1、天根龙脉 万墅荣华吉林万丰项目整合营销报告瑞邦国际前期定位报告商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注目录ContentsPART1项目整体战略研究及定位PART2项目规划方案建议PART3项目前期营销策划报告第一阶段项目整体战略研究及定位前言本方案宗旨在于，为项目在本市房地产市场范围内制定竞争战略，建立竞争优势，并由此将项目打造成区域内强势项目品牌，借此提升企业地位，有效推动市场，赢得利润。第一部分基础研究部分（一）土地资源盘点土地资源盘点项目环境分析项目位置：南三环与人民大街交汇处，瑞邦家居西侧。本案隶属于长春2、南部新城板块中心区内，临近市政府。受城市双心规划发展影响，城市中心南移，项目所在区域将成为城市新核心，聚集政务、商务、商业、居住功能，目前各配套已逐渐成熟。本案南部中心城市中心本案本案本案本案人民大街南环城路土地资源盘点土地规模、权属、四至、现状土地规模约1.81万(B地块）土地权属未出让土地四至北起南环城路南至丙九路西起丙十二路东至瑞邦家居土地现状地块内部土地尚未平整项目东侧项目北侧项目地现状地块紧邻南环城路主干道，周边小区众多，配套完善；周边道路干净平整，行车顺畅，通达性高，且地块位置昭示性强烈，有利于市场快速认知项目。土地资源盘点项目地外围环境土地资源盘点土地规划功能和指标用地性质商业、3、商务用地地块面积约1.81万(B地块）总建筑面积约8.7万(B地块）地上约7.7万地下约1万建筑高度100米建筑覆盖60%容积率4.8地块指标：项目分AB两个地块。A地块为绿化带；B地块占地1.81万，总建筑面积约8.7万。地块规划功能：地块用于商业、商务用地。A A地块地块B B地块地块土地资源盘点土地开发条件分析1、地块空间结构特征地块占据南部新城桥头堡位置，紧临南环城路与市政府，受政府的辐射，优势明显。2、地块动静分析地块南、西两侧为机动车入口，北侧行人出入口，动静安排合理，安全便利。3、地块整体价值分析地块容积率小于4.8，建筑密度小于60%，总建筑高度控制在100米以内，绿化率大于24、0%，对于商业用地来说，利用率较高且舒适度高。土地资源盘点土地开发条件分析车辆入口主入口出入口绿化带主体一个核心主体大楼一个绿化公园绿地一个主干道南环城路三个出入口地块平整，紧临环线，交通便利；主辅出入口区分明确，人车分流，动静合理；紧临公园绿地，环境优美，空气清新，适宜开发。地块空间结构：土地资源盘点土地属性界定地块是城市重点发展产业新区，区域优势绝佳。南部新城处于长春经济技术开发区、高新技术产业开发区、净月经济开发区、汽车经济开发区等几大国家级开发区之间，是开发区中的核心区，是区域发展的中枢，有利于区域之间的产业互补。同时，处于城市上风上水位置，长春的母亲河伊通河与生态功能优良的永春河两条5、水系环绕，绿化覆盖率高达48%。独一无二地理位置和生态环境，是适宜创业、适宜经商、适宜居住的首选区域，发展前景不容忽视。卫星路伊通河永春河绕城高速公路本案本案从以上分析可知，该地块属政府规划的城市发展新中心东北亚区域性金融服务中心，政策利好明显，未来将吸引大量企事业单位聚集；文化、行政办公聚集地，密布着展览馆、图书馆、档案馆、艺术剧场、博物馆等，且绿化率高，环境优美，空气清新，吸纳城市各区域较有经济实力的客户关注，具备打造高端商务先决条件。土地属性小结地块优势：重点开发区域+市政府旁+伊通河、各大公园等景观资源环绕+交通便捷地块劣势：未形成高端商务区地块利好：政府重点规划的金融服务业新区，未来6、将聚集大批企事业单位此地块适合打造为中高端商业项目（二）区域背景分析第一部分基础研究部分区域背景分析长春经济发展现状与趋势2015年全国GDP增速6.9%，降到25年来最慢节奏10.6%9.5%7.7%7.7%7.3%6.9%债台高筑、房地产存量及工业产能过剩，政府增加基础设施投资、宽松信贷、扩大出口成效等刺激增长的传统手段似乎越来越小。预计长春经济将进一步走弱，呈现持续疲软状态，对房地产市场造成明显的负面影响。近年长春市GDP增速持续下滑区域背景分析本区域经济发展现状与趋势本区域发展现状：南部新城东北亚区域性金融服务中心，涵盖金融和类金融、品牌商业、5A级写字楼、五星级酒店、高档公寓等高端业7、态。目前已有25家金融、类金融企业签约落户。正在建设的南部新城综合交通枢纽也形成了综合立体交通网络，极大提升城市承载运行能力，为CBD汇聚更多的商机、人流和信息流。其中地下包括地铁站厅层、商业开发、轨行区、地下车库等便民设施。文化建设方面除了文化三馆、省图书馆等，长春市工人体育馆和长春市群众艺术馆也是南部新城人文建设的重磅之作。本区域发展趋势：南部新城规划集众多现代金融和城市功能要素于一域，未来这里将成为最现代、最时尚、最便捷的长春金融新中心，带动吉林省、辐射东北亚的金融新高地。项目占据南城桥头堡位置，受政府辐射，区位优势明显；金融服务中心、流绿都市的定位规划科学合理，未来区域内经济发展极其乐8、观，不容小觑。区域规划：一带：S形流绿空间绿化廊带与伊通河连接成绿色生态走廊，打造“流绿都市”建设理念；两轴：东西向主轴线形成的“金腰带”交汇城市南北纵轴人民大街，其交汇于CBD核心区；三心：行政中心、文化中心、商业商务中心。定位：南部新城以现代服务业为特色，集中优势资源打造“大商务、大商业、大文化”为特征的产业体系，建设服务全市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。实施举措：目前市政府已落成、文化三馆、金核四塔等正在建设中。区域背景分析长春与本区域规划、定位和实施举措本案区域背景分析本区域城市发展竞争力分析东北亚之芯吉林之心长春之新2014年，长春市政府出台关于生产力布局优化调整的指导9、意见，明确了南部新城发展重点：结合建设东北亚区域性金融服务中心，集中发展总部经济，打造集金融、文化、行政办公、商务总部、现代商贸于一体的城市CBD。按照政府要求和部署，2013年总投资超过2000亿元的东北亚区域性金融服务中心掀起大开发大建设的高潮。南部新城肩负提升长春市整体经济发展、城市发展、对外贸易发展的重大责任，其自身区域的影响力和竞争力无可限量！区域背景分析城市经济发展状况2011年-2014年长春市地区生产总值整体来看虽未下降，但生产总值增速呈明显下降趋势；2015年全社会固定资产投资4400亿元，其中项目投资3821.5亿元，增长19%，农村农户投资72.5亿元，下降8.4%；房地10、产开发投资506.0亿元，下降5.3%。2015年长春市经济投资情况图0%5%10%15%20%25%2011-2014年长春市地区生产总值及增速当消费、净出口增长乏力时，“投资”承担了长春市支撑经济增长的大任，虽然近年来长春市固定资产投资保持稳步增长态势，但2015年房地产开发投资依然呈下降趋势。区域背景分析城市产业发展状况长春市产业链条保持现代工业与现代服务业双轮拉动，主要经济指标保持平稳水平。2015年工业企业累计完成总产值5761.2亿元，比去年同期下降9.9%。固定资产投资完成2997.2亿元，比去年同期增长12.8%,其中：第一产业投资16.7亿元，下降43.6%；第二产业投资1611、70.1亿元，增长13.8%；第三产业投资1310.3亿元，增长12.6%。长春市积极推进现代服务业发展。目前已集中开工了100个亿元以上服务业重大项目，2015年全市地税收入40%以上来自服务业。2016年一季度，长春市固定资产投资完成150.1亿元，同比增长8.9%，继续保持较快增长态势。区域背景分析重大投资、基础设施建设影响东北亚金融总部基地总投资超过2000亿，金核四塔是核心。在全球经济一体化大环境下，长春的发展建设对于长吉图国家战略的实施，对于长春市、吉林省参与东北亚区域经济合作至关重要。按照省委、省政府“长春要加快建设东北亚金融总部基地”的要求，在南部新城的核心区，3.57平方公里12、的绝佳地块上，总投资超过2000亿元的东北亚金融总部集中正式开发建设。发展涵盖金融和类金融、品牌商业、5A级写字楼、五星级酒店及高档公寓等高端业态。距离市政府仅1000米正在建设中的南部新城核心标志“金核四塔”是全国首例四塔联动，其中绿地301，301米的高度也是吉林省第一高楼，被称为长春的“迪拜塔”。这组以商务、金融、现代化消费为主的建筑群，高度均在300米以上，位于南部新城CBD核心，建成后将成为城市的又一新地标，由此带来的旅游、商业、文化中心等价值提升不可限量。地铁1号线，直抵南城核心。南部新城内规划建设了综合交通枢纽，该工程涵盖地铁、地下停车库、地下商业步行系统等。目前地铁1号线即将竣13、工开通。长春地铁1号线纵贯人民大街，直抵南部新城的核心，CBD中央商务区站更是将周边“南城四塔”以及800米“金腰带”的地上、地下空间融为一体。区域背景分析重大政策影响南部新城作为全省首个以发展服务业为目标的区域，紧随国家规划脚步，受到政府大力扶持，以现代服务业为支柱产业，持续深入推进全市“服务业”，对全市服务业转型升级起到有力的助推和支撑引领作用。2015年召开十八届五中全会提出“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念，提出“十三五”将进一步加快绿色发展、创新发展，服务业从传统服务业向现代服务业转型将成为主方向。2015年7月1日，长春市服务业创新发展大会发布市政府关于推进服务业创新发14、展的实施意见和关于进一步加快发展服务业的若干意见。提出大力发展现代物流、现代金融、文化创意、旅游会展、信息服务等生产性服务业，积极发展餐饮、文化、商贸等生活性服务业。细数南部新城的服务业方向和领域，正是长春服务业转型升级和发展的重点。2016年政府对进驻南关区企业给予5万-10万不等金额的奖励，以及区级留用税收的3%-10%的奖励；对新进驻东北亚金融总部基地的金融机构总部、金融机构地区总部、类金融机构、金融配套服务机构，由吉林省金融业发展专项资金给予30万-500万元的奖补。重大政策影响：区域背景分析社会经济专项规划（产业）南部新城产业定位以服务业发展为主要方向，房地产是第二大发展产业，其次着15、力发展金融业、商务服务业、文化创意产业、现代商业，共同支撑南部新城未来产业发展。南关区作为以服务业为主导的城市核心区，着力紧抓服务业转型升级、项目建设、南部新城建设，民生改善等工作，全力打造服务业强区，加快建设幸福南关的进程。从产业比重上看，南部新城的服务业已经占到86.61%，农业占比0.3%，二产主要是房地产。南部新城将以大项目建设为龙头，抓好招商引资，打造政策“洼地”。重点引进金融、高端商务、商业、“互联网+”等产业，大力发展总部经济，提高单位面积产出率，促进传统服务业提质增效、现代服务业提速集聚，努力提升在全市经济份额中的比重。在促进全市服务业跨越式发展上，南关区将多行“表率”“领先”16、之举，坚定不移地坚持“高端化”方向，全力打造服务业强区。2016年社会经济专项规划主方向：拉动服务业快速转型升级，加速打造城市副中心。长春人口逐年增多，但增长率并不高，吉林省属于人口净流出省份，吉林省净流失人口达91.6万。吉林省数据显示，我省60岁及以上老年人口达13.21%，0-14岁少儿占10.24%，劳动年龄人口76.55%。人口年龄平均38.27岁，数字说明，我省进入老年型人口社会。区域背景分析社会经济专项规划（人口）长春市历年总人口发展情况（万人、%）吉林省65岁以上老年人口占比，已经从2010年第六次人口普查时的8.38%增长到2015年的11.24%，从比全国平均水平低0.5417、个百分点到比全国平均水平高0.74个百分点。区域背景分析社会经济专项规划（环境）南部新城主打为“流绿都市”的建设理念，在伊通河和永春河这两条玉带环绕中，约有400万平方米的绿地水系，9个生态公园，高达48%绿地率让南部新城成为独一无二的绿色生态区。区域内包括伊通河南溪湿地、兰桡湖、八一水库、光明公园、雕塑公园、友谊公园，梨花园、城市之花绿地、规划中的谢家公园，十个公园将连成一条绿色的十字绿化景观带。其中值得一提的光明公园占地面积31.9931公顷，投资达到3亿元，是南部新城产业布局规划中东西向主轴线“金腰带”的核心部位，位于南部新城中央商务区。长春首个采用PPP模式建设的公园。拟建成为一座集园18、艺观赏、植物科普教育、全民健身、亲子趣味、休闲公益与商业相结合的综合性公园。兰桡湖公园友谊公园百木园绿地高尔夫公园观澜湖公园世界雕塑公园本案CBD中央商务区如意溪安全主题公园在未来发展中，机遇与挑战并存，机遇大于挑战，我们应该与时俱进，抓住机遇，整合企业资源，利用现有优质生态资源，填补长春市房地产开发的市场空白。取得企业效应和社会效应的双赢模式，迎接挑战。小结：长春宏观经济平稳发展，第二、第三产业发展良好。为房地产市场的健康快速发展提供了基础支持。长春市房地产投资额虽呈下降趋势，但竣工面积逐渐攀升，房地产市场发展驶入快车道。本区域在政府大力扶持下，未来将吸引大量金融类中小企业进驻，为本案客户导19、流提供了良好支撑。区域背景分析（三）项目区域解析第一部分基础研究部分项目区域解析本区域在长春中的地位南部新城助力长春加快转型升级，在长春经济发展中举足轻重。建设南部新城，是长春市委、市政府在国家加快东北老工业基地振兴的大形势下，为把长春建设成一个更有经济实力、更有文化张力、更有都市魅力的东北亚中心城市的愿景下，作出的战略决策。