1、乐山环球中心项目商业定位简报乐山环球中心项目商业定位简报 Leshan Global Center Commercial positioning presentation 整体零售市场分析 2 区域零售市场分析 3 地块分析 1 可比案例 4 项目定位 5 CONTENTS 目录 1 1 地块分析 site assessm ent 地块指标：本地块具备极高商业价值，具备打造购物中心的条件 项目指标及分解项目指标及分解 本案 乐山广场 华联购物中心 凤凰中路 项目基本指标 占地面积（）31632 用地性质 综合用地 地上计容面积()162548 可租赁商业建面约（）90171 建筑密度 52%地2、块周边：处于乐山城市中心，商业氛围浓郁，商业大有可为 1 2 3 4 5 6 基地北侧 凤凰路中段北侧方向 凤凰路中段远眺时代东安 凤凰路中段南侧方向 柏杨中路东南侧方向 柏杨中路时代东安一侧 区域价值：城市商业发展为西北方向，柏杨路为城市商业轴线；本案处于城市中轴线上，口岸较好 老城区 新区 交通条件：临五角广场，双主干道交汇处，昭示性强，可视性较好；公交有数条线路，可达性较好 9 12 7 2 2 整体零售市场 Global retail market 城市商业发展：城市商业升级，城市综合体和购物中心开始出现 世豪广场 乐山万达广场 乐山王府井 城市商业规划：乐山市城市商业网点规划（2013、32030）乐山市的商业网点发展定位为：宜居宜商宜游城市、全省知名消费商圈、成都经济圈商贸门户节点、国际商旅特色消费核心区。城市商业网点规划布局：“四极九区多点”即打造内心、外环、五通、沙湾四个商贸流通增长极 建设老城传统商业集聚区、高铁商务服务集聚区、城北商贸物流集聚区、沿江旅游休闲服务区、苏稽科教商务区、沙湾民俗文化旅游区、沙湾不锈钢产业区、临港现代物流集聚区、五通盐业文化旅游区等共九大商贸服务集聚区。重点引进173个商贸流通项目，其中品质购物功能区56个、民生消费服务区88个、枢纽商业功能区19处、创新商业区10处（商业综合体8个，商务会展区3个、电子商务产业园区1个）。城市商业格局：乐4、山广场商圈 清江 商圈 老城 商圈 1、乐山广场商圈 代表项目：北京华联 2、老城商圈 代表项目：重百、嘉瑞财富广场 3、清江商圈 代表项目：伊藤洋华堂 现有优质商业项目：乐山现有优质商业项目较少，未来供应量大；优质商业聚集度较低 序号 现有项目 体量（万（万）1 嘉瑞财富广场 6.6 2 北京华联 6 序号 未来项目 体量（万）3 乐山王府井 约3 4 世豪广场 4（伊藤）+7 5 乐山万达广场（购物中心）13 6 星辰青年广场 6.8 7 嘉州新天地 8 新华广场 3 1 3 2 4 5 6 7 8 商业中心规划：乐山市城市商业网点规划（20132030）市级商业中心：清江商业中心 清江商5、业中心抓住契机，建设以新型商业为特色的高端消费、品牌消费功能区，建设以商务总部为载体的总部经济功能区，打造城市级商业商务中心，塑造乐山市现代化、国际化、特色化城市形象。至规划期末，青江商业中心零售商业网点总规模达到50万平方米。副市级商业中心：柏杨商业中心和老城商业中心 柏杨商业中心将以华联商厦为基础，东向拓展至天星路、西向拓展至白燕路，南向拓展至朝霞路的区域。以品质消费、服务消费为核心，建设时尚购物区、休闲娱乐区、特色餐饮区，服务乐山市城乡居民及年轻消费者，打造城市级综合商业中心。规划期末，柏杨商业中心零售商业网点总规模将达到20万平方米，新增零售商业面积15.45万平方米。老城商业中心以土6、桥街和嘉定南路为轴，串联嘉瑞财富广场、金杯银座、摩尔春天百货、泌水院步行街商业区。该中心定位为乐山市最繁华、市民百姓最满意放心、最具魅力的历史文化的商业街，集商贸、饮食服务、文化娱乐和休闲旅游为一体的文明商业街。