1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密 商业地产项目前期开发调研定位策划 2014年1月10日 陈倍麟 易居中国克而瑞咨询中心 副总经理 上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师 中国注册高级商务策划师、国际商务策划师【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】2 一、缺乏专业市调定位的失败案例 二、商业项目定位前的市场调查 三、市场研究报告应该反2、映的内容 四、商业项目的定位内容与定位依据 目 录【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】3 科学的开发流程 专业的市场调查 准确的市场定位 契合定位的建筑物业功能 现代化的景观氛围营造 商业专才的招商经营实操 商业项目成功开发的几大要素【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】4 一、缺乏专3、业市调定位的失败案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】5 凭过往经验定位，收获失败的苦果!1、上海老城隍庙豫城时尚案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】6 开发历程 2005年11月，嘉沃投资购买上海城隍庙广场置业有限公司100%股权。2002年，复星集团上海城隍庙广场置业有限公4、司的城隍庙广场（庙前广场）项目动工。2008年4月28日，更名为“豫龙坊”开业，由上海凯龙瑞投资有限公司营运管理。因凯龙瑞招商失败2009年转由盈石资产管理有限公司接管。2010年8月4日，更名为“豫城时尚”重新开业。45%2%37%16%档次分析 国际二线 国内一线 国内二线 非品牌 豫城时尚案例 主题定位：“古城隍与新摩登”相结合【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】7 豫城时尚案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假5、冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】8 建筑形态与经营主题不相关！豫城时尚案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】9 时尚定位缺乏周边环境氛围的支撑。东 西 南 北 豫城时尚案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10535276、879【其它均为假冒】【注意甄别】10 客群构成比例 旅游客 常住消费客 对区位环境缺少时尚认知！时尚定位缺乏消费习惯认同度。豫城时尚案例 上海市民及旅游客对豫园商城的深刻印象是“四大金刚”：1.小商品 2.小吃 3.黄金 4.工艺品古玩【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】11 2、上海仲盛世界商城【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服Q7、Q：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】12 上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。昏暗的地面材质 2、地下通道出入口设置失误，流失区域交通枢纽丰富客群资源 3、商场主要出入口设置失败，主力店的人流没有实现共享 1、建筑物缺乏商业元素，外立面与内饰难以有效吸引人气 商场入口侧 地下通道入口侧 商场入口 家乐福入口 呆板的外立面 上海仲盛世界商城案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【8、注意甄别】13 上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。5、冗长的内街使消费者产生疲劳感，同时造成商业死角 6、为提高租金而强行增加小面积店铺，导致商业死角的增加 4、繁杂中庭的非对称格局，人为地使动线复杂化 过多的小面积店铺 冗长的内街 过大的中庭 楼层平面图 大中庭 小中庭 小中庭 小中庭 内街 上海仲盛世界商城案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】14 3、上海龙之梦购物中心【官9、方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】15 失败原因定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。龙之梦案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】16 引入专业运营商让凯德置地拥有100%经营权。起步期 投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业10、态。困境期 缺乏商业运作经验和资源，自身运营管理较差，未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。转型期 引进专业管理团队，转型休闲MALL，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气始终不旺的现象。稳定期 城市综合体复合功能展现，实现租金翻番，龙之梦发展步入稳定发展期。龙之梦开发历程 长峰集团 开发初期，长峰集团自主经营管理，缺乏经验，经营惨淡。开发者遵循国际惯例，回归到开发商/所有者的地位，引入专业经营管理公司凯德置地。凯德置地 凯德商用收购了龙之梦50%股权及100%经营权。凯德商用接手管理龙之梦，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气不旺的现象。长期战略合作 龙之梦案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大11、全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】17 龙之梦案例 失败原因定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】18 项目整改的重点改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利 一至七楼的“龙之梦百货”定位高端 引进国际一线品12、牌 以面向年轻女性的中高档品牌居多 淡化“百货概念”，转型“休闲茂”龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态 零售为主，达4万以上 业态调整 档次调整 品牌主力店与专卖店 餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%中庭切割成散铺，平面动线凌乱 修改为三个中庭，原中庭引入主力店 使整个商场形成一条清晰的主动线 平面结构调整 龙之梦大面积商铺空置 调整前 龙之梦人气渐旺 调整后 龙之梦案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】19 项目整改的重点改变13、总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利 龙之梦案例 平面图（调整前）平面图（调整后）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】20 4、上海正大广场案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】21 失败原因定位错误：前期定位高端奢侈品商业，曲高和寡，以招商失14、败告终，亏损经营达五年。正大广场 位于陆家嘴金融区 24万超大商业体量 周边高端金融人才聚集 项目初期定位：亚洲最大Shopping Mall 定位高端奢侈品路线 前期定位不准确，导致招商困难，对消费者的吸引力不足，销售额无法达到预期，品牌商家纷纷撤出，导致“十铺五空”的现象。正大广场案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】22 重新调整以家庭消费为主流：形成家庭消费/年轻时尚/饕餮美食三大主题，打造上海年轻人聚会主场。总体定位：现代家庭15、娱乐的购物中心 年轻时尚 家庭消费 饕餮美食 正大广场调整了原先的定位，放大了消费群，使正大广场在重新招商开业后吸引了消费者，经营情况良好。正大广场案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】23 重新定位扶持主力店：补贴装修费引入ZARA，引来一批快速时尚消费品的入驻，开业状况良好。正大广场案例 重新调整市场定位为打造年轻时尚主题，补贴2000万装修费招进ZARA。ZARA的品牌号召力引来H&M、C&A等一批快速时尚消费品牌入驻经营，吸引了16、大批年轻白领消费群，开业状况良好。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】24 判断商业地块价值的三个核心关键词 人口 交通 区位 城市等级 与商业发展阶段 城市快速交通 条件轨道交通 辐射圈 人口数量/质量【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】25 商业项目要成功开发，地块要拿对 提醒：17、不同性质的商圈，商业价值是不同的【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】26 上海22个典型商业项目调研数据体现的商业价值 请看：专业与全面的市场调查 是商业项目准确定位的前提【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】27 准确判断项目所处的商圈性质，准确判断地块价值，拿对地块，才是成功开发商18、业的开始【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】28 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】29（一）如何管控商业地产项目的服务质量过程【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n 19、e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】30 1、把控项目服务质量的项目组内部两份管控表（1）时间接点表（2）市调计划表 管控表是保证项目质量的前提，也是考核员工的依据。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】31（1）市调计划编制（2）调查问卷设计（3）访谈提纲编写 2、项目市场调查中专业度最强工作 实地调研都是为了求证，计划编制要切合实际。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商20、网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】32（二）如何设定项目市场调研内容 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】33（1）为定位报告提供市场真实依据（2）增强开发商对报告质量的信任度（3）保障项目服务款的顺利全额回款 3、市场调查的目的、意义、作用与内容、方法 所有的市调要经得起检验，务必要真实。二、商21、业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】34（1）首先弄清调查目的与调查范围要求（2）按照服务项目产品确定调查内容（3）调查工作责任到人，天天记录 （每人更新）4、市场调查计划如何编制 所有的市调为了给定位找依据，要对开发商有交代。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10535278722、9【其它均为假冒】【注意甄别】35（1）解说项目文件夹内容（2）解说研究用资料的搜集文件夹内容（3）解说项目接洽文件夹内容 5、市场调查工作的规范作业流程 提醒：与甲方沟通应采用书面形式，并做好录音。