 9月月在在大大陆陆创创立立米米乐乐星星KTVKTV连连锁企业，至今在全国已有锁企业，至今在全国已有1515家分店。家分店。该该公公司司拓拓展展经经理理李李女女士士表表示示，针针对对二二级级市市场场的的开开店店计计划划今今年年数数量量只只有有1 1家家，对对于于遂遂宁宁物物流流港港项项目目希希望望尽尽快快得得到到商商场场的的49、发发展展规规划划，及及周周边边消消费费人人口口数数量量，以以便便向向总总部部汇汇报。报。签约条件签约条件1合同期5年以上2没有其他同类品项3给与一定期限内免租作为装修期 项目项目关注的因素关注的因素1商场地理位置及周边环境2商场的交通便利程度及潜在的人流量3商场的整体定位及商品组合访谈内容访谈内容已有门店区域南门店人民南路4段57号米乐星宁夏街200号区域需求面积需求面积()2000合作方式合作方式扣点远成入驻可能入驻可能不确定需求面积需求面积()2000合作方式合作方式营业扣点娱乐娱乐-月亮村月亮村 KTVKTV成成都都月月亮亮村村餐餐饮饮娱娱乐乐有有限限公公司司是是全全国国首首批批以以电电50、影影为为主主题题的的大大型型KTVKTV量量贩贩歌歌城城，隶隶属属于于成成都都兴兴源源投投资资管管理理有有限限公公司司，是是一一家家以以餐餐饮饮娱娱乐乐为为主主并并向向多多元元化化经经营营发发展展的的有有着着良良好好前前景景的的带带有有集集团团性性质质的公司；的公司；该该公公司司主主要要以以餐餐饮饮及及娱娱乐乐为为主主，负负责责人人表表示示可可以以考考虑虑未未来来在在遂遂宁宁物物流流港港项项目目经经营营，其其KTVKTV目目前前在在成成都都近近1010余余家家，经经营营状状态态良良好好，对对远远成成遂遂宁宁项项目目属属于于四四川川三三圈圈层层范范围围，今今年年拓拓店店意意向向暂暂无无，后后期期51、待发展规划完善后再继续跟进。待发展规划完善后再继续跟进。签约条件签约条件1合同期5年以上2没有其他同类品项3给与一定期限内免租作为装修期 项目项目关注的因素关注的因素1商场地理位置及周边环境2商场的交通便利程度及潜在的人流量3商场的整体定位及商品组合访谈内容访谈内容已有门店月亮村KTV大石西路月亮村金沙店青羊区区域需求面积()1000-2000合作方式直营远成入驻可能不确定需求面积()1000合作方式营业扣点娱乐娱乐访谈内容访谈内容 遂宁项目关注的因素1商场地理位置及周边环境2租金或售价水平3商场的整体定位及商品组合规划进驻远成关注的因素1商场地理位置具备良好可见性2商场的整体定位及商品组合规52、划3租金水平区域需求面积()3000-5000合作方式直营远成入驻可能不确定需求面积()面议合作方式租赁快捷酒店快捷酒店 -汉庭快捷酒店汉庭快捷酒店 :汉汉庭庭酒酒店店集集团团在在20122012年年重重新新更更名名为为“华华住住酒酒店店集集团团”，并并计计划划进进军军高高星星级级酒酒店店市市场场；集集团团新新注注册册了了“禧禧玥玥”这这个个五五星星级级酒酒店店品品牌牌，标标志志着着“华华住住”酒店集团已经成为一个多元化、全品牌的综合性酒店集团。酒店集团已经成为一个多元化、全品牌的综合性酒店集团。该该酒酒店店集集团团负负责责人人张张经经理理表表示示，遂遂宁宁项项目目可可以以考考虑虑进进4 4星53、星级级标标准准的的快快捷捷酒酒店店，目目前前根根据据该该县县的的经经济济指指标标，短短期期内内不不会会考考虑虑开开设设5 5星星级级酒酒店店。希希望望能能够得到详细的物业组合及规划，待后期沟通。够得到详细的物业组合及规划，待后期沟通。访谈内容访谈内容 遂宁项目关注的因素1商场的整体定位及物业组合规划2商场地理为之及周边环境3商场的交通便利程度及潜在的人流量进驻远成项目关注的因素1租金水平2商场地理位置具备良好可见性3商场的交通便利度及潜在的人流量4商场的整体定位及物业组合规划区域需求面积()2500-6000合作方式直营远成入驻可能观望需求面积()面议合作方式租赁快捷酒店快捷酒店 -七天快捷酒54、店七天快捷酒店 7DAYS Inn 7DAYS Inn :7 7天天连连锁锁酒酒店店集集团团（7 7 Days Days Group Group Holdings Holdings LimitedLimited）创创立立于于20052005年年，20092009年年1111月月2020日日在在美美国国纽纽约约证证券券交交易易所所上上市市（股股票票代代码码：SVNSVN）。作作为为第第一一家家登登陆陆纽纽交交所所的的中中国国酒酒店店集集团团，以以直直销销低低价价模模式式，快快乐乐自自主主的服务理念，满足客户的核心住宿需求。的服务理念，满足客户的核心住宿需求。目目前前该该公公司司拓拓展展经经理理张55、张先先生生表表示示，二二三三级级县县市市拓拓展展主主要要看看周周边边流流动动人人口口基基数数，遂遂宁宁物物流流港港其其本本人人也也一一直直关关注注，希希望望待待项项目目落落实实好好前前期期定定位后，再进一步洽谈。位后，再进一步洽谈。访谈内容访谈内容选址看重的因素选址看重的因素1商场地理位置及周边环境2商场的交通便利程度及潜在的人流量3商场的整体定位及商品组合规划4商场硬件设施 项目项目关注的因素关注的因素1商场地理位置及周边环境2商场的交通便利程度及潜在的人流量3商场的整体定位及商品组合4发展商背景区域需求面积需求面积()20,000-50,000合作方式合作方式直营远成入驻可能入驻可能观望需56、求面积需求面积()面议合作方式合作方式面议百货百货 -梅西百货梅西百货 MYSHOPMYSHOP :梅梅西西百百货货预预计计2013-152013-15年年，也也将将保保持持约约每每年年2 2家家店店的的增增长长趋趋势势；其其次次，开开店店主主要要为为双双流流、温温江江、金金堂堂、遂遂宁宁临临近近区区域域加加密密，能能够够形形成成规规模模优优势势，提提高高毛毛利利率率及及有有效效摊摊薄薄营营销销管管理理费费用用，缩缩短短新新店店培培育育期期及及增增强强老老店店的的盈盈利利能能力力；最最后后，全全国国百百强强县县和和经经济济实实力力强强的的二二、三三级级城城市市作作为为开店的主攻方向。开店的主攻57、方向。目目前前该该公公司司拓拓展展总总监监王王先先生生表表示示，对对于于新新城城物物业业形形态态要要求求已已经经放放大大，不不单单单单局局限限于于经经营营百百货货，还还要要做做自自己己的的购购物物中中心心。对对于于遂遂宁宁老老城城区区在在去年已经考察过，新城今年无拓展计划。去年已经考察过，新城今年无拓展计划。商户分析商户分析对对1212家商家选址和对遂宁远成项目看重因素综合统计分析发现：家商家选址和对遂宁远成项目看重因素综合统计分析发现：商家对商场的整体定位及商品组合规划、商场的地理位置和周边最为看重；商家对商场的整体定位及商品组合规划、商场的地理位置和周边最为看重；其次是商场的租金、交通和人58、流量、和商场的硬件设施；其次是商场的租金、交通和人流量、和商场的硬件设施；商家对遂宁远成项目的商家对遂宁远成项目的租金、地理位置及周边环境租金、地理位置及周边环境尤其关注；尤其关注；选址看中因素项目关注因素商场地理位置及周边环境1212商场整体定位及商品组合规划119租金或售价水平109商场交通便利程度及潜在人流量97商场硬件设施75商场未来的管理、宣传和推广安排44婴儿出生率33成都商户分析成都商户分析商户分析本本次次面面访访涵涵盖盖遂遂宁宁市市场场的的大大型型百百货货经经营营管管理理者者、行行业业领领导导类类客客户户、房房地地产产开开发发者者、娱娱乐乐、餐餐饮饮、酒酒店店宾宾馆馆经经营营者59、者进进行行。受受访访数数量量1010余余户户，主主要要针针对对于于遂遂宁宁目目前前市市场场状状况况，河河东东及及物流港发展的看法，归纳内容如下：物流港发展的看法，归纳内容如下：遂宁市目前市场状况：遂宁市目前市场状况：零零售售业业态态经经营营情情况况一一般般，品品牌牌很很少少，缺缺乏乏特特色色；餐餐饮饮及及娱娱乐乐行行业业经经营营较较好好，如如夜夜啤啤酒酒广广场、水上嘉年华等。场、水上嘉年华等。老老城城区区步步行行街街商商业业带带动动力力低低，没没有有形形成成统统一一的的品品牌牌概概念念来来打打造造。逛逛街街的的人人大大部部分分是是休休闲闲纳凉的，少部分本地人以购买商品为目的，难以吸引商务客群及60、游客来此消费。纳凉的，少部分本地人以购买商品为目的，难以吸引商务客群及游客来此消费。旅旅游游客客层层主主要要集集中中在在节节假假日日，一一般般去去湿湿地地公公园园、灵灵泉泉寺寺、宋宋瓷瓷博博物物馆馆、广广德德寺寺、龙龙凤凤镇镇等地等地遂宁商户分析遂宁商户分析河东目前及未来发展：河东目前及未来发展：当当地地政政府府五五大大板板块块搬搬迁迁至至河河东东新新区区，未未来来还还要要打打造造步步行行街街、五五星星级级酒酒店店，发发展展良良好好的的话话商气人气会有提高商气人气会有提高，但目前已经发展，但目前已经发展5 5年，状态不佳，毫无人气。年，状态不佳，毫无人气。物流港目前及未来发展：物流港目前及未来61、发展：物物流流港港没没有有大大的的商商业业作作为为支支撑撑，缺缺乏乏商商业业氛氛围围，而而且且常常住住居居民民太太少少，不不适适宜宜做做以以零零售售为为主的商业项目主的商业项目。建建议议考考虑虑以以目目的的性性消消费费强强的的业业态态（公公园园、游游乐乐项项目目）为为突突破破口口，来来吸吸引引城城区区的的消消费费者者；以及做主题商业街等；以及做主题商业街等；参参照照河河东东新新区区以以及及火火车车站站的的商商业业发发展展来来看看，河河东东发发展展了了五五年年，火火车车站站周周边边商商业业发发展展了了十十余年，当地商户觉得余年，当地商户觉得物流港要发展物流港要发展5-105-10年才可以做的起来62、。年才可以做的起来。商户分析商户分析遂宁商户分析遂宁商户分析第五部分：项目及SWOT分析一、项目经济技术指标分析一、项目经济技术指标分析用地性质用地性质商业用地商业用地总用地面积73260项目容积率不高于4（政府要求）计容总建筑面积293040293040物业组合酒店、写字楼、购物中心、街区商业等分析：根据目前政府规划指标要求，项目商业计容在建筑面积将近30万平米，根据遂宁市目前的经济发展状况及片区特征，无法支撑如此大体量的商业，在后期策略研究中必须全方位考虑片区可支撑的商业体量。成都金牛万达广场成都金牛万达广场商业体量商业体量2222万平方米万平方米名称名称对区域人口和人均对区域人口和人均G63、DPGDP的规定的规定 对周边商圈的限制对周边商圈的限制万达广场以项目为原点，直径两公里以内居民常住人口在50万以上，城市GDP达到8000亿，居民年人均GDP在5万元以上。距项目1.5公里无经营面积超过50000的同类业态。本案 以项目为原点，直径两公里以内居民常住人口现阶段不足2万，预计2020年达到10万，人均GDP大约年均2万元左右.