1、1 1九洲遠景商業管理機構九洲遠景商業管理機構苏州金鸡湖商业项目苏州金鸡湖商业项目概念定位概念定位苏州邻里中心发展有限公司苏州邻里中心发展有限公司 苏州 2011年1月2苏州位于江苏省东南部，是全省的经济、贸易、工商业和物流中心，交苏州位于江苏省东南部，是全省的经济、贸易、工商业和物流中心，交通便捷通便捷城市分析城市分析1苏州位于江苏省东南部，是江苏省的经济、贸易、工商业和物流中心，经济发达，目前是中国发展最快的城市之一苏州总面积8488平方公里，共6个市辖区，5个代管县级市，市区户籍人口240.21万苏州紧邻上海、浙江，京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境，交通便捷苏州苏州苏州市2、地理位置苏州市地理位置城市概况城市概况3苏州工业园区经济发展迅速，苏州工业园区经济发展迅速，2009年实现地区生产总值年实现地区生产总值1120亿元，较上亿元，较上年增长年增长15.1%，综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列，综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列苏州工业园区于1994年启动，16年来，主要经济指标年均增幅达30%左右，GDP超千亿元、累计上交各类税收超千亿元、实际利用外资超千亿元、注册内资超千亿元2009年，园区实现地区生产总值1120亿元，比上年增长15.1；地方一般预算外收入107.5亿元，增长13.1；固定资产投资492亿元，增长8.1，实际利用外资18亿美元3、，进出口总额512.8亿美元，其中出口241.6亿美元 综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列 工业园区简介工业园区简介工业园区规划图工业园区规划图支持支持4本项目位于金鸡湖商圈非核心位置，但未来各类交通便捷，同时主力店本项目位于金鸡湖商圈非核心位置，但未来各类交通便捷，同时主力店Sams club有助扩大辐射范围，并结合项目体量，适合定位为区域中心有助扩大辐射范围，并结合项目体量，适合定位为区域中心城市及区域商业城市及区域商业格局格局项目物业条件项目物业条件项目商业体量达8万平方米，停车及相关配套条件良好，适合打造成区域中心项目建筑形式为封闭式项目交通条件项目交通条件项目区位价值项目区位4、价值项目位于主干道金鸡湖大道以南，周边道路状况良好项目周围目前设有3个公交站点，共17条公交线，以园区内部交通接驳为主，项目自身设置公交首末站，可能涵盖8条公交线路，将增强项目可达性未来地铁轨道3号线将经过本项目于附近并设置站点，但具体出口设置未明项目周边分布了大量高品质楼盘，人群消费潜力较大距离金鸡湖较近，具备一定的景观资源苏州商业整体呈现“一主、一副、三区域”的格局，本项目位于“副中心商圈”金鸡湖商圈内的相对边缘位置项目定位辐射园区，其业态组合需具备目的性及特色性，且注重与主力店Sams club客群的融合度立地研究核心结论立地研究核心结论5基于对于本项目商业类型基于对于本项目商业类型,可5、确定本项目核心商圈为项目周边可确定本项目核心商圈为项目周边3公里范围，公里范围，辅助商圈为园区整体，辐射商圈可达全市辅助商圈为园区整体，辐射商圈可达全市项目商圈范围项目商圈范围核心商圈：核心商圈：范围：项目周边3km范围内人口：约25万人以中高收入家庭为主辅助商圈：辅助商圈：范围：苏州工业园区人口：约90万人辐射商圈：辐射商圈：范围：苏州市区人口：约240万人核心商圈核心商圈辅助商圈辅助商圈辐射商圈辐射商圈项目商圈范围示意图项目商圈范围示意图6本项目体量总超过本项目体量总超过14万平方米，地下万平方米，地下2层，地上层，地上4层，共规划停车位层，共规划停车位1800个个项目基本物业情况项目建筑6、设计效果图项目建筑设计效果图建筑面积：建筑面积：131279平方米左右容积率：容积率：1.16建筑覆盖率：建筑覆盖率：37%停车位：停车位：规划1800个层数：层数：6层（由建筑由地上4层，地下2层组成）物业情况物业情况7项目由主力店项目由主力店Sams