1、营销事业部 2013.08珠海万科九洲港项目商业发展方向初探Page 2 基于对项目区位、地块商业价值、消费群体、商业发展潜力等的研判，结合本司操作社区商业的经验，本报告围绕以下两个主题方向：本项目偏于城区一角，偏离核心商圈，在项目商业价值本质不明显的情况下，如何以清晰的定位寻求商业价值的拔高突破。以销售型为主的商业物业，平衡经营可操作性与销售收益前提下的初步规划设计（商业体量、商业规划、产品设计、业态布局以及建筑规划；附件为部分业态商铺技术指标参考）。报告基本思路Page 3 目录1项目分析2项目定位3项目规划建议与业态布局4项目建筑设计建议5附件Page 4 香洲商圈新香洲商圈吉大商圈吉大2、商圈拱北商拱北商圈圈澳门澳门板板 樟樟 山山将军山石花山本案n商业价值初判：本项目距吉大与拱北核心商圈约3公里左右，偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显；珠海目前已形成四个主要商圈：n吉大商圈：以免税商场、珠海百货为核心，其集中式商业较好，零售档次是整个珠海市最高的；n拱北商圈：以珠海口岸购物广场、迎宾广场、华润万佳、莲花路商业街为核心，消费群主要为片区内人、游客及澳门人；n香洲商圈：以吉之岛、茂业百货为代表，以家庭性消费为主，主要满足日常生活消费需求；n新香洲商圈：新兴商圈，以旺角百货、仁恒星园为代表，商业布局较分散、规模较小。一、项目分析项目商业价值初判Page 5 一、3、项目分析项目区域属性n项目所在吉大片区为市内知名高档住宅区，其中情侣路沿线更为豪宅集中的区域.n片区新房价格集中在30000-40000元/，二手房价格集中在15000-20000元/；n项目所在片区为市内知名高档住宅区，呈人均消费能力高、人口密度较低状况。Page 6 项目辐射人群受周边地形阻隔影响；项目辐射区域有限，辐射人口基数较少。n受周边地形阻隔，项目商业辐射人群有限，集中在周边一公里范围内社区；预计1-1.5万常住人口。一、项目分析吉大商圈吉大商圈本案石花山将军山本案辐射人口区域Page 7 项目周边商业概况本案n项目周边临近度假村酒店以及货运码头，配套型商业以住宅底商及食街为主，且4、与项目直线距离较远；n项目辐射区域内主要有两处较为繁华、人口相对密集的商业区，位于莱茵半岛旁的青蓝食街以及九州花园附近的商业裙楼，均以饮食业以及生活便利店为主；度假村酒店度假村酒店九州港客运站九州港客运站九州港九州港货运码头货运码头南油大酒店南油大酒店九州花园九州花园住宅底商住宅底商青蓝食街青蓝食街n辐射区域内缺乏购物型商业配套，整体商业氛围薄弱；餐饮业态所占比重大。一、项目分析Page 8 青蓝食街分布情况总商业体量共约3300长113m、宽10m层高首层4.5m；二三层4m业态比例总铺位13间，餐饮业12间，其他零售业1间租金水平80-120元/二手价格本案青蓝食街青蓝食街直线距离960M5、项目周边商业概况一、项目分析Page 9 青蓝食街尚记内蒙羊肉（80，2层）谭鱼头（120，3层）桂山渔港（80，2层）大草原羊肉坊（120，2层）红雨轩（香辣蟹）（40，2层）湖北菜馆（40，2层）冯鱼头（40，2层）锅神（涮涮锅）（40，2层）大碗菜（120，2层）德顺轩（80，3层）新粤穆斯林120，3层）川粤金鼎（280，3层）注：括号内面积是首层铺位面积项目周边商业概况一、项目分析Page 10 九洲花园沿街商铺分布情况总商业体量共约13392长372m、宽12m层高首层4.5m；二三层4m业态比例总铺位42间，餐饮业19间，超市1间，其他零售业22间租金水平100元/二手价格3.36、万/本案九州花园九州花园住宅底商住宅底商直线距离540M项目周边商业概况一、项目分析Page 11 九洲花园商业裙楼项目周边商业概况一、项目分析n项目周边均为零散的社区配套商业，无成型的区域型商业中心。Page 12 n地块方正凭证，呈类长方形，长约200米，宽约80米；n方正平整，易于商业规划。n项目最多可规划商业面积为12000平方米。项目宗地状况一、项目分析Page 13 n项目紧挨市内快速干线情侣南路，呈明显的车多人少特点；n情侣南路北通吉大片区、南通拱北，受地形影响，道路较为曲折，但交通易达性总体良好。拱北吉大1.5公里4.5公里2公里情侣南路石花东路水湾路九州大道项目交通条件一、项7、目分析Page 14 N九洲港货运码头（即将搬迁）S潮香半岛酒店E中交一航临时板房（空地）W度假村瑞丽别墅群以A地块为中心项目四至一、项目分析Page 15 n项目东边紧挨九洲港货运码头，码头阻断了项目往东的商业顺延，并且对项目形象、商业气氛营造皆有不利影响；n货运码头预计于2015年前完成搬迁工作，其占地面积预计在20万平米以上，根据相关部分公布资料显示，货运码头搬迁后地块属性定为住宅用地，将极大增加项目商业的潜在消费群体。此为本项目商业规划的重大利好（下一部分商业设计将以此区域规划为导向。）项目周边规划一、项目分析Page 16 n项目距离九洲港口岸车行距离1.1公里，车行约2分钟，步行约8、15分钟；n九洲港-香港，10班次/天；九洲港-深圳，20班次/天；平均每班船估算为150人，九洲港客运量约为4500人/天；本案n九洲港货源码头搬迁后，其用地为住宅用地，情侣路海滨休闲栈道将延伸至九洲港，九洲港部分客流将成为项目的潜在消费群。