1、海湾城报告书敏捷集团商业运营中心2010 年 9月6日海湾城社区商业定位和规划策划报阶段目标 第一阶段 解决二期喇叭口商业配套定位规划第二阶段 初判海滨温泉旅游度假村定位规划第三阶段 明确轻轨周边商业项目定位规划前言：中山锦绣海湾温泉度假区整体定位规划：中山锦绣海湾温泉旅游度假区计划依托中山东部得天独厚的十公里海岸线以及大片的原生态红树林等资源，按照“高标准规划、高起点建设、高水平管理”的理念，打造中山的“马尔代夫”，其总投资超过35亿元，是中山市近年来投资规模最大的一个高端旅游项目。该项目占地超过3000亩，分三期开发。项目全部建成后将包括国际顶级的海上体育休闲公园，室外、室内全天候温泉戏水2、乐园，温泉SPA会馆，水上乐园酒店，五星级酒店等综合性设施。该项目将一改中山旅游缺少“月亮”的局面，对中山旅游业产生巨大的拉动作用。且其区域优势非常明显，对深圳、港澳的吸引力强，辐射强，将很快成为珠江三角洲西岸耀眼的旅游目的地。发挥滨海度假资源丰富的优势，重点把孙中山研究的成果转化为旅游资源，扩大现有人文、产业资源外延，提升旅游的文化内涵，文化以旅游为体，旅游以文化为魂，开发历史人文度假旅游产品，丰富度假游线路，实现“留住人”的目标。加快海滨度度假、历史人文旅游等休闲度假旅游发展另外，还要重点发展疗养度假、养生度假、都市度假、海滨度假、体验度假和蜜月度假六大系列度假旅游产品。第一阶段目标： 做3、好社区商业配套定位和规划定位思路：1、为入驻业主提供基本生活配套设施，满足装饰、家居、日常生活需求，从而促进业主入驻意愿，提高入住率同时带动后期推盘。2、凭借现有生态海鲜养殖场的基础，打造特色生态海鲜饮食，吸引目的性消费客户，同时逐步配套一些休闲项目和娱乐活动，培育习惯性消费客户群体，逐步积聚人气和知名度。提纲第一部分 海湾城基础数据研判分析一、地块主要经济技术指标二、喇叭口商业面积论证第二部分 社区商业配套需求分析一、社区商业配套总体需求（一）“强度需求商业设施”附表1-1 社区商业配套设施总体需求（二）“中度需求商业设施” 附表1-2 社区商业配套设施总体需求（三）“弱度需求商业设施” 附4、表1-3 社区商业配套设施总体需求二、社区休闲娱乐设施需求附表2 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所三、 潜在业主入住后家装、家居、家电需求附表3 潜在购房群体购房后考虑更新的家具家居产品小结：商业配套需求重要程度排序依次为：1、家庭装饰需求： 2、生活购物需求： 3、健身运动需求： 4、餐饮娱乐需求：第三部分 海湾城社区商业综合定位和规划一、商业项目综合定位（一）服务半径定位 （二）目标客层定位 （三）商业功能定位 （四）业态组合定位 （五）经营品类定位（六）营销模式设定（七）经营管理模式设定二、社区商业配套规划（一）社区商业布局类型（二）社区商业面积配置标准（三）社区商业建筑规划 （四）社5、区商业业态比例 （五）社区商业业态配置1、商业中心的配套2、邻里中心配套设置3、新加坡的社区商业必备12个基本业态三、海湾城生活广场定位和规划 1、地块一、二期地块，7300平米， 总建筑面积约为2万平2、地块二、三期地块，17500平米 总建筑面积约为4万平3、地块三、七期地块，8000平米 总建筑面积约为2万平第四部分 中山大盘分析和经典案例分析一、中山大盘分析二、经典案例分析正 文第一部分 海湾城基础数据研判分析一、地块主要经济技术指标第一期第二期第三期第四期第五期住宅面积83501.7486175.71174523.05111770.4172373.2户（套）数3443366937206、1512人口数 22031076221923044838商铺面积8573.92574.616891104568725.75商业中心11313.6幼儿园3164.1停车位 269个545个1209个897个1310个 总结： 中山海湾城项目一至五期住宅面积：628344.1，住宅总套数约3605套，预计居住人口：12640人。商铺面积：47221.25，商业中心（会所）11313.6，幼儿园，3164.1平，1-5期总停车位：4230个。