1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.永定河孔雀城大湖区定位报告全新“绝对好”产品线定位2011-1偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 2 页工作思路解读孔雀城与大湖区明确工作的出发点提出大湖区开发的关键问题成功可比案例如何解决关键问题同类区域存在的细分市场空间城市经济环境的发展如何支撑不同维度的思考寻找问题解决方式孔雀城客户如何延续及拓展大湖区整体定位首开区深化定位偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 3 页解读孔雀城与大湖区1、解读孔雀城2、解读大湖区偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 4 页1、解读孔2、雀城孔雀城品牌项目连锁类联排叠拼洋房森林小镇、幸福田园创意水乡、蓝色水街国际公民、五星配套生态涵养、葡萄湖岸产品系列类独栋偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 5 页孔雀城选址京冀交汇，北京一小时生活圈，围合式开发模式，面向不同区域的同类需求。1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 6 页孔雀城核心竞争力花园城市的规划设计理念，都市边缘的花园生活区，将城市生活同乡村环境有机结合稀缺的水景和山居资源、原生态的田园风光适应主动郊区化趋势，都市大众阶层提前十年享受庭院别墅生活创新性定制化产品设计，创京郊房地产项目的性价比记录，赢得客户的高度认可3、1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 7 页孔雀城客户阶层权贵阶层财富阶层孔雀城阶层远郊成熟别墅区近郊成熟城市区远郊新兴别墅区城市别墅高端豪宅创新别墅休闲居所纯粹别墅山水豪宅传统别墅高端人群第二居所首次别墅置业城市外溢京郊项目客户阶层体系孔雀城主动跳出区域市场束缚，准确抓住新兴的细分市场需求针对新市场需求形成自身的差异化产品线，打造出了一种独特的成功发展模式1、解读孔雀城大湖区的新市场需求在哪？新竞争对手及压力是什么？偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 8 页永定河孔雀城永定河孔雀城固安核心区25平方公里固安工业区l位置：京开高速与永4、定河交汇处l占地：5平方公里l建筑面积：500万平米l容积率：1.0l产品：类独栋、类联排、叠拼、洋房l开发周期：2005年-2015年（预计）l总分期：共10期（预计）l在售期：第6期依托于京南大发展机遇以永定河、原生林地为稀缺资源打造京南低密度田园小镇1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 9 页七期七期八期-大湖区分期占地面积（万）建筑面积（万）容积率总套数售罄一期1590.6271二期1080.8461三期25301.01252四期21221.0878在售五期28281.01206六期37371.01671待定七期66661.0八期61971.59永定5、河孔雀城分期规划l截至6期，已完成134万平米的开发量各期向高密度大盘开发转化高容积率与田园小镇氛围如何统一协调？1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 10 页永定河孔雀城产品体系时间项目分期销售策略主推产品2006年一期超低总价入市，京郊别墅市场试水小独栋、联排2007年二期产品升级创新，小幅调价独栋合院、多联排2008年三期产品线丰富，低总价产品比例加大，客群覆盖面放大联排、叠拼2009年四期产品独立创新，重塑低密度形象，价格适度攀升大堡、叠拼2010年五期优化产品升级，差异化营销，单价破“万”四庭院台地联排、大堡2010年六期复制前期成功产品，借助堤岸6、景观资源，适时“视市”调价大堡、叠拼由 经济型小独栋 逐渐升级为 创新型别墅1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 11 页永定河孔雀城产品创新小院墅独栋创新叠拼创新大院墅大堡叠堡l1.0高容积率下的别墅产品线创新l小面积别墅产品中挖掘更多的别墅价值l非别墅产品中增加产品的别墅感受1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 12 页一、二、三期产品体系复杂、多样跳跃性的面积区间探索市场需求集中供暖，砖混结构户型设计尚存不足四期五期项目、产品定位明确产品开始创新外立面更加新颖分户供暖、剪力墙结构市场反映较好注重提升产品附加值送地下室7、车库、露台控制合理总价市场认可度大幅提升基础创新升级六期豪华大堡全新亮相景观资源升级产品品质提升在前期基础上的优化优化永定河孔雀城产品升级提高容积率的同时如何实现产品价值提升？1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13 页l开发以来项目的价量均稳定上升，整体成交均价翻倍，在调控政策下依然平稳增长。l六期在售的各类产品均价在6500-12500不等，最高别墅（旗舰大堡）单价1.6万。l后期出现了品质、价格越高的产品越受客户欢迎的现象。永定河孔雀城价格走势200620102007200820092010高容积率产品如何实现比别墅更高的单价？产品名称面积区间（）8、均价（万/）总价区间（万）旗舰大堡226-2751.25280-420豪华大堡180-2650.95160-350台地联排250-2900.85220-300叠拼170-2400.65120-1601、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 14 页永定河孔雀城客户特征“孔雀族”的行动方式：l主动郊区化用时间换空间l“7+3”生活模式亲情需要生活滋养l“首都圈+郊区化+汽车化”提前实现别墅梦想l以中年为主，对于别墅生活向往度高；l相对并不富裕，价格承受力有限，但具备购买孔雀城实力；l工作繁忙，事业处于上升期，交通依赖性强；l大多数客户为二次置业以上，但为别墅首次置9、业；l现居住条件一般，需要对于居住条件、环境及生活方式的改善；l新都市一族，接受7+3生活方式，有一定对城市发展认知，主动、被动迁出市区；l他们来自不同的区域，有一定的地缘性依赖和区域居住情节。主力客户应延续拓展还是转变类型？1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 15 页永定河孔雀城社区配套体系序号类别名称规模1休闲运动高尔夫会所待定2休闲运动壁球馆、羽毛球馆1500平米3休闲运动会所4400平米4商业孔雀东街底商5商业孔雀广场13000平米6商业孔雀大道沿街底商17000平米7教育幼儿园3200平米合计39000平米七期七期八期-大湖区132756休闲运动10、教育商业4l目前配套以社区级生活配套为主，难以支撑“小镇体系”的打造。标红部分为已建成配套打造京郊魅力小镇还需如何完善配套体系？1、解读孔雀城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 16 页2、解读大湖区未来永定河孔雀城的核心打造孔雀城全新高端产品线，独立于1.0、2.0产品提升孔雀城的整体价值，真正将孔雀城打造成京郊魅力综合小镇永定河孔雀城固安核心区大湖大湖区设想偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 17 页大湖区水系规划l大湖水系是孔雀城的核心亮点l贯穿地块，将水景资源利用最大化l开放式格局，形成真正的城市公园打造特色湖景建筑的要点？2、解读大湖区11、偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 18 页大湖区用地规划大湖区的产品组合如何有序多样化？l公建部分保留商业2.85万平米，会所1800平米。湖心商业与其他商业的关键区别？用地性质地块面积（平方米）容积率建筑面积（平方米）混合功能区498183.8188603高密度住宅297673.8 112487中密度住宅2918562.2 632209低密度住宅468530.6 281112、解读大湖区偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 19 页大湖区景观规划l开放、共享的城市绿色空间l多层次、丰富的休闲生态系统2、解读大湖区偉 業 顧 問 2010 B.A12、.Consulting.第 20 页大湖区建筑规划l四种混搭建筑风格形成强烈反差l当代、新艺术等风格的住宅难与孔雀城相协调不同高度建筑如何与孔雀城整体协调统一？2、解读大湖区偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 21 页大湖区开发的关键问题1、孔雀城角度出发2、大湖区角度出发偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 22 页1、孔雀城角度出发高容积率与田园小镇氛围如何统一协调？提高容积率的同时如何实现产品价值提升？高容积率产品如何实现比别墅更高的单价？主力客户应延续拓展还是转变类型？打造京郊魅力小镇还需如何完善配套体系？研究重点产品：1.6容积率打造高端13、第二居所的模式价格：区域、市场能否支撑预期的价格增长（2万售价）客户：高容积率豪宅与原客户的对应及延展公建：魅力小镇的配套体系及要点大湖区的新市场需求在哪？新竞争对手及压力是什么？细分市场：大湖区面对的新市场需求及竞争偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 23 页打造特色湖景建筑的要点？大湖区的产品组合如何有序多样化？湖心商业与其他商业的关键区别？不同高度建筑如何与孔雀城整体协调统一？2、大湖区角度出发建筑：利用湖景、整体统一的设计形态产品策略：打造有序多样化的新产品序列商业：特色主题商业的吸引力打造研究重点偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 2414、 页城市经济环境发展的支撑1、大北京格局中的区域发展2、房地产市场的未来走势偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 25 页1、大北京格局中的区域发展固安大北京经济圈格局l京津冀城市圈的逐步形成，加速北京的产业、人口向二三级城市的外移l北京重点向东南发展，环北京东南、河北远郊区域已迎来重要发展机遇北京中心城区固安燕郊大厂廊坊怀来涿州香河蓟县偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 26 页1、大北京格局中的区域发展城南大发展机遇城南计划概况“城南”为北京市南部地区，包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，总面积3367.1平方公里，占全市的20.5%，总投资15、将2900亿元。产业发展规划构建“一轴一带多园区”的产业格局快速轨道交通房山线、大兴线的开通重大工程建设首都第二机场选址大兴的礼贤，预计2011年动工，历时5年左右建成l城南计划推动北京南部的大发展，交通网络、产业格局将逐渐成熟完善l房山、大兴迎来历史性发展机遇，固安等远郊区域将承接更复合化、多层次的产业和居住功能外移的需求偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 27 页1、大北京格局中的区域发展城南大交通建设l轨道交通促进大兴、房山新城加速建设和成熟，并带来城市功能的进一步外移l第二机场的建设将为大兴带来更多空港相关高端产业群，远期发展为“第二顺义”，并为大兴、固安直接带16、来大量高端管理客群、普通产业客群等置业人群。亦庄通州顺义大兴房山固安40KM本案礼贤镇天宫院站苏庄站20公里30公里25公里六环五环天宫院站：地铁大兴线终点站苏庄站：地铁房山线终点站礼贤镇：首都第二机场建设地偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 28 页1、大北京格局中的区域发展城南产业格局l北京南部“一轴一带多园区”产业集群发展，带来大量的产业人口、拆迁人口及相应购房需求。l产业人口的南向郊区化置业为固安市场带来更加多元化的置业需求，更多第1居所、第1.5居所的置业需求将出现。大兴生物医药基地大兴新媒体产业基地广安产业园区丽泽金融商务区中关村丰台科技园石化新材料科技产业17、基地良乡高教园区窦店产业区龙潭湖体育产业园新规划已建成偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 29 页1、大北京格局中的区域发展环北京东南区域迎来重要发展机遇大兴房山区域的产业、配套的完善成熟轨道交通通车、第二机场建设城南产业格局的规模化、成熟化发展区域发展迎来重大机遇，足以支撑售价提升南城产业及交通的改善，将导致大兴区域的近年的客户需求、价格增长态势延至固安南城整体发展成熟带给固安更加多元、复合的置业需求，最终形成第1、1.5、2居所的置业体系。