1、上海锦晟文化传播有限公司 2013年8月 目 录 项目整体定位项目整体定位 1 项目整体规划布局项目整体规划布局 2 项目商业组合、业态卡位项目商业组合、业态卡位、意向商家介绍、意向商家介绍 3 案例分析案例分析(大宁国际）大宁国际）4 案例分析案例分析(嘉里城）嘉里城）5 项目整体开发思路、商业项目整体开发思路、商业地产的招商地产的招商 6 项目整体定位 项目整体定位 城市大商业格局互补 区域商业价值提升 城市发展的呼应 消费潜力的挖掘 芜湖城东新区一站式LIVINGMALL 整个项目地上商业部分定位于：“吃喝玩乐购”一站式的区域型商业中心“吃喝玩乐购”一站式的区域型商业中心 为周边社区的居2、民和办公商务人群提供良好、优质的休闲购物消费场所，填补区域内的商业空白。项目整体定位诠释 发现之旅 玩 喝 吃 乐 购 项目主力业态规划概述 电影院线 大型卖场 精品百货 休闲娱乐 社区配套 品牌餐饮 酒店 办公 项目商业经营导向 目标客群定位 她是她是 商务的、文化的、休闲的；以以 商务人群及年轻时尚人群 为主为主。项目整体规划布局 整体功能 分区布局 立体示意 功能布局建议 主题商业区域以主力店主力店（电影院、KTV、沃尔玛等）、及具有人文气息的休闲类商人文气息的休闲类商业业（高档商务会所、红酒吧/雪茄吧、SPA、纤体瘦身等）、娱乐类商业娱乐类商业（桌游吧等）为主，辅以餐饮餐饮（中大型顶级3、品牌商务餐饮、精品特色餐饮、时尚休闲餐饮等）、时尚购物类商业（高尔夫用品专卖店、高档品牌旗舰店/专卖店等）、商务配套商务配套（银行、24小时便利店等）等商业业态。主题商业区域的总建筑面积控制在主题商业区域的总建筑面积控制在30000-35000平方米。平方米。功能布局建议 本项目分为本项目分为A区（大型超市）、区（大型超市）、B区（商业街区）、区（商业街区）、C区（星级酒店、大型餐饮）、区（星级酒店、大型餐饮）、D区（商务办公总部区（商务办公总部CBD）主楼商业区域的内部商业卡位具体如下：主楼商业区域的内部商业卡位具体如下：A区1F作为商业区域包含零售、社区配套（花店、银行、美容美发等）、餐饮4、，以轻餐为主（面包新语、永和大王、COCO奶茶等）A区2F-3F（设置主力店（沃尔玛）以大型超市形式吸引人流带动周边业态人气）B区1F作为主题商业区域（设置主力店（品牌旗舰店滔博运动旗舰店、ZARA、H&M等），同时以时尚购物类商业（精品零售专卖店）、时尚休闲餐饮、等）；B区2F为精品特色餐饮、时尚休闲餐饮、时尚购物类商业（精品零售专卖店）等；B区3F为娱乐类商业（电影院，ktv等）、C区1F为咖啡店（星巴克、上岛咖啡等）酒吧 C区2F为休闲类商业（高档商务会所、SPA、纤体瘦身、健身房、大型餐饮）C区3F为中大型餐饮（望湘园、厚味、蕉叶等）D区1F-14F为商务办公CBD【各楼层业态分布】15、F-14F商务办公总部商务办公总部CBD 1F：咖啡店、酒吧：咖啡店、酒吧 2F：SPA、足浴、大型餐饮、足浴、大型餐饮 3F：大型餐饮：大型餐饮 1F：零售、社区配：零售、社区配套、轻餐套、轻餐 1F：轻餐、精品专卖：轻餐、精品专卖 2F：零售、餐饮、休闲：零售、餐饮、休闲 3F：休闲、娱乐：休闲、娱乐 2F-3F：大型卖场：大型卖场 位置 业种 面积（m2）A区1F 零售、社区配套、轻餐零售、社区配套、轻餐 7862.27862.2 A区2F-3F 大型卖场大型卖场 15724.4 B区1F 轻餐、精品专卖轻餐、精品专卖 5782.8835782.883 B区2F 零售、餐饮、休闲 5786、2.8835782.883 B区3F 休闲、娱乐休闲、娱乐 5782.8835782.883 C区1F 咖啡店、酒吧咖啡店、酒吧 38353835 C区2F SPA、足浴、大型餐饮、足浴、大型餐饮 38353835 C区3F 大型餐饮大型餐饮 38353835 D区 商务办公总部商务办公总部CBD 17052.8317052.83 【商业各业态构成比例示意】产品 建筑面积建筑面积（）（）建安费用建安费用 （元（元/）装修费用装修费用 （元（元/）总成本总成本（亿元）（亿元）A区 23586.623586.6 40004000 20002000 1.42 B区 17348.6517348.65 7、20002000 1.041.04 C区1-3F商业 1150511505 2 2000000 0.690.69 C区4-13F酒店 11881.511881.5 1000010000 1.661.66 D区办公 17052.8317052.83 20002000 1.021.02 地下一层 27067.8927067.89 -1.081.08 土地款 4 4 总计总计 10.9110.91 成本预算 产品 建筑面积建筑面积（）（）预计售价预计售价 （元（元/）预计总销额预计总销额（亿元）（亿元）大卖场 15724.415724.4 240024000 0 3.773.77 办公 17052.8、8317052.83 2 24 4000000 4.094.09 酒店 11881.511881.5 2700027000 3.213.21 总额 11.0711.07 产值预估 大卖场销售和办公.酒店销售额可达到11.07亿元亿元，就可达到成本预算额 项目业态卡位、意向商家介绍【A区一层业态布局】社区配套 零售 轻餐 轻餐 轻餐+零售 轻餐 零售+餐饮 零售+餐饮【A区二层业态布局】沃尔玛【A区三层业态布局】沃尔玛【B区一层业态布局】品牌旗舰店 H&M 餐饮 餐饮 品牌旗舰店 ZARA 滔搏运动 星巴克 餐饮 餐饮 精品专卖 精品专卖【B区二层业态布局】特色餐饮 品牌旗舰店 H&M 品牌旗舰9、店 ZARA 特色餐饮 精品专卖 精品专卖 精品专卖 精品专卖【B区三层业态布局】银乐迪 金逸影城【C区一层业态布局】酒吧 便利店 轻餐【C区二层业态布局】大型餐饮 足浴 SPA【C区三层业态布局】大型餐饮【前期招商工作】我们很荣幸能够参与本项目的相关工作。也非常重视本项目，根据商业地产的开发经验，以“整体定位、量身定做、招商先行、运营跟进整体定位、量身定做、招商先行、运营跟进，在实现商业价值的同时进行销售”的理念，以此来实现商业地产开发利润的最大化。因此，我们对本项目进行了整体定位，并为保证本项目的规划设计方案能满足品牌商家与项目后期商业运营的需求，并以此作为本项目商业组合、业态卡位的重要依10、据，为该项目销售做了充分的铺垫。