15期间配置商业面积合计58534.85 ，如果按每人2平米商业面积的标准配置 ，商业面积配置过高。二、喇叭口商业面积论证：二期预留商业地块建筑面积7300平米7、，三期预留商业地块建筑面积17500平米，七期预计用地建筑面积约8000平。总面积约为33000平。以环岛集中式商业服务中心方向定位，预计总体量预计近十万平方，在海湾城没有形成旅游景点或者有一定知名度之前，凭借社区生活消费支撑这么大体量有相当大的难度。第二部分 社区商业配套需求分析一、社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，目的性消费。按照业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，即：（一）“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”8、； 业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都超过50%；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对“银行”的需求程度明显高于其他群体。附表1-1 社区商业配套设施总体需求商业配套设施强度需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅综合超市85.385.191.3100菜市场66.166.456.550购物中心56.957.156.550银行53.753.669.60（二）“中度需求商业设施”，既需求比重在109、-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对“药房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“书店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等设施的需求程度明显高于普通住宅群体；而普通住宅需求群体对“诊所”、“餐馆”、“”、“幼儿园”、“运动场馆”、“美容美发店”、“老年活动中心”等商业设施的需求强度明显高于普通住宅群体。附表1-2 社区商业10、配套设施总体需求商业配套设施中度需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅药房38.238.343.50诊所3737.526.150餐馆3535.717.40邮局30.330.630.40公园26.826.826.150健身中心20.620.134.8100幼儿园20.420.41350运动场馆19.6204.35024小时便店18.718.717.40书店16.31621.7100洗衣店15.314.921.750游泳池14.514.321.750娱乐中心13.513.51350美容美发店12.612.88.70老年活动中心12.412.68.70药房38.238.343.50（三）“弱度11、需求商业设施”，需求比重在10%以下的归纳为主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。不同档次住宅需求群体对“弱需求商业设施”的需求也存在一定差异性，主要表现在公寓需求群体对“宠物店”（13%）、“高尔夫球场”（8.7%）的需求明显高于普通住宅群体。附表1-3 社区商业配套设施总体需求商业配套设施弱度需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅修理店8.188.70彩扩冲洗店7.87.88.70茶馆7.27.44.30花店6.36.38.70宠物店5.95.7130高尔夫球场3.33.28.70二、社区休闲娱乐设施需求从附表2的数据，我们可以发现，随着12、住宅档次的上升，潜在业主对“健身场所”、“西式快餐厅”、“游泳馆”、“球类运动场馆”、“咖啡厅”、“茶馆”、“酒吧”的需求呈现明显的上升趋势，这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普通住宅，开发商在开发高档住宅产品时，应该着重考虑此类配套设施，但是否配置所有业态，规模多大，还需要考虑各个项目的具体情况，包括入住业主的数量、消费能力、消费习惯、年龄等因素。