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 30 页2、房地产市场的未来走势2010 北京土地市场l2010年118、-11月，北京市共成交住宅用地面积达847公顷，基本与去年全年持平。l调控政策的出台导致土地市场的两次转变，尤其是9月提出加大普通住宅、保障住房土地供应后，业内均认为这是商品房市场与保障房体系双轨制重新建立的重要信息。09/11 09/12 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10/09 10/10 10/11 10/126005004003002001000整体成交面积,09/11,161.3整体成交面积,09/12,409.9整体成交面积,10/01,238.5整体成交面积,10/02,159.1整体成交面积,10/03,253.19、5整体成交面积,10/04,149.6整体成交面积,10/05,277.5整体成交面积,10/06,167.4整体成交面积,10/07,78.3整体成交面积,10/08,167.3整体成交面积,10/09,202.0整体成交面积,10/10,17.4整体成交面积,10/11,527.8整体成交面积,10/12,590.0住宅成交面积,09/11,52.7住宅成交面积,09/12,229.5住宅成交面积,10/01,56.6住宅成交面积,10/02,118.0住宅成交面积,10/03,127.1住宅成交面积,10/04,0.0住宅成交面积,10/05,135.6住宅成交面积,10/06,26.620、住宅成交面积,10/07,15.6住宅成交面积,10/08,45.0住宅成交面积,10/09,68.0住宅成交面积,10/10,0.0住宅成交面积,10/11,255.0住宅成交面积,10/12,340.0万平方米整体成交面积住宅成交面积3月两会之后，“4.17新政”、北京市土地市场改革终止土地市场的火爆局面“9.29新政”确定加大普通住宅、保障住房土地供应的基调，成为北京土地市场又一分水岭供应放量，成交活跃调控改革、供需迟滞供需两旺，地王频现全年政策性周期明显，年末供需井喷偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 31 页2010 北京一手住宅市场l2010年1-11月，北21、京市一手住宅共成交7.4万套，不足2009全年15.4万套的一半；l同期供应7.4万套，供应与成交量持平，较09年供求关系大大改善；l成交均价19960元/平米，同比去年增长26.2%。l政策调控强于市场选择是总体成交下跌的主要原因，成功控制市场过热增长。1月10日，“国十一条”政策出台，标志房地产收紧的开始4月17日，出台“限贷”调控政策，北京开始限购9月29日，出台更严格的“限贷”政策，全国范围内开始“限购”套09/11 09/12 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10/09 10/10 10/11 10/121600012022、008000400000500010000150002000025000供应套数,09/11,10806供应套数,09/12,7539供应套数,10/01,7720供应套数,10/02,2252供应套数,10/03,8065供应套数,10/04,8279供应套数,10/05,6856供应套数,10/06,4358供应套数,10/07,6802供应套数,10/08,5258供应套数,10/09,8869供应套数,10/10,4473供应套数,10/11,11587供应套数,10/12,10000成交套数,09/11,14806成交套数,09/12,15084成交套数,10/01,8698成交套数23、,10/02,5530成交套数,10/03,8425成交套数,10/04,9886成交套数,10/05,4007成交套数,10/06,3606成交套数,10/07,4729成交套数,10/08,5499成交套数,10/09,10480成交套数,10/10,7031成交套数,10/11,6639成交套数,10/12,6000成交均价,09/11,17254成交均价,09/12,18306成交均价,10/01,18856成交均价,10/02,17195成交均价,10/03,21345成交均价,10/04,22582成交均价,10/05,18342成交均价,10/06,18360成交均价,10/0724、,18601成交均价,10/08,19774成交均价,10/09,19532成交均价,10/10,19852成交均价,10/11,19990成交均价,10/12,19950元/平方米供应套数成交套数成交均价政策强行改善供需关系，成功控制市场过热增长；全年一手住宅量跌价升，年末成交走低2011年1月，各银行贷款政策放松，利率7折优惠再现持续调控，量价企稳严厉调控、平抑价格需求过旺、价格过热1-3月，流动性过剩引发各类需求争抢入市，延续09年高增长势头成交均价突破2万/平方米，并持续走高，国十一条效果有限4.17新政出台，严厉的措施和坚决的态度使价格得到平抑，成交开始走低8-9月，刚需的集中入市再25、次推高成交量9.29新政再次打击略微上涨的成交，限购、限贷、限价彻底打消市场上升势头，成交量与价格在低位徘徊2011年初银行系统的松贷政策可能导致房价再次略涨重庆房产税出台，政府调控决心未改，市场博弈继续2、房地产市场的未来走势偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 32 页2010 北京各区域住宅市场对比2、房地产市场的未来走势区名门头沟怀柔密云平谷延庆住宅成交面积（平米）12375041113337090854760124710成交均价(元/平米）9322121158289111066902区名丰台石景山通州顺义大兴房山昌平住宅成交面积（平米）551680277998826、8467811573409030581076776676909成交均价(元/平米）21472191321704214366172351406115620区名东城西城朝阳海淀住宅成交面积（平米）2371672730972397233694348成交均价(元/平米）30358286262889227730l北京外围新城已成开发热点，将是未来价格增长最快的区域：除了朝阳区，北京外围新城区域的成交量已远高于中心区其他区域。同类区域中大兴区价格最高。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 33 页2010 北京二手住宅市场l2010年1-11月，北京市二手住宅共成交17.6万套，预计27、全年同比去年26.6万套下跌三成；成交均价超过2.1万元/平方米，同比去年大增50%l两次调控仍是分水岭，但调控后回弹节奏、幅度均强于一手，因为二手供应主体灵活、需求结构简单套09/11 09/12 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10/09 10/10 10/11 10/1240000320002400016000800000500010000150002000025000一手成交套数,09/11,10806一手成交套数,09/12,7539一手成交套数,10/01,7720一手成交套数,10/02,2252一手成交套数,10/28、03,8065一手成交套数,10/04,8279一手成交套数,10/05,6856一手成交套数,10/06,4358一手成交套数,10/07,6802一手成交套数,10/08,5258一手成交套数,10/09,8869一手成交套数,10/10,4473一手成交套数,10/11,11587一手成交套数,10/12,10000二手成交套数,09/11,31288二手成交套数,09/12,39264二手成交套数,10/01,12726二手成交套数,10/02,8544二手成交套数,10/03,25747二手成交套数,10/04,32894二手成交套数,10/05,13545二手成交套数,10/06,29、10370二手成交套数,10/07,10367二手成交套数,10/08,12813二手成交套数,10/09,16545二手成交套数,10/10,14162二手成交套数,10/11,16805二手成交套数,10/12,14000二手成交均价,09/11,17326二手成交均价,09/12,18834二手成交均价,10/01,17838二手成交均价,10/02,17899二手成交均价,10/03,19790二手成交均价,10/04,22589二手成交均价,10/05,19360二手成交均价,10/06,20959二手成交均价,10/07,20659二手成交均价,10/08,20988二手成交均价,30、10/09,21765二手成交均价,10/10,22648二手成交均价,10/11,22925元/平方米一手成交套数二手成交套数二手成交均价4月17日，出台“限贷”调控政策，北京开始限购9月29日，出台更严格的“限贷”政策，全国范围内开始“限购”全年二手住宅成交下跌三成，抗调控能力强于一手2、房地产市场的未来走势偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 34 页政府供应方开发商、业主需求方购房者控融资强监管商品房市场增供应抑价格持观望慎出手慎拿地稳出货压投资控改善稳刚需视供求互博弈流动性过剩（4万亿）人民币升值压力通胀压力（全球通胀）收紧流动性抑制房地产过热经济环境市场下的各31、方博弈2、房地产市场的未来走势偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 35 页高端有市场（商品房）短期措施：逼出供应，抑制需求，稳定房价长期措施：加大保障住房建设、从根本上改变供需关系，进而实现房价调整中端有支撑（限价房）低端有保障（经适房、公租房）加大保障住房建设：积极供应保障房用地，升级保障房分类结构（限价房、公租房、经适房），吸引各方资金参与保障房建设，消化中低收入人群住房需求。建立“商品房+保障房”的双轨体系：市场和保障的分离，将合理改善房地产市场供求关系，促使市场健康发展调控目标：住房双轨体系供需严重不足：商品房市场整体供应不足，尤其是中低价位产品；通胀催热房地产32、：流动性过剩的经济背景下供不应求局面加剧，房价非理性上涨。市场现状：非理性房价上涨未来住宅市场格局住房双轨体系2、房地产市场的未来走势偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 36 页货币政策转向稳健，逐步收紧流动性；人民币升值压力、通胀压力继续存在，防范热钱必持续保障房、商品房供应未充足之前，必将继续从严调控经济环境政策调控一手住宅市场二手住宅市场短期（半年内）中期（1-2年）供应小幅上涨开发商资金”近无忧”，适度观望，伺机提速销售走量需求逐步萎缩观望情绪下，刚需独撑市场供应大幅上涨开发商资金”有远虑”，调控持续将使其纷纷快速推盘需求继续萎缩调控持续、保障房建设初具规模后，33、需求将进一步萎缩供需关系略有改善，量跌价稳供需关系大幅改善，量平价滞供应企稳业主预期不明，谨慎出货需求略减观望情绪下，刚需独撑市场，部分一手需求转向二手供应小幅上涨调控持续、房产税预期，业主加快出货速度需求小幅萎缩调控持续、保障房建设初具规模后，需求将进一步萎缩供需关系基本不变，量稳价稳供需关系大幅改善，量跌价滞中短期市场走势判断2、房地产市场的未来走势中短期，政府调控将强行让市场维稳，伴随暴涨势头的是更严厉的调控，总体量跌价滞将是常态偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 37 页2、房地产市场的未来走势远期市场走势判断政策面资金面基本面中国房地产行业中国经济商品房市场短34、期停滞，但因资产总值高，价格粘性大，长期将缓慢增长或下跌政府坚定的调控决心，行业必定调整开发商短期资金充裕，但长期会受限制短期销售仍火爆，但供需关系改变后将变成理性增长目前仍是中国资产总值最大的行业（中国城市房地产资产总值90万亿）长期来看，供需关系改善后，政策调控逐步淡出，“商品房+保障房”双轨制形成，市场由非理性增长重回理性、健康地发展稳定支柱产业：房地产市场催生新的经济增长支柱产业中短期仍将保持支柱产业地位稳定是中短期基调中短期，新支柱产业仍未明朗长期来看，必将产生并推动中国经济转型经济转型、产业转型偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 38 页新政调控下的北京市场35、量跌价涨通胀经济下房地产市场的非理性增长打造双轨制体系，市场将转向理性、健康发展房地产支柱行业的经济地位决定了市场中短期稳定、长期理性发展的基调不变2、房地产市场的未来走势市场基调以稳为主，非理性结束，将转向理性发展中短期市场总体仍将呈量跌价滞态势，但远期总体均价将缓慢增长或下降北京市场热点将以新城及远郊为主，城市功能外移、刚性需求外溢将使这些区域成为市场增长亮点偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 39 页竞争区域市场表现1、大兴区域公寓市场2、大北京远郊别墅市场3、固安区域住宅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 40 页竞争区域市场说明公寓36、产品洋房产品大兴公寓大兴公寓市场市场孔雀城孔雀城类别墅产品北京远郊北京远郊别墅市场别墅市场普通住宅产品固安住宅固安住宅市场市场大兴区域近年的客户需求、价格增长态势将延至固安南城的发展及成熟将促使固安最终形成第1、1.5、2居所的多元置业体系。