club、购物中心商业、影院、社区服务中心、公交、购物中心商业、影院、社区服务中心、公交枢纽站及停车场构成枢纽站及停车场构成项目物业构成楼层数：地下2层地上4层楼层数：12层3-4层：影院2层夹层：社区服务中心1层：公交枢纽站商业公交枢纽站商业影院Sams club物业构成物业构成社区服务中心8项目紧邻城市主干道金鸡湖大道，距离市中心车行时间7、约半小时，可在项目紧邻城市主干道金鸡湖大道，距离市中心车行时间约半小时，可在40分钟内到达苏州站、园区站、西站和唯亭站等交通枢纽分钟内到达苏州站、园区站、西站和唯亭站等交通枢纽到达地到达地距离（距离（kmkm）时间时间（minmin）市中心1830苏州站1430园区站8.515西站2040唯亭站1520项目紧邻城市主干道金鸡湖大道距离市中心车行时间35分钟，项目地到苏州站、园区站、西站和唯亭站均可在40分钟车程内，交通较为便利城市交通城市交通城市交通城市主干道城市环路本项目园区站火车站市中心西站唯亭站9项目紧邻金鸡湖大道城市主干道，同时东侧星湖街可连接独墅湖隧道、现项目紧邻金鸡湖大道城市主干道8、，同时东侧星湖街可连接独墅湖隧道、现代大道，亦是通行相城及吴中城区的重要干道，车行可达性佳代大道，亦是通行相城及吴中城区的重要干道，车行可达性佳项目道路交通情况说明项目道路交通情况说明金鸡湖大道：金鸡湖大道：城市主干道，双向5车道，东西走向向东将直达绕城高速，向南将连接苏嘉杭高速星湖街：星湖街：次主干道，双向4车道，南北走向连接独墅湖隧道、现代大道、北环快速路和京沪高速西华林路：西华林路：双向2车道，南北走向项目主临街面道路石港路：石港路：双向2车道，东西走向辅助道路，车流较少项目四周道路基本情况项目四周道路基本情况项目地块项目地块星星湖湖街街石港路石港路西西华华林林路路金鸡湖大道金鸡湖大道19、0项目地附近设有项目地附近设有3处公交站台，共处公交站台，共18条公交线路，且本项目公交首末站条公交线路，且本项目公交首末站预计增加预计增加8条线路，公交系统较为便利条线路，公交系统较为便利公共交通辐射能力金水湾站金水湾站石港路东站石港路东站大地乐章西站大地乐章西站公交线路：18、100（北线）、141、146、168、205、207、518、27、52、118、126、142、178、218公共交通公共交通公交线路：快线1号、快线2号、146、156、178、207公交线路：18、100（北线）、141、146、168、205、207、518、27、52项项目目地地块块金水湾站台金水湾站台大10、地乐章西站台大地乐章西站台石港路东站台石港路东站台项目周边公交分布示意图项目周边公交分布示意图各站台基本情况各站台基本情况11主要公交系统介绍主要公交系统介绍由于紧邻金鸡湖、星湖街等主要干道，项目周边公交线路丰富，目前约18条公交线路，覆盖工业园区，连接火车站、吴中、甪直等重要站点部分线路起讫：部分线路起讫：沧浪园区：118路、218路、27路、205路虎丘园区：146路、快线1号吴中园区：126路、168路、207路园区内线：100路、141路吴中甪直：52路沧浪甪直：18路苏州站园区：178苏州站甪直：518路公共交通分