周边1公里以内，有寰宇中心部分商业开发体量，健坤城几十万的商业体量，业态同质且体量庞大。一、项目经济技术指标分析一、项目经济技术指标分析案例对比分析案例对比分析成都华润万象城成都华润万象城 商业体量商业体量24.424.4万平方米万平方米名称名称对区域人口64、和人均对区域人口和人均GDPGDP的规定的规定 对周边商圈的限制对周边商圈的限制华润万象城以项目为原点，直径两公里以内居民常住人口在40万以上，城市GDP8000亿，居民年人均GDP在5万元以上。距项目1公里无经营面积超过40000的同类业态。本案以项目为原点，直径两公里以内居民常住人口现阶段不足2万，预计2020年达到10万，人均GDP大约年均2万元左右.周边1公里以内，有寰宇中心部分商业开发体量，健坤城几十万的商业体量，业态同质且体量庞大。一、项目经济技术指标分析一、项目经济技术指标分析案例对比分析案例对比分析遂宁大都会遂宁大都会商业体量商业体量2.62.6万平米万平米 名称名称对区域人口65、和人均对区域人口和人均GDPGDP的规定的规定 对周边商圈的限制对周边商圈的限制荣兴 大都会以项目为原点，直径两公里以内居民常住人口在20万以上。周边有银丰国际21000平米、摩尔春天16000平米（百货业态）、永逸百货14000平米等。本案 以项目为原点，直径两公里以内居民常住人口现阶段不足2万，预计2020年达到10万，人均GDP大约年均2万元左右.周边1公里以内，有寰宇中心部分商业开发体量，健坤城几十万的商业体量，业态同质且体量庞大。大都会(商业总面积2.6万方）虽然占据较好的地理位置（中央商务区），但由于周边业态同质化严重，造成除4楼和5楼餐饮业态外，其他业态经营都比较困难；一、项目经66、济技术指标分析一、项目经济技术指标分析案例对比分析案例对比分析二、项目位置及所在区域现状分析二、项目位置及所在区域现状分析 位置：位置：项目位于城中心西南角，物流港区东北方，属于物流港区连接城中心的桥头堡位桥头堡位置置；区域现状：区域现状：物流港位于遂宁市主城区西南部，整个园区规划面积18平方公里，到目前仅完成5平方公里的核心功能区建设，整个片区配套不完善，整个片区配套不完善，商业氛围缺乏商业氛围缺乏，整个园区常住人口大概在2万左右，目标消目标消费人群少。费人群少。三、项目所在区域交通分析三、项目所在区域交通分析从经济圈层面看：从经济圈层面看：四川省第二大交通枢纽，成渝中心区域，1.5小时经济67、圈覆盖成都、重庆两特大城市，园区内有遂渝高速公路进出口、遂宁火车货运货场、客运南站、长途汽车客运总站等，交通十分便捷；从城市层面来看：从城市层面来看：区域内有318国道，未来将建成新干道C、核心区5号路等城市道路，是区域与主城区快速相连；未来与主城区联系将更加方便；四、项目所在区域城市功能及城市面貌分析四、项目所在区域城市功能及城市面貌分析以工业生产为主导，生活性服务业发展基础薄弱，商业、商务、居住功能相对较弱商业、商务、居住功能相对较弱，工业化的城市界面是该区域的城市面貌特征。五、项目所在区域未来规划分析五、项目所在区域未来规划分析战略定位：“服务遂宁、面向成渝、辐射西部、贯通沿海，构建与国68、际接轨的生产型物流园区”；功能定位：发展成为商流、物流、信息流、资金流、人流“五流”集聚的大平台；发展定位：打造以第三方物流为主导的具有国际水平、功能完备的中国西部现代物流港；产业定位：着力发展现代物流、电子、市场三大产业；六、项目所在区域分析总结六、项目所在区域分析总结区域区域热点区域非热点区域未来（规划）现 状城市定位产业支撑交通改善城市配套完善城市面貌的改善户籍人口的增加位置较偏交通网络不完善缺乏商业氛围工业化的城市界面区域配套不完善区域户籍人口少八、项目周边环境分析八、项目周边环境分析核心区5号路G318（玫瑰大道）新主干道C玫瑰谷桃花山本项目进城方向寰宇中心地块东面紧邻山地公园与玫瑰69、谷，属于自然生态资源最好区域，视线良好，没有遮挡点；其他三面临路，南侧紧邻国道318玫瑰大道，西侧紧邻新主干道C，北侧紧邻核心区5号路，交通通达性较好，商业展示面好、昭示性强；项目西面是以办公为主的城市综合体寰宇中心，标志性和昭示性强，有利于强强联合，强化该片区的形象，共同打造城市新的商业中心；九、项目地块分析九、项目地块分析地块内部存在一定高差，开发难度交大；从地块周边规划来看，靠近核心区5号路的部分展示面好，人流最易到达，商业价值最高，可考虑布局集中式商业；靠近新主干道C地块展示面较好，商业价值其次，可考虑布局街区型商业；核心区5号路G318（玫瑰大道）新主干道C玫瑰谷山 地 公 园本项目70、本项目进城方向进城方向寰宇中心寰宇中心进城方向进城方向人流最易到达区域展示面最好的区域景观价值最高区域展示面教好的区域十、项目十、项目SWOTSWOT分析分析优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）紧邻桃花山、玫瑰谷，自然环境较优；项目三面临路，通达性良好；位于老城区到物流港区的桥头堡位置，距离市区较近；离主城区核心商圈距离较远，区域目前配套十分匮乏，片区商业氛围不足；片区目标消费群体少；地块内部高差较大，增加了开发难度机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S-OS-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢71、占机会W-OW-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势城市总体实力处于快速发展阶段，整体消费水平不断提高；区域自身的发展，扩大其价值点；随着环宇中心和健坤城的推广，片区市场知名度不断提高；p抓住城市快速发展，商业升级的契机；p充分利用项目自身的景观自然，打造差异化商业；p抓住城市不断外扩的契机，利用桥头堡的区位优势p抓住城市核心区外扩与西部物流港大规模发展的机会，通过符合市场的定位，化解区域陌生感；p 通过定位为目的性消费地，吸引主城区消费人流；威胁（威胁（ThreatsThreats）S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-TW-T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁72、市场上商业供给量持续增加本项目商业体量大，片区发展不成熟，后期开发面临较大的风险p走差异化的竞争路线，在总体定位、规划、内部环境等方面下功夫；p转化部分商业功能，如将部分商业转化为公寓、独栋产品，减少项目开发风险p把握消费者的消费需求点，打造差异化的商业形态；p借助片区其他项目的推广，共同提升片区知名度，共同营造良好的商业氛围；第六部分：项目发展策略思考一、开发策略思考一一、开发策略思考一现状本项目商业体量将近本项目商业体量将近2525万平米，包括大型的购物中心和商业街；万平米，包括大型的购物中心和商业街；商业规划商业规划现状现状目前片区常住人口只有目前片区常住人口只有2 2万左右，片区目前的73、消费人流无法支撑大体万左右，片区目前的消费人流无法支撑大体量的商业；量的商业；消费人群消费人群现状现状片区第二产业占主导，产业人口为主，购买力有限，无法支撑以中高片区第二产业占主导，产业人口为主，购买力有限，无法支撑以中高端商业为主的购物中心；端商业为主的购物中心；消费购买力消费购买力现状现状未来片区将有大体量的商业入市，片区竞争压力巨大；未来片区将有大体量的商业入市，片区竞争压力巨大；竞争现状竞争现状总结：从消费人群和购买力等方面来看，目前物流港片区无法支撑大力量的商业，那么，总结：从消费人群和购买力等方面来看，目前物流港片区无法支撑大力量的商业，那么，我们应该采用怎样的开发策略，保证项目成74、功开发与运营？我们应该采用怎样的开发策略，保证项目成功开发与运营？片区现状分析与研究相似案例分析相似案例分析前海商圈罗湖福田商圈项目名称项目名称深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸位置特点深圳南山区，重要的高新技术产业基地，位于两大商圈的中间区域，左右夹击。离市中心有一定距离；交通状况主要交通网络较为完善，临近城市主干道，但地块内地铁站还未开通；周边人口有华侨城、红树湾两大豪宅区，但人口密度较低，人流量与核心商圈相差较大；片区优势北接华侨城锦绣中华、民俗村、世界之窗三大主题公园，旅游资源丰富；商业体量商业总建筑面积约16.8万；其中，购物中心约11万；面临问题如何在成熟商圈的夹击中突围？如何通过定位吸引老75、城区人流？一、开发策略思考一一、开发策略思考一欢乐海岸定位思考欢乐海岸定位思考在非核心区域怎样吸引老城区客源怎样与成熟商圈实现差异化竞争深圳城市地标的真正内涵是什么深圳城市文化记忆的新符号是什么怎样用生态的手段建设最现代化的商业零售娱乐目的地怎样才能给都市人亲海、玩海、赏海的体验蓝色清纯的海水能涌进繁华商业中心吗铸就了主题公园、主题地产、主题酒店、主题演艺的无数经典之后华侨城能在主题商业上续写传奇吗一、开发策略思考一一、开发策略思考一欢乐海岸总体定位充分利用周边的景观资源，规划生态旅游观光区、绿色休闲度假区、滨海主题公园区，购物中心设计以海洋文化主题概念，整个商业以旅游资源和文化特色为核心，与76、成熟商圈形成差异化竞争并达到吸引人流的目的。最终将项目打造成集零售、餐饮，旅游、娱乐于一体的都市娱乐目的地。都市娱乐目的地都市娱乐目的地URBAN ENTERTAINMENT DESTINATION主题商业时尚娱乐创意文化一、开发策略思考一一、开发策略思考一欢乐海岸运营情况运营情况项目成功运营为创意之都、设计之都的深圳增添更年轻、更时尚、更国际化的色彩，为深圳创造真正的海岸生活。项目从2010年年底试营业，到2011年5月正式开业，正式开业时项目招商率达到95%，据最新统计，到2012年12月，周末人流量已达到20万人/天，在商业激烈竞争的深圳市场取得了巨大成功。欢乐海岸成功开发的秘诀成功开发77、的秘诀成功秘诀成功秘诀跳出区域，立足深圳市商业中注入文化特色采用先造景再建商业的模式利用周边景观资源吸引人流与成熟区域形成差异化竞争将业态与景观文化相结合一、开发策略思考一一、开发策略思考一策策略略跳出物流港，立足遂宁市跳出物流港，立足遂宁市打造目的性消费地打造目的性消费地通过对项目片区的现状及相似案例分析研究，项目商业开发总体策略应结合项目周边的自然资源及未来的规划优势，立足整个遂宁市，打造都市旅游打造都市旅游、儿童娱乐、购物休闲目、儿童娱乐、购物休闲目的地的地，辐射整个遂宁市。