区域发展的启示类别墅类别墅类别墅洋房洋房洋房小高层小高层小高层高层高层高层新的强竞争关系原有的强竞争将弱化一直弱竞争偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 41 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场近年大兴住宅市场情况年份2007200820092010成交面积（平米）956000312000859376903058成交均价（元/平37、米）692462421058317235l除08年受市场负面影响较大以外，大兴住宅成交量稳定在85-95万平米的范围。l价格在09年开始迅猛上涨，分别实现了69%、62%的价格涨幅。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 42 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场164789235序号项目名称1保利茉莉公馆2润枫锦尚3绿地新里西斯莱4博悦府5金地仰山6明悦湾7旭辉紫郡8东亚马赛公馆9首邑溪谷偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 43 页1、大兴区域公寓市场序号序号项目名称项目名称开盘时间开盘时间建面（）建面（）建筑类型建筑类型容积率容积率主力户型产38、品主力户型产品目前均价目前均价(元元/)月均销售月均销售套数套数1保利茉莉公馆保利茉莉公馆2010.622500017-27层板楼层板楼2.5060-145一至四居一至四居17264662润枫润枫锦尚锦尚2010.11164634小高层小高层2.0080-90两居两居18000333绿地绿地新里西斯莱新里西斯莱2010.4458000小高层小高层2.60130-286二至五居二至五居220001304博悦府博悦府2010.323000洋房、叠拼洋房、叠拼2.2090-220四居四居1850095金地仰山金地仰山2010-8275000洋房、小高层洋房、小高层1.8080-180两至四居两至四居39、19000936明悦湾明悦湾2010-1100000小高层小高层1.6080-90二居，二居，130三居三居1410077旭辉旭辉紫郡紫郡2010170000洋房洋房1.50130两居两居-250四居四居19500638东亚马赛公馆东亚马赛公馆2010-9188484小高层小高层2.0080-130两至三居两至三居180001009首邑溪谷首邑溪谷2010-1025000016层板楼、层板楼、叠墅叠墅2.1038-68LOFT，87-120两至三居，两至三居，200叠墅叠墅普通普通19000，LOFT2600030住宅形式：小高层、洋房为主，少量高层。容积率：大部分集中在1.8-2.6之间。主40、力产品：两至四居为主，大面积户型较多。价格水平：目前大多均价在1.8-1.9万/平米，近半年价格涨幅达到3000元/平米左右。销售：知名开发商的项目去化快，大部分月均销售60-130/套。客户：20-40岁青年及家庭的居住需求及投资。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 44 页1、大兴区域公寓市场案例一：保利茉莉公馆私家地铁高板社区，半年售罄1-4居紧凑户型产品，低总价优势实现热销。户型种类户型种类面积区间面积区间配比配比一居室一居室60平米平米10%两居室两居室85-90平米平米50%三居室三居室90-138平米平米30%四居室四居室145平米平米10%规模：建面2241、5000平米，容积率2.5，2168套。交通：地铁4号线高米店北站与社区无缝接驳；规划：组团式园林景观设计及百米楼间距使社区拥有良好观景空间及居住舒适性；配套：16000平米商业；产品：60-145平米一居到四居。客户：20-40岁青年及家庭的居住需求推盘节奏：2010.6：400套2010.7：600套2010.9：1111套2010.12：售罄总价区间：110-260万偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 45 页1、大兴区域公寓市场案例一：保利茉莉公馆一居室60户型设计紧凑，功能部件齐备；客厅带阳台，主卧带飘窗，私属阳光。二居室90户型设计紧凑，功能部件齐备；卧室纯42、南向设计，客厅带阳台，主卧带飘窗，享受舒适生活。三居室125户型方正，南北通透；客厅带阳台，主卧带飘窗；动静分区，餐厨一体，全方位满足生活要求。四居室145户型方正，南北通透；客厅带阳台，主卧带飘窗；动静分区，餐厨一体，全方位满足生活要求。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 46 页1、大兴区域公寓市场案例二：绿地 新里西斯莱南城板块大型城市综合体，精装齐备，拎包入住紧凑、豪华两极端的产品满足不同人群，成功实现区域最高单价的热销项目规模：建面458000平米，容积率2.6。规划：组团式布局，设置集中会客厅；完备配套：规划建设集精装公寓、城市别墅、大型购物中心、餐饮酒吧街43、俱乐部等于一体的大型城市综合体。主力户型：130-286 二至五居装修：精装，拎包入住。联排联排偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 47 页1、大兴区域公寓市场二居室118户型方正，南北通透；布局紧凑，功能齐全；动静分区，餐厨一体，全方位满足生活要求。四居室200户型方正，南北通透；双套房主卧，贵宾级享受；动静分区，餐厨一体，全方位满足生活要求。户型种类户型种类面积区间面积区间配比配比一居室一居室44、57、73平米平米10%两居室两居室60、82、108、130平米平米35%三居室三居室104、115、124、144、185平米平米30%四居室四居室198、276平44、米平米20%五居室五居室274、282平米平米5%三居室150中轴入户，起居与活动南北分区，保障私密性；主卧带步入式衣橱及独立卫生间，尊享豪华生活；南向大面宽阳台，带来全新体验。案例二：绿地 新里西斯莱偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 48 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场一居室74空间布局合理，使用率高；开放式厨房，节省空间；方正主卧，采光良好五居室274玄关设计，私密性好；动静分区，布局合理；户型方正，实用率高；双南向主卧，豪华舒适。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 49 页1、大兴区域公寓市场案例二：绿地 新里西斯莱半年涨幅3545、00元/平米开盘时间开盘时间分期分期产品产品套数套数均价均价(元元/平米平米)总价（万元）总价（万元）2010.4一期一期1居居64平、平、2居居82平、平、3居居120平平左右、左右、4居居170平左右平左右80018500120-3102010.5二期二期82至至100平米左右的两居、平米左右的两居、138平米左右的三居为主平米左右的三居为主45019000160-2602010.7三期三期82至至100平米左右的两居、平米左右的两居、138平米左右的三居为主平米左右的三居为主70019000160-2602010.11.7四期四期45-110一至两居一至两居20022000100-24046、2010.11.28五期五期130-286二至五居二至五居33622000290-630销售情况：2010年4月以来，已推出近2500套房源，并基本售罄。价格：单价已涨到22000元/平米，总价区间在100-630万元。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 50 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场总建筑面积：275,000平方米容积率:1.8 物业类型：洋房 小高层开盘时间：2010-8-28装修情况：毛坯总户数：2000户主力户型：80-180 两至四居知名开发商的京郊大盘，大兴重点发展区域，坐拥便利交通，优良环境，繁华商业。洋房复式户型偏小，市场接受度不高。2047、10年8月开盘价格16000元，在10月份达到最高21000元。随后受政策调控影响，下降至19200元。销售：已售26%。复式户型偏小，市场接受度不高。10-810-1010-1111-110-12案例三：金地仰山历史价格走势半年涨幅3000元/平米偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 51 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场二居室90137三居173四居户型特点：户型方正，空间利用率高；动静分区，布局合理；大开间，通风采光良好；明厨明卫设计；开放式厨房，空间开阔。案例三：金地仰山户型种类户型种类面积区间面积区间配比配比两居室两居室80-90平米平米45%三居室三居48、室120-140平米平米45%四居室四居室180平米平米10%偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 52 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场总建筑面积：170,000平方米总占地面积：113,333平方米容积率:1.5 物业类型：洋房开盘时间：2010-9入住时间：2011-12装修情况：毛坯均价:19777元/平米总户数：约1500户户型：130平米两居-250平米四居10-910-1010-122010年9月底开盘，均价18000元，在12月份达到最高19500元，涨势明显。大兴核心区的低密度洋房，城市中的郊区生活，高密度中的低密度感受。案例四：旭辉紫郡历史价格49、走势3个月涨幅1500元/平米偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 53 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场130二居250四居户型特点：玄关设计，私密性高；南北通透，通风采光良好；动静分区，布局合理、实用；大面积阳台、露台，居住舒适度高；半开放式厨房，空间更开阔。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 54 页1、大兴区域公寓市场、大兴区域公寓市场户型特点：玄关设计，私密性高；南北通透，通风采光良好；玄关动静分区，布局合理、实用；大面积阳台、露台，居住舒适度高；半开放式厨房，空间更开阔。三居室135三居室93案例四：旭辉紫郡偉 業 顧 問 2050、10 B.A.Consulting.第 55 页顺义中央别墅区独栋：6.5万元/双拼：3.5万元/联排：3万元/亚奥京北别墅区独栋：6.9万元/双拼：3.6万元/联排：5.5万元/京昌八达岭别墅区独栋：4.5万元/双拼：3.8万元/联排：2.2万元/叠拼：2.7万元/西山别墅区独栋：4.2万元/双拼：3.5万元/联排：4万元/叠拼：2.9万元/城南别墅区独栋：2.5万元/双拼：2.2万元/联排：1.9万元/亦庄开发区别墅区独栋：2.1万元/双拼：1.8万元/联排：1.5万元/泛CBD别墅区独栋：3.8万元/叠拼：2.1万元/联排：2.5万元/l主流别墅板块价格高企，供不应求l北京中产阶级实现别51、墅梦想不得不向城市外围扩散北京近郊别墅板块对比2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 56 页怀来固安香河缺少资源城市属性资源丰富度假别墅延庆平谷密云大厂45KM90KM多产业经多产业经济共荣济共荣生态产业、生态产业、旅游文化旅游文化资源丰富资源丰富家具家具产业产业为依托为依托生态及旅生态及旅游文化资游文化资源源丰富丰富绿色经济绿色经济产业产业农副产品农副产品基地基地依托依托自然自然资源优势资源优势l南部：自然景观不是很丰富，对城市依赖性强，距离敏感；l北部：自然景观优势明显，度假属性明显，通勤距离抗性较小。2、大北京远郊别墅市场远郊别墅板块偉 業 顧52、 問 2010 B.A.Consulting.