附表2 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所商业配套设施总体普通住宅公寓townhouse/别墅健身场所40.838.553.863.6西式快餐厅36.134.444.251.5电影院3031.12618.2游泳馆29.828.713、32.751.5KTV27.827.432.727.3球类运动场馆25.122.636.551.5咖啡厅22.420.133.745.5茶馆18.116.32636.4酒吧17.716.12633.3迪厅1110.415.412.1歌舞厅/夜总会7.66.215.418.2歌舞厅/夜总会7.66.215.418.2三、 潜在业主入住后家装、家居、家电需求消费者在购房之后，往往需要装修，添置新的家具和家居产品，这同样是一个非常巨大的商业机会，在大型社区比较密集的区域，同样是家具家居卖场选址所在。从潜在业主购房后打算添置或者更新的产品来看，家具主要有：“床”（75.8%）、“沙发”（67.7%）、14、“衣柜”（55.1%）、“餐桌”（49.6%）、“电视柜”（42%）；打算添置或者更新的家电主要有：“彩电”（74.1%）、“冰箱”（65%）、“油烟机”（53.1%）、“音响”（52.8%）、“热水器”（50%）、“洗衣机”（43.9%）、“电话”（38.2%）。和前面有所差异的是，不同档次住宅产品需求群体对家具/家居、家电产品类型的需求差异比较小。附表 潜在购房群体购房后考虑更新的家具家居产品商业配套设施总体普通住宅公寓townhouse/别墅床75.876.673.168.8彩电74.174.669.284.4沙发67.767.27462.5冰箱6565.460.675空调63.562.15、861.596.9衣柜55.154.359.662.5油烟机53.152.156.771.9音响52.850.862.578.1热水器5049.75059.4餐桌49.649.55056.3灶具45.945.446.256.3洗衣机43.943.942.356.3电视柜424237.546.9床上用品4241.441.356.3电话38.237.938.553.1书架37.836.448.143.8小结：社区商业配套需求重要程度排序依次为：第一需求为业主入住前家庭装饰需求：配套：家装公司、家具市场、家饰、家电、床品商城第二需求为业主入住后家庭生活购物需求：配套：综合超市、菜市场、诊所、书店、美16、容美发第三需求为旅游客对海湾城有一定认知后饮食旅游需求配套：海鲜美食、娱乐项目、西餐厅、咖啡厅、第四需求为常住业主入主数量达到几千户健身运动休闲需求配套：健身运动项目、球类运动场馆、游泳池、健身房、桑拿沐足、棋牌 第四部分 海湾城社区商业综合定位和规划一、商业项目综合定位（一）服务半径定位 锦绣海湾城位于珠三角中心位置，与中山市区相距约18公里，与珠海隔海相望，距澳门仅15公里，往北距广州、佛山约60公里，往东隔海距离深圳、东莞、香港约40公里。规划建设中的港珠澳大桥建成后，从项目到香港仅20分钟，还有深中大桥、中拱公路等，90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场。翠亨站坐落17、于项目内，一个小时可轻松通到珠三角各个经济主体。三级商圈： 核心商圈1公里（支撑项目4550%消费） 次级商圈5公里（支撑项目2530%消费） 辐射商圈20公里（支撑项目520%消费）（二）目标客层定位 第一客群社区消费：业主及周边居民、建筑装修人员、公司办公人员等。 第二客群随机消费：周边五公里爱休闲旅游、吃海鲜、户外自驾的旅游散客。 第三客群目的消费：旅游、美食、娱乐、会议、度假的中山珠海港澳游客。目前为止海湾城入驻业主不足百户，主要原因一个是生活商业配套不足的原因，另一个更重要的原因是海湾城购买业主有六成以上是投资型或者是候鸟型客户，主要是对海湾城未来的海滨温泉度假的概念感兴趣，居住性需18、求很低，入驻意愿不高。