南部新城是长春市加快转型发展，加快建设东北亚区域性服务业中心城市而重点谋划建设的区域之一。南部新城正以日臻完善的城市功能、现代高端的服务业态、空间广阔的发展前景，展示出长春这座老工业基地在城市转型发展中加快创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展的崭新活力与魅力。国家发改委20、国土开发与地区经济研究所副所长肖金成的话也许更有代表性：长春南部新城的建设将极大提升长春在区域经济分工中的地位，极大提高长春的城市影响力和竞争力。项目区域解析本区域在长春中的发展机会紧抓金融突破口，打造现代CBD。自长春参与东北亚经济合作，金融业成为长春市发展重要突破口。南部新城积极建设金融集聚区，加快发展现代服务业、积极推动经济转型。2014年，政府出台关于生产力布局优化调整的指导意见，表明南部经济开发区发展重点：结合建设东北亚区域性金融服务中心，集中发展总部经济，与净月高新技术产业开发区一同打造集金融、文化行政办公、商务总部、现代商贸于一体的城市CBD。项目区域解析本区域与长春空间结构关系21、长春南部新城位于长春市城市轴线人民大街的南端，属于长春市龙首富地的位置。2013年，由市政府牵头，各个部门积极参加配合，将本区域的道路建设和基础设施、管网建设方面建设完善；2014年，区域内将有63个项目开工，其中包括续建项目40个、新建项目23个，总开工面积要超过300万平，总投资约110亿元。至此南部新城从“一核两轴两带四圈”的一纸蓝图，发展为集“行政中心区、东北亚区域性金融服务中心、中央商务区、高端人居项目的现代服务业为核心，大力发展都市经济。经过几年时间的大规模开发和建设，初具规模的南部新城已引领长春进入“一城双心”时代，大力推进了长春市的经济发展。南部新城崛起，长春市迎来一城双心时代22、。南部南部新中心新中心中心中心板块板块项目区域解析本区域与长春交通系统关系地铁地铁1 1号号线线京哈高速公路、绕城高速公路等干线从南部新城南侧穿过，到2016年，规划将形成“五纵五横三环四联”高速公路网络的目标，以高速公路为重点，届时南部新城对外交通四通八达，与外埠地区联系更加便捷、紧密，是长春对外联系的门户和区域沟通的枢纽。另外地铁1、5、6号线和轻轨3、4号线都将经过南部新城。工作、生活于此十分便利、快捷。区域发展背景：承载城市对外联系的门户和区域沟通的枢纽地位。本案第二部分国内外类似案例借鉴城市规模、建筑规模类同对比国外经典案例拉德芳斯位于巴黎城市主轴线西端，是集居住、购物、会展、旅游等23、多种功能于一体的Sub-CBD，也是欧洲最大的商业中心聚集地。1958年为了满足巴黎日益增长的商务空间需求，巴黎政府决定在拉德芳斯区规划建设现代化的城市副中心。全区规划用地750公顷，写字楼247万，商务区215万，公园区32万，建成住宅1.56万套。区域内交通设施完善，已建成67公顷的步行系统、2.6万个停车位。区域内绿化率极高，公园占地25公顷，种植有400余种植物。国内外类似案例借鉴法国拉德芳斯借鉴原因：拉德芳斯具有类似南部新城的城市地位，占据城市核心区位和丰富配套价值，着重发展金融业的经济模式。此外区域内除拥有10万的购物中心，还有CNIT会议中心数家大型会展中心、世界闻名露天博物馆、24、宾馆客房800余间等。目前IBM、日立、通用电气、菲亚特等190多家世界著名跨国公司的总部，1000余家从事咨询、培训等中小型公司落后于此。优美的环境与、繁华的商业氛围每年吸纳约200万游客慕名而至。拉德芳斯与南部新城的相似对比政府政策下的城市新中心政府大力扶植，本市的主要发展方向；连接库尔贝瓦、皮托、南泰尔的交通要塞南部都市经济开发区一核、两轴、两带、四圈布局中的金核位置紧邻法国母亲河塞纳河紧邻长春母亲河伊通河超高层大楼、大型写字间项目聚集地金核四塔、高端住宅、商务的聚集地大力发展金融业大力发展金融业大力发展绿化系统400万的绿地水系；9个生态公园，48%绿地率打造流绿都市概念科教文化聚集地25、，世界著名露天博物馆文化、行政办公聚集地展览馆、图书馆、档案馆、艺术剧场、博物馆欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。地铁一号线、城市轻轨等轨道交通和“五纵五横”城市主路网构成了开发区主路网拉德芳斯区域内其极具代表性建筑新凯旋门。其占地总面积5.5公顷，两侧塔楼高110米，长112米，厚18.7米，是集古典建筑的艺术魅力与现代化办公功能于一体建筑奇迹。目前新凯旋门集办公、展览、观光、餐饮等多种功能于一身，不仅成为拉德芳斯区的标志，更成为巴黎现代都市文明的象征。新凯旋门两侧各35层的“门柱”上可提供四万六千平米的办公空间，共有4000多名员工在其26、中工作。参观者可借助几部架设在两侧墙体之间的全球唯一的全景观光电梯登临新凯旋门顶部，俯看巴黎西部风光。特别是顺着当年安德雷勒诺特划出的那道历史中轴线，你还可以看到巴黎最富盛名的几座历史建筑。在新凯旋门顶部的观景平台上放眼巴黎城，许多人都会感受到艺术、历史与现代科技的三重震撼。国内外类似案例借鉴法国拉德芳斯新凯旋门新凯旋门拉德芳斯的地标建筑建筑类型、业态规划借鉴国内经典案例上海嘉里城项目位置浦东新区芳甸路花木路东南角，SNIEC西北角建筑面积地上23万平米，地下10万平米面积细分商业：4.5万平办公：9.2万平公寓：3.4万平酒店：7万平层数写字间：43层公寓：28层酒店：31层电梯18部HIT27、ACHI高速客梯停车位1200个国内外类似案例借鉴上海嘉里城上海嘉里城涵盖国际化商场、甲级办公楼、五星级酒店、高级服务式公寓，总投资约5亿美元，建成后将成为浦东新国际博览中心区域的崭新地标。项目位于上海浦东新国际博览中心区域，面向世纪公园，距浦东国际机场约30分钟车程，毗邻轨道交通7号线终点站。项目是小型精品城市综合体经典项目，有着与高端商业万象城、太古城一样的商业品质，偏向休闲品质生活、办公中心慨念，是区域高品质的生活、办公休闲中心！嘉里城办公楼造型优雅，总高43层，建筑面积92,000平方米，点式玻璃幕墙现代建筑的非凡气派与世纪公园的恬然景致相得益彰，遥相呼应；嘉里城位于浦东花木核心地段，28、位置优越，完善的交通网络四通八达，更可便捷抵达浦东国际机场；项目集合各种先进设施设备与科技、通讯系统，由专业团队管理运营，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，总建筑面积达33万平方米。国内外类似案例借鉴上海嘉里城项目周边艺术中心、展览馆、广场、写字楼围绕，商业氛围浓厚；项目商业层高5.1m，走道3.5m，中庭5.5m，走道上有立柱，分别有三种不同的消防模式。再细一点会发现它的每个内装细节也很到位。虽然动线为环型，但是每个节点的表达很明确。在业态比例上：餐饮和休闲娱乐可以增加到50%左右（休闲娱乐可以设置一高品质影院，其它电玩，量贩式KTV尽量不设置），零售一般可占30-40%，其它再辅助以生29、活配套。国内外类似案例借鉴上海嘉里城餐饮美食休闲主力店儿童零售生活品味时装服务案例成功关键因素总结政府扶持的城市腹地的中心位置，商务项目是发展方向商业第一步，从地段开始站稳市场，请用产品说话近饱和市场之下，核心竞争力应该直指产品力成功经验：写字楼是企业形象最直接的反映。选择甲级写字楼的企业有着较强的经济实力，加上一些写字楼还对入驻企业的资质做出了规定，因此甲级写字楼的构成规律比较明显。第一太平戴维斯：“世界500强进入长春，他们通常不会在长春购置不动产，购买写字楼也多是作为区域中心的总部。为了保证生意能够兴旺，他们对办公地点的选择非常严格甚至是苛刻。在选址方面，跨国公司的做事风格更规范，他们通30、常都有一套完整的选址程序，他们要综合财务、法律、业务、行政等各职能部门的综合意见来最终决策。”戴德梁行：“很多跨国企业对中国并不十分了解，他们普遍认为跟竞争对手和同行走肯定没错，因此在选择办公物业方面也喜欢扎堆，存在着较明显的羊群效应。这对一个新建的没有名气的写字楼将起到四两拨千斤的作用。”5A标准1、办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电、照明、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是31、用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。强化产品力国际化“5A”写字间标准其他硬件设计要求：10米挑高大堂高速电梯高档卫生间名牌洁具满足停车位地下餐厅中央空调百兆光纤迎宾接待区入户门禁精装电梯精装走廊硬指标国内外类似案例借鉴案例启示、本项目的借鉴点分析差异价值营造“云科技”植入项目可以承担各入驻企业诸如前台收发接待、会议室预约、人事招聘、工商注册、社保缴纳等一系列关于行政、人事、财务的外包服务。入住瑞邦商业中心使用智慧办公技术的写字楼的企业，仅需保32、留核心生产及营销部门，重复性的事务均可由超级中央前台处理，可以真正为企业做到减少成本、提升效益。1、超级中央前台功能2、访客管理功能对进出大楼的人员进行有效控制，需要邀约访客的人员可事先在智慧办公管理平台，添加访客计划，输入到访时间、所在公司及约见的联系人。提交信息后，约见人便可接收到专属二维码并凭借二维码通过门禁，增加了便利性。3、智慧健康中心业主利用碎片时间享受自助式专业体检服务，同时利用写字间里的运动体验中心，进行自我放松锻炼和身体康健。软服务国内外类似案例借鉴案例启示、本项目的借鉴点分析如见圣旨般接送行李租车接送客倍感尊崇英伦贵族式职业门童28分贝柔美叫醒服务顽渍杀手衣物护理师一丝不苟33、热情保洁员日日三餐随点茶餐厅随叫随答暖心小秘书酒店式公寓KPI纯粹酒店式公寓，打造属于新贵的“一个人的宫殿”超越酒店的服务标准软服务国内外类似案例借鉴案例启示、本项目的借鉴点分析确立全城价值制高点，对位全国高度占位的产品价值带给长春一次前所未有的震撼！品牌、产品力、资源、营销四者的充分整合对本案项目的运营产生重大影响！在已有的核心地段价值、垄断性城市资源和预期的高端产品力之外，建立起城市高端形象，进行针对性的实效营销，将是本案成功运作的关键；提前解决产品力问题，从人为角度帮助项目制造突出卖点；确保全案营销的顺势铺排，最终获得产品溢价。国内外类似案例借鉴关键举措对项目的影响第三部分城市及周边区域34、房地产市场竞争分析（一）房地产市场分析第三部分城市及周边区域房地产市场竞争分析（一）房地产市场分析写字间市场分析红旗街西安大路CBD环火车站商圈解放大路商务带红旗街商圈南部新城区域彩宇广场纵观长春市，传统主城中心商务区，依托的是：城市中心，交通便利配套完善（如：西安大路CBD、解放大路商务带）其中一部分，依托商圈效应的带动，成为公寓写字间入驻焦点（如：红旗街-工农大路、火车站等）另外新兴商务区依托市政府的南迁，和净月地区的资源开发，区域发展迅速，也带动了区域的公寓写字间市场的发展。（如：彩宇广场、卫星广场、南部新城）市中心区域土地资源稀缺越发凸显，写字间市场向多极化格局发展写字间市场分析本案长35、春目前在售、待售楼盘共30个2008200920102011201220132014201502040608010012001000200030004000500060007000800090002010-2015年年长春写字春写字间整体市整体市场量价走量价走势供应量去化量成交价朝朝阳阳南南关关净月净月二道二道经经开开高高新新绿园绿园合计合计2015年338152.658374.82016年222543.155.082017年66201267.62合计251292212.68.183397.53.从供应量与需求量对比分析可以看即使长春写字楼需求量大幅提升，470万平的供应量也需要长春几十年的时36、间去化，可见未来竞争格局非常激烈。1.仅以2008年到2016年为止写字楼的库存量来看，长春市写字楼市场至少还有229万平可售，加之未来四年写字楼市场超过398万的高位供应量，长春未来整体市场将约有470万的供应量。2.从长春现有写字楼市场上，2014年去化量仅有12万平，2015年在售项目工程节点为期房转现房。基本观点通过对当前商业产品供应的分析以及市场的回馈表现，对2017年写字间市场作出如下预判：1、供应层面：小步放量，供应微增2016年房地局批准写字间、商业预售面积约30万平方米，加之现有库存量，预计2017年写字间市场的年总体供应量预计将持续在60-80万平左右；商业市场存量会进一步37、增加，但大规模爆发的几率较小。2、成交层面：市场需求难有起色2017年商业市场供求失衡现象进一步加剧，预测2016年市场将持续平稳发展，不会有明显起色，如无大的政策变化，年成交量恐难突破30万平；3、价格层面：成本制约，价格下行当前长春商业市场产品形态丰富，打造标准日益增高，但高价格即是导致销售受阻重要原因之一。由此可见，未来长春写字间成交价格即可能成为市场主导，而部分写字间楼项目迫于压力，可能会选择价格下行来应对市场。写字间市场分析20092009年长春的写字楼市场供给与需求较年长春的写字楼市场供给与需求较20082008年都出现翻倍增长，到了年都出现翻倍增长，到了20102010年，甚至出38、现短暂的供不应年，甚至出现短暂的供不应求局面，供需比达到了求局面，供需比达到了1 1：2.222.22。