项目周边规划一、项目分析Page 17 根据项目周边情况分析，地块商业价值梳理导向如下：nA区占据九洲港、两大高尚住宅区资源，且位于主干道的转角位置，昭示性最强，是未来商业人流聚集点；商业价值最高；nB区位于两条主干道，昭示性较好，商业价值较A区次之nC区属于对内展示地块，昭示性较弱，且人流通达性较弱，因此地块价值较B区次之；n根据分析可得出地块价值导向9、为：ABC货源码头即将搬迁（预判建高尚住宅区）九州港本案本案别墅区地块商业价值分析一、项目分析ABCPage 18 目录1项目分析2项目定位3项目规划建议与业态布局4项目建筑设计建议5附件Page 19 项目定位前整体解读n地段：偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显；n辐射人口：受周边地形阻隔影响，主要辐射人口为项目周边一公里范围内的中高端住宅区，目前辐射人口基数少；n商业基础：周边社区以餐饮和社区配套业为主，餐饮业发展良好，无成型区域型商业；n区域利好：九洲港货运码头的搬迁改造将为项目提供大量潜在消费群体；项目商业规划有一定的创造空间n可规划商业体量：至多12000平方米；10、n地块：平整方正、易于商业规划；n交通：城市快车道旁，有一定的交通优势条件。项目整体解读二、项目定位Page 20 本项目定位核心思路初判：n满足周边社区居民日常消费的社区商业是项目定位的主要思考方向。2、地块方正平整，易于商业规划，周边有大规模住宅规划的利好，且有一定的交通优势条件；1、受项目区位、商业基础及商业体量的影响，本项目商业辐射能力有限；n若要扩大辐射消费群体，打造片区区域性商业中心是业态是项目定位可考虑方向。社区型商业是项目定位核心思路定位思路二、项目定位Page 21 社区商业：基本功能是为周边居民提供日常生活便利服务，并且作为一个独立的社区商业，有其主要的目标消费群，这点通常11、在业态组合、布局及整体档次上有所体现。社区商业描述二、项目定位Page 22 n外向型社区商业：是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型。通常商业体量较大。n中间型社区商业：是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。n内向型社区商业：是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。社区商业的三种分类社区商业描述二、项目定位Page 23 外向型社区商业分类标准商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件52超市/餐12、饮、休闲环绕街铺型入口集中型商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路中间型社区商业分类标准商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要 分布形式所处区域性质交通条件25 包括2，不包括5%12 包括1，不包括2超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业分类标准商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要 分布形式所处区域性质交通条件21 超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般确定社区商业分类标准社区商业描述二、项目定位Page 24 外向型社区商业业态组合类型：以综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务13、配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营，如锦绣江南在第四期商业规划了规模达16,000的综合超市。外向型社区商业业态组合类型：以社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面有万科城供参考。三种社区商业业态组合介绍社区商业描述二、项目定位Page 25 中间型社区商业业态组合类型：以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其14、他业态的经营。以综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。中间型社区商业业态组合类型：社区商业描述二、项目定位三种社区商业业态组合介绍Page 26 内向型社区商业业态组合类型：以品牌便利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本社区居民日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能力为限度。以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配15、套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。相对外向性质较强的社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。内向型社区商业业态组合类型：三种社区商业业态组合介绍社区商业描述二、项目定位Page 27 项目体量定位二、项目定位关于项目体量定位-我司观点：项目具有一定的交通优势条件；九洲港货运码头搬迁面临规划利好，项目未来有与九洲码头住宅片区、九洲港客运站连为一体的规划利好，秉承万科的品牌效应，商业可依托品牌超市为主力店，以外向型社区商业为规划主导；进行适当的放量规划。Page 28 住宅建面户数预判（100/户）人口数预判（3.5人/16、户）外向型社区商业人均商业面积外向型社区商业占比商业面积预判10万按人口数量预判1000户3500人2/7000根据住宅面积预判/5%5000基于项目住宅体量以及居住人口数量评估预测，本项目商业体量范围为5000、7000；项目周边有重要的规划利好，商业可进行适当的放量规划；二、项目定位项目体量定位基于项目住宅建筑面积及人口预估，基于项目外向型社区商业的规划方向，本项目商业面积预判：Page 29 社区型商业为本项目商业定位的基本原则：n在满足项目地居民日常消费需求的基础上，注重提升商家品质及形象来吸引珠海其他区域的消费者；n通过品牌商家的带动，提升项目整体形象，但多数商家仍以珠海本地商家为主17、。