1、目 录决策原则2行业宏观背景(数据链接)3第一部分 城市分析4一、城市概况4二、徐州经济分析5三、城市规划7四、房地产政策分析10第二部分 徐州商业房地产市场分析14一、商业市场概述14二、商业市场分析16三、写字楼市场分析31四、项目周边沿街商业现况39五、区域大型超（大卖场）市场分析40第三部分 项目定位41一、项目分析41二、项目定位43三、产品建议44第四部分 项目投资估算51决策原则 商业面积最大化1. 商业面积最大化前提是能够促进销售，因此我们针对本项目特性提出室内步行街+面向广场独立线铺的商业面积决策原则，并将商业面积产权划小。2. 商业面积最大化的另一前提是要保证物业形态与经营2、相对接，因此控制单个商铺面积，室内步行街面积控制在4060，面向广场的独立线铺面积控制在6080。 商业价值最大化1. 围绕中心广场做退台设计2. 交通组织直接到达三层，使三层同样能够达到一层效果3. 大型海量停车位设计4. 主力店规划：-1F引入沃尔玛，3F、4F导入精品店，形成人流交汇、融合。5. 突出营造中心广场的稀缺性、唯一性，发挥其聚合能力。 社会影响力最优化1. 依托中心广场为展开面的横向规模设计，形成社会影响力最优化。行业宏观背景(数据链接)2004年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增3、幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致开发企业对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，众多购房者无论出于投资或自住，都乐意尽快掏钱购买。2005年16月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米，与2004年同期相比增长了3.0。全国完成购置土地面积16299.7万平方米，与2004年同期相比增长了3.9。2005年16月我国房地产开发投资额为6193.1亿元，比2004年同期增长23.5。我国东部地区房地产投资额为4173.4亿元，比2004年同期增长19.2。中部地区的房地产投资额为959.6亿元，比2004年同期增长34.8。西部地区的房地产投资额为1060.1亿元，比2004年同期增4、长32.1。2004年我国商业地产投资开发情况：2004年全国土地交易价格指数（工业用地）第四季度的价格指数为107.0，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第四季度的价格指数为109.8。2004年商业营业用房投资完成额为1723.7亿元，比2003年同期增长31.4。办公楼投资完成额为652.2亿元，比2003年同期增长28.3。今年一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。完成商品住宅投资1888亿元，增长23.1%。其中，经济适用房投资62亿元，增长2.6%。房地产开发企业到位资金5640亿元，同比增长24.8%。其中，国内贷款1456亿元，增长48.55、%；企业自筹资金2025亿元，增长30.3%；利用外资52亿元，下降4%。全国房地产开发企业完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3%。全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3%。其中，住宅施工面积7.93亿平方米，增长23.1%；办公楼施工面积4469万平方米，增长17%；商业营业用房施工面积1.27亿平方米，增长23.6%。截止到3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面6、融合地产业与商业为特色的商业地产有望成为引领中国房地产发展的新增长点。随着中国零售业的全面对外开放，目前几乎中国所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间，商业地产正悄然成为房地产市场的新宠儿。我国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼都将成为2005年商业地产投资的亮点。第一部分 城市分析一、城市概况1. 徐州简介徐州位于华北平原的东南部，除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点7、为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡1/7000-1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。 2. 徐州文化徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化。帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。徐州是国家历史文化名城，汉高祖刘邦的故乡，有着丰厚的历史文化遗产。尤其是两汉文化遗存十分丰富，其中的汉墓、汉俑、汉画像石并称“汉代三绝”。 两汉彩绘兵马俑，是继咸阳和西安兵马俑之后的第三批重要发现。为开发利用汉文化资源，组织成立徐州市两汉文化研究会，筹建修复了北洞山汉墓、龟8、山汉墓、白集汉墓、狮子山楚王陵、汉兵马俑博物馆、汉画像石艺术馆等一系列重要文物景点。3. 徐州交通徐州交通发达，基础设施较完备，素有“五省通衢”之称，是中国第二大铁路枢纽，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。境内公路四通八达，有国道5条，省道20条，正在建设中的京沪、霍连高速公路通过徐州。京杭运河穿境而过，沿岸建有四个内河大港。徐州境内通车总里程达13688,养护里程2700多。全市有条国道、12条省道穿境而过，一级公路达642，二级公路965。京沪、京福、连徐、徐宿等4条高速公路徐州段共350多公里，2001年已建成通车近60公里。全市有定级航道51条，通航里程达763公里，全市港口吞吐量5009、0多万吨。4. 徐州行政规划徐州自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。徐州市行政区划基本情况统计表区、市、县镇街道办事处村民委员会居民委员会面积（平方公里）人口（万人）鼓楼区/88576927.9云龙区/9244411828.7九里区/1426369819.6贾汪区72985469048.6泉山区/10/7762.742.7丰县14/36081446110.2沛县15/324571349120.3铜山县22/33871999.6129.2睢宁县1610、/386151767131.8新沂市16/25418157196.5邳州市24/462222088161.4总 计11443228039511258.3916.9全市户籍总人口至2205年初为916.9万人，行政区面积11258.3平方公里，其中市区人口172.33万人。二、徐州经济分析1. 经济发展持续加快，综合实力明显增强“十五”期间，徐州地区生产总值增长速度每年分别为11%、11.4%、12.5%、14%和14.3%，年均增速为12.6%，比“九五”时期提高0.6个百分点；2005年达到1207.76亿元，超额完成“十五”计划确立的1100亿元目标。三次产业结构不断优化，由2000年的111、8.4:46.8:34.8优化为13.9:50.3:35.8。全社会固定资产投资累计完成2039亿元，年均增速16.5%；2005年达到600亿元，比上年增长34.7%。财政实力显著增强，2005年财政收入完成145.26亿元，是2000年的3倍，占GDP的比重提高4.6个百分点；一般预算收入完成55.22亿元，比上年增长32.3%，是2000年的2.5倍。2. 实施工业强市战略，工业经济支撑作用迅速增强“十五”期间，徐州累计完成全社会工业投入876.8亿元；其中2005年完成305亿元，比上年净增100亿元，接近“十五”前三年的总和。2005年规模以上工业总产值达1200亿元，比2000年增12、长1.6倍；规模企业达1263家，增加588家；全部工业增加值完成517.92亿元，占GDP的比重比2000年提高4.8个百分点，对GDP增长贡献率达42.9%；销售收入超亿元企业达135家，25家大企业大集团实现销售收入、利税、利润分别比2000年增长1.3倍、2.7倍和3.3倍。品牌经济发展呈现新亮点，创中国名牌产品3个，实现零的突破，省级名牌产品达55个；徐工集团、维维集团和徐州卷烟厂荣获“中国制造行业内最具成长力的自主品牌企业”称号。3. 农业和农村经济稳步发展五年来市财政累计投入支农资金19亿元，2004年以来落实粮食直补、良种补贴和农机补贴资金1.6亿元，并从去年起全面免征农业税及13、附加，农民负担大幅度减轻。农业产业化步伐加快，各类农副产品加工企业达5000多家，其中销售收入500万元以上企业达350家，农民专业合作经济组织达1663个。农业基础设施和综合生产条件有了较大改善，五年累计完成重点水利工程投资29亿元，农业综合开发投资7.05亿元，改造中低产田114万亩，综合机械化水平达76%。县域经济呈现加速增长态势，2005年规模以上工业投入及增加值增长速度分别高于全市60和6个百分点。4. 加强中心商圈建设，现代服务业水平提升2005年实现第三产业增加值431.82亿元，全社会消费品零售总额318亿元，“十五”期间年均分别增长13.6%和12.9%。中心商圈日益繁荣，金14、鹰国际、中央百货、东安王府井、法国家乐福等著名商家纷纷进驻。晚间经济蓬勃发展，户部山商业步行街商户已达716家。大型专业批发市场发展较快，2005年实现成交额549亿元。旅游经济蓬勃兴起，“十五”期间接待国内外游客、旅游总收入年均分别增长34%和34.2%， 2005年旅游接待人数突破1000万人次，旅游总收入超过80亿元，云龙湖风景区和马陵山景区被评为国家4A级旅游景区；金融、通讯、信息、社区服务等现代服务业也保持良好发展态势。5. 改革开放深入推进，发展环境明显优化“十五”期间全市实际到账外资累计达13.09亿美元，千万美元以上外资项目达139个，分别比“九五”时期增加4.42亿美元、1215、6个；自营出口总额、对外承包工程及劳务营业额年均分别增长31%和33.8%，外派劳务人数是“九五”时期的两倍。民营经济迅速崛起，连续保持20%以上的增速，2005年民营经济增加值达628亿元，占全市GDP的52%，民营工业项目投资占全市规模以上工业投资的70%；私营企业和个体工商户分别达2.5万户和14.2万户，从业人员达39.5万人和22.3万人，注册资本达244亿元和29.1亿元。投资环境显著改善，2004年以来连续两年荣登福布斯“中国大陆最佳商业城市排行榜”，连续两年被台湾电机电子同业公会评为“极力推荐投资城市”，去年又荣获“中国品牌经济城市”称号，进入全国金融生态环境五十强城市行列。616、. 基础设施建设加大，城乡面貌明显改观五年来，城市建设累计投入资金120多亿元，其中2005年完成投资50亿元，是近年来投资力度最大的一年。强力推进老城改造，组织实施了城市中心区综合改造、迎宾路改造、云龙湖“显山露水”工程、小南湖景区建设等86项城建重点工程。县城镇建设得到加强，六县（市）、贾汪区总体规划全部完成，114个镇布局规划通过省建设厅验收，累计完成村镇建设投资30亿元，建制镇新增竣工住宅建筑面积180万平方米。大交通体系日益完善，五年累计完成投资120多亿元，高速公路通车里程达300公里，国省干线公路新增里程190公里。7. 社会保障增强，人民生活水平提高城镇职工三项保险参保率分别达17、到98%、98%和90%，2005年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到11185元和4304元，“十五”期间年均增长10.9%和6.5%；在岗职工平均工资达到18370元，年均增长14.5%；全市金融机构存款余额达1010.9亿元，其中居民储蓄存款达650.6亿元。城市人均住房建筑面积达23.31平方米，农村居民人均生活用房面积达29.36平方米，比2000年分别增加4.01和6.84平方米。