1、银亿嘉和中心项目简报市场规划篇NO1项目立地分析一、项目地段分析一、项目地段分析项目地处海曙区，属于宁波最繁华地段，处于CBD核心区域，东隔车轿街与颐高数码广场、医药大楼相邻，南临药行街，西隔日新街与天一广场相邻，北隔规划路与华联二期相望。CBD本案地块东侧为车轿街颐高数码、医药大楼地块西侧为日新街、天一广场地块南侧为药行街地块北侧为宁波二百、华联大厦二、项目现状分析二、项目现状分析目前项目正在地下室的建造当中,已经同地面持平三、项目原规划方案分析40F酒店，建筑面积33924平方米36F高级公寓，建筑面积为22082平方米20F甲级写字楼，建筑面积为16238平方米25F 甲级写字楼，建筑面2、积为21992平方米15层裙楼为商场，共30640平方米C幢存在主要问题点：大堂正对日新街，交通拥挤，影响酒店质感高级公寓仅配备3部电梯，影响垂直交通高级公寓候梯厅比较封闭，影响质感因该楼分为酒店及公寓，消防楼梯多，公摊大A幢存在主要问题点：封闭电梯厅，交通欠流畅，档次不高原配四部电梯，垂直交通等候时间过长，同甲级写字楼要求不符消防电梯不独立消防楼梯同中间核心筒分离B幢存在主要问题点：电梯厅未正对大堂，交通欠流畅，档次不高原配五部电梯，垂直交通等候时间过长，同甲级写字楼要求不符消防电梯不独立消防楼梯同中间核心筒分离修改后方案因修改前存在诸多问题点，为此将原方案的各幢功能进行重新修改：C幢改为顶3、级写字楼A幢改为顶级酒店式公寓B幢改为超五星级级大酒店原方案修改后方案甲级写字楼酒店式公寓酒店 公寓甲级写字楼超五星级酒店甲级写字楼幢修改后方案优点解决了C幢的公寓存在的候梯厅及电梯数量不足问题；C幢作为甲级写字楼更具有形象与气质，地标感强；甲级写字楼C幢修改为甲级写字楼后：10部电梯，上下通畅可考虑电梯分组，服务于写字楼的高中低区40F建筑，市中心最高写字楼，办公质感强减少消防楼梯，公摊缩小六至十四层共9层，每层9户，共81套面积范围83.6平方米367平方米；总面积12936平方米十五至二十五层共11层每层4户，共44套面积范围273平方米444平方米总面积15810平方米二十六至三十六层4、共11层，每层2户，共22套面积720平方米总面积15810平方米三十七至四十层共4层，每层一户，共4套面积范围681平方米908平方米总面积3160平方米幢修改后方案优点A幢作为顶级酒店式公寓具有市场空间，而且可以分散写字楼市场压力。酒店式公寓A幢修改为顶级酒店式公寓后：6部电梯电梯厅敞开，核心筒更加集中，交通更流畅六至十六层共11层，每层24户，共264套十七至二十层共4层，每层711户，共32套开间4.2米，进深6.75米单套建筑面积约50平方米豪华装修顶级酒店式公寓总面积15146平方米超五星级酒店幢修改后方案优点B幢改为顶级酒店，朝药行街，交通更为流畅，气质感强；B幢修改为超五星级酒5、店后：6部电梯电梯厅敞开，核心筒更加集中，交通更流畅电梯厅正对大堂，气质更高NO2五星级酒店市场分析宁波全市挂牌五星级酒店历年经营状况一、宁波五星级酒店概况市区已经营挂牌五星级酒店情况从属于全球饭店集团第一名洲际酒店集团 从属于全球饭店集团第三名万豪集团亚太区最大的豪华酒店集团全球饭店集团第八名喜达屋集团旗下第一品牌从属于全球饭店集团第二名胜腾集团市中心区已营业及在建高星级酒店分布图市中心区五星级酒店市场小结挂牌五星酒店数量连年增长，市场份额瓜分严重，出租率及实际平均房价双双下降。