定位原则二、项目定位Page 30 本项目定位为品质购物、休闲、生活街区 n珠海市特色商业街区。n具有鲜明主题的休闲娱乐、特色精品及服务配套的外向型品质商业街区。n强烈的生态感及体验感，吸引旅游休闲人群。定位确定二、项目定位Page 31 n休闲、零售、生活品质街区，将是珠海较好的主题式街区；n珠海目前仅有仁恒星园、gi时代广场两个特色商业街区，本项目将在商家档次、商家形象、商家组合及商业规模等方面优于它们；特色商业街区：外向型品质商业街区：n本项目规划成功后将有助于提升整个小区的商业档次及价值，同时增强消费者对格力地产的品牌、形象认同感。定位确定二、项目定位Page 32 n项目在形象、业18、态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心；n充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者流恋忘返。本项目通过广场、水景、绿色植被、户外空间、景观设计、娱乐等元素的构建，带给消费者强烈的体验式、生态式享受。生态式、体验式商业街：定位确定二、项目定位Page 33 n项目整体定位为高品质的休闲生活街区，在形象上将项目提升，根据项目的自身属性，商业运营依托于周边社区的建设与成熟，在招商中以品质化商家做为标准；n本项目致力于打造品质化的休闲生活街区，在策略上应以品质化的主力店做为带动，辅以部分高品质外地商家，重点以本地商家做为19、主要目标商家；n项目后期经营过程中可根据市场状况结合项目的自身情况做出调整，努力打造富有品质的社区商业街区。项目档次定位二、项目定位Page 34 满足社区及周边人群消费吉大、拱北商圈的人群吸引澳门人士、旅游人群123n项目需要吸引外部较大规模的目的性消费人群来支撑商业的正常经营；n项目地距离拱北口岸及九州港较近，如果商业街规划有特色，可以吸引较多的口岸人群、旅游人群到项目地消费。项目消费群定位二、项目定位Page 35 标超、个人护理店、培训机构、美容美发、SPA、特色零售、茶楼、西餐咖啡、服务配套等。满足消费者对特色零售的消费需求，逐渐提升商业品牌及形象。充分考虑社区及周边居民的生活便利性20、，满足消费群的生活需求。是本项目的规划重点，引进形象好、品质高的餐饮、休闲娱乐类商家来吸引目的性消费人群。社区标超主要满足社区及周边居民的日常生活需求。休闲轻餐饮超市特色零售服务配套项目业态定位二、项目定位Page 36 目录1项目分析2项目定位3项目规划建议与业态布局4项目建筑设计建议5附件Page 37 以社区超市为主力店，以利于销售的街铺为主要组成部分的基本原则n本项目偏于城市核心商圈，地块周边商业氛围不足，项目应着眼区域消费，以开发商快速、稳妥、最大化的回收利润为大原则。n商业规划基本原则：是以带动人气的超市作商业引擎，以利于销售经营的街铺做重要组成部分。超市可提升住宅价值与去化率，并21、成为开发商的固定资产；街铺设计符合投资者与经营者的需求，在超市的带动下，使项目成为区域商业中心。增强商铺实用性，增加销售卖点，实现高销售业绩n加大层高、增加商业街的趣味性以提高消费者的停留时间、打造合理的开间进深、实现产品结构的优化，在销售上实现“卖得高、卖得快”的目标。三、规划建议与业态布局规划基本原则Page 38 社区商业的分布类型商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有五种类型：n环绕街铺型n直线街铺型n入口街铺型n22、入口集中型n以点带面型三、规划建议与业态布局社区商业的分布类型Page 39 环绕街铺型环绕街铺型环绕街铺型：环绕街铺型：指商业以街铺为主，且至少三面临街、环绕社区较密集分布的商业分布形式，该分布形式展示面较宽，较适用于商业规模较大的外向型社区商业，如万科金色家园。类型优点缺点代表社区环绕街铺型四面临街，展示面较长；可视性佳，较有效地吸引外部消费者；适合商业体量较大的外向型社区商业；在一定程度上利于商铺的销售。商业规模通常较大，不利于业态的控制；如果出现空置量过大的情况，对社区的整体形象可能有负面影响。万科金色家园、东方威尼斯、荷兰水乡三、规划建议与业态布局社区商业的分布类型Page 40 123、.1.社区商业分布形式及特点社区商业分布形式及特点直线街铺型直线街铺型：直线街铺型：与环绕街铺型有相似之处，商业沿社区所临的主要道路分布，一面或两面临街较密集分布，且商业不一定临近社区主出入口。如果三面均有商业分布，但其中一面临街零散分布的也归入该类型，如西海湾花园。类型优点缺点代表社区直线街铺型临街展示面较长，昭示性较好；较符合体量适中的中间型社区商业；利于销售。临街面长，居民购物不一定方便；如空置量大，也会对社区形象有负面影响。西海湾花园、港湾丽都三、规划建议与业态布局社区商业的分布类型Page 41 入口街铺型入口街铺型入口街铺型：入口街铺型：由社区主要出入口连接外部交通及内部主要道路，24、于内部主要道路两旁形成商业内街，不要求有较宽的对外展示面，采用该类型分布形式的多见于内向型社区商业，如万科四季花城。类型优点缺点代表社区入口街铺型方便本社区居民的购物消费；通常商业规模不大，商家经营较稳定；街铺商业价值较高。对外展示性不宽；可视性不强；一定程度上限制商业规模扩大。万科四季花城、东海坊三、规划建议与业态布局社区商业的分布类型Page 42 入口集中型入口集中型：入口集中型：商业临近并集中布置于社区的主要出入口处，并且通常有经营面积较大的主力商家，发挥核心带动作用，如东方雅苑。类型优点缺点代表社区入口集中型商业相对独立于住宅区，减少商业对居住的影响；利于形成集中规模效应。