三、城市规划1. 城市定位 徐州市被定为陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，都市圈核心城市，全国综合性交通主枢纽，以楚汉文化为主要特色的国家历史文化名城和全国优秀旅游城市。规划还着重提升18、了徐州作为都市圈制造加工中心、商贸中心、物流中心、信息中心、公共服务（包括科教、文化、医疗卫生、体育、旅游服务等）中心的功能。2. 徐州都市圈徐州都市圈规划将形成以“一个核心城市、两条城镇发展轴、一条城镇联系通道、单核心放射状”的城镇空间结构，“三横”、“四纵”的网络化远景发展框架。徐州都市圈规划范围主要是以徐州为圆心，半径100公里的圈层。包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市，安徽的宿州市、淮北市，山东的枣庄市、济宁市的微山县，河南商丘市的永城市，共涉及8个地级市。根据都市圈空间组织要求，提升东西向运输能力，完善南北向交通网络，利用国家级交通大动脉，配套完善相应设施，建成徐连线、枣徐宿线、京沪19、线和沿海线的“一横三纵”运输通道。合理衔接内外交通，提高四个功能组团的综合实力，推动徐连经济带和城镇发展轴的建设。3. 徐州发展概念规划徐州概念规划深入分析了基于徐州的“边缘”特征，提出城市发展总的战略构想“走出边缘，构建中心”。规划明确了跳出淮海、经营“天下”，积极“放弃”、步步为营和“区域合作、中心突破”的区域策略；通过 “双心并举，两翼延伸”的城市区域空间布局的结构与形态的演进，使徐州从单中心的城市走向多中心网络式的城市，构建“交通轴+城镇组团+生态绿地”的空间结构；加强历史文化、人文资源的城市特色保护和发展，生态环境的保护，形成“三山楔入，两河穿流，城市密集，地景开阔”的人居环境新形态20、。 （徐州发展概念规划示意1） （徐州发展概念规划示意2）4. 徐州市域城镇体系规划按照城镇体系规划，徐州将紧密联系全省“三圈五轴”城镇空间网络的形成与发展，以区域的集聚发展为核心，大力推进并完善中心城市建设，积极发展中小城市，择优培育重点中心镇，全面提高城镇发展质量。 （徐州城镇体系规划示意1） （徐州城镇体系规划示意2）5. 徐州城市总体规划（徐州总体规划示意）1) 城市发展总目标徐州将建成区域性经济强市和服务中心，发挥国家重要交通枢纽和国家级历史文化名城的作用，并在苏北率先实现现代化，推进区域的城市化和现代化建设。2) 城市性质全国重要交通枢纽，国家级历史文化名城，陇海兰新地带中心城市之21、一，徐州都市圈的核心城市。3) 城市人口规模到2020年规划区城市人口达300万人。4) 城市用地和发展方向向东、向东南方向发展。5) 都市区的布局形态一中心、五组团及十镇的“众星拱月”的空间结构。一中心即主城区，五大组团分别是利国、贾汪、大许、双沟、郑集组团。十镇即官湖、王集等县市的重点建设城镇。6) 主城区布局形态城市向东、向东南方向发展，形成以“双心”为核心，以绿带相隔离，以快速交通相连接的组团式结构。“双心”是指以淮海路和中山路区为代表的城市旅游商业文化服务中心旧城区，和即将建设的城南新区，也是徐州的行政、商务中心。6. 徐州部分城区规划方向说明1) 旧城区全市的商业、金融和旅游中心。22、徐州客运站、徐州西站为对外交通窗口地区；古彭广场周围为商务中心区；文化路、牌楼、西安路、友谊商场周围、王陵路东段等地区为商贸次中心；建国路东段和沿故黄河两岸为市场群。2) 城南新区市级功能转移的接纳地，新的经济增长的主要空间和新的城市中心。3) 城东新区是徐州市向东发展的主要空间。主要发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住。4) 铜山新区在自身功能继续完善的基础上，向南发展，以经济技术开发、公建、生活、行政和科技文化教育为主的综合性分区。5) 金山桥片区是徐州市主要的经济增长点，主要发展工程机械、钢铁和物流等产业，同时承担接纳徐州市老城区部分工业的功能。6) 坝山片区主要以居住、教育23、科研用地为主，乔家湖地区为高新技术产业用地。九里山片区：发展对外物资集散、休闲旅游和生态农业。7. 城市化发展对徐州的影响 1. 城镇人口快速增加随着徐州经济建设和城市建设步伐的加快，农村剩余劳动力不断向城镇非农产业转移，城镇扩大，人口规模急剧增加，徐州城镇化发展水平以年均2个以上百分点持续、稳定增长，至2004年底，徐州城镇化水平达到41.95%，比2000年增加8.5个百分点，年均增加2.13个百分点，年均增幅在全省始终保持前2位。2. 地域发展差异明显由于不同区域间的地理环境、历史条件、自然条件和社会经济发展、科技文化区域间的差异，致使徐州不同区域间的城镇化水平存在着差异。3. 城镇数量24、增加，集聚能力提高至2004年末，全市共有建制镇114个，比1978年增加109个，其中重点中心镇19个，一般建制镇95个，城镇建成区面积2003年已达到了209.67平方公里，镇区人口达到161.68万人，集聚在建成区的人口占全镇总人口的比重达21.2%。4. 就业压力明显改善随着城镇经济的发展，集聚效应和吸纳功能大大增强了，剩余劳动力不断向城镇二三产业转移，成为吸纳农村人口和富余劳动力的重要载体。仅以2003年数据来看，全市建制镇建成区的从业人员已达68.41万人，占乡镇从业人员总数的19.2%，其中二、三产业从业人员比重高达78.1%。四、房地产政策分析国内房地产发展一直以来受国家政策影25、响较大，特别是随着房地产市场的持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是2005年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动。为了巩固前一阶段调控成果，国务院在2006年5月17日温总理工作会议讲话国六条的基础上，5月30日出台了标志着房地产市场新一轮宏观调控正式启动的，15条实施细则关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见出台对中小型房地产企业影响极大，房地产业面临重新洗牌。细则链接1. 国六条 切实调整住房供应结构,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。分析：新政策基本是去年政策的延续26、和提升，有些举措则是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。分析：政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前有些热点城市已经有专门27、针对房屋交易环节的税收政策，如北京。但并不是采取一刀切的方式加大首付比例，这次是提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，需要结合所购房屋的总价等方面进行综合考量。 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。分析：该政策是重点控制各地在城市化进程当中，因旧城改造而引起的“被动需求”，达到控制新增供应量的目的。如目前所所进行的旧城改造，城中村改造所进行的拆迁改造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房，则可能盖了500套房子。 进一步整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、28、囤积房源和哄抬房价行为。分析：这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对较差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。分析：该政策是通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快，解决低收入家庭的住房困难问题。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道，尤其是创造良好的市场交易环境和交易环29、节，比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。分析：由于各地统计方法、数据不统一，造成不必要的问题出现。因此完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。2. 有关15条实施细则第一条、制定和实施住房建设规划要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，30、下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。分析：该条从源头上加强了对房地产市场的宏观调控，体现了这次宏观调控整体的住房结构规划的调整方向。尤其是要求直辖市、计划单列市和省会城市要将住房建设规划报建设部备案。是实施细则总体精神的统一体现。第二条、31、明确新建住房结构比例“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。分析：方向以控制新开工商品住房面积，有效调节目前各地普遍存在的住房供应结构不合理现象为主要目的。在整个15条意见中，该细则将对房地产开发商产生最长远的影响，但是也不排除大房型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。 要达到70%这一指32、标，对于大中城市而言，政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房，某些城市的总体房价将会受到影响。不过这一政策短期内不会对上海产生太大的影响，因为一年半以内，上海还将有将近2000万平方米的中低价商品房和配套商品房将要出炉。第三条、调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免33、。分析：从税收政策对市场进行调节，对于抑制投机和投资性购房需求影响较大，短期内存量市场交易将再次进入低潮，由此对于短期炒作导致部分区域房价飚升势头将得以严控。第四条、严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。分析：房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上，该政策在上一轮调控时就已经实行。严格执行此项政策的城市，房地产开发企业应34、该已经过一次洗牌。而商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物，进一步加强对开发企业的资金要求。第五条、有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。分析：这一条主要是针对房价上涨过快的城市，同时也有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。而对真正的炒房者影响有限，提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能是打压了他们的心理预期。第六条、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应各级城市人民政府要35、编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。分析：更多中低价和中小套型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力，但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。此外，关于禁止别墅用地和严格限制低密度住宅的供应的必要性，也再36、次加以重申。第七条、加大对闲置土地的处置力度土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。分析：对闲置土地处置态度的严厉管制将会对开发商产生比较大的影响。