案例：大宁国际 项目名称：大宁商业国际广场 项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号 试营业时间：2006年9月19日 项目占地面积：约5.5万 项目建筑面积：约25万 商业广场面积：约11万 停车位：1300个 商业楼层：多数单体在4F，局部更高 商业招商顾问公司：世邦魏理仕 建筑设计公司：美国RTKL国际建筑事务所 物业管理公司：第一太平戴维斯 开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司 商业定位：集购物休闲、体育健身、文化娱乐、办公商住四位一体的超大型综合消费商业中心。品牌定位：中高档，品牌以二线品牌为主。功能定位：找准“社区、家庭目标”，充分11、考虑到周边居民的消费需求。涵盖业态：酒店/公寓式酒店、办公楼、SOHO式商住楼、百货零售、餐饮、娱乐、文教、服务。整个大宁社区由六个功能板块组成：（1）大宁国际商业广场；（2）申城第一生态绿地；（3）多媒体谷和市北工业新区；（4）大宁居住社区；（5）上海马戏城、闸北体育场、国际行业协会（上海）总部集聚区等；（6）在周边区域范围内集聚着上海大学、复旦大学、同济大学（分校）以及享誉国内的上海闸北教育基地等。北郊物流园区、市北工业新区等未计算在内。如果计入，闸北中部地区将是上海北片相对完善的现代服务业集聚区。项目区位分析-整体区位 大宁国际 大宁社区 项目位于形成商业规模的大宁商圈内，商圈内除有大宁12、国际商业广场外，另有闸北体育馆、市区最大的集中绿地大宁灵石公园和上海马戏城等。楼层 业态分布 第1座1F 零售 第1座2F 零售 第1座3F 配套服务 1座 商业布局/业态分析-第1座分析 第1座：1-2F品牌服饰专卖店为主，显眼位置以知名品牌吸引消费者眼球。3F为英孚教育,因此配套服务面积比例约为26%。业种 数量（家）面积（m2）服装 2 1640 教育培训 1 600 数码电子 1 80 位置 业种 品牌 档次 面积（m2）第2座1F 运动休闲 Color JEANS 国内一线 600 第2座1F 维修 Apple维修站 国际一线 40 第2座1F 运动休闲 Ice Cube 国内二线 13、120 第2座1F 服装 L2 国内一线 200 第2座1F-2F 运动休闲 运动100 国内一线 3800 第2座3F 影院 上影CGV影城 国内一线 2500 第2座8F 运动健身 动感地带 国内二线 3000 大宁国际第2座业态分布 商业布局/业态分析-第2座分析 楼层 业态分布 第5座1F 零售 餐饮 第5座2F 零售 第5座3F 零售 第5座4F 休闲娱乐 5 座 商业布局/业态分析-第5座分析 第5座：1-4F沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。位置 业种 品牌 档次 面积（m2）第6座1F 特色餐饮 旺池川菜 国内二线 580 第6座1F 服装 Ochirly 14、国际二线 180 第6座1F 服装 Only 国际二线 180 第6座1F 服装 Jack&jones 国际二线 110 第6座1F 礼品 吉蒂屋 国内一线 50 第6座1F 服装 卡宾 国际二线 220 第6座1F 服装 ESPRIT 国际二线 350 第6座1F 休闲餐饮 蓝蛙西餐厅 国内二线 450 第6座1F 食品 哈根达斯 国际一线 190 第6座1F 服装 VERO MODA 国际二线 120 第6座1F 钟表 SWATCH 国际二线 35 第6座1F 中西快餐 大家乐 国内二线 400 第6座1F 特色餐饮 炭火烧肉DON-DON 国内二线 500 第6座2F 食品 浪漫小镇 无15、品牌 10 第6座2F 美发 芸楠健发 国际二线 600 第6座3F 特色餐饮 老正兴菜馆 国内二线 500 第6座3F 特色餐饮 赤坂亭碳火烧肉 国内二线 450 第6座3F 特色餐饮 小绍兴 国内一线 400 第6座3F 特色餐饮 沈大成 国内二线 500 第6座4F 美容 蓝玛水疗护理中心 国内一线 900 大宁国际第6座业态分布 商业布局/业态分析-第6座分析 位置 业种 品牌 档次 面积（m2）第8座1F 休闲餐饮 棒!约翰 国际一线 400 第8座1F 鞋类 哈森 国内一线 80 第8座1F 饰品配饰 迪士尼银饰 国内二线 1600 第8座1F 休闲餐饮 必胜客 国际一线 600 16、第8座1F 钟表 EMOI基本生活 国内二线 600 第8座1F 桌游 思乐桌游 国内二线 40 第8座1F 饰品配饰 圣晶水晶 国内二线 120 第8座1F 黄金珠宝 老凤祥 国内一线 200 第8座1F 钟表 卡西欧 国际二线 3800 第8座1F 化妆品 THE FACE SHOP 国际三线 2500 第8座1F 中西快餐 肯德基 国际一线 3000 第8座1F 美甲 莎茜美甲 国际三线 450 第8座1F-2F 内衣 曼妮芬 国内一线 420 第8座1F-2F 服装 优衣库 国际三线 35 第8座2F 美发 史云逊 国际三线 350 第8座2F 美容 纽悦伊人 国际二线 4500 第817、座2F 美容 玛花纤体 国际二线 2000 第8座3F 数码电子 宏图三胞 国内一线 580 第8座3F 特色餐饮 釜山料理 国内一线 180 第8座4F KTV 遊歌量贩式卡拉OK 国内二线 2300 大宁国际第8座业态分布 商业布局/业态分析-第8座分析 楼层 业态分布 第9座1F 零售 餐饮 第9座2F 零售 第9座3F 餐饮 第9座4F 餐饮 9座 商业布局/业态分析-第9座分析 第9座：餐饮围绕广场中央布置，同时穿插围绕，变幻多端。多以餐饮、零售为主。位置 业种 品牌 档次 面积 位置 业种 品牌 档次 面积（m2）第9座1F 服装 艾格 国际二线 300 第9座3F 休闲餐饮 萨利18、亚 国际二线 450 第9座1F 休闲餐饮 乐天小厨 国内二线 220 第9座3F 正餐 新雅粤菜馆 国内一线 500 第9座1F 服装 OASIS 国际二线 35 第9座3F 特色餐饮 豆捞坊 国内二线 500 第9座1F 服装 百家好 国际一线 150 第9座3F 特色餐饮 吴记老锅底 国内二线 500 第9座1F 童装 Teenie Weenie 国际二线 120 第9座4F 正餐 望湘园 国内一线 1600 第9座1F 服装 5+国内一线 120 第9座1F 服装 Plory 国际二线 60 第9座1F 服装 ELand 国际二线 50 第9座1F 食品 巴黎贝甜 国际一线 150 第19、9座1F 服装 VONE 国内一线 130 第9座1F 钟表 时间廊 国内一线 50 第9座1F 鞋类 奥卡索 国内一线 80 第9座1F 内衣 奔趣 国际二线 60 第9座1F 中西快餐 汉堡王 国际一线 300 第9座1F 服装 Promod 国际二线 180 第9座1F 运动休闲 Acupuncture 国际二线 90 第9座1F 中西快餐 十味观 国内二线 350 第9座1F 运动休闲 UNISEX 国内一线 90 第9座1F 食品 D.Q 国际一线 60 大宁国际第9座业态分布 商业布局/业态分析-第9座分析 楼层 业态分布 第10座1F 零售 餐饮 服务 第10座2F 零售 服务 20、第10座3F 休闲娱乐 服务 10座 商业布局/业态分析-第10座分析 第10座：裙房商业，以生活配套类购物为主，为顾客提供便利。