商业较独立25、集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。中海湾畔、东湖花园三、规划建议与业态布局社区商业的分布类型Page 43 1.1.社区商业分布形式及特点社区商业分布形式及特点以点带面型以点带面型：以点带面型：商业零散分布于社区内部各住宅裙楼，不形成规划整体。该分布方式比较不普遍，海滨广场可作为典型。类型优点缺点代表社区以点带面型商业零散分布于社区内，一定程度上方便居民的购物。商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应；容易造成业态杂乱。海滨广场三、规划建议与业态布局社区商业的分布类型Page 44 三种外向型社区商业的分布类型外向型社区商业外向型社区商业通常体量较大，因此在分布形式上要求具有空26、间上较大的延展性。较常见的分布形式有环绕街铺型、直线街铺型、入口集中型。外向型社区商业的分布主要有以下特点：n社区商业展示面较长，有利于吸引更多的外部消费者；n商业基本上以出入口为中心，沿主要道路布点。三、规划建议与业态布局社区商业的分布类型Page 45 结论：根据项目属性（外间型社区商业）与地块方整实用、交通组织特征，我们选取“环绕街铺型”作为项目的基本商铺分布类型。三、规划建议与业态布局规划类型建议Page 46 2.2.社区商业主要业态分布特点社区商业主要业态分布特点经典案例 万科金色家园一层 商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的27、区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。二层三、规划建议与业态布局环绕型街铺案例Page 47 项目整体规划图商业街A商业街B商业街C超 市规划建议与业态布局项目整体规划图Page 48 超市层数：两层首层面积：约2050平方米（约68m*33m）（关于超市层数建议说明：若设置单层，本项目单商业的建筑覆盖率必将超过50%，初步估计难以达到一般地产项目的指标要求。初步规划超市为两层布局。）三、规划建议与业态布局超市规划68m33mPage 49 布局说明：n超市是本项目商业的灵魂，商业形象及昭示性的代表，主出入口应设置在商业展示性最好的情侣南路边。n超市布局应权衡外部人流易达性，本项目商业未来28、辐射人口主要集中在北部，建议超市设置在项目的东北部情侣南路旁。n主出入口设置在情侣路旁，宽20米，次入口6米设置在规划路二旁，既可增加两个入口旁的商铺价值，又利于引导双向人流。20米6米三、规划建议与业态布局超市规划Page 50 超市规划二层，图示虚线部分必然也是二层结构。二层虚线部分总面积：约1700平方米。该部分商业有两种规划方向：1、整体或者部分划作超市使用，则超市总面积约为5800平方米；2、整体或部分设置为二层商铺。商业街规划二层亦有两种布局方式：n具有独立人流动线的二层铺：二层设置通道，有独立的人流动线；n复式铺：二层无人流动线，即“一拖二”铺。三、规划建议与业态布局二层商业规划29、Page 51 n五洲世派街位于老香洲成熟社区五洲花城内，周边人口居住密集；n世派街二层主要业种以连铺经营的教育培训、网吧和休闲美容院为主，空置率近25%；二层业态以休闲美容、教育培训类业态占六成左右商业街入口旁同时设置楼梯与电梯通往二层二层目前空置率近四分之一，经营状况较差二层商铺经营案例三、规划建议与业态布局二层商业规划Page 52 n仁恒星园位于新香洲中心区域，商业街二层分为两部分，沿街部分与一层沿街铺组合成复式铺，未在二层设开门；n二层商铺中，休闲美容与教育培训为主，占比一半，空置率约为四分之一。二层商铺以休闲美容、教育培训类业态占六成左右商业街入口旁同时设置楼梯与电梯通往二层二层目30、前空置率近四分之一，经营状况较差二层商铺经营案例三、规划建议与业态布局二层商业规划Page 53 案例：领秀城二层独立商铺项目位置领秀城易健休闲中心入口旁开间3.5-4m进深10-12m装修毛坯垂直动线楼梯（无电梯）空置率100%空置时间两年领秀城易健休闲中心主入口旁的二层独立商铺，全部控制长达两年时间。三、规划建议与业态布局二层商业规划Page 54 关于二层独立商铺案例总结：在社区商业中，独立二层铺可规划的的商业空间较小，适合经营目的性消费业态：如大型餐饮、休闲美容、教育培训、网吧等；受人流易达性的影响，招商难度大；二层临街铺需设置独立的垂直人流动线，增加建筑规划上的难度。n珠海有多个二层31、独立商铺经营困难的案例；n本项目若规划二层临街铺，无法形成环形人流动线，项目本身处于非商业旺区，规划二层商铺的经营价值点诠释度弱；规划二层铺将给项目商业招商和运营带来巨大的压力；n设置二层独立商铺将增加建筑规划上的难度，n不建议设置独立二层铺模式。三、规划建议与业态布局二层商业规划Page 55 规划二层商铺的另一种方式：设计复式铺形式。复式铺适合经营业态：餐饮（主流业态）、银行、美容SPA、休闲健身、品牌形象店等部分对二层经营无抗性或抗性小的特定业态。在同等条件下，复式铺不存在人流难以达到问题；部分特定业态如大型西餐、休闲美容在经营需求方面对复式铺无抗性或者抗性小，经营描述空间大。设置复式铺32、只需在一层预留楼梯口位置即可解决上下层的连接问题；复式铺是本项目设置二层铺的思考方向。餐饮品牌形象店银行休闲美容店三、规划建议与业态布局二层商业规划Page 56 壹海城一号地块商业一层平面图复式铺规划案例：深圳壹海城项目n壹海城位于深圳盐田区，处于区府中心位置，但周边居住人口较少，商业气氛并不浓厚。n壹海城一号地块商业有两层，在二层商业的规划上采取复式铺形式，有力的诠释了商业经营前景，在销售上获得了巨大的成功。备注：白色部分为一层独立街铺。