1、2013-072013-07三毛实业玉门街住宅小区商业市场调研与项目定位报告谨呈：三毛实业股份有限公司谨呈：三毛实业股份有限公司谨呈：三毛实业股份有限公司谨呈：三毛实业股份有限公司本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容2 2项目报告思路项目报告思路项目报告思路项目报告思路 认清机会、寻求突破认2、清机会、寻求突破比对市场、发挥优势比对市场、发挥优势树立特色、明确方向树立特色、明确方向推动执行、保障落实推动执行、保障落实一、项目解读与现状分析一、项目解读与现状分析二、项目市场调研与分析二、项目市场调研与分析三、项目物业整体定位思路三、项目物业整体定位思路四、项目发展建议与推广模式四、项目发展建议与推广模式报告提纲报告提纲报告提纲报告提纲宏观环境分析宏观环境分析1 1项目宗地分析项目宗地分析2 2西固区住宅发展态势西固区住宅发展态势3 3主力商圈商业市场分析主力商圈商业市场分析4 4项目案名提报项目案名提报6 6竞品分析与项目定位解读竞品分析与项目定位解读5 5项目价格测算项目价格测算7 3、7销售策略建议销售策略建议8 84 4 宏观环境与项目宗地解读宏观环境与项目宗地解读宏观环境与项目宗地解读宏观环境与项目宗地解读5 5区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读 2012年，西固区全年共完成国内生产总值315.12亿元，比上年增长7.7%。三次产业之比为1.03：76.02：22.95，通过地产行业属性及产业划分，不可否认西固区房地产市场正处于快速发展阶段。数据来源：数据来源：兰州市西固区兰州市西固区2012年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-84、%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展GDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式2012 2012 年西固区年西固区GDP GDP 总量及增长率走势图总量及增长率走势图全年全社会建筑业增加值全年全社会建筑业增加值77.57亿元，比上年增长亿元，比上年增长27.12%。建筑工程产值完成了。建筑工程产值完成了36.52亿元，同比增长亿元，同比增长2.21%；安装工程产值完成了；安装工程产值完成了33.98亿元，同比增长亿元，同比增长44.66%；其他产值完；其他产值完成了成了7.07亿元，占建筑业总产值的亿元，占建筑业总产值的9.11%。6 6区域潜力解读区域潜力解读区域潜力5、解读区域潜力解读 全区共实现社会消费品零售总额83.92亿元，增长16.7%。其中：限额以上批发零售贸易业实现零售总额5.03亿元，增长10.3%，限额以下批发零售业实现零售总额43.52亿元，增长21.9%；限额以上住宿餐饮业实现营业额1.77亿元，增长12.74%，限额以下住宿餐饮业实现营业额33.6亿元，增长23.9%。数据来源：数据来源：兰州市西固区兰州市西固区2012年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报全区地方性财政收入完成全区地方性财政收入完成130亿元，同比增长亿元，同比增长1.56%。其中，全年居民消费价格比上。其中，全年居民消费价格比上年上涨年上涨2.7%6、，固定资产投资价格上涨，固定资产投资价格上涨2%。商品零售价格指数上涨。商品零售价格指数上涨2.6%，服务项目价格指，服务项目价格指数上涨数上涨1.8%。7 7区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读 2012年，全区固定资产投资完成185.89亿元，同比增长42.1。其中，城镇固定资产投资完成171.6亿元，同比增长38.39。第一产业完成投资2.7亿元，占城镇固定资产投资总额的0.16%；第二产业完成投资111.31亿元，占城镇固定资产投资总额的64.87%，第三产业完成投资57.59亿元，占城镇固定资产投资总额的33.57%。数据来源：数据来源：2012年兰州市国民经济和社会发展7、统计公报年兰州市国民经济和社会发展统计公报20052005年年-2012-2012 年固定资产投资额及增长速度年固定资产投资额及增长速度全区全区房地产业房地产业完成投资完成投资14.29亿元，同比增长亿元，同比增长109.41%。其中：。其中：建筑工程完成投资建筑工程完成投资9.71亿元；亿元；安装工程完成投资安装工程完成投资2.40亿元；亿元；设备工器具购置完成投资设备工器具购置完成投资0.94亿元；亿元；其他费用完成投资其他费用完成投资1.24亿元。亿元。8 8区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读 2012年，西固区人均可支配收入水平和增长率保持较好增长态势。全区农民人均纯收入8、为10128元，同比增长16.4%。城镇居民人均可支配收入为20440元，同比增长15.4%。房地产市场进入快速发展期，以质量为主，数量与质量并重。数据来源：数据来源：2012年兰州市国民经济和社会发展统计公报年兰州市国民经济和社会发展统计公报20052005年年-2012-2012 年城镇居民人均可支配收入及增长速度年城镇居民人均可支配收入及增长速度发展阶段发展阶段启动期启动期发展期发展期快速增长期快速增长期稳定发展期稳定发展期人均可支配人均可支配收入收入50005000120001200012000120001800018000180001800025000250002500025000以9、上以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善生存、改善需求兼有需求兼有改善需求为改善需求为主主改善需求为改善需求为主主发展特征发展特征超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型平稳发展平稳发展以数量为主，以数量为主，数量与质量数量与质量并重并重快速发展快速发展以质量为主，以质量为主，数量与质量数量与质量并重并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型全年兰州市城镇居民人均可支配收入全年兰州市城镇居民人均可支配收入18442.76元元,比上年增长比上年增长15.61%，人均消费性支出，人均消费性支出14167.9元，增长元，增长14.70%。由此可见：由此可见：西固区人均可支配收入水平西固区人均可支配10、收入水平20440元，超出兰州市平均水平近元，超出兰州市平均水平近11%9 91 1、区域内基础建设完成，道路、通讯、景观支持人气聚集；、区域内基础建设完成，道路、通讯、景观支持人气聚集；2 2、区域内产业组合明晰，、区域内产业组合明晰，GDPGDP与可支收入引领商业人气消费；与可支收入引领商业人气消费；3 3、核心商圈形成西固区的消费模式，促进消费实现，完善商、核心商圈形成西固区的消费模式，促进消费实现，完善商业配套功能。业配套功能。关键点：基础建设完成、城市公建带动、关键点：基础建设完成、城市公建带动、“出城入园出城入园”引导。引导。区域潜力解读小结：区域潜力解读小结：区域潜力解读小结：区11、域潜力解读小结：1 1 1 1 西固区西固区城市建设基础完善，奠定了商业发展城市建设基础完善，奠定了商业发展的基础。的基础。10101 1、随着、随着“出城入园出城入园”政策持续深化，工业板块重心转移，使政策持续深化，工业板块重心转移，使 得现在的西固区将向生活区改变；得现在的西固区将向生活区改变；2 2、商品房不断交付，入驻率不断攀升，区域人口消费需求不、商品房不断交付，入驻率不断攀升，区域人口消费需求不 断提升；断提升；3 3、“圈层圈层”发展渐成规模，提供了持续型消费人群潜力；发展渐成规模，提供了持续型消费人群潜力；4 4、未来轨道交通的开通，区域人口流入型消费得到支持。、未来轨道交通的12、开通，区域人口流入型消费得到支持。关键点：人口持续增加、工业板块重心转移，消费潜力不断提升。关键点：人口持续增加、工业板块重心转移，消费潜力不断提升。区域潜力解读小结：区域潜力解读小结：区域潜力解读小结：区域潜力解读小结：2 2 2 2 西固区西固区未来消费人口持续增加，区域商业迎未来消费人口持续增加，区域商业迎来超速发展周期。来超速发展周期。兰州城市规划兰州城市规划兰州位于中国陆域版图的几何中心，西陇兰州位于中国陆域版图的几何中心，西陇海兰新经济带重要支点，西北重要的交通枢纽和物流中心。海兰新经济带重要支点，西北重要的交通枢纽和物流中心。1111项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解13、读 区位区位:位于祖国大陆的几何中心，是中国西北地区的位于祖国大陆的几何中心，是中国西北地区的区域中心城市，具有区域中心城市，具有“座中连六座中连六”的独特位置，辐射陕、的独特位置，辐射陕、甘、宁、青、新、藏等省区甘、宁、青、新、藏等省区面积面积:全市总面积全市总面积1327113271平方公里，其中城关区面积平方公里，其中城关区面积 220220平方千米，大部分省级和市级行政单位机关均在城平方千米，大部分省级和市级行政单位机关均在城关区，是全省和全市的首善之区，兰州四个城市核心区关区，是全省和全市的首善之区，兰州四个城市核心区之一。之一。人口人口:户籍人口户籍人口322322万，常住人口万，14、常住人口361.18361.18万人，其中，万人，其中，建成区内非农业常住人口建成区内非农业常住人口261261万人，外来流动人口万人，外来流动人口5050余余万。包括汉族、回族等万。包括汉族、回族等3636个民族，（除回族外）少数个民族，（除回族外）少数民族人口占总人口占民族人口占总人口占3.6%3.6%。