然而，从以往来看，国家并没有大规模处置两年内没有开工的土地。所以这一措施是否能够达到预期目标，体现真正的效果，将主要取决于地方政府是否能够切实贯彻这一意见。同时，意见中对于开发建筑面37、积和投资额的最低成数规定，也有助于杜绝曾经在一些城市出现过的开发商投机现象。第八条、严格控制被动性住房需求各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁和损害群众合法利益。分析：所谓“被动性拆迁”指的是一些尚未完全老化需要重建的地块由于拆迁，而使其中住户产生住房要求的拆迁过程。这一拆迁将会加速新建商品房的需求量以及并非完全必要的商品房流转速度。该38、细则能够减少一定市场需求，而这一政策则需要地方政府加以落实。第九条、加强房地产开发建设全过程监管对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。分析：加强严格执行本次实施细则的目的，通过行政审批手段，利用发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证对项目进行严格控制，强调了监管力度，表现了中央对于整顿房地产开发业务的决心和力度。将会对开发商造成比较大的影响。第十条、切实整治房地产交易环节违法违规行为房地产、工商行政主管部门要39、依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。分析：从源头开始对人为哄抬价格、制造房源紧缺等现象进行控制，进一步强化市场次序，规范市场。第十一条、加快城镇廉租住房制度建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净40、收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。分析：廉租房将会长期成为住房制度建设的一个重要方面，而真正要扩大廉租住房制度的覆盖面，还需要各地政府的大力扶持，仅仅靠开发商的力量是不够的。意见还提到，地方政府要把“一定比例”的土地出让金用在廉租房建设上，但是并没有具体规定比例，有理由担心廉租房的建设无法达到与城市发展相匹配的规模。第十二条、规范发展经济适用住房各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制41、止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。分析：目前在国内一些地区，依然存在着高收入者购买经济适用房的现象。由于以前的福利分房和集资建房等制度，也存在着一些市场流通以外的住房。这次意见则对集资建房等提出更严格的要求，防止有人再钻政策空子第十三条、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。分析：这一意见主要是针对一些二级市场尚未完全打开的城市，由于传统住房观念的影响，二级市场一直处于不够完善的状况，而这条政策正是为了完善整体的房地42、产市场。第十四条、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。分析：信息对称，对房地产市场的健康发展作用重大。建立健全房地产发布渠道，是避免开发商发布虚假信息的重要手段和渠道，增加市场的透明度、促进房地产市场的健康发展。第十五条、坚持正确的舆论导向要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确43、的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。分析：如果说中国少数地方存在房产泡沫，媒体的推波助澜功不可没。媒体加强对房地产市场客观公正的报道，可以很大程度上促进中国房地产市场的健康发展。这表明，中央政府试图尽可能弱化行政干预。3. 总结n 市场进入角力期，后期的回落调整不可避免。n 政策重点调控以住宅项目为主，对商业项目影响相对较小。n 投机需求开始被挤压，短期内市场将出现一定下跌，中长期保持平稳。n 项目市场差异化扩大，不同区域、不同品质的项目将面临不同的市场命运。n 投机下滑，自住需求为市场导向，投资由短期转向中长期。n 现阶段的项目投资要慎重、理性，需仔细分44、析项目的最终真实需求空间。必须仔细甄选项目，具有实际需求支撑的项目仍然值得投资。第二部分 徐州商业房地产市场分析一、商业市场概述1. 徐州商业市场现状1) 徐州商业概况徐州素有“五省通衢”之称，是全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”，对外辐射力度较强，同时随着徐州城市建设的日新月异、经济快速发展，徐州商业发展同样突飞猛进，为满足城市居民及周边乡镇居民的商业需求，提高城市品位，增加常住人口，改善居民生活质量与消费档次起到了积极的作用与影响。2) 商业空间布局形成“一线三圈”徐州商业整体上可分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业区3个层面，其中市级商业中心为以中山路与淮海45、路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈；区域商业中心作为市级商业中心与居住区商业区之间过渡的二级层面，逐渐形成了火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。3) 中山南路逐渐发展成为“IT商业商业圈”经过多年的发展、大浪淘沙，徐州IT业经历了蜕变，在中山南路一个以海云电脑大世界为中心的IT商业圈已经形成。“宏图三胞”等大规模的专营店也在海云周围逐渐聚集起来，该区域已成为IT业的集中场所，其中以“海云”、“鑫源”、“山水信息港”为龙头的三角地带，将会成为徐州IT业的集散地。4) 连锁企业纷纷进46、入徐州随着经济的发展、城市化进程的加快，人民生活的提高。徐州以其强劲的发展潜力吸引着众多的连锁企业。重庆“小天鹅火锅”、台湾福记餐饮、杭州天德坊馄饨、苏州金碧辉煌娱乐等知名连锁企业进驻徐州，目前全国已有十二家全国知名连锁品牌店先后在徐州开店经营。5) 国内外大型超市抢滩徐州徐州优越的地理位置成为商家在国内进行商业布点的优选城市，而徐州人均GDP已突破1000美元，消费潜力巨大。同时，大卖场以低廉的价格主销一般的生活食品和用品，这使得大卖场在收入不高、人口众多的徐州有着天然的亲和力。上海农工商登陆徐州、法国家乐福、泰国易初莲花、深圳新一佳等纷纷抢滩徐州，目前而在市区面积不足300平方公里的徐州，47、集中了10家大型超市企业的近15个大卖场，区域竞争日趋激烈。6) 知名百货企业进入徐州目前，中国百货企业“王府井”加紧对原“徐州华联”进行最后的装修扫尾工作，预计今年12月“徐州王府井”将面向徐州市民。这也是徐州继南京金鹰和中央商场后迎来的第三个国内百货企业巨头，随着徐州地区经济的发展，人民生活水平的提高，国内百货企业看中区域发展潜力，纷纷进入徐州。7) 古彭商圈“三足鼎立”“王府井百货”的面市，徐州古彭商圈已形成了“徐州王府井”、“南京金鹰”、“中央百货”三足鼎立之势。古彭商圈作为徐州中心商圈，其聚集效应不断加强的同时，区域业态重复、经营模式单一、同业竞争日趋激烈的现状将进一步显现。2. 徐48、州商业市场现状分析1) 准入制度放开、优势城市潜力巨大2004年12月11日起，中国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入限制将全面放开。外资进入中国零售市场将不必再寻找中国公司作为合作伙伴，同时其开店的地域也将不仅仅局限于省会城市、直辖市和沿海特区地市。因此区位优势较好、发展潜力较大、市场较为活跃而商业竞争相对不足的城市，成为新一轮外商争夺的热点。2) 二线城市成为争夺热点世界零售50强企业中已有三分之一进入中国，其中前10强中有一半近几年都已在中国各大主要城市开店设铺。准入制度的开放，国际零售集团加快了进入中国市场的步伐。沃尔玛就曾对外公开宣布：2005年在中国的连锁店将发展到50家49、以上，并且在未来的3年里每年将新增10家以上店铺；家乐福也不甘示弱，同样计划2005年将新开15家店铺；易初莲花2005年的店铺数也将达到20家至30家；万客隆将达到5家至10家，欧尚将达到5家至10家等。随着在中心城市竞争的加剧，类似徐州这样的区域性城市成为争夺热点区域。3) 经济发展促使商业快速成长徐州巨大的发展潜力和强大的区位优势，对周边区域的辐射影响，其重要的商业战略意义吸引众多的商家进入。家电业巨头苏宁电器、五星电器、北京国美、上海永乐等，全国和本省的连锁业巨头新一佳、上海联华、上海华联、南京苏果、大福源以及上海农工商超市，百货业南京金鹰、金陵购物中心、中央商场等都纷纷在徐州落脚，就50、得益于徐州的区位优势和发展潜力。3. 商业发展机遇1) 商业发展的环境优化根据城市总体规划，到2020年徐州将发展成为都市区达到3126平方公里、市区300万人、主城区220万人规模的现代化特大城市，成为重要的交通枢纽、陇海兰新经济带东段的区域中心城市。城市规模的扩大、城市经济的发展，加上苏锡常、南京两大都市圈及长江三角经济圈对徐州经济的辐射和西部大开发的战略实施等诸多有利因素，都为徐州城市商业带来前所未有的发展机遇。2) 商业发展的基础条件完善徐州在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和科技、管理人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。3) 商业发展的市51、场需求扩大随着徐州城市经济的不断发展，市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。二、商业市场分析1. 徐州主要商圈分布（徐州主要商圈分布图）徐州主要商圈在空间分布上集中在淮海路沿线，从东向西，根据区域特点、辐射范围、目标客户群体消费特征等的不同而形成了三个主要商圈：火车站广场商圈、古彭广场商圈及人民广场商圈。2. 主要商圈分析1) 火车站商圈简介 商圈位置：以火车站为中心向西辐射，主要商业物业集中在复兴路沿线。 主要商业物业：白云购物广场、蓝天百货、朝阳市场、美家52、惠商场 区域功能：次级商业区域 客户群结构：外地游客、中转客及本地居民 整体档次：区域商品经营整体以中低档次为主u 主要物业描述 蓝天百货蓝天百货位于火车站附近复兴南路，1986年建成，外观装修较差，硬件设施较为落后，客流量不大，主要客源为来徐州暂时逗留的旅客以及附近的居民，采用店面租赁形式，由百货商场进行统一管理，营业人员素质一般，在业种选择方面与传统的百货商场相似，经营产品档次一般。1. 地理位置：徐州市东站广场南侧2. 经营面积：约10000平方米3. 经营模式：出租铺面4. 租金水平：5000-10000/铺.月5. 经营档次：中档6. 经营状况：一般7. 客流量： 较好8. 客源分析53、：外地来徐短暂停留旅客和本地居民业种分布楼层业种一层名烟酒，食品，保健品，土特产，超市，黄金珠宝，钟表，百货，化装品，箱包，玩具，鞋类，永和豆浆，麦当劳。二层时尚女装，淑女装，职业装，休闲装三层品牌西服，男装，休闲服饰，针织品，羊毛衫四层羽绒城五层 白云购物中心白云购物中心位于复兴南路与淮海东路交叉处，该购物业为近年修建，硬件配套设施相对较好，人员素质相对较高，业种齐全，在同一时段里客流量约为蓝天百货的一倍，主要采取可租赁可联营的形式，目前总体经营状况较好。 地理位置：徐州市东站广场侧西北侧 经营面积：约12000平方米;共5层（地下1层，地上4层） 经营模式：出租铺面 租金水平：370元/m54、.月 经营档次：中档 经营状况：较好 经营业态：百货类 客流量： 较好 客源分析：外地来徐短暂停留旅客和本地居民业种分布楼层业种地下一层食品超市，名烟名酒，徐州特产，粮油干货，日用百货，休闲保健食品，洗涤用品，儿童玩具一层烟酒，黄金珠宝，钟表器材，化妆品，烟酒百货，皮具箱包二层精品男装，男士正装，商务休闲，名品衬衫，男女T恤，典尚西裤，羊毛衫，羊毛裤三层精品女装，职业女装，时尚女装，少女装，淑女装，休闲服装，名品女装，女士配饰四层床上用品,羽绒大卖场五层五星电器六层 美加惠商场美加惠商场位于火车站地下广场，经营商品主要为低档的服装及鞋帽，主力租金范围约为之间，根据不同的面积、区位而有所不同，目55、前的租售率大约在65%70%左右。