1、爱家黄家湖项目商业定位思路武汉浦江筑城 2013年2月前言本方案主要解决的问题本方案主要解决的问题 基于项目的现状、目标、前景和可能碰到的商业挑战 本案是否能做商业、是否需要设置商业、需要设置怎样的商业 主要目的在于主要目的在于 通过对项目所在地域、区域、区位的认识和分析 以及对目标市场的调查和研究 综合竞争对手的物业条件和业态定位 归纳出项目自身的商业定位和商业规划 最终通过系统的招商执行统筹策略 达到商业繁荣、租金收益最大化的目的 形成开发商-投资户-经营户-消费者四方共赢并提升整个黄家湖项目价值的局面 目录目录第一篇第一篇 黄家湖市场调研报告黄家湖市场调研报告 第一章 项目所在城市区位总2、体分析 第二章 项目所在区域商业状态分析第三章 大学城商业分析第二篇第二篇 本项目招商技术方案本项目招商技术方案 第一章 招商技术方案简介 第二章 本项目招商的优劣评估（SWOT）第三章 市场定位的基本描述 第四章 本案商业规划 第五章 项目招商执行统筹 黄家湖大学黄家湖大学城位于武昌的三环外，是未来武汉城位于武昌的三环外，是未来武汉6大新城组团之一的南部组群，区大新城组团之一的南部组群，区域涵盖青菱产业园、黄家湖大学城、大桥新区域涵盖青菱产业园、黄家湖大学城、大桥新区东部新城组群依托阳逻港口和北湖化工新城，发展装备制造和重化工产业；东南新城组群依托东湖开发区发展高新技术产业；南部新城组群依托3、黄家湖大学城发展教育科研产业和现代物流产业；南部新城组群依托黄家湖大学城发展教育科研产业和现代物流产业；西南新城组群依托武汉开发区发展汽车及零配件和机械制造业；西部新城组群依托吴家山台商投资开发区重点发展食品加工和现代物流业；北部新城组群依托天河机场发展临空产业。根据根据武汉城市总体规划（武汉城市总体规划（2006200620202020年）年），20202020年，武汉城市建设区扩年，武汉城市建设区扩展到都市发展区，空间结构为展到都市发展区，空间结构为“一城六组群一城六组群”。拥有黄家湖、青菱湖拥有黄家湖、青菱湖2 2大湖泊，西岸规划有黄家湖湿地公园，南岸规划有黄家湖体育中心；轻轨大湖泊，西4、岸规划有黄家湖湿地公园，南岸规划有黄家湖体育中心；轻轨5 5号线号线（远期建设的线路，（远期建设的线路，20172017年以后才会）年以后才会）延伸至区域，白沙洲高架快速到达城区，第二机场位于区域以南延伸至区域，白沙洲高架快速到达城区，第二机场位于区域以南地块处于黄家湖大学地块处于黄家湖大学城核心区位，紧邻青菱产业园、与大桥新区隔湖相望，具城核心区位，紧邻青菱产业园、与大桥新区隔湖相望，具备强大的产业发展支撑备强大的产业发展支撑武汉交通职业学院武汉科技大学 湖北中医学院湖北中医学院 中南民族大学中南民族大学工商学院工商学院 黄家湖大学城的定位：黄家湖大学城的定位：国内知名的高等教育园区、知识创5、新园区、绿色生态园区，国内一流的、现代化的生态大学城。大桥新区：大桥新区：目前已签约的新型制造业和物流项目52个，投资总额接近120亿元，武钢及中国南车集团以60亿元抢先注入本区。规划涵盖综合服务区、科研教育区、文化生活区、工业发展区、特色农业区。并与黄家湖大学城实现无缝对接青菱都市产业园：青菱都市产业园：园区规划面积20平方公里，将着力培育汽车产业和汽车相关的配套型产业等先进制造业产业集群，建设复合型多功能产业园和武汉市先进制造业基地。地块所紧邻的青菱产业园目前已经签约多个大型工业地产项目，后期将呈现良地块所紧邻的青菱产业园目前已经签约多个大型工业地产项目，后期将呈现良好的快速发展势头好的快6、速发展势头（但在（但在20112011年前区域产业园一直处于停滞状态）年前区域产业园一直处于停滞状态）投资投资1212亿的华中地区最大冷链物流项目亿的华中地区最大冷链物流项目“联想供应链联想供应链 白沙洲冷链项目白沙洲冷链项目”项目占地近500亩，拟建筑面积30万平方米，项目将新建农产品加工园区、物流园区、冷库园区、销售园区等几大综合性产业园区及相关配套设施，不仅增强了农产品物流配送的竞争能力，更进一步完善了农产品冷链物流一体化产业链，全面提升武汉市现代化物流能力。建成后的“白沙洲冷链项目”将与白沙洲农副产品大市场一起形成华中区域最大的农产品交易中心，成为华中乃至全国“一站式”采购平台。