1、20102010陕西富力北郊综合体项陕西富力北郊综合体项目前期策划目前期策划谨呈：呈：陕西富力房地西富力房地产开开发有限公司有限公司报告目录报告目录Part1.Part1.Part2.Part2.Part3.Part3.本体条件与属性界定本体条件与属性界定开发目标及问题梳理开发目标及问题梳理开发背景与市场环境研究开发背景与市场环境研究Part5.Part5.Part6.Part6.Part7.Part7.项目发展策略与整体定位项目发展策略与整体定位规划及产品设计要点建议规划及产品设计要点建议开发时序建议及经济测算开发时序建议及经济测算Part4.Part4.综合体案例借鉴综合体案例借鉴3项目本2、体解析项目本体解析1对本项目自身的审视对本项目自身的审视本体。本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址行政中心新址u项目区位：项目区位：本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。项目区位项目区位行政中心新址绕城高速公路北二环未央路城市运动公园经开区西高新曲江浐灞内城西郊 项目紧邻城市主干线，随着地铁项目紧邻城市主干线，随着地铁2 2号线的开通，号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离将进一步拉近项目与城区的距离交通环境交通环境u现状交通：现状交通：项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干3、线，通达性及昭示性良好；地铁站点：地铁站点：本项目位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处，随着地铁线路的建成通车，将进一步拉近项目与主城区的距离：2 2号线：号线：铁路北客站到长安韦曲，是西安是市南北走向的主要客流通道。预计2011年开通。4 4号线：号线：北起北郊草滩农场，南至国家民用航天产业基地。连通经开区、城市中心区域、曲江新区、航天产业基地。预计2017年开建，2020年通车。凤城七路未央路文景路明光路朱宏路地铁2号线凤城五路行政中心城运公园本项目地块凤城八路地铁4号线行政行政中心中心城运城运公园公园项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好4、进一步加速区域建设与区域认知度提升的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升u行政中心新址位于经开区张家堡广场，将使片区成为新的政治、经济、文化新的政治、经济、文化中心中心。计划2010年10月搬迁；u新的行政中心带来“西安向北”城市发展的新战略，新城市中心的形成。周边资源周边资源凤城七路凤城八路行政中心文景路本项目风景御园(社区)城运公园行政行政中心中心凤城九路项目北侧紧邻西安城市运动公园项目北侧紧邻西安城市运动公园西北地区西北地区唯一的运动型主题公园唯一的运动型主题公园u西安城市运动公园：西安城市运动公园：占地约800亩（含运动主副馆），亚洲首屈一指的主题公园。以球类运动为主兼具休闲、游憩功5、能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园；u2004年9月16日，城运公园正式开工。2004年12月，西安城市运动公园主题会所盛大开业。2005年8月，近20000平方米的西安城市运动公园主、副馆周边广场改造完毕。2006年6月23日，西安城市运动公园正式开园，向市民开放。周边资源周边资源凤城七路凤城八路行政中心文景路本项目风景御园(社区)城运城运公园公园凤城九路项目总占地约项目总占地约5.55.5万平米，容积率为万平米，容积率为4 4，住宅与，住宅与公建部分各占公建部分各占50%50%（各（各1111万平米）万平米）u占地面积：占地面积：5.53万平米（86、3亩）；u容积率：容积率：4；u总建面：总建面：约22万平米；u规划物业：规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；u限定条件：限定条件：住宅与公建部分各占50%；用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；无限高要求；规模指标规模指标u政府规划要求建设国际五星级酒店；u开发企业前期已委托GVA公司针对酒店部分进行了市场研究及定位工作。开业时间：开业时间：计划计划20132013年正式开业年正式开业档次定位：档次定位：国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）酒店规模：酒店规模：总规7、模：总规模：3.5-43.5-4万平米（房间数量万平米（房间数量250-280250-280间套）间套）根据政府规划要求，本项目将包含根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星国际五星级酒店级酒店”规划要求规划要求本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上，本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上，本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上，本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上，结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议。结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议。结合其他物业市场环境，综合研判本项目8、的整体发展建议。结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议。10开发商目标和关注问题解析开发商目标和关注问题解析2对开发目标和问题的解读对开发目标和问题的解读思考。目目 标标物业沉淀：物业沉淀：五星级五星级酒店与商业持有，其余物业以销售为主；酒店与商业持有，其余物业以销售为主；收益能力：收益能力：销售部分的收益抵消全部开发成本的基础上，销售部分的收益抵消全部开发成本的基础上，实现利润最大化实现利润最大化需需 求求酒店已经确定为国际五星级标准，其他物业如何与酒店的酒店已经确定为国际五星级标准，其他物业如何与酒店的档次档次/定位相结合？定位相结合？从市场的角度，判断各种物业类型的市场实现性9、与收益能从市场的角度，判断各种物业类型的市场实现性与收益能力，如何实现收益目标？力，如何实现收益目标？对客户目标和需求的梳理是项目研究工作的前对客户目标和需求的梳理是项目研究工作的前提提开发目标开发目标/需求需求世联观点世联观点“核心驱动核心驱动”+“+“分工协作分工协作”是是综合体项目的基础综合体项目的基础问题梳理问题梳理 1核心驱动核心驱动综合体项目的成功必然有能够引领项目形象、提升项目整体价值、相对竞争对手具有比较优势的核心驱动物业。分工协作分工协作综合体内部各类物业承担不同的功能，并相互依存、相互助益，他们的分工和协作共同创造了综合体的附加值，最终实现“1+12”的价值提升。天津中心天10、津中心华贸中心华贸中心华润中心华润中心银泰中心银泰中心“1+12”核心驱动力核心驱动力核心驱动力核心驱动力价值标签价值标签价值标签价值标签现金流现金流现金流现金流正是由于各物业类型之间的相互提携、相互配合，正是由于各物业类型之间的相互提携、相互配合，强化了综合体的形象、创造出超出单一物业类型的强化了综合体的形象、创造出超出单一物业类型的附加值，最终形成溢价附加值，最终形成溢价问题梳理问题梳理1 1问题梳理问题梳理 1问题问题1 1n国际五星级酒店国际五星级酒店将作为本项目的将作为本项目的“核心驱动力核心驱动力”与与“价值标价值标签签”；n那么，那么，其他物业将如何定位其他物业将如何定位，如何，11、如何 “分工协作分工协作”,实现实现“1+121+12”的价值提升，是我们的首要问题。的价值提升，是我们的首要问题。商业商业住宅住宅公寓公寓办公办公酒店酒店价值价值标签标签现金现金流流弹性弹性物业物业功能功能补充补充利润利润主力主力核心核心驱动驱动问题梳理问题梳理 2通过初步测算可知，在满足假定条件的情况下，通过初步测算可知，在满足假定条件的情况下，本项目仅能满足基础目标本项目仅能满足基础目标项目总规模：项目总规模：22万平米持有部分：持有部分：酒店4万平米销售部分：销售部分：住宅11万平米其他：其他：商业、写字楼、公寓，共计7万平米项目名称项目名称面积（平米）面积（平米）单价单价(元元/)金12、额金额(万元）万元）土地成本土地成本220000.00800.0017600.00建筑安装工程费建筑安装工程费220000.003500.0077000.00其他其他（含前期工程费、基础设施及配套、园林、不可预见费等）220000.001000.0022000.00220000.005300.00116600.00根据初步测算，本项目总开发成本约根据初步测算，本项目总开发成本约11.511.5亿元亿元按照目前市场价格平台及增长幅度，保守预计本项目入市时价格可达到按照目前市场价格平台及增长幅度，保守预计本项目入市时价格可达到75007500元元/平米平米，假设，假设住宅住宅100%100%销售（13、销售（1111万平米），则可实现的总收入为万平米），则可实现的总收入为8.258.25亿元；亿元；除酒店外，假设其他公建产品按照除酒店外，假设其他公建产品按照75007500元元/平米计算，则销售平米计算，则销售4.54.5万平米，可收回全部投资。万平米，可收回全部投资。同时沉淀同时沉淀2.52.5万平米的公建物业。万平米的公建物业。通过测算可知，按照市场正常情况预测，项目可实现：通过测算可知，按照市场正常情况预测，项目可实现：“酒店（酒店（4 4万平米）万平米）+商业（商业（2.52.5万平米）持有，同时销售物业万平米）持有，同时销售物业抵消全部开发成本抵消全部开发成本”的基础目标。的基础目14、标。问题梳理问题梳理22问题梳理问题梳理 2问题问题2 2n通过经济测算与开发目标的对比，按照目前市场的发展趋通过经济测算与开发目标的对比，按照目前市场的发展趋势预测，势预测，仅能满足基础目标仅能满足基础目标；n那么，为实现利润最大化，如何那么，为实现利润最大化，如何实现实现“增值增值/溢价溢价”将是我将是我们面临的关键问题。们面临的关键问题。问题界定问题界定对于本项目，我们将重点解决对于本项目，我们将重点解决“定位定位”及及“增增值值”的问题：的问题：问题界定问题界定“定定 位位”“增增 值值”n如何定位其他如何定位其他物业类型？物业类型？n如何实现如何实现“分分工协作、价值提工协作、价值提15、升升”n如何充分挖掘如何充分挖掘项目价值，保证项目价值，保证基础目标的前提基础目标的前提下，实现利润最下，实现利润最大？大？17开发背景开发背景&市场研究市场研究3开发背景与市场环境研究开发背景与市场环境研究视角。研究视角：以研究视角：以“城市城市/区域发展区域发展”及及“各物业各物业市场环境市场环境”为主线为主线研究视角研究视角世联观点：要以资产化的观念来看待综合体项目开发世联观点：要以资产化的观念来看待综合体项目开发世联观点：要以资产化的观念来看待综合体项目开发世联观点：要以资产化的观念来看待综合体项目开发我们的研究思路将以我们的研究思路将以城市城市城市城市/区域发展区域发展区域发展区域发16、展及及各物业的市场环境各物业的市场环境各物业的市场环境各物业的市场环境为主线，为主线，研判本项目的发展策略。研判本项目的发展策略。1 1：综合体的价值基础是城市所赋予的区位和：综合体的价值基础是城市所赋予的区位和产业资源；要基于城市发展的大思维确定项产业资源；要基于城市发展的大思维确定项目发展模式目发展模式2 2：综合体是高效、复合的收益型物业；综：综合体是高效、复合的收益型物业；综合体内部各类物业的分工和协作创造了综合体内部各类物业的分工和协作创造了综合体的附加值合体的附加值19线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会线索一：站在城17、市与区域发展的角度，判断项目价值线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大辐射力强、发展潜力大u陕西地区属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空间很大；u西安也是西北五省区的政治、经济、科技、文化、交通和商贸中心，是高科技产业竞争力最强的城市之一；u国家西部大开发“十一五”规划把西安为中心的大关中作为带动和支撑西部大开发的战略高地之一。以关中为依托的西安是大西北和亚欧大陆桥（中国段）上最大的中心城市，作为大西北发展的龙头和政府规划的亚欧大陆桥经济带18、的心脏，发展潜力巨大。20082008年西部城市宏观数据分析年西部城市宏观数据分析省会城市省会城市兰州兰州乌鲁木齐乌鲁木齐银川银川西安西安GDP（亿元）846.28 1020514.112090增长率11.51%15%13.3%15.8%人均GDP （元）23250283613415427934城市户籍总人口（万）322.28236.05165.43772.3数据来源：统计信息网及2008年统计公报城市概况城市概况2000-20082000-2008年西安市年西安市GDPGDP平均增长速度保持在平均增长速度保持在13%13%以上，经济发展迅猛以上，经济发展迅猛u2001年，西安GDP总量在全国19、15个副省级城市中位居倒数第二。随着国家西部大开发的推进，西安市的GDP已上升至西部第三位。u2008年西安市GDP总量达到2190亿元，按照常住人口计算，人均GDP为27934元，按平均汇率折算为3714美元。u2009年西安市GDP总量为2520亿元以上，预计增长速度为14%以上（2010年西安市统计局会议公布）西安市西安市2000-2008年年GDP 增长变化图增长变化图数据来源：西安市统计信息网城市经济城市经济u近几年西安市GDP增速保持在13%以上，宏观经济的迅猛发展，带来房地产市场的高速发展。宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳20、定发展大于大于8%8%高速发展高速发展p房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2008年西安市人均GDP3714GDP3714美元美元，房地产市场处于快速发展期向平稳发展期过渡的阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型21、高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器器城市经济城市经济u西安08年人均GDP为27934元，按平均汇率折算为3714美元，2009年有望突破4000美元，房地产市场将从快速发展期进入平稳发展阶段。功能定位：自然资源丰富，但发展仍处于起步阶段，区域陌生、配套匮乏；房地产开发：区域房地产以中低端为主，看好片房地产开发：区域房地产以中低端为主，看好片区远期发展；区远期发展；浐灞新区：浐灞新区：生态新区功能定位：凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目，营造为新兴的文化旅游区；房地产开发：成为西安高端低密度物业聚集区22、，房地产开发：成为西安高端低密度物业聚集区，但后续发展供应有限；但后续发展供应有限；曲江：曲江：文化旅游区功能定位：“中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心”房地产开发：西高新浓厚的商务氛围、良好的交房地产开发：西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间。大的发展空间。高新区：高新区：科技新区功能定位：位于政府主导的发展方向上，经济增速领先西安，市府北迁、地铁2号线修建、大明宫等规划利好；房地产开发：成为西安房地产开发热点区域；房地产开发：成为西安房地产开发热点区域；经开区：经开区：制造业基23、地政务新区政府的北迁、大明宫遗址建政府的北迁、大明宫遗址建设等，为北部发展带来利好。设等，为北部发展带来利好。经开区经开区经开区经开区西高新西高新西高新西高新曲江曲江曲江曲江浐灞浐灞浐灞浐灞内城区内城区内城区内城区西郊西郊西郊西郊 西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高新板块之后，北部经开区成为热点发展区域新板块之后，北部经开区成为热点发展区域城市空间发展城市空间发展功能定位：传统老工业区房地产开发：受到西咸一体房地产开发：受到西咸一体化进程的推进，未来将成为城化进程的推进，未来将成为城市的综合新区，但目前房地产市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢市24、场发展缓慢西郊：西郊：传统老工业区功能定位：大力还原西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区；房地产开发：老城保护和内城边缘旧城改造；房地产开发：老城保护和内城边缘旧城改造；内城区：内城区：旅游中心商业中心经开区经开区西高新曲江浐灞内城区西郊“西安向北西安向北”的城市发展新战略，使得北城发的城市发展新战略，使得北城发展是大势所趋展是大势所趋城南的西高新和曲江片区是目前发展的热点区域，处于相对成熟的阶段，但是城南的西高新和曲江片区是目前发展的热点区域，处于相对成熟的阶段，但是南向面临秦岭山脉，后续发展没有大量土地供应，发展遭遇瓶颈。南向面临秦25、岭山脉，后续发展没有大量土地供应，发展遭遇瓶颈。“西安向北西安向北西安向北西安向北”的战略，使广大民众对北城的发展有了很高的期待，政府利好的战略，使广大民众对北城的发展有了很高的期待，政府利好的战略，使广大民众对北城的发展有了很高的期待，政府利好的战略，使广大民众对北城的发展有了很高的期待，政府利好使北城发展是大势所趋使北城发展是大势所趋使北城发展是大势所趋使北城发展是大势所趋城市空间发展城市空间发展政府新的城市规划将北政府新的城市规划将北城由城由“城市副中心城市副中心”转转变定位为变定位为“城市新中心城市新中心”，而北城无论在土地，而北城无论在土地供应或发展空间上都能供应或发展空间上都能承担26、起这个功能，未来承担起这个功能，未来发展充满契机。发展充满契机。城东和城西是传统的老工业区，城东和城西是传统的老工业区，环境、配套比较差，规划利好环境、配套比较差，规划利好不多，发展缓慢，目前处于起不多，发展缓慢，目前处于起步阶段。步阶段。中心古城的功能会是城市的旅中心古城的功能会是城市的旅游中心、商业中心，是历史的游中心、商业中心，是历史的记忆。记忆。东郊浐灞新区自然资源东郊浐灞新区自然资源丰富，但环境治理需时，丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起向的高投入开发刚刚起步。步。西安经济技术开发区西安经济技术开发区成立于成立于19931993年，年，27、20002000年被国务院批准为国家级开发区年被国务院批准为国家级开发区经开区概况经开区概况u截止目前，经开区内共有企业3300余家，引进工业项目 600项。25家境外世界500强企业投资项目和一批国内知名企业先后入驻，促进了四大支柱产业的发展。u2008年，全区实现工业总产值685亿元，主要指标连续第六年保持40%的高速增长，成为中西部地区发展速度最快、最具活力和成长潜力的区域之一。经开区经开区西高新西高新曲江曲江浐灞浐灞核心区核心区西郊西郊 u西安经济技术开发区成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区；u开发区定位以提高吸收外资质量为主，以发展现代制现代制造业造业为主，以优化28、出口结构出口结构为主，致力于发展高新技术发展高新技术产业产业，致力于发展高附加值高附加值服务业服务业，促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区发展。商用汽车产业：商用汽车产业：国内最大重卡生产基地国内最大重卡生产基地四大支柱产业四大支柱产业四大支柱产业四大支柱产业以陕汽集团为龙头，完善车架、车桥、发动机、轮胎、零部件生产及专用车生产等配套产业，壮大商用汽车产业集群优势。四大支柱产业四大支柱产业商用汽车产业、电力电子产商用汽车产业、电力电子产业、食品饮料产业、新材料产业业、食品饮料产业、新材料产业经开区概况经开区概况电力电子产业：电力电子产业：本省世界本省世界500500强投资企业最强投资企29、业最密集的产业密集的产业积极承接大型国有电力电子企业“退二进三”和重组改造，发挥西门子、阿尔斯通、日立等世界500强企业和西电集团等国内知名企业的聚集优势，打造技术先进、带动能力强、西北最大的优势产业集群。食品饮料产业：食品饮料产业：产业链条完整，产业链条完整，西北地区最重要的生产基地西北地区最重要的生产基地按照绿色标准和生态要求，依托可口可乐、康师傅、金威啤酒、乐百氏、维维乳业、殷荣饮品、米旗食品等国内外知名企业，发展食品饮料产业集群，形成西北规模最大、产业链条完整的食品饮料聚集地。新材料产业：新材料产业：国家级新材料成果国家级新材料成果转化及产业化基地转化及产业化基地依托国家级新材料成果转30、化及产业化基地，以稀有金属材料和新能源（节能型）材料领域为主要发展方向，培育一批具有自主知识产权和核心竞争力的优势企业。到2010年企业总数达到50家，工业总产值达到140亿元。经开区规划经开区规划西安经济技术开发区分为四个西安经济技术开发区分为四个区，重点发展房地产主要集中在中央商务区区，重点发展房地产主要集中在中央商务区u开发区规划建设四个特色鲜明的产业功能园区：中央商务区中央商务区 ：重点发展房地产、金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育健身等现代服务业，为区内提供综合配套服务。泾渭工业园：泾渭工业园：重点发展商用汽车、重型机械及新材料产业，着力打造西部重要的装备制造业基地。草滩生态产业园：31、草滩生态产业园：以“保护开发并重，生产生活并举”的理念，重点引进和发展高技术、无污染、高效益、低消耗的绿色食品加工、生物制药、高新技术、休闲度假、文化教育产业等。陕西西安出口加工区：陕西西安出口加工区：西北首家国家级出口加工区，是海关监管的特殊区域，实行“境内关外”管理体制。u开发区由中央商务区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出开发区由中央商务区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能园区组成，总规划面积口加工区四个功能园区组成，总规划面积71.7471.74平方公里。平方公里。经开区概况经开区概况交通环境交通环境航空、公路、铁路交通网发达，航空、公路、铁路交通网发达，成为西安与外界联系32、的枢纽成为西安与外界联系的枢纽航空交通航空交通u开发区距西安国际航空港仅需要20分钟的车程；公路交通公路交通 u与开发区相临的绕城高速公路可连通以下高等级公路:西潼（关）西潼（关）:可到临潼、渭南、潼关、洛阳、郑州、北京等地；西阎（良）西阎（良）:西阎高速可到高陵;西铜（川）西铜（川）:可到延安、榆林、内蒙等地；西宝（鸡）西宝（鸡）可到咸阳、杨凌、宝鸡、天水、兰州、乌鲁木齐等；西蓝（田）西蓝（田）:可到蓝田、商州、丹凤、武汉、合肥等地。