挂牌五星酒店客房出租率低于全省平均水平，但房价高于全省平均水平。（20062006年全省五星级饭店平均客房出租率年6、全省五星级饭店平均客房出租率65.2%65.2%，平均房，平均房价价578.1578.1元。元。）华侨豪生大酒店、东港喜来登大酒店都按超五星级标准打造，已正式营业，虽未正式挂牌，但其已严重分流挂牌五星的客源。市区两家挂牌五星级酒店营业收入及客房均价均出现了振荡下滑走势。市中心区在建或营业五星级酒店中，已有多家全球顶级酒店管理集团品牌进入，市场份额进一步被瓜分。客房租金收入占酒店总收入的比重呈下滑态势。两家五星级酒店的营业额并未与客房收入呈现同步走势，这是由于客房收入在五星级酒店营业额的比重的缩减造成。南苑饭店2006年营业额环比增幅达到8.8，但客房租金环比降幅达到13.5，由此客房收入所占营7、业额比重由68.6降至54.6。二、宁波市区拟建或在建高星级酒店宁波在建高星级酒店据不完全统计，至少在10家以上，再加上已经营业的高星级酒店，市场竞争趋于加剧。三、高星级酒店机会分析2007年中国城市竞争力排名，宁波位列第8，为浙江省仅次于杭州的全国十强之城。宁波连续多年综合经济呈两位数增长，居民收入持续增加。宁波旅游业发展迅速，各项指标直线上升。2008年杭州湾跨海大桥通车，将有效促进甬沪贸易、旅游往来，商务交往更加频繁；在建五星级酒店众多，但比较分散，CBD核心区域五星级酒店无可复制；高星级酒店对写字楼、公寓等其他物业具有很强的价值拉升作用。宁波波特曼中心、万豪中心的成功案例很好的诠释了这8、一点；鉴于高星级酒店还具有众多的机会点可以挖掘，为此，建议项目引入国际知名酒店，拔高项目的总体形象，拉升项目产品的价值。可考虑引入的酒店品牌如：威斯汀、希尔顿、诺富特、君悦等。NO3高档写字楼市场分析一、宁波写字楼市场概况及市场趋势宁波写字楼供求失衡严重，供销比3：1左右；宁波写字楼三分天下，CBD区域、南部商务区、科技园区及东部新城三足鼎立；未来两至三年宁波写字楼供应量将会达到250300万方左右，供需矛盾将会更加激化；未来市场竞争加剧，找准市场定位、寻求差异，适者生存；写字楼高端走向现象明显，同质化竞争加剧！客户群集中，分流严重，租售并举将会成为趋势；宁波写字楼出租率下降，租金下滑趋势明显9、。二、高端写字楼市场特征分析（均价超万元楼盘）1、高档写字楼供应量增幅明显，并使市场购买欲望得到较大释放，但年剩余量也同步增加，仍具有较大的市场风险。2、高档写字楼同质化竞争不明显，但同质化趋势开始出现目前宁波在售的高档写字楼初了金融国际、恒隆中心采取主体写字楼，裙房商业用房外，其它如万豪中心采取酒店结合写字楼开发、北岸财富中心则采取独栋诉求开发，在目前来看，同质化竞争一般；但随着时代广场、华联二期写字楼的开发，这种商业结合写字楼开发现象有些突出，使市场的同质化竞争加剧。3、写字楼形象对地段气质依赖性强，高价值的创造受其 影响较大五星级酒店、政府机关等物业形象能提升地段的气质。如万豪中心由于五10、星级酒店的入驻，使产品价值得到极大提升，出售均价远高于周边写字楼。临近的交通干道两侧所具备的城市功能也能带给写字楼不同的形象。如中山路、百丈路等承担着城市核心商务功能；从宁波目前在售高档写字楼中，金融国际、恒隆中心等高价未受到市场认可，地段气质因素影响较大。以及目前市场上在售写字楼项目，如广博国贸中心与名汇国际的差价也很好的印证了这一点。4、高档写字楼如能确立起区属或市属王者形象地位，能创造出巨大价值。