12座 12座 楼层 业态分布 第12座BF 配套服务 12座1-3F 零售 第12座4F 零售 服务 娱乐 第12座5F 餐饮 第12座6F 配套服务 餐饮 商业布局/业态分析-第12座分析 第12座：靠近大宁路：1-3F大润发，4F亲子广场，5-6F大型餐饮，以主力店+主题性消费为主。位置 业种 品牌 档次 面积（m2）第12座4F 教育培训 奕品围棋 国内二线 150 第12座4F 玩具 迪斯尼系列玩具 国际一线 40 第12座4F 食品 糖果总动员 国内二线21、 20 第12座4F 玩具 玩具反斗城 国际二线 220 大宁国际第12座业态分布 1F至3F大润发 4F亲子广场 5F 美食城 5F 美食城 商业布局/业态分析-第12座分析 类别 零售购物 餐饮 统计内容 咖啡茶室 食品 特色餐饮 休闲餐饮 正餐 中西快餐 经营商户数 71 1 6 17 10 5 5 数量比例 50%1%4%12%7%4%4%经营面积（m2)28951 350 480 7250 4110 6750 1720 面积比例 43%1%1%11%6%10%3%业种大类面积比例 43%30%类别 娱乐休闲 配套服务 统计内容 KTV 美容 摄影 影院 游戏游艺 运动健身 足浴按摩 22、教育培训 金融银行 美发 美甲 维修 经营商户数 1 4 2 1 1 2 1 7 1 4 1 2 数量比例 1%3%1%1%1%1%1%5%1%3%1%1%经营面积（m2)2300 1520 250 2500 1300 5000 360 3150 350 1390 20 70 面积比例 3%2%0%4%2%7%1%5%1%2%0%0%业种大类面积比例 20%7%经营总面积 67821、经营总户数 142家、零售商业数量比例 50%、零售商业面积比例 43%、非零售商业数量比例 50%、非零售商业面积比例57%、停车位 1300 个。商业布局-经营业态业种比例汇总表 手扶电梯 楼梯 垂直电梯 垂23、直电梯（专门服务于写字楼或酒店）货梯 空中连廊 备注 1座 1对 2 1 4 2座 1对 3 2 3 2部垂梯均服务于立体车库 5座 1对 3 2 2 6座 4 2 9 从2层起，每层有3处连廊将四个建筑单体相连 8座 1对 4 2 3 9座 4 2 9 从2层起，每层有3处连廊将四个建筑单体相连 10座 1对 2 2 2 11座 1对 2 2 12座 1对 4 5 6 2 3 在2楼、4楼、5楼各有一处空中连廊与2座相连通 合计 7对 28 20 17 2 24 手扶电梯 楼梯 垂直电梯 垂直电梯（服务于写字楼或酒店）货梯 空中连廊 考虑到商业、餐饮、办公、酒店等多种复杂功能，以及多层停车库24、的需要，楼梯、电梯、自动扶梯等竖向交通系统的设置帮助消费者体验丰富的购物空间，安全和便捷在此可以兼得。内部动线分析-垂直动线 垂直动线分析 垂直动线便捷且安全。案例：嘉里城案例：嘉里城 项目位置 浦东新区芳甸路花木路东南角，SNIEC西北角 总建筑面积 地上23万平米，地下10万平米 面积细分 商4.5万，办9.2万，服3.4万，酒7万 团队 嘉里集团/KPF（建筑）/凯达环球/迈进机电（设备）/地茂景观/伍兹贝格（商业室内）/ARA（室内）/MOTT万隆（幕墙）/香格里拉（酒服管理）/嘉里管理（商办管理）/CBRE（办公顾问）/Savills（商业顾问及租赁）/CBRE+仲量联行（办公租赁）25、停车位 共1200个 由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）179米米 物业类型分布物业类型分布 N 裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。A A B B C C D D 办公办公 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 裙房裙房26、 主要技术规格主要技术规格 浦东嘉里城浦东嘉里城 主要指标主要指标 指标明细指标明细 基本指标基本指标 总建面（平米）总建面（平米）9200092000 层数（地上层数（地上+地下）地下）4343 总高（米）总高（米）179179 总建车位比总建车位比 200 200 大堂大堂 面积（平米）面积（平米）一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600600，无挑空，无挑空 材料材料 地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板 层高（米）层高（米）无挑空无挑空 风格风格 现代现代 备注备注 与商业连通与商业连通 外立面外立面 材料材27、料 玻璃幕墙玻璃幕墙 风格风格 现代现代 咖啡厅、便利店、面包房咖啡厅、便利店、面包房 星巴克星巴克 洗手间配置洗手间配置 地墙为玻化砖，地墙为玻化砖，TOTOTOTO洁具洁具 标准层标准层 面积（平米）面积（平米）19871987 层高（米）层高（米）4 4（2.72.7）室内装修（天室内装修（天/地地/墙）墙）矿棉板矿棉板/15CM/15CM架空地板架空地板/涂料涂料 室内进深室内进深 最大最大12.412.4米米 电梯厅装修（天电梯厅装修（天/地地/墙）墙）综合天花综合天花/黑白石材黑白石材/浅色石材浅色石材 走道装修（天走道装修（天/地地/墙）墙）矿棉板矿棉板/地毯地毯/涂料涂料 行政28、楼层行政楼层 面积（平米）面积（平米）约标准层的约标准层的4 4倍倍 分割分割 持有持有 层高（米）层高（米）净净2.82.8 装修装修 同同 地下楼层地下楼层 面积（平米）面积（平米）地下地下2 2层层 车位数量车位数量 460460（估算）（估算）装修装修 环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶 其他功能其他功能 分区剩余车位指示牌分区剩余车位指示牌 电梯配置电梯配置 数量（客数量（客+消）消）2020（2 2部地下至大堂）部地下至大堂）+2+2 速度（米速度（米/秒）秒）6 6-7 7 品牌品牌 日立日立 轿厢装修轿厢装修 地面、墙面石材29、地面、墙面石材 写字楼指标、平面写字楼指标、平面 写字楼亮点：行政楼层写字楼亮点：行政楼层 写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场；3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店共用；4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米），确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。