（三）商业功能定位 1、内外兼容性商业功能定位： 内向型：满足社区入驻居住居民的基本家装、家居、购物等日常生活需要。 外向型：打造海湾城海滨新城度假的概念，配套特色餐饮、休闲、娱乐、旅游、度假等商业项目，满足外来商旅人士居住、美食、游玩的需要。海湾城现有的自然旅游资源：海鲜场、海岸线、红树林、伟人故里、温泉等，但是没有形成一定的旅游基础，短期内只能满足附近自驾短途旅客的追求自然风光和生态绿色海鲜的消费需求，可以“以点带面、重点突出”的提炼卖点。2、五大社区商业服务功能区： 家装美居中心 休闲购物中心 健身运动中心 美食娱乐中心 社区服务中心 （四）业态组合定位 业态定位原19、则：“同业互补、错位经营” 的定位原则 家装美居中心：家装公司、五金商店、建材商店、家电商城、床品专卖等 休闲购物中心：综合超市、肉菜市场、副食品商店、服装店、饰品店 等 健身运动中心：球类运动场馆、游泳池、健身房、练舞厅等 美食娱乐中心：西餐厅、咖啡厅、海鲜美食酒店、桑拿沐足、棋牌等 社区服务中心：垃圾回收、社区政务、便民呼叫、卫生、教育等。同时根据不同时间阶段和业主入驻数量消费总量逐步推出针对性服务的业态 （五）经营品类定位 根据业主的年龄构成、生活习惯、消费水平、消费特性有目标的引进经营品类。 家装美居中心：满足家装一站式采购需求，家庭装修、瓷砖、地板、家具、家居、衣柜、橱柜、五金、门锁20、家饰、床上用品、家电、家电维修等等。 休闲购物中心：生活必需品“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”，肉菜、蔬果、服饰，鞋袜，内衣裤，饰品，洗化，日用品，礼品，烟酒等等。 健身运动中心： 健身器械、舞蹈室、游泳池、台球、网球、乒乓球、羽毛球、壁球、篮球、桑拿、儿童娱乐设施、学生培训机构等。 美食娱乐中心：特色绿色生态海鲜、中山特色饮食、东南亚特色饮食、中西港市餐厅、咖啡厅、歌舞厅、夜总会、度假酒店等等。 社区服务中心：垃圾回收、卫生所、计生、警务、民政、幼儿园、保安、搬家、网络、通信、有线电视等。（六）营销模式设定减少市场调节的时间，社区商业配置由“被动”变“主动”，首先科学合理规划出商业功能区，然21、后分阶段推盘，根据物业实际情况和市场竞争状况，采取“返祖、代租、统租”等方式推进销售。（七）经营管理模式设定社区商业分散，统一管理难度较大，在销售约定后续管理方式的情况下，执行统一免费代租，统一业态租赁，集中商业返祖等方式，专门部门进行统一租赁管理。 二、社区商业配套规划（一）社区商业面积配置标准1、社区规模分类标准 大型社区居住区，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。 中型社区小区，人口规模1万-3万人或用地规模15-60公顷。 小型社区组团，人口1万人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。结论：海湾城未来三年的入住人口不会超过三万，从人口数量角度海湾城定位在中型社区， 五年后22、会发展成为居住人口3万以上的大型社区。2、商业面积配套标准 新建大型社区人均商业用地面积不小于平方米，新建中型社区人均商业用地面积不小于平方米。 新建大型社区应建社区商业中心，辐射半径约米，距离不少于米。社区商业中心配有功能较完善的商业服务业网点个以上，商业业态在种以上。 新建大型社区至少有一个面积平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型新建社区至少有一个超市，超市的辐射半径约米， 超市营业时间在个小时以上，大型超市有不少于营业面积的停车场。经营商品种类不得少于种，超市应有刷卡通道。社区居民距超市的最远距离不超过米。结论：海湾城三年内商业配套一个3000平米的超市，超市辐射半径为1500米，经23、营品种3000种以上，配套停车场面积1800平米。海湾城三年后商业配套1个6000平米的超市，超市辐射半径为2000米。