产业产业:兰州已形成以石油、化工、机械、兰州已形成以石油、化工、机械、冶金冶金、四大、四大行业等主体，门类比较齐全的工业体系，成为我国主要行业等主体，门类比较齐全的工业体系，成为我国主要的重化工，的重化工，能源能源和原材料生产基地之一。和原材料生产基地之一。资料来源：兰州统计年鉴资料来源：15、兰州统计年鉴 规划形成“一河两岸，三心六组团”的空间结构。一河两岸：依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线；三心：城关核心组团、安宁-七里河核心组团和西固核心组团；六组团：即盐场-九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。1212项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读 城关核心传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；安宁七里河核心区域商务金融、会展、文化体育中心，预留市级行政办公中心；西固核心工业博览旅游和文化创意中心、石化产业研发设计、教育培训以及总部基地和民族特色产品集散中心。盐场九州组团高档居住、旅游休闲服务组团；和16、平组团商贸物流、职业教育和重要居住组团；定远组团新材料和生物技术等高新技术产业区和重要居住组团；彭家坪组团高端装备制造业产业区、重要生态居住组团；河口南组团：现代物流产业组团；沙九组团轻型制造产业组团；南河口组团物流产业组团；西固城西固城区域内区域内“衔接地块衔接地块”的发展的发展【新城新城】，西固的商业核心区。西固的商业核心区。u西固城位于合水南路与玉门街交汇处，是整个西固区衔接厂区与住宅区的核心板块；u西固城定位为商贸、金融、文化、教育、居住、行政、办公为一体的都市化发展格局；u随着“出城入园”政策的持续深入，工业组团将在区域内逐渐淡化，而生活区及商业区将逐步走入板块核心。1313项目地块17、解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读 工业组团区工业组团区商业组团区商业组团区西固老生活组团西固老生活组团西固新生活组西固新生活组团区团区工工业业组组团团区区通行率通行率项目地块具有较高的通行率，但是目项目地块具有较高的通行率，但是目前不作为前不作为“目标站目标站”驻足。驻足。u项目地块位于西固中路与玉门街十字，具有良好的交通动线u工业厂区与生活区衔接处，人流通行量较大，但驻足率不高。u根据调研实际测算，项目地块距离西固城核心商圈1.0公里，且在亚太新村项目地块区间内，无有效联通人流动线的商业物业，人气聚集较难1414项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读 本案本案西古城核心商圈18、西古城核心商圈商业一级核心商业一级核心商业次级核心商业次级核心商业核心外沿商业核心外沿项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目地块现状：处于西固中路与玉门街拐角十字，项目项目地块现状：处于西固中路与玉门街拐角十字，项目地块成熟，交通稳定地块成熟，交通稳定1515本案本案项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析周周边边商商品品房房解解读读项目地块项目地块1 1公里半径内商品房楼盘数量增多，将会提升公里半径内商品房楼盘数量增多，将会提升周边人流量，支持区域商业发展。周边人流量，支持区域商业发展。1616项目发展要求项目发展要求项目发展要求项目发展19、要求主题营造、交通组织、商业特色主题营造、交通组织、商业特色主题营造、交通组织、商业特色主题营造、交通组织、商业特色限定体量、易去化限定体量、易去化交通明线畅通交通明线畅通半径建设成熟半径建设成熟缺乏商业连接缺乏商业连接小区成熟、人流待增小区成熟、人流待增半径缺乏商业氛围半径缺乏商业氛围VSVS项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目特色与目标比对项目发展现状。项目特色与目标比对项目发展现状。1717项目特色与目标项目特色与目标项目发展现状项目发展现状项目发展要求项目发展要求项目发展要求项目发展要求交通组织交通组织交通组织交通组织项目结合商业要求，强化区域交通与商业20、街区的交通动项目结合商业要求，强化区域交通与商业街区的交通动线，制造商业便利。线，制造商业便利。18181 1、如何形成本案与西固城核心的交通引导；、如何形成本案与西固城核心的交通引导；2 2、如何形成西固中路与本案的交通引导；、如何形成西固中路与本案的交通引导；项目关键点：项目交通动线、交通组织，构建商业消费基础。项目关键点：项目交通动线、交通组织，构建商业消费基础。项目发展要求项目发展要求项目发展要求项目发展要求商业特色商业特色商业特色商业特色突出项目商业特色，依托商业经营对市场消费的号召力，突出项目商业特色，依托商业经营对市场消费的号召力，实现区域商业功能。实现区域商业功能。19191 21、1、如何营造街区主题，树立项目整体形象；、如何营造街区主题，树立项目整体形象；2 2、如何形成本案商业与核心组团的商业互补，带动商业消费；、如何形成本案商业与核心组团的商业互补，带动商业消费；3 3、如何进行商业规划，达到商业经营与商业配套共赢，扶持、如何进行商业规划，达到商业经营与商业配套共赢，扶持商业经营。商业经营。项目关键点：建议商业主题、引进特色业态，形成街区商业能力。项目关键点：建议商业主题、引进特色业态，形成街区商业能力。2020 住宅影响与商业市场解读住宅影响与商业市场解读住宅影响与商业市场解读住宅影响与商业市场解读分区明显分区明显以玉门街东西划分，使得整个区域住宅形成以西固人以22、玉门街东西划分，使得整个区域住宅形成以西固人家、百合苑等商品房为主的新住宅区和以福利路、庄浪路为主的传家、百合苑等商品房为主的新住宅区和以福利路、庄浪路为主的传统住宅区。统住宅区。u沿西固中路为中轴的商品房住宅聚集区正在逐步成型u中轴线上，兰棉厂小区、哑巴楼等原有住宅也支持该区域生活导向的演变。u本案所属即为西固中路中轴线，但由于传统住宅区的沉淀影响，该区域发展需要时间积累。2121住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读 本案本案恒大都市广场恒大都市广场住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读 项目名称项目名称 重邦康城重邦康城 楼盘地址楼盘地址 西固玉门街和西西固玉门街和西23、固中路什字固中路什字开发商开发商 甘肃重邦置业有甘肃重邦置业有限责任公司限责任公司建筑形式建筑形式 高层高层 商住商住装修状况装修状况 毛坯毛坯 容积率容积率 3.0 3.0 绿化率（绿化率（%）31%31%占地面积（万）占地面积（万）6.56.5建筑面积（万）建筑面积（万）2121房源数房源数17161716套套开盘时间开盘时间 待定待定物业费（元物业费（元/月）月）待定待定价格（元价格（元/）待定待定销售进度销售进度 预计预计2014-102014-10入住入住重邦康城位于玉门街和西固中路什字地段，交通便捷，独享周边重邦康城位于玉门街和西固中路什字地段，交通便捷，独享周边完善的市政配套和充24、实的生活圈层，购物、休闲、娱乐近在咫尺。完善的市政配套和充实的生活圈层，购物、休闲、娱乐近在咫尺。2222住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读 项目名称项目名称 西固人家西固人家 楼盘地址楼盘地址 西固中路西固中路12731273号号(原兰棉厂原兰棉厂)开发商开发商 兰州乾盛房地产兰州乾盛房地产开发有限公司开发有限公司 建筑形式建筑形式 商住商住 多层多层 高层高层 装修状况装修状况 毛坯毛坯 容积率容积率 2.99 2.99 绿化率（绿化率（%）34.6%34.6%占地面积（万）占地面积（万）4.94.9建筑面积（万）建筑面积（万）14.614.6房源数房源数13531353开盘25、时间开盘时间 2010/12/182010/12/18物业费（元物业费（元/月）月）1.51.5价格（元价格（元/）均价均价63006300销售进度销售进度 销售销售60%60%以上以上 备注备注 商业配套成熟商业配套成熟西固人家近西固人家近7000平方米大型地下停车场，可供平方米大型地下停车场，可供200辆车同时停放；辆车同时停放；社区商业全面启动，商铺暂没有释放销售信息，空置率社区商业全面启动，商铺暂没有释放销售信息，空置率10%2323住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读 项目名称项目名称 百合苑百合苑 楼盘地址楼盘地址 西固中街兰炼十西固中街兰炼十字向东字向东5050米米开26、发商开发商 兰州龙鑫房地产兰州龙鑫房地产开发有限公司开发有限公司 建筑形式建筑形式 小高层小高层 塔楼塔楼 装修状况装修状况 毛坯毛坯 容积率容积率 4.23 4.23 绿化率（绿化率（%）30%30%占地面积（万）占地面积（万）2.62.6建筑面积（万）建筑面积（万）1111房源数房源数 438 438 开盘时间开盘时间 2010/12/12010/12/1物业费（元物业费（元/月）月）1.31.3价格（元价格（元/）均价均价58005800销售进度销售进度 整体销售整体销售80%80%以上以上 备注备注 商铺租赁仅剩商铺租赁仅剩350平米平米百合苑紧靠玉门街成熟商圈，环境优良，交通便利。社27、区并设有商百合苑紧靠玉门街成熟商圈，环境优良，交通便利。社区并设有商务配套设施，项目的落成将成为西固城区标志性高新生活典范社区。务配套设施，项目的落成将成为西固城区标志性高新生活典范社区。