1、亳州华仑C-Park项目亳州华仑C-Park项目亳州华仑C Park项目初步定位报告亳州华仑C Park项目初步定位报告初步定位报告初步定位报告2012-042012-04写在前面的话一座一座城市的历史与文化价值是这座城市自我发展不致迷失的坐标，运用不同城市的文化气质，借助文化规划城市商业的发展走向，保持一个城市的文化记忆，发扬一个城市的文化个性，是当今城市在新一轮发展中的核心焦点之一。个性，是当今城市在新轮发展中的核心焦点之在新一轮的城市发展中，华仑国际的项目用地应站在更高起点上规划布局，发展成为亳州反映现代城市生活风貌及历史文化传承的重要载体之一，成为亳州的现代商业文化名片。CONTENT2、CONTENTCONTENTCONTENTS S S S项目症结项目症结项目症结项目症结S S S S矛盾有主次之分解决主要矛盾，次要矛盾会迎刃而解项目佐证项目佐证项目佐证项目佐证所有策略的本质 无外乎归纳项目印象项目印象项目印象项目印象亳州前世亳州前世亳州前世亳州前世亳州今生亳州今生亳州今生亳州今生新区新人新区新人新区新人新区新人项目本体是一切的始源读史明智 明史察今市场是定位的根本一切回到原点 从人开始思考新人新愿新人新愿新人新愿新人新愿所有策略的核心 无外乎竞争所有策略的核心 无外乎竞争新愿新景新愿新景新愿新景新愿新景新景新境新景新境新景新境新景新境所有蓝图的落实 源于最契合的构想企业发3、展的根本项目症结项目症结矛盾有主次之分矛盾有主次之分解决主要矛盾，次要矛盾会迎刃而解4项目症结所在壹壹个根本症结：我们的消费者是谁？我们如何吸引人气？壹壹如果缺乏有效的人口导入和吸引人气的元素，文化地块和住宅地块都将无以为基。贰贰个关键瓶颈：我们的生活氛围怎么营造？贰贰如果交通没跟上、生活无配套，住宅地块和文化地块最基本的卖点都将荡然无存。5项目佐证项目佐证所有策略的本质 无外乎归纳所有策略的本质 无外乎归纳6城市商业发展规律城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型城市经济发展城市经济发展城市经济发展城市经济发展人均GDP（美元）800-15001500-40004000-80008000-24、0000人均G（美元）800500500000000 800080000000城市化率25%-45%45%-70%70%-85%85%-95%商业地产形式传统商业发展多业种商业发展综合性商业发展主题商业发展消费特点消费价格敏感消费选择自由购物空间体验式消费为主个性化消费时代世界城市经济发展经验表明世界城市经济发展经验表明：当城市人均GDP达到1500-4000美元时，消费自由选择的多业种商业将迅速发展；当城市人均GDP达到4000-8000美元时，融合休闲、娱乐、文化与购物的综合性商业业城市人均达到美元时，融合休闲娱乐文化与购物的综合性商态将成为市场的主导商业产品。7城市商业发展规律亳州商业发5、展阶段判断:2011年亳州实现地区生产总值约615亿元，同比增长19.8%，人均GDP达到12680元，突破1988美元。而目前亳州的城市化率仅35.04%，面对快速增长的GDP，城市化率相对较低。但是城市商业形态已然全面发展，开始出现集购物、餐饮、休闲与娱乐相结合的多种需求，亳州商业市场未来将有很大的发全面发展，开始出现集购物、餐饮、休闲与娱乐相结合的多种需求，亳州商业市场未来将有很大的发展空间。此时地产指数处于大开发时期城市经济快速发展、城市居民生活水平提高，促成对商业的需求在质与量方面的大幅提升超越传统商业范筹的广义商业出现涵盖多种业态的大型商业地产开始发展量方面的大幅提升。超越传统商业6、范筹的广义商业出现，涵盖多种业态的大型商业地产开始发展。我们的宏观结论：目前亳州的商业形式处于快速发展阶段，融休闲、娱乐、购物等多功能的综合性商业将引领未来潮流。8中国城市化发展规律合肥滨湖新区起步晚发展快前景优起步晚，发展快，前景优 TOD+SOD省政府/地铁1号线/楼宇经济/大盘开发/金源滨湖世纪城城市新区大盘开发本质其实是人口的导入，而人口导入无外乎三种模式TODTOD（tittitit d dltit d dlt）交通导入型芜湖政务新区政策主导，快速发展TOD+SOD市政府/高铁站/教育医疗配套TODTOD（t transransit it-or-ori ienent te ed d 7、d deveevel lopmenopment t ）：交通导入型IODIOD（Industry-Oriented-Development）：（Industry-Oriented-Development）：产业导入型SODSOD（Service-Oriented-Develo（Service-Oriented-Develop pment）：ment）：配套及服务导入型市政府/高铁站/教育医疗配套/大盘开发/伟星城p p配套及服务导城市新区大盘开发铁律城市新区大盘开发铁律定位是基础，配套是根本，兑现是关键9项目症结诊断即破题思路解决文化地块的商业定位问题，为住宅项目输人准确定位目标客群，确定系列8、开发战略和市场竞争策略打破交通和生活配套两大瓶颈，为“引人”和招商做好准备解决住宅地块的产品问题，为文化项目输液宅项目输人和市场竞争策略招商做好准备目输液10项目印象项目印象项目本体是一切的始源项目本体是一切的始源11项目本体分析?地理位置优越地理位置优越亳州市南部新区中心，距离市政府约2亳州市南部新区中心，距离市政府约公里?交通可达性高交通可达性高临近多条城市主干道，通达性高?周边多个重大项目在建周边多个重大项目在建党校市人民医院亳州中均在项目党校、市人民医院、亳州一中均在项目周边集聚；鲁班公司的商住小区、国购集团的“酒店+住宅”项目已开工；地集团的酒店 住宅项目已开工；地块以西大量工业厂房9、正在建设。本项目所在片区将成为承载南部新区行政、服务、居住、商业、文化功能的核本项目所在片区将成为承载南部新区行政、服务、居住、商业、文化功能的核心区域心区域心区域心区域。12项目本体分析?项目地块分为南北两部分，中间由拆迁安置小区地块分隔开来北部地块南部地块北部地块南部地块?北部地块是未来亳州市文化产业发展要地，规划建设多个文化项目文化艺术中心文化艺术中心包括文化馆青少年活动中心规划用地规模510亩370亩文化艺术中心文化艺术中心，包括文化馆、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、职工之家、梆剧团，建筑面积共为25500平方米文化艺术中心小学广电传媒大厦广电传媒大厦：占地30亩，建筑面积2万平方10、米文化公园文化公园：水体面积不小于100亩规划建设内容广电传媒大厦配套商业?南部地块主要是住宅用地，考虑到地块北部基本都在开发，建议住宅地块的开发时序自北向南，且将配套商业基本置于北面文化公园住宅套商业基本置于北面。商业综合体-注：红色虚线框内为政府代建项目，需依据规划要求进行设计文化项目的集聚一方面提升本项目的城市形象、景观文化项目的集聚一方面提升本项目的城市形象、景观价值价值另方面也对的空间布局产生定要求另方面也对的空间布局产生定要求求进行设计价值价值；另另一一方面也对方面也对项目项目的空间布局产生的空间布局产生一一定要求定要求。13亳州前世亳州前世读史明智 明史察今读史明智 明史察今1411、人文历史名城这里人文底蕴丰厚这里人文底蕴丰厚曾因诞生老庄之道而为天下道源，曾是大魏陪都，铸就曹操霸业拥有三千多年历史，是中华文化的发源地之一这里历史名人荟萃这里历史名人荟萃孕育了道家学说的创始人老子、一代枭雄曹操、中医外科鼻祖华佗等数百名驰名中外的历史人物这里民俗民风历史悠久这里民俗民风历史悠久，源远流长源远流长这里民俗民风历史悠久这里民俗民风历史悠久，源远流长源远流长亳州是中华武术之乡，传统戏剧曲艺发源地这里旅游资源丰富这里旅游资源丰富这里旅游资源丰富这里旅游资源丰富是全国首批优秀旅游城，中国最美丽的200个城市之一这里物产资源多样这里物产资源多样亳州市中国四大药都之首，数种特产药材计入“中12、华药典”自古就是名酒之乡，有被誉为“酒中牡丹”的古井贡自古就是名酒之乡，有被誉为酒中牡丹的古井贡15人文历史名城人文底蕴丰厚、历史名人荟萃人文底蕴丰厚、历史名人荟萃国际级历史文化名城国际级历史文化名城?中华民族古老文化的发祥地之亳州自商城王建都至今已有三千多年的历史?中华民族古老文化的发祥地之一，亳州自商城王建都至今，已有三千多年的历史。?历史名人荟萃之都，哺育了一百多位震古烁今、名扬四海的历史名人。其中有上古五帝之一的帝喾、一代圣君商汤、道家学说的创始人老子、道家学说的传承与发扬人庄子、一代枭雄曹操、中医外科鼻祖华佗等数百名驰名中外的历史人物。?三朝古都，集史前文化、道家文化、曹魏文化、中医13、药文化、古商贸文化、白酒文化于一体。?国家级历史文化名城，亳州1986年撤县建市，同年成为国家历史文化名城。国家级历史文化名城，亳州年撤县建市，同年成为国家历史文化名城老子曹操操16人文历史名城人文底蕴丰厚、历史名人荟萃人文底蕴丰厚、历史名人荟萃国家重点保护文物国家重点保护文物曹操地下运兵道亳州市老城区地下曹操亳州市老城区地下，曹操初起兵时修建的军事设施，被誉为“地下长城”。