整个商场缺乏统一规划以及管理，内部布局较为杂乱，从调查情况看客流量不大，经营状况一般。 经营面积：地下1 层约1200平方米 经营模式：出租铺面 租金水平：3000元/铺.月 经营档次：低档 经营状况：一般 经营业态：市场 业态分布：鞋类，服装等 客流量： 一般 客源分析：外地来徐短暂停留旅客和本地居民 金凯隆 地理位置： 徐州市东站广场北侧，徐州饭店西侧 总楼层： 商业（4层） 经营面积：约15000平方米 经营模式： 统一经营 租金水平： 无 经营档次： 中档 经营状况： 较差 经营业态： 百货类 业态分布：一楼：百货皮具，男女皮鞋，黄金珠宝，化妆品，钟表56、器材，服务台。二楼：精品男装，商务休闲，名品衬衫，男女毛衫，典尚西裤。三楼：名品女装，职业女装，淑女装，休闲装，针织内衣，女士配饰。四楼：羽绒大世界（已撤） 经营品牌：罗蒙，拼，庄爵，培罗蒙，开顺，日神，戈林，绅贵。迪诺兰顿，大红鹰，Crotalid，艳鹿，恒源祥，艾蒙，菲蒙索尔，般奴儿，佐罗世家，玫香雪，澳菲妮，金姬美，艾旺，Story虫虫，白领世家，帝一秀，万之冠，帕兰朵，米克伦，风土人情，万姿独秀等。 客流量： 较好 客源分析：外地来徐短暂停留旅客和本地居民 复兴路沿街商业沿街商业较多，酒店宾馆餐饮娱乐场所较多且高中低档齐全，如东方宾馆，恒天朝大酒店，金满盈酒店，津浦宾馆等，另外还有药店57、，医院诊所，百货杂品店，五金，食品机械添加剂等在此分散经营，规模较小，档次低，租金不等，约80-150元/平方米.月，经营状况较好。复兴南路西侧国华书城北侧（南北）沿街经营的商业主要是影楼（留芳），电动木工工具，重型机械，五金电动车，食品配料，体育用品（嘉耐体育），百货烟酒，宾馆（国华），银行（中国建设银行）等，租金水平在100元/月. 平方米，（五金店25平方米，2200元/月-2500元/月）。复兴南路东侧铜山客运站北侧（南北）沿街经营的商业主要东方饭店，云龙区医院天桥门诊部，百货烟酒杂货店，业大科贸等。租金水平在80-110元/月. 平方米，（东方饭店底门面90平方米，7000元/月；东58、方饭店北侧门面18平方米，2000元/月。部队门面20平，1350元/月米）。汽车总站沿街门面改建中，租金不详。蓝天大楼对面新世纪商业广场，一层沿街门面150元/平方米.月，商业共计7层，地下：家家乐超市；一二层：东风照相器材总汇，中国移动通信，楚风发型设计，中国烟草，面香园快餐等；三层：新世纪招待所；四层：泰驿宾馆；五六层：新科肢体；七层：金莎国际美容美发学校。 黄河东侧沿街商业此沿街商业原为徐州市天桥市场门面，经营产品为食品，卫生用品，酒水饮料的批发零售，租赁经营，租金约80元/平方米.月。经营状况良好. 津浦路大汉富邦底一层商业，层高5.5米，主要经营电动车（雅迪），恒瑞实创房产，小羚羊59、电动车，刘强琴行，易发美容美发用品经营部，艾莎家纺，惠友眼镜等，租金水平为70元/平方米.月（256平方米租金20万/年）。 朝阳市场由徐州朝阳集团有限责任公司、徐州朝阳市场、徐州粮油购销公司、徐州市粮食局粮油经理部联合组建而成。徐州朝阳集团有限责任公司为核心企业，下设八部二室七个子公司，是跨行业、跨地区、跨所有制、多功能、多元化的混合型企业集团，公司现有员工625名。 徐州朝阳市场是江苏朝阳集团的骨干企业，营业面积6,6000平方米，经营席位5162个，精品屋200间，主要经营服装、百货、家具、食品、针纺、布匹、灯具、家电、电子产品等，市场各种配套服务设施齐全，拥有一个大型家具城，8000平60、方米的客运站及若干个货物中转站，每天客流量可达3-5万人，年成交额10亿元。徐州朝阳市场是徐州市十大生产资料市场之一，徐州朝阳市场已成为淮海经济区最大的服装批发中心。 朝阳贵邦朝阳贵邦朝阳贵邦是集商铺、标准写字楼等综合功能于一体的现代化商贸大厦。该项目地处徐州淮海商圈的核心位置，紧邻火车站、汽车站，交通便捷、商机无限。引入全新“产权”概念,即采用物业产权、经营权相结合的完全产权运作模式，打造徐州首座产权商铺；以批发带动零售。商场建筑面积5万平方米，总投资9000余万元，将成为徐州淮海商业圈标志性建筑的现代化商贸大厦。该案建筑风格简洁明快，硬件设施先进一流，商场内设中央空调，扶手电梯18部，运货61、电梯2部，办公电梯4部，并附设地面停车场。经营模式为产权式商铺，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体。商场店铺全部经营流行服饰、时尚饰品等，主力面积均在710平方米，单套总价为8万元，2年返租一次性回报12%。朝阳贵邦采取“产权经营权”的经营运作模式，开创徐州之先河。建成后将是一座集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性、高档次、现代化的商贸大厦。 宣武市场宣武市场该市场为徐州市一大型综合性的批发零售市场，位于徐州市建国路，国华书城西南侧。市场分为南北两个市场，北市场东部已拆迁改建，西部市场为钟表眼镜，电子类产品批发零售市场，经营面积约1500平方米，出租经营，租金约1500元/铺左右，经营状况良好。62、南市场经营面积约30000平方米，包括东部3层批发商场和西部搭建的半封闭市场。3层的批发商场业态布局为1楼：五金，灯具，建材装饰，卫浴和文化体育用品等；2楼3楼为服装，半封闭市场已经营日用百货，鞋类，床上用品等为主。所有店铺的经营模式为出租经营，租金大部分约为1500元/铺，档次低，管理混乱，主要以批发为主，经营状况较好。此市场地理位置较好，经营产品多样，主要客源为徐州市周边和本市的零售经营者和本地居民为主，人流客流量大，经营业态为市场。1.南楼：西侧为物流中心，金诺物流，风雅托运，飞鹿快运，安信托运，畅通物流，万恒托运等在此分布，租金70-100元/平方米.月；北侧一楼沿街商铺经营产品为内衣63、，衬衫（恒源祥，红豆，苹果，花花公子，北极秀等），商铺售价约为14000元/平方米；内部业态分布为一、二楼：床上用品批发市场。三楼：名品内衣系列，袜品系列。三层的租金相同，约为70元/平方米.月。2.主楼：1楼经营产品为五金，灯具，建材装饰，卫浴和文化体育用品等；2楼经营服装批发；3楼品牌服饰（杉杉、苹果、登喜路、笨小孩、雅鹿等）；4楼为家具市场。北楼之间沿街门面： （南）15平米22000元/年（北）15平米27000元/年一楼沿街门面：25平米3000元/月北主楼二楼：7平米1600元/月南主楼二楼：5平米22000元/年三楼： 35平米32万，一年租金6万元（有直通二楼，三楼的楼梯）3.64、西侧半封闭大棚：经营产品为日用百货，鞋类，床上用品等日常生活用品，租赁经营。沿街门面：20平米60000元/年，售价10万，另交市场赞助金4.5万元商铺朝南：750元/月（78平米）商铺朝北：650元/月（78平米）4.原北市场沿街门面房（建国路沿街）：经营产品为鞋帽，服装，劳保用品等，租金经营，租金为140元/平方米.月。5.宣武宾馆沿街门面：经营产品为品牌类服饰，皮具，内衣等。（香港鳄鱼、金利来、杉杉、开开、美国苹果内衣服饰；凯迪拉克、梦特娇、都氏皮具），租金 约150元/平方米。本市场为徐州市唯一的一家大型综合性的批发市场，经营产品多样，档次较低，经营状况佳.淮海广场(火车站)商圈总结：65、整体而言，火车站广场商圈借助徐州火车站的口岸优势，在人流量上具有先天的优势，但是由于各个物业自身软硬件配套、内部装潢、购物环境、物业规划及经营管理的差异，使得区域各个主要商业物业在经营状况上有所不同，其中白云购物广场客流量最大、经营状况也相对较好，蓝天及美加惠则与之相差较大。主要原因在于：A、购物环境及内部装潢。白云为新近入市物业，因此在硬件设施、内部装潢及购物环境等方面的设计自然好于其余较早入市的物业；B、 业态、业种选择与规划。白云在负一层引进了超市业态，经营日常生活用品，能够吸引周边的主要社区居民及外地中转客，同时也为其余竖向层面的业种带来了人流，有利于整个物业的良性经营；而蓝天的经营品66、种与白云形成了一定的同质化，且在硬件设施等方面也逊于白云，因此经营状况也相对不好；美加惠则是由于地处地下一层、购物环境较差、档次较低、功能业态过于单一，难以满足消费者的消费习惯与消费需求，从而导致经营状况普遍不好。火车站广场商圈作为对外交通窗口，其服务的主要人群不限于本地周边居民，外地中转客也是区域购物消费的主要群体；在经营品种方面以中低档次产品为主；当地居民在消费理念上以满足日常生活用品、就近解决为主，但在购买中高档耐用品、满足专门购物消费方面仍主要考虑市中心繁华地段的古彭广场。2) 古彭广场商圈 商圈位置：以中山路与淮海路形成的“十”字形为中心，向外辐射，主要商业物业集中在中山路沿线。 主67、要商业物业：王府井百货、中央百货、新一佳、金鹰国际购物中心、金地商都、古彭购物中心、金陵饭店购物中心等 区域功能：核心商业区域 客户群结构：本地居民以及周边乡镇居民 整体档次：区域商品经营档次较为多元化，中档、中低档、中高档产品均有一定的比例u 主要物业描述 王府井百货王府井百货位于市中心主干道鼓楼区维海东路51号，是在北京王府井东安集团斥资2.7亿重组原华联商厦的基础上建立的。2005年12月2日正式开业经营，这是50年王牌百货“王府井”在华东地区开设的第一家门店、“王府井”第14家百货连锁，建筑面积为4万，营业面积2.8万，共六层。业种分布楼层业种一层烟酒，钟表，化妆，男女鞋品二层精品女装68、，职业女装，内衣，流行饰品，羊毛羊绒 三层商务男装，精品男装，手袋，配饰，精品皮具四层少淑女装，休闲装，中性休闲，女士内衣，运动服饰，运动器械，美容院五层家居，儿童用品，婴幼用品，浴厨，工艺，儿童乐园六层羽绒天地优势 王府井百货连锁，具有较强的品牌效应。 较高的区位地段优势，人流量大，商业聚集效应明显。 经过资产重组改造后，经营品种有所提高、经营环境得到一定的改善。劣势 门前空间较小，紧邻主干道淮海路，存在停车难的问题。 有护栏隔挡，难以导入马路对面人流，人流导入受到限制。王府井百货 中央百货中央百货位于中山南路和淮海西路交叉处，是徐州老百货大楼改造后与南京中央集团重组的商场，古彭广场商圈的重69、心位置，人流量大、具有较强的品牌吸引效应，整个商场共六层、约11000平方米，重新进行了外装及内部商场分割布置，经营状况较好，经营产品档次为中高档。业种分布楼层业种一层美容用品，黄金珠宝，钟表器材，名烟名酒二层少淑女装，文胸内衣，男女鞋三层职业女装，时尚女装，羽绒皮装四层精品男装、休闲商务装、男士职业装，羽绒产品五层床上用品,针织内衣，运动休闲六层儿童服装用品、办公用品、琴行优势 由徐州老字号百货大楼重组，具有较强的品牌效应，是徐州市民购买中高档商品的首选商场之一。 较高的区位地段优势，人流量大，商业聚集效应明显。 经过资产重组改造后，经营品种有所提高、经营环境得到一定的改善。劣势 受百货大楼70、建筑结构影响，人流动线导向不足。 商场配套设施略显不足，如电梯设置等。 内部卖场分割、布局存在问题，不利于商场长期发展。中央百货 新一佳超市该超市是成功大厦的群楼，其每层经营面积约为1600平方米，共三层。由于区位优势，在徐州认知度较高，人流量较大。其购物环境、人流动线设置较差。由于周边商场以百货业态为主，超市买场较少，因此经营状况较好，目前受到来自同一商圈家乐福冲击较大。新一佳 金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心位于古彭广场北侧，建筑面积7.1万左右，40部自动扶梯、10部垂直客梯、400个泊位的停车场。经营产品以中高档为主，由金鹰物业采取统一的市场管理，目前经营状况相对较好，人流量较大。该商71、场2003年12月开业，是徐州具具有一定规模，集购物、休闲、娱乐为一体的高档购物中心。金鹰国际购物中心业种分布楼层业种1层化妆品、钟表皮具、黄金珠宝、女鞋、烟酒食品2层职业女装、时尚女装、精品女装、女仕配饰3层休闲女装、内衣内秀、少淑女装4层精品男装、男仕正装、商务休闲、名品男鞋5层运动休闲、儿童商品、床用家居、照相器材6层家用电器、数码、办公用品、图书音像7层餐饮娱乐优势 内部分割布局较为合理，能够合理的引导人流；业种分布较为合理、丰富。 每层设置休闲区域，人性化购物氛围营造，提升物业形象。 