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】36 6、市场调查中的项目现场踏勘（如何看商圈/商场）观点：多看多积累，市场调查是两条腿走出来的。（1）如何看商圈 看商圈规模 看建筑年代 看商业建筑形态 看主流商业类别 看商家23、品牌（2）如何看商场 看商场中庭结构 看商场动线 看商家品牌（一楼）看商家专卖店/专柜装修 看商场管理水平 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】37 商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】38（一）市场调查内容【官方正版】房商网20124、4版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】39 商圈调查：商业格局调查 典型商业（扫街式）调查：商业消费特征调查（建筑物业、商品档次）未来竞争态势调查：潜在商业项目调查 1、商业市场调查（各业态：购物、餐饮、娱乐）（一）市场调查内容 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】40（二）市场调25、查方法【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】41 经验判断 数据说话 科学推导 事实论证（二）市场调查方法 综合研判论证（大胆假设，小心求证）二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】42 人均社零额 餐饮客单价 服装消费客单价 消费者/经营者调查问卷 超市客单价26、 重要商场年销售额 消费力 消费习惯 消费特征（二）市场调查方法 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】43 1.现场调查 2.深度访谈 3.问卷调查（二）市场调查方法（1）商圈实地考察（2）商场实地考察（3）扫街调查（4）超市客单价调查（5）交通流量/人流量观察记录（1）预约访谈（2）即时访谈（1）经营者调查问卷（2）消费者调查问卷（3）投资客调查问卷（4）商务人士调查问卷（5）公寓居住者调查问卷 二、商业项目27、定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】44（1）如何看商圈 看商圈规模 看建筑年代 看商业建筑形态 看主流商业类别 看商家品牌 1.现场实地考察（二）市场调查方法 建筑形态 商家品牌 商业类别 建筑年代 商圈规模 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注28、意甄别】45（2）如何看商场 看商场中庭结构 看商场动线 看商家品牌（一楼）看商家专卖店/专柜装修 看商场管理水平 1.现场实地考察（二）市场调查方法 中庭结构 一楼品牌 专卖店装修？一楼进口中庭 一楼进口中庭 管理水平 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】46 看商场是要积累的，多看多积累！以下看对广州天河商圈两大商业项目考察点评 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨29、防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】47 考察商场外部主要看什么？一看：商场所处位置（商圈性质）二看：商场交通条件（是否地铁上盖商业）三看：商场与外部产品的链接（办公、酒店）二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】48 考察商场内部主要看什么？一看：商场平面结构是否合理（动线、主/次力店）二看：商场中庭是否见30、天（现代时尚度）三看：商场经营商品的品牌度（品牌位置及比例）二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】49 考察商场主要看什么？商场与众不同的特色 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】50 案例一：广州太古汇【官方正版】房商网201431、版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】51 项目名称：广州太古汇 项目位置：天河路与天河东路交界处 开业时间：2011年9月 开 发 商：太古地产 占地面积：4.9万 总建筑面积：40.6万 商业区总面积：13.8万 商业楼层数量：5层（地下2层，地上3层）停车位数量：859个 物业组合：购物中心、2幢甲级写字楼 文化中心/文华东方酒店/酒店式公寓 建筑设计公司：Arquitectonica 运营管理公司：太古地产 商业性质：市级商圈综合体 档次定位：高端、国际一线32、精品购物 项目信息【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】52 太古汇位于广州天河区CBD核心位置，天河CBD是国务院批准的全国三大CBD之一。以天河城广场、正佳广场、万菱汇、太古汇、太平洋电脑城为代表的天河路商圈日均人流量达百万以上，被誉为“华南第一商圈”。太古汇 正佳广场 项目3km内三维图 天河城 万菱汇 太平洋电脑城 一看：商场所处位置（商圈性质）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w33、 w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】53 商场B2层连接地铁、BRT 商场正门口地铁入口 户外飞天梯直达商场3层 二看：商场交通条件（是否地铁上盖商业）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】54 商场通往写字楼大堂 商场通往写字楼大堂 购物商场链接酒店、写字楼 三看：商场与外部产品的链接（办公、酒店）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h 34、t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】55 一层 B1层 平面十字型动线 一看：商场平面结构是否合理（动线、主/次力店）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】56 二看：商场中庭是否见天（现代时尚度）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：105352735、879【其它均为假冒】【注意甄别】57 三看：商场经营商品的品牌度（品牌位置及比例）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】58 再看：商场与众不同的特色（椭圆形造型）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】59（3）扫街调查 商场 商业街 对标竞争商业 1.现场实地考察（二）市场调查方法 36、二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】60（4）超市客单价调查 1.现场实地考察 不同城市超市客单价的比较 城市等级 一线城市 二线城市 五线城市 六线城市 城市名称 上海 杭州 西安 南宁 日照 盘锦 营口 大港 许昌 曲阜 新沂 超市客单价 153 113.6 73.6 68 59.5 88.4 67.8 57.6 44.6 40.7 36.8 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营37、销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】61 不同城市商铺租金的比较（5）商铺租金调查 1.现场实地考察 城市名称 一线城市 二线城市 五线城市 六线城市 天津 杭州 武汉 西安 南宁 日照 营口 许昌 曲阜 新沂 大港 零售租金 8.6 10.3 10 5.0 3.4 4.6 2.1 3.5 2.8 2.9 1.3 餐饮租金 8.2 3.3 9.0 1.9 1.6 1.1 2.0 1.2 1.8 2.8 1.1 休闲娱乐租金 5.6 3.1 9.4 3.1 2.5 0.95 38、2.3 0.9 0.7 1.8 2.8 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】62 商业实体名称 商圈 经营面积（）年销售额（元）坪效（元/天）经营功能 主流客群 特点/发展 世纪金花钟楼店 钟楼 1.6万 17亿 291 零售 高端人士 购物为主，业态单一，经营良好，但硬件设施有局限。开元商厦 钟楼 7万 30亿 117 零售、餐饮休闲娱乐 传统稳定群体 传统老百货，定位偏成熟，现将向年轻时尚方向调整。世纪金花39、高新店 高新 2.4万 10亿 114 零售、餐饮休闲娱乐 高新区老板/白领 消费年龄层较年轻，经营状况良好。金鹰国际高新店 高新 2.4万 10亿 114 零售 高新区老板/白领 档次较世纪金花略低，业态单一，经营状况良好。民生百货解放路店 解放路 5万 17-20亿 109 零售 传统客户群体 传统老百货，有稳定客流。百盛解放路店 解放路 1.9万 7亿 100 零售 周边居民 周边竞争激烈，若进一步提升需增加物色。世纪金花美伊8号 钟楼 1.5万 1-2亿 37 零售 年轻，时尚人士 地理位置不错，但展示性不好，体量小，经营状况一般。民生百货西大街店 钟楼 2.4万 2.5亿 28 零售40、 周边居民 西大街人气相对较弱。民生百货骡马市店 钟楼 8.8万 5亿 15 零售、餐饮休闲娱乐 年轻，时尚人士 向国际时尚定位调整，其地理位置好，经营商家看好其发展。西安市主要商场的经营坪效比较 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】63（6）交通流量/人流量观察记录 1.现场实地考察 从三条路的车量情况看，西外环为城市高速路，各类车辆的数量都是最高的，其次为春秋西路，春秋西路为城市主干道。新修建的逵泉路西段路41、，只有部分开通，且与春秋西路平行，故与市区的连接还是为春秋西路，新修的路来往的车辆较少。从车类别看，主要以私家车和非机动车为主。这三条街人流量都很小。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】64 2.深度访谈（二）市场调查方法 深度访谈对象 政府部门 经营者 消费者 商务人士 投资客 房产中介 出租车司机 模拟招商论证定位可行性 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】42、唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】65（三）市场调查研究重点【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】66（三）市场研究的重点 1.城市经济发展水平 2.商业发展阶段 3.城市消费力水平 4.未来竞争的态势 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c 43、s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】67 消费力水平测算方法（依据是人口规模、收入水平、消费倾向、消费习惯）居民人口数量=住宅总面积 人均住宅面积 居民总的收入水平=人口数量（规模）X 人均可支配收入 居民购买（消费）能力=居民总的收入水平 X 消费倾向（上海约为72%）居民非商品消费支出=居民消费支出 X 30%左右 （包括交通、通讯、医疗、教育等）社区居民商品消费支出=居民消费支出 X 40%左右（2030）二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c44、 s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】68（四）市场调查质量的保证【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】69（四）市场调查质量的保证 1.市场调研计划的全面性与及时调整 2.考察照片数量与时间 3.访谈原始录音与记录 4.调查问卷设计的针对性 5.