总投资7、总投资2828亿元的武汉银湖白沙洲企业城武汉银湖白沙洲企业城亿元的武汉银湖白沙洲企业城武汉银湖白沙洲企业城项目总投资项目总投资5050亿元，占地亿元，占地10001000亩的亩的“德成南武汉德成南武汉6+16+1产业园产业园”南武汉6+1产业园作为青菱都市工业园当中第一个成功引进来的“园中之园”项目，已经准备投资50亿元来开发建设工业厂区和配套设施，将建设第五代工业厂房和研发中心，打造高附加值产业，其总建设面积将会达到100万平米，拟引进各式企业300多家，未来总产值将会超过150亿元，至少能够安排从业人员35万人。项目规划占地总面积850亩，拟建标准工业厂房75万平米项目分二期建设，第一期开8、发用地360亩，建筑面积30万平方米，第二期开发用地490亩，建筑面积45万平方米。目前一期第一批30栋近10万平米的标准工业厂房已经全面竣工，并与武汉斯莱克电气有限公司、武汉镨发精密机械公司、武汉楚天楚工建设机械有限公司、奥登食品有限公司等三十多家企业签订了项目入园协议书；目前企业已陆续进入装修，年中可启动生产。第二批20栋厂房，两栋十五层研发楼，两栋十三层高层厂房，两栋二十一层办公楼，总建筑面积近二十万方，正在紧锣密鼓的建设中，有望2013年底全面交付业主使用。第二期490亩正在规划中。【区域地产开发区域地产开发】项目周边目前面临大规模城中村改造，目前在建或已建的大项目周边目前面临大规模城9、中村改造，目前在建或已建的大型小区多为经济适用房或还建建房。型小区多为经济适用房或还建建房。【区域地产开发区域地产开发】项目北部三环线内是目前市场热点区域项目北部三环线内是目前市场热点区域“白沙洲板块白沙洲板块”，多，多家品牌房企入驻；区域内部目前仅有福星项目面市，融科为潜在项目。家品牌房企入驻；区域内部目前仅有福星项目面市，融科为潜在项目。华润项目融科项目【地块四至及周边地块四至及周边】K1K1地块处于高速路西侧，临青菱湖，北侧为规划的中小学；地块处于高速路西侧，临青菱湖，北侧为规划的中小学；K2K2地块地块处于高速路东侧，北面为在建的江南区中高档汽车处于高速路东侧，北面为在建的江南区中高档10、汽车4S4S中心。中心。成熟还建小区拟建小区东澜岸武汉科技大学武汉交通职业技术学校K1K2红霞物流市场汽车4S店规划教育用地【地块基本数据地块基本数据】地块指标上属于大规模、中等容积率，以住宅为主体的大型地地块指标上属于大规模、中等容积率，以住宅为主体的大型地产开发项目，同时需求一定社区内部商业配套的开发。产开发项目，同时需求一定社区内部商业配套的开发。K1净用地面积：129672平米建筑面积:不大于259362平米容积率：2.0K2净用地面积：168785平米建筑面积:不大于462465平米容积率：2.74总建筑面积总建筑面积7272万万M2M2各地块建筑密度均不高于25%【地块发展面临的问11、题地块发展面临的问题】-市场独狼区域根据目前规划，以三环线为界，武昌南划分为两个板块，根据目前规划，以三环线为界，武昌南划分为两个板块，三环以内的区域为市场开发的热点区域，将承接中心城三环以内的区域为市场开发的热点区域，将承接中心城区的外溢；以外的区域为未来的产业区，目前及未来住区的外溢；以外的区域为未来的产业区，目前及未来住宅类地产开发项目有限。宅类地产开发项目有限。东澜岸融科地块产业园大学城大学城还建社区白沙洲板块市场目前属于市场热点区域，多个品牌开发白沙洲板块市场目前属于市场热点区域，多个品牌开发商进入，实现了有效的区域炒作商进入，实现了有效的区域炒作万科金色城市200万开发量；清江锦城12、180万方大型城市综合体；华润、佳兆业分别32万、50万方的开发量项目所处的黄家湖大学城，从土地供应来看，后期可供项目所处的黄家湖大学城，从土地供应来看，后期可供应住宅用地有限应住宅用地有限东澜岸项目目前进入开发的中后期，主要为近10万M2高层物业，预计在2014年将基本结束融科项目近20万开发量，将伴随项目的前期开发，但其区位更接近于白沙洲板块，优于本项目如何吸引市场的关注，是项目成功的第一步【地块发展面临的问题地块发展面临的问题】-地段边缘化属性白沙洲板块青菱产业园大学城从主城区沿白沙洲大道向南，多为延续开发的中大规模楼盘，有效购买力将受到截流和限制单纯的表象竞争（地段、价格、品质、品牌）13、，不是项目的出路从市场定位角度来看，白沙洲板块项目均定位为区域的主流客户（城市价格外溢），不管万科还是华润均走刚需产品和宜居性住宅的性价比路线从区域发展来看，黄家湖板块107国道以西多为住宅开发（但目前建成的多为城中村还建小区：园艺新村、红霞新村）；以东为大学教育用地。