析1146项目周边公交线路可覆盖沧浪、吴中等不同区域，并连接项目周边公11、交线路可覆盖沧浪、吴中等不同区域，并连接火车站、吴中、火车站、吴中、甪直等甪直等站点，有机会吸引周边居民乘公车至本项目站点，有机会吸引周边居民乘公车至本项目5181262051002752142141支持支持部分公交线路图部分公交线路图12目前在建的目前在建的1号线及号线及4号线与项目距离较远，超过号线与项目距离较远，超过3公里，而规划公里，而规划3号线沿号线沿金鸡湖大道，且已确定与本项目接驳，增加了项目的人流可达性金鸡湖大道，且已确定与本项目接驳，增加了项目的人流可达性轨道交通站点与本项目距离轨道交通站点与本项目距离3号线：经过金鸡湖大道，紧邻本项目号线：经过金鸡湖大道，紧邻本项目规划20112、5年左右通车规划项目附近设有斜塘镇站和金鸡湖站2处站点，出口将与本项目接驳1号线：号线：星湖街站：距离本项目约3.8公里4号线：号线：距离本项目较远，约11公里轨道交通轨道交通约约3.8公里公里约约11公里公里轨道轨道3号线号线轨道轨道4号线号线轨道轨道1号线号线本项目本项目金鸡湖站金鸡湖站斜塘镇站斜塘镇站金鸡湖站金鸡湖站13未来轨道交通将呈现未来轨道交通将呈现两横两纵的两横两纵的“井字型井字型”，覆盖苏州的重点建设区域，覆盖苏州的重点建设区域，其他区域消费者可通过换乘到达本项目其他区域消费者可通过换乘到达本项目苏州轨道交通规划说明苏州轨道交通规划说明轨道交通轨道交通支持支持一号线一号线（在建13、）：起点位于苏州吴中区木渎站，终点为工业园区钟南街站，横跨苏州6个区。预计2012年通车二号线：二号线：经过苏州城市的“两新城、两枢纽、一商业区”，线网地位重要 三号线：三号线：经过金鸡湖大道，紧邻本项目，规划中，总长约43.5千米，设有31站，预计20152016年建成通车四号线：四号线：把吴江全面纳入苏州的轨道交通体系内，极大的缩短了与苏城各大城区的距离苏州轨道交通规划图苏州轨道交通规划图本项目本项目1号线号线3号线号线2号线号线4号线号线轨道交通线网总规模达到169.7km，形成两横两纵的“井字型”轨道交通骨架网络。规划覆盖东部新城、相城区、东太湖地区、吴江市等重点建设区域14本项目位于14、工业园区金鸡湖商圈内，周边具有稳定的住宅客群，未来接驳本项目位于工业园区金鸡湖商圈内，周边具有稳定的住宅客群，未来接驳的的3号线也将带来大量客流号线也将带来大量客流从城市角度从城市角度从区域角度从区域角度从地块角度从地块角度区位价值核心结论区位价值核心结论工业园区是中新合作的国家级重点创新产业区工业园区内集中了较多知名外资企业，同时分布大量中高档住宅项目所在的金鸡湖商圈规划为城市商业副中心项目相对远离湖西和湖东的商业核心区，位于金鸡湖商圈的相对边缘位置项目紧邻金鸡湖大道，湖东、湖西均可便捷车行到达，同时辐射包括莲花新村、东湖大郡等较大型的居民组团及楼盘项目周边分布大量中高档低密度住宅，居民消费15、潜力佳项目地离金鸡湖较近，有一定滨湖景观资源轨道3号线的开通将增加可达性15苏州工业园区属于城市副中心，位于苏州市区东南角，聚集苏州工业园区属于城市副中心，位于苏州市区东南角，聚集3299家家外资外资企业，同时是苏州企业，同时是苏州中高档住宅的集中分布区中高档住宅的集中分布区城市价值项目城市区位说明项目城市区位说明项目所在的工业园区定位为城市副中心，属于中新两国政府合作项目，位于苏州市区东南角园区开发建设保持持续快速健康的发展，人均GDP达25万元，超过全市平均值6万元园区内住宅以中高档为主，居民消费潜力较大，是项目未来的主要消费人群城市价值城市价值工业园区工业园区16金鸡湖商圈内商业主要集中16、在湖东和湖西