访谈提纲的针对性 二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f 45、d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】70 7、客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法（1）现场观察法（2）经营商/代理商询问法（3）政府商务局/代理商访谈法 商业租金的调查方法是多种的，且各显神通的。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】71 8、酒店/办公/公寓产品租售价格的调查方法（1）扮演租户的求租询问法（2）对用户/对物业管理部门的访谈法（3）朋友46、关系询问法（4）对房产中介的访谈法 提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】72 9、问卷调查中消费需求与特征的调研技巧（1）对消费动因/行为特征/满意度问题拟采用单选题（2）对消费需求/消费内容问题拟采用多选题（3）对消费金额/消费品牌问题拟采用填空题（4）对需要表态/征求意见问题拟采用单选题 提醒：调查问卷不能千篇一律，要有个性、针对性。二、商业项目定位前的市场调查【47、官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】73 10、调查结果整理与观点归纳提炼的要领（1）在反映现象中，要有归类，注意统一性（2）用客观事实表达，不宜过多的主观判断（3）结合图表表现，说服力更强、更显专业（4）基础调查资料要全面完整，层层归纳提炼 提醒：调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n 48、e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】74（三）如何做模拟招商【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】75 11、模拟招商的理由、作用与方法 模拟招商的理由：为接下项目提供筹码 模拟招商的作用：为项目定位提供验证 模拟招商的方法：访谈法（注意了解商家开店计划）（现场登门即时访谈、电话采访、关系介绍约谈）提醒：没有经过商家验证的定位是“纸上谈兵”。二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策49、划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】76 12、模拟招商的内容与结果的提炼归纳方法 提示：经过模拟招商，可以做成主力店招商。模拟招商的样表（一）基本信息 受访者 职务 联系方式 访谈时间 店 名 业种类别 访谈执行人 店 址 访谈形式 预约面谈 直接触摸 电话访谈 其它 店情概要（二）物业配置要求 开间/面积 楼层/层高 能源配置（水电煤）其 它（三）入驻意愿信息 合作模式 意向拓展方向时间 入住意愿 是/否原因 选址要求 投资成本 租金承受 消费档次 目前客群 访谈重要问答摘50、录：二、商业项目定位前的市场调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】77 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】78 （一）市场研究报告的编写内容与逻辑【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d51、 c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】79 第一部分：市场研究 一投资商/开发商研究 1.企业整体发展战略 2.企业自身资源优势 3.企业项目开发期望 二项目地块研究 1.地理位置及现状 2.交通环境 3.规划指标 4.自然条件 5.地块周边的自然和历史文化资源 三城市经济发展研究 1.城市概况 2.城市规划分析 3.人口与城市化阶段 4.城市经济发展 5.城市产业发展概况 6.城市历史文化内涵与底蕴 7.地方文化习俗 1、市场调研报告的编写内容（提纲）四城市房地产市场环境研究 1.房地产整体发展水平 2.房地产开发与投资现状与趋势 3.房地52、产销售市场现状与趋势 4.当地房地产调控政策 5.当地房产特殊规范（税收、规划要求）五城市商业市场研究 1.商业供应市场分析 商业发展阶段 商业市场格局（商圈布局/商圈能级）商圈市场整体表现分析（含重点商业解析）2.商业需求市场研究 消费者结构&消费习惯特征研究 消费力水平判断及对本项目消费意愿 经营者需求分析 3.商业竞争市场研究（含在建项目）研究 城市商业项目空置率 典型商业项目竞争度 商用各物业的市场风险分析 4.项目发展空间研究 用地供应新增量/商业项目新增量 人口导入预测 商铺租售市场预测 各类商用物业发展空间（机遇）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营53、销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】80 六其它物业市场分析（高星级酒店/公寓/写字楼/住宅/旅游）1.整体市场研究 2.区域市场研究 3.消费者/投资者/使用者研究 4.竞争研究 七借鉴案例研究 1.案例选取标准与案例分析关键点 2.案例分析 3.案例借鉴点（经验及教训）第二部分 初步市场定位 一、背景研究发现与对项目的提示 1.开发商研究发现与对项目的提示 2.城市研究发现与对项目的提示 3.宏观房地产市场研究发现与对项目的提示 1、市场调研报告的编写内容（提纲）二、各54、物业市场分析总结（约束条件分析）1.各物业市场供应研究总结 2.各物业市场需求研究总结 3.各物业市场表现预期 三、项目地块研究发现与对项目的提示 四、SWOT分析 1.SWOT分析 2.应对策略建议 五、物业选择&组合建议 1.各物业市场风险定性分析 2.各物业市场盈利性定量分析 3.物业选择&组合建议 六、物业配比初步方案 1.商业体量定位 2.其它物业体量定位 七、总体概念定位 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】55、【注意甄别】81 市场研究报告的重点模块 第一模块：投资商/开发商研究 第二模块：项目地块研究 第三模块：城市经济发展研究 第四模块：城市房地产市场研究 第五模块：商业市场研究的重点（供应市场）第五模块：商业市场研究的重点（需求市场）第五模块：商业市场研究的重点（竞争市场）第五模块：商业市场研究的重点（发展空间）第六模块：对城市综合体其他产品的研究模块 第七模块：借鉴案例的研究模块 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【56、注意甄别】82（二）对开发商及项目地块的理解与研究【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】83 第一模块：投资商/开发商研究 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】84 母公司：浙江东明不锈钢制品股份有限公司 东明实业（嘉兴）有限公司是TONG集团在浙江省嘉兴57、市经济开发区设立的独资企业，专业生产THE品牌不锈钢标准件。产品70%出口，广泛应用于太阳能、石化、轻工机械、通讯、建筑等行业。集团总产能每年可达十万公吨。子公司：嘉兴富安房产开发有限公司 2002年12月23日成立，主要从事普通商业住宅、办公用房及配套商务酒店的开发建设，注册资金1000万美元。在嘉兴已开发项目5个，其中富安御园项目获得市场的广泛认可，在嘉兴房地产行业享有很高的知名度和美誉度。企业目标 已开发项目：富安臻园 富安御园 东明实业不锈钢跨国品牌企业、市场覆盖全世界五大洲 富安房产立足嘉兴，快速发展，重点打造富安品牌竞争力。浙江东明实业 富安房产 重点研究模块：（1）企业整体发展战58、略 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】85 重点研究模块：（2）企业自身资源优势 富安房产公司作为台资集团在嘉兴本土的开发企业，是当地的纳税大户，已经成为嘉兴本地的知名大型生产企业，知名度很高。富安公司在本地住宅地产上的成功开发，在嘉兴本地市民中实现质量口碑和形象的双重好评。富安御园（已入住）富安商业中心（在建）富安臻园（在售）富安商业中心项目是作为富安房产在嘉兴开发的首个综合体项目，项目所处地段和位置在嘉59、兴市区都极具优势和竞争力。该项目以本地商业地产的开发转型为契机，力争达到项目地的投资价值最大化和盈利模式的最大化。三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】86 财务目标 项目长期持有经营模式下的最佳业态布局和租售方案。市场影响力 通过市场培育，最终实现项目商业价值最大化，持续稳定的项目现金流。掀开嘉兴商业市场上的开发新篇章 开发功能 打造嘉兴综合型城市商业地标，一站式休闲购物娱乐购物中心。重点研究模块：（3）企业60、项目开发目标 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】87 2 会展功能（3-4万平，已有10吨的启重电梯，车、设备等可直接运送）。1 一个五星级酒店400个，一个超五星级酒店600个，共约1000间客房。3 演艺功能。4 会议功能（容纳2000人的会议室）。5 商业综合体，餐饮（餐饮街、独立餐饮）。开发商期望：期望建成集五星级酒店、会展、会议、商业等功能于一体的具有旅游特色的30万的综合体。重点研究模块：（4）61、项目开发产品期望 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】88 第二模块：项目地块研究 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】89 重点研究模块：项目地块研究（1）地理位置及现状 用地面积77120 地块 地块 地块 地块 地块 62、地块 115.68亩 用地面积50528 75.8亩 用地面积78538 117.8亩 用地面积104269.4 156.4亩 用地面积41510 62.26亩 用地面积51347 77.02亩 山 东 路 临 沂 路 北 园 一 路 安置75亩 开发42.8亩 兖 州 路 主干道 次干道 支马路 北 园 二 路 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】90 重点研究模块：项目地块研究（2）交通环境（四至路道路等63、级）学校 公园 项目东至钟吾路，南邻苏北建材物流中心，西至公园路，北至马陵山路，处于城市主干道与支马路交汇处。项目延伸至东面为沐河，河流对锡沂工业园区的消费者有阻断效应，项目较难分享到来自工业园区的客流。周边隧道参考图片 苏北物流中心 迎宾公园 城市主干道 城市次干道 支马路 河流 高速路 公园路 马陵山路 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】91 项目四至：东：用地边界；南：规划路；西：核心区20号路；北：64、用地边界；用地性质：地块附近都是一片待开发的土地；场地平整：地形方正，利于规划；用地规模：地块面积为18050.19。酒店式公寓 23F 酒店花园 高层商务办公楼 25F 商业裙房 4F 超高层写字楼 42F 地块方位 用地性质 建筑层数 建筑限高（m）建筑密度（%）容积率 绿地率（%）停车泊位 自行车位 东 写字楼 超高层 100 30且40 7.0且8.0 20且30且40 7.0且8.0 20且30且40 7.0且8.0 20且30 1.0车位/100 2车位/100 重点研究模块：项目地块研究（3）规划指标 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【65、谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】92 重点研究模块：项目地块研究（4）自然条件和历史文化资源 曲阜“曲阜”之名最早见于礼记，曲阜东汉应劭解释道：“鲁城中有阜，委曲长七、八里，故名曲阜”古城历史悠久，城市文化璀璨，积淀深厚 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】93 钟吾路车流量统计 0 20 40 66、60 80 100 120 0 20 40 60 80 100 120 公园路车流量统计 0 20 40 60 80 100 120 马陵山路车流量统计 由于钟吾路是城市主干道，私家车通过的数量较多，表明该路段是城南通往市中心必经之路，将是未来潜在消费者主要交通选择。