108108国道国道:可到周至、佛坪、汉中、成都、重庆等地；铁路交通铁路交通郑西高速客运专线郑西高速客运专线：郑西铁路客运专线，全长484.5公里，满足开行时速33、200公里以上旅客列车的需要。西安火车北环线西安火车北环线：正线全长81.442公里经开区概况经开区概况控制区控制区主区主区20052005年年1010月，月，西安市委、市政府将西安经开区西安市委、市政府将西安经开区以北的区域正式定名为以北的区域正式定名为“未央新城未央新城”u2005年10月，西安市委、市政府将西安经济技术开发区以北的区域正式定名为未央新城未央新城，规划面积为24平方公里，按照人口密度、人均居住用地、平均容积率等方法预测，未央新城区域总人口为20242024万人万人左右左右。u新城规划分四个层次：新城规划分四个层次：协调区南到凤城六路，北到渭河以北，西至朱宏路，东至渭滨街以东34、规划路，总用地面积约48平方公里。控制区南到凤城七路，北到渭河南岸，西至明光路，东至渭滨街、西铜高速路，总用地面积24平方公里。此为本次未央新城的规划范围。主区南到凤城七路，北到绕城高速路，西至明光路，东至渭滨街，总用地面积9平方公里。核心区南到凤城七路，北到凤城九路，西至明光路，东至渭滨街，总用地面积3.9平方公里。未来发展未来发展未央新城定位依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等三大功能，建设集办公、居住、文化、体育、商心等三大功能，建设集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新城。业为一体的城市北部新城。核核 心心 区区核心35、区：核心区：核心区：核心区：政府行政中心；城市运动公园；五星级酒店；商业、办公；市行政中心北迁，新客运站、地铁二号线的建市行政中心北迁，新客运站、地铁二号线的建成，大明宫遗址改造，将加速北城的发展成，大明宫遗址改造，将加速北城的发展未来发展未来发展西安市行政中心北迁西安市行政中心北迁，将使北城成为西安的政治、经济、文化中心地铁地铁2 2号线号线，促进北城快速发展，进一步拉近与主城区的距离新火车客运站新火车客运站，为实现北城高速发展提供了进一步的铁路支持大明宫遗址改造大明宫遗址改造，有效保护遗址，建立国家历史公园从从“产业拉动产业拉动”向功能复合的向功能复合的“新城新城”转变，转变，正在完成正在36、完成“城市新中心城市新中心”的华丽转身的华丽转身区域发展区域发展1993年：经开区创建（总规模不足10平方公里）1996年：成为省级开发区2000年：跃升国家级开发区从2003年起，经开区二次创业，以产业带动、产业扩张，先后完成文景路8条道路和一批园区基础设施建设2005年：提出“未央新城”定位2005年：城市运动公园向市民开放2005年以来，西安经开区先后投资60亿元，实施“环境升级系统工程”1993199319951995年年1996199620002000年年2000200020052005年年2005200520092009年年20102010之后之后2010年：行政中心搬迁2010年37、：北客站开通2011年：地铁2号线通车产业拉动阶段产业拉动阶段“未央新城未央新城”的提出的提出“城市新中心城市新中心”经济技术开发区，通过产业拉动区域发展；成为城市主要经济增长点；通过4大支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。新的区域定位提出，开始向“北部新城”转变；政府北迁利好，使得区域环境、配套设施等大幅改善；成为房地产开发热点。“西安向北”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。“城市新中心城市新中心”意味着什么？意味着什么？城市新中心发展案例研究：城市新中心发展案例研究：深圳中心区东莞新城中38、心南京河西新城郑州新区“城市新中心城市新中心”案例研究案例研究1.1.政府导向是推政府导向是推动新城市中心快速发展和区域价值提升的前提动新城市中心快速发展和区域价值提升的前提区域发展趋势区域发展趋势城市新中心发展案城市新中心发展案例研究：例研究：深圳中心区东莞新城中心南京河西新城郑州新区n政府导向是推动新城市中心快速发展和区域价值提升政府导向是推动新城市中心快速发展和区域价值提升的前提的前提“城市新中心城市新中心”案例研究案例研究2.2.核心市政设施核心市政设施的建设是城市新中心发展的重要引擎的建设是城市新中心发展的重要引擎n核心市政设施的建设是新城市中心发展的重要引擎核心市政设施的建设是新城39、市中心发展的重要引擎城市新中心发展案城市新中心发展案例研究：例研究：深圳中心区东莞新城中心南京河西新城郑州新区区域发展趋势区域发展趋势“城市新中心城市新中心”案例研究案例研究3.3.核心功能区一核心功能区一定会出现代言城市与区域发展的标志性建筑定会出现代言城市与区域发展的标志性建筑城市新中心发展案城市新中心发展案例研究：例研究：深圳中心区东莞新城中心南京河西新城郑州新区通常政府大楼、通常政府大楼、会展中心及综会展中心及综合体项目将成合体项目将成为核心区的标为核心区的标志性建筑志性建筑n核心功能区一定会出现标志性建筑，成为区域的代核心功能区一定会出现标志性建筑，成为区域的代言言区域发展趋势区域发40、展趋势“城市新中心城市新中心”案例研究案例研究4.4.区域将向着复区域将向着复合化、综合化发展合化、综合化发展城市新中心发展案城市新中心发展案例研究：例研究：深圳中心区东莞新城中心南京河西新城郑州新区区域发展趋势区域发展趋势n区域未来将形成完整的城市单元，向着区域未来将形成完整的城市单元，向着“复合化复合化”、“综合化综合化”发展发展区域发展趋势区域发展趋势未来区域发展趋势判断：未来区域发展趋势判断：城市新中心发展案例研究：城市新中心发展案例研究：1.政府导向是推动新城市中心快速发展和区域价值提升的前提2.核心市政设施的建设是新城市中心发展的重要引擎3.核心功能区一定会出现代言城市与区域发展的41、标志性建筑4.区域未来将形成完整的城市单元，向着复合化、综合”发展一、本区域必将成为城市一、本区域必将成为城市“新中心新中心”“西安向北”是大势所趋“未央新城”新定位的提出行政中心北迁、北客站、大明宫修复二、核心区出现二、核心区出现“标志性标志性”建筑建筑核心功能区一定会出现标志性建筑代言城市与区域发展如：政府大楼、会展中心、高端综合体项目三、区域将向着复合化、综合化发展三、区域将向着复合化、综合化发展城市功能逐渐复合：居住、商业、办公、休闲娱乐等功能将全面发展成为西安城市新的一极本项目先天条件本项目先天条件未央路与凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位紧邻行政中心、城运公园，绝佳城市资源国际五42、星级酒店，高尚品质对于本项目而言，对于本项目而言，应应占位占位 “城市新中心城市新中心”的发展平台的发展平台树立树立“城市城市&区域代言区域代言”的高形象的高形象预见区域发展未来，引领区域升级预见区域发展未来，引领区域升级39线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值06-0906-09年西安市房地产市场表现出年西安市房地产市场表现出“量增价升量增价升”的特征，销售量持续快速增长，价格稳定增长的特征，销售量持续快速增长，价格稳定增长u自2006年43、以来西安房地产市场的整体走势呈现波段上升趋势，成交量在2007年达到一个高峰之后，2008年受到金融危机的影响，成交量急速下降，甚至比06年还要缩减1.76%。u2009年，压抑许久的刚性需求在政策的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨。u2009年商品房成交量为1211万平方米，同比增长80%以上，商品房住宅成交均价5002元/平方米，同比增长10.35%。整体市场整体市场20092009年西安市商品房市场在政策的刺激下销年西安市商品房市场在政策的刺激下销量增幅较大，价格则体现出波动上升的态势量增幅较大，价格则体现出波动上升的态势u09年全年的单月销量均比08年同期高，并且同比涨幅均在7744、%以上，同比涨幅最高的为11月，高达225.53%。u西安房地产市场从2月份开始活跃，成交量大幅上升。u随着市场的成交活跃，投资性及改善型需求的客户也陆续入市，从而进一步带动了09年西安房地产市场的持续活跃。u09年全年单月成交均价普遍高于08年。全年均价整体体现出波动上升的态势。u其中1-5月，成交均价同比涨幅基本维持在10%左右，属于价格走势平稳时期；5-8月，成交均价涨幅逐月攀升，涨幅达到25%，属于价格爬升期；8-10月，成交均价涨幅虽有所下降，但是由于接近年底，房产优惠政策即将到期，刚性需求的旺盛继续带动了房价的快速上涨，最高涨幅接近30%。整体市场整体市场20092009年西安市房45、地产各版块成交面积呈现波动上涨局年西安市房地产各版块成交面积呈现波动上涨局面，城北区受政策规划等利好刺激，城北板块成交面积面，城北区受政策规划等利好刺激，城北板块成交面积大幅上涨，市场前景广阔大幅上涨，市场前景广阔u2009年城北区作为目前西安楼市发展的重点区域，成交面积在本年度大幅上涨，与2008年相比增加了3个百分点，位居第二；u城北区成交面积同比涨幅分别为高达122.59%。u区域的成交面积都呈现出波动增长态势，城北区成交量从9月份一举超过城南区域，商品房成交量占据第一位置，房地产市场发展前景广阔。整体市场整体市场20092009年西安市房地产各板块呈现波动上涨，年西安市房地产各板块呈现46、波动上涨，城北区域仍是房地产市场的价值洼地之一城北区域仍是房地产市场的价值洼地之一整体市场整体市场u09年除了城西区域有小幅下降之外，其他区域均有所上涨。u城内由于地段繁华，土地稀缺，成为西安商品房第一高价区，与其他区域相比拉开了很大差距。u2009年的各个月份中，西安各城区的商品房成交均价对比。城内由于地段繁华，土地稀缺，成为西安商品房第一高价区，与其他区域相比拉开了很大差距，城南、高新次之，城北、城西、城东随着区域的发展及配套设施的完善，均价波动上涨，但仍旧是西安房地产市场的价格洼地。20092009年城北板块量价齐升，区域市场快速升温，板块年城北板块量价齐升，区域市场快速升温，板块价值飞47、速提高价值飞速提高土地编号土地编号土地性土地性质质土地面积土地面积（亩）（亩）竞买保证竞买保证金（万元）金（万元）竞得单位竞得单位WY9-99-13住宅13.47621515陕西格瑞达房地产开发有限公司WY9-4-152住宅4.34993350西安昌峻实业有限公司CB3-1-1商业（汽车4S店）63.00785090新丰泰（香港）有限公司QJ3-9-25-1住宅125.34527576西安曲江建设集团有限公司WY9-99-13/14住宅67.96394174西安美都房地产开发有限公司WY10-99-14住宅28.60071110西安富都房地产开发有限公司QJ10-1-6住宅15.499333548、西安康博置业有限公司QJ11-（9）-450-1住宅12.6951460西安风景置业有限公司WY4-99-33-1住宅101.40524350西安曲江大明宫投资集团有限公司WY4-99-34-1住宅97.4132550西安曲江大明宫投资集团有限公司LH3-1-36-2住宅11.2854440陕西锦源投资有限责任公司u2009年城北共成交土地11宗，合计面积达541.04亩，主要为住宅用地，其中纯住宅用地面积为478.03亩，商业用地只有1宗，占地面积63亩。u2009年，城北区域商品房成交3545679平米，环比上涨122.59%；成交均价为4248元/平米，环比上涨9.97%；城北区域商品房49、成交量占西安商品房市场的成交份额为27.13%，环比上升3.33个百分点。一级市场供应城北板块城北板块市场环境分析市场环境分析根据本项目开发目标：根据本项目开发目标：“五星级酒店五星级酒店”与与“商业商业”持有，其余物业以销售为主；持有，其余物业以销售为主；酒店部分已确定为酒店部分已确定为“国际五星级酒店国际五星级酒店”（4 4万平米）。因此，我们的市场分析主万平米）。因此，我们的市场分析主要针对商业、写字楼、公寓、住宅。要针对商业、写字楼、公寓、住宅。写字楼、公寓、住宅：写字楼、公寓、住宅：销售型物业从市场出发，研究各物业类型的市场平台特征、变现能力、发展趋势等，为本项目整体定位提供市场依据50、商业：商业：持有为主通过区域商业市场的现状与发展趋势，判断本项目商业的发展机会与市场定位商业商业商业商业写字楼写字楼公寓公寓住宅住宅市场环境分析市场环境分析城市商业市场概况区域商业现状区域消费者特征区域商业发展趋势判断钟钟楼楼内城商圈内城商圈小寨商圈小寨商圈高新商圈高新商圈土门商圈土门商圈康复路商圈康复路商圈经开商圈经开商圈商圈分布商圈分布单核特征明显，同时已开始出现单核特征明显，同时已开始出现“多点布局多点布局”的趋势的趋势u内城商圈：内城商圈：以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为主的综合性商圈u小寨商圈：小寨商圈：以区域机关、企事业单位及院校学生为主的，传统百货、服装城为主要业态的区域51、商圈u高新商圈：高新商圈：以区域居民、企业人员为主的，购物中心、超市为主要业态的新兴商圈u康复路商圈：康复路商圈：辐射西北区域的轻纺、小百货等综合及专业市场商圈u土门商圈：土门商圈：以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主要形态，相对低端的传统商圈u经开商圈：经开商圈：依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交通中心，将形成经开区未来核心商圈商业市场商业市场整体市场整体市场区域商业市场研究范围：重点研究项目周边区域商业市场研究范围：重点研究项目周边2.5-32.5-3公里的区域公里的区域u以项目为圆心以项目为圆心2.5-32.5-3公里的公里的区域是市场竞争的集中区域区域是市场竞争的集中区域u区52、域商业研究范围：区域商业研究范围：u北至北三环路u南至北二环路u西至朱宏路u东至大华北路北 三 环 路凤城九路凤城七路凤城五路凤城二路北 二 环 路未央路3km2.5km商业市场商业市场区域商业区域商业大型商业多沿未央路分布，凤城二路为区域最早形成的商大型商业多沿未央路分布，凤城二路为区域最早形成的商圈，凤城五路未来将成为中高端商圈，社区商业分布于各圈，凤城五路未来将成为中高端商圈，社区商业分布于各住宅社区底商，区域内仅有少量中高端餐饮娱乐设施住宅社区底商，区域内仅有少量中高端餐饮娱乐设施序号道路名称/核心业态业种1凤城二路（人人乐、崇尚百货、苏宁）2凤城五路（赛高国际街区）3凤城三路（社区配53、套、集贸市场）4文景路（中低端餐饮、生活配套）5文景街（中低端餐饮、配套）6凤城八路（世纪金花宜品生活）7文景路王子饭店（高端餐饮）8高端餐饮娱乐9盛豪轩（高端餐饮）10凤城五路（汽车4S店）11居然之家凤城九路凤城七路凤城五路北 二 环 路未央路1 13 310105 54 46 67 78 89 9北 三 环 路凤城二路2 2初期商业区，经营内容丰富，以大众化消费为主中高档商业区，功能复合，针对区域主流消费者1111区域级集中商业区域级集中商业零散中低端社区配套零散中低端社区配套目的地型商业目的地型商业中高端餐饮休闲娱乐中高端餐饮休闲娱乐商业市场商业市场区域商业分布区域商业分布1243经过54、区域商业市场调研，目前本区域商业主要经过区域商业市场调研，目前本区域商业主要分为四种类型：分为四种类型：区域主流型区域主流型满足区域周边居民的日常生活所需：如超市、百货、影院、KTV、大中型餐饮等；主要位于未央路沿线，凤城二路、五路商业集中区。社区型社区型社区商业，如便利店、美容美发、洗衣房、药店、小型餐饮等；主要分布在各社区底商目的地型目的地型区域商业分类区域商业分类交通驱动或规模驱动，如汽车4S店，主要分布在凤城五路与文景路；居然之间，北二环与文景路十字；辐射范围广，对区域内外的特定消费者吸引力强。公务公务/社交型社交型由商务、政务、企业经营等带来的公务或社交消费；如王子饭店、盛豪轩、金御55、轩等；目前以中高端餐饮、娱乐为主的公务、社交商业较少，功能仍不完善，存在市场空间。商业市场商业市场区域商业分类区域商业分类凤城二路凤城二路经开区较早形成的百货、超市、电器、餐经开区较早形成的百货、超市、电器、餐饮、娱乐等商业集中区域，目前商业氛围成熟，以大众饮、娱乐等商业集中区域，目前商业氛围成熟，以大众化消费为主化消费为主餐饮餐饮 面积面积档次档次中国餐馆3000中档澳门德兴2000中档渔山渔港3000中低档必胜客500八千代铁板烧400茗润咖啡300中档大千骨头王火锅1800中档洞庭湖酒楼3500中档德克士350MAKY西点150中低档肯德基450味千拉面300燕堂粥品1500中低档蜀湘会56、所2500中档海底捞1500中低档悦来香中西餐厅1700中低档一尊皇牛1400中低档干锅居1400中低档泰丰西开肥牛4000中低档红海肥牛火锅2000中低档圆顶咖啡800中低档青都里日本料理600中档必胜客必胜客KFC光大银行光大银行苏宁电器苏宁电器盛龙游戏飞盛龙游戏飞翔网络翔网络兴业银行兴业银行人人乐人人乐崇尚百货崇尚百货一尊皇牛一尊皇牛崇尚百货崇尚百货红红海海肥肥牛牛上上善善轩轩蔡蔡王王府府成成都都颐颐站站福福聚聚德德千千堂堂足足道道上上岛岛咖咖啡啡百货百货/超市超市/电器电器档次档次面积面积人人乐中档/大众化6000崇尚百货中档/大众化6000苏宁电器-3000商业市场商业市场区域主流型57、区域主流型凤城五路凤城五路以赛高街区世纪金花、沃尔玛、奥斯卡影以赛高街区世纪金花、沃尔玛、奥斯卡影城等组成的商业集中区，整体档次高于凤城二路商圈，城等组成的商业集中区，整体档次高于凤城二路商圈，目前仍处于起步阶段目前仍处于起步阶段餐饮餐饮面积面积档次档次金北汉宫KTV3000中高档星座KTV2200中低档/大众化中菜皇4000中高档上岛咖啡400中档肯德基300盛豪轩5000中高档竹园人家2000中档/大众化消费徐记海鲜3500中高档名九龙洗浴会所2500中档景王府3000中高档川渝人家3000中档/大众化消费百货百货/超市超市/电器电器面积面积档次档次世纪金花30000 中高档沃尔玛150058、0国美电器4000影院影院面积档次奥斯卡影城5000中高档国美电器国美电器世纪金花世纪金花奥斯卡影城奥斯卡影城肯德基肯德基中中菜菜皇皇金金北北汉汉宫宫K KT TV V名名仕仕咖咖啡啡凤城五路未央路景景王王府府川川渝渝人人家家盛豪轩盛豪轩星座星座KTVKTV上上岛岛咖咖啡啡徐记海鲜徐记海鲜规划规划集中集中商业商业)民生民生百货百货(规划规划)沃尔玛沃尔玛商业市场商业市场区域主流型区域主流型社区型商业社区型商业主要分布在各社区的底商，以主要分布在各社区的底商，以满足社区居民的日常生活需求为主满足社区居民的日常生活需求为主北 三 环 路凤城九路凤城七路凤城五路凤城二路北 二 环 路未央路3 36 59、65 57 7文景街海荣阳光城文景路EE国际岗家寨集贸市场u主要分布：主要分布：各个住宅小区的底商，以满足社区居民日常生活为主。u经营内容：便利店、美容美发、大众餐饮、洗衣店等。商业市场商业市场社区型社区型社区商业为住宅底商形式，以销售为主，目前社区商业为住宅底商形式，以销售为主，目前区域商业铺可实现的均价为区域商业铺可实现的均价为2-32-3万元万元/平左右平左右u图片u商业形式：商业形式：u以临街底商为主，地上一层至二层。面积50-300平方米中小商铺为主。u面积u50-200u售价u住宅 汽车汽车4S4S店店主要位于凤城五路和文景路，辐主要位于凤城五路和文景路，辐射范围广射范围广汽车汽车60、4S4S店商业区店商业区分布位置：分布位置：u位于凤城五路和文景路交汇处西侧，集中分布约20家中高档汽车4S店经营内容：经营内容：u汽车销售、维修保养、汽车百货（行者驿站）等汽车产业服务的商业区商业形式：商业形式：u临街独栋商业分布商业市场商业市场目的地型目的地型居然之家居然之家北二环与明光路交汇处北二环与明光路交汇处居然之家西安店：居然之家西安店：u位置：位置：经开区北二环西段，朱宏路立交东500米；u规模：规模：经营面积约7万平米；u经营内容：经营内容：家具、家居用品专业卖场；u开业时间：开业时间：2007年10月5日;u消费者：消费者：主要消费者来自于西安北部城区及高新区。北二环明光路文61、景路未央路凤城二路商业市场商业市场目的地型目的地型u区域内大型企业、机关单位众多，存在大量的商务、公务、社交等活动，而目前区域内提供此类消费的场所较少，仅有经发国际会馆最具代表性。区域内高档餐饮、休闲娱乐设施较少，呈点状区域内高档餐饮、休闲娱乐设施较少，呈点状分布，以经发国际会馆为代表分布，以经发国际会馆为代表凤城九路凤城七路凤城五路凤城二路北 二 环 路未央路经发国际会馆金御轩景王府盛豪轩百姓厨房 经开区域内像我们这样的高端休闲的场所很少，所以经营状况挺好的，来消费的客户主要是政府机关的、陕北的、还有就是周边企业的高管。未来随着西安市政府北迁、西安铁路客运站的建成，大量企业进入经开区，这种高62、端商务和个人消费需求一定会快速上涨。经发国际会所客户经理 经开区目前商务方面的配套很不完善，尤其是高端一点的宴请、接待的地方很难找，经发会馆去过几次，那里经营得还不错。经发大厦写字楼办公客户张先生商业市场商业市场公务公务/社交型社交型经发国际会馆经发国际会馆是经发商旅斥资1.6亿元，按五星级标准建造的以汉唐文化为主题的全套房精品豪华公园酒店。同西安北城109000休闲主题公园文景公园融为一体，拥有西安一流的11000高尔夫球挥杆练习场，是西安高端政务、商务交流的接待中心。经发国际会馆经发国际会馆占地5077，建筑面积16800，地上4层，地下1层。以西餐厅、3000平方米的中式餐厅、音乐酒廊、63、茶秀、游泳馆、健身中心、水疗中心、美容美发厅、商务中心等功能为一体的休闲会所。2008年1月，曾被授予“中国现代服务业最佳商务环境酒店”称号。