曹操宗室墓群覆盖亳州近12公里的地方已发掘的有曹操祖父曹覆盖亳州近12公里的地方，已发掘的有曹操祖父曹藤、父亲曹嵩、女儿曹宪墓等。张园汉墓亳州市区魏武大道中段，张园村内，曹操家族墓之一。以历史文化为依托、文化古迹为核心特色14、的文化旅游城市。文化旅游城市17人文历史名城人文底蕴丰厚、历史名人荟萃人文底蕴丰厚、历史名人荟萃国家重点保护文物国家重点保护文物国家国家4A4A级旅游景区级旅游景区花戏楼花戏楼国家国家级旅游景区级旅游景区花戏楼花戏楼?位于亳州北关花戏楼街北段。?以大关帝庙为主体建筑，由张飞庙、岳飞庙、朱公书院、火神庙和粮坊会馆等组成的古建筑群。?1988年国务院公布为全国重点文物保护单位。18人文历史名城人文底蕴丰厚、历史名人荟萃人文底蕴丰厚、历史名人荟萃省级重点保护文物省级重点保护文物天静宫汤王陵南京钱庄?亳州的旅游资源十分丰富，现有省级重点保护文物18个，占全省的1/3以上。?亳州的人文古迹旅游资源占绝大15、多数，对亳州市的文化旅游产业具有极大的推动作用。旅游产?亳州的人文古迹旅游资源占绝大多数，对亳州市的文化旅游产业具有极大的推动作用?亳州市的省级重点保护文物，同时有国家3A级的旅游景点，如华祖庵、陈抟庙等。道德薛阁华祖产业的重德中宫阁塔祖庵要资源19人文历史名城民俗民风历史悠久民俗民风历史悠久传统文化源远流长?中华武术之乡亳州历史上武 人辈出“五禽戏”“晰扬掌”产生于亳州“六合八法拳”由?中华武术之乡：亳州历史上武 人辈出，“五禽戏”、“晰扬掌”产生于亳州，“六合八法拳”由亳州人所创。亳州武功在当代武坛上大展英姿，为世瞩目。?传统戏剧曲艺发源地：亳州地区是中华传统戏剧曲艺的一个重要发源发展地，16、二夹弦剧种流传于苏、鲁、豫、皖四省边界地区，在亳县得以迅速发展，并逐步形成自己的特点，现为国家级非物质文化遗产。梆剧，近似豫剧，是亳州最受欢迎的一剧种。肘搁是亳州民间舞蹈的一种，已有数百年历史。肘搁分“座子”和“架子”两部分。“座子”由体格强壮者担任。百年历史肘搁分座子和架子两部分座子由体格强壮者担任?民俗民风丰富多样：亳州地区仍然保留有传统的民俗文化习俗，有剪纸、高跷、三斗等。五五禽戏亳亳州二夹弦弦20人文历史名城文化旅游资源丰富文化旅游资源丰富全国首批优秀旅游城?安徽省旅游资源集聚地亳州现存国家省市级文物保护单位240余处其中国家级保护单位5?安徽省旅游资源集聚地：亳州现存国家、省、市级文17、物保护单位240余处，其中国家级保护单位5处，省级以上保护单位23家，占全省的三分之一。?新皖北旅游中心城市：与黄山自然景观呼应，素有“南黄山、北亳州”之说。?中国200个美丽城市：2008年，亳州入选了中国200个美丽城市名单。21人文历史名城物质资源多样物质资源多样中华药都中华药都?全国最大的中药材集散地亳州物华天宝物产富饶尤其盛产中药材是国家中药材生产基地?全国最大的中药材集散地：亳州物华天宝，物产富饶，尤其盛产中药材，是国家中药材生产基地，享有“药都”之称。?药业经济已成为当地富民强市的重要支柱。全市中药材种植面积已发展到100多万亩，种植400多个品种，新开发208种，从事种植、加工18、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。?“华佗故里，药材之乡”。1995年，江泽民总书记欣然亲笔题写“华佗故里，药材之乡”，突出华佗故里，药材之乡年，江泽民总书记欣然亲笔题写华佗故里，药材之乡，突出显示了亳州作为全国四大药都之首的知名度及其影响力。亳芍亳菊亳桑皮亳花粉含“亳”字药材；其中亳芍亳菊被列安徽大名药其中亳芍、亳菊被列入安徽四大名药22人文历史名城物质资源多样物质资源多样中国白酒大基地中国白酒大基地?中国白酒大基地亳州酿酒年代久远自古就是名酒之乡?中国白酒大基地：亳州酿酒年代久远，自古就是名酒之乡。?中国八大名酒古井贡酒生产地：古井贡酒被誉为“酒中牡丹”。是亳19、州经济大厦的坚强柱石。?拥有国家大型一级企业安徽双轮集团、古井贡酒股份有限公司：古井贡酒股份有限公司是“共和国500强企业”之一；而安徽双轮集团近年来曾创下了安徽轻工业三巨头之一、全国白酒行业排名第五的辉煌，其主要产品“高炉”牌系列酒，在国内外多次荣获大奖。23小结亳州地区拥有丰厚的人文历史文化底蕴是“中华文明的发祥地之一”；民俗民风历史悠久源远流亳州地区拥有丰厚的人文历史文化底蕴，是中华文明的发祥地之一；民俗民风历史悠久、源远流长，拥有一批国家级非物质文化遗产，是“中国传统戏剧曲艺的重要发源地”；地区物质资源多样，是“中国四大药都之首”；文化旅游资源丰富，是“皖北文化旅游中心城市”。这些，无20、疑为我们的项目定位提供了一定的启发意义以“商业是基础、旅游是载体、文化是灵魂”为主线，构筑整体的城市商业发展，旅游发展融合地方文化特色，吸引目的性消费，通过多元行业业态组合，放大复合功能的叠加效应，吸引“远距离消费”、“新奇消费”、“周末消费”、“假期消费”，辐射全市的消费群。24亳州今生亳州今生市场是定位的根本市场是定位的根本25城市概况市区位交通?亳州市位于四省结合部亳州市位于四省结合部亳州市位于皖之西北、豫之东南苏、鲁、豫、皖亳州市位于皖之西北、豫之东南，苏、鲁、豫、皖四省结合部。距合肥265公里、距南京340公里、距郑州221公里、距徐州137公里。辖13县1个省级经济技术发总人61021、下辖1区3县1个省级经济技术开发区，总人口610万人，城市人口40.8万人。?交通条件便利交通条件便利【铁路】【铁路】京九铁路、徐阜铁路【公路】【公路】济广高速、南洛高速、许亳高速、宿永亳高速济祁高速高速、济祁高速【水路】【水路】涡河、西淝河、茨淮新河等水系，建有亳州大寺港、涡阳港、蒙城港、利辛港【航空】【航空】2010年12月，合肥骆岗国际机场亳州候机楼正式运营26城市概况经济发展水平经济总量小，近两年增长迅速经济总量小，近两年增长迅速?2010年，亳州市GDP达到512.78亿元，同比增长13.8%；?全年规模以上工业增加值达到116.59亿元，比上年增长29.4%，增速居全省第一位；?全22、市完成固定资产投资271.19亿元，比上年增长39.4%，增幅居全省第二位。?亳州市三产比例较高，是典型的消费主导城市导城市。?地产投资后发优势逐渐显现，成为开发商投资热土。商投资热土。?非传统工业强市，依托药材、酿酒、果蔬、矿产等资源优势，逐渐形成支柱型其中地产投资达到43.52亿元，同比增长101 1%工业。同比增长101.1%27城市概况五大支柱产业现代中药产业现代中药产业农副产品加工产业农副产品加工产业汽车及零部件产业汽车及零部件产业文化旅文化旅能源化能源化文化旅文化旅游产业游产业能源化能源化工产业工产业28城市概况城市总体规划?皖西北区域中心城市之一、亳州市域中心城市定位为皖西北区域23、中心城市之一定位为皖西北区域中心城市之一涡北区涡北区?国家级历史文化名城，全国优秀旅游城市?中华药都，商贸城市?食品轻工业城市名酒基地涡北区涡北区老城区老城区?食品轻工业城市，名酒基地?1涡河文化旅游带；2涡北区；3老城区；“一带六区”城市框架已经拉开“一带六区”城市框架已经拉开中心区中心区老城区老城区?1、涡河文化旅游带；2、涡北区；3、老城区；4、中心区；5、南部新区；6、东部开发区；7、东南文教科研区南部新区南部新区?中部提升，南部拓展，东部培育，协调发展南部新区是亳州城市重要战略阵地南部新区是亳州城市重要战略阵地南部新区南部新区?南部新区已成为亳州市城区拉开框架、拓展空间的重要建设区域24、。29城市概况南部新区发展规划现代之现代之城城?南部新区将成为亳州市城区拉开框架、拓展空间的重要建设新区，其功能定位一方面有机延伸老城区的功能，另一方面积极拓展新功能，主要城城生态之城生态之城宜居之城宜居之城发展工业、科教、居住、公共服务等功能。?本项目位于南部新区中心，战略性的区位条件有利于本案争取政策支持，也为创新项目定位提供条件组组轴轴的结构的结构也为创新项目定位提供条件。“一心、三“一心、三组组团、四团、四轴轴、四带”、四带”的的规划规划结构结构?“一心”为新区中心?“三组团”即西部工业组团、中部综合组团和东部综合组团?“四轴”为沿希夷大道、世纪大道、古井大道和南一环路城市发展轴道和南25、环路城市发展轴?“四带”为沿东西向的凤尾沟、南北向的宋汤河、龙凤新河和京九铁路沿线绿化景观带30城市小结城市名片辨识度高城市名片辨识度高人文历史底蕴丰厚，文化旅游资源稀缺，“中华药都”、“白酒之乡”“华佗故里”“大魏陪都”白酒之乡、华佗故里、大魏陪都消费主导的城市经济结构消费主导的城市经济结构经济总量较低，工业发展相对滞后，商贸流通业依托中药材资源兴起，零售业、休闲娱乐业提升空间大社会消费能力较为可观社会消费能力较为可观城市处于扩张期城市人口规模增长迅速城镇居民可支配城市处于扩张期，城市人口规模增长迅速，城镇居民可支配收入位于全省中上游，商业与房地产业市场乐观城市交通网络渐全城市交通网络渐全城26、市交通网络渐全城市交通网络渐全亳州市区位于四省结合部，铁路、公路交通发达，市区交通网络已经形成，日趋完善南部新区高起点规划南部新区高起点规划城市南扩思路明确，南部新区势必成为亳州市提升城市能级、发展城市经济的强有力引擎31商业市场主要商圈分析?