1、“润业家居建材城”市场调研与定位报告 TEL：15908181883眉山“润业家居建材城” 商业市场调研与定位报告第一章、市场商业宏观环境研究一 、眉山城市背景及宏观经济环境眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，2000年7月经国务院批准设立眉山市，辖东坡区、仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神一区五县，眉山市作为四川盆地西南政治、经济、文化中心由来已久，为郡、州、专区治所历时1430年，废县归州直隶700余年。 （一）地理位置东经(102.49-104.30)北纬（29.30-30.16）位于成都平原西南部，岷江中游和青 衣江游的扇形地带， 成都-乐山黄金走廊中段。南瞰乐山，东临资阳，西望雅安，是成 都2、平原通联川南、川西南、川西、云南的咽喉要地和南大门。 （二）自然资源1、矿产资源境内矿藏有金、银、铜、铁、锌、煤、石膏、芒硝等20多种，其中芒硝储量达到650亿吨。 2、 森林资源有林业用地200712.1公顷，其中国有林地64529.5公顷，集体和个人林业136182.6公顷。另有四旁树占地33473.9公顷，活立木总蓄积为1369.5万立方米，全市有用材林78293.9公顷，蓄积711.9万立方米，防护林3428.2公顷，蓄积465.9万立方米，全市森林覆盖率为29.8%。 3、水利资源：全市各类水利工程27887处；流经该市流域面积大于100平方公里的河流共15条，其中岷江从北到南流经彭3、山、眉山、青神三县，径内流长99.26公里，青衣江从雅安经过我市洪雅县流入乐山市的夹江县，径内流长58.82公里；水电开发理论蕴藏量106万千瓦，可开发92.2万千瓦；全区养殖面积14.8万亩，水品产量年达31050万吨。 （三）城市基础建设 眉山是联合国开发计划署“21世纪城市规划、管理与发展项目”示范城市和中国城市交通数字化建设试点城市。眉山地处四川西南，五年来投入近40亿元进行交通基础设施建设，交通网络水平进入四川省先进市行列。全市公路通车里程达到3641公里，其中高速公路73公里、一级公路98公里、二级公路450公里；市境内成昆铁路，成(都)乐(山)、成(都)雅(安)高速公路，国道214、3线，省道103线、106线和岷江水道纵横交织，四通八达。五县城到中心城区都在半小时车程以内，到省会成都均在一小时车程以内，成为四川省第三个半小时交通市。 眉山境内有水电站144座，年发电量11亿千瓦时；目前，四川境内正在建设的水电站装机容量达200万千瓦，在近五年内陆续建成运行，将为眉山经济社会发展提供充足的能源保障。 眉山是“国家星火计划农村信息化试点市”和“四川省制造业信息化工程重点城市”。全市现有各类专业技术人员4万人，其中高级职称1155人，中级职称1.3万人；建立民办科研开发机构6个，年申请专利量达100多项；拥有国家级高新技术企业20家，省级22家，省级技术中心4个；科技进步贡献5、率达43%。全市有小学273所，中学238所，普通高校2所。高中毕业生升入普通高校比例达70%以上；中等职业教育和高等职业教育基础好、发展快，年在校生规模已达2.8万人以上，职校毕业生就业率达80%以上。 （四）城市行政区划及人口眉山市辖东坡和仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神一区五县，幅员面积7186平方公里，人口349万（2007统计）。 东坡区面积1331平方千米，人口 83万。 仁寿县面积2606平方千米，人口162万。 彭山县面积 465平方千米，人口 33万。 洪雅县面积1948平方千米，人口 34万。 丹棱县面积 449平方千米，人口 17万。青神县面积 387平方千米，人口 20万。