经发国际会馆经发国际会馆五星级酒店标准打造五星级酒店标准打造，集酒，集酒店、餐饮、娱乐休闲等多功能于一体店、餐饮、娱乐休闲等多功能于一体经发国际会馆经发国际会馆商业市场商业市场公务公务/社交型社交型商业类型商业类型特征特征/代表设施代表设施分布分布消费者消费者市场空间市场空间区域主流型区域主流型满足区域周边居民的日常生活所需：如超市、百货、影院、KTV、大中型餐饮、银行等主要位于未央路沿线，凤城二路、五路商业集中区；区域范围内居民日常生活型消费凤城二路、64、五路已形成商圈氛围市场空间有限邻里型邻里型社区商业，主要针对社区居民基本生活需求；如便利店、美容美发、洗衣房、药店、小型餐饮等主要分布在各社区底商社区居民日常生活消费随着区域房地产开发的不断进行；依赖社区的成熟及社区自身人口聚集目的地型目的地型交通驱动或规模驱动型商业；如汽车4S店，家居卖场（居然之家）等凤城五路与文景路周边，以及北二环沿线周边区域及本市特定客群依赖交通环境与聚集效应市场空间有限公务公务/社交型社交型由商务、政务、企业经营等带来的公务或社交消费；如王子饭店、盛豪轩、金御轩等点状分布区域内的各企业、机关单位等；公务、商务活动目前此类设施较少，市场较大目前区域商业的四种类型来看，目65、前区域商业的四种类型来看，公务公务/社交型社交型商业存在市场空间商业存在市场空间商业市场商业市场机会机会按照区域现状及未来人口变化，区域内消费按照区域现状及未来人口变化，区域内消费者可分成以下类型：者可分成以下类型：分类分类来源来源特征特征现现状消状消费费者者普通居民、个体户普通居民、个体户中小商业经营者、岗家寨、徐家堡村等有经济基础但收入不稳定，且资金流动性快；个体户无固定经济收入，以基本生活消费为主大型企业员工、事业单大型企业员工、事业单位职工位职工长庆石油、陕汽、金威啤酒、康师傅、可口可乐和制药企业等有固定经济收入，收入处于中等水平，日常消费以日用品消费为主，对生活质量和品质有向往和追求66、大型企大型企业业中高管、事中高管、事业业单单位中位中坚坚长庆石油、陕汽、金威啤酒、康师傅、可口可乐和制药企业等中高层管理者知识层次高、视野广、能接受新鲜事物；有较好的稳定收入来源，追求生活品质，消费偏向中高端消费为主潜在消潜在消费者费者政府公政府公务员务员（未来）（未来）市委、市政府分布于有权力、社会地位高的单位或部门；有车、经济实力较强、隐性收入高，对生活质量要求较高，陕陕北迁入居民北迁入居民陕北(购买本地住房)主要是资源类或者与资源相关的高财富占有人群，追求品质感和标签感，消费以中高端消费为主新迁入居民新迁入居民购买本地房产而迁入的外地人或其他城区人群认可区域发展潜力及居住环境，多为首次置67、业，年轻人较多，事业上升期商业市场商业市场区域消费者区域消费者大型企业中高管大型企业中高管事业单位中坚事业单位中坚陕北迁入居民陕北迁入居民政府公务员政府公务员大型企业员工、事业单位职工大型企业员工、事业单位职工新迁入居民新迁入居民普通居民、个体户普通居民、个体户3-53-5万人万人5-75-7万人万人8-108-10万人万人10-1510-15万人万人15-1815-18万人万人根据区域发展进程，预计未来根据区域发展进程，预计未来3-53-5年区域人口年区域人口可达到可达到4040万以上，其中高端人群万以上，其中高端人群10-1510-15万人万人预测说明：预测说明：u目前经开区人口数量约2068、-25万人，(主要为长庆、康师傅等企业职工、政府机关单位、原居民、以及个体户、打工人员等)；u政府访谈得知，市政府搬迁将带来4-5万的公务员；u根据区域在售房地产项目统计与相关访谈，2013年之前可完成总开发量约600-800万平米，预计新增置业人口可达到10-15万人。同时，区域购房客户中陕北客户占比约20-30%。u由此推测未来3年内区域消费人口数量及构成（数据为市场推测，仅供参考）。消费能力高低高端高端高端高端消费消费消费消费人群人群人群人群商业市场商业市场区域人口构成区域人口构成 赛高街区的沃尔玛12月28日开业，开业当天营业额就达到了50万，说明这个区域的消费能力还是挺强的，尤其是后69、面政府搬进来，区域成熟了，人陆续都会住进来，未来2年人口会大幅上升 世纪金花业态主要有服饰、餐饮、休闲等，品牌选择上也基本上国际一二线、国内一线的中高档，很多品牌很看好这个区域都有入驻的意向 百盛、民生、开元等中高端大型商业都有进这个区域的意向，综合主流商业的未来竞争还是有一些的区域内餐饮不多，尤其是环境、情调都高端一点、特色的消费场所比较欠缺。世纪金花 经开店 曲志超 据公司现有会员研究，大约有10万左右的会员，有效会员为6万人，其中40%的会员来自北部，这部分人或许不在北部区域居住，但是户口均在北部区域，消费潜力巨大。经开区店的开业可能会阻断一些渝林、铜川高端客户来其他店消费 经开区现入驻70、企业约4000家,如：康师傅、可口可乐、统一、荣氏果汁、石油管道局、长庆石油、西电ABB等企业，未来发展前景很大。据公司销售额统计30-40%来自于公务消费，随着市委市政府的北迁将为区域带来4万人左右的人口，对高端商业的带动也是非常大的。世纪金花 综合商品部经理 宣鹏 消费者分析消费者分析1.1.未来区域内有充足的高端消未来区域内有充足的高端消费人群支撑，高端消费市场需求明显费人群支撑，高端消费市场需求明显商业市场商业市场消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析2.2.目前区域高端消费者需求未目前区域高端消费者需求未被满足，高端商业的发展空间大被满足，高端商业的发展空间大商业市场商业市场消费者71、分析消费者分析住在长庆油田公司附近，觉得附近商业比较落后，平时消费喜欢和家里人一起去钟楼那里去购物。长庆家属区随机访谈 特别是商务交际方面，有时候选地点有很多限制，北郊虽然有几家较高档次的餐饮，但是娱乐项目就只能去市中心了很麻烦有时候就直接去市中心或者南二环了，那边娱乐休闲也不是很远，基本上都能满足商务交际和朋友聚会这方面需要。经发大厦办公客户 这边也就买些日常生活用品，我购买服装还是会选择去钟楼，品牌店很多，购物环境也好。沃尔玛超市 随机访谈 我买一些中高端的东西还是去市中心，那边品牌选择余地较大。居然之家 王经理 真正称得上高端的休闲会所，就只能是我们这里，其他的都是一些没有品牌的，我们这72、里也有个缺点，就是娱乐这一块的服务没有设，好多次客户消费完之后都询问周边哪有合适的娱乐场所。经发国际会所经理 我平均一个月会有3-5天会在这里，这里也是接待经开区商务朋友的场所，休闲娱乐这里就有茶秀，夜总会这些地方这边还没有太适合的地方可去。经发国际会所客户根据区域消费者访谈：目前区域消费者除日常生活型消费外，购物、休闲娱乐等消费多选择钟楼商圈。目前区域中高档消费场所较少，此类消费需求仍未被满足。消费者分析消费者分析3.3.高端消费需求主要集中在高端消费需求主要集中在品品牌购物、大型餐饮、高端休闲牌购物、大型餐饮、高端休闲等方面等方面商业市场商业市场消费者分析消费者分析 在西安购物基本上都是去73、世纪金花、百盛这些地方，其他就是和生意上合作者的一些交际活动，这些主要集中在餐饮和娱乐上面。白桦林居业主 随机访谈 特别是商务交际方面，有时候选地点有很多限制，北郊虽然有几家较高档次的餐饮，但是经常去就有点腻了，西安人尝鲜心理是很强的。休闲娱乐就选择去市中心了经开区没有比较上档次的休闲娱乐场所，有时间在这边消费比较麻烦，吃完饭还得陪着去市中心娱乐场所去。所以有时候就直接选择去市中心或者南二环了，那边娱乐休闲也不是很远，基本上都能满足这些方面的需要。康师傅企划部经理 王先生 每个月的消费主要主要集中在餐饮和休闲娱乐上面，朋友和生意上场合的交际。在西安这部分消费比较高的，关系圈在这个城市很重要的经74、发建设市场部刘经理 自己消费主要是商务交际和朋友聚会，每月基本上占自己消费的一半，生意上的交际大约占有很大比例。在北郊主要去金勾翅、盛豪轩等这几家去，选择余地较少，上档次的娱乐场所基本上没有其他就是开车去南二环那边餐饮很多家，选择余地也比较多。风七路附近基本上现在什么都没有，所以那边现在什么都是空白的。要是做一些中高档的餐饮、KTV、环境好一些的洗浴应该会有很大市场。经发大厦办公客户根据区域消费者访谈：区域中高端消费的需求主要集中在品牌购物、中高端餐饮、休闲娱乐等方面。同时商务客户对商务活动、大型休闲娱乐场所的需求明显。消费者分析消费者分析4.4.中高端消费者对于商业中高端消费者对于商业档次、75、档次、品牌、环境、服务品牌、环境、服务的关注程度高的关注程度高商业市场商业市场消费者分析消费者分析 在经开区周边知名的连锁企业不多，日常购物主要选择一些品牌的商品，这里的购物场所品牌、环境和服务普遍都不是很高，比如钟楼世纪金花，它的购物环境、服务、品牌都还不错，所以自己和家人购物都会选择去那里。居然之家王经理 购买服装这些还是选择品牌的为主，餐饮方面主要是看是不是连锁，连锁的企业环境和服务都不错，但是北郊这些餐饮连锁品牌的少，价格定的也比较乱，服务水平也不是很高，特别是去年凤城五路中菜皇不是还被罚款了，高端不见得是装修好了档次就高了，其他一些服务也很重要。人人乐超市随机访谈 商务交际方面主要选76、择有品牌的、有实力的连锁店，当然环境也很重要，档次低的一般都不会去，这的人都讲面子。经发国际会馆经理购物最关注的是购物环境，乱哄哄的场所基本不去，一些经营者服务态度也很不好。长庆家属区随机访谈我和家人会选择有较好购物氛围的商场去逛，人人乐里面的环境还可以，经营的品牌档次不是很高、服务态度也不是很好。第五国际办公客户 根据区域消费者访谈：本地消费者对于商业整体氛围的关注度较高，主要集中在商业档次、商品的品牌、购物环境、以及服务等方面。我购物的场所一般看重的是购物环境、品牌及服务态度，品牌的服务态度都会比较好。利君V时代办公客户区域消费者分析小结区域消费者分析小结1.1.未来区域内有充足的高端消费77、人群支撑，高端未来区域内有充足的高端消费人群支撑，高端消费市场需求明显；消费市场需求明显；2.2.目前区域高端消费者需求未被满足，高端商业目前区域高端消费者需求未被满足，高端商业的发展空间大；的发展空间大；3.3.高端消费需求主要集中在品牌购物、大型餐饮、高端消费需求主要集中在品牌购物、大型餐饮、高端休闲等方面高端休闲等方面；4.4.中高端消费者对于商业档次、品牌、环境、服中高端消费者对于商业档次、品牌、环境、服务的关注程度较高务的关注程度较高商业市场商业市场消费者分析消费者分析区域商业发展趋势：本项目应实现商业升级，区域商业发展趋势：本项目应实现商业升级，同时与其他商业共同形成同时与其他商业78、共同形成“金廊金廊”效应效应趋势一：趋势一：沿未央路将出现大量中高端商业，沿未央路将出现大量中高端商业，共同形成区域商业的共同形成区域商业的 “金廊金廊”趋势二：趋势二：沿未央路向北，商业逐渐升级：凤沿未央路向北，商业逐渐升级：凤城二路城二路凤城五路凤城五路凤城八路凤城八路凤城九路凤城七路凤城五路北 二 环 路未央路北 三 环 路凤城二路百老汇剧院沃尔玛人人乐首创国际城大型商业正尚项目民生百货世纪金花奥斯卡影城人人乐崇尚百货早期早期商圈商圈新兴新兴商圈商圈未来未来商圈商圈本项目具备承担本项目具备承担“区域商业升级区域商业升级”的基础，顺应区域商业发的基础，顺应区域商业发展趋势，与其他商业共同形79、成展趋势，与其他商业共同形成“金廊金廊 ”效应。效应。商业市场商业市场发展趋势发展趋势商业市场小结：商业市场小结：目前区域商业主要分为4大类型：社区型、区域主流型、目的地型、商务/社交型，其中公务/社交型商业设施较少，存在市场机会。区域住宅底商均价已达2万/平米以上未来区域内有充足的高端消费人群支撑；高端消费需求主要集中在品牌商品、大型餐饮、休闲娱乐等高端商业；高端消费者对于商业档次、品牌、环境、服务的关注程度较高。沿未央路将出现大量中高端商业，共同形成区域商业的“金廊”沿未央路向北，商业逐渐升级：凤城二路凤城五路凤城八路商业现状商业现状商业现状商业现状消费者消费者消费者消费者发展趋势发展趋势80、发展趋势发展趋势本项目应抓住本项目应抓住“公务公务/社交型商业社交型商业”的市场空白，同时针对高端的市场空白，同时针对高端消费需求，以差异化、精品化的特色商业引领区域商业升级消费需求，以差异化、精品化的特色商业引领区域商业升级商业市场商业市场小结小结市场环境分析市场环境分析商业商业写字楼写字楼写字楼写字楼公寓公寓住宅住宅西安市整体办公市场分析区域办公市场分析 支撑不足：支撑不足：从西安三产结构来看，支撑写字楼市场的从西安三产结构来看，支撑写字楼市场的金融保险、证券、商贸、金融保险、证券、商贸、IT IT等现代服务业比例不足，整等现代服务业比例不足，整体写字楼市场发展缓慢体写字楼市场发展缓慢2081、022008 20022008 西安市第三产业生产总值（亿元）西安市第三产业生产总值（亿元）非市场化时期非市场化时期市场化启动市场化启动期期市场化发展期市场化发展期市场化成熟期市场化成熟期经济总量增长产业结构调整，三产比例上升写字楼市场写字楼市场整体市场整体市场20072007年第三产业产值结构年第三产业产值结构西安的产业结构呈三二一格局，即第三产业占西安GDP的比重最大，在50%以上，但在第三产业中对写字第三产业中对写字楼需求较大的金融、保险证券、楼需求较大的金融、保险证券、IT IT、商贸物流等现代服务业仅占三产总量商贸物流等现代服务业仅占三产总量的的2525%，因此从整个写字楼市场来看，82、除高新板块外，其余地区办公物业发展缓慢。西安市由于地处内陆，受到经济发展和城市规划的制约，与北京、上海等国内办公类物业较为发达的地区相比较，其消化办公物业的速度和体量均极其有限。从市场从市场实现价格实现价格来看，写字楼销售价格与住宅来看，写字楼销售价格与住宅类物业差距甚微，且价格增长幅度也小于住宅类物业差距甚微，且价格增长幅度也小于住宅u价格实现低：价格实现低：l写字楼物业不能实现溢价，均价已和住宅价格持平。在城内、高新、北城甚至出现“倒挂倒挂”现象现象，一些写字楼的售价竟不及周边住宅项目09年住宅成交均价5000左右，写字楼成交均价6000元/平方米，09年三季度城北写字楼类物业为5093元83、/平方米。价格涨幅小：价格涨幅小：l相比住宅物业，写字楼的销售价格上涨较慢，幅度小；l09年3季度西安写字楼平均成交价格为6141元/平方米，与去年同比下降2.45%。各年写字楼、住宅销售价格对比各年写字楼、住宅销售价格对比写字楼市场写字楼市场整体市场整体市场数据来源：西安市统计信息网从市场从市场实现速度实现速度来看，写字楼成交速度、份额来看，写字楼成交速度、份额均较低，均较低，0909年上半年成交量较之前有所下降年上半年成交量较之前有所下降u销售速度慢：销售速度慢：自身纵比：自身纵比：09年上半年写字楼销售面积也较去年下滑较去年下滑39.64%39.64%。与住宅横比：办公物业销售速度量明显84、与住宅横比：办公物业销售速度量明显低于住宅物业。低于住宅物业。中海国际社区与中新浐霸半岛09年3季度年销售面积在10万平左右，其余销售较好项目年消化量在5-8万平米。写字楼销售较好项目仅1-2万平。0909年年3 3季季度城北写字楼仅成交度城北写字楼仅成交1 1万平米。万平米。u成交份额低：成交份额低：从西安房地产市场销售额和投资额比例看，写字楼份额比重过小，短时期内难于形成主流；09年上半年西安写字楼销量仅占上半年西安商品房销量的1.54%，与08年同期相比下滑2.42%。写字楼市场写字楼市场整体市场整体市场市内写字楼市场高新区板块一直独秀，中心区市内写字楼市场高新区板块一直独秀，中心区板块85、将逐渐退出商务、居住功能板块将逐渐退出商务、居住功能建立工业再生园、建立工业再生园、产业集群园及农产业集群园及农副加工业园副加工业园依托知名高校及科依托知名高校及科研院所主要发展科研院所主要发展科教及文化产业教及文化产业配合旅游、购配合旅游、购物、休闲、餐物、休闲、餐饮的发展饮的发展适应适应“西咸一西咸一体化体化”和西安和西安高新技术开发高新技术开发区，发展总部区，发展总部经济经济在旅游景点及批发集在旅游景点及批发集散地基础上，发展旅散地基础上，发展旅游、商贸及娱乐产业游、商贸及娱乐产业投资热点投资热点产业规划产业规划 土地供应土地供应 2005年和记黄埔集团夺得高新区727亩国有土地的使用权86、，将给高新带来了30亿元人民币的投资，西高新将仍旧成为西安写字楼市场的热点区域u根据西安市未来的产业规划，西咸一体化将进一步推动西高新的发展u西高新将发展成总部基地u西高新无疑会成为写字楼开发的密集区，至于城内由于发展空间有限，所以只能在价格方面有所调整，但是在楼盘数量上不会再增加多少 西西高高新新中心城区定位：中心城区定位：以旅游、商贸功能为主，逐步退出商务功能土地供应限制：土地供应限制：老城区内已经限制办公物业用地的土地出让和供应制约因素：制约因素：老城内建筑物有限高规定，对于做高档写字楼并不适宜产业支撑：产业支撑：老城区纯写字楼的需求缺乏中大型企业的支撑中心城区中心城区中心城区土地供应量87、少，办公物业中心城区土地供应量少，办公物业发展受限，将逐渐退出商务功能发展受限，将逐渐退出商务功能西高新片区办公氛围浓厚，写字楼西高新片区办公氛围浓厚，写字楼密集，未来有中兴、华为、等全球知密集，未来有中兴、华为、等全球知名企业总部入驻，高新区将是西安未名企业总部入驻，高新区将是西安未来的热点商务区。来的热点商务区。写字楼市场写字楼市场板块格局板块格局西安办公物业主要分布在城内、高新区、经开区西安办公物业主要分布在城内、高新区、经开区3 3大板大板块，经开区办公物业的价格、产品水平实现相对其他区块，经开区办公物业的价格、产品水平实现相对其他区域较低域较低写字楼市场写字楼市场格局分布格局分布高新88、区高新区经经开开城城内内长长安安路路沿沿线线高新区高新区依托高新技术产业、依托高新技术产业、知名企业密集，是西安写字楼知名企业密集，是西安写字楼发展的热点区域发展的热点区域支柱产业：支柱产业：信息、生物、新能源等产品水平：产品水平：产品水平较高、形象、配置、配套较优价格：价格：售价7000-10000元/平，租金40-80元/平/月客户类型：客户类型：全球500强，国内大型企业，主要为IT、通讯、电子、高科技等,价格承受能力较强代表项目：代表项目：旺座国际城、高新国际、都市之门城内城内城市商业、商务中心，办公氛围成城市商业、商务中心，办公氛围成熟、但无新项目供应熟、但无新项目供应产品水平：产品89、水平：形象、配置均较高价格：价格：租金：租金：80-120元/平/月客户类型：客户类型：世界知名公司、国内顶级企业，地产、银行、通讯、科技、服务等代表项目：代表项目：中大国际、长安国际中心经开区经开区整体办公氛围较弱整体办公氛围较弱支柱产业：支柱产业：商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料分布：分布：主要沿未央路线形分布产品水平：产品水平：以商住公寓为主，纯写字楼较少。整体品质一般价格：价格：销售价格：写字楼：35-55元/平/月商住公寓：15-30元/平/月客户类型：客户类型：依托或服务于区域主导产业的中小型企业为主，地产、装饰、电子等行业居多代表项目：代表项目：经发大厦、利君V时代、第5国际90、赛高国际注：西安写字楼整体特征是量大但相对分散，就连商务氛围最浓的高新区都没有形成连片的商务区，市场上较易成就地标型写字楼，如南大街的中大国际、长安国际名次名次区域区域项目名称项目名称开发商名称开发商名称销售金额销售金额 销售面积销售面积（元）（元）（）（）1西高新 旺座国际城西安盛荣置业有限公司16947463224916.932西高新 汇鑫IBC西安汇鑫置业集团有限公司76348951 13146.253西高新 SOHO同盟上海绿地集团西安置业有限公司 70370706 13062.784西高新 逸翠园(二期)和记黄埔地产（西安）有限公司 82996070 11763.855城北天地时代91、广场 西安千禧国际置业有限公司359911316532.580909年年3 3季度全市写字楼类物业季度全市写字楼类物业销售面积销售面积排行排行u城北办公物业市场表城北办公物业市场表现较弱现较弱，09年三季度年全西安市销售面积前5的办公物业项目中，城北的仅有天地时代广场，金额前5名城北无一上榜。西安办公物业市场整体表现不佳，城北办公物西安办公物业市场整体表现不佳，城北办公物业市场销售速度相对较低业市场销售速度相对较低写字楼市场写字楼市场市场表现市场表现20082008年各区域办公年各区域办公物业成交比例物业成交比例名次名次区域区域项目名称项目名称开发商名称开发商名称销售面积销售面积 销售金额销售92、金额（）（）（元）（元）1西高新 旺座国际城西安盛荣置业有限公司24916.931694746322西高新 逸翠园(二期)和记黄埔地产（西安）有限公司 11763.85 829960703西高新 汇鑫IBC西安汇鑫置业集团有限公司13146.25 763489514西高新 SOHO同盟上海绿地集团西安置业有限公司 13062.78 703707065西高新 金桥国际广场陕西省鸿业房地产开发公司5641.39 428875970909年年3 3季度全市写字楼类物业季度全市写字楼类物业销售金额销售金额排行排行区域办公物业分布区域办公物业分布主要集中于未央路沿线，主要集中于未央路沿线，以商住公寓为主93、，纯写字楼项目较少以商住公寓为主，纯写字楼项目较少写字楼市场写字楼市场区域市场区域市场赛高街区（未入住）经发大厦赛高国际凯鑫国际天地时代广场（未入住）第5国际利君V时代雅荷中环大厦u北郊整体办公氛围较弱，办公物业供应量不大，主要沿未主要沿未央路线形分布；央路线形分布；u以商住公寓为主，纯写字楼以商住公寓为主，纯写字楼较少较少。在使用项目中只有经发大厦、利君V时代规划为纯写字楼，赛高街区和天地时代广场、第5国际等项目中既有写字楼又有商住公寓。商住公寓写字楼产品水平产品水平除经开大厦等个别写字楼立面、除经开大厦等个别写字楼立面、形象较为现代，其他办公物业整体形象一般形象较为现代，其他办公物业整体形94、象一般u区域内办公产品整体品区域内办公产品整体品质不高。质不高。经开大厦、利君V时代等个别写字楼项目注重立面打造、形象较为现代、高档，其他办公物业整体形象一般。写字楼市场写字楼市场区域市场区域市场赛高国际赛高国际雅荷中环大厦雅荷中环大厦利君利君V时代时代经发大厦经发大厦第第5国际国际凯鑫国际凯鑫国际u区域内办公产品整体品质不高，配置、配套均一般配置、配套均一般。在大堂、电梯厅、电梯品牌等多方面均处于中下水平，入住的企业多为西安本土中小企业。u经发大厦是区域最高档次写字楼，配置较高，大堂面积较大、设有访客休息区，装修风格时尚、豪华第第5国际国际赛高国际赛高国际雅荷中环大厦雅荷中环大厦利君利君V时95、代时代赛高国际赛高国际经发大厦经发大厦产品水平产品水平除经发大厦外，区域周边多数写除经发大厦外，区域周边多数写字楼软硬件设施较为一般字楼软硬件设施较为一般写字楼市场写字楼市场区域市场区域市场项目项目规模规模开盘时间开盘时间价格价格销售率销售率入住率入住率经发大厦经发大厦1栋26层写字楼2005年售罄100%90%利君利君V V时代时代两栋写字楼2007年售罄100%80%第第5 5国际国际1栋公寓、1栋写字楼2006年售罄100%85%天地时代天地时代广场广场1栋写字楼、1栋商住公寓、1栋住宅2008年尾盘，6800-700090%-赛高街区赛高街区6栋高层，其中1栋28层写字楼07年尾盘，商96、住公寓：6300-730090%装修中写字楼市场写字楼市场区域市场区域市场市场表现市场表现区域写字楼供应量较小，大多售区域写字楼供应量较小，大多售罄或尾盘，罄或尾盘，购买者以投资客为主购买者以投资客为主u项目区域在售的写字楼市场供应较小，大多售罄或为供应较小，大多售罄或为尾盘尾盘；u销售状况一般，09年3季度天地时代广场销售6500平米，占整个区域写字楼销售面积的60%u购买客户：购买客户：项目周边区域写字楼的购买者多为投资客购买者多为投资客，主要为当地及周边资源县市的财富人群u企业自身购买客户比例较低，仅有有少量企业购买后自用兼投资、更多的选择租赁市场表现市场表现尽管写字楼销售压力不大，但租97、尽管写字楼销售压力不大，但租赁市场惨淡，区域写字楼空置率较高赁市场惨淡，区域写字楼空置率较高u相对高新区高端写字楼月租金8095元/平方米，经开区高端写字楼的租金还有点低。u写字楼租金在写字楼租金在35-5535-55元元/月月平左右；商务公寓租金位于平左右；商务公寓租金位于15-3015-30元元/月月平之间平之间u经发大厦依靠高端配置、配高端配置、配套等实现较高的溢价套等实现较高的溢价，租金为区域最高水平，达到55元/月平u空置率高：空置率高：全市写字楼空置面积已达到近30万平方米，几乎相当于写字楼一年的开发总量。u写字楼入住率较高，在入住率较高，在70-70-80%80%之间，商住公寓的98、入住率之间，商住公寓的入住率多位于多位于50-70%50-70%。