一、开发策略思考一一、开发策略思考一二、开发策略思考二二、开发策略思考二q城市总体经济实力：城市总体经济实力：根据78、前面分析，遂宁目前城市竞争力有限，城市发展还处于初级阶段根据前面分析，遂宁目前城市竞争力有限，城市发展还处于初级阶段q项目所在片区现状：项目所在片区现状：根据现场调研，目前片区存在配套不完善、区域人口少、交通网络不完善等问题根据现场调研，目前片区存在配套不完善、区域人口少、交通网络不完善等问题尽量降低容积率：尽量降低容积率：根据遂宁市目前的经济发展状况及片区特征，无法支撑如此大体量的商业，综合考虑政府要求及遂宁市场情况，建议商业部分容积率取建议商业部分容积率取3.23.2左右左右，总建面控制在，总建面控制在2323万平米万平米左右左右增加临街商铺面积，减少集中式商业面积：增加临街商铺面积，减少79、集中式商业面积：根据前期市场调研，遂宁市45%的投资客更趋向于临街商铺，75%的投资客更趋向于面积100平米以下的商铺，因此，为降低项目的开发风险，保证后期快速销售回收资金，建议设计中尽量增加一二楼临街铺的总体面积，减少三层以上结构的集中商业的面积；二、开发策略思考二二、开发策略思考二功能转换，降低开发风险：功能转换，降低开发风险：商业面积过大，目前片区无法支撑如此大体量的商业面积，为了降低开发风险，建议将部分产品转化为商务公寓；建议增加3000平米左右的独栋产品，在后期招商中可以考虑引进教育培训机构、特色餐饮、服饰类的专卖店等业态，在招商困难的情况下也可以考虑将功能转化为小型创意办公或情景客80、栈。二、开发策略思考二二、开发策略思考二三、开发策略思考三三、开发策略思考三加大娱乐休闲业态，与中心商业区形成差异化竞争：加大娱乐休闲业态，与中心商业区形成差异化竞争：目前遂宁商业中心主要分布在遂州南路，业态主要以百货零售业态为主，零售业态集中度高，是消费者购物的首选地，但缺乏体验式消费场所，本项目属于城市新区，要吸引城区消费者，必须加大娱乐休闲等体验式强的业态，与中心区形成差异化竞争。第七部分：项目总体定位综合体（综合体（complexcomplex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互81、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。一、项目界定一、项目界定项目界定：项目界定：项目为城市新区综合体项目为城市新区综合体根据综合体的定义及本项目物业业态，可以将本项目界定为城市新区综合体一、项目界定一、项目界定二：项目区域现状及未来二：项目区域现状及未来区域现状1 1、非城市中心区域、非城市中心区域2 2、生、生产性服性服务设施及其他配套不成熟施及其他配套不成熟3 82、3、居住及商、居住及商业氛氛围薄弱薄弱4 4、消、消费人流少人流少5 5、消、消费者者对该区域区域认知度高知度高6 6、目前片区路网不完善，高、目前片区路网不完善，高铁站站还未开通未开通远成项目需要改变这种现状区域未来1 1、未来的交通枢、未来的交通枢纽2 2、未来的商、未来的商贸中心中心3 3、未来城市、未来城市经济发展的引擎展的引擎4 4、未来配套完善的城市新区、未来配套完善的城市新区5 5、未来、未来远成项目需要抓住这种机遇项目条件 在形象核心圈和商业核心圈之外如何打破位置局限，在竞争中突围而出？须在定位上有所突破！综合区域和地块的特点，我们要融入一些新的元素，以突出城市的主题。最新的最83、新的设计，最新的理念：主，最新的理念：主题化、化、娱乐化、化、国国际化的体化的体现现代都市代都市风情情定位战略远成项目必须设法使自己“中心化”“远成所在，必定中心远成所在，必定中心 三：项目总体定位策略三：项目总体定位策略遂宁新中心首席城市综合体遂宁新中心首席城市综合体一座代表城市未来的综合体，一个未来生活方式的引领者遂宁跳出物流港，立足遂宁市，我们为一个城市代言新中心代表城市未来的发展方向，代表着未来城市中心首席遂宁市首个真正意义上的城市综合体，与其他项目形成差异化综合体 综合体是集购物、休闲、娱乐、生态居住、办公为一体的城中之城，综合体的概念可以改变购房者对片区配套不完善的固有观念，综合体84、可以高度概括项目的特性四：项目总体定位四：项目总体定位遂遂宁宁新新中中心心首首席席城城市市综综合合体体低密度生态国际社区低密度生态国际社区功能支撑五星级酒店五星级酒店甲级写字楼甲级写字楼SOHOSOHO公寓公寓购物中心购物中心商业街商业街五：项目功能定位五：项目功能定位六：项目功能分区建议六：项目功能分区建议地块分析地块分析核心区5号路G318（玫瑰大道）新主干道C玫瑰谷山地公园本项目进城方向寰宇中心进城方向人流最易到达区域展示面最好的区域景观价值最高区域展示面教好的区域六：项目功能分区建议六：项目功能分区建议组团一组团一：在展示面最好和人流量最易到达区域布局购物中心购物中心组团二组团二：面向85、玫瑰谷，有良好的景观资源，离老城区更近，具有更强的地标性的区域布局酒店、写字楼、SOHO公寓及裙楼商业组团四组团四：展示面较好的区域规划社区商业街社区商业街住宅区住宅区组团三组团三：布局商业街商业街遂宁新中心，都市新地标都市的、现代的、标志性的城市综合体六：项目总体形象定位六：项目总体形象定位远成远成新天地新天地集商业、居住、写字楼、酒店、公寓于一体的城市综合体集商业、居住、写字楼、酒店、公寓于一体的城市综合体一座代表城市未来的综合体，一个未来生活方式的引领者案名释义：n突出“远成”，树立开发商品牌形象；n突出“新”，塑造城市新中心的形象，引领城市未来发展；n“天地”，强调综合体概念，意味着零86、售、娱乐、餐饮等业态的汇集；备选案名：备选案名：远成远成新都会新都会七：项目总体案名建议七：项目总体案名建议第八部分：项目商业部分总体定位一：商业部分物业组合定位一：商业部分物业组合定位序号序号物业形态物业形态面积（万平米）面积（万平米）1 1酒店2.42 2办公4.83 3公寓5.44 4裙楼商业25 5购物中心4.26 6商业街2.47 7独栋商业1.8根据遂宁市目前的经济发展状况及片区特征，无法支撑如此大体量的商业，综合考虑政府要求及遂宁市场情况，建议商业部分容积率取建议商业部分容积率取3.23.2左右左右，总建面控制在，总建面控制在2323万平米左右万平米左右一：商业部分总体定位一：商87、业部分总体定位结合城市发展背景、商业环境、消费者调研以及项目发展策略分析将项目总体定位为：都市休闲餐饮、购物娱乐都市休闲餐饮、购物娱乐儿童游乐、商务会议目的地儿童游乐、商务会议目的地主题商业主题商业青少年教育培训青少年教育培训儿童欢乐世界儿童欢乐世界休闲餐饮休闲餐饮商务会议商务会议u未来遂宁市将打造国内一流国际知名旅游目的地，项目所在区域对外联系便捷，项目所在区域将成为遂宁旅游商务人士的集散地；u项目靠近桃花山景观区，景观资源较为丰富，有发展城市近郊区休闲娱乐目的地的潜能；u遂宁很多所谓的商业城，只不过是一个相对比较大型的零售卖场，缺乏体验式的购物中心、缺乏时尚消费地，缺乏综合的青少年教育培训88、中心及儿童乐园，项目有打造集购物娱乐、青少年教育培训、儿童娱乐消费目的地的市场空间；定位依据定位依据二：商业部分主题营造二：商业部分主题营造项目需要打造为遂宁消费目的地，需要支撑项目商业部分的总体定位，必须结合项目特点寻求具有差异化、市场空白点、市场机会点差异化、市场空白点、市场机会点的商业主题支撑整个项目的定位，通过主题商业的营造带动消费人流差异化、市场空白点、市场机会点的商业主题都有哪些？差异化、市场空白点、市场机会点的商业主题都有哪些？遂宁缺什么？遂宁缺什么？遂宁缺乏主题性的休闲公园和广场：遂宁缺乏主题性的休闲公园和广场：根据前期市场调研及人物访谈，大部分遂宁人认为遂宁目前缺少主题性的休89、闲公园和广场，大部分市民可选择的室外休闲场所少，在调查中发现大部分市民会在桃花盛开的季节选择前往桃花上观光。步行街一个小型的以观音为主题的广场都可以吸引大量的人流1 1、最浪漫花世界主题休闲公园、最浪漫花世界主题休闲公园以桃花山为核心营造以观花和健康户外运动为主题的休闲公园以观花和健康户外运动为主题的休闲公园，吸引消费人流生态旅游观光区生态旅游观光区花海世界：花海世界：根据市场调查目前市区人口前往桃花山观光的主要集中在春季，主要目的为欣赏桃花，生态旅游观光区打造可以依托桃花山现有的景观资源，增加夏秋冬开花的植物品种，吸引市民四季都能前往观花，通过观光人流带动消费人流，此方案投入较少，效果明显。90、以花为主题，营造花海世界以花为主题，营造花海世界u春天桃花u夏天茉莉花/栀子花（仅参考）u秋天菊花/茶花/桂花（仅参考）u冬天梅花（仅参考）以桃花山为核心营造以观花和运动为主题的休闲公园以观花和运动为主题的休闲公园，吸引消费人流山地公园休闲区山地公园休闲区运动世界：运动世界：运动代表着一种生活方式，未来将受到都市人的追捧，项目可以依托桃花山资源规划环山跑道等运动休闲设施，每年主办登山、跑步等比赛活动，通过运动设施及比赛活动吸引城区人口，带动消费人流。1 1、最浪漫桃花主题休闲公园、最浪漫桃花主题休闲公园以现代城市生活为主题营造现代化音乐喷泉广场和时尚之心，现代化音乐喷泉广场和时尚之心，吸引消费91、人流城市之音城市之音整体设计中融入现代城市生活主题文化融入现代城市生活主题文化，与成熟商圈形成差异化竞争并达到吸引人流的目的。建议在商业广场设计中规划城市之音城市之音现代化音乐喷泉广场现代化音乐喷泉广场2 2、最动感时尚音乐喷泉广场与城市广场、最动感时尚音乐喷泉广场与城市广场以现代城市生活为主题营造现代化音乐喷泉广场和时尚之心，现代化音乐喷泉广场和时尚之心，吸引消费人流时尚之心时尚之心项目作为一座代表城市未来的综合体，一个未来生活方式的引领者，设计中融入国际化、时融入国际化、时尚潮流文化元素尚潮流文化元素，以”一座广场，时尚一个城市一座广场，时尚一个城市”为理念，建议在商业广场设计中规划“时尚92、之心时尚之心”以国际化、时尚化展示为主题的城市广场以国际化、时尚化展示为主题的城市广场。2 2、最动感时尚音乐喷泉广场与城市广场、最动感时尚音乐喷泉广场与城市广场遂宁人喜欢什么？遂宁人喜欢什么？遂宁人喜欢美食和休闲：遂宁人喜欢美食和休闲：遂宁是一个休闲型城市，生活节奏慢，根据前期市场调研及人物访谈，遂宁人喜欢美食和休闲，90%以上的人希望能有一个美食广场；在市调中发现大部分人希望能有一个娱乐休闲中心，能够满足打牌、娱乐、休闲等全方位的需求。遂宁品种最多、规模最大的美食中心遂宁品种最多、规模最大的美食中心以当地美食为主，适当结合海鲜等外来菜系，打造遂宁品种最多、规模最大的美食中心，在后期运营中结93、合美食中心策划遂宁首届美食节，通过特色餐饮和活动引爆市场，带动消费人流3 3、最、最TOPTOP美食中心美食中心首席综合型娱乐休闲中心首席综合型娱乐休闲中心把星级影院、休闲会馆、电玩城、健身美容中心等休闲业态综合起来，打造遂宁综合度最高、娱乐休闲业态最完善的首席综合型娱乐休闲中心，满足遂宁人爱休闲的喜好4 4、最、最TOPTOP娱乐休闲中心娱乐休闲中心市场机会点和空白点是什么？