区域内除东澜岸商业综合体外，均以沿街商铺为主，经营业态以餐饮、便利店、KTV为主。【区域内商业分布及形态区域内商业分布及形态】福星惠誉东澜岸商业体量30000方，一楼均价17000元/平米，二楼9000元/平米。本案向北有大量专业市场，由此衍生的固定及流动人员可为本案提供部分消费群。【区域内专业市场分布区域内专业市场分布】从交通14、线路上分析，本案商业会严重受到来自东澜岸商业的竞争影响。【本案基本交通情况本案基本交通情况】本案107国道是目前项目与武汉市区联通的唯一通道；地铁8号线在远期的开通将拉近项目与市区的距离。【大学城对商业的影响大学城对商业的影响】1 1、大学城所带来的直接红利，是由学生型人口的消费结构构成、大学城所带来的直接红利，是由学生型人口的消费结构构成 大学城商业对于业态结构方面，主要以百货、饮食和生活服务三个部分，一般饮食的比例较高，大学城商业对于业态结构方面，主要以百货、饮食和生活服务三个部分，一般饮食的比例较高，从分布来看，同时就近占据有利位置。而从空间形式来看则以插入式点状分布、沿街道线性分布和独15、从分布来看，同时就近占据有利位置。而从空间形式来看则以插入式点状分布、沿街道线性分布和独立的商业区三种形态为主。立的商业区三种形态为主。2 2、现代大学生消费状况，呈现出如下四个特征、现代大学生消费状况，呈现出如下四个特征（1 1）学习投资型消费上升势头强劲，入培训。）学习投资型消费上升势头强劲，入培训。（2 2）时尚信息型消费形态看涨，如网络。）时尚信息型消费形态看涨，如网络。（3 3）随着大学生总量的激增，大学生娱乐休闲型消费呈递增趋势，如数码。）随着大学生总量的激增，大学生娱乐休闲型消费呈递增趋势，如数码。（4 4）人际交流型消费，如卡拉）人际交流型消费，如卡拉OKOK因本案与大学城之间16、有大型商业体穿插，故本案商业应在针对学生消费习惯的前提下，进行差异化商业定位。黄家湖大学城总规划占地39000亩，建成后成为聚集20所高校20万名师生集居住、教育科研为一体的新城。【黄家湖大学城背景黄家湖大学城背景】【黄家湖大学生问卷调查黄家湖大学生问卷调查】根据对学生消费者显示，二级学院消费者消费能力高于普通高校消费者的消费能力。学生的消费习惯不同于上班族，他们无固定消费习惯，容易被新颖业态吸引。根据实际的调研总结，黄家湖大学城的消费特征有：1、餐饮娱乐、衣服饰品是消费的主要方向2、注重消费的时尚和追随潮流、个性化与共性的基本生活需求共存3、一般一个月消费2次左右，每次消费额度在100元左右17、4、特色商品购物有一定的需求一、招商步骤从招商来看分概念性招商和实质性招商两大步骤：注重招商开盘时间、开业时间对销售的配合与支持 由于招商前期是被动和困难的，经营商家大都会对比和计算自己的进入能否赚钱，我们的开业时间、招商时间如同招商政策一样会让他们犹豫不决。而快速有效的招商意向会给购买商铺的投资者一更大的投资信心，从而推动商业的销售。11/21/2024商铺招商商铺销售品牌招商二、招商策略：遵循“以大带小”的原则 11/21/2024三、招商原则：品牌经营者的准入原则：我们要根据经营者的品牌、人流需求和物业自身的需要，确定他们在物业中的合理位置，并通过以下要求进行事前控制：11/21/20218、4本项目招商技术方案招商技术方案简介三、招商原则：核心品牌的引进目的：在本案的商业经营定位的基础上，核心品牌对于带动消费人流起着关键的作用，它的引进又包括几个层面：Strengths优势 W W S SWeakness劣势Opportunities机会Threats威胁区域类商业业态较为单一，可抢占定向消费市场，拦截部分武汉南入境客群.本案本案拥有区域内超大体量，区域政府规划的利好，大学城及产业园支撑项目商业客流.项目周边有大型商业项目，项目定位不准确会导致项目短期内无效应.区域设施及人员未全部到位，本案交通与市区联通单一，区位较边缘化TOSWO分析 项目招商优劣势总结本项目应结合城郊商业及大19、学城的实际情况，本项目应结合城郊商业及大学城的实际情况，因大学生消费群为固定且封闭式的消费群体，因大学生消费群为固定且封闭式的消费群体，应充分针对其消费特性进行商业定位。打造特应充分针对其消费特性进行商业定位。打造特色街区式商业，引进多种业态为本案商业定位色街区式商业，引进多种业态为本案商业定位的主题。的主题。本项目招商技术方案市场定位的基本描述一、市场定位的基本原则 市场定位是商业项目成败的关键。