万豪写字楼实际成交价1.8万/平米，超出其它高档写字楼三四千元/平米，5个月内售罄；北岸财富中心开价1.2万/平米，高出同区写字楼四五千元，四个月销售率快过半。这两个写字楼创造出了周边写字楼无法11、企及的价值，对高端写字楼的打造具有一定的借鉴作用；北岸财富中心与万豪对高档写字楼市场的统治地位建立，主要在于他们树立了本区或本市的王者形象地位。这种形象的提升很大程度上依赖于产品附加值的增加以及新概念的引入，而简单的硬件设施的提高对写字楼形象的提升则较为有限，如金隆国际。三、在售个案项目名称开发商地理位置写字楼总建产品形态户型面积开盘时间均价销售率万豪中心宁波海城投资开发有限公司海曙解放桥和开明桥之间2301538F338-3882006月11月1日1800099.7%恒隆中心宁波恒隆置业有限公司久久天桥旁5142528F40-11002005年10月22日1180042%北岸财富中心宁波浙电12、房地产开发有限责任公司姚江北岸原钢铁地块750009F*7240、350、4202006年11月28日1200045%金隆国际宁波金隆置业有限公司海曙灵桥路一号3360026F123-1652005年6月1500070%项目名称功能组成大堂电梯空调智能化万豪中心五星级酒店+写字楼166平方米，挑高11米6部瑞士迅达美国约克VAV计量空调5A智能化恒隆中心商场+写字楼约400平方米，局部挑高20米7部日本三菱大金中央空调菜单式5A配置北岸财富中心商业街+写字楼（独栋诉求）200平方米，层高8.5米芬兰通力无机房商务电梯日本三菱VRV中央空调/金隆国际商场+写字楼9.1米挑高，近700平米6部日本13、三菱分户式麦克维尔中央空调5A智能化在售个案小结：高端写字楼主要集中于海曙中心区域 以裙楼商业与主楼办公结合的形式开发为主，并出现了五星级酒店与写字楼集合、独栋诉求开发的新方向出现。硬件配置相对较高，成本增加，售价高销售市场几家欢乐几家愁，机遇与风险并存高星级酒店对写字楼物业价值拉升明显，市场认可度高典型个案分析-万豪中心1）、项目简介总建87527M，其中地上建筑面积62151M，包括写字楼23015.34 M，五星级酒店39395M，产品为38F高层建筑，写字楼为4F-19F、酒店为21F-38F；2006月11月2日开盘，实际成交价为18000元/平米，高出其它在售高档写字楼三、四千元/14、平米，目前销售率达到99.7，总销金额41257万元，一般同体量高档写字楼需1年半左右时间消化。物业费10元/平方米.月。2）、客户群分析企业类型：物流、外企、实业、服务；区域分布：宁波本地为主，少数为周边县市，余姚、宁海、奉化等；购买用途：自用为主，周边地区购买客户以投资为主。3）、热销分析时机把握准确，产品理念适应当前形势 开盘前，宁波高档写字楼只有写字楼与商业开发的模式出现，写字楼高价支撑主要依赖地段以及硬件配置，受此局限，写字楼形象提升有限。正值五星级酒店外事圈概念逐步进入写字楼时，万豪出现了。五星级酒店的引入，使写字楼的形象得到质的提升，极大地拉升了产品价值。建筑充分利用景观资源，打15、造稀缺型产品 万豪东眺三江口，南望中山广场，北直面姚江。景观资源丰富，建筑的蝶形设计，使各个单元都能有较佳的视觉享受，价值较为均衡，保证了整体去化。产品硬件配置相对较高，高价得以支撑 39F159米超高层建筑，形象得到直接提升；平面蝶形设计，可达到三面采光，办公环境得到提升；万豪在硬件配置相对较高，电梯数量增至6部（2.6层/部）、VAV中央空调（不开窗，新风量达到60）等，均领先于其它高档写字楼。