第 57 页板块性质板块供应产品单价(元/平米)总价区间（万元）主力客户来源资源占有驱动怀来独栋、双拼9000-14000200-400北京旅游、度假型客户延庆独栋、联排、双拼10000-24000500-900北京高端客户，非首次别墅置业密云独栋、联排、叠拼10000-18000600-1000北京高端旅游、度假型客户平谷独栋、联排20000700北京一般旅游、度假型客户别墅梦想驱动固安叠拼、联排6500-12500150-300北京首次别墅置业客户、挤压外溢大厂联排、大堡7700-14000230-280北京首次别墅置业客户、挤压外溢香河联排、53、叠拼9000-12000200-350北京首次别墅置业客户、挤压外溢远郊别墅板块对比京冀交汇处的远郊别墅市场基本成型别墅梦想型客户与资源占有型客户类型完全不同前者以绝对的总价优势、创新产品形式吸引着首次别墅置业者单价集中在6500-12500之间，总价在150-300万元之间2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 58 页案名建筑面积()容积率户型面积()装修整体均价（元/)建筑形式中央领仕馆0.58180220毛坯售罄联排大运河孔雀城36.6万1186350毛坯9000独栋、联排、叠拼紫藤堡4.6万0.66180260毛坯9100联排万科欢庆城42万54、0.67200-250毛坯预计12000板楼、联排、双拼香河板块基本情况大运河孔雀城万通紫藤堡万科欢庆城中央领仕馆pp香河低密产品容积率多在香河低密产品容积率多在0.50.5以上，主力产品类别为联排；以上，主力产品类别为联排；pp面积多在面积多在180350180350平方米，均价在平方米，均价在9000-120009000-12000元元/平方米；平方米；pp客群多数为北京被动挤压客群，多数年龄在客群多数为北京被动挤压客群，多数年龄在30403040岁，追求别墅生活但承受力有限；岁，追求别墅生活但承受力有限；pp建筑风格多元化，符合年轻客群的个性化需求建筑风格多元化，符合年轻客群的个性化需求55、 ；2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 59 页X-Park农业科研基地城市公园婚礼基地农业实验田儿童公社体育休闲趣味体育绿色蔬菜采摘庆典广场水岸乐园渔人码头SPA普罗旺斯庄园香精庄园企业素拓基地瓜果采摘开心农场婚纱摄影基地创意产业中心农业产业中心商业产业中心案例：万科欢庆城远期规划2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 60 页案例：万科欢庆城规划：错落式规划布局，为每户提供较大的私家院落；建筑：以荷兰建筑形式为源本，创新 空间，保障通风和采光性能。小面积、高单价、低总价竞争策略复合化综合大盘优势2、大北56、京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 61 页案例：万科欢庆城1f2f3f1f2f3f联排中户型：218南北双庭院，花园入户；双向露台设计，明朗舒适；屋顶设计三扇天窗采光，令阳光贯穿每个角落。联排边户型：237礼仪玄关，超大花园显赫入户；二层双套房设计，舒展大气；坡型屋顶，情调小阁楼，自由DIY。2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 62 页项目名称容积率主力产品类型主力户型（）建筑风格整体均价（元/）总价（万元）挪威的森林0.55独栋、双拼、联排独栋230-312双拼250-261联排185-225欧式风格独栋157、4000；双拼、联排7700150-437潮白河孔雀城1联排、大堡230-280美式风格10000260300pp大厂市场处在发展初期，多为满足当地人刚性需求普通住宅和高板楼房，大厂市场处在发展初期，多为满足当地人刚性需求普通住宅和高板楼房，低密度项目较少；低密度项目较少；pp在售别墅项目仅有两个，均价在在售别墅项目仅有两个，均价在7700-140007700-14000元元/平米；平米；pp别墅客群主要为北京客群，追求别墅生活但承受能力有限，对城市依赖性大，别墅客群主要为北京客群，追求别墅生活但承受能力有限，对城市依赖性大，首次别墅置业。首次别墅置业。大厂板块基本情况潮白河孔雀城挪威de森林58、2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 63 页案例：挪威de森林环境优美的度假别墅基地规划：独门独院，专属路专用桥；建筑景观：欧式风格，水景资源丰富。2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 64 页案名建筑面积()容积率户型面积()装修整体均价（元/)建筑形式原乡美利坚18万0.18138380精装修14000独栋八达岭孔雀城（一期）3.6万0.6220270毛坯9000台地产品波尔多庄园1.7万0.36204315毛坯9000独栋泊爱蓝岛7.8 万0.35354450毛坯9000独栋双拼怀来板块基本情况波尔59、多庄园泊爱蓝岛八达岭孔雀城 原乡美利坚pp怀来当地别墅项目容积率普遍较低，多在怀来当地别墅项目容积率普遍较低，多在0.40.4以下，主力产品为独栋；以下，主力产品为独栋；pp主力面积在主力面积在200450200450平方米，均价在平方米，均价在9000-140009000-14000元元/平方米左右；平方米左右；pp建筑多为西式、美式风格；建筑多为西式、美式风格；pp客群多为北京实力高端客群，非首次别墅置业，以休闲度假资源占有为主要驱动因素；客群多为北京实力高端客群，非首次别墅置业，以休闲度假资源占有为主要驱动因素；2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting60、.第 65 页一期二期三期案例一：原乡美利坚规划：分组团式布局，超低容积率，商业配套集中设置在地块中间；建筑：北美度假别墅风格，美式木结构，木制外立面。首层二层3室3厅3卫1厨 254 360度采光，全明卫设计，私属阳光；住宿与起居空间分开，保障居住私密性；精装别墅，拎包入住。景观好、产品规划、形象打造很成功2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 66 页案例二：泊爱蓝岛泊爱蓝岛规划：由水系将建筑划分为不同组团，组团内建筑依地势和形状呈行列式布局户型特点：地下酒窖空间车位设置在北侧节省采光面客厅挑空设计紧邻官厅水库景观，产品规划好，定位准确2、大北京远61、郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 67 页案名建筑面积()容积率户型面积()装修整体均价（元/)建筑形式清凉盛景12万0.28250350毛坯24000独栋舜泽园1.6万0.6160260毛坯10590联排阳光假日别墅三期56万0.8230360毛坯10122 独栋、双拼、联排延庆板块基本情况清凉盛景舜泽园阳光假日pp延庆当地别墅项目容积率多在延庆当地别墅项目容积率多在0.50.5左右，主力产品为类独栋；左右，主力产品为类独栋；pp主力面积在主力面积在200350200350平方米，郊区价格在平方米，郊区价格在1000010000元元/平方米左右，距县城较近62、的项目平方米左右，距县城较近的项目 价格较高；价格较高；pp建筑多为欧式、美式风格；建筑多为欧式、美式风格；pp客群多为北京实力高端客群，非首次别墅置业，以休闲度假资源占有为主要驱动因素；客群多为北京实力高端客群，非首次别墅置业，以休闲度假资源占有为主要驱动因素；2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 68 页案例：清凉盛景规划：建筑与道路平行，呈不规则状布局在地块内；建筑：采用北美建筑风格，外立面多采用涂料和面砖。纯独栋低密别墅，满足高端客户追求2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 69 页案名建筑面积()63、容积率户型面积()绿化率装修整体均价（元/)建筑形式海阔水岸花墅6.7万113624435%精装13000叠拼、联排君山高尔夫别墅60万0.4238067045%毛坯18000独栋柏林山水15.2万0.9180-27030%毛坯10000联排、板楼华亚琉森湖庄园4万0.3828550058%毛坯17000独栋密云板块基本情况华亚琉森湖庄园君山高尔夫别墅海阔水岸花墅柏林山水pp密云当地别墅项目容积率普遍较高，多在密云当地别墅项目容积率普遍较高，多在0.50.5以上，产品类型以联排为主；以上，产品类型以联排为主；pp主力面积在主力面积在200300200300平方米左右，整体均价在平方米左右，整体64、均价在1600016000元元/平方米左右，在平方米左右，在10000-10000-1800018000之间；之间；pp客群多为北京高端客群，以休闲、度假、养老型客户为主；客群多为北京高端客群，以休闲、度假、养老型客户为主；2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 70 页案例一：海阔水岸花墅规划：围合式规划布局，使整体感更强；建筑：采用南加州建筑风格，外立面用材为涂料及文化石。户型特点：双入户花厅，趣味与便利兼得；花厅、餐厅、客厅、室外花厅五厅相套；首层朝南主卧、书房与客厅均可步入花厅；地下一层设计有家庭会所。板块内容积率为1的中低密度别墅代表2、大北65、京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 71 页案例二：柏林山水规划：地块方正，建筑呈行列式布局；建筑：现代、简约的德式建筑风格，外立面采用涂料和面砖；后期将推出11-14层板楼公寓。板块内兼具别墅和公寓的典型项目2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 72 页案名建筑面积()容积率主力户型()绿化率装修整体均价（元/）建筑形式温渡4.5万0.38300平米左右66%毛坯售罄独栋桃花源木墅0.4545%毛坯售罄独栋、联排pp平谷当地别墅项目数量较少，容积率普遍较低，多在平谷当地别墅项目数量较少，容积率普遍较低，多在0.66、40.4左右，主力产品为独栋；左右，主力产品为独栋；pp建筑多为北欧式风格；建筑多为北欧式风格；pp整体价格多在整体价格多在2000020000元元/平方米左右、京东大峡谷旅游资源成为吸引客群的主要因素。平方米左右、京东大峡谷旅游资源成为吸引客群的主要因素。平谷板块基本情况温渡桃花源木墅2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 73 页案例：温渡纯独栋别墅项目,富豪阶层选择规划：组团式布局，建筑朝向中心水系；建筑：北欧建筑风格，外立面采用木材，郊野度假感十足。2、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 74 页典型项67、目销售情况pp各项目销售情况受板块因素影响较小，受总价影响较为明显各项目销售情况受板块因素影响较小，受总价影响较为明显pp总价总价500500万以上的项目销售速度最慢万以上的项目销售速度最慢pp总价总价150-250150-250万元区间的项目销售速度最快，其次为总价在万元区间的项目销售速度最快，其次为总价在250-250-300300万元的项目万元的项目项目产品类型总价（万）月均销售套数大运河孔雀城独栋、双拼、联排16731530-50京津新城独栋、双拼、叠拼30047310-15永定河孔雀城和院别墅、叠拼、公寓120-42050-60清凉盛景独栋6008401-5君山高尔夫别墅独栋684168、2001-5恒大金碧天下独栋、双拼、联排26032030-402、大北京远郊别墅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 75 页固安住宅市场概况序号项目名称占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率产品情况销售价格（元/）1孔雀大卫城1000002500002.5一居60，二居90三居110-135跃层20055002北京第九区534001498002.686两居、160-170四居58003恒基现代城970002400002.5一居 68，二居 85-97，三居 140 65004中宏新界1400005000002.9一居 50平米 二居 70-80平米 三居 140平米69、 7500-80005K2红树湾约700001600002.3二居 80-90 三居 120 跃层 20065006京南郡6993469481.4550-11058007国泉城192600600002.5二居75，三居1145000-60008橘洲 400001360002.9一居 60-70，二居 80，三居 120-130 5400-65009郦湖600001100001.83一居70平米 二居84-130平米 三居112-130平米500010水木清华25000600002.5二居 87-89平米 三居 98-128平米 5000-60003、固安区域住宅市场固安区域市场以中高密度普通住70、宅为主，低密度住宅少户型以70-90的两居和120-140的三居产品普通住宅均价大部分在5000-6000，高端项目达到7500-8000客户50%为北京外溢型、投资客户，50%为本地客户偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 76 页案例一：恒基现代城规划：由17栋14-28层板楼组成，共分为两期；采用行列式布局，楼间距较大，尺度宜人，为该项目一大亮点；大面积集中园林，约1万平米泊水系，居住环境较佳。