1、天韵家园商业项目策划提案 呈送：湖南浩华投资管理有限公司l天韵家园商业项目提案报告l项目策划思路介绍（基本框架）+送报湖南浩华投资管理有限公司领导版本+提报人：智博广告+预计时间30分钟+非常感谢！目录 CONTENTSl项目核心问题的确定l项目情况分析l项目发展思路l项目开发建议 智智博博l说在前面的话基于我司对贵司的发展战略、项目的实际发展状况、相关约束条件等信息了解尚非常有限，故对于此次沟通汇报，我司更多地是基于我们对于区域市场的认识、研究与多年来操盘的经验，结合对本项目的直观了解，就项目当前几个比较核心的问题作一些初步的探讨。YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划开发2、背景项目核心问题确定项目发展方向项目解析客户目标项目发展建议周边环境地块环境提案的思维导图根据项目进展情况，本次报告重点解决项目的发展战略及整体定位，并在开发策略、市场定位等方面进行延展。目录 CONTENTS智博广告l项目核心问题的确定l项目情况分析l项目发展思路l项目开发建议YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划客户目标启动项目，快速操作，减少资金占用无品牌营销意图利润无过高要求，保底7000万就可以短、平、快操作，降低风险；不持有，不考虑品牌营销因素；用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。操作手法我们以客户的目标为基本出发点，总结出基本操作手法我们的一3、切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划目标沟通完成任务存在的难点所在快速消化回笼资金7000万周边商业人流稀少，整体商业氛围较差，租金难以支撑售价项目属于内向型的商业，在规划上无法做到商业价值最大化大体量的集中商业要想经营得好，通常都以出租为主。多数销售难以体现价值，且存在难度通常会采用带租约销售，销售之后如何经营才能保证收益信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划回笼资金而非售馨在这样一个非传统商业的区域内营销，关键是要解决6千平米商业做什么能活下来问题我们的目标怎样经营我们要解决怎么卖项目的方向问题达成目标首要解决问题目标沟通目标界定YO4、UR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益以怎样的业态组合，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？问题1以什么样的思路，打造项目竞争优势，实现快速销售？问题 2怎样能够实现低风险快速操作目录 CONTENTSl项目核心问题的确定l项目情况分析l项目发展思路l项目开发建议智博广告信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划120米57米建筑面积：6000平米层数：一层层高：6.8米东西向长：57米南北向长：120米停车位：26个u本项目商业体量大u需要寻找附加卖点项目概况项目概况基本指基本指标开开发条件条件项目为旧楼改造项目，项目体量大，经营主体不明确5、，但同周边项目比较，具有较大的价格优势u项目形象提升困难u具有极大价格优势信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划项目环境介绍道路：周边自东向西主要道路为“车站路、城南路、桂花路、曙光路”，项目两端为城南路和桂花路。地块走向：为南北走向，建筑朝向为东西朝向，坐东朝西。周边环境：典型老城住宅区域，主要道路临街伴有少量商业。项目所在位置城南路曙光路车站路桂花路信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划项目所在区域交通示意图交通状况p 背离主干道城南路、桂花路p 西面临社区道路，双向两车道p 东、南、北三面不临街，且有一定的高度落差p 本项目交通到达性好，十余条公交线路可到城南路或桂花路本项目交通通达性好但展示面差、6、车辆停靠不便信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划西立面南立面北立面架空层为车库从形态上来说本项目不具备传统大型商业中心气质项目建筑形态及意象分析建筑状况p 从整体的建筑形式来看，项目形象档次较低p 从建筑意象来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型都比较弱p从建筑周边一面临街，两面封闭，一面悬空，没有很好的展示空间p建筑里面为小块瓷砖装饰，年久失修，需要进行外立面清理信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划入口入口人流通道入口入口人流通道人流通道项目一层商铺面积6000平米，层高6.8米。布局优势：整体布局方正；主入口与道路相连；通道宽敞，人流组织较为明确；柱网结构合理，便于商铺的组合和利用；垂直交7、通工具丰富。布局劣势：主出入口过于集中，不利于人流的进出；一层三面高差大，不利于项目的形象展示。