2424住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读 项目名称项目名称 中鹏玥园中鹏玥园楼盘地址楼盘地址 西固区西固中路西固区西固中路515515号号开发商开发商 兰州中鹏房地产兰州中鹏房地产开发有限公司开发有限公司 建筑形式建筑形式 小高层小高层 高层高层 装修状况装修状况 毛坯毛坯 容积率容积率 3.69 3.69 绿化率（绿化率（%）35%35%占地面积（万）占地面积（万）1.21.2建筑面积（万）28、建筑面积（万）4.44.4房源数房源数324324开盘时间开盘时间 2012/11/22012/11/2价格（元价格（元/）均价均价58005800销售进度销售进度 整体销售整体销售80%80%以上以上 中鹏玥园设有商业服务，据其合理的服务半径范围及内外兼顾的中鹏玥园设有商业服务，据其合理的服务半径范围及内外兼顾的原则，将商业集中布局，与住宅共同形成整体、但功能互不冲突。原则，将商业集中布局，与住宅共同形成整体、但功能互不冲突。2525住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读 项目名称项目名称 芙瑞双子国际芙瑞双子国际 楼盘地址楼盘地址 西固区玉门街西固区玉门街8 8号号开发商开发商 29、兰州晋瑞房地产兰州晋瑞房地产开发有限公司开发有限公司 建筑形式建筑形式 商住商住 塔楼塔楼装修状况装修状况 毛坯毛坯 容积率容积率 5.4 5.4 绿化率（绿化率（%）25%25%占地面积（万）占地面积（万）0.630.63建筑面积（万）建筑面积（万）6.86.8房源数房源数308308开盘时间开盘时间 2010/9/282010/9/28物业费（元物业费（元/月）月）1.81.8价格（元价格（元/）均价均价62006200销售进度销售进度 商业部分整包商业部分整包备注备注 新虹盛百货新虹盛百货芙瑞双子地下一层为大型绿色生活超市；一至五层商场；六层休闲芙瑞双子地下一层为大型绿色生活超市；一至五30、层商场；六层休闲娱乐餐饮；七层办公中心；八至二十九层住宅，三十层会所。娱乐餐饮；七层办公中心；八至二十九层住宅，三十层会所。2626住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读 项目名称项目名称 恒大都市广场恒大都市广场 楼盘地址楼盘地址 兰州市西固区合兰州市西固区合水南路水南路 开发商开发商 恒大地产集团恒大地产集团建筑形式建筑形式 高层高层 商业商业装修状况装修状况 精装精装 容积率容积率 4.4 4.4 绿化率（绿化率（%）35%35%占地面积占地面积49.4149.41亩亩建筑面积（万）建筑面积（万）2222户型面积（）户型面积（）95-17795-177开盘时间开盘时间 201331、/6/292013/6/29物业费（元物业费（元/月）月）待定待定价格（元价格（元/）65886588起起恒大都市广场恒大都市广场定位超大型商业综合体，集大型品牌百货、国际品牌超定位超大型商业综合体，集大型品牌百货、国际品牌超市、多功能剧场、室内大型游乐场、连锁餐饮及景观步行街于一体。市、多功能剧场、室内大型游乐场、连锁餐饮及景观步行街于一体。27272828商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读 市一级商业中心市二级商业中心区域商业中心商业片区小西湖西关什字东方红广场兰大五里铺拱星墩西固城安宁什字桃海培黎广场雁滩兰州商圈格局：线状分布，橄榄球体状商圈格局，中间大，两头小兰州商圈格局32、：线状分布，橄榄球体状商圈格局，中间大，两头小p由于西固区距离市级商业中心距离较远，途经西站货场、土门墩、秀川、三滩等地块，使得商业无法由于西固区距离市级商业中心距离较远，途经西站货场、土门墩、秀川、三滩等地块，使得商业无法进行有效的衔接和联动；但也正因为如此，西固城作为区域商业中心也更能够聚集有效客户群体，在区进行有效的衔接和联动；但也正因为如此，西固城作为区域商业中心也更能够聚集有效客户群体，在区域商业竞争中，发挥了良好的单一属性和排他属性。域商业竞争中，发挥了良好的单一属性和排他属性。西站兰州市商圈示意2929北滨河路南滨河路天水路合水路西固路西津路庆阳路东岗路p兰州地形表现兰州地形表现33、“一河两岸一河两岸”，并且，并且“东西狭长，南北纵深浅东西狭长，南北纵深浅”，目前城市交通路网呈现，目前城市交通路网呈现“三横两纵三横两纵”，“西固路、西津路、庆阳路西固路、西津路、庆阳路”东西相接，南北辐射，形成兰州目前商业黄东西相接，南北辐射，形成兰州目前商业黄金线。金线。p纵观西固目前的交通情况，缺乏立体、多功能的交通路网，尤其是与市中心的距离减缓纵观西固目前的交通情况，缺乏立体、多功能的交通路网，尤其是与市中心的距离减缓了城市商业升级换代的脚步。了城市商业升级换代的脚步。城市交通路网示意商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读 p以西固城为商业核心，由西固路、康乐路、玉门街、福34、利路所围合成的以西固城为商业核心，由西固路、康乐路、玉门街、福利路所围合成的几何区域，商业主要分布于西固中街、合水路、西固城商业步行街、玉门几何区域，商业主要分布于西固中街、合水路、西固城商业步行街、玉门街等路段的沿街两侧。街等路段的沿街两侧。西固城合水路西固中街玉门街西固城商业步行街西固城商圈西固城商圈康乐路福利街玉门街商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读 30303131商业业态商业业态1.1.主力百货、超市主力百货、超市2.2.餐饮、娱乐、休闲餐饮、娱乐、休闲3.3.社区便利店社区便利店4.4.电器综合卖场电器综合卖场商业业态商业业态西固中路区西固中路区福利路住宅区福利路住宅35、区西固城核心区西固城核心区商业业态商业业态1.1.中小餐饮中小餐饮2.2.休闲、娱乐休闲、娱乐3.3.汽车美容汽车美容4.4.建材装饰建材装饰1.1.小型餐饮小型餐饮2.2.便利店便利店3.3.社区便利店社区便利店商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况区域商业状况区域商业状况区域商业状况西固区商业业态，主要有购物、餐饮、娱乐休闲、专业大市西固区商业业态，主要有购物、餐饮、娱乐休闲、专业大市场、商业街区构成。场、商业街区构成。西固区西固区【西固城商圈【西固城商圈商圈概述商圈概述】概况描述概况描述兰州西部重要的工业重镇，全国著名的石油化城，商业消费力强。兰州西部重要的工业重镇，全国著名的石油36、化城，商业消费力强。租售价格租售价格合水路合水路100-160100-160元元/M/M2 2，玉门街，玉门街100-180100-180元元/M/M2 2，西固中街，西固中街55-12055-120元元/M/M2 2辐射区域辐射区域区域型商圈区域型商圈业态组合业态组合业态包括了百货、商业步行街、商超、餐饮、休闲、娱乐等传统业态，也包括了钢业态包括了百货、商业步行街、商超、餐饮、休闲、娱乐等传统业态，也包括了钢贸、建材专业市场贸、建材专业市场整体档次整体档次中等中等商场设计商场设计除了新建的大型商业体外，其它商业物业设施陈旧落后除了新建的大型商业体外，其它商业物业设施陈旧落后交通情况交通情况西37、固城公交枢纽站临近于此，多条公交线路途经此处，交通便利，而且区域新规划西固城公交枢纽站临近于此，多条公交线路途经此处，交通便利，而且区域新规划的路网路况较为良好。的路网路况较为良好。趋势预测趋势预测随着西固中街的旧城改造逐步深入，使得区域商业档次和辐射力将得到大大的提高，随着西固中街的旧城改造逐步深入，使得区域商业档次和辐射力将得到大大的提高，未来将打造成服务全区的区域商业金融中心。未来将打造成服务全区的区域商业金融中心。商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读 3232虹盛百货芙瑞商厦银大百货新天乐购物中心宝丽华商厦序号项目名称商业类型物业类型商业体量（M2）档次定位1芙瑞商厦整体招38、租新虹盛商住两用25000中档2虹盛百货百货商住两用25000中低档3宝丽华商厦服饰商场、街铺商住两用20000中低档4银大百货服饰商场商住两用15000低档5新天乐购物中心综合商业中心纯商业35000中档（服饰商场、超市，家居建材）虹盛百货银大百货新天乐购物中心宝丽华商厦西固城商圈目前大中型商业项目基本情况33333434西固区核心商圈特点：以人气为支持而形成的商业消费西固区核心商圈特点：以人气为支持而形成的商业消费机会点，支撑着大型商业的经营。机会点，支撑着大型商业的经营。u以人气作为商业的支持，进以人气作为商业的支持，进行商业经营；行商业经营；u地域情结、城市中心的地理地域情结、城市中心39、的地理位置，成为商业形成人气的主位置，成为商业形成人气的主要吸引力；要吸引力；u商业经营主要侧重零售的销商业经营主要侧重零售的销售模式。售模式。商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况区域商业状况区域商业状况区域商业状况商业发展模式：城市公建带动区域商业发展，制造商业机会。商业发展模式：城市公建带动区域商业发展，制造商业机会。1 1、区域发展主要依托区域定位，以城市公建先行；、区域发展主要依托区域定位，以城市公建先行；2 2、商业依托城市公共配套建设，政府规划引导商业机会；、商业依托城市公共配套建设，政府规划引导商业机会；3 3、中心区片区城市建设成熟，商业发展较其他片区快。、中心区片区城40、市建设成熟，商业发展较其他片区快。区域商业模式：政府引导、公建先行，带动区域区域商业模式：政府引导、公建先行，带动区域商业，满足消费需求。商业，满足消费需求。3535商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况小结区域商业状况小结区域商业状况小结区域商业状况小结1 1 1 1区域商业：餐饮业态、零售购物业态、娱乐休闲区域商业：餐饮业态、零售购物业态、娱乐休闲业态发展较好。业态发展较好。