开发商丰富的社会资源也是其得以迅速去化的原因 项目由宁波海城投资控股有限公司开发，而海城公司具有相关政府背景，各种社会资源丰富，这也是其成功的重要因素。四、未推竞争个案项目名称开发商地理位置写字楼总16、建功能组成产品形态户型面积华联写字楼二期银泰控股股份有限公司日新街东侧，崔衙街西侧，咸塘街以北18223商场+写字楼20F100-1200时代广场宁波银亿房产大泥沙街与碶闸街交汇处28000商场+写字楼16F130-140柳逸花苑写字楼宁波天一置业有限公司 海曙区灵桥西侧 12863 写字楼+公寓28F（2-6F为写字楼）2366 未推竞争个案小结即将推出写字楼同质化竞争加剧，商场结合写字楼形式仍旧成为市场供应主流新理念、新概念的写字楼市场仍具有较大市场空间五、本案写字楼机会分析地处CBD核心区域，绝版地理位置，无可复制宁波高端写字楼仍具有市场空间，特别是同高星级酒店联姻的物业周边写字楼软硬件17、设施陈旧，需更新换代产品出现项目规划的40F超高层建筑，作为标志性建筑能有效提升本案整体档次，并能提高关注度银亿品牌对项目形象有积极的推动作用，能在一定程度上坚定购买者的置业信心六、项目写字楼市场定位及目标消费者分析市场定位：CBD核心区顶级写字楼。硬件配置可参考万豪中心。比如10部的高速电梯，宽敞气派的大堂，VAV中央空调处理系统、便捷的通讯系统等智能化设施。并建议做菜单式精装修。目标客群：大型集团型企业客户特征：宁波市集团型企业，该类企业经营规模大、实力强，需要购置与企业实力相适应的办公楼来体现其实力和展示企业形象，由此满足企业发展的要求中小实力型公司客户特制：外贸类、货运类等外向型企业，18、专业型服务类企业，如律师行、会计师事务所形象窗口型公司客户特征：制造类、工贸结合类企业。该类企业自身拥有工厂和办公用地，具备一定的实力，但为了能够更好的展示企业形象和实力，需要购置宁波市中心顶级办公楼给客户展示一个良好的企业形象和便于商务联系。外资企业客户特征：企业本身实力强，已经在宁波有办公基地，但办公楼整体档次无法更好适应其企业形象，需要重新购置档次高、地段好、商业氛围浓的办公楼。外地来甬企业客户特征：该类客户即将或计划前来开发宁波市场的企业，如金融类、品牌型企业。购置高品质办公楼能够体现其企业实力和展示形象，作为其长期落户宁波市场的办公基地。投资型客户客户特征：具备一定的消费实力。地段好19、保值增值型的物业能吸引其购买。NO4酒店式公寓市场分析一、宁波酒店式公寓概况宁波单身公寓众多，但具有酒店式服务的公寓很少由于酒店式公寓具有单价高、总价低、精装修、高回报等特点，市场接受度高酒店式公寓一般与酒店独立划分，并依托酒店管理。酒店一般为星级酒店，因此在前期返租回报结束后，后期也有一定保障，对投资置业人群有较大的吸引力酒店式公寓户型面积一般在40-50平米之间，都采用精装修，并且包括家具及电器在售酒店式公寓一般采用返租与自负盈亏两种方式出售，返租比例在3-7左右，返租期在3年-10年左右。