6、二、丹棱县背景及宏观经济环境（一）地理位置丹棱县，丹棱县地处四川盆地西南边缘，东与东坡区毗邻、南与夹江接壤，西南同洪雅相连，西北与雅安名山为邻，北同蒲江联接。地处成都平原西南边缘，地理位置优越，交通发达，历史文化源远流长，被誉为“中国民间艺术（唢呐）之乡”。幅员面积449平方公里，辖5镇7乡，总人口16.5万。（二）自然资源1、水系资源：丹棱县资源丰富，有安溪河、丹棱河等大小溪河122条，年径流量3.5亿立方米；建有中小型水库61座，库容量4430万立方米。2、森林资源：县内生态环境优越，绿化率达94.9%，森林覆盖率达32%，属成都近郊少有的生态型“天然氧吧”。 矿产3、矿产资源：丹棱县境内7、矿藏资源富集，具有较高的开发价值。钙芒硝矿，已探明储量即达250亿吨，且具有品位高、埋藏浅、利开采等特点，利用该矿生产的精制元明粉（无水硫酸钠）远销全国各地，并部分出口国外。天然气资源，县内已开发日产10万立方米的深井一口，目前县内日供气能力已达到30万立方米。矿泉水探明储量17亿吨以上，属优质矿泉水。页岩资源丰富，是瓷砖企业的理想原料基地。 （三）丹棱农业丹棱县位于川西北平原西南部边缘的丘陵地区。便利的交通、适宜的气候等资源，给全县农业发展提供了优越的条件。2000年全县人均占有粮食594公斤，农民人均纯收入2179元，全县农村基本实现小康。 1、优质水果：丹棱水果已初步形成了规模化、优质化8、贮藏增值普及化、销售渠道多样化的格局。全县目前水果总面积已达7万亩，总产2万多吨，收入4000余万元，人均占有水果120公斤，其中优质脐橙占80%以上。2、杂交水稻制种：丹棱县于一九九四年列为国家级水稻制种基地，由县种子公司为龙头企业，承担种植规划，技术指导，收购、贮藏，运销云。贵。广西等20多个省、市，种子纯度高、质量优、信誉好，深受用户的好评，2000年制种规模达到1万亩，产优质一代杂交种250万公斤，给农民创收1500多万元。 3、蚕桑、丝绸产业：丹棱县栽桑养蚕有悠久的历史，历经了八、九十年代的几起几落，现又起了健康发展之路。2000年已有万余亩优质桑园和上万户养蚕农户。现建有50009、绪缫丝厂和60台织绸机的绸厂，拥有2000万元固定资产的丝绸公司，负责整个生产技术指导、鲜茧收购，产品加工和销售，形成了较完善的栽桑、养蚕、收购、缫丝、织绸、销售一体化的产业化经营架子。2000年蚕茧市场继续好转，价格创历史最高水平，农民售茧收入达到1000万元。 （四）行政区划丹棱县地处成都平原西南边缘。 丹棱县辖5个镇（丹棱、杨场、仁美、双桥、张场）、2个乡（石桥、顺龙）。（五）丹棱工业全县已形成了齿轮机械、陶瓷墙地砖、芒硝化工、农副产品加工等工业门类。主要工业产品有摩托车、汽车变速箱、矿山工程、农机等齿轮；建筑机械有钢筋切断机、调直机、卷扬机、冲击振动锤；建材有墙地瓷砖、砖瓦、釉料；化工10、有芒硝；食品有白酒等。2000年工业总产值实现2.23亿元；第二产业占国内生产总值35.2%。 丹夹陶瓷工业走廊已初具规模。走廊位于丹棱镇南门丹夹公路口起，止于杨场镇的15公里段沿线。县电力公司架设35KV的输电线路，燃气公司铺设了输气管道，从1999年至今，已先后有丹棱地砖、兰天瓷业、权业建陶、金城瓷业、三星瓷业、恒达瓷业等30余家墙地砖企业来沿线投资建厂，总投资额已达2亿元，现已有21家建成投产。全部建成投产后将形成年产墙地砖40平方千米的生产能力，成为全县最大的一支柱产业，工业总产值将是两个亿左右。 主要企业 公司规模性质行业县电力公司公司总资产3939万元，其中固定资产2623万元；企11、业占地面积0.258平方千米，建筑面积0.087平方千米，职工176人，专业技术人员16人公有企业电力玉祥地砖厂投资1800万元，占地0.079平方千米，两条地砖生产线，生产能力达4平方千米。产值约0.8-1亿元。私有企业地砖恒达瓷砖厂投资620万元，占地0.01平方千米。