钟吾路上有105路公交站点，可以为项目从市中心导入一定客流。钟吾路车流量明显高于它们的车流量。公园路是新开的路段，来往的小型面包车和货车较多，大部分是进出苏北物流中心。目前周边没有设置公交站点，出租车很少进入此地。马陵山路道路能级较低，来往的小货车和面包车较多，基本上由钟吾路转入或者进入钟吾路。重点研究模块：项目地块研究（5）项目67、车流量观察统计 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】94 由于钟吾路为城市主干道，所以双向人流量非常明显地高于马陵山路与公园路。公园路在人流量上，其相对钟吾路较少，但周边有巨融国际这种大型小区，所以不乏周边居民步行或者骑自行车路过此路段。马陵山路由于周边农村房子聚集和幼儿园存在，步行或者自行车路过的周边村里居民较多。259 45 62 247 24 18 0 50 100 150 200 250 300 A168、 B1 A2 B2 C1 C2 钟吾路 马陵山路 公园路 项目地附近道路人流量统计 重点研究模块：项目地块研究（5）项目人流量观察统计 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】95 重点研究模块：项目地块研究（6）项目地块价值判断 在地块价值判断基础上，做出整体规划布局：商业地标 生活型商业（主力店区）Block精品餐饮购物街区与中小型主力店 单体式组合大型主力店区 品牌旗舰形象店 商业地标 机械穹顶 规避建筑视69、线阻挡，最大限度辐射两大人流集聚点。作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。作为主广场的气候调节阀 时尚购物与娱乐业态集中布局区 于最佳形象展示面布置，体现品质形象。绿化隔离区 阻止消费者沿西北东南动线撤离；与北部菜市场和居民区进行分隔。三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】96（三）对城市经济发展的研究模块【官方正版】房商网2014版70、房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】97 第三模块：城市经济发展研究 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】98 重点研究模块：城市经济发展研究（1）城市概况 1、城市等级（什么级别级市）地理位置（三维图/卫星图）注：项目用地图要搜3张（如：地级市项目就要找省会城市地图，标注地级市在71、省中地位；本项目的地级市地图，标注本项目在地级市具体分区的位置；区的地图，标注本项目在具体街道的位置）2、规模面积 3、历史沿革（简要）4、人口总量（户籍人口、常住人口、城市人口、农业人口）5、城市经济（经济数据与排名）前一年地区生产总值 亿元，按常住人口计算的人均GDP 元，增长%，折合 美元；前一年全年实现财政总收入 亿元；前一年三次产业比例为 ；前一年全年实现社会消费品零售总额 亿元，人均社零总额 元；前一年城镇单位在岗职工平均工资为 元。前一年的全市城镇居民人均可支配收入达到 元，其中市区城镇居民人均可支配收入 元，全市农村居民人均纯收入达到 元；前一年城市人均住房面积；前一年城市旅游72、人口（国内国外）、旅游总收入；前一年城市化率；前一年恩格尔系数。6、城市荣誉称号 7、城市主导产业 8、城市特征 9、城市定位（城市性质）10、城市规划总体目标 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】99 重点研究模块：城市经济发展研究（2）城市规划 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t73、唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】100 长葛市 鄢陵 禹州市 襄城 许昌县 重点研究模块：城市经济发展研究（3）项目所在区域地位 魏都区 禹州市 长葛市 鄢陵县 襄城县 许昌新区 许昌市 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】101 重点研究模块：城市经济发展研究（4）城市经济发展 718.54 855.39 1028.71 1130.75 1316.49 1588.67 19.074、%20.3%9.9%16.4%20.7%0%5%10%15%20%25%0 500 1000 1500 2000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 许昌市2006-2011年GDP（亿元）19,196 16,000 4,913 2,717 1,589 1,539 1,501 1,469 1,094 767 410 0 5000 10000 15000 20000 25000 上海 北京 郑州 洛阳 许昌 平顶山 新乡 焦作 开封 漯河 济源 2011年中原城市群主要城市GDP（亿元）331.41 259.84 202.08 198.66 169.29 155 0 1075、0 200 300 400 禹州市 长葛市 魏都区 襄城县 许昌县 鄢陵县 许昌各县市2010年GDP（万元）中原城市群平均1778亿元 低于 数据来源：2011年各城市国民经济和社会发展统计公报和2011许昌统计年鉴 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】102 重点研究模块：城市经济发展研究（5）城市产业经济 14.8%13.0%13.0%12.1%11.4%10.8%63.0%64.1%67.1%67.376、%68.5%69.8%22.2%22.9%19.9%20.6%20.1%19.4%0%20%40%60%80%100%2006 2007 2008 2009 2010 2011 第三产业 第二产业 第一产业 许昌市2006-2011年三大产业的产值比重 0.9%0.7%2.7%21.7%7.5%12.5%8.8%7.8%10.8%4.5%12.4%23.4%41.4%59.0%45.0%61.6%61.0%67.0%69.7%69.8%76.7%69.7%75.7%57.9%38.3%33.3%30.9%26.5%24.2%22.5%19.4%18.8%17.9%0%20%40%60%80%177、00%北京 上海 郑州 开封 洛阳 新乡 平顶山 焦作 许昌 济源 漯河 第三产业 第二产业 第一产业 2011年中原城市群主要城市三大产业的产值比重 37%34%29%一产 二产 三产 2010年许昌市三次产业从业人员比例 21%34%45%一产 二产 三产 2010年郑州市三次产业从业人员比例 3%41%56%一产 二产 三产 2010年上海市三次产业从业人员比例 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】1078、3 重点研究模块：城市经济发展研究（6）人口与城市化 454 456 458 477 479.4 428.86 430.86 431.29 430.96 429.6 400 420 440 460 480 500 2007 2008 2009 2010 2011 户籍人口（万人）常住人口（万人）2007-2011年许昌人口状况 2301.9 1961.2 862.65 654.95 570.78 490.44 467.61 430.21 353.99 254.41 67.57 0 500 1000 1500 2000 2500 上海 北京 郑州 洛阳 新乡 平顶山 开封 许昌 焦作 漯河 济源79、 户籍人口（万人）常住人口（万人）2010年中原城市群主要城市人口状况 50 77 55 67 113 69 5,157 766 637 729 775 1,058 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 50 100 150 魏都区 许昌县 鄢陵县 襄城县 禹州市 长葛市 常住人口（万人）人口密度（人/平方公里）2010年许昌各县市常住人口状况 2010年许昌户籍人口分年龄段比重 许昌常住人口小于户籍人口，属于人口导出型城市。中原城市群除郑州外均属人口导出城市，郑州常住人口最多，许昌第六。许昌各县市中，禹州常住人口最多，魏都区最少，但魏都区人口密度最大，远远超过其80、他县市。许昌以中青年为主，其次是少年。18%73%9%0-14 15-64 65以上 中原城市群平均常住人口461.4万人 低于 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】104 重点研究模块：城市经济发展研究（7）在岗职工工资 曲阜近5年的在岗职工工资从07年的不到2万元增长到2011年的近3万元，2009年后增长比率逐年升高，增长速度快，2011年环比增长17.75%；从2011年的数据横向比较来看，曲阜27981、11元低于济宁的平均水平（39614元），也低于其他的两个县级市，邹县已经超过5万元，而青岛的胶州也超过3万元。三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】105 重点研究模块：城市经济发展研究（8）收入与支出 曲阜近5年的城镇人均可支配收入呈现了稳步增长的趋势，从2007年的1万出头增长到2011年的17529.2元，增长了近75%；从2011年的数据横向比较来看，曲阜17529.1元低于济宁的平均水平（1965082、元），也低于济宁的其他的两个县级市，兖州已经达到21500元，与青岛的胶州差距就更远，曲阜比其低了7875元。三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】106 重点研究模块：城市经济发展研究（9）社零总额/人均社零额 20770 20169 16293 12148 11085 10639 0 5000 10000 15000 20000 25000 禹州市 长葛市 魏都区 许昌县 襄城县 鄢陵县 169.7 20083、.7 248.5 292.3 349.3 414 14.90%18.3%23.8%17.6%19.5%18.5%0%5%10%15%20%25%30%0 100 200 300 400 500 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2006-2011年许昌社会零售总额（亿元）2010年许昌各县市城镇人均社会零售额（元）34,184 28,870 22,435 14,672 12,019 10,722 9,965 9,658 8,362 8,157 0 10000 20000 30000 40000 北京 上海 郑州 洛阳 济源 焦作 漯河 许昌 平顶山 新乡 2011年中84、原城市群主要城市人均社零总额（元）中原城市群平均11998.62元 低于 数据来源：2011年各城市国民经济和社会发展统计公报和2011许昌统计年鉴 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】107（四）对城市房地产的研究模块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别85、】108 第四模块：城市房地产市场研究 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】109 重点研究模块：房地产研究（1）当地房地产调空政策 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】110 数据来源：曲阜市2011年度国有建设用地供应计86、划、济宁市国土资源局网站 138.35公顷 重点研究模块：房地产研究（2）整体发展水平/土地供应 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】111 2007年至2012年曲阜市全市施工面积先降后涨，保持在150万左右。新增施工面积于2010年开始爆发，由2009年的22.66万增长到2012年的54.51万，说明房地产开发进程进入稳定增长时期。从新增开工面积增速上看，2010年以后新增开工面积增长速度较快。数据来源87、：曲阜市统计年鉴 重点研究模块：房地产研究（3）开发与投资/施工面积 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】112 数据来源：曲阜市统计年鉴，2012年的各类型商品房销售面积比例还未公示 07年至12年锦州商品住房销售面积稳定在30万 上下，震荡变化，2010年相对差一些，说明整体商品房市场处于稳定发展阶段；从各类型物业销售比例来看，住宅产品占到商品房销售的90%以上，没有办公产品的销售。