3636商业业态商业业态经营经营特点特点所所处处区域区域购购物物业态业态人口密度制人口密度制约约核心区、生活区核心区、生活区餐餐饮饮、娱乐娱乐、休、休闲业态闲业态经营经营能力能力强强、选选址灵活址灵活街区式、街区41、式、产业链产业链条条发发展展核心区、生活区、核心区、生活区、西固中路区西固中路区酒店住宿酒店住宿业态业态与区域商与区域商业业消消费进费进行关行关联联核心区、生活区核心区、生活区综综合市合市场业态场业态受到区域限制受到区域限制核心区、西固中路区核心区、西固中路区西固核心区商业业态：餐饮、娱乐、休闲、零售发展相对成熟。西固核心区商业业态：餐饮、娱乐、休闲、零售发展相对成熟。商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况小结区域商业状况小结区域商业状况小结区域商业状况小结2 2 2 2商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读 西固区西固区【西固城商圈【西固城商圈商圈评价商圈评价】西固城商圈西固42、城商圈西固城商业中心区是由于在交通西固城商业中心区是由于在交通行走路径上与其它同等级区域距离最远行走路径上与其它同等级区域距离最远,且与其他区域的独立商业中心区，对于缺乏且与其他区域的独立商业中心区，对于缺乏次市级商业中心的市西部地区而言，有机会与潜力依托次市级商业中心的市西部地区而言，有机会与潜力依托【合水路合水路玉门街十字玉门街十字】及及周边商业资源以及西固中街的整体改造发展为高一级商业中心区。周边商业资源以及西固中街的整体改造发展为高一级商业中心区。目前在购物、消费、出行吸引量与交通小区吸引数量上相差不大。该区域处在目前在购物、消费、出行吸引量与交通小区吸引数量上相差不大。该区域处在兰州43、市的上风地带，受地方产业政策、环保政策影响，未来的消费群体人口变化不兰州市的上风地带，受地方产业政策、环保政策影响，未来的消费群体人口变化不会很大，在会很大，在“出城入园出城入园”政策和经济整体向前推进的局面下，商业氛围未来将会逐政策和经济整体向前推进的局面下，商业氛围未来将会逐渐改善，但商业局面近几年将仍然维持现状。渐改善，但商业局面近几年将仍然维持现状。3737业态模式：购物、餐饮、娱乐依然是构建成西固区商业主业态模式：购物、餐饮、娱乐依然是构建成西固区商业主体的主要元素，但消费模式不断寻求市场变革。体的主要元素，但消费模式不断寻求市场变革。u购物业态：保持对人购物业态：保持对人气的要求，44、经营稳定、气的要求，经营稳定、选址固定，但需对商业选址固定，但需对商业功能进行进一步完善；功能进行进一步完善；u餐饮业态：餐饮文化、餐饮业态：餐饮文化、消费理念的提速，形成消费理念的提速，形成业态对外发展的变革要业态对外发展的变革要求；求；u娱乐业态：多元化娱娱乐业态：多元化娱乐业态发展，街区式商乐业态发展，街区式商业链条消费要求。业链条消费要求。商业业态梳理商业业态梳理商业业态梳理商业业态梳理3838消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解读 西固消费群体：现有主流消费群体，结合年龄细分，主西固消费群体：现有主流消费群体，结合年龄细分，主要分为三类。要分为三类。以上三个年龄阶段构建成西45、固商业消费的主力，成为推动消费主导消费力量。以上三个年龄阶段构建成西固商业消费的主力，成为推动消费主导消费力量。3939消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解读 餐饮消费：主要结合消费目的与消费档次进行群体划分。餐饮消费：主要结合消费目的与消费档次进行群体划分。从消费目的：日常聚餐、宴请、商务形成参与消费主要驱动力；从消费目的：日常聚餐、宴请、商务形成参与消费主要驱动力；从消费层次：人均消费在从消费层次：人均消费在30503050元消费接受广泛。元消费接受广泛。4040消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解读 娱乐消费根据娱乐业态提供的消费内容来划分娱乐消费根据娱乐业态提供的消46、费内容来划分娱乐项目娱乐项目:酒吧、酒吧、KTVKTV、洗浴中心等受到区域主力消费群体的青睐。、洗浴中心等受到区域主力消费群体的青睐。4141消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解读 购物消费依据消费群体的收入水平来进行划分购物消费依据消费群体的收入水平来进行划分从购物目的：日常购物以大型超市为主、高档次购物以大型购物中心为主。从购物目的：日常购物以大型超市为主、高档次购物以大型购物中心为主。4242商业消费小结商业消费小结1.1.三大主流消费，购物业态依托占据商业主力三大主流消费，购物业态依托占据商业主力2.2.餐饮创新发展、城外发展已成趋势餐饮创新发展、城外发展已成趋势3.3.餐饮47、带动娱乐，娱乐向外发展，条件开始形成餐饮带动娱乐，娱乐向外发展，条件开始形成区域中心居住人口、流动人口众多，这给购物业态提供了良好的区域中心居住人口、流动人口众多，这给购物业态提供了良好的生存环境，购物业态保持长期的稳定经营，还未形成大规模的向生存环境，购物业态保持长期的稳定经营，还未形成大规模的向外突击。外突击。受城市经济发展，餐饮消费理念、城市交通压力，城区扩大，受城市经济发展，餐饮消费理念、城市交通压力，城区扩大，餐饮向城外发展已成趋势，规模不断扩大，并受到市场消费力支餐饮向城外发展已成趋势，规模不断扩大，并受到市场消费力支持。持。西固区商业：购物固化、餐饮为主带动消费进行扩张。西固区商48、业：购物固化、餐饮为主带动消费进行扩张。餐饮与娱乐二次消费的链条关系，推动娱乐业态向外发展，拉餐饮与娱乐二次消费的链条关系，推动娱乐业态向外发展，拉动业态向外扩张经营。动业态向外扩张经营。43434444核心群体：西固区常住核心群体：西固区常住区域原住居民区域原住居民区域外来迁入人群区域外来迁入人群区域内学生人群区域内学生人群区域商务人群区域商务人群辐射群体：商务、流动人口辐射群体：商务、流动人口七里河、安宁消费群体。七里河、安宁消费群体。外延群体：市级消费外延群体：市级消费城市消费城市消费.项目消费客户群：主要针对西固区居民消费、外来区商务及项目消费客户群：主要针对西固区居民消费、外来区商务49、及流动人口消费群体。流动人口消费群体。目标客群定位目标客群定位客群客群客群构成客群构成消消费费模式模式区域及周区域及周边边（核心群体）（核心群体）原住居民原住居民外来迁入人群外来迁入人群就近生活消就近生活消费费日常社会交往日常社会交往家庭家庭娱乐娱乐追求追求学校群体学校群体追求追求时时尚消尚消费费追求个性化消追求个性化消费费氛氛围围商商务务群体群体商商务务消消费费追求商追求商业业消消费环费环境境商商务务、流、流动动人口人口（辐辐射群体）射群体）有有车车一族一族有一定的消有一定的消费费能力，接受消能力，接受消费费理念理念具有特色化消具有特色化消费费需求需求城区上班族城区上班族具有社会交往要求具有50、社会交往要求经济经济能力有限能力有限市市级级消消费费（外延群体）（外延群体）市市级单级单位位新型消新型消费环费环境心理境心理满满足足对对区域小吃的需求区域小吃的需求SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 产品产品/品质面品质面区域区域/市场面市场面核心优势核心优势 ：品牌：品牌+区位（区位（S S）核心矛盾：区域价值与未来价值的核心矛盾：区域价值与未来价值的落差落差(W)(W)l毗邻西固中路城市交通主干道；毗邻西固中路城市交通主干道；l与西固城核心商圈仅与西固城核心商圈仅1 1公里，具有公里，具有核心商圈外沿价值；核心商圈外沿价值；l三毛厂品牌价值建立市场信心；三毛厂品牌价值建立市场51、信心；l产品规划简洁，适合物业快速去化；产品规划简洁，适合物业快速去化；l临近厂区，区域环境凌乱嘈杂，临近厂区，区域环境凌乱嘈杂，限制产品高端定位限制产品高端定位;l难以回避区域抗性，没有建立区难以回避区域抗性，没有建立区域商业核心，处于价值低谷；域商业核心，处于价值低谷；l产品选择性不高，难以做到客户产品选择性不高，难以做到客户有效引导有效引导机会（机会（OO）SOSO策略策略WOWO策略策略l周边新增多个商品房住宅小区，人周边新增多个商品房住宅小区，人流量充足；流量充足；l“出城入园出城入园”规划规划,板块商业价值将板块商业价值将被发掘；被发掘；l区域商业现状，典型的排他性商圈，区域商业现52、状，典型的排他性商圈，具有较强的竞争保护性；具有较强的竞争保护性；1.1.强调城区板块稀缺性、物业保值的强调城区板块稀缺性、物业保值的置业价值；置业价值；2.2.突出出行便捷、综合多种交通工具突出出行便捷、综合多种交通工具的枢纽地位；的枢纽地位；3.3.描绘城市规划长短线前景蓝图，增描绘城市规划长短线前景蓝图，增加市场信心；加市场信心；4.4.利用品牌价值缩短项目导入时间，利用品牌价值缩短项目导入时间，降低导入成本；降低导入成本；1.1.通过强化城市交通枢纽重量级中通过强化城市交通枢纽重量级中心的概念，提升全区号召力；心的概念，提升全区号召力；2.2.通过产品定位和产品概述，模糊通过产品定位和53、产品概述，模糊“商业外沿商业外沿”的的 区位形象抗性。区位形象抗性。3.3.产品补强，在条件允许下增加人产品补强，在条件允许下增加人流动线的驻足率；流动线的驻足率；威胁威胁(T)(T)STST策略策略l无法有效连接西固城核心商圈，无法有效连接西固城核心商圈，动线断裂；动线断裂；l一级商圈板块明晰，将会抢走部一级商圈板块明晰，将会抢走部分同质客源；分同质客源；1.1.放大核心商圈概念，不可错失的机放大核心商圈概念，不可错失的机遇价值，营造紧迫感；遇价值，营造紧迫感；2.2.形成品质化、个性化的整体定位，形成品质化、个性化的整体定位，创造产品的实际价值吸引关注创造产品的实际价值吸引关注45454654、46市场调查总结市场调查总结西固城区调研对比：现有人气与商业支持比例不协调，西固城区调研对比：现有人气与商业支持比例不协调，但人气逐步提升。但人气逐步提升。