一般为投资者购买，采用返租形势签订合同由于酒店的管理，附加值增大，酒店式公寓价格偏高酒店式公寓个案20、概况项目名称开发商地理位置总建产品形态主力面积开盘时间均价精装修费用承诺回报率好阳光商务公寓好阳光置业百丈路和桑田路交界处170002*15F45602003年5月68001000东港波特曼大榭开发区宝业房产彩虹北路52号1725030F70802004年2月16000欧宝花园宁波欧宝房产科技园区江南路五环大厦对面2345824F4345.52005年初850010006-7，10年南苑国际南苑置业有限公司鄞县大道与天童北路交叉处30403高层42682005年9月850010006，5年二、酒店式公寓市场机会分析宁波经济发展迅速，外来商务人士不断增长，客源有所增加完善的酒店式服务，能吸引投资21、者购买项目的绝版地段，吸引力强周边的高端写字楼能为公寓提供部分客源市场无新酒店式公寓案例推出，无同类产品竞争宁波的酒店式公寓案例主要在江东区，海曙区处于空白，本项目酒店式公寓可以弥补这一市场三、顶级酒店式公寓定位及客群分析市场定位：CBD核心区五星级酒店式服务公寓。客群分析：社会顶层客户客户特征：资金雄厚，踌躇满志，渴望拥有更顶级的物品，喜欢购买能显示自己身份地位的物业及产品。投资客客户特征：有闲置资金且实力较强，地段好、品质高、预期投资前景明朗的物业能够吸引其购买。金领阶层客户特征:收入高,思维超前，崇尚时尚生活，以后亦可作为投资物业取得收益。外籍人士客户特征：台湾、香港等在宁波工作的人士，22、有钱有品味。往返两地，小面积公寓符合其居住需要。根据调查类似宁波波特曼等酒店式公寓购买人群以投资客为主，租用人士以外籍人士居多。商 业 篇一、宁波现有商业布局（一）市级核心商圈市级商业中心:指商业高度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心（二）区域性商业中心区域性商业中心一般位于交通枢纽，地域中心，大型旅游景区，以大型百货店或仓储式商场为核心，周边集聚一定数量的大中型商店、品牌店、特色店，同样具备一定的辐射和服务功能（三）社区商业中心社区级商业中心为小型商业网点群，位于社区或周边人流集中、交通便利的地域。主要经营群众生活必需品，应具备行业齐全、服务配套的特点，23、服务对象主要是社区居民（四）批发市场设置区域指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域中信泰富广场老外滩万达广场中央CBD商圈二、CBD区主要百货公司租金状况新世界百货：一层国际大品牌直接扣点，点数在2128之间。其余楼层国内及国际小品牌，实行保底扣点（部分品牌除外，例如：百丽、斯嘉图），保底基本金额在25万左右，扣点在2128之间。小家电扣点为15左右，无保底金光中心：一层国际大品牌（钟表、饰品类）基本以租金形式，租金为23元/平方/天，例如欧米茄、施华洛世奇、万宝隆等。一层国际服装品牌基本以扣点形式，无保底，扣点在1618之间，其余服饰品牌扣24、点在25左右。其余楼层品牌扣点在1528之间银泰百货：无租赁形式,部分品牌实行保底扣点,保底金额36万左右,扣点1628,大部分品牌实行直接销量扣点形式,扣点在25%30%之间国际购物中心：租金在13元/平方/天，加其余费用，在16元/平方/天东方商厦：整个商厦以扣点为主，其中鞋类为1820之间，服装在25左右三、项目周边商业业态分析1、SONY专卖、麦当劳、一茶一座、百世吉、德克士、元祖蛋糕、优之良品糖果、书店、柯达、丝蒂奇、乐购超市、伊尔萨洗衣、迪信通讯城、左岸书店2、数码广场、正大福珠宝、五星电信3、必胜客、Blend Talk、苏瓦卡、味千拉面、肯德基、家丽屋美、星际通手机城、BTAB25、服饰、5M服饰、FRENCM、Conncet