说明曲阜市商品房市场还88、是以住宅为主的阶段。2007-2011年的商业用房销售面积逐步介绍，呈下降趋势，尤其是2010年以后，降幅很大，市场欠佳。重点研究模块：房地产研究（4）销售市场/销售面积 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】113 重点研究模块：房地产研究（5）当地房产特殊规范 武汉税收要求 土地增值税 武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅预征率1.5%，非普通住宅预征率3%，非住宅类房地产预征率5%。从2011年3月1日89、起，武汉个人转让非住宅要严格执行“先税后证”，须缴纳5%土地增值税和3%个人所得税，否则不能办理过户。武汉市地税局还表示，对湖北省境内所有缴纳增值税、消费税、营业税(以下简称“三税”)的单位和个人，按其实际缴纳“三税”税额的2%征收地方教育附加，房地产交易营业税及附加为5.8%。房产税：武汉目前现行的税收政策是：经营性用房要缴纳房产税。具体计算公式是：每年房产税=房产原值0.751.2%，由房产所有人或使用人缴纳。个人住房房产税尚未征收。武汉市规划要求 住宅与房地产业发展“十二五”规划：商业物业主要集中在城中心，如江岸沿江商务区、王家墩商务区、硚口企业总部区、汉阳王家湾、武昌滨江商务区、光谷等90、，同时完善中山大道、武广、中南、钟家村等商圈。市政府常务会议：江岸区将制定规划并启动历史风貌街区建设;；汉区将建设王家墩商务区和推进汉正街整体搬迁改造；硚口区重点推进汉正街整体搬迁改造和长丰乡整治汉阳区将进行杨泗港搬迁并建设长江城;；武昌区将建设滨江商务区和中央文化区；青山区将推进武钢与华润对红钢城区的旧城改造;；洪山区将推进长江大桥沿线旧城改造。三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】114（五）对城市商业的研91、究模块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】115 类别 数量（个）商圈调研 12 零售商业实体调研 26 餐饮实体调研 6 休闲娱乐实体调研 5 酒店实体调研 13 公寓实体调研 16 办公实体调研 10 租金样本调研 106 超市客单价调研 4 实体类调研总计 198 个 访谈类调研总计 54 个 类别 数量（个）政府访谈 2 开发商内部访谈 2 商业人士访谈 2 酒店管理部访谈 2 办公管理部访谈 2 酒店式公寓管理部访谈 2 房地产92、中介访谈 2 商业消费者访谈 2 办公业主访谈 2 公寓置业者访谈 2 出租车司机访谈 1 模拟招商 33 类别 数量（份）消费者问卷调查 120 经营商家问卷调查 100 酒店式公寓置业者问卷 50 商务人士问卷 50 问卷类调研总计 320 份 类别 数量（篇）市调结果汇总分析 4 调查问卷汇总分析 4 深度访谈报告 1 各类研究汇总 9 篇 重点研究模块：市场调查研究（市调工作内容&工作量）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其93、它均为假冒】【注意甄别】116 第五模块：商业市场研究的重点（供应市场）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】117 重点研究模块：市场研究报告-供应市场的研究重点 1、商业发展阶段 2、城市商业格局 3、城市商圈解析 4、商业项目开发模式 5、商业项目供应时序 6、商业类别与商业规模 7、商业形态与经营档次 8、重点商业项目解析 9、重点商场坪效 10、商铺出租率 11、商铺租金 12、商场停车设施 三、市场94、研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】118 必需 丰富 提升 享受 人均GDP与消费需求变化 7000 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第一阶段 21000 49000 70000 西南城市 中部城市 沿海城市 核心城市 1 2 3 4 2011年南宁人均GDP：31173元（单位：元）南宁人均GDP 正处于第二阶段向第三阶段过渡过程中，消费需求由丰富到提升的一个阶段，对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平95、品牌引进改善和提升，满足消费者的个性需求。第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 享受型消费阶段 物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费。提升型消费阶段 体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段 较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容。生活必需型消费阶段 满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容。重点研究模块：商业供应市场研究（1）商业发展阶段 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为96、假冒】【注意甄别】119 重点研究模块：商业供应市场研究（2）城市商业格局 商圈名称 商圈性质 离本项目距离 钟楼商圈 市级商圈 8.4KM 解放路商圈 市级商圈 9.6KM 曲江商圈 区级商圈 8.7KM 小寨商圈 区级商圈 6.5KM 经开区商圈 区级商圈 14KM 胡家庙商圈 区级商圈 13.5KM 高新商圈 区级商圈 3.3KM 沙坡商圈 社区级商圈 11.2KM 张家堡商圈 社区级商圈 15.1KM 土门商圈 社区级商圈 4.5KM 红庙坡商圈 社区级商圈 8.8KM 北二环商圈 专业市场商圈 12.5KM 市级商圈 区级商圈 社区级商圈 二环 三环 本项目 小寨商圈 高新商圈 北二97、环商圈 经开区商圈 张家堡商圈 土门商圈 红庙坡商圈 沙坡商圈 胡家庙商圈 曲江商圈 解放路商圈 钟楼商圈 专业市场商圈 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】120 西 海 路 正 阳 路 东 关 北 路 望 海 路 日照百货大楼 利华商业街 利群购物广场 银座购物广场 家家乐服装城 家家乐服装城 东关北路商业街 望海路商业街 17%72%11%百货 商业街 专业市场/商厦 老市区商圈商业类型占比（体量）3798、%38%25%百货 商业街 专业市场/商厦 老市区商圈商业类型占比（数量）百货 商业街 专业市场/商厦 重点研究模块：商业供应市场研究（3）城市商圈解析 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】121 重点研究模块：商业供应市场研究（4）商业项目开发模式 百货 综合性大卖场 商业街 餐饮街 超市 专业市场 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t99、 p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】122 重点研究模块：商业供应市场研究（5）商业项目供应时序 1995 1995 2002 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2010 2012 2013 商业供应面状况 中端 中高端 高端 中低端 低端 档次 万达广场 龙光世纪环球中心 阳光100城市广场 金盛购物广场 万象城购物中心 航洋国际购物中心 梦之岛水晶城 南宁百货大楼(金湖店)百佳华百货 三祺广场 广州友谊商店 永凯购物广场 新朝阳商业广场 梦之岛（民族店）国100、贸购物中心 专业商厦 百货 购物中心 地下商场 其他商业类型 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】123 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 档次 高 低 银座购物广场（1.2万）友谊商店（1.6万）新玛特购物广场（3万）日照百货大楼（0.8万）银座商城（3万）凯德广场（6.8万）华润中心（10万）海曲国际（1.2万）海景城（2.8万）现有项目 在建项目 利群购物广101、场（4.2万）华润中心项目初步规划商业总建筑面积为10万，包括一拖三商业街面积4万和五彩城6万，五彩城详细规划待定。2005年的商业项目体量基本都在2万以下，以超市大卖场为主，经营档次低。在建商业项目经营档次定位为中高端，但实际运营情况如何，定位能否实现还有待时间的检验。永大欢乐世界（1.2万）利群石臼店（3.5万）凌云大厦（2万）重点研究模块：商业供应市场研究（6）商业类别&商业规模 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒102、】【注意甄别】124 体量大（）体量小（）档次高 档次低 5万 8万 2万 1万 龙光世纪环球中心底商 万达广场 国贸购物中心 金盛购物广场 百货 购物中心 专业商厦 地下商场 其他商业类型 10万 万象城购物中心 13万 30万 航洋国际购物中心 梦之岛水晶城 南宁百货大楼(金湖店)百佳华百货 广州友谊商店 永凯购物广场 阳光100城市广场 梦之岛购物中心（民族店）新朝阳商业广场 重点研究模块：商业供应市场研究（7）商业项目经营档次 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e 103、t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】125 重点研究模块：商业供应市场研究（8）重点商业项目解析 百意购物中心项目信息 商圈位置 市级商圈-弘道路5号 开发商 兖州新合作百意商贸有限公司 总建筑面积 20000 物业类型 商场 经营楼层 1F-3F 主力户型 30-80 经营档次 国内二三线品牌在本地算中档 代表品牌 百意超市、宏图三胞、欧莱雅、佰草集 商业定位 以超市为主力店的中高档百货商厦 经营特征：经营内容包括有精品零售、生活超市、食品超市、品牌服饰、皮具箱包等10余个大类，百意超市是本地客流量最大的超市卖场。经营效果：人气旺盛，销售额高，认可度最高的超市；存104、在问题-对应本项目：零售业态主要是以生活消费内容，可以看出曲阜的商业消费处在满足生活需求基础消费阶段，本项目在业态设置上可以适当的参考借鉴。2F 1F-超市、零售 2F-配套、零售 3F-零售 休闲运动服饰、家居家纺 数码、首饰珠宝、化妆品、超市 男女服饰、美容美发 业态模型 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】126 重点研究模块：商业供应市场研究（9）商场坪效 7555578910102030405060105、708090100重点商业项目坪效（元/天）超市 专业市场 通过政府访谈，了解到新沂市几个重要商业项目的年营业额，结合其建筑面积，得出各个商业的坪效。专业市场方面，钟吾商厦经营状况较好；在市中心超市中，华联商厦南京路店坪效最高，达到90元/天，说明新沂消费者在日常生活用品方面消费较多。