（二）社区商业区域位置规划 根据海湾城现有住宅布局和未来的交通流向、人口分布、居住环境、消费习惯、出行习惯等，尽量做到住商分离，商业位置布局和规划为：底铺步行街和独立地块商业购物中心。1、住宅区周边沿街设置商铺，规划为街区条状，街道合围商铺相对形成商业氛围。2、海湾城社区商业邻里中心（初步命名：海湾城生活广场）设置在二期、三期、七期、小学的围合处，点状分布组团，形成一个居民和游客的康体、美食、休闲、娱乐、家居、购物、教育、文化等等综合健康生活广场。（三）社区商业建筑规划 1、24、集中商业建筑规划建议：要求层高最低米，柱距在米以上，楼层层为宜，特殊情况下不超过层；2、临街商铺建筑规划建议：底商要求层高最低米，层数层，面宽与进深之比为宜，不低于。（四）社区商业业态比例 在建社区商业中心内应有不少于种业态店铺的规划，购物、餐饮、其他服务的比例约为：。在建社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点个以上。（五）社区商业业态配置1、社区商业中心的配套一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店；二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心；三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心。 海湾城的规模和人口现阶段可以配套一个邻里中心2、邻里中心配套设25、置一个典型的邻里中心设置35个商店和2个饭店、1个超级市场、1 家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书 局、家庭娱乐中心。 3、新加坡的社区商业必备12个基本业态例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、 快餐店、超市、书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。三、海湾城生活广场定位和规划1、地块一、二期地块，7300平米， 总建筑面积约为2万平 定位：海湾城美居中心 （暂命名：美居坊） 面积：每层7300 三层 总面积约2万平米 业态：一楼 装饰材料馆 瓷砖、瓷片、卫浴、洁具、五金、门、窗、等硬装配套 26、二楼 家居家电馆 衣柜、橱柜、电视柜、电器、桌椅、沙发、床品、窗帘等软装配套 三楼 家居饰品馆和设计中心 家纺用品、家饰用品、家居用品、艺术品等家居陈列品，装饰设计公司2、三期地块，17500平米 总建筑面积约为4万平 定位：健康运动中心 （暂命名：康体苑） 面积：一楼1.8万平，二楼1.5万，三楼1.2万 业态：一楼 运动天地 篮球馆（羽毛球）、网球馆、壁球馆、室内外泳池、运动用品商店、便利店、社区超市等 配套：银行、卫生所、社区服务中心等。 二楼 休闲天地台球、乒乓球馆、沙狐球、棋牌、沐足、图书室、培训、教育、桑拿室、健身器械室、练舞场、社区活动中心等 三楼 生活馆中西茶餐厅、SPA美容会27、所、清吧、酒吧、茶室、网吧 3、七期地块，8000平米 总建筑面积约为2万平 定位：美食娱乐中心 （暂命名：食尚坊） 面积：一楼 8000平 二楼 7000平 三楼 5000平 业态：一楼：美食天地海鲜馆、特色餐饮、中西茶餐厅、 二楼：娱乐天地咖啡厅、歌舞厅、夜总会 三楼：宾馆客房宾馆、度假酒店第四部分 中山大盘配套分析（别墅/豪宅/洋房）项目名称项目介绍配套设施交通状况凯茵新城复合地产,宜居生态地产,花园洋房 塔楼 别墅 占地面积:200万平方米，总建筑面积:220万平方米，凯茵新城是一个超大型纯生态新城市中心，以中山住宅发展史上绝无仅有的住区生活配套规模焕发出新城的无穷魅力，充分体现人与自28、然的和谐结合，山明水秀，地灵人杰，拥有无可复制的山林景观，无可复制的清新空气，无可复制的优质水源。连续五年稳获中山楼市销售总冠军。中、小学：三鑫学校凯茵分校、东区小学、中山中专 综合商场：壹加壹凯茵形象店 医 院：博爱医院银 行：中国银行、农业银行 其 他：长江水库、浪漫水城、紫马岭公园周边情况：凯茵新城现已成为雅居乐地产在中山区域的旗舰作品，国际级配套瞩目展现：自2003年始便不断开放的8大园林游泳池、4大豪华康体中心，3大繁华商业街区、中国银行和壹加壹大型连锁超市。