1、成都金融总部商务区项目成都金融总部商务区项目策划策划顾问服务顾问服务（完整完整报报告初稿告初稿）呈致20112011年年8 8月月CB Richard Ellis|Page 2目录目录1宏观环境分析2区域竞合及产业分析3基地条件分析4土地及物业市场研究5案例分析6需求调研结论7项目整体定位8运营及招商策略9经济性分析CB Richard Ellis|Page 31 1 宏观环境分析宏观环境分析1.1 1.1 城市战略地位城市战略地位1.2 1.2 城市经济指数城市经济指数1.3 1.3 城市规划分析城市规划分析1.4 1.4 行业政策环境分析行业政策环境分析CB Richard Ellis|P2、age 4东部率先区域东部率先区域西部大开发区域西部大开发区域中部崛起区域中部崛起区域长吉图开发开放先导区长吉图开发开放先导区辽宁沿海经济带辽宁沿海经济带天津滨海新区天津滨海新区上海浦东新区上海浦东新区江苏沿海地区江苏沿海地区长三角地区长三角地区海峡西岸经济区海峡西岸经济区珠三角地区珠三角地区横琴区域横琴区域武汉都市圈武汉都市圈长株潭城市群长株潭城市群中部地区中部地区北部湾经济区北部湾经济区成渝经济区成渝经济区关中天水经济区关中天水经济区黄河三角洲生态区黄河三角洲生态区海南国际旅游岛海南国际旅游岛东北振兴区域东北振兴区域皖江城市带皖江城市带鄱阳湖生态鄱阳湖生态经济区经济区国家十二五发展规划：深3、入实施西部大开发战略国家十二五发展规划：深入实施西部大开发战略国家发改委：国家发改委：20102010年底年底，成渝经济区获批成渝经济区获批成都市政府：成都市政府：20102010年初年初，提出建设世界现代田园城市提出建设世界现代田园城市宏观环境分析宏观环境分析城市战略地位城市战略地位CB Richard Ellis|Page 5西部航空枢纽中心西部航空枢纽中心中西部信息服务中心中西部信息服务中心西部文化传承与创造中心西部文化传承与创造中心区域金融服务中心区域金融服务中心资料来源：成都市公众信息网西部商贸中心西部商贸中心成都区域中心地位显著：中西部地区特大中心城市成都区域中心地位显著：中西部地4、区特大中心城市西部大开发的国家发展战略和成都在西部金三角的节点性区位推动成都发展为中西部地区人口西部大开发的国家发展战略和成都在西部金三角的节点性区位推动成都发展为中西部地区人口、资金和信资金和信息等生产要素流动的区域枢纽息等生产要素流动的区域枢纽，房地产业发展具备良好的资源环境房地产业发展具备良好的资源环境成都成都西安西安重庆重庆国务院对成都的定位：国务院对成都的定位：成都市是中西部地区特大中心城市，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一总面积1.24万平方公里，辖9区4市6县，总人口1404.7万宏观环境分析宏观环境分析城市战略地位城市战略地位CB Richard Ellis|Page 5、6区域互补一体发展：资源整合区域互补一体发展：资源整合，构筑国家战略高地构筑国家战略高地为西部金融中心的打造建立起外部条件为西部金融中心的打造建立起外部条件和重庆共同培育中国第五经济增长极和重庆共同培育中国第五经济增长极，发挥发挥“双核双核”优势推动西部区域统筹发展优势推动西部区域统筹发展升格成国家战略的成渝经济区将对经济起到更明显的拉动作用升格成国家战略的成渝经济区将对经济起到更明显的拉动作用，吸引外来投资和人口吸引外来投资和人口成渝经济区发展定位：成渝经济区发展定位：全国重要的经济增长极经济增长极西部重要的产业集聚区产业集聚区深化内陆开放的试验区统筹城乡发展的示范区长江上游生态安全保障区资6、料来源：成渝经济发展规划率先受益行业：基建、房地产、重点支持产业率先受益行业：基建、房地产、重点支持产业宏观环境分析宏观环境分析城市战略地位城市战略地位CB Richard Ellis|Page 7数据来源：成都市总体发展战略规划纲要、世界现代田园城市规划纲要“世界现代田园城市世界现代田园城市”战略明确：城市功能空间布局优化战略明确：城市功能空间布局优化20102010年年，成都提出用成都提出用2020年时间建设年时间建设“世界现代田园城市世界现代田园城市”的发展目标的发展目标战略优化带来城市土地资源和城市功能空间布局重构配置战略优化带来城市土地资源和城市功能空间布局重构配置，为城市物业的发展7、带来新的机遇为城市物业的发展带来新的机遇定位于面向世界的定位于面向世界的国际性城市：宜居吸引力国际性城市：宜居吸引力+功能竞争力的提升功能竞争力的提升成都成都世界主要城市圈宏观环境分析宏观环境分析城市战略地位城市战略地位CB Richard Ellis|Page 81 1 宏观环境分析宏观环境分析1.1 1.1 城市战略地位城市战略地位1.2 1.2 城市经济指数城市经济指数1.3 1.3 城市规划分析城市规划分析1.4 1.4 行业政策环境分析行业政策环境分析CB Richard Ellis|Page 9数据来源：2000-2010年成都市统计年鉴20002000-20102010年成都市年8、成都市GDPGDP总量及增速总量及增速成都经济基础较好，2007-2010年经济基本保持快速平稳增长，增长速度分别为15.7%，12.4%和14.7%2011年一季度成都市GDP达到1368.4亿元，比上年同期增长15.2%，增速比上年提高0.2个百分点。从区域经济内生驱动增长前景及全国经济梯度发展规律来看，成都仍将长期保持较快的增长趋势GDPGDP及增长：成都经济总量及增长：成都经济总量1010年间翻了年间翻了3 3番，番，20002000-20102010年年CAGRCAGR（复合平均增长率）为（复合平均增长率）为14.54%14.54%在全国主要直辖市和副省级城市中，经济增速靠前；在全国9、主要直辖市和副省级城市中，经济增速靠前；在全省承担经济引领作用，保持良好的经济活力，房地产市场发展具备经济增长的良性驱动在全省承担经济引领作用，保持良好的经济活力，房地产市场发展具备经济增长的良性驱动地区上海北京广州深圳天津苏州重庆杭州青岛武汉成都大连南京沈阳总值（亿元）16872137781060495109109901078945945566655165480515050865013增长率9.9%10.2%13.0%12.0%17.4%13.0%17.1%12.0%12.0%14.7%14.0%15.2%13.0%20102010年国内主要城市年国内主要城市GDPGDP总量及增速总量及增速10、宏观环境分析宏观环境分析城市经济总量城市经济总量CB Richard Ellis|Page 10数据来源：2000-2010年成都市统计年鉴人口及增长情况：城乡一体化人口及增长情况：城乡一体化、城市空间突围城市空间突围，人口流动加快人口流动加快城市化水平要求全面提升城市化水平要求全面提升，外来人口流入为中心城及外围新城功能区的房地产业发展提供了市场机会外来人口流入为中心城及外围新城功能区的房地产业发展提供了市场机会为西部金融中心的建设提供人才保证为西部金融中心的建设提供人才保证成都市人口稳定增长，市区人口占总人口比例逐年上升，人口在中心城的集中压力逐渐显现，至2010年的成都市户籍人口达到1111、42万人，城市化率约为63%，城市人口达到719万人整体城市化水平有待提升，人口大量迁入成都，带动房地产消费需求上升20002000-20102010年成都外来人口增长（单位：万人）年成都外来人口增长（单位：万人）三圈层二圈层一圈层15.918.924.531.935.534.925.123.825.628.205101520253035402001200220032004200520062007200820092010宏观环境分析宏观环境分析城市人口城市人口CB Richard Ellis|Page 11FDIFDI及其增长：成都的外资利用规模和质量在西部处于领先地位及其增长：成都的外资利用12、规模和质量在西部处于领先地位经济产业发展的国际化程度提高经济产业发展的国际化程度提高，外资向成都的转移需要空间支撑外资向成都的转移需要空间支撑2010年，成都市注册三资、外资企业数量将达到3,500家以上，近150家世界500强企业落户成都2010年成都市实际利用外资48.6亿美元，增长73.6%；2011年1-4月，成都市实际利用外资22.7亿美元，增长62.5%在西三角区域，外资增长数量和增长率与重庆同处于较领先的地位，反映外商看好成都商务环境和经济潜力成都成都/西安西安/重庆实际利用外资历史比较（单位：亿元）重庆实际利用外资历史比较（单位：亿元）成都成都/西安西安/重庆实际利用外资增长率13、历史比较重庆实际利用外资增长率历史比较数据来源：2000-2010年成都市统计年鉴2010三地利用外资比较成都重庆西安实际利用外资（亿元）48.663.415.7增长率73.6%57.95%28.5%宏观环境分析宏观环境分析城市经济开放度城市经济开放度CB Richard Ellis|Page 12数据来源：成都统计信息网经济增长依靠投资驱动经济增长依靠投资驱动，呈现出工业化中后期经济发展阶段的典型特征呈现出工业化中后期经济发展阶段的典型特征包括房地产投资在内的固定资产投资包括房地产投资在内的固定资产投资，在很长一段时间内仍是经济增长的驱动力在很长一段时间内仍是经济增长的驱动力，近两年城市建设14、的加近两年城市建设的加快是固定资产投资迅猛增长的主要原因快是固定资产投资迅猛增长的主要原因，将推动城市建设相关行业的规模和品质提升将推动城市建设相关行业的规模和品质提升固定资产投资近两年受基建建设影响出奇的高，房地产投资增长近两年反而有较大下降，但总额仍处于高位20002000-20102010年成都市固定资产投资历史变化年成都市固定资产投资历史变化(单位：亿元单位：亿元)20002000-20102010年成都市房地产资产投资历史变化（单位：亿元）年成都市房地产资产投资历史变化（单位：亿元）年份固定资产投资占GDP比例（%）房地产投资占固定资产投资比例（%）200041.227.12001415、429.3200247.229200350.628.4200445.929.2200561.431200668.423.320077137.9200875.830.5200989.123.62010201078.1%22.6%宏观环境分析宏观环境分析城市固定资产投资城市固定资产投资CB Richard Ellis|Page 13成都成都产业结构升级产业结构升级，正加正加快构建以快构建以现代服务业为核现代服务业为核心的现心的现代产业体系代产业体系现代服务业是成都产业结构调整的主体方向现代服务业是成都产业结构调整的主体方向，现代服务业的发展将催生大规模办公商务需求现代服务业的发展将催生大规模办公商16、务需求成都市2010年实现地区生产总值5551.3亿元，比上年增长15.0%。第一产业实现增加值285.1亿元，增长4.1%；第二产业实现增加值2480.9亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值2785.3亿元，增长11.8%。一、二、三产业比例关系为5.1:44.7:50.2。全年地方财政一般预算收入526.9亿元，增长36.0%；其中税收收入372.2亿元，增长31.5%。呈现服务业和工业并存主导的经济格局，依然存在传统工业推动的再工业化过程特征2001年后，服务业发展速度受收入差距遏制落后于GDP增长速度，加快服务业发展将是长期经济工作重心19971997-20102010年成都市年成17、都市GDPGDP及第三产业历史增长及第三产业历史增长服务业增速GDP增速服务业增速1万5千亿元第二京、澳、穗、深、津、渝地区/国家经济中心城市6千亿元第三第三部分副省级城市部分副省级城市东部省会城市东部省会城市区域经济区域经济中心城市中心城市44千亿元千亿元第四中西部地区省会城市省域经济1级中心城市1千亿元第五西部欠发达地区省会城市省域经济2级中心城市 8,000 8,000元元/平平米米293023334353538整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析整体市场现有供应项目整体市场现有供应项目CB Richard Ellis|Page 231序号序号项目名称项目名称分布区域分布区域总建18、筑面积总建筑面积（平米）（平米）价格价格(扣除装修扣除装修)1华侨城纯水岸羊西-国宾板块310,00011,5002中海国际社区羊西-国宾板块1300,00075,003优品道双楠-金沙板块400,00011,0004中海龙湾半岛双楠-金沙板块350,00010,9875鹭岛国际社区双楠-金沙板块210,00013,0006叠翠峰城南-紫荆板块63,00011,5007海珀香庭双楠-金沙板块100,000 10,8008中海城南1号南部新区板块413,06315,000978号观邸城中板块180,00011,00010天府时代豪庭望江-万年场板块24,900100,9111金域蓝湾望江-万年场19、板块300,00010,21012二十四城望江-万年场板块2100,000 10,80013翡翠城望江-万年场板块29,000011,50014桐梓林欧城城南-紫荆板块216,76712,00015神仙树大院城南-紫荆板块166,66710,00016朗御城中板块77,12417,00017紫檀城南-紫荆板块280,00010,00018保利中心城南-紫荆板块390,000135,0019晶科名苑南部新区板块530,0009,500资料来源：CBRE整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析整体市场现有供应项目整体市场现有供应项目CB Richard Ellis|Page 232序号序号项目20、名称项目名称分布区域分布区域总建筑面积总建筑面积（平米）（平米）价格价格(扣除装修扣除装修)20华敏世家花园南部新区板块83,72515,00021中海兰庭南部新区板块350,0008,00022凤凰城南部新区板块700,0008,50023誉峰南部新区板块380,00016,00024凯德风尚羊西板块464,1207,50025世纪峰景南部新区板块580,00013,00026龙湖三千城望江-万年场板块278,41911,00027置信丽府金沙-双楠板块210,00012,50028半岛城邦南部新区板块550,0009,30029蓉国府城中板块161,70013,00030美年广场南部新区板21、块1,000,0009,30031华置都汇华庭城中板块199,229 17,00032都城雅颂居南部新区板块200,000 12,50033复地雍湖湾南部新区板块230,000 9,80034九龙仓雍锦汇城中板块76,099 20,00035九龙仓时代尊邸城中板块550,000 21,00036天紫界城中板块148,690 12,50037中海金沙府城西金沙板块144,0009,90038中铁瑞城三号线城西外双楠板块60,8248,000资料来源：CBRE整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析整体市场现有供应项目整体市场现有供应项目CB Richard Ellis|Page 233项目名22、称项目名称1九龙仓御园2华置广场3中粮香榭丽都4绿地世纪城5绿地攀成钢项目6阳光100米娅中心7华润翠林华庭项目8仁恒滨河湾9中铁地产城南项目12365789资料来源：CBRE4整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析整体市场未来供应项目整体市场未来供应项目CB Richard Ellis|Page 234序号序号项目名称项目名称分布区域分布区域建筑面积建筑面积（平米）（平米）上市时间上市时间1九龙仓御园城东万年场板块420,000 20112华置广场城中板块144,18520113中粮香榭丽都城中板块63,699 20114阳光100米娅中心城西板块300,000 20115仁恒滨河湾城23、东板块400,000 20116中铁地产城南项目南部新区板块222,50020117绿地世纪城城北升仙湖板块830,000 20128绿地攀成钢项目城东板块待定20129华润翠林华庭项目城北驷马桥板块241,578 2012资料来源：CBRE未来供应典型项目（未来供应典型项目（20112011-20122012年）年）随着国内内需刺激政策及措施的逐步发挥作用随着国内内需刺激政策及措施的逐步发挥作用，预计在国内经济形式的恢复带动下来预计在国内经济形式的恢复带动下来，金融危机给成金融危机给成都住宅市场带来的负面将逐步减弱都住宅市场带来的负面将逐步减弱，20102010-20122012年年，成都高24、档住宅市场的供应量有望逐步恢复成都高档住宅市场的供应量有望逐步恢复整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析整体市场未来供应项目整体市场未来供应项目CB Richard Ellis|Page 235项目概况：项目概况：位于锦江区东大街水井坊香港九龙仓投资开发，以高档住宅为主题，甲级写字楼为特色的综合项目，是水井坊历史街区的组成部分占地7.8万平米，总建面38.6万平米，其中住宅建筑面积19.5万平米，一期3栋；二期9栋；写字楼18.4万平米，商业7,600平米。住宅首期以100-120平米的两房为主，购买群体主要为当地客户；二期后期主要是160220平米大三房为主力户型，客户来源比较广泛。九25、龙仓九龙仓 时代豪庭时代豪庭数据来源：Wharfholdings整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析典型项目案例分析典型项目案例分析CB Richard Ellis|Page 236主要户型图主要户型图数据来源：LAN KWAI FONG、CBRE3 3室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨220.00220.00平米平米3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨160.00160.00平米平米九龙仓九龙仓 时代豪庭时代豪庭整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析典型项目案例分析典型项目案例分析项目特征：项目特征：时代豪庭坐拥锦江美景,是成都市内环路上仅有的百亩大地块,占据成都最繁华的商26、业地带，具备CDB核心区、城市干道和住宅社区三种复合型地段特征，极具商业开发价值。规划有双语幼儿园、顶级会所等一系列配套设施，成都地铁2号线东大街站的站口紧临本项目，为将来的交通出行提供了更大的便利，亦为项目的升值带来更大的升值空间。项目推出的四期时代尊邸，为整个项目的临江三栋楼王单位，均价17000元/平米，紧邻府南河，临河而居，户型区间从160240平米不等。其中底层单位为约200平米及260平米的花园及复式套三，套四户型，典雅大方的设计，打造宽敞的空间感，还有约为220平米奢侈三房户型面朝府南河景城市稀缺景观带；另有约为160平米舒适三房奢享8000平米中庭景观以及110米超宽楼间距。时27、代尊邸的显赫建筑风格，豪迈逸朗，有近2.7米超宽大阳台且采用智能采光设计，树立绿色环保家具典范。CB Richard Ellis|Page 237整体中高端住宅市场分析整体中高端住宅市场分析整体市场总结整体市场总结在2006年以前住宅新增供应量较为平衡，每年在400400-600600万平万平米；米；由于需求旺盛，新增供应量在2006-2008年增长率快速提高，平均每年新增供应量在1 1,000000万万平米平米左右；目前主城区已经形成六个主要的高端、中高端住宅集中区；至2010年主城区中高端住宅存存量已不到量已不到500500万平米万平米自2005年高新区中高档住宅市场一直保持上涨趋势。年供28、应量从2005年5 5万平米万平米上涨到2008年的4141万平米万平米，2009年由于部分项目推迟上市供应量下降，但2010年得到恢复市场需求水平从2005年3 3万平米万平米上涨到2007年4141万平米万平米。虽然2008年受地震和宏观经济影响下降到2828万平米万平米，但2009年即反弹，并且至2010年保持了大幅的上涨，区域整体供需旺盛2001-2010年成都主城区住宅价格保持增涨趋势，至2010年均价已达到78837883元元/平米平米快速的价格涨幅及自我修复能力，表现出了成都住宅市场的需求旺盛及市场的主动调整能力，发展前景看好。高新区目前均价水平排名全市第二，达到8505850529、元元/平米平米，表现出较高的价格接受度，这也有利于该片区发展综合素质较高的产品成都市主城区住宅是中高端住宅的主要代表，目前已形成了包括南部新区在内的6个中高端及高档住宅集中发展区，市场的认知度较高；成都中高端住宅市场的需求旺盛，市场修复能力强，发展前景看好。现有供应现有供应发展发展趋势趋势价格分析价格分析区域定位区域定位支持支持市场前景看市场前景看好，支持中好，支持中高端住宅产高端住宅产品定位品定位市场总结市场总结2005-2011年成都主城区住宅的供需比平均在供需比平均在1 1左右；2006-2010年成都主城区住宅市场年均吸纳量约年均吸纳量约946946万平米万平米；2001-2010年成30、都主城区住宅价格保持增涨趋势，至2007年累计上涨124%；2009-2010年更是出现了大幅反弹，2010年维稳2011年主城将有354公顷的住宅用地供应，成都主城区已逐渐进入成熟期，每年开发量将保持在在800800-1 1,000000万平米左右万平米左右CB Richard Ellis|Page 238自2005年开始供应以来，高新区中高档住宅市场吸纳水平一直随市场供应的增加，保持上涨趋势。年供应量从2005年仅有的5万平米上涨到2008年的41万平米，市场发展趋于成熟，2009年由于部分项目推迟上市新增供应量下降，但是2010年即得到恢复市场需求水平从2005年吸纳3万平米，上涨到2031、07年41万平米。虽然2008年受地震和宏观经济环境的影响，区域吸纳出现下降到28万平米，但2009年即出现反弹，并且至2010年保持了大幅的上涨，区域整体供需旺盛区域中高档住宅市场保持着旺盛的市场需求水平，本案发展中高档住宅物业市场前景好区域中高档住宅市场保持着旺盛的市场需求水平，本案发展中高档住宅物业市场前景好资料来源：CBRE区域中高端住宅新增供应量和吸纳量分析单位：万平方米区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场供应和吸纳区域市场供应和吸纳CB Richard Ellis|Page 239从2007年至2008年高新区中高端住宅市场开始攀升至6821元/平方米，但由于地震及32、金融危机影响相对于近几年处于有价无市的市场局面；到2009年由于整体市场回暖快速上涨，高新区房价也随之攀升至7942元/平方米，从2010年到2011年1极度高新区中高端住宅销售情况良好，房价也随之快速上涨，达到9860元/平方米；高新区中高端住宅价格上涨的理由首先为政府牵头大力打造的区域保证整体价值的实现，其次是地铁1号线通车带来的地铁物业升值，并且大量品牌开发商云集打造高端居住品质的项目提升整个区域的房价水平，新CBD的市场认可度也保证了成交量，从而支撑房价上涨。尽管政策调控使本区域限贷限购，但刚需和实力投资客依然成为主要成交客群，各个项目的去化速度变慢但价格依然呈现稳步上涨的态势。高新区33、中高档住宅市场保持着旺盛的价格水平，区域中高档住宅物业市场前景好高新区中高档住宅市场保持着旺盛的价格水平，区域中高档住宅物业市场前景好资料来源：CBRE区域中高端住宅房价走势分析单位：元/平方米区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场售价分析区域市场售价分析CB Richard Ellis|Page 240序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称1世豪瑞丽21时代天城2花样年香年广场22礼顿山1号3都城雅颂居23卡斯摩广场4香榭国际24誉峰5加州山庄25美年广场美岸6保利心语花园别墅26长城半岛城邦7保利心语花园27华府西苑8蓝光公馆188128阳光地中海9海洋中心29中海34、城南1号10复地雍湖湾30龙湖世纪11复地雍湖湾别墅31建发天府鹭洲12蜀都中心32红树湾13花样年福年广场33时代晶科名苑14奥克斯广场34领峰15领馆国际城35中海翠屏湾16天府世家36华敏世家花园17中德英伦联邦37英郡18城市春天38华润凤凰城19翡翠半岛国际社区39神仙树大院20城南逸家40南城都汇资料来源：CBRE12345678910111312141516171819202122232425262729283031323334353637383940区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场现有主要项目区域市场现有主要项目CB Richard Ellis|Page 235、41资料来源：CBRE区域区域项目名称项目名称供应面积供应面积（万平米）万平米）户数户数开盘时间开盘时间入住时间入住时间户型面积户型面积（平（平米）米）2011年年5月月售价（元售价（元/平平米）米）1世豪瑞丽20.0 10542011.5.292013.9.3080-12090002花样年香年广场24.5 8252010.10.302012.9.3048-69110003都城雅颂居20.0 18302010.9.162012.193-140125004香榭国际60.0 75002011.4.242012.1270-10069005加州山庄2.8 992009.72010130-220600万36、/套6保利心语花园别墅3.3 822010.6.272011.1330-430700万/套7保利心语花园57.9 30002011.6.252012.6.3078-12086008蓝光公馆188121.9 6852010.11.132013.1180-298180009海洋中心20.2 8452010.12.182012.1260-1601400010复地雍湖湾23.0 13572011.52012.137-156980011复地雍湖湾别墅2.2 1022010.9.122012.5.30200-2302500012蜀都中心26.0 6002011.4.282012.1286-1039800137、3花样年福年广场18.0 11162011.6.252013.11.3037-661200014奥克斯广场8.4 7002011.72013.650-801300015领馆国际城35.0 24622011.6.252012.12.3081-118600016天府世家37.8 17982011.6.262013.12.3094-1281100017中德英伦联邦100.0 90002011.6.212013.660-120720018城市春天23.2 19692011.2.102012.695-1941100019翡翠半岛国际社区9.6 7752010.10.62011.12.3180-1407038、0020城南逸家31.2 8182010.52012.6200-500350万/套区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场现有主要项目区域市场现有主要项目CB Richard Ellis|Page 242资料来源：CBRE区域区域项目名称项目名称供应面积供应面积（万平米）万平米）户数户数开盘时间开盘时间入住时间入住时间户型面积户型面积（平（平米）米）2011年年5月月售价（元售价（元/平米）平米）21时代天城12.2 11402010.4.252012.5.3172-86700022礼顿山1号11.9 9292010.10.12012.187-1201100023卡斯摩广场16.439、 8972010.5.222012.359-72850024誉峰38.0 2462011.5.152012.9180-3602200025美年广场美岸100.0 19722010.12.42012.3.3180-130930026长城半岛城邦55.0 27802010.7.242011.12134-2701150027华府西苑19.8 12082010.11.12011.1288-240890028阳光地中海13.0 10002010.9.232012.450-200660029中海城南1号41.4 20492011.4.22012.6159-2531500030龙湖世纪59.0 34420140、0.9.302011.1295-6801500031建发天府鹭洲27.2 16792011.5.212012.9.3063-1251100032红树湾49.0 33882010.4.222011.180-130850033时代晶科名苑53.0 22002010.11.202012.995-144950034领峰12.6 10332010.11.72012.1284-126650035中海翠屏湾24.0 20462011.4.232011.848-75950036华敏世家花园8.4 1322008.92009.1320-3401500037英郡8.4 4912010.12.52013.580-141、30950038华润凤凰城70.0 55202011.52013.4.3085-1241100039神仙树大院2.7 3682011.62013.3150-2301360040南城都汇250.0 1500020072012.1280-2009300区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场现有主要项目区域市场现有主要项目CB Richard Ellis|Page 243传统中高端居住区的向外延伸：本项目所在区域临近的城南片区已经是城南传统的高档居住区，本项目所在区域临近的城南片区已经是城南传统的高档居住区，本案所在区域实际上是这一区域的向外延本案所在区域实际上是这一区域的向外延伸并形42、成城市新中心的优势居住板块伸并形成城市新中心的优势居住板块。