市场机会点和空白点是什么？p 儿童娱乐世界：儿童娱乐世界：遂宁市本地消费者已婚居多，而且有小孩的比例大，但目前遂宁市城区缺乏一个综合型的儿童游玩基地；大部分消费者希望遂宁能有一个集儿童教育、娱乐等为一体的综合型儿童欢乐世94、界遂宁室内外最大的综合型儿童欢乐世界遂宁室内外最大的综合型儿童欢乐世界针对目前遂宁市场空白点，建议本项目通过规划儿童游乐场、儿童体验馆、亲子教育打造遂宁室内最大的综合型儿童欢乐世界，营造城市的欢乐中心；还可以利用购物中心屋顶平台以及其他室外平台规划室外天台欢乐城堡，既满足孩子的好奇心，同时吸引消费人流5 5、最、最TOPTOP儿童欢乐世界儿童欢乐世界p 婚庆市场：婚庆市场：遂宁目前主题商业以食品、灯具、家具、装饰建材、卫厨器具、数码、小饰品、汽车配件、服装零售主题为主，缺乏以婚庆为主题的消费目的地；目前遂宁市总人口为326万人，按照我国千分之七的指标计算，遂宁每年将有23000人结婚，婚庆市场95、规模大；根据市场调查，遂宁市民拍摄婚纱照春天大部分选择前往桃花上取景，项目自身具备有发展婚庆目的地的天然优势；项目自身配有五星级酒店，能为婚庆提供餐饮、住宿场所；市场机会点和空白点是什么？市场机会点和空白点是什么？6 6、遂宁首个婚庆主题中心、遂宁首个婚庆主题中心遂宁第一个婚庆主题中心遂宁第一个婚庆主题中心针对目前遂宁市场空白点，结合桃花山的四季花海世界、项目五星级酒店，引入婚纱摄影店、婚礼策划公司及与婚礼相关的零售业态，在街区中营造出温馨浪漫的婚礼景观长廊，打造遂宁第一个婚礼主题中心六大商业主题打造遂宁唯一新城市商业中心六大商业主题打造遂宁唯一新城市商业中心通过寻找遂宁商业市场的差异化、市场96、空白点、市场机会点，结合项目的自身特点，营造出大商业主题，通过主题商业和娱乐休闲设施带动人流，支撑项目商业部分总体定位六大主题吸引点以桃花山为核心营造以观花和运动为主题的花世界浪漫休闲公园以桃花山为核心营造以观花和运动为主题的花世界浪漫休闲公园以当地美食为主，适当结合海鲜等外来特色菜系，打造遂宁品种最多、规模最大的以当地美食为主，适当结合海鲜等外来特色菜系，打造遂宁品种最多、规模最大的最最TOPTOP美食中心美食中心遂宁综合度最高、娱乐休闲业态最完善的最遂宁综合度最高、娱乐休闲业态最完善的最TOPTOP首席综合型娱乐休闲中心首席综合型娱乐休闲中心儿童游乐场、儿童体验馆、亲子教育打造遂宁室内外最97、儿童游乐场、儿童体验馆、亲子教育打造遂宁室内外最TOPTOP综合型儿童欢乐世界综合型儿童欢乐世界结合桃花山的四季花海世界等资源打造遂宁第一个婚庆主题中心结合桃花山的四季花海世界等资源打造遂宁第一个婚庆主题中心以现代城市生活为主题营造现代化音乐喷泉广场和时尚之心城市广场以现代城市生活为主题营造现代化音乐喷泉广场和时尚之心城市广场购物中心定位购物中心定位一、购物中心总体定位一、购物中心总体定位都市休闲餐饮、购物娱乐、儿童娱乐、商务会议目的地，侧重体验式和目的性消费侧重体验式和目的性消费遂宁很多所谓的商业城，只不过是一个相对比较大型的零售卖场，缺乏体验式的购物中心缺乏体验式的购物中心，业态比较初级，98、缺缺乏娱乐消费地乏娱乐消费地走差异化竞争路线，避开同质化竞争走差异化竞争路线，避开同质化竞争项目商业的总体定位项目商业的总体定位充分挖掘地块价值充分挖掘地块价值项目位于城市发展新区，随着交通网络的完善，片区将成为遂宁新的中心和门户，未来商业价值大，定位应具定位应具有适当的超前性有适当的超前性总体定位建议总体定位建议区域型家庭购物娱乐体验中心区域型家庭购物娱乐体验中心区域消费者特征分析结论区域消费者特征分析结论大部分消费者渴望体验式消费业态，因此，本项目总本项目总体定位应侧重与打造体验式购物中心体定位应侧重与打造体验式购物中心二、购物中心形象定位二、购物中心形象定位从项目本身遂宁最具娱乐休闲氛围99、的购物中心遂宁最高水准的都市体验中心三、购物中心吸引点三、购物中心吸引点吸引点构成：吸引点构成：3+33+3模式模式儿童欢乐世界：儿童欢乐世界：儿童游乐场、儿童体验馆、亲子教育中心及室外天台欢乐城堡首席综合型娱乐休闲中首席综合型娱乐休闲中心：心：电影院、室内溜冰场、电玩城、健身美容中心美食中心：美食中心：以当地美食为主，适当结合海鲜等外来菜系，打造遂宁品种最多、规模最大的美食中心百货百货超市超市数码体验中心数码体验中心四、购物中心业态分析四、购物中心业态分析1 1、一般购物中心业态组合、一般购物中心业态组合n功能组合：功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中100、心甚至包含了酒店和办公的功能。n黄金比例：黄金比例：最佳业态比例是零售、餐饮、娱乐为零售、餐饮、娱乐为5252：1818：3030n业态组合：业态组合：主力店、次主力店、次主力店、独立店。主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。类 型业 态效 用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、101、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源四、购物中心业态分析四、购物中心业态分析2 2、不同类型购物中心业态比例不同、不同类型购物中心业态比例不同但不同区域的购物中心业态侧重点不同，城市中心区的购物中心，购物功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型郊区型、新区型或主题型、新区型或主题型购购物中心，主题性消费更强，物中心，主题性消费更强，餐饮、餐饮、娱乐体验类消费业态则更加丰富娱乐体验类消费业态则更加丰富。城市中心区购物中心与主题型购物中心业态配比对比城市中心区购物中心与主题102、型购物中心业态配比对比案例案例位置位置定位定位业态配比业态配比主力店及次主力店及次主力店占比主力店占比深圳万象城深圳万象城深圳市罗湖区宝安深圳市罗湖区宝安南路南路（深圳核心商圈）（深圳核心商圈）永不落幕的时尚永不落幕的时尚舞台舞台零售：餐饮：娱乐零售：餐饮：娱乐52:31:1752:31:1744%44%深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸深圳市南山区深圳市南山区（非核心商圈内）（非核心商圈内）都市娱乐目的地都市娱乐目的地零售：餐饮：娱乐零售：餐饮：娱乐35:34:2535:34:2562%62%四、购物中心业态分析四、购物中心业态分析3 3、业态比例发展趋势、业态比例发展趋势为了应对“电商(网上购物)”103、和消费者购物习惯的改变，购物中心业态比例正在发生改变，零售物业业态逐渐下降。餐饮和娱乐占据购物中心的比例正在逐步上升餐饮和娱乐占据购物中心的比例正在逐步上升，而以往的“购物店”也慢慢地更重视体验和重复消费重视体验和重复消费。优优 势势威威 胁胁出路：注重休闲或体验式购物，增加休闲餐饮及娱乐的比例出路：注重休闲或体验式购物，增加休闲餐饮及娱乐的比例电商已全面抢占传统零售的销售份额，2012年“双十一”，淘宝加天猫共创下了191亿元的成交纪录，全面突破1万亿的年销售额，2012年茂业在全国18个城市的38家分店也仅创造了过百亿的销售额，淘宝一天的销售额相当于全国几百家商场”。购物中心相对于电商而言104、在体验式消费方面具有明显的优势，随着电商的冲击，购物中心更注重休闲或体验式购物，适时调整业态，增加休闲餐饮及娱乐的比例，以迎合消费者新的消费习惯，从而在激烈的市场竞争中占得一席之地。第一阶第一阶段段第二阶第二阶段段第三阶第三阶段段以往的零售百货满足的是一般的购物需求，单纯的百货将慢慢被淘汰，以往的零售百货满足的是一般的购物需求，单纯的百货将慢慢被淘汰，未来购物中心将更多是未来购物中心将更多是体验，增加消费者逗留时间上，增加餐饮的比例体验，增加消费者逗留时间上，增加餐饮的比例，比如面包、西点、咖啡、中西餐等，餐饮上，比如面包、西点、咖啡、中西餐等，餐饮上有更多不同的选择就会吸引人流来，并且产生消105、费需求。有更多不同的选择就会吸引人流来，并且产生消费需求。体验方面，比如体验方面，比如儿童体验店、职业体验城，以及亲子教育儿童体验店、职业体验城，以及亲子教育等，通过等，通过儿童带动父母的消费儿童带动父母的消费。以及。以及电影院、溜冰场等都是重复消费的元素电影院、溜冰场等都是重复消费的元素，而随着居民收入的稳步增长以及综合素质不断提高，而随着居民收入的稳步增长以及综合素质不断提高，教育培训也将受到更多重视。教育培训也将受到更多重视。第四阶第四阶段段纯零售阶段纯零售阶段引入少量的餐饮、娱乐引入少量的餐饮、娱乐零售、餐饮、娱乐协调发展零售、餐饮、娱乐协调发展重视餐饮、娱乐业态重视餐饮、娱乐业态四、106、购物中心业态分析四、购物中心业态分析3 3、业态比例发展趋势、业态比例发展趋势五、购物中心业态定位思考点五、购物中心业态定位思考点n遂宁典型购物中心业态分析结论：遂宁典型购物中心业态分析结论：q同质化严重：同质化严重：每个购物中心都规划有大型的卖场，同质化严重，竞争激烈每个购物中心都规划有大型的卖场，同质化严重，竞争激烈q定位模糊：定位模糊：大多数购物中心没有明确的主题大多数购物中心没有明确的主题q业态单一：业态单一：大部分购物中心以零售为主，缺少休闲或体验式购物业态大部分购物中心以零售为主，缺少休闲或体验式购物业态 市场空白点市场空白点目前遂宁市购物中心同质化严重，主题不明确，大部分以零售为107、主，缺少休闲或体验式购物业态，因此，要与其他项目形成差异化竞争，本项目本项目业态侧重点应该是餐饮、休闲娱乐等体验式业态业态侧重点应该是餐饮、休闲娱乐等体验式业态五、购物中心业态定位思考点五、购物中心业态定位思考点n区域消费者特征分析结论：区域消费者特征分析结论：q消费者主要集中在中心区：消费者主要集中在中心区：根据市调分析，区域主力消费人群居住和工作的区域为中心区根据市调分析，区域主力消费人群居住和工作的区域为中心区q餐饮、娱乐消费占比大：餐饮、娱乐消费占比大：根据市调数据，区域消费支出根据市调数据，区域消费支出27%27%用于餐饮、用于餐饮、16%16%用于娱乐休闲用于娱乐休闲q渴望体验式消108、费业态：渴望体验式消费业态：大部分消费者对时尚运动场馆、儿童游乐场等体验式业态相当期待大部分消费者对时尚运动场馆、儿童游乐场等体验式业态相当期待 