Lon、天意古玩、凤祥银楼、三SPRIT、屈臣氏、Calvin Klein Jeams服饰、SEPLIORA西点4、江纯服饰、LZN服饰、阳光涛艺服饰、PLASSAT女装、潮流村女鞋、ONE TWO ONE女装、EIN女装、LEE、燕韩美场（形象设计）、Levi s 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2对于后期商业部分涉及培育期及营运有一周期性，依托于百货，而降低因商业初期培育及营运管理的负担。3商业空间营造档次，产品位阶与形象，可与五星级酒店相匹配。对于项目塑造的总体市场形象相得益彰。4品牌百货的进驻会增加商业商家的聚合力，并具有一定的商业增值潜力优28、势，也有利于上部塔楼商品的去化。存在问题：1因百货初期投资成本与租买价的承受力考量，明显无法满足或具有项目所在市场行情相符的回收效益。大体量的承租或购买无法满足开发商对于项目计划设定的售价利润。（这意味开发商引进百货时必须让利或返本）2引进百货自身营运不善或受商圈同类型百货打压造成效益亏损，项目商场增值效应及投资利基将大幅削弱。3因五星级酒店作为开发商资产，若百货以承租方式进驻，势必将造成项目可售体量大幅锐减，造成总销金额降低。4降低开发商短期内的资金回笼与利润的收益，增加开发商资金流的运作压力 商业修改后方案b综合商场、MALL、自创商场品牌有利点：运用五星级酒店的入驻，塑造自身商场的品牌形29、象。提升商场商家产品的档次。高销售单价，高租金回报，也会给进驻商家较高的档次门槛增加商业空间的可销售面积，凭借天一广场在市场上的商业价值认定，具有一定商铺炒作的利润空间，可满足短期获利目标的达成成功的自创品牌商场将：带给已成熟的天一商圈内创造亮点带给天一商圈新的商业活动有效延展天一的商圈范围，移转商圈的核心开发商有效控制商业面积的营销策略 对于高平效的部分商铺进行保留（只租不售）。除了可据此引动主力品牌外，带动全商场的销售与招商。并可将保留部分资产与商业培育期后进行再销售而达到收益的最大值。存在问题：做有效的市场品牌推广和包装或高价引进成功商场品牌需要大量推广费用因涉及前期销售而产生的返租承诺30、，要承受一定周期的返本或让利一个成功的商场必须有一个强有力的营运管理团队。要慎选旺铺管理团队，结合有效的商家，入驻符合档次的品牌在整个招商初期，对于商家引进上，必须设定档次位阶，否则很可能造成租金无法满足开发商的收益一、原项目规划方案分析 二、商业空间规划解析 B B案案 三、消费层次目标 四、商业经营功能设定 五、商业机能定位 六、商业规划区位建议方案 七、商业定位规划 A案 B案 八、商业导入 企 划 篇企划总精神给宁波的顶级客户一个有价格想像力的最顶级产品NO1最顶级客户计划进驻宁波的强大跨国企业注重地段形象的一流品牌集团寻求更大发展的实力型企业富豪型投资客社会顶层客户截止2006年1131、月，全市批准外商投资项目10947个，投资总额538.48亿美元；目前世界500强企业已有超过50家企业在宁波投资（荷兰阿克苏诺贝尔公司、德国梅赛尔公司和林德公司、日本东芝公司和三菱商事、韩国LG公司和SK公司等）；2006年年底，全市有外贸经营资格的企业累计已达7151家。在长三角超过400家一流外资企业落户2006年，宁波市私营企业8.32万家，注册资金总数则达到1132.75亿元，总产值达到了2270.68亿元。NO2地段价值支撑绝对中心论本 案城市繁荣，绝对中心！