照片集锦照片集锦 二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配 一楼通往二楼扶梯 电梯厅（标准层同此）标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料，顶部矿棉板 照片集锦照片30、集锦 电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条 楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合 酒店指标酒店指标 客房情况客房情况 房間類別房間類別 房間数量房間数量 房间面積房间面積 总面积总面积 面积占比面积占比 豪華客房豪華客房 255 42 10710 41.0%園景客房園景客房 170 42 7140 27.3%嘉里閣豪華客房嘉里閣豪華客房 88 42 3696 14.1%嘉里閣超豪華客房嘉里閣超豪華客房 14 51 714 2.7%嘉里閣超豪華園景客房嘉里閣超豪華園景客房 14 69 966 3.7%嘉里閣行政套房嘉里閣行政套房 31 84 2604 10.0%浦東特色套房浦東特色套房 1 12631、 126 0.5%上海總統套房上海總統套房 1 168 168 0.6%合计合计 574 26124 100.0%餐廳和酒吧餐廳和酒吧 客容量客容量 位置位置 特色風味特色風味 廚廚 356 一層 各國風味零點菜式；開放式廚房；美味熟食店 大堂酒廊大堂酒廊 91 一層 雞尾酒和飲料；現場樂隊表演 釀釀 153 一層 酒吧式菜單和；手工釀造啤酒；現場樂隊 聚聚 112 二層 牛排館和燒烤 百花亭百花亭 80 二層 私屬包房；粵菜和中式本幫菜 主要指标主要指标 浦东嘉里城浦东嘉里城 总建面（平米）总建面（平米）7000070000 层数层数 3131 总高（米）总高（米）135135 客房数量客房32、数量 574574 客房面积客房面积 4242-168168 健身中心面积健身中心面积 60006000 儿童冒险乐园面积儿童冒险乐园面积 700700 其它主要服务 免費巴士至磁懸浮車站 外幣兌換櫃台 公共區域無線上網 七层行政楼层（33个房间）辦公及商務中心（24h）6000健身中心（24h）会议中心：酒店亮点：嘉里健身酒店亮点：嘉里健身 嘉里健身共6000；占据3个楼层（2层室内，层室内，1层层露天露天）；包含服务 24小时小时开放健身房 25米长室内游泳池室内游泳池 按摩浴缸、桑拿、蒸气房 露天篮球露天篮球/网球场、跑道网球场、跑道 攀登练习墙攀登练习墙 高级水疗套房高级水疗套房、有氧33、健身 动感单车馆、拳击房 瑜伽馆(包括高温瑜伽)专业教练服务 700儿童冒险乐园儿童冒险乐园 婴幼儿游乐区 儿童游乐滑梯 活力攀登区活力攀登区 主题派对房主题派对房 行政酒廊书吧行政酒廊书吧 主要亮点：三五座椅围合成组三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风格、调性有别小区域风格、调性有别，而保证整体氛围协调整体氛围协调；一线面对世纪公园、别墅住区，景观好一线面对世纪公园、别墅住区，景观好。客房迷你吧、客房迷你吧、iphone dock iPhone播放器播放器/闹钟闹钟（售价800元左右）Nespresso咖啡机咖啡机 智能电水壶 咖啡及茶冲煮器皿 多种饮料选择多种饮料选择（4种咖啡，534、种茶叶）实用工具盒实用工具盒 四大主题餐厅四大主题餐厅/酒吧酒吧 The COOK 厨：11个开放式厨房个开放式厨房，精品超市式餐精品超市式餐饮饮+购物购物体验，堪称“顶级大食代顶级大食代”The MEET 聚：牛羊排海鲜馆牛羊排海鲜馆，可为聚会或庆典提供私人餐厅私人餐厅 The BREW 酿：自制啤酒自制啤酒、露天座位、现场乐队现场乐队 百花亭：精致中式菜肴，优雅包房包房，正宗粤菜正宗粤菜及各地特色中式佳肴 大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒各式鸡尾酒 商业指标及业态比例 商业全部分布在裙房中；楼层主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商业总建筑面积为4.5万。商业B1 3 3 1 1 2 2 35、4 4 5 5 6 6 B1业态以1餐饮、餐饮、2休闲休闲/日用品、日用品、3精品超市精品超市为主；3精品超市精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下非裙房地下，较好地利用了尽利用了尽端面积端面积，而将沿通道沿通道的部分保留保留给了其他业态其他业态；充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性商业和周边交通节点的连通性：如4通往通往B2停车库停车库、5通往地铁通往地铁7号线号线，6通往博览中心入口大厅广场通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交通串联各交通节点节点的作用。商业L1L1 1 1 2 2 餐饮类餐饮类36、 时尚服时尚服饰类饰类 7 7号线号线 往往B1B1 往往SNIECSNIEC SNIECSNIEC往商场往商场 L1商业比例较大商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧南侧）商铺（黄圈）分割面积分割面积较小较小，多设快餐、休闲餐饮快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺对内一侧商铺（绿圈）分割面积较大分割面积较大，多设大型餐饮大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门双开门；服饰主力店为服饰主力店为GAP。