商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成具有充分可操作性、可控制性的商业发展决定。必须以消费者真实、持久的需求定位，参考年龄构成、性别20、比例、收入层次、消费层次、消费倾向等调研数据，明确主体服务对象，确定目标客户群体，从而避免同质化，创造最大差异化，达到引领市场的最终目的。【本案商业定位背景回顾总结本案商业定位背景回顾总结】【区域内消费群需求分析区域内消费群需求分析】因本案与周边商业共享区域内消费群体，故因本案与周边商业共享区域内消费群体，故高品质高品质、特色型特色型以及缺失的以及缺失的纯街区式纯街区式商业将体现本案的差异化业商业将体现本案的差异化业态布置，以态布置，以“休闲休闲”吸引人流，带动消费。吸引人流，带动消费。【本案商业面积推导本案商业面积推导】学校消费群6万人+专业市场及周边居民6万人=12万人保守预估区域需要商业21、面积6万方，其中东澜岸商业3万方，剩下3万方供应量郊区人均商业面积与人口比例为郊区人均商业面积与人口比例为0.5:10.5:1本案总体量72万方商业面积应占项目总体量商业面积应占项目总体量3%3%本案所需打造商业面积约为2.2万方本案可支撑商业体量小于区域内缺失供应量，可按商业需要打造面积为2.2万方的商业区域具有远景的商业价值：处于大学城封闭消费区，消费潜力巨大但从目前来看：项目2.2万方的商业，虽体量合适，但受各种因素影响，商业氛围的行成，还需要一定的时间。项目商业成功的外部条件：1.区域进一步的快速发展 2.临主干道商服地块的成功开发【区域研判小节区域研判小节】价值最大化根据项目可能的发22、展方向，通过一系列的提升价值的手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的定位方向优化限制条件结合项目自身限制条件分析，规划可利用的产品价值优化点销售去化速度通过不同发展方向的产品组合，运用差异策略塑造市场竞争优势核心问题【商业解决办法概况商业解决办法概况】【商业定位规划商业定位规划】“生活天地”为周边消费者提供基本配套服务“学生艺术长廊”为大学城消费者提供高品质、特色消费，并为师生提供创业机会与氛围商业变化瞬息万变，我们用多种业态组合的方式，降低风险，提升价值。2024/11/21本项目立足于项目自身及周边消费群，是以配套休闲及艺术旅游委主题的中型配套商业。以“学生艺术长廊”为项目商业亮23、点引导学生人流，增加项目人气、以“配套、提高、完善”为基本原则，提升本案商业价值及降低商业招商难度。【商业定位结论商业定位结论】本项目招商术方案本案整体功能定位文化功能休闲娱乐购物功能服务功能餐饮功能娱乐功能商务功能【商业整体功能商业整体功能】本项目以多样化、创意型的外立面、内装风格，配以导视形象风格上的统一，结合商家的入驻物业需求，打造一个人文的、合理的商业综合体。【形象定位形象定位】形象定位：项目的形象定位，实际上是商业经营企业的形象定位，因此，它随着商业的经营运作而持续存在并发挥作用。商业形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象：通过商业建筑外观来表现，如建24、筑形状、结构、颜色 通过顾客对商业街购物气氛表现，如购物环境、街区布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告 通过完善产品价格、质量、服务、促销策略等体系来表现“生活天地”以中档定位吸引人气；“学生艺术长廊”以中高档结合的形式满足各层次消费者的需求。【档次定位档次定位】根据本案的实际情况，建议本案采用租赁形式。以招商服务销售的原则，实现项目价值最大化。【经营方式定位经营方式定位】对于新推物业来讲，确定自身经营定位非常重要。如何走出传统大型商场的局限，满足现代人消费购物习惯，并引导他们形成健康新型的消费购物观念是经营定位要解决的问题。根据企业实力，经营目标、承受风险能力等因素的考虑，我们根据实操经25、验，把经营方式分为三类，即自营、招租、委托经营管理三种方式，这种分类也与国际通行的分类方式不谋而合。