20112011年以后写字楼的供给与需求都有较大幅度的增长，整体供需比在年以后写字楼的供给与需求都有较大幅度的增长，整体供需比在2 2：1 1左右。但是，较快的增速却无法掩盖市场需求绝对值不大的现实。截至左右。但是，较快的增速却无法掩盖市场需求绝对值不大的现实。截至20132013年年末，长春年去化写年年末，长春年去化写字楼峰值面积也仅仅字楼峰值面积也仅仅3838万平方米左右。万平方米左右。20142014年，写字楼新增供应面积超过百万平，这也使得年，写字楼新增供应面积超过百万平，这也使得239、0142014长春长春的写字楼市场竞争则更为激烈，甚至供需出现了的写字楼市场竞争则更为激烈，甚至供需出现了5 5：1 1的巨大落差。的巨大落差。20152015年，空置率不断攀升；年，空置率不断攀升；20162016年同期、同质产品中如何差异化竞争，将成为写字楼发展的主旋律。年同期、同质产品中如何差异化竞争，将成为写字楼发展的主旋律。根据周边竞品存量情况，后续库存产品量大，市场竞争激烈化，应寻求差异化竞争；区域市场热度不够，关注下降，加上市场关注目光分散，营销概念包装须跳出传统；传统写市价格不振，新区写市价格参差不齐，未来价格战不可避免；商业市场成交不景气，发展较为缓慢，目前部分楼盘处于停工阶40、段；写字楼楼市价格不见提升，并且众项目未来几年逐渐放量，未来市场竞争激烈；受整体大环境影响，经济增长缓慢，写字楼市场未来发展存在不确定性；写字间市场分析（一）房地产市场分析公寓市场分析公寓分布较分散，多集中在城市成熟区域，区域配套成熟，交通便利，投资潜力巨大。东盛板块板块为长春市东部板块公寓聚集地，项目多为“住宅+公寓”复合型社区。城心板块（稀缺）版块内商业氛围浓厚，多为投资性需求，价格处于公寓产品上游。高新板块版块内多为住宅+公寓的复合型社区。净月板块板块内多为商业产权SOHO公寓南部板块板块内多为商业产权SOHO公寓公寓市场本案南部、净月板块南部、净月板块公寓市场持续供大于求，13年开始出41、现阶段性供应激增，但成交价格逐年增长，同时去化面积也逐年增长。2012年后，公寓产品价格逐年增长，近几年随着限购限贷的政策影响，增幅有所放缓。2013年受限购影响，公寓产品的供应和需求均大幅增长，2014年达到峰值，2015年后地产市场几乎全线产品降价之时，公寓产品价格仍然继续坚挺。公寓市场公寓面积为30-200，主力面积在40-70，需求旺盛，客群认可度高，去化速度快，大面积产品销售速度较慢。公寓市场需求面积：长春市公寓市场价格主要集中在6000-8500元/，价格上升幅度较大，低价格仍为首选，但朝阳区等市中心附近公寓价格在10000-12000元/左右，目前高价格已被客群所接受。价格与区位42、明显相关，中心区市场成熟度较高，公寓价格水涨船高。量价层面：公寓市场公寓市场小结：1、长春市场在售公寓、精装LOFT产品较多，部分楼盘也带有小户型产品；2、公寓面积区间大部分在30-70之间，均价大部分在8000元/左右，作为投资的主力产品，门槛低，易出手；3、自用客户地缘性消化，投资型客户利益导向，瞄准整个市场，主要流向总价门槛较低，升值预期高的项目和地域；5、宽城万达2013年销售突出，万达广场综合体项目对于公寓产品起到关键的推动作用；6、公寓产品周边配套均可满足日常生活需求及不同阶段的求学需求。因此，为了在同质化产品中脱颖而出，合理控制面积及价格，公寓产品具备大规模跑量的能力，优越的地理43、位置更能体现自身价值及高投资价值！公寓市场（一）房地产市场分析酒店市场分析开元酒店开元酒店开元酒店开元酒店华天酒店华天酒店华天酒店华天酒店金安酒店金安酒店金安酒店金安酒店香格里拉香格里拉香格里拉香格里拉凯悦酒店凯悦酒店凯悦酒店凯悦酒店喜来登酒店喜来登酒店喜来登酒店喜来登酒店紫荆花紫荆花紫荆花紫荆花名门酒店名门酒店名门酒店名门酒店南湖宾馆南湖宾馆南湖宾馆南湖宾馆拉图摩根酒店拉图摩根酒店拉图摩根酒店拉图摩根酒店长春市高端酒店市场的发展处于起步阶段，标杆项目较少，大部分酒店普遍面临硬件设施落后，自身配套不足，服务理念落后的现状。其整体布局以人民大街为界呈现出“东侧稀少，西侧火热”的特点，经营定位主要44、分为“会议型酒店”和“商务型酒店”两种方式。城市房地产市场整体发展分析酒店市场分析酒店名称星级类别总建筑面积（万平）客房数量开业时间香格里拉五星4581996年05年装修凯悦酒店9.724932015年拉图摩根1622011年华天大酒店8.255262008年紫荆花饭店5.32561999年名门饭店3.53001996年南湖宾馆143001960年开元名都3282008年金安大饭店6002008年华美达酒店四星1802009年华美达酒店华美达酒店华美达酒店华美达酒店酒店名称星级市场定位入住率客群来源香格里拉五星商务型酒店75%凭借其广泛的品牌影响力和商业、经济、金融和娱乐中心的黄金占位，其客群45、主要为商务人士，参展、参会客群也占较大比重，呈现出季节性特点。喜来登五星会议型酒店75%由于客房数量较少，其经营定位以突出会议为主，拥有长春最多的会议室，可满足不同的会议需求。凯悦酒店五星商务型酒店/酒店位于人民大街，毗邻繁华商业区、人民广场，能尽览长春市的迷人风光。2300平多功能会议宴会场地，可提供沙龙、宴会一站式服务。拉图摩根五星会议型酒店72%酒店拥有900平、层高8米宴会大厅，超过300平方米大型舞台，是国际会议、大型表演的理想场地，450平多功能厅，可举办会议、展览、宴请及举行各类庆典，另外酒店拥有大小不同的会议室、先进试听音响设备，是商务会议的理想场所。名门酒店五星会展型酒店7546、%会议会展、商务人士、旅游团开元名都五星会议型酒店69%由于地理位置较偏，商务氛围不足，其经营定位为会议型酒店，以会议会展团体、旅游团体为主要接待对象，商务人士主要依靠一汽支撑。城市房地产市场整体发展分析酒店市场分析客群分析长春五星级酒店年平均入住率达到70%左右，客群来源主要为商务人士、会展会议、来长旅游团，其中香格里拉、华天酒店的外国租客也占有一定比重。每年7、8、9、10月份属于长春市酒店市场的旺季，一方面受长白山旅游市场的影响，长春作为通往长白山旅游区的中转站，带来了大量的旅游客群，另一方面受此季节展会、会议活动的增加，酒店的入住率通常达到全年最高。城市房地产市场整体发展分析酒店市场分47、析香格里拉凯悦酒店拉图摩根喜来登酒店综上：从品牌影响力、专业化的管理运营、优越占位、豪华崭新外立面等方面衡量，本市目前能达到星级标准的高端酒店为数不多，对于长春市城市量级来说，五星级酒店的现有水平已无法有效满足市场需求，酒店产业急需升级；酒店行业的淡季旺季区别明显,稳定性稍差，收益受市场经济影响较明显；酒店投资成本高，对区位要求也极高且回报年限较长，资金回流慢。城市房地产市场整体发展分析酒店市场分析区域房地产市场整体发展分析写字间、酒店、商业城市核心区城市核心区老牌办公楼老牌办公楼南城区域南城区域新兴办公新兴办公写字间整体市场分析：城市核心区面临更新升级，南部区域群雄逐鹿，办公物业将彻底洗牌，48、城市核心区PK南城商务区。PK区域房地产市场整体发展分析写字间市场分析本案本案绿地中心希派创意城新星宇广场CBD中央商务区远创国际欢乐城绿地中央广场冠城国际中东财富中心陶然庭苑钜城国际中心中东财富中心位于长春市南关区南环城路与幸福街交汇处。项目由中东集团倾力打造，由自有物业提供专属物业服务，于2013年9月正式投入使用。财富中心以四层裙楼为基底，办公楼主体高度75.45米，其中地上16层，地下2层，总建筑面积约3.2万平方米。大厦配套功能齐全，拥有1000平服务大堂、13间多功能会议室、可容纳上千人就餐的自助餐厅、上万平免费停车场、独立吸烟区域，并配置健身中心、咖啡厅、24小时自助银行，使入驻49、业主享受一站式便捷服务。大厦投入运营以来，整体入驻率达到95%以上，为满足日益增多的客户需求，大厦新推出珍藏精品楼层，以满足高端客户需求。该层面积1000平米，独立门禁系统，精致装修到位，格局划分合理，适合中高端企业整体入驻。租售价格：2F以上2.5元/天/，1F，5元/天/中东财富中心板式建筑布局，节省公摊面积；户型方正且多为南北通透户型，采光好；13:4的电梯配比，不够高端且高峰期会出现电梯拥挤的问题。中东财富中心户型分析项目名称红晟陶然庭苑位置卫星路7440号南关区南环城路与幸福街交会处开盘时间2012年9月交房时间2014年末一期入住占地面积84827建筑面积330000公寓栋数1栋层50、数23层面积区间40-1000价格公寓均价8000元/商业均价25000元/电梯数量4部自身配套底商门市外立面LOW-E玻璃幕墙体红晟陶然庭苑项目位于南环城路与幸福街交汇处，属于南部新城动工较早项目。一期以住宅为主，由于价格较低，销售情况较好，在片区内小有名气；公寓属二期产品，虽然外立面豪华规整，但内部建设及项目调性，决定该项目无法走高端路线，均价虽为8000元/，但成交价格在6500元/左右；住宅业主一部分为拆迁户，拉低项目整体调性。公寓整体采用L型布局，节省公摊面积；户型方正且多为南北通透户型，采光好；23:4的电梯配比，大大拉低了项目的档次与实用性。红晟陶然庭苑户型分析新星宇广场最新动态51、：新星宇广场在售之洲组团产品均价12000元/平，面积区间159-1200，现房在售；商铺产品起价12000元/平，最高价格20000元/平，面积区间90-200平；目前写字间产品停售状态。项目简介项目地址：南关亚泰大街与南三环交会占地面积:78000建筑面积:240000容积率：2.5绿化率：33%权年限:50物业类型：综合体新星宇广场属于组团式综合体项目，包括商誉之洲、观塘和左邻组团。西临亚泰大街，南邻四环路，北至南三环路，距长春市政府约2km；距市中心约6km；距长春市雕塑公园约1km，是新星宇地产进驻南部新城的第一高端品牌社区。项目名称远创国际位置卫星路7440号开盘时间预计2015年52、下半年开盘交房时间2016年末占地面积20000建筑面积140000办公建筑面积50000写字间栋数2栋层数26层、27层面积区间90-1700标准层面积1000价格写字间均价11000元/商业均价21000元/产品整体总量1-4层为底商，一层10套写字间层高3.47米大堂面积层高900大堂装修用材大理石内部是否精装毛坯电梯数量8部电梯服务面积3125自身配套底商门市外立面LOW-E玻璃幕墙体、石材远创国际远创国际位于卫星路核心商务区，定位为区域内地标性建筑。周边高等学府林立，位于长春文化走廊的核心位置，毗邻南部新城行政办公区。写字间产品起价8800元/平方米，均价11000元/平方米；目前购53、房全款9.8折，按揭9.9折优惠，住宅享1万抵4万优惠。区域房地产市场整体发展分析写字间市场分析区域写字间市场分析小结区域内写字间呈现去库存趋势，竞争激烈，同时受全市写字间供大于求且市场惨淡的影响，区域内部分写字间目前成暂停销售的状态，如新星宇广场；区域内写字间产品价格明显放低身段，价格战在所难免；区域内写字间产品同质化严重，但商务氛围逐渐形成，以“质”取胜成为关键。2016年南城板块商业上市产品体量较小，约35万平方米。区域房地产市场整体发展分析商业市场分析本案周边商业竞品分布图：本案本案绿地中心希派创意城新星宇广场CBD中央商务区冠城国际钜城国际中心陶然庭苑绿地中央广场翠泉源项目名称产品类54、型面积区间（）均价（元/）陶然庭苑住宅底商综合体商业330-300025000新星宇广场住宅底商90-20012000-20000钜城国际中心临街商铺150-30028000-35000绿地中心双层商铺60-100020000冠城国际底商单层+双层100-46817000本案周边商业竞品情况如下：朝阳二道高新北高新南经开经开北净月宽城绿园南关汽开05101520250200040006000800010000120001400016000180002015年按区域商年按区域商业量价走量价走势供应量去化量成交价201020112012201320142015020406080100120140155、60020004000600080001000012000140002010-2015长春商春商业产品量价走品量价走势供应量去化量成交价基本观点：自2011年开始，连续5年的供大于求特别是2015年，供应量大幅增长，存量进一步加大，为后续市场造成极大的压力；去化量的“稳定性”浮动，进一步预示着未来的市场竞争压力成交价格在“平稳中上升”。只有南关有“量、价”双好的表现，未来有良好的市场机会；绿园、宽城以相对的低价，找到了供求平衡；高价格的经开、净月供求失衡；“供大于求”为市场主旋律。商业市场量价分析区域房地产市场整体发展分析商业市场分析区域商业市场分析小结区域内2016年-2017年上市商业产品56、较多，如希派创意城、钜城国际商业产品将在16年年末到17年年初的时间段上市，将与本案产品产生激烈的竞争；区域内目前在售商业产品价格呈明显下滑趋势，可见商业市场也差强人意，价格战难以避免；与其他竞品项目相比，本案与市政府距离较近，周边商业、商务氛围逐渐浓重，未来机会与挑战并存。区域房地产市场整体发展分析酒店市场分析宝铂酒店南湖宾馆御诺大饭店卡斯顿精品酒店艾博丽思大饭店锦江之星赛斯酒店本案人民大街名人酒店国盛酒店拉图摩根南部新城片区内现有知名酒店外观老旧，配套设施陈旧、不完善，且五星级酒店寥寥无几，酒店整体档次不够高端。