写字楼市场写字楼市场区域市场区域市场写字楼商住公寓经开区写字楼及商住公寓租金水平及入住率经开区写字楼及商住公寓租金水平及入住率使用客户使用客户项目周边写字楼客户主要为地产、电子、项目周边写字楼客户主要为地产、电子、科技、商贸类等中小型、草创型和成长型企业，对租金科技、商贸类等中小型、草创型和成长型企业，对租金的承受能力较低的承受能力较低项目项目客户客户代表公司代表公司企业类型企业类型经发大厦经发大厦地产、商贸、办事处等霍尼韦尔本地、省内企业为主、少量省外、国际企业利君利君V V时代时代A座:地产、商贸、科技、实业B座：机电、商贸99、装饰等西北输变电公司本地企业、省内企业第第5 5国际国际石油、地产、装饰、电子、商贸等中国装饰公司西安分公司本地企业为主赛高街区赛高街区地产、富力地产-赛高国际赛高国际培训、商贸、实业、科技、美容新概念本地企业为主，少量省内企业凯鑫国际凯鑫国际商贸、培训、地产荣鑫物业、华源建筑 本地、省内企业为主雅荷中环大厦雅荷中环大厦地产、科技、网络、电子、机电雅荷地产本地小型企业恒嘉国际恒嘉国际自住、科技、电子-本地小型企业总结总结主要为中小企业、草创型、成长型企业，少量大型企业分公司或办事处本地企业为主，高档写字楼如经发有少量省外及国际企业写字楼市场写字楼市场客户特征客户特征使用客户使用客户中小企业的100、主流需求面积在中小企业的主流需求面积在70-25070-250平米平米之间，关注点停留在形象、交通、物业费等方面之间，关注点停留在形象、交通、物业费等方面西安以及经开区域内办公客户基本上为中小、草创、成长型企业，规模普遍不大，基本在25人以下，主流需求面积为70-250平米，150平米左右户型需求量最大企业关注较多的是办公运营费用、办公场所形象、交通、网络化办公条件、商务、商业以及日常办公生活配套。写字楼市场写字楼市场客户特征客户特征企业类型企业类型办公物业办公物业数量比例数量比例需求需求海外企业租赁高档写字楼5%1000平左右国内大企业自建总部型物业-部分大企业购买高档写字楼500-1000101、平左右中小型企业（合伙人企业、投资型企业、民营企业）租赁商务公寓或写字楼95%70250平米，150左右的占到60%（办公人数多在25人以下）西安当地的很多中小型公司都选择在商住公寓里办公，他们规模不大、经济实力也不是很强，而商务公寓相对租金又比写字楼低很多。写字楼里的企业比公寓里的企业整体实力上要好一些，对形象要求也稍高。这些中小企业关注比较多的是地段、形象、物业费、交通等。使用面积通常都不大，150-200左右的比较多。-第5国际租赁部王鑫 趋势判断趋势判断项目区域高品质的写字楼较为欠项目区域高品质的写字楼较为欠缺，高端办公物业未来有一定前景缺，高端办公物业未来有一定前景写字楼市场写字楼市102、场市场趋势判断市场趋势判断 我们项目在经开区无论是形象和产品品质都是最好的，办公客户相应也比其他写字楼里的客户高端一些，有一些省外、甚至国际知名企业已经入住。经发大厦的高端形象、质感外立面、豪华大堂、电梯配置等诸多方面都能满足这些高端客户对办公物业的需求。现在这个区域缺我们这样的比较上档次的写字楼，目前区域里最多的还是商务公寓，就算是写字楼在大堂、配置方面都挺一般的，入住的企业普遍也都是一些中小企业。如果外立面、大堂、配置、配套上做好了肯定会有好的企业选择的，这个区域的办公氛围应该也会越来越浓厚。-经发大厦租赁部 经开区的办公氛围原来很不成熟，但是现在随着经发大厦等一些品质较高的写字楼相继推出103、来，选择在经开区办公的企业数量越来越多，企业档次、规模较原来也有了提升，原来未央路写字楼比较密集的一个区域是凤2路，现在慢慢在向北延伸，凤城5路赛高国际街区项目中也有写字楼，我们项目对面的正尚国际也规划有写字楼产品。政府对这个区域的规划很明显，先重点打造凤5路和我们项目区域这两个点，凤5路更多的是商业中心，我们区域偏重商务一些，未来随着市政府的搬迁等因素，肯定会有更多的企业跟随过来选择经开区的。-经开区规划局北 三 环 路凤城九路凤城七路凤城五路凤城二路北 二 环 路未央路目前办公物业集中区域正尚国际金融中心本项目本项目首创国际城首创国际城：首创国际城：规规模模：总建面154万平米规规划划物物104、业业：111万住宅，4万写字楼、5万商业、5万酒店及酒店式公寓等；正尚国际金融中心正尚国际金融中心：规规模模：规划总建面约35万平。规划物业：规划物业：规划写字楼、商业、公寓为主（具体各物业规模不详）写字楼市场写字楼市场市场趋势判断市场趋势判断趋势判断趋势判断后续写字楼项目将主要集中在未后续写字楼项目将主要集中在未央路沿线，区域商务办公氛围进一步提升央路沿线，区域商务办公氛围进一步提升写字楼市场小结写字楼市场小结写字楼市场写字楼市场小结小结现状现状写字楼市场发展缓慢，表现不佳写字楼市场发展缓慢，表现不佳未来未来区域办公市场具备一定的发展空间区域办公市场具备一定的发展空间u受整体西安市经济发展的105、限制，整个写字楼市场发展缓慢，写字楼未拉开与住宅、公寓类物业的价格梯度；u目前主要商务板块要集中在高新区，本区域商务氛围较弱；u区域主要客户以本地中小规模的草创型、成长型公司为主，他们对物业的软硬件设施要求不高，部分会选择在公寓项目中办公，对租金的承受力有限。u未来本区域将形成新的“城市中心”，随着区域中心化发展，高档办公物业具有一定发展空间；u产品提升空间大：目前区域以商住公寓为主，纯写字楼少，产品形象、配置、配套等方面均有很大提升空间；投资需求旺盛：投资客户为目前区域写字楼的主力购买客户。区域良好的发展前景，为投资客户提供了有力的信心保障短期内区域写字楼市场的发展空间有限，对于本项目而言，106、应短期内区域写字楼市场的发展空间有限，对于本项目而言，应尽量控制办公物业的规模，同时保持弹性处理。尽量控制办公物业的规模，同时保持弹性处理。市场环境分析市场环境分析商业商业写字楼写字楼公寓公寓公寓公寓住宅住宅区域公寓市场整体特征公寓市场平台客户特征u经开区在售公寓项目比较少，整体供应量不大，整体供应量不大，且多为尾盘销售；u目前区域内的公寓主要分布在凤城二路商圈和城市公园周凤城二路商圈和城市公园周围；围；u产品形式全部为商务公寓，产品形式全部为商务公寓，区域内尚未出现纯居住公寓。赛高街区赛高国际天地时代广场第5国际雅荷中环大厦风景御园公寓市场公寓市场区域市场区域市场目前经开区公寓项目较少，且位107、置分散，产品目前经开区公寓项目较少，且位置分散，产品形式全部为商务公寓、无居住类公寓形式全部为商务公寓、无居住类公寓双子座公寓双威理想城白桦林居产品水平产品水平全部为商住两用公寓，精装修产全部为商住两用公寓，精装修产品较少，户型集中在品较少，户型集中在50-7050-70和和70-9070-90两个区间两个区间项目名称项目名称物业类型物业类型规模规模户型面积户型面积装修装修服务及其他服务及其他天地时代广场天地时代广场商住公寓1栋70-80平米精装地暖第第5 5国际国际商住公寓1栋130-160毛坯无赛高国际赛高国际商住公寓3栋72-87平毛坯无赛高街区赛高街区商住公寓开1栋70-90平毛坯地暖108、风景御园风景御园商住公寓2栋45-75平精装(1000元)地暖、门窗新节能环保 白桦林居白桦林居商住公寓3栋50-70精装（厨、卫）无双子座公寓双子座公寓商住公寓1栋85-95毛坯双威理想城双威理想城商住公寓（70年产权）1栋49、51平毛坯无雅荷中环大厦雅荷中环大厦商住公寓2栋100-150毛坯无公寓市场公寓市场产品水平产品水平市场表现市场表现价格平台约为价格平台约为 6000700060007000元元/平米，高平米，高出同项目中的住宅约出同项目中的住宅约10001000元元/平左右。租金普遍较低平左右。租金普遍较低（20-2520-25元元/平平/月之间）月之间）项目名称项目名称销售状况109、销售状况商务公寓销售均价商务公寓销售均价同项目写字楼同项目写字楼/住宅售价住宅售价天地时代广场天地时代广场在售，速度（精装）均价58006800第第5 5国际国际尾盘3700（售罄）4600赛高街区赛高街区1栋，几乎售完均价6900（5800-7400）-赛高国际赛高国际售罄4600（售罄）-白桦林居白桦林居售罄起价6300（精装）5300（住宅）风景御园风景御园1栋整层，1栋分散销售6800（精装）5000（住宅）双子座公寓双子座公寓尾盘5000-双威理想城双威理想城未开盘54505450（住宅）u市场公寓项目多为尾盘或售罄，在售项目均价为6000-6500左右；u双子座公寓位于北二环附近，110、地段优势相对较弱，价格低于平台水平。双威理想城由于销售证件不齐全、管理混乱等原因价格也偏低；u商务公寓超出同项目中的住宅约1000元/平左右；u区域内商务公寓的租金水平普遍较低，20-2520-25元元/平平/月之间。月之间。公寓市场公寓市场市场表现市场表现区域内商区域内商务公寓租务公寓租金水平金水平客户特征客户特征购买客户以投资客为主，多为本地企业中购买客户以投资客为主，多为本地企业中高层、生意人以及陕北能源县市财富人群；高层、生意人以及陕北能源县市财富人群；使用客户大部分为中小企业办公，部分居住客户使用客户大部分为中小企业办公，部分居住客户项目名称项目名称物业类型物业类型购买客户购买客户使111、用客户使用客户入住率入住率天地时代广场天地时代广场商住公寓投资客户、生意人及企业中高层、本地客户占60%办公为主、少量自住11.25刚交房第第5 5国际国际商住公寓投资客户为主、少量企业投资兼自住中小企业办公、少量自住客户60%赛高街区赛高街区商住公寓北郊40%，西安其他区域50%，外地10%。基本为投资客、私营小老板、长庆职工、企事业单位中高层较多 短期租住、中小企业办公-赛高国际赛高国际商住公寓投资客为主中小企业办公、少量年轻白领租住50%白桦林居白桦林居商住公寓基本为投资客、陕北能源县市客户中小企业办公为主风景御园风景御园商住公寓投资客户为主、陕北等资源企业老板，周边企业中高层、生意人等112、未交房未交房双子座公寓双子座公寓商住公寓以城北区新婚夫妇为主，少部分作建材生意的人预计基本为年轻首次置业客户未交房雅荷中环大厦雅荷中环大厦商住公寓投资客户为主，部分企业投资兼自住中小企业办公85%公寓市场公寓市场客户特征客户特征市场机会市场机会针对居住需求的针对居住需求的精装、服务式公精装、服务式公寓存在市场空缺，未来发展潜力较大寓存在市场空缺，未来发展潜力较大公寓市场公寓市场市场机会市场机会 市场上的公寓小数状况不错基本上都是投资客在买，不太愁卖。在政府附近，临近公园，还有很大的交通、地铁利好，做公寓对投资客也是很大的吸引。面积不能太大，30-40平米，价格很容易能卖到7000以上。商住公寓113、可以考虑，但整体档次做得要比市场上的高，经开区域的精装公寓不多，只有风景御园有，精装修上可以做些文章，酒店服务也可以加进去。西安世联地产 策划经理 戴宜斌 未来 这个区域的公寓市场前景比较好，随着政府搬迁，城市中心都会向北迁移，再加上客运站明年使用后，对居住公寓有需求的客户将会大幅增加。目前区域内基本上都是商住公寓，里面也大都是办公的小企业，住的是一少部分，没有单纯居住的公寓，如果把装修做好点，服务配套也做出来，应该会很不错，目前市场上没有，而且未来区域成熟了应该还是会挺有市场的。首创国际城销售代表 看中风景御园的公寓，主要是投资。这里紧邻着公园，市政府马上也搬过来，地铁站就在项目旁边。而且经114、开区的公司很多，很多的年轻人都在附近租房子住。现在没有好点的公寓，只能租到一般的居民楼如果好一些的公寓肯定会有市场风景御园公寓客户后续供应后续供应主要以住宅或综合体项目中的补主要以住宅或综合体项目中的补充物业出现，后续可见供应量约充物业出现，后续可见供应量约15-2015-20万平米万平米u图片项目名称项目名称类型类型规模规模首创国际城首创国际城SOHO公寓3万白桦林间白桦林间居住公寓2万银池银池 品智天下品智天下 商务公寓3万平米正尚国际中心正尚国际中心酒店服务公寓5-7万平米总计总计15-20万正尚国际中心公寓市场公寓市场后续供应后续供应白桦林间首创国际城紫薇风尚公寓市场小结公寓市场小结公115、寓市场公寓市场小结小结区域市场特征区域市场特征u目前经开区公寓项目较少，且位置分散，产品形式全部为商务公寓、无居住类公寓；产品水平产品水平u全部为商住两用型公寓，精装修的产品较少。公寓户型主要集中在50-70和70-90两个区间；价格平台价格平台u目前区域公寓产品价格为 60007000元/平米，高出同项目中的住宅约1000元/平左右；客户特征客户特征u购买客户：购买客户：以投资客为主，多为本地企业中高层、生意人以及陕北能源县市财富人群；u使用客户：使用客户：大部分为中小企业办公，居住客户占比较小。未来供应未来供应u后续供应主要为住宅项目中的补充物业出现，以商住型公寓为主。市场环境分析市场环境116、分析商业商业写字楼写字楼公寓公寓住宅住宅住宅住宅城市住宅市场区域市场状况区域客户特征西安市住宅市场主要分为西安市住宅市场主要分为8 8大板块，形成了大板块，形成了“南贵、北南贵、北新、中空、东西贫新、中空、东西贫”的格局，城内核心区的居住功能逐的格局，城内核心区的居住功能逐渐褪化，以商业功能为主渐褪化，以商业功能为主高新高新高档住宅区高档住宅区6500-80006500-8000曲江曲江7000-100007000-10000城西城西中低端住宅中低端住宅4000-45004000-4500城东城东中档住宅中档住宅4400-4400-47004700浐灞浐灞新兴低新兴低端住宅端住宅4000-40117、00-47004700城北城北中档住宅区中档住宅区5500-60005500-6000城内城内基本无供应基本无供应7000-90007000-9000元元城南城南中高档住中高档住宅区宅区6000-6000-70007000uu曲江新区曲江新区曲江新区曲江新区西安第一豪宅区西安第一豪宅区西安第一豪宅区西安第一豪宅区核心竞争力：核心竞争力：集历史文化、城市意向、生态资源于一体的高端休闲住区uu高新区高新区高新区高新区高档住宅区高档住宅区高档住宅区高档住宅区核心竞争力：核心竞争力：产业强大、商业昌盛、居住高尚、功能齐备的产业新城uu城南区城南区城南区城南区中高端住宅区中高端住宅区中高端住宅区中高端住118、宅区核心竞争力：核心竞争力：南二环便利交通、众多高校资源、政府机关，西邻高新、南接曲江uu城东区城东区城东区城东区老牌中档住宅区老牌中档住宅区老牌中档住宅区老牌中档住宅区核心竞争力：核心竞争力：成熟的居住氛围、便利而丰富的生活配套uu城西区城西区城西区城西区边缘化低档住宅区边缘化低档住宅区边缘化低档住宅区边缘化低档住宅区核心竞争力：核心竞争力：传统老工业区，资源欠缺，优势不明显，区域竞争力弱uu浐灞生态区浐灞生态区浐灞生态区浐灞生态区新兴中低端住宅区新兴中低端住宅区新兴中低端住宅区新兴中低端住宅区核心竞争力：核心竞争力：政府推动的生态资源核心的城市新区，全市价格洼地，发展前景看好uu城北区城北119、区城北区城北区中档住宅区中档住宅区中档住宅区中档住宅区核心竞争力：核心竞争力：政府导向下的地产开发热点区，未来规划利好，价格中低，性价比高uu城内核心区城内核心区城内核心区城内核心区住宅空缺区住宅空缺区住宅空缺区住宅空缺区目前无在售住宅，以年久家属楼等老房为主，居住功能逐渐褪化，商业功能主导。住宅市场住宅市场整体市场整体市场西安市呈现明显板块特征，地缘性情结显著，西安市呈现明显板块特征，地缘性情结显著，对于本项目，市场竞争主要来自于区域内部对于本项目，市场竞争主要来自于区域内部u核心区板块目前无住宅项目在售；城市住宅价格的峰值集中在曲江板块城市富人的聚集区；住宅市场客户的特征住宅市场客户的特征120、住宅市场客户的特征住宅市场客户的特征为：为：为：为：u大量居住人群外溢，而留在核心区内的居住人群主要是商业区的生意人、政府公务员、具有老城情结的老居民、私企业主等。高新板块浐灞板块经开区板块核心区板块曲江板块城北经开区板块价格：5500-60005500-6000元元主力户型：90-130客户构成：政府机关人员/区域新兴私营业主/区域周边企业中高层/北郊区域内客户主城区板块价格：7000-90007000-9000元元主力户型：50-80客户构成：外地、本地投资客/有老城情结的老西安人曲江板块价格：7000-100007000-10000元元主力户型：140-160客户构成：覆盖全市高端人群/121、陕北客户/外地客户高新板块价格：6500-80006500-8000主力户型：80-100客户构成：私营业主/企业中高层/政府、企事业单位官员浐灞板块价格：4000-47004000-4700元元主力户型：90-130客户构成：城市白领/其他区域改善型需求客户/西安投资客/西安周边区县客户城东板块城东板块价格：4000-47004000-4700元元主力户型：90-130客户构成：本城区居民/其他区域改善型需求客户/西安周边区县客户城西板块城南板块城西板块（西咸除外）价格：4000-45004000-4500主力户型：80-130客户构成：企业职工/城西居民/高新白领城南板块价格：6000-7122、0006000-7000元元主力户型：90-130客户构成：城南居民/高新工作者/附近院校教师住宅市场住宅市场板块格局板块格局本区域根据项目分布特征可划分为四大板块本区域根据项目分布特征可划分为四大板块城市运动城市运动公园板块公园板块未未央央路路沿沿线线板板块块长庆东板长庆东板块块北二环板块北二环板块城市运动公园板块城市运动公园板块价格：5500-70005500-7000元元/平米平米主力户型：90-120平米两居，130-160平米三居客户构成(主要组成)：企事业单位高管/政府机关人员/陕北投资客/未央路沿线板块未央路沿线板块价格：5000-55005000-5500元元/平米平米主力户型123、：80-95平米两居，120-140平米三居客户构成：大型公司康师傅、可口可乐、汽车4S店等的高收入人群和相关产业人群/区域新兴行业老板/北郊区域内客户长庆东板块长庆东板块价格：5000-55005000-5500元元/平米平米主力户型：80-90平米两居，120-150平米三居；客户构成：以厂庆、航天机械等大型国企领导/政府搬迁带动的相关人员/与大型国企有业务往来的人群/北二环板块北二环板块价格：4 45 500-500000-5000元元/平米平米主力户型：50-60平米一居，70-80平米两居；客户构成：以城市北部新婚住房为主主要对象/做建材生意的一部分客户/周边区域的改善性员工/地缘性124、客户住宅市场住宅市场区域市场区域市场城市运动公园板块城市运动公园板块凭借强势的环境资源，成为凭借强势的环境资源，成为区域市场的领跑者，板块价值最高区域市场的领跑者，板块价值最高住宅市场住宅市场板块特征板块特征北二环板北二环板北二环板北二环板块块块块长庆东板长庆东板长庆东板长庆东板块块块块未央路沿未央路沿未央路沿未央路沿线板块线板块线板块线板块板块特征：板块特征：板块内商务氛围浓厚，多写字楼、商住公寓以及普通住宅项目；平台价格：平台价格：4000-5000元/平米；主力产品：主力产品：50-60平米一居，70-80平米两居；代表项目：代表项目：天地时代广场、经开观澜港。板块特征：板块特征：板块西125、侧为长庆油田基地（内部配套齐全，生活环境良好），板块内部配套缺乏，以中低端项目为主；平台价格：平台价格：5000-5500元/平米；主力产品：主力产品：80-90平米两居，110-130平米三居；代表项目：代表项目：紫薇希望城、紫薇风尚、高山流水幸福快车。板块特征：板块特征：紧邻城市核心区、三大公园、两条南北城市干道，区域级配套启动中，中端普通住宅集中区；平台价格：平台价格：5000-5500元/平米；主力产品：主力产品：80-95平米两居，120-130平米三居；目前主推尾盘的5060小户型产品代表项目：代表项目：雅荷春天、海璟时代。城运公园城运公园城运公园城运公园板块板块板块板块板块特征：126、板块特征：城市运动公园和未来西安市行政中心所在地，生活环境良好，品牌开发商纷纷进驻，中高端大盘云集；平台价格：平台价格：5500-7000元/平米；主力产品：主力产品：90-120平米两居，130-160平米三居，其中三居及以上大户型产品需求量更大；代表项目：代表项目：白桦林居、魏玛公馆、风景御园产品平台产品平台城运公园板块主流面积高于其他区域；城运公园板块主流面积高于其他区域；两居主流面积为两居主流面积为90-11090-110平米，三居主流面积为平米，三居主流面积为130-160130-160平米平米面积面积(平米）平米）数据来自市场统计项目项目3030505070708080909010127、01001101101201201301301401401501501601601701702002003003001 1居居2 2居居3/43/4居居其他其他白白桦桦林林居居/间间风风景景御御园园魏魏玛玛公公馆馆海海荣荣名名城城西西安安印印象象双双威威理理想想城城海海璟璟时时代代雅雅荷荷春春天天银银池池丽丽舍舍云云端端紫紫薇薇风风尚尚紫紫薇薇希希望望城城兴兴盛盛园园市市政政鑫鑫苑苑锦锦园园君君逸逸金金源源皇皇家家园园林林天天地地时时代代广广场场金金源源御御景景华华府府万万华华园园上上观观苑苑城运公园板块城运公园板块未央路沿线板未央路沿线板块块长庆东板块长庆东板块北二环板块北二环板块住宅市场住128、宅市场市场平台市场平台价格平台价格平台城运公园板块均价明显高于其他区域城运公园板块均价明显高于其他区域（5500-70005500-7000元元/平米），风景御园、紫薇风尚等代表平米），风景御园、紫薇风尚等代表项目依托品质、附加值实现溢价项目依托品质、附加值实现溢价单位单位(元）元）数据来自市场统计白白桦桦林林居居/间间风风景景御御园园魏魏玛玛公公馆馆金金源源御御景景华华府府海海荣荣名名城城西西安安印印象象双双威威理理想想城城海海璟璟时时代代雅雅荷荷春春天天银银池池丽丽舍舍云云端端紫紫薇薇风风尚尚紫紫薇薇希希望望城城万万华华园园上上观观苑苑兴兴盛盛园园市市政政鑫鑫苑苑锦锦园园君君逸逸金金源源皇129、皇家家园园林林项目项目3000300035003500400040004500450047504750500050005250525055005500575057506000600070007000天天地地时时代代广广场场城运公园板块城运公园板块未央路沿线板块未央路沿线板块长庆东板块长庆东板块北二环板块北二环板块住宅市场住宅市场市场平台市场平台销售速度销售速度区域区域整体销售销售速度达整体销售销售速度达60-8060-80套套/月，个月，个别项目如紫薇风尚、魏玛公馆、风景御园依托科技、产别项目如紫薇风尚、魏玛公馆、风景御园依托科技、产品品质等实现销售速度突破品品质等实现销售速度突破（注：各楼盘130、销售速度根据项目上市时间及整体销售率测算）城运公园板块城运公园板块未央路沿线板块未央路沿线板块长庆东板块长庆东板块北二环板块北二环板块住宅市场住宅市场市场平台市场平台开发水平开发水平整体区域住宅产品的同质化严整体区域住宅产品的同质化严重，整体开发水平存在提升空间重，整体开发水平存在提升空间整体规划水平低，整体规划水平低，楼盘布局，较为拥挤；绿化很少且没有特色，绿化很少且没有特色，仅有风景御园等少数几个项目做中央公园景观；外立面、细节等处理外立面、细节等处理手法简单，手法简单，立面形式平淡、规矩，缺乏变化，仅少数项目开始注重材料和色彩的利用，同质化严重白桦林居白桦林居海荣名城海荣名城金源皇家园林131、金源皇家园林魏玛公馆魏玛公馆雅荷春天雅荷春天住宅市场住宅市场市场平台市场平台开发水平开发水平同时，同时，个别项目依靠景观、科个别项目依靠景观、科技等手段实现产品创新，建立竞争优势技等手段实现产品创新，建立竞争优势u风景御园：风景御园：区域价格峰值，高出平台1000元/平区域内稀缺板楼，居住舒适度高城运公园正对面，观景优势明显打造社区内部台地核心景观；新古典主义风格，外立面具品质感u紫薇风尚：紫薇风尚：6500元/平左右，高出区域平台1000元/平陕西第一个提出高科技环保、绿色人居理念，运用新风、风电、太阳能、无线宽带以及高科技环保风景御园布局图风景御园布局图风景御园风景御园紫薇风尚紫薇风尚紫薇132、风尚布局图紫薇风尚布局图u魏玛公馆：魏玛公馆：实现板块内较快的去化速度，月均回款额达1亿元欧式风情建筑，凸现项目高贵品质德式园林主题景观87、88平米户型赠送面积高达16平米魏玛公馆园林魏玛公馆园林魏玛公馆魏玛公馆住宅市场住宅市场市场平台市场平台风景御园景御园强势地段地段+知名开知名开发商商+稀缺板稀缺板楼楼+生活配套生活配套竞争关键词竞争关键词竞争关键词竞争关键词地段（与市政府新址和城市运动公园仅一路之隔）、知名开发商地段（与市政府新址和城市运动公园仅一路之隔）、知名开发商地段（与市政府新址和城市运动公园仅一路之隔）、知名开发商地段（与市政府新址和城市运动公园仅一路之隔）、知名开发商产品特点133、产品特点规划规划配套配套品牌品牌物管物管纯板建筑入户大堂主流户型九个主题园林，60亩下沉中央水景新古典主义风格 类五星级私人会所国际双语六班幼儿园商业区域市场口碑良好浙江华容公司1.5元/平米.