1 1、本案的综合定位和项目的市场调查、本案的综合定位和项目的市场调查 2 2、商业的基本规划规律和执行标准（中国城市建筑规划协会编）、商业的基本规划规律和执行标准（中国城市建筑规划协会编）3 3、各业态商业企业经营的基本规律和特点、各业态商业企业经营的基本规律和特点 4 4、消费者的消费习性（心理）和基本规律、消费者的消费习性（心理）和基本规律 5 5、本案建筑规划各楼层商业面积的综合考量、本案建筑规划各楼层商业面积的综合考量 6 6、本案的建筑特性及设计理念、本案的建筑特性及设计理念7 7、26、招商实施的可行性、招商实施的可行性 8 8、项目营销的可行性和有效性、项目营销的可行性和有效性 9 9、项目的品牌建立的战略考量、项目的品牌建立的战略考量 1010、产品目标和启动过程中的可操作性、产品目标和启动过程中的可操作性 1111、商业物业的可变性与适用性、商业物业的可变性与适用性 【本案商业规划的依据本案商业规划的依据】学生艺术长廊生活天地【商业设置示意商业设置示意】根据市场政策及地块分析，本项目的功能定位主要从中期和远期目标进行研判：中期功能（面向12万消费人口）远期功能（面向20万消费人口）满足区域现住人口基本的生活性商业需求。满足区域现住人口的基本休闲、娱乐、生活配套、运动健身27、需求。满足区域未来发展成型后的商务消费需求。满足区域未来发展成型后高品质、定向消费等需求。需求表现：居住、商务、生活、休闲、娱乐、运动实体化表现：酒店、超市、卖场、零售、餐饮、KTV、广场、运动、教育与周边商业差异化业态设置，具有前瞻性的特色商业街业态面积（平米）餐饮10000超市2000娱乐3000艺术生活馆6000其他配套1000总面积22000【商业设置示意商业设置示意】根据项目及周边消费实际情况，我们提出根据项目及周边消费实际情况，我们提出业态面积划分表：业态面积划分表：【铺位划分建议铺位划分建议】普通精品百货零售的开间为4-8M，进深在8-13M之间 大型商家、展厅开间为9-12M，28、进深在16-30M之间 轻便餐饮、美妆美甲等承租能力强且商业面积需求小的特殊铺位一般开间在3-4M，进深在4-8M之间【业态分布业态分布】生活配套区主要分布餐厅、超市及相关配套。建议在一层除了设置相关承租能力强形象好的配套商户外，给予大面积商户门厅展示，二楼作为其主要营业区域。【业态分布业态分布】学生艺术长廊在一层设置艺术展厅、画廊、特色小吃、特色零售等。二层设置音乐清吧、教育培训等业态。项目业态超市卖场中百仓储家乐福华润苏果超市商家可承受租金范围华润苏果约25-35元/(月)中百仓储约20-40元/(月)家乐福约20-35元/(月)56【品牌形象及租金水平参考品牌形象及租金水平参考】商家可承29、受租金范围如家（不含装修）15-20元/(月)如家（含装修）20-25元/(月)项目业态酒店如家酒店项目业态运动休闲店商家可承受租金范围杰之行50-80元/(月)胜道运动城50-80元/(月)安踏50-80元/(月)胜道安踏杰之行58仓桥家帝雅轩三十三间堂商家可承受租金范围仓桥家40-70元/(月)三十三间堂40-80元/(月)帝雅轩40-80元/(月)项目业态餐饮店59项目业态餐饮店永和大王秀玉红茶坊星巴克商家可承受租金范围永和大王30-80元/(月)秀玉红茶坊30-60元/(月)星巴克8-10点（扣点）60项目业态KTVAGOGO欢乐空间商家可承受租金范围AGOGO25-40元/(月)欢乐30、空间25-40元/(月)61千指百态美甲椰岛造型商家可承受租金范围悦芳泉美容美体50-80元/(月)椰岛造型50-80元/(月)千指百态美甲60-100元/(月)悦芳泉项目业态美容化妆类62家富富侨水之梦洗浴中心商家可承受租金范围水之梦40-50元/(月)家富富侨40-50元/(月)项目业态休闲63五、建筑规划调整建议 外立面规划建议 商业外立面不仅是商场的形象标志，设计新颖、凤格独特的外立面设计能使商业在消费者心中深刻印象。易受消费者欢迎，有利于商场人气的集中。本项目地处黄家湖大学城，建议给项目注入人文气息。【建筑规划建议建筑规划建议】艺术中心艺术中心创意市集标示创意市集标示【物业形态及创意31、业态设置展示物业形态及创意业态设置展示】艺术馆艺术馆艺术品展示及艺术品展示及特色商品售卖特色商品售卖创意生活馆创意生活馆街区物业发展设想街区物业发展设想单体设计，商业街为独栋建筑形态，具有特色多样的外立面设计。准备阶段准备阶段 确认各种法律文件，准备招商宣传资料，储备积累意向客户，有控制地放商铺入市，做好导入期招商预热工作。并且集合商家资源，邀请至项目现场考察洽谈，不定期召开项目推介会。适当进行宣传造势活动，例如展示会，展览会等。