因素因素西固城核心区西固城核心区外沿商业区外沿商业区人气人气人口密度高、人气聚集人口密度高、人气聚集人口密度低、人气逐步提升人口密度低、人气逐步提升交通交通交通便利、但路况待改善交通便利、但路况待改善交通流畅、但驻足率较低交通流畅、但驻足率较低配套配套配套不同、停车对商业形成压力配套不同、停车对商业形成压力配套完善、住宅增多、环境适宜配套完善、住宅增多、环境适宜趋势趋势随城市发展、人气逐步向外扩散随城市发展、人气逐步向外扩散人口实现净流入、55、商业不断兴起人口实现净流入、商业不断兴起4747市场调查总结市场调查总结外沿商业区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力外沿商业区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特色。不断增强，逐步形成商业特色。业态业态西固城核心区西固城核心区外沿商业区外沿商业区购购物物保持固化，商业经营不断升级保持固化，商业经营不断升级商业逐步进入，规模相对有限商业逐步进入，规模相对有限餐餐饮饮逐步向外延伸，处于净流出逐步向外延伸，处于净流出形成餐饮规模特色，持续流入、经营平稳形成餐饮规模特色，持续流入、经营平稳娱乐娱乐随餐饮不断向外发展随餐饮不断向外发展逐步形成街区化发展，但规模、种类有限逐步56、形成街区化发展，但规模、种类有限4848项目的市场切入点：目的性消费推动商业消费，实现项目的市场切入点：目的性消费推动商业消费，实现商业功能。商业功能。项目发展驱动：目的性消费，吸引大众消费，覆盖全区域消费潜力。项目发展驱动：目的性消费，吸引大众消费，覆盖全区域消费潜力。市场调查启示市场调查启示项目项目目的性消费引导区域大众消费目的性消费引导区域大众消费人气不足人气不足2 2万体量万体量配套性商业经营配套性商业经营目的性消费引导目的性消费引导大区域消费需求大区域消费需求满足大众消费需求满足大众消费需求竞品分析与项目定位解读竞品分析与项目定位解读49495050竞品案例竞品案例恒大都市广场恒大都57、市广场恒大都市广场：双层步行内街，营销手段形成产恒大都市广场：双层步行内街，营销手段形成产品热销，开业经营率无法估量。品热销，开业经营率无法估量。项目项目恒大都市广场恒大都市广场规规模模总建筑总建筑2222万万总商业总商业5200052000地址地址兰州市西固区合水南路兰州市西固区合水南路 7553333/7583333 7553333/7583333商商业业定位定位街景商业，地上、地下风情街，集住宅、购物、休闲、娱街景商业，地上、地下风情街，集住宅、购物、休闲、娱乐、生活、服务于一体，一站式全功能生活主场。乐、生活、服务于一体，一站式全功能生活主场。主力主力业态业态购物、娱乐、休闲、生活（原58、则上杜绝餐饮）购物、娱乐、休闲、生活（原则上杜绝餐饮）建筑形建筑形态态建筑采用欧陆新古典主义风格，将欧陆风情与现代居住完建筑采用欧陆新古典主义风格，将欧陆风情与现代居住完美结合。美结合。营销营销手法手法统一销售，价格区间统一销售，价格区间34000600003400060000元；元；120120套仅剩套仅剩6 6套套由于公司体制原因，由于公司体制原因，85%85%内部中高层消化，暂无出租内部中高层消化，暂无出租产产品特点品特点小体量面积分割；一拖二形式小体量面积分割；一拖二形式销销售状况售状况销售销售90%90%开开业经营业经营率率20152015年开业，经营率无法估量年开业，经营率无法估量59、项项目分析目分析项目小体量的面积分割，带投资回报，形成快速销售项目小体量的面积分割，带投资回报，形成快速销售项目商业缺乏特色，大体量的商业缺乏消费支持项目商业缺乏特色，大体量的商业缺乏消费支持项目业态定位所形成大人气支持项目业态定位所形成大人气支持投资回报期测算较长，商业经营压力偏大。投资回报期测算较长，商业经营压力偏大。5151案例启示案例启示恒大都市广场恒大都市广场恒大都市广场对项目启示恒大都市广场对项目启示借鉴借鉴借鉴借鉴1.1.新颖建筑形态，推升项目形象，提高项目商业品位新颖建筑形态，推升项目形象，提高项目商业品位2.2.内部认购内部认购+外部销售，实现现金回流，保障物业去化外部销售，60、实现现金回流，保障物业去化3.3.多产品单体面积，满足多元商业经营需求多产品单体面积，满足多元商业经营需求规避规避规避规避1.1.迎合区域市场消费潜力，避免盲目追求规模迎合区域市场消费潜力，避免盲目追求规模2.2.注重对商业培育，避免投资回报对商业经营影响注重对商业培育，避免投资回报对商业经营影响3.3.避免常规商业业态重复竞争，注重商业特色避免常规商业业态重复竞争，注重商业特色5252竞品案例竞品案例西固中路项目西固中路项目西固中路各商业项目：西固人家、百合苑、中鹏西固中路各商业项目：西固人家、百合苑、中鹏玥园、重邦康城等商业配套玥园、重邦康城等商业配套项目项目临街各项目临街各项目规规模模总61、建筑总建筑总商业总商业配套底商配套底商地址地址兰州市西固区西固中路沿线（本案兰州市西固区西固中路沿线（本案1 1公里内）公里内）商商业业定位定位街景商业，底商，住宅配套街景商业，底商，住宅配套主力主力业态业态餐饮、便利店、超市、住宅配套餐饮、便利店、超市、住宅配套建筑形建筑形态态现代都市主义风格现代都市主义风格营销营销手法手法全租赁式：西固人家全租赁式：西固人家4510045100元元/；中鹏玥园；中鹏玥园100100元元/；百合苑百合苑110110元元/产产品特点品特点小体量面积分割；一拖二形式小体量面积分割；一拖二形式销销售状况售状况无销售无销售开开业经营业经营率率西固人家出租率西固人家出62、租率100%100%；中鹏玥园剩余；中鹏玥园剩余350350；百合苑剩余；百合苑剩余30003000整体出租（不独立出租）整体出租（不独立出租）项项目分析目分析项目小体量，小区配套，业态凌乱项目小体量，小区配套，业态凌乱项目商业缺乏特色，无统一定位支持项目商业缺乏特色，无统一定位支持没有进行统一商业运营，均由物业管理，缺乏统筹性没有进行统一商业运营，均由物业管理，缺乏统筹性年均年均10%10%租金递增，处于区域中高水平租金递增，处于区域中高水平5353案例启示案例启示西固中路项目西固中路项目沿西路中路底商对项目启示沿西路中路底商对项目启示借鉴借鉴借鉴借鉴规避规避规避规避1.1.同质化的商业业态63、，缺乏经营特色，无法促动消费同质化的商业业态，缺乏经营特色，无法促动消费2.2.业态分布的合理性，注重消费产业链条业态分布的合理性，注重消费产业链条3.3.街区要形成主导商业，肩负商业带动作用街区要形成主导商业，肩负商业带动作用1.1.主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积2.2.依托区域文化资源，树立街区品牌依托区域文化资源，树立街区品牌3.3.挖掘周边消费潜力，进行商业补缺，形成商业消费挖掘周边消费潜力，进行商业补缺，形成商业消费4.4.利用营销，对商业进行前期经营稳固，培育商业经营利用营销，对商业进行前期经营稳固，培育商业经营5454竞品64、案例竞品案例大型购物商场大型购物商场大型购物商场：芙瑞双子国际（新虹盛百货）。大型购物商场：芙瑞双子国际（新虹盛百货）。项目项目芙瑞双子国际（新虹盛）芙瑞双子国际（新虹盛）规规模模总建筑总建筑6800068000总商业总商业2580025800地址地址西固西固区玉门街西固西固区玉门街8 8号号(原芙瑞水榭花都原芙瑞水榭花都)商商业业定位定位购物、餐饮、办公购物、餐饮、办公主力主力业态业态综合餐饮、综合超市、购物商场综合餐饮、综合超市、购物商场建筑形建筑形态态塔楼、裙楼塔楼、裙楼营销营销手法手法无公开销售；商业部分均由虹盛百货整体租赁，构建大型无公开销售；商业部分均由虹盛百货整体租赁，构建大型购65、物商场；场内按联营扣点模式经营，扣点率为购物商场；场内按联营扣点模式经营，扣点率为15%31%15%31%产产品特点品特点主力大平层主力大平层销销售状况售状况无销售无销售开开业经营业经营率率与招商经理沟通，目前招商率为与招商经理沟通，目前招商率为45%45%左右，仍持续上升左右，仍持续上升项项目分析目分析2.52.5万平米大平层商业，易于形成综合人气万平米大平层商业，易于形成综合人气地块拥有多家综合商场，竞争激烈地块拥有多家综合商场，竞争激烈无特色主题定位无特色主题定位扣点经营模式，对品牌知名度要求较高扣点经营模式，对品牌知名度要求较高5555案例启示案例启示大型购物商场大型购物商场大型购物商66、场对项目启示大型购物商场对项目启示借鉴借鉴借鉴借鉴规避规避规避规避1.1.大众化业态，形成核心区竞争大众化业态，形成核心区竞争2.2.业态分布的合理性，注重消费产业链条业态分布的合理性，注重消费产业链条3.3.较高的推广运营投入较高的推广运营投入1.1.主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积2.2.品牌优势依托，增强市场信心和口碑效应品牌优势依托，增强市场信心和口碑效应3.3.利用营销团队，统一对商业进行经营运作利用营销团队，统一对商业进行经营运作5656项目整体定位项目整体定位1 1项目整体定位：项目整体定位：2 2万平米，城市级的商业消费目67、的地。万平米，城市级的商业消费目的地。5757项目整体定位：项目整体定位：微商，从事微小型商业活动的个体或团队，微商，从事微小型商业活动的个体或团队，跟现在微信、微博等新词跟现在微信、微博等新词一样，增加新潮个性的感觉。一样，增加新潮个性的感觉。项目整体定位项目整体定位2 25858项目定位启示项目定位启示1 1考虑到项目地块不属于核心商业圈，且没有与中央区形成有效联动，导致考虑到项目地块不属于核心商业圈，且没有与中央区形成有效联动，导致客户驻足率不高。所以，在业态选择上，应该以目的性较强的业态进行组客户驻足率不高。所以，在业态选择上，应该以目的性较强的业态进行组合，烘托人气。合，烘托人气。