纯板楼、紧凑户型、定位明确一期恒基现代城鸟瞰图户型种类面积区间所占比例一居室57平米8%两居室82平米45%三居室133平米45%复式346平米2%主力户型：82平米二居、171、33平米三居；户型特点：南向卧室配以大面积阳台，拥有较好采光；餐厅与起居空间分开3、固安区域住宅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 77 页案例二：中宏新界首次或改善型自住为主的年轻客群选择规划：住宅规划由43栋18、24层板楼组成，共分为四期开发；景观园林：规划有三个中心下沉广场，构成多组团的形式，为业主提供休闲、健身场所。两室两厅一卫建筑面积：82.07平米三室两厅两卫建筑面积：114.15平米3、固安区域住宅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 78 页l住宅形式：小高层、洋房为主，高层少量。容积率1.8-2.6。l主力产品：两至四居72、为主，大面积户型较多。l价格水平：目前大多均价在1.8-1.9万/平米，近半年价格涨幅达到3000元/平米左右。l销售：知名开发商的项目去化快，高达310-350套/月，虽然容积率高达2.5-2.6。大兴公寓市场l京冀交汇处的远郊别墅市场基本成型l别墅梦想型客户与资源占有型客户类型完全不同l前者以绝对的总价优势、创新产品形式吸引着首次别墅置业者l单价集中在6500-12500之间，总价在150-300万元之间远郊别墅市场大兴公寓：大兴各类产品线均是未来孔雀城的强竞争产品，大湖区只有突出自身资源环境优势才能准确有效地分流客户。远郊别墅：大湖区的类别墅产品难比同类区域的低密度别墅产品（包括孔雀城自73、身）更有优势，很难在该产品上实现价格和价值的飞跃。固安住宅：产品定位及客群决定了难与孔雀城竞争。l区域市场以中高密度普通住宅为主，低密度住宅少l户型以70-90的两居和120-140的三居产品l均价大部分在5000-6000，高端项目达到7500-8000l客户50%为北京外溢型、投资客户，50%为本地客户固安住宅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 79 页大兴各类产品线均是未来孔雀城的强竞争产品大湖区只有突出自身资源环境优势才能准确有效地分流客户。城市型住宅为主价格涨势迅猛大兴公寓市场中高密度的住宅为主大中型舒适产品居多大多均价在1.8-1.9万近半年涨幅300074、元/平近两年价格增幅为62、69%大部分月均销售60-130/套紧凑产品与高舒适产品需求并存交通、配套、品牌受欢迎小高层、高层是主流洋房尚未被区域接受热销项目表现各类产品表现高层：总量少，户型紧凑及位置，销售好。小高层：占主流，户型以中大型为主，品牌、配套及资源影响销售。洋房：市场接受度不高，尤其是小面积户型。保利：紧邻地铁，1-4居紧凑户型产品，低总价优势实现热销。绿地：大型城市综合体，紧凑、豪华两极产品满足不同人群，成功实现区域最高单价并热销偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 80 页客户及需求趋势梳理1、客户总体特征2、客户特点变化趋势3、新置业趋势的形成偉 業 75、顧 問 2010 B.A.Consulting.第 81 页“孔雀族”的行动方式：l主动郊区化用时间换空间l“7+3”生活模式亲情需要生活滋养l“首都圈+郊区化+汽车化”提前实现别墅梦想“孔雀族”的思维方式：l梦想让亲情享受自然，用自然犒赏成功l理念屋宽心也宽，心有多大舞台就有多大l追求亲情就是在一起，生活不能等l要求离尘不离城，千万生活、百万别墅1、客户总体特征“孔雀族”l以中年为主，对于别墅生活向往度高；l相对不富裕，价格承受力有限，但具备购买孔雀城实力；l工作繁忙，事业处于上升期，交通依赖性强；l大多数客户为二次置业以上，但为别墅首次置业；l现居住条件一般，需要对于居住条件、环境及生活方76、式的改善；l新都市一族，接受7+3生活方式，有一定对城市发展认知，主动、被动迁出市区；l他们来自不同的区域，有一定的地缘性依赖和区域居住情节。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 82 页孔雀城客户别墅置业次数统计1、客户总体特征孔雀城客户置业目的统计孔雀城客户居所条件统计l首次别墅置业l在市内居住公寓、普通住宅l希望在此休闲养老、常住、投资偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 83 页1、客户总体特征孔雀城成交客户年龄统计孔雀城成交客户来源统计l海淀区客户最多，其次是丰台区l客户年龄从26-55岁均匀分布，中年以上的客户比例尤其多，36岁以上的客户77、近60%。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 84 页1、客户总体特征客户整体特征l叠拼产品低总价、高性价比优势自然放大客群，一次性付款比例近6成。l一次性付款比例随总价提高而降低。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 85 页他们是一群正在为城市创造财富的中坚力量（主力客群35-50岁）；他们家庭年收入大体在3050万之间，有足够的购买孔雀城能力；他们工作在海淀、丰台、朝阳等城区，大部分时间常住市内；他们目前的居住空间条件有限，居住条件需要改善；他们更多看中的是享受别墅式的生活方式和未来的居住环境。作为自住客户，他们会选择主要住在孔雀城，也会选择78、在假期住在孔雀城；作为休闲、养老客户，他们有的是为了现在养老，有的是提前准备养老；作为投资类客户，他们看中了项目的发展价值，多数选择了长期占有。1、客户总体特征客户整体特征共性特性偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 86 页核心需求特征n第二居所首次置业针对有主动郊区化的强烈意愿，并有一定经济实力，但承担不了别墅高价的人群，打造一种高性价比别墅产品，满足此类人群首次购买第二居所的需求n7+3生活方式根据日益壮大的中产阶层自身的需求创新打造，老人每周7天在别墅生活，年轻人带上孩子，从周五晚上开始，周末3天来别墅度假 1、客户总体特征偉 業 顧 問 2010 B.A.Con79、sulting.第 87 页客户类型产品形态家庭结构生活方式享受型大堡四世同堂7+3祖孙三代7+3全7天三口之家5+2联排祖孙三代7+3三口之家5+2夫妻二人4+3经济型叠拼三口之家5+2夫妻二人4+3全7天单身全7天洋房夫妻二人4+3全7天单身全7天产品与主力客群的对应1、客户总体特征偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 88 页2、客户特点变化趋势l客户来源从全城均匀分布逐渐向京城西南片区过渡，说明客户更在意与城内生活的联系便捷度，客户选择在孔雀城经常居住的可能性增大。孔雀城正进入第2居所向第1.5居所过渡的阶段地缘性客户的稳增将是必然偉 業 顧 問 2010 B.A80、.Consulting.第 89 页2、客户特点变化趋势l富贵三口：一直是主力客户，保持三成左右的比例。l小康两口、小康两代：在前3期也是主力，看重低价和超高性价比，但在4期产品升级调价后明显缩减。l投资客户：一直稳定在10%左右，其他大部分客户更希望自己居住。l小康多代：只在前3期出现，属于挤压外溢型家庭。l栖居多代：产品升级后出现更多7+3生活模式的新主力。孔雀城的客户体系正经历升级，更重视品质、更忽略性价比最看重居住属性、7+3生活模式逐渐被接受偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 90 页2、客户特点变化趋势l休闲度假：早期因地处偏远、交通不便，休闲度假置业占半数81、，后期降低到1/4。l养老：4期产品升级后，加上人们对城南交通环境改善的预期，养老需求明显上升。l自住常用：城市外扩带来的主动或被动外溢，导致自住比例最高且稳定上升。常住需求的稳定上升要求配有更全面的生活配套面对休闲度假及更多养老需求，应重视生态景观品质的提升偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 91 页2、客户特点变化趋势l交通距离一直是客户关注的首要因素，且随着地缘性常住客户的增加，比例也在增长。l随着常住客户的增加，客户对配套条件的关注度迅速提高。l对价格、产品的关注度持续下降，可见客户更看重社区整体的宜居性和方便性。交通便捷度、社区整体的宜居性、配套成熟度将是未来82、客户的重点关注因素偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 92 页2、客户特点变化趋势l客户逐渐从年轻人为主转向中老年为主，解释了养老置业增长的原因。l各期客户年龄构成基本上保持不同年龄段复合的特征，产品组合应注重针对性和多样性，满足不同年龄客户的需求。客户年龄层复合多样，中老年客户渐成主力产品组合应关注多样性的需求，满足不同客户的需求偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 93 页2、客户特点变化趋势l客户对社区配套的重视度明显增长l对户型空间设计、园林景观的重视度都有一定的提升社区配套、户型空间设计、园林景观是未来客户的需求重点偉 業 顧 問 20183、0 B.A.Consulting.第 94 页2、客户特点变化趋势l朋友间的口碑传播和网络一直在项目推广中起到很重要作用，尤其是口碑传播。l后来出现的短信推广的影响也迅速扩大，未来更应重视。口碑营销一直很重要，短信推广应更重视偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 95 页3、新置业趋势的形成孔雀城正进入第2居所向第1.5居所过渡的阶段地缘性客户的稳增将是必然孔雀城的客户体系正经历升级，更重视品质、更忽略性价比最看重居住属性、7+3生活模式逐渐被接受常住需求的稳定上升要求配有更全面的生活配套面对休闲度假及更多养老需求，应重视生态景观品质的提升交通便捷度、社区整体的宜居性、配84、套成熟度将是未来客户的重点关注因素客户年龄层复合多样，中老年客户渐成主力产品组合应关注多样性的需求，满足不同客户的需求社区配套、户型空间设计、园林景观是未来客户的需求重点l孔雀城正向第1.5居所过渡，地缘性客户稳增的趋势将更明显l客户升级带来更多样化的需求，尤其是中老年养老置业的增长l宜居性、便捷性将取代高性价比成为孔雀城的未来竞争力，促成项目全面提升完善配套、高品质产品优质景观、交通便捷未来关键词偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 96 页3、新置业趋势的形成大湖区是核心孔雀城的核心地段小镇中心特色商业群全新高端豪宅产品线大规模水景公园孔雀城在升级宜居、便捷的全新孔雀85、城形象完善配套、高品质产品优质景观、交通便捷与现有升级客户的需求吻合富贵三口、栖居多代中老年养老客户引导更高阶层客户进入地缘性富豪家庭大湖区主力客户偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 97 页成功案例的借鉴经验1、郊区魅力小镇的打造2、高层湖景豪宅的打造3、高层豪宅产品的打造4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 98 页案例说明需解决的问题关键点借鉴的案例1郊区魅力小镇的打造开发模式、配套体系及主题营造?天津东丽湖案例杭州绿城翡翠城项目2高层湖景豪宅的打造围绕大湖水系如何规划不同类建筑及产品？国内：星河丹堤、华侨城国外86、：温哥华太平洋协和区、新加坡吉宝湾项目3高层豪宅产品的打造同类郊区高端项目的产品细节打造西山华府、星河丹堤、香悦四季4不同建筑形式的统一风格打造如何将不同建筑形式的风格协调统一西山华府、成都中海湾半岛、绿城百合、复地上城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 99 页1、郊区魅力小镇的打造东丽湖万科城拥有生态湿地和湖泊景观资源郊区生态主题复合新市镇地址：天津东丽区东丽之光大道，距市中心20公里。规模：建筑面积190万平方米，占地4095亩(273公顷)，分七期开发容积率：0.7时间：2005年7月开盘开发商：天津万科房地产有限公司建筑形式：围合联排、普通联排、独栋、公寓各物87、业规模：住宅174万平米，公建13.6万平米，小学、幼儿园2.8万平米。项目整体延东丽湖北岸开发，计划将分7期，沿项目主体交通干道由西向东开发，在810年内将建设成为一个功能齐全、科学合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体的可持续性发展的新市镇。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 100 页东丽湖万科城项目规划分期一期（2004-2006）二期（2005-2007）三期（2007-2008）四期（2009-2011）五期（2009-至今）规模6.4万，容积率0.3322万，容积率1.26.5万容积率0.63.3万，容积率0.588、55万，容积率1.77产品类型独栋别墅为主洋房及小高层联排为主联排为主洋房、高层户型面积（）200-270（独栋）洋房：100-200小高层：105-115170-210184-40090-120价格（元/）独栋：7000（04年）洋房：3600小高层：4500（07年开盘）联排：8000（07年）联排：8200（09年）洋房：6500高层：5000相应配套3000邻里商业3000会所商业街1200，商业邻里中心1000、运动公园2万，综合教育体2.5万无镇中心商业2.4万规划有新城次中心商业、社区商业产品类型由低密度独栋、联排向洋房、小高层，最后是高层过渡，项目配套体系随之不断完善。