第一阶段第一阶段 主力店招商阶段主力店招商阶段 侧重在超市及餐饮、休闲业态的引进。在针对核心品牌店的考察、洽谈、建立合作意向的基础上，重点推动各业态“领头羊”的招商。32、并且在招商工作取得一定进展的时候，特别是主力店、次主力店招商意向达成的时候进行强势宣传造势，采用影响力和号召力较大的热场活动方式，借此扩大项目影响力和知名度。针对实际谈判中有意向入驻的核心主力店，在政策上可适当放宽，从而尽快落地，最终全面展开招商工作，确保该阶段项目招商率达到10%。核心主力店的引进对项目的成功有至关重要的作用，它将为后面的招商工作完成垫定坚实基础。第二阶段第二阶段 知名品牌招商、招商政策调整优化阶段知名品牌招商、招商政策调整优化阶段根据前阶段的招商信息反应，及时调整相关招商策略和相关政策、招商方式，具体的业态规划量可根据市场反馈状况和前期招商状况进行灵活调整。确保项目阶段招商33、率达到30%以上。第三阶段第三阶段 招商收获期招商收获期进入项目的招商收获期，工程已进入交付期，已签定合同的商家关心合同约定的发展商支持条件、各项承诺是否兑现，签定意向合同部份商家开始签定正式合同，这期间大约有35%的签约量，更重要的是所有已签定合同的商家要开始进场进行二装工作，此阶段的装修管理的监控需要大力加强，这是确保项目开业达到预期形象、经营、招商和提高商业价值的关键时期，管理工作的专业水准将在此得到检验。开业前期开业前期 后期大约有15%左右的商铺因为各种原因尚不能开业经营，包括招商未完成、合同签定未进场装修的等等，此阶段大约会延迟13个月，这是招商过程的正常情况，但不影响项目的全线开34、业。此阶段的进展如何将会受到项目面市、开业的状况左右。利用主力店开业、开铺活动等时机，消化掉剩余商铺。预计在启动招商后12个月左右完成商业面积85%招商率。沃尔玛、家乐福、大润发、武商量贩、沃尔玛、家乐福、大润发、武商量贩、中百仓储、华润苏果超市等中百仓储、华润苏果超市等附件大润发超市 “大润发”属台湾十大财团润泰集团与法国欧尚集团联合经营的大型外资零售企业。经营模式：大型平价购物中心（超市）。目前已在中国大陆开设了150家门店，2010年营业额达502亿人民币，平均单店营业额和总营业额在中国境外的外资零售业中超过家乐福、沃尔玛、均排名全国第一，是目前中国大陆同类外资品牌中规模和效益最好的商业35、品牌之一，努力为中国的零售业作出贡献。“大润发”展店基本要求：城市中心区域.最好两面临路，3公里商圈常住人口30万人(以公安部门统计数据为准,不含流动人口)卖场面积:总建筑面积不低于25000平方米，其中单层建面不低于10000平方米，最好为1、2层或1、2、3层。卖场住网：8米8米；层高：地上5.4米，地下6米；地下停车场：4.5米 卖场承重：楼板承重在600KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 供水：400吨/日 供电：双回路，主供3200千伏安，备供1600千伏安 煤气：60立方米/小时 停车位要求：1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、须为供应商提36、供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地 4、非机动车停车：3000平方米（广场）华润苏果超市 苏果超市成立于1996年7月，2005年销售规模达到181.2亿元。2005年上半年销售额达95亿元，在中国零售连锁业的排名由去年的第九位上升至第六位。迄今已连续七年位居中国连锁企业前十名，并跻身中国500强企业第176强。2005年苏果的品牌价值评估达10.32亿，荣获“2005中国500最具价值品牌”称号，同时，苏果超市又被国家商务部确定为全国重点扶持的15个大型流通企业集团。在南京，苏果超市占据着超市业态50%以上的市场37、份额，是江苏省超市零售业最大的商贸流通企业。“苏果”品牌直属华润集团。华润集团最早可以追溯到1938年“联和行”。1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越，已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产达1,400亿港元，营业额达800亿港元。