项68、目业态选择项目业态选择服务型消费业态服务型消费业态商铺一楼（临街面）商铺一楼（临街面）商铺二楼（体验消费场）商铺二楼（体验消费场）地下综超（或零售）地下综超（或零售）商铺二楼（创意坊）商铺二楼（创意坊）餐饮、酒吧、服装、百货餐饮、酒吧、服装、百货健身房、美容院、网吧、书吧、动漫等健身房、美容院、网吧、书吧、动漫等u综超经营，满足住宅需求；在交通节点综超经营，满足住宅需求；在交通节点中，提高客户的驻足率和目的性消费。中，提高客户的驻足率和目的性消费。u形成小规模的零售聚集，提高项目人气形成小规模的零售聚集，提高项目人气 由于二楼建筑设计影响，可将商铺以写由于二楼建筑设计影响，可将商铺以写字楼形式69、租赁。对内部进行简易包装，形成小规字楼形式租赁。对内部进行简易包装，形成小规模的如：影视、动漫、摄影、音乐、广告等工作模的如：影视、动漫、摄影、音乐、广告等工作室。室。参考参考“左岸公社左岸公社”5959项目定位启示项目定位启示2 2由于商业建筑设计因素影响，加之对项目的整体定位，也可以在商铺由于商业建筑设计因素影响，加之对项目的整体定位，也可以在商铺1 1、2 2楼之间形成连动与互补，将入驻业态进行整个，使之成为一个整体的、小楼之间形成连动与互补，将入驻业态进行整个，使之成为一个整体的、小规模购物商场。规模购物商场。精品服装类精品服装类户外、体育、休闲类户外、体育、休闲类化妆品、保健品化妆品70、保健品鞋类专柜鞋类专柜儿童专柜、百货类儿童专柜、百货类1、2楼联动楼联动小规模购物商场小规模购物商场该类业态定位虽然与该类业态定位虽然与1 1公里半径内的新虹盛百货有所冲突，但由于芙瑞双子（新虹盛百货）采用的是联营公里半径内的新虹盛百货有所冲突，但由于芙瑞双子（新虹盛百货）采用的是联营扣点的经营模式，对入住商家的品牌要求度很高，且经营压力过大；与本案的商铺租赁形成了鲜明对比，扣点的经营模式，对入住商家的品牌要求度很高，且经营压力过大；与本案的商铺租赁形成了鲜明对比，更能够突显本案的项目优势。更能够突显本案的项目优势。6060 项目意向案名提报项目意向案名提报项目意向案名提报项目意向案名提报案71、名创意思路案名创意思路案名虽然是商街的名称，但它不同于一般商品。案案名虽然是商街的名称，但它不同于一般商品。案名是商街的第一个广告，也是最直接的广告。名是商街的第一个广告，也是最直接的广告。案名创意思路，首先尊重决策者的人文习惯，更要适合项目的背景和企案名创意思路，首先尊重决策者的人文习惯，更要适合项目的背景和企业的战略规划，同时对案名背后代表的价值产生认同和向往。最后才是业的战略规划，同时对案名背后代表的价值产生认同和向往。最后才是适合项目卖点的推广。适合项目卖点的推广。6161案名创意思路案名创意思路追根溯源，三毛实业前身始建于追根溯源，三毛实业前身始建于1972年，可谓底蕴深厚；年，可谓72、底蕴深厚；本案是三毛实业在商业地产开发领域的核心之作，可谓意义非凡；本案是三毛实业在商业地产开发领域的核心之作，可谓意义非凡；三毛实习于三毛实习于1997年年5月首次向社会公开发行股份，并在深圳证券交易所成功上市月首次向社会公开发行股份，并在深圳证券交易所成功上市（股票简称：三毛派神，股票代码：（股票简称：三毛派神，股票代码：000779），可谓影响广远；），可谓影响广远；6262案名创意思路案名创意思路所以，所以，案名方向一案名方向一以以“三毛三毛”为案名创意的根源，尊重其文化内涵，同时，结合多样性的为案名创意的根源，尊重其文化内涵，同时，结合多样性的文字、符号元素，赋予文字、符号元素，赋予73、“三毛三毛”这样一个大品牌下，新的生命力。这样一个大品牌下，新的生命力。6363项目案名提报项目案名提报1 1“毛毛公园毛毛公园”，结合未来在商街内配套康体娱，结合未来在商街内配套康体娱乐设施，形成情景式购物环境。乐设施，形成情景式购物环境。不仅享受丰盛消费之乐，同时，也是一次休闲不仅享受丰盛消费之乐，同时，也是一次休闲之旅。之旅。MOMOPARK6464项目案名提报项目案名提报1 1梦立方，圆梦财富。这是项目给所有客户的一梦立方，圆梦财富。这是项目给所有客户的一种美好图景，也是对未来的一份承诺。种美好图景，也是对未来的一份承诺。从造型上，将从造型上，将m部分做强调，同部分做强调，同“三毛三毛74、”和立和立方呼应，直观上造成对于案名的联想，能增加辨方呼应，直观上造成对于案名的联想，能增加辨识度；识度；M=millionaire百万富翁百万富翁。6565案名创意思路案名创意思路第第5大道、左岸大道、左岸等国外知名商街，在等国外知名商街，在国内总是层出不穷的国内总是层出不穷的出现出现“山寨版山寨版”，且，且效果都很好，其一是效果都很好，其一是这些商街名称本身就这些商街名称本身就是一种品位和财富的是一种品位和财富的象征，其二，辨识度象征，其二，辨识度也相当高。也相当高。所以，捆绑国内外知所以，捆绑国内外知名商街，也是本次案名商街，也是本次案名名创意方向之二创意方向之二。6666项目案名提报项75、目案名提报2 2参考参考“倚能假日倚能假日”，小而全，且不乏时尚的商，小而全，且不乏时尚的商业业态。业业态。同时，豌豆作为案名，亦亲近有个性，且识别同时，豌豆作为案名，亦亲近有个性，且识别度较高。度较高。6767项目案名提报项目案名提报3 3穆赫兰道来自纽约著名的时尚大道，是众多明穆赫兰道来自纽约著名的时尚大道，是众多明星和社会名流聚居之地。案名体现了区域地段的星和社会名流聚居之地。案名体现了区域地段的核心价值，强调项目的尊尚品位和不凡的生活气核心价值，强调项目的尊尚品位和不凡的生活气韵，以引发专属客群的真挚共鸣。韵，以引发专属客群的真挚共鸣。大卫大卫林奇更于林奇更于20012001年导演了年76、导演了穆赫兰道穆赫兰道(Mulholland Drive)(Mulholland Drive)，更将此街的名气大幅度提，更将此街的名气大幅度提升。升。6868案名创意思路案名创意思路案名方向三案名方向三：直接彰显商街特质，以贵直接彰显商街特质，以贵重金属或者奢侈品等直面人群重金属或者奢侈品等直面人群的方向。通过案名，对商街的的方向。通过案名，对商街的价值有直观感受。价值有直观感受。6969项目案名提报项目案名提报4 4克拉（克拉（CtCt），英文），英文caratcarat，通常缩写成，通常缩写成ctct，从，从19071907年国际商定为宝石计量单位开始沿用至今，年国际商定为宝石计量单位开始77、沿用至今，是珠玉、钻石等宝石的质量单位，和贵金属的是珠玉、钻石等宝石的质量单位，和贵金属的纯度比例。纯度比例。与一般商街隔开来，指代非凡卓尔的品质。与一般商街隔开来，指代非凡卓尔的品质。7070项目案名提报项目案名提报4 4喜：高兴，愉快，自在的心境。铂绘：铂金质喜：高兴，愉快，自在的心境。铂绘：铂金质地的商业品质画卷。地的商业品质画卷。案名体现了项目呈现的整体氛围，强调项目的案名体现了项目呈现的整体氛围，强调项目的尊尚品位和不凡的消费气质。尊尚品位和不凡的消费气质。喜铂绘喜铂绘7171案名案名VSVS定位定位7272【全临街全临街全生活全生活20000克拉级消费区克拉级消费区】【兰州西兰州西78、全临街全临街时尚微商体验场时尚微商体验场】首推首推797980808181 项目价格测算与销售策略建议项目价格测算与销售策略建议项目价格测算与销售策略建议项目价格测算与销售策略建议8282项目价格测算项目价格测算项目价格体系导入需要根据商圈等级进行研判，由于附近商品房底项目价格体系导入需要根据商圈等级进行研判，由于附近商品房底商很少进行销售，那么租金推导成为价格研判主要依据。商很少进行销售，那么租金推导成为价格研判主要依据。租赁：租赁：110110元元/月月租赁：租赁：110110元元/月月租赁：租赁：100100元元/月月租赁：租赁：4510045100元元/月月租赁：租赁：6512065179、20元元/月月扣点扣点15%31%15%31%租赁：租赁：120180120180元元/月月销售：销售：3.43.4万万66万万虹盛步行街。虹盛步行街。1010月招商，暂月招商，暂无政策无政策u本区域租金浮本区域租金浮动偏大，主要原动偏大，主要原因为产权所有方，因为产权所有方，即集体产权与个即集体产权与个人产权持有，导人产权持有，导致租金明显偏移。致租金明显偏移。u恒大价格持续恒大价格持续高走，无任何优高走，无任何优惠；西固人家意惠；西固人家意向性销售价格为向性销售价格为1500015000元左右。元左右。租赁：租赁：150180150180元元/月月8383项目价格定位项目价格定位商业投资回80、报期主要为商业投资回报期主要为815815年年商铺租金以周边项目比较，年租金递增率在商铺租金以周边项目比较，年租金递增率在6%8%6%8%由于目前项目周边区域无由于目前项目周边区域无商业街项目出售，西固城商业街项目出售，西固城核心区域内无类似本案的核心区域内无类似本案的商业项目，因此选择中心商业项目，因此选择中心城区的城区的恒大都市广场恒大都市广场、即、即将入市的将入市的虹盛步行街虹盛步行街以及以及仅有出售意向的仅有出售意向的西固人家西固人家社区底商作为参照比较；社区底商作为参照比较；以此方法测算，本项目沿以此方法测算，本项目沿玉门街商铺销售均价为玉门街商铺销售均价为1900019000元元/81、。一层：一层：2375023750元元/二层：二层：1425014250元元/项目权重恒大都市广场西固人家虹盛步行街本案地段252523 23 18 18 21212020体量规模10108 86 6 7 76 6租金预期20202020151518181616自然人流量151514 14 10 10 15151111品牌升值率1515151510 10 13131212销售周期1515111110 10 10101010合计100100919169 69 84847575计算内容代码恒大都市广场西固人家虹盛步行街本案合计权重值Q 91698475销售均价P34460 1500025000/权82、重值比例I0.800.920.83/权重售价PI 275681380020750/所占权重W 20%45%35%/商铺权重均价PI*W55146210726318987要素权重测算法计算本价格，折合当前月租为要素权重测算法计算本价格，折合当前月租为9512695126元元/月，符合当前市场租赁价格。月，符合当前市场租赁价格。