市场机会点市场机会点未来项目主力消费人群来自中心区，需要有吸引力的商业业态，大部分消费者渴望体验式消费业态，因此，本项目业态侧重点应该是餐饮、休本项目业态侧重点应该是餐饮、休闲娱乐等体验式业态闲娱乐等体验式业态六、购物中心业态定位六、购物中心业态定位都市休闲餐饮、购物娱乐、儿童娱乐、商务会议目的地，侧重体验式和目的性消费侧重体验式和目的性消费餐饮和娱乐占据购物中心的比例正在逐步上升餐饮和娱乐占据购物中心的比例正在逐步上升，而以往的“购物店”也慢慢地更109、重视体验和重复消费重视体验和重复消费购物中心业态发展趋势购物中心业态发展趋势项目商业的总体定位项目商业的总体定位遂宁购物中心业态分析结论遂宁购物中心业态分析结论要与其他项目形成差异化竞争，本项目业态侧重点应本项目业态侧重点应该是餐饮、休闲娱乐等体验式业态该是餐饮、休闲娱乐等体验式业态业态总体建议业态总体建议零售：餐饮：娱乐休闲零售：餐饮：娱乐休闲=40:20:40=40:20:40区域消费者特征分析结论区域消费者特征分析结论大部分消费者渴望体验式消费业态，因此，本项目业本项目业态侧重点应该是餐饮、休闲娱乐等体验式业态态侧重点应该是餐饮、休闲娱乐等体验式业态说明：购物中心餐饮配比较少主要考虑峡谷110、商业也将会有大体量的餐饮业态，避免同质化竞争六、购物中心业态定位六、购物中心业态定位购物中心总面积为购物中心总面积为4.24.2万平米，零售业态占比为万平米，零售业态占比为40%40%，因此，因此，零售业态总面积为零售业态总面积为1.681.68万平米万平米主题业态面积建议商家数量建议建议商家百货主力店百货6000-80001超市主力店超市4000-50001舞东风、红旗数码体验中心数码相关业态120015003-5COODOO（酷动APPLE体验店）、联想馆、3C4U儿童世界（与儿童欢乐世界主题相结合）精品童装及儿童玩具800-10006-8金宝贝童装、JOJO童装、ABC童装（台湾）、Za111、raKids、Disney运动世界（与室外运动世界及健身中心相结合）运动器材和运动服饰80010003-5便利中心便利店100-1501-2Seven-eleven、C-Store六、购物中心业态定位六、购物中心业态定位购物中心总面积为购物中心总面积为4.24.2万平米，餐饮业态占比为万平米，餐饮业态占比为20%20%，因此，因此，餐饮业态总面积为餐饮业态总面积为0.840.84万平米万平米主题主题业态业态面积建议面积建议商家数商家数量建议量建议建议商家建议商家美食中心美食中心大型中式餐饮大型中式餐饮其中有一家海鲜餐厅和火锅餐厅3000-35002-3美食广场美食广场其中有烧烤、风味小吃等15112、00-2000-中西式快餐中西式快餐1500-18003-4麦当劳，必胜客，肯德基，永和大王，乡村基，顺旺基，德克士咖啡馆咖啡馆500-8001-2上岛咖啡厅、名典咖啡厅西点西点/面包店面包店/休闲休闲食品食品/奶茶店奶茶店200-3003-585，浮力森林，河马渴了，良品铺子，面包新语，满记甜品餐饮各业态面积占比建议：餐饮各业态面积占比建议：六：购物中心业态定位六：购物中心业态定位购物中心总面积为购物中心总面积为4.24.2万平米，娱乐休闲业态占比为万平米，娱乐休闲业态占比为40%40%，因此，因此，娱乐休闲业态总面积为娱乐休闲业态总面积为1.681.68万平米万平米娱乐休闲各业态面积占比建113、议：娱乐休闲各业态面积占比建议：主题主题业态业态面积建议面积建议商家数商家数量建议量建议建议商家建议商家儿童欢乐世界儿童欢乐世界儿童体验馆1500-20001星期八小镇、小鬼当佳儿童游乐场1500-20001反斗城、奇乐堡、喜洋洋活动中心亲子教育中心1500-20001创意宝贝，博士蛙电影院电影院电影城1500-20001橙天嘉禾、成龙耀莱电玩城电玩城电子游戏1000-20001城市英雄电玩城、汤姆熊电玩城溜冰场溜冰场溜冰场2000-25001冠军溜冰场、516音乐溜冰场健身美容中心健身美容中心健身中心1000-20001-2奇迹健身、韦德伍斯健身美容美体中心1000-15002-3美丽田园，114、玛花纤体七：购物中心业态布局特征分析七：购物中心业态布局特征分析合富辉煌通过合富辉煌通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图业态的合理落位楼层图n业态特性分析业态特性分析租金水平租金水平面积需求面积需求消费频率消费频率消费类型消费类型多多维维度度分分析析低层区低层区中层区中层区高层区高层区1234时尚服饰服饰配件化妆品药妆店首饰珠宝西式快餐中式快餐精品童装高档百货便利店食品专业店3C数码体育用品儿童服装体育用品儿童家居及用品儿童玩具礼品家庭耐用品品牌店美食广场健身中心影院KTV电玩城115、亲子教育中心商务餐饮主题餐饮美容美发溜冰场西式餐吧中式餐吧/茶咖啡厅低档百货儿童体验馆儿童游乐场购物中心购物中心中档百货七：购物中心业态布局特征分析七：购物中心业态布局特征分析大型服装大型服装专卖店专卖店儿童玩具儿童玩具精品童装精品童装相对零售行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态相对零售行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖以主力店为主、楼层可覆盖B1-4FB1-4Fn零售行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图零售行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图30003000100100301-500116、301-500501-1000501-1000101-300101-3001001-30001001-3000面积需求面积需求租金水平租金水平高高低低大卖场大卖场大型百货大型百货时尚服饰时尚服饰首饰珠宝首饰珠宝化妆品化妆品精品百货精品百货体育用品体育用品专卖店专卖店家庭日常用品家庭日常用品品牌店品牌店精品超市精品超市便利店便利店食品专业食品专业店店儿童服装儿童服装儿童家居儿童家居及用品及用品体育用品体育用品礼品礼品中中中中低低中中高高第一片区第一片区第二片区第二片区第三片区第三片区七：购物中心业态布局特征分析七：购物中心业态布局特征分析相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布117、置在低层区、中层区，面积相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态n餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图美容美发美容美发SPA SPA 足疗足疗儿童摄影儿童摄影商务餐饮商务餐饮儿童娱乐儿童娱乐课外教育课外教育咖啡厅咖啡厅 茶坊茶坊250025004004001200-25001200-2500400-1200400-1200面积需求面积需求租金水平租金水平低低美食广场美食广场溜冰场溜冰场中中中中低118、低中中高高KTVKTV主题餐饮主题餐饮家庭餐饮家庭餐饮中式快餐中式快餐西式快餐西式快餐中式风味中式风味餐厅餐厅西式餐吧西式餐吧儿童早教儿童早教影院影院面包店面包店休闲食品休闲食品电玩城电玩城健身中心健身中心七：购物中心业态布局特征分析七：购物中心业态布局特征分析购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区置在中层区或高层区目的性目的性频率频率低低中中中中低低中中高高高高时尚百货时尚百货服饰配件服饰配件便利店便利店时尚服装时尚服装化妆品化妆品药妆店药妆店儿童玩119、具儿童玩具休闲食品店休闲食品店精品超市精品超市儿童服饰儿童服饰家居家居药店药店礼品礼品家电家电体育用品体育用品儿童家居及儿童家居及用品用品随机性随机性首饰珠宝首饰珠宝品牌服饰品牌服饰七：购物中心业态布局特征分析七：购物中心业态布局特征分析消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区高层区，也可考虑设置中层区频率频率低低中中中中低低中中高高高高中式快餐中式快餐西式快餐西式快餐中式餐吧中式餐吧/茶餐厅茶餐厅美食广场美食广场西式餐吧西式餐吧家庭餐饮家庭餐饮120、商务餐饮商务餐饮咖啡厅咖啡厅 茶坊茶坊主题餐饮主题餐饮儿童娱乐场儿童娱乐场美容美发美容美发KTVKTV影院影院健身中心健身中心电玩城电玩城儿童早教儿童早教儿童摄影儿童摄影目的性目的性随机性随机性面包店面包店溜冰场溜冰场七：购物中心业态布局特征分析七：购物中心业态布局特征分析主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置，而化妆品、面包店、时尚服饰选择临入口区域，主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置，而化妆品、面包店、时尚服饰选择临入口区域，而正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域而正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域主街主街中中 庭庭入口入口中西式餐吧西式快餐咖啡厅 茶坊珠宝首饰儿童玩具等精品百货精品超市121、西式快餐食品、面包店化妆品等精品服饰临主街区域临主街区域临主街区域临主街区域入口区域入口区域边角区域边角区域儿童游乐场溜冰场家庭餐饮主题餐饮电玩城健身会所影院KTV儿童服饰七：购物中心业态布局特征分析七：购物中心业态布局特征分析主力店业态一般布局在购物中心两端，最大限度引导人流进入内部空间，避免产生商业死角，主力店业态一般布局在购物中心两端，最大限度引导人流进入内部空间，避免产生商业死角，而小型的零售店布局在主力店中间，共享主力店人流而小型的零售店布局在主力店中间，共享主力店人流美国美国 Woodfild MallWoodfild