锯齿（详后）锯齿（详后）商业L2L2、L3L3 L3 L2 1 1 2 2 3 3 4 4 L2单铺面积单铺面积较L1为大大，业态以1餐饮餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类37、型的连通性商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来商场往来SNIEC、3商场往来办公楼商场往来办公楼2F大堂大堂、4商场往来酒店商场往来酒店；L3为大型专门店，具体信息尚不清楚。商业现状 除一层南侧少数餐饮开业少数餐饮开业以外，部分商铺已经确定品牌，多数尚未确定租户；商场公共部分装修公共部分装修为现代风格，较为雅致；实际使用部分为毛坯交付毛坯交付（楼板高目测约5.4米，吊顶约1.5米，地板高约20-30公分，净高约3.5米）商业亮点 灯带、挑空灯带、挑空 某通道，吊顶材料吊顶材料上墙上墙 靠酒店通道挑空挑空 一侧面对庭院打开面对庭院打开 商业亮点 裙房边缘的挑檐挑檐设计形成风雨廊形成风雨廊 138、F面向庭院“内退”面向庭院“内退”，营造外摆位空间外摆位空间 锯齿状锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置外摆位的设置和店铺店铺昭示性昭示性 地库亮点 大堂装修到位；分区明确，色彩柔和分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。其它亮点内庭 裙房没有选择满铺裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭围合形成内庭，解决商业进深过大问题解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、外摆位、展位展位，是开展活动开展活动的理想场所。众多玻璃幕墙玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。退界广场，大气，利回车39、 A A B B 小品、大盆栽 功能和灵活性兼顾。国内消费市场年轻变数多。除了满足眼前要求，还要适应市场转变。美观和功能兼顾。除了美观外，设计还要实用，为消费群提供了零售餐饮、娱乐、文化、教育、商务、旅游和城市配套设施等8大功能。质量成本兼顾。各栋楼表面不一样，但楼身用的都是标准化和较易维修保养的建筑材料。项目小结 总体效果是大、齐、多、新，即规模大、功能齐、品牌多、风格新。大宁未来发展需要根据市场的需求，不断进步创新。项目借鉴意义 商家介绍【“金逸国际影城”介绍】金逸影视投资集团有限公司金逸影视投资集团有限公司成立于2004年3月1日，一直致力于豪华多厅影城建设与经营，目前已在全国主要大中城40、市及经济较为发达的二级城市投建了北京、上海、天津、广州、深圳、南京、杭州、苏州、无锡、宁波、嘉兴、大连、重庆、武汉、长沙、福州、泉州、厦门、湛江、中山、济南、青岛、威海、镇江、常州、南通、盐城、桂林、南宁、太原、呼和浩特、抚顺等几十家现代化豪华多厅影城，共99个符合国际先进技术标准的电影厅，总坐席超过17500座。【“金逸国际影城”介绍】【“金逸国际影城金逸国际影城”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：三层；要租赁的面积：要租赁的面积：2500-3000平方米；物业要求：物业要求：层高柱距8米以上；电量要求：电量要求：300千瓦；租赁期：租赁期：12年-15年；【“银乐迪KTV”介绍】银乐迪41、（重庆）餐饮娱乐有限公司银乐迪（重庆）餐饮娱乐有限公司是一家大型量贩式KTV全国连锁企业，由台湾著名量贩式KTV设计师张先生与台湾顶级娱乐资深策划团队管理，联袂打造重庆首家五星级绿色量贩式KTV。银乐迪秉承健康、快乐、自在、感恩的经营理念，力求创建一个全新的绿色娱乐新方式。银乐迪量贩式KTV拥有优雅的环境，专业的音响系统，标准五星级服务，大众化消费标准，一直以来得到了消费者的支持与认可。租赁区域要求：租赁区域要求：三层；要租赁的面积：要租赁的面积：2500-3000平方米；物业要求：物业要求：要有独立通道；电量要求：电量要求：400千瓦；租赁期：租赁期：12年-15年；【“银乐迪KTV”介绍】42、【“银乐迪银乐迪KTV”进驻要求】【“滔搏运动旗舰店”介绍】滔搏运动，是百丽国际的运动业务线，有9个全国分公司，本部在上海。百丽国际是全国最大的女装鞋零售商，是香港上市公司。主营业务包括鞋类、运动、箱包及服装，拥有中国最大规模的自营连锁销售网络，零售网点超过6000个。百丽国际是NIKE（耐克）、ADIDAS（阿迪达斯）、REEBOK（锐步）国内最大的经销商，并拥有PUMA（彪马）、KAPPA、MIZUNO（美津浓）、CONVERSE（匡威）及LEVIS（李维斯）等国际品牌的经销权。并于07年8月取得了意大利品牌 FILA（斐乐）的中国商标使用权和经销权。自2002年创立以来，百丽国际在运动品43、牌 零售行业中占据领先地位。租赁区域要求：租赁区域要求：一层；要租赁的面积：要租赁的面积：1500-2000平方米；物业要求：物业要求：无特殊要求；电量要求：电量要求：普通照明用电；租赁期：租赁期：8年；【“滔搏运动旗舰店”进驻要求】【“滔搏运动旗舰店”介绍】【“丝芙兰化妆品旗舰店”介绍】SEPHORA“丝芙兰”，始创于1969年。1997年，SEPHORA（丝芙兰）加入全球第一奢华品牌公司LVMH路易酩轩集团。2005年，SEPHORA（丝芙兰）登录中国。SEPHORA（丝芙兰）在世界各地拥有超过500家的连锁店，出售超过30个名牌的上千种产品。SEPHORA（丝芙兰）是全球最具美容权威和最44、有创新意识的护肤美容化妆品连锁店。租赁区域要求：租赁区域要求：独立的空间，正门通道；要租赁的面积：要租赁的面积：350平方米；物业要求：物业要求：层数为1层，层高为3米5（净高），柱距为 8米以上(含8米)；电量要求：电量要求：120千瓦；免租期要求：免租期要求：5个月；租赁期：租赁期：5年；【“丝芙兰化妆品旗舰店”进驻要求】【“丝芙兰化妆品旗舰店”介绍】【“哈根达斯”介绍】哈根达斯（Haagen-Dazs）作为美国冰激凌品牌，1921年由鲁本马特斯(Reuben Mattus)研制成功，并于1961在美国纽约布朗克斯命名并上市。是高档连锁雪糕企业，在54个国家或地区共开设超过700间分店。生45、产的产品包括雪糕、雪糕条、雪葩及冰冻奶酪等。【“哈根达斯”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一层；要租赁的面积：要租赁的面积：100-200平方米；物业要求：物业要求：层数为一层，层高为3.5米；电量要求：电量要求：100KW；免租期要求：免租期要求：工程进驻装修时间免租；租赁期：租赁期：5年；【“哈根达斯”介绍】【“孩子王旗舰店”介绍】江苏“孩子王”实业有限公司是专业从事14岁以下孩子和准妈妈的全系列母婴童商品一站式购物及提供全方位增值服务的创新型零售企业，公司创立于2009年4月，总部设在风景秀丽，具有六朝古都之称的南京。