物业发展建议物业发展建议项目商业发展建议：针对项目现状，强化项目区域环境、项目商业发展建议：针对项目现状，强化项目区域环境、完善项目商业特色，加快商业氛围营造。完善项目商业特色，加快商业氛围营造。道路道路1 1提高区域的交通便利性提高区域的交通便利性完善项目驻足配套完善项目83、驻足配套实现项目沿街亮化实现项目沿街亮化2 2确定项目主力店确定项目主力店提高街区的商业品味提高街区的商业品味丰富商业消费环境丰富商业消费环境特色特色3 3使项目定位和案名具使项目定位和案名具有较强的延展性，提高有较强的延展性，提高口碑作用口碑作用形成项目商业对区域形成项目商业对区域 覆盖能力覆盖能力延伸延伸关键：道路、环境、交通，助推项目商业氛围，完善项目商业特色，带动消费。关键：道路、环境、交通，助推项目商业氛围，完善项目商业特色，带动消费。84848585康体娱乐设施配套康体娱乐设施配套 与休闲生活交相辉映与休闲生活交相辉映 康体设施实现了项目康体设施实现了项目在城市公共功能的要求，在城84、市公共功能的要求，丰富了区域的文化生活。丰富了区域的文化生活。康体设置与儿童乐园康体设置与儿童乐园的业态补充部分，对人的业态补充部分，对人气参与形成支持。气参与形成支持。项目配套设施建议项目配套设施建议8686项目整体活动动线较项目整体活动动线较长（长（300300米，且随着二、米，且随着二、三期建设持续延展），三期建设持续延展），游人很难不间断地沿整游人很难不间断地沿整条商业动线游玩，因此，条商业动线游玩，因此，为更好的使得人流在项为更好的使得人流在项目内能够更长时间的逗目内能够更长时间的逗留，室外公园座椅必不留，室外公园座椅必不可少。可少。项目配套设施建议项目配套设施建议游人休憩设施游人休85、憩设施 室外公园座椅室外公园座椅8787依托项目地形特色，依托项目地形特色，建设成青少年喜欢的户建设成青少年喜欢的户外运动场所外运动场所采用滑板、攀岩等运采用滑板、攀岩等运动吸引青少年的聚集，动吸引青少年的聚集，对商业街区消费人群形对商业街区消费人群形成促进。成促进。项目配套设施建议项目配套设施建议趣味运动场地趣味运动场地 连同与西固城核心区的消费功能（二、三期）连同与西固城核心区的消费功能（二、三期）项目营销建议项目营销建议销售方案建议销售方案建议/销售形式销售形式纯销售纯销售/带租约销售带租约销售/带返组销售带返组销售8888纯销售纯销售开发商开发商投资客投资客带租约销售带租约销售开发商开86、发商经营者经营者投资者投资者带返组销售带返组销售开发商开发商投资者投资者经营者经营者销售形式销售形式直接出售商铺，不采取其他销售策略直接出售商铺，不采取其他销售策略招商前置，待商家进场后，以带租招商前置，待商家进场后，以带租约的形式销售商铺约的形式销售商铺开发商先期销售商铺，以承诺返开发商先期销售商铺，以承诺返还业主租金方式获得整体经营权，还业主租金方式获得整体经营权，业主返租年限到期后享有经营及业主返租年限到期后享有经营及租赁权。租赁权。优势优势开发商可在短期内回笼资金，降低资金开发商可在短期内回笼资金，降低资金压力；压力；开发商无需承担返租补贴与相关税费；开发商无需承担返租补贴与相关税费；87、商业经营压力转移向中小业主；商业经营压力转移向中小业主；通过招商保证前期商业业态与形通过招商保证前期商业业态与形象；象；能快速回收资金，无需承担返租能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益；短期内使业主获得稳定收益；能快速回收开发资金；能快速回收开发资金；前期统一招商和经营，确保既前期统一招商和经营，确保既定的商业定位与规划，保证项目定的商业定位与规划，保证项目整体商业形象；整体商业形象；开发商采取返租形式，既能坚开发商采取返租形式，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；下返租包袱；劣势劣势产权分散，主力店或品牌店88、难以进驻；产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；无法规划经营业态及规范整体形象；商业成熟主要靠市场自身调整，所需时商业成熟主要靠市场自身调整，所需时间较长；间较长；未出租的商铺销售难度较大，特未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；别是大铺；租金收益率难以达到投资者期望，租金收益率难以达到投资者期望，销售难度较大；销售难度较大；开发商承担相应年限的返租补开发商承担相应年限的返租补贴；贴；返租结束后的统一经营管理要返租结束后的统一经营管理要求较高；求较高；因返租而产生相应的返租法律因返租而产生相应的返租法律风险；风险；适用适用社区底商或街铺；小体量商业物业。社区底商或街89、铺；小体量商业物业。商业氛围已形成且正经营红火，商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；无需担心后续收益；有大型主力店进驻且长期经营保有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业；纯街铺或少量商业物业；产权式商业内铺产权式商业内铺项目营销建议项目营销建议8989三种角色：开发商三种角色：开发商投资客投资客经营者经营者最大的问题在于三方根本利益的冲突最大的问题在于三方根本利益的冲突1 1、开发商以回收开发资金，获利退场为主旨，缺乏长期商业经营意识；、开发商以回收开发资金，获利退场为主旨，缺乏长期商业经营意识；2 2、投资客重视收益回报90、，以在最短时间内收回投资回报为信条；、投资客重视收益回报，以在最短时间内收回投资回报为信条；3 3、经营者希望商业统一管理，同等条件下租金越低越好；、经营者希望商业统一管理，同等条件下租金越低越好；若无法有效调和三种矛盾冲突，业权分散的产权式商铺无法顺利实现销售若无法有效调和三种矛盾冲突，业权分散的产权式商铺无法顺利实现销售招商招商运营。运营。产权式商铺困局产权式商铺困局全国全国70%70%的产权式商铺是失败的的产权式商铺是失败的 三个阶段：销售三个阶段：销售招商招商运营运营销售方案建议销售方案建议/销售形式销售形式项目营销建议项目营销建议9090纯销售带租约销售带返租销售开发利益业态把控同等91、条件下同等条件下单纯销售单纯销售能实现价值最大化能实现价值最大化同等条件下同等条件下因租金引发去化抗性因租金引发去化抗性导致销售困难，拉长销售周期导致销售困难，拉长销售周期同等条件下同等条件下涉及到返租比例涉及到返租比例开发利益被削弱开发利益被削弱回款强度对于本案而言，三种销售方式在开发和运营层面各有利弊。对于本案而言，三种销售方式在开发和运营层面各有利弊。业权分散业权分散整体业态难以合理布局整体业态难以合理布局招商先行招商先行实现商业业态落地实现商业业态落地先期整体经营先期整体经营实现业态合理布局实现业态合理布局业态完善度回款强度：从回款数量和速度两方面衡量，各占回款强度：从回款数量和速度两92、方面衡量，各占50%50%权重。权重。销售方案建议销售方案建议/销售形式销售形式项目营销建议项目营销建议9191招商方案建议招商方案建议/租赁平台建立租赁平台建立经营者经营者(商户商户)角度角度开发商（整体）角度开发商（整体）角度投资者（业主）角度投资者（业主）角度租赁平台租赁平台根据总体商业业态规划，根据总体商业业态规划，匹配相应业态区域投资业主和相应经营商户，匹配相应业态区域投资业主和相应经营商户，以中介身份促成业主和商家的达成租赁关系。以中介身份促成业主和商家的达成租赁关系。租赁委托，避免空铺租赁委托，避免空铺回报比较，省心省力回报比较，省心省力经营集聚，降低风险经营集聚，降低风险租金比93、较，省心省力租金比较，省心省力业态相对完整业态相对完整持续管理可控持续管理可控成立租赁平台，为克拉大道业主出租和商户进驻提供桥梁。成立租赁平台，为克拉大道业主出租和商户进驻提供桥梁。投资客投资客（业主）（业主）经营者经营者（商户）（商户）真正为投资客考虑，真正为经营者着想，是项目运营成功的前提真正为投资客考虑，真正为经营者着想，是项目运营成功的前提。9292项目营销建议项目营销建议业主招租咨询：接受业主关于租赁相关咨询；业主招租咨询：接受业主关于租赁相关咨询；业主委托代理：受理业主委托租赁业务；业主委托代理：受理业主委托租赁业务；商户经营指导：跟踪意向进驻商户，推荐适合经营商铺；商户经营指导：94、跟踪意向进驻商户，推荐适合经营商铺；商户资质测评：对意向进驻商户实现资质审查；商户资质测评：对意向进驻商户实现资质审查；举办专场招商推荐会（主要面向西固区范围）举办专场招商推荐会（主要面向西固区范围）根据业态规划和招商资源蓄客情况，定期举办专场招商推荐会，组织意向商户和投资业主根据业态规划和招商资源蓄客情况，定期举办专场招商推荐会，组织意向商户和投资业主，由双方自行磋商租赁关系。租赁平台提供租赁合同范文，并有对合同履约的监管权。，由双方自行磋商租赁关系。租赁平台提供租赁合同范文，并有对合同履约的监管权。举办中小业主招租集市（主要面向兰州市范围）举办中小业主招租集市（主要面向兰州市范围）根据业态95、规划，线上网络平台和线下活动现场发布租赁信息。根据业态规划，线上网络平台和线下活动现场发布租赁信息。租赁平台功能租赁平台功能招商方案建议招商方案建议/租赁平台建立租赁平台建立9393项目营销建议项目营销建议A项目包装项目包装B项目导入项目导入C营销策略营销策略D开盘放量开盘放量围墙包装围墙包装卖场包装卖场包装宣传物料宣传物料特别注意：宣传物料除了项目楼书、招商手册等以外，特别注意：宣传物料除了项目楼书、招商手册等以外，3D宣传片更能够直观的体现项目核心宣传片更能够直观的体现项目核心卖点和产品价值，但由于卖点和产品价值，但由于3D片制作周期较长，因此，若提议通过审核，则需要及片制作周期较长，因此96、，若提议通过审核，则需要及时建模制作。时建模制作。