项目建筑内部细节YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划本项目周边环境介绍本案火车站商圈高桥商圈万家丽、马王堆商圈10分钟车程10分钟车程15分钟车程火车站商圈：长沙最大的电脑及电子产品集散地；万家丽、马王堆商圈：家居、建材集散地；高桥商圈：中南地区规模最大的综合批发市场；本项目与上述三大专业市场车程基本在15分钟以内。专业市场大量聚集YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划1、东塘商圈2、新一佳3、通程万惠4、家润多5、步步高本案本案12345项目周边商业成熟度较高8、；商业网点较为集中；未来将有瑞宁花园商业裙楼等大型集中商业。社区路：以街铺为主，业态主要为便利店、药店、餐饮及休闲娱乐等；城南中路：以街铺为主，美容美发、休闲娱乐、餐饮、超市等；桂花路：以街铺为主，通讯、地产经纪、餐饮等；YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划城南郡瑞宁花园菁华源书香名邸格蓝康都几米空间周边住区渐成规模YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划属性具象诠释区位城市中心区域p区域成熟，印象较为陈旧交通组织便利p南临桂花路、北临城南路，为曙光路和车站路所包围。地块周边路网发达，对外交通便捷环境生活设施完善p周边有超市、学校、银行、幼儿园等有一定的商业9、氛围p周边有通程万惠、步步高、新一佳、家润多超市，毗邻东塘商圈，项目周边拥有一定数量的住宅区裙楼商业项目中等规模改造项目p占地6000左右，为进深57米、临街120米通铺地块容易分割，但临街面形象欠佳p受建筑制约只有西面临街，且建筑年久陈旧，展示面较差，街道较窄，且经营业态多样无序，项目现有形象较差限制条件土建工程不宜太大，街道短时间无法拓宽p改变项目现有展示形象，通过改建从建筑外立面拔高项目档次难度较大本项目为城市中心中等规模的改造项目本项目属性分析YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划区位优势地处长沙市中心左家塘，毗邻城南中路、桂花路，周边住区云集、商业氛围较好；消费群优10、势周边住区林立，至少2万户住户，为本项目提供了潜在的消费群体；本项目优劣势分析 优势YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划环境劣势周边多为老住区，脏、乱、差，严重影响了项目档次与形象；交通劣势项目虽邻城南路与桂花路，但车辆出入极为不便，交通组织存在很大问题；物业劣势项目被老的住区“回”字型包围，无展示面，且商场结构不能完全满足产业集群的条件。本项目优劣势分析 劣势YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划项目本身的劣势大于优势。项目属于内项目本身的劣势大于优势。项目属于内向型社区性质商业、且背离主干道、形向型社区性质商业、且背离主干道、形象档次低、展示面差，从目11、前来看，商象档次低、展示面差，从目前来看，商业经营存在一定风险。业经营存在一定风险。基于以上分析，我们认为：目录 CONTENTSl项目核心问题的确定l项目情况分析l项目发展思路l项目开发建议智博广告信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划高端可行性欠缺单一业态承受力有限辐射力有限差异化定位，服务配套依托项目及周边居民，立足本项目所在片区；避免做高桥等市场业态重复与恶性竞争；从消费群需求出发，寻找片区缺失业态基于KPI体系对本项目开发的研判：物业选择KPI体系地块属性市场因素操作要求预期收益信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准10-20家店20-40家店500012、10000辆百货店 2-6家批发店 2-3家专卖店 200-400家服务半径 30-40KM到达时间 20-30min服务人口 200万人超大型（超地区型）20005000辆百货店 2家批发店 2家专卖店 100-200家服务半径 10-20KM到达时间 10-15min服务人口 50-100万人大型（地区型）300500辆廉价市场便民中心 专卖店服务半径 3-5KM到达时间 5-10min服务人口 5-10万人中型（社区型）50100辆超级市场专卖店服务半径 1-2KM到达时间 3-5min服务人口 1-2万人小型（邻里型）停车能力店铺构成商圈规模片区配套服务商业属于典型的邻里型社区商业信赖13、 沟通 共赢长沙智博广告策划领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势-以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者四种常见的物业发展战略信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划结论：本项目在发展战略上1.没有领袖优势；2.没有太多跟随资源（周边专业市场和卖场覆盖范围之内）3.挑战资源不多（除却价格以外，项目本身自有优势不明显）4.补缺空间？