1、HanBroadHanBroad ConsultingConsulting 宁波银亿威斯汀中心商业项目宁波银亿威斯汀中心商业项目 市场定位与财务分析报告市场定位与财务分析报告 （Version 4Version 4） 汉博研究院 2008 HanBroadHanBroad ConsultingConsulting 2 目录目录 1.0 市场定位及依 据 2.0 主题定 位 3.0 业态和品牌布局规 划 4.0 财务分 析 内容内容 页码页码 3-24 25-29 30-113 114-138 3 1.0 1.0 市场定位及依据市场定位及依据 4 本项目整体市场定位本项目整体市场定位 金时金时 2、金街金街 金点金点 风向标风向标 目的地目的地 领跑者领跑者 “成功者”之家成功者”之家 展示中心展示中心 消费的满足感和成就感消费的满足感和成就感 综合购物中心综合购物中心 多元化复合功能多元化复合功能 5 宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金 时时 随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持 年14%以上的增速； 根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右； 社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增3、加（整体预计约4%） ，宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长； 作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体 量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的 持续性增长。 882.5 1006 1147 1307 1490 625 680 730 830 900 66.266.271.371.371.3 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 20062007200820092010 社会消费品零售总 额（亿元） 总商业面积（万 ） 三江口商圈商业面 积（万） CAGR：1.87% 6 概况描述概况描述 该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。 天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心 由于三江口商