别墅、洋89、房等高端稀缺产品价格涨幅大，高层、小高层涨幅不明显，主要因该区域发展成熟度仍不适合打造第一居所。1、郊区魅力小镇的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 101 页东丽湖万科城配套设施滑水会所邻里中心二期底商新城中心商业镇中心商业五期社区商业新城次中心商业运动公园项目配套以东丽湖情景大道为主线，自西向东逐步建设。配套共计13万平米，占整个社区规模的7%左右，现商业以生活配套型商业为主。中心集中特色配套与邻里生活配套相结合，形成完善的配套体系，满足社区需求的配套为主，主要辐射市镇内部。兰多湾1、郊区魅力小镇的打造配套规模（平米）营业时间滑水会所37142007新城中心商业90、(超市、餐饮、银行)366912007二期底商11002007运动公园110002007邻里中心36542007四期镇中心商业24000动工建设新城次中心商业29536规划中五期社区商业28351规划中偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 102 页东丽湖万科城配套设施万科实验小学1、郊区魅力小镇的打造商业及教育配套以满足已入住业主的生活需求为主水主题配套以水上休闲活动为主，满足人们的亲水需求主题活动规模较小，其开展是为了增加亮点，配合住宅销售；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 103 页东丽湖万科城客户演变2005年产品配套性质2008-20191、0年2006-2007年高端产品别墅客群配套形态出现无服务功能高端人群高端产品中端产品别墅、公寓配套服务功能不完善，雏形阶段高端人群中端人群过渡为主流中端产品为主流公寓、高层、洋房中端人群为主流配套服务功能进一步完善第2居所第1.5居所第1居所新市镇形成1、郊区魅力小镇的打造客户：高端 中高端 中端 偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 104 页一期独栋二期小高层三期联排五期高层四期联排东丽湖万科城开发模式住宅产品：拉高卖低，实现价值提升次好区域入市，预留后期品质提升空间树立高品质项目形象与快速回收资金的有效结合高低高低配套物业：沿项目开发主轴节点式分布，便于分期建设随92、居住客群规模及居住属性变化逐步完善1、郊区魅力小镇的打造基于城市郊区化扩张的理性建设偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 105 页杭州绿城翡翠城项目位置：余杭西溪湿地以西约2公里，距市中心约15公里。开发商：绿城集团占地面积：93万平米建筑面积：150万平米容积率：1.3绿化覆盖率：40%建筑形式：多层,小高层,高层 总户数：8000配套：5万平方米社区商业中心（09年开业），社区医疗服务中心、幼儿园、泛会所。杭州近郊大型高端生态复合型社区1、郊区魅力小镇的打造紧邻10平方公里的以西溪湿地公园，三面湿地环抱。以满足高尚生活需求为导向，集生活、休闲、商业、娱乐、运动、教育93、等功能于一体的大型复合化高端生活社区。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 106 页杭州绿城翡翠城项目规划大型配套：社区大型配套设施集中在项目核心位置，形成标志性城市建筑形象；景观规划：约2万平方米坡地绿化、千米滨水绿化带。强调生态的集中绿地和对湿地景观的保护性开发，将原生态西溪景观水系融入每个地块中，并自然环绕各居住组团，将水景资源价值最大化，构筑“立体绿化与东方园境相互融合”社区生态意向。1、郊区魅力小镇的打造幼儿园商业中心会所偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 107 页自然水系与建筑的结合同一组团内将多层、高层、小高层合理组合布局，错落有94、秩，视线开阔南加州立面风格不同主题和尺度的自然水景观贯穿整个社区1、郊区魅力小镇的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 108 页杭州绿城翡翠城社区配套社区配套占总规模的4%左右。商业中心：5万平米，近千米商业步行街、品牌餐厅、大型品牌超市等；运动休闲：2个会所，6个游泳池、健身中心；商业主广场华联超市憨易轩餐厅1、郊区魅力小镇的打造坚果画廊内景美容院知味观餐厅菲力伟健身馆偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 109 页杭州绿城翡翠城户型跃层5室3厅2卫1厨 2744室2厅3卫1厨 245尺度方正，大方有秩；就寝与生活区，遵循动静分区排布，着意强95、调出秩序与礼仪，保障私属感。入口处玄关，巧而精致，餐厅、起居室整体通透的布置，更见豁达敞亮；就寝与生活区，动静分区，流线巧妙。4室2厅3卫1厨 245南北双露台，阳光私属；双套房主卧，方便实用。1、郊区魅力小镇的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 110 页1、完善配套设施，包括商业街、运动设施及教育配套等2、中心集中配套与组团配套相结合，在每个组团内均设有必要的生活配套设施。规划层面产品层面配套层面1、生态性与持续性，整体性和多样性，功能性和人性化；2、资源整合，每个组团内以集中绿地为中心，设置独立会所、泳池等。1、建筑将不同高度建筑形式统一在新古典主义基调下2、96、户型大开间、短进深，大部分户型都有3或4个功能空间朝南、室内挑空设计等；1、郊区魅力小镇的打造杭州绿城翡翠城借鉴偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 111 页1、郊区魅力小镇的打造l完善的生活系统：自身具有综合生活、休闲、养老等功能l主题营造：打造主题性元素作为吸引力，如独特的自然生态景观、休闲风情商业街、健康运动生活等l辅助配套：配有满足基本生活需求的教育、医疗等设施塑造郊区小镇魅力l前期高端：区域远未成熟时，打造高端特色产品，吸引第2居所置业l中期混合：随着区域发展及项目成熟，逐渐推出中高端、高舒适型产品，吸引第1.5居所置业l后期大众：理性城市化扩张至区域成熟，推97、出大众普通住宅，吸引第1居所置业，至此新市镇形成渐进式开发策略小镇魅力：完善的生活休闲系统，特色主题生活开发策略：根据城市化的理性扩张渐进开发，随着区域成熟度逐渐推出相应产品，最终形成第2、1.5、1居所的复合化居住体系。公建配套：规模控制在4-7%，形成小镇特色型、组团便捷型相结合的配套体系特色商业：精品业态、开放式街区布局，小镇休闲娱乐中心l规模：郊区小镇的配套多以满足自身需求为主，占总规模的4-7%l公建层级：分为小镇级别的特色配套、组团级别的生活配套两类，前者注重主题及精神性，后者注重便捷度公建与小镇的关系l商业业态：精品超市、高端餐饮为主，美容、健身、艺术画廊为辅l休闲商业街空间：开98、放、街区式的商铺布局，结合特色水景、绿化、广场空间，形成小镇的休闲、娱乐、聚集活动中心特色商业的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 112 页2、高层湖景豪宅的打造深圳 星河丹堤项目位置：位于深圳市宝安区彩田路北，临近南坪快速、梅观高速，距离深圳市政府大概6-7公里；总规模：用地面积200322，总建筑面积：360580，配套面积1800容积率：1.8产品：以高层公寓为主，占到将近70%，联排和少量独栋别墅占30%资源条件：9万湖面，银湖公园，有山有水6-7公里市政府所在地星河丹堤城市近郊高端休闲居所偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 11399、 页深圳 星河丹堤规划布局低密度产品亲水、高层产品观湖规划以大湖为中心，布局各类物业，尽可能做到低密度产品亲水、高层产品观湖；在资源条件好的沿湖区域主要布置联排产品，其中独栋别墅位于资源最好的位置；2、高层湖景豪宅的打造A区：联排B区：联排及独栋C区：联排D区：叠拼E区：高层高层会所及公共活动区高层产品布局在地块外围及偏远区域高层主要布置的地块的东南外围区域，这样可以有效的降低对联排的压抑感；通过建筑楼型设计和朝向调整，尽可能做到大部分户型能够观湖；每个高层组团内部都设计一个人工湖，使不能观湖的户型也能够拥有良好的组团内部景观。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 114100、 页深圳 星河丹堤公共配套社区休闲中心在一线湖景位置设置会所和公共活动区域，亲水会所、滨水木栈道、公共广场、沙滩活动区社区配套：因项目距市区不远，所以配套规模比较小，占总规模的0.5%商业面积：800居委会：200社区服务站：298社区健康服务中心：5032、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 115 页深圳 波托菲诺项目位置：波托菲诺位于深圳市华侨城西北部占地面积：80万总建筑面积：108万容积率：1.3，产品：沿湖独栋别墅、联排别墅、多层、小高层、高层资源条件：7万燕栖湖，4万天鹅湖。以意大利著名的旅游风光小城portofino为蓝本、以天鹅湖和燕101、栖湖为核心的人文生态社区9公里市政府所在地波托菲诺2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 116 页深圳 波托菲诺规划布局结合燕栖湖狭长形特征，不同类型住宅产品由南往北呈现阶梯状布局组团建筑规模容积率产品天鹅堡35万2高层公寓纯水岸22万1.4多层、小高层别墅区3.6万0.4独栋、联排2、高层湖景豪宅的打造波托菲诺.纯水岸（多层、小高层）波托菲诺.别墅区波托菲诺.天鹅堡(高层为主)公共中心偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 117 页深圳 波托菲诺湖畔商业通过水岸广场、沿湖木栈道、湖畔商业等形式使的社区不能亲水的单位都能够享受到102、湖水资源，提高了项目整体价值。水岸广场沿湖木栈道湖畔商业2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 118 页深圳 波托菲诺配套天鹅堡会所纯水岸会所波托菲诺儿童中心一期商业街二期商业街百佳超市配套规模具体业态商务休闲会所纯水岸会所6400；天鹅堡会所8400含商务接待设施、恒温泳池、桑拿房、健身房、网球场、保龄球馆、羽毛球馆、餐饮波托菲诺儿童中心28592004年2月正式开园商业街一期15000二期1900高档社区的生活配套服务百佳超市2000提供新鲜蔬菜、水果和家居生活必需的日常用品文化场馆美术馆、艺术中心、创意文化园2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問103、 2010 B.A.Consulting.第 119 页温哥华太平洋协和区 太平洋协和区(Concord Pacific Place)位于温哥华中心城区(Central Area of Vancouver)的滨水地带；太平洋协和股份公司(Concord Pacific Group Inc.简称Conc ord Inc)自1991年开始，投资30亿加元兴建；占地83公顷、居住1.6万人 的城市新区，其中各类建筑总面积达11 0万m2，用于居住、商业、零售业及办公。高密度新型城市新区建设滨水高品质居住区域开发2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 120 104、页温哥华太平洋协和区通过贯穿整个地段的开敞空间体系将建成区分为若干独立规划的居住组团，并由道路系统对居住组团的空间范围加以限定。以开放式绿化形成多用地组团住宅区公园2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 121 页开敞空间类型多样，可满足人们不同需求温哥华太平洋协和区开阔的绿色空间系统：修建5个巨大的公园，用地17公顷，占总土地面积的25%；滨水大道：长达3公里海岸线的宽阔的滨水大道，专门供行人和自行车使用；滨水大道2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 122 页新加坡吉宝湾项目地标性豪邸 新加坡顶级滨海生活105、的典范位置：新加坡南部海滨吉宝湾（keppel bay）周围环境优美，面临圣淘沙岛，背倚花葩山；毗邻繁华市中心。