有职工200人，年工业产值1200万元，销售收入1200万元私有企业瓷砖四川丹齿实业股份有限公司企业占地面积0.1平方千米，建筑面积0.03平方千米，资产总额22313万元，其中固定资产8566.5万元。职工1126人 中美合资机械制造三致有限责任公司企业占地0.068平方千米，现有职工560人，有技术人员85人，其中高级112、人，中级2人。企业资产总额8000万元，其中固定资产3300万元。私有企业机械制造丹棱红棱齿轮厂企业占地0.045平方千米。建筑面积0.008平方千米；资产总额1386.5万元，其中固定资产886.5万元。职工280人，其中技术人员30人股份企业机械制造丹棱机械厂占地0.03平方千米，建筑面积0.007平方千米，职工109人，技术人员14人。固定资产152万元。公有企业机械制造应林化工厂投资2200万元对原真空制硝和矿山进行改造，形成年产10万吨钙芒硝生产能力私有企业制硝化工华康化工公司投资1200万元进行技改，使真空制硝和矿采能力达到5万吨私有企业制硝化工汇祥公司投资1000万元，对真空制硝13、和矿山技改，形成年产5万吨能力私有企业制硝化工龙井酒业公司资产总额360万元，职工21人。年生产2000吨白酒和曲酒，棱仙和金峡牌曲酒1996年获国家白酒曲酒会白酒精品奖。私有企业制酒业第二章 市场商业形态分析 一、总体概况 丹棱县受人口及消费力的制约，其商业发展布局与形态仍处于较原始的以沿街为市自然形成的方式存在，缺乏统一规划，商铺配套设施陈旧，经营业态杂乱、商户租金承受能力低；进而约束了中大型商业品牌的入驻。 二、针对性商业环境分析1、临街零售商业街“正街 东街 外东街 牌坊路” “新北路新南路”沿线：该沿线为丹棱老城区最为繁华商业街区。（1）商业建筑形态：其商业形态均为老旧住宅底层商铺。14、（2）商铺形态：商铺按照柱距自然划分。（3）单铺面积： 2040。（4）主要经营业态：服装、饰品、家电、糕点坊等。业态参差不齐，沿街为市，自然形成，无统一规划。（5）商铺租赁现状：因为核心老商业区，故该沿线转租频率较高，一般租赁方式为按年支付租金，同时产生转让费；折合租赁均价约为20-30元，转让费约为1.5-2万元年。（6）商铺销售现状：该商业区尚无新开发可供销售商铺，极少数二手商铺专卖，其单价约为1.22万元。2、商业广场“九龙广场”该广场实质为丹棱市政广场，主要用于政府活动宣传、科普知识普及等公益性活动。（1）商业建筑形态：其商业形态为环绕式住宅底层商铺。（2）商铺形态：商铺按照柱距自然15、划分。（3）单铺面积： 2040。（4）主要经营业态：服装、饰品、房产中介等，无统一规划。（5）商铺租赁现状：因为核心老商业区，故该沿线转租频率较高，一般租赁方式为按年支付租金，同时产生转让费；折合租赁均价约为20-30元，转让费约为1.5-2万元年。（6）商铺销售现状：该商业区尚无新开发可供销售商铺。“唢呐广场”该广场为经营性商业广场。（1）商业建筑形态：多层独栋商业形态。（2）商铺形态：按照商户需求，整层或分割租赁。（3）独栋单层面积约为10001500。（4）主要经营业态：银行、家私专卖、超市等。（5）商铺租赁现状：因租赁面积较大且楼层多，故整体租金均摊后仅8-15元（6）商铺销售现状：16、该商业区尚无新开发可供销售商铺。“文庙广场”该广场为经营性商业广场。（1）商业建筑形态：环形多层通透式商业形态。（2）商铺形态：一层为独立商铺，二三层依据商户需求为通拉式经营区域。（3）单铺面积：一层为30-40，二三层约为8003000。（4）主要经营业态：A、一层临新北路一侧为服装、饰品、银行、电信等B、一层临北街一侧及内街部分为美食一条街。C、二三层为家私专卖、美容会所、餐饮、酒店等等。（5）商铺租赁现状：因租赁面积较大且楼层多，故整体租金均摊后仅8-15元（6）商铺销售现状：该商业区尚无新开发可供销售商铺，新北路一在经营商铺转售，42，售价50万元，约合1.2万元。