目前南部新区的高尚居住片区亦可分为两个组团：大源组团、站南组团。以大规模大盘供应为主以大规模大盘供应为主：从供应项目的规模来看，区域以大规模大盘供应为主，这些项目品质好、品牌效应明显、配套完善、产品形态丰富；截止2011年2季度，本案所在区域历史供应中高档住宅项目40个左右，累计供应量1417万平米；知名开发商的后续供应开发为主知名开发商的后续供应开发为主：区域项目只有少数项目属于本地开发商发展项目，其余均为外来知名房地产开发企业，如厦门建发、上海复地、香港嘉里、华润置地、中海地产、龙湖地产、香港海洋集团、合景泰富等.区域市场供应特征43、区域市场供应特征区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场供应分析区域市场供应分析区域内大体量、高档次的市场供应，使得区域住宅市场发展已经相对成熟区域内大体量、高档次的市场供应，使得区域住宅市场发展已经相对成熟区域市场现状有助于区域住宅开发附加值的提升，借势发展中高档住宅物业拥有较好市场前景。区域市场现状有助于区域住宅开发附加值的提升，借势发展中高档住宅物业拥有较好市场前景。同时产生的区域内激烈市场竞争，需要住宅产品保证开发品质、并迎合区域主要客户群体的需求，市同时产生的区域内激烈市场竞争，需要住宅产品保证开发品质、并迎合区域主要客户群体的需求，市场产品也将形成一定的同质化供应。场产44、品也将形成一定的同质化供应。CB Richard Ellis|Page 244区域典型现有供应项目需求群体区域典型现有供应项目需求群体城市快速发展和区域人口的增长所带来的住宅刚性需求是推动区域市场发展的关键，区域本地居住城市快速发展和区域人口的增长所带来的住宅刚性需求是推动区域市场发展的关键，区域本地居住者自住购买比例达到平均者自住购买比例达到平均7070以上（高于成都整体市场自主比例）以上（高于成都整体市场自主比例）区域中高端居住氛围已经形成，相比较成都其他区域外地购房者占比较大比例，本区域外来购房者区域中高端居住氛围已经形成，相比较成都其他区域外地购房者占比较大比例，本区域外来购房者主要是45、一些在城南长期工作的高收入水平的人士，以及看重区域增值潜力的外来投资者主要是一些在城南长期工作的高收入水平的人士，以及看重区域增值潜力的外来投资者分类分类项目名称项目名称客户类型客户类型综合性项目的住宅产品时代 晶科名苑购买用途90%为自住，10%为投资70%为成都市内普通购房者，10%为成都周边地区四川省内其他城市购买者，10%为国内其他城市购买者，10%为在成都工作的港奥台等境外人士美年广场70%为大成都范围内购房者叠翠峰购买用途70%为为自住，30%为投资购买。60%左右为成都市内普通购房者，15%为成都周边地区四川省内其他城市购买者，25%为国内其他城市购买者住宅为主的项目长城半岛城邦46、以大城南区域客户为主，外地客户占20%；自主兼投资，多次置业为主，少部分改善型居住置业誉峰（精装）城南区域客户约占一半的比例，私企业主较多，以多次置业的改善型居住需求占多数；外地客户占20%，看重企业品牌、豪装品质和投资保值性中海城南1号川内以成都市中心、城南区域高端客户、产业园区企业高层为主，满足改善型居住需求为主，外地投资客（珠三角、上海地区）约占20%区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场需求特征分析区域市场需求特征分析CB Richard Ellis|Page 245花样年花样年.美年广场美年广场项目概况：项目概况：开发商：西美投资（花样年实业）项目规划：255亩用地，总47、建筑面积100万平米，其中一、二期50万平米：住宅：20万平米商业：15万平米写字楼：15万平米一、二期住宅总户数604户交房时间：2012年容积率：3.9物业管理：深圳花样年物业管理有限公司。物业管理费：1.5元/平米/月一期2009年开盘，销售了两栋小高层写字楼（Loft产品），住宅一期已全部销售完；商业及标准智能写字楼尚未开发，上市时间未定资料来源：REALLY.INFO区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 246资料来源：CBRE住宅销售情况住宅销售情况价格涨幅：年涨幅为20%一期2009年10月开盘，均价6,400元/48、平米，主力户型85-125平米二期2010年11月开盘，均价8,800元/平米，主力户型85-125平米目前在售9,000元/平米，户型85-125平米销售速度：年销售套数至2011年1季度一、二期总体销售率为65%资料来源：REALLY.INFO花样年花样年美年广场美年广场区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 247资料来源：CBRE项目产品特点项目产品特点项目住宅特点：项目住宅特点：项目住宅产品以景观和户型为主要特色：住宅大面积观河景有丰富的景观配套户型面积紧凑适中，有较多面积赠送，得房率高项目写字楼特点：项目写字楼特点：L49、oft产品生态化临天府大道形象展示好有天府软件园产业支持项目商业特点：项目商业特点：低层、街区式商业以小面积独栋产品为主，有利于商家品牌展示商业产品特色明显，建筑设计创新资料来源：REALLY.INFO花样年花样年.美年广场美年广场项目借鉴要点及影响：项目借鉴要点及影响：住宅产品的销售经验值得借鉴：区域面对中青年消费群体的紧凑型产品市场接受度高。本案产品方面可借鉴其较高得房率且面积适中的设计，对于吸引中青年刚性需求的客户有较强的优势写字楼产品可能会在同期面市而产生竞争，但是本案可以考虑在产品形态上差异化，如将写字楼产品的功能主要集中在产业园区商业部分的设计值得借鉴，本案亦可发展特色性的低密度低50、层独立式商业体，并且通过产品面积的控制，以适当引入中等规模的商户，为本案项目提供丰富的配套的同时亦可以通过特色化的经营吸引到外来的消费。区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 248合景泰富合景泰富誉峰誉峰项目概况：项目概况：开发商：开发商：合景泰富(KWG Property)项目规划：项目规划：17栋20层，24层和30层的纯住宅电梯公寓，其中住宅已经预售面积16.27万平米，共734套；另外规划有W酒店、甲级写字楼和优质商业电梯户数比：电梯户数比：2梯2户；1梯1户车位配比：车位配比：1.5：1容积率：容积率：2.03装修标准51、：装修标准：6,000元/平米开盘名称开盘名称合景泰富誉峰建筑形态建筑形态高层/20-30层梯户数梯户数2梯2户；1梯1户推出位置推出位置1-17号塔楼推出套数推出套数共计734套主力面积区间主力面积区间190平米、200-220 平米、360 平米主力价格主力价格18,000-30,000元/平米销售情况销售情况截止12月20日销售率为72%区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 249销售情况销售情况项目一期于2009年11月开盘，包括1-15号楼共618套，其中主力户型为，目前只剩下两套顶层豪宅，销售率为99%；当前正在销售52、的是2号楼，已供应116套，截至目前销售率为0；按套数计累计销售率为72%，月均吸纳41套。国家宏观调控之后，第三套房贷、限外购房等政策对于高档楼盘的去化具有明显的影响。由于该楼盘购房客大部分属于多次置业和川外客户，新政之后该部分客户明显减少，从而导致二期去化率明显降低，与一期首批开盘当天即成交182套（共推230套，去化率80%）相形见绌。合景泰富合景泰富誉峰誉峰分期分期产品类型产品类型供应套数供应套数销售套数销售套数吸纳率吸纳率累计累计销售销售累计累计吸纳率吸纳率总吸总吸纳率纳率平均吸纳速平均吸纳速度度1期190平米383797%52885%72%41套/月;12,518平米/月200平米53、38037180%220平米1209580%330平米802532%2期200-210平米11400%00%330-340平米400%区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 250项目分析项目分析需求特征：自住为主，投资为辅，客户主要来自成都本土需求特征：自住为主，投资为辅，客户主要来自成都本土誉峰是合景泰富在成都的第三个项目，也是该公司今年在蓉的最高档项目，项目中住宅全为装修房；作为香港上市的广州开发商，在珠三角具有较高的知名度，因此吸引了大量来自珠三角的客户，比重约15%；一期 9 号和10 号楼的平均售价约为3.2 万-4 54、万元/平米，远高于该项目均价，因为这两幢楼含附加设施（9 号和10 号楼的装修费每平米约达1万元；两栋楼均为一梯一户且每层都有私家泳池），但由于总价太高，消化较慢；大部分户型都有赠送面积，赠送比例为15%-20%；这也是本项目比较吸引人的地方合景泰富合景泰富誉峰誉峰合景泰富成都誉峰项目客户置业目的合景泰富成都誉峰项目客户置业目的60%20%20%改善居住改善居住投资投资自住兼投资自住兼投资资料来源：世邦魏理仕资料来源：世邦魏理仕合景泰富成都誉峰项目客户来源合景泰富成都誉峰项目客户来源70%10%5%15%成都客户成都客户四川客户四川客户海外客户海外客户沿海等城市沿海等城市资料来源：世邦魏理仕资55、料来源：世邦魏理仕区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 251合景泰富合景泰富誉峰誉峰F2F2户型：户型：4 4房房3 3厅厅3 3卫卫+保姆房保姆房 180180平米，平米，赠送赠送面积面积5757平米挑平米挑高露台高露台+大飘窗大飘窗+电梯房电梯房白色部分属于全白色部分属于全赠送面积赠送面积;紫色紫色部分属于半赠送部分属于半赠送A2A2户型：户型：4 4房房3 3厅厅4 4卫卫+保姆房保姆房 180180平米，平米，赠送赠送面积面积6363平米挑平米挑高露台高露台+大飘窗大飘窗+电梯房电梯房白色部分属于全白色部分属于全赠送面56、积赠送面积;紫色紫色部分属于半赠送部分属于半赠送区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 252誉峰属于成都高档住宅市场上知名度和关注度比较高的楼盘，聘请香港设计师梁志天担纲豪华装修誉峰属于成都高档住宅市场上知名度和关注度比较高的楼盘，聘请香港设计师梁志天担纲豪华装修的设计，总体属于现代风格。的设计，总体属于现代风格。220平米以内户型装修标准平米以内户型装修标准6000元元/平米；平米；360平米装修标准平米装修标准10000元元/平米。平米。合景泰富合景泰富誉峰誉峰区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析典型项目典型项目CB57、 Richard Ellis|Page 253区位优势区位优势：处于成都高新南区，属于成都市政府主导的新的行政区，是成都未来新的市中心；周边规划的配套齐全，高端酒店、优质写字楼、高档购物场所都比较集中齐全，等等。产品优势产品优势：产品定位全部属于高端自住型，从产品形态上提高了购房的门槛，对客户类型进行了自然的细分；其次，产品设计上赠送面积比较多（30%），对自住型客户比较有吸引力，容易造成价格认知上的比较优势；品牌优势品牌优势：誉峰作为在香港上市的粤派开发商，在广东及香港知名度比较高，广州誉峰的成功开发，对于吸引珠三角和香港的客户具有明显的优势，有不少来自该区域的购房者都是第二次或者第三次重复58、购买；合景泰富合景泰富誉峰誉峰优势优势劣势劣势区域竞争区域竞争：成都高新南区与誉峰同类的产品类型比较集中，如蓝光公馆1881，中海城南1号等同档次的楼盘集中放量，对相似定位的誉峰来说无疑分流了大量的客户；客户劣势客户劣势：由于政策调控的影响直接限制了成都之外的客户，这对于外来客户占重要部分的誉峰来说无疑受政策影响的波动性比较大；开发商在其他城市同类产品的开发经验有助于推动产品的销售；相同定位的产品尽量避免同期入市，或者保持与竞争对手多样化有助于规避竞争；对于大盘来说，产品定位应尽可能保持多样化，因而客户来源的多样化有助于消化政策不确定性的风险。借鉴意义：借鉴意义：区域中高端住宅市场分析区域中高59、端住宅市场分析典型项目典型项目CB Richard Ellis|Page 254资料来源：CBRE区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市区域市场未来主场未来主要项目要项目1234567区区域域项目名称项目名称供应供应面积面积（万万平米）平米）户户数数开盘时开盘时间间入住时入住时间间户型户型面积面积（平（平米）米）项目地址项目地址开发商开发商1江宇天府城138.0 1980 2011.72013.687-135高新区天府大道(极地海洋世界北侧)成都中奥华实业有限公司2香木林领馆尚城7.4 54420112013.160-115高新区成仁路（红星路南延线与领馆大道交界处）成都信达丰泽置60、业有限公司3布鲁明顿广场16.8 1000 2011.82013.650-120高新区益州大道北段锦辉西一街（成都规划展览馆旁）成都中林荣盛置业有限公司4仁和春天国际花园54.7 1792 2011.894-253高新区成都市高新区府城大道西段399号成都高新区仁和春天置业有限公司5成都棕榈泉国际中心26.0 382 2011.10 2012.12 90-130高新区天府大道成都棕榈泉联营置业有限公司6泓昌嘉泰金融中心28.0 559 2011.72012.160-110高新区天府大道中段新市政府对面成都泓昌嘉泰房地产有限公司7南钻威尼斯3.8 271 2011.8高新区盛和二路（宜家附近欧尚61、超市西行200米）四川力鑫房地产开发有限公司总计总计274.76528CB Richard Ellis|Page 255宏观调控影响到投资性需求，短期内对于成交量的上涨有制约中高端住宅市场在传统城南区域发展较成熟，市场认可度高成都整体市场成都整体市场规模化、品质化住宅项目增多本地及周边区域的改善性需求持续存在并增长区域中高端住宅市场区域中高端住宅市场 传统城南中高端住宅区域的延伸 区域内大体量、高档次的产品供应较多，市场发展已相对成熟 区域内高素质人群较多，中高端住宅需求具备消费支撑 市场和规划的双重推动，区域将逐渐成为成都新的中高端居住聚集区区域居住价值已得到市场认可，但是区域内新增供应项目62、较多的情况下，本案项目宜采用特色性产品的区域居住价值已得到市场认可，但是区域内新增供应项目较多的情况下，本案项目宜采用特色性产品的开发，为产品附加值的提升提供软硬件的配置，发展符合高素质中青年城市人士的产品开发，为产品附加值的提升提供软硬件的配置，发展符合高素质中青年城市人士的产品研究结论来自于我们对成都整体市场和区域市场两个层面的分析：研究结论来自于我们对成都整体市场和区域市场两个层面的分析：20201111年，受年，受宏观调控进一步深入的影响，宏观调控进一步深入的影响，开发商的谨慎态度开发商的谨慎态度将放慢推盘速度，而将放慢推盘速度，而购房者的观望心态购房者的观望心态的的亦会影响到销量的上63、涨亦会影响到销量的上涨，但是从历史经验来看，成都市场的需求旺盛，市场恢复能力较强，成交量但是从历史经验来看，成都市场的需求旺盛，市场恢复能力较强，成交量及成交价格的变动幅度不及成交价格的变动幅度不大大区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市场总结区域市场总结CB Richard Ellis|Page 256区域内大体量、高档次的市场供应，使得本案所在区域住宅市场发展已经确立了高档的基调。区域内大体量、高档次的市场供应，使得本案所在区域住宅市场发展已经确立了高档的基调。区域市场高档产品路线有助于本案住宅开发附加值提升，借势发展高档住宅物业有良好市场前景区域内来自香港新加坡的外来开发商较64、多，品牌认知度高，港式豪宅将会成为该区域主流产品同时产生的区域内激烈市场竞争，需要本案住宅产品需保证开发品质、并迎合区域主要客户群体的需求，市场产品也将形成一定的同质化供应，因此本案应通过塑造真正高档住宅的产品和特色打造赢得差异化竞争优势城市新中心的综合高城市新中心的综合高档居住档居住区区：本项目所在区域为成都新CBD的高新区科创组团，凭借政府规划支持和轨道交通区域价值提升，确立城市新中心的综合高档居住区地位。以大规模大盘供应为主以大规模大盘供应为主：从供应项目的规模来看，区域以大规模大盘供应为主，这些项目品质好、品牌效应明显、配套完善、产品形态丰富；截止2011年6月，本区域未来供应高档住宅65、项目40个左右，累计供应量14171417万平米万平米；知名开发商的大盘开发为主知名开发商的大盘开发为主：区域项目中大多为外来知名房地产开发企业，如厦门建发、上海复地、香港嘉里、华润置地、中海地产、龙湖地产、香港海洋集团等，未来项目周边供应主要来自于仁恒置地、新加坡吉宝置地、香港置地、上海绿地、保利地产等大型社区的持续开发；截止20112011年年6 6月预计本区域两年内高月预计本区域两年内高档住宅累计供应量将超过档住宅累计供应量将超过274274万平米万平米区域中高端住宅市场分析区域中高端住宅市场分析区域市区域市场总结场总结CB Richard Ellis|Page 2574 4 土地及物业66、市场研究土地及物业市场研究4.14.1 成都土市场及房地产市场分析成都土市场及房地产市场分析4.2 4.2 优质写字楼市场分析优质写字楼市场分析4.3 4.3 优质商业市场分析优质商业市场分析4.4 4.4 中高端住宅市场分析中高端住宅市场分析4.54.5 高星级酒店市场分析高星级酒店市场分析4.5.1 4.5.1 整体市场分析整体市场分析4.5.2 4.5.2 区域市场分析区域市场分析4.64.6 服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析CB Richard Ellis|Page 258按国际惯例定义按国际惯例定义按成都市目前市场水平定义按成都市目前市场水平定义5星级奢侈酒店，价格昂贵，建筑、装67、修、设施及管理均为最高端，提供大量特色服务以满足客户的需求，如高尔夫课程等基本与国际惯例定义的4-5星级酒店档次相当，其特色服务包括：至少1个特色西餐厅、齐全的会议设施、游泳池、SPA等，部分酒店有国际知名酒店管理集团负责管理4星级高档酒店，价格比较昂贵，提供全面的各项标准服务，尤其以奢侈性服务为主，如SPA等，以及高端商务服务基本与国际惯例定义的3-4星级之间的酒店档次相当，其服务包括：至少1个西餐厅、小型会议室、部分酒店设游泳池。优质酒店包括4星级及5星级酒店，但不含招待所、疗养院（政府机关等内部使用）、经济型酒店；除成都旅游局正式评定的4星级及5星级酒店外，报告还研究了部分尚未评星但符合68、星级酒店标准的优质酒店，如青城豪生国际酒店、洲际饭店、天之府温德姆至尊豪廷大酒店等；研究区域主要为成都市市区及所属行政县市；与国内很多二线城市相似，成都酒店等级划分的标准低于国际惯例标准。定义定义整体酒店市场整体酒店市场分析分析CB Richard Ellis|Page 259至至20112011年二季度，年二季度，成都四、五星级酒店房间总共达到成都四、五星级酒店房间总共达到13,90013,900间，包括约间，包括约5,6805,680间四星级房间和间四星级房间和8,2208,220间五星级房间间五星级房间:大部分供应量集中在主要商业商务区和知名旅游景点，如市中心文化区、骡马市、武侯祠、火车69、南站和青城山等豪华酒店市场迎合高端商务游客需求，高端商务游客是这个细分市场的主要目豪华酒店市场迎合高端商务游客需求，高端商务游客是这个细分市场的主要目标客户群体标客户群体除此之外，国际化经营5星级酒店开始出现在新兴地区 2008年世纪城洲际饭店在新会展中心开业，适应政府规划的片区发展和产业转移的方向西部大开发战略下，城市和产业、旅游业、会展经济的发展促进酒店市场的繁荣西部大开发战略下，城市和产业、旅游业、会展经济的发展促进酒店市场的繁荣成都的经济发展和在西部区域的核心地位，大量的高星级酒店新增供应也显示了运营者对成都市场的长期看好；近年来，著名国际酒店经营品牌如洲际，万豪，喜达屋均在迅速扩张市70、场。主要由于：成都外商投资的大规模增长带来对高品质国际化标准酒店的需求；日益增加的游客数量，尤其是国际游客比例的提高；中国高增长的收入水平；国际化高星级酒店市场竞争日益激烈，市场新进入者增加了对高品质，差异化服务及优质品牌的需求国际化高星级酒店市场竞争日益激烈，市场新进入者增加了对高品质，差异化服务及优质品牌的需求整体酒店市场分析整体酒店市场分析整体概述整体概述CB Richard Ellis|Page 260五星级五星级1锦江宾馆2凯宾斯基饭店3家园国际酒店4天府丽都喜来登饭店5总府皇冠假日酒店6索菲特万达大饭店7望江宾馆8加州花园酒店贵宾楼9世纪城假日酒店10香格里拉酒店11西藏饭店12世71、纪城天堂洲际大饭店13青城豪生国际酒店14名人城市酒店15成飞宾馆贵宾楼16川投国际酒店17新东方千禧酒店18富豪首座酒店19天之府温德姆至尊豪廷大酒店20明悦大酒店数据来源：世邦魏理仕1 16 65 54 48 87 72 29 93 31111101012121414151513131616都江堰都江堰1717181819192020市中心区域市中心区域武侯祠商业区武侯祠商业区域域火车南站区域火车南站区域双流机场区域双流机场区域高新西区区域高新西区区域成都目前有成都目前有2020个五星级酒店，房间数达个五星级酒店，房间数达8,2208,220间间大部分供应量集中在主要商业商务区和知名旅游景72、点大部分供应量集中在主要商业商务区和知名旅游景点整体酒店市场分析整体酒店市场分析五星级酒店现有供应五星级酒店现有供应CB Richard Ellis|Page 261四星级四星级1岷山饭店16博瑞花园酒店2罗曼大酒店17天伦国际大酒店3绿洲大酒店18镜湖园宾馆4成都京川宾馆19鹤翔山庄5新华国际酒店20芙蓉丽庭酒店6新良大酒店21沃特酒店7金玉阳光酒店22金叶酒店8天府阳光酒店23宇豪金港湾酒店9四川宾馆24喜玛拉雅大酒店10凯宾斯基附楼25星逸酒店11天仁大酒店26岷山拉萨酒店12世代锦江商务酒店27国宴宾馆13加州花园酒店28银河王朝14海悦酒店29瑞熙酒店15锦江宾馆锦苑楼数据来源：世邦73、魏理仕12121 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111115151414131319191818171716162121都江堰都江堰龙泉驿龙泉驿272726262525242423232222202028282929成都主城区区成都主城区区域域都江堰区域都江堰区域龙泉驿区域龙泉驿区域成都目前有近成都目前有近3030个四星级酒店，房间个四星级酒店，房间数达数达5,6805,680间；国际品牌管理的四星级间；国际品牌管理的四星级酒店较少酒店较少整体酒店市场分析整体酒店市场分析四星级酒店现有供应四星级酒店现有供应CB Richard Ellis|Page 262数据来源：74、世邦魏理仕成都市的五星级酒店供应高峰出现在2007年和2008年，与成都房地产快速发展期相吻合2011年开始，成都市将迎来第二个五星级酒店上市的高峰，五星级酒店作为城市综合体的重要配套，受到大量开发商和政府的青睐四星级酒店除2010年受整体市场开发热潮的影响供应量增加之外，其余年份的供应较为均衡2000年，天府丽都喜来登饭店的上市标志着首个国际连锁品牌酒店运营商进入成都市场；目前，喜达屋、万豪国际、洲际等国际酒店品牌均已在成都积极拓展成都城市化进程明显，旅游业发达，加之会展经济的带动，是高星级酒店扩张的推动力010002000300040005000600070002005200620072075、08200920102011201220132014四星级五星级整体酒店市场分析整体酒店市场分析四、五星级酒店供应周期分析四、五星级酒店供应周期分析CB Richard Ellis|Page 263数据来源:世邦魏理仕和成都市旅游局四、五星级酒店实得价格四、五星级酒店实得价格2003年至2010年三季度，成都五星级酒店平均房价以每年8.2%的复合增长率增长 房价的快速房价的快速稳步增长显示出高端酒店市场的需求旺盛；稳步增长显示出高端酒店市场的需求旺盛；四星级酒店的价格较为稳定，增长率偏小 由于供应减少，稳定的需求来源导致由于供应减少，稳定的需求来源导致2008-2009年房年房价水平逆市增长；76、价水平逆市增长；2007年至2009年，平均房价略有下降 主要由大量的新增供应面向市场，同时主要由大量的新增供应面向市场，同时20082008年开始的全年开始的全球金融危机导致高端商务休闲需求减少；球金融危机导致高端商务休闲需求减少；截止2011年二季度，成都酒店平均实得房价五星级达到人民币960元/天/间，四星级人民币440元/天/间 随着未来交通设施及西部旅游和商务环境的进一步优化，酒店业的需求将进一步增加；随着未来交通设施及西部旅游和商务环境的进一步优化，酒店业的需求将进一步增加；01002003004005006007008009001000200020012002200320042077、0520062007200820092010Q1 2011人民币/天/间五星级四星级平均整体酒店市场分析整体酒店市场分析四、五星级酒店房价四、五星级酒店房价CB Richard Ellis|Page 264数据来源:世邦魏理仕和成都市旅游局2012011 1年年1 1季度季度成都酒店的成都酒店的平均入住率平均入住率为为四星级酒店四星级酒店7 70 0%，五星级酒店，五星级酒店7 75%5%；2003年至2007年呈现上升趋势的主要因素包括：西部大开发战略的实施带动成都经济的快速发展，以及成都自身旅游资源的开发；随着五星级酒店不断的供应向市场，以及受到20082009年全球金融危机的影响，酒店入78、住率持续下滑；2010年众多高星级酒店陆续上市，稀释了整体需求，市场平均入住率下降；2011年1季度受大型会议的影响，整体入住率大幅提高；整体酒店市场分析整体酒店市场分析四、五星级酒店需求分析（一）四、五星级酒店需求分析（一）CB Richard Ellis|Page 265价格承受力价格承受力需求稳定性需求稳定性高端商务高端商务需求需求旅游旅游需求需求会展会议会展会议需求主要来自国际性企业、全国性企业以及当地知名企业的商务来往需求较稳定，价格承受能力高通常选择5星级酒店，其中国际客源通常选择国际品牌，较看重酒店的档次需求主要来自国内企业以及本土企业的商务来往需求较稳定，价格承受能力相对较高通79、常选择4星级酒店，对价格比较敏感需求主要来自国内及国际性大型会议和会展活动；需求较稳定，价格承受能力中等通常选择四星级或五星级酒店，看重是否靠近展览中心、酒店配套设施等方面中端商务需求中端商务需求需求主要来自本地及周边城市居民的休闲娱乐活动需求较稳定，但集中在周末，通常价格承受能力相对较低通常选择4星级酒店，看重KTV、SPA等休闲娱乐设施需求主要来自到成都、四川省其他旅游地的游客、旅行团从2003年到2009年，旅游收入和旅游人数复合年均增长率分别达到了18%和12%。