商业核心区，本项目位于商圈的金鸡湖商圈内商业主要集中在湖东和湖西商业核心区，本项目位于商圈的相对边缘位置，但位于整体园区的核心位置相对边缘位置，但位于整体园区的核心位置金鸡湖商圈格局分析金鸡湖商圈格局分析金鸡湖商圈的商业集中分布在湖西商业核心区和湖东商业核心区湖西商圈由于距离古城区较近，配套较佳，人气较佳，湖东商圈目前相对仍处于商业培养期，未来随着地铁1号线的开通及人群入住率的增加，将逐渐成熟项目位于金鸡湖商圈的相对边缘位置金鸡湖商圈主要项目：圆融时代广场、李公堤、印象城、左岸商业街等区域价值区域价值本项目本项目湖东商业湖东商业核心区核心区湖西商业湖西商业核心区核心区金鸡湖商圈示意17、图金鸡湖商圈示意图17项目核心商圈内聚集了项目核心商圈内聚集了40个中高档住宅，包括由绿城、仁恒、新鸿基等个中高档住宅，包括由绿城、仁恒、新鸿基等知名开发商旗下物业，为项目提供了有力的客群支撑知名开发商旗下物业，为项目提供了有力的客群支撑本项目商业用地住宅用地湖水绿化地块价值地块价值绿城御园绿城御园仁恒置地仁恒置地水墨江南水墨江南仁仁恒恒置置地地金水湾金水湾怡和花园怡和花园名湖花园名湖花园学校学校学校金鸡花园金鸡花园金鸡花园金鸡花园半岛华府半岛华府新鸿基新鸿基苏龙苏龙18上城（上城（Upper Town）为大都市中的高尚住宅聚集区，居住者具备较强的）为大都市中的高尚住宅聚集区，居住者具备较强的18、消费能力，追求高品质的生活，代表为纽约上东区消费能力，追求高品质的生活，代表为纽约上东区(Upper East Side)本项目本项目所在的金鸡所在的金鸡湖为苏州高档楼盘湖为苏州高档楼盘最为集中的区域，是苏州的最为集中的区域，是苏州的“上城上城”，具备趋优选择发，具备趋优选择发展展的条件，同时区域内有约的条件，同时区域内有约8万万外籍人士居住和工作，外籍人士居住和工作，颇具国际化氛围颇具国际化氛围项目商业概念定位描述项目商业概念定位描述19金鸡湖购物中心金鸡湖购物中心邻里交流活动的基地邻里交流活动的基地1社区活动2社区活动-儿童创意画作大赏3集市活动-周末绿色食品集市4集市活动-二手物品置换集19、市 作为超越商业设施范畴的邻里空间，这里成为邻里开展各种活动的基地，作为超越商业设施范畴的邻里空间，这里成为邻里开展各种活动的基地，帮助倡导健康的生活方式、增强邻里间的良好互动、提升邻里的活力和凝帮助倡导健康的生活方式、增强邻里间的良好互动、提升邻里的活力和凝聚力聚力 支持支持1资料来源:九洲远景分析20核心价值概念核心价值概念 金鸡湖商业项目以向区域居民提供国际化的优质社区生活为目标，在满足区域家庭对高品质的物质生活的需求的同时也兼顾到其情感交流方面的需求，使其成为园区居民的消费目的地和社交平台功能性描述功能性描述 聪明时尚聪明时尚 以趋优的细分市场时尚、快速时尚和基础时尚为核心，满足区域内20、典型的中高收入家庭对时尚和品质的双重追求 媒介式全年龄链娱乐媒介式全年龄链娱乐 以电影院为核心，辅以烹饪学堂、准妈妈课堂、舞蹈工作室、瑜伽俱乐部、儿童早教、亲子乐园等业态，满足家庭各成员的娱乐需求，同时也加强区域居民的交流与沟通，使社区生活真正“活“起来；家庭生活购物家庭生活购物 以大卖场、家居品牌店及各类食品杂货品牌店满足周边居民日常生活基本购物的需要 国际化餐饮国际化餐饮 以中式家庭餐饮为主，辅以区域内较为缺乏的中档西式简餐及东南亚料理，满足国际化社区多元化的饮食需求；情感性描述情感性描述 创造优质、温馨、便捷的购物体验和精彩、丰富、亲和的休闲娱乐体验核心定位：国际上城社区生活体验站核心定21、位：国际上城社区生活体验站 