商业名称 建筑面积（）年销售额（元）坪效（元/天）经营功能 苏北物流中心 41万 10亿 7 家居建材零售/批发 钟吾商厦 5万 10亿 55 小商品零售/批发 乐天玛特超市 0.5万 1亿 55 超市 苏果超市（南京路店）0.7万 2亿 78 超市 华联商厦（南京路店）0.6万 2亿 91 超市 三、市场研究报106、告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】127 重点商业项目出租率 重点研究模块：商业供应市场研究（10）商铺出租率 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】128 专业商厦 百货 购物中心 地下商场 其他商业类型 5-40 3.3-12 28-107、30 4-20 1.5-4 4-30 2-10 5-25 0.8-2.5 4-20 2-6 租金均价：5.5-17元/*天 重点研究模块：商业供应市场研究（11）商铺租售价格 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】129 重点研究模块：商业供应市场研究（12）商场停车设施 南宁市商业项目停车位&电梯配置数量 4066402412688363100500100015002000万达广场国贸购物中心金盛购物广场航洋108、国际梦之岛水晶城南宁百货大楼百佳华百货广州友谊商店永凯购物广场新朝阳广场阳光100梦之岛（民族店）停车位配置电梯数量配置三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】130 第五模块：商业市场研究的重点（需求市场）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假109、冒】【注意甄别】131 重点研究模块：市场研究报告-需求市场调查重点 1、商圈研判（商业类别与建筑形态形态）2、城市或区域消费人口数量预计 3、市民的消费力水平 4、市民的消费结构与消费习惯/特征 5、市民对本项目消费意愿 6、经营商家开店需求 7、经营商家对业态业种认同与需求 8、经营商家认同的商品消费档次 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】132 4、市民的消费结构与消费习惯/特征 重点研究模块：市场研110、究报告-需求市场调查重点 消费的时间规律、消费的频次 去消费场所花费的路途时间 最认同的商场、餐饮店、娱乐场所名称 消费的品牌及档次 购物、餐饮、娱乐消费的单价金额 喜欢的餐饮风味 外出消费的交通工具 消费的同行者 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】133 重点研究模块：消费需求市场研究（1）商圈研判 本项目 4.5km 3km 老市区商圈 主要项目：百货大楼 利群购物广场 银座购物广场 宜家家居城 正阳大111、厦 新市区商圈 主要项目：新玛特购物广场 银座商城 永大欢乐世界 商圈吸纳力图示：辐射商圈（1km以外）次核心商圈（0.51km）核心商圈（0.5km以内）核心商圈 次核心商圈 辐射商圈 70%10-15%5%吸纳70%消费者 吸纳10-15%消费者 吸纳5%消费者 重点商业项目 重点商业街 重点在建项目 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】134 重点研究模块：消费需求市场研究（2）消费人口数量预计 3km112、 1 2 4 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 29 30 24 25 26 27 28 2011年末日照城市居民家庭人均住房建筑面积30.64。日照市2011年国民经济和社会发展统计公报 预计居住人数=总建筑面积/人均住房建筑面积=2181000/30.647.1万人 本项目住宅区 31 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】135 重113、点研究模块：消费需求市场研究（3）消费力水平 受访消费者月收入构成 消费者 黄先生：西安市居民收入不高，一般职工月薪2000-3000元，高新区白领收入高，每个月5000-6000元。所以高新区做商业还是没有问题的，那边人有钱。对高新区3家及城内1家超市分两个时间段进行客单价调查，得到人均客单价集中在70-76元之间，平均约为74元。10.4%61.5%20.8%7.3%2000元以下 2000-5000元 5000-8000元 8000元以上 70.2 72.2 75.48 76.51 66 68 70 72 74 76 78 超市客单价（元）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网114、2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】136 46 22 17 16 16 12 11 9 9 7 0 10 20 30 40 50 消费者喜好的消费场所 89 79 57 25 21 21 19 12 12 10 10 9 7 4 0 20 40 60 80 100 经常光顾的休闲娱乐场所 22.4%17.2%29.9%3.6%2.3%12.3%12.3%超市大卖场 百货商场 一站式购物中心 家电商场 家具/家居类商场 OUTLETS品牌折扣店 休闲商业街115、区 受消费者欢迎的消费业态 重点研究模块：消费需求市场研究（4）消费结构与习惯研究 受欢迎业态与消费场所 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】137 81.4%18.6%需配置 不需配置 项目区域是否需要配置商业购物场所 是否会去项目地消费 57 57 47 30 28 27 5 0 20 40 60 购物中心 餐饮街 休闲娱乐 百货 专业卖场 折扣店 其他 消费者希望项目区域配置的商业业态 消费者期望的项目116、档次 90.8%9.2%会去消费 不会消费 7.9%48.0%42.1%2.0%高档 中高档 中档 中低档 重点研究模块：消费需求市场研究（5）对本项目消费意愿 对本项目消费意向 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】138 13.2%15.5%13.2%11.6%27.9%18.6%商业繁华程度 交通便利程度 有行业聚集 周边人口密度 人流量及客流量 消费能力 商家认同的商业运营模式 9.2%14.5%16.117、8%13.0%16.0%13.0%17.6%建筑外观是否现代 室内装饰美观舒适 有否足够的停车位 电梯数量足够配置 通风/空调足够配置 供电/网络/通讯配置 餐饮娱乐配置 商家对商铺选址时对建筑功能的要求 商家对商铺选址时最关注的因素 13.9%12.3%13.9%13.9%10.7%35.2%开发商实力与品牌 物业档次 招商能力 经营管理水平 物业管理水平 商铺租金水平 如果商家进入本商厦，最关注的因素 38%62%需要考察了解项目后再决定 看看市场的反映再作决定 重点研究模块：消费需求市场研究（6）商家开店需求 对本项目建议 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产118、营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】139 生活配套和餐饮需求比较突出，购物逛街也有一定的需求。区域内和中距离居住人口，这部分人群对生活基础配套的消费需求是本项目未来业态设置的重要考量；目的型消费客群，这部分人群对餐饮美食和休闲娱乐的需求是本项目未来业态设置的重要考量。购物逛街 餐饮美食 休闲娱乐 生活配套 目的型消费客群 区域内和中距离居住人口 周边厂区职工 消费客群 消费需求 无需求 非必须型需求 必须型需求 需求度较高 业态定位提示 重点研究模块：商业需求市场研究（119、7）业态需求 对本项目建议 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】140 第五模块：商业市场研究的重点（竞争市场）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】141 重点研究模块：市场研究报告-竞争市场的提纲目录 1、城市商业项目空置120、率 2、典型商业项目竞争度 3、商用各物业的市场风险分析 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】142 0%0%5%3%0%0%0%0%0%5%30%30%0%0%5%10%15%20%25%30%35%南宁重点商业项目空置率重点研究模块：商业竞争市场研究（1）商业空置率 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c 121、s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】143 重点研究模块：商业竞争市场研究（2）典型商业项目竞争度 本项目 富良商城，4.11万 圣城广场，4万 星光天地，3万 富邦财富港商业街，1万 城市核心发展轴 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】144 风险高 高 大 小 低 风险低 项目竞争力 市场空间 企业会所 高端公寓 精品酒店 街区式商业 重点研究模块：商业竞争122、市场研究（3）市场风险（各类别产品）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】145 第五模块：商业市场研究的重点（发展空间）三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】146 重点研究模块：市场研究报告-发展空间的提纲目录 1、商用地供123、应新增量 2、商业项目新增量 3、人口导入预测 4、商铺租售市场预测 5、商业发展空间 6、商用物业发展趋势/机遇 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】147 序号 受让方 性质 项目位置 项目体量（万）1 新沂城市投资发展有限公司 商住 市府路南、卫生巷利民街东 6.04 2 商住 市府路南、临沭路西 6.15 3 商住 卫生巷北、临沭路西 5.78 4 商住 建邺路北、阳光嘉园东 5.34 5 江苏辰华房124、地产开发有限公司 商住 钟吾路东人民路南临沭路西马陵山路以北 3.7 6 商住 钟吾路东人民路南临沭路西马陵山路以北 5.91 7 商住 钟吾路东人民路南 6.61 2011-2012年 新沂出让土地情况 序号 受让方 名称 项目位置 项目体量（万）8 徐州中央国际广场置业有限公司 雨润国际广场 南京路西，钟吾路东 13.62 9 金地商都集团 金地商都广场 原钟吾商厦地块 54 10 上海建桥集团新沂置业有限公司 建桥.香格里拉 公园路两侧，公园路，北京路南 31 2010-2010年 新沂出让土地情况 1 1 4 8 9 1 2 3 7 10 6 5 重点研究模块：项目发展空间研究（1）商125、用地供应新增量 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密 东城区商圈 城南 老城区 城北 城西 城东 钟吾路商圈 雨润国际广场 综合体 商业街 专业商厦 新港商贸城 香格里拉 合和百富城 金地商都广场（已撤出）文峰大世界 重点研究模块：项目发展空间研究（2）商业项目新增量 126、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】149 年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 未出让土地（万）210.3（拟出让经营性用地）当年平均可出让土地（万）70.1 70.1 70.1 当年可开发住宅土地（万）65.88（已出让未上市）70.1 70.1 70.1 可转化住宅总户数（平均户型面积100）6588 7010 7010 7010 可转化人口（三年开发期）127、19764 21030 21030 2130 交付第一年新增人口（40%入住率）7906 8412 8412 8412 交付第二年新增人口（60%入住率）11858 12618 12618 12618 交付第三年新增人口（80%入住率）15811 16824 16824 16824 项目周边5公里未来住宅供应量及人口导入预测 重点研究模块：项目发展空间研究（3）人口导入预测 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别128、】150 项目属性界定 位于城市未来发展核心新城内的综合物业开发，抢占发展先机。写字楼物业界定 写字楼区域市场基本空白，市场机会较大，但由于新城现阶段发展受限，如何嫁接企业资源将成为主要问题所在。酒店属性界定 区域高星级酒店市场基本空白，且周边景观资源丰富，存在机会点，但酒店需要沉淀大量资金，这将会是酒店面临的首要问题。商业属性界定 由于商业对统一管理要求高，且商业体量较小，故不建议引进大型购物中心，应定义于写字楼配套或社区生活服务中心。城市属性界定 广西首府，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。多种物业市场均面临机遇与挑战的商服物业综合开发 重点研究模块：项129、目发展空间研究（5）商业发展空间 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】151 趋势一 趋势二 趋势三 西安作为西北中心城市，在西北区域具有引领地位，但当前主要以传统百货为主，业态单一，硬件局限，部分百货商场已经开始提升、转型，以保证竞争力。