需求受旅游淡旺季影响较大，价格承受力差异较大通常选择四星级或五星级酒店，看重交通的便捷性当地休闲娱乐当地休闲娱乐数据来源：世80、邦魏理仕五星级酒店中，约五星级酒店中，约60%60%的客源来自于高端商务需求，旅游、休闲及会议需求占的客源来自于高端商务需求，旅游、休闲及会议需求占40%40%左右；左右；而四星级酒店的客源则主要来自于商务与休闲娱乐，其中商务客源约占而四星级酒店的客源则主要来自于商务与休闲娱乐，其中商务客源约占40%40%，休闲娱乐占，休闲娱乐占30%30%左右；左右；同时，国际品牌酒店与本地品牌酒店客源结构差别较为明显，国际酒店以高端商务、会议需求为主，而本同时，国际品牌酒店与本地品牌酒店客源结构差别较为明显，国际酒店以高端商务、会议需求为主，而本土酒店中会议、餐饮、休闲娱乐比例较高。土酒店中会议、餐饮、休81、闲娱乐比例较高。整体酒店市场分析整体酒店市场分析优质酒店需求分析（二）优质酒店需求分析（二）CB Richard Ellis|Page 266数据来源：世邦魏理仕项目规模项目规模房间大小房间大小酒店管理公司酒店管理公司硬件设施硬件设施配套设施配套设施建筑外观建筑外观五星级五星级规模较大，平均客房411间标准间25-40平方米本土品牌稍多，但国际品牌呈增长趋势电梯多为国际品牌，配备充足；层高在2.8-3.0米之间；国际5星级酒店装修好于本土酒店中西餐厅、宴会厅、室内游泳池、健身房、精品屋、商务会所等外观多为石材、玻璃幕墙等四星级四星级规模普遍较小，平均房间数196间标准间18-25平方米主要为本82、土及国内酒店管理品牌多数酒店采用国内电梯品牌，酒店电梯数量较少；层高约2.8米左右；隔音较差，硬件设施较差，装修品质一般KTV、棋牌室、桑拿、精品店、健身房、美容美发等外观较为传统，美观性不足香格里拉酒店等近几年新开业的高端酒店已呈现出较大房型的设计特点，针对高端商务客人，为产品增值；从上海，北京等成熟酒店市场观察，目前高星级酒店市场的发展趋势是提供较大的较大的酒店房间酒店房间以增加居住舒适度，同时减少房减少房间数目间数目，以控制成本和运营风险；整体酒店市场分析整体酒店市场分析四、五星级酒店产品分析四、五星级酒店产品分析CB Richard Ellis|Page 267五星级五星级1丽思卡尔顿83、酒店20保利皇冠日酒店2瑞吉酒店21富豪酒店3马可波罗酒店22仁和春天广场项目酒店4群光君悦酒店23汉景项目酒店5隆堡酒店24蓉国府项目酒店6锦江宾馆白金酒店25天邑酒店7康拉德酒店26原成都饭店项目酒店(待定)8来福士项目27豪生国际酒店(待定)9紫檀铂尔曼酒店28巨龙酒店10丽笙酒店29环球贸易中心项目酒店11明宇金融广场项目酒店30明宇尚雅酒店12茂业中心项目酒店31天堂岛假日酒店13圣达大酒店32美年广场项目酒店14锦和中心33悦榕庄15国栋酒店34四季酒店16星宸航都酒店35远洋太古项目17希尔顿酒店36人南国际广场18W酒店37万通中心19金鹿国际酒店38和信假日酒店数据来源：世邦84、魏理仕191913132 232326 61 18 81717212114142020151516167 79 923232424252526262727282828282222292918185 5313130301212101011114 43333343435353737383836363 3从从20112011年年2 2季度到季度到20142014年，预计将新增年，预计将新增3838座五星级酒店，提供座五星级酒店，提供12,74012,740个房间个房间整体酒店市场分析整体酒店市场分析五星级酒店未来供应五星级酒店未来供应CB Richard Ellis|Page 268主要四星级酒店列85、表主要四星级酒店列表1丽悦酒店2家园玫瑰酒店3置信丽亭酒店4华敏君豪酒店5丽亭酒店数据来源：世邦魏理仕2 23 31 14 4四星级酒店未来供应的公开资料较少，目前四星级酒店未来供应的公开资料较少，目前了解到的品牌运营四星级酒店共了解到的品牌运营四星级酒店共5 5座，提供座，提供1,6541,654个房间个房间5 5整体酒店市场分析整体酒店市场分析四星级酒店未来供应四星级酒店未来供应CB Richard Ellis|Page 269供供 给给市市 场场表表 现现未未 来来趋趋 势势需需 求求产产 品品特特 征征 到2010年三季度，上成都四、五星级酒店房间总共达到13,900间，包括约5,6886、0间四星级房间和8,220间五星级房间，市场发展市场发展趋于成熟趋于成熟；国际五星级酒店近年也快速在成都市场扩张，房间数4,254间，且主要集中在市中心核心区域市中心核心区域，靠近主要的商业商务区商业商务区；五星级酒店客源上以高端商务需高端商务需求求为主，四星级以商务、休闲娱乐的比重比较大；旅游需求是成都市场的一大特色，客源比例上以内地游客为主；优质高星级酒店的市场表现较好，平均实得价格五星级达到960元/天/间，四星级440元/天/间；入住率入住率上四星级酒店要优于五星优于五星级酒店，但国际五星级酒店要高级酒店，但国际五星级酒店要高于五星级酒店于五星级酒店；知名酒店品牌效应可显著为酒店的市场87、表现加分；产品上看一般五星级酒店相比四星级酒一般五星级酒店相比四星级酒店规模更大，店规模更大，平均房间数在400间左右；大型5星级酒店平均标准间面积一般在25-40平米，四星级酒店在18-25平米；五星级酒店未来选址未来选址呈现出从市核心商圈到区域商圈转移，区域区域辐射及影响力大辐射及影响力大；可预见的五星级供应将近12,740间房，对于成都这个相对不成熟成都这个相对不成熟的市场来说，未来竞争将日趋激的市场来说，未来竞争将日趋激烈烈；整体酒店市场分析整体酒店市场分析整体市场小结整体市场小结CB Richard Ellis|Page 270区域界定原则：以城市发展规划中区域组团发展规划方案为指导88、，区域为“天府新城”高新南区范围区域市场研究范围：根据与项目的相关度及高新南区规划区块，我们将高新南区及相邻区域划分为四个与本项目竞争度最大的区域：火车南站区、中央政务区、商务会展区、及中央商务区研究类型：区域内四星级以上酒店站南组团站南组团华阳华阳站南组团站南组团大源组团大源组团世纪城天堂洲际大饭店世纪城天堂洲际大饭店世纪城假日酒店世纪城假日酒店首座富豪酒店首座富豪酒店凯宾斯基酒店凯宾斯基酒店中中央央政政务务区区商商务务会会展展区区中中央央商商务务区区火火车车南南站站区区区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域市场界定区域市场界定CB Richard Ellis|Page 271拟建/在建酒店现89、有酒店本区域目前依托会展中心的发展，拥有洲际酒店集团旗下的两家高星级酒店；火车南站区的富豪首座和凯宾斯基由于和市中心距离较近，分流了部分高新区的高端商务客群随着区域未来大量城市商业商务综合体项目的开发，预计未来三到五年内将有近十家高星级酒店陆续开业世纪城假日酒店世纪城假日酒店开业时间：开业时间：20062006房间数：房间数：970970世纪城天堂洲际大饭店世纪城天堂洲际大饭店开业时间：开业时间：20082008房间数：房间数：560560富豪首座酒店富豪首座酒店开业时间：开业时间：20102010房间数：房间数：350350希尔顿酒店希尔顿酒店W W酒店酒店茂业中心项目酒店茂业中心项目酒店三90、峡项目酒店三峡项目酒店美年广场项目酒店美年广场项目酒店凯悦酒店凯悦酒店(待定待定)天堂岛假日酒店天堂岛假日酒店金鹿国际酒店金鹿国际酒店凯宾斯基饭店凯宾斯基饭店开业时间：开业时间：20042004房间数：房间数：471471华敏君豪酒店华敏君豪酒店区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域酒店供应区域酒店供应CB Richard Ellis|Page 272数据来源：世邦魏理仕 2010年平均区域区域酒店名称酒店名称星级星级房间数房间数（间）（间）开业开业/重新装修时重新装修时间间房价房价*（元（元/天间）天间）入住率入住率*酒店管理酒店管理公司公司火车南站凯宾斯基饭店5星4832004/20101,91、00070%凯宾斯基富豪首座酒店5星350201090065%富豪商务会展区世纪城天堂洲际大饭店5星56020081,25068%洲际世纪城假日酒店4星970200657070%洲际合计合计-2,3632,363-93068%-区域内以五星级酒店为主，其中五星级酒店以国际品牌管理酒店为主区域内以五星级酒店为主，其中五星级酒店以国际品牌管理酒店为主项目核心竞争区域-商务会展区内的洲际和假日酒店借助国际会展中心的地理优势，营业至今保持高入住率；从整个区域看（拓展至外围竞争区域），随着产业园及办公楼宇市场的发展，未来对高星级酒店的商务需求有望增加，市场具备较大的潜力区域酒店市场分析区域酒店市场分析区92、域现有优质酒店供应区域现有优质酒店供应CB Richard Ellis|Page 273数据来源：世邦魏理仕酒店名称酒店名称星级星级房间数房间数（间）（间）开业开业/重新装修时间重新装修时间酒店业主酒店业主酒店管理公司酒店管理公司茂业中心酒店5星（待定万豪)500预计2012年开业成都崇德投资有限公司-希尔顿国际酒店5星515预计2011年底开业成都乔治希顿公司希尔顿美年广场项目酒店5星480预计2013年开业花样年集团-三峡大厦酒店5星400预计2011年开业中国三峡总公司金沙江开发有限责任公司-天堂岛皇冠假日酒店5星-预计2013年开业-洲际酒店集团(IHG)华敏君豪酒店4星211预计2093、12年开业上海华敏置业（集团）有限公司上海华敏置业（集团）有限公司凯悦酒店5星400预计2013年开业北京银泰置业凯悦酒店集团W酒店5星300合景泰富综合项目内，预计2013年开业-凯宾斯基区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域优质酒店未来供应区域优质酒店未来供应CB Richard Ellis|Page 274酒店名称酒店名称商务商务会议会议旅游旅游其他其他凯宾斯基饭店40%20%30%10%富豪首座酒店50%20%20%10%世纪城天堂洲际大饭店30%50%15%5%世纪城假日酒店40%40%10%10%区域酒店市场客源主要来自于以下几方面：区域酒店市场客源主要来自于以下几方面：商务客层该客94、群占比较大，主要为天府软件园等区域内产业园、政务中心、大型企业自建办公总部、商务办公楼等区域办公商务人士会议客层主要为以会展中心为焦点吸引来的参加会议会展的商务人士旅游客层多为旅行社客源，依托离火车南站及双流机场较近的优势其他散客来源较为广泛区域内酒店的主要客源比例区域内酒店的主要客源比例区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域优质酒店需求分析区域优质酒店需求分析CB Richard Ellis|Page 275酒店名称凯宾斯基星级5星级开业时间2004年开业2010年装修位置火车南站区域人民南路4段42号房间数483间层高22层交通距离春熙路：6公里距离火车北站：12公里距离火车南站：2公里距离95、双流飞机场：15公里天府广场：5公里武侯祠：3.5公里经营方及拥有方德国凯宾斯基酒店管理集团 四川向阳房地产集团电梯数量8部建筑风格经典欧陆式设计公司美国佛罗里达州Bilkey Llinas 设计公司设计区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域典型酒店区域典型酒店凯宾斯基饭店凯宾斯基饭店CB Richard Ellis|Page 276楼层结构22/F：商务俱乐部（会员区）19/F：行政酒廊18-20/F：行政楼层6-17/F：客房6/F：得逸台、花园露台5/F：宴会厅及会议厅4/F：吉瓦娜水疗中心3/F：商务俱乐部（KTV）2/F：怡时西餐厅、和悦堂中餐厅、青峰亭1/F：普拉那啤酒坊、和悦堂中餐96、厅、凯宾商场、凯宾美食屋、雅聚吧B1/F:停车场餐饮设施 怡时西餐厅、和悦堂中餐厅、青峰亭会议设施 酒店会议室总面积2,000平方米，共有7间会议室最大的宴会厅有812平方米，可以容纳800人同时就餐及开会，平时可自由分割为3个中小型的厅；其它小型会议室可容纳10-90人不等；休闲设施游泳池、健身室、桑拿浴室、网球场、商务中心、行政酒吧区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域典型酒店区域典型酒店凯宾斯基饭店凯宾斯基饭店CB Richard Ellis|Page 277房间类型房间类型面积面积（平方米）（平方米）门市价门市价（元（元/天天/间）间）执行价执行价（元（元/天天/间）间）豪华大床间37297、,300 1,173 豪华双床间372,300 1,293 行政大床间372,530 1,403 行政双床间372,530 1,523 普通套房684,140 3,013 带厨房的套房684,5003,243豪华套房884,830 3,703 总统套房23028,57620,594注：以上执行价格已包含15%服务费和单早或双早房型配比客房：套房=88%：12%-豪华套房-总统套房-普通客房基本设施普通客房基本设施办公桌椅空调液晶电视高速宽带上网两部国内/国际长途直拨电话多种语言语音留言系统小酒吧保险箱立式淋浴房、浴缸豪华套房基本设施豪华套房基本设施除普通客房设施外还含：4人餐桌iPhone&i98、Pod播放器总统套房基本设施总统套房基本设施除普通客房设施外还含：影碟机iPhone&iPod播放器传真机旋流浴按摩浴缸区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域典型酒店区域典型酒店凯宾斯基饭店凯宾斯基饭店CB Richard Ellis|Page 278200720072006200620052005201120111 1-5 5月月元/天/间20052005年以来凯宾斯基酒店价格走势年以来凯宾斯基酒店价格走势近几年入住率情况近几年入住率情况2004年凯宾斯基开业以来，酒店价格基本保持平稳，2005年及2006年是市场试探期，酒店价格偏高，之后3年协议价格基本维持在860-915元/天/间之间，299、011年5月房价为995元/天/间；酒店入住率方面刚开业时入住率偏低，2005-2007年之间保持高点，最高入住率达80%以上，2008年受金融危机影响入住率严重下滑；之后逐步恢复；酒店客户群主要以商务客为主，会议和休闲旅游也占定比例，有一大批像诺基亚等国际大公司的稳定客源区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域典型酒店区域典型酒店凯宾斯基饭店凯宾斯基饭店CB Richard Ellis|Page 279资料来源：BBS.CHENGDU.COM地址：地址：成都市天府大道中段1号世纪城内品牌：品牌：洲际集团旗下品牌档次：档次：五星级（受行业规定，目前尚未挂星）总占地面积：总占地面积：29.48亩建筑100、面积：建筑面积：85,114.25平方米房间数量：房间数量：780间（其中，双人间570间），包括32间套房以及96间行政楼层客房开业时间：开业时间：2006年8月楼层：楼层：12层业主方业主方：成都会展集团管理方：管理方：洲际酒店集团(IHG)入住率-2006年，45%（开业当年）-2007年，75%（开业第二年）-2008年，受地震影响，约为65%-2009年，80%-2010年，88%房价-2006年，673元/天.间-2007年，791元/天.间-2008年，479元/天.间-2009年，670元/天.间-2010年，710元/天.间 客户来源-会议60%、公司30%、团队10%区域酒101、店市场分析区域酒店市场分析区域典型项目区域典型项目-世纪城假日酒店世纪城假日酒店CB Richard Ellis|Page 280世纪城假日酒店西楼资料来源：CBRE房型房型门市价门市价（元（元/天天 间）间）执行价执行价(元元/天天 间间)房间面积房间面积（平米（平米)房间数比房间数比例例标准间9727103530%豪华间1,2008104010%行政间1,4001,0503525%套房2,0251,2606010%行政特色套房2,0251,2609015%行政套房3,2501,8059010%竞争分析：竞争分析：准确的市场定位，开业伊始，承担世界华人保险大会、东风一汽集团会议（5次）等大型102、会议活动，会议期间酒店入住率达到100%，淡季入住率也能保证50%属于新会展中心的商务配套，拥有世纪城完善的环境和配套酒店自身品牌效益，享有洲际集团全球预定平台自身配套完善客房设施：客房设施：浴袍和浴室设施有线电视咖啡壶彩电连通房婴儿床免费递送早报吹风机保险箱熨斗/熨板客房内独立空调小型酒巴留言电话个人浴室台秤茶壶夜床服务洗烫衣服务带台灯的写字台说明：以上价格为已更新至2011年二季度区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域典型项目区域典型项目-世纪城假日酒店世纪城假日酒店CB Richard Ellis|Page 281图片来源：CBRE世纪城洲际大饭店地址：地址：成都市天府大道中段1号世纪城内103、品牌：品牌：洲际集团旗下品牌档次：档次：五星级（较假日酒店档次更高）总占地面积：总占地面积：40.95亩，建筑面积建筑面积:75,411平方米房间数量房间数量：560间开业时间：开业时间：2007年10月试营业，2008年1月正式开业楼层：楼层：30层业主方：业主方：成都会展集团管理方：管理方：洲际酒店集团(IHG)入住率：入住率：2008年初开业后入住率维持在45%，展会期间维持在60%，2011年二季度平均已达到85%房价：房价：2008年初开业标间执行价1,100元/天 间，2011年二季度执行价1410元/天 间客户来源：客户来源：政府官员、会展参会人员以及天府软件园的商务人士60%、104、旅游及散客30%、其他10%区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域典型项目区域典型项目-世纪城洲际大饭店世纪城洲际大饭店CB Richard Ellis|Page 282房型房型门市价门市价（元（元/天天 间）间）执行价执行价(元元/天天.间间)房间面房间面积（平积（平米米)房间数比房间数比例例高级房4,0001,280455.9%豪华房4,2001,3804546.6%豪华贵宾间4,6001,4804541.8%套房5,8002,08066-965.7%特色套房6,8002,48060-103行政套房9,3003,28094-198竞争分析：竞争分析：地理位置优越，会展中心的展会业务将给酒店带105、来充足的客源随着区域发展，各大企业进驻本区域，总部基地的规模效应形成，将扩大对酒店的整体需求；地铁完工，到达本酒店将更加便捷酒店位于天鹅湖畔，具有优越的景观资源优势具有承接各大会议的能力内部配置完善高档客房设施：客房设施：国内长途电话 中央空调/普通分体空调 浴室化妆放大镜 24小时热水 免费洗漱用品 浴衣 独立浴缸和淋浴 吹风机 拖鞋独立写字台熨斗/熨衣板多种规格电源插座保险箱电热水壶咖啡壶/茶壶免费瓶装水迷你酒吧小冰箱宽带网络资料来源：CHENGDU.PIAO.COM说明：以上价格为已更新至2011年二季度区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域典型项目区域典型项目-世纪城洲际大饭店世纪城洲际106、大饭店CB Richard Ellis|Page 283市场表现市场表现整体供应整体供应需求特征需求特征 以商务和会议需求为主，其次为旅游团体及部分散客 本项目紧邻天府软件园，自身也具备较大的产业园物业，将提供大量需求；此外基地区域周边大量商办体量的推出也将提供部分商务客源发展趋势发展趋势 商务型高星级酒店开始逐步往非传统商务区发展 项目周边商务氛围逐步浓厚，未来需求较大 目前区域内品质高星级酒店标间均价约为930元/间天 整体平均入住率约68%，入驻率较高从市场角度分析，目前区域核心竞争区域仅有两家高星级酒店（距离从市场角度分析，目前区域核心竞争区域仅有两家高星级酒店（距离3 3公里左右），107、但未来基地周边在建公里左右），但未来基地周边在建高星级酒店较多，对基地将形成一定竞争；未来项目区域存在较大的商务酒店需求高星级酒店较多，对基地将形成一定竞争；未来项目区域存在较大的商务酒店需求 目前区域内拥有4家高星级酒店，非高星级酒店聚集区域；未来随着天府新城区域发展，有较多的高星级酒店在未来3年内开业，将对基地形成一定竞争区域酒店市场分析区域酒店市场分析区域优质酒店市场小结区域优质酒店市场小结CB Richard Ellis|Page 2844 4 土地及物业市场研究土地及物业市场研究4.14.1 成都土市场及房地产市场分析成都土市场及房地产市场分析4.2 4.2 优质写字楼市场分析优质写108、字楼市场分析4.3 4.3 优质商业市场分析优质商业市场分析4.4 4.4 中高端住宅市场分析中高端住宅市场分析4.54.5 高星级酒店市场分析高星级酒店市场分析4.64.6 服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析4.6.1 4.6.1 整体市场分析整体市场分析4.6.2 4.6.2 区域市场分析区域市场分析CB Richard Ellis|Page 285服务式公寓定义：服务式公寓定义：指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客109、提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。国际国际标准服务式公寓定义：国际国际标准服务式公寓定义：指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或服务式公寓管理公司进行统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其经营方式只租不售。销售型服务公寓定义：销售型服务公寓定义：成都典型可销售型服务式公寓项目均定义为“40年产权”，项目均分散产权销售，较适合于投资及青年人居住。整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析服务式公寓定义服务式公寓定义CB Richard Ellis|Page 286服务式公寓定位服务式公寓定位国际标准的服务式公110、寓国际标准的服务式公寓类服务式公寓类服务式公寓地理位置地理位置中央商务区内；领事馆区内市中心以及周边地段建筑质量建筑质量电梯电梯进口国产/进口空调空调中央空调每套独立空调物业管理物业管理国际酒店管理公司/酒店公寓专业管理公司/国际物业管理公司自我经营/本地管理公司配套和服务配套和服务标准酒店式服务基本物管服务/无服务室内装修室内装修设计设计国际公认设计标准本地通常设计产品特征产品特征 只租不售（一般国际标准的服务式公寓采用此类型）高端，一般房型较大；由国际或者国内知名酒店管理公司/专业服务式公寓管理公司经营；主要面向跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构人员、港澳台商务人士及国内高级管理和技111、术人员产权式分散出售通常对外销售，多数情况下许诺小投资者一定的回报率；中档，一般房型较小；由国内物业公司管理经营；服务一般未能达到星级酒店的标准；面向的是一些国内的白领阶层，作为过渡整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析服务式公寓分类服务式公寓分类CB Richard Ellis|Page 2871994年最早的服务式公寓在深圳出现2003年后，北京、上海的服务式公寓开发产品开始大量出现北京目前在营的服务式公寓项目有50个左右，主要分布区域是朝阳CBD、燕莎丽都、亚北、中关村、金融街、东城区、崇文区、宣武区上海目前在营的服务式公寓项目100个左右，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静112、安、卢湾服务式公寓发展的影响因素服务式公寓发展的影响因素城市整体经济的外向度：城市整体经济的外向度：目前国内的服务式需求者主要为因工作等原因移居异地的国外、国内商务人员、境外旅游者及来华商务团队等，城市经济的体量、活跃程度对于该类物业市场的影响起决定性作用地理位置地理位置：需具备可持续发展潜力该类物业一般都分布在城市中心商务区城市中心商务区、使馆区使馆区等商务活动活跃的区域周边交通发达、商务配套设施齐全，区位条件对于该类物业持续有效经营起到重要作用建筑自身条件：建筑自身条件：建筑设计、内部装修、配套档次，设施及时维护、更新后期管理水平：后期管理水平：专业管理公司的管理质量以及品牌效益，目前在中113、国经营的品牌有雅诗阁、奥克伍德、诗乐庭等以成都为核心的成都平原经济圈以成都为核心的成都平原经济圈，已成为外商投资中国内陆的首选地区已成为外商投资中国内陆的首选地区，其投资环境已接近长江三其投资环境已接近长江三角洲和珠江三角洲水平角洲和珠江三角洲水平。