宝铂酒店区域房地产市场整体发展分析酒店市场分析区域内众多竞品项目规划了高端酒店57、，酒店的过度集中开发也必将为市场带来巨大的竞争压力；高端酒店的开发对于提升城市形象，带动商务繁荣起着重要的推动作用，将实现产品品质的升级换代，未来区域内酒店市场机遇与挑战并存。南湖宾馆御诺大饭店卡斯顿精品酒店艾博丽思大饭店锦江之星赛斯酒店本案人民大街名人酒店国盛酒店拉图摩根钜城国际项目名称产品类型陶然庭苑会所酒店新星宇广场规划酒店钜城国际中心华億酒店绿地中心五星级酒店绿地中央广场规划酒店陶然庭苑新星宇广场绿地中央广场绿地中心（二）类似竞争板块分析第三部分城市及周边区域房地产市场竞争分析类似竞争板块分析净月板块分析奈伦广场华荣泰伟峰东第伟峰东樾中懋天地环球贸易诺瑞德商务广场朗天国际明宇广场绿地樾58、峰五洲国际九鼎泰和恒丰国际泰豪龙腾国际长春市中心净月EBD类似竞品板块净月区域在售及未售商业综合体写字间项目以生态大街和福祉大路为十字交叉商务核心向两侧延伸；福祉大路一侧主要以向东侧延伸为主要发展方向；生态大街主要以向南侧延伸为主要发展方向。类似竞争板块的分析价值定位、规划与产品客户群、成熟度凯捷金沙中心诺睿德国际商务广场项目简介项目地址：净月新城大街和天富路交会处建筑面积:11.05万平方米商街总长：1072米物业类型：市级特色旅游综合体开盘时间：2016年6月陆续运营项目利好周边住宅林立，西行可经过谭泽东南明珠、万科城、伟峰东樾，南行则是长电朗天国际，北行是在建的和信天街和已交房的中海净月59、华庭，加之吉林农业大学和建筑大学，人群基础极好，加之周边办公项目众多，未来交房后，同样会提供大量人流。另外长春市当地缺少此类特色商业街，巴蜀映巷填补了市场空白，吸引了大量消费群体。项典型特色案例分析巴蜀映巷“巴蜀映巷”商业街是诺睿德集团在新城大街开发的市级特色旅游综合体项目，商街总长1072米，以巴蜀文化为主题，移植成都锦里和宽窄巷子的设计理念。整体由巴山街、蜀水巷组成，采用清末庭院式建筑风格，体现川乡民俗文化，吸引大量消费人群到此处品尝美食，欣赏民俗文化、景观等，填补了周边2km内的商业空白。长春五洲国际广场项目简介项目地址：净月生态东街和天合路交会处占地面积:67000，建筑面积:300060、00容积率：3.0，绿化率：25%产权年限:40年物业类型：综合体开盘时间：2014年10月25日正式开盘最新动态目前长春五洲国际皮草广场写字间、展厅铺位和商业街商铺在售。长春五洲国际广场4月25日认筹。展厅产权旺铺面积区间为25-50平方米，价格区间为1.2万-2万元/平。商业街商铺面积区间为50-120平方米，主力面积80平方米，价格区间为1.6万-3.4万元/平。写字间面积有60、120平方米，起价5200元/平，均价5800元/平。项目地址净月区生态大街与南环城路交会处开发商名称吉林省领地房地产开发有限公司物业公司世邦魏理仕顾问服务物业费12元占地面积50000建筑面积地上72000（61、写字间部分）栋数/单层举架1栋/4米楼高/层数176米/36层总套数/单层套数246套/616层12户17层以上6户面积区间141/145/228/282/373平层层面积2000地上车位数量/价格200多个/免费地下车位数量/价格1200多个/12万-21万不等电梯（部/品牌）13部/日立开盘时间2013年7月5日交房时间2015年10月延期交房2016年10月工程进度30层销售表价12000元/成交均价10000元/环球贸易中心环球贸易中心优势产品组成产品由写字间、公寓、住宅、商业组成区域位置环球贸易中心地处净月EBD核心位置周边配套温泉酒店、温泉会所、五星豪雅酒店、万达影院环球贸易中心劣62、势交通网络无公共交通线路，距离轻轨4号线至少15分钟以上路程，距离轻轨3号线20分钟以上路程，公共交通极其不方便停车不便利由北向南行驶生态大街车辆想进入环球停车，需行驶至较远能大回路口，才能进入项目停车场小结：1、环球贸易中心的写字间部分外形设计、楼体总高度176米，项目位置均占据此区域独一无二的地位，塑造生态大街的地标建筑。2、环球项目应于2015年10月交房，项目虽为区域较早规划建造的项目，但相对净月EBD区域内周边几个项目交房略晚，单价略高，对于自用的客户将受到一定影响。但实际未按工期交房，已购客户对开发商产生了质疑。3、环球项目未来投入使用时，沿生态大街自北向南行驶的车辆进入项目停车，63、由于道路中间隔离带的影响，开车进入项目相对不便利。4、5年返租活动，按照2.5/日/平，按年返还给客户，如单价过低不参与返租计划。按揭99折，一次性97折，部分可做首付分期环球贸易中心项目地址净月生态大街2345号发展商名称华荣泰集团物业公司长春华荣泰置业有限公司物业费公寓2.5元/，写字间5元/占地面积51888建筑面积地上约35000（在售写字间部分）栋数/单层举架1栋/3.5米楼高/层数95米/27层总套数/单层套数150套/6户面积区间1331200平层层面积1200地上车位数量/价格457个/免费地下车位数量/价格1362个/（1380014800元/个）电梯（部/品牌）4客体1货梯64、/芬兰通力开盘时间2012年9月交房时间2014年7月工程进度基本完工销售表价9500元成交均价7500元华荣泰华荣泰项目优势产品组成产品由写字间、公寓、住宅、商业组成周边配套万达影城、麦德龙超市等商务配套环球贸易中心、明宇广场等硬件配套身规划有万平温都水会、豪华度假酒店及高端餐饮商街项目规划有1.6万平围合式景观，首创每百平米0.8个车位配比，尊享世界级管家戴德梁行物业服务。华荣泰项目劣势交通网络无公共交通线路，距离轻轨4号线至少15分钟以上路程，距离轻轨3号线20分钟以上路程，公共交通极其不方便项目自身内部配套达不到5A写字间小结：1、华荣泰写字间产品在售的仅有5号楼全部售罄，单价相对净月65、EBD区域其他写字间产品略低，但其写字间不论体量、品质、配备、交通环境等均属于此区域的中低端档次。2、项目除了写字间产品，基本全部交房，银行入驻，商业部分启动。3、2016年7月预计推出最后2栋写字间产品，一共216套，面积32754华荣泰类似竞争板块的分析价值定位、规划与产品客户群、成熟度净月区各大楼盘定位、规划明确，如诺瑞德广场的巴蜀印象商街定位为春城首个川渝文化体验旅游商街，五洲国际定位皮草城，环球贸易中心定位为地标性商务综合体等，各项目力争打造差异化产品；净月区客户定向主要以长春市本地客户为主，主要集中在净月、经开、高新、二道四个周边区域。净月区由于近年的各大房企的扎堆进驻，且受政府的66、大力扶持，目前各项配套设施完善，商业氛围浓厚，已经具备相当高的成熟度。类似竞争板块的分析购买与消费驱动因素1、净月区多是品牌开发商或本土口碑较好的开发商，其资金实力雄厚，购房有保障，目前是客户选购因素之一。2、开发商品牌在某种程度上决定的项目品质，上层品质也是消费驱动因素之一。3、市场上不缺客户，但只缺超高性价比的项目，净月区的写字间供应量与库存量极大，加之市场惨淡的影响，部分写字间优惠力度较大。4、净月区近几年规划好、发展快且环境宜人，空气清新，生活、工作品质高，成为客户购买的重要因素。（三）项目城市、区域竞争价值第三部分城市及周边区域房地产市场竞争分析项目城市、区域的竞争价值点长春产业结构67、分析长春市在稳增长中将产业链条向长向深拉伸，现代工业与现代服务业双轮拉动，主要经济指标保持较高水平。工业2015年规模以上工业企业累计完成总产值5761.2亿元，比去年同期下降9.9%。固定资产投资2015年固定资产投资完成2997.2亿元，比去年同期增长12.8%,其中：按三次产业投资分，第一产业完成投资16.7亿元，下降43.6%；第二产业完成投资1670.1亿元，增长13.8%；第三产业完成投资1310.3亿元，增长12.6%。国内贸易2015年限上社会消费品零售总额完成616.9亿元，比去年同期增长1.3%。从行业来看，批发业和住宿业零售额分别下降7.3%和7.5%，零售业和餐饮业零售68、额分别增长2.5%和4.6%。外贸据海关统计，2015年实现外贸进出口总额99.3亿美元，比去年同期下降27.2%。其中：进口86.5亿美元，下降28.3%，出口12.8亿美元，下降18.2%。物价市场物价总水平持续平稳运行。2015年居民消费价格总水平为101.2%。从构成看，食品类、衣着、烟酒及用品、医疗保健与个人用品和居住类分别上涨0.9%、2.8%、2.8%、2.7%和2.6%。财政金融2015年实现全口径财政收入728.6亿元，比去年同期下降9.5%。地方留用收入259.7亿元，下降5.2%,其中：个人所得税增长13.0%，营业税下降3.2%；财政支出411.8亿元，增长12.4%。69、金融机构各项存款余额达到9712.2亿元，比年初增长9.0%，其中，住户存款3750.1亿元，比年初增长6.6%；金融机构各项贷款余额达到8584.9亿元，比年初增长13.9%。长春人均GDP达到6000美元，进入工业化发展中后期，服务业相应而生，长春市因势利导，积极推进现代服务业发展。长春重点发展现代物流、特色旅游、金融服务、信息服务等现代服务业，并相继出台了支持城市商业综合体建设、促进金融业、物流业发展等一系列扶持政策，谋划建立了一批服务业发展示范区。长春集中开工了100个亿元以上服务业重大项目，去年全市地税收入40%以上来自服务业。项目城市、区域的竞争价值点长春优势产业市场竞争分析目前，70、长春经济亮点频闪，一汽继续保持中国汽车的领先地位，自主品牌汽车、新能源汽车及关键零部件的开发与制造成为强劲动力引擎。长春以建成汽车、机车、客车为主的工业体系而闻名，但也因为单一产业而苦恼。近些年，特别是近5年来，长春市提出拉长补短的工业发展战略，拉长汽车等工业的产业链条，以长春高新技术产业开发区、长春经济技术开发区两个国家级开发区为龙头，整合新成立的长春汽车产业开发区等工业开发区、集中区，大力发展汽车零部件产业，围绕一汽在全产业链上做大做强。整车年生产能力超过了200万辆，丰田、通用等一批后续重大项目不断落位投产，300万辆整车扩能工程扎实推进。在汽车产业发展的同时，长春市其他产业迅速崛起。长71、春发挥玉米资源丰富的优势，大力发展以玉米深加工为核心的农产品加工业，使该产业在5年间从429亿元达到了1020亿元水平，迅速成为长春市占比为25%的第二大产业。长春市发挥科教优势，不断扩大以轨道客车为龙头的先进装备制造、光电信息、生物医药、新能源、新材料等战略性新兴产业，2011年五大新兴产业完成投资451.5亿元，已形成了各自比较完整的产业体系，补上了长春市原本经济结构单一的短处，提高了抗行业周期风险能力，实现了多元发展的格局，初步形成了汽车、农产品加工、轨道客车三大世界级产业基地。项目城市、区域的竞争价值点长春优势产业发展趋势研究长春市是中国主要商品粮基地和最大的汽车生产基地，汽车和农产品72、加工业的基础雄厚，增长能力强。长春已经形成以一汽集团、一汽大众为核心，集卡车、轿车、改装车及汽车零部件的生产、贸易物流、研发为一体的产业体系和中、重、轻、微、客轿全面发展的产品格局，汽车产量占我国汽车总产量的1/4。以往长春市汽车和农产品加工业的发展主要靠自然资源和廉价的劳动力资源。但是，随着我国改革开放的不断深化，特别是随着跨国公司的大量进入，工业化的实质和路径已经发生了重大改变，长春的主导产业要提升国际竞争力必须实现由劳动密集型产业向资本和技术密集型产业的转移和升级。强化主导产业的集合优势，提升工业竞争力，构建国内一流的汽车产业发展平台，积极参与国际分工整合，加快汽车研发，建设物流园区，壮73、大汽车产业规模。尽快形成模块、总成、零件分层次协调配置的汽车配套产业格局。（四）城市、区域内竞争项目分析第三部分城市及周边区域房地产市场竞争分析城市、区域内竞争项目分析开发主体资源及经验区域项目开发商产品占地建面销售均价经验净月环球贸易中心吉林省领地房地产开发有限公司公寓、写字楼、住宅5万30万12000凯旋公馆华荣泰长春华荣泰置业有限公司公寓、写字楼、住宅5.1万31万5300无伟峰东樾长春伟峰东第房地产开发有限公司长春市领运房地产开发有限公司公寓、写字楼、住宅、别墅26.6万53.2万13000无龙腾大厦吉林省鑫展房地产开发有限公司公寓、写字楼1.3万6万13000无明宇广场明宇实业集团吉74、林房地产开发有限公司公寓、写字楼、商业5.6万44万11000无南关区恒业广场长春市金哲房地产开发有限公司开发写字楼0.7万4.5万12000无冠城国际吉林省源溪置业有限公司住宅、写字间、酒店11.9万65万待定无绿地301上海绿地集团长春绿洋置业有限公司公寓、写字间3.2玩40万11000绿地中央广场朝阳区海航荣御长春宏义房地产开发有限公司公寓、写字楼、商业1.112万13192无开发主体资源及经验：城市、区域内竞争项目分析开发方向与进度区域开发商开发方向进度净月环球贸易中心公寓、写字楼、住宅一期已完工，二期在建华荣泰公寓、写字楼、住宅现房，尾盘伟峰东樾公寓、写字楼、住宅、别墅现房龙腾大厦公75、寓、写字楼新盘，期房明宇广场公寓、写字楼、商业在建，尾盘南关区恒业广场写字楼现房，尾盘冠城国际住宅、写字间、酒店现房，老盘加推绿地301公寓、写字间待售，期房朝阳区海航荣御公寓、写字楼、商业现房开发方向与进度：城市、区域内竞争项目分析规划与产品特色、客户群区域项目开发商规划产品特色客群净月环球贸易中心吉林省领地房地产开发有限公司以30万平米综合体的姿态，囊括了精品住宅、商住公寓、写字楼和商业广场五大类产品。