3、特色专营商业街“17、齐乐大道”沿线家装建材一条街该沿线为丹棱新开发住宅区，凭借不断开发的住宅体量及便利的交通，而自然形成建材装饰一条街的格局。（1）商业建筑形态：其商业形态均为新建商品房底层商铺。（2）商铺形态：商铺按照柱距自然划分，单铺面积约为4080。（3）单铺面积： 2040。（4）主要经营业态：照明、木地板、卫浴、集成吊顶、窗帘布艺等建材装饰专卖店。（5）商铺租赁现状：因为新商业区，商铺均为新近购买投资产品，因而租金相对较高，且仍有控制商铺，故基本为业主直接租赁，无转让费支出。（6）商铺销售现状：该商业区为新兴开发可供销售商铺资源相对较多，其中中泰花园、华夏星城等商铺销售单价约为1万元。三、与润业中心广场18、类似专业市场商户研究 1、家私、家居类：全友家私|家居（唢呐广场店）（1）经营位置：唢呐广场二三层（2）经营面积：3000（单层1500）（3）经营模式：品牌专卖店（4）客群定位：中档（5）租金：10万元年，合2.8元月全友家私|家居（文庙广场店）（1）经营位置：文庙广场二三层（2）经营面积：2000 （3）经营模式：品牌专卖店（4）客群定位：中档（5）租金：22万元年，合9.2元月双虎家私名品（1）经营位置：唢呐广场二层（2）经营面积：3000 （3）经营模式：品牌专卖店（4）客群定位：高档（5）租金：8元月伊顿家私（1）经营位置：文庙广场二三层（2）经营面积：2200 （3）经营模式：小品19、牌经销（共有12个家居品牌）（4）客群定位：中低档（5）租金：26.4万元年，合10元月2、家装建材类：四维卫浴专卖（1）经营位置：齐乐大道（2）经营面积：55 （3）经营模式：品牌专卖店（4）客群定位：中高档（5）租金：1.6万元年，合24元月，逐年递增15%,共5年合同（6）售价：转售价56万元，合1.02万元华泰照明专卖（1）经营位置：齐乐大道（2）经营面积：90 （3）经营模式：品牌专卖店（4）客群定位：高档（5）租金：25元月厨卫商城|王朝橱柜（1）经营位置：齐乐大道（2）经营面积：600 （3）经营模式：品牌经销（共有25个橱柜品牌）（4）客群定位：中低档（5）自持经营：该经营户为20、项目开发商股东，其经营厨卫经销已有八年四、市场经营与消费习性总结1、丹棱县在营商家来源分析 根据实地采访调查收集资料来看，丹棱县的商家来源较集中，大体可归纳以下两个主要群体： （1）丹棱县本地商家 来源细分：丹棱县区个体户、郊区农民，主要集中在零售业、服饰业、餐饮业，以零售方式为主。 特点：经营随机性强，经济实力差，承租能力低。 （2）外省市商家 群体细分：主要是浙江、广东一带的私营业主，主要集中在装饰建材业、机电业等，以区域直营店、发展代理方式为主，对丹棱兴建专业市场兴趣浓厚。特点：经营稳定，相对经济实力强，承租能力强。2、丹棱县消费者习性分析 我们将消费者按区域划分为丹棱县区消费者和郊县消21、费者，从调查资料来看：（1）丹棱县区消费者的主要消费行为： 日常生活所必须的用品，与消耗品为消费支出首选； 服饰消费及小百货等消费随机购买，随意性较强； 消费对象以中低档为主，普遍接受国内大众化品牌，无国际品牌消费。（2）郊区、郊县消费者的主要消费行为： 这类消费者购物针对性较强，主要购买昂贵商品及大件生活物资 消费季节性相对明显，节假日及农产品丰收日通常是他们的采购高峰 消费对象以低档为主第三章、项目市场竞争力分析一、“润业中心广场”项目概况 1、地理位置 项目地处成都、眉山、雅安、乐山中心位置，位于眉山市丹棱城东工业集中发展机械产业园区内，直临106省道。 2、交通条件 项目紧邻106省道22、，距离遂资眉高速出口仅800米，距离成都双流国际机场65公里，乐山港80公里，成昆铁路眉山站30公里，成乐高速30公里。 3、周边配套 项目位于丹棱机械产业园内，拥有中车丹齿、兴旺机械、莱斯特机械等大中小型机械生产厂商，丹棱陶瓷建材产业园等生产性企业，机械职业学校、艺术学院等教育机构以及为上述产业及教育机构相配套的生活居住区。