Mall七：购物中心业态布局建议七：购物中心业态布局建议根据购122、物中心业态布局特征分析建议本购物中心各业态布局如下图：根据购物中心业态布局特征分析建议本购物中心各业态布局如下图：L1L1L3L3L4L4L2L2精品百货精品百货时尚服饰、精品童装、珠宝时尚服饰、精品童装、珠宝首饰等零售业态首饰等零售业态便便利利店店中西式中西式快餐快餐化妆品、品牌化妆品、品牌服饰服饰超市超市咖啡馆咖啡馆数码数码通讯通讯运动服饰等零售运动服饰等零售业态业态休休闲闲食食品品电影院电影院电玩城电玩城溜冰场溜冰场健身中心健身中心大型主题餐饮及美食广场大型主题餐饮及美食广场儿童城堡儿童城堡（游乐场、体验馆、亲子教育）（游乐场、体验馆、亲子教育）体育器材儿童玩体育器材儿童玩具专卖店具专卖123、店美容美美容美体体中西中西式餐式餐厅厅利用屋顶平台规划儿童娱乐设施及户外休闲设施利用屋顶平台规划儿童娱乐设施及户外休闲设施零售零售餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐户外休闲平台户外休闲平台儿童儿童服饰服饰数码数码通讯通讯商业街定位商业街定位一、遂宁商业街发展现状一、遂宁商业街发展现状遂宁市目前商业街发展现状遂宁市目前商业街发展现状遂遂宁宁市市商商业业街街发发展展类类型型以零售为主的商业步行街以零售为主的商业步行街中央商务区中央商务区步行街步行街专业市场商业街专业市场商业街遂宁市川中食品批发市场遂宁市川中食品批发市场灯具批发城灯具批发城遂宁新市场小件饰品批发兼零售遂宁新市场小件饰品批发兼零售永逸家具永逸家124、具海琪海琪-公园口家居广场公园口家居广场天润数码港天润数码港装饰材料、卫厨、家居一条街装饰材料、卫厨、家居一条街汽车、摩托配件商业街汽车、摩托配件商业街遂宁市目前商业街走专业市场路线为主，业态比较初级，随着城市发展，遂宁市商业街形遂宁市目前商业街走专业市场路线为主，业态比较初级，随着城市发展，遂宁市商业街形态面临一论新的变革态面临一论新的变革项目峡谷商业街现状分析项目峡谷商业街现状分析项项目目峡峡谷谷商商业业街街现现状状分分析析区位：区位：非主流商圈内非主流商圈内思路：应规划目的性强的消费业态，吸引人流思路：应规划目的性强的消费业态，吸引人流属性：属性：遂宁新中心大型综合体的商业街遂宁新中心大125、型综合体的商业街思路：定位不能过低，影响整个项目档次思路：定位不能过低，影响整个项目档次城市现状：城市现状：处于高速发展阶段，商业街处于高速发展阶段，商业街业态面临新一轮升级业态面临新一轮升级思路：定位具有前瞻性，符合城市发展要求思路：定位具有前瞻性，符合城市发展要求项目体量：项目体量：大体量的商业街大体量的商业街思路：跳出物流港，辐射遂宁市，业态要具有思路：跳出物流港，辐射遂宁市，业态要具有强的吸引能力强的吸引能力项目商业总体定位：项目商业总体定位：都市休闲餐饮、购都市休闲餐饮、购物娱乐、儿童游乐、商务会议目的地物娱乐、儿童游乐、商务会议目的地思路：符合项目商业的总体定位思路：符合项目商业的126、总体定位项目周边竞争：项目周边竞争：健坤城有大体量的服装、健坤城有大体量的服装、皮具专业批发市场皮具专业批发市场思路：与周边项目形成差异化竞争思路：与周边项目形成差异化竞争一、遂宁商业街发展现状一、遂宁商业街发展现状二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究特色商业街案例研究特色商业街案例研究特特色色商商业业街街案案例例研研究究规划理念规划理念案案 例例时尚时尚+商业商业三里屯三里屯village village、世贸天阶、蓝色港湾、世贸天阶、蓝色港湾历史历史+商业商业上海新天地上海新天地、南京、南京19121912文化文化+商业商业锦里锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、天津鼓楼文化街、南锣鼓127、巷艺术艺术+商业商业798798主题主题+商业商业美国美国City WalkCity Walk、天津音乐主题商业街、日本秋、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街叶原动漫商业街其他其他神户渔人码头神户渔人码头、海上海、海上海二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究1 1、三里屯、三里屯villagevillage时尚时尚+商业商业总面积总面积17.217.2万平米（南区：万平米（南区：9.069.06万平米，北区：万平米，北区：8.238.23）位置位置朝阳区工体北路与三里屯路交会处（核心区）朝阳区工体北路与三里屯路交会处（核心区）定位定位集时尚、文化和购物于一体的全新空间集时尚、文化和128、购物于一体的全新空间特点特点时尚，现代，前卫，新颖，亮丽时尚，现代，前卫，新颖，亮丽目标客户目标客户时尚运动的年轻一族；有一定社会地位和一定消费实力的人群时尚运动的年轻一族；有一定社会地位和一定消费实力的人群设计理念设计理念开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计人流动线人流动线采用一条主动线采用一条主动线业态规划业态规划业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌成就成就北京时尚潮流地标北京时尚潮流地标二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究129、1 1、三里屯、三里屯villagevillage时尚时尚+商业商业艺术风格的建筑艺术风格的建筑装修风格前卫时尚装修风格前卫时尚汇集人气的广场汇集人气的广场时尚艺术小品时尚艺术小品时尚元素展示时尚元素展示二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究2 2、上海新天地、上海新天地历史历史+商业商业总面积总面积6 6万平米（分南、北里）万平米（分南、北里）位置位置城市城市“中心的中心中心的中心”，距淮海中路高档消费商业区，距淮海中路高档消费商业区600600米左右米左右定位定位国际化休闲、文化、娱乐中心国际化休闲、文化、娱乐中心特点特点将餐饮、娱乐、购物和旅游、将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化文化等130、等全部集在一起等等全部集在一起目标客户目标客户上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 设计理念设计理念保留富有特色的石门建筑元素，并引入现代化建筑元素保留富有特色的石门建筑元素，并引入现代化建筑元素人流动线人流动线采用一条主动线采用一条主动线业态规划业态规划零售：餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐3838：4242：2020成就成就上海新地标，白领体验小资生活的专属地，外地游客到上海旅游的必到之地上海新地标，白领体验小资生活的专属地，外地游客到上海旅游的必到之地二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究2 2、上海131、新天地、上海新天地历史历史+商业商业3 3、成都锦里、成都锦里文化文化+商业商业总面积总面积79207920平米平米位置位置成都市武侯祠东侧成都市武侯祠东侧定位定位文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称号称“成都版清明上河图成都版清明上河图”特点特点融合巴蜀民风与三国文化打造特色商业街融合巴蜀民风与三国文化打造特色商业街目标客户目标客户成都的小资一族以及到达成都的中外游客成都的小资一族以及到达成都的中外游客 设计理念设计理念外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体外部为明清古建筑风格，132、与武侯祠现存的清代建筑融为一体人流动线人流动线采用一条主动线采用一条主动线业态规划业态规划零售：餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐4646：2424：3030成就成就成都最具特色的商业街（旅游人士的必到之地）成都最具特色的商业街（旅游人士的必到之地）二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究老街、青石板路老街、青石板路锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋张飞牛肉张飞牛肉剪纸剪纸捏泥人捏泥人3 3、成都锦里、成都锦里文化文化+商业商业二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究4 4、美国洛杉矶、美国洛杉矶City WalkCity Walk主题主题+商业商业总面积总面积2.52.5万平米万平米位133、置位置距离洛杉矶市区相距距离洛杉矶市区相距3 3公里公里定位定位电影主题与商业融合，是节日庆祝、旅游消费的目的地电影主题与商业融合，是节日庆祝、旅游消费的目的地特点特点充分利用电影元素打造特色商业街充分利用电影元素打造特色商业街目标客户目标客户洛杉矶市区及外来旅客消费人群洛杉矶市区及外来旅客消费人群设计理念设计理念采用夸张的装饰、复古的立面采用夸张的装饰、复古的立面人流动线人流动线采用一条主动线采用一条主动线业态规划业态规划零售：餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐3636：3434：3030成就成就成为了洛杉矶最具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一成为了洛杉矶最具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区134、之一二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究4 4、美国洛杉矶、美国洛杉矶City WalkCity