【“孩子王旗舰店”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一层、二46、层；要租赁的面积：要租赁的面积：1500-8000 平方米(玩购城500-800平方米；速购店1000-1500平方米)；物业要求：物业要求：层高5.0米以上；电量要求：电量要求：50KW以上；租赁期：租赁期：5-10年；【“孩子王旗舰店”介绍】【“85C”介绍】85度C创立于2004年，是一家以咖啡蛋糕、蛋糕烘培为主的专卖店，以五星级的主厨与宴会指定的顶级咖啡豆而成立的大型新形态连锁餐饮创意店。【“85C”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一层，好的迎客面；要租赁的面积：要租赁的面积：150平方米；物业要求：物业要求：层高为4米；电量要求：电量要求：600KW；租赁期：租赁期：10年；【47、“85C”介绍】【“阿吉豆”介绍】阿吉豆成立于2003年12月24日，构建时只想营造一家轻歌弥漫的小店。精美的商品，合理的价格，再加上品位，阿吉豆在这条街名声鹊起，店内人来人往，休息时的风筝已经搁浅，店主在忙碌中重新规划事业。到现在在全国已经有40家连锁网点。【“阿吉豆”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一层；要租赁的面积：要租赁的面积：80-100平方米；物业要求：物业要求：门面开间在6米；电量要求：电量要求：20KW；租赁期：租赁期：5年；【“阿吉豆”介绍】【“克莉丝汀饼屋”介绍】上海克莉丝汀食品有限公司上海克莉丝汀食品有限公司成立于1992年8月8日，系一家台资企业，主要生产各式中西48、糕点、面包、裱花蛋糕、月饼、饼干、糖果等六大类三千余种产品，2010年全国2000家连锁网点战略。【“克莉丝汀饼屋”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一楼沿街；要租赁的面积：要租赁的面积：100-300平方米；物业要求：物业要求：无特殊要求；电量要求：电量要求：无特殊要求；租赁期：租赁期：5年；【“克莉丝汀饼屋”介绍】【“品生活”介绍】“品生活”家居品牌创立于2007年，已开设仅200家连锁网点。是一个具美感和品位内涵的家居连锁品牌。【“品生活”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一层或二层；要租赁的面积：要租赁的面积：200-1500平方米；物业要求：物业要求：层高为3.5米；电量要求49、：电量要求：正常普通照明；租赁期：租赁期：5年；【“品生活”介绍】【“EUROMODA”介绍】上海麦考林国际邮购有限公司（Mecox Lane）成立于1996年1月8日，是中国第一家获得政府批准从事邮购业务的三资企业。EUROMODA作为麦考林旗下品牌，着重在全国范围内连锁网点的开设。原创品牌服装在柔美中带有个性化的设计，目标定位于18岁-38岁白领女性。【“EUROMODA”介绍】【“EUROMODA”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一层或二层；要租赁的面积：要租赁的面积：150-200 平方米；物业要求：物业要求：层高5.0米以上；电量要求：电量要求：50KW以上；租赁期：租赁期：250、-3年；【“阿一天下”介绍】“阿一鲍鱼”品牌自1974年创始于香港，现经营共23间分店。目前致力开拓中国市场。“阿一天下”是本集团除经营高端餐饮外的一个创新构思，以鲍鱼为主打菜系。【“阿一天下”介绍】【“阿一天下”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：二层至四层；要租赁的面积：要租赁的面积：300 平方米；物业要求：物业要求：层高5.0米以上；电量要求：电量要求：200KW以上；租赁期：租赁期：5年；【“洋葱餐厅”介绍】洋葱餐厅是上海金阳葱餐饮管理有限公司旗下的大型连锁港式餐厅。主营港式菜肴，主要面对周边白领商务聚餐、公司聚会、乃至小型婚宴。【“洋葱餐厅”介绍】【“洋葱餐厅”进驻要求】租赁区域51、要求：租赁区域要求：除底层外均可；要租赁的面积：要租赁的面积：350平方米；电量要求：电量要求：正常普通照明；租赁期：租赁期：5年；【“大渔日本料理”介绍】大渔日本料理，创立于1995年，以连锁经营的形式，在上海拥有7间连锁网点，其内部装饰充满浓郁的日本风格，房间也以不同的日本城市名命名。另外各式美食多达250多种，包括了日本料理的刺身、寿司、铁板烧、拉面、火锅和清酒等。【“大渔日本料理”介绍】【“大渔日本料理”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：除底层外均可；要租赁的面积：要租赁的面积：600平方米；物业要求：物业要求：层高4.5米；电量要求：电量要求：350KW；租赁期：租赁期：10年；52、【“A-THAI泰式料理”介绍】A-THAI泰式料理是一家经营泰国菜的国际连锁餐厅，聘请正宗的泰国主厨，为顾客煮出地地道道、香气浓郁的泰式菜肴。其内部装修风格极具泰国风情，内部装饰及刀叉均为从泰国原装进口。【“A-THAI泰式料理”介绍】【“A-THAI泰式料理”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：除底层外均可；要租赁的面积：要租赁的面积：300平方米；物业要求：物业要求：层高3.5米以上；电量要求：电量要求：300KW；租赁期：租赁期：8-10年；【“鹿港小镇”介绍】鹿港小镇(BELLAGIO)成立于2000年，第一家连锁网点开立于上海古北新区的水城南路上，如今鹿港小镇已发展到二十多家专营53、连锁网点，鹿港小镇结合了时尚、品味、流行的Coffee shop、台式特色的菜肴以及新概念川菜，再加上小镇独特的中式甜品与冰点。【“鹿港小镇”介绍】【“鹿港小镇”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：除底层外均可；要租赁的面积：要租赁的面积：300平方米；物业要求：物业要求：层高3.5米以上；电量要求：电量要求：200KW；租赁期：租赁期：5-8年；【“德克士”介绍】德克士，起源于美国南部的德克萨斯州，1994年出现在中国成都。