有颜色部分为复式铺，左图为复式铺一层，右图复式铺二层壹海城一号地块商业二层平面图三、规划建议与业态布局二层商业规划Page 57 方式一：优点：解放出更多33、一层铺位；降低大部分产品销售门槛缺点：增加复式铺销售难度分析：采用B规划方式，能解放初更多一层铺位，降低大部分产品销售门槛，在产品无餐饮功能前提下建议采取此种规划方式。少部分复式铺销售难度增大，建议开发商自己持有，面向大型轻便餐饮或大型特定消费业态如健身、美容SPA招商，或者寻找特定大客户和机构投资者购买。方式二优点：复式铺的总面积较小；缺点：占用较多一层高价值的临街铺；带来复式铺数量增多的去化难度分析：本项目产品不具备餐饮功能，若采取A规划方式，复式铺位数量增多，经营诠释力度弱，同时占用多个高价值的一层铺，不建议采取此种规划方式。复式铺的两种规划方式三、规划建议与业态布局二层商业规划Page34、 58 关于二层商业规划的综合建议n关于二层商铺设置的综合建议：黑色框架部分化作超市使用；n超市总面积：约为4400平方米；n二层作复式铺使用的商铺面积约为：1360平方米；（以下分析以此种规划为准）三、规划建议与业态布局二层商业规划Page 59 适用原则，使商铺尽量多的适应不同业态、不同经营者的需要；所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位；铺位结构要方正实用，尽量避免中间有柱、口小内大的铺位；铺位开间进深比控制在1：21：3为宜；规划铺位面积适中，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高；街铺规划原则n 尽可能多做烟道商铺，所有商铺5.95米层高；n 依据柱距划分铺位，避免住宅剪力墙对35、商铺的影响；n 铺位结构要方正实用，以长方形铺位为主，可适当增加实用异型铺；n 使项目整体价值最大，适当增大进深，建议标准铺型为4.5m*10m及5m*12m两种；n 铺位面积为现行主流铺位面积，亦是适用度最高的铺位；n 部分商业价值较高的点可增加进深，规划面积较大铺位；本项目要点三、规划建议与业态布局商业街整体规划Page 60 n依据珠海市规划部门规定，面积小于150平方米的首层商铺不能高于6米，我们建议为5.95米，增加卖点；n增大层高，同时可减少高层住宅与单层商业的失衡感n建议毛坯交铺，商户自行隔铺5.95m5.95m5.95m仓库商业二层商业一层商业一层商业商业二层高层高商铺的各种间36、隔方法三、规划建议与业态布局商业街层高Page 61 n商铺理想开间进深比为1：2-1：3，给以良好的的展示效果；n商铺面宽4米以上才符合大部分商家要求；n珠海现售街铺面宽为4-5米为主体部分；三、规划建议与业态布局商业街开间本项目商业气氛不占优势，且存在无餐饮功能的设计劣势，建议开间设置为4-4.5米，进深设置为10-15米，一方面打造展示效果最佳的产品，同时可控制商铺总价，从而增加项目核心卖点。项目名称开间进深中珠九悦4-5.5m10-15m龙光海悦云天4-6m8-15m华融时代广场街铺4-5m6-10m云秀街4-5m8-15m金域华府4-5.5m10-12mPage 62 该区域紧挨超市37、主次入口，是为未来商业人流聚集点，商业价值最高，建议开间设置5米，进深15米。该区域位于情侣路及其延长线边，商业展示效果较好，商业价值较高，有一定的可规划空间，建议开间设置4.5米，进深12米。该区域位于项目住宅规划路旁，社区配套商业及部分目的性消费业态是业态布局的主体方向，建议开间设置为4.5米，进深10米。三、规划建议与业态布局商业街进深Page 63 项目规划4.5-5米面宽是考虑到商铺加大进深后的协调性标准商铺面积均控制在80平米以内，以50-60平为主。三种标准铺型5m4.5m10m12m15m4.5m三、规划建议与业态布局商业街开间进深比Page 64 长123米，宽12米，总面积38、：1476平长30米，宽15米，总面积：450平长183米，宽10米，总面积：1830平长75米，宽15米，总面积：1125平长56米，宽12米，总面积：672平总商业面积：11310平方米；超市：4400平方米；一层街铺面积：5550平方米；二层可规划复式铺商铺面积：1360平方米。三、规划建议与业态布局商业规划总面积Page 65 业态规划布局原则：n承租能力高、拉动人流的品牌商家分布于商业街的两端；n承租能力高的零售型业态布局于商业价值高的区域；n对位置要求敏感度较低的目的性消费业态及服务类业态布局于商业街中间价值较低区域。三、规划建议与业态布局业态布局Page 66 商业A区：n临主干39、道，临近集中商业，未来人流聚集点，本项目商业价值最高的商业街;可打造风情商业街，利用异域风情、情景小品、导视系统等将商业价值发挥至极致。n临近超市的商铺亦可局部放大，适用于承租能力强的品牌零售店要求.n左端部分开间4.5米，进深12米，右端靠近超市主次入口处开间设置5米，进深15米。三、规划建议与业态布局业态布局Page 67 节点位置设置拉动人流的品牌店；目标商家：咖啡、西餐（上岛咖啡、名典咖啡、禾绿回转寿司、钟意西餐厅）靠近节点位置以精品专卖为主；目标商家：精品特产专卖（养生源蜂产品专卖店、億客来礼品店）、名酒专卖（富隆酒窖、卡慕世家名酒汇）商业街中间以目的性消费及服务类业态为主；目标商家40、：银行（工商银行）、安利，窗帘布艺（金凤凰布艺精品、雅致窗帘）、家居用品（雅逸轩家居装饰广场、米兰香家居）、婚纱摄影（巴黎春天婚纱摄影）、儿童摄影、宠物店等。三、规划建议与业态布局业态布局Page 68 靠近超市主次入口部分以承租能力高的零售型及服务类业态为主；目标商家：皮具精品（卡索、食草堂）、服饰精品（嘉和旗袍、哈蔓迪服饰）、轻便餐饮（大卡司、茶风暴）、凉茶（黄志龙）、面包房（采蝶轩、味蕾）、烟酒茶、药店（济生药店）、零食（牛厨零售、桃园澳门手信、自然派）、礼品、保健品、个人护理（汇美舍、雅芳婷）、妇婴用品（母婴乐）、童装安迪尔装等。节点位置设置拉动人流的品牌店目标商家：万宁、屈臣氏。