（3D影视宣传片细则见附件影视宣传片细则见附件1）9494销售阵地包装建议销售阵地包装建议 为充分展示本案形象和品为充分展示本案形象和品质，加深客户对项目自身之体质，加深客户对项目自身之体验，圆满配合销售目标的完成，验，圆满配合销售目标的完成，对项目现场销售部包装提出建对项目现场销售部包装提出建议。议。销售部功能分区：销售部功能分区：项目展示区：沙盘模型、项目展示区：沙盘模型、3D宣传片演示电视墙；前厅接宣传片演示电视墙；前厅接待台；项目主背景墙待台；项目主背景墙项目洽谈区：沙发、桌椅、项目洽谈区：沙发、桌椅、落地灯箱落地灯箱财务办公区：效果图97、展示、财务办公区：效果图展示、行政办公、签约收款行政办公、签约收款9595销售阵地包装建议销售阵地包装建议设立销售部目的及基本策略设立销售部目的及基本策略销售部功能分区合理，利用方便销售部功能分区合理，利用方便前台、谈判区、沙盘、办公室等不同功能布置，并且需要注意各前台、谈判区、沙盘、办公室等不同功能布置，并且需要注意各个区域不同的设计包括灯饰风格。个区域不同的设计包括灯饰风格。整个销售现场的统一布置整个销售现场的统一布置需要把销售中心、围墙、周边可利用的环境统一布置起来，这样需要把销售中心、围墙、周边可利用的环境统一布置起来，这样既可做到现场美观，又可使销售现场可视度高。既可做到现场美观，又98、可使销售现场可视度高。体现项目风格和品质，充分展示项目形象体现项目风格和品质，充分展示项目形象从软硬件配置、装修取材、人员配置各个方面，都要符合项目定位，从软硬件配置、装修取材、人员配置各个方面，都要符合项目定位，通过细节体现。通过细节体现。终极目的：促成销售终极目的：促成销售项目感知项目感知项目认同项目认同购买欲望购买欲望促成销售促成销售沟通沟通沟通沟通沟通沟通销售部给客户完整的销售部给客户完整的项目感知信息；为项目感知信息；为“沟通沟通”提供场所和舒提供场所和舒适的环境。适的环境。9696销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部装修风格建议销售部装修风格建议具有特色风格的具有特色风格的体验式99、体验式营销中心。营销中心。建筑外立面：与项目主体建筑外立面保持统一但又突出色调建筑外立面：与项目主体建筑外立面保持统一但又突出色调主题景观：主题景观：以小草、小树绿化和小品为主以小草、小树绿化和小品为主内部元素：灯饰、销售道具、桌椅、咖啡内部元素：灯饰、销售道具、桌椅、咖啡用细节体现用细节体现简约、大气、雅致、品质感简约、大气、雅致、品质感9797销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部装修风格建议销售部装修风格建议功能多样性功能多样性兼顾接待、销售、办公用途，但以接兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、销售功能为主待、销售功能为主典雅、大气典雅、大气体现高贵品质，不仅高档而且实用体现高贵品质，不100、仅高档而且实用全方位展示全方位展示规划理念、风格、户型、工程、生态、规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛围全面展示配套、员工素质、生活氛围全面展示以客户为中心以客户为中心布局设计以布局设计以“将信息直接传递给客户将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间为原则，延长客户停留时间9898销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部中心摆放沙盘；销售部中心摆放沙盘；沙盘建议只制作商业部分；若需要，地下超市部分沙盘建议只制作商业部分；若需要，地下超市部分可考虑制作平层俯瞰模型。可考虑制作平层俯瞰模型。通过元素设计、通过元素设计、3D3D片电视墙等效果进行突出；片电视墙等效果进行突出101、；平面规划模型，需成为客户进入营销中心的首要视平面规划模型，需成为客户进入营销中心的首要视觉冲击要素；此外，若销售需要，则应设立标准层单觉冲击要素；此外，若销售需要，则应设立标准层单位的独立模型。位的独立模型。沙盘沙盘功能区包装示意功能区包装示意9999销售阵地包装建议销售阵地包装建议背景墙背景墙功能区包装示意功能区包装示意醒目，显眼，视觉冲击力；醒目，显眼，视觉冲击力；项目名称、项目名称、LOGOLOGO、广告语表现。、广告语表现。100100销售阵地包装建议销售阵地包装建议接待区域是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼接待区域是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼盘资料的场所；同时102、也是营销中心的盘资料的场所；同时也是营销中心的“门户门户”；设立衣帽挂钩，方便客户。设立衣帽挂钩，方便客户。接待台可考虑设计为弧形或长方形，接待台可考虑设计为弧形或长方形，并摆放电脑、传真、并摆放电脑、传真、电话等接待必需品；电话等接待必需品；接待台后面设立摆放销售资料区域；接待台后面设立摆放销售资料区域；能容纳平常能容纳平常3 34 4名置业顾问就坐；名置业顾问就坐；形象墙前台后面设形象墙，并运用各种类型造型从不同角形象墙前台后面设形象墙，并运用各种类型造型从不同角度表现项目的主题，体现项目浓厚主题区氛围。度表现项目的主题，体现项目浓厚主题区氛围。接待区域接待区域功能区包装示意功能区包装示意103、101101销售阵地包装建议销售阵地包装建议功能区包装示意功能区包装示意谈判区是客户代表向客户详细介绍本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际谈判区是客户代表向客户详细介绍本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际 情况，谈判区面积大小建议以摆放简欧高品质沙发、茶几为主，其他为辅。谈判情况，谈判区面积大小建议以摆放简欧高品质沙发、茶几为主，其他为辅。谈判 区为全开放布局，建议在能近距离接触项目楼盘为宜。区为全开放布局，建议在能近距离接触项目楼盘为宜。为增加气氛，营造氛围，可在谈判区周围增设部分盆栽和小品。为增加气氛，营造氛围，可在谈判区周围增设部分盆栽和小品。沙发茶几配置必须上档次。沙发茶几配置104、必须上档次。谈判区域通过落地灯箱进行分割，即突出美观，也能对项目进行包装谈判区域通过落地灯箱进行分割，即突出美观，也能对项目进行包装谈判区谈判区景致小品景致小品落地灯箱落地灯箱102102销售阵地包装建议销售阵地包装建议灯光系统能够在不同的区域营造活泼、温馨浪漫等效果；灯光系统能够在不同的区域营造活泼、温馨浪漫等效果；光线在保证亮度的前提下尽可能柔和；光线在保证亮度的前提下尽可能柔和；光线以乳白色为主，在不同区域有相应侧重；光线以乳白色为主，在不同区域有相应侧重；墙壁设立灯箱，既可营造氛围，又可传递项目信息。墙壁设立灯箱，既可营造氛围，又可传递项目信息。销售部内部灯光示意销售部内部灯光示意10105、3103销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部导视系统示意销售部导视系统示意醒目、精致、品质。醒目、精致、品质。104104销售阵地包装建议销售阵地包装建议人员配备建议人员配备建议人员配置：人员配置：6 68 8名置业顾问。名置业顾问。2 2名保洁人员，名保洁人员，2 2名服务人员（专门负责给客户端送咖啡饮料）名服务人员（专门负责给客户端送咖啡饮料）2 2名门迎（可由置业顾问轮值）名门迎（可由置业顾问轮值）2 2名保安名保安105105销售阵地包装建议销售阵地包装建议硬件配备硬件配备楼书：设计风格应与项目的定位相一致，且内容全面、制作精良。楼书：设计风格应与项目的定位相一致，且内容全面、制作精106、良。折页、单页：售楼普及资料。设计精美，内容简洁。折页、单页：售楼普及资料。设计精美，内容简洁。手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料，制作精美。手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料，制作精美。纸杯：中型和小型口杯。纸杯：中型和小型口杯。展板：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇信息（可套用为落地灯箱）。展板：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇信息（可套用为落地灯箱）。小礼品：费用低、美观、实用，用于传递信息、能够制造销售热点（如：台历、挂历、雨小礼品：费用低、美观、实用，用于传递信息、能够制造销售热点（如：台历、挂历、雨伞、笔筒等）。伞、笔筒等）。3D3D影视资料：从视觉方面107、传递公司和楼盘信息（光盘）。影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘信息（光盘）。各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。出运作专业性。模型：项目沙盘模型（若需要可制作负一层俯瞰平层模型）。模型：项目沙盘模型（若需要可制作负一层俯瞰平层模型）。售楼部配置售楼部配置销售硬件配置销售硬件配置106106销售阵地包装建议销售阵地包装建议硬件配备硬件配备咖啡类：咖啡机、咖啡豆、速溶咖啡、咖啡杯。咖啡类：咖啡机、咖啡豆、速溶咖啡、咖啡杯。饮料类：饮料机或速溶式饮料、纯净水。饮料类：饮料机或速溶式饮料、纯净水。清洁用具：扫把、拖把、簸箕等。清洁用具：扫把、拖把、簸箕等。空调：空调：3P3P以上功率以上功率2 2部。部。电脑：电脑：2 2部。部。打印机：打印机：1 1部。部。电话：电话：3 3部（咨询电话部（咨询电话2 2部、办公电话部、办公电话1 1部）部）其他销售道具：看板、其他销售道具：看板、X X展架、易拉宝、展架、易拉宝、销售夹子、签字笔、登记表（根据需要可选）。销售夹子、签字笔、登记表（根据需要可选）。售楼部配置售楼部配置销售硬件配置销售硬件配置