类型：区域类型：区域中心中心商业概念描述：金鸡湖商业项目定位于国际上城社区生活体验站，全方位满足区域国际化金鸡湖商业项目定位于国际上城社区生活体验站，全方位满足区域国际化社区居民的物质及情感需求，使其成为社区居民的物质及情感需求，使其成为“活活”的人性化的区域中心的人性化的区域中心项目的主题定位项目商业概念定位描述项目商业概念定位描述21消费者沟通消费者沟通功能组合较为平衡，档次以价值功能组合较为平衡，档次以价值/生活方式导向和生活方式导向为主，主生活方式导向和生活方式导向为主，主力店力店/次主力店与普通租户占比相当，消费者沟通体现文化及便利次主力店与普通租户占比相22、当，消费者沟通体现文化及便利通过轮滑场及滑板公园驱动儿童带动家庭消费，并不定期举办各类居民参与的文化活动，制造邻里氛围在入口广场设置遮阳伞，供消费者停留、休闲设置足够的停车位为消费者提供便利从而提高项目辐射范围国际上城社区生活国际上城社区生活体验站体验站主力店与次主力店主力店与次主力店主力店/次主力店：其他租户 约 48：52 主力店：大卖场、电影院、大型主题娱乐 次主力店：快速时尚、家庭餐饮功能组合功能组合档次组合档次组合购物：约50%以食品杂货、家庭耐用品、个人时尚为主满足家庭消费需求餐饮：约25%引入周边较为缺乏的西式简餐和东南亚菜系，同时提升档次，满足家庭及周边商务办公人群的消费需要娱23、乐：约18%以影视娱乐、儿童娱乐及文化教育等足家庭需求，并加强邻里间沟通服务：约7%以社区服务功能组合，全方位满足社区居民日常生活服务类需求生活方式导向：30%价值/生活方式导向：70%项目商业概念定位描述项目商业概念定位描述22生活方式导向价值/生活方式导向价值导向商务家庭女性青年资料来源：市场调研，九洲远景分析价格导向独特性导向目标消费人群定位目标消费客群主要由苏州工业园区范围内的家庭、女性及商务人群组成，目标消费客群主要由苏州工业园区范围内的家庭、女性及商务人群组成，其中家庭为核心消费客群，同时该客群将包含多个国家地区的外籍人士其中家庭为核心消费客群，同时该客群将包含多个国家地区的外籍人24、士注：以上四类人群为零售商业通常选择的目标人群项目商业概念定位描述项目商业概念定位描述123李公堤三期功能诉求功能诉求独特性独特性导向导向情感诉求情感诉求价值价值/生活生活方式导向方式导向生活生活方式导向方式导向价值导向价值导向价格导向价格导向购物中心定位图资料来源：市场调研，九洲远景分析专业化专业化(=有限品种有限品种)一次性购足一次性购足(=品种齐全品种齐全)本项目在档次上优于主要竞争项目，同时业态较为丰富本项目在档次上优于主要竞争项目，同时业态较为丰富 万科国际广场天虹百货欧尚印象城圆融星座星海生活广场注：已建待建金鸡湖购物中心差异化定位定位及独特卖点差异化定位定位及独特卖点224项目的25、独特卖点在于创新性地将购物中心与社区交流平台相结合，以特色项目的独特卖点在于创新性地将购物中心与社区交流平台相结合，以特色化的娱乐业态加强人与人间的沟通，同时以独特性的品牌形成差异化化的娱乐业态加强人与人间的沟通，同时以独特性的品牌形成差异化品牌独特化、差异化品牌独特化、差异化搭建社区交流平台搭建社区交流平台以首次引入苏州或有别于园区内其他购以首次引入苏州或有别于园区内其他购物中心的独特性的品牌或购物业态吸物中心的独特性的品牌或购物业态吸引消费者，同时引入园区内较为缺乏引消费者，同时引入园区内较为缺乏的同时又受项目主要消费客群关注的的同时又受项目主要消费客群关注的餐饮业态，形成差异化竞争。餐饮26、业态，形成差异化竞争。如在苏州市场首次引入如在苏州市场首次引入Apple体验店、体验店、SAGAMI、Franc franc、新元素、新元素、Wagas、广州蕉叶等品牌。、广州蕉叶等品牌。