以长春地标级建筑统领综合体未来，集购物、休闲、餐饮、娱乐、居住功能为一体华荣泰长春华荣泰置业有限公司温泉酒店净月EBD数万商住人士伟峰东樾长春伟峰东第房地产开发有限公司长春市领运房地产开发有76、限公司25层地标级花园式写字楼、4栋8户双拼商务独栋；11层小高及18层高层住宅；5层-6层电梯洋房；双拼别墅、四、六联排别墅；双风情商业街。龙腾大厦吉林省鑫展房地产开发有限公司两栋103米高的双子座建筑，AB两座大厦之间打造有3500平米的景观广场，层层共享的10个不计入公摊的空中花园。“光合办公”理念，公园式办公环境明宇广场明宇实业集团吉林房地产开发有限公司高端酒店地产商务综合体，超过55%的绿化率，13大组团景观，绿地加原生水系。“生态+办公”的商务理念，将12万平方米的绿地打造成的景观体系南关区恒业广场长春市金哲房地产开发有限公司两栋写字间产品，据客户需求自由分割。冠城国际吉林省源溪置77、业有限公司将建成拥白金五星级酒店，地下精品商城、高端超市及免税店、空中商务公馆等商业综合体；A、B两区之间将建成贯穿东西两侧的地下商业街；C区将建设百米高的吉商大厦；D区位于项目的中部，共由8栋高层组成。项目绿化面积达30%，被雕塑公园、市政公园及政府规划的南溪湿地公园等自源资源包围绿地301上海绿地集团长春绿洋置业有限公司含301米主楼、100米辅楼和2栋精装SOHO公馆省级地标建筑，“长春迪拜塔”朝阳区海航荣御长春宏义房地产开发有限公司风洞飞行体验馆，智慧城市体验馆，顶级云会所，空中高尔夫俱乐部科技企业总部基地，吉林省屋顶停机坪规划与产品特色、客户群：基本静态信息项目名称绿地中心301项目78、地址人民大街南高速路口东侧占地面积3.2万平米建筑面积25万平米容积率10.0绿化率无数据业态写字间电梯（部/品牌）29部/三菱楼高/层数主楼：300米左右/地上69层，地下4层辅楼：100米/23层栋数/单层举架2栋（1主楼+1辅楼）/4.2米总套数/单层套数1215户大堂举架/面积15和18米/1000面积区间1402300基层面积2300公摊无数据外立面LOWE地上车位数量/价格无数据地下车位数量/价格1800个物业公司无数据物业费无数据销售表价21000/22000/40000元/成交价格无数据年度销售任务金额10亿年度销售任务套数180年度销售任务面积4.5万总销售率50%开盘时间279、013年12月26日交房时间2015年年中优惠政策无月来电/来访80组/42组装修状况公共区域精装项目特色长春地标建筑、品牌、高端备注：一、14层大型商业，建积4.2万平方米，包含大型会议中心、餐饮中心、购物中心、金融中心二、569层写字间城市、区域内竞争项目分析项目产品、户型、市场表现（绿地301）工程进度打地基交通网络地铁1、6号线交汇周边配套金腰带商业步行街（银河一英里）、万豪JW超五星大酒店、长春市政府、省公安厅、大型美术馆、省图书馆、冠城国际配套、绿地中央广场相关配套商务配套万豪JW超五星大酒店、冠城国际配套、绿地中央广场相关配套硬件配套三菱商务电梯户型设计未知产品组合写字间、商业售80、楼中心现绿地301使用的是临时售楼中心，整体设计装修时尚、高端、大气，宽敞明亮。内设接待区、洽谈区等功能区域，与项目的高端品质相辅相成。项目卖点1.长春第一高楼2.项目位于高端商务集最中的人民大街上3.地铁1、6号线中转站4.距离长春市政府仅1000米，为市政府重点打造板块5.南部新城CBD核心位置6.金腰带商业步行街（银河一英里），长春唯一一条地下步行街7.万豪JW超五星大酒店入驻绿地顶层8.第69设计观光层，可俯瞰整个长春（规划）9.世界级企业入驻（日本株式银行等）售楼处实景图片城市、区域内竞争项目分析项目产品、户型、市场表现（绿地301）最新动态信息：开认筹：认筹金一万元，4月开始认筹，81、共认筹20个左右。写字间开盘时间未定线下推广：包场观影、足球宝贝等媒体宣传：新文化、东亚、房地产、重庆路立柱3翻、飞机场立柱广告牌、与网易合作，带客户返现金客群定位：政府机关人事、大型企事业、高星级酒店入住（投资50%、自用50%）已购买：中国人保（共5万平方米，共20几层）、东亚经贸新闻（第15层）、第五层和第九层已卖出、辅楼高23层日本株式银行洽谈中暂时不售城市、区域内竞争项目分析项目产品、户型、市场表现（绿地301）小结：临时售楼处去年8月搬至明珠小区附近，售楼处设计装修高端、大气与绿地301项目整体高端商务形象相符。进而增加购买者对项目的信心和购买欲。绿地301项目是因长春市政府20082、8年迁址南部新城，而为大力推动南部新城经济发展的重点项目工程。因此绿地301大部分的大客户均来自政府牵线。品牌效应、地标建筑、政府大力政策指导等因素成为购买人群的主要购买原因。城市、区域内竞争项目分析项目产品、户型、市场表现（绿地301）城市、区域内竞争项目分析主要竞争点（核心竞争力）核心竞争力品牌树立市场占位区域内项目品牌力极强如中海、万科、绿地、保利、华润此类大品牌，区域内客户对品牌认知度普遍很高；核心竞争力品质树立市场占位从长春甲级写字楼的入驻企业来看，电子、科技行业最多，这些企业多是大型集团，品牌形象高，如西门子等，是甲级写字楼最主要的客户群体；此外，金融、房地产等对写字楼软硬件均比较83、看重的行业也较多的选择甲级写字楼，如各大银行、和记黄埔等。南部新城区为长春市公认的高端生态住区、未来东北亚CBD金融服务区，入驻项目定位大多走高端路线，讲究项目品质，注重品牌形象；核心竞争力自身高端配套抢占市场份额区域内项目产品线齐全，多以写字间、公寓、商业、住宅四大业态相结合形式，打造自身配套齐全的小型综合体项目抢占市场份额。核心竞争力分析：（五）竞争中本项目的机会及威胁第三部分城市及周边区域房地产市场竞争分析竞争中本项目的机会及威胁如何发挥南部新城规划的影响力、区位条件、完善配套的优势，吸引区域以外客群成为实现项目快速去化、滚动开发的重要条件。建议项目跳脱出传统城市综合体楼盘概念，打成长春84、南部新城独具特色商业综合体。机会：南部新城重点建设，区域价值和关注度不断提升，区域未来将为本案带来机会；品牌开发商进驻，将打造高端楼盘，高等客群的入住，中产阶级的消费将大步提高；此区域的商业综合体较少，同时正处于培养期。威胁：房地产作为目前饱受非议的一个行业，未来的政策走向存在不确定因素；整个长春商业市场供大于求，同质化严重，去化缓慢；长春第三产业整体相对发展一般。受国家政策影响，投资客户逐渐减少。（六）客户需求市场分析第三部分城市及周边区域房地产市场竞争分析客户需求市场分析客户消费结构客户需求特征分析客户价值诉求及变化趋势客户需求市场分析客户细分类型根据项目所处区位、以及目前市场在售中高端项85、目的客户群范围进行推导，我们的目标客户群是：公务员、企业中高层管理人员、高端投资客户周边城市的私营企业主、政府官员、以及高端投资客户核心群体补充群体辐射群体机构投资者、长春内私营企业主、个体工商户案例分析：环球贸易中心（5A写字楼+SOHO公寓）项目首期地缘客户约占整体比重的50%写字楼：投资、自用各半公寓：投资客为主，少量微型办公客，部分私企业主整层投资写字楼客户来源：基本辐射全城，以金融投资、房地产、IT等中规模不大但利润丰厚，需要形象支撑的智力型企业为主；购买目的：自用客：投资客=50%：50%公寓客户来源：以南关、净月、经开、朝阳等富裕及临近区域为主；多属于个体、企事业单位经济实力较强86、的客户购买目的：自用：投资=40%：60%；自用客户含自住及自用办公两类。客户价值诉求：认为项目周边交通、配套很重要；客户对开发商品牌有要求，觉得环球品牌认知度低，对产品品质存疑；客户对未来升值要求高，质疑环球升值潜力，认为周边写字间租赁市场不成熟，投资写市易造成中长期产品闲置问题。37层写字间公寓购物中心客户需求市场分析该项目地缘客户约占整体比重的30%写字楼客户受低价吸引，投资客比重占到71%，投资特征极其明显公寓投资性购买占比较大，另有少部分中小型企业微型办公需求华荣泰项目写字间均价9200元/，远低于区域内同档次商业项目价格水平，大幅撬动各区投资客户；SOHO式公寓自住及自用办公各占约87、15%比例，此部分客户对产品居住功能关注度相对较高（户型格局合理性，厨房能否使用燃气明火，水电费收取标准等）华荣泰时代商业成交客户来源分析华荣泰时代商业成交客户购买目的分析华荣泰时代COSMO（甲级写字间+SOHO公寓）客户需求市场分析绿地中央广场（甲级写字间+SOHO公寓）绿地中央广场商业成交客户来源分析该项目首期客户来源相对均衡写字间投资客占比达58%公寓自住比例近30%，属于市场较高水平，同时又小部分自用办公需求该项目地处新市府板块，区域商业潜力市场认可度较高，对城市富裕区域具备一定闲散资金的投资客具有较强吸引力；区域内住宅价格长期居高不下，转而挤压部分自主需求流向公寓产品，公寓自用及投88、资兼自用比例明显高于外区项目绿地中央广场商业成交客户购买目的分析客户需求市场分析中海紫御华府VS天地十二坊中海紫御华府成交客户来源分析天地十二坊成交客户来源分析产品力直接影响上客源：产品越高端，客群区域越广泛两项目关系：同享外部大配套，但因产品力不同而客群差异迥异。高端住宅+临街商铺+写字间+公寓国商百货+沃尔玛+商业街区客户需求市场分析从同类产品角度预判本案客群消费结构：55%43%3%自用：投资=55%：45%自用：投资=45%:55%自用：投资=34%：66%写字间彩宇大街商务带南湖大路商务带新市府商务圈公寓一次性：按揭=87%:13%一次性：按揭=75%:25%一次性：按揭=83%:189、7%写字间客户自用及投资占比基本均衡，公寓主要以投资客为主！客户需求市场分析客户消费结构写字楼客户：投资、自用需求各半投资客：多来源城市富裕区域，覆盖朝阳、南关、经开等城市热线区域自用客：主要看中配套资源、产品品质、商务潜力、社会认同度追求品质及改善的老牌传统商务带企业外溢（西安大路、解放大路、人民大街商务带等）二道、南关老城商圈小型私营企业（提升企业形象，自用为主）经开腹地集群产业（追求环境改善的总部办公使用，自用为主）商铺客户：80%为投资需求，且存在批量购买的投资或自用行为商铺以投资型客户为主，客户区域较为广泛，价格是客户选择的关键少量自用客，需求面积较小，对进驻资金门槛较为敏感；少量自90、用兼投资客户，对产品功能关注度相对较高。从市场去化角度验证，到客户购买特征分析商铺作为果断型投资产品相对写字间、公寓保有绝对乐观形势！客户需求特征分析：客户需求市场分析客户需求特征分析客户需求市场分析客户价值诉求及变化趋势房地产市场中，客户价值诉求主要包括：开发商品牌、项目品质、价格、区位、升值潜力、交房日期、人流量（商业）等；房地产市场客户变化趋势：购买主流多为年龄上的变化，分别是年龄从60转化为70，从70转化为80的客户群。1、开发商品牌其资金实力雄厚，购房有保障，目前是客户选购因素之一2、品质上层品质也是消费驱动因素之一3、性价比优惠力度大，性价比高客户购买行为驱动的因素之一4、区域各91、项发展经济发展、政府驱动力、生态环境等发展，为客户购买的重要因素客户需求市场分析客户购买行为的关键驱动因素第四部分项目整体定位（一）项目整体定位第四部分项目整体定位项目整体定位项目整体战略定位城市向南，作为长春市发展新核心，在政府大力推动下，南部新城耀世登场；长春市固有商圈已显老化与拥挤，新的商业核心竞争力板块尚未形成；高端消费人群住区明显倾向于南部新城、净月片区；随着城市的不断发展壮大，全民期待一座具备现代化消费理念的、具备国际级观光旅游的综合体商业中心。商业发展背景剖析：长春急需：高档次、高品质、高格调、高娱乐的消费出口！项目整体定位项目整体战略定位商业等级定位：不同城市等级与商业等级对应92、图一线城市市中心级商业中心市副中心级商业中心区域商业中心社区级商业中心邻里商业NO二线城市市中心级商业中心区域商业中心社区级商业中心邻里商业NO三级城市市级商业中心区域型商业社区型商业四线城市市级商业中心社区型商业NO城市定性决定城市商业等级的划分，长春市作为典型的三线城市，从宏观上看，商业主要以市级商业中心、区域型商业与社区行商业形式存在。结合本案条件及城市发展规划、市场趋势、客户需求等，本案的商业等级定位：区域型商业辐射区域内范围！项目整体定位项目整体战略定位商业形态定位：大量项目囤积！市场资讯泛滥！同质产品竞争剧烈！传统商业类型已经无法赢得目标消费者的优先选择，开发定位上需抢占消费者心智93、地位，市场便会随心而动！全民精神消费、娱乐消费的时代背景下，满足大众精神需求才是商业王道。全新商业模式“艺术”与“商业”结合项目整体定位项目整体战略体系构建品牌层面：艺术商业中心的开创者产品层面：独一无二的产品规划知名艺术品展示各大潮流品牌首次引进客户层面：锁定目标消费人群营销层面：强化区位优势借艺术品造势，树立高端的市场占位炒作“艺术型商业中心”的定位，吸引客户眼球（二）项目功能定位第四部分项目整体定位关于城市综合体城市综合体特点：规模大，一般的城市综合体的建筑面积在20-80万平米，是庞大的建筑群；功能强，通常城市综合体都包括几个功能相互支持形成整体态势。本项目具有商业、商务、居住（公寓）94、等几项功能，虽然规模体量不大，但定位高端且独特，从其特征等方面均符合综合体的定义。