所以，我司认为本项目所要扮演的适宜角色是补缺者与挑战者结合YOUR TRUSTED PARTN14、ER长沙智博广告策划先招商，后销售，招商先行、销售跟进整体操作策略1、招商策略严格把关，先紧后松主力店先行放水养鱼3、推广策略点对点广告策略2、销售策略带租约销售返租销售根据招商实际情况再定YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划销售均价12000元/按15年回报来看，租金则要达到65元/月目前周边商铺租金约在3040元/月周边租金不足以支持本项目预期销售价格 本项目开发的关键：租金YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节15、能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营商业物业价值研判YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划经营户基本投资类型投资客户炒铺客户追求稳定的租金收益追求稳定的租金收益回报年限一般在回报年限一般在1515年以内年以内需要稳定的消费群需要稳定的消费群购买门槛要低购买门槛要低短线操作，转手赚取差价短线操作，转手赚取差价购买门槛要低购买门槛要低客户需求研判YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划项目开发必须解决租金问题商铺租金支撑销售价格的基本开发原则 如何在后期的营销中提升商铺租金是项目能否达到预期 目16、标的 关键所在目录 CONTENTSl项目核心问题的确定l项目情况分析l项目发展思路l项目开发建议智博广告YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划原点放大同构超越空隙切入体现项目商业价值实现可持续发展市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的、科学的、全面的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，从而为本项目制定出准确的市场定位。思路构想YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划p 大面的补缺p 中面的延伸p 小面的独创项目发展三大思考方向YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划p小面：指将一种业态或细分业态集中形成的整体。如作为娱乐休闲城、特色餐饮集中地。17、p大面：指作为一个成熟商圈所具有的百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、服务配套等各业态形成的整体。如高桥商圈缺少百货（如通程）、餐饮、娱乐、休闲等业态或尚未形成一定的规模与影响力；p中面：指一种或几种独特业态或产业链的横向或纵向形成的整体。如高桥作为日用品批发、建材家居的产业链已较成熟，市场已近饱和；小面：片区服务配套的业态配置是本项目核心考虑方面大面：项目的体量规模不大，且背离主干道，想做为大面的全面补缺不具备核心竞争力？中面：中面的延伸是业态的补充，什么是我们能做的并不明晰YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划本项目商业物业的可能性信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划建议一：项目整18、体出让可行性：1.项目整体出让，可大大降低经营风险，减少运营费用2.产权统一且易分割，转让手续办理便利3.项目期望利润不高，转让价格具有极大优势难度：1.项目定位不清晰，经营方向不明确2.大买家不易寻找信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划建议二：中老年用品市场长沙最大的中老年用品集散市场可行性：1.目前该业态呈散状分布2.市场需求大，消费潜力旺盛3.片区空隙业态YOUR TRUSTED PARTNER长沙智博广告策划中老年用品市场业态构想：服饰、鞋类、用品、保健品等信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划建议三：创意小商品市场可行性：1.周边2万户消费群体2.差异化、规模竞争3.片区空隙业态YOUR TR19、USTED PARTNER长沙智博广告策划创意小商品市场业态构想：高雅厨房、时尚家居、新奇文具等 智智博博公共空公共空间体体验l有会有会员制或俱制或俱乐部服部服务l提供店提供店铺装修装修设计顾问服服务l主主题特色店特色店 智智博博l消解消解购物街物街单一功能一功能,实现真正休真正休闲聚会功能聚会功能l形成共同形成共同兴趣人群的聚会交流地点趣人群的聚会交流地点l统一特色，一体化装修一特色，一体化装修l集成空集成空间公共空公共空间体体验信赖 沟通 共赢长沙智博广告策划我们建议项目以中老年用品市场作为下一阶段调研重点开展工作感谢各位领导莅临指导！感谢各位领导莅临指导！感谢各位与会专家及同仁提出宝贵意见！感谢各位与会专家及同仁提出宝贵意见！Thanks汇报结束，谢谢聆听！汇报结束，谢谢聆听！