2005年三鑫凯茵双语学校正式开学，2006年开放旗舰级配套10万平方米奥斯湖公园；2007年3路公交车线正式开通；2008年29、5月香港伊都18美食街全面亮相，社区卫生服务站已投入使用，大型肉菜市场现已规划，奥斯湖综合楼已确定东悦名厨进驻，打造奥斯湖中心休闲场。住客专享穿梭巴士往返市区，15分钟快速融入市中心；3路及6路公交车，直达市区各大商圈；驾车经京珠高速约90分钟直达深圳、约60分钟直达广州；专设巴士约15分钟可达中山港码头，住客快速往返港、澳；北接京世纪新城占地面积：106万平方米 总套数：2000 容积率：1.4 均价：3688 起(元/平方米) 绿化率：44 % 世纪新城位于中山市西部，既拥完善城市配套，又享四通八达的交通。明年下半年规划中的翠景南路开通后，世纪新城将坐拥中山市未来潜力价值地段。与此同时，世30、纪新城紧邻岐江，未来的岐江将由“香花走廊”等6个景观带和健身游乐设施组成，为市民创造生活休闲的公共场所，稀有决定价值，地段决定价值，世纪新城将第一时间享受首个江畔度假公园的非凡生活。周边情况：中小学：中山市西区中/小学、龙山中学 幼儿园： 综合商场：富华酒店、国际酒店、沙溪海港、吉之岛、壹加壹超市 医 院：中山市中医院 菜市场：长洲市场、逢源市场 附近景观： 邮 局：中山市西区邮局 银 行：中国银行、建设银行、工商银行 公 园：岐江公园由世纪新城驱车到富华酒店和孙文步行街仅5分钟车程，到南外环接通京珠高速仅3分钟车程，远洋城占地面积：100万平方米建筑面积：200万平方米容积率：1.09 绿化31、率：35 %物业类型：住宅、商业(别墅、洋房、学校) 远洋城，是远洋地产以国际化视野精心打造的国际品质生活范本，雄踞中山城市中央-紫马岭南片区，国家A级生态保护区五桂山、金字山、紫马岭围合而成的中心腹地；北临博爱路,紧依中山市博览中心,南临南外环路,西起金字山隧道,东至长江路,是集国际会展、大型商业中心、优质教育配套、高档别墅及花园洋房为一体的大型城市综合体。周边情况：餐饮：远洋城餐饮中心（目前的售楼中心）、威尼斯牛扒城、长江美食城 商业：远洋城购物中心（规划中）、万佳百货、百汇中心 医疗：博爱医院、东区医院、中山市疾病控制中心教育：市一中高中部、中港中英文学校、中山市职业技术学院、广东博文学32、校、中山市委党校银行、邮信：中国农业银行、中国移动大厦、东区邮政 休闲自然环境：项目被三大“绿肺”围绕，地块西侧为规划中的金字山公园，金字山为A地块内至高点，并由西向东延伸展开，形成了一条东西走向的山脊线;项目北面与建设中的博览中心隔街相望，并可远眺广东省最大的城市公园紫马岭公园；南面隔着外环路为具有中山市水源生态保护区之称的五桂山山脉；A地块东面为建造中的长命涌河道和湿地公园，自然环境十分优越。交通状况：东：长江路，为中山市南北向快速路；南：外环线，为中山市城市环线干道；北：博爱路，为中山市迎宾大道，东西向干道；与博爱路之间相隔中山博览中心 （南北宽252米,东西宽468）、兴文路（宽24米33、）。 二、大盘经典案例分析案例一 广州祈福新村广州祈福集团是一家以房地产综合开发为主导产业，集教育、医疗、酒店、旅游及餐饮服务于一体的多元化企业集团。祈福集团13年来以超前、人性化、国际化、可持续发展为核心理念，发展成为一家实力雄厚、立足中国、面向国际的跨国企业，同时以卓越的业绩奠定了在房地产界的领导地位。祈福新村配套设施齐全，犹如一个先进的卫星城市：投资5亿多元兴建3所高质素学校，为业主提供从幼儿园到高中一条龙的优质服务；投资10亿元按国家三甲标准建造的祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色，成为中国第一家获国际JCI认证的医院；还拥有4间国际星级标准的酒店；4个大型主题俱乐部；7个大34、小不一的会所，当中设施包括：2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等，满足消费者娱乐康体一体化的需求。