购物广场中庭设置，购物环境提升的同时，物业品质进一步提升，档次较高。 为国内著名连锁机构，具有一定的72、品牌效应。劣势 缺乏休憩设施。 经营产品档次过高，面向的客户群较为狭隘。 金地商都金地商都位于中山北路6号，规划为超市、商场、餐饮一体的Shopping- mail。该物业总建面约15万平方米，目前建成的一期为10万平方米。共六层（地下两层，地上四层）。地下二层为大型停车场，同时可停放近500个车位；地下一层为18000平方米；一、二层面积约为25000平方米。 金地商都业种分布楼层业种-1层法国家乐福超市1层化妆品、珠宝首饰2层服装3层书店、电脑、健身器材4层家居饰品（主要由金海马家具承租）优势 处于市中心繁华地块，交通便捷，人流量大，在最成熟商圈内。 规模较大，业种、业态较为丰富，规划功能73、较为齐全。 购物环境较好，人性化购物氛围营造，提升物业形象品质。 外观效果、内部装潢具有较强的时代现代感。劣势 目前的经营状况一般，较长的返租年限，给开发商带来较大的资金压力。 小业主自主经营模式，使得经营管理存在缺陷。 业态布局存在欠缺，导致功能互补不足，与周边商场存在同质化。 古彭购物中心古彭购物中心位于中山北路与淮海西路交叉处，与徐州百货大楼呈对角之势，现隶属于百大集团，由于人们对百货大楼的信任，加上其处于徐州市的绝对商业中心位置，因此虽然其物业程度较旧，但目前经营状况尚可。业种分布层数业种一层鞋帽、日用百货二层职业女装、休闲女装、淑女装、女裤三层男装、西装、休闲装、衬衫、皮衣四层羊毛衫74、童装、妇女用品、针织内衣、床上用品、玩具、童车、文化用品、乐器优势 地理位置优越、区位优势明显。 借助百货大楼之声誉相对提升了其在消费者心目中的形象。 外部交通环境较好，可见程度较高。劣势 物业硬件设施较落后，整体形象较差，不利于提升其自身档次。 购物环境较差、布局较乱。 业种选择同质化程度较高，没有特色。古彭广场商圈总结古彭广场商圈是徐州最具人气的商业聚集地。不仅地处徐州中心，而且交通便捷，历经十余年的发展，现已成为徐州市规模最大的商业中心，商圈辐射能力很强，是徐州市民购物消费、休闲娱乐的首选区域。腹地人流的增加和很强的交通通达程度，加上近年来大规模、高档次的商业设施的不断建设是古彭广场成75、为市级最主要商业中心的决定性因素。古彭广场目前的主要特点为档次多元化、业态复合化、产品同质化、功能单一化。档次多元化是指中低档、中档、中高档次产品均在市场上存在，虽然方便了徐州市民的选择性购买，但也导致了商圈整体定位不明。业态复合化是指目前古彭广场商圈存在着沿街店面、大型超市、百货商场、购物中心、专业市场并存的多元化业态模式。产品同质化主要是指百货商场、购物中心、超市在业种品种及档次的选择方面具有较大的同质化现象。功能单一化是指目前区域内部主要商业物业均为单一购物型功能物业，金地商都虽然规划有餐饮、娱乐功能，但不成规模、经营状况一般且客户群体较为狭窄，难以实现功能的互补性。随着徐州经济的不断发76、展，市民生活水平提高、消费理念提升，消费需求将更加多元化、细分化、个性化，因此古彭广场商圈要想继续引领徐州消费潮流，提升整体商业环境，除了各个物业商家自身的随市应变之外，更需要设计更加合理、业种、业态选择更加科学的商业物业的入市。3) 人民广场商圈 商圈位置：以淮海西路与二环西路形成的“十”字形轴线辐射，主要商业物业集中在淮海西路沿线。 主要商业物业：华美商厦、友谊商场、新一佳淮西店、百惠家美时 区域功能：次级商业区域 客户群结构：周边居民 整体档次：区域商品经营档次以中档为主u 主要物业描述 华美商厦华美商厦位于人民广场区域、淮海西路北侧，为人民广场商圈主要商业物业之一，其共有地下一层，地上77、五层，每层面积平均约1850平方米，主要是经营中档商品，其客源主要为周边居民，人流量不大、经营状况一般。业种分布楼层业种地下一层鞋类、箱包皮具、帽子一层化妆品、玉器饰品、文体办公、钟表眼镜、照材、烟酒、综合超市二层女休闲装、淑女装、职业女装、中老年女装、童装三层男休闲装、西装、夹克、衬衫、羊毛制品、内衣、妇女用品、床上用品四层通讯产品、洗衣机、小家电、冰柜、冰箱、油烟机、灶具、热水器、微波炉五层空调、彩电、家庭影院、影碟机、电脑、盘片、数码产品 友谊商场友谊商场与华美商厦相邻，同样为人民广场商圈主要商业物业之一，共五层，标准层面积约为1300平方米左右，夹层面积约700平方米（二层及四层为夹层78、），主要经营中低档商品，客源主要为周边居民及进行商业活动者，目前经营状况一般。业种分布楼层业种一层鞋帽、家电、超市、化妆品、首饰二层钟表、箱包、文体、工艺品三层鞋帽、男装、针纺四层名牌折扣服装店五层女装、时装、童装、童鞋 新一佳淮西店新一佳淮西店位于淮海西路以北、矿山东路以西，为大型仓储式超市，总建筑面积约8000平方米，经营品种为生鲜食品、日常生活用品，购物环境较好，主要客源为周边居民，客流量大，经营状况较好。 百惠家美时百惠家美时百惠家美时位于二环西路与淮海西路交叉处，也为仓储式超市，物业总共二层，总建筑面积约2500平方米，物业内部购物环境较差、布局较为拥挤，整体形象不如新一佳，客流量较79、大，但略逊于新一佳。人民广场商圈总结人民广场商圈目前虽然有几个大型的主力店作为商圈的支撑，但较为分散，整体而言尚未成熟，商业氛围相对较差。现有商业物业在业态上出现了一定的差异化，华美、友谊为百货商场形式，新一佳淮西店及百惠美家时为仓储式超市业态，但百货商场经营品种档次一般，经营环境、业态分布、功能划分等较差，无法满足区域经济发展所带来的人民生活水平提高以后，对于生活品质要求的上升，从而导致人流流向徐州主要中心商圈的古彭广场商圈。从区域超市与百货商场的日常消费人流状况来看，超市日常消费人流较大，而百货商场人流明显不足。深入研究，我们发现该商圈超市消费人群主要为徐州西区人群，表明徐州经过多年的发展80、，城市化进程的加快，西区房地产市场的开发等大大增强了区域消费能力及区域人口的增加。而人民广场商圈物业由于规划落后、定位失误，无法结合广场绿地创造出西区人民休闲消费的最佳场所。而作为整个徐州重要的商业节点之一的人民广场商圈正面临商业升级换代、弥补由于区域经济发展导致人民对于生活品质要求提高的需要。3. 徐州主要商业物业汇总分析此次商业物业调查范围为徐州中心城区，东至人民广场、西至火车站区域、南至建国路、北至黄河路；调查对象包括大型百货商场或购物中心以及大型综合性商业设施，如批发市场、专业市场等。徐州部分主要商业(百货业)个案汇总表指标蓝天百货白云购物中心华美商厦友谊商厦美家惠商场金陵饭店购物中心81、百货大楼金地商都地段徐州站附近徐州站附近淮海西路淮海西路火车站附近中山北路淮海东路中山路西侧，古彭广场附近规模5层地面4层 地下1层地面5层 地下1层5层地下1层5层5层4层总建面1万左右1.1万1.1万0.62万0.12万0.45万1万16万（一期10.4 万）经营品种1F：化妆 食品 鞋类 2F：女装 3F：男装 4F家电 5F：电动车地下层：超市；1F：烟酒 珠宝、小家电、皮具；2F：男装；3F：女装；4F：穿上用品地下层：鞋类、箱包、皮具；1F：化妆、文体用品、 烟酒；2F：女装、童装；3F：男装；4F：家电； 5F：数码产品；1F：家电、化妆、超市；2F：箱包 ；工艺品 3F：男装；82、 4F：名牌折扣店；5F：女装、 童装鞋类、服装1F：化妆、 珠宝、 烟酒 2F：皮具、 鞋； 3F：女装 ；4F：男装 ；5F：羊绒制品 、小家电1F：数码、珠宝、化妆、烟酒； 23F：女装 ；4F：男装 ；5F：电动车专卖1F：化妆品、珠宝首饰；2F：服装；3F：书店、电脑、健身器材；4F：家具经营模式出租铺面出租铺面、联营联营联营出租铺面联营联营/经营状况一般较好一般一般一般一般好/档次定位中档中档中档中档低档中高档中高档中高档客源支持外地来徐州短暂停留旅客、本地居民外地来徐州短暂停留旅客、本地居民附近居民附近居民外地来徐州短暂停留旅客、本地居民本市居民本市及外地居民本市及外地居民客流量83、一般较好一般一般一般一般较多较多格局封闭式封闭式封闭式封闭式封闭式封闭式封闭式封闭式经营业态百货百货百货百货市场百货百货百货物业规模主要商业物业规模集中在1万以上，其中金地商都规模最大，总建筑面积为16万（一期10.4万），其次为金鹰国际购物中心，总建筑面积为7.1万。市场/专业市场及超市物业规模较为分散，总体而言，市场/专业市场规模集中在3000平方米以上，超市物业规模集中在2500平方米以上，为大卖场物业形态。经营品种从经营类型看，商场及超市的经营品种同质化程度较高，业态较为单一，主要为购物型业态。其中金地商都虽然规划有餐饮、娱乐功能，但不成规模、经营状况一般且客户群体较为狭窄，难以实现功84、能的互补性；总体而言，目前徐州市场缺乏集餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的、并能够实现功能互补化的大型综合性商业物业。目前徐州主要市场/专业市场有灿坤商厦、海云电脑城，其中灿坤商厦为家电专业市场，经营产品为家电、通讯产品。海云电脑城则为电脑专业市场，是目前徐州唯一的一个集约化的电脑商城，其本身的市场吸引力也使其周围逐步形成了以海云电脑商城为核心主力店的电脑商业街，辐射范围覆盖全市。经营状况整体而言古彭广场商圈主要百货商场物业总体经营状况要好于其余商圈内的百货商场物业。主要原因在于古彭广场商圈在交通、人流、知名度、经营时间等方面均优于其余商圈。但随着“中央百货”、“金鹰国际购物中心”、“徐州王府井”85、的相继开业，古彭商圈业态单一、同质化竞争日趋激烈的局面将进一步显现。而本项目所处的人民广场商圈商业正面临商业升级换代、弥补由于区域经济发展导致人民对于生活品质要求提高的局面。市场/专业市场。两个主要专业市场灿坤商厦及海云电脑城经营状况均较好，主要原因在于两个专业市场均位于古彭广场商圈一级辐射圈内，能够有效利用古彭广场商圈所带来的商业人流，同时两个专业市场在产品定位、业种选择方面市场间、市场与现存其它商业物业之间形成了差异化，并通过产品的聚集性形成了集约化经营，经营状况火爆。经营模式 从经营方式来看主要还是以租赁铺面和联营的方式开展商业活动，其中铺面租赁占了决大多数。但金地商都在引进SHOPPI86、NG MALL这个先进的商业业态的同时，也同时推出了产权式商铺的销售方式，但必须指出的是，金地所采取的“大商场、小业主”的销售方式，会对日后产权的具体划分带来一定的隐患（这种隐患已经逐渐显现，业主已对目前不够理想的经营状况产生了较大的不满，直接影响了物业的整体形象），同时向客户承诺的资金回报率会给物业日后的正常经营带来一定的压力。4. 现有商业市场综合分析 徐州主要商圈集中在淮海路沿线，分别为火车站区域商圈、古彭广场商圈及人民广场商圈，其中古彭广场商圈是目前徐州最具人气的商业集散地。 城市整体经济的提高、城市化进程的加快，促使徐州整体商业面临升级换代。 徐州市现有商业物业从业态上看较为丰富，涵87、盖了沿街店铺、百货商场、连锁超市、专业市场等多种物业形态及商业业态。 从经营种类及服务内容来看，大多比较单一，缺乏功能整合的综合性物业。 百货商场业态主要商业物业规模集中在10000平方米以上，市场/专业市场及超市物业规模较为分散。 从经营方式来看主要还是以租赁铺面和联营的方式开展商业活动，其中铺面租赁占了决大多数，金地商都率先推出了产权式商铺的销售方式，但目前“大商场、小业主”的销售模式弊端已初露端倪。 从经营状况来看，各个商业物业的经营状况参差不齐，经营状况的好坏由多种因素决定。5. 综合分析 餐饮布局按需分配餐饮业的布局充分考虑消费者的文化程度、生活习惯、消费水平等，根据徐州市区区位特点88、，结合消费对象的不同进行布局。 商业中心区，以抓住高档商务消费客人和游客、面向白领休闲社交消费以及家庭的节假日、休闲消费为主，主要发展中高档的大型酒楼、酒吧、自助餐馆以及餐饮与娱乐结合的餐饮设施，适度发展大众化餐饮、快餐业和送餐服务。开设城市中心厨房、配餐中心，满足人们一日三餐和单位后勤服务社会化的需求。旅游区餐饮业主要针对的是游客，适当兼顾当地居民。发展高档酒楼与中档的、以当地大众喜爱的菜点为经营特色的中型餐饮设施，适度发展小餐饮。零售业向多业态经营格局拓展随着市场的发展，零售业态呈现出了多元化趋势，传统意义上的百货店逐渐“引退”，新型的百货店开始出现，而且超级市场、精品店、专卖店、便利店等89、多种零售业态得到了迅速发展，零售业态种类逐渐丰富，新型零售业态已由创建初期基本以连锁超市为主，逐步向多业态经营拓展，并且出现了无店铺经营的网络商店（E-Shop）、电话电视购物等，不断满足各种层次、多样个性的消费需要。