西安已经出现了万达广场、怡丰城等一站式消费的商业购物中心，从消费者期望角度，也希望出现更多的兼具购物、餐饮与休闲娱乐综合性商业。经开商圈和曲江商圈的兴起，高新商圈和小寨商圈130、的进一步扩大提升，都标志着商业离散分布格局的形成。传统百货业急需提升 一站式消费模式出现 离散分布加强 重点研究模块：项目发展空间研究（6）商业发展趋势/机遇 商业发展趋势 三、市场研究报告应该反映的内容【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】152（六）对城市综合体其他产品的研究模块 住宅产品 公寓产品 酒店产品 写字楼产品 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k131、 y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】153（七）借鉴案例的研究模块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】154 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】155（一）商业地产项目的定位内容【官方正版】房商网2014版房132、地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】156 1.项目的定性、定量 2.产品组合定位 3.主题定位 4.功能定位 5.客群定位 6.建筑形态、建筑风格定位 7.消费/经营档次定位 8.业态业种配置定位 9.功能分区布局定位 10.产品的售价与租金定位 （含产品的投资客群定位）（一）商业地产项目定位内容 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客133、服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】157 假设帮人买服装：知道人的性别/年龄是定性 知道人的高矮胖瘦是定量 知道人喜好的色彩款式是定位 判断准确了才能买对衣服！“定性”+“定量”=“功能定位”商业定位的前提：四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】158（一）商业地产项目定位内容 1、商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）商业地产的地块条件分析（地块功能、面积、建筑密度、道路等级等）商134、圈能级分析（市级、区级/新区、社区）商业类别分析（综合体、购物中心、商业广场、商厦、商业街）2、产品定位（需要做开发模式定位，确定租售比例）产品的资金平衡测算（当地物业租售价格、销售进度）产品组合比例的确定（住宅、写字楼、酒店/公寓、商业的租售配比）四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】159 3、建筑设计定位 建筑形态定位：单体独幢、单体多幢、商业街 建筑动线定位：外部动线、内部动线、垂直动线 设计风格定位135、：装潢主题与风格、主色调、辅助物 建筑景观定位：外部景观、内部景观（一）商业地产项目定位内容 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】160 3、建筑设计定位 创造多首层概念与机会（一）商业地产项目定位内容 与地铁链接 与人行天桥链接 利用地势与地面链接 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n 136、e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】161（一）商业地产项目定位内容 4、经营主题定位（依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）5、经营功能定位（依据：商圈性质、开发模式、项目类别等）6、消费客群定位（消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）7、经营档次定位（依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）8、功能分区定位（依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）9、业态业种配比定位（依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）10、产品售价与租金定位（依据：当地租售价、投资客群、消费力）四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨137、防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】162 区域商业的城市级属性 上海市地区级商业中心 区域商业的地区级属性 闵行区都市休闲生活商圈 商业性质 商业定性定位：四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】163 商业体量的定位依据（城市层面）：1.现有商业存量 2.未来商业供应量 3.支撑商业体量的城市消费人口138、 4.商业形态的取代性 商业项目的定量：商业体量的定位依据（项目层面）：1.案例类比法 2.商业体量测算法 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】164 魅力，源自“沟通”城市第三空间 经营主题定位依据：商圈性质、商业类别、商业功能、消费客群等 经营主题定位：主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服139、QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】165 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】166 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】167 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.140、f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】168 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】169 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】170 龙城“风尚绿洲”“城开之门”主题定位案例【官方正版】房商网2014版141、房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】171 龙城龙城置业西南城市地标，连锁商业综合体开山力作 风尚更年轻，更时尚，更高品位，颠覆南方商圈旧气象 绿洲在休闲，更在生态公园中漫步，一场消费观的革命 主题概念诠释 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】172 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营142、销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】173 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】174 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】175 主题定143、位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】176 主题定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】177 经营功能定位案例 商业功能 商务及商业功能集聚 集商务、购物、餐饮、休闲、娱乐消费为一体的生态型商业广场 经营功能定位：经营功能定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群【144、官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】178 案例：西山西山漾项目 车程（分钟）第二圈层客户 第三圈层客户 510 1030 3050 消费力 圈层范围：包括本项目在内的、距离本项目车程5-10分钟的辐射范围。客群类型：周边的中高端住宅居民、东部新区产业人口。圈层范围：距离本项目车程10-30分钟的辐射范围。客群类型：在这里主要覆盖东部新区中高端住宅居民、市区内中高收入家庭、南浔及织里消费群。（不包括一级商圈已覆盖的消费人群）圈层范围：距离本145、项目车程30-50分钟的辐射范围。客群类型：在这里主要体现为旅游人群。（不包括一二圈层所覆盖的消费人群）生活消费辐射范围内的居民。消费特征整体需求表现生活消费、改善型消费、休闲娱乐等方式。城区主导消费人群。涵盖群体包括：公务员、教师、企业职工等。社会活动主要包括亲友聚会、商务交往、个人休闲与购物等方式。城市外源性旅游客源。消费特征整体需求表现为拓展训练、养生疗养、休闲娱乐等方式。高端产业人员、新区CBD区域高级白领、南浔织里私营业主等。商务人士普遍具有较高的消费能力，社会活动主要包括商务接洽、宴请、娱乐等。第一圈层客户 客群定位方法一（辐射圈法）：客群定位案例 消费客群定位依据：明白消费者是谁146、？【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】179 消费功能诉求 功能板块 消费者构成 餐饮 购物 娱乐 游憩 服务于东部新区中心区居民 发掘湖州市其他地区及机构消费者的消费潜力 适当吸引湖州市的外来客流 休闲 商务 拓展 疗养 产业人口 旅游客 新区及二镇居民 消费者辐射圈层 文化主题体验 都市商服中心 中心城区市民 消费构成对位消费需求 机构 居民 基础生活消费 户外拓展 游客 养生疗养 景观餐饮 商务会馆 客群定位方法二（消费诉求法）：客147、群定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】180 客群类别 存量 满足度 便捷性 主动机 消费文化 拟合度评价 企业中高层 200余家企业 根据工薪所得税纳税情况，年收入10万以上保守估计约4000人 低 车程15分钟 道路畅通 商务接待 高端餐饮娱乐 自驾车出行为主 高度注重商业品质 普通中青年白领 据税务局统计数据保守推测，约5万人 低 车程10分钟 道路畅通 社会交际 中档休闲消费 自驾车公交兼有 高度注重消费环境 大众工薪阶层148、 若干，是主要社会构成 高 公交不便 生活基础消费 耐用品消费 公共交通出行为主 注重性价比 公务员 各类干部1000人左右 低 车程5分钟 政务接待 高端餐饮娱乐 自驾车出行为主 高度注重商业品质 个体工商户 2009登记户数6020户 BOSS性质约2万人 中 车程10分钟 社会交际 个人消费 注重内容丰富性 一般格调不高 中高端居民 区域板块楼盘33个 但多野墅类，入住率低 低 步行15分钟 品质生活消费 中档餐饮消费 以就近消费为主 要求一定商业品质 旅游/度假者 年旅游人数200万人 人均花销1082元 低 车程2分钟 缺乏直达交通工具 个人享用 观光、观赛 注重自然景观 以餐饮、服149、务类以及快速消费品为主 学生 在校大学生10万余人 中 距离不等 缺乏直达交通工具 校内交际 情感交际 注重消费环境 以经济型餐饮娱乐为主 主要目标客群 次要目标客群 其他 案例：青岛唐岛湾项目 客群定位方法三（消费群分类法）：客群定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】181 档次定位：与目标群体相符的消费价格中档为主，部分业种适度向中高端过渡 定价依据：本项目定价标准=芜湖市现行消费水准（100%+我国年社会消费品零售总额增幅15150、.5%-我国人口增长率0.5%+2010年预计CPI涨幅3）。