本案开发类型：小型、地标级城市综合体产品定位本案总建筑面积87000建议各产品比例：层数：22F，2栋商业中心：1-3F,33000(37%)商务中心：4-22F,27000(31.5%)精装公寓：4-22F,27000(31.5%)项目功能定位（三）项目业态定位第四部分项目整体定位项目业态定位楼层业态规划地下停车场2层一层品牌服装服饰旗舰店生活配套服务：银行、药店、数码、书店、咖啡厅、KFC等宜家家居盒马先生超市二层品牌服装服饰旗舰店化妆品、手表、珠宝、箱包瑞邦艺术品展览馆三层地方特色餐饮、西式餐厅、休闲快餐电95、影院、电玩城特色服装服饰、生活配套服务：家居用品、儿童用品、体育用品幼儿园、早教中心等以上A栋：5A级写字间B栋：精装公寓从市场分析结论可知，目前不仅写字间市场形势严峻，公寓市场、商业市场情况也不容乐观，大众对于传统型的商业形态已经厌倦，不足以驱动购买。因此本案需要打造独特新颖的特色融合型商业综合体项目，才能吸引客户，刺激消费。艺术品这件事，我们可以看不懂，但现代文明时代，生活不能缺少艺术品。项目业态定位北京芳草地购物中心是国内首个艺术商业中心的成功案例.项目业态定位“艺术品展示”是瑞邦商业成功的重要支撑，本案区别于其他购物中心最大的特点，在于其整体体现出的艺术气息，任何一种业态必将伴有艺术品96、展示。北京芳草地案例图首个艺术与商业结合的购物中心芳草地购物中心占地13.8万平方米，建筑面积20万平方米产品构成：时尚购物中心4.65万，写字间8.2万、艺术中心和精品酒店7.18万车位1000个，扶梯28部、直梯3部，主动线过道5米宽。北京芳草地案例图首个艺术与商业结合的购物中心芳草地购物中心项目的独特性也形成了在招商方面的吸引力：50%以上品牌第一次进入中国或北京。休闲轻餐饮占30%，40%-50%是时尚品牌，20%是精品手表珠宝。北京芳草地案例图首个艺术与商业结合的购物中心除增设艺术品展览外，打造差异化的业态定位，也是本案的核心竞争力之一，建议引进知名、热门且长春市没有的时尚品牌强化项97、目产品力，抢占市场占位！盒马鲜生是首家支付宝线下生鲜会员店，于2016年1月15日推出，线上订单每天超4000单，便受到各界广泛关注。4500平方米的门店主营食品，采用线上线下全渠道商业模式；承诺顾客无论线上APP下单还是线下购买，都能享受5公里内30分钟送达；门店融合销售展示、仓储以及分拣线上订单功能为一体；店内开设了曦牛海鲜餐厅，用户选购海鲜后可以现场制作，再加上店内自动传送系统等等。盒马鲜生带着众多亮点出现，不但改变现有的O2O模式，还冲击了生鲜行业当前的竞争格局。建议本案引进盒马鲜生，为城市注入新鲜的商业氛围，制造话题，炒作项目，增加项目商业氛围，完善项目配套，吸引客户。项目业态定位项98、目业态定位宜家家居于1943年创建于瑞典，已成为全球最大的家具家居用品商家，销售主要包括座椅/沙发系列，办公用品，卧室系列，厨房系列，照明系列，纺织品，炊具系列，房屋储藏系列，儿童产品系列等约10，000个产品。宜家家居在全球38个国家和地区拥有311个商场，其中有16家在中国大陆，目前中国已成为宜家最大的采购市场和业务增长最重要的空间之一，在宜家的全球战略中具有举足轻重的地位。目前宜家未进驻长春，建议本案作为首个引入宜家的项目，吸引全城目光，市场占位！项目业态定位（四）项目客群定位第四部分项目整体定位项目客群定位商业客群定位：本案的商场客户主要来源于区域内常住人群、办公人群等，受区域消费等级99、影响，本案消费群体大多为区域内公司白领及区域内高端小区居民，是城市的中坚消费力量，他们具备一定的审美能力，要求生活品质，与本案艺术型商业中心的定位不谋而合。商务客群定位：除各区域投资客外，人民大街是长春第一大金融中心，写字间、公寓客户主要集中在现代咨询服务业和金融机构。受本案区位优势影响，未来可将人民大街沿线客户导入本案。客户构成：金融机构和现代咨询服务行业在区域高度聚集。主力客户：目前长春共有16家金融机构，其中人民大街沿线占比一半以上。客户导入本案本案本案3.6、客户分析项目客群定位（五）项目业态体量建议第四部分项目整体定位项目业态体量及比例建议楼层业态规划业态体量地下停车场2层11000100、/层一层品牌服装服饰旗舰店11000/层生活配套服务：银行、药店、数码、书店、咖啡厅、KFC等宜家家居盒马先生超市二层品牌服装服饰旗舰店11000/层化妆品、手表、珠宝、箱包瑞邦艺术品展览馆三层地方特色餐饮、西式餐厅、休闲快餐11000/层电影院、电玩城特色服装服饰、生活配套服务：家居用品、儿童用品、体育用品幼儿园、早教中心等以上A栋：5A级写字间B栋：精装公寓54000层备注：本案占地面积1.81万建面8.7万建筑高度100米建筑覆盖60%容积率4.8以上数据暂按建筑高度100米建筑覆盖率60%计算得出：项目整体层高：22层商业：1-3F单层面积约11000总体量33000占比37%商务：4101、-22F，19层/栋，2栋单层面积1420总体量54000占比63%（六）项目物业发展建议第四部分项目整体定位戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务，目前在中国市场设有14间分公司，在同行中的业务覆盖率位列榜首。第一太平戴维斯是Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称。本公司为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，是全球领先的房地产服务商。世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司。世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产102、服务公司。仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工。高力国际在亚太区的业务是由加拿大ColliersMacaulayNicolls(CMN)全资拥有，CMN是国际知名的房地产服务机构，致力为全球物业用家、业主及投资者提供全方位的房地产服务。目前在全球61个国家设有293家办事处，营运收入逾20亿美元。万科物业已布局全国48个大中城市，接管项目270余个雄居行业榜首。在管面积逾6000万平方米，公司员工逾2万名，服务客户遍布全国近50万户，已发展成103、为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。物业服务，建议从国际知名物管中选择，匹配国际级艺术商业中心管理水平。项目物业发展建议物业服务，建议引入国际知名物管，匹配国际级中央商务区的管理水平。第二阶段项目规划方案建议第一部分规划方案建议规划方案建议项目整体规划构想建议整体规划构想：1-3层为艺术商业中心。除必备扶梯外，增加直达3F观光电梯，丰富竖向交通动线，引导高区人气，提升商场档次；高层两座主塔产品。A栋是5A级商务产品，B栋为精装公寓产品；地下负两层为旋转式停车场。负一层层高做高，考虑商场地下储藏仓储等功能。车位数量约2000个。写字间底商公 寓示意效果图规划方案建议建筑104、布局建议商业建筑布局建议：结合项目高端定位，将商场首层层高设置为6米，2、3层4.8米，营造商场的恢弘开阔的气势；建议在底商部分设置观光电梯+扶梯结合的购物动线，此动线作为公共功能和休闲、艺术品展示的共享区域，为客户提供高处鸟瞰店铺的可能性，提升项目档次。商场采取四周分割成独立商铺，中间设置中庭景观的形式，提高开放空间的高舒适度。围绕中庭设置书店、咖啡店、花店、文创店、艺术品展示区等，将中庭空间不止成为视觉的焦点和人流节点，也形成了真正的交流空间。规划方案建议建筑布局建议商务建筑布局建议：考虑南部新城强力发展金融业的发展方向将带来大量高端企业办公，为便于大型会议的举行，设置500以上会议室；创105、意礼堂引进screenx屏幕，举办国际会议，股东大会，发布会，艺术品古董拍卖会，科技学术研讨会，歌友会等大型活动。大厦设置专门的休息区域，四处散落的各种舒服的沙发、毛绒玩具、优质的免费咖啡，各种装饰品让休息室仿佛就是一个孩子的乐园。员工可以脱了鞋子，换上拖鞋或者干脆光着脚，累了就倒在地毯上，睡一会儿，是完全放松的状态。饿了，可以去零食柜海吃各种饼干、饮料，还有专门为经常加班到很晚的单身汉准备的加班快餐。色彩明快，彰显快速发展的时代精神AB版对称设计，体现时尚、个性局部层面设置凹进，并利用公共空间在外立面上做文章，充分体现项目的个性化与时代感。深圳理想城建议外立面风格采用时尚、引领潮流的现代建筑106、风格深圳卓越城规划方案建议项目建筑风格建议在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档形象。公共空间建议规划方案建议项目建筑风格建议写字楼内部空间简洁设计，大堂挑空、大理石地面、石材干挂墙面或立柱、吊顶设计，在印象中延续外部高端形象。内部大堂商务中心建议1、预留独立空调位中央空调虽然会提高写字间档次，但成本、运营费用较高，且可控性较差，对于加班企业无法单独开启，因此考虑到成本节省与后期的实用价值建议本案在每个房间单独预留空调位，由客户自行选择是否安装空调。2、VRV空调系统如需提高项目格调，营造高端写字间产品，建议本案安装VRV系统，此系统也称为“类中央空调”，可以107、单独计费且成本与中央空调比相对可控。空调建议商务中心建议建议要点：大轿箱电梯能展示物业高级别形象。考虑因素：考虑到电梯品质也将影响写字楼形象，选择既能代表物业档次，又可以展现形象的品牌电梯。电梯建议商务中心建议卫生间细节建议商务中心建议建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要求有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档材料，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。考虑因素：细节决定成败，洗手间设计最容易忽视细节，但却是客户实在感知到108、的地方。考虑因素：为体现一个项目在细节上的体贴入微，要展示项目的品质感和国际商务感。建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强。公共导视系统建议商务中心建议规划方案建议项目园林设计风格建议合理利用地块内的绿化用地，构建空中花园式休闲办公环境，营造门前赏水，室内赏花，绿植相伴的生态办公环境。高档地下停车场，提升项目品质地下停车场建议采用环氧地坪漆工艺，该工艺具有耐强酸碱、耐磨、耐压、耐冲击、防霉、防水、防尘以及防静电、电磁波等特性，整体无缝，易清洗，不集聚灰尘、细菌；表面平整光滑，色彩丰富，能美化工作环境；地面无毒，符合卫生要求；具有防滑性，行车安全，经久耐用，但该工艺费用较高109、。使用该工艺可以体现出项目的高端品质，提升项目整体调性。停车场建议精装公寓建议公寓精装修风格建议现代简约装修风格特点：时尚前沿，温暖柔和，深受当下年轻人喜爱精装公寓建议北欧风情装修风格特点：素净淡雅，富有格调公寓精装修风格建议精装公寓建议田园风光装修风格特点：质朴温馨，营造强烈的幸福感公寓精装修风格建议精装公寓建议时间节点：2018年12月交房竣工2017年4月筹备、动工2017年8月项目开盘2017年6月售楼处开放预计2017年4月初开工建设预计2017年5月中旬项目前期推广预计2017年6月初售楼处开放预计2017年8月第一次开盘预计2018年12月项目交付使用规划方案建议项目开发分期推盘110、策略22F21F20F19F18F17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1F商业低区策略原则：坚持整盘营销不动摇，高、中、低区三区均衡去化！充分考虑产品建筑结构、工程进度、景观系数、商业进驻、后期溢价等多重因素，作出科学合理的推案计划。销售阶段产品、楼层推售节点第1次推盘高区：18、19F2017年8月中区：11-14F低区：4-6F商业：所有房源第2次推盘高区：22F2017年10月中区：15F、16F低区：7-9F商业：持续第3次推盘高区：20F、21F2018年5月中区：17F低区：10F商业：持续写字间公寓高区中区22F21F20F19F18F111、17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1F规划方案建议关于销售物业产品面积区间、户型建议写字间产品建议：整层1420核心筒型写字间共10户面积区间80-1501501501501501501506080808080规划方案建议关于销售物业产品面积区间、户型建议公寓产品建议：整层1420核心筒型20户单层公寓面积区间50-70507060第二部分规划阶段其它配合工作2016上半年楼盘从颓势中逆转，很大一部分原因都来源于政策的利好导向。2月1日，首套房商贷最低2成。2月17日，公积金存款利率升至1.5%，财政部降低契税。4月5日，长春市公积金政策提取政策调112、整。4月20日，二手房交易营改增落定。购房时间小于2年增值随率为购房款5%，大于等于2年普通住宅免征增值税非普通住宅销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%收取。4月21日，省公积金贷款细则出台。4月25日，吉林省出台房地产去库存20条新政。4月29日，长春市出台15条楼市新政。