项目占地：8.4万平方米，拥有750米海岸线楼座情况：6栋24至41层的高层公寓，11栋6至8层的低层公寓该项目是著名设计师Daniel Libeskind在亚洲设计的首个住宅项目2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 123 页新加坡吉宝湾项目6栋24至41层的高层公寓位于地块北侧；11栋6至8层的低层公寓沿海岸线布置；阶梯状布局各类物业2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 124 页新加坡吉宝湾106、项目每座高层楼阁的冠顶都是空中花园，另有九座不同楼层的花园式空中走廊连接大楼；建筑呈现出倾斜状，外观光滑、弯曲，而建筑又非常高，因此建筑上层之间的间隙较大。建筑细节的设计是为了增加人与大海和风景之间的距离，建筑群更是被周围茂密的树林所环绕。2、高层湖景豪宅的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 125 页高层湖景豪宅打造2、高层湖景豪宅的打造低密度产品突出亲水，沿湖或近湖布局高层产品布局外围，形成围合式社区，强调观湖，同时减少对社区的压抑感。非临湖区域设组团式水景，提升组团价值展示区设置在近社区入口，且拥有良好湖 景资源的位置；展示区的设计要求强调亲水；沿湖形成木栈道107、或滨湖步行大道设置多个开放式的绿地或运动公园结合展示区位置，设计滨湖商业，以休闲、餐饮为主。低密度亲水、高层观景组团式水景作补充亲水展示区开放、多样化的湖畔公共空间偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 126 页西山华府项目位置：位于海淀区，紧邻西北五环外，距五环路肖家河桥约2公里；总占地面积：220000总建筑面积：330000综合容积率：1.53产品类型：以多层洋房为主、少量小高层创新城市别墅产品的标杆项目西北五环西山华府3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 127 页西山华府产品定位洋房形式、城市创新别墅产品一梯一户、三面108、或四面采光优质的社区园林别墅感的大平层设计3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 128 页西山华府客户3、高层豪宅产品的打造城市精英阶层3040岁年轻社会精英；多次置业，改善型自住需求为主，向往高品质生活；多为两代居住；经济基础较好，事业处于上升期，多为IT、金融业的企业高级白领或高管；追求品质生活，对居住环境要求较高；有着良好教育背景，更加重视教育 城市富豪40-50岁之间的社会中坚力量；多次置业，改善型自住需求为主，居住别墅的回城者两代或三代共同居住；经济实力雄厚，多为公司高管、企业主；抱有低调而不平凡的生活理念，追求居住品质与舒适度；优质教育资109、源、良好社区环境、中等户型项目综合品质、豪宅户型、舒适生活追求“城市配套+别墅生活”的社会精英阶层偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 129 页西山华府别墅感的大平层（禧园）：户型面积280-290；一梯一户，主仆分区；左静右动的分区设计。半赠送的大阳台私家电梯厅，主仆分区3、高层豪宅产品的打造超大面宽，客厅面宽近9米；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 130 页西山华府别墅感的大平层（禧园）：户型面积280-290；一梯一户，主仆分区；左静右动的分区设计。3、高层豪宅产品的打造半赠送的大阳台私家电梯厅，主仆分区超大面宽，客厅面宽近9米；偉 業110、 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 131 页西山华府顶层复式产品（禧园）：面积248（中间单元）；一梯两户，主仆分区；主卧套系列次卧带独立卫生间赠送大面积露台首层半赠送阳台3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 132 页西山华府顶层复式产品（禧园）：面积253-261（边单元）；一梯两户，主仆分区；首层大面宽、近百奢华客厅主卧套系列次卧带独立卫生间赠送大面积露台3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 133 页西山华府错落式大平层设计（禧园）面积247-266；一梯一户，主仆分区；四面采光111、360度景观；3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 134 页西山华府压缩版大平层（珑园）：户型面积170-180；一梯两户；左静右动的分区设计；半赠送大尺度阳台3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 135 页星河丹堤针对1.8的容积率，星河丹堤的产品更趋于两极化；其中以高层复式公寓为主，占到将近70%，联排和少量独栋别墅占30%。高层+联排的产品组合星河丹堤的联排户型和复式户型设计对本项目的大户型设计有直接的借鉴意义。3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13112、6 页星河丹堤联排单体高低有层次感，中间车行道压缩到最小，给客户的院子最大化；后排通过把一层抬高，减少楼间距太小的压迫感，改善回家感受。3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 137 页星河丹堤联排面积220-290，沿湖三、四联260、290，后排四、五联220、250，联排户型相似，资源搭配合理开间6.5米，进深15-16米，首层抬高设计，前后中间庭院所有户型都有2.2-2.8米高的直接采光地下室赠送。地下室一层二层三层剖面3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 138 页星河丹堤高层单体南侧的高层产品既起113、到封闭园区的感觉，也有很好的视野；丰富的立面变化，摆脱传统板式建筑的的平面楼形，在错落中体现居住档次。3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 139 页星河丹堤高层户型一层二层高层主力户型面积在200-210，三室三厅四卫，复式结构；所有户型的客厅及餐厅均为挑空设计；赠送大面积的双层入户花园、观景阳台。客厅挑空餐厅挑空入户花园3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 140 页星河丹堤高层户型一层二层复式、双挑空、双层入户花园、双层阳台3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.114、第 141 页星河丹堤高层户型一层二层复式、双挑空、双层入户花园、双层阳台3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 142 页星河丹堤高层户型复式、双挑空、双层入户花园、双层阳台一层二层3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 143 页香悦四季总占地面积：45万总建筑面积：60万综合容积率：1.33产品类型：以11层小高层为主、少量独栋项目配套：4万平米的商业（包括酒店式公寓），2000平米的商业会所，2000平米的国际双语幼儿园香悦四季的区位条件与本项目相近，其高层户型设计对本项目可能会出现的少量中小户型产品有115、一定的借鉴意义。3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 144 页香悦四季户型种类面积所占比例二居室90-105平米30%二居室115平米25%三居室137平米25%三居室155平米20%小高层户型全部为三居、四居面积区间相对平均，115平米以下的三居占55%137和155的四居占45%小高层产品3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 145 页香悦四季赠送空间集中，可改建为功能性空间，利用率高赠送赠送95平米两室，加建后为三室两厅两卫115平米两室，加建后为三室两厅两卫3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2116、010 B.A.Consulting.第 146 页香悦四季赠送赠送赠送空间集中，可改建为功能性空间，利用率高137平米三居，加建后为四室两厅两卫155平米三居，加建后为四室两厅两卫3、高层豪宅产品的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 147 页3、高层豪宅产品的打造高层豪宅创新产品错落的建筑布局，形成良好的建筑天际线丰富的立面变化和创新；大平层产品设计要点是拥有别墅级的功能空间尺度：大尺度的客厅、观景阳台、奢华的主卧套；复式产品的设计要点是拥有别墅特有挑空设计：客厅、餐厅等功能空间的挑空；控制户型面积和总价；较多的赠送空间，如花架、露台、阳台等。错落建筑群的强品质117、感平层豪宅、复式产品的空中别墅设计高性价比、高附加值的普通舒适户型偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 148 页项目位置：项目位于北京良乡卫星城以西，邻规划中的六环路。开发商：浙江绿城集团占地面积：52万平米建筑面积：67万平米：容积率：1.2绿化覆盖率：57.7%产品：以四至五层的板式公寓为主，辅以少量一层两户的点式楼以及小高层、高层建筑北京房山绿城百合4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 149 页北京房山绿城百合暖色调温馨的立面颜色风格和谐的色彩搭配柔和对称的色彩对比4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 118、2010 B.A.Consulting.第 150 页北京房山绿城百合石材立面为主产品体现高品质，涂料、面砖和石材的和谐搭配4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 151 页北京房山绿城百合立面充满高低前后的错落变化，给人良好的视觉感受；不同类型产品整体风格上的统一；通过颜色和造型的变化和创新实现的不同的立面效果；摆脱传统的平面楼形，在错落中体现居住档次。多层板式小高层点式小高层4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 152 页绿城新湖.海宁百合新城项目位于海宁市城南新区，属于城市中心的高尚生活119、社区；总用地面积1400亩，总建筑面积约110万；建筑形态涵盖了多层公寓、高层公寓、庭院别墅、宅院别墅、独立别墅级公建等物业4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 153 页不同类型产品之间的风格衔接绿城新湖.海宁百合新城4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 154 页绿城新湖.海宁百合新城商业街风格4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 155 页绿城新湖.海宁百合新城多层公寓风格暖色调、赋予变化的立面、石材和涂料的协调4、不同建筑形式的统一120、风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 156 页成都.中海龙湾半岛项目位于成都/武侯区，拥有约490米河岸线及270度面宽的河景，是典型的原生半岛社区；项目总建筑面积35万，综合容积率3.2；建筑形态包含临河18层电梯公寓、9层叠拼别墅、双拼别墅三大产品线，新古典主义建筑风格。4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 157 页成都.中海龙湾半岛临河双拼别墅4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 158 页成都.中海龙湾半岛多层洋房4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業121、 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 159 页成都.中海龙湾半岛18层高层公寓4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 160 页复地上城项目位于重庆市渝北区北部新区金开大道 占地面积:333500平方米 建筑面积:800000平方米 产品包括别墅、多层洋房及高层公寓等；重庆最大规模的“新古典主义”艺术建筑群。4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 161 页复地上城别墅产品风格4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 162 页复122、地上城多层产品风格4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 163 页复地上城高层产品风格4、不同建筑形式的统一风格打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 164 页4、不同建筑形式的统一风格打造不同建筑形式的风格统一目前北方高端项目主流的建筑风格更突显沉稳、尊贵，迎合北方高端客户的喜好；统一的色调及主要元素赋予变化的立面、石材和涂料的协调新古典主义与现代的融合统一的立面风格和元素不同建筑的局部造型变化不同类型建筑产品在整体风格上要求统一可以通过颜色和造型的变化和创新实现的不同的立面效果。