规划期末，老城商业中心零售商业网点总规模将达到20万平方米，新增零售商业面积13.62万平方米。整体商业市场分析小结：目前乐山优质商业项目较少，缺乏代表性的购物中心；潜在优质商业较多，尤其是万达、伊藤、王府井等进驻，未来城市商业扩容，能级提升；城市优质商业聚集度较低，未来清江商圈供应量极大，因此项目需有特色，升级商圈品质和服务水平。3 3 区域零售市场 Regional retail 7、market 研究范围和竞品：鉴于城市能级，本案通达性，竞品研究范围考虑项目周围3-4KM范围内集中商业，以便给出本案定位研究依据和参考 1 3 2 4 5 6 7 8 城市优质项目分析：序号 项目 体量 开发商 开业时间 定位 备注 1 嘉瑞财富广场 6,6 乐山银基 2010.9 中档家庭型 重百、沃尔玛、太平洋影院 2 北京华联 6 领地集团 2007.1 全客层 华联百货、BHG超市、华联影院 3 乐山王府井 约3 乐山美地置业 2015.10 中档偏上百货 4 世豪广场 11 世豪集团/中档时尚潮流 4万方伊藤，7万方街区 5 乐山万达广场（购物中心）13 万达集团/家庭型时尚 6 8、星辰青年广场 6.8 四川星辰置业/7 嘉州新天地 万兴投资有限公司/8 新华广场 3 乐山新正置业 区域大型商业业态分析北京华联 北京华联是典型传统百货，业态以零售+超市为主，辅助餐饮和生活 项目名称 北京华联 开业时间 2007 商业面积 6万 功能定位 百货、超市、影院 商业楼层 B1-L5 本项目扩容商圈，并与华联差异化定位，增加商圈影响力 潜在竞品乐山世豪广场 70万方综合体：11万方购物中心（含4万方伊藤洋华堂）+3.7万方步行街+写字楼+酒店+公寓 乐山世豪广场，作为成都世豪广场的产品线，研究成都世豪广场，有利于了解此案 潜在竞品乐山万达广场 约80万综合体，集旗舰购物中心、室外9、步行金街、精品写字楼、高端住宅于一体 定位为：一站式消费、体验式消费、全龄式消费的主流商业平台。招商进展：万达百货、万达院线影城、大歌星KTV、万达大玩家四大主力店，优衣库、ZARA等知名服饰品牌，麦当劳、必胜客、星巴克等（2014.10.28新闻发布会公布）绵阳涪城万达广场 绵阳万达广场品牌绵阳万达广场品牌 主力店 万达百货、万达影城、ZARA、优衣库 国际时尚 CKJ、G-STAR、J.Lindeberg、LACOSTE FILA ALLSELF 时尚潮流/设计师品牌 Charles&Keith 凌致家 JNBY 特色店 丝芙兰 coodoo苹果店 屈臣氏 乐山万达定位参考定位参考绵阳万达10、 绵阳万达广场绵阳万达广场1F1F代表品牌代表品牌 绵阳万达广场绵阳万达广场2F2F代表品牌代表品牌 绵阳万达广场绵阳万达广场3F3F代表品牌代表品牌 产品竞争策略定位：鉴于本案区位和周边商业氛围，本案产品竞争策略为城市领导者策略，塑造城市明星购物中心 领导者领导者 City Leader 城市领导者城市领导者 Regional Leader 区域领导者区域领导者 Segment Leader 细分市场领导者细分市场领导者 差异化差异化 Follower 跟随者跟随者 Differentiation 差异化差异化 Focus 聚聚 焦焦 深圳万象城 大宁国际 上海大悦城年轻/女性 首地大峡谷与11、周边差异 三里屯太古里聚焦时尚 蓝色港湾 4 4 可比案例 Requirements Analysis 基准案例选取原则 乐山 泸州 人口 城市现有人口324.33万，中心城区77.3万 422.50万，中心城区111.59万人 经济实力 2014年GDP,1207亿元 2014GDP,1259.7亿元 基准案例 王府井百货 万象汇 位置 政务区 城市老城中心 开发商实力 北京王府井 华润地产 开业时间 拟定2015.10 2015.10 