亳州市已经形成“一个市级商圈、三个泛商圈、一个在建商圈”的商业结构。?市中心商圈是亳州传统中心区域，是亳州市市中心商圈是亳州传统中心区域，是亳州市民认同感最强的区域。是以购物、休闲、文化娱乐、旅游为主的综合性商业中心，主力业态为百货店、大型超市、专业店、专卖店等，配套有宾馆、休闲、餐饮等。目前亳州市大型商套有宾馆休闲餐饮等目前亳州市大型商业项目大都聚集于27、此。?涡北商圈、魏武广场商圈、市政府-火车站商圈为区域型商业中心，功能较为单一，主力业态为中小型超市专业卖场便利店等配套态为中小型超市、专业卖场、便利店等，配套有餐饮、宾馆等。缺乏大型商业项目，辐射能力较小。?南部新区商圈尚未形成，在建及筹建的大型商业项目多落地于此。亳州市商业现状较为分散、以传统业态为主，亳州市商业现状较为分散、以传统业态为主，缺乏大型、高端的综合性商业项目，南部新区的开发为亳州市商业提升创造了空间缺乏大型、高端的综合性商业项目，南部新区的开发为亳州市商业提升创造了空间。32商业市场涡北商圈涡北商圈涡北商圈位于亳州市涡北区，服务于周边居民的区域性商圈位于亳州市涡北区，服务于周28、边居民的区域性商圈区位描述区位描述：河北商圈位于涡北谯陵北路和古泉路交叉口附近的?亳州百大购物广场亳州百大购物广场区域。商圈功能商圈功能：以购物、餐饮、生活服务等功能为主。?亳州百大购物广场亳州百大购物广场客群客群：主要为本地区居民及外来打工人员。商圈特性商圈以服务于板块内居民为主业态为生活配套与基本购物缺少高档餐饮娱乐业态。商圈特性商圈以服务于板块内居民为主，业态为生活配套与基本购物，缺少高档餐饮娱乐业态。区域优势涡北地区是亳州城市传统的居住区域，周边大批的居民为商圈提供了稳定的消费基础。板块劣势涡北商圈内整体商业物业基础落后整体档次较低缺少整体发展规划板块劣势涡北商圈内整体商业物业基础落后29、，整体档次较低，缺少整体发展规划。发展预测商圈内现有商业缺少开发改建项目，商业发展水平受到物业条件限制无法提升，在相当一段时期内只能满足周边居民的基本生活消费需求。33商业市场涡北商圈涡北商圈涡北商圈亳州百大购物广场亳州百大购物广场基本情况位于涡北商圈，古泉路与新华北路交汇处总体量15000与2005年8月开业是家集百处，总体量15000，与2005年8月开业，是一家集百货、超市、家电为一体的大型综合性购物场所。服务人群以涡河以北的居住人群为主要服务对象。项目缺陷无停车场亳州百大购物广场亳州百大购物广场34商业市场市中心商圈和平路花戏楼街花戏楼街市中心商圈市中心商圈亳州最为成熟、业态较齐全的综30、合性商圈亳州最为成熟、业态较齐全的综合性商圈区位描述区位描述：涵盖魏武大道北段、人民中路、人民北路、人民南路等繁华街道具有极强的区域优势；人?安徽商之都?新东方购物广场人民南路等繁华街道，具有极强的区域优势；商圈功能商圈功能：汇集大部分城市商业项目，以购物、休闲、文化娱乐、旅游为主的综合性商业中心；民北路客群客群：主要为皖西北边界地区及本市的消费者。商圈特性拥有亳州最新的购物中心和数条繁华的商业街是亳州城市传统的商业中心。?金色金色华华街，是亳州城市传统的商业中心。区域优势位于城市中心，交通便捷，商圈成形时间长，总体量大，业态较为齐全，亳州消费者认同人民中路人民路华华联超市联超市度高。板块劣势31、除数个商业体外，整体形象与档次较低，形象杂乱商圈整体缺乏系统规划管理利辛路路象杂乱，商圈整体缺乏系统规划管理。发展预测随着亳州老城区改建，亳州市中心商圈也将逐步摆脱物业陈旧、形象落后的面貌，成为与亳州城市发展程度相符的商圈。35商业市场市中心商圈市中心商圈市中心商圈安徽商之都安徽商之都基本情况基本情况1997年开业，位于亳州市新华路6号总体量6000是安徽商之都第花戏楼街与白布大街花戏楼街与白布大街基本情况基本情况位于亳州北部，属于老城区重文物护域旅游文为核卖花戏楼街与白布大街花戏楼街与白布大街基本情况基本情况位于亳州北部，属于老城区重文物护域旅游文为核卖和平路花戏楼街花戏楼街市中心商圈市中心32、商圈华路6号，总体量6000，是安徽商之都第一家外埠门店，亳州市最早的零售品牌店项目缺陷项目缺陷无停车场。年代久远，购物环境较差品牌不够丰富整体较差点文物保护区域。以旅游文化为核心卖点。经营现状经营现状目前两条商业街的经营状态都较差。点文物保护区域。以旅游文化为核心卖点。经营现状经营现状目前两条商业街的经营状态都较差。和平路人民?安徽商之都?新东方购物广场环境较差，品牌不够丰富，整体较差新东方购物中心新东方购物中心基本情况基本情况2010年11月开业，位于新华路111号，单层面积8000，总建面4万。州后街州后街基本情况基本情况是亳州较为知名的服饰零售州后街州后街基本情况基本情况是亳州较为知名33、的服饰零售民北路?项目特色项目特色亳州市第一个集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型商业综合体项目品牌项目品牌华润苏果、Kappa等基本情况基本情况是亳州较为知名的服饰零售商业街，受亳州市年轻群体喜爱，整体经营状态良好。存在问题存在问题存在物业条件落后、品牌少基本情况基本情况是亳州较为知名的服饰零售商业街，受亳州市年轻群体喜爱，整体经营状态良好。存在问题存在问题存在物业条件落后、品牌少人民中路人民金色华联超金色华联超市市鑫泰街项目优势项目优势购物环境优越，品牌较丰富，在亳州市有较高的知名度金色华联超市金色华联超市存在问题存在问题存在物业条件落后、品牌少档次低、周边配套缺乏的三大问题。存在问题存在问34、题存在物业条件落后、品牌少档次低、周边配套缺乏的三大问题。鑫泰街鑫泰街鑫泰街鑫泰街利辛路路市市鑫泰街基本情况是亳州是政府对亳州旧城区逐步改建的成果之一。目前经营状态较为良好。存在问题整体档次不高业态结构不完整金色华联超市金色华联超市基本情况基本情况位于谯城南路以东，古井大酒店旁的大型超市，总经营面积为8000。项目现状项目现状1F经营食品、生蔬等2F经鑫泰街鑫泰街基本情况基本情况是亳州是政府对亳州旧城区逐步改建的成果之一。目前经营状态较为良好。存在问题存在问题整体档次不高业态结构不完鑫泰街鑫泰街基本情况基本情况是亳州是政府对亳州旧城区逐步改建的成果之一。目前经营状态较为良好。存在问题存在问题整35、体档次不高业态结构不完存在问题整体档次不高，业态结构不完整，过于偏重服饰零售等问题。项目现状项目现状1F经营食品、生蔬等，2F经营鞋帽、日化用品、家电等。存在问题存在问题整体档次不高，业态结构不完整，过于偏重服饰零售等问题。存在问题存在问题整体档次不高，业态结构不完整，过于偏重服饰零售等问题。36商业市场魏武商圈以餐饮娱乐为商圈特色的新兴区域性商业中心以餐饮娱乐为商圈特色的新兴区域性商业中心魏武商圈魏武商圈以餐饮娱乐为商圈特色的新兴区域性商业中心以餐饮娱乐为商圈特色的新兴区域性商业中心区位描述区位描述：涵盖魏武大道南段、文帝路等重要城市大道，临近市中心商圈，具有良好的区位优势；商圈功能商圈功能36、：以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、旅游等功能为主；主；客群客群：主要为本地区居民及工业区部分外来流动人口和暂住文帝路客群客群要本居民及部分外来流动人和暂住人口；?金瑞银泰新天地国际广场?金瑞银泰新天地国际广场魏武商圈是亳州市中心商圈向南扩展形成的一个商圈区别于原市中心商圈魏武商圈中餐饮商圈特性魏武商圈是亳州市中心商圈向南扩展形成的一个商圈，区别于原市中心商圈，魏武商圈中餐饮、娱乐业态比例有了很大提升，主要集中于魏武大道两侧，成为亳州城市消费者休闲娱乐的第一选择。区域优势依托亳州城市主干道，交通便捷。商圈新建改建项目较多，是亳州旧城市改建规划的重点区域，商业拓展空间大。板块劣势区域目前暂时缺少集中37、型商业项目金瑞银泰新天地国际广场的开业将改善这情况板块劣势区域目前暂时缺少集中型商业项目，金瑞银泰新天地国际广场的开业，将改善这一情况。发展预测随着商圈商业物业的新建与改建，魏武商圈将取代原市中心商圈，成为亳州城市商业中心。37商业市场魏武商圈薛阁路建材街薛阁路建材街薛阁路建材街薛阁路建材街魏武商圈魏武商圈魏武魏武大大薛阁路建材街薛阁路建材街基本情况基本情况位于亳州市薛阁路，是由居委会统一规划，以居民自愿拆迁、资金自筹的方式兴建，于2000年竣工使前亳薛阁路建材街薛阁路建材街基本情况基本情况位于亳州市薛阁路，是由居委会统一规划，以居民自愿拆迁、资金自筹的方式兴建，于2000年竣工使前亳文帝路文38、帝路大大道道投入使用。目前已经成为亳州地区规模最大、业态最齐全的建材商业街。投入使用。目前已经成为亳州地区规模最大、业态最齐全的建材商业街。?金瑞银泰新天地国际广场金瑞银泰新天地国际广场?