独特卖点独特卖点（USP）以创新型的娱乐业态搭建社区内人与人以创新型的娱乐业态搭建社区内人与人交流的平台，包括社区居民可共同参与交流的平台，包括社区居民可共同参与学习技能的业态（烹饪学堂、准妈妈课学习技能的业态（烹饪学堂、准妈妈课堂、瑜伽会馆、舞蹈工作室）、社区内堂、瑜伽会馆、舞蹈工作室）、社区内儿童可共同娱乐的业态（故事屋、儿童可共同娱乐的业态（故事屋、E-Kids）、）、可供社区内家庭共同娱乐的可供社区内27、家庭共同娱乐的业态（大型电玩游乐城）业态（大型电玩游乐城）差异化定位定位及独特卖点差异化定位定位及独特卖点2资料来源:九洲远景分析25本项目档次组合以生活方式导向和价值本项目档次组合以生活方式导向和价值/生活方式导向为主，满足中高收生活方式导向为主，满足中高收入家庭的消费要求入家庭的消费要求品牌举例品牌举例功能占比功能占比资料来源：九洲远景分析档次档次租户举例租户举例价值/生活方式导向ZARA、优衣库、promod、SEGAMI、UME影院/中影星美、Sams Club生活方式导向Massimo Dutti、Folli Follie、Apple 体验店、Element Fresh生活方式导向生28、活方式导向：国际二三线品牌，国内一线品牌，例 Penny Black、Sephora价值价值/生活方式导向生活方式导向：国内二线品牌、快速时尚品牌，例播、ZARA价值导向价值导向：基础时尚品牌，例美特斯邦威功能功能/档次档次/主力店主力店/业态组合业态组合326主力店主力店/次主力店与普通租户组合调整为次主力店与普通租户组合调整为57%:43%租户类型（调整后）租户类型（调整后）租户类型租户类型资料来源：九洲远景分析功能功能/档次档次/主力店主力店/业态组合业态组合主力店主力店/次次主力店主力店普通租户普通租户43%57%楼层楼层主力店主力店/次主力店举例次主力店举例B1苏宁elite1FZA29、RA2FZARA、优衣库楼层楼层主力店主力店/次主力店举例次主力店举例3F亚洲大地、tom熊、UME影院4F新食代、好乐迪主力店主力店/次次主力店主力店普通租户普通租户36%64%327金鸡湖购物中心主要面对园区中高收入家庭，功能上注重金鸡湖购物中心主要面对园区中高收入家庭，功能上注重“大而全大而全”，满，满足家庭的一站式消费，由五个功能模块共同组成，垂直分布于项目各层足家庭的一站式消费，由五个功能模块共同组成，垂直分布于项目各层金鸡湖邻里中心金鸡湖邻里中心国际上城社区生活国际上城社区生活体验站体验站风尚达人风尚达人乐活部落乐活部落社区厨房社区厨房缤纷童年缤纷童年我爱我家我爱我家+快速时尚快速30、时尚品牌店品牌店/专卖店专卖店+服饰配件服饰配件+生鲜超市生鲜超市家居家电家居家电+烹饪学堂烹饪学堂舞蹈工作室舞蹈工作室+瑜伽会馆瑜伽会馆+美食广场美食广场中西快餐中西快餐+儿童用品儿童用品儿童娱乐儿童娱乐+儿童早教儿童早教准妈妈课准妈妈课堂堂家庭餐饮家庭餐饮休闲餐饮休闲餐饮+药妆店药妆店+模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位4资料来源:九洲远景分析28B1 