随着天府新城大区域发展的确定，项目所在的眉山丹棱机械产业园区整体规划的出炉，本项目凭借便捷的交通位置，具有巨大的发展潜能。二、项目SWOT与竞争力分析1、项目优势分析：（1）调整后的开放式仓储卖场迎合丹棱市场需要；（2）直临106省道的便利交通优势；（3）开发商的信心和实23、力及专业商业运营管理公司的营运保障；（4）项目的科学规划、精心包装与定位，与其他项目的简单操作，凭经验出租出售、定价不同，本项目将在详细市场调查的基础上进行市场的细分与商品的选择定位，使其在丹棱县乃至眉山大商业范围内具有特色，更有操作依据，价格科学合理。2、项目劣势分析：（1）前期大面积撒网宣传，粗犷的营销模式，影响目标客户对项目的投资信心；（2）项目所在产业园区尚处于开荒阶段，缺乏人气与商气；（3）后期经营敞开式经营的仓储式卖场与住宅相对封闭的物业管理的矛盾；（4）项目所在地丹棱县规模，人口及消费能力有限；（5）投资客户对投资开发商较为陌生，缺乏信任度与投资信心3、项目机会点分析：（1）该项24、目是丹棱县重点引资立项项目，能够获得丹棱县政府更多政策性支持；（2）部分商家经营者经过多年的发展和累计，已经具有相当的资本积累，本案的出现无疑为他们提供了一个新的机会；（3）随着经济的稳定持续发展，居民收入的稳步提高，同住宅市场的低迷态势形成鲜明对比的是，商铺投资需求旺盛；（4）随着丹棱县交通的进一步发展，商流、物流、人流的交往会更加方便，其辐射力与影响力将会进一步的加强；（5）在商铺的形态上，目前丹棱还处于原始自然成型阶段，早期的由于建筑简单、设施配套跟不上、老化不全、交通考虑不周等原因，已经不能适应经营户的使用要求。4、项目威胁点分析：（1）丹棱县本地市场对商业地产的投资观念不强,而投机心25、态较重,灌输投资观念和利用投机心态是本案租售成功的极为关键的环节；（2）近年来其他地区的市场如雨后春笋,相继出现,作为传统老商业街受其影响,生意已大不如从前,市场前景不被普遍看好,商铺价值难以大幅提升；（3）对商业地产的产权、使用权,销售与租赁的概念混淆,利弊得失判断不清,观念上的滞后会成为本案以销售为目的的招商形成巨大抗性；（4）眉山五洲国际等相对成熟区域同类产品的不断开发，目标客户市场造成分流，并加剧了市场竞争的残酷性；（5）丹棱现有租售的商铺大多以主要街道、好地段的住宅小区的沿街铺面的市场供应对本案形成竞争压力且在租售价格上形成一定的打压。5、项目竞争力综述综上所述，我们认为本项目的竞争26、力必须立足于、体现在：位置：紧邻106省道与遂资眉高速出口战略高地；项目定位：特色经营，在商业业态、商业模式、商业环境等方面拉开与其他商厦和市场的形象与距离才能突现个性；贴近生活，提升生活，打造生活新空间；租售价格：必须物超所值,让人心动产生行动；同时运用价格杠杆策略要科学分析，再深入，不可简单地加减了事；经营理念与服务特色：必须在软件方面系统、完善、一步到位，首先让消费者耳目一新，树立起项目全新形象，进而给消费者、投资者、商家以信心，消费者有信心则消费没问题，消费没问题则经营没问题，经营没问题则商家有信心，商家有了信心则出租没问题；出租没问题则投资者的利益回报有保障，回报没问题则出售可以顺利27、进行，从而最终形成商业运营良性循环；推广系统：动之以情，晓之以理，先卖概念，先卖服务，先卖管理，先卖形象，以情切入，展望未来，从而口碑相传，提升形象；同时继以具体的理性价值诉求，作到在商言商，有根有据，以理服人，最终使目标客户、消费者实实在在地真切感受崭新的商业业态，享受崭新的消费体验，从而产生情感升华、情感积淀，使本项目成为丹棱县商界新标志。