同时，零售商凭借“自有品牌”经营和市场网络优势，直接进入生产领域，通过收购、兼并、控股重组部分消费品生产企业，形成以商业为主导的产销一体化经营组织。零售业四足鼎立局面基本形成在新型零售业态大量涌现的同时，区域传统零售业态也积极加以调整改造，不断提高市场竞争力，与新型业态互相促进，共同发展。经过多年的成长，主要零售业态集中度与现代化程度迅速提高，规模效应凸现，市场份额大幅增长，目前90、基本形成了百货店、超市、专业店和专卖店四种业态鼎立的格局。我们面对的商业现状上海农工商、法国家乐福、泰国易初莲花、深圳新一佳等，徐州集中了10家大型超市企业的近15个大卖场，区域竞争激烈。徐州巨大的发展潜力、强大区位优势、区域辐射影响力、重要的商业战略意义外资零售服务业的市场准入和资本准入制度的全面放开中外商家抢滩徐州中山南路形成了IT商业圈，聚集了如“宏图三胞”、“海云”、“鑫源”、“山水信息港”为龙头的专营店。全国已有十二家全国知名连锁品牌店在徐州开店，如重庆“小天鹅火锅”、台湾福记餐饮、杭州天德坊馄饨、苏州金碧辉煌娱乐等。古彭商圈已形成了“徐州王府井”、“金鹰百货”、“中央百货”三足鼎立91、之势。中心商圈百货商业不断聚集的同时，竞争日趋激烈。我们的商业机遇城市规模的扩大、城市经济的发展、基础设施快速发展为城市商业发展提供有利的条件。机 遇淮海经济区中心地位，徐州都市圈辐射能力。城市化进程，2020年市区300万人、主城区220万人。特大城市，重要的交通枢纽、陇海兰新经济带东段的区域中心城市。苏锡常、南京都市圈及长三角经济圈对徐州经济的辐射。区域购买力提高，消费升级，科技、文化、教育消费等具备广阔的发展空间。如何在立足现有市场、商业机遇条件下，充分发挥区域淮海经济区中心地位、徐州都市圈辐射能力，跳出现有市场束缚，使本项目最终实现利润最大化是我们考虑的重点。三、写字楼市场分析1. 写92、字楼总体现状分析1) 市场综述徐州写字楼市场总体起步较晚，直到2004年，徐州写字楼市场才温和放量，2004年1月至2005年6月，徐州市场写字楼总建面积近5万平方米，销售市场均价为每平方米3400元。而由于区域经济不断增长，江苏省规划徐州都市圈等利好，徐州写字楼市场从2005年7月至2006年4月急转直升，总建面积为近20万平方米，价格也狂飙到了每平方米4726元，徐州写字楼量价齐升，市场销售呈现了一路飘红的生猛态势。2) 城市经济高速发展，促使写字楼销售旺盛徐州目前可持续性发展排名第一，城市竞争力排名内地第八，城市号召力逐渐加大。随着徐州经济的高速发展，政府大规模的招商工作取得了巨大成功，93、城市吸引力大幅增加，吸引着大量外地公司和外资公司抢驻徐州；另外，随着徐州第三产业和服务行业活动规模、速度的急速扩大，对写字办公楼的市场需求也逐步扩大。在这种强大的背景下，从2005年开始，徐州写字楼市场走向了一个放量增大的发展之路，市场充满了蓄势待发的气息，销售也随之出现了井喷之势。3) 自购办公用房渐成主流徐州地区经济的发展，形成大量的房产、金融、证券等新兴行业成为写字楼市场准用户。因企业战略发展的需要，多数跨国公司、外地企业、本土企业不断抢滩徐州，写字楼需求进一步扩大， 而总部经济的出现导致自购办公用房成为主流。4) 经营方式改变，市场出现短期供不应求目前徐州写字楼的经营模式主要有四种：只94、租不售，只售不租、以售为主、以租为辅，先售再租。随着区域写字楼市场的回暖，写字楼变现能力的加强，使得目前大量业主改变经营方式，从以前的只租不售改为出售经营。但由于市场供给有限，导致出现供不应求，写字楼热销的局面。5) 写字楼价格上涨幅度较快从2004年底开始至今，徐州楼市逆势上扬，各种物业出现了全面开花、全面增长的势头。据统计，2005年与2004年相比，住宅每平方增长了500元，别墅每平方增长了800元左右，而写字楼从3000多元一路狂奔猛涨到现在的最高5500多元，平均增幅1300元，最高增幅2000元左右。6) 写字楼需求仍将增大随着外地公司的涌入以及本地公司的成长，对写字楼的需求量增大95、。即便目前徐州与发达城市经济悬殊的前提下，徐州也具备每年消化近10万平方米写字楼能力。实际上，在过去的10年里，徐州市场每年平均的供应量不到3万平方米，而另一方面经济走势越发强劲，市场日积月累，共给与需求不平衡，最终导致了市场的自发性调节，写字楼价格也就随之一路上扬。2006年，随着徐州外来投资者的增多越来越多的企业不断发展壮大，写字楼需求量仍将增大，其产品也必将是以高品质、高科技为主的新一代5A甲级写字楼，其出租和销售价格也将随之上扬。2. 徐州2006年部分写字楼列表名称妮德写字楼海云计算机械怡诚广场汉方大厦金地商务中心戏马台商厦华圣大楼盛佳大厦东升写字楼位置河清路中山南路建国路和平路与解96、放路交叉口中山北路解放南路牌楼北中山北路淮海东路，人民广场建筑类型12层为门面房36层办公楼15层为计算机卖场619层为出租办公，20层为物业公司，共20层1层为门面房26层为办公楼，共6层15层办公楼13层为门面，46层为办公楼12层为超市，34层为办公楼12层为门面，3层为开发商公司办公室，48层为办公楼，共8层15层为商场、门面，617层为办公楼13层为商场，48层为出租办公室，共8层总户数约60252约607548约362513280车位数1020无无1520无1090左右无电梯数量141无1无221租金（元/平方米）含物业费3246323640352525402022户型建筑面积（平97、方米）7388 60%2640 40%28-40 75%70 25%27302225 95%53 5%110115 80%140160 10%180 10%6670186 20%200240 80%60 18%90 64%140 18%2842 80%5070 20%得房率75%71%75%75%75%90%80%70%70%出租情况进驻40家公司左右，剩余4套左右进驻200家公司左右，已租完进驻约30家公司，基本租完出租率在95%左右已基本出租完毕投资客以及部分公司自用基本租满，进驻约27家公司出租率在35%左右（05年下半年）进驻88家公司，3套未租进驻40家公司，基本租完客群以装饰公司/98、美容公司、学校为主，小办公居多计算机公司或仓库以机械贸易公司、装饰公司为主教育培训中心为主（装饰公司、律师所）商贸/贸易公司/家政公司为主学校、儿童玩具公司、科技公司以贸易公司、装饰公司驻徐州机构为主以通信器材公司为主项目配套无无/无无无无无无3. 徐州重点写字楼个案解析财富广场位置：徐州市建国西路与西安南路交汇处开发商：徐州财苑房地产开发有限公司代理：自销 地块性质：综合产品类别：高层；双塔设计(A座26层,B座16层),1-4层裙楼为商铺总建筑面积：6.2万平方米付款方式：一次性付款（无优惠）协助办理按揭工程进度：现房公开日期：2005年10月22日平均价格：5500元/平方米规划户数：199、68户主力面积：80平方米191平方米车库：100多个（出售或出租待定）单层面积：1500平方米1600平方米物业费：6.5元/平方米物业管理公司：深圳中海综合分析： 优势：本案地理位置佳，有一定的商务办公氛围，项目本身档次高，物业管理规范。本案为现房销售。此项目的销售方式，档次定位和后期的物业管理值得借鉴。劣势：本案销售回款期较长，单间面积较大，单位总价较高；底层定位为商业，对于日后写字楼的正常办公带来一定的影响；由东向西人流导入被交通护栏隔断。帝都大厦位置：徐州解放南路与和平路交汇处开发商：徐州银建房地产开发有限公司代理：自销层数：26层（一层商铺）层高：3.8米和5.1米停车位：200多100、个（可能送）物业管理公司：北京金建和天津伟贸物业费：8元左右（不含电费）外立面：荷兰进口板材工程进度：已建到25层上房日期：2007年年底电梯：4部（2.5米/秒）品牌未定得房率：近70%平均价格：5500元/平方米左右（整层出售）综合分析：优势：本案地理位置佳，与师范大学为邻，文化氛围和商务氛围较好，整层销售，市场针对性强。项目本身档次较高。底层商业围绕商务配套，使商务办公更加完善便捷。底层商业围绕商务配套值得借鉴。劣势：销售方式单一，物业管理费用较高，市场客户群体有限。恒茂国际位置：西安北路与夹合街交汇处开发商：徐州市金茂房地产开发有限公司投资商：香港恒毅远东投资有限公司代理：城策地产顾问101、：乐智中国开盘日期：待定（大概2006年9月底）建筑面积：45000平方米交房日期：2007年下半年平均价格：4400元/平方米付款方式：一次性付款优惠9.5折车位：200多个定位：15层商铺，高6米，没有分隔 627层写字楼，高3.5米，统一中央空调（22户/层）外立面：玻璃幕墙得房率：72%综合分析：优势：本案地理位置较好，在本区域价格相对较低，周边配套设施完善，一次性付款优惠9.5折。劣势：办公氛围差，项目施工进展缓慢，开发商曾出现资金缺口，一度停工，销售状况差，售楼部规模小，工作人员专业水平较低。项目周边人流不密集。浦一酒店公寓位置：徐州市西安南路139号开发商：徐州市浦一房地产发展有102、限公司占地面积：3300平方米代理：南房实业有限公司建筑设计：徐州市第二建筑设计院建筑层数：地上11层，地下2层开盘日期：2005年4月16日交房日期：2006年10月30日外立面：干挂石材平均价格：4800元/平方米左右规划户数：136户套数：17套/层层高：4.8米（上面2.3米，下面2.4米）每年返还8%（总房款），5年签定，以后自己经营电梯：2部富士电梯车位：100多个一次性付款优惠200元/平方米主力面积50平方米综合分析：优势：地理位置佳，有一定的商务办公氛围。本案不值得借鉴。劣势：烂尾楼影响其整体形象，销售周期长，层高低，价格不适宜，开发公司无独立开发经验，知名度，信誉度低。售楼103、部门规模小，工作人员态度一般，专业素质一般。财富大厦位置：淮海西路（苏源大酒店东侧）开发商：徐州华隆房地产开发有限公司代理：上海宝名徐州分公司工程进度：10层占地面积：24300多平方米平均价格：5300元/平方米车位：150个物管费：2元/平方米左右（电水另算）物业管理公司：香港新鸿基上海启胜外立面：干挂石材定位：15层商业用房（不出售） 610层酒店式公寓（主力面积33平方米58平方米） 1113层散户写字楼（同上） 1418层整层或半层租售（同上） 1920层商务配套（空中花园，游泳池，健身房，商务会所）套数：公寓140套 写字楼324套层高：616层高3.6米 1718层6.9米大堂：104、230平方米，高5.7米 得房率：71%电梯：3部电梯（奥迪斯）付款方式：首付50%，按揭协助办理（中国银行）综合分析：优势：地理位置优越，周边沿街商业繁华，硬件设施（OTIS商务电梯IC卡立体停车场，全石材外力面等）和商务配套设施（独创楼顶游泳池，健身房，五星级酒店服务等）完善，档次高，1-5层商业引入金融商贸主力，使办公配套更加完善方便。物业管理费用相对较低。劣势：项目施工进度缓慢，本案为开发公司第一个项目，信誉度和知名度较低。价格相对较高。文化商务新天地位置：徐州市泰山南路开发商：金辰集团代理：自销占地面积：50亩公开日期：2005年8月8日规划户数：62（办）主力面积：159371平方105、米产品类别：多层地块性质：综合平均价格：3800元/平方米销售率：90%（尾盘处理中）分期规划：共一期综合分析：优势：本案最的卖点就是买商务写字楼送屋顶花园，三层复式，自由分割。劣势：面积较大，销售周期长，项目市场形象较差，地理位置较偏，商业办公氛围不明显，价格较高。户部商都位置：建国东路与解放路交汇处开发商：徐州市天成房地产开发有限公司代理：中原银座占地面积：2870平方米建筑面积：16000平方米规划户数：140户公开日期：2006年4月19日（开盘）主力面积：4090平方米（办公）产品类别：高层地块性质：商办单价：办公3780元/平方米（基价），商业550030000元/平方米销售率：5106、0%分期规划：共一期，主体封顶综合分析：优势：本案地理位置优越，商务办公氛围浓郁，紧邻徐州市政府规划的第二大核心商圈户部山商圈，人流车流量大。现房销售。劣势：销售代理公司专业度差，对商业定位无准确判断力，本案商业定位虽为是行业空白点，但在本区域不容易被市场所接受，前景堪忧。