金瑞银泰新天地国际广场金瑞银泰新天地国际广场香港步行街香港步行街基本情况基本情况香港商业步行街是亳州城市新兴规划的商业步行街，同样由于招商力度与管理规划的问题，商业街目香港步行街香港步行街基本情况基本情况香港商业步行街是亳州城市新兴规划的商业步行街，同样由于招商力度与管理规划的问题，商业街目金金瑞银泰瑞银泰新天新天地地国际广场国际广场前开业率不足50%，业态杂乱，整体定位不清晰。前开业率不足50%，业态杂乱，39、整体定位不清晰。瑞银泰瑞银泰新天国际广场新天国际广场基本情况基本情况于2011年10月开业，位于魏武广场西侧，单层面积7000，总建面42859.2。项目定位项目定位集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型商业综合体项目特色项目特色1-2楼连体销售，均价约20000/平方米；3-4楼采用售后返租模式，20年返租期，业态管理十分严格；引进品牌引进品牌沃尔玛、大地影院、屈臣氏、栖巢咖啡等38商业市场市政府-火车站商圈火车站市政府-火车站商圈市政府-火车站商圈该商圈是为亳州市政府及周边消费者服务的区域性商业中心，主要业态特色为市政府火车站芍花路汤王?家乐福世纪广场?大唐国际酒店与餐饮；客群主要以本地居民及40、商务酒店居住人群为主大道商务酒店居住人群为主。药都大道本商圈服务于亳州政务区和城市交通枢纽区域内人口流动性大因此酒店住宿功能与餐饮服商圈特性本商圈服务于亳州政务区和城市交通枢纽，区域内人口流动性大，因此酒店住宿功能与餐饮服务功能较为集中。区域优势商圈内有亳州市政府与火车站，拥有大量流动人口，消费需求旺盛。板块劣势位于亳州老城区与新城区之间的过度地段，区域内大型商业项目较少，对外吸引力不足，属于区域性商圈。发展预测借助城市政务区与交通枢纽带来的大量消费需求，本商圈已成为亳州地区酒店住宿服务与餐饮服务最为集中的特色商圈。39商业市场市政府-火车站商圈市政府-火车站商圈市政府火车站芍花路?家乐福世纪41、广场?大唐国际大唐国际大唐国际基本情况基本情况项目是由亳州大唐置业有限公司开发，规划总建筑汤王大面积约为58万，目前在建，预计2014年开业。项目定位项目定位五星级酒店、甲A药都大道大道级写字楼、世界500强购物中心、精品公寓的城市综合体。项目特色项目特色打造1.5万综合型务地寓家乐福世纪广场家乐福世纪广场基本情况基本情况项目预计商业开盘时间2012年6月，位于芍花路三曹路路口，总花建面婚庆服务基地；5.6层高精品公寓；150亳州地标建筑。引进品牌引进品牌预计引进乐购卖场、豪生（五星级）酒店法国左岸157910，其中4万平方米大型购物广场，6.5万平方米公寓及住宅，2.5万平方米地下车库。预计42、竣工时间2013年。项目定位项目定位集居住、生活购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型城市综合体引进品牌引进品牌家乐福卖场豪生（五星级）酒店、法国左岸影院。引进品牌引进品牌家乐福卖场40商业市场南部新区商圈南部新区商圈南部新区商圈为城南新区和东南文教科研区服务的区域性商圈为城南新区和东南文教科研区服务的区域性商圈药都大道以南、汤王大道以东、魏武大道以西，位于城南新区北部；药都大道汤王大希夷大南新区北部；以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能为主；客群以本市消费者为主；大道大道商圈尚未形成，但随着城市发展重点逐渐南移，将会成为亳州市重要商业所在地。目前在建项目有国购名都、鲁班花园等。项目地本案项有都43、鲁班园等养生大道南部新区有机延伸老城区功能，体现了亳州城市整体发展规划的逐步实行，是亳州城市未来的居住中心，将有大批高素质人口导入，与此配套的商业项目将有很大的发展空间。展空间。41城市商业市场小结通过对亳州市整体商业市场的调查研究，作出如下小结：?整体现有发展水平较低，开发前景看好整体现有发展水平较低，开发前景看好亳州现有商圈能级较低、整体档次与现有项目水平尚处于中低端水平，但随着数个大型综合性商业项目的开发与开业，亳州城市商业发展前景看好。?城市商圈重心南移，进入多极发展的新阶段城市商圈重心南移，进入多极发展的新阶段亳州城市商业重心由原市中心商圈南移，几个特色泛商圈和南部新区商圈共同发展，44、城市商业进入快速发展阶段。?区域商圈职能缺失，需完善区域商业功能区域商圈职能缺失，需完善区域商业功能亳州城市各商圈大多依靠区域需求而发展，造成商圈功能各有侧重需要通过城市整体商圈形成互补因此具备完整商业功能的商圈和商业项目将受到市场的欢迎有侧重，需要通过城市整体商圈形成互补。因此具备完整商业功能的商圈和商业项目将受到市场的欢迎。?业态种类较少，服务市场需进一步细分业态种类较少，服务市场需进一步细分亳州商业业态种类不够丰富，仍有较多业态需要引进，从而进一步细分服务人群，促进城市商业的良性、有序发展，与国际化发展水平接轨。步细分服务人群，促进城市商业的良性、有序发展，与国际化发展水平接轨。?对城市45、人文历史资源发掘不足对城市人文历史资源发掘不足亳州拥有丰厚的人文历史底蕴，文化类型商业拥有广阔的发展空间，目前城市商业发展对此类资源的发掘不足。?基础配套设施待完善基础配套设施待完善亳州城市公共交通系统并不完善，客观上限制了消费者活动范围，不利于打造覆盖城市整体范围的大型商业体。42住宅市场住宅发展板块亳州住宅开发分为四大板块，各有其特点其特点：城北区城北区传统居住区，新开发楼盘单个规模较小。城北区城北区盘单个规模较小。老城区老城区住宅开发总体量小，单个项目规模小。老城区老城区城西区城西区开发体量约占亳州城市住宅总开发体量三分之一，楼盘质城西区城西区量较高。市政府-城南区市政府-城南区开发总体46、量大，市政府-城南区市政府-城南区约占亳州城市住宅开发体量三分之一，楼盘质量较高，整体配套优于其他板块43住宅市场个案说明根据对亳州市整体住宅市场的调查研究，选取城市具代表性的新开发住宅项目做说明金色名城金色名城金色名城金色名城基本情况基本情况项目位于光明西路，新二中南侧，总体量36万。产品描述产品描述59栋多层与高层住宅，新地中海建筑风格。卖点整合卖点整合1、学区；2、景观；3、区位卖点整合卖点整合1、学区；2、景观；3、区位 市政府 市政府国购名城国购名城基本情况基本情况位于希夷大道创业路交叉口东角鲁班紫金花园鲁班紫金花园基本情况基本情况项目位于希夷大道，新一中北侧总体量42万北角，总体量47、40万。产品描述产品描述24栋（18+1）层（顶层复式）的欧式新古典主义风格高层住宅，以90-137的两三房户型为主侧，总体量42万。产品描述产品描述17栋33层的欧式新古典主义风格高层住宅，以85-135的两、三房户型为主的两、三房户型为主。配套特色配套特色拥有五星级酒店、国购购物中心和约2万的商业街。卖点整合卖点整合1学区；2品牌；3配套主。配套特色配套特色项目规划设计4.4万中央庭院，并每栋配备智能安保。卖点整合卖点整合1、学区；2、景观；3、配套卖点整合卖点整合1、学区；2、品牌；3、配套卖点整合卖点整合1、学区；2、景观；3、配套44住宅小结开发分布小结开发分布小结亳州城市住宅开发体48、量大多集中与城市西部与南部，约占整个城市的三分之二左右。城北区城北区城北区开发量少城北区开发量少。区域新开发项目较少。老城区受区域规划与土地供应限制，开发量较老城区受区域规划与土地供应限制，开发量较小小区域住宅开发量较小老城区老城区小小。区域住宅开发量较小，单个项目体量较小。城西区城西区老城区老城区市政府-市政府-城南区城南区市政府-城南区区域市政府-城南区区域开发量超过开发量超过100100万万单单城西区城西区区域住宅开发区域住宅开发城南区城南区开发量超过开发量超过100100万万，单单个项目体量较大个项目体量较大。区域住宅开发约占城市开发总体城西区城西区区域住宅开发区域住宅开发量约110万49、量约110万。区域住宅开发约占城市开发总体量量的三分之一。的三分之一。45住宅小结价格、客群小结价格、客群小结亳州城市住宅价格在3400-4800元/区间内，且呈现北低南高的现象分布。城北区城北区城北区城北区区域价格区间在3400-3600元/，为亳州最低客群以地缘客老城区老城区价格区间为3800-4300元/，客群为城市中等收入人群为主老城区老城区亳州最低。客群以地缘客户、外来人口（附近郊县、乡镇）等中低收入人群为为城市中等收入人群为主。城西区城西区老城区老城区主。市政府-市政府-城南区城南区市政府-城南区市政府-城南区普通住宅价格区间为4200-4800元/为亳州地区城西区城西区普通住宅价50、格区间为4000 4500/城南区城南区4800元/，为亳州地区最高，客群以城市中高收入人群、公务员和企事业区间为4000-4500元/，客群以公务员、事业单位职工、教师、私营业主等单位管理层为主。中高收入阶层。46住宅小结产品类型小结产品类型小结产品种类呈现北少南多的趋势，城北与老城区住宅以多层为主，少量小高层产品，城南部与西部住宅产品有多层、花园洋房、小高层、高层多种。高楼层住宅逐步被亳州地区消费者所接受。城北区城北区城北区产品种类单一城北区产品种类单一。老成区产品种类相对老成区产品种类相对老城区老城区老式多层住宅为主单一单一。区域土地供应不足，新开发项目多为小体量的小高层住宅项目。