5月8日，贷款申请材料由15项减少到8项，审批时限缩短至10天。5月20日，二次贷款最低首付20%。规划阶段其他配合工作长春市场政策跟踪及相关建议2016年上半年利好政策回顾1、“二孩”促房产市场大热。家庭对改善性住房需求更为刚需，购房三居、四居的购房者比例明显增加部分家长将会提前出手抢购具有优质教育资源的学区房，从而113、推高此类学区房的价格。2、万科“宫斗”大戏。“万科之争”发展至今，绕对万科控制权的争夺，从宝能系、华润到以王石为首的万科管理层，上演了一部波谲云诡的商斗大片。透过复杂纷纭的资本争斗，从另一个角度观察说这也是我国房地产业大变局的缩影。3、推广街区制。中央部署城市发展，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，原则上不再建设封闭住宅小区，还要求已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。4、住房公积金缴存比例和缴费基数调整。企业调整为5%-12%，其他单位调整为12%。5、发展住房租赁市发展住房租赁企业。鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。6、税征收税率下调。90平以下1%，114、90平以上1.5%。规划阶段其他配合工作长春市场政策跟踪及相关建议2016年上半年，影响房地产的相关政策、事件规划阶段其他配合工作长春市场政策跟踪及相关建议综上建议：2016年房地产政策的再度利好，促使商业银行房贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降息都有利好，活跃了购房市场。楼市从此前的沉寂中迎来了久违的热闹，今年的3月起，开发商就开始从担忧转向了乐观。市场转暖，需求突增，去化加速。预计2016年房地产市场将迎来“新常态”和“房贷潮”。房贷利率处于历史低位，利率优惠城市和银行占比持续扩大，房贷放款速度加快，各项房贷及购房利好政策陆续出台。购房的成本降低，将迎来购房换房潮，这对于开发商意味着将迎115、来销售契机。第三部分整体概念图第三阶段项目前期营销策划报告（一）项目区位分析第一部分项目价值点解析项目价值点解析区域交通评价南城路网：已建成道路33条南城规划的128条道路已有45条实现通车。亚泰大街、人民大街、新华街、南湖中街、前进大街、芳草街等六条纵向自南向北依次穿城而过；东蔚山路、盛世大路、金宇大路、锦湖大路、绕城高速公路等五条横路贯穿东西，共同串起“六纵五横”的主干路网框架，与区域内的次干路、城市快轨和建设中的地铁一号线共同构筑起南部新城内通外连的快速交通体系，让南部新城的区位优势更加突显。南三环、南四环路环绕，驾车前往净月区、绿园区以及吉林、哈尔滨、沈阳都很方便。同时长春市政府会将地116、铁1号线和地铁6号线的交汇处设定为南部新城的中心点，以此为中心向周边建设发展。出地铁外可选择的还有轻轨3号线等轨道交通，在享受快速、准时、不堵车等益处。本案点评：南部新城作为未来城市中心，汇聚了5条轨道干线，届时从本案出发，距火车站8公里，距机场20公里，“陆、铁、空”三线形成了半小时经济圈。不仅为当地居民带来出行利好，也为南部新城引入大量客流，催生南部新城商业中心加速形成。人群活跃度的增加既能对南部新城的商业圈、商务圈进行重组，又对房产价值起到提升作用。区域背景分析社会经济专项规划（人口）南城潜力：未来可容纳近70万人居住长春是东北亚地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心，南部新城地处长春城市文117、脉向南延伸的主轴线上，承接长吉图开发开放先导区的辐射带动，发展势头强劲。南部新城依托老城区百年商埠地和丰富的科教资源，地理位置优越，发展基础坚实。与毗邻的四大开发区形成经济、文化、生活的互补互动，呈现错位经营、健康发展的态势。近年来，共投入120多亿元，实施七期土地拆迁收储，累计整理土地20平方公里，引进落位项目80余个。在出让的土地中，有近100万平方米土地，成功落位了以城市商业综合体为代表的现代服务业项目。未来南部新城可容纳近70万人拓业居住。未来几年，南城核心区将成为长春房地产后起之秀。无限的商机，吸引众多品牌房企入驻。这是南部新城未来发展潜力的昭示，也是南部新城成为新人居中心的标志。随118、着南部新城的开发，这里的房价将会更上一个台阶，所有的条件预示着这里将成为自住、投资皆宜的地段，前景看好。项目价值点解析区域商业分析南部新城商业规划：南部新城重点以人民大街、金腰带和轨道交通交会处的转盘为圆心，人民大街和东西向轨道交通形成十字交叉的圆核状地区，是长春的“金核”所在，建成CBD标志性的建筑群，并突出金融业的发展。南部新城是长春市众多开发区中，唯一一个以第三产业为主要支柱产业的开发区，区内第一、第二产业比重极低，现代服务业将带动整个区域的经济腾飞，将南部新城建设成服务长春市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。重点打造二条精品街路：幸福现代商业街、中央商业步行街。（二）居住条件119、分析第一部分项目价值点解析项目价值点解析居住环境南部新城处于城市上风上水位置。长春的母亲河伊通河和生态功能优良的永春河两条水系环绕两侧，南部森林公园、雕塑公园、光明公园、八一水库等绿色水系载体，使南部新城具有高达452万平方米的绿地水系和48%的绿化率，是长春市独一无二的绿色生态新区。其总体规划，坚持高标准、立足高品位，按照通透、疏朗、大气、开放的城市风格，融汇了上海同济、日本莱特、美国CAPA、澳大利亚考克斯集团等多家世界知名公司的先进设计，通过国际咨询论证，提出了以现代服务业为主、构筑人与自然相融合的建设思路。将南部新城规划为长春未来滨水、流绿高档生态居住区，保利林语、太阳世家、绿地中央墅120、等项目已经落位。项目价值点解析交通环境分析南部新城区域内汇聚了多条轨道干线，不仅为居民带来出行利好，也为南部新城引入大量客流，催生南部新城商业中心加速形成。目前南部新城已经形成六纵五横的主路网和已建成33条道路路网交通体系。京哈高速、绕城高速公路等干线从新城区南侧穿过。区域内的立交桥、框构桥、跨伊通河大桥也已落成使用。长春地铁1号线部分车站主体土建工程已基本完成，2016年即将通车，加之现已运营的轻轨三号线和即将开工的地铁六号线全部运营后，届时本案可以通达城市4大主方向，轻松到达人民广场、红旗街、火车站等主商圈。省时、省力又省心。本案项目位置：南三环与人民大街西街交汇，瑞邦家居西侧。项目价值点121、解析周边配套设施完善程度分析南部新城，分布着行政办公中心、文化中心、商业、商务中心和高品质住宅小区，各种配套一应俱全。新城内不仅有享誉国际的雕塑公园和雕塑展览馆，还有城市规划展览馆、图书馆、档案馆、艺术剧场、博物馆等，让人们充分享受高品味的文化滋养与熏陶，使都市时尚与赏心悦目的自然休闲近在咫尺，为人居、环境、休闲、办公提供了高品质的发展空间，充分体现了人与自然共生，产业之间共融的特性。项目价值点解析综合评判本案区域是市政府重点开发区域，伊通河、各大公园等景观资源环绕，便捷交通，配套完善，高端人居生态住区；政府重点规划的金融服务业新区，未来将聚集大批企事业单位，区域经济发展迅速，未来将是一片繁华122、盛景！（三）项目SWOT分析第一部分项目价值点解析项目价值点解析项目SWOT分析优势：长春市市政府南迁已经投入使用，本案在政府辐射范围之内，目前，各大地产开发品牌已经进入，区域配套日渐完善；交通通达性好，路网完善；位于南部新城与城市中心交接位置，周边行政、教育、医疗、商业配套集中，地段佳。如何发挥南部新城规划的影响力、区位条件、完善配套的优势，是吸引区域以外客群成为实现项目快速去化、滚动开发的重要条件。建议项目跳脱出传统城市综合体楼盘概念，打成长春南部新城独具特色商业综合体。劣势：项目规模较小，项目定位受限；周边有已经入住的商业综合体，但整体效果一般，商业氛围不够浓厚；项目沿街面与路网相隔A地123、块，对于商业规划和盘活是一大挑战，对实现项目利润起制约作用。机会：南部新城重点建设，区域价值和关注度不断提升，区域未来的发展将为本案带来极大机会；品牌开发商进驻，将打造高端楼盘，高等客群的入住，中产阶级的消费将大步提高；此区域的商业综合体较少，正处于培养期。威胁：目前房地产行业惨淡，未来的政策走向存在不确定因素；整个长春商业市场供大于求，同质化严重，去化缓慢；长春第三产业整体相对发展一般。受国家政策影响，投资客户逐渐减少。（四）项目竞争力整合与后天塑造第一部分项目价值点解析项目价值点解析项目竞争力的整合项目位于长春大力发展的南部新城内，受市政府辐射；南部新城为政府打造的“流绿都市”，绿地水系极124、佳，是独一无二的绿色生态新区；近年来，外来人口数逐年增加，城市发展增长空间不断扩大，带动整体房地产产业发展；区域内多为高端商务人士，高素质高保障；周边多条主干道且区域内拥有轨道交通和城市“五横五纵”城市主路网，交通通达性好；南部新城与城市中心交接位置，周边行政、教育、医疗、商业配套集中，地段佳。项目价值点解析项目竞争力的后天塑造外立面：海蓝色艺术幕墙吸引客户眼球软雕塑的形式，概念风织欢乐海洋，建造栩栩如生、可飘动的雕塑装置，能反映风、水和阳光等大自然力量，成为民众生活中的焦点景观，与南城流绿都市概念一致；精神堡垒装置，设计成可移动形式，现在设置在示范启动区，起到较强的昭示做用。（五）项目价值体125、系建立第一部分项目价值点解析项目价值点解析项目价值体系建立（一）目标消费群体定位第二部分市场定位及营销主题策划客户需求以投资为主置业目的客户来源以朝阳区和南关区为主客户购买的意向总价是12000元/以下意向价格客户年龄以中年（30-39岁）为主根据竞品分析：项目的目标客群是有一定置业能力的中年投资客群项目客群定位区域来源客户年龄意向价格群体特征：u新公司刚起步，资金有限，短期内无力承担购买或租住大型写字楼住宅的资金需求u对办公场所有一定的要求，注重细节，关注物业服务质量u对于自己的事业发展有一定的追求，想法比较多，敢于尝试置业特征：u对办公环境有一定的要求，要具有一定的商业氛围u偏爱低总价、低126、首付、高性价比的产品u希望办公写字间的物业服务要对自己的商业办公行为有所帮助项目客群定位财富等级：中高收入人群年龄区间：3039岁主流职业：企业高管/个体经营者/新兴产业创业人士典型客户语录：l“现在使用的写字间空间狭窄，没有会客的空间，非常不方便，如果些写字间内有商务洽谈的公共空间就好了”。l“如今长春的交通太堵了，在市区办公车位太难找，十分的不方便”。l“我喜欢在累的时候在窗户前看看远处，呼吸下新鲜空气，但是市区的建筑太密集，空气污染太严重”。l“现在投资办公楼产品的回报率比较高，但是价格都太贵，面积都太大，总价都太高”项目客群定位游离客户重要客户核心客户客户来源：长春市投资客置业逻辑：看127、重区域的未来发展，偏爱本区域看着区域低价格，期待投资回报率高的项目客户来源：全市以及长春市中小型企业，或发展中的小型商户客户，资金实力较雄厚置业逻辑：低价格、区域发展为主要逻辑，公司沉淀固定资产，或先投资后自用的客户来源：长春市大型企业客户及投资客置业逻辑：企业发展需要，固定资产沉淀看好区域未来发展，低投资、低风险、高回报项目客群定位（二）形象定位第二部分市场定位及营销主题策划长春首席艺术商业中心市场定位及营销主题的策划形象定位“艺术”与“商业”结合的全新商业模式超越不止于梦想领跑者的姿态城市为主场喝彩瑞邦国际艺术商业中心核心之城以艺为生（三）产品定位第二部分市场定位及营销主题策划市场定位及营128、销主题的策划产品定位根据项目区域、地块属性分析及目前长春房地产市场分析，将本案产品定位为中高端商业项目，产品类型包括：高端写字间、精装公寓、商业中心本案总建筑面积87000建议各产品比例：商业中心：1-3F,33000(37%)商务中心：4-22F,27000(31.5%)精装公寓：4-22F,27000(31.5%)（四）价格定位第二部分市场定位及营销主题策划写字间价格建议采用：市场比较法测算结合市场比较法，得出本案写字间参考均价约8500元/影响因素权重系数本案绿地301伟峰东樾明宇广场环球贸易中心海航荣御发展商品牌10699889区位15111312101013周边生活配套1510121129、2121214自身生活配套10999999交通便利比15111212121214电梯配比5444444户型设计10777777物业服务5444344周边人口5333335园林景观5454333人户大堂5444334合计100738580747586均价（元/m）85001100013000110001200015000评估得分738580747586权重系数1.21.181.251.331.331.16可调均价90001150013500120001300015500结合市场比较法，得出本案写字间参考均价为8500元/m市场定位及营销主题的策划价格定位公寓价格建议采用：市场比较法测算结合市场比130、较法，得出本案公寓参考均价约7500元/影响因素权重系数本案国信央乐派精装公寓华润橡左橡右希派创意城酒店式公寓冠城国际万豪国际酒店式公寓发展商品牌106912879区位15119911911周边生活配套1511119121112自身生活配套10109111099交通便利比15111110111112电梯配比5444444户型设计10777777物业服务5545444周边人口5343444园林景观5456453人户大堂5455444合计100767881797579均价（元/m）750092006500750075007500评估得分767881797579权重系数1.21.081.21.11.131、11.1可调均价800097007500800080008000结合市场比较法，得出本案公寓参考均价为7500元/m市场定位及营销主题的策划价格定位商业价格建议采用：市场比较法测算结合市场比较法，得出本案商业参考均价约20000元/影响因素权重系数本案红晟陶然庭苑绿地中央广场保利金香槟临街商铺新星宇广场发展商品牌10669118区位151111111010周边生活配套15101010910自身生活配套10989910交通便利比151111111011电梯配比544444户型设计1077777物业服务544444周边人口533333园林景观544444人户大堂544444合计1007372767132、575均价（元/m）2000025000250001300013000评估得分7372767575权重系数1.21.181.331.251.25可调均价2500027000280001500015000结合市场比较法，得出本案商业参考均价为20000元/m市场定位及营销主题的策划价格定位第三部分项目分期开发策略项目分期开发策略项目分期开发建议开发分期建议本案属于小体量综合体项目，按部就班两栋主体一起施工即可。