使成都对外经贸联系日益频繁使成都对外经贸联系日益频繁，这意味着跨国公司的高级外籍雇员这意味着跨国公司的高级外籍雇员、领事馆领事馆及相关机构人员及相关机构人员、港澳台商务人士及国内高级管理和技术人员数量港澳台商务人士及国内高级管理和技术人员数量，将在成都快速增长将在成都快速增长整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析国际标准服务式公寓在中国的发展114、国际标准服务式公寓在中国的发展CB Richard Ellis|Page 288成都经济处于高速发展的时期，依照现在的势头发展下去，预计2014年GDP、第三产业生产总值将超过目前的杭州；利用外资水平将接近目前的杭州，各项经济指标都将快速的发展。杭州在2008年下半年将拥有国际标准的服务式公寓产品。因此，从服务式公寓产品与经济的相关性而言，可以预预测成都国际标准的服务式公寓市场在未来几年也将快速发展测成都国际标准的服务式公寓市场在未来几年也将快速发展服务式公寓市场的发展与城市经济发展及外向性程度密切相关。通过与同级城市的比较，可以定性判断未来4年成都服务式公寓的发展趋势。这里选择杭州作为比较对115、象，因为：1）杭州的世贸丽晶城欧美中心国际标准的服务式公寓（570间，OAKWOOD）已于2008年9月开业；2）作为同级城市，杭州目前的经济实力及外向性高于成都，可以作为5年后成都的比较对象资料来源：成都市统计局以及杭州统计局20062006年年2323成都GDP与杭州比较-1,0002,0003,0004,0005,00012亿元20072007年年3,3243,32420102010年年4,3274,32720072007年年41044104成都杭州成都第三产业增加值与杭州比较-5001,0001,5002,0002,50012亿元20072007年年1,5851,58520102010116、年年2,0992,09920072007年年1,8771,877成都杭州成都FDI与杭州比较05101520253012亿美元成都杭州20072007年年282820072007年年111120102010年年1717整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析服务式公寓的发展条件分析服务式公寓的发展条件分析CB Richard Ellis|Page 289项目名称项目名称地址地址方向方向区域区域环线位置环线位置入住入住年份年份房间数房间数总面积总面积（mm）开发商开发商香格里拉大酒店成都滨江东路8号市中心锦江区一环内2007263,240香格里拉仁恒辉腾阁国际公寓人民南路一段市中心锦江区一环117、内201036051,415仁恒置地莎玛服务式公寓人民南路三段1号市中心锦江区一环内200920023,000瑞安汇源丰德奥克伍德华庭酒店公寓新希望路7号南门武侯区二至三环201123730,000万瑞置业累积供应量累积供应量823823间间107,655107,655平米平米截止2011年二季度成都市场优质服务式公寓供应量达到823间1 13 32 24 4整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析20112011年服务式公寓供应情况年服务式公寓供应情况CB Richard Ellis|Page 290项目名称项目名称入住入住年份年份房间数房间数至至20112011年二季年二季度入住率度入118、住率*客户特点客户特点香格里拉大酒店200726（全部为长租房）60%外籍客户在长租房中占比90%仁恒辉腾阁国际公寓201036070%（长租60%，日租40%外籍客户在长租房中占比70%莎玛服务式公寓200920050%（长租20%，日租30%外籍客户在长租房中占比60%丰德奥克伍德华庭酒店公寓2011已开放140（含日租房），总套数237套40%（长租10%，日租30%）外籍客户在长租房中占比80%，国内客户占日租客户的70%整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析现有需求（现有需求（1 1）CB Richard Ellis|Page 291根据世邦魏理仕开展的成都外籍人士（国际人士）119、住房需求调查结果表明：75%的被访者都是通过租赁获得目前的住房，租期一般是1-2年；其他25%是通过购买获取目前的住房的 租赁是租赁是国际人士目前获取住房的主要途径国际人士目前获取住房的主要途径，租期一般是租期一般是1 1-2 2年年在租房人士中，他们现在的住房租金水平：53%处于2,000-4,000元/月，27%处于4,000-6,000元/月，13%处于8,000-10,000元/月，7%低于2,000元/月住房面积与租金水平的对应关系如右表所示：从右表可以看到从右表可以看到，目前国际人士所租赁的住房的租金水平目前国际人士所租赁的住房的租金水平与住房面积大小并没有成正比的关系与住房面积大120、小并没有成正比的关系 地段地段、住房小区环住房小区环境境、装修水平等决定了租金水平的高低装修水平等决定了租金水平的高低在租赁住房的国际人士中，73%的享受公司提供的住房津贴，津贴的额度范围主要在2,000-6,000元/月（47%）及8,000-12,000元/月（13%）之间，其他为14,000-16,000元/月（6.5%）、20,000-25,000元/月（6.5%）如果假设低于2,000元/月的租金水平为1,500元/月，其他的租金范围取中数（例如2,000-4,000元/月相当于3,000元/月），那么享受住房津贴的被访国际人士的目前实际平均住房月租金为4,455元/月，而他们享受的121、平均月住房津贴为7,864元/月 这意味这意味，被访国际人士住房津贴利用水被访国际人士住房津贴利用水平还较低平还较低，租金承受能力还有很大的提升空间租金承受能力还有很大的提升空间资料来源：CBRE编号编号租金（元租金（元/月）月）*面积（平米）面积（平米）12,000101-14022,000-4,000101-14032,000-4,000101-14042,000-4,000101-14052,000-4,000101-14162,000-4,000141-18072,000-4,00061-10082,000-4,00061-10092,000-4,00061-100104,001-6,122、000101-140114,001-6,000101-141124,001-6,000141-180134,001-6,000261-300*148,001-10,000141-180158,001-10,00061-100*高新区政府提供的优惠住房整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析现有需求（现有需求（2 2）CB Richard Ellis|Page 292占地面积：占地面积：约28.7亩位置：位置：人民南路二段总建筑面积：总建筑面积：190980办公楼：办公楼：72073平米商场：商场：64556平米服务式公寓：服务式公寓：51415平米开发商：开发商：新加坡仁恒置地仁恒辉盛阁国123、际公寓仁恒辉盛阁国际公寓资料来源：CBRE、BAIDU.COM整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析成都典型国际标准酒店服务式公寓成都典型国际标准酒店服务式公寓CB Richard Ellis|Page 293仁恒辉盛阁国际公寓价格仁恒辉盛阁国际公寓价格资料来源：CBRE、BAIDU.COM房型房型面积面积开业特惠价开业特惠价挂牌价挂牌价(平方米平方米)(平方英尺平方英尺)日租日租(RMB)(RMB)月租月租(RMB)(RMB)租金租金（元（元/m/m 月）月）日租日租(RMB)(RMB)月租月租(RMB)(RMB)豪华单间公寓豪华单间公寓50-55538-591590120002401124、50030000行政单间公寓行政单间公寓66013500245165034000豪华一居室套房豪华一居室套房65-79699-84980018000277200050000行政一居室套房行政一居室套房87020000253220055000豪华两居室套房豪华两居室套房105-1141129-1226120025000238300070000行政两居室套房行政两居室套房140028000246330078000豪华三居室套房豪华三居室套房130-1401398-1505220036000277500098000行政三居室套房行政三居室套房2500400002865500108000以上价格需另加125、收15%服务费和税。额外加床需另附人民币348+15%每床每晚。开业特惠价有效期至2011年2月28日止。特惠价到期后执行会员价，在开业特惠价基础上每月增加500元整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析成都典型国际标准酒店服务式公寓成都典型国际标准酒店服务式公寓CB Richard Ellis|Page 294项目名称项目名称地址地址方向方向区域区域环线环线位置位置入住入住年份年份房间数房间数总面积总面积（mm）开发商开发商铁狮门晶融汇锦江东大街纱帽街口市中心锦江区一环内201322027,000铁狮门华置广场太升南路文化宫西市中心青羊区一环内201412015,000华人置业来福士雅诗126、阁服务公寓人民南路四段三号南门武侯区一至二环20125013,000来福士城市春天高新区益州大道北段388号市中心锦江区二至三环201220023,000嘉隆利累积供应量累积供应量590590间间78,00078,000平米平米未来未来5 5年，成都市场将新增国际标准服务式公寓约年，成都市场将新增国际标准服务式公寓约590590套，累计供应将超过套，累计供应将超过1,4001,400套套供应量较大，主要集中在市中心供应量较大，主要集中在市中心CBDCBD区域及人民南路沿线的成熟商务区区域及人民南路沿线的成熟商务区整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析未来未来5 5年内服务式公寓供应情况年127、内服务式公寓供应情况CB Richard Ellis|Page 295北京北京上海上海深圳深圳杭州杭州2006年各城市FDI45.571.0732.6922.62005年每间国际标准服务式公寓对应的FDI（亿美元/套）0.00410.00580.04670.05592010年成都FDI与其他城市的比较比例0.38240.24480.53230.76992010与其他城市比较，成都每间国际标准服务式公寓对应的FDI（亿美元/套）0.01070.02370.08770.0726平均值：0.0487截至2005年服务式公寓(间）0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,00128、0.0050,000.0060,000.00北京上海杭州深圳2000-2005五年各城市累计FDI（亿美金）050100150200250300350北京上海杭州深圳资料来源：成都市统计局和CBRE国际国际标准服务式公寓主要消费者为外资公司的高级管理层，城市的外商投资是否活跃起到决定性的作用。这里，我们选取外商直接投资（FDI）作为主要参考指标，并结合4个城市已有国际国际标准服务式公寓数量状况，以及成都2010年FDI与其他城市的比较：依照上表，相对于其他城市，依照上表，相对于其他城市，20102010年成都每间国际标准服务式公寓对应的年成都每间国际标准服务式公寓对应的FDIFDI分别如上表所129、示，取各分别如上表所示，取各城市平均值为城市平均值为0.04870.0487（亿美元（亿美元/套）套）整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析成都服务式公寓未来需求预测（成都服务式公寓未来需求预测（1 1）CB Richard Ellis|Page 296年份年份20002000-20062006年年累计累计20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年合计合计金额（亿美元）29.711.422.52848.661.6201.8201.8依据2006年-2010年成都FDI平均增长速度26.63%，预计到2011年成都FDI将达61.6130、亿美元，2000年至2011年总计将达201.8亿美元，依照每套国际国际标准服务式公寓对应DFI指标为0.0487亿美元来看，预计从，预计从20112011年后成都国际国际标准服务式公寓市场容量为年后成都国际国际标准服务式公寓市场容量为4,1434,143套。套。预计未来5年内，成都市场供应真正意义的国际国际标准服务式公寓面积约成都市场供应真正意义的国际国际标准服务式公寓面积约18.5718.57万平方米，万平方米，参考上海、北京的国际国际标准服务式公寓的面积（如：1房：82-140平米；2房：107-182 平米；3房：142-241平米），结合成都现阶段的国际国际标准服务式公寓发展阶段和市131、场实际情况，增加Studio和1房的比例，按照平均单套按照平均单套9090平米估平米估算，市场将供应国际国际标准服务式公寓算，市场将供应国际国际标准服务式公寓1,5001,500间，市场将产间，市场将产生空缺生空缺2,6432,643间间资料来源：CBRE年份年份20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年年均年均增长率增长率金额（亿美元）7.611.422.52848.626.63%26.63%整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析成都服务式公寓未来需求预测（成都服务式公寓未来需求预测（2 2）CB Richard Ellis|P132、age 297政策调控后，政策调控后，部分住宅投资者转向服务式公寓部分住宅投资者转向服务式公寓新政对住宅市场的影响是可想而知，直接扼杀了大部分住宅投资者的购买计划，使得不少人将投资目标转移到了商业地产。这其中，资金雄厚或纯粹为投资获利的购房者将重心放在了写字楼和商铺上，而资金相对有限或投资自住功能兼顾的购房者则把重心放在了服务式公寓。这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质。新政的下达使得购买住宅的成本增加，但商业地产的首付资金一直是五成，且无论买多少套都不受限制，而服务式公寓投资门槛低、又可兼顾自住功能的特点，让其成为新政下许多住宅投资者转向投资商业地产的试水。土地使用年限为40133、年的商住两用服务式公寓，在新政以来，由于对购买二套房提出的种种限定，使得部分原本打算购买住宅的购房者将目标转向投资服务式公寓，成都楼市酒店式受关注程度并不逊于商铺、写字楼等热门商业。此类商住公寓有较多优势，在市场内逐渐成为投资热点。70年产权住宅服务式公寓商铺、写字楼投资客户商铺、写字楼服务式公寓二套房限购整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析类服务式公寓发展概述类服务式公寓发展概述CB Richard Ellis|Page 298 服务式公寓（可销售型）受欢迎原因服务式公寓（可销售型）受欢迎原因位于成熟商圈，邻近城市主干道，交通便捷，周边配套完善。如天府广场边的“力迅领筑”、九眼桥商圈134、的“天紫界”等，都位于成都老牌或者新兴的热门商圈内，决定其“易租售”的特点；户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三，户型面积小，可作为自住的过渡；可注册公司，适合办公。如“红城”、“金府SOHO”，办公居家融为一体，适合创业者。相对普通住宅价格低廉。40年产权公寓的产品销售报价为8851元/m。在周边环境、交通、配套等方面条件相当的前提下，40年产权比70年产权住宅低15%20%。服务式公寓（含可销售型）相对劣势服务式公寓（含可销售型）相对劣势地块规模往往较小（多在20亩以内），没有单独的小区配套，建筑密度大。由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬性规定，导致135、在采光、通风等方面普遍存在不足。由于商住两用房（清水）无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公有的居住，使用时相互带来负面影响。水电费商用、不通天然气、不能办理入户也是其硬伤。酒店式公寓酒店式公寓劣势劣势规模小规模小密度高密度高绿化少绿化少朝向采光通风朝向采光通风考虑不足考虑不足水电物管费用高水电物管费用高办公与居住办公与居住互相影响互相影响整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析成都市类服务式公寓发展概述成都市类服务式公寓发展概述CB Richard Ellis|Page 299壹号公馆壹号公馆开发商：开发商：威尔斯实业管理方：管理方：四川威尔斯物业管理有限公司位置：位置：人民中路三段1136、号占地：占地：3.7亩总建筑面积：总建筑面积：44,354平米项目组成：项目组成：大厦1楼至5楼为商业，6楼到29楼为公寓部分定位：定位：类服务式公寓类服务式公寓总建筑面积：类服务式公寓总建筑面积：34,900平米类服务式公寓数：类服务式公寓数：648套单层面积：单层面积：1,600平米标准层单位：标准层单位：27套层高：层高：3米，净高2.8米得房率：得房率：70%开盘时间：开盘时间：2007年2月交房时间：交房时间：2008年4月资料来源：FOCUS.COM销售情况：销售情况：100%，销售成交均价11,431元/平米（2008年价格）。物业管理费：物业管理费：2.8元/平米/月整体服务式137、公寓市场分析整体服务式公寓市场分析典型类服务式公寓（典型类服务式公寓（1 1）CB Richard Ellis|Page 300房型房型面积范围面积范围(平米平米)户数户数(套套)所占比例所占比例套一43.44-75.6062496%套二98.57-98.58244%资料来源：CBRE配套设施：配套设施：1-6楼裙楼配备会所，包括红酒雪茄吧、西餐厅、中餐厅、24小时恒温游泳池、SPA馆、会议厅、高文安名流健身中心等，入会可以享受。户型配比：户型配比：壹号公馆顶级会所介绍壹号公馆顶级会所介绍 名称：名称：格兰会 规划：规划：项目1-6层裙楼，共1.5万平米；入会标准：入会标准：30,000元/年138、（以家庭计算）会所配置：会所配置：六道保龄球馆；恒温游泳池、桑拿中心 豪华壁球馆、乒乓球馆；名流健身中心 音像室；雪茄吧；顶级西餐厅、中餐厅（名贵轩国宴酒楼）；董事长会议室、会员行政套房。格兰会是整个项目的核心，定位是高档商务俱乐部，作为整个项目的核心和亮点，并填补成都高端物业配套市场的空白，形成强大的市场吸引力，为其项目提供强有力的支持。资料来源：FOCUS.COM大厅装修情况大厅装修情况卧室装修情况卧室装修情况项目分析：项目分析：市中心黄金地段；物业定位档次较高；物业管理品质较高；产权分散，不利于后期管理。销售分析：销售分析：从销售速度上来看，项目一年半时间销售率达到95%，相当于每月销售139、36套，相对于普通住宅来说速度较慢，主要原因有项目自身硬件问题（烂尾楼改造，结构上的缺点及消费者心理上影响）整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析典型类服务式公寓（典型类服务式公寓（2 2）CB Richard Ellis|Page 301资料来源：SOUFAN.COM商鼎国际商鼎国际开发商：开发商：岷江新希望房地产开发有限公司管理方：管理方：成都锦官新城物业管理有限公司（物业顾问：第一太平戴维斯）位置：位置：人民南路四段人南立交桥旁占地面积：占地面积：31.6亩总建筑面积：总建筑面积：144,605平米项目组成：项目组成：一栋写字楼，一栋小户型精装公寓（2-28层）定位：定位：类服务式140、公寓类服务式公寓总建筑面积：类服务式公寓总建筑面积：53,218平米类服务式公寓总户数：类服务式公寓总户数：804套单层建筑面积：单层建筑面积：1,950平方米标准层单位：标准层单位：30套层高：层高：2.6米得房率：得房率：72%开盘时间：开盘时间：2006年6月；交房时间：2008年4月销售情况：销售情况：已100%销售，销售周期2006年6月至2007年5月，相当于每月销售68套左右。开盘价6,500元/平米（最低5,800元/平米，最高6,950元/平米），楼层价差50元/平米，东西方向差价约50元/平米。2007年销售成交均价7,800元/平米，最高销售成交价格9,000元/平米。物141、业管理费：物业管理费：1.7元/平米/月整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析典型类服务式公寓（典型类服务式公寓（3 3）CB Richard Ellis|Page 302房型房型面积范围面积范围(平米平米)户数户数(户户)所占比例所占比例询问价询问价套一52-6558873%3,000元/月套二74-8121627%4,500元/月资料来源：CBRE主力户型主力户型-B B型型资料来源：SOUFAN.COM 项目分析：项目分析：位于高档住宅集中区，而且周边办公氛围较为成熟，能为公寓提供一定消费群；虽然产权分散但是物业管理品牌较好。该项目的成功，主要在于地段和总价的控制，这是商鼎国际销售142、迅速的主要原因。装修情况：装修情况：精装小户型，装修标准800元/平米（套内），含送空调、电冰箱、洗衣机、微波炉、成品衣柜，其余设备可与房东协商；内部配套：内部配套：650平米大堂、10部高速名牌电梯、8,000平米形象外广场、4,500平米中庭广场、每层空中花园。此外可使用写字楼国际会议中心、远程视频会议室、员工餐厅、商务中心、5A智能配套。同时享受锦官新城内部配套（健身中心、游泳池）；户型配比及租金：户型配比及租金：整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析典型类服务式公寓（典型类服务式公寓（4 4）CB Richard Ellis|Page 303 相比国际标准服务式公寓，类服务式公寓143、由于客户群体广泛，面向中高收入的白领，因而需求较大；类服务式公寓通常采取销售的方式来运作项目，作为投资性较强的产品，其需求可分为两类：销售需求；租赁需求（可以参考经济型酒店、产权酒店，平均租金为100-200元/套/晚）；由于该类物业主要的发展模式是销售物业，因而主要研究购买需求情况；由于该类物业主要的发展模式是销售物业，因而主要研究购买需求情况；项目名称项目名称销售情况销售情况需求构成需求构成购买者背景购买者背景壹号公馆售完，20个月完成销售100%80%投资者40%外地者，60%本地者商鼎国际售完，12个月完成销售100%60%投资者，40%自住者40%外地者，60%本地者（本地者中70%144、为机场人员）通过以上可见，类服务式公寓主要以投资客户为主；壹号公馆投资者比例明显高于商鼎国际，说明产品档次及服务品质的提升能够吸引投资客户，但是商鼎国际的销售速度更快则表明同时具有自住和投资价值的物业有更强的市场需求。资料来源：CBRE整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析类服务式公寓需求类服务式公寓需求CB Richard Ellis|Page 304类服务式公寓发展模式灵活，消费群体广泛，市场需求较大，风险较小，可以考虑进行发展。类服务式公寓发展模式灵活，消费群体广泛，市场需求较大，风险较小，可以考虑进行发展。类服务式公寓客户范围比较广，主要面对中高收入的白领，根据目前成都的本地型服145、务式公寓的供应总价分析，主要是50-80万元，按1：6（国际通行的合理范围）的收入与房价比分析，个人收入在8-15万元/年的人群具备购买能力，根据成都收入水平分析，此类产品的消费群体数量较大，对于投资、自住的吸引较大，发展前景看好。类服务式公寓的需求特点：类服务式公寓的需求特点：针对人群：投资者和自住者；对于投资者，诉求点集中在产品的回报率和升值潜力。短期看重产品的投机性，长期看重产品的增值及出租能力；对于自住者，可承受能力、产品配套、地段、周边环境和产品的升值潜力是最为关注的；目前投放市场的类服务式公寓，主要为壹号公馆、商鼎国际。两者锁定的客户群体不同，前者以高端为主，后者以中端为主，因此在146、销售速度上出现不同；整体服务式公寓市场分析整体服务式公寓市场分析类服务式公寓需求类服务式公寓需求CB Richard Ellis|Page 305区域界定原则：以城市发展规划中区域组团发展规划方案为指导，区域为“天府新城”高新南区范围区域市场研究范围：根据与项目的相关度及高新南区规划区块，我们将高新南区及相邻区域划分为四个与本项目竞争度最大的区域：火车南站区、中央政务区、商务会展区、及中央商务区研究类型：区域内销售价格高于10,000元/平米且精装修，提供全部或者部分服务的类服务式公寓及国际标准服务式公寓站南组团站南组团华阳华阳站南组团站南组团大源组团大源组团中中央央政政务务区区商商务务会会展147、展区区中中央央商商务务区区火火车车南南站站区区区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域市场界定区域市场界定CB Richard Ellis|Page 306区域现有服务式公寓供应情况区域目前已经有一家国际标准服务式公寓开业（奥克伍德）；本案区域现有销售型服务式公寓供应：礼顿山金融公馆、海洋中心区域未来服务式公寓供应情况区域未来将有1个国际标准服务式公寓供应（城市春天）区域未来将有1个销售型服务式公寓供应（复地中心）区域目前服务式公寓供应较少区域目前服务式公寓供应较少，研研究其需求不足以代表未来趋势究其需求不足以代表未来趋势，因因而以下将从典型项目的研究来分析而以下将从典型项目的研究来分148、析区域需求特点区域需求特点，并从区域产业发展并从区域产业发展规划来分析未来需求发展趋势规划来分析未来需求发展趋势站南组团站南组团华阳华阳站南组团站南组团大源组团大源组团中中央央政政务务区区商商务务会会展展区区中中央央商商务务区区火火车车南南站站区区奥克伍德奥克伍德开业时间：开业时间：20112011房间数：房间数：237237城市春天城市春天预计预计20122012年开业年开业礼顿山礼顿山金融金融公馆公馆海洋中心海洋中心复地中心复地中心区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域市场概述区域市场概述CB Richard Ellis|Page 307丰德丰德.