此外，祈福新村的生活配套设施也很完善，银行、邮电局、派出所、消防局、大型现代化肉菜市场、超市、200多间店铺的大型商场、快餐店、食街及大型对外交通巴士总站等一应俱全。屋村设有多线巴士线，穿梭行走小区每个区域及各个娱乐设施，并自设车队每日900多班次往返广州市中心、码头、火车站新白云机场及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。案例二、三乡雅居乐（超大型5000亩35、社区配套商业）雅居乐开发十多年，现入伙已有2万余户。由于中山雅居乐地理位置优越，吸引大量港澳人士购买，据统计部份组团的业主高达70%以上是澳门人士。现时雅居乐主要有两大商业中心，分别为：顺昌购物广场、柏丽广场；其中顺昌广场主要以三层商铺为主，部份达四层，面积约为180-250。在05年开盘时，外街的售价约为6500元/，内街均价4500元/。现时的租金约为45-65元/。现在观察。外街经营情况良好，但是内街过半商铺空置。而柏丽广场商铺户型为复式商铺，面积120-160，租金在30-45元/。在雅居乐花园四至八期，部份底商租金只有15元/左右。与现在租户了解，过去十年的租金升值不大！但是在三乡旧36、城区里，在麦当劳附近，临街底商租金可高达100元/以上。 案例三、雅居乐中山凯茵新城雅居乐中山凯茵新城是一个超大型200万平方米生态新城市中心，位于中山市政规划重点用地，周边有会展中心、电力局、城市卫生设施局等市政设施，临近益华百货、雍景园等东区繁华商业地带，极具升值潜力。中山市政外环路快速贯穿东西南北，博爱路为中山市区东西向笔直大道，环市路、博爱路交通网络的完善，使凯茵新城与周边城市保持紧密的联系，到市区中心地段只需10分钟车程、中山港15分钟、珠海九洲港及中山港每天都有多次航班往返香港，船程1个多小时。同时，小区还特别成立凯茵车队，拥有20多台专用豪华巴士，往返市区只需15分钟，还配有直通37、巴士到深圳侨社。 具有欧洲风情特色的商业街，街区内设有中心舞台、露天咖啡茶座，酒吧、茶艺，美容美发、中西餐厅等功能分区，充满欧洲异国风情。现已全面交付使用，壹加壹超级商场、中国银行、港式茶餐厅等知名商家和金融结构已进驻并开始营业。凯茵新城拥有三大康体中心，逐步完善的奥斯湖亲子生态公园，设施包括户外烧烤场、树木迷宫、儿童秋千、滑梯、独木桥、白沙池、鹅卵石头径、户外健身器械、露天跑步径、太极广场、生态农庄、露天乒乓球、露天羽毛球场，让一家大小充分享受天伦之乐，畅享生活乐趣。纪中三鑫凯茵学校是中山纪念中学三鑫双语学校与实力雄厚的中山凯茵豪园房地产开发有限公司合作创办的全日制民办学校（小学及幼儿园）。38、按36个班国际标准小学和9个班省一级标准幼儿园设置及配备教育资源，教育设施设备先进，生源基础良好。其他设施：凯茵新城临靠的雅居乐长江高尔夫球会景观优美，拥有风景区内的自然优势，加上发展商斥巨资不断修建，令它不单在中国享负盛名，亦在国际上备受注目。高球场共占地3,200亩，分为A、B两个球场36洞，设计及规划均达国际一流的水平，整个球场依山傍水，宛若天成，草木均经精雕细琢，展现精致无伦的贵族气派。雅居乐长江高尔夫球会曾被列为中国十大最佳球会，并连续三年获得最佳球道草坪保养大奖，而A场第8洞于早年更被全球知名杂志评选为全球最佳500个球洞及亚洲最佳24个球洞之一的殊荣，集众多荣誉于一身。 一个主打39、生态的大型社区，虽然住宅的销售十分可观，但是，现场观察小区的社区配套商业除靠路边的几间开业外，其余大部分都是空置，而且开业的商铺经营惨淡。案例三、远洋城 “远洋城”由远洋地产投资约40亿元兴建，规划建设用地1500亩，建筑面积200万平方米，社区内将设有17 万平方米的商业配套，其中包括10万平米大型综合购物中心和7万平米的写字楼，另外还将建有五星级酒店和学校。商业配套之外，其余土地将开发高端住宅项目，以高层和小高层为主，在博爱路一带的临街商铺在楼盘刚开盘的时期售价在1.2万元/-1.6万元/，总数约有六十间，现在的租金均价约为50元/；而整个小区的底商约为150间。后期推出的长江路一带的商铺40、售价为8000-12000元/，现时出租租金仅为30元/左右。楼盘有两个商业中心，在博爱路一侧现暂为销售中心，售价估计在12000元/。