功能 定位业种 消费档次（客单价）定价基准品牌 客单价 舒适生活 珠宝/钟表￥2500 周大福珠宝￥2500 精品服饰/鞋帽/休闲运动￥300 JEEP男装￥200300 美发/美甲/影印/音像￥40 永琪美发美容￥20 儿童游乐/培训￥30 翻斗乐游乐园￥30 城市休闲 休闲/特色餐饮￥150 遥之川日本料理￥200 影院￥70 华亿环球影城￥30-50 电玩/旱冰/桌球￥50 147台球俱乐部￥30-40 商务服务 商务正餐￥800 毛家饭店￥600 咖啡/茶馆￥50 上岛咖啡￥30-40 健身/按摩/SPA￥2000（年卡）原151、动力健身会所￥2000（年卡）经营档次定位案例 经营档次定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】182 档次定位：与目标群体相符的消费价格高档为主，部分业种适度向中端过渡 功能 定位业种 消费档次（客单价）定价基准品牌 客单价 零售类 工艺品、保健品、药品￥600 世泽艺术￥600 奢侈品（服装、手表、饰品）￥4000 施华洛世奇￥4000 精品超市￥100 佳世客￥78 餐饮类 商政务正餐￥1500 152、长兴大酒店￥1000 景观餐厅/海鲜酒楼/日韩料理￥280 割烹富士￥200 快餐￥50 麦当劳￥50 服务类 健身中心￥2000（年卡）英派斯￥1500（年卡）星级酒店￥480 蓝海金港￥388 保健按摩/SPA￥2000 丽池会所￥2000 定价依据：本项目定价标准=黄岛区现行消费水准（100%+青岛市中心与黄岛同类业种客单价差幅约20%（多位被访者称外流到青岛消费）+我国年社会消费品零售总额增幅15.5%-我国人口增长率0.5%+2010年预计CPI涨幅3。主力业种初步定价应高出目前黄岛对应供应者约40%经营档次定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：153、h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】183 功能分区定位依据：临街道路等级、平面结构、主动线、主次入口 功能分区定位：案例：五角场万达 写字楼C 沃尔玛 上海五角场黄金珠宝城 巴黎春天百货 写字楼A 上海第一食品 特力时尚汇 写字楼B 宝大祥儿童城 上海书城 大歌星量贩歌厅 万达国际电影城 地下城中城 功能分区定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄154、别】184 支马路 主干道 人流方向 功能分区定位依据：临街道路等级、平面结构、主动线、主次入口 功能分区定位：案例：五角场万达 功能分区定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】185 餐饮 购物 地下城中城串联起地面各栋商业楼宇 功能分区定位：案例：五角场万达 功能分区定位案例 功能分区定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f 155、d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】186 超市超市餐饮娱乐餐饮娱乐休闲运动休闲运动专业店专业店餐饮餐饮娱乐娱乐快餐快餐中式中式西式西式KTVKTV休闲餐饮休闲餐饮特色餐饮特色餐饮影院影院游乐场游乐场成人电玩成人电玩儿童电玩儿童电玩网吧网吧正餐正餐百货店百货店休闲休闲运动运动浴场浴场足浴按摩足浴按摩SPA美容SPA美容健身中心健身中心瑜伽会馆瑜伽会馆娱乐运动娱乐运动运动场馆运动场馆鞋类鞋类化妆品化妆品女装女装男装男装童装童装家电家电家具家具软家具软家具羽毛球羽毛球乒乓球乒乓球酒吧酒吧咖啡馆咖啡馆溜冰场溜冰场珠宝珠宝眼镜眼镜家饰家饰非商业非156、商业教育培训教育培训银行银行邮局邮局钟表钟表网球网球数码数码精品店精品店会所会所茶室茶室书城书城桌球桌球游泳游泳办公酒店办公酒店酒店公寓酒店公寓经济酒店经济酒店写字楼写字楼生鲜超市生鲜超市大卖场大卖场面包房面包房药店药店花店花店家政家政洗衣店洗衣店宠物店宠物店棋牌室棋牌室水果店水果店书报亭书报亭超市超市餐饮娱乐餐饮娱乐休闲运动休闲运动专业店专业店餐饮餐饮娱乐娱乐快餐快餐中式中式西式西式KTVKTV休闲餐饮休闲餐饮特色餐饮特色餐饮影院影院游乐场游乐场成人电玩成人电玩儿童电玩儿童电玩网吧网吧正餐正餐百货店百货店休闲休闲运动运动浴场浴场足浴按摩足浴按摩SPA美容SPA美容健身中心健身中心瑜伽会馆瑜伽157、会馆娱乐运动娱乐运动运动场馆运动场馆鞋类鞋类化妆品化妆品女装女装男装男装童装童装家电家电家具家具软家具软家具羽毛球羽毛球乒乓球乒乓球酒吧酒吧咖啡馆咖啡馆溜冰场溜冰场珠宝珠宝眼镜眼镜家饰家饰非商业非商业教育培训教育培训银行银行邮局邮局钟表钟表网球网球数码数码精品店精品店会所会所茶室茶室书城书城桌球桌球游泳游泳办公酒店办公酒店酒店公寓酒店公寓经济酒店经济酒店写字楼写字楼生鲜超市生鲜超市大卖场大卖场面包房面包房药店药店花店花店家政家政洗衣店洗衣店宠物店宠物店棋牌室棋牌室水果店水果店书报亭书报亭案例：吴江新湖明珠城 业态业种定位方法一（业态配置法）：业态业种定位案例 业态业种配比定位依据：商圈性质、商158、业类别、规模面积、楼层数【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】187 可 选 不可选 本项目主要可选定位类别集中在零售、餐饮、休闲、娱乐 按照项目的基础消费需求与区域商业市场发展空间进行甄选 定位模型 零售类 餐饮类 休闲娱乐类 功能 业态 业种 中式快餐 宴庆酒楼 酒 吧 私家厨房 美发店 咖啡厅 百货店 专卖店 亲子广场 商务会所 健身中心 工厂直销店 超市 便利店 精品超市 美食广场 私立教育 婚庆/摄影 诊 所 洗衣店 家政店 运动159、会所 美食街/坊 综合饭店 景观酒楼 服装超市 服务公寓 快捷酒店 星级宾馆 商务正餐 特色餐饮 美食小吃 西式快餐 日韩料理 海鲜酒楼 专业店 特许店 诊疗中心 美容美体 洗浴/按摩 现代齿科 金融典当 房产中介 旅行社 大排档 定向食堂 网 吧 K T V 夜总会 游乐场 活动中心 文化中心 展示馆 休闲会所 影 院 养生中心 精品街 杂货店 休闲茶室 鞋帽类 玩具类 食品类 音像类 首饰类 服装类 五金类 家居类 保健类 化妆品 文具类 烟酒类 器材类 工艺类 图书类 医药类 奢侈品 包袋类 案例：湖州新区上实项目 业态业种定位方法二（功能配置法）：业态业种定位案例【官方正版】房商网20160、14版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】188 目标客群 对应主题 对应业种 二级主题 分类功能 银行、眼镜、甜品、美发、花店、旅行社、影印、音像、干洗、药店、美甲 生活服务 商务服务 品质体验 社区服务 购物天地 居家生活 休闲娱乐 饕餮美食 健康养生 商务招待 包含居民日常生活所需相关服务项目 包含超市、家用电器、儿童类相关项目 包含服饰、鞋帽等相关精品购物项目 包含休闲餐饮、正餐、快餐等 包含影院、KTV、旱冰等相关项目 包含咖啡、茶馆、商务正餐等相关项目 161、包含SPA、足道、洗浴、按摩等 周边居民 城市级随机型消费群 商务人士 精品超市、家电馆、儿童游乐场、儿童培训、健身 珠宝、钟表、化妆品、鞋类、男女装、休闲运动馆、儿童服饰 正餐、快餐、特色餐饮、休闲餐饮 SPA、足道、按摩、洗浴 影院、KTV、游泳场、旱冰、棋牌 商务正餐、咖啡、茶馆 案例：吴江新湖明珠城 业态业种定位方法三（客群主导法）：业态业种定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】189 购物中心业态业种配置比例参考数据 名称162、 零售 餐饮 休闲娱乐 配套商业 经营面积 上海港汇广场 65%22%11%2%62949 五角场万达广场 54%25%17%4%87037 上海大悦城 48%41%7%4%23880 上海大宁国际 43%30%20%7%67821 上海百联南方 79%17%3%1%48453 业态业种定位方法四（同类比较法）：业态业种定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】190 中外社区商业项目的配置比例 单位：%项目 西郊百联 大拇指广场 第一163、乐广场 购物 26.8 11.9 26.56 文化及用品 1.7 0.7 11.18 家电数码 9.4 0 7.43 餐饮食品 16.8 45.8 24.37 娱乐 13.4 11.4 15.74 其它 0 0 1.70 配套服务 5.5 19.7 13.01 新加坡第一乐经营大类以餐饮、购物为主；消费对象以儿童、学生、家庭女性为主。未成年人产品多（文化用品店、玩具店、儿童用品店多）美容休闲店多（药妆、化妆品、足浴、按摩器店多）业态业种定位方法四（同类比较法）：业态业种定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k 164、y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】191 社区商业的业态业种配置内容与都市销品茂差别不大 社区商业的业态业种配置比例与都市销品茂有所差别 购物消费 休闲消费 生活消费 餐饮消费 娱乐消费 配套消费 业态业种定位案例【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】192 商业地产的定位的内容（十大定位）：（1）商业定性定量（2）商业产品定位（3）商业主题定位（4）商业功能定位（含经营主题）（5）商业客群定位（6165、）商业建筑定位（建筑形态风格）（7）商业档次定位（8）商业业态业种配比定位（9）功能分区定位（10）产品的售价与租金定位（含产品的投资客群定位）总结：定位内容 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】193（二）商业地产项目定位的依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒166、】【注意甄别】194（二）商业地产项目定位的依据（1）城市等级 第一级（18个）：直辖市、特别行政区、GDP大于1600亿且市区人口大于200万的城市 第二级（25个）：其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市 第三级（24个）：14沿海开放城市、经济发达且收入高的城市 第四级：其他人口大于100万的城市、重点经济城市 第五级：其他著名经济城市、重要交通枢纽城市人口大于50万、重点旅游城 其余为第六级城市（2）城市经济发展水平 城市的主要经济数据（GDP/人均数、三次产业结构。社零总额/人均数、在岗职工平均工资、人均可支配收入/支出、人口规模、城市化率、旅游人次、旅游总收入等.）经济数据的167、纵向/横向对比 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】195（3）城市商业格局与竞争态势 商圈布局及商圈性质 基本的商业形态 主流产品类别 经营商家品牌度（4）城市商业消费水平 消费场所 消费内容 消费金额（含客单价）消费的交通工具 消费频次 消费时间 消费特征 城市商业发展空间 差异化 消费空间（二）商业地产项目定位的依据 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防168、假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】196（5）城市人口规模 项目所处商圈性质（市级、区级、新区、社区）区域人口数量（半径1-3、1-5公里范围乃至更广）区域人口质量（楼盘开发期、楼盘品质、入住率、入住人口构成）（6）项目交通条件 项目所在地的区位地位（在城市规划中的地位）项目四至路的道路等级（道路直达性有否被隔断）公共交通地位与线路数量（是否公交枢纽地位、是否地铁上盖商业）（二）商业地产项目定位的依据 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假169、冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】197 商业地产的定位的依据：（1）城市等级（2）城市经济发展水平（3）城市商业格局与竞争态势（4）城市商业消费水平与特征（5）城市人口规模（6）项目交通条件 总结：定位依据 四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】198 提醒：商业地产项目的定位落地与投入产出经济测算 是要通过产品规划才能真正体现出来！四、商业项目的定位内容与定位依据【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】199 谢谢聆听!【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】