第四章、项目商业市场定位一、可供本项目选择业态对比依据第一章丹棱县针对性商业环境分析得出，目前适宜本项目市场的产品定位：“家居家私广场”与“装饰建材广场”对比如下：对 比 项家居家私广场装饰建材广场结 论租赁面积800100030平米以上后者较之前者更灵28、活租赁单价815元月2030元月后者租金承受价高于前者一倍以上可招入业态家具、家居两大类卫浴洁具、墙地砖、油漆涂料、木地板、门业、橱柜、厨卫电器、灯具灯饰、吊顶扣板、板材线材、窗帘布艺、墙纸等共计12个品类后者可招入品类大大高于前者目标招商客户锁定全友、双虎两大品牌已明确表示其丹棱县城店投入大，3-5年内均无再开分店计划仅齐乐大道沿线两侧即分布有近50余户各品类装饰建材直营商与经销商后者可锁定并招入的经销商、直营商目标大大多于前者租售矛盾解决商铺划小后销售，后期招商需面对多个业主单一商铺面对单个经营户后者能够规避租售多业权造成的运营致命弊端基于以上针对“家居家私广场”与“装饰建材广场”在租赁面29、积、租赁单价、可招入业态、目标招商客户锁定、租售多业权矛盾等五大方面做一一对比后，我部可以明确，为了本项目尽快实现销售与招商，降低风险，本项目应定位于“装饰建材广场”。结合本项目的特点，我司基本可以认为：1、 定位上首先突出商铺，必须立足现实、前瞻时代、寻求空白、突现个性、树立形象，建立地位。 （1）以丹棱县老商圈沿街为市的零散装饰建材一条街已全然无法满足消费者的需求。唯有加速变革，推陈出新的新广场才可能树立新的标杆；（2）目前丹棱县各装饰建材及家居经营商户均落户于丹棱县城内，地段优势明显，唯有舒适便利的购置环境、特色化的经营才能立足；（3）随着商业地产的突飞猛进，大的商业变数如主题性购物中心30、仓储式专业市场将全力取代沿街为市零散销售模式，促使商业形态加速变革；唯有前瞻，才能胜出；2、操作上必须针对目前商界短期行为、浮躁心理的泛滥，不争一时，立足大众，走特色经营之路，树精品意识，求品牌，求长远；3、任何档次经营业态业种都可做成名牌，做成精品，磨刀不误砍柴工，从经营上能够保证商家的利益，因为特色而可以具有更高的知名度与美誉度，保证了商家的利益，也就保证了租金；4、对今后租金有强的保证，投资者收益可以越来越好，长远收益大，物业就会升值幅度大，可以吸引投资者；5、品牌感，价值感可以将本案的潜在价值趋于最大化，后劲充足，会越来越好，价格也可炒上去；6、本项目引入专业商业管理运营团队，能够做31、到管理运营上规范和高水平，不会杂乱无章；三、 定位策略思想：1、市场细分差别化策略2、 比附策略3、 标杆性NO.1策略4、 情感营销策略5、 商业文化营销策略6、 合作竞争策略四、定位建议：市场定位与诉求：1、“集装饰建材选购与配送服务为一体的一站式购物体验”我们提供：（1）丹棱县城至本项目定时、定点、免费大巴接送服务 （2）卫浴洁具、墙地砖、油漆涂料、木地板、门业、橱柜、厨卫电器、灯具灯饰、吊顶扣板、板材线材、窗帘布艺、墙纸等共计12个品类全方位的装饰建材产品供应 （3）购买产品后货车定时、有偿送货上门服务2、“集装修方案设计、装饰材料选择与装饰工程安装到位为一体的一条龙式服务”我们提供：32、（1）专业的装饰公司出具装饰方案及效果图 （2）专业的装饰公司有偿出具装饰细案及采买装饰材料清单 （3）专业的安装公司提供保质的安装到位服务五、本项目目标客户定位1、终端消费者市场定位：类型：丹棱工业园区内安家的固定收入者；丹棱县有固定收入者（中等），包括部分高收入阶层；眉山市、洪雅县、夹江县等相邻市县的消费者；消费心理：讲究消费实惠，又追求时尚潮流；注重品牌、讲究一定档次；讲究省时、一站式购齐的便捷；讲究省心、一条龙式服务的方便；2、投资经营者类型与心理类型：丹棱县本地中高收入者或小经营户其他商街和专业市场的经营客专门的投资、投机炒家外地招商的目标客户，包括强势品牌租赁客和联营客户洪雅、夹江等临近市场的挖掘心理： 对商铺的经营具有一定的经历或体会；看重拥有一份家产，具有保值增值心理；有不动产与金融投资意识；较好的理性思维与比较概念；投机炒作心理 成都万僖业投资管理有限公司2011年12月15日Page29