月占地面占地面积：17.317.3万平米万平米建筑面建筑面积：4545万平米万平米容容积率：率：2.82.8绿化率：化率：38%38%建筑形式：高建筑形式：高层、小高、小高层内部配套：会所、幼儿园、商内部配套：会所、幼儿园、商业街（一期街（一期24792479平米）等平米）等总户数：数：20002000余余户，一期，一期636636户开开盘时间：20082008年年1111月月2929日；日；在售在售产134、品：两居品：两居20%20%，三居，三居80%80%，户型以型以155155、190190平米平米为主；主；成交均价：成交均价：47934793元元/平米；平米；户型特点：短型特点：短进深，南北通透，深，南北通透，全明空全明空间，景，景观阳台和生活阳台分阳台和生活阳台分离。离。1 1期期1 12 23 34 45 57 76 6二期酒店式公寓二期酒店式公寓三期三期住宅市场住宅市场代表项目代表项目105魏魏玛公公馆:地段地段+绿地品牌地品牌+品品质产品品+赠送，送，成就高端楼成就高端楼盘，是区域内品，是区域内品质和尊和尊贵的代表的代表概况概况位置位置：凤城九路与文景路十字（城运公园旁城运公园旁）135、发展商发展商：绿地集团绿地集团西安置业有限公司总占地面积总占地面积：7.8万平米总建筑面积总建筑面积：3030万平万平容积率容积率:2.8绿化率绿化率:42.0%总户数：总户数：15021502户，一期户，一期617617户户停车位数：停车位数：1876户开盘时间：开盘时间：08年3月22日主力户型：主力户型：2房93、3房148-175 销售均价：销售均价：55005500元元/平米平米户型亮点：户型亮点：户型赠送，90平米两房赠送面积达10平以上，性价比高客户特征客户特征以大型国企、外资、私企以及大型国企、外资、私企以及政府机构中高管理层和自主企业政府机构中高管理层和自主企业经营者为主经营136、者为主，多为二次以上置业。客户构成客户构成未央区及周边未央区及周边:约约60%60%延安、榆林等陕北：约延安、榆林等陕北：约20%20%西安其他区域：约15%其他：约5%品质园林品质园林德式建筑德式建筑绿地品牌绿地品牌赠送面积赠送面积住宅市场住宅市场代表项目代表项目果岭组果岭组团团沁园沁园鸣翠苑鸣翠苑阳光谷阳光谷绿岛组团绿岛组团客户特征客户特征城北客户约占城北客户约占40%40%，白领、私营小老板、长庆职工、公务，白领、私营小老板、长庆职工、公务员较多；员较多；西安其他区域约占西安其他区域约占30%30%，也是小企业主、企事业单位中高，也是小企业主、企事业单位中高层较多；层较多；陕北客户约占陕137、北客户约占30%30%，以石油、煤等矿老板为主。，以石油、煤等矿老板为主。整体上看客户多为二次或多次置业，投资比例较高，约整体上看客户多为二次或多次置业，投资比例较高，约占占50%50%。概况概况位置：位置：凤城八路与城八路与凤城城9 9路之路之间，城市运城市运动公园和文景路以西公园和文景路以西发展商：展商：经发地地产总占地面占地面积：537537亩总建筑面建筑面积：6767万平万平容容积率率:1.92:1.92绿化率化率:42.0%:42.0%建筑建筑类型：小高型：小高层、高高层，花，花园洋房，精装公寓园洋房，精装公寓总户数：数：36123612户车位配比：位配比：1 1：0.50.5开开发138、周期：分四期开周期：分四期开发目前目前销售率：售率：95%95%主力主力户型：型：2 2房房9090、3 3房房135-166135-166销售均价：三期售均价：三期49804980元元/四期四期52005200元元/白白桦林居林居地段地段+品牌开品牌开发商商+大大规模社区模社区规模大盘规模大盘品牌开发品牌开发住宅市场住宅市场代表项目代表项目金源御景金源御景华府府优势地段地段+舒适舒适创新新户型型+低价格低价格产品特点产品特点规划规划品牌品牌大楼间距创新户型村落式布局中央水景区域市场口碑良好占地面积：约占地面积：约1010万平米万平米建筑面积：建筑面积：3636万平米万平米容积率：容积率：3.139、43.4绿化率：绿化率：46.8%46.8%建筑形式：高层建筑形式：高层总户数：总户数：25082508户户户型面积区间：户型面积区间：82-12982-129平米；平米；140140平三居为主平三居为主户型特点：引入空中景户型特点：引入空中景观园林、空中花园、阳光观园林、空中花园、阳光室、入户花园、室、入户花园、270270落地落地飘窗，保证明厨、明卫、飘窗，保证明厨、明卫、明厅。明厅。销售状况：月均销售销售状况：月均销售8080套套/月，目前尾房月，目前尾房舒适户型舒适户型住宅市场住宅市场代表项目代表项目首首创国国际城城超超级大大盘+品牌开品牌开发商商+大型大型综合体配套合体配套产品特点产140、品特点规划规划配套配套品牌品牌物管品牌物管品牌南北通透、户户朝阳40-170米超大楼间距 仪式空间感小尺度街区洲际广场甲级写字楼SOHO公寓大型Shopping 米all超五星级酒店会所幼儿园国内知名开发商国际知名设计公司待定占地面占地面积：3636万平米万平米建筑面建筑面积：168168万平米（一期万平米（一期1111万平米）万平米）容容积率：率：3.83.8绿化率：化率：30%30%内部配套：内部配套：4242万平米配套，甲万平米配套，甲级写字楼、写字楼、SOHOSOHO公寓、大型公寓、大型Shopping Shopping 米米allall、超五星、超五星级酒店酒店会所、幼儿园会所、幼儿141、园总户数：数：97369736户入住入住时间：20102010年年1010月月主力主力户型：型：80-13080-130平米；平米；一期一期户型：型：6868平米一居（平米一居（5-5-10%10%），），78-10878-108平米二居（平米二居（60%60%），），122-144122-144平米三居（平米三居（30-35%30-35%）；）；户型特点：精品住宅型特点：精品住宅实现南北南北通透，通透，户户朝阳。朝阳。规模大盘规模大盘舒适户型舒适户型完善配套完善配套住宅市场住宅市场代表项目代表项目紫薇紫薇风尚尚品牌品牌优势+科技社区科技社区产品特点产品特点规划规划亮点亮点品牌品牌物管物管多为142、纯板大楼间距科技小区楼梯微小角度倾斜，提升私密居住感 一线上网低碳社区展示到位紫薇作为本土开发商，多个成功楼盘的运作，长时间积累的影响力得到广泛认知紫薇物业 区位：区位：凤城五路，未城五路，未央路与太央路与太华北路之北路之间占地面占地面积：8.58.5万平米万平米建筑面建筑面积：2424万平米万平米容容积率：率：3 3绿化率：化率：38.2%38.2%建筑形式：高建筑形式：高层、小、小高高层户型面型面积：整体主力：整体主力户型型为80-9080-90平两居和平两居和110-130110-130平三居，占到平三居，占到总体的体的90%90%的多的多销售情况：一期尾售情况：一期尾盘销售中，月均消化143、售中，月均消化150150套套成交均价：成交均价：6300-65006300-6500元元/平米。平米。6754321121110一期一期二期二期陕西首个西首个“可再生能源与住宅技可再生能源与住宅技术集成集成应用示范社区用示范社区”，“低碳社低碳社区区”及及“一一线上网上网”等科技理念的注入有效的增加了等科技理念的注入有效的增加了项目目产品价品价值点。点。紫薇品牌紫薇品牌科技元素科技元素住宅市场住宅市场代表项目代表项目楼盘楼盘规模规模区域价值区域价值项目价值项目价值备注备注地段地段价值价值景观景观资源资源交通交通条件条件规模规模品牌品牌建筑建筑户型户型景观景观配套配套其他附加值其他附加值风景御144、园45万平纯板楼纯板楼魏玛公馆30万平德式品质建筑德式品质建筑御景华府36万平高性价比高性价比首创国际城168万平规模大盘规模大盘紫薇风尚24万科技系统科技系统白桦林居67万规模社区、口碑规模社区、口碑本项目本项目11万本项目与该区域其他项目相比，具备综合体的配套优势，但在规模和内部景观打造上均不具有竞争力本项目的地段价值及景观资源是该板块最强势的本项目应充分发挥综合体的综合价值，同时提本项目应充分发挥综合体的综合价值，同时提升产品力升产品力本项目在规模、景观资源、品牌等方面不具备明显优势，应充分发挥综合本项目在规模、景观资源、品牌等方面不具备明显优势，应充分发挥综合体自身价值，同时提升产品力145、水平，增强竞争优势体自身价值，同时提升产品力水平，增强竞争优势住宅市场住宅市场市场机会市场机会经开客户构成经开客户构成陕北客户陕北客户陕北客户陕北客户长庆油田客户长庆油田客户长庆油田客户长庆油田客户普通居民（特别是拆迁户）和个体户普通居民（特别是拆迁户）和个体户普通居民（特别是拆迁户）和个体户普通居民（特别是拆迁户）和个体户大型企业员工大型企业员工大型企业员工大型企业员工未来的公务员客户未来的公务员客户未来的公务员客户未来的公务员客户少数其他区域客户少数其他区域客户少数其他区域客户少数其他区域客户经开客户以地缘性客户（特别是长庆油田客户、大型企经开客户以地缘性客户（特别是长庆油田客户、大型企经146、开客户以地缘性客户（特别是长庆油田客户、大型企经开客户以地缘性客户（特别是长庆油田客户、大型企业员工、公务员）和陕北客户为主业员工、公务员）和陕北客户为主业员工、公务员）和陕北客户为主业员工、公务员）和陕北客户为主住宅市场住宅市场客户分析客户分析客户分析客户分析本区域住宅客户构成本区域住宅客户构成陕北客户陕北客户陕北客户陕北客户客户特征客户特征置业特征置业特征n职业特征职业特征以从事煤矿等以从事煤矿等能源客户能源客户为主；为主；n年龄特征年龄特征年龄在年龄在40-5040-50岁之间；岁之间；n行为特征行为特征爱扎堆爱扎堆，老带新情况明显；，老带新情况明显；n置业目的置业目的子女教育、西安户口147、城市居住环境、经济升值环境和资产处置等。子女教育、西安户口、城市居住环境、经济升值环境和资产处置等。n置业经历置业经历通常都是两次以上置业，大部分陕北客户都是通常都是两次以上置业，大部分陕北客户都是多次置业，眼界开阔，对优质物业有较多次置业，眼界开阔，对优质物业有较高的辨识力高的辨识力；n置业需求置业需求通常以三居及以上大户型为主；通常以三居及以上大户型为主；n置业了解渠道置业了解渠道朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告；朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告；n置业关注点置业关注点产品口碑、社区品质、区域环境和升值潜力产品口碑、社区品质、区域环境和升值潜力。陕北客户支付能力强，对社区的产品品质要148、求高，易于接受新事物，陕北客户支付能力强，对社区的产品品质要求高，易于接受新事物，陕北客户支付能力强，对社区的产品品质要求高，易于接受新事物，陕北客户支付能力强，对社区的产品品质要求高，易于接受新事物，追求长期的资产保值和升值追求长期的资产保值和升值追求长期的资产保值和升值追求长期的资产保值和升值Key Words:Key Words:产品品质产品品质/区域环境区域环境/升值潜力升值潜力住宅市场住宅市场客户分析客户分析大型企业中高层管理员大型企业中高层管理员大型企业中高层管理员大型企业中高层管理员客户特征客户特征置业特征置业特征n职业特征职业特征主要指经开区一些企业，包括陕汽、金威啤酒、康师傅149、可口可乐和制药企业等的中主要指经开区一些企业，包括陕汽、金威啤酒、康师傅、可口可乐和制药企业等的中高层管理者；高层管理者；n行为特征行为特征文化层次很高，相对比较低调，喜欢有品质的事物；文化层次很高，相对比较低调，喜欢有品质的事物；n年龄特征年龄特征年龄多在年龄多在35-4535-45之间，很多非西安本地人。之间，很多非西安本地人。n置业经历置业经历通常都是两次或多次置业；通常都是两次或多次置业；n置业目的置业目的因工作地迁移而形成的居住需求、改善居住环境因工作地迁移而形成的居住需求、改善居住环境；n置业需求置业需求通常以三居及以上大户型为主；通常以三居及以上大户型为主；n置业了解渠道置业了150、解渠道朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告；朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告；n置业关注点置业关注点产品品质、区域环境、生活配套、物业管理产品品质、区域环境、生活配套、物业管理大型企业中高层管理员，追求舒适的居住品质，宜人的居住环境，完善大型企业中高层管理员，追求舒适的居住品质，宜人的居住环境，完善大型企业中高层管理员，追求舒适的居住品质，宜人的居住环境，完善大型企业中高层管理员，追求舒适的居住品质，宜人的居住环境，完善的生活配套，容易被特色有文化的产品所打动的生活配套，容易被特色有文化的产品所打动的生活配套，容易被特色有文化的产品所打动的生活配套，容易被特色有文化的产品所打动Key Word151、s:Key Words:产品品质产品品质/区域环境区域环境/完善配套完善配套/物业管理物业管理住宅市场住宅市场客户分析客户分析长庆油田客户长庆油田客户长庆油田客户长庆油田客户客户特征客户特征置业特征置业特征n职业特征职业特征长庆油田的职工或管理者；长庆油田的职工或管理者；n行为特征行为特征生活范围固定生活范围固定，通常只在北郊置业，企业内，通常只在北郊置业，企业内裙带关系明显裙带关系明显，很多都是全家都在长庆油，很多都是全家都在长庆油田工作，老带新的情况也比较多；田工作，老带新的情况也比较多；n置业目的置业目的改善型居住、投资升值、资产处置等改善型居住、投资升值、资产处置等n置业经历置业经历通152、常都是两次以上置业，很多长庆油田客户都是通常都是两次以上置业，很多长庆油田客户都是多次置业多次置业；n置业需求置业需求通常以三居及以上大户型为主；通常以三居及以上大户型为主；n置业了解渠道置业了解渠道朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告；朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告；n置业关注点置业关注点社区品质、区域环境、开发商品牌社区品质、区域环境、开发商品牌长庆油田客户，收入水平高，对社区品质要求较高，看重社区周边的环长庆油田客户，收入水平高，对社区品质要求较高，看重社区周边的环长庆油田客户，收入水平高，对社区品质要求较高，看重社区周边的环长庆油田客户，收入水平高，对社区品质要求较高，看重社区周边的153、环境，重视长期的升值潜力境，重视长期的升值潜力境，重视长期的升值潜力境，重视长期的升值潜力Key Words:Key Words:产品品质产品品质/区域环境区域环境/开发商品牌开发商品牌住宅市场住宅市场客户分析客户分析大型企业员工、公务员、拆迁户大型企业员工、公务员、拆迁户大型企业员工、公务员、拆迁户大型企业员工、公务员、拆迁户客户特征客户特征置业特征置业特征n大型企业员工大型企业员工年龄多在年龄多在25-3525-35岁之间，因工作地迁移而产生置业需求，文化层次较高，岁之间，因工作地迁移而产生置业需求，文化层次较高，生活圈子生活圈子较小较小，难以与北郊当地生活完全融合；，难以与北郊当地生活完154、全融合；n公务员公务员年龄多在年龄多在30-4030-40岁之间，因政府搬迁而来到北郊，文化层次较高，有岁之间，因政府搬迁而来到北郊，文化层次较高，有群体置业群体置业倾向；倾向；n拆迁户拆迁户因拆迁产生的刚性需求，文化层次低，因拆迁产生的刚性需求，文化层次低，地缘性非常明显地缘性非常明显。n置业经历置业经历首次置业或二次置业；首次置业或二次置业；n置业目的置业目的改善居住、婚房、因工作地迁移而形成的居住需求改善居住、婚房、因工作地迁移而形成的居住需求；n置业需求置业需求通常以两居和面积适中的三居为主；通常以两居和面积适中的三居为主；n置业了解渠道置业了解渠道报纸广告、网络广告、朋友介绍、路牌。155、报纸广告、网络广告、朋友介绍、路牌。置业关注点：置业关注点：置业关注点：置业关注点：pp大型企业员工、公务员大型企业员工、公务员大型企业员工、公务员大型企业员工、公务员交通距离、价格、项目品质、项目配套、生活环境交通距离、价格、项目品质、项目配套、生活环境交通距离、价格、项目品质、项目配套、生活环境交通距离、价格、项目品质、项目配套、生活环境pp拆迁户拆迁户拆迁户拆迁户价格、市场口碑、开发商品牌、项目配套价格、市场口碑、开发商品牌、项目配套价格、市场口碑、开发商品牌、项目配套价格、市场口碑、开发商品牌、项目配套Key Words:Key Words:地段地段/社区品质社区品质/周边配套周边配套156、住宅市场住宅市场客户分析客户分析普通居民、个体户普通居民、个体户普通居民、个体户普通居民、个体户客户特征客户特征置业特征置业特征n不信任贷款买房，通常依靠长年积蓄；不信任贷款买房，通常依靠长年积蓄；n生活繁忙，很少有空闲生活繁忙，很少有空闲n目前租房住，生活环境较差；目前租房住，生活环境较差；n由于大部分已成家立业，家庭人口较多，更看重功能空间的数目。由于大部分已成家立业，家庭人口较多，更看重功能空间的数目。n置业经历置业经历通常都是通常都是首次置业首次置业；n置业目的置业目的改善目前的居住条件，为子女结婚购房改善目前的居住条件，为子女结婚购房；n置业需求置业需求通常以两居为主；通常以两居为主157、；n置业了解渠道置业了解渠道朋友或家人介绍、路牌。朋友或家人介绍、路牌。置业关注点：置业关注点：置业关注点：置业关注点：pp价格、项目配套、交通、项目品质（特别是户型和物管）、生活环境、市场口碑价格、项目配套、交通、项目品质（特别是户型和物管）、生活环境、市场口碑价格、项目配套、交通、项目品质（特别是户型和物管）、生活环境、市场口碑价格、项目配套、交通、项目品质（特别是户型和物管）、生活环境、市场口碑Key Words:Key Words:价格价格/交通交通/周边配套周边配套住宅市场住宅市场客户分析客户分析陕北客户：经济实力强，陕北客户：经济实力强，看重区域发展潜力看重区域发展潜力大型企业中高158、层：大型企业中高层：追求舒适、便利的品质社区追求舒适、便利的品质社区长庆油田客户长庆油田客户:收入能力高，收入能力高，追求产品品质和口碑追求产品品质和口碑大型企业员工、公务员、拆迁户：中等收入，重视大型企业员工、公务员、拆迁户：中等收入，重视社区品质，对地段、交通敏感社区品质，对地段、交通敏感12345经开区经开区经开区经开区置业客置业客置业客置业客户的分户的分户的分户的分类及置类及置类及置类及置业特征业特征业特征业特征普通居民、个体户：收入水平较低，地缘性强力，普通居民、个体户：收入水平较低，地缘性强力，追求区域成熟度，依赖公共交通追求区域成熟度，依赖公共交通中高端客户关注点：中高端客户关注159、点：地段地段地段地段产品品质产品品质产品品质产品品质配套配套配套配套住宅市场住宅市场客户分析客户分析客客户分析分析“地段、地段、产品品品品质、配套、配套”是中是中高端最高端最为关注的置关注的置业因素因素住宅市场小结住宅市场小结住宅市场住宅市场小结小结整体市场整体市场特征特征u西安市呈现明显板块特征，地缘性情结显著，本项目市场竞争主要来自于区域内部；区域市场区域市场平台平台u价格：价格：城运公园板块成为区域价格峰值点（60007000元/平），高出其他区域1000-1500元；u户型：户型：城运公园板块主流面积高于其他区域，两居主流面积为90-110平米，三居主流面积为130-160平米；u消化160、速度：消化速度：整体销售状况良好，月均销售速度达60-80套；u产品水平：产品水平：整体水平不高，同质化严重，个别项目已经开始注重产品形式、景观、科技等方面的打造。u市场机会：市场机会：与市场代表项目相比，本项目在规模、景观等方面均不具备竞争优势，只能从产品创新、增加附加值方面形成突破！区域客户区域客户特征特征u客户类型：高端楼盘客户以陕北资源行业财富人群、以长庆油田为代表的大企业高管、政府公务员为主，高端客户数量庞大；u客户特征：高端客户眼界开阔，易于接受新事物，对产品品质要求较高。核心关注点集中在“地段、产品品质、社区配套”，同时对景观、居住舒适度等开始重视。本项目应立足于城运公园的高端板161、块价值，充分发挥综本项目应立足于城运公园的高端板块价值，充分发挥综合体价值，同时通过产品品质提升建立竞争优势合体价值，同时通过产品品质提升建立竞争优势各物业市场表现总结各物业市场表现总结价格比较：商业价格比较：商业写字楼写字楼公寓公寓住宅住宅u公寓价格平台约为 60007000元/平米，高出同项目中的住宅约500-1000元/平左右，除去装修成本，公寓和住宅售价相当。u写字楼和住宅价格没有拉开档次，均价仅稍高于住宅500元/平速度比较：公寓速度比较：公寓住宅住宅写字楼写字楼u住宅约是写字楼的5倍u公寓月均销售套数优于住宅，月均销售面积和住宅相似物业类型物业类型住宅住宅写字楼写字楼商住公寓商住公162、寓底商底商售价售价6000-7000元/平6500-7000元/平6000-7000元/平20000-3000元/平销售速度销售速度10000-15000平/月（60-80套/月）2000平/月10000万/平（100套/月左右）-租金租金-35-55元/平/月20-25元/平/月-入住率入住率-70-80%50-70%-市场小结市场小结基于世联模型对本项目各种物业进行判断基于世联模型对本项目各种物业进行判断结合市场进行判断：结合市场进行判断：商业商业对于物业价值提升贡献较大，能够提升整个项目的品质感。住宅底商实现价格较高。写字楼写字楼可提升物业整体价值，易于树立形象，但回现速度慢。商住公寓商163、住公寓回现速度较快，对整体形象提升作用一般。高端住宅高端住宅消化速度较快，溢价能力较好，对整体形象提升作用一般。酒店酒店对整体物业价值和物业形象的提升贡献均较大物业价值物业价值物业形象物业形象溢价能力溢价能力回现速度回现速度 写字楼住宅商业商住公寓结合项目本体，从市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度结合项目本体，从市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度酒店城市背景与市场环境总结城市背景与市场环境总结区域受政府多项利好，将成为未来西安城市的“新新中心中心”，城市发展的新一极；房地产市场的热点板块房地产市场的热点板块，区域市场09年以来快速升温，量价齐升。