奥克伍德国际公寓奥克伍德国际公寓149、地址：人民南呼四段，新希望路7号公寓规模：237间客房，建筑面积30,000平米开业时间：2011年一季度公寓特点：位于国际城南商务区附近，交通方便，毗邻地铁1号线桐梓林站，周边有商鼎国际、新希望大厦、国航世纪中心等甲、乙级写字楼，商务人群集中产品规划：房型房型面积（平米）面积（平米）占比占比Studio49-5820%一室一厅87-9535%二室两厅127-14235%三室两厅150-18410%区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域典型项目区域典型项目CB Richard Ellis|Page 308丰德丰德.奥克伍德国际公寓奥克伍德国际公寓项目价格：开业特惠价约为挂牌价的3.6150、-4折，特惠价分为日租价和月租价，月租价约为日租价折算的50%-70%，具体见下表开业特惠价执行时间2011年3月至2011年8月，约半年时间，之后的价格在特惠价基础之上每月上涨500元日租需要在日租价基础之上再交纳15%的服务费房型房型面积（平面积（平米）米）日租价（挂牌日租价（挂牌价）元价）元/天天.间间日租价（开业日租价（开业价）元价）元/天天.间间月租价（挂牌月租价（挂牌价）元价）元/月月月租价（开业月租价（开业价）元价）元/月月月租价（开业价月租价（开业价接平方计算）元接平方计算）元/平米平米/月月豪华单间491,50060028,00014,000286行政单间581,700650151、30,00015,000259高级一居室872,00075038,00018,000207豪华一居室932,20082040,00019,000229行政一居室952,40089042,00020,000211豪华两居室127-1302,8001,07052,00026,000200行政两居室1423,0001,15058,00028,000197豪华三居室1504,8001,95068,00033,000220行政三居室176-1845,2002,15080,00036,000196区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域典型项目区域典型项目CB Richard Ellis|Page152、 309丰德丰德.奥克伍德国际公寓奥克伍德国际公寓开业后3个月该项目总计推出140个房间，入住率约为35%（占所有客房的20%），其中：日租客户占比80%月租客户占比20%长租房客户分布如下：房型房型面积（平米）面积（平米）月租价（开业价）元月租价（开业价）元/月月已租套数（间）已租套数（间）豪华单间4914,0002高级一居室8718,0003豪华一居室9319,0001豪华两居室127-13026,0002行政两居室14228,0001豪华三居室15033,0001区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域典型项目区域典型项目CB Richard Ellis|Page 310丰德丰德153、.奥克伍德国际公寓奥克伍德国际公寓公寓设备：房间内高速互联网及无线上网、平板电视、DVD机及家庭影院系统、卫星电视微波炉/烤箱、洗碗机、配套齐全的厨房设施洗衣机、烘干机和熨衣板室内电子保险箱公寓设施：住客休闲区奥香厨餐厅和酒吧商务中心和会议室室内游泳池、健身中心、桑拿室室内儿童娱乐区地下停车场、闭路电视临近系统公寓服务：24小时安全服务、前台服务客房服务、即时维修服务、定期清扫服务送餐服务豪华用车服务洗衣/干洗服务区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域典型项目区域典型项目CB Richard Ellis|Page 311海洋中心海洋中心占地面积占地面积:15131平方米建筑面积建筑面154、积202193平方米开发商开发商四川海洋置地发展有限公司物业顾问公司物业顾问公司仲量联行建筑单位建筑单位上海中远建设（集团）有限公司代理商代理商成都世家机构实业有限公司建筑设计单位建筑设计单位中国建筑西南设计研究院工程进度工程进度地上3层(2011-06-10)产权年限产权年限公寓40年，住宅70年总户数总户数共845户；住宅367户公寓户数公寓户数478户公寓均价公寓均价16000元/平方米装修标准装修标准5000元/平方米区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域销售型服务式公寓项目区域销售型服务式公寓项目CB Richard Ellis|Page 312记录时间记录时间均价均价最低155、价最低价价格描述价格描述2011-06-1216000 元/平方米14000元/平方米全款97折 按揭98折2011-04-1316000 元/平方米14000元/平方米全款97折 按揭99折2011-04-0716000 元/平方米14000元/平方米全款97折 按揭99折2011-03-2916000 元/平方米14000元/平方米住宅均价14000元/平公寓均价16000元/平项目价格走势表项目价格走势表项目总体概况：项目总体概况：海洋中心项目位于成都市南部新区大源组海洋中心项目位于成都市南部新区大源组团，天府大道中段，规划的大源商务科技团，天府大道中段，规划的大源商务科技片区核心区域。156、片区核心区域。海洋中心项目规划为三栋超高层建筑。集海洋中心项目规划为三栋超高层建筑。集甲级写字楼、酒店式公寓和高档住宅为一甲级写字楼、酒店式公寓和高档住宅为一体，并配备有高级休闲、商务会所和精品体，并配备有高级休闲、商务会所和精品商街。商街。区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域销售型服务式公寓项目区域销售型服务式公寓项目CB Richard Ellis|Page 313海洋中心销售情况海洋中心销售情况销售分期销售分期共两期目前销售阶段目前销售阶段一期公寓面积区间公寓面积区间50-90平米公寓推售套数公寓推售套数467套已售套数已售套数246套去化率去化率52.7%销售速度销售速度8157、2套/月停车配置停车配置1090个停车位；地下3层为停车场项目销售情况分析：项目销售情况分析：海洋中心公寓以精装小户型为主力产品，销售情况明显好于住宅，主要原因为不售限购和限贷影响。海洋中心公寓成交客户构成主要由成都投资客户、金融城政府中高层公务人员和天府软件园中高层管理人员。项目优势：40年商业产权不受限购限贷影响。装修配置精良，西门子橱柜家电、地暖配置。4000平米海洋中心尚品美格菲运动主题综合会所地铁1号线、5号线轨道交通优势。大源组团区域未来发展价值。住宅住宅写字楼写字楼公寓公寓区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域销售型服务式公寓项目区域销售型服务式公寓项目CB Richa158、rd Ellis|Page 314复地复地 复城国际复城国际建筑类别建筑类别超高层装修状况装修状况精装修环线位置环线位置三环以外所属商圈所属商圈高新区物业地址物业地址德赛二街88号（益州大道路口）交通状况交通状况801路、26路、815路、815A路地铁1号线新会展中心站开盘时间开盘时间2011-08入住时间入住时间2013-10容容 积积 率率6.00绿绿 化化 率率15%物业公司物业公司上海复瑞物业开开 发发 商商成都上锦置业有限公司售楼地址售楼地址德赛二街88号（益州大道路口）产权年限产权年限40年区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域销售型服务式公寓项目区域销售型服务式公寓项159、目CB Richard Ellis|Page 315复地复地 复城国际复城国际占地面积占地面积31996平方米建筑面积建筑面积230000平方米开发商开发商成都上锦置业有限公司投资商投资商（上海）复地集团物业管理公司物业管理公司上海复瑞物业物业顾问公司物业顾问公司戴德梁行建筑单位建筑单位中建五局第三建设有限公司代理商代理商策源地产建筑设计单位建筑设计单位ANS国际建筑设计顾问有限公司景观设计单位景观设计单位仓永景观设计株式会社工程进度工程进度地上7层(2011-06-12）项目总体概况：项目总体概况：项目是纯商业综合体项目，占地58.8亩，总建筑面积约为23万平方米。由一栋5A级甲级写字楼、一160、栋创意型甲级写字楼、3栋公寓、主力店商业中心及特色商业街组合而成；项目商业总面积约72000平方米，目前已确定签约入驻的主力店商家有：华润万家20000平米超市，四川太平洋电影院线签约8000平米影城，另外还有一个D-MAX放映厅。复地 复城国际预计2011年8月份开盘，首批推出5号楼栋，面积区间为51-79平米精装酒店式公寓，为套一套二户型，价格待定，具体开盘时间待定，4梯17户，样板间于2011年6月底推出。目前正在接受咨询登记。区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域销售型服务式公寓项目区域销售型服务式公寓项目CB Richard Ellis|Page 316项目区域位置分析：项161、目区域位置分析：项目位于成都国际城南中心的大源居住板块，紧邻天府新城CBD，周边汇聚了成都市政府办公区、金融后台服务产业园和高新产业园区；与市区连接的交通干线主要有三条：天府大道、新益州大道和剑南大道；项目北临德赛二街，东靠新益州大道，南侧是瞻远西二街；复地复城国际项目周边有2000亩的市政公园，生态环境和绿化环境都比较好，居住舒适度高，同时整个片区内楼盘的居住品质都比较高。目前伊藤洋华堂旗舰店已经落户项目周边。区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域销售型服务式公寓项目区域销售型服务式公寓项目CB Richard Ellis|Page 317 距离区域较近的人民南路南段区域有较为丰富162、的服务式公寓产品供应：如类服务式公寓”商鼎国际“和国际标准服务式公寓“丰德国际广场”。以下的研究表明此物业发展的特点与区域的特点有较为紧密的关联：从区域环境来看，有如下的优势条件支持服务式公寓的发展：该区域位于城南，周边的商业发展较为成熟，正在开发的金融城商圈将提供丰富的商业配套和服务；保证了生活的方便性保证了生活的方便性该区域居住环境较好，有大量的中高档住宅产品供应，居住人群的素质较好，是外籍人士的主要聚集区；保证了居住的舒适性和安全性保证了居住的舒适性和安全性该区域商务氛围成熟，有成熟的甲级、乙级写字楼和星级酒店供应，如丰德国际广场（乙级）、国航世纪中心（甲级）、凯宾斯基饭店（五星级）、凯163、宾斯基饭店附楼（四星级）等；保证了工作和商务沟通的便利性保证了工作和商务沟通的便利性，同时提供了大量的消费需求同时提供了大量的消费需求该区域的地段条件较好：交通便利，到达市区、机场均有快速通道，商务效率较高；保保证了工作和商务沟通的便利性证了工作和商务沟通的便利性以上的分析表明以上的分析表明，服务式公寓的发展主要依赖于区域的交通服务式公寓的发展主要依赖于区域的交通、商务环境商务环境、区域内需求量和区域内需求量和区域的整体发展档次区域的整体发展档次以上四点以上四点，可作为判断本案是否具备发展条件的主要参照条件可作为判断本案是否具备发展条件的主要参照条件区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析164、服务式公寓发展与区域特点的关系服务式公寓发展与区域特点的关系CB Richard Ellis|Page 318（续）从项目的发展策略来看，有如下的优势条件支持了项目取得良好的销售效果（由于丰德广场二期尚未推出，此次仅研究商鼎国际）项目以套一为主力户型，总价得到有效的控制，舒适于首次置业的年轻人和投资者实际实际的的市场反馈表明：市场反馈表明：6060%为投资者为投资者，4040%为自住者为自住者（主要是工作区域在周边主要是工作区域在周边、机场等青年人机场等青年人），涉及的客户群体广泛涉及的客户群体广泛，既适合投资又适合自住既适合投资又适合自住 项目以较高的性价比为项目价值的提升提供的支持实际的市165、场反馈表明：实际的市场反馈表明：2006年销售成交均价为6,500元平米，2007年销售成交均价7,800元平米，物业价格年涨幅达10%从询问的租金价格看，物业投资回报率为8%-11%。市场回报较高以上的研究表明以上的研究表明，类服务式公寓主要的产品优势是性价比类服务式公寓主要的产品优势是性价比、灵活性灵活性、产品品质高产品品质高以上两点可作为本案产品发展的主要借鉴以上两点可作为本案产品发展的主要借鉴另外另外，从项目的户型来看从项目的户型来看，单间和套二为主单间和套二为主，显示出客户对于小面积产品的接受度更高显示出客户对于小面积产品的接受度更高区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析服务式166、公寓发展与区域特点的关系服务式公寓发展与区域特点的关系CB Richard Ellis|Page 319 本案所处环境具有的特点：区域的整体定位是“南部新城”，是成都天府新城的核心，区域的规划水平较高，国际化的发展定位，将使区域成为成都国际新城区域的发展档次支持服务式公寓的发展区域的发展档次支持服务式公寓的发展 区域目前已确定了大力发展企业总部区（包括国内外知名大型企业、事业单位的总部均位于区域内），集中发展金融服务和软件外包产业链（产业的规模将是西部第一），形成成熟的、规模化的商务新区。据统计，该区域未来的办公人口将达到60万人（至2012年）提供了大量提供了大量的消费需求的消费需求 区域采167、用现代新城的网状规划格局，交通便利，加之2010年地铁的开通，将极大的提升区域的交通效率保证了工作和商务沟通的便利性保证了工作和商务沟通的便利性 区域商业、商务配套规划不仅完善，且档次较高，目前已明确的甲级、乙级写字楼的发展体量将达到157万平米，五星级酒店、四星级酒店将有11个，为区域提供高品质的商务环境保证保证了生活的方便性了生活的方便性保证了工作和商务沟通的便利性保证了工作和商务沟通的便利性 区域物业的发展档次较高，目前已有知名品牌开发商开发的中高档住宅供应，未来还将有国际社区、国际医院、国际学校等配套，并且有高水平的歌剧院、艺术馆、体育公园等提供生活服务保证了居住的舒适性和安全性保证了168、居住的舒适性和安全性 目前区域未来国际标准服务式公寓的供应不多，且此类产品对于品牌的要求较高，发展门槛高，竞争不大本案所在区域具备发展服务式公寓的条件，具有发展类服务式公寓的需求且没有竞争，本案所在区域具备发展服务式公寓的条件，具有发展类服务式公寓的需求且没有竞争，发展机会较大发展机会较大。区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓未来发展趋势判断区域服务式公寓未来发展趋势判断CB Richard Ellis|Page 320根据调查，区域至2011年的办公人群将达到48万人（根据区域规划至2012年区域办公人口为60万人，年开发速度为20%，推算至2011年已开发量为80%）169、，这些人员的基本特点符合服务式公寓的消费特征，将是类服务式公寓的目标消费群体：青年人为主，平均年龄在25-45岁；收入水平较高，按成都目前的行业（软件、金融服务）水平，约为10万元/年以上；（根据当前市场上类服务式公寓的价格水平推算的总价区间约在50-80万左右，按国际惯例，房价收入比在4-8倍较为合理，这里取高值）由此判断由此判断，本案区域内有大量的服务式公寓消费群体本案区域内有大量的服务式公寓消费群体，如发展适合的产品可吸引到他们如发展适合的产品可吸引到他们根据金融城发展规划，区域产业的高端化和国际化将带来大量国际标准服务式公寓的需求：根据初步产业人口估算，至2020年区域可承载20万产业170、人口办公，金融城整体规模将比成都CBD规模更大；根据整体市场分析，成都未来每年新增的国际标准服务式公寓需求缺口为880套（2,640套/3年=880套）；金融城的定位将与传统CBD共同承载成都高端服务业，从产业规模和物业规模来推算未来的需求分配，暂按50%：50%区域未来国际标准服务式公寓每年新增消费需求约为区域未来国际标准服务式公寓每年新增消费需求约为440440套套区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析区域类服务式公寓需求分析区域类服务式公寓需求分析CB Richard Ellis|Page 321类服务式公寓发展迅速，竞争激烈程度将逐渐加重，价格上涨速度将超过普通住宅；国际类服务式171、公寓发展迅速，竞争激烈程度将逐渐加重，价格上涨速度将超过普通住宅；国际标准服务式公寓发展相对缓慢，但因品牌高端，价格将保持稳定缓慢上涨。标准服务式公寓发展相对缓慢，但因品牌高端，价格将保持稳定缓慢上涨。目前：目前：供给：国际标准服务式公寓4家（823823间）间）；类服务式公寓约32家（10,75210,752间）间）平均入住率：国际标准服务式公寓6565-80%80%；平均去化率：类服务式公寓65%65%；平均房价：国际标准服务式公寓604604元元/m/m 月月；类服务式公寓租金100.8100.8元元/m/m 月月；均价9,2509,250元元/平方米平方米未来：未来：供给：未来五年预计172、有8家国际标准酒店服务式公寓，提供1,2131,213个房间，主要从市中心（春熙路/盐市口/东大街）向人民南路至高新南区发展供求缺口供求缺口未未 来来趋趋 势势产品模式发展需要产品模式发展需要根据未来供应关系分析，根据未来供应关系分析，国际标准酒国际标准酒店服务式公寓发展缓慢，但是需求旺店服务式公寓发展缓慢，但是需求旺盛；可类服务式公寓销售情况好，投盛；可类服务式公寓销售情况好，投资回报高资回报高根据对发达国家及一线城市的分析，根据对发达国家及一线城市的分析，发展区域型商圈的国际标准服务式公发展区域型商圈的国际标准服务式公寓支持规模为寓支持规模为4 4-5 5万平米；可销售型公万平米；可销售型173、公寓在寓在3030万平米左右万平米左右国际标准酒店服务式公寓国际标准酒店服务式公寓符合在产业特点明显的城符合在产业特点明显的城市核心发展；市核心发展；可类服务式公寓市场的灵可类服务式公寓市场的灵活性强，是综合体的补充活性强，是综合体的补充性物业性物业项目定位项目定位需要需要国际标准酒店服务式公寓国际标准酒店服务式公寓凭借优质的品牌经营管理凭借优质的品牌经营管理和商业核心地段拓展；和商业核心地段拓展；可类服务式公寓投资自住可类服务式公寓投资自住皆可的优势使其价格上涨皆可的优势使其价格上涨速度将超过普通住宅速度将超过普通住宅区域服务式公寓市场分析区域服务式公寓市场分析服务式公寓市场小结服务式公寓市174、场小结CB Richard Ellis|Page 3225 5 案例分析案例分析5.15.1 上海陆家嘴金融区上海陆家嘴金融区5.25.2 香港金融中心区香港金融中心区5.3 5.3 北京金融街北京金融街CB Richard Ellis|Page 323上海上海 陆家嘴金融中心区陆家嘴金融中心区CB Richard Ellis|Page 324总体定位总体定位面向国际的现代化金融贸易区用地范围用地范围西至黄浦江，东至浦东南路，南到东昌路占地面积占地面积119.5公顷建筑面积建筑面积335万平米区域功能区域功能商务、商业、居住、公共配套物业配比物业配比企业机构企业机构2.4万个产业类型产业类型金175、融、商业贸易和投资咨询等商务服务业交通状况交通状况地铁2号线陆家嘴站外滩观光隧道、延安东路隧道、过江隧道配套设施配套设施国际会议中心、东方明珠电视塔、海洋水族馆、大自然野生昆虫馆等文化娱乐场所及陆家嘴绿地，滨江休闲观光带上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区项目概况项目概况61.3%14.1%11.9%9.7%3.0%陆家嘴物业配比陆家嘴物业配比写字楼酒店商业住宅文化设施CB Richard Ellis|Page 325起步阶段起步阶段缓慢发展阶段缓慢发展阶段快速发展阶段快速发展阶段扩张发展阶段扩张发展阶段年份年份1990199719972001200120082008后发展节奏发展节奏陆家176、嘴金融贸易区成立；吸引国内金融机构，如中国人民银行上海分行、建设银行、工商银行、上海证券交易所等；与正大集团、日本森大厦株式会社合作；受1997年亚洲金融危机影响，推迟建设周期；土地再转让；项目开发以市政配套建设为主；上海住房制度全面改革促进区域房地产项目蓬勃发展；2002年，正大大广场开业陆家嘴中心区获得全面发展，建设银行大厦、贸易机构大厦、高档住宅、旅游观光景点等；由于目前1.7平方公里的陆家嘴金融中心区开发趋于饱和，2007年4月金融中心区东扩方案发布；建设多层次、多功能、多元化的金融区，打造全方位的金融服务配套体系；开发规模开发规模约60万平米约175万平米约300万平米约350万平米177、物业类型物业类型以办公物业为主以办公物业为主，酒店、会展中心和小型配套商业得到发展重点开发高档公寓和大型综合商业形成由写字楼、商业、酒店、公寓和各类配套设施组成的综合物业体系上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区发展历程发展历程CB Richard Ellis|Page 326上海陆家嘴CBD是较为典型的政府导向型发展政府导向型发展，在政府推动和优先开发建设下，较短时期内完成了核较短时期内完成了核心区建设；心区建设；区域开发具有明确规划和产业发展定位，形成了总形成了总部经济和金融，高端服务业等产业聚集部经济和金融，高端服务业等产业聚集；统一规划开发，开发公司主导统一规划开发，开发公司主导下的178、国家级开发区建设；上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区开发模式开发模式1990年，市政府宣布成立陆家嘴金融贸易区开发公司1992年，上海陆家嘴金融贸易区股份公司1993-1994年，上海陆家嘴金融贸易区股份公司上市交易1997年，上海市陆家嘴金融贸易区开发公司正式改制成上海陆家嘴(集团)有限公司2005年，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司完成股权分置改革工作CB Richard Ellis|Page 327上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区开发模式开发模式公司经营范围：公司经营范围：房地产开发、经营、销售、出租和中介市政公用基础设施的开发建设陆家嘴开发公司统一负责区域土地开发、基179、础设施建设，一方面解决了以盈利为目的的开发主体建设公共设一方面解决了以盈利为目的的开发主体建设公共设施动力不足的问题，另一方面有利于统一管理，保证规施动力不足的问题，另一方面有利于统一管理，保证规划目标地实现划目标地实现成功上市为公司进行区域开发和项目建设提供资金支持成功上市为公司进行区域开发和项目建设提供资金支持69%31%0.4%2007陆家嘴公司业务收入构成陆家嘴公司业务收入构成土地批租房地产租赁销售其他业务46%21%18%4%9%2%2010陆家嘴公司业务收入构成陆家嘴公司业务收入构成土地批租房地产租赁销售会展业务酒店业务物业管理其他业务公司的主营业务以由依赖土地批租转向土地开发与项180、目建设并重的战略格局转型，保证了公保证了公司长期拥有的优质资产的比重司长期拥有的优质资产的比重，成为一家以城市开发为主业的房地产公司CB Richard Ellis|Page 328目前整个产业区的办公机构主要集中在陆家嘴金融中心区内（CBD），已经形成以金融、商业贸易已经形成以金融、商业贸易和投资咨询等专业服务业为支柱的产业格局；和投资咨询等专业服务业为支柱的产业格局；陆家嘴金融贸易区是目前唯一以“金融”命名的陆家嘴金融贸易区是目前唯一以“金融”命名的国家级产业区国家级产业区，其发展目标是2015年基本形成亚太区域性国际金融贸易中心。交银金融大厦汇丰大厦注：金融、贸易企业类包含部分公司总部、181、代表处，这些企业没有计算入公司总部、代表处、事务所内资料来源：http:/主力产业楼平均年营业收入楼平均年营业收入49.2亿元楼平均年税收楼平均年税收2.1亿元平均每平方米年营业收入平均每平方米年营业收入7万元平均每平方米年税收平均每平方米年税收3000元上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区行业分布行业分布57%25%19%陆家嘴金融中心区入驻企业营业收入比例陆家嘴金融中心区入驻企业营业收入比例商贸企业营业收入金融业营业收入其他产业营业收入17%14%16%11%11%4%4%23%陆家嘴金融中心区办公机构行业分布陆家嘴金融中心区办公机构行业分布金融贸易投资咨询电子信息房地产广告/娱乐/餐182、饮/物流其他CB Richard Ellis|Page 329上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区行业分布行业分布-金融企业数量金融企业数量金融机构和跨国公司总部金融机构和跨国公司总部是陆家嘴CBD最为典型的两类企业；在陆家嘴中心区分布的跨国企业中，约有约有1/41/4的企业具有总部职能的企业具有总部职能，例如，丸红、小松、东丽、资生堂、威可楷和震旦为跨国公司地区总部，总部企业占全市的比例约为总部企业占全市的比例约为53%53%金融机构约占上海金融机构总数的金融机构约占上海金融机构总数的8080左右左右，金融机构集聚效应显现；形成较为完备的金融体系，金融总资产占上海的金融总资产占上海的60183、60以上以上入驻金融机构类别入驻金融机构类别入驻陆家嘴功能区入驻陆家嘴功能区域数（个）域数（个）合计5931、银行类机构192中资银行26外资银行94资产管理5其他（货币经纪等）722、证券机构241基金公司42期货公司61券商94其他（投资咨询等）443、保险机构155中资保险35外资保险15外资保险代表处13保险中介54其他（再保险等）37金融机构集聚浦东陆家嘴呈金融机构集聚浦东陆家嘴呈现特点现特点：集聚性较为明显，机构数量、从业人员和办公面积均占据主导；入住机构涉及金融产业链条多个领域，随着区域金融产业的发展，进一步推动产业链条的完整陆家嘴金融贸易区和上海其他地区金融机构集聚情况对比陆家184、嘴金融贸易区和上海其他地区金融机构集聚情况对比年份200420052006200720082009陆家嘴（个数）154348 372455539593上海其他地区300179191149181194银行证券保险要素市场其他（专业服务外滩近200个2约60家专业公司陆家嘴1922411558 近4000家中外服务机构CB Richard Ellis|Page 330陆家嘴金融中心区陆家嘴金融中心区2002-2006金融业增加值分析金融业增加值分析187.9216250314166.1213.10%13.10%14.97%15.74%25.59%05010015020025030035020022185、0032004200520060%5%10%15%20%25%30%金融业(亿元）增长率38%62%区域内金融业产值其他区域金融业产值13%87%金融业其他产业区内金融业占全市金融业比重区内金融业占全区GDP比重陆家嘴金融中心区的金融产业增加值保持稳步增长趋势，从从20022002-20062006年，金融业产年，金融业产值平均增长率达值平均增长率达16.5%16.5%；2006年，区内金融企业创造产值约314亿元，约占区内占区内GDPGDP的的13%13%；2002-2006年，陆家嘴金融产业在上海金融业总产值中所占的比重不断上升，至2006年占比达1/3以上；上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴186、金融中心区行业分析行业分析-金融产业发展金融产业发展陆家嘴陆家嘴CBDCBD的金融业在上海金融业整体和全区的金融业在上海金融业整体和全区产值中均占据绝对优势，区内金融产业已形成产值中均占据绝对优势，区内金融产业已形成一定的聚集效应；一定的聚集效应；CB Richard Ellis|Page 331企业级别企业级别全国总部全国总部地区总部地区总部分公司分公司代表处代表处职能中心，职能中心，如结算中心如结算中心代表企业代表企业1 1代表企业代表企业2 2代表企业代表企业1 1代表企业代表企业2 2代表企业代表企业1 1代表企业代表企业2 2代表企业代表企业1 1代表企业代表企业2 2代表企业代表企187、业1 1企业名称渣打银行花旗银行三菱東京銀行中国人民银行上海总部汇添富基金联泰大都会人寿保险有限公司巴克莱银行瑞典银行万事达卡所属行业，如银行、证券、保险等银行银行银行银行基金保险银行银行银行卡组织办公面积19,00026,2507,17010,0003,6002,600582548582企业类型财富500强财富500强财富500强政府机构中等中等财富500强n.a.n.a.