时尚集市时尚集市休闲、乐活、青春休闲、乐活、青春B1主要以次主力店邻里生鲜、家电品类杀手店为驱动，普通租户业态以主要以次主力店邻里生鲜、家电品类杀手店为驱动，普通租户业态以食品杂货购物及休闲餐饮为主，同时包含部分便民服务业态食品杂31、货购物及休闲餐饮为主，同时包含部分便民服务业态4模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位资料来源:九洲远景分析29B1中岛区域建议设置目前较为流行的开放式休闲餐饮及食品杂货购物组中岛区域建议设置目前较为流行的开放式休闲餐饮及食品杂货购物组团，操作方式可借鉴上海和北京的来福士广场地下一层布局团，操作方式可借鉴上海和北京的来福士广场地下一层布局中岛区域布局示意上海及北京来福士广场地下一层均设置类似集市的零食贩售铺及休闲餐饮店组团，有效的利用了空间，获得了较高的人气和租金收益北京来福士广场平面布局图北京来福士广场平面布局图4支持支持资料来源:九洲远景分析30B1次主力店家电品类杀手店的建议品牌为32、苏宁次主力店家电品类杀手店的建议品牌为苏宁elite，普通租户建议品牌，普通租户建议品牌如鸥美药妆、如鸥美药妆、cold stone、基本生活等、基本生活等鸥美药妆鸥美药妆emoi基本生活基本生活摩提工坊摩提工坊cold stone一伍一拾一伍一拾4支持支持苏宁苏宁elite资料来源:九洲远景分析31可租赁面积：可租赁面积：7396.8平方米平方米租户布局概述：租户布局概述：地下一层主要以次主力店邻里生鲜、家电精品店为驱动普通租户业态以食品杂货购物及休闲餐饮为主，同时包含部分便民服务业态体现休闲、乐活、时尚、青春主题321F主要以次主力店快速时尚组团为驱动，普通租户业态以提升项目租金主要以次主33、力店快速时尚组团为驱动，普通租户业态以提升项目租金收益的服装服饰、珠宝配饰、手表、鞋类、化妆品品牌店为主收益的服装服饰、珠宝配饰、手表、鞋类、化妆品品牌店为主41F 摩登精品馆摩登精品馆国际、品味、风尚国际、品味、风尚模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位资料来源:九洲远景分析331F次主力店快速时尚拟定以同集团旗下品牌组团的形式招入快速时尚品次主力店快速时尚拟定以同集团旗下品牌组团的形式招入快速时尚品牌。牌。4模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位资料来源:九洲远景分析341F普通租户品牌拟定如普通租户品牌拟定如promod、百丽、时间廊、新元素、百丽、时间廊、新元素、FANCL34、等等新元素新元素FANCL时间廊时间廊promod百丽组团百丽组团4模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位资料来源:九洲远景分析35西南端沿街铺可租赁面积：可租赁面积：5022.8平方米平方米租户布局概述：租户布局概述：一层主要以次主力店快速时尚组团为驱动普通租户业态以提升项目租金收益的服装服饰、珠宝配饰、手表、鞋类、化妆品品牌店为主体现国际、品味、风尚主题362F主要以次主力店快速时尚组团为驱动，普通租户业态以休闲、运动类主要以次主力店快速时尚组团为驱动，普通租户业态以休闲、运动类服装服饰、内衣、国内细分市场服饰品牌店为主服装服饰、内衣、国内细分市场服饰品牌店为主4模块布局及租户业态落35、位模块布局及租户业态落位2F 运动潮人汇运动潮人汇运动、活力、流行运动、活力、流行资料来源:九洲远景分析372F普通租户品牌拟定如普通租户品牌拟定如ASOBIO、SELECTED、GXG、XLMS、NOVO ME等，定位趋向潮流化及年轻化等，定位趋向潮流化及年轻化GXGXLMSNOVO