利好因素：利好因素：市政府搬迁、地铁164、线路开通、北客运站开通、大明宫修复商业：商业：商务需求存在市场机会，整体商业氛围有提升空间；写字楼：写字楼：现状表现不佳，未来有一定发展空间；公寓：公寓：精装修、酒店服务式公寓存在市场机会；住宅：住宅：板块价值以形成市场认知，同时产品存在提升空间。122典型案例典型案例4成功综合体案例成功综合体案例借鉴。案例借鉴案例借鉴北京北京北京北京 华贸中心华贸中心华贸中心华贸中心大连大连大连大连 沿海国际中心沿海国际中心沿海国际中心沿海国际中心深圳深圳深圳深圳 华润中心华润中心华润中心华润中心上海上海上海上海 上海商城上海商城上海商城上海商城案例选择标准案例选择标准一、二线先进城市城市核心区域城市主要商165、圈内部或边缘20万平方米以上综合体项目案例借鉴要点案例借鉴要点功能构成及各功能之间的关系规划布局形象打造开发模式开发时序案例借鉴：通过典型案例的成功经验，为项目案例借鉴：通过典型案例的成功经验，为项目发展提供借鉴发展提供借鉴北京北京 华贸中心华贸中心构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体功能组合功能组合超超5A5A智能写字楼智能写字楼+超豪华酒店超豪华酒店+国际商城国际商城+国际公寓国际公寓+运动主题公园运动主题公园+电力科技展示中心电力科技展示中心 物业类型规模占比3栋写字楼3030%商业(购物中心+商业街)2020%2座酒店99%住宅(高档公寓)2020%166、其他（公园、展览中心等）2121%总计总计100100%住宅区写字楼集中商业酒店项目指标：项目指标：总规模约100万平米；R=3.5。规划宗旨规划宗旨营造多功能为一体的复合性城市空间。基地由南至北划分成三个区域南部为办公区；北部为住宅区；零售店、酒店在中部价值标签价值标签由新光天地、华贸购物中心、由新光天地、华贸购物中心、华贸广场、华贸广场、华贸商业街组成的大型集中商业构成了项目的商业引擎华贸商业街组成的大型集中商业构成了项目的商业引擎华贸购物中心华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层 入驻品牌入驻品牌：VERSACE（范思哲）,A.TE167、STONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKS BROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）等新光天地新光天地是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，地上六层，营业面积12万平米。入驻品牌：入驻品牌：汇集了从全球顶级精品到街头个性时尚，从法国百年经典美馔到老北京风味小吃，从未来生活科技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌 华贸广场华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，成就时尚一族的最佳“聚点”入驻品牌入驻品牌：EMPORIO ARMANI（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场华贸168、商业街华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间。入驻品牌：入驻品牌：俏江南、雅莹、哈根达斯、成城店等600600多个品牌专卖店入驻，其中有多个品牌专卖店入驻，其中有9090多种国际顶级、一线品牌，更有多种国际顶级、一线品牌，更有40%40%商品为首次进商品为首次进入北京市场的国际品牌入北京市场的国际品牌 ，一举实现了华贸中心，一举实现了华贸中心“商业地产商业地产”的理念，拔高区域标签的理念，拔高区域标签价值标签价值标签引入引入JWJW万豪酒店与丽思卡尔顿酒店万豪酒店与丽思卡尔顿酒店 为华为华贸169、中心奠定了奢华的标签贸中心奠定了奢华的标签北京丽思卡尔顿酒店由世界著名酒店设计顾问公司Hirsch Bedner Associates主持内部设计装潢，完整地呈现了十八世纪英伦庄园风格。古典Chippendale式家具营造出高贵典雅的浓郁氛围，使北京丽思卡尔顿酒店在京城中独树一帜。北京JW万豪酒店不仅是北京第一家JW品牌酒店，更是万豪国际集团第三千家酒店。酒店建筑设计与内部装饰均由世界知名团队完成。拥有588间客房的酒店，内部装饰凸现独特的世界现代艺术气息，五个现代的餐饮及娱乐场所，以及万豪独创品牌“泉”水疗中心，配备最先进设施的健身中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备。只租不售，长期持有，确170、保物业高品质只租不售，长期持有，确保物业高品质 ，实现利益最大化，实现利益最大化出租情况：2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2008年初交付的3号写字楼出租率也已达到50%。业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、SAP、巴西航空、伊藤忠商社等世界500强企业 明星物业明星物业33座座5A5A级智能写字楼形成项目的核心驱动级智能写字楼形成项目的核心驱动力，最大化发掘了土地利用价值力，最大化发掘了土地利用价值建筑高度（米）建筑层数办公面积（平方米）一号楼135.32855867.28二号楼151.33264261.76171、三号楼167.33672489.51 成就“世界商圈”国际化客户定位国际化客户定位华贸写字楼以国际领袖型金融公司为支撑，知名跨国公司为依托，打造国际水准的华贸商圈核心，提升北京CBD的整体产业定位入驻金融企业享受北京政府特殊补贴政策无柱、实用的平面空间无柱、实用的平面空间每层2261/2383平米无柱大开间室内自然光线充足整层使用率7173%专业物管专业物管第一太平戴维斯第一太平戴维斯配备“客户专员”服务设立“贴心工程师”管理模式，为业户提供系统化、程序化、规范化的装修管理服务首创“贵宾客户专享停车区”人性化、高科技含量的电人性化、高科技含量的电梯系统梯系统高效-首层等待时间缩减至最短舒适世界172、领先技术的超高速程序处理软件安全-开关系统可感应各楼层的门重和分压，调节开门机的力量变现物业变现物业2020万平米的住宅为华贸中心唯一可售物万平米的住宅为华贸中心唯一可售物业，为项目贡献主要现金流业，为项目贡献主要现金流总建筑面积（平米）30.2万21.5万（地上）8.7万（地下）建筑栋数19层高（米）2.93.1户型多样化，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居更有20套顶层CEO至尊空中别墅。开盘价:9000元/平米均价：11000元/平米回收资金约：28亿深圳深圳 华润中心华润中心深圳两大核心商圈之间，深深圳两大核心商圈之间，深南大道中心地段，紧邻深圳标志性建筑地王大厦，南173、大道中心地段，紧邻深圳标志性建筑地王大厦，交通便利交通便利华润中心华润中心华强北商圈华强北商圈东门及华东门及华强南商圈强南商圈地王大厦地王大厦大剧院大剧院深发银行深发银行核心区位核心区位成熟商圈边缘两大核心商圈之间，距离东门商圈数百米。金融中心核心位于罗湖金融商业中心区，紧邻深圳的标志性建筑地王大厦、深圳主要金融机构深发银行总行。紧邻深南大道城市观礼大道。便利交通便利交通公交系统北部深南大道是城市东西向主要交通通道；周边有31条公交线路经过。地铁系统项目与深圳地铁1号线深圳大剧院站相邻，该站在政府支持下与项目贯通，大大增加了客流。定位与功能组合定位与功能组合以万象城大型购物中心为主力品牌和主导174、产品的以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市都市综合体综合体”，多种物业类型和谐共生，多种物业类型和谐共生定位：定位：以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体都市综合体”项目总占地8万平米，总建面48万平米；北区为购物中心+写字楼，南区为酒店+商业街+公寓+住宅物业类型物业类型购物中心商业街写字楼酒店及公寓住宅总计总计规模规模19万2万8万8万11万4848万万占比占比40%4%16%17%23%100100%建筑形象建筑形象打造现代、时尚的外观形象，充分体现出国际化与都市感，形打造现代、时尚的外观形象，充分体现出国际化与都市感175、，形成视觉冲击力，成为深圳城市新地标成视觉冲击力，成为深圳城市新地标华润中心是华润置地在全国范围内的第一个都市综合体产品。在一个综合规划、高度集约的建筑空间中，把商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐等功能优化组合。形成一个多功能、高效率且富有国际感和都市感的国际感和都市感的综合建筑。功能分区功能分区项目共分南北两区，北区昭示性好，设置大型商项目共分南北两区，北区昭示性好，设置大型商业及写字楼物业，南区居住环境相对较好，以酒店及居住类物业及写字楼物业，南区居住环境相对较好，以酒店及居住类物业为主业为主北区北区南区南区交通便利交通便利/昭昭示性好示性好相对静谧相对静谧/有有一定景观一定景观北区北区176、南区南区万象城：万象城：开发与运营始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念。总规模约19万平米，为深圳最大的购物中心。华润大厦：华润大厦：国际标准5A甲级写字楼，29层，高139米。深圳第四代写字楼先锋典范，为世界500强及国内成功商业机构量身打造深圳顶级写字楼。君悦酒店：君悦酒店：超五星级酒店，楼高195米。深圳也因此成为继北京、上海、香港、台北之后，中国第五个拥有“君悦酒店”的城市。公寓：公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超五星级的酒店服务。住宅：住宅：城市中心的顶级豪宅，3栋49层的塔楼，楼高约160米。商业街：商业街：被誉为深圳“新天地”。规划特色规划特色商业自北177、向南从室内购物逐渐发展成开敞空间；住宅客商业自北向南从室内购物逐渐发展成开敞空间；住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益商业规划特色商业规划特色商业自北向南从室内购物的单一形式，发展为南区的开敞购物空间。与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区以廊桥，沟通了室内、室外的二层购物空间住宅规划特色住宅规划特色高端公寓周边饰以广场、公园、喷水池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。华润幸福里华润幸福里高端住宅高端住宅君悦酒店区君悦酒店区商业区商业区居住客户私家购物通道居住客户私家专用道发展策略发展策略大型商业178、与高档办公启动项目，后期通过大型商业与高档办公启动项目，后期通过超五星级酒店、高端商业街逐步升级，最终通过住宅物超五星级酒店、高端商业街逐步升级，最终通过住宅物业实现市场顶级价格业实现市场顶级价格一期一期二期二期2004.12华润大厦及华润大厦及购物中心同购物中心同时面市时面市2005二期启动二期启动20062001华润中心项华润中心项目开始启动目开始启动酒店协酒店协议签订议签订商业街区招商业街区招商工作进行商工作进行幸福里上市，幸福里上市，均价均价4 4万万/平平米米20072009上海商城上海商城上海顶级国际化综合体上海顶级国际化综合体定位：上海顶级国际化综合体定位：上海顶级国际化综合体地179、段地段：位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域：位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域总建筑面积：总建筑面积：18.518.5万平方米万平方米物业组合物业组合：五星级酒店：五星级酒店+豪华公寓豪华公寓+写字楼写字楼+商场商场Portman Ritz-Carlton Portman Ritz-Carlton 酒店：酒店：拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。公寓：公寓：位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。商业：商业：25000平方米世界知名品牌的购物商场。建筑特色：180、建筑特色：追求空间含蕴，体现中西交融外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。国际化管理：国际化管理：聘请国际人士组成管理团队；采用五星级标准的服务管理。上海商城上海商城项目特色项目特色大堂Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。核心功能核心功能五星级酒店为主导，以五星级酒五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。店带动高档公181、寓、写字楼及商业。位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。上海商城上海商城豪华公寓豪华公寓外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。上海商城上海商182、城关键驱动因素关键驱动因素大连沿海国际中心大连沿海国际中心位于大连星海广场金位于大连星海广场金融会展商圈核心地段，立体交通路网发达融会展商圈核心地段，立体交通路网发达u大连沿海国际中心位于于大连会展路与星河路交汇处，星海会展中心二期北侧，地处星海广场金融会展商圈核心地段。u中山路、滨海路、西部大通道等多条立体交通网络交织于此，快速联动市政中心、市内各大核心商圈，并可无阻畅通大连周水子国际机场，交通便利。u大连首个国际综合体项目，规划总建筑面积30万平方米，共由四栋超高层和一栋高层组成。沿海国际沿海国际u酒店及商业为项目的高端形象引领者，酒店式公寓及国际公寓类物业贡献现金流u集结高端国际公寓、酒183、店式公寓、超五星级酒店、5A商务、街区式时尚购物多种复合物业形式于一体，产品形态多元化。u丰富的景观资源，集山景、海景、广场景观资源于一体。u商业部分纽约第五大道的BLOCK式商业经营模式，荟萃国际品牌旗舰店、异国美食、概念体验店等于一体。复合功能复合功能拥有强势的景观资源，多种复合拥有强势的景观资源，多种复合物业形式于一体，产品形态多元化物业形式于一体，产品形态多元化万豪酒店国际公寓商业部分国际公寓酒店式公寓一期二期5A写字楼酒店式公寓28F项目概况项目概况开发商开发商沿海绿色家园占地面积占地面积 34000平米建筑面积建筑面积00000平方米可售面积可售面积180000平方米容积率容积率8184、.82物业构成物业构成公寓、超五星级酒店、商业主力户型主力户型一居，两居开盘时间开盘时间2008.9.27装修情况装修情况精装修20003000元/平绿化率绿化率35%配套配套洲际会所、商业、豪华大堂物业公司物业公司 世邦魏理仕 物物 业业 费费 4.42元/平方米月 JWJWJWJW万豪酒店万豪酒店万豪酒店万豪酒店+5A+5A+5A+5A级写字楼级写字楼级写字楼级写字楼+block+block+block+block商业街区商业街区商业街区商业街区+国际公寓国际公寓国际公寓国际公寓名片形象名片形象建筑形象挺拔、树立地标感，成建筑形象挺拔、树立地标感，成为引领星海湾的名片建筑体为引领星海湾的名185、片建筑体价值标签价值标签酒店及商业为项目的高端形象酒店及商业为项目的高端形象引领者引领者u项目分两期开发，一期建筑面积17.63万平方米，二期建筑面积12万平方米，可销售物业占比80%，其他均为自持物业。u一期以酒店式公寓和居住公寓为主；二期部分写字楼和JW万豪。万豪酒店国际公寓商业部分国际公寓酒店式公寓一期二期5A写字楼酒店式公寓28F国际公寓样板间精品商业精品商业“主题化主题化”商业模式商业模式，荟萃国际，荟萃国际品牌旗舰店、异国美食、概念体验店品牌旗舰店、异国美食、概念体验店u国际时尚AVENUE汲取纽约第五大道的第五大道的第五大道的第五大道的BLOCKBLOCKBLOCKBLOCK式商186、业式商业式商业式商业经营模式;u荟萃国际品牌旗舰店、异国美食、概念异国美食、概念异国美食、概念异国美食、概念体验店等于一体体验店等于一体体验店等于一体体验店等于一体，铸就星海湾最为动人的时尚殿堂。星海大观周边网罗高尚生活所需充裕配套，畅享大连最为优越成熟的城市配套资源。案例总结：综合体项目成功关键因素小结案例总结：综合体项目成功关键因素小结n外部因素外部因素中心区位、具备交通优势。紧邻或接近城市主要交通道路，具有一定的车流人流基础。n高水准外部形象、具备形象标杆、视觉焦点高水准外部形象、具备形象标杆、视觉焦点高水平、高品质建筑形象；项目整体或核心物业能够成为城市的形象标杆、视觉焦点。n复合、互187、补、分级的多功能关系复合、互补、分级的多功能关系对外，多功能复合形成竞争合力；对内，各功能部分之间形成互惠优势。n价值标签价值标签顶级商业，顶级酒店n驱动物业驱动物业商业、写字楼等n变现物业变现物业住宅、公寓等147发展策略发展策略&定位定位5项目发展策略与整体定位项目发展策略与整体定位观点。看区域看区域：城市新中心城市新中心+众多利好众多利好+热点板块热点板块城市新中心众多利好热点板块市政府市政府搬迁 /地铁地铁线路开通北客运站北客运站开通 /大明宫大明宫修复房地产市场的热点板块、价值洼地热点板块、价值洼地区域市场09年以来快速升温，量价齐升城市新中心城市新中心城市发展的新一极新一极看市场：188、看市场：存在提升空间存在提升空间&机会机会商业写字楼公寓短期内写字楼市场发展缓慢；目前区域写字楼整体品质不高；长期区域高档办公具有一定发展空间整体区域公寓市场处于初级阶段；公寓产品品质与服务水平提升空间大；居住型服务式公寓存在市场机会。公务/社交型商业存在市场空间；区域高端消费需求旺盛；区域商业升级的趋势明显住宅城运公园板块已形成高端板块的价值认知；本项目应发挥综合体自身价值，提升品质；区域高端客户需求稳定，购买力强。看本体：看本体：绝佳地段绝佳地段+强势资源强势资源+稀缺高端综合体稀缺高端综合体绝佳地段综合物业强势资源22万万平米城市综合体五星级酒店五星级酒店为核心集商业、办公、居住等商业、189、办公、居住等多种物业形式行政中心行政中心新址城市运动公园城市运动公园地铁双线地铁双线交汇城市北门户城市北门户紧邻城市迎宾大道紧邻城市迎宾大道，昭示性强交通便利，地段优势明显绝佳地段+强势资源+稀缺高端综合体城市新中心+众多利好+热点板块市场均存在提升空间&机会我们需要我们需要以引领西安城市向前发展的标准以引领西安城市向前发展的标准打造本项目打造本项目以献给这片珍贵的土地！以献给这片珍贵的土地！新的中心地标、门户地标、潮流标杆该如何发展呢？新的中心地标、门户地标、潮流标杆该如何发展呢？北京、深圳的案例将给到我们答案北京、深圳的案例将给到我们答案大连沿海中心大连沿海中心大连沿海中心大连沿海中心北京190、华贸中心北京华贸中心北京华贸中心北京华贸中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心整体整体功能复合，互补，合力共赢功能复合，互补，合力共赢形象形象高形象，营造视觉焦点高形象，营造视觉焦点产品产品品质感、标签化、主题化品质感、标签化、主题化项目整体发展策略项目整体发展策略 占位占位“新中心新中心”，代言城市和区域，代言城市和区域形象标杆形象标杆 树立新地标，聚焦全城影响树立新地标，聚焦全城影响产品标杆产品标杆 引领地产升级，建立市场标准引领地产升级，建立市场标准价值标杆价值标杆 聚合城市功能，实现全能生活聚合城市功能，实现全能生活我们要做的是我们要做的是城市中心城市中心 西安北门户西安191、北门户城市新中心地标建筑城市新中心地标建筑 时尚、便捷、高效的生活氛围时尚、便捷、高效的生活氛围 多种物业功能，形象、品质兼具的国际综合体多种物业功能，形象、品质兼具的国际综合体项目整体定位项目整体定位城市中心城市中心国际风范国际风范领先潮流领先潮流形象定位形象定位城市社交圈城市名流的社交场,城市人脉的聚集地.城市名利圈文化与思想的碰撞场,灵感与火花的发源地.城市时尚圈最前沿的时尚动态发布,城市的活力舞台.城市游乐圈血拼、酒吧、SPA、健身、影院，城市的玩乐天堂。城市艺术圈商业艺术、人文艺术、视觉艺术、行为艺术,现实与精神的双重愉悦城市居住圈城市中坚阶层的专属社区,精英群体聚集地.enjoy远192、洋莰城The world名流+潮流城市城市中心中心国际国际现代现代多元多元潮流潮流领先领先高效高效时尚时尚物业功能定位：物业功能定位：酒店酒店+商业商业+写字楼写字楼+公寓公寓+住宅住宅+物业功能定位：物业功能定位：酒店酒店+商业商业+写字楼写字楼+公寓公寓+住宅住宅商业商业酒店酒店公寓公寓写字楼写字楼住宅住宅以国际五星级酒店做为整体综合体项目的核心驱动力；以五星级酒店、精品商业形成项目价值标签，体现高占位、高形象。高品质住宅与精品公寓，依托综合体整体价值平台，作为项目回现的主力产品写字楼为整体项目提供商务服务功能，完善综合体的功能补充，提升项目整体价值物业功能定位：物业功能定位：各物业之间的193、互动关系各物业之间的互动关系五星级五星级五星级五星级酒店酒店酒店酒店写字楼写字楼写字楼写字楼酒店式酒店式酒店式酒店式公寓公寓公寓公寓住住住住 宅宅宅宅商商商商 业业业业商务租客商务租客资源平台资源平台提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客提升品质提升品质住家消费人流住家消费人流商务消费人流商务消费人流城市资源城市资源 项目物业配比建议项目物业配比建议功能功能总建面总建面22万平万平占比占比1.酒店规模已定：4万平米（根据GVA前期可研结果）；2.住宅规模根据规划要求，为11万平米；3.商业部分以精品商业为主，保证适当的规模，主要集中与地块东侧，建议3万平米；4.公寓为本项目明星产194、品，为体现形象，应保证一定的体量感，建议2万平米；5.写字楼为补充物业，考虑物业弹性（能够转化为公寓），建议规模与公寓相同，2万平米；发展模式发展模式物业配比原则：物业配比原则：指标要求指标要求本体制约本体制约市场现状市场现状市场规律市场规律4 4 4 4万平米万平米万平米万平米2 2 2 2万平米万平米万平米万平米2 2 2 2万平米万平米万平米万平米18%14%9%9%商商 业业酒店式公酒店式公 寓寓写写 字字 楼楼持有持有持有持有销售销售销售销售11111111万平米万平米万平米万平米（含底商）（含底商）（含底商）（含底商）50%住住 宅宅销售销售3 3 3 3万平米万平米万平米万平米五195、星级酒店五星级酒店精品商业（商务、主题化）商务中心（商务的、弹性的）酒店服务式公寓（精品、领先）高端住宅（高品质、身份感）住住住住 宅宅宅宅商商商商 业业业业写字楼写字楼写字楼写字楼公公公公 寓寓寓寓n以差异化、精品化打造商业核心价值；以差异化、精品化打造商业核心价值；n通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。