三、41、规划建议与业态布局业态布局Page 69 商业B区住宅入口处旁商业价值较高，布置社区服务类业态；目标商家：便利店、杂货店、五金、干洗店、鲜花、冲印、红酒、水果店、美发店、地产中介等商业B区中间部分商业价值较低，布置目的性消费；目标商家：休闲美容（纯真香薰spa、玉人闲spa）、培训（学多D、金宝贝）等。靠近超市主次入口部分以承租能力高的零售型及服务类业态为主；目标商家：七色花、谭木匠、美甲、百满堂凉茶商业B区位于住宅入口边、临规划路，商业价值一般；以社区配套为主的商业定位，减少进深至10米，面宽4.5米，降低单铺面积。三、规划建议与业态布局业态布局Page 70 建议规划为汽车美容为主；目标商42、家：移动电信网店、新利汽车护理美容服务行、新怡雅汽车美容护理、晟洁汽车美容护理中心等商业C区靠近两条主干道，交通易达性好，以考虑目的性消费业态；进深规划12米，面宽4.5米。三、规划建议与业态布局业态布局Page 71 目录1项目分析2项目定位3项目规划建议与业态布局4项目建筑设计建议5附件Page 72 商业街建筑造型可分为三个层面：第一层面：建筑的宏观造型，讲求商业与其它建筑的协调、统一。第二层面：人在中距离对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素。第三层面：建筑的细部元素，人在建筑近处的观感。第一层面第二层面第三层面商业街外部造型商业街内部雕琢四、建筑设计建议外立面Page 73 建筑外立43、面讲求与其它部分的和谐统一，强调造型效果与商业街的档次、业态及商户组合等相适应四、建筑设计建议外立面Page 74 大量使用玻璃幕墙等现代元素，营造高档的购物氛围四、建筑设计建议外立面Page 75 用红砖墙、统一广告位、绿化等营造浓厚的居家生活氛围四、建筑设计建议外立面Page 76 商业外立面与整体建筑一致外立面颜色应多选用黄色、粉红色等暖色调利用项目高差，做出特色，化劣势为优势某些建筑风格可做假阳台等装饰性建筑，增强外立面的变化。案例：仁恒星园四、建筑设计建议外立面Page 77 n商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗，应以暖色调为主，应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受，增强商业经营气氛；n步行街出44、入口外立面应设计大气，步行街标识易于辨认，雨棚透光性好，易于保洁；n塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上，塔楼应退后至少2米，二者之间应有过度结构处理，以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；四、建筑设计建议外立面Page 78 建议外立面采用与整体建筑风格和谐的现代简约风格，注意招牌位的美观、醒目，辅以生动的立面效果点缀，成为和谐统一的商业街。四、建筑设计建议外立面Page 79 骑楼设计优点有效提升商业街的品质感，展现大方稳重的一面。骑楼设计能遮风挡雨，吸引消费者的停留，提高顾客的购物舒适度。万科第五园万科城新世界长湖苑四、建筑设计建议商业街骑楼设计Page 80 骑45、楼设计缺点骑楼走廊一半面积计入公摊，使商铺使用率降低，一般骑楼商铺使用率约70%80%；影响商铺的光照度和昭示性，若层高较低的商铺则建议慎重选择；广告牌等若无统一规划则会显得凌乱，影响商业街形象；增加商业街的建造成本，进而提高商铺的销售单价，不利于商铺的销售。阳光棕榈园东方威尼斯四、建筑设计建议商业街骑楼设计Page 81 建议采用用雨篷或伸缩遮阳伞的设计，有以下几点好处：走廊面积不需要分摊，可增加商铺的使用率；透明的雨篷或者伸缩的遮阳伞使对商业街的昭示性影响降到最低，保持商铺的可视性和采光度。同样可以起到遮风挡雨，阻隔阳光暴晒的作用，能有效使顾客停留，增加购物舒适度，提高商业街商业氛围。成本46、投入较小，不会增加商铺价格，增加商业街销售竞争力。东海坊遮阳伞万科城遮阳伞鑫月汇峰雨篷四、建筑设计建议商业街骑楼设计Page 82 适应商铺面宽规划，建议柱距为9米或10米因总体规划方向未定，未知住宅塔楼是否对商业空间有影响四、建筑设计建议柱距Page 83 设置原则1.功能原则导视牌：n能够顺利引导项目周边消费者进入商业区；n使消费者在商业区内能够清楚了解业态布局及商家分布。n广告位：n能够充分展示商家特征及信息；n达到广告收益的效果。2.风格原则n与商业整体主题、定位相统一；n与整个项目的建筑风格相统一；n3.在相关部门允许情况下，尽量在项目周边多做导视牌，充分引导各个方向的消费者顺利进入47、本项目。本次广告位、导视牌只做功能建议，不做具体形象建议，仅做部分形象演示，具体风格、样式将由广告公司、设计院另行设计。四、建筑设计建议导视系统Page 84 n广场灯箱广告牌应设置在人流量较大,昭示性强的区域。图所示广告牌位置位于项目主入口,是人流的集散地;n助升项目品质感，吸引外部人群进入商业街；n方便消费者清楚看到商业街内的业态分布及商家布局。四、建筑设计建议大型广告位Page 85 人流节点位置、超市旁边设置导视牌；导视系统应风格基本一致，以免出现消费者视觉混乱。导视系统在商业街不宜设置过多四、建筑设计建议导视牌Page 86 造型独特、充满趣味的商家导视牌四、建筑设计建议导视牌Pag48、e 87 做法：做成符合项目建筑风格的统一样式作用：增强通透性和现代感，统一招牌位增加商业氛围和宣传效应建筑建筑招牌位商铺商铺商铺商铺招牌位招牌位招牌位四、建筑设计建议商铺广告位Page 88 商业街两侧广告位设计1Fn商业街规划一层，招牌位相对冲击力不大，可规划小型垂直广告位，与道路垂直，视觉效果佳n旗牌式灯箱广告条的宽度规划为0.8米，长度为1.8-2.2米n可根据整体建筑风格确定该广告位间隔距离。