城西区51、城西区老城区老城区小高层住宅项目市政府-市政府-城南区城南区城西区住宅产品种类城西区住宅产品种类市政府-城南区以高层住宅为主的新型住宅区市政府-城南区以高层住宅为主的新型住宅区域域区域住宅新开发体量城南区城南区是亳州最为丰富的区域是亳州最为丰富的区域。产品种类有多层、花园洋房、小高层、高层多种.域域。区域住宅新开发体量较大，以高层住宅为主，结合少量多层住宅与其他产品。47住宅小结户型面积小结户型面积小结亳州住宅户型面积的区域性区别明显，新开发住宅更注重舒适性。城北区城北区城北区小户型产品为主城北区小户型产品为主。区域新开发项目较少，以老式住宅为主多为50以内老城区中小面积产品为主老城区中小面积52、产品为主。区域新开发住宅体量较小产品以室厅85 93老城区老城区式住宅为主，多为50以内的一室户，80以内的两室一厅。小，产品以一室一厅85-93，两室一厅102-137为主。城西区城西区老城区老城区城西区城西区中等户型为主中等户型为主，市政府-市政府-城南区城南区城西区城西区中等户型为主中等户型为主，少量大户型产品少量大户型产品。区域新开发住宅体量较大，产品种类相对丰富房60以内市政府-城南区中等面积产品为主市政府-城南区中等面积产品为主。区域新开发住宅体量较大，产品以两室两厅城南区城南区相对丰富。一房60以内，两房80-128，三房148-158，另有部分200大平体量较大，产品以两室两厅53、85-93，三室两厅102-137为主。层产品。48住宅市场小结通过对亳州市整体住宅市场的调查研究，对亳州城市住宅开发的现状与趋势作出判断：?城市住宅开发集中于城市南区与西区城市住宅开发集中于城市南区与西区亳州城市南区与西区各占城市住宅总开发量的约三分之一，且区域开发的单个项目体量均较大，符合亳州城市的整体向南发展的规划导向，但造成区域间竞争压力较大；?单个项目物业开发类型单单个项目物业开发类型单产品复合度低产品复合度低亳州单个住宅开发物业形态（多层高层等）较为单?单个项目物业开发类型单单个项目物业开发类型单一，一，产品复合度低产品复合度低亳州单个住宅开发物业形态（多层、高层等）较为单一，一定54、程度上限制了项目的消费客群；?户型产品与面积较为单户型产品与面积较为单一一消费市场细分不足消费市场细分不足新城区开发的住宅项目主力户型以85-135的两三房?户型产品与面积较为单户型产品与面积较为单，消费市场细分不足消费市场细分不足新城区开发的住宅项目主力户型以85 135的两、三房产品为主，以市场主体消费群为营销目标，项目间直接竞争较为激烈，对消费市场的细分不足，仍有较多的边缘消费群体可供发掘；?建筑风格与景观配套逐渐为市场所重视建筑风格与景观配套逐渐为市场所重视新开发住宅项目更加重视项目建筑风格和景观配套等住宅产品附加值的设计与配置，市场正引导亳州地区消费者更加重视生活居住的品质；?生活配55、套更完善，商业配套逐渐丰富生活配套更完善，商业配套逐渐丰富新开发住宅对于项目配套的进行了更为科学合理设计，比城市传统居住区拥有更完善丰富的生活商业配套。49市场发展空间初判读史明智读史明智 明史察今明史察今亳州前世市场是定位的根本市场是定位的根本亳州今生本体是切的始源本体是切的始源项目印象读史明智读史明智 明史察今明史察今市场是定位的根本市场是定位的根本发挥项目本体优势发挥项目本体优势把握城市文脉及宏观环境把握城市文脉及宏观环境聚焦商业供求矛盾点聚焦商业供求矛盾点规避劣势错位竞争规避劣势错位竞争项目项目本体是本体是一一切的始源切的始源发挥项目本体优势发挥项目本体优势交通区位条件优势文化项目强力56、支撑文化公园生态资源发体较大把握城市文脉及宏观环境把握城市文脉及宏观环境历史文化底蕴深厚社会消费潜力较大南部新规划支撑聚焦商业供求矛盾点聚焦商业供求矛盾点现有商业等级较低、业态单一品质、时尚的现代休闲需求法满规避劣势错位竞争规避劣势错位竞争区域商业辨识度落后于老市区多个商业综合体项目在建项目开发体量较大南部新区规划支撑求无法满足建相互印证相互印证项目佐证所有策略的本质 无外乎归纳所有策略的本质 无外乎归纳城市经济发展规律佐证目前亳州的商业形式处于快速发展阶段，融休闲、娱乐、购物等多功能的综合性商业将引领未来潮流，具有很大的发展空间50新区新人新区新人一切回到原点 从“人”开始思考一切回到原点 57、从“人”开始思考51项目客群界定新区大盘一般性的市场需求主流为城市化人群和城市外溢客群，本项目作为新区领导者没理由去争取加之当前钢性需求与投资改善钢性需求与投资改善交织推动的轮市场行情疑可以分大杯羹不去争取；加之当前钢性需求与投资改善钢性需求与投资改善交织推动的一轮市场行情下，无疑可以分一大杯羹。一个方向一个方向是指：城市全面南进，南部新区是亳州未来发展的重要战略阵地；是指：城市全面南进，南部新区是亳州未来发展的重要战略阵地；类客群类客群是指是指本土城市化客本土城市化客居住改善型客居住改善型客区域投资客区域投资客住宅地块三三类客群类客群是指是指：本土城市化客本土城市化客；居住改善型客居住改善型58、客；区域投资客区域投资客。主要消费目的：主要消费目的：综合生活消费+购物娱乐消费+休闲体验消费便利消费群便利消费群倾向就近消费，吃喝玩乐喜欢在一定距离范围；偏向于休闲餐饮消费；目的消费群目的消费群此类消费群辐射全市范围；一般为购物娱乐等消费；在商业区滞留时间视交通工休闲消费群休闲消费群群体处于社会中高端阶层，购买力较强；有商务社交需求，倾向中文化地块偏向于休闲餐饮消费；在商业区滞留时间可按需求安排；对生活配套服务有需求在商业区滞留时间视交通工具而定；对项目的特色知名度有一定要求有商务社交需求，倾向中高端休闲体验；对消费环境和服务质量有较高的要求52主力目标客群需求特征?对休闲的需求?对环境的追59、求?对品质的苛求视觉冲击环境优雅?对新奇的猎求?对文化的诉求?高端奢华新奇体验精神享受品质服务亲子娱乐生活情调品质服务亲子娱乐生活情调53新人新愿新人新愿所有策略的核心 无外乎竞争所有策略的核心 无外乎竞争54我们的定位策略1 1领导者/防御战领导者/防御战条件：条件：区域内的标杆商业综合体战略：战略：通过强化核心优势保持市场最高影响力4 42 2挑战者/进攻战补缺者/游击战挑战者/进攻战补缺者/游击战定位策略条件：条件：区域内的特色商业体战略：战略：不参与直接竞争；走专业化或特色条件：区域领先项目战略：改变游戏规则，树立新标杆定位策略争；走专业化或特色化道路树立新标杆3 3追随者/侧翼战追随60、者/侧翼战条件：条件：区域无特别优势商业体，大量沿街商业战略：战略：紧跟或模仿标杆项目，通过强调与标杆项目的共性来提升自身价值55我们的整体定位一切回到原点 从人开始思考一切回到原点 从人开始思考新区新人新区新人项目佐证项目佐证所有策略的本质 无外乎归纳所有策略的本质 无外乎归纳优质客群的争取优质客群的争取城市经济发展规律佐证目前亳州的商业形式处于快速发展阶段，融休目前亳州的商业形式处于快速发展阶段，融休闲闲娱乐娱乐购物等多功能的综合性商业将引领购物等多功能的综合性商业将引领闲闲、娱乐娱乐、购物等多功能的综合性商业将引领购物等多功能的综合性商业将引领未来潮流，具有很大的发展空间未来潮流，具有很61、大的发展空间打造业态多元打造业态多元 功能复合功能复合 品质消费品质消费 文化基因的现代商业综合体文化基因的现代商业综合体打造业态多元打造业态多元 功能复合功能复合 品质消费品质消费 文化基因的现代商业综合体文化基因的现代商业综合体56项目发展模式初判CRD(Cultural Recreations Destination)CRD(Cultural Recreations Destination)是以文化体验和CRD发展特征CRD发展特征引入全新的商业模式文化休闲娱乐目的地娱乐休闲为主要特征的、现代化都市重要的核心功能区。它是将文化体验、时尚购物、休闲娱乐、教育培训、商务社交?文化创意与生活方62、式的全面融合?以高附加值与强人气为支撑的可持续发展结合在一起的、极具协同效应的都市休闲目的地。?文化创意、科普培训、零售娱乐三位一体，过程娱乐体验化?更强调参与性趣味性知识性和娱乐文化体验?更强调参与性、趣味性、知识性和娱乐性的结合?对公共区域的娱乐和市场营销投资力度更大时尚购物商务社交更大休闲娱乐教育培训57项目发展目标在南部新区的宏大规划下，依托项目得天独厚的交通条件、文化项目、生态资源等综合优势，导入CRD开发理念引领亳州商业新模式，打造亳州市文化商业新极点，突出体验、时尚、休闲的主题特色，引导并满足多元消费需求，使本项目成为“全民文化、时尚生活”的代名词打造“亳州文化休闲娱乐首席目的地63、”为城市经济时尚生活的代名词，打造亳州文化休闲娱乐首席目的地，为城市经济的持续发展建立新亮点，最终形成：皖北重要的文化娱乐目的地展现亳州现代文明与传统文脉的时尚舞台集文化体验、时尚购物、休闲娱乐与商务社交于一体的都市文化商业综合体58项目总体定位亳州亳州CC-ParkPark我们围绕“全民文化、时尚生活”的核心，规划亳州市首个文化休闲娱乐商业综合亳州亳州CC ParkPark集聚文化体验时尚购物首个文化休闲娱乐商业综合体：文化公园Culture Park商业公园Commerce Park娱乐公园ReCreation Park集聚文化体验、时尚购物、休闲娱乐、商务社交、艺术休闲、品质服务的功能；64、ParkParkPark引领亳州市时尚生活新方式；开创皖北文化融合商业发展的新模式。