目前户部山步行街人气较弱，还难以带动本案的商业发展。建筑形态单一，整体感觉档次一般。底层商业为写字楼的正常办公带来一定影响。汇源置地广场位置：淮海路与解放路交汇处开发商：徐州汇源房地产开发有限公司代理：南京新景祥占地面积：4500平方米建筑面积：40000平方米规划户数：350户公开日期：2006年3月（预约）主力面积：50107、80平方米产品类别：商务小公馆单价：未定层高：挑高5米分期规划：共一期，20层，14层商业，619层住宅，20层VIP综合分析：优势：本项目地理位置较好，定位的商务小公馆同时满足投资，办公，居住的三重需要，挑高5米的层高； 劣势：本区域商业商务氛围不明显，地处主干道，会给居住带来一定的影响，底层的商业会影响办公环境贵邦财富地处徐州市中山南路与文亭街交汇处（市区新一佳南侧），地理位置优越，商业繁华，市政配套齐全。总用地面积：2945平方米建筑层数：19层容积率：6.0+1.11（公共空间增效）绿地率：21.7%开发商：江苏朝阳集团代理：上海金贝本案商业物业总建筑面积（包括地下一层）：10264.108、5平方米商铺总建筑面积（包括地下一层）：4160平方米 本案商业物业总建筑面积（不包括地下一层）：7884平方米公寓总建筑面积：16787平方米共350户 一、商业裙楼定位（地下一层，地上五层）功能定位：服饰主题购物商场场中店形象定位：服装购物第一站商业运营：白马商业经营管理公司引入服装品牌店、精品店，统一招商。二、商务公寓定位（六 十九层）功能定位：4.95米挑高小户型商务公寓形象定位：市中心正版小复式商务公寓一品观邸位 置：徐州市中山南路与夹河街交汇处开 发 商：徐州金正基房地产开发有限公司全程推广：上海宝名开盘日期：6月底交房日期：2007年9月底占地面积：30000平方米使用性质：商住109、产品类别：高层优惠政策：一次性付款无优惠，首付40%，按揭60%，开发商协助办理主力面积：87.94133.24户型配比：2+2 （75%） 3+2（25%）基 价：38003900/平方米均 价：4500元/平方米楼层差价：30元/平方米规划户数：216户总 层 数：31层 13层商业 4层空中花园绿 化 率：20%综合分析：本案位于区域内中心闹市区，交通便捷，生活配套设施完善，室内通暖、双层中空隔音玻璃、高级防盗门等硬件设施完善，户型设计较合理，符合现代人群的居住需求。写字楼产品市场综述一、大环境的发展趋势徐州市写字楼目前尚处于初级发展阶段，随着经济发展及各方面条件的成熟，写字楼的发展还将110、步入一个高速发展阶段，并逐步走向成熟，从而推进城市形象的改变，促进城市功能分区和总体水平的升级，最终达到城市结构的优化组合以及资源的优化配置。二、产品自身发展契机对于本项目而言，开发具有一定高品质的纯写字楼产品可谓正当其时，根本原因就在于市场供给与需求矛盾。现有及在售同类产品物业无论从配套、产品规划设计、商务氛围、交通条件等方面均存在着或多或少的问题，而与此同时伴随着整体区域经济的向好使得一部分企业由于自身实力及对形象要求的提高，产生了对处于商业繁华区域高品质写字楼物业的需求，同时外地企业的进入也具有此类需求。本项目作为处于传统商业中心区域，承担引领商业升级的重任，能够也应当开发该类产品，从而111、真正形成区域的标志性物业。三、开发策略但是，目前由于区域具有一定实力企业数量有限、中小及私营企业被前期开发物业分流同时自身实力仍有一定差距，因此开发写字楼产品存在较大的机遇的同时也存在一定的风险，针对此类问题，在开发写字楼产品的过程中应当控制产品的规模，以减少由于规模过大所带来的后期去化风险，因此开发原则应当是：强化形象、提高品质、控制规模、减少风险。四、项目周边沿街商业现况1. 业态分布及租金水平淮海路沿线主要经营业种为服饰及电器、通讯（主要为手机及配件）产品，所占比重较大。服饰以沿街专卖店为主，包括两个地下服饰市场，百诗特和女人街；电器通讯（手机及配件）产品主要集中在淮海西路自彭城路以东一112、段，以沿街厂家直销、维修门店为主。 彭城饭店（富景广场对面）20平米左右的门面房月租金在10000元左右，合月租500元/使用面积； 沿街店面1、2层联体390平米，年租金180000元； 古彭百货大厦，2层女子服装，月租金180200元/； 百诗特，负一层店中店，使用面积约78，月租金在13001500元； 女人街，负一层店中店，使用面积约810，月租金在19002300元； 徐州军分区段沿街店面，使用面积约60，年租金60000元；80平方米，上下联体出租，租金8000元/月；经营业种主要以服饰为主。 欧洲商城一楼（旺铺招租）月租金130元/平方米，业种有福奈特洗衣，新跑道体育用品，李宁专113、卖，亲密爱人婚纱摄影，喜相逢婚纱摄影 恩华药业第十八药店（原会堂电影院）门面：韩国服饰15平方米，租金是2100元/月， 立达路（地块东侧门面）以服饰为主，孕妇世界14平方米，租金1400元/月，转让费35000元；秀服饰18平方米1500元/月。 建筑设计院沿街门面：经营业态同样以服饰为主，紫澜门，木林森，依恩佩尔，罗莱家纺，美克运动，达芙妮，月租金150元/平方米。中山路沿线中山路两侧集中了目前徐州市主要商业物业。有金鹰国际购物中心、金地商都、金陵购物中心及古彭购物中心、新一佳及百货大楼两大主力店，是徐州市民购物消费的主要区域，办公楼有成功大厦、国贸大厦。 调查中，新一佳超市4F，目前正在114、招商，经营服饰，月租金在170220元/（使用面积），另加2（根据租金计算）的广告推广费，在6、7、8三个月的服装淡季，租金按8折计算；近交通银行30平米的店面，月租金5000元该路段租金在100-300元/之间为主。文亭街文亭街为东西向次干道，沿街两侧经营业种以餐饮为主其次为美容美发类产品及服饰类产品，其中餐饮业店面规模较小，中低档次，经营状况相对较好。租金在100-200元/平方米/月，以150-175元/平方米/月为主。大型商厦金地商都：总经营面积约8万平米，负一层为家乐福超市，12F为百货业态，3F为永乐家电，4F为金海马家具，其中负一层、3、4层为整体招商，1、2层百货为金地商都自主115、经营。经营模式为扣点经营，按营业额扣23%（包税），另加按结算额的1.5的广告推广费，营业额月结。南京中央百大徐州百货：由徐州百货统一经营，不对外出租柜台。金鹰国际购物中心：总经营面积75000，是目前徐州集购物、休闲、娱乐于一体的高档购物中心。1F为倾城：经营化妆品、名表、黄金珠宝、女鞋、品牌皮具、连锁快餐；2F为绚美：经营职业女装、时尚女装、皮装皮裘、女士饰品、皮具；3F为香榭：中性休闲、休闲女装、少淑女装、内衣内秀、羽绒制品、咖啡吧；4F为深邃，经营男士正装商务休闲及领带饰品、男鞋、男士内衣；5F为律动，经营运动休闲、儿童世界、家用小电器、工艺礼品、琴行。五、区域大型超（大卖场）市场分析116、徐州优越的地理位置成为商家在国内进行商业布点的优选城市，而徐州目前人均GDP已突破1000美元，消费潜力巨大。同时，大卖场以低廉的价格主销一般的生活食品和用品，这使得大卖场在收入不高、人口众多的徐州有着天然的亲和力。随着上海农工商登陆徐州，在徐州市区内包括法国家乐福、泰国易初莲花、深圳新一佳等，国内外一度进驻徐州的大型超市企业达到了7家，算上本土的，徐州的大型超市企业达到了10家。与风靡南京的便利店不同，这10家企业在徐州开出的零售业态几乎无一例外都是大卖场。在市区面积不足300平方公里的徐州，集中了10家大型超市企业的近15个大卖场，其密集程度在苏北和鲁南地区首屈一指。10多家国内外超市在徐117、州的激烈竞争以及给徐州带来的影响，在一定程度上让区域的百姓得到实惠，也在徐州商贸流通业发展的初期，促进了徐州商业的发展和升级，让徐州商家提前看到了“入世”给中国零售业带来的冲击。目前在市区部分大型超市汇总统计名称家乐福新一佳市中心店徐州百货大楼戏马台分店易初爱莲农工商百惠家美时大福源新一佳淮西店百惠家美时西关店地理位置中山路金地国际购物中心副一层中山路成功大厦底层商业解放路小学北解放南路瑞龙广场（矿业大学西）复兴北路延长段(华夏春泽园东侧)青年东路（徐州市委对面）建国西路与煤建路交叉口西南侧淮海西路淮海西路人民广场西北侧楼层地下1层地上5层地上2层三层两层两层两层一层两层面积8000平米700118、0平米4000平米30000平方米7000平方米8000平方米约10000平方米约5000平方米约8000平方米第三部分 项目定位一、项目分析1. 地块位置本地块位于淮海西路北侧（市第二人民医院正对面）2. 地块现状1 地块占地面积：23600平方米2 四至：东至立达路，南至淮海路，西至农行大楼东侧，北至夹河街3 本地块现为毛地，展览馆尚未拆除，馆前有一块正方阔地，无地面建筑物。3. 用地性质及规划数据用地性质：综合建筑密度：55%容积率：6.00预计总建面积88800平方米（地面）近9000平方米广场大型地下停车场（600个车位）4. 地块周边地块所处徐州第一商圈古彭商圈内，南侧沿城市主干道119、淮海路；正对面是徐州市第二人民医院；银行，中小学校，大型超市，购物广场等生活和商务配套相对完善；5. SWOT分析1） 优势（Strengths） 地段优势项目地块位于徐州中心城区三大核心商圈之一的古彭商圈，地段优势明显，商业价值较高。 交通优势本项目地块相邻主干道淮海西路为城市交通主干道，路况交好，交通可达性强，出行便利。 区位优势由于项目特有的区位属性，建成之后作为徐州新地标的指向优势以及项目所体现的昭示优势等，作为商业项目而言有着不可替代的项目优势。 新建项目优势本项目为新建项目，可以通过产品塑造最大程度提升产品力，提升区域商业环境，有利于打造区域标志性产品。同时也为商业项目的差异化定位120、提供了先决条件。 开发优势本项目特殊合作开发条件，可以获得政府多方支持；无需支付地价，项目启动资金相对较少，开发优势明显。2） 劣势（Weaknesses）可以看到由于本项目的地段及区位条件以及产品建成之后的标志性等刚性条件，使得本项目与其他项目不属于同一竞争层面，应区别看待，因此本项目没有任何劣势。3） 机会（Opportunities）核心机会：传统城市设计中停车库是商业项目发展的巨大瓶颈,而本项目地下742辆和地上临时停车共计千辆停车位的容量,给本项目奠定了良好的市场基础。作为中心城区商业核心要素的车位得以足够放大，解决了本项目车流、人流等导入问题，将形成绝对的商业影响中心。 8000广121、场项目特有的8000广场，具有唯一性、特有性、排它性，而作为中心城区商业的本项目，能够形成标志性商业中心，同时也能够充分发挥广场聚合功能，再次实现人流汇聚，提升商业价值。 文化、休闲、娱乐本项目为文化宫改造工程，其文化、休闲、娱乐特性在徐州市民心中早已形成，而项目建成后结合8000广场，能够进一步加强本项目的标志性、唯一性。 差异化商业缺乏徐州中心区域虽聚集了一些商业物业，但基本都是大而全的购物场所，而真正差异化定位的高档休闲娱乐购物中心缺乏。 高品质写字楼缺乏通过我们前面对徐州写字楼市场的调查，可以看到徐州中心区域写字楼办公环境较差，真正意义上的上档次、高品质办公楼在中心城区尚未出现，而区域122、写字楼的持续热销，为本项目带来一定机会条件。 商务氛围浓厚项目周边商务配套设施完善，人民银行、农业银行、酒店等金融、商务配套设施齐全，具备较高的商务基础条件，商务氛围浓厚，使得本项目周边办公氛围得以高度体现。 区域经济增长作为淮海经济区的中心城市，徐州都市圈的城市辐射、聚合能力得以高度提升，区域经济快速提升，城市化进程快速发展，为本项目带来机会。 政策影响近期出台的房地产政策，主要是针对住宅产业进行调控，对住宅投资影响较大，而商业房产影响较小。投资将会向商业地产项目转移的趋势，不可避免。4） 威胁（Threats）可以看到特殊的合作方式、项目条件、特性等，使得本项目基本无任何威胁可言。二、项目123、定位1. 关键词整理通过对市场及项目分析，可以得到本项目的核心关键词如下：文化商业：与文化功能有机结合的商业项目超大广场：8000的中心广场大型海量停车位：地下停车加地面停车共800个停车位商业退台设计：商业退台设计，商业价值挖掘最大化商业核心地段：项目位于商业核心地段标志性建筑：依托中心广场展开面的规模设计2. 项目定位通过市场调研及本项目自身特性分析及对本项目的关键词整理，本项目整体应定位为：淮海经济区文化、休闲、娱乐、购物、商务中心徐州市首座HOPSCA3. 