1996年，顶新集团将德克士收购，并投入5000万美元，健全经营体系，完善管理系统，并重新建立了CIS系统，使其成为顶新集团继“康师傅”之后的兄弟品牌。虽然都是炸鸡，但54、是由于德克士炸鸡采用开口锅炸制，因此鸡块具有金黄酥脆、鲜美多汁的特点，并以此与肯德基炸鸡形成鲜明差别。德克士最有名的就是脆皮炸鸡，在中国快餐界其中最有名的三巨头：除了麦当劳、肯德基、还有就是德克士。【“德克士”介绍】【“德克士”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：一层；要租赁的面积：要租赁的面积：250平方米；电量要求：电量要求：150KW；用水量：用水量：15-20吨/天；租赁期：租赁期：10年；【“一茶一坐”介绍】一茶一坐成立于2001年，是国际化中士休闲连锁餐饮的知名品牌。于2002年6月在上海新天地展开华东第一家门店，截止2008年6月底门店总数已达70余家。遍布上海、北京、杭州、南55、京、沈阳、苏州、深圳、广州、宁波、无锡、武汉、天津、义乌等城市。【“一茶一坐”介绍】【“一茶一坐”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：二层至四层；要租赁的面积：要租赁的面积：300-350平方米；物业要求：物业要求：层高5.0米以上；电量要求：电量要求：200KW以上；租赁期：租赁期：5-8年；【“干锅居”介绍】“干锅居”创立于2001年，以“贵州苗家菜”为主打产品，以“干锅”为特色。已拥有上海、北京、杭州三家公司，共计16家分店。【“干锅居”介绍】【“干锅居”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：除底层外均可；要租赁的面积：要租赁的面积：800-1000平方米；电量要求：电量要求：正常普通56、照明；租赁期：租赁期：5年；【“小巴辣子”介绍】小巴辣子餐厅在装修上始终秉承了其一贯的巴洛克风格，空间设计大量运用了欧洲复古式的华丽尊贵。延续了川菜及粤菜之精髓，以健康、清新、独特，创新的主旨来诠释新一代中国菜。【“小巴辣子”介绍】【“小巴辣子”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：除底层外均可；要租赁的面积：要租赁的面积：500-800平方米；电量要求：电量要求：正常普通照明；租赁期：租赁期：5年；【“蕉叶”介绍】蕉叶饮食集团是一家以经营泰国餐厅为主，是拥有数亿元资产和数十家分店的亚洲最大型泰餐连锁企业。旗下拥有“泰皇御膳房”、“蕉叶欢乐主题餐厅”、“蕉叶咖喱屋”、“蕉叶栈”等诸多东南亚美食57、餐饮品牌。首家蕉叶咖喱屋于一九九零年创立于香港。蕉叶于一九九五年拓展中国大陆市场，在广州设立第一家蕉叶欢乐主题餐厅，是国内最大型的泰餐连锁餐厅。【“蕉叶”介绍】【“蕉叶”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：除底层外均可；要租赁的面积：要租赁的面积：800-1000平方米；物业要求：物业要求：层高3.5米以上；物业要求：物业要求：天然气容量为80-100立方每小时，层高4M左右；电量要求：电量要求：400KW；租赁期：租赁期：10年；【“望湘园”介绍】望湘园，定义新时代的都市湘菜，让湘菜更时尚更精致，崇尚优雅生活，提倡健康饮食。创始于2002年，目前在上海已有18家直营连锁网点。【“望湘园”介58、绍】【“望湘园”进驻要求】租赁区域要求：租赁区域要求：有好的外立面；要租赁的面积：要租赁的面积：500-1000平方米；物业要求：物业要求：天然气容量为80-100立方每小时，排水管径为200-300mm；电量要求：电量要求：400KW；租赁期：租赁期：10年；项目整体开发思路 商业地产的招商 【商业地产开发理念】商业地产的开发一直遵循着“整体定位、量身定制、招商先行、运营跟进，在实现商业价值的同时进行销售”的理念，以此来实现商业地产开发利润的最大化。商业地产的开发，招商先行 实施“以外带内，以大带小以外带内，以大带小”的整体招商战略，即引进知名国际连锁商业品牌入驻，特色主题型小商家跟进的模式59、。1、以“沃尔玛、电影院、KTV、滔搏运动旗舰店/”为商业主力店，以“望湘园、蕉叶等”中大型顶级品牌商务餐饮为商业次主力店，精品特色餐饮、时尚休闲餐饮、时尚购物类商业为业态组合，同时利用甲级写字楼、会展区域对“芜湖-金浩购物广场”的商业业态形成互动，进行招商业态组合及商业运营。2、打造芜湖-城东新区标志性的精品文化精品文化 商务商务 休闲场所休闲场所。招商策略 “以外带内，以大带小”的战略招商需分梯次分步骤进行；在项目地块动工前即开始大品牌商家招商，有利于降低开发成本；大品牌商家的先期引入将极大加快项目整体招商进程和开发进程；针对性对知名品牌商家招商，确定项目主题定位；充分利用主力店、次主力店60、打造本项目的商业前景；增强投资者对项目经营及未来发展的信心；有利于销售和后期经营管理。招商策略 商业运营是商业地产开发的核心 1、由我们进行“芜湖-金浩购物广场”的商业运营管理：统一规划、统一定位、统一招商、统一规划、统一定位、统一招商、统一运营、统一物业统一运营、统一物业。2、通过我们的整体商业运营，提高项目整体档次和影响力，提升项目辐射力，对商业及时调整，优化品牌，提升品牌价值，细分市场，与其它商业广场的定位相区分，错位经营。3、我们有能力、有实力做好“芜湖-金浩购物广场”的商业运营管理。商业运营管理模式 项目整体销售思路 1、“定制式”开发模式，对打造商业前景、氛围非常有效；2、增强项目61、招商力度，国际连锁品牌商家入驻，商业前景的打造，提高了项目品牌形象和商业价值；3、自行持有商业物业（A区1F、B区1F-3F、C区1F-3F），约占60%；4、对办公物业、酒店区域及A区2F-3F进行销售；约占40%。5、销售价格另行确定。6、星级酒店销售可以有两种模式：1）以合作方式。（由酒店方自行建设）2）整体销售给酒店方 本项目分为二类物业：持有物业、分割销售物业。1、在策划招商阶段前，在开展前期意向招商的同时，开展本项目分割销售物业的客户蓄水工作，延续至策划招商阶段，在正式开盘销售前实现客户积累工作，为开盘热销奠定基础；2、完成项目品牌主力店和次主力店的招商工作后，通过小户型办公物业的62、率先推出，形成市场关注的焦点，树立项目热销形象；3、对甲级商务办公物业作“主题定位”，做专做大甲级商务办公物业自身的产品优势，提升本项目的档次和价值；4、在办公物业销售过程中，根据实际情况分批次推出本项目的分割商业物业，带租约销售，与办公物业相互动，进一步提升本项目的形象和档次。