体量 约3万 10万 乐山王府井百货 乐山王府井品牌乐山王府井品牌 主力店 王府井生鲜超市、游乐场（900）国际时尚 施华洛世奇、tommy Hilfige12、r adidas original ECCO LACOSTE 时尚潮流/设计师品牌 leivs lee 马克华菲 vans 老虎 jack jones 依恋家（Teenie Weenie E.Land）欧时力家（欧时力 5+trendiano）、JNBY A02 H:CONNECT tutuanna 大淑女装 Dazzle 玛丝菲尔 影儿 aivie amsss 特色店 航模 蛋糕烘焙 餐饮类 日本料理、韩国特色火锅、法式铁板烧、乐山/成都美食 其他 鲜芋仙 日本冰淇淋 欧洲糖果品牌 泡芙 日式果子 同仁堂家居 床品 泸州华润万象汇 泸州华润万象汇品牌泸州华润万象汇品牌 主力店 永辉Bravo13、（7000）、CGV影院（5000）、迪卡侬（3000）玩具反斗城 次主力店 H&M(2000)、UR、食通天美食广场(1300）星际传奇（1000）国际时尚 CK jeans、Tommy Hilfiger、ecco 时尚潮流/设计师品牌 RIVERSTONE、IZOD、LEE、LEVIS 热风 西遇 Jeep JNBY I DO 大淑女装 JORYA 特色店 西西弗（矢量咖啡）满记甜品 餐饮类 太平洋 咖啡陪你 必胜客 汉堡王 DQ KFC 黄记煌 鱼旨寿司 其他 优衣库（洽谈中）竹叶青 5 5 项目定位 Project orientation 项目属性研判 竞争分析小结 项目初步定位 项目14、商业定位 都市轻奢生活一站式体验中心 精致生活 方式中心 都市家庭生 活品质升级地 乐山时尚 潮流发源地 舒适体验 的场所 标志乐山，引领城市商业升级 以国际精品、时尚零售，特色餐饮，丰富休闲娱乐生活业态打造的体验型型场所 精致生活方式中心 快时尚、设计师品牌、小潮牌潮，流不息 乐山时尚潮流的发源地 精致超市、琳琅时装、亲子业态，使得项目成为共享天伦的家庭中心 都市家庭品质生活向导 从建筑到细节，全方位打造舒心目的地，随处营造动人细节 舒适体验的场所 目标客群 Target customer tourists 游客 Middle-class families 城市中产 White-collar15、 workers 白领 White-collar workers 年轻人&学生 客客群定位：群定位：功能定位：功能定位：引领都市生活方式，升级城市零售水平，满足城市中产的零售功能 满足家庭、青年、商务等多样化的餐饮功能 丰盛生活内容，增加生活乐趣的休闲娱乐功能 为周边人群提供全面、深度的生活配套服务功能 业态筛选：业态筛选：业态种类 主要业态 生活业态 零售业态 儿童业态 餐饮业态 娱乐业态 服务业态 精品生活超市 家居精品 数码体验 国际精品 快时尚 国际时尚 运动休闲 儿童零售 儿童培训 儿童乐园 时尚餐饮 各国料理 休闲餐饮 影院 健身会所 电玩 美容美发 ATM 书店 业态规划：业态规16、划：B2 B3 6F B1 1F 2F 3F 4F 5F BASEMENT PARKING 地下停车场 BASEMENT PARKING 地下停车场 精品超市 RETAILl零售 F&B餐饮 Life support 精品配套 RETAILl零售 F&B餐饮 Life support 生活配套 F&B餐饮 Life support 生活配套 F&B餐饮 Entertainment娱乐 Entertainment Life support 生活配套 F&B餐饮 F&B餐饮 RETAILl零售 Entertainment娱乐 零售,45%餐饮,30%娱乐,15%配套,15%乐山乐山CBDCBD拟定17、业态占拟定业态占比比 B1 1、精品生活超市：拟定租赁面积约0.8-1万 