华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域 苏果开店物业基本需求：1、楼板承载要求：干货区500公斤/平方米,生鲜区138、000公斤/平方米;2、柱距要求：不小于8.4*8.4米；3、层高要求：室内标高不低于5.4米；4、供水要求：不小于DN100主进水管；5、供电要求：150-200W/平方米，主要为高压配电、变压器工程、供电至低压柜出线位置；6、提供天然气80立方米/小时 7、交房标准：该商铺为毛坯交房，土建部分由甲方完成，预留水、电、气接口。中百集团 中百控股集团股份有限公司(股票简称：中百集团；股票代码：000759)是我国中西部地区连锁规模最大、商业网点最多的大型现代化商业上市公司。集团本着服务为民的宗旨，积极探索连锁经营，大力创新业态模式，构建了一流的物流配送体系，打造了完善的商业服务功能，充分满足不39、同区域和层面消费群体的需求。集团旗下中百仓储、中百超市、中百百货、中百电器、中百好邦便利、生活剧场、中百商网（WWW.ZON100.COM）等商业品牌日益深入人心、家喻户晓，其商业网点达到830余家，以丰富的商品和优质的服务为消费者创造全新的购物体验。2011年，中百集团在全国零售界率先推出特服短号96518客户服务热线，为消费者搭建了一个现代化、智能化、快捷化的信息互动服务平台。根据全国连锁经营排序，集团连续10年进入全国连锁经营30强，连锁网点数量和经济效益连续10年位居湖北商业上市公司前列。并先后荣获全国五一劳动奖状、湖北首届最佳企业公民、武汉市首届十佳和谐企业、武汉市企业十佳党组织等荣40、誉称号，跻身武汉企业10强，连续4年蝉联中国企业500强。国美电器、苏宁电器、工贸家电、中百电器等国美电器、苏宁电器、工贸家电、中百电器等 国美电器 1987年元月一日，国美电器在北京诞生，依靠准确的市场定位 和“薄利多销、服务当先”的经营理念，迅速得以蓬勃发展。1999年国美率先走出北京，逐步完善全国家电连锁网络的建设，开拓除中国家电连锁经营之路。先后构筑了1300家覆盖全国300个城市的销售网络。成为中国最大的家电连锁零售终端，年销售额突破1000亿元。2004年国美电器在香港成功上市，经过24年的家电连锁发展历程，如今国美电器在中国成就了家电零售业第一品牌。本项目招商技术方案本案商业规划41、 国美电器基本物业需求：1、楼层：一层、一层至二层、一层至三层、一层至负一层、负一层2、面积标准：30005000平米3、租赁期间：10年；4、层高：梁下高度不低于4.5米，卖场内净空高度不低于3.5米；5、停车场及促销活动区域：物业门口及配套停车场提供我方免费使用，门前广场可免费提供我方做促销活动；本项目招商技术方案本案商业规划 国美电器 1987年元月一日，国美电器在北京诞生，依靠准确的市场定位 和“薄利多销、服务当先”的经营理念，迅速得以蓬勃发展。1999年国美率先走出北京，逐步完善全国家电连锁网络的建设，开拓除中国家电连锁经营之路。先后构筑了1300家覆盖全国300个城市的销售网络。成42、为中国最大的家电连锁零售终端，年销售额突破1000亿元。2004年国美电器在香港成功上市，经过24年的家电连锁发展历程，如今国美电器在中国成就了家电零售业第一品牌。本项目招商技术方案本案商业规划 苏宁电器：苏宁电器1990年创立于江苏南京，是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。经过20年的发展，现已成为中国最大的商业企业集团，品牌价值508.31亿元。截至2010年，苏宁电器连锁网络覆盖中国大陆300多个城市，并进入中国香港和日本地区，拥有近1500家连锁店，员工15万人，2010年销售收入近1500亿元，名列中国上规模43、民营企业前三强，中国企业500强第50位，入选福布斯亚洲企业50强、福布斯全球2000大企业中国零售企业第一。苏宁广场多功能MALL业态百货区域：-1楼6楼苏宁电器：1-3楼餐饮区域：1-3楼家居休闲娱乐：4楼儿童主题专区：5楼影院+电玩：6楼酒店服务式豪宅国际商务中心超五星级酒店顶级购物中心苏宁广场满足城市高端群体购物、休闲、娱乐、交际四大需求，打造中产家庭消费为主的休闲娱乐广场 喜来登、威斯汀、希尔顿国际酒店、喜来登、威斯汀、希尔顿国际酒店、马可波罗酒店、锦江国际大酒店、马可波罗酒店、锦江国际大酒店、纽宾凯大酒店、华美达酒店等纽宾凯大酒店、华美达酒店等 Sheraton喜来登 1937年，44、第一家喜来登饭店在美国马萨诸塞州开业。