偉 業 顧 問 2010 B.A.123、Consulting.第 165 页大湖区整体定位偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 166 页1、大湖区总定位l区域发展迎来重大机遇，南城产业及交通的改善，将导致大兴区域的近年的客户需求、价格增长态势延至固安l南城整体发展成熟带给固安更加多元、复合的置业需求，最终形成第1、1.5、2居所的置业体系。区域发展的启示l市场以稳为主，1-2年内总体仍将呈量跌价滞态势，北京市场热点将以新城及远郊为主，成为市场增长亮点l大兴市场是未来孔雀城的强竞争区域，大湖区的类别墅难比同类区域别墅更有优势，很难在该产品上实现价格和价值的飞跃。房地产市场的启示细分市场：去掉大湖区的类别墅产品，124、通过生态景观优势弱化交通劣势，利用创新公寓产品，主要分流大兴市场的升级居住型需求，少量分流挤压外溢需求。价格：半年后大兴公寓主流均价预计在2.1-2.2万/平米，建议大湖区均价1.8万，价格区间1.6-2万价格：区域、市场能否支撑预期的价格增长（2万售价?）l高密度城市型住宅为主，价格涨势迅猛，目前大多均价在1.8-1.9万/平米，近半年价格涨幅达到3000元/平米左右。l紧凑产品与高舒适产品需求并存，交通、配套、品牌受欢迎l小高层、高层是主流，洋房尚未被区域接受大兴市场的启示细分市场：大湖区面对的新市场需求及竞争偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 167 页1、大湖区125、总定位l孔雀城正向第1.5居所过渡，地缘性客户稳增的趋势将更明显l客户升级带来更多样化的需求，自住常用为主，养老置业增长l宜居性、便捷性将取代高性价比成为孔雀城的未来竞争力，促成项目全面提升客户需求的启示l孔雀城在升级，大湖区是核心，大湖区的客户将是原客户体系中的升级客户及更高端客户的新引入l大湖区主力客户：与现有升级客户的需求吻合，如富贵三口、栖居多代，尤其是增长中的中老年养老客户。引导更高阶层客户进入，如地缘性富豪家庭新置业趋势的启示客户构成：富贵三口、栖居多代及新地缘性富豪阶层为主，年轻首次置业家庭为辅置业目的：自住常用为主，养老置业为辅，少量休闲度假置业，兼顾投资年龄及来源：中老年为主126、，青年为辅。京西南地缘性客户为主，其他区域为辅客户：高容积率豪宅与原客户的对应及延展偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 168 页1、大湖区总定位l根据城市化的理性扩张渐进开发，随着区域成熟度逐渐推出“高端特色中高端高舒适大众普通住宅”系列的产品，最终形成第2、1.5、1居所的复合化居住体系。郊区魅力小镇打造的启示产品体系：高层、小高层、多层组成的多样化产品序列，迎合孔雀城向第1.5居所过渡的趋势，打造新豪宅与中高端高舒适产品为主，大众普通住宅为辅的产品体系产品布局：结合中心湖景打造空中别墅产品的高层新豪宅、高舒适产品为主的小高层；非临水的低密度组团营造高品质景观，打造127、高舒适洋房。产品：1.6容积率打造高端第二居所的模式产品策略：打造有序多样化的新产品序列l低密度亲水、高层观景，组团式水景作补充l亲水展示区的重点打造l开放、多样化的湖畔公共空间大湖豪宅社区打造的启示l错落建筑群的强品质感l平层豪宅、复式产品的空中别墅设计l高性价比、高附加值的普通舒适户型高层豪宅创新产品的启示偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 169 页1、大湖区总定位l自身完善体系：完善的生活休闲系统，特色主题生活。自身具有综合生活、休闲、养老等功能l主题营造：主题性元素作为吸引力，如独特的自然生态景观、休闲风情商业街、健康运动生活等l公建配套：规模控制在4-7%，128、形成小镇特色型、组团便捷型相结合的配套体系郊区魅力小镇打造的启示大湖区公建：应作为孔雀城的特色小镇级别配套，辐射孔雀城各期组团，重点进行主题特色的吸引力打造，如大型湖水生态景观、休闲风情商业中心、高端休闲会所等滨水休闲商业街：以精品超市、高端餐饮、特色精品店为主，少量美容店、艺术品店为亮点，在大湖核心位置，结合中心湖区形成开放式的休闲商业街高端会所：融入湖景的自然建筑，运动、私人聚会、邻里交流的功能公建：魅力小镇的配套体系及要点商业：特色主题商业的吸引力打造l休闲商业业态：精品超市、高端餐饮为主，美容、健身、艺术画廊为辅l休闲商业街空间：开放、街区式的商铺布局，结合特色水景、绿化、广场空间，形129、成小镇的休闲、娱乐、聚集活动中心郊区魅力小镇打造的启示偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 170 页1、大湖区总定位l新古典主义与现代的融合，迎合北方高端客户的偏好l统一的立面风格和元素l可以通过颜色和造型的变化和创新实现的不同的立面效果。不同建筑形式的风格统一的启示建筑：利用湖景、整体统一的设计形态偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 171 页孔雀城未来方向京南低密度田园小镇n永定河景观资源n原生态树林n创新别墅及洋房n社区生活商业n幼儿园配套京南魅力亲情小镇大湖生态景观高端湖景豪宅开放城市公园 完善的配套体系创新类别墅系列 多样化洋房产品家人130、团聚邻里共处健康养老休闲度假1、大湖区总定位偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 172 页2、魅力小镇打造体系城市核心小镇核心休闲运动中心小镇次中心一核、两心、多点的布局，休闲、商业、教育于一体的魅力小镇体系七期七期八期-大湖区复合中心休闲运动教育商业偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 173 页2、魅力小镇打造体系l休闲养生l健康生活休闲度假与健康养老相结合的品质生活偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 174 页2、魅力小镇打造体系l湖畔休闲商业群l社区生活商业街休闲娱乐与生活购物相结合的特色商业偉 業 顧 問 2010131、 B.A.Consulting.第 175 页2、魅力小镇打造体系l假期家庭聚会l亲情种植园感受自然的亲情及邻里空间l邻里公共运动绿地偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 176 页2、魅力小镇打造体系聚集人气、精神归属的小镇活力广场l休闲广场空间l小型特色演出l大型节日聚会偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 177 页2、魅力小镇打造体系开放、丰富、自然的大湖生态景观空间偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 178 页3、大湖区的总体形象小镇中心 综合 高端亲水社区开放、丰富、自然的大型生态湖景创新、滨水的城市景观豪宅特色、132、休闲的湖畔商业街聚集活力的小镇中心广场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 179 页4、大湖区的主题特色亲水生活、乐享人生l儿童戏水空间l结合湖面的自然步行道、运动休闲空间l湖畔特色商业街偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 180 页5、大湖区住宅产品体系临中心湖高层：新豪宅产品，空中别墅产品，占25%。临主水系小高层：中高端高舒适户型为主，大众普通住宅为辅，占60%非临水的低密度洋房：营造高品质景观，打造高舒适组团，占15%l去掉大湖区的类别墅产品，通过生态景观优势弱化交通劣势，利用创新公寓产品，主要分流大兴市场的升级居住型需求，少量分流挤压外133、溢需求。细分市场：l高层、小高层、多层组成的多样化产品序列，迎合孔雀城向第1.5居所过渡的趋势，打造新豪宅与中高端高舒适产品为主，大众普通住宅为辅的产品体系产品体系：l结合中心湖景打造空中别墅产品的高层新豪宅、高舒适产品为主的小高层；非临水的低密度组团营造高品质景观，打造高舒适洋房。产品布局：偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 181 页5、大湖区住宅产品体系滨水生态豪宅滨水生态豪宅20-25层，直接观湖270-280平米的平层豪宅190-210平米的跃层复式室内别墅式空间、赠送入户花园及露台11-15层，观湖、近水80-90、90-120平米两居90-120、130-134、150平米三居舒适户型，赠送露台6-8层，临近集中园林组团90-120平米两居130-150平米三居赠送露台后可增加一个居室 高层25%小高层60%洋房15%偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 182 页6、大湖区目标客户细分l客户结构变化判断：富贵三口一直是主力客户，保持三成左右的比例。栖居多代是产品升级后出现的新主力。随着产品升级，小康两口、小康两代的比例会略减。l置业目的变化判断：区域逐渐完善将导致自住比例继续稳步上升，休闲度假比例继续减少，养老置业比例也将保持增长。l年龄结构变化：未来将出现客户逐渐从年轻人为主转向中老年为主，各年龄层复合的结构特点。偉 業 顧 135、問 2010 B.A.Consulting.第 183 页6、大湖区目标客户细分主力客户富贵三口 30%地缘性富豪家庭 15%栖居多代 30%辅助客户小康两口 10%投资 5%小康两代 10%偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 184 页7、大湖区产品价格建议高层：单价2万/平米，总价380-560万元洋房：单价1.8万/平米，160-270万元小高层：单价1.6万/平米，130-190万元迎合区域发展、客户升级引领孔雀城的价值提升l价格：半年后大兴公寓主流均价预计在2.1-2.2万/平米，建议大湖区均价1.8万，价格区间1.6-2万价格预期：l临中心湖高层：新豪宅产品136、，空中别墅产品l临主水系小高层：中高端高舒适户型为主，大众普通住宅为辅l非临水的低密度洋房：营造高品质景观，打造高舒适组团产品体系：偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 185 页8、大湖区商业配套定位滨水休闲商业街l在大湖核心位置，结合中心湖区形成开放式的休闲商业街l总规模约2万平米，面向孔雀城小镇的所有居民，未来将是孔雀城小镇的休闲娱乐、生活购物、公共活动的中心。l包括精品购物、餐饮、休闲、娱乐、艺术展示等多种功能。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 186 页8、大湖区商业配套定位以精品超市、休闲餐饮、特色精品店为主，少量美容、艺术、儿童游乐137、业态为亮点l精品超市(2000平米)：中高端、中型超市。l休闲餐饮(4000平米)：湖畔可设高档餐厅、休闲茶座、酒吧、咖啡厅等餐饮配套。l精品购物(10000平米)：面向不同年龄住户的个性化精品店，包括服装、家居、鞋帽、电子产品等多种业态。l亮点业态(4000平米)：美容店、艺术品店、儿童主题游乐、SPA馆等偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 187 页8、大湖区商业配套定位湖畔中心商业广场在特定节假日，组织定期表演和广场聚会，如球赛直播、小型音乐会、露天影院、夏日狂欢、圣诞夜party等不同主题，形成充满活力、聚集人气的小镇中心广场。偉 業 顧 問 2010 B.A.138、Consulting.第 188 页n定位：本项目定位为大型豪宅社区，应设置一处高档社区会所，以满足社区高端人群的需求，在常规功能基础上突出特色。n规模：1800平米，可分2层设置。n功能：以游泳池、健身房、休闲茶座为基本功能，以SPA水疗、舞蹈室、儿童娱乐中心为特色功能。满足小区不同年龄段业主的需求。n会员制：以服务社区内部业主及亲友为主。9、大湖区会所配套定位融入湖景的自然建筑，具有运动、私人聚会、邻里交流的功能偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 189 页会所配套设施运动泳池舞蹈室健身器械室休闲咖啡茶座水疗SPA儿童娱乐手工制作球类游戏区绘画音乐动画放映阅览室9、大湖区会所配套定位偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 190 页n以游泳池、健身房、休闲茶座为基本功能n以SPA水疗、舞蹈体操室、儿童娱乐中心为特色功能游泳池儿童娱乐中心健身房SPA休闲茶座9、大湖区会所配套定位感谢观赏偉 業 顧 問 2010 B.A.Conulting.