n控制规模，保持弹性功能，降低市场风险；控制规模，保持弹性功能，降低市场风险；n适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。n借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造196、核心价值；n以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。n依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；城市住宅；n通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。需求，建立竞争优势。分物业发展策略分物业发展策略商业定位商业定位都市核心都市核心 主题商业广场主题商业广场精品生活荟萃 名流社交中心 魅力休闲体验商业定位商业定位消费者定位消费者定位本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，本项目商业的终端消费者以周边197、企事业单位、政府机关单位，以及区域中高端消费人群为主以及区域中高端消费人群为主核心消费者核心消费者重要消费者重要消费者客户：客户：客户：客户：区域大型企事业单位高管和中坚政府公务员陕北迁入人群大型企业员工、事业单位职工消费内容：消费内容：消费内容：消费内容：生活型消费及商务往来、餐饮、休闲娱乐消费等。客户：客户：客户：客户：外围区域偶得消费人群消费内容：消费内容：消费内容：消费内容：餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。商业定位商业定位业态定位与主题策划（业态定位与主题策划（3 3大主题）大主题）娱乐体验娱乐体验商务社交商务社交精品生活精品生活说明：说明：针对区域商务/社交需求，以大型餐饮、品牌198、餐饮及高端休闲娱乐设施，打造高端圈层的交流空间；针对周边高端人群，以品牌旗舰店、高端商品专卖点，营造高端商业氛围，满足消费者需求；从项目自身出发，通过商业的整体打造，形成项目卖点与价值标签。同时满足社区居民的消费所需大型餐饮大型餐饮（3-4家）西餐厅西餐厅（1-2家）咖啡厅、茶社咖啡厅、茶社雪茄吧、书吧雪茄吧、书吧高端休闲会馆高端休闲会馆（1家）娱乐演艺娱乐演艺/KTV/KTV（1家）高端高端SPA/SPA/健身健身（1家）高端品牌旗舰店高端品牌旗舰店（如品牌服装、服饰、家居家饰、汽车概念展厅、电子数码）中中/西式快餐西式快餐银行、通讯营业厅等银行、通讯营业厅等本项目商业业态建议：本项目商业业199、态建议：餐饮（餐饮（40%40%）、休闲娱乐（）、休闲娱乐（30%30%）、品牌专卖及服务设施（）、品牌专卖及服务设施（30%30%）商务商务社交社交精品生活精品生活休闲休闲体验体验公寓定位公寓定位新空间新空间 精品国际公寓精品国际公寓超能空间 至享服务客户类型客户类型占比占比客户构成客户构成置业关注点置业关注点购购买买客客户户投资客户70%区域内高端客户：企业高管、行业老板、公务员等陕北财富人群少量西安本地北郊区域外高端客户少量与西安有地缘关系的外地投资客户资产保值收益稳定自住客户30%首次置业、过渡居住的年轻白领大型企业高管性价比区位配套服务交通使使用用客客户户使用100%企业高管年轻白领200、生意人主抓核心客户实现稳定回现目标；主抓核心客户实现稳定回现目标；打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。核心客户核心客户公寓定位公寓定位客户定位客户定位公寓定位公寓定位产品定位：小户型、精装修产品定位：小户型、精装修1.根据市场调研结果，目前区域公寓产品的主力户型为50-100平米（总价30-70万）；2.本项目公寓产品主要针对投资客户及少量过渡居住型客户，应控制产品总价；3.通过精装修、高服务水平等附加值，提升产品性价比。本项目公寓本项目公寓产品定位产品定位定位依据定位依据项目名称项目名称户型面积户型面积装修装修赛高街区赛高街201、区70-90平毛坯风景御园风景御园45-75平精装(1000元)白桦林居白桦林居50-70精装（厨、卫）双子座公寓双子座公寓85-95毛坯双威理想城双威理想城49、51平毛坯雅荷中环大厦雅荷中环大厦100-150毛坯本项目户型定位：本项目户型定位：本项目户型定位：本项目户型定位：40-7040-7040-7040-70平米平米平米平米/套，精装修套，精装修套，精装修套，精装修面积面积面积比例面积比例套数套数套数比例套数比例40-5040-5030%30%120-130120-130套套35%35%50-6050-6040%40%140-150140-150套套40%40%60-7060-703202、0%30%90-10090-100套套25%25%合计合计100%100%350-380350-380套套100%100%写字楼定位写字楼定位以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所城市新中心城市新中心 弹性商务空间弹性商务空间写字楼定位写字楼定位客户定位客户定位客户类型客户类型占比占比客户构成客户构成置业关注点置业关注点购购买买客客户户投资客户70-80%主力客户：主力客户：实力较前的中大型企业陕北财富人群区域内高端客户：企业高管、行业老板等偶得客户：偶得客户：少量西安本地北郊区域外高端客户外地客户资产保值收益稳定办公客户20-30%办公203、客户：办公客户：本地实力较强的企业、私营公司等、自用兼投资性价比自用兼投资使使用用客客户户办公用户100%本地型发展型、扩张型中小公司，少量本地大型及外地、国际企业办事处等：对性价比和形象要求较高，对区域的商务氛围较为关注，面积需求100-300平米左右。区位、形象、性价比主抓核心客户实现稳定回现目标；主抓核心客户实现稳定回现目标；打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；核心客户核心客户写字楼定位写字楼定位产品定位产品定位1.根据市场调研结果，本区域以中小型企业为主，办公需求集中在以70-100平米为主；2.同时不排斥实力较强的中型企业整层购租或204、需求较大面积，应使办公物业便于组合，满足多种面积需求；3.为保证实用性，根据市场标准，单层1300-1500平米最为经济。定位依据定位依据本项目公寓本项目公寓产品定位产品定位单层面积单层面积单层面积单层面积1300-15001300-15001300-15001300-1500平米平米平米平米框架结构，可灵活分割，满足多种面积需求框架结构，可灵活分割，满足多种面积需求住宅定位住宅定位瞰景顶礼华宅瞰景顶礼华宅 品质生活公馆品质生活公馆揽尽公园胜景 独享城市资源 圈层专属领域客户定位客户定位住宅客户定位住宅客户定位IIIIIIIII III 次要客户：次要客户：职业特征：大型企业员工、拆迁户职业特205、征：大型企业员工、拆迁户职业特征：大型企业员工、拆迁户职业特征：大型企业员工、拆迁户 置业目的：满足自住需求，投资升值 置业关注点：生活便利度、未来升值潜力重要客户：重要客户：职业特征：政府公务员职业特征：政府公务员职业特征：政府公务员职业特征：政府公务员置业目的：生活品质的提升、保值升值 置业关注点：舒适度、环境、私密感核心客户：核心客户：核心客户核心客户核心客户核心客户1 1 1 1：以长庆石油为代表的大型企业中高层：以长庆石油为代表的大型企业中高层：以长庆石油为代表的大型企业中高层：以长庆石油为代表的大型企业中高层置业目的：改善居住条件、保值升值置业目的：改善居住条件、保值升值 置业关注206、点：居住舒置业关注点：居住舒适度、产品品质、配套、环境、身份感适度、产品品质、配套、环境、身份感核心客户核心客户核心客户核心客户2 2 2 2：陕北客户：陕北客户：陕北客户：陕北客户置业目的：资产占有、保值升值 住宅产品定位住宅产品定位市场回顾市场回顾项目项目一居一居比例比例两居两居比例比例三居三居比例比例四居以上四居以上比例比例风景御园风景御园-959520%20%15015019019060%60%20%20%-魏玛公馆魏玛公馆686810%10%909037%37%140-150140-15032%32%165-170165-17021%21%白桦林间白桦林间-90-10090-1004207、0%40%130-150130-15055%55%1901905%5%白桦林居白桦林居-909020%20%130-140130-14060%60%16016020%20%首创国际城首创国际城68685-10%5-10%78-10878-10860%60%120-145120-14530-35%30-35%-御景华府御景华府-10510535%35%14014065%65%-市场市场城运公园板块项目户型以两居（城运公园板块项目户型以两居（90-10090-100平米平米)、三居、三居(130-150)(130-150)为主为主两居占比位于两居占比位于30%-40%30%-40%之间，三居占比位208、于之间，三居占比位于50%-60%50%-60%左右左右本项目住宅本项目住宅户型定位户型定位户型户型面积面积面积比例面积比例套数套数套数比例套数比例实用两居实用两居90-10090-10025%25%300300左右左右35%35%舒适两居舒适两居110-120110-12010%10%100100左右左右13%13%实用三居实用三居140-160140-16045%45%330330套左右套左右40%40%舒适三居舒适三居160-180160-18010%10%5050套左右套左右6%6%四居及其他四居及其他180180以上以上10%10%5050套左右套左右6%6%合计合计-100%100209、%830830套左右套左右100%100%185建立产品价值建立产品价值6规划及产品设计要点建议规划及产品设计要点建议落地。整体规划原则及要点整体规划原则及要点不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔：不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔：本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，尤其是住宅与公建部分的联系。商业价值最大化：商业价值最大化：地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳，应以公建类物业为主，保证商业价值的最大化。同时住宅保持相对私密性：同时住宅保持相对私密性：住宅应保证相对纯粹与私密性，同时处理好与其他物业间的联系，以综合体的复210、合价值实现住宅产品价值的提升。充分利用周边资源，提升产品价值：充分利用周边资源，提升产品价值：地块北侧紧邻城运公园，应充分利用城运公园的景观价值。同时未央路为城市“迎宾大道”，应注重“城市形象面”的打造。基本原则基本原则设计要点设计要点一、整体规划：一、整体规划：“双城共荣”的规划理念，打造“内城”与“外城”二、形象打造：二、形象打造：整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标三、国际化氛围营造：三、国际化氛围营造：通过DIS系统营造项目国际化特色，细节体现品质地块价值分析地块价值分析u规划布局思路规划布局思路u最大化挖掘商业价值，沿未央路布置昭示性强的商业、酒店等物业。商业为3栋集中商业，顶部211、分别上盖写字楼、酒店、公寓。各商业体之间用连廊连接。u西侧相对私密、安静，以住宅为主。整体规划整体规划地块西南部分：地块西南部分：处于地块内部，私 密性较相对 强，适合设置 住宅物业。地块东北地块东北部分：部分：紧邻未央路、凤城八路城市主干道，昭示性良好，商业价值最大，适合设置公建物业。规划理念规划理念“内城内城+外城外城”外城外城外城外城国际时尚区：五星级酒店、国际时尚区：五星级酒店、商业、办公、公寓等，体现商业、办公、公寓等，体现城市活力、都市感城市活力、都市感内城内城内城内城高尚居住区：高尚住宅，体高尚居住区：高尚住宅，体现纯粹、私密、宜居、高档现纯粹、私密、宜居、高档整体规划整体规划内212、内城城外外城城规划理念规划理念“外城的现代时尚外城的现代时尚VSVS内城的宁静安逸内城的宁静安逸核心价值：舒适的尺度、高尚的氛围核心价值：舒适的尺度、高尚的氛围核心价值：便利的交通、城市的活力核心价值：便利的交通、城市的活力内城内城宁静安逸宁静安逸外城外城现代时尚现代时尚自自然然都都市市整体规划整体规划规划示意规划示意1 1（住宅为板楼）（住宅为板楼）整体规划整体规划广场规划示意1沿东侧布置公建物业，底层为商业，顶部上盖酒店、公寓、写字楼；内部为住宅（板楼），11万平米。（沿凤城七路设置底商，一托二的形式，总面积约5000平米。）广场公寓写字楼酒店规划示意规划示意2 2（住宅为塔楼）（住宅为塔213、楼）整体规划整体规划广场广场规划示意2沿东侧布置公建物业，底层为商业，顶部上盖酒店、公寓、写字楼；内部为住宅（塔楼），11万平米。（沿凤城七路设置底商，一托二的形式，总面积约5000平米。）酒店公寓写字楼u气势恢宏：气势恢宏：作为城市浓缩单元集合，高容积率的向天空生长的建筑群体展现建筑美感；u现代统一：现代统一：展示现代美感；从项目整体考虑，功能分化的不同建筑体，其风格的协调统一有助于强化项目的整体性；u主次有序：主次有序：规划中应在高度、选材、位置、体量等方面突出项目的核心功能。整体形象体现设计感整体形象体现设计感气势恢宏、现代统一、主次有序气势恢宏、现代统一、主次有序 形象打造形象打造顶部214、造型与灯光处理顶部造型与灯光处理增强建筑的设计美感，增强建筑的设计美感，突出项目的标识与归属感突出项目的标识与归属感形象打造形象打造u屋顶豪华造型能够形成视觉冲击力，突显项目整体形象、展示项目标志性；u顶部灯的处理使得建筑整体更显高贵典雅、雄伟壮观，增强了项目的领地感和归属感，同时也丰富了夜空的天际线。DISDIS区域识别系统区域识别系统 (district identifications(district identifications system)system)项目的边界感依靠位于项目四周道路的绿化，道路沿线的绿化项目的边界感依靠位于项目四周道路的绿化，道路沿线的绿化成为城市风景线成为城215、市风景线区域边界的围墙既要体现尊贵，又要充分考虑到其维护安全的区域边界的围墙既要体现尊贵，又要充分考虑到其维护安全的作用。作用。使客户感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象使客户感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象可以通过以下元素：可以通过以下元素：道路系统及铺装道路系统及铺装导示系统导示系统情趣小品情趣小品国际氛围营造国际氛围营造道路系统及铺装：统一的道路展示、统一的道道路系统及铺装：统一的道路展示、统一的道路地面及铺面路地面及铺面国际氛围营造国际氛围营造道路两侧的标识和小品也可以成为充满意趣的景观；不断的细节打动使人的注意力更加集中于园林本身，而忽略了周边的喧嚣甚至是建筑本身的存在。216、统一的导示系统：统一的导示系统：导示和特色店标等，标定项导示和特色店标等，标定项目档次，营造独特的体验感受目档次，营造独特的体验感受国际氛围营造国际氛围营造社社区区内内部部导导示示：色调和社区协调，体现人性化和品质；社社区区公公共共导导示示：业主或访客能便捷到达社区各处；项项目目外外部部导导示示系系统统：强调导向性和视觉冲击力。趣味小品，雕塑：增添街区活力，营造时尚、趣味小品，雕塑：增添街区活力，营造时尚、现代的国际化氛围现代的国际化氛围，聚集人气，聚集人气国际氛围营造国际氛围营造分物业产品设计建议分物业产品设计建议商业酒店式公寓写字楼住宅根据项目整体定位，本项目产品设计中应表达出：根据项目整217、体定位，本项目产品设计中应表达出：国际化国际化、领先性领先性特征特征商业商业商业商业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅国国国国际际际际化化化化建筑形象：建筑形象：现代、时尚、体现国际元素商业主题策划：商业主题策划：3大商业主题建筑形象：建筑形象：公建化形象，与整体统一公共空间：公共空间：精装修大堂酒店式服务：酒店式服务：国际品牌管家，酒店式贴心服务立面形象：立面形象：挺拔、现代感的立面形象内部空间：内部空间：公共通道宽敞、明亮，体现高档次（同时选材上控制成本）建筑形象：建筑形象：与整体项目风格统一，增强标识性主题园林：主题园林：几何化、设计感、参与218、性物业物业/安防：安防：国际管家，体现业主身份感领领领领先先先先性性性性内部空间：内部空间：主题化、情景式商业空间活力广场：活力广场：体现现代城市意向，聚集城市活力的城市广场屋顶花园：屋顶花园：打造创新、独特的商业体验空间户外广告位：户外广告位：霓虹灯、大型广告位，营造整体商业氛围空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点成品精装修：成品精装修：嫁接知名品牌，带给客户高品质认知科技改变生活：科技改变生活：无线网络、卫星电视空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点公共配套：公共配套：提供共享的配套设施与服务产品灵活划分：产品灵活划分：产品面积可灵活划分，满足不同客户需求【成本控制：成本控制：层219、高控制、电梯、空调成本控制】私属空间：私属空间：与公建区相对区隔，同时形成专属通道，营造私属感精装修双大堂：精装修双大堂：入户大堂与停车场双大堂设计，体现尊贵感户型创新：户型创新：景观化、提升性价比社区商业社区商业分物业产品设计要点分物业产品设计要点利用酒店、写字楼与公寓的利用酒店、写字楼与公寓的裙房裙房，地上，地上3 3层，层，采用现代简约的建筑风格，体现采用现代简约的建筑风格，体现国际化国际化特征特征u建筑类型：建筑类型：裙房，3栋集中商业，每栋地上3 层，单层3000平米左右；u在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性。建筑形象建筑形象商业主题策划商业主题策划针对针对3 3部分220、商业对应三大主部分商业对应三大主题，形成不同的商业主题定位题，形成不同的商业主题定位精品生活馆精品生活馆精品生活馆精品生活馆与酒店式公寓结合，同时作为整个社区的商业配套功能；经营内容：以展示型商业（如汽车展厅、品牌旗舰店等），及少量社区服务型品牌商业商务社交馆商务社交馆商务社交馆商务社交馆与五星级酒店结合，针对区域商务/社交需求，提供高端消费场所；经营内容：以大型餐饮、特色餐饮、高端会所为主娱乐体验馆娱乐体验馆娱乐体验馆娱乐体验馆与写字楼结合，提倡休闲、娱乐主题；经营内容：以大型休闲娱乐设施为主，少量咖啡厅、快餐等商务服务设施。商业主题策划商业主题策划精品精品生活生活精品精品生活生活商务商务社221、交社交娱乐娱乐体验体验内部空间内部空间通过点缀通过点缀绿植、雕塑、小品绿植、雕塑、小品景观景观等，提升整体商业氛围等，提升整体商业氛围 内部空间内部空间内部空间内部空间动线指引性明确的地面铺装及标动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感志，细节体现品质感u地面铺装是在设计中容易被人忽视的方面，所以特色的地面铺装会给人意向不到的效果。u通过空间尺度、装饰材料、色彩、指示标志等元素，实现明确的动线指引。内部空间内部空间内部空间内部空间通过景观中庭、挑空等处理，提通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次升商业档次中庭设计实现以下目标：u丰富空间层次，强化商业氛围u形成交通枢纽，组织空间秩序u营造222、绿色景观，形成舒适空间u宣传企业品牌，美化商场形象u沿中庭设置绿化的休闲、休沿中庭设置绿化的休闲、休憩空间憩空间休憩空间休憩空间内部空间内部空间BoutiqueBoutique主题广场主题广场体现活跃、现代气息，体现活跃、现代气息，凸显城市感和设计感凸显城市感和设计感活力广场活力广场uBoutiqueBoutique：可追溯到法国的普罗旺斯地方语言，特指精品小商店，随着时代和地域的变迁，人们不断演绎着这个概念，也赋予了它更丰富的含义Boutique=独特设计理念、艺术氛围营造、趣味生活体验、精致产品创新；BoutiqueBoutique广广场的基本构成元素：的基本构成元素：u色彩活跃的硬铺装u223、功能性和观赏性的小品BoutiqueBoutique主题广场主题广场观赏性小品、雕塑：观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神。显示趣味性，体现人文精神。活力广场活力广场屋顶花园屋顶花园11利用绿植、桌椅、天井等在利用绿植、桌椅、天井等在商商业顶层空空间打造一打造一处特色的小成本屋特色的小成本屋顶休憩地休憩地屋顶花园屋顶花园屋屋顶顶花园花园22公共会客公共会客厅厅，通，通过设计过设计、材、材质质等方面突出极致形象，自造等方面突出极致形象，自造营销话题营销话题屋顶花园屋顶花园在空中花园设置多功能会客厅，平时供业主会客，也是供业主会客，也是经常性举办社区活动的场所经常性举办社区活动的场所完善小户224、型房间接待会客功能的相对不足，同时也弥补了一层大堂功能的不完整通过创意建筑形式吸引眼球，使之成为城市亮点通过创意建筑形式吸引眼球，使之成为城市亮点，促进项目增值高档健身房室内游泳池公公寓寓写写字字楼楼酒酒店店屋顶花园屋顶花园设置运动和休闲娱乐设施，给业设置运动和休闲娱乐设施，给业主提供情趣生活配套主提供情趣生活配套u小户公寓居住客户多为年轻白领，阳光、自由、活力、浪漫、分享、交流建议项目配套对位客户特质和生活偏好出发，设置活力、富有吸引力的配套开放式聊吧开放式聊吧休闲躺椅休闲躺椅屋顶篮球场屋顶篮球场屋顶花园屋顶花园屋顶网球场屋顶网球场酒酒店店公公寓寓写写字字楼楼户外广告户外广告霓虹广告极大的影225、响着商场的形霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑象，做立面设计时应提前考虑广告塔广告塔屋顶式屋顶式墙面式墙面式悬悬幕幕式式悬悬挂挂式式门脸式门脸式突出式突出式橱窗式橱窗式活动式活动式蓬帐式蓬帐式u远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。u中距离确认：200米外，外墙大型店标。u近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。