MEASOBIO4模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位SELECTED资料来源:九洲远景分析3840可租赁面积：可租赁面积：5022.8平方米平方米西南端沿街铺租户布局概述：租户布局概述：二层主要以次主力店快速时尚组团为驱动普通租户业态以休闲、运动类服装服饰、内衣、国内细分市场服饰品牌店为主体现运动、休36、闲、活力主题393F主要以主力店电影院及次主力店电玩城、特色餐饮为驱动，普通租户主要以主力店电影院及次主力店电玩城、特色餐饮为驱动，普通租户业态包含儿童用品服饰、儿童、青年文化娱乐及药妆等业态包含儿童用品服饰、儿童、青年文化娱乐及药妆等4模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位3F 宝贝欢乐城宝贝欢乐城文化、欢乐、独特文化、欢乐、独特资料来源:九洲远景分析40三层拟定在卖场出口位置设立药妆店，品牌拟定进入中国的药妆三层拟定在卖场出口位置设立药妆店，品牌拟定进入中国的药妆SEGAMI，并以此为契机引入品牌组团，并以此为契机引入品牌组团Peach JohnABC Cooking Studiot37、utu annaSEGAMI4模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位资料来源:九洲远景分析413F次主力店品牌建议为亚洲土地、次主力店品牌建议为亚洲土地、TOM熊，普通租户品牌拟定乐高、好熊，普通租户品牌拟定乐高、好孩子、芝麻开门、赢在起点、棒棒糖乐园等孩子、芝麻开门、赢在起点、棒棒糖乐园等芝麻开门芝麻开门亚洲土地亚洲土地乐高乐高好孩子好孩子棒棒糖乐园棒棒糖乐园赢在起点赢在起点资料来源:九洲远景分析423435可租赁面积：可租赁面积：9328平方米平方米租户布局概述：租户布局概述：三层主要以主力店电影院及次主力店电玩城、特色餐饮为驱动普通租户业态以儿童用品服饰、儿童及青年文化娱乐为主体现38、文化、欢乐、独特主题434F主要以次主力店组团美食广场、量贩式主要以次主力店组团美食广场、量贩式KTV、儿童英语培训学校、家、儿童英语培训学校、家庭餐饮为驱动，普通租户业态以瑜伽会馆、美容美体、书店等业态为主庭餐饮为驱动，普通租户业态以瑜伽会馆、美容美体、书店等业态为主4模块布局及租户业态落位模块布局及租户业态落位4F 乐活生活馆乐活生活馆美丽、健康、活力美丽、健康、活力资料来源:九洲远景分析444F次主力店拟定品牌如新食代、大众书局、汉拿山、英孚少儿英语等次主力店拟定品牌如新食代、大众书局、汉拿山、英孚少儿英语等新食代新食代大众书局大众书局英孚青少儿英语英孚青少儿英语汉拿山汉拿山4模块布局及39、租户业态落位模块布局及租户业态落位资料来源:九洲远景分析451191012可租赁面积：可租赁面积：9328平方米平方米租户布局概述：租户布局概述：四层主要以次主力店组团美食广场、量贩式KTV、儿童英语培训学校、家庭餐饮为驱动普通租户业态以瑜伽会馆、美容美体、书店等业态为主体现美丽、健康、活力主题46本项目购物中心部分租户落位应充分考虑与山姆会员店的相互配合，达到本项目购物中心部分租户落位应充分考虑与山姆会员店的相互配合，达到项目整体性的融合，提升区域商业环境与功能项目整体性的融合，提升区域商业环境与功能本项目定位的原则是不能影响或损害山姆会员店的运营及本项目定位的原则是不能影响或损害山姆会员店的运营及整体形象，因此必须布置与之较为匹配的各类购物、餐饮、整体形象，因此必须布置与之较为匹配的各类购物、餐饮、娱乐业态，并限定档次为中高档，要求商户形象良好，娱乐业态，并限定档次为中高档，要求商户形象良好，未来山姆会员店苏州工业园区店的未来山姆会员店苏州工业园区店的主力消费客群为外籍人士、白领、海归等主力消费客群为外籍人士、白领、海归等同时本项目的定位也需保证同时本项目的定位也需保证周边居民的基本生活需求，周边居民的基本生活需求，并全面关注并满足其文化类并全面关注并满足其文化类需求需求47谢 谢！招商致电：05126936182848