三江口，最早的“宁波港”港埠，宁波文明发祥地；三江口历来是宁波的城市象征，也是宁波人的最大骄傲与精神归属，三江口是市政长期重32、点建设对象，沿江景观绵延万里，投资建设依然马不停蹄；宁波商务，绝对中心!城市功能，世界品牌，绝对中心!浙东第一街中山东路商业街 金融行政一条街解放南路 旅游风貌商业街药行街 市政重点工程和义路商业街 第一大国际商业航母天一广场 高级国际时尚文化街区老外滩快捷交通，绝对中心！全城交通发散点，一脉贯通三江十四桥，城市各处交通线路迅速沟通；20多条公交线路，全方位辐射至宁波各处，节约公司运作成本；宁波全面建设公铁水空交通网络，长三角南翼交通枢纽地位正在加快确立。金融投资，绝对中心！城市核心商业一直是地产投资的最可靠载体，回报更为可观，市场风险低；三江口为宁波商业繁荣巅峰，但土地濒绝，一铺难求，大型商33、业用地已成绝版；全国房产行业前50强银亿房产实力保障。NO3顶级产品价值支撑CBD第一大商务建筑综合体填补CBD形态空白，铸造宁波顶级财富象征宁波CBD核心商务第一高楼一统城市商务格局，铸造宁波顶级核心标志世界著名顶级商业地产一览世界第一流综合商业地产跻身世界顶级行列，铸造宁波精神象征德国制造德国GMP建筑师事务所，德国最大最多产的建筑师事物所采用钢结构，最大限度减少不实用面积，提升性价比构建城市灵魂是城市建设规划的最高境界 城市灵魂张泽群法国巴黎，现代城市规划建设以埃菲尔铁塔为中心，构建了自己的城市灵魂，埃菲尔铁塔是现代巴黎城市灵魂的代表。位于吉隆坡市中心的双子塔，世界第四高建筑，马来西亚经34、济蓬勃发展的象征，是马来西亚历来的城市灵魂建筑。世界瞩目的商业建筑东京中城，建有东京第一高楼，将成为世界文化艺术交错的六本木1mile地区的灵魂建筑。宁波，发展建设格局没有旗帜鲜明的核心标志，没有体现城市精神的建筑象征，没有能问鼎世界的顶级建筑。宁波城市灵魂建筑缺失！=本案将成为宁波城市灵魂建筑独一无二的核心位置+根深蒂固的精神归属+享誉国际的商业地位+前所未有的商务高度+比肩世界的建筑规模+强强合作的建筑品牌本案具备了世界一流商业地产的水准，具有难以超越的顶级性本案地段已成绝版，再无可复制，具有不容置疑的唯一性本案作为宁波城市核心至高，具有无可比拟的标志性本案是代表宁波城市的灵魂建筑总 结N35、O4国际顶级五星级酒店价值支撑享受全球最高服务标准，从这里开始！全球最大饭店集团美国喜达屋集团旗下经营效益最好的酒店；屡获代表全球服务业最高荣誉的“国际五星钻石奖”美国全球权威旅游媒体CONDE NAST TRAVELLER评为金榜酒店；北美高级连锁酒店客户满意度榜首 美国威斯汀酒店美国最顶级酒店模式，从这里进驻宁波！美国亚特兰大威斯汀全美最高的酒店日本东京威斯汀全球造价最高的酒店美国旧金山威斯汀历史最悠久的酒店墨西哥威斯汀世界最浪漫的酒店上海威斯汀升为“六星级”的酒店宁波威斯汀宁波最高贵的酒店世界贵族名流，在这里与您为邻！美国顶级酒店资源，从这里供您享用！美国，从这里服务宁波！