1F四、建筑设计建议垂直广告位Page 89 MOMALL的商铺展示独树一帜，各种经营仿真立体商铺让人耳目一新，恍如真实商铺。这样的商铺展示，对投资者的震撼极大，感受到真实的经营氛围，对商铺销售49、有很大的促进作用。四、建筑设计建议商铺展示Page 90 由于两面临路及标超主力店的设置，超市将是人流最集中的位置；住宅主出入口的设置将较大影响人流动线注意对周边居民、公园人流的引导地下停车场人流（主要从超市出来）亦是重点考虑之一1F四、建筑设计建议人流动线Page 91 主干道情侣路路车流最多，本项目直接面对由西往东方向的车流；超市处接收情侣路路及规划干道车流。注意对情侣路由东往西车流的引导四、建筑设计建议车流动线Page 92 地下停车位：建议预留50个地下停车位给予超市使用。地上停车位：根据消费习惯，在不影响商业整体性、昭示性的前提下，多设置地上停车位，可按60-80平方米的商业面积设置50、一个地上停车位的标准设计。超市下面留地下停车位四、建筑设计建议停车位Page 93 惠州阳光假日惠州东方威尼斯万科第五园一期商铺空调位设置不当对商业品质的极大拉低四、建筑设计建议空调位Page 94 商业街空调位的主要做法有三种：1、在商铺适当位置设置空调位，以百叶窗做装饰，风口向外，美观大方，提升整体档次，是首选做法。空调位招牌位招牌位空调位做法一四、建筑设计建议空调位Page 95 万科第五园三期商铺空调位设置于商铺上部万科城部分商业街空调位设置于两商铺中间，百叶向上中海月朗苑商业街空调位设置于商铺隔层四、建筑设计建议空调位Page 96 空调位塔楼做法二做法2：空调位设于商铺上部，风口向51、外，可以绿化等使其对视线的影响减至最低。做法3：空调位出风口面对小区内部建议采用做法1，避免对商业价值的影响四、建筑设计建议空调位Page 97 澳门政府把原葡澳当局的议事亭前地至大三巴一带的街区开辟成了商业观光步行街，其路面设计以“海洋”作为主题，充分展现了一个海洋民族的丰富文化内涵。开辟业观光步行街，街道路面的处理,体现了海洋文化的特色与内涵。路面四、建筑设计建议其他建议Page 98 几条街交叉处的不规则前地设计步行街前地地面装饰有海浪形的图案,消除了广场的空旷感,增加了步行的趣味路面四、建筑设计建议其他建议Page 99 在保障地面停车位、绿化点缀的同时，以历史名人雕塑、民族文化、社会52、风俗、名人名言等为主题做景观小品，赋予文化气息街头小品四、建筑设计建议其他建议Page 100 绿化为保证商业昭示性，建议少布置高大乔木，以鲜艳的花盘组合为主，或者以热带植物（如棕榈树）加花盘组合，注意不影响消费人群的进入。金城花园商业街，大量不可通过的绿化带，仅每隔30米左右开口，严重影响消费人流的进入，一直人气淡薄。以高大热带树木和花盘组合成不影响商业昭示性的绿化四、建筑设计建议其他建议Page 101 灯光工程造型各异的路灯、霓虹灯、夜间广告牌，组成了夜间的风景线。合理布置灯光，可有效提升项目品质感和提升人气。作用：吸引夜间消费人群；对商业街品质有所提高。四、建筑设计建议其他建议Page53、 102 京城首家自然养生生态环境主题餐厅红太阳越之间绍兴主题餐饮东莞木船音乐餐吧引进几家有特色、有一定市场口碑的连锁店四、建筑设计建议其他建议Page 103 103建议：图示位置规划3m-5m小型水景。作用：增强商业街景观效果，提升商业街氛围四、建筑设计建议其他建议Page 104 目录1项目分析2项目定位3项目规划建议与业态布局4项目建筑设计建议5附件Page 105 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求超市类 综合超市技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求54、（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯附件-商铺技术指标参考Page 106 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要55、求超市类 社区标超技术指标具体要求需求面积（）1,000-5,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯附件-商铺技术指标参考Page 107 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求超市类 56、便利超市技术指标具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯附件-商铺技术指标参考Page 108 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求餐饮类 海鲜酒楼技术类型海鲜酒楼代表商家海港酒楼、唐宫、海上皇经营面积3000核载承重400/厨房500/给排水且保证日均100m3水管直径：不小于DN75mm供电要求0.2KV/，并配备发电机、电表排污隔油池：1000配5m3排污57、管道：直径200-300mm排烟管道：10001000mm或1200mm800mm燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均70m3附件-商铺技术指标参考Page 109 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求餐饮类 地方特色餐饮技术类型地方特色餐饮代表商家巴蜀风、滋味堂、民间瓦缸煨汤、毛家饭店经营面积600-1200核载承重400/厨房500/给排水且保证日均60m3水管直径：不小于DN75mm供电要求0.2KV/，并配备发电机、电表排污隔油池：约5m3排烟管道：500 x700mm燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域58、，日均40m3附件-商铺技术指标参考Page 110 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求餐饮类 中式快餐店技术类型中式快餐代表商家真功夫、面点王、永和大王经营面积300-500核载承重350/厨房500/给排水保证日均30m3供电要求提供三相电路：380V/220V、50HZ.300KW.