59项目功能定位亳州C-Park亳州C-Park项目总体定位文化基因在基地的不同渠道反复强化，形文化基因在基地的不同渠道反复强化，形成内容的成内容的衍生效应衍生效应文化活动与商业娱乐互融共生，形成消费文化活动与商业娱乐互融共生，形成消费链间的链间的 集群效应集群效应历史文化与消费体验呼应，形成全方位、历史文化与消费体验呼应，形成全方位、全时段的全时段的情境效应情境效应功能构建原则成内容的成内容的衍生效应衍生效应链间的链间的 集群效应集群效应全时段的全时段的情境效应情境效应原则亳州市文化体验消费的首席时尚领地亳州65、市文化体验消费的首席时尚领地商业融合文化1+1N的超价值联动平台商业融合文化1+1N的超价值联动平台360交互式情景消费体验高地360交互式情景消费体验高地功能定位功能体系构建文艺活动文艺活动文化体验文化体验时尚购物时尚购物休闲娱乐休闲娱乐特色餐饮特色餐饮现代办公现代办公60项目功能体系文艺活动文艺活动青少年活动中心妇女儿童活动中心职工之家等文艺活动文艺活动青少年活动中心、妇女儿童活动中心、职工之家等文化体验文化体验文化馆、梆剧团、图书旗舰店等时尚购物时尚购物品牌专卖店、大型卖场、电子产品专卖店等休闲娱乐休闲娱乐电影院、KTV、亲子活动场所、健身中心等特色餐饮特色餐饮特色餐厅、品牌餐饮、咖啡厅66、茶室、甜品店等现代酒店现代酒店商务办公、会议酒店等61新愿新景新愿新景所有蓝图的落实 源于最契合的构想所有蓝图的落实 源于最契合的构想文化地块规划布局探索文化地块规划布局探索62布局原则?功能融合功能融合：文化购物休闲办公功能业态融合布局?功能融合功能融合：文化、购物、休闲、办公功能业态融合布局?岛式街区岛式街区：以现代建筑结构延续亳州市民“逛街文化”?花园街区花园街区：生态公园与功能设施相互融合，令穿梭在其中的每个人都成为风景示意图63整体布局方案布局理由布局理由?功能分区功能分区：北面设置商业/商务/文化广场商业广场商业广场文化广场文化广场商务广场&企业总部商务广场&企业总部功能分区功能67、分区北面设置商商务 文化广场功能，南面设置文化公园功能；各个功能组团又相对独立，营造融而不扰、合而不乱的功能布局；文化广场文化广场&企业总部&企业总部?功能融合功能融合：公园与商业/商务/文化广场的功能相互融合，即将公园作为我们文化地块的大的绿地景观，将公园吸引人流的优势充分为我所用。五大功能组团五大功能组团五大功能组团五大功能组团文化公园文化公园五大功能组团五大功能组团?商业广场：占地100亩商业广场：占地100亩?文化广场：占地40亩文化广场：占地40亩?企业总部企业总部占地占地4040亩亩五大功能组团五大功能组团?商业广场：占地100亩商业广场：占地100亩?文化广场：占地40亩文化广场68、：占地40亩?企业总部企业总部占地占地4040亩亩文化公园文化公园?企业总部企业总部：占地占地4040亩亩?广电大厦：占地20亩广电大厦：占地20亩?文化公园：占地310亩（含水体）文化公园：占地310亩（含水体）?企业总部企业总部：占地占地4040亩亩?广电大厦：占地20亩广电大厦：占地20亩?文化公园：占地310亩（含水体）文化公园：占地310亩（含水体）64整体布局方案商业商务文化广场的布局理由商业商务文化广场的布局理由?商业广场商业广场的设置主要考虑靠近区域的住宅居住组团，便于吸引人流；集中商业体和滨水商业街的相融相分的布局又将城市水景的优势充分为商业所用；?商务广场商务广场的分布主要69、考虑位于城市主干道汤王大道，以高层建筑美化城市景观线的功能；?而文化广场而文化广场又起到连接商业和商务广场的作用，也与文化公园一同吸引人流带动人气，提升商业氛围；其中企业总部（商住）的临水布局也提升了此类产品的价值。广电大厦广电大厦集中商业体（银泰）集中商业体（银泰）亲水广场水上舞台文化广场文化广场企业总部（商住）企业总部（商住）滨水商业街滨水商业街亲水广场滨水商业街文化公园文化公园亲水广场文化广场集中商业体（银泰）企业总部（商住）广电大厦65整体布局方案滨水观光栈道亲水广场有关文化公园的布局理由有关文化公园的布局理由?主出入口与次出入口主出入口与次出入口设置在文水上舞台亲水广场亲水广场文化公70、园次入口化广场与商业广场之间，主要是为商业广场吸引人流考虑；?滨水观光栈道滨水观光栈道绕文化公园的水体设主充分利水水上舞台体设置，主要是充分利用水景优势带动人流到各个建筑体的考虑，同时也是水景观光的有效方式之效方式之一；?其它水上舞台、亲水广场的设置在优化景观点的同时也起到聚集人流的作用；文化公园主入口聚集人流的作用；?建议保留文化公园水体的设置建议保留文化公园水体的设置对亳州而言，水景的吸引力远大于绿地，在小森林的设置渺茫的条件下；对于水体的后期维护对商业和商住区域的影响，可通过将临近商业商住建筑的水体与公园的大水体做相对独立的方式改善。66专项物业建议功能区块占地面积建筑面积业态定位功能区71、块占地面积建筑面积业态定位集中商业体6万平方米百货零售等商业广场商业广场集中商业体6.67万平方米（100亩）万平方米百货零售等滨水商业街8万平方米大卖场、主题餐厅、咖啡厅、KTV、影院等企业总部企业总部（商住商住）2.67万平方米4 5平方米独栋叠加别墅（4 5层）企业总部企业总部（商住商住）2.67万平方米（40亩）4.5万平方米独栋、叠加别墅（4-5层）文化广场文化广场2.67万平方米（40亩）2.55万平方米文化艺术中心（五合一项目）商务广场商务广场1.33万平方米（20亩）2万平方米（12层）广电传媒大厦文化公园文化公园20.67万平方米文化公园文化公园（310亩）-文化公园水体文化72、公园水体8万平方米（120亩）-合计34万平方米（510亩）23.05万平方米合计34万平方米（510亩）23.05万平方米-地下车库地下车库-6.16万平方米-67专项物业建议商业广场组团亳州商业市场现状亳州商业市场现状亳州市现有商业业态较为单一、档次较低，休闲娱乐业态贫乏走差异化路线，打造集餐饮、购物、休闲、娱乐、服务于一体的主题性综合商业中心：亳州24小时都市生亳州24小时都市生活圈活圈区域商业消费需求区域商业消费需求活圈活圈本地居住和工作人士的综合性消费需求外来商务会务人士的专业性消费需求外来旅游观光人士的体验度假消费需求外来旅游观光人的体验度假消费需求68专项物业建议商业广场组团集中73、商业体集中商业体滨水商业街滨水商业街中西风味餐厅特色美食街饕餮美食名品鞋包品牌服饰咖啡茶吧面包甜点百货零售精美饰品百货零售娱乐天地城市影院量贩式KTV酒吧时尚潮店C-PARK商业空间理疗SPA生活服务卖场超市时尚家居天地体育健身生活服务主题风格酒店图书城娱乐游艺中心儿童育教中心文化育教家电卖场69专项物业建议商业广场组团皖北最大的图书城皖北最大的图书城打造超大规模新华书店旗舰店，成为皖北首屈一指的图书城，提升亳州市文化产业能级。示意图70专项物业建议商业广场组团打造亳州最大最专业的儿童育教中心为包括婴儿在内的儿童提供量身定皖北最大的儿童育教中心皖北最大的儿童育教中心打造亳州最大最专业的儿童育教74、中心，为包括婴儿在内的儿童提供量身定做的服务，引进知名早教中心、少儿才艺培训（包括音乐、舞蹈、围棋等等）、儿童职业教育体验中心、儿童英语培训、亲子互动乐园（户外）等。示意图71专项物业建议商业广场组团皖北最大的娱乐游艺中心皖北最大的娱乐游艺中心打造大规模的娱乐游艺场所包括室内与室外两部分。打造大规模的娱乐游艺场所，包括室内与室外两部分。示意图示意图72专项物业建议商业广场组团餐饮美食餐饮美食：中西方、南北方餐饮文化的聚集地，包括多派系中西餐厅、主题餐厅等。示意图73专项物业建议商业广场组团综合院线综合院线建设综合电影城，填补亳州市电影院的空白，引入高档次的国际化影城，设置数字厅、VIP专项厅、75、儿童主题厅、普通观众厅。示意图74专项物业建议商业广场组团城市生活配套大卖场城市生活配套大卖场针对周边居住群体的消费需求特点，配套大型生活超市、生鲜食品超市、社区生活服务、银行等，满足居家生活的消费需求。满足居家生活的消费需求。示意图75专项物业建议商业广场组团品牌专卖店品牌专卖店：电子产品、时装、饰品、化妆品、潮店等。示意图76专项物业建议商业广场组团休闲娱乐休闲娱乐：KTV、咖啡厅、休闲茶吧、健身中心、美容美发等。77专项物业建议文化公园组团湖景庭阁湖景庭阁借势文化的生态资源境滨水独栋商业借势文化公园的生态资源环境，于滨水独栋商业体设置独栋商务会所、精品餐厅，其特点在于“私密、静谧、奢华”76、，主要针对上流社会群体商务社交需求。