本案总建筑面积87000建议各产品比例：层数：22F，2栋商业中心：1-3F,33000(36%)商务中心：4-22F,27000(31.5%)精装公寓：4-22F,27000(31.5%133、)第四部分营销推广策略营销推广策略项目推广的机会点及市场障碍点机会点：本案除了可以借助南城发展之势进行推广外，“艺术与商业结合”的独特地位也是本案的推广契机。市场障碍点：移动互联网时代，传统纸媒宣传收效甚微，要想成功推广项目，树立市场占位，寻找切实有效的推广渠道是关键。微博微信公众平台房产类APP软件营销推广策略推广途径线上推广：通过传统纸媒、户外广告、车体广告、互联网广告等针对有效媒体进行覆盖，扩大市场认知度，制造影响力，达到有效品牌外延效果；结合项目定位对项目价值以品类概念进行创意宣传，建立鲜明的识别力，找到核心价值并最大化最优化；解决营销中存在的问题，以广告营销促进销售。吉林省瑞邦创客大134、赛炒热项目活动概况：联合政府、各创投公司共同承办瑞邦吉林省创客大赛面向全省邀请有潜力、前瞻性创新项目参与赛事，并邀请区内各相关机构、普通高等院校、职校、企业积极参赛，发动本企业创客和学生创客积极参与，获奖者可获得创投公司的众筹投资。活动目的：推动吉林省产业链和创新链的协同发展，炒热项目推动销售。营销推广策略推广途径线下：移动互联网时代，打造项目专属APP，提升客户体验：智能泊车系统为业主提供停车位信息，优化停车；智能打卡系统根据业主手机定位，到达大厦后可为业主提供手机打卡服务，不必再为迟到一分钟而苦恼；大厦为业主提供班车解决，业主需通过手机预约使用；业主可通过瑞邦团购与大厦人员一起享受办公用品135、节日礼品等物品团购，节约企业成本；大厦为置身暗夜中的企业搭建资源共享平台，提升企业竞争力；24h服务包括机票、酒店、高铁动车等商旅预订、聚餐娱乐、IT维修等服务等贴心服务。营销推广策略推广途径智能泊车智能打卡班车预定创客团购资源共享24h服务沿街道旗：依据项目周边交通情况，沿南环城路全面封杀区域，释放项目信息。户外大面积铺排，建立项目影响力，为蓄客做足准备。领域道旗：在项目红线内，设立落地道旗，全面诉求项目价值体系，形象强势树立，烘托现场热烈氛围。楼体巨幔：在项目楼体设立大型巨幔和条幅。释放项目销售诉求和销售电话。楼体自身及周边领域保证推广是提升客户到访量的最主要方式。营销推广策略推广途径精136、神堡垒创意小品另类的明确指引昭示营销中心，吸引眼球聚人气，增强营销中心门前示范区形象。景观广场凸显景观优势，期房没有景观实景示范有优势虚拟店铺营造底商商业氛围，业绩店铺亮灯效果更佳。营销推广策略推广途径建造艺术商务型大堂。注重大堂软装饰及物业前台人员配置。水牌、指引完善。大堂包装看房通道看房通道包装，保证清洁、无工人打扰、交通动线清晰和便利和展示于一体。电梯专属且无等候。样板层在高楼层包装样板间：创意样板间、毛坯样板间、工艺样板间、精装样板间、体验式样板间。营销推广策略推广途径全程贯穿体验式营销策略我们需要：l一个思路的始终贯穿首席艺术商业中心，地标级观光游览、购物胜地！l现场氛围的营造利用现137、场绝佳的展示性，提升客户认可！l围绕时下最流行话题展开项目推广每一个月为一周期，更换推广主题，吸引客户到访！营销推广策略整体推广思路和营销部署区域引导精神堡垒保安形象岗指引泊车服务景观广场示范大堂礼宾司接待大堂示范物业前台登记置业顾问接手区域/沙盘介绍看房通道智能化/样板间示范落座谈判高级接待送客体验式营销中心超级现场到访客户真正体验细致舒服品质服务的商务享受物业管理服务及现场包装是重中之重！营销推广策略整体推广思路和营销部署市场启动攻击战1234策略思路：立形象：户外、报纸、杂志等平面媒体强调地段优势、艺术氛围，恒定输出项目独一无二的都心艺术商业形象。策略思路：造气场：文案广告与记者软文全面138、解析差异化的中心价值、艺术商业价值、都心商务公寓的生活方式等，全城覆盖式媒介攻击。策略思路：挖价值：现场包装营造与客户生活、工作经验及品位对等的感官体验强化项目地段、规划、户型的实际利益点，释放优惠，深入说服观望客户。营销战术：1、艺术品展2、经济高峰论坛会3、艺术中心嘉年华活动策略思路：价格战：根据销售反馈，针对性促销推广，结合实景展现完美收官。营销战术：1、优惠购房月2、年终答谢晚宴市场沸点攻击战市场持续攻击战决胜收场攻击战推广排期重要节点：产品发布会重要节点：售楼处开放项目开盘重要节点：产品加推重要节点：产品加推核心概念：品牌落地核心概念：区位、产品价值释放核心概念：产品价值持续释放，招139、商信息公布营销战术：1、产品发布会2、艺术商业中心服务号营销战术：1、开放活动2、开盘活动产品类型建面比例建筑面积（）均价（元/）总销售额（亿元）高端写字间31.5%2700085002.295精装公寓31.5%2700075002.025商业中心37%33000200006.6整体合计100%87000/10.92综上，按建筑面积8.7万平计算，地块整体货值10.92亿，写字间按照均价8500元/、公寓按照均价7500元/计算，货值为4.32亿；商业按照均价20000元/计算，货值6.6亿元。营销推广策略项目销售价格走势预测走势预测：建议本案项目一期以相对低价入市，迅速吸引客户，聚集人气，打140、响品牌。随着商业的日益成熟，配套设施逐步完善，项目知名度提高后可以产生溢价，获取更高的投资回报。营销推广策略项目销售前期准备工作项主题及要求主题及重要性配比物料类围挡项目信息释放活动物料活动信息及项目信息临时接待中心展示物料印刷折页户型单页纸袋项目卖点信息释放媒体类报纸房地产报：产品推广新文化报：产品推广房地产报：认筹释放新文化报：认筹释放房地产报：开盘信息释放新文化报：开盘信息释放广播项目宣传开盘信息释放微信项目宣传、集赞到访有礼（礼品）、开盘信息释放泛老带新网络老带新优惠多渠道拓客派单开盘前全城海量派单电话约客长春市企业、商场会员、竞品客户等电话资源海CALL营销推广策略推广费用预算媒体名141、称5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份费用合计（万元）纸媒202040户外广告303060广播101010101010101080公交车体广告2525252525252525200阵地包装5050100微信2222222216派单2222222216大型活动505050150暖场活动5555555540合计12411444441944444947022017年营销费用：第五部分成本效益分析项目指标项目指标面积土地面积()18100建筑面积()87000商场、商铺用地33000写字间、公寓用地54000综合容积率4.8项目收益概算可销售产品建筑面积（）销售单价（元/）销售总价（142、亿元）商业产品33000200006.6写字间产品2700085002.295公寓产品2700075002.025合计8700010.92成本效益分析成本与效益计算依据项目成本概算项目指标价格（万元价格（万元/）土地单价9500元元/土地总价1.7195亿元亿元楼面价1976元元/建安成本3500元元/成本价5476元元/备注：本案土地成本按9500元/的单价，参考于距离项目较近的九洲地产，2013年的拿地单价9400元/。成本效益分析各阶段成本静态分析序号项目单价(元/sqm.)工程量(sqm.)总价(万元)计费标准与依据1土地费用1.1土地价格95001810017195根据周边项目拿地情143、况而定小计171952前期费用2.1地质勘查费1.5181002.7按照勘查点位收费，一般为11.5元/平方米，远低于政府指导价2.2建筑设计费、景观设计费、审图费等1000项目整体设计费用暂定约1000万元左右2.3施工监理费120监理费用以暂估工期乘以5万/月计算，本项目考虑以2年的开发周期2.4其他杂费1000招标代理费、质检费、大产证费、墙体补偿费等政府相关部分杂费，按1000万元暂估小计2122.73配套费用3.1 配套费用城市基础设施配套费10087000870长春:五级:住宅50元/平方米,非住宅100元/平方米雨污排水配套费108700087各区不一，从210元/平方米不等3.144、2区内配套费雨污水施工费5087000435商业类在2050元供水管道工程费108700087按项目整体建筑面积计，现以长春市标准9.02元计算，本项目暂考虑以10元计算电话通讯工程费108700087目前处于竞争状态，一般长春电信收费公寓类510元/平方米电力工程费120870001044电力外网配套设施费普通小区80元/高端商业120小区智能化10087000870按居住类建筑面积计，包括住宅及商业公寓有线电视工程费4087000348按居住类建筑面积计，包括住宅及商业公寓，平方米单价公寓类1540元3.4销售中心10003.6景观绿化施工费6005000300按绿化面积150300元/平145、方米，部分高档可达400600元/平方米3.7道路30018100543按道路面300元/平方米，包括路侧石小计56714建安工程费4.1建安成本35008700030450小计30450序号项目单价(元/sqm.)工程量(sqm.)总价(万元)计费标准与依据5其他费用5.1销售推广、执行费用3%1092003276销售收入的2%计，包括报纸、户外、销售道具、样板房、售楼处等相关费用5.2营业税及附加5.57%1092006082.44按销售价格的5.565%计5.3交易印花税0.05%10920054.6按销售价格的0.05%计5.4交易手续费2.50%1092002730交易时收取5.5不146、可预见费用2%38243.7765(建安+前期+配套)*2%5.6管理费用4%361211444.84按整个建设周期，以（建安+配套）的4%计提，包括人员工资，办公费用等小计14352.886成本总计69791.587销售收入109200按照可销售面积，现长春市可参考价格大概评估计算(详见销售收入表)8税前利润39408.429土地增值税15763.36按税率40%计算，税前利润*40%10所得税5911.26按税率25%计算，（税前-土地增值税）*25%11税后利润17734成本效益分析各阶段动态财务效益分析成本效益分析降低项目开发成本的建议1、组织优秀的项目团队项目的开发策划是一个专业的、147、系统的工作，组织专业的优秀团队，针对市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算作出科学合理的工作计划，争取少走弯路，方可节省成本。2、进行详细的房地产开发成本分析在土地开发成本、土地出让金、前期工程费用估算、建筑安装工程造价成本、社区管网、配套设施、产品智能化费、园林环境工程费进场系统分析，必要时可参考同一区域相似项目进行分析，以节省成本。3、成立专业财务团队，严格把控各部门费用，降低浪费。建议如下：成本效益分析项目风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费用及风险一般除去土地开发费用外的直接成本的3-5%。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，衡量好拿地价格与收益之间的平衡点，避免亏损风险，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8%。建议如下：本项目经济测算结果：销售收入：109200万元成本：69791.58万元税前利润：39408.42万元税后利润：17734万元风险成本：886.7万元（按税后利润的5%计算）利润率：24%本案所需成本约69800万元，税后利润约为17000万元，利润率为24%，综上“瑞邦国际艺术商业中心”可执行。天根龙脉 万墅荣华吉林万丰项目整合营销报告感谢聆听THANKS