Walk主题主题+商业商业二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究二、特色商业街案例研究特色商业街案例研究总结特色商业街案例研究总结现代商业街已经从单纯的以购物为主，发展成为了一个融合多种元素的综合载体，商现代商业街已经从单纯的以购物为主，发展成为了一个融合多种元素的综合载体，商业街必须与时尚或休闲或历史或文化或主题或艺术等元素相结合，才能产生强大的吸业街必须与时尚或休闲或历史或文化或主题或艺术等元素相结合，才能产生强大的吸引能力，才能打造成功的商业街引能力，才能135、打造成功的商业街时尚时尚+商业商业历史历史+商业商业文化文化+商业商业艺术艺术+商业商业主题主题+商业商业旅游旅游+商业商业娱乐娱乐+商业商业其他其他+商业商业三、本项目商业街定位思考点三、本项目商业街定位思考点项目位于城市发展新区，离城市核心商圈有一定距离，要吸引消费人流，商业街必须与其他元项目位于城市发展新区，离城市核心商圈有一定距离，要吸引消费人流，商业街必须与其他元素相结合，打造特色商业街素相结合，打造特色商业街组合形式组合形式优势优势可行性可行性时尚潮流时尚潮流+商业商业项目总体定位为遂宁首席城市综合体，商业街具有打造商业特色商项目总体定位为遂宁首席城市综合体，商业街具有打造商业特色136、商业街的前提条件业街的前提条件历史历史+商业商业项目属于城市发展新区，周边及项目本身历史资源缺乏项目属于城市发展新区，周边及项目本身历史资源缺乏文化文化+商业商业项目属于城市发展新区，周边及项目本身缺乏文化沉淀项目属于城市发展新区，周边及项目本身缺乏文化沉淀主题主题+商业商业遂宁市虽已有数码、建材、小饰品、家具、汽车配件、灯具、服装遂宁市虽已有数码、建材、小饰品、家具、汽车配件、灯具、服装等主题商业街，主题商业街发展较为成熟，但档次较低，缺乏婚庆等主题商业街，主题商业街发展较为成熟，但档次较低，缺乏婚庆主题商业街区，高档主题商业街也有较大的发展潜能主题商业街区，高档主题商业街也有较大的发展潜能137、旅游旅游+商业商业项目周边有桃花山等景观资源，但吸引力有限项目周边有桃花山等景观资源，但吸引力有限说明：可行性总共分为五个等级，等级越高代表发展的可行性越高四、商业街总体定位四、商业街总体定位集时尚潮流、婚庆主题、娱乐休闲于一体的全新街区集时尚潮流、婚庆主题、娱乐休闲于一体的全新街区五、商业街形象定位五、商业街形象定位享受时尚潮流生活的专属地享受时尚潮流生活的专属地凸显城市时尚潮流精神的综合象征凸显城市时尚潮流精神的综合象征遂宁第一个婚庆主题中心遂宁第一个婚庆主题中心六、商业街功能定位六、商业街功能定位功能支撑功能支撑时尚潮流主题时尚潮流主题时尚潮流服饰区时尚潮流服饰区个性精品服饰区个性精品服138、饰区特色精品区特色精品区特色美食区特色美食区棋牌休闲区棋牌休闲区四大缤纷主题，演绎时尚潮流四大缤纷主题，演绎时尚潮流浪漫婚庆主题浪漫婚庆主题潮流文化主题潮流文化主题娱乐餐饮主题娱乐餐饮主题婚纱影楼婚纱影楼美容化妆美容化妆婚礼策划婚礼策划婚礼用品婚礼用品演艺区演艺区酷玩区酷玩区潮流工艺区潮流工艺区潮流礼品区潮流礼品区集时尚潮流、婚庆主题、娱乐休闲于一体的全新街区集时尚潮流、婚庆主题、娱乐休闲于一体的全新街区七、商业街业态定位七、商业街业态定位根据物业组合建议，商业街和独栋商业根据物业组合建议，商业街和独栋商业总面积为总面积为4.24.2万平米万平米主题主题业态业态面积面积建议建议商家数商家数量建139、议量建议建议商家建议商家说明说明时尚潮时尚潮流主题流主题时尚潮流服饰、个性精品700020Levis、江南布衣、E+、素然、色非、IWODE、ELYSEE浪漫婚浪漫婚庆主题庆主题婚纱摄影30002-4可以布局在独栋里面婚礼策划500-8002-4可以布局在独栋里面美容化妆200-3002-4婚礼用品1500-200015-20蜜月房800-1000可以布局在独栋里面潮流文潮流文化主题化主题潮流工艺、礼品区10005-6HOLA，ZARAHOME，POLLEN，A+物语，演艺区、玩酷区-可以利用室外空间打造餐饮娱餐饮娱乐主题乐主题特色美食区500015-12棋牌休闲区3000-5000可以布局在140、独栋里面KTV、酒吧区3000-5000可以布局在独栋里面酒店及裙楼商业定位酒店及裙楼商业定位一、酒店定位思考点一、酒店定位思考点定位因子定位因子特点特点思考思考竞争现状竞争现状市场需求市场需求项目特性项目特性未来健坤城内将有一个五星级酒店入市，环宇中心将有一个商务型酒店入市随着物流港的成熟，将有大量商务人流聚集，随着高铁开通及遂宁国际旅游城市的打造将带来大量的旅游度假人流大型城市综合体，靠近桃花山，景观资源较为丰富怎么形成差异化竞争怎么形成差异化竞争怎么满足怎么满足目标客户的需求目标客户的需求怎么充分利用项目特点及怎么充分利用项目特点及周边景观资源周边景观资源度假与商务相结合的综合型酒店度假141、与商务相结合的综合型酒店功能支撑功能支撑客房客房会议室会议室大型宴会厅大型宴会厅时尚会所时尚会所停车场停车场二、酒店目标客户定位二、酒店目标客户定位一级客源市场一级客源市场二级客源市场二级客源市场三级客源市场三级客源市场一级客源市场l一级市场主要为遂宁市城区和物流港一带大型工商企业的高层客户接待、高端商务会议、高端员工培训等。二级客源市场l二级客源市场是遂宁市政府的高端政务接待，接待对象主要是各级党政官员、海内外投资商、专家学者等。三级客源市场l遂宁市一带的消费个体、家庭或团队，消费形态包括周末休闲、高端私人聚会、婚礼、婚宴等，成渝一带到遂宁旅游休闲的游客。三、酒店形象定位三、酒店形象定位根据142、酒店的自身特点和目标消费群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把综合型酒店整体形象定位为：自然与奢华的双重享受自然与奢华的双重享受自然自然充分利用外部环境和自身的产品设计，体现出自然、亲切、古朴，尽量原生态，原汁原味的风格。奢华奢华根据目标消费群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，要适度的奢华，低调的奢华。即酒店室内外装饰精致，设备设施水平比较高，相当于城市五星级水平，能够同时满足消费者对自然和奢侈的双重需求。四、酒店裙楼商业总体定位四、酒店裙楼商业总体定位项目所在地位于城市发展新区，随着未来高铁站开通，将成为商务和旅游人流的集散地，定位应偏重于商务和休定位应偏重于商务和休闲闲未来发展143、趋势未来发展趋势项目特性项目特性项目为酒店和写字楼的裙楼商业，人流可达性较差，在定位中应侧重于目的性较强的消费业态在定位中应侧重于目的性较强的消费业态裙楼商业总体定位建议裙楼商业总体定位建议集商务会议、休闲娱乐的集商务会议、休闲娱乐的品质品质中心中心项目总体定位项目总体定位项目总体定位为中高档的城市综合体，加之酒店定位为度假与商务相结合的五星级酒店，因此，裙楼商业定位楼商业定位档次应为中高档档次应为中高档项目商业定位为都市休闲餐饮、购物娱乐、教育培训、商务会议目的地，酒店裙楼应该侧重商务会议及娱乐休闲酒店裙楼应该侧重商务会议及娱乐休闲项目商业的总体定位项目商业的总体定位五、裙楼商业形象定位五、144、裙楼商业形象定位遂宁最高档的商务会客厅遂宁最高档的商务会客厅六、裙楼商业功能及业态定位六、裙楼商业功能及业态定位根据物业组合建议，裙楼商业总共规划4层，单层面积为单层面积为50005000平米，总面积为平米，总面积为2000020000平米，平米，一层需要规划酒店、写字楼及公寓大堂，面积约3000平米，因此，裙楼可用于商业的面积为17000平米楼层主题业态面积建议商家数量建议建议商家一层商务配套商业主题便利店、高档烟酒、品牌展示、银行、旅行社20008-10Lawson罗森、极草-X、广天藏品、携程旅行社二层娱乐休闲主题娱乐休闲50001-2诺亚方舟娱乐城、成都会所、外滩一号三层商务会客厅宴会145、厅、会议室5000-四层酒店康体中心Spa生活馆、高端美容休闲会馆、空中泳池5000-第九部分：项目物业发展建议一：整体局部建议一：整体局部建议地块分析：地块分析：核心区5号路商业展示面最好，消费人流最易到达，应该布局购物中心及聚集人流的广场；功能分区建议：功能分区建议：地块东北角面向玫瑰谷，有良好的景观资源，离老城区更近，具有更强的地标性的区域布局酒店、写字楼、SOHO公寓及裙楼商业一：整体局部建议一：整体局部建议开发策略：开发策略：建议设计中尽量增加一二楼临街铺的总体面积，减少三层以上结构的集中商业的面积；开发策略：开发策略：建议增加3000平米左右的独栋产品，在后期招商中可以考虑引进教育146、培训机构、特色餐饮、服饰类的专卖店等业态，在招商困难的情况下也可以考虑将功能转化为小型创意办公或情景客栈。一：整体局部建议一：整体局部建议二：交通系统规划建议二：交通系统规划建议三：景观规划建议三：景观规划建议景观规划说明：景观规划说明：1 1、音乐喷泉广场建议不小于2000平米，除音乐喷泉外，还可以设计一些年轻时尚的元素进行点缀，如玩酷区、时尚景观小品，2、结合购物中心的外立面做攀岩墙攀岩墙；3、浪漫婚庆广场以鲜花为装饰物，设有钟楼，注入时尚、浪漫、喜庆等小品元素，营造出温馨浪漫的婚礼景观广场；四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议总体造型设计总体造型设计：地块特征东西长约200米左右，南147、北大约宽55米左右，是一个狭长型的商业地块，在造型上建议采用椭圆形或流线型设计；四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议总体造型设计总体造型设计：结合桃花山的景观资源，建议购物中心采用退台式设计退台式设计，规划较多的室外接触面，改变购物中心内部空间封闭的现状；便于利用室外空间打造儿童室外游乐设施和室外美食广场；四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议出入口设计出入口设计四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议中庭设计中庭设计：l 商业的中庭对物业的环境影响极大，欲引入百货等主力店，中庭必不可少；l 为了实现商业展示的最大化，保证商铺的可达性，提升项目形象，结合地块是一个 狭长型的商业地块，建议148、设计三个中庭。l 从可视性以及环境营造的角度，建议一层对环境充分营造，增加舒适感，二层的中庭采取逐步退台的处理，形成梯度感，使顾客视野更加开阔。绿之广场绿之广场水之广场水之广场光之广场光之广场三个中庭通过光、水、绿三种元素营造出三个不同的主题，后期运营中可以利用主题元素策三个中庭通过光、水、绿三种元素营造出三个不同的主题，后期运营中可以利用主题元素策划体验性强的互动活动，吸引消费者进入，增加商业氛围。划体验性强的互动活动，吸引消费者进入，增加商业氛围。四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议中庭廊桥设计中庭廊桥设计：l 为了增加购物中心平面客流的互通性和可达性，建议设计中庭廊桥，加强对面两侧人149、流互通；l 廊桥建议以玻璃、金属为主要材质，增强现代感，宽度适当放宽，增加休息开间。四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议中庭意向图中庭意向图四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议平面内部人流动线设计平面内部人流动线设计项目地块狭长型，一般狭长型购物中心都采用单线型人流动线设计，如华润万象城、中信购物中心，建议本项目也采用单线型人流动线采用单线型人流动线，人流动线两侧规划商铺，布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强，可达性能达到100%。深圳万象城购物中心动线设计深圳万象城购物中心动线设计中信购物中心中信购物中心四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议景观节点设计景观节点设计本项目动150、线较长，单方向性造成一定的枯燥感，通常需要通过在人流动线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。