定位诠释HOPSCA模式Hotel：酒店Office：办公Parking：大型停车场Shopping：商场Convention：休124、闲娱乐集会Apartment：公寓发挥充分发挥徐州“五省通衢”的区位及交通优势，淮海经济区中心城市、徐州都市圈的的优势地位，营造徐州首个综合性商业中心。依托“HOPSCA”形态，本项目的总体形象定位为以“购物、餐饮、娱乐、办公、居住”多元化功能为基础，面向中高档消费人群的，以酒店、特色商铺、办公、仓储式超市、休闲娱乐中心、会展、公寓为集合体的徐州首个“文化/时尚/商业街区”。是集时尚购物、餐饮、文化娱乐、酒店、办公、会展、居住为一体的高级商务活动区域和城市中心广场。本项目所处的地理位置、建筑本身的规模、高品质的建筑风格和人性化设计的精美环境，决定了该项目建成之后将成为该地区乃至淮海经济区的标志125、性建筑物，并成为徐州城市发展的“城市客厅”。三、产品建议1. 产品面积配比物业类型开发面积（）备注商业500001-5层，层层退台设计塔楼388001012层地下商业/停车库46000超市、步行街、停车位、设备合计134800/配比说明按项目占地面积2.36万方,建筑密度55%，集中广场面积0.8万方(尽可能近淮海路)，容积率6.0(按占地1.48万方计算)计算，地面总建筑面积为8.88万方，(按1.48万方占地计算)地下建筑面积2层,共设计4.6万方。形态说明规划设想为以中心广场为依托，楼体形状横向展开设立标志性特征，对中心广场形成环抱围合态势，并相对区分东北、西南建筑，形成左高右低的建筑形126、态，在东北、西南结合处之间的架构作标志化处理。文化功能建筑是本项目内核，而以文化促进商业物业价值是本案特色，通过商业退台设计和便利交通设计达到与中心广场有机结合，营造标志性商业项目，提升商业价值。2. 形态解构楼层万方产业备注10F12F3.88办公、公寓、酒店东北侧为还建部分、西南侧为自留高档办公楼4F（局部）、5F1.5还建部分休闲、餐饮、娱乐、展览、排练3F、4F（局部）1.3精品百货精品百货1F、2F2.2室内步行街品牌专卖中心-1F2.3超市+室内步行街沃尔玛（1.8万方）+步行街5千方-2F2.3车位、设备用房车位地下600+地上预计800个车位由于本项目特殊性，还建部分包括展览、127、公寓、部分办公等属于必须建造产品，不存在市场因素考量，因此不对此进行阐述。只对销售部分写字楼、商业进行阐述。3. 商业裙房本项目地块商业价值高，因此尽量做大商业面积。结合项目控规指标，按目前规划方案地上商业面积5层商业面积可达约5万方。楼层产业备注说明4F（局部）、5F还建部分休闲、餐饮、娱乐、展览、排练层层退台设计3F、4F（局部）精品百货精品百货1F、2F室内步行街品牌专卖中心-1F超市+室内步行街沃尔玛+品牌专卖/-2F车位、设备用房车位地下600+地上预计800个车位，设备用房30001） 裙楼商场产品建议及配比说明 本项目绝佳的地段优势，使挖掘商业利润最大化成为可能，因此，面积比重相128、对提高 高档精品百货商店是对商业的差异化定位，同时也能够提升项目整体品质 1F、2F设置为室内步行街，即是对本项目商业价值的最大化挖掘 -1F超市为1.8万方，其余作为步行街设置，层高设置为5.8M以符合超市要求2） 裙楼商场经营模式 1F、2F商业内街以产权销售、面积分割、统一规划、形成街铺、设置店中店的经营模式进行 2F4F以整体招租、统一规划、引入主力店的经营模式进行3） 商业街面积建议 面对中心广场一排的街铺，控制进深10-12m、面宽3.94.2m，建筑面积控制在6080 而其余内街铺，控制进深810 m，面宽3.94.2 m，建筑面积控制在40604） 商业部分客源定位 本地投资客129、徐州当地的较高收入者，项目的主要支撑客源。这部分客户的投资潜力不容低估，其关注点在产品内容及其升值潜力，亦即投资回报率，如何打动其投资欲望是本项目成功运作的关键。无论在产品规划设计和营销策略中都应积极体现这个内容。 本地经营户徐州本地的经营商户，也包括有经商意向的其他人群，项目客源的重要组成部分。这部分客户有较强的经营理念，对商铺地段和综合环境非常看重。但是对不符合项目整体产业布局规划的行业经营者要妥善安置，既不可浪费客户资源，亦不可为项目整体的繁荣经营带来不利因素。 异地投资客徐州周边地区和国内投资兴趣和能力较强的群体，项目客源的有效补充。从房地产市场发展的情况来看，特别是目前宏观调控对部分130、区域市场投资的抑制，而徐州房地产良好的发展势头，使得吸引异地投资客成为可能。对于异地有投资价值的房地产项目，特别是商业物业项目，起到的作用越来越大。因此在创造项目特色的同时进行异地行销推广应成为项目顺利去化的有效补充手段。 异地经营户包括对异地成功的大型经营商户的招商引资和异地个体经营户的迁徙。这既是一种客源补充，更是项目启动后繁荣运营的重要保证。本案应在符合项目整体规划的领域内积极寻求知名品牌的介入和经营，为项目升值创造先决条件。4. 写字楼（甲级）本项目塔楼部分按规划设计要求可达到3.88万平方米，除去项目还建部分，本项目可售部分为1.88万平方米，并以甲级写字楼标准建造。1） 写字楼产品131、建议及配比说明 徐州中心区域甲级写字楼缺乏，项目自身条件决定本项目高起点规划 市场现有办公物业无法满足徐州企业的发展需要 适当控制总量，减少总户数，顺利销售 降低进入门槛，控制总价，在保证甲级写字楼品质前期下，面积划分灵活，可以根据需求自由组合 客户引进统一规划安排，允许的条件下控制入住企业总量，保证办公环境品质2） 写字楼客户定位由于本项目特殊性、标志性，建成后将会形成一个高级商务活动区域，因此本项目写字楼客源为进入徐州及徐州本地的品牌企业。3） 写字楼经营模式写字楼以全部出售的经营模式进行项目操作。4） 写字楼面积建议 主力面积划分为80150的产权面积n 建筑风格建议n 办公入口 表现出132、庄重、威严、气度不凡的入口n 公共部位星级标准装修公共部位星级标准装修，候梯厅豪华宽敞、整洁明亮，配备原装进口电梯，垂直交通快捷，提升形象品质。n 停车位充足-2F、作为大厦设备及停车位，根据综合商业车位比1：200的常规比例，以本项目商业体量约为10万方为计算依据，本项目至少保证500个车位。而本项目车750个车位以及加上地面停车可达千个车位，提供繁荣项目的良好基础。n 商务配套设施多功能商务中心提供商务会议、商务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打字、打印、复印、传真、信息查寻等服务；商务租赁中心通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，提供办公用品租赁和采购服务。会议厅、展览厅、员工餐厅为入133、驻企业提供日常会议、特别会议以及商务展示、员工餐厅等场所。n 星级服务管理 引入先进成熟物业管理满足业主需求，提升项目品质 办公、商场、酒店配置中央空调（办公空调做到分层分户计费，降低使用成本，提高物业管理效率） 商务公寓配置户式中央空调（降低开发成本、满足业主需求） 配置消防喷淋、背景音乐、宽带网络、可视对讲等系统第四部分 项目投资估算估算依据本项目建设投资根据建筑设计概念模拟方案，相关图纸及徐州市建筑工程预算相关定额及收费标准进行估算。估算条件相似工程合同造价资料及徐州地区大众材料价格；假定由中国国内的单位承担设计、施工及项目管理。估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需134、投入工程建筑安装费用，不包括建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用。估算说明投资估算包括开发成本和开发费用两部分。控制性规划指标: 占地面积2.36万平方米 建筑密度55% 集中广场面积0.8万平方米近淮海路) 容积率:6.0(按占地1.48万方计算) 地面总建筑面积为8.88万平方米(按1.48平方米方占地计算) 地下建筑面积;-2层,先设计共2.3万平方米,二次设计4.6万平方米 建筑功能要求:5层商业不少于5万平方米(退台设计后),商务楼共:3.88万平方米；其中4,5层约1.5万方为文化大厦的功能用房；约3.5万方为发展商物业,其中2.2万方为室内步行街,(主力产权建筑面积在50-80135、平米)1.3万方为精品百货；序号项目名称工程量（平方米）单位成本（元/M2）总金额备注（万元）一拆迁成本350030001050未计土地成本二前期费用1519.21勘查/设计13480060808.82报建8880080710.4三建筑安装工程费348901商业裙房5000018009000层高5.1-5.5米2商场装修3500015005250商场装修到位3宾馆/写字楼3880020007760层高3.9米4写字楼装修18800500940公共部位装修5地下二层46000240011040层高1F6M/2F4.2M6-1F商业装修18000500900公共部分（沃尔玛）四基础设施费425.6136、1道路景观15200280425.6五配套费用1820.41大配套888001201065.62小配套8880080710.43证照报批等费88800544.4 六不可预见费1159.6(二三四五)3%七开发管理费用4506.71管理费用1046.7（三）3%2财务费用1744.5(三)5%3销售推广费用388001715.5销售总额2.5%合计平均开发综合成本为3366元/m245371.5不含地价销售预算本预算的定价原则是在目前市场价格为基础上增加未来一年的市场预期动态变化及土地价格上涨因素可售部分序号类型均价（元 m2）面积（ m2）总价（万元）备注11F商业32000120003840137、0100%销售22F商业1800010000180003甲级写字楼6500188001222043-4F商业100001300013000自营/合资经营5-1F商业1000018000180006地下车位8万/个740个5920备注物业总值：105540万元其中：可售物业总销金额：68620万元自留物业经营资产：36920万元合计静态经济效益分析1） 各项税收营业税及附加税率：以5.55%计。所得税：按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按33%计算。2） 投资利润根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，如下：序号项目名称计算依据合计（万元138、）1销售总收入2年销售周期686202总成本费用45371.53营业税及附加(1)*5.55%3808.44利润总额(1)(2)(3) 19440.15所得税(4) *33%6415.26税后利润(4)(5)13024.9备注自留经营资产物业36920万元土地价值评估还建部分物业 35000平方米建安成本均价（元 m2）总价（万元）备注4-5F商业1.5万 m21800780011700项目占地35.4亩办公楼/宾馆2万 m22000520010400土地价值物业总值总额：22100万元（折合地价624.29万/亩）物业建安成本：6700万元（折合地价189.26万/亩）综合评估：8374.7139、5万元（折合地价236.58万/亩）开发成本及费用备注说明:小配套费包括配电贴费、自来水管道敷设费、煤气管道敷设费、绿化费等等。1. 土地费用：包括土地款拆迁费用土地交易税。(税费,按契税3%，手续费0.5%计算)。2. 相关报建手续费用：80.00元/平方米。包括人防费60元/平方米，测绘费6元/平方米，一书二证费和招标管理费其它费用20元/平方米。 3. 建安费用：该费用项目较多，大致包括，场地平整费、勘测设计费、监理费、围护费、施工用水电以及打桩工程费、土建费用、装修工程费用等等。这项费用，随着节能、环保等相关要求提高，正不断增加。4. 配套费：200元/平方米。配套费包括大配套费用和小配套费用。其中大配套费包括教育配套费。而小配套费包括配电贴费、自来水管道敷设费、煤气管道敷设费、绿化费等等。这些费用大多是政府规定的，有明确的收费标准。除了以上四项，开发成本费用还包括物业维修基金（物业费用）、管理费（行政费用）和银行贷款利息(自有资金成本)。香港华厦伟业上海金贝房地产咨询有限公司市场研究部编制