所在物业渣打银行大厦花旗银行大厦汇亚大厦震旦大厦震旦大厦花旗银行大厦汇亚大厦花旗银行大厦汇亚大厦物业档次甲级超甲超甲甲级甲级超甲超甲超甲超甲开发自建、租赁或其他持有持有租赁租赁租赁租赁租赁租赁租赁金融机构集聚效应显著，金融188、监管机构、各层级金融机构以及金融职能机构的集合金融监管机构、各层级金融机构以及金融职能机构的集合，使得区域对相使得区域对相关机构具有很强吸引力；关机构具有很强吸引力；部分知名度较高的金融机构在区内兴建总部大楼，设立全国总部，提升区域作为金融贸易开发区的部分知名度较高的金融机构在区内兴建总部大楼，设立全国总部，提升区域作为金融贸易开发区的辐射力辐射力上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区行业分析行业分析-金融企业聚集效应金融企业聚集效应CB Richard Ellis|Page 332上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区产业发展小结产业发展小结区域发展：区域发展：典型的政策导向形成的商务中189、心区，发展初期，聘请国际专业团队对区域进行总体规划设计，开发起点较高；开发模式开发模式：由陆家嘴统一负责区域的土地开发、基础设施建设等，同时与众多有实力的开发商合作，保证区域建设和物业开发的高水平；区域地位：区域地位：与其他商务区相比，陆家嘴具有显著的政策优势，发展潜力大，将超越其他商务区，成为上海的核心CBD；产业集聚产业集聚：金融产业集群已初步形成，各类金融机构、要素交易市场以及金融监管机构落户区域，未来随着金融产业链趋于完整，区域金融业的规模、地位和集聚程度将不断强化；总部经济：总部经济：全国、地区总部机构成为区域的典型租户，龙头企业入住，塑造区域国际化、高等级总部基地形象，加速企业聚集190、和行业产业链条的完整；基础设施：基础设施：超前的信息化基础设施规划和建设，为区内高端客群尤其是金融租户提供匹配的信息网络平台；政策措施政策措施：综合信贷支持、财税优惠、房产置业优惠以及行政手段，改善区域投资环境，加速企业向区内集聚，强大的政策支持是区域发展的关键；主要特点主要特点对成都金融城的主要启示对成都金融城的主要启示区域发展区域发展：对未来金融城拓展区域，规划先行，以成熟完善的规划指导区域未来的开发；开发模式：开发模式：与有实力的开发商合作，并通过一定优惠措施鼓励开发商承担区内公共设施或基础设施建设，保证区域开发的高标准；区域地位区域地位：与成都其他商务区相比，金融城并在用地空间、政策、191、产业基础等方面具有优势，未来地位仍有较大提升空间；产业集聚产业集聚：成都金融城现代服务业覆盖范围广，行业分散。应基于当前的产业现状，培育金融支柱产业，使其规模性和集聚性得以发挥；基础设施：基础设施：未来在金融城区域拓展中，应重视信息基础设施的规划，并具有一定的前瞻性，使其能满足未来客户群体对信息网络平台的需求；政策措施政策措施：目前金融城对入住企业的优惠政策主要包括补贴和高管子女上学便利等，优惠政策有限。未来可加大政策支持力度，考虑信贷支持，财税优惠，房产置业补贴等多种措施，改善区域投资环境，吸引优质客户入住；CB Richard Ellis|Page 333上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融192、中心区物业发展组合物业发展组合物业类型物业类型规模规模（平米）（平米）占比占比写字楼2,053,00061.3%酒店473,00014.1%商业400,00011.9%居住（高档住宅公寓）324,0009.7%其他（会展/文化类）101,0003.0%总计3,351,000陆家嘴CBD区目前的总建筑面积约为335.1万平米；区域办公物业占绝对比重，约占61%，其次为酒店占14.1和商业占11.9%；陆家嘴CBD写字楼商业酒店CB Richard Ellis|Page 334上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区写字楼市场写字楼市场-供应量供应量发展历程：发展历程：起步于90年代初期，兴建物业193、主要包括金茂大厦和一些国内银行的总部大楼，20002000年年后进入快速发展起，区域写字楼的档次不断提后进入快速发展起，区域写字楼的档次不断提高高，20072007年后甲年后甲级写字楼的供级写字楼的供应应迅速迅速攀升乙级写攀升乙级写字楼近期未有供应字楼近期未有供应市场供应：市场供应：到2010年，区域写字楼总供应量达到约205.3万平米，其中甲级写字楼存量其中甲级写字楼存量约约149149万万平平米，约占整体供应量米，约占整体供应量的的72.6%72.6%；由陆家嘴区域建设较晚，物业档次、质量普遍较高，据CBRE统计到2010年年底，陆家嘴区域甲陆家嘴区域甲乙级写字楼占全市总量乙级写字楼占全市194、总量42%42%及及11.3%11.3%；甲级写字；甲级写字楼比重高；楼比重高；陆家嘴陆家嘴CBD写字楼历年存量写字楼历年存量26.1 26.130.239.1 39.1556363105.8129.714946.1 56.3 56.3 56.3 56.3 56.3 56.3 56.3 56.3 56.3 56.302040608010012014016020002001200220032004200520062007200820092010甲级乙级68%42%陆家嘴甲级写字楼占上海比例陆家嘴甲级写字楼占上海比例陆家嘴其他区域88.70%11%陆家嘴乙级写字楼占上海比例陆家嘴乙级写字楼占上海比195、例陆家嘴其他区域CB Richard Ellis|Page 335上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区写字楼市场写字楼市场-租金分析租金分析陆家嘴陆家嘴CBD写字楼租金走势写字楼租金走势陆家嘴陆家嘴CBD写字楼空置率写字楼空置率区域写字楼市场整体表现较好，2007年甲级写字楼租金水平达到11.4元/平米/天，受金融危机以及大量写字楼入市影响08,09年租金水平降幅较大，20102010年年后随着金融危机的复苏，写字楼的租金后随着金融危机的复苏，写字楼的租金企稳迅速上涨企稳迅速上涨办公物业在20032005年集中供应，新增供应的物业品质整体较高，市场吸纳速度快，2007年入住率升到95%；0196、8,09年受金融危机影响以及大量新增供应入市甲级写字楼空置率激增至25.7%随着金融危机之后的强劲复苏陆家嘴区域随着金融危机之后的强劲复苏陆家嘴区域写字楼市场吸纳相对较好，空置率不断走写字楼市场吸纳相对较好，空置率不断走低；低；虽然陆家嘴区域面临着未来较大的供应，但是由于强劲需求的支撑和目前的整体收购，20112011年供应的写字楼的预租都超过年供应的写字楼的预租都超过了了40%40%，未来前景仍然看好，未来前景仍然看好9.19 10.79 8.69 8.00 8.11 9.28 10.80 11.29 11.42 8.60 9.40 3.53 5.03 5.03 4.93 5.03 5.60197、 6.07 7.47 7.67 6.33 6.77 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010甲级乙级13.3%13.1%17.6%25.7%14.1%8.6%6.1%1.5%25.7%21.6%19.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010甲级乙级CB Richard Ellis|Page 336陆家嘴区域基本上聚集了198、上海所有的银行、证券等金融机构；通过对以下4个代表成熟项目分析，陆家嘴区域主要租户以金融及咨询陆家嘴区域主要租户以金融及咨询（律所、投资、商务咨询）（律所、投资、商务咨询）行行业为主，此外大型日美等外资业为主，此外大型日美等外资500500强强，IT、制造企业也将业务部分设立于此，且租赁面积较大如（Toshiba,三星、拜耳、富士通等）；在部分优质写字楼中，如汇亚大厦和环球金融中心，金融机构的比重占到了70%以上；花旗集团大厦（甲级）花旗集团大厦（甲级）汇亚大厦汇亚大厦（甲级）（甲级）中保大厦（乙级）中保大厦（乙级）11%17%26%35%7%2%2%电子金融贸易物流医药医疗制造业咨询20%2199、1%2%4%5%6%3%1%25%13%电子房地产、建筑化学金融贸易其他物流医药、医疗制造业咨询4%2%20%8%38%2%8%18%电子房地产建筑化学金融贸易食品制造业咨询招商局大厦招商局大厦（乙级）（乙级）15%8%4%10%51%12%咨询电子金融制造业贸易医药陆家嘴区域的主要租户以金融及咨询行业为主，在部分优质项目中，金融机构的比例占到了陆家嘴区域的主要租户以金融及咨询行业为主，在部分优质项目中，金融机构的比例占到了70%70%以上以上数据来源：世邦魏理仕上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区写字楼市场写字楼市场-租户分析租户分析CB Richard Ellis|Page 337陆家200、嘴金融区在2002年以前几乎无优质商业共有，20022002年正大广场成为陆家嘴第一年正大广场成为陆家嘴第一个一站式综合购物中心个一站式综合购物中心。到到20112011年区内共年区内共有优质商业面积约有优质商业面积约4040万平方米万平方米随着区域办公氛围的成熟，商业发展的需求基础不断扩大，呈现出较好的发展态势，租金保持逐年上升趋势，20112011年首年首层层平均租金平均租金约约4848元元/平平米米/天；天；陆家嘴区域的空置率跟其独特的商业结构相关联，即空置率几乎完全受正大广场的入住率主导；区域商业发展良好，空置率自2005年以来逐步下降，虽然在2008-2009年阶段受到金融危机影响，201、空置率有空置率有所回升，但是仍然保持在所回升，但是仍然保持在6%6%左右的低水左右的低水平。平。商业供应有限，消费需求商业供应有限，消费需求强劲强劲租金保持良好增长态势，空置率可租金保持良好增长态势，空置率可保持在较保持在较低水平低水平*此处统计的商业数据为底层租金20.0%16.0%7.0%5.0%6.0%6.0%5.0%26.929.233.33538454801020304050600.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%空置率租金元/平米/天上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区商业名称商业名称规模规模(平米平米)商业类型商业类型主要业态主要业态开业时间开业时间正大广202、场241,000区域商业中心购物餐饮服务配套2002金茂大厦32,270 配套商业购物餐饮2005环球金融中心13,600配套商业购物餐饮2008东方明珠2,000配套商业餐饮1995国际会议中心1,500配套商业餐饮1999国际金融中心110,000精品商业中心购物餐饮服务配套2010商业市场商业市场-供应量与市场表现供应量与市场表现CB Richard Ellis|Page 338国际会议中心东方明珠正大广场金茂大厦环球金融中心地铁陆家嘴金融中心大型商业中心集中在正大广场以及国金中心，靠近地铁站，便于辐射周边居民；配套型商业集中在金茂大厦，环球金融中心等大型写字楼或观光景点，靠近主干道，服203、务商务人士和旅游人群。餐饮购物层购物餐饮层时尚生活中心餐饮层国金中心上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区商业市场商业市场-分布分布CB Richard Ellis|Page 339陆家嘴CBD有7家五星级酒店，均为商务规格较高的五星级酒店，总计客房2,941间随着2008年环球金融中心的竣工，柏悦酒店柏悦酒店成为上海平均房价最高的酒店，进一步提高成为上海平均房价最高的酒店，进一步提高CBDCBD商务酒店的标商务酒店的标准准顶顶级物业设施与一线酒店品牌结合，为区域短级物业设施与一线酒店品牌结合，为区域短住、商务活动和会议提供了优质配套，同时也住、商务活动和会议提供了优质配套，同时也塑造了区域204、高档次和国际化商务区的形塑造了区域高档次和国际化商务区的形象象酒店名称酒店名称星级星级客房数客房数（间）（间）管理公司管理公司开业时间开业时间香格里拉5星952香格里拉2005金茂君悦超5星555凯悦国际1999柏悦大酒店超5星174凯悦国际2008东方滨江5星273自营1999银行家俱乐部5星16中银万泰2007新天哈瓦那5星686格兰美丽雅2009丽思 卡尔顿5星285丽思 卡尔顿2010合计合计-2,9412,941-东方滨江数据来源：世邦魏理仕2,0522,2832,3962,3471,6261,8662,49677.3%71.3%69.1%56.2%50.7%67.0%60.8%30205、.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%65.0%70.0%75.0%80.0%1,0001,2001,4001,6001,8002,0002,2002,4002,600房价入住率元/晚上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区酒店市场供应及市场表现酒店市场供应及市场表现CB Richard Ellis|Page 340上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区酒店分布酒店分布东方滨江新天哈瓦那君悦酒店柏悦酒店地铁陆家嘴金融中心0丽思卡尔顿香格里拉区域酒店物业多与其他物业类型结合开发，做成高端综合项目的一部分，如早期东方滨江大区域酒店物业多与其他物业类型结合开发，做成高端206、综合项目的一部分，如早期东方滨江大酒店是作为上海国际会议中心配套开发，金茂君悦和柏悦酒店均位于地标性写字楼的中高区酒店是作为上海国际会议中心配套开发，金茂君悦和柏悦酒店均位于地标性写字楼的中高区CB Richard Ellis|Page 341类型类型数量数量贡献贡献会展中心1上海国际会议中心为区域内的标志性建筑；为区域内提供了较好的会议会展场所，成为很好的配套；文化娱乐3包括东方明珠、水族馆、昆虫馆等；主要是吸引旅游人群；停车场充足相对于其他商务区，陆家嘴提供了相对较多的停车位；医院1个小型私人诊所基本保证区域内的基本医疗需要；其他陆家嘴绿地，滨江休闲观光带增加了区域的景观资源；吸引了旅游人207、群，让CBD在晚间或周末能够保持一定的繁荣，避免成为空城；目前区域内的会议会展、休闲文化娱乐、停车位等相关配套较为充足；医疗配套可满足基本需求；区内教育设施较为缺乏；作为核心商务办公区，现有配套可基本满作为核心商务办公区，现有配套可基本满足商务办公及相关活动衍生的足商务办公及相关活动衍生的需求需求利用江景观光带和集中绿地，创造较好的利用江景观光带和集中绿地，创造较好的景观，提升区域舒适度的同时，也形成了景观，提升区域舒适度的同时，也形成了区域独特的资源和区域独特的资源和吸引力吸引力上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区配套设施配套设施CB Richard Ellis|Page 342数据来源208、：CBRE上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区写字楼市场典型案例写字楼市场典型案例-环球金融中心环球金融中心地址地址上海市浦东陆家嘴金融贸易区Z4-1地块投资商投资商森海外株式会社（Forest Overseas Co Ltd物业管理物业管理上实物业管理交通状况交通状况毗邻地铁2号线陆家嘴站占地面积占地面积30,000 平米容积率容积率13总建筑面积总建筑面积381,600 平米建筑高度建筑高度492米建筑楼层建筑楼层地上101层，地下3层竣工时间竣工时间2008年物业管理费：物业管理费：35元/平方米/月车位租金车位租金1800（管理费）元/月/个基本情况基本情况CB Richard E209、llis|Page 343功能分区功能分区地下2楼至地上3楼是商场商场35楼是会议会议设施设施777楼为办公室办公室，其中有两个空中门厅，分别在2829楼及5253楼7993楼市上海柏悦酒店上海柏悦酒店，由凯悦集团负责管理90楼设有两台风台风阻尼器阻尼器9494100100楼为观光、观景设施，共有三个楼为观光、观景设施，共有三个观景台观景台94楼为【观光大厅】，是一个约700平米的展览场及观景台，可举行不同类型的展览活动，97层为【观光天桥】在100层又设计了一个最高的【观光天阁】，长约55米，地上高达472米数据来源：CBRE上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区写字楼市场典型案例写字楼市210、场典型案例-环球金融中心环球金融中心CB Richard Ellis|Page 344技术指标技术指标办公面积办公面积226,900平米标准层标准层3,300平米（建筑面积）2,300平米（使用面积）电梯电梯91部（其中44部双层轿厢式电梯）停车位停车位1,100个层高层高标准楼层净高2.8m，特殊楼层3m楼面荷载楼面荷载标准负载区：500kg/平米重负荷区：800kg/平米架空地板架空地板标准层：150mm特殊楼层：300mm空调系统空调系统每个楼层通过4个空调机组将VAV趋于划分为16个空调控制分区，分别进行空调控制；并且在每个楼层四周设有44个独立窗边空调机单元，以便于能更加灵活调节温度211、。OA电源容量电源容量办公室层内容量40VA/平米机电层内容量50VA/平米通讯通讯在各楼面都有通讯基础设施，各通信公司的光缆线都可接至建筑屋内，可进行数据通信；另外，大楼内所有区域都有可以使用移动电话。安保设备安保设备在办公区域，采用最先进的IC卡片钥匙系统对出入大楼的人员进行控制；在防灾中心设有计算机集中管理系统，构筑起任何电子设备互相协调、万无一失的防范系统。数据来源：CBRE上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区写字楼市场典型案例写字楼市场典型案例-环球金融中心环球金融中心CB Richard Ellis|Page 345租户及特色租户及特色环球金融中心的公开叫价为12-14元/平方212、米/天实际执行价格为：6.6-9.08元/平方米/天环球金融中心主要面向金融企业及其配套服务公司金融企业及其配套服务公司，其中金融及金融相关行业的公司占总租户的其中金融及金融相关行业的公司占总租户的7575%入驻环球金融中心门槛较高，目前已经有三井住友银、瑞士穗实银行、第一生命、德国赫拉巴银行、法国巴黎银行、德国商业银行、菲律宾Metro银行、韩国产业银行、国泰基金管理等多家跨国金融机构入驻。环球金融中心也有2 2个整层出售，销售价格在个整层出售，销售价格在8200082000-8300083000元元/平方米平方米公司名称公司名称行行业业楼层楼层面积面积(平米平米)三井住友银行银行10-13213、F16,800安永会计43-50F26,400瑞穗实业银行银行20-24F16,500摩根士丹利金融33/F 9,300租户行业比例租户行业比例租户面积所占比例租户面积所占比例数据来源：世邦魏理仕数据来源：世邦魏理仕主要租户列举主要租户列举金融及相关行业占总租户的金融及相关行业占总租户的75%75%上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区写字楼市场典型案例写字楼市场典型案例-环球金融中心环球金融中心CB Richard Ellis|Page 346坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦；耗资4.5亿美元；国内前十大购物中心，建筑面积达24.1万平方米，共拥有13个楼层；集中1,000多种国际国214、内品牌；2万平方米的世界名牌专卖店，4,000平米的首饰珠宝廊；1.5万平方米的上海最大的电子休闲互联网及游戏中心，10屏电影院和400座的三维立体电影院；各种展厅、主题餐厅，提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务和设施；交通：地铁二号线陆家嘴站；公交795、82、85、81、985、621路。上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区商业市场典型案例商业市场典型案例-正大广场正大广场基本情况基本情况CB Richard Ellis|Page 347商业定位：商业定位：中高档，针对金融区内高端商务需求和附近居民日常生活需求主要品牌：主要品牌：H&M,ZARA,UNIQLO,C&A,Hon215、eys,Novo,Belano,Bossini,Nike 360,Addidas Classic 目标客群：目标客群：金融中心区商务人士，同时正大广场辐射浦东新区居民上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区54%29%15%2%购物餐饮文化娱乐生活服务业态配比业态配比商业市场典型案例商业市场典型案例-正大广场正大广场CB Richard Ellis|Page 348楼层楼层布局布局B3停车场B2卜蜂莲花超市，正大生活馆（餐饮）B1生活配套1F3F购物类4F6F休闲娱乐和餐饮7F8F生活配套和餐饮9F小南国10F俏江南购物类：电梯口布局大型品牌服饰电梯口布局大型品牌服饰，有效聚集人流，主要主要通216、道两侧布局中小型商铺通道两侧布局中小型商铺，引导消费；休闲娱乐类：楼层位于商场的上部空间楼层位于商场的上部空间，大型休闲娱乐及集中在电梯口，醒目，吸引消费者视线；餐饮类：大型餐饮在电梯口或者楼层四周，方便消费者到达或者可利用室外的景观资源，打造江景餐厅或观光餐厅；打造江景餐厅或观光餐厅；中小型餐饮沿走廊分布；中小型餐饮沿走廊分布；生活配套类：例如美发美体，健身，教育类集中分布；知名度较高同时对面积要求较大的商户，可单独设置一个楼层。上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区业态分布业态分布商业市场典型案例商业市场典型案例-正大广场正大广场CB Richard Ellis|Page 349基本情况217、基本情况上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区商业市场典型案例商业市场典型案例-IFCIFC国金中心国金中心建筑面积建筑面积110,000 平米楼层楼层地上4层、地下2层开业时间开业时间2010年定位定位高档购物中心入住率入住率87.5%首层租金首层租金36元/平方米/天电梯数电梯数8部升降梯，每层6部手扶梯地下停车位地下停车位1800个主力租户主力租户LV、Cartier、MIUMIU、Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、GUCCI等店铺总数店铺总数105个消费人群消费人群为全上海奢侈品消费人群服务，为世界奢侈品集合体CB Richard Ellis|Pa218、ge 350楼层楼层主要业态主要业态主要商家主要商家B2B2精品超市、时尚服饰City Super、Steve Madden、Apple Store、DKNY Jeans、LevisB1B1鞋类、运动休闲Stella Luna、DKNY、New Balance、CK、Lacoste1F1F世界一线奢侈品零售LV、Cartier、Piaget、Hermes、MIUMIU、Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、GUCCI、2F2F时尚零售Cerruti 1881、Bally、Vertu、Lancel、Jean-Paul Hevin3F3F时尚零售及餐饮agnes b219、Marc by marc Jacobs、Jill stuart、Max&Co、金牛苑越南菜馆4F4F大型主题餐饮兰俏江南、苏浙总会、Simple Thai、莫尔顿牛排坊5F5F屋顶露天花园屋顶露天花园6.01%77.20%16.78%精品超市零售餐饮占据浦东最繁华区域，通过建筑标志形象，以及楼宇品牌形象作用成为名副其实的“浦东恒隆名副其实的“浦东恒隆”业态组合过于单一，品牌定位绝对高端，定位人群及辐射面有品牌定位绝对高端，定位人群及辐射面有限。限。上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区商业市场典型案例商业市场典型案例-IFCIFC国金中心国金中心商业位置：商业位置：裙楼的1F6F；商业定位220、：商业定位：高端商务&生活服务；业态配比：业态配比：6家餐饮，7家零售，9家配套服务。