配备发电机.电表排污隔油池:541.2m3排水管道:160mm以上排烟:500 x800mm(排气量16000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm(各两个)燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均50m3附件-商铺技术指标参考P59、age 111 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求餐饮类 西式快餐店技术类型西式快餐代表商家麦当劳、肯德基经营面积300-500核载承重350/厨房500/给排水保证日均30m3供电要求提供三相电路:380V/220V.50HZ.250KW.并配备发电机.电表排污隔油池:431.5m3排水管道:150mm排烟:500 x800mm(排气量16000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm(各两个)燃气设计无要求附件-商铺技术指标参考Page 112 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求60、餐饮类 西餐咖啡厅技术类型西餐咖啡厅代表商家绿茵阁、上岛、王品牛扒、亚马逊巴西烤肉经营面积300核载承重350/厨房400/给排水且保证日均10m3供电要求0.3KV/，并配备发电机、电表排污提供独立排污管道、化粪池及隔油池燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均15m3附件-商铺技术指标参考Page 113 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求餐饮类 特色小吃技术类型特色小吃代表商家老西安经营面积50-150核载承重350/厨房400/给排水保证日均10m3供电要求35KW，配备电表排污隔油池:0.751.50.95m3排水管道61、:60mm以上排风设置:600*800mm燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均15m3附件-商铺技术指标参考Page 114 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求便利店类 便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。技术指标具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修附件-商铺技术指标参考Page 115 3.3.社区商62、业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求服务配套及服饰精品类 服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。技术指标具体要求需求面积（）30200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯附件-商铺技术指标参考Page 116 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求63、美容美发类 美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业要求技术指标具体要求需求面积（）80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯附件-商铺技术指标参考Page 117 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求 美容美发类美发类商家物业要求技术指标具体64、要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯附件-商铺技术指标参考Page 118 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求生活家居类生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯可以看出，生活家居65、对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。附件-商铺技术指标参考Page 119 3.3.社区商业各主要业态商家物业条件整体要求社区商业各主要业态商家物业条件整体要求 休闲类 休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）需求面积（）200-500经营楼层选择（层）经营楼层选择（层）23结构层高要求（结构层高要求（m m）4给排水给排水提供接口供配电供配电提供接口且符合国家标准排污排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道燃气管道需要停车场车位停车场车位50左右物业交付装修标准物业交付装修标准毛坯休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。附件-商铺技术指标参考谢谢