项目整体销售思路 实现利润最大化实现利润最大化 品牌形象得到提升品牌形象得到提升 实实 现现 提升产品形象提升产品形象 坚守高品质形象塑坚守高品质形象塑造的原则造的原则 强有力的营销推盘强有力的营销推盘手段手段 项目营销突破点 服务内容 第一阶段第一阶段 零售商业招商前期策划零售商业招商前期策划 定位建议及平面布局深化63、：国内同类商业项目案例分析 项目零售主题及目标消费群确认 确定初步的商品组合和可能的商品所在区域 平面格局分布及人流动线设计建议 出入口建议 店铺之形状、大小及深度设计，以迎合市场之要求 提供相关租户类型的硬件需求 建筑设计优化：配合由专业招商营运人员组成的小组，系统的对商品租户组合方案进行改善和变更，以适应市场变化和建筑设计规范上的要求；垂直交通建议，包括内外部扶梯、观光电梯，走道的所在，以达到最佳的购物人流利用率 店铺的外观及整体性之视觉效果的建立 就室内装修风格、灯光效果、细部修饰等，统一性和特色性相结合等提出参考意见 其他辅助和服务区域的规划设计，包括面积和功能确定等 项目租赁策略及招64、商资料筹备：具体的租户组合及详细的各单元目标租户品牌清单 对物业的市场定位估算，即高档或中档等；对现有的初步的商品组合进行不断的调整 对商品的挑选考虑可能的所在区域，以达到最佳的购物人流和商品的适应性 服务内容 从定性分析消费者的角度来调整商品的组合，包括考虑当地社区的特性和顾客的需求 在上述基础上，深化商品组合并最后确定各单元的目标租户清单 确定一个最合适的市场策略和最后确定项目开业阶段和3-5年后稳定期内单元租金水平 服务内容 第二阶段 联合独家招商代理 拟定符合定位要求的招商策略与阶段性计划 拟定租金方案并负责就市场趋势及其对租金水平的影响,以及适用于该物业之租约条款等提供最新资料及建议65、 制定整体租赁策略及租赁调控策略 在与甲方充分商议后确定招商的时序安排 在与甲方充分商议后确定招商各个环节的具体流程，及与招商相关的入户、报建、装修、开业等相关流程。（详见招商时间进度表）结合市场情况和有关法律法规，协助甲方或甲方的律师指定正式的法律文件，包括但不限于：就租赁期限、租赁条款、租赁责任等有关租赁该物业条约的制定提供意见，协助甲方制定有关承租意向书及其他租赁文件。协助甲方或甲方的律师制定正式的租赁合同及相关的法律文件；协助甲方及其管理公司制定各类补充合同文本和文件，如物业管理协议、装修手册等等 就租户组合、配套设施等方面提供咨询服务 利用乙方上海、北京、连云港、安徽、香港及海外招商66、网络寻找、推荐合适租户，确定最佳的租户组合模式和意向租户清单 拟定品牌招商，市场策略及进度，协助筹备相关活动 协助甲方组建，培训并配合甲方指定人员协调招商团队之管理 协助甲方制作有效招商平面图 协助甲方完成招商文件和招商说明资料的制作 负责带看商铺及说明，并在甲方授权范围内代表甲方商讨租金并努力提高租金 协助意向客户在位置选择、辅助配套、装潢风格等内容上予以必要的支持 就专业公司提出的内部装修方案及公共区域的装修计划等提出建议 协助发展商审定租户提交的各类装修图纸及效果图，从与商场整体环境的协调及统一，兼顾租户个性特色的角度提供合理建议，并与租户协调解决 一、前期准备阶段(一)招商前准备阶段 67、1、项目定位：整体规划(销售)、分区经营、统一策划、招商、管理、运营。2、文本的准备：制定招商手册、招商政策、业态规划图、厂商档案表、厂商入驻呈核表等。3、人员准备：(1)人员培训：对招商人员专业知识、业务技巧上的培训。(2)人员组成：（另行汇报）商业地产的招商阶段解析 一、前期准备阶段(二)销售蓄水阶段 1、工作任务：完成本项目销售物业的意向客户积累工作，为本项目正式开盘销售奠定基础。2、时间周期：在开展本项目商业物业招商前准备工作的同时，进行本项目可售物业的销售蓄水工作，延续至本项目策划招商阶段，时间周期初步确定为4-6个月。3、工作重点：对外以项目整体形象、发展前景、开盘信息预告等方面开68、展宣传推广工作，全力打造本项目的整体形象。商业地产的招商阶段解析 二、策划招商阶段 1、对项目范围内所辐射的商业作拉网式调查。如：厂商档案表的建立。2、媒体、广告推广。如：在电视、报纸、DM单上推出项目的业态定位、规划、前景等，最大限度的扩大影响力和知名度，配合招商。3、锁定商家目标客户群。如：厂商入驻呈核表的建立。4、相关公关活动。如：召开招商成果新闻发布会；邀请有意向的、有实力、有品牌、有影响力的商家参加论坛（并在有影响力的媒体上进行跟踪报道）。（商业房地产销售，招商先行！）商业地产的招商阶段解析 三、实际招商阶段 1、人员的构成 分业态、区域分配、完成。（另行汇报）2、人员的培训 对招商69、人员签署入驻租赁合同的培训，对合同每一条款的解释，特别是合同最敏锐条款的解释以及合同的整理、归档，协调工程、物业、财务、销售等部门对该商铺的审核。3、招商计划的制定 严密按照时间节点进行，及时信息反馈，资源共享。注：工作计划时间不宜过长（一般为3个月），因为招商的过程也是一个逐步调整的过程（理论性的市场定位和招商实践中的定位往往有分歧）。商业地产的招商阶段解析 四、实际招商阶段 4、招商策略的制定（略）。有目性商家接洽，以先大后小的原则逐步填充引进。由于每个项目市场定位不同，招商策略也不同，如：地段好、竞争力弱、招商没有阻力的情况下，一般采用筛选的方式引进，主要考虑后期商业运作档次方面较多；地70、段差，没有人气、招商遇到阻力，一般采用策划招商、以商招商、亲商、扶商等方式，主要考虑的是市场业态定位、市场启动方面比较多。5、市场启动、开业计划的制定。严格按照商户资源、市场规模、本身硬件要求以及业态适应度来定。6、欢迎商户到现场实地考察（准备相关资料）。商业地产的招商阶段解析 四、实际招商阶段 7、签约阶段、合同文本制定。a.制定业态卡位图；大型商家的谈判合作草案、谈判合作方案。b.制定大型商家谈判入驻租赁合同文本以及一般商户入驻租赁合同范本。c.对大型商家优先入驻，制定谈判合作方案，签署入驻租赁合同。对一般商户采取统一合同文本签署入驻租赁合同。商业地产的招商阶段解析 五、市场启动阶段（时间71、节点一定要控制好）1、与商家保持密切联系，催促商家进场上货（非常重要，此时如果工作做的不到位，很容易出问题）。2、举办一系列活动，并在媒体上通知市场开业日期，在开业当日活动推到高潮（并策划大型演出）。3、另一方面，市场环境规划、装饰：楼体的外立面与内观、商场POP布置、条幅商家名称的摆放、物业配置等。商业地产的招商阶段解析 六、商业运营、客户服务阶段 1、商品的布置、POP的设计；2、商户档案的建立，客户服务部的成立；3、招商部：各区域经理一部分人员转为客户经理，一部分继续不间断招商，为项目填充更强的活力。商业地产的招商阶段解析 more experience is coming soon THANKS