高雅的购物品质，时尚的气质：奔驰汽车展厅+21GEM 全球克拉钻中心非凡的味觉享受，高端尊贵的服务：拉图江景餐厅+仁清传统日本料理顶级专属服务，个性化空间：黄金理财中心+才俊洋服定制J-LIFE 购物中心上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区商业市场典型案例商业市场典型案例-金茂大厦金茂大厦商业位置：商业位置：B23F；商业定位：商业定位：高端商务配套，以工作在跨国公司的商务人士为对象；业态配比：业态配比：17家餐饮，7家零售，14家配套服务。高档美食餐厅+创意美食天地：新元素多元美食赤坂亭日本料理咖世家咖221、啡中图书店达达造型凡醒坊葡萄酒尊贵独特的购物体验：专业丰富的生活服务：”抚“专业羊绒贺友直艺术纪念品鲜味达概念超市上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区商业市场典型案例商业市场典型案例-环球金融中心环球金融中心CB Richard Ellis|Page 353物业结构物业结构：以办公物业为主，占比近2/3，居住、酒店和商业占比接近，约10%；办公物业：办公物业：甲级物业约占72.6%，物业品质上升较快，2000年后新增供应基本为甲级写字楼。对于区域整体形象有明显提升作用；市场需求旺盛，将进一步拓展；酒店物业：酒店物业：区内现有7家酒店5星级酒店，作为高端综合项目的一部分提供配套，区外高档酒店222、分布密集，弥补了区域供应的不足；顶级物业设施与一线酒店品牌结合，为区域短住、商务活动和会议提供了优质配套，同时也塑造了区域高档次和国际化商务区的形象；商业物业商业物业：商业供应主要包括购物中心和一些写字楼配套底商，中高档为主，业态综合度高。近1/2的商业面积集中在正太广场，分布过于集中，配套性不佳；配套设施配套设施：会议会展、文化休闲设施配套齐全，中心绿地和滨江走廊，改善区域环境，形成独特景观资源；主要特点主要特点对成都金融城的主要启示对成都金融城的主要启示物业结构物业结构：成都金融城写字楼约占区域物业总量较大，凸现物业发展的不均衡，未来在保证写字楼的供应前提下，适当增加其他物业的供应；办公物223、业：办公物业：增加甲级办公物业的供应，提升优质物业占比，控制SOHO产品以及一些乙级写字楼的供应。可考虑通过量身定做品质较好的办公楼宇和提供冠名等方式提供总部大厦，吸引知名国际企业的入住；酒店物业：酒店物业：成都金融城目前新增的酒店供应，其开发方式与陆家嘴CBD相似，未来对提升CBD区域形象将发挥重要作用；商业物业商业物业：与陆家嘴CBD较为相似，均存在分布集中，配套功能较弱的问题，未来在增加商业配套的同时，应考虑分散分布，以形成尺度亲和，密集分布的配套商业网络；配套设施配套设施：缺乏承办高规格活动的会展会议设施，医疗、教育和设施匮乏，同时缺乏体现区域特色的文化配套，未来应促进区域物业功能的多224、元化，形成独特的吸引力；上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区物业发展小结物业发展小结CB Richard Ellis|Page 354主要经验主要经验政策导向政策导向陆家嘴金融中心是国内唯一定位于金融产业的国家级开发区，区域的形成具有很强的政策导向；区域发展过程中，区域建设、土地开发等获得较大的信贷支持；行政手段与优惠政策结合，加速金融及相关机构在区域的集聚，提升区域金融产业的辐射力；在财税政策、房产置业等多方面为入住企业提供实惠，降低其投资运营成本，促进知名机构在区域落户区域规划区域规划规划先行，由国际化团队完成区域规划，目前陆家嘴金融中心区的开发已基本完成；规划东扩提升区域的空间容量，225、建成更大范围的陆家嘴“金融城”；物业市场物业市场总部大厦+冠名为知名金融机构兴建办公楼宇，塑造区域高端商务区的形象；办公物业规格品质不断提升，2000年后新增供应基本为甲级写字楼，以区域企业形象匹配；商业物业：增加商业配套的同时，应考虑分散分布，以形成尺度亲和，密集分布的配套商业网络；配套设施齐全，具有地标意义的上海国际会议中心，为区域进行高规格商务活动提供配套；开发模式开发模式由陆家嘴开发有限公司统一负责区域土地开发，基础设施建设，保证规划目标的实现；陆家嘴上市为区域开发提供了有力的资金支持；与有实力的开发商合作，并通过优惠政策激励开发商承担区域基础和公共设施建设；区域形象区域形象地标性建筑226、形成独特景观，如上海国际会议中心、东方明珠等，同时形成较好的文化会展设施配套；中心绿地和滨江走廊，形成独特景观资源的同时，提升区域形象；不足之处不足之处商业配套商业配套目前区内商业面积分布集中，配套功能较弱；区内联系区内联系尚未形成有效的区域内部联系网络；上海陆家嘴金融中心区上海陆家嘴金融中心区项目启示项目启示CB Richard Ellis|Page 355香港香港 金融中心区金融中心区CB Richard Ellis|Page 356港岛大屿山新界九龙CBD香港与东京并称为亚洲两大金融中心之一两大金融中心之一，同时也是排名前五位的世界金融中心排名前五位的世界金融中心；此外，香港还是国际航运227、中心和地区贸易中心；经过数十年的发展，香港凭借自由开放的经济政策，利用独特的地缘优势，形成了以金融、贸易、专业服务、运输服务为支撑体系的现代服务产业；荃湾中环铜锣湾商务综合区呈带状，西起香港岛西端的荃湾，商务综合区呈带状，西起香港岛西端的荃湾，东至港岛中部的湾仔东至港岛中部的湾仔；宽度约1.0公里，长度约8.0公里，面积约8.0平方公里；商务综合区集中了香港绝大部分优质甲级写字楼、酒店和商业设施；根据写字楼分布的集中程度，将商务综合区进一步划分为三个子区域，分别是荃湾、中环和荃湾、中环和铜锣湾铜锣湾，其中的中环中环CBD CBD 是整个香港最繁华的是整个香港最繁华的核心区域，将其定义为商务核心228、区；核心区域，将其定义为商务核心区；本报告将研究商务综合区的相关情况，并以商务核心区为主要研究对象；香港金融中心区香港金融中心区项目概况项目概况CB Richard Ellis|Page 357香港金融中心区香港金融中心区项目概况项目概况总体定位总体定位国际现代化金融贸易区用地范围用地范围中环CBD占地面积占地面积157公顷建筑面积建筑面积259万平米区域功能区域功能商务、商业、居住、公共配套物业配比物业配比企业机构企业机构3.7万个产业类型产业类型金融、商业贸易、地产、及投资咨询等交通状况交通状况地铁系统、公交系统（电车、巴士、小巴）、轮渡系统（与尖沙嘴连通）、机场线、人行系统（加盖人行通道229、自动扶梯系统）；配套设施配套设施香港会议展览中心、香港大会堂、医院、体育馆等会议会展、文化娱乐设施83.6%6.8%6.6%2.9%香港金融中心物业配比香港金融中心物业配比写字楼酒店商业住宅CB Richard Ellis|Page 358香香港港中中环环填填海海扩扩张张变变迁迁中环中环CBDCBD是香港的金融核心区；是香港的金融核心区；整个中环占地约整个中环占地约1.571.57平方公里平方公里，分为核心区和拓展区核心区和拓展区两大部分，核心区主要位于德辅道附近，拓展区位于国际金融中心附近；中环位于香港岛北部，行政区划上属于香港十八区之一的中西区；由于中环土地供应稀缺和租金较高，带动毗邻中230、环的上环和金钟区域的发展，作为外围区，成为对核心区办公物业的补充；中环中环上环上环金钟金钟拓展区（国际金融中心及其周边）核心区香港金融中心区香港金融中心区商务核心区商务核心区CB Richard Ellis|Page 359发展初期发展初期初步发展初步发展快速发展快速发展发展成熟发展成熟阶段阶段1841年-20世纪初期20世纪初期-1970年1970年-2000年2000年以后区域发区域发展展港岛开埠后最早开发的地区；开埠后化为政府专用地段，港督府坐落于此；香港经济的发展和金融市场的兴旺，中环进入全盛发展期；多次填海造田扩展了中环的土地面积，不断兴建各种摩天大厦，物业建设大规模展开；银行、保险231、金融相关服务业、法律、财务等商业服务业机构在中环高度集聚，成为香港的金融中心和商务新兴区；基础设施系统不断改善，地铁通车，自动扶梯系统建成，形成高效的运输系统；中环新海滨规划，提升CBD区域的环境质量和舒适度，进入CBD发展成熟之后，注重区域人居环境的改善，实现可持续发展；占地面占地面积积0.81平方公里11.5平方公里1.57平方公里从业人从业人口口约1518万（1960年代）约2530万（1980年代）约33万（2008年）经济贡经济贡献献对城市GDP的贡献：5%10%（1960年代）对城市GDP的贡献：12%15%（1980年代）对城市GDP的贡献：17%（2008年）物业特物业特点点232、大量兴建办公、商业等物业旧物业重建、新物业密集开发；以国际金融中心为代表的综合体地标性物业落成；区域开发基本结束1840190019802000香港金融中心区香港金融中心区发展历程发展历程CB Richard Ellis|Page 360香港中环香港中环CBD的开发模式可概括为两种方式的开发模式可概括为两种方式：早期以香港置地为主的开发早期以香港置地为主的开发核心区主要物业均由其兴建，此外大力改善区域内外联系，建成中环-半山自动扶梯系统、在主要楼宇之间建设人行通道或连接天桥，改善了区域内部物业之间以及与半山居住区的连通性；中后期单一投资开发主体的模式被打破中后期单一投资开发主体的模式被打破鼓励233、投资来源的多元化，更多投资商参与到CBD的建设中，如香港地铁公司、新鸿基地产和恒基兆业等；利用区域轨道交通的开发，将办公物业的兴建与地铁交通有机联系，整合区域各种资源，建成规格高、地标性的优质物业，提升了区域整体的物业档次和对国际化知名企业的吸引力；以香港置地为主的开发模式多元化的投资者和开发商参与的开发模式初期由香港置地负责区域开发，并承担公共设施建设，统一规划使区域成为一个有机整体，实现了初期由香港置地负责区域开发，并承担公共设施建设，统一规划使区域成为一个有机整体，实现了内外部的有效连通；内外部的有效连通；与有实力的开发商合作，保证区域开发建设的顺利完成以及新建物业的高标准；与有实力的开234、发商合作，保证区域开发建设的顺利完成以及新建物业的高标准；香港金融中心区香港金融中心区开发模式开发模式CB Richard Ellis|Page 361由于中环经历过多次填海造田，区域的规划伴随着每一次土地面积的拓展而逐步完成；根据规划设计，将建成一条长长2 2公里、占地公里、占地1111公顷的海公顷的海滨绿化长廊滨绿化长廊，并设计三条南北向走廊，通过三条设计走廊更好的联系中环核心商务区与海滨地带；中环海滨新城市主要规划建成公共休闲、文化艺术、公共休闲、文化艺术、绿化休息等设施，绿化休息等设施，通过低密度的发展，增加中环区域的舒适度；不同于以往中环区域的高密度发展模式，现阶段中环不同于以往中环235、区域的高密度发展模式，现阶段中环的设计规划主要致力于区域环境的改善，通过对文化的设计规划主要致力于区域环境的改善，通过对文化艺术和公共休闲设施的发展，为区域土地用途增加新艺术和公共休闲设施的发展，为区域土地用途增加新元素，丰富中环元素，丰富中环CBDCBD区域功能，提升吸引力；区域功能，提升吸引力；香港金融中心区香港金融中心区区域规划区域规划CB Richard Ellis|Page 362区内公共交通体系主要涵盖：地铁系地铁系统、公交系统统、公交系统（电车、巴士、小巴）、轮渡系统轮渡系统（与尖沙嘴连通）、机场线机场线、人行系统人行系统（加盖人行通道、自动扶梯系统）；根据商务区的交通流量特点，236、CBD在规划上特别重视区内人行交通设施的建设，约约7,0007,000米的人行通道将区内米的人行通道将区内4040多多个楼宇有机联系起来个楼宇有机联系起来，中环半山扶梯系统长约800米，攀升高度约250米，发达的人行通道实现了区域内部的高效联系；中环行人通道系统中环行人通道系统中环半山自动扶梯系统加盖行人通道香港金融中心区香港金融中心区交通设施交通设施针对中环针对中环CBDCBD区域建筑物和办公人口密度高的特点，采取多层次的交通体系实现区内外的高效连通；区域建筑物和办公人口密度高的特点，采取多层次的交通体系实现区内外的高效连通；CB Richard Ellis|Page 363香港金融中心区香237、港金融中心区转口贸易阶段转口贸易阶段工业化阶段工业化阶段经济多元化阶段经济多元化阶段现代服务业阶段现代服务业阶段阶段阶段1841年-1950年1951年-1970年1970年-2000年2000年后香港香港自由贸易港，发展转口贸易；航运、港口、仓储、保险等贸易相关产业快速发展；贸易滑坡，资金流入制造业，单一贸易港向工业化城市转型；纺织、服装、塑料、玩具、化工等轻工业发展较快，成为亚洲制造业中心之一；房地产业开始发展；内地经济发展，承接香港制造业的转移；以金融、房地产、旅游等为代表的服务业得到大力发展；发展高科技产业，信息技术带动传统服务业升级换代；以金融、商用服务业为代表的现代服务业成为香港经238、济的主力产业；中环中环CBDCBD贸易、商业为主；渣打、汇丰等外资银行进入，金融业崭露头角；商业、贸易和制造业相关的服务产业为主；区域建设带动房地产业发展；抓住香港产业结构升级的契机，中环加速了金融、批发零售贸易、房地产和旅游等第三产业的集聚；服务业升级，处于高端产业链条的金融保险、商用服务业在中环CBD的地位进一步强化；中环中环CBDCBD的产业定位取决于香港城市整体的产业发展阶段，伴随着香港产业的升级换代，中环区域的产业定位取决于香港城市整体的产业发展阶段，伴随着香港产业的升级换代，中环区域逐步实现产业结构的高端化；逐步实现产业结构的高端化；中环CBD的产业发展历程：贸易、商业（服务于政府239、机构）房地产业、生产相关服务业（区域发展与工业化阶段）第三产业：金融保险、房地产、批发零售、贸易旅游等（经济结构调整阶段的产业升级）现代服务业：金融、现代商用服务业（服务业现代化的发展阶段）；商务核心区产业发展历程商务核心区产业发展历程CB Richard Ellis|Page 364香港金融中心区香港金融中心区商务核心区产业发展指标商务核心区产业发展指标0.8%14.6%5.6%0.5%4.3%8.6%5.8%7.2%52.6%电力及燃气制造业建筑业运输仓库和通讯业社区社会及个人服务业批发零售进出口贸易金融地产商用服务业指标指标中环香港占比GDP GDP(亿元亿元RMBRMB，2010201240、0年）年）2,608*15,34517%占地面积占地面积（平方公里）（平方公里）1.571,1040.1%单位土地面积产值单位土地面积产值（RMB/RMB/平米）平米）166,1151,390香港GDP统计未细化到各区，中环GDP按照就业人口估计按照1HK=0.88RMB计算中环CBD以0.1%的土地，创造了香港17%的GDP；中环CBD形成了以第三产业为主的产业格局，其中金融产业占到一半以上的份额，其次批发零售进出口贸易、商用服务业和社会和个人服务业；商用服务业主要包括法律、会计审计、资讯科技相关、工程相关和广告等专业服务业务；中环各产业中环各产业GDP占占比比土地实现集约利用，是整个城市单241、位面积土地实现集约利用，是整个城市单位面积土地创造财富最高的区域；土地创造财富最高的区域；形成以现代服务业为主的产业体系，金融形成以现代服务业为主的产业体系，金融业作为支柱产业，对区域经济的发展起到业作为支柱产业，对区域经济的发展起到重要作用；重要作用；CB Richard Ellis|Page 365香港金融中心区香港金融中心区商务核心区产业发展指标商务核心区产业发展指标中环CBD各行业就业人口比例中环CBD集中了全港13%的就业人口，就业密度远远高于香港的平均水平；金融、贸易、批发零售、商用服务业、社会及个人服务业是区域就业人口分布最多的几个行业，其中超过一半的就业人口从事金融和贸易相关工242、作；中环中环CBDCBD的聚集效应显著，是全港就业人的聚集效应显著，是全港就业人口最为集中的区域；口最为集中的区域；香港就业人口密度示意中环CBD就业人口就业人口面积面积（平方公里（平方公里)就业密度就业密度（人（人/平方公里）平方公里）中环330,6541.57210,608香港2,480,7721,1042,249香港和中环香港和中环CBD就业情就业情况况0.9%29.5%25.9%17.3%6.6%11.7%0.7%1.5%5.9%电力及燃气制造业建筑业运输仓库和通讯业社区社会及个人服务业批发零售进出口贸易金融地产商用服务业CB Richard Ellis|Page 366香港金融中心区243、香港金融中心区商务核心区产业发展指标商务核心区产业发展指标中环CBD各行业机构数量比例香港办公机构密度示意0.3%48.5%9.8%19.7%5.3%9.4%0.0%2.6%4.4%电力及燃气制造业建筑业运输仓库和通讯业社区社会及个人服务业批发零售进出口贸易金融地产商用服务业中环CBD机构数量机构数量面积面积（平方公里（平方公里)办公机构密度办公机构密度（个（个/平方公里）平方公里）中环36,7491.5723,407香港平均305,8521,103277中环与香港单位面积机构数量对中环与香港单位面积机构数量对比比中环区域的办公机构约3.7万，约占全港12%；中环CBD的办公机构密度是香港平均244、水平的94倍，虽然机构数量低于油尖旺区，但机构密度居于首位；贸易、金融、商用服务业、社会及个人服务业是入住区域机构数量最多的几个行业；办公机构高度集中，是全港机构密度最大的区域；办公机构高度集中，是全港机构密度最大的区域；区域金融机构约占区域机构总量区域金融机构约占区域机构总量10%10%，容纳区域，容纳区域26%26%的的就业人口，创造区域就业人口，创造区域53%53%的的GDPGDP产值。金融业高附加值产值。金融业高附加值的特性，使其具有更强的财富贡献和经济带动力；的特性，使其具有更强的财富贡献和经济带动力；CB Richard Ellis|Page 367香港金融中心区香港金融中心区商务245、核心区金融产业商务核心区金融产业0.8%14.6%5.6%0.5%4.3%8.6%5.8%7.2%52.6%电力及燃气制造业建筑业运输仓库和通讯业社区社会及个人服务业批发零售进出口贸易金融地产商用服务业中环中环（亿元（亿元/RMB)/RMB)香港香港（亿元（亿元/RMB)/RMB)占比占比银行699 1,19359%保险3017917%其他金融机构和服务371617 60%合计1,099 1,98955%中环金融业概中环金融业概况况横向比较：中中环金融业产值占到香港金融业总产环金融业产值占到香港金融业总产值的值的55%55%。其中，中环银行业和其他金融机构产值占比分别达到60%；纵向比较：中中246、环金融业产值占中环环金融业产值占中环GDPGDP总产值的总产值的53%53%，远远高出其他产业；产业构成：中环金融产业中，银行业占绝对优势，比重高达64%，保险业优势不明显，仅占中环金融产业的3%；香港金融产业香港金融产业55%55%的产值由中环的金融机构创的产值由中环的金融机构创造，中环造，中环CBDCBD是承载香港城市金融功能的核心是承载香港城市金融功能的核心区区域域金融产业（其中以银行业为代表）是中环金融产业（其中以银行业为代表）是中环CBDCBD的的主力产业，创造了整个主力产业，创造了整个CBD50%CBD50%以上的以上的产值产值注：按照1HK=0.88RMB计算64%3%34%银行247、保险其他金融服务机构中环金融业产值构成中环GDP产值构成CB Richard Ellis|Page 368香港金融中心区香港金融中心区商务核心区金融产业商务核心区金融产业3364246159946802503311040%20%40%60%80%100%机构数量就业人数银行保险其他金融机构及服务机构金融业细分金融业细分机构占比机构占比就业人数占比就业人数占比银行业银行8.1%53.9%海外银海办事处1.7%0.3%金融及投资公司接受存款公司0.8%0.8%投资控股公司30.5%11.4%私人贷款、按揭、信贷、融资租赁、票据公司等2.7%1.8%经纪交易服务证券公司13.0%12.1%经纪及交易248、商1.3%0.4%交易所0.1%1.0%其他金融服务机构外汇兑换、经纪和交易商1.5%0.6%当铺0.3%0.1%其他金融机构和服务22.5%11.7%保险一般保险1.1%2.5%人寿保险0.3%1.1%保险代理和经纪16.0%2.4%中环金融机构构中环金融机构构成成3,43878,245中中环共有环共有3,4833,483家金融机构，金融就业人口达家金融机构，金融就业人口达到到78,24578,245人，分别占香港金融机构总量和总人，分别占香港金融机构总量和总就业人数的就业人数的23%23%和和34%34%；中环的金融行业包括银行、保险、金融投资机构、经纪和交易服务机构以及其他金融服务机构；249、按照机构数量，占比最高的金融机构依次为：金融投资公司其他金融服务机构保险代理和经纪证券公司银行；按照从业人数，占比最多的依次为银行证券公司其他金融服务机构投资公司；中环金融产业机构和就业人口分中环金融产业机构和就业人口分布布CB Richard Ellis|Page 369香港金融中心区香港金融中心区商务核心区金融产业商务核心区金融产业金融业细分金融业细分占香港的比重占香港的比重银行业银行21%海外银行办事处94%金融及投资公司接受存款公司30%投资控股公司38%私人贷款、按揭、信贷、融资租赁、票据公司等25%经纪交易服务证券公司62%经纪及交易商56%交易所100%其他金融服务机构外汇兑换、250、经纪和交易商16%当铺6%其他金融机构和服务57%保险一般保险42%人寿保险28%保险代理和经纪7%中环各金融机构占香港金融机构的比中环各金融机构占香港金融机构的比重重香港94%的海外银行办事处分布在中环CBD，62%的证券公司、56%的证券交易商、42%的一般保险公司均在中环CBD办公；香港证交所也分布在中环CBD区域内；中环中环CBDCBD金融产业覆盖了银行、保险、投金融产业覆盖了银行、保险、投资、证券、外汇、典当和金融服务等各方资、证券、外汇、典当和金融服务等各方面，且集中了主要的金融及相关机构。产业面，且集中了主要的金融及相关机构。产业链条完整，大型知名金融机构集聚，强化了链条完整，大251、型知名金融机构集聚，强化了中环金融核心的中环金融核心的地位地位CB Richard Ellis|Page 370区域规划：区域在高聚集集约化发展之后，规划重点开始从高密度物业兴建向营造环境，完善配套的方向发展。通过开发文化公共休闲设施，提升舒适度和宜居性，巩固区域地位；产业发展：中环的产业发展取决于香港整体的产业发展阶段，伴随着香港产业的升级换代，实现了产业结构的高级化；开发模式：初期主要由单一主体承担区域建设和公共设施开发，中后期，更多有实力开发商的参与，保证区域建设的顺利进行和开发标准；公共交通：作为香港就业密度最大的核心商务区，中环CBD多维度公共交通体系保证了CBD的可达性；区内联系：252、发达的连接桥梁，自动扶梯、人行通道覆盖了区内大多数物业，形成密集的内部联系网络，实现高密度区域内的便利通达；区域规划：成都的发展尚停留在以物业发展为主的阶段，对区域环境，文化艺术和休闲设施的重视较少；产业发展：金融业的完善能有效推动现代制造业、高新技术产业的 发展，成都金融城承载着引领成都产业结构升级的重要作用，然而目前成都金融业仍然以传统金融业为主导，缺乏对其他行业的推动作用；开发模式：选择与有实力的开发商合作，保证区域新建物业的整体标准；公共交通：成都金融城目前仅有一条轨道交通和少量公交车，尚未形成便利的公共交通体系，仍有较大改善空间；区内联系：成都金融城区内物业楼宇之间联系渠道少，可考虑253、在高密度区域发展竖向交通（架高人行通道和连接桥梁），提升区域步行的可达性和便利性；产业发展小结产业发展小结香港金融中心区香港金融中心区主要特点主要特点对成都金融城的主要启示对成都金融城的主要启示CB Richard Ellis|Page 371物业类型物业类型规模规模（平米）（平米）占比占比写字楼2,168,00084%酒店176,0007%商业172,000*7%居住（住宅公寓）76,0003%总计2,592,000*2,592,000*其中商业街面积为估算，商业总供应面积可能大于上列数字*总建筑面积中未包括公共设施的面积香港中环香港中环CBDCBD的总建筑面积约的总建筑面积约260260万254、平米，区域万平米，区域以办公物业为主，写字楼约占到以办公物业为主，写字楼约占到84%84%；酒店和商业供应相当，各占约7%；区内高档居住物业的供应较少，由于中环毗邻的半山区和太平山顶是香港高档住宅较为集中的区域，区内的商务人群主要居住在这两个区域，中环居住物业不足的问题得到解决；商业中环办公楼香港中环香港中环CBD形成了写字楼占绝对比重的物业形成了写字楼占绝对比重的物业结构，配套酒店和商业合占结构，配套酒店和商业合占15%，居住物业供，居住物业供应稀少，区域居住功能主要由毗邻的半山高档应稀少，区域居住功能主要由毗邻的半山高档住宅区承担住宅区承担；物业发展组合物业发展组合香港金融中心区香港金融中255、心区CB Richard Ellis|Page 37274%18%9%甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼21%79%中环CBD写字楼占比中环CBD写字楼构成由于土地供应量的稀缺，中环区域写字楼存量比较稳定，并呈现小幅增长态势，截至目前，截至目前，中环写字楼的存量面积约为中环写字楼的存量面积约为217217万平米，占到万平米，占到香港写字楼总存量的香港写字楼总存量的21%21%；目前区域内写字楼整体档次较高，甲级写字楼甲级写字楼占到总存量的占到总存量的73%73%；区域写字楼入住率高，对优质写字楼的需求高区域写字楼入住率高，对优质写字楼的需求高于次级写字楼的需求于次级写字楼的需求，2008年，区域甲256、级写字楼空置率约为3.6%，乙级约为5.1%，区域整体达到4.3%的空置水平中环中环CBD为香港甲级写字楼最为集中的区域，为香港甲级写字楼最为集中的区域，优质物业供应量大且占比高，高档次的办公物优质物业供应量大且占比高，高档次的办公物业组合，打造较好的硬件环境，与区域入住客业组合，打造较好的硬件环境，与区域入住客户群体相户群体相匹配匹配中环中环CBD写字楼租金水平居全港之最，高出其写字楼租金水平居全港之最，高出其他商务区他商务区40%100%中中环环CBD各级写字楼存量占比各级写字楼存量占比中环（平米）中环（平米）占比占比甲级写字楼1,587,41373%乙级写字楼386,98518%丙级写字257、楼193,4939%总存量2,167,891100%写字楼市场写字楼市场香港金融中心区香港金融中心区香港部分区域甲级写字楼租金对比（2007）449633394317-100200300400500600700上环中环湾仔尖沙嘴元/平米/月41%60%100%RMB/平米月香港部分区域甲级写字楼租金香港部分区域甲级写字楼租金对比对比CB Richard Ellis|Page 