建议本项目在动线上设计四至五个具有特色的景观节点，缓解消费者的疲劳。景观节点的设计可以采用休息座椅、小型景观、特色文化墙等形式。四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议内部空间设计内部空间设计走道设计走道设计走道设计：从现代大型购物中心设施趋势来看，室内走道更加人性化，可以为消费者营造美好的购物环境，本项目室内走道宽度建议在宽度建议在4 46 6米之间米之间，在走道中设置休息椅、绿色景观或建筑小品，打造优雅人性化的购物环境。四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议内部空间设计内部空间设计店铺设计店铺设151、计1、根据业态定位，一楼主要为时尚服饰、化妆品等业态为主，建议以设计小铺为主，面积在4080之间，层高最少在5.5米以上；2、根据业态定位，二楼主要引进主力店超市、百货，店铺设计要求如下表：超市设计要求：1、总建筑面积最小要求在4000平米以上，建筑物现状方正，便于功能设置；2、层高：板到板不小于5.6米，净高大于等于5.4米，（梁下净空高最小4.5米）；3、承重要求：卖场0.65吨/平米，卸货区为3吨/平米，仓库区为0.8吨/平米；4、柱距最小8*8米；5、电：1500kva2500kva，水：250立方/天，电梯：最少两部3吨专用货运电梯四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议内部空间设计152、内部空间设计店铺设计店铺设计3、根据业态定位，三楼以儿童游乐、家庭休闲为主题，业态有健身美容中心、儿童游乐场等业态，店铺设计要求如下表：休闲娱乐业态设计要求：1、总建筑面积最小要求在1000平米以上，建筑物现状方正，便于功能设置；2、层高：层高要求在4.2米以上；3、开间要求大于等于8米，柱距最小8*8米；四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议内部空间设计内部空间设计店铺设计店铺设计4、根据业态定位，四楼为餐饮、娱乐天地餐饮、娱乐天地为主题，业态有电玩城、电影城、大型餐饮等业态，店铺设计要求如下表：电影院设计要求：1、总建筑面积最小要求在1500平米以上，建筑物现状方正，便于功能设置；2、层153、高：电影放映厅装修后净高要求8米以上；3、承重要求：最少要求450Kg/平米；4、放映厅数量512个，一般包括一至两个350500人的大厅，其他为中小型放映厅和VIP放映厅；四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议外立面设计外立面设计建议选用玻璃外墙的设计，通透的效果可以让购物中心外面的人看到内部的购物环境和气氛，有助于吸引客流并具有一定的展示作用，使得经过此处的路人产生进入购物中心的愿景；同时玻璃外墙的设计也可以使在购物中心内购物、用餐和休闲的人看到外面的景色；建议外立面设计应体现主题特色，主墙体应该体现时尚现代气息，材质可选用玻璃墙和石材搭配；针对核心区5路的一侧，利用延展面长的特点，建议154、重点营造，特别是夜间的光效果，创造第一印象的独特性。四：购物中心规划建议四：购物中心规划建议广告位设计广告位设计考虑到商业项目的展示性，建议充分利用狭长的外立面设立广告位，从而扩大项目的展示面，并提升项目的商业价值。五：商业街规划建议五：商业街规划建议总体设计理念总体设计理念商业街全部采用退台式设计退台式设计，打造双首层街铺，二层设计6米宽的大型休闲平台，营造休闲氛围，每隔30米左右设置扶梯，使消费者能快速到达商业街二楼休闲平台，提升二楼商铺价值。五：商业街规划建议五：商业街规划建议新新主主干干道道C C为了减少临街商业对峡谷商业形象的遮挡，建议临街商业规划为二层，峡谷商业规划三层，形成一定的155、高差，使外围消费者能看到峡谷商业街。五：商业街规划建议五：商业街规划建议为了吸引消费人流进入内部空间，建议沿街商业街一层每隔30米左右做一个镂空，可以使消费者能看到内部空间并且快速进入内部空间，可以自由循环穿梭在街区，避免临街商业街与峡谷商业街形成一个南北流线全封闭的内街，而且也增加了临街商业街区的多面临街铺，提高商业价值。新新主主干干道道C C五：商业街规划建议五：商业街规划建议平面人流动线及出入口设计平面人流动线及出入口设计五：商业街规划建议五：商业街规划建议垂直动线设计垂直动线设计:为了提高二楼的商业价值，提高商铺的可达性，建议设计多部扶梯直达二楼休闲平台。五：商业街规划建议五：商业街规156、划建议互动设计：互动设计：为了实现峡谷商业与购物中心的人流互动，营造人性化的购物环境，建议在临街商业与峡谷商业之间，峡谷商业街与购物中心之间应规划有空中连廊，方便人流快速转换；五：商业街规划建议五：商业街规划建议景观节点设计：景观节点设计：商业街平面动线较长，单方向性造成一定的枯燥感，通常需要通过在人流动线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。建议本项目在动线上设计八至十个具有特色的景观节点或小型广场，缓解消费者的疲劳。景观节点的设计可以采用休息座椅、小型景观、雕塑等形式，融入时尚潮流、融入时尚潮流、婚庆等元素，与总体定位相呼应婚庆等元素，与总体定位相呼应五：商业街规划建议五：商业街规划建议商157、业街空间尺度设计：商业街空间尺度设计：临街商业与峡谷商业街之间的尺度不宜过大，建议控制在建议控制在10101515米之间米之间，容易聚集人流，营造商业氛围；商铺空间设计：商铺空间设计：根据峡谷商业街的业态定位，建议一楼铺面开间为4米，进深为10米左右，面积在40100平米，层高为6米左右（便于在后期销售中实现买一层送一层的策略），二、三楼可考虑设置一些中大型铺面，层高在5.6米以上，电、水、燃气等符合餐饮业态的要求。五：商业街规划建议五：商业街规划建议六：独栋商业规划建议六：独栋商业规划建议独栋商业规模：独栋商业规模：建议独栋商业面积规划为30003000平米左右平米左右，在后期招商中可以考虑158、引进教育培训机构、特色餐饮、服饰类的专卖店等业态，在招商困难的情况下也可以考虑将功能转化为小型创意办公或与婚庆主题相结合规划情景客栈。六：独栋商业规划建议六：独栋商业规划建议独栋商业布局：独栋商业布局：建议独栋商业楼布局在峡谷商业街中，与商业街形成一个整体，和商业街共享人流。六：独栋商业规划建议六：独栋商业规划建议独栋商业产品设计：独栋商业产品设计：独栋商业楼设计无论是在造型还是外立面等形式上要具有特色，不仅利于后期的功能转换，还可以成为街区的重要景观节点；七：酒店、写字楼、公寓、裙楼商业规划建议七：酒店、写字楼、公寓、裙楼商业规划建议总体布局建议：总体布局建议：底下四层规划商业裙楼，裙楼上建159、双子座塔楼，东北角规划五星级酒店及写字楼，西南角规划公寓，各出入口独立分开，展示面最好的区域设酒店人口。酒店入口写字楼入口公寓入口酒店及写字楼公寓裙楼商业七：酒店、写字楼、公寓、裙楼商业规划建议七：酒店、写字楼、公寓、裙楼商业规划建议裙楼屋顶平台规划建议：裙楼屋顶平台规划建议：充分利用裙楼商业的屋顶平台，在屋顶设计空中花园和恒温泳池，提高酒店、写字楼及公寓的景观价值。八：酒店规划建议八：酒店规划建议整体风格建议整体风格建议现代人的审美和眼光与时俱进，所以现代、时尚、大气的酒店设计风格更受大众青睐。酒店建议采采用现代建筑风格用现代建筑风格，与自然景观完美融合，创造一个奢华与自然相结合的高雅的城市160、绿洲。使现代商务与现代休闲完美结合。酒店风格参考酒店风格参考酒店大堂设计建议：酒店大堂设计建议：酒店大堂挑高1012米，打造豪华气派大堂，在大堂中适当布置喷泉和绿化进行点缀。八：酒店规划建议八：酒店规划建议八：酒店规划建议八：酒店规划建议酒店宴会厅及会议厅设计建议：酒店宴会厅及会议厅设计建议：建议宴会厅和会议厅布置在裙楼的第三层，靠近桃花山一侧可以设计大型落地窗，将自然景观引入室内空间。八：酒店规划建议八：酒店规划建议酒店康体中心设计建议：酒店康体中心设计建议：建议酒店康体中心布置在裙楼的第四层，业态包括Spa生活馆、高端美容休闲会馆等，室内空间风格简约时尚,质朴实用,气氛愉悦轻松。结合裙楼顶161、层的露天平台，打造空中游泳馆。九：写字楼规划建议九：写字楼规划建议写字楼大堂设计建议：写字楼大堂设计建议：酒店大堂挑高10米左右，风格上采用简洁商务型，呈现一种严谨、低调的商务氛围；设计风格主要以简洁的装饰线条，切割的石材肌理体现大气、硬朗的风格！材质主要以深色高档大理石材配备镜面不锈钢材质。九：写字楼规划建议九：写字楼规划建议写字楼内部空间设计建议：写字楼内部空间设计建议：建议朝向桃花山一侧的可以考虑设计大型落地窗，将自然景观引入室内，营造绿色办公环境，写字楼层高建议设计4.2，根据目前遂宁写字楼市场情况，建议写字楼单户面积以100200平米为主，设计少量的500平米左右的户型。大型落地窗大162、型落地窗十：公寓规划设计建议十：公寓规划设计建议案例分析案例分析健坤城健坤城总建筑面积总建筑面积约约4.54.5万平米万平米层数31层功能1至3楼为商业用房，4至29层为精装修商务公寓户型30平米创意公寓55平米一房一厅60-70二房一厅88平米复式装修标准送装修、送家电、送地暖、配备家用电器、厨房设备、卫浴设备等销售均价5860元/平米十：公寓规划设计建议十：公寓规划设计建议遂宁公寓市场分析总结：遂宁公寓市场分析总结：1.遂宁城市总体经济发展水平不高，缺乏投资及办公需求的支撑，对纯公寓型产品需求少；2.目前市场上大部分公寓产品是由于项目商业体量过大，开发风险高，为了降低开发风险，将部分商业转163、化为公寓产品；3.在公寓产品设计上减少超小户型，加大6090平米的刚需产品，减少后期超小户型难去化的风险；十：公寓规划设计建议十：公寓规划设计建议公寓物业组合建议：公寓物业组合建议：物业形态物业形态户型户型面积面积总面积总面积面积占比（面积占比（%）总套数总套数套数占比（套数占比（%）快捷型酒店6000600011.11%-投资型公寓单房30540010.00%18021.41%刚需产品一房一厅45-50540010.00%10812.85%二房一厅60-7031800.658.89%48958.19%三房一厅80-90540010.00%647.56%-5400054000100.00%841100.00%十：公寓规划设计建议十：公寓规划设计建议由于公寓产品产权只有40年，与住宅相比产权上存在明显缺陷，因此，必须规划具有特色的产品具有特色的产品弱化产权缺陷；户型创新：户型创新：可设计部分可设计部分8585平米左右的复式产品平米左右的复式产品THE ENDTHE END谢谢聆听谢谢聆听