活力广场活力广场商业商业商业商业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅国国国国际际际际化化化化建筑形象：建筑形象：现代、时尚、体现国际元素商业主题策划：商业主题策划：3大商业主题建筑形象：建筑形象：公建化形象，226、与整体统一公共空间：公共空间：精装修大堂酒店式服务：酒店式服务：国际品牌管家，酒店式贴心服务立面形象：立面形象：挺拔、现代感的立面形象内部空间：内部空间：公共通道宽敞、明亮，体现高档次（同时选材上控制成本）建筑形象：建筑形象：与整体项目风格统一，增强标识性主题园林：主题园林：几何化、设计感、参与性物业物业/安防：安防：国际管家，体现业主身份感领领领领先先先先性性性性内部空间：内部空间：主题化、情景式商业空间活力广场：活力广场：体现现代城市意向，聚集城市活力的城市广场户外广告位：户外广告位：霓虹灯、大型广告位，营造整体商业氛围屋顶花园：屋顶花园：打造创新、独特的商业体验空间空中花园：空中花园：创227、新空间，打造产品亮点成品精装修：成品精装修：嫁接知名品牌，带给客户高品质认知科技改变生活：科技改变生活：无线网络、卫星电视空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点公共配套：公共配套：提供共享的配套设施与服务产品灵活划分：产品灵活划分：产品面积可灵活划分，满足不同客户需求【成本控制：成本控制：层高控制、电梯、空调成本控制】私属空间：私属空间：与公建区相对区隔，同时形成专属通道，营造私属感精装修双大堂：精装修双大堂：入户大堂与停车场双大堂设计，体现尊贵感户型创新：户型创新：景观化、提升性价比社区商业社区商业分物业产品设计要点分物业产品设计要点建筑形象建筑形象公建化形象，与整体风格相统一公建化形象228、，与整体风格相统一建筑形象建筑形象u公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象；u突出挺拔感，弥补建筑绝对高度；u提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质。万豪行政公寓大堂屋顶万豪行政公寓大堂屋顶首层大堂首层大堂入口、大堂及内部空间体现物业入口、大堂及内部空间体现物业形象形象公共空间公共空间u楼座入口，体现项目形象与品质；u大堂装修风格与外立面保持协调，体现项目高形象；u内部空间明亮，整洁。入口入口大堂内部空间大堂内部空间每几层形成一个共享单元，单元之间和外部空每几层形成一个共享单元，单元之间和外部空间形成景观互动，能够给客户带来震撼感受间形成景观互动，能够给客户带来震撼感受u每几层形成一个共享单229、元，单元之间和外部空间形成景观互动，顶部形成空中花园，底部是共享大厅u“不对称、不均匀”，空间里富于变化，局部把几层串联起来，保持一定的整体性，影响立面设计产生一定特色u利于改善大进深设计，提高产品的舒适度空中花园空中花园主题化装修主题化装修通过装修理念、家居、陈设等通过装修理念、家居、陈设等的艺术化设计体现不同的居室风格的艺术化设计体现不同的居室风格经典圆点风格经典圆点风格简欧风格简欧风格简约风格简约风格田园风格田园风格主题化装修：主题化装修：经经典典风风格格：简约、田园等艺艺术术化化元元素素风风格格：圆点、海洋、科幻等其其他他原原创创性性风风格格：手绘、成品精装修成品精装修品牌嫁接品牌嫁接230、选用高档品牌的中低端产品，与选用高档品牌的中低端产品，与品牌嫁接，加强客户感知品牌嫁接，加强客户感知厨房配置：厨房配置：厨房设备齐全，包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具卫浴配置：卫浴配置：浴室配有通风和热水系统浴室应配置可拆的花洒、水槽和排水口，尽量设置浴缸智能系统：智能系统：高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯）每个公寓的房间内有小型保险箱基本家具：基本家具：床、衣柜、写字台、电视柜基本家电：基本家电：电视、冰箱、洗衣机个性化选择菜单：个性化选择菜单：全装231、修方案全装修方案提包入住。提包入住。精装修方案：只有墙、地、厨、卫，不含家具、精装修方案：只有墙、地、厨、卫，不含家具、家电、软装。家电、软装。成品精装修成品精装修无限网络生活无限网络生活“量身定做量身定做”的智能家电系的智能家电系统，融合时尚性和科技性，专为城市新锐设计统，融合时尚性和科技性，专为城市新锐设计集空调、智能电灯和窗帘的遥控器于一体的学习型多功能遥控器，可以一个遥控器控制家中的照明，窗帘，空调等系统。可以学习8种电器的频率信号操作非常简单，只需将空调等家电的遥控器对准多功能遥控器传送相应的频率，并进行储存，多功能遥控器便可以有空调遥控器的所有功能价格：一般普通多功能遥控器价格约2232、0元/个；触摸屏价格在70-80元/个之间；智能灯具约4000元/套（4-6个灯）；4米开间电动窗帘成本约1000元普通遥控器传输频率学习型多功能遥控器使用多功能遥控器，无线控制家庭内部各房间灯光和窗帘，省时省力使用多功能遥控器，无线控制家庭内部各房间灯光和窗帘，省时省力智能电灯智能电灯电动窗帘电动窗帘空空调调科技改变生活科技改变生活无线网络时代无线网络时代网络生活不再受空间限制，网络生活不再受空间限制，随心所欲的上网，资源共享随心所欲的上网，资源共享灵灵活活性性：不受空间的限制和网络安装的烦恼节节省省开开支支：现在有两台电脑的家庭越来越多了，为了节省开支，无线网络可以充分利用现有的资源，把计233、算机连接 资资源源共共享享：多机共享，一起联网玩游戏，还可以互传信息、相互进行语音对话或共看一部影片等沟沟通通便便利利：在房间的任何角落都可以聊天王先生，32岁，中层管理人士，对生活品质要求高，现居住于赛高国际广场，没有无线网络，余先生特别希望公寓设置无线网络，可以在客厅，卧室，床上和沙发上随意上网，不必坐在桌前，更可以在公寓下的咖啡馆，餐厅上网，对我们这些商务人士带来了很大的便捷。东莞加多宝公寓采用西门子的东莞加多宝公寓采用西门子的Hi-Path 无线上网技术无线上网技术英国莱斯特城市的城市公寓，利用英国莱斯特城市的城市公寓，利用Wi-Fi无线上网技术无线上网技术科技改变生活科技改变生活针针234、对对商商务务人人士士：国际化公寓的必备配套设施，可以使商务人士第一时间了解全球新闻资讯针针对对年年轻轻白白领领：节目更丰富，电影，演唱会，电视剧和综艺节目等一些年轻人喜爱的节目应有尽有2424小时卫星电视小时卫星电视节目更丰富，语言种类节目更丰富，语言种类更全，可以更快更全，可以更快 、更广阔的传达全球资讯、更广阔的传达全球资讯科技改变生活科技改变生活智能家电系统（参考）智能家电系统（参考）为为“忙碌的都忙碌的都市新锐市新锐”量身定做的智能家电系统量身定做的智能家电系统messagesPDAPDAcallinternet下班回家前就可通过手机开启下班回家前就可通过手机开启家中的空调，调节舒适的235、室家中的空调，调节舒适的室内温度内温度非正常的门窗开启的情况，家非正常的门窗开启的情况，家庭安防系统会通知主人，让家庭安防系统会通知主人，让家的一切将尽在主人掌控之中的一切将尽在主人掌控之中打电话，发短信可以随意控制打电话，发短信可以随意控制家中设备家中设备随时了解家里每一角落的情况随时了解家里每一角落的情况变化和观察家中需要照顾的老变化和观察家中需要照顾的老人和孩子是否安全人和孩子是否安全身在外家就在我身边 回到家家电把我连向世界繁忙的都市生活，轻松的享受人生！以智能家电系统为载体，通过无线网络，实现智能家居系统的实现对家中设备的远程访问和互联互通、以及数字媒体信息共享的系统科技改变生活科技236、改变生活u “放心放心”的设施：的设施：要让客人住得更为安心，公寓必须具备先进、完善的硬具备先进、完善的硬件设施和保安系统件设施和保安系统。设置消防监控、门禁巡更、可视对讲等系统。全能管家全能管家安全服务安全服务隐私保障隐私保障2424小时高素质的小时高素质的“贴身管家贴身管家”，为业主提供贴，为业主提供贴心式管家的一对一服务心式管家的一对一服务家政服务送取洗烫衣物庭院绿化维护日常用品代购订餐代送代聘家教、钟点工宠物短期托管儿童看护住区服务房屋租赁专业工具出租交通信息咨询商务服务代订出租车票务代订复印传真代发信函场地租赁酒店式服务酒店式服务商业商业商业商业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公237、寓写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅国国国国际际际际化化化化建筑形象：建筑形象：现代、时尚、体现国际元素商业主题策划：商业主题策划：3大商业主题建筑形象：建筑形象：公建化形象，与整体统一公共空间：公共空间：精装修大堂酒店式服务：酒店式服务：国际品牌管家，酒店式贴心服务立面形象：立面形象：挺拔、现代感的立面形象内部空间：内部空间：公共通道宽敞、明亮，体现高档次（同时选材上控制成本）建筑形象：建筑形象：与整体项目风格统一，增强标识性主题园林：主题园林：几何化、设计感、参与性物业物业/安防：安防：国际管家，体现业主身份感领领领领先先先先性性性性内部空间：内部空间：主题化、情景式商业空间活力广场238、：活力广场：体现现代城市意向，聚集城市活力的城市广场户外广告位：户外广告位：霓虹灯、大型广告位，营造整体商业氛围屋顶花园：屋顶花园：打造创新、独特的商业体验空间空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点成品精装修：成品精装修：嫁接知名品牌，带给客户高品质认知科技改变生活：科技改变生活：无线网络、卫星电视空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点公共配套：公共配套：提供共享的配套设施与服务产品灵活划分：产品灵活划分：产品面积可灵活划分，满足不同客户需求【成本控制：成本控制：层高控制、电梯、空调成本控制】私属空间：私属空间：与公建区相对区隔，同时形成专属通道，营造私属感精装修双大堂：精装修双大堂：239、入户大堂与停车场双大堂设计，体现尊贵感户型创新：户型创新：景观化、提升性价比社区商业社区商业分物业产品设计要点分物业产品设计要点立面形象立面形象通过细节手法突出楼体设计感和通过细节手法突出楼体设计感和品质感，提升展示效果品质感，提升展示效果立面形象立面形象建筑立面建议：建筑立面建议：突出挺拔感，弥补建筑绝对高度；提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质；提升写字楼主入口的昭示性和档次感。通过雨蓬的设计增强写字楼主入口的通过雨蓬的设计增强写字楼主入口的昭示性昭示性做整体雨蓬，强调入口部分的昭示性昭示性，往两翼延伸（例如较为常用的梭形），增强入口的标志性内部空间内部空间公共通道宽敞、明亮，体现高档公240、共通道宽敞、明亮，体现高档次（同时选材上控制成本）次（同时选材上控制成本）内部空间内部空间内部公共空间如走廊装修时，保证品质感的同时，在建材选择上注意成本控制；公共卫生间等配套设施应注意成本控制，以实用品牌为优。电梯间：电梯间：与大堂统一风格，墙面用石材，自然采光；公共通道：公共通道：宽敞、明亮，地面铺石材或地毯，墙面刷白，用一些室内绿色点缀，营造绿色办公空间空中花园（参考公寓空中花园设计）空中花园（参考公寓空中花园设计）营造营造生态办公的概念，提升品质感生态办公的概念，提升品质感空中花园空中花园空中花园：参考公寓部分的空中花园设计，提倡生态办公的概念，提升办公物业的品质感，形成营销卖点。公共241、会议室公共会议室将公司会议室剥离出来，分段整合在某将公司会议室剥离出来，分段整合在某几个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使几个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务用服务办公空间中有些部分的使用频率相对较低，如接待室、会议室、讨论室、培训室、茶水间、储物间等为满足中小企业节省成本的要求，可以利用几个楼层平面，选择当中位置相对较差的部分设置这些功能，以满足中小公司的临时空间拓展需要，提供分时使用服务单位面积（平米）个数面积小计（平米）备注80-90180-9040人60-70160-7030人40-503120-15020人10-2010100-2005-10人合计1536242、0-510会议室会议室/讨论室设计建议讨论室设计建议公共配套公共配套产品灵活划分产品灵活划分性价比型，追求高形象，兼性价比型，追求高形象，兼顾一定的内部功能顾一定的内部功能产品灵活划分产品灵活划分产品核心价值点：产品核心价值点：小单位、可自由组合拆分，满足多种面积需求小单位、可自由组合拆分，满足多种面积需求建议本项目办公物业采用框架结构，以建议本项目办公物业采用框架结构，以70-10070-100平米的小单平米的小单位划分，便于客户按所需面积自由组合或分割：位划分，便于客户按所需面积自由组合或分割：针对区域中小型企业的实际办公需求，应控制单位面积，以70-100平米为主；同时不排斥实力较强的中243、型企业整层购租或需求较大面积，应使办公物业便于组合，满足多种面积需求。层高控制层高控制在不影响使用效果的条件下，尽在不影响使用效果的条件下，尽量控制层高，建议净高控制在量控制层高，建议净高控制在3 3米左右米左右u市场写字系项目60%以上为投资客户，投资客户对层高不敏感，对总价敏感度相对更高。u层高的增加造成成本的变化，投资客户较不易为成本增加买单，层高基本上无法实现溢价，导致利润率下降。目前市场商务公寓的层高为2.9-3米左右，建议本项目写字楼层高控制在3 3米左右米左右即可。成本控制成本控制赛高国际赛高国际雅荷中环大厦雅荷中环大厦利君利君V V时代时代赛高国际赛高国际第第5 5国际国际经发244、大厦经发大厦空调空调控制写字楼成本，建议采用分户式空控制写字楼成本，建议采用分户式空调，物管费中不含空调费调，物管费中不含空调费写字楼整体控制成本，不做中央空调，采用分户式空调考虑到未来实际使用的客户以中小企业为主，分户空调有利于企业节约成本空调分户降低物管费可作为项目的一大卖点空调分户计量降低物管后期维修及管理难度空调设置原则空调设置建议针对终端使用者采用分户空调，空调费分户计量，物针对终端使用者采用分户空调，空调费分户计量，物管费中不含空调费用管费中不含空调费用成本控制成本控制商业商业商业商业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅国国国国际际际际化245、化化化建筑形象：建筑形象：现代、时尚、体现国际元素商业主题策划：商业主题策划：3大商业主题建筑形象：建筑形象：公建化形象，与整体统一公共空间：公共空间：精装修大堂酒店式服务：酒店式服务：国际品牌管家，酒店式贴心服务立面形象：立面形象：挺拔、现代感的立面形象内部空间：内部空间：公共通道宽敞、明亮，体现高档次（同时选材上控制成本）建筑形象：建筑形象：与整体项目风格统一，增强标识性主题园林：主题园林：几何化、设计感、参与性物业物业/安防：安防：国际管家，体现业主身份感领领领领先先先先性性性性内部空间：内部空间：主题化、情景式商业空间活力广场：活力广场：体现现代城市意向，聚集城市活力的城市广场户外广告246、位：户外广告位：霓虹灯、大型广告位，营造整体商业氛围屋顶花园：屋顶花园：打造创新、独特的商业体验空间空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点成品精装修：成品精装修：嫁接知名品牌，带给客户高品质认知科技改变生活：科技改变生活：无线网络、卫星电视空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点公共配套：公共配套：提供共享的配套设施与服务产品灵活划分：产品灵活划分：产品面积可灵活划分，满足不同客户需求【成本控制：成本控制：层高控制、电梯、空调成本控制】私属空间：私属空间：与公建区相对区隔，同时形成专属通道，营造私属感精装修双大堂：精装修双大堂：入户大堂与停车场双大堂设计，体现尊贵感户型创新：户型创新：景247、观化、高附加值社区商业社区商业分物业产品设计要点分物业产品设计要点住宅建筑采用综合体整体形象相统一的现代住宅建筑采用综合体整体形象相统一的现代风格，建筑挺拔，体现城市意象风格，建筑挺拔，体现城市意象现代感：现代感：建筑风格上选择简洁、明快的现代风格，注意材质的搭配，与目前市场主流项目形成差异。城市感：城市感：建筑形象上突出城市建筑的挺拔感，体现城市意向（参考：北京富力城）。建筑形象建筑形象控制建设成本的条件下，增强屋顶及立面的标识感，通过建筑顶部的造型强化尊贵气势，形成视觉冲击力。建筑标识建筑标识控制成本的情况下，强化标识感，控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向体现城市意向建筑形象建筑形248、象立面改进建议：适当通过材质的搭配、立面的进退增强品质感和设计感。主题园林主题园林加强价值感知，在设计上体现城加强价值感知，在设计上体现城市意向，强调设计感与丰富性市意向，强调设计感与丰富性主题园林主题园林主题化：主题化：通过主题化园林设计，系统打造园林景观，成为项目形象的主要标签。设计感：设计感：通过几何化园林突出设计感，表达城市意向。老人、主妇等特定人群，茶余饭后邻里交往的最佳场所主题园林主题园林突出人的参与性，充分体现人与突出人的参与性，充分体现人与景观相融景观相融u参与性：强调景观的参与性，设置主题性的参与空间，满足老人、儿童等特定人群的休闲需要；u既有儿童玩耍、涂鸦激发创造力的空间，249、也有住户休息、散布的走廊。主题园林主题园林华润幸福里华润幸福里高端住宅高端住宅君悦酒店区君悦酒店区高端商业街区高端商业街区居住客居住客户私家户私家专用道专用道居住客户私居住客户私家购物通道家购物通道通过设置住宅客户的私属道路，在动线上实现人通过设置住宅客户的私属道路，在动线上实现人群的相对区隔，实现居住生活的相对私密群的相对区隔，实现居住生活的相对私密通过树木种植、道路修整在住宅与公建区之间营造私家路氛围，增强私密性。私属空间私属空间 通过树木种植、道路修整在地块西侧营造私家路氛围，增强1#、6#的专署性、私密性。住宅区公建区精装双大堂精装双大堂入户大堂：采用酒店式大堂挑高设计，入户大堂：采用250、酒店式大堂挑高设计，做足面子工程，增强客户对于项目豪宅气质的感知做足面子工程，增强客户对于项目豪宅气质的感知u首层大堂挑高两层，凸显豪宅“门面”气度非凡；u装修材质选用大理石，提升项目档次和形象，为业主营造奢适的尊贵感；u利用艺术品与植物点缀，增加人文气息。精装双大堂精装双大堂精装双大堂精装双大堂汽车大堂：为业主建立专属通道，由地汽车大堂：为业主建立专属通道，由地下停车场搭乘电梯进入室内空间的入户方式，彰显尊贵下停车场搭乘电梯进入室内空间的入户方式，彰显尊贵u双大堂设计，建立业主专属通道u智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感地下车库的简单装修：地下车库的简单装修：通过部分251、简单装修装饰简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。地下单元大堂：地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。入户大堂入户大堂汽车大堂汽车大堂双大堂示意图双大堂示意图简装地下车库简装地下车库地下大堂地下大堂精装双大堂精装双大堂景观化景观化阳光房、观景阳台、弧形窗、八角阳光房、观景阳台、弧形窗、八角窗等增加观景面的延展窗等增加观景面的延展户型创新户型创新景观景观u观景阳台、露台的设计，八角形、270度弧形的主卧平面、餐厅平面，不仅扩展了观景面积和观景角度，同时也显得室内空间明亮而宽敞、别致而气派。八角阳光房八角阳光房观景阳台观景阳台252、阳光房内景阳光房内景景观化景观化通过入户花园、空中庭院的设置将通过入户花园、空中庭院的设置将景观引入室内景观引入室内户型创新户型创新入户花园入户花园空中院馆空中院馆 u构成楼宇立体绿化的部分，满足客户对于优雅环境的追求u空中院馆营造私家庭院，能极大提升产品的档次。景观景观入户花园入户花园空中院馆空中院馆入户花园入户花园高附加值高附加值11）送面积；）送面积；2 2）储藏空间；）储藏空间；3 3）玄关整合玄关整合内外飘窗，增加室内空间，或小坐，或摆放陈设可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。270度景观的阳光花房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度户型创新户型创新物业管理物253、业管理国际著名物业管理公司提供专享国际著名物业管理公司提供专享服务。严密的安防体系从细节上体现品质服务。严密的安防体系从细节上体现品质物业管理物业管理u引进全国知名的物业管理公司，给客户带来专业服务和尊贵体验，提升项目品质和形象；u加强软性管理，专业的礼宾形象和服务，凸显业主的尊贵身份，容易在先期被感知，给客户带来尊贵体验；u设立片区管家，实现“一对一”服务模式，“十户一管家”，24小时高素质的“贴身管家”为业主提供优质、高效、个性化的服务。物业管理物业管理丰富的服务项目带来更多附加丰富的服务项目带来更多附加值，不显著增加成本的情况下给项目加分值，不显著增加成本的情况下给项目加分可提供的特约免254、费服务有可提供的特约免费服务有u 信息咨询服务u 搬家公司信息u 交通运输信息u 信函以及报刊收发服务u 费用代收代缴服务可提供的特约收费服务有可提供的特约收费服务有u 私家花园管理以及养护u 代聘临时工人及保姆u 商务中心服务u 预定飞机、火车票u 报刊订阅u 家政清洁服务u 衣物熨烫 物业管理物业管理安防措施安防措施严密的安防体系从细节上体现品严密的安防体系从细节上体现品质质物业物业/安防安防周界报警系统电子巡视、地上、地下监控系统各单元首层红外报警安全防护系统及联网紧急呼叫系统各单元入口非可视门禁对讲系统边界防越远红外对射报警系统室内(彩屏)可视对讲系统部分门窗设门磁、窗磁防盗系统玻璃破255、碎探测报警系统室内红外微波感应安放系统室外多点紧急呼叫按钮以及无线报警系统燃气泄漏报警系统 保安无线对讲系统闭路电视监控24小时保安固定岗24小时保安巡逻岗保安巡更系统建议建议可选择的安保可选择的安保“技防措施技防措施”可选择的安保可选择的安保“人防措施人防措施”在选择技防设备与人防在选择技防设备与人防措施的时候，建议以措施的时候，建议以“眼眼见为实见为实”的人防为主，给的人防为主，给客户更切身的体会；客户更切身的体会；使用少量的技防设备成使用少量的技防设备成为亮点即可。为亮点即可。本项目社区商业建议本项目社区商业建议以满足社区日常生活以满足社区日常生活需求为主，发展小规模商业配套需求为主，发256、展小规模商业配套便利店药店干洗店茶吧社区商业社区商业社区型商业：社区型商业：24小时便利店、药店、干洗店、宠物医院、美容美发、书店底商底商店铺门面统一一包装管理，与住宅形象相统店铺门面统一一包装管理，与住宅形象相统一，成为时尚商业门店一，成为时尚商业门店建议对商铺进行统一包装，通过内衬广告招贴、统一招牌设计等方式对商业氛围进行“统一展示”，并与住宅形象保持一致，从而对商业店铺的整体商业氛围进行有效维护。统一的装饰物统一的装饰物统一的招牌形式统一的招牌形式统一的门面风格统一的门面风格社区商业社区商业247开发时序及经济测算开发时序及经济测算7整体开发时序及经济测算整体开发时序及经济测算实践。项目开发时许建议项目开发时许建议销售次序：住宅销售次序：住宅公寓公寓写字楼写字楼物业物业类型类型规模规模(平米平米)20102010年年下半年下半年20112011年年上半年上半年20112011年年下半年下半年20122012年年上半年上半年20122012年年下半年下半年20132013年年上半年上半年20132013年年下半年下半年销销售售住宅住宅1111万万项目开工3万平米4万平米4万平米公寓公寓2 2万万1万平米1万平米写字楼写字楼2 2万万1万平米1万平米持持有有酒店酒店4 4万万酒店开业商业商业3 3万万商业开业