另外社区内的商业中心现在施工阶段。案例四、碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城位处广州市增城区新塘镇，以“森林、湖泊、新城市”定位紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，可迅捷到达周边重要交通枢纽。占地面积:6666700平方米 ，建筑面积:13320000平方米 ，总户数:7000户2002年，凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一级标准的凤凰城中英41、文学校开学；集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年凤凰城大型商业配套东门商业广场启动；2005年，位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业。 碧桂园凤凰城2009年新推【左邻右里】洋房组团，【左邻右里】这个洋房组团名正是缘起于这样的一种生活理念，以寄望社区能达到“左邻右里，情义共存”的和谐状态。 【左邻】所处的凤妍苑毗邻交通中心、康体中心、拉幕广场、荔枝文化村、凤凰城酒店等大型社区配套。 【右里】地处凤馨苑东侧，据悉这一区域将规建一幢大型综合楼，还配备了标准泳池。而且，凤馨苑对面将兴建一个大型商业广场，届时将引入星级影院、著名商超、美食连锁等。小区周边配套：凤凰城酒店、中42、国银行、中国农业银行、家居广场、凤凰城超市、新源美食村、中国移动、大地云峰大药房、御膳坊食府、雪贝尔蛋糕坊、便利店、美发店、网吧、东门商业广场、麦当劳、会所、荔枝公园、园林泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、康体中心、儿童活动中心、老人服务站、增城荔枝文化村 学校：新塘高级中学、凤凰城中英文幼儿园、荔城碧桂园中英文幼儿园、凤凰城中英文小学部、凤凰城中英文中学部 商场：九九隆百货、东门商业街、东门商业广场新翼、华兴综合商贸商城 银行：中国建设银行、中国工商银行 、中国银行，中国农业银行 饮食：华兴美食广场 娱乐：广涛阁休闲中心、广东奥林匹克体育中心、增城荔枝文化村 交通：地铁5号线接驳巴士，13号线43、新塘站点。现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通车途径贯穿外，即将通车的广惠高速和规划建设中的轻轨铁路；规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开50对公交列车。紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港。案例五、深圳华侨城华侨城地产自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综44、合运营机构不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一。仅深圳本部，持有商业商务租赁物业就超过50万平方米。小结1、百万平米以上的大盘社区商业运营难度都比较大，自持物业部分投45、入产出比较低，因为社区的居民消费特性比较多样随机，阶段变动性比较明显。尽管居民基础日常生活消费总量可以把握，但是生活其他要求产品品类繁多而消费总量又不大的情况下，商家的商品成本和经营成本相对较高，所以社区消费既要基于社区日常消费，又有超越于社区消费。那么社区商业定位和规划，既要基于社区业主基本的生活需要，又要考虑阶段性的消费需，根据新建社区商业的发展经验来看，社区配套商业的业态随租期一般分为三个阶段：第一阶段（头2-3年）商铺主要功能是家装和家居需求为主，生活用品配套为辅，主要业态为五金、装饰、银行、日杂；第二阶段（3-6年）商铺主要功能是生活休闲为主家居娱乐为辅，业态规划为：副食店、便利店，面包房，花店，药店，美容美发，服饰店，杂货店等；第三阶段（6-10年）主要是：邻里中心为主导，特色餐饮，酒吧，社区超市、休闲文化消费等；