示意图78专项物业建议文化公园组团文化演艺中心（五合一项目）项目建筑面积内容文化馆6000平方米交流展览厅、游戏娱乐室、综合排练室、文艺创研室、美术书法文化馆6000平方米交流展览厅游戏娱乐室综合排练室文艺创研室美术书法音乐教室、非遗工作室、文化艺术档案室青少年活动中心4000平方米青少年对外文化交流区、青少年素质培训区、青少年室内素质拓展区展区妇女儿童活动中心4000平方米妇女儿童维权救助服务中心，妇女交流沟通联谊大厅，家庭教育指导中心，基本国策和妇儿事业的宣传室，妇女儿童事业发展、救助及活动项目的研发中心职工之家7000平方米维权部、经济部、经费审查办公77、室、困难职工帮扶中心办公室、生活事业部、女工部、法律部梆剧团4500平方米梆剧团剧场办公及排练场所仓储用房梆剧团4500平方米梆剧团剧场、办公及排练场所、仓储用房合计25500平方米79专项物业建议广电传媒大厦广电传媒大厦广电传媒大厦亳州市广播传媒中心办公区，建筑面积2万平方米主要设施包括：广播采编区电视采编区米，主要设施包括：广播采编区、电视采编区、技术播出区、办公区、产业开发区、生活暨附属设备用房区。示意图80专项物业建议企业总部（商住）企业总部企业总部?打造亳州唯一大面积滨水绿色生态人文气息浓厚?打造亳州唯大面积滨水、绿色生态、人文气息浓厚、商住两用的企业总部基地。?以大户型产品为主，面78、向亳州市高端置业人群，既可作为商务办公空间，也可作为生活栖息居所。?建议产品类型为大独栋别墅+叠加别墅+特色小高层的组合模式，形成北高南低的建筑布局。示意图81专项物业建议企业总部（商住）企业总部企业总部（商住商住）设置建议理由设置建议理由企业总部企业总部（商住商住）设置建议理由设置建议理由?用地性质：文化地块的用地性质为40年产权的商业用地，这就决定了物业形态只能为商业、办公或公寓；?如果规划成纯公寓物业，一者亳州市场上很少有支持公寓产品的消费者本地办公的年轻白领等者此类公寓产的定生活成本水电煤费等相比住宅产的年轻白领等；二者此类公寓产品的固定生活成本水电煤费用等，相比住宅产品都较高，从而导79、致即使有此类客户群的存在，也不一定会去消费公寓产品。?建议产品类型为大户型的商住企业总部和商住两用的特色小高层，是同时兼顾了市场建议产品类型为大户型的商住企业总部和商住两用的特色小高层，是同时兼顾了市场上总部办公需求和豪宅居住需求，中小企业办公需求和白领居住需求。82专项物业建议文化公园组团文化公园非独立隔离空间，而是贯穿整个地块规划的脉络所在：湖景湖景穿整个地块规划的脉络所在：?水脉?绿脉湖景湖景庭阁庭阁?文脉?商脉?人脉文化公文化公婚庆婚庆水上水上文化公文化公园组团园组团婚庆婚庆广场广场水上水上舞台舞台市民市民市民市民广场广场83专项物业建议文化公园组团湖面水体湖面水体文化公园内的湖面水体80、贯穿整个项目地块，是连接各个功能组团的重要元素。强调水体的渗透性、贯穿性以此打造亲水性的商业文化休闲空贯穿性，以此打造亲水性的商业、文化、休闲空间。84专项物业建议文化公园组团示意图85新愿新景新愿新景所有蓝图的落实 源于最契合的构想所有蓝图的落实 源于最契合的构想住宅地块规划布局及产品建议住宅地块规划布局及产品建议86项目客群细分与本案契合度消费行为特征客户心理特征职业、收入等特征客户类型希望和父母分开住，但距离不要太远拥有强烈的地缘情结，讲求实惠品质其次长期在亳州居住，和父母生活但强烈要求和父母本地人不要太远实惠，品质其次生活，但强烈要求和父母分开住本地人对生活、医疗等配套要求高希望到品质81、较好的区域安度晚年，或腾出旧房给子女住离职前积蓄了较丰厚的资金储备或市区有旧房退休老人追求有品位的社区，大多选择联排或独立别墅，对教育配套要求较高向往宁静，通过改善居住，完成个人及家庭人员的生活品质提升为当地及西市区中上收入人士，一般为3-5口之家改善型客户项目必须希望有很好的社区环境，存在羊群效应喜欢群居以酒厂等企业的中高层人员为主，收入稳定企业中高层人员提升追求生活品质，完成个人及家庭人员的生活品质和身份的提升争取的三往往通过找到各种关系，享受一些优惠喜欢名牌楼盘，多为多次置业，投资和保值是主要目的工作稳定，收入较高，有强烈的优越感政府公务员具有很强的目的性和定向选通过居住彰显自己的身份,82、期收入高多次置业者居大类客群二次置业者居多，看好项目的升值空间选取有增值潜力或稳定回报的楼盘作为投资对象大多拥有不止一处房产，收入稳定有一定储蓄投资客户具有很强的目的性和定向选择性望通过置业解决子女教育和户籍问题收入高，多次置业者居多商人/私营业主的升值空间的楼盘作为投资对象，大多对通胀有预期定，有定储蓄87项目客群关注因素1、创新合理的产品种类及户型PODPOD2高品质的大盘社区环境理性产品的规划创新户型的设计优质环境的打造3、趋之若鹜的优质教育资源2、高品质的大盘社区环境优质环境的打造4、实实在在的日常生活配套SODSOD商业配套的完善公园绿化的规划5、充满人性的医疗保健关爱政府6、相对便83、利的公共交通接泊TODTOD政府88住宅地块定位依托350亩的大盘气势，决定了大手笔的规划实实在在日常商业配套的规划及落实1、项目本体因素的文化地块高品质商业文化商务的支撑，吸引了中高端消费者，为住宅地块带来了大量的优质人口优势化利用面对城市全面南进的发展方向，本项目必须争取的三大类客群本土城市化客、居住改善型客、区域投资客等存在高品质消费的需求；而此类客群所追求的生活品质也恰恰是本项目可以给予的亳州首席高品质居住生活区亳州首席高品质居住生活区2借助城市发展规趋之若鹜的优质教育资源充满人性的医疗保健关爱2、借助城市发展规划及区域环境的优势相对便利的公共交通接泊商业配套的完善公园绿化的规划公园绿84、化的规划89住宅地块定位在南部新区的宏大规划下，依托项目得天独厚的交通条件、文化项目、生态资源等综合优势，在文化地块 亳州文化休闲娱乐首席目的地亳州文化休闲娱乐首席目的地的引导下，打造亳州市首个高品质住宅区，以亳州首席豪宅大宅为核心产品，引导并满足亳州住宅市场的亳州市首个高品质住宅区，以亳州首席豪宅大宅为核心产品，引导并满足亳州住宅市场的刚性需求与投资改善需求刚性需求与投资改善需求使住宅地块最终形成：刚性需求与投资改善需求刚性需求与投资改善需求，使住宅地块最终形成：亳州首席高品质居住生活区亳州首席高品质居住生活区90住宅产品建议户型产品与面积较为单一，消费市场细分不足户型产品与面积较为单一，消85、费市场细分不足新单个项目物业开发类型单一，产品复合度低单个项目物业开发类型单一，产品复合度低亳州单个住宅开发物业形态（多层、高层等）较为单一，一定程度上限制了项目的消费客群。城区开发的住宅项目主力户型以85-135的两、三房产品为主，以市场主体消费群为营销目标，项目间直接竞争较为激烈，对消费市场的细分不足，仍有较多定程度上限制了项目的消费客群。接竞争较为激烈，对消费市场的细分不足，仍有较多的边缘消费群体可供发掘。发展多物业形态发展多物业形态如独栋别墅产品如独栋别墅产品联排叠加别墅产联排叠加别墅产在户型面积的选择上，建议以90-135的面积大在户型面积的选择上，建议以90-135的面积大发展多物86、业形态发展多物业形态，如独栋别墅产品如独栋别墅产品、联排叠加别墅产联排叠加别墅产品、多层花园洋房产品、高层产品等，以吸引最广大的中高层客户群。品、多层花园洋房产品、高层产品等，以吸引最广大的中高层客户群。两房或小三房的户型产品为主两房或小三房的户型产品为主，大面积如200500的中高端产品和7085的小户型住宅为辅，即三大类产品的配比大致为70、25、5左右。三大类产品的配比大致为70、25、5左右。91打造高品质居住生活区的相关建议理性产品的规划理性产品的规划1、在产品布局上，由北向南形成从高到低的产品设置；2、南部由低层院落式住宅为主可形成特色的坡地形花园住宅；创新户型的设计优质环境的打造87、2、南部由低层院落式住宅为主，可形成特色的坡地形花园住宅；3、各类产品形成相对独立的各个组团，开发时序也由北向南的各个组团为准。岛式商业街高层产品区区低层院落式产品代建小学品区92打造高品质居住生活区的相关建议1 1沿桐花路仙翁路已有在开发的住宅区及生活配套设施等相对汤王大道临近工业组团和养生大道岛式商业街的布局理由岛式商业街的布局理由1 1、沿桐花路、仙翁路已有在开发的住宅区及生活配套设施等，相对汤王大道临近工业组团和养生大道为城市主干道的条件，兼顾商业需要人流聚集的街道优过于车流聚集的街道，和商业开发需要人流便于聚集的区位因素，我们建议商业组团主要位于桐花路、仙翁路沿线；2、2、岛式商业街88、便于商铺的分割销售，便于人流的聚集及休闲氛围的打造，便于商铺沿街面的扩大即商铺价值的提升，便于整个社区高品质环境的打造，故我们建议选择岛式商业街的建筑形态取代传统商业街的形态。1、1、大盘的性质决定了项目必须分期分组团开发；开发时序由北向南的理由开发时序由北向南的理由项须期2、2、北面区域已有在开发的住宅及生活配套设施等，由北向南的开发时序有利于利用现有资源，形成住宅生活区的联动氛围，利于吸引目标客群；3 3从商业配套及高层住宅产品的开发为始有实实在在兑现“生活配套设施”的举动便于树立项目3 3、从商业配套及高层住宅产品的开发为始，有实实在在兑现“生活配套设施的举动，便于树立项目的市场可信度和89、先入为主的市场声誉，从而利于吸引目标客群；4、4、低层院落式产品的后期开发，有整体提升项目品质的功用，同时代整个高品质住宅区的相对成熟，有利于拔高房价提升整体收益。