六十三年来，喜来登饭店的友好待客之道一直享有鼎鼎盛名，在市场竞争中始终独占鳌头。如今喜来登已成为喜达屋酒店集团中的知名品牌，在全世界60多个国家共有370家喜来登饭店。锦江酒店 锦江酒店是锦江国际（集团）有限公司的核心产业，是中国最大的酒店集团，旗下拥有或管理540余家酒店和旅馆，包括全资酒店和接受酒店业主委托经营管理的其它酒店和旅馆，分布在中国主要大中城市，经营管理着从豪华的五星级酒店到经济实惠的锦江之星旅馆。CGVCGV星星国际电影、幸福蓝海、星星国际电影、幸福蓝海、金逸电影院、横店电影院等金逸电影院、横店电影院等.金逸影城 广州金逸影视传媒股份有限公45、司成立于2004年3月1日，多年来秉持“科技缔造视听新感觉”和“展现电影魅力，传播电影文化”的经营理念，一直致力于豪华多厅五星级影城的建设和经营，目前全国院线票房排名第五位！截至目前为止，金逸影视传媒公司在广州、北京、上海、深圳等30多个城市拥有近50家自营影院“金逸国际电影城”，符合国际先进技术标准的电影放映厅300多个，总坐席超过50000个！旗下金逸珠江院线除金逸系影院外，还拥有19家加盟影院，近100块银幕，17000多个座位。2010年，金逸珠江院线全年票房近7亿！光谷生物城商业布局中西餐饮：戈雅、琥珀餐厅、茉莉、小城故事餐厅、中西餐饮：戈雅、琥珀餐厅、茉莉、小城故事餐厅、啪啪嘶文化46、餐厅、圆缘园时尚餐厅、丽豪茶餐厅、家、啪啪嘶文化餐厅、圆缘园时尚餐厅、丽豪茶餐厅、家、西餐厅西餐厅HOMESHOMES、秀玉、绿茵阁、金汉斯、尊品牛排馆、秀玉、绿茵阁、金汉斯、尊品牛排馆、邦可中西餐厅、橙花、维根艺厨、斗牛士、法国梧、邦可中西餐厅、橙花、维根艺厨、斗牛士、法国梧、桐西餐厅桐西餐厅 、港味元素、港饮港食、川霸味道、俏江南、港味元素、港饮港食、川霸味道、俏江南、巴适、晴园上品、海鸣轩酒店、丹青宴、彩云轩、芙蓉堂、巴适、晴园上品、海鸣轩酒店、丹青宴、彩云轩、芙蓉堂、四季恋、品三月、家泰餐、彩云南、法朵澳葡餐厅、四季恋、品三月、家泰餐、彩云南、法朵澳葡餐厅、瑾和鲜品、海景时尚、汉口人家47、御甲堂养生餐厅、馋艺堂、瑾和鲜品、海景时尚、汉口人家、御甲堂养生餐厅、馋艺堂、东来顺、百合轩、武汉人家、东鑫酒店、简朴寨、天然居、东来顺、百合轩、武汉人家、东鑫酒店、简朴寨、天然居、红鼎豆捞、煌记黄、战锅策、草菁菁、澳门豆捞、巴犀烧烤、红鼎豆捞、煌记黄、战锅策、草菁菁、澳门豆捞、巴犀烧烤、铁板烧、韩林碳烧、古家海南鸡饭、古记面馆、吉米在线、铁板烧、韩林碳烧、古家海南鸡饭、古记面馆、吉米在线、金津咖哩、小城故事。金津咖哩、小城故事。韩日料理：香喜日本料理、仓桥家、禾绿寿司、黛樱料理、虹亭料理、味千拉面、华泉日本料理、大禾寿司、土大力、金韩宫、金草帽、土得土。休闲餐饮：优果果吧、哈根达斯、DQ、48、伊莉维尔、美国BR-31冰淇淋、仟吉、皇冠、良品铺子、来一桶。咖啡厅：薄荷咖啡、SPR Coffee、石烧咖啡、牙买加蓝咖啡、星巴克、名典咖啡、西式快餐：KFC、麦当劳。中式甜品站：甜蜜蜜港式甜品专门店、知味粥府、品楚味小吃、满记甜品、港饮小食、快乐柠檬。艳阳天酒店 武汉艳阳天商贸发展有限公司于1995年10月创建。经过十四年的发展，现今已成为湖北知名的餐旅连锁企业之一。先后发展了九家餐旅连锁店，拥有 二千多职员，年接待国内外餐旅顾客300余万人次。光谷生物城商业布局 俏江南 俏江南创始于2000年，总部位于北京，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。自成立以来，俏江南遵循着创新、发展、品位与健康的企业核心精神，不断追求品牌的创新和突破，从国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、成都、深圳、苏州、青岛、沈阳、南京、合肥等50多家店，从服务商业精英、政界要员到2008北京奥运会场、2011上海世博会历经十年的健康成长，俏江南已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一，并引领着中华美食文化走向国际市场。光谷生物城商业布局浦江筑城事业二部www.RIVERBEND.cn武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A座708室.(400010)Tel：86-27-82666336Fax：86-27-