总 结NO1最36、顶级客户NO2地段价值支撑绝对中心论NO3顶级产品价值支撑NO4国际顶级五星级酒店价值支撑NO5确立顶级产品最高价值顶级商务价值参考北京财富中心地段/北京CBD核心地段品质/北京CBD最大规模的商务建筑综合体配套/白金五星级酒店、大型商业等一期均价/25600元/平米二期均价/35000元/平米广州中信广场地段/广州市天河北路品质/华南第一高楼，广州标志性建筑配套/中天购物城等开盘均价/17000元/平米目前均价/25000元/平米深圳大中华国际交易广场地段/深圳CBD第一商务中轴 品质/深圳CBD唯一商务航母 配套/喜来登大酒店、大型商业等最高均价/46000元/平米银亿嘉和中心项目地段/宁37、波CBD核心，三江口绝版品质/宁波唯一顶级商务综合体配套/威斯汀大酒店、大型商业等均价/平米顶级酒店公寓价值参考北京财富中心地段/北京CBD核心地段品质/北京CBD最大规模的商务建筑综合体品牌/白金五星级酒店价格/85平米均价25600元/平米上海外滩中心地段/上海老外滩附近品质/上海外滩唯一多功能的现代化建筑群品牌/威斯汀大酒店价格/100平米月租金43000元起杭州世贸丽晶城地段/世贸区与黄龙区交汇处品质/中心区规模最大的综合地产品牌/世界酒店式公寓经营巨头奥克伍德经营管理 价格/开盘均价19338元/平米银亿嘉和中心项目地段/宁波CBD唯一核心，三江口绝版地段品质/宁波最顶级商务建筑综合38、体品牌/美国五星级大酒店价格/顶级酒店式公寓企划价值目标28000元/平米办公企划价值目标30000元/平米项目总定位德美中合作 宁波CBD城上之城建筑总定位宁波城标宁波精神象征 宁波财富象征 宁波品位象征项目总推广口号德国制造美国服务宁波绝版办公定位宁波CBD核心商务第一高楼酒店式公寓定位美国五星级总统公寓项目总定位德美中合作 CBD城上之城办公定位宁波核心商务第一高楼酒店式公寓定位美国五星级总统公寓项目推广口号德国制造美国服务宁波绝版建筑总定位宁波城标宁波精神象征 宁波财富象征 宁波品位象征总案名建议威斯汀中心突显项目依托威斯汀酒店的产品优势；借威斯汀酒店品牌优势传播本案形象。环球中心突显39、项目国际性，及比肩全球的顶级性；突显项目汇聚全球顶级品牌的产品特征；体现项目“世界以我为中心”的各项优势。外滩中心突显地段，一目了然；延续银亿外滩系列品牌。以德国名车保时捷徽标形状为主体，呈金色质地，体现本案德国制造的顶级品质；内部由彩色体块有机构成，寓意本案地段极度繁华，世界品牌缤纷汇粹，体现国际大都市核心区域特色。造型为三条金带汇成一点，代表本案的三江口地域特色；三条金带形成地球状，体现本案世界顶级品质，并与案名相符；金色体现本案将汇聚世界财富，前景辉煌；迎合“世界以我为中心”的项目优势。NO6企划推广预热期开盘期强销期1、形象定位2、形象基本系統建立3、形象宣傳用品之應用4、户外广告出街40、5、SP活动6、软文引导7、售楼处销售道具完成8、媒体计划9、行销策略制定10、开发商品牌提升1、开盘SP活动2、强势NP定位市场3、媒体组合运用4、文本 DM5、广告检讨及修正6、计划执行7.户外调整1、媒体組合運用2、NP强势轰炸3、定点 DM4、广告检讨及修正5、户外调整1、直效媒体应用2、定点 DM3、SP活动促销4、不断开盘引爆树立项目城市地位赢得市场无上殊荣以酒店品牌累积客户以强劲造势引爆开盘办公、公寓、商业先后推出 持续引爆，不断刺激意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿商业案名建议BOSS购物中心突显项目国际性，及顶级性形态；环球购物中心突显项目国际性，及比肩全球的顶级性；突显项目汇聚全球顶级品牌的形态特征。意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿NO销售价格预测备选方案甲级写字楼酒店式公寓甲级写字楼预祝项目成功预祝项目成功谢谢谢谢