93打造高品质居住生活区的相关建议:高层住宅在顶层和底层设置大户型产品理性产品的规划创新户型的设计创新户型的设计优质环境的打造2、在高层的底层和顶层设置较大户型的复式产品。2、在高层的底层和顶层设置较大户型的复式产品。2、在高层的底层和顶层设置较大户型的复式产品。3、高层建议区别于现有市场产品，可设置特色的大3、高层建议区别于现有市场产品，可设置特色的大3、高层建议区别于现有市场产品，可设置特色的大1、在高层产品的户型选择上，建议以90、90-135的1、在高层产品的户型选择上，建议以90-135的1、在高层产品的户型选择上，建议以90-135的弧形阳台或者飘窗等，增加产品附加值。弧形阳台或者飘窗等，增加产品附加值。弧形阳台或者飘窗等，增加产品附加值。面积为主，大两房或小三房为主。面积为主，大两房或小三房为主。面积为主，大两房或小三房为主。94打造高品质居住生活区的相关建议:增加花园洋房理性产品的规划创新户型的设计创新户型的设计优质环境的打造2、院落低层住宅可由独栋、叠加等产品构成。2、院落低层住宅可由独栋、叠加等产品构成。2、院落低层住宅可由独栋、叠加等产品构成。3、院落低层住宅和电梯花园洋房均建议配置地面入户花或空中花3、91、院落低层住宅和电梯花园洋房均建议配置地面入户花或空中花3、院落低层住宅和电梯花园洋房均建议配置地面入户花或空中花园或空中花园。园或空中花园。园或空中花园。1、低密度住宅以大户型为主，配置一定的精致户型。1、低密度住宅以大户型为主，配置一定的精致户型。1、低密度住宅以大户型为主，配置一定的精致户型。95打造高品质居住生活区的相关建议理性产品的规划创新户型的设计创新户型的设计优质环境的打造优质环境的打造1、1、在产品选择上，建议由院落低层住宅、电梯花园洋房和高层等为主，围绕打造中高端社区而规划。2、2、在建筑风格上，兼顾建造成本和产品品质，规划1、1、在产品选择上，建议由院落低层住宅、电梯花园洋房92、和高层等为主，围绕打造中高端社区而规划。2、2、在建筑风格上，兼顾建造成本和产品品质，规划1、1、在产品选择上，建议由院落低层住宅、电梯花园洋房和高层等为主，围绕打造中高端社区而规划。2、2、在建筑风格上，兼顾建造成本和产品品质，规划风格鲜明的产品，如法式建筑风格、欧陆建筑风格、极简建筑风格等。风格鲜明的产品，如法式建筑风格、欧陆建筑风格、极简建筑风格等。风格鲜明的产品，如法式建筑风格、欧陆建筑风格、极简建筑风格等。4、社区商业功能及一站式商业功能的完善及落实将住宅地块与文化地块相融并进4、社区商业功能及一站式商业功能的完善及落实将住宅地块与文化地块相融并进4、社区商业功能及一站式商业功能的完93、善及落实将住宅地块与文化地块相融并进3、社区景观打造要着重整体性，亦要从各个组团内部着手，构建真正人性化的社区绿化3、社区景观打造要着重整体性，亦要从各个组团内部着手，构建真正人性化的社区绿化3、社区景观打造要着重整体性，亦要从各个组团内部着手，构建真正人性化的社区绿化及落实，将住宅地块与文化地块相融并进。及落实，将住宅地块与文化地块相融并进。及落实，将住宅地块与文化地块相融并进。构建真正人性化的社区绿化。构建真正人性化的社区绿化。构建真正人性化的社区绿化。96整体布局建议用地面积用地面积229084总建筑面积总建筑面积581000总建筑面积总建筑面积581000花园洋房116200高层住宅494、10800主入口广场岛式商业街岛式商业街其中其中计容积率建筑面积高层住宅410800商业44000高层底商+高层底商+高层高层岛式商业街公用配套10000不计容积率停车库面积140000中心广场高层高层院落低层住宅+电高层率积容积率容积率2.53代建小学院落低层住宅+电梯花园洋房电梯花园洋房高层代建小学代建小学用地面积20000建筑面积6000次入口广场97新景新境新景新境企业发展的根本企业发展的根本财务估算财务估算98文化地块租售比建议功能组团功能组团业态业态自持自持销售销售合作合作代建代建小计小计功能组团功能组团业态业态自持自持销售销售合作合作代建代建小计小计商业广场滨水商业街（大卖场、电95、影院、儿童活动乐园等）3万5万14万平方米（自持部分约占商业广场活动乐园等）（自持部分约占21.4%）百货零售等（银泰）6万商务广场广电传媒大厦2万2万商务广场广电传媒大厦2万2万企业总部企业总部（商住）4.5万4.5万文化广场文化艺术中心2 552 55文化广场文化艺术中心2.55万2.55万合计3万9.5万3万9.5万6万4.55万23.05万99文化地块代建部分成本估算项目计算面积单位造价总价（万元）项目计算面积单位造价总价（万元）土地征用费用60亩0土地征用费用60亩-0前期工程费4.55万平方米200元/平方米910基础设施费4 55万平方米200元/平方米910基础设施费4.55万96、平方米200元/平方米910建安工程费文化演艺中心2.55万平方米2500元/平方米6375广电传媒大2方米3000/方米6000广电传媒大厦2万平方米3000元/平方米6000公园建设费20.67万平方米300元/平方米6201公共配套设施费4万平方米200元/平方米800其他费用建安工程费的5%618.75代建成本合计21814.75万元代建管理费上述成本的2.5%545.37代建管理费上述成本的2.5%545.37备注：以上财务测算为初步估算，存在一定误差100文化地块代建部分财务评价投入总成本：21815万元21815万元代建管理费（建设成本的2.5%）：546546万元万元代建管费（97、建设成本的）万元万元北部地块代建总费用为：22361万元22361万元备注：以上财务测算为初步估算，存在一定误差。101文化地块非代建部分成本估算（含银泰6万平米）项目计算面积单位造价总价（万元）项目计算面积单位造价总价（万元）土地征用费用140亩80万元/亩11200前期工程费18.5万平方米200元/平方米3700基础设施费18.5万平方米200元/平方米3700商业设施14万平方米2800元/平方米39200建安工程费 企业总部（商住）4.5万平方米2500元/平方米11250地下车库6.16万平方米3500元/平方米21560公共配套设施费9.3万平方米200元/平方米3278其他费用98、建安工程费的5%4694合计98582合计98582备注：以上财务测算为初步估算，存在一定误差备注以上财务测算为初步估算，存在定误差102文化地块非代建部分收益估算（不含银泰6万平米）业态产品自持物业总价（万元/年）销售物业总价（万元）租金计算面积售价计算面积业态产品自持物业总价（万元/年）销售物业总价（万元）租金计算面积售价计算面积商业25元/月3万90017000元/5万85000企业总部（商住）-6000元/4.5万27000（商住）营业税及附加(销售额的5%）-5600备注：商业及住宅租售价格参考亳州市现有项目均价。以上财务测算为初步估算，存在一定误差。合计900106400合计90099、106400103文化地块非代建部分财务评价投入总成本：9.869.86亿元亿元投入总成本：9.869.86亿元亿元销售收入：10.64亿元10.64亿元一次性销售利润收入约为0.8亿元0.8亿元年租金收入为900万元900万元104备注：以上财务测算为初步估算，存在一定误差。住宅地块成本估算项目计算面积单位造价总价（万元）土地征用费用374亩260万元/亩97240前期工程费57.1平方米200元/平方米11420基础设施费57.1万平方米200元/平方米11420住宅52.7万平方米2000元/平方米105400建安工程费商铺4.4万平方米1200元/平方米5280地下车库14万平方米18100、00元/平方米25200地下车库14万平方米1800元/平方米25200小学0.6万平方米1500其他费用建安工程费的5%12873合计270333合计270333备注：依据成本及后面的收益测算，假设的地价为购买的地价上限。105住宅地块收益估算业态产品业态产品销售单价销售单价（元元/平方米平方米）计算面积计算面积（万平方米万平方米）总价总价（万元万元）业态产品业态产品（元元/平方米平方米）（万平方米万平方米）（万元万元）住宅低层院落式产品6500元/11.62万75530高层产品4700元/41.08万193076配套商业13000元/4.4万57200营业税及附加16290合计309516合计309516备注：商业及住宅租售价格参考亳州市现有项目均价及本项目的开发周期（5年）的情况下，在目前价格的基础上上调10%。以上财务测算为初步估算，存在一定误差。106住宅地块财务评价投入总成本27 0327 03亿元亿元投入总成本：2727.0303亿元亿元销售收入：30.95亿元30.95亿元销售收入利润约为3.92亿元3.92亿元107备注：以上财务测算为初步估算，存在一定误差。THETHE TIMETIME TOTO SHARESHARETHETHE TIMETIME TOTO SHARESHARE