2、其他区域 生活配套类、快餐简餐小吃 B1业态：精品生活超市、美食区、精品生活配套 建筑面积：约18045 业态落位 超市 小吃快餐 超市辅营区业态 配套便利类业态 1F 1F 建筑面积：约13297 轻食 快时尚 快时尚 数码 化妆品 化妆品 珠宝 钟表 精品配饰 男女装集合店 次主力店：快时尚（约1500-2000）1F业态：国际精品、快时尚、精品配套、轻餐饮 珠宝钟表、化妆品、国际时尚 国际 时尚 轻食 2F 建筑面积：约11256 次主力店：鞋集合店（约800-1000）服饰集合店，（约1000-1500）2F18、业态：设计师品牌、少淑女装、潮牌、男女集合店、轻餐饮 集合店 快时尚 咖啡 甜品 少淑女装 少淑女装 小潮牌 设计师女装 快时尚 鞋集合店 3F 建筑面积：约13751 3F业态：儿童类业态、家居数码、书店 书店：约2000（含咖啡）电玩城：1000 家居 儿童教育 轻食&饮品 书店/跨界店 儿童玩具 儿童玩具 儿童零售 家居 儿童零售 4F 建筑面积：约13602 4F业态：运动户外、书店、时尚餐饮、各国料理 运动集合店，面积约1500-2000 运动休闲服饰 餐饮 餐饮 5F 建筑面积：约13441 5F业态：电影院、美食广场、美容spa、自助餐 电影院电影院 规划中面积约5000（8-119、2个厅）美食广场美食广场 面积约2000 电影院 餐饮 6F 电影院 健身房 健身房健身房 规划中面积约4000-4500（含泳池）6F业态：健身房 建筑面积：约6780 品牌建议 B1 建筑面积：约18045 超市 1F 建筑面积：约13297 名品集合店 2F 建筑面积：约11256 3F 建筑面积：约13751 4F 建筑面积：约13602 5F 建筑面积：约13441 6F 建筑面积：约6780 物业办公 健身会所 项目亮点项目亮点业态：业态：数10个品牌首进乐山 快时尚品牌2层旗舰店 多个集合店：服装集合店、运动集合店、潮鞋集合店 特色跨界店：书店跨界、生活形态店铺 项目亮点项目亮点20、空中花园空中花园 空中花园关键词：分享、欢聚、活力 B1 1、精品生活超市：拟定租赁面积约0.8-1万 2、其他区域 生活配套类、乐山&成都小吃一条街 B1业态：精品生活超市、美食区、精品生活配套 建筑面积：约18045 超市 小吃快餐 超市辅营区业态 配套便利类业态 落位方案二：乐山高端购物中心落位方案二：乐山高端购物中心 1F 1F 建筑面积：约13297 咖啡 数码 化妆品 化妆品 珠宝 钟表 眼镜店 国际时尚 次主力店：快时尚（约1500-2000）1F业态：国际精品、快时尚、精品配套、轻餐饮 珠宝钟表、化妆品、国际时尚 国际 名品 国际 名品 国际时尚 2F 建筑面积：约11256 21、次主力店：鞋集合店（约800-1000）服饰集合店，（约1000-1500）2F业态：设计师品牌、少淑女装、潮牌、男女集合店、轻餐饮 集合店 快时尚 咖啡 甜品 少淑女装 少淑女装 小潮牌 设计师女装 快时尚 3F 建筑面积：约13751 3F业态：儿童类业态、家居数码 运动集合店，面积约2000 电玩城：1000 家居 儿童教育 轻食&饮品 儿童乐园 儿童玩具 儿童玩具 儿童零售 儿童零售 家居 儿童零售 4F 建筑面积：约13602 4F业态：运动户外、书店、时尚餐饮、各国料理 书店:含咖啡，面积约2000 书店 运动休 闲服饰 运动休闲服饰 运动集合店 餐饮 餐饮 5F 建筑面积：约13441 5F业态：电影院、美食广场、美容spa、自助餐 电影院电影院 规划中面积约5000（8-12个厅）美食广场美食广场 面积约2000 电影院 餐饮 6F 电影院 健身房 健身房健身房 规划中面积约4000-4500（含泳池）6F业态：健身房 建筑面积：约6780 Thanks