373酒店市场酒店市场香港金融中心区香港金融中心区中环中环CBD酒店构酒店构成成酒店类型酒店类型房间数量房间数量比例比例五星级酒店1,17688%其他16612%合计1,342中环在香港酒店市场中占据较小的份额，按照房间数258、量计算，目前中环区域约占香港酒店总量的3%；中环CBD目前约有8个酒店，其中4家为五星级酒店，区域内酒店房间总数约为1,702间，约70%为五星级标准房间；区域酒店市场份额不大，但是整体档次高，五区域酒店市场份额不大，但是整体档次高，五星级标准的房间供应占到星级标准的房间供应占到2/3以上，与中环区以上，与中环区域高档次商务办公区的形象相匹配；域高档次商务办公区的形象相匹配；酒店列表酒店列表房间数房间数量量价格价格（RMB/RMB/天）天）5星四季酒店Four Seasons3991,3648976兰桂坊酒店Hotel Lang Kwai Fong162置地文华东方酒店Landmark Man259、darin Oriental113文华东方酒店Mandarin Oriental5023星中环丽栢酒店Central Park Hotel1425282,200名乐居（中环）酒店Mingle Place the Eden24合计1,3421,342四季酒店置地文华东方酒店兰桂坊酒店文华东方酒店CB Richard Ellis|Page 374公寓市场公寓市场香港金融中心区香港金融中心区Ebra home2home四季汇中环区域内高档居住类物业的供应相对较少，目前主要有两个项目，均为服务式公寓，总供应套数543间；由于中环毗邻半山区和太平山顶区域，这两个区域均为香港高档住宅较为集中的区域，且目前260、修建了中环-半山自动扶梯系统，两个区域之间连通便利，弥补了中环区域居住物业的稀缺；中环中环CBD居住物业供应较少，现有存量供应均居住物业供应较少，现有存量供应均为较为高档的服务式公寓；为较为高档的服务式公寓；CBD商务人群主要居住在毗邻的高档住宅区，商务人群主要居住在毗邻的高档住宅区，CBD的居住功能由毗邻区域承担；的居住功能由毗邻区域承担；12类型类型供应套数供应套数Ebra home2home服务式公寓24四季汇服务式公寓519合计543CB Richard Ellis|Page 375公寓市场公寓市场香港金融中心区香港金融中心区由于区域内居住类物业较为稀少，服务式公寓的市场表现较好，空置261、率低；产品从studio到三居不等，以小面积户型为主；均由专业的公司持有出租，服务档次和管理水平较高，租金价格较高管理公司产品特点中环中环总套数543空置率4%产品户型studio一居二居三居等产品面积46-138租金（RMB/平米/月）382794售价N/A（持有）CB Richard Ellis|Page 376商业市场商业市场香港金融中心区香港金融中心区29%43%28%商业街购物中心百货中环商业市中环商业市场场存量存量（平米）（平米）空置率空置率商业街50,000小于5%购物中心74,322小于5%百货47,195小于5%合计171,517购物中心百货商业街中环商业类型构成中环商业类型262、构成中环中环CBDCBD内现有的商业供应保守估计约为内现有的商业供应保守估计约为17.217.2万平米；万平米；主要有商业街、购物中心和百货三种类型；商业街集中分布在皇后大道中、德辅道中、干诺道中和周围的一些小街上；百货店多分布在区内写字楼的底部几层；国际金融中心MALL是区内现有的一家购物中心；商业供应在主要交通干道均有分布，相对分散，市场表现良好，基本处于满租状态，空置率低CB Richard Ellis|Page 377商业市场商业市场香港金融中心区香港金融中心区区域商业整体档次较高，商业街、百货和购物中心内均集商业街、百货和购物中心内均集中了相当数量的国际名品和奢侈品，与区域高端商务客263、群中了相当数量的国际名品和奢侈品，与区域高端商务客群相匹配；相匹配；整体租金水平高，商业街购物类约为79221元/平米/天，餐饮类2528元/平米/天，依面积和品牌不等，购物中心首层租金约63158元/平米/天商业街商业街购物中心购物中心百货百货商业档次商业档次中高档高档高档业态组合业态组合以服饰等购物类专卖店为主餐饮类购物、休闲、餐饮以购物类为主典型租户典型租户Gucci,CoachMcDonald,WatsonsZARA、Calvin Klein Jeans、Hugo Boss Burberry、Ermenegildo Zegna、PRADA、Dior、FENDI租金租金（RMB/RMB/264、天天/平米平米/首层首层/营业面积）营业面积）高档：126221中高档：79158餐饮：252863158售价售价(RMB/(RMB/平米平米)474,000CB Richard Ellis|Page 378配套设施配套设施香港金融中心区香港金融中心区区域配套设施齐全，香港大会堂和湾仔的香港会议展览中心提供了充足的展览、会议和相关文化设施，可满足区域对高规格商务活动的需求；区内现有4个公共停车场，弥补楼宇内部的停车位不足；区内现有的医疗、教育设施较为充足；其他设施其他设施说明说明香港大会堂香港大会堂可供使用设施：音乐厅：1,434个座位剧院：463个座位展览厅：590平米演奏厅：111座位医院265、医院一所：港中医院学校学校中学4所公共停车场公共停车场区内设有四个公共停车场会展中心会展中心毗邻湾仔的香港会议展览中心（与中环地铁站距离1.5km）可租展览面积：63,580平米体育馆体育馆毗邻香港大球场可容纳40,000观众CB Richard Ellis|Page 379物业结构：中环区域写字楼写字楼占绝对比重，酒店和商业合占15%，居住物业供应稀少，区域居住功能主要由毗邻的半山高档住宅区承担；办公物业：中环区域的写字楼，甲级以上占3/4，物业档次和服务水平较高，与区域国际化形象匹配，市场表现佳；注重从交通便利、硬件设施、配套设施等多方面提升物业规格，以地标性物业和大厦冠名等方式提升对优质266、国际客户的吸引力；注重细节和人性化提升舒适度，如主要楼宇之间建立连接天桥极大改善了不同物业间的连通性；酒店物业：中环区域的酒店，2/3为5星级标准，为高端客群提供较好配套，另有1/3的3星酒店满足中小企业商务需求；酒店的多为综合体项目中的一部分，作为办公物业的配套开发，随着区域拓展和办公物业的发展而逐步增加供应；居住物业：中环区域现有居住物业供应较少，基本为服务式公寓，由专业公司进行管理，设施齐全，服务水平较高；中环的居住功能主要由周边区域承担，通过自动扶梯与毗邻的半山住宅区连通，实现区域居住功能在空间上的延伸；商业物业：购物中心和百货均依托综合体项目而开发，提升整个项目档次；商业整体档次较高267、，国际一线品牌入住率高，与区域高端形象相匹配；商业设施在多条主干道均有分布，较为分散，且区内联系通道发达，商业可达性佳，配套性强；配套设施：会展会议设施、医疗教育和文化设施配套齐全，区域具备承办高规格活动的能力，具备国际化形象；办公物业：成都金融城周边甲级写字楼占比较小，物业品质与区域国际化的客群定位存在差距。未来物业的规格质量和租金水平均有上升空间；从交通、硬件、配套、服务和舒适方便等多方面考虑，提升物业的规格品质，以高标准的物业提升区域对国际化知名企业的吸引力；酒店物业：金融城周边酒店市场发展落后于市场需求水平，目前仅有两家高星级酒店，但未来供应较大；居住物业：注重提升周边高档社区站南、大268、源组团对区域的居住配套功能考虑到区内现有供应较大和周边区域的补充；随着未来金融城区域拓展，应理性增加居住物业的供给，避免恶性竞争和资源浪费；商业物业：未来商业供应分布过于集中，应适当增加分散的小体量配套商业的供应，并改善区域内部楼宇之间的联系，形成尺度亲和的通行网络，改善商业配套不佳的现状；配套设施：缺乏承办高规格活动的会展会议设施，医疗、教育和文化配套设施匮乏，应重视改善区域的环境和相关配套，实现可持续发展；主要特点主要特点对成都金融城的主要启示对成都金融城的主要启示物业发展小结物业发展小结香港金融中心区香港金融中心区CB Richard Ellis|Page 380发展启示发展启示产业定位269、产业定位金融城的产业定位取决于城市整体产业和经济的发展阶段；培育支柱产业，形成相对完整的产业链条，以规模性产业聚集提升区域辐射力；物业发展物业发展发展优质办公物业，提升写字楼尤其是甲级以上写字楼在区域物业市场的比重；从服务、硬件设施、管理、配套等多方面提升区域物业档次，通过优质物业和提供冠名等方式提升区域对国际知名企业吸引力增加并分散商业供应，改变当前区域商业供应集中，配套性不足的现状提供会展会议、医疗教育等配套设施，提升区域对高规格商务活动的承办能力，发展文化和公共休闲设施，促进区域物业功能多元化，提升宜居性开发模式开发模式与有实力的开发商合作，提升区域开发建设的整体标准；提供一些优惠政策，270、以激励开发商承担区域基础和公共设施的开发区域空间区域空间联系联系外部联系：多元化交通方式，如：地铁、机场线、公交系统等内部联系：建设区域楼宇之间的联系通道，如：电车、地下通道，天桥等，形成发达的内部联系网络政策政策通过财税补贴，降低入住客户的投资和运营成本；简化行政审批手续，提升投资环境的效率；项目启示项目启示香港金融中心区香港金融中心区CB Richard Ellis|Page 381北京北京 金融街金融街总体定位总体定位面向国际的金融管理决策中心用地范围用地范围西至西二环，东至太平桥大街，南到复兴门内大街，北抵阜成门内大街占地面积占地面积118公顷建筑面积建筑面积450万平米区域功能区域功271、能商务、商业、居住、公共配套物业配比物业配比企业机构企业机构1500产业类型产业类型金融管理决策机构、金融、通信、保险、咨询、贸易等交通状况交通状况地铁1,2号线复兴门站长安街、西二环北京金融街北京金融街项目概况项目概况长安街长安街西二环西二环金金融融街街71%10%4%15%写字楼酒店商业居住发展历程发展历程北京金融街北京金融街规划确定：规划确定：1993年10月，国务院批复了新的北京城市总体规划；规划明确提出：“在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部。”至此，拉开了金融街的建设序幕；区域范围：区域范围：北京金融街南起复兴门内大街，北至272、阜成门内大街，东临太平桥大街，西抵西二环路内侧。南北长约1700米，东西宽约600米，规划总占地面积103公顷，其中新开发区域占地面积88公顷。总建筑面积约350万平方米，其中地上建筑面积约占三分之二，地下建筑面积约占三分之一复兴门内大街阜成门内大街太平桥大街西二环1700米600米通过行政手段明确了区域未来发展方通过行政手段明确了区域未来发展方向，引导区域朝向国家级金融中心的向，引导区域朝向国家级金融中心的方向发方向发展展北京金融街北京金融街整个规划方案中政府调控作用十分明显，金融街集团控制了整个区域的开发模式；区域采用由南向北次第开发的模式，南面由于靠近长安街，依托毗邻政治中心的优势最先发273、展成熟；然后借助南区成熟氛围的带动，将整个区域向北延伸；DGCEAFBDGCEAFB北北区北区中区中区南区南区建设时间：2001-2005建设时间：2000-2006建设时间：1994-2000政治地位政治地位金融决策监督中心；资产管理中心；金融支付结算中心；金融信息中心；发展历程发展历程产业和招商政策2003年，西城区人民政府出台促进金融产业发展的意见；2004年，北京市人民政府出台关于促进首都金融产业发展的意见；出台政策的主要目的为重点引进金融机构和大企业总部，价格上给予优惠；同时，西城区政府给予金融机构租房、购房补贴、解决子女入学及户口等问题；对开发企业的优惠降低土地出让金标准；西城区政274、府向金融街投资10亿资金用于环境和基础设施建设；政府对区域发展有明显的政策倾斜；从企业、开发商、引进人才等方面都给予了大力扶持；政府的支持为金融街区域发展提供了坚实的基础；北京金融街北京金融街扶持政策扶持政策机构类型机构类型机构名称机构名称国家级金融监管机构人民银行、证监会、银监会、保监会全国性商业银行总部工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、国家开发银行、进出口银行和光大银行、北京银行、民生银行等全国性保险公司总部中国人寿、中国再保险、中国出口信用保险、泰康人寿、华泰保险、平安保险等证券、基金公司总部银河证券、华夏证券和华夏基金等全国最大的五家电信集团 中国电信、中国移动、中国网通、中国联275、通、中国铁通全国主要电力集团长江电力、大唐集团、中国电力投资公司外资金融机构高盛、摩根大通、美国道富银行、纽约银行、澳大利亚西太平洋银行等其他普天信息产业集团、中国烟草、中国邮政等金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心是中国经济决策中心和信息中心融街的企业中有65.3%的中资机构，国有企业是金融街的主力消费群体，“官本位”是区域市场的突国有企业是金融街的主力消费群体，“官本位”是区域市场的突出特点出特点7%10%71%12%金融电信能源其它7%93276、%内资外资入驻企业行业构成入驻企业行业构成入驻企业性质入驻企业性质北京金融街北京金融街入驻企业入驻企业北京金融街北京金融街经济贡献经济贡献金融街年金融街年度税收额度税收额金融街年度纳税额从2004年开始增幅十分明显；2009年金融街的税收总额占全市的28.4，达到了阶段性的高峰，之后由于北京其他区域的迅速发展，在2010年税收比例略有下降目前入驻北京金融街的金融机构多达1200多家；管管理的总资产达到理的总资产达到1818万亿元人民币，资产集中程度全国第一万亿元人民币，资产集中程度全国第一；控制着全国控制着全国90%90%的信贷资金和的信贷资金和65%65%的保费资金的运用的保费资金的运用83277、.6104320650858.61247.51707.21358.65.0%5.0%13.0%21.0%19.3%24.4%28.4%22.5%0%5%10%15%20%25%30%02004006008001000120014001600180020032004200520062007200820092010亿亿元元金融街税收额占北京市税收比例物业发展物业发展序号项目名称物业类型建成时间规模（万平米）物业档次1金阳大厦写字楼19975乙级2平安大厦写字楼19975.4乙级3投资广场写字楼19976.4乙级4中国移动写字楼20005自用5国企大厦写字楼19989.5乙级6富凯大厦写字楼2003278、12乙级7中国网通写字楼200615自用8国际金融中心写字楼200011.8乙级9威斯汀酒店酒店2006486间客房五星级10丽思卡而顿酒店酒店2006253间客房五星级11四季商城商业20074高档12洲际酒店酒店2007330间客房五星级13英蓝大厦写字楼200512甲级14华荣公寓公寓20054.6高档15金宸国际公寓公寓20038.5高档区域典型物业发展区域典型物业发展写字楼酒店商业公寓1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121313141415151 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151279、5整体规划方案以写字楼为主占总建筑面积的74%，其它物业以及配套设施占比较少金融街核心区物业均在2007年前建成北京金融街北京金融街物业发展物业发展北京金融街北京金融街北京金融街目前的总建筑面积约为450万平米；区域办公物业占绝对比重，约占71%，其次为居住占15和酒店占10%；北京金融街写字楼商业酒店物业类型物业类型规模规模（平米）（平米）占比占比写字楼3,200,00071%酒店440,00010%商业180,0004%居住（高档住宅公寓）680,00015%总计4,500,000中国移动英蓝大厦写字楼为区域发展的重点物业，建设时间早；采用企业自建（中国移动、平安大厦等）和自行招商（英蓝大280、厦、富凯大厦等）两种方式；大型国有企业，如银行、通信等多采用自建方式；开发模式开发模式物业品质物业品质写字楼物业档次经历了由低到高，逐步提升的过程；2000年以前落成的写字楼硬件标准较低，物业服务档次不够国际化，因此品质普通；随着区域的发展，写字楼物业档次提升较快，其中2005年落成的英蓝大厦品质与国际优质写字楼相匹配；写字楼市场写字楼市场北京金融街北京金融街中国网通投资广场酒店市场酒店市场酒店物业在区域发展比较靠后，是区域成熟后发展的物业类型；金融街目前共有三家酒店，全部为国际顶级酒店管理公司提供管理服务；三家酒店全部为五星级；洲际酒店（酒店管理集团：洲际INTERCONTINENTAL)威281、斯汀酒店（酒店管理集团：喜达屋STARWOOD)丽思卡尔顿酒店（酒店管理集团：万豪MARRIOT)北京金融街北京金融街酒店名称酒店名称星级星级客房数客房数（间）（间）管理公司管理公司开业时间开业时间丽思卡尔顿酒店5星253万豪2006威斯汀酒店5星486喜达屋2006洲际酒店5星330洲际2007合计合计-1,0691,069-备注：明苑酒店开业时间较早档次低，未统计北京金融街北京金融街商业设施在金融街整体规划中占比较少；百盛购物中心2006年开业时间，以中高端服饰、餐饮为主（品牌包括：Giorgio Armani、Cartiet、Dior、Lancome、Estee Lauder、Chane282、l、Z.Bigatti）金融街购物中心（四季商城）定位为精品商业中心，整体定位高档，汇集了众多国际和国内知名品牌；金融街购物中心商业名称商业名称规模规模(平米平米)商业类型商业类型主要业态主要业态开业时间开业时间金融街购物中心89,000精品商业中心购物餐饮2007百盛购物中心60,000 区域商业中心购物餐饮2006金宸公寓底商5000社区底商餐饮服务2003其他商业26,000底商及餐饮餐饮服务复兴门百盛商业市场商业市场北京金融街北京金融街公寓市场公寓市场公寓物业的总量在区域内占比较低，因此该类物业供应很少；由于政府对金融街的政策朝向办公物业倾斜，因此公寓在区域内的地位并不突出；区域内的公283、寓项目凭借卓越的地理位置获得了较高的售价水平；华荣公寓金宸国际公寓公寓名称公寓名称规模规模(平米平米)定位定位开发时间开发时间华荣公寓46,000高档2005金宸国际公寓85,000 高档2003北京金融街北京金融街市场表现市场表现序号序号项目名称项目名称租金水平租金水平（元（元/月月/平米）平米）入住率入住率1平安大厦2401002国际金融中心180953投资广场1601004富凯大厦2001005英蓝大厦30099北京市优质写字楼经营情况北京市优质写字楼经营情况2412419494序号序号项目名称项目名称首层租金水平首层租金水平（元（元/月月/平米）平米）入住率入住率1四季商城988100284、北京市优质商业经营情况北京市优质商业经营情况754.5754.590.390.3写字楼商业序号序号项目名称项目名称房价（元房价（元/晚晚/间）间）1威斯汀酒店1,8002丽思卡而顿酒店2,5003洲际酒店1,600北京市五星级酒店房价情况北京市五星级酒店房价情况1,2001,200-1,8001,800酒店写字楼：金融街写字楼入住很高；但从租金水平来看，由于金融街真正的甲级写字楼供应量少，因此根据统计，仅档次与甲级写字楼相当的英蓝大厦租金水平高于全市平均水平；商业和酒店：金融街商业和酒店档次高，其经营情况都高于全市平均水平；公寓：区域内的项目凭借卓越的位置优势，取得了良好的销售业绩；物业结构物285、业结构：以办公物业为主，占比70%，其他物业比例较少，突出区域的商务办公功能。成熟的商务氛围为其它物业提供了高起点的发展平台，从而使其它物业档次有了大幅度的提升；办公物业：办公物业：由于建设年代较早，多数物业均为乙级物业，2000年后新增部分甲级写字楼。区域多数物业为大型企业总部，推动了整个区域的发展；酒店物业：酒店物业：区内现有3家5星级酒店，作为高端综合项目的一部分提供配套，区外高档酒店分布密集，弥补了区域供应的不足；商业物业商业物业：商业供应主要包括两个大型购物中心和一些写字楼配套底商，中高档定位为主，业态综合度高。商业主要集中在百盛和四季购物中心，分布过于集中，配套性不佳；居住物业：居286、住物业：居住物业仅有两栋高档公寓，区域居住氛围不足，夜间成为空城；配套设施配套设施：会议会展、文化休闲设施配套设施不足，；主要特点主要特点对成都金融城的主要启示对成都金融城的主要启示物业结构物业结构：成都金融城写字楼约占区域物业总量较大，凸现物业发展的不均衡，未来在保证写字楼的供应前提下，适当增加其他物业的供应；办公物业：办公物业：增加甲级办公物业的供应，提升优质物业占比，控制SOHO产品以及一些乙级写字楼的供应。可考虑通过量身定做品质较好的办公楼宇和提供冠名等方式提供总部大厦，吸引知名国际企业的入住；酒店物业：酒店物业：成都金融城目前新增的酒店供应多为5星级酒店，未来对提升区域形象将发挥重要287、作用；同时应完善酒店体系，配置端及经济型酒店商业物业商业物业：未来在增加商业配套的同时，应考虑分散分布，以形成尺度亲和，密集分布的配套商业网络；居住物业：居住物业：适当提升区域内居住物业比例，增加区域活力，防止成为空城；配套设施配套设施：缺乏承办高规格活动的会展会议设施，医疗、教育和设施匮乏，同时缺乏体现区域特色的文化配套，未来应促进区域物业功能的多元化，形成独特的吸引力；物业发展小结物业发展小结北京金融街北京金融街CB Richard Ellis|Page 396其他案例其他案例CB Richard Ellis|Page 39720092009年物业构成年物业构成面积面积配比配比写字楼130288、万平方米86%商业70,000平方米5%酒店1,150 间9%服务式公寓110 间(与酒店一起)合计合计150150万平方万平方米米100%100%地理位置：位于伦敦市中心区的范围内，属于Docklands区域。离开伦敦城（中心城区）的向东部约离开伦敦城（中心城区）的向东部约6 6公里；该区是新兴的商公里；该区是新兴的商办区域，以新兴片区开发的商务功能为主；办区域，以新兴片区开发的商务功能为主；本项目的初步规划，主要以商务写字楼为主；具有Jubilee地铁及DLR轻轨，交通十分方便；历经近20年发展，Canary WharfCanary Wharf总规模达到总规模达到150150万平方米，属万289、平方米，属于世界级于世界级CBDCBD，主要以写字楼为主，约占，主要以写字楼为主，约占86%86%；银行保险是银行保险是Canary WharfCanary Wharf的主要租户的主要租户，典型租户包括Morgan Stanley、Barclays capital、Credit Suisse等，同时还包括商务服务、建筑设计、新闻出版等行业，总计企业近9,000家。项目介绍项目介绍Canary Wharf Canary Wharf CB Richard Ellis|Page 398项目发展程度1990年前90年代2009后基础建设和筹备基础建设和筹备发展初创期发展初创期发展成熟期发展成熟期未来未290、来1987年，Dockland轻轨开通；距离该项目仅15分钟的伦敦城市机场开通；1988年，Canary Wharf项目正式动工；1991年，首个写字楼租户入住该区域；1993年，Jubilee地铁站点开通；商业首次入住；1995年，Tesco超市入住；1999年，区域整体入住率达到99%，工作人口超过25,000，第一个shopping mall开张；2000年底，工作人数超过35,000人；2002年，锐步体育中心开张；2003年，第三个Shopping mall开张；会议中心建成；2005年底，工作人数达到75,000人；除了更多办公楼面积供应，将增加更多娱乐、休闲设施，增加整个区域的互291、动性；着重建设项目最东部的“Churchill Place”区域，将其打造成为酒店、办公、图书馆、休闲商业的一体化地区；2000-2008年发展历程发展历程Canary Wharf Canary Wharf CB Richard Ellis|Page 399090180270360450090,000180,000270,000360,000450,0001990年1999年2003年2007年写字楼（平方米）商业（平方米）酒庖（间）1987-1999，集中了大量写字楼一起上市2000-2005，商业和写字楼同时发展，成熟阶段One Canada Square(115,000 sm)1 Cab292、ot Square(50,166 sm)25 Cabot Square(41,666 sm)20 Cabot Square(51,876 sm)10 Cabot Square(59,075 sm)25 The North Colonnade(33,426 sm)30 The South Colonnade(27,359 sm)30 Canada Square(52,284 sm)17 Columbus Courtyard(18,580 sm)20 Columbus Courtyard(25,083 sm)15 Westferry Circus(16,165 sm)25 Canada Squar293、e(111,852 sm)50 Bank Street(19,230 sm)8 Canada Square(102,191 sm)5 Canada Square(46,450 sm)10 Upper Bank Street(92,251 sm)40 Bank Street(55,740 sm)20 Bank Street(47,565 sm)25 Bank Street(97,546 sm)20 Canada Square(50,632 sm)One Churchill Place(92,902 sm)20 Churchill Place(27,870 sm)15 Canada Square(294、DS3 West)(29,729 sm)30 The North Colonnade(DS3 East)(29,729 sm)5 Churchill PlaceWestferry CircusCanada PlaceJubilee Place Mall第一个写字楼90年入市；地铁开通93年；第一个商业中心入市97年 配套滞后，开始的市场情况配套滞后，开始的市场情况很差；很差；19971997-20002000年两个商业入市，配合地铁开通，市场逐渐好转，被市场接受；年两个商业入市，配合地铁开通，市场逐渐好转，被市场接受；2000后出现高峰供应期，整体市场逐渐成熟，整个发展过程持续了近15年的时间295、。地铁开通1993物业发展物业发展Canary Wharf Canary Wharf CB Richard Ellis|Page 400区域区域企业数量企业数量（20062006年）年）金融城24,615West End41,115Midtown20,090Southbank9,270Canary wharf8,630伦敦CBD各区域形成了自己的产业特色，不同产业链条之间协同发展，形成了良好的内循环体系，促进区域的可持续发展；Canary Wharf的产业构成以金融业为主，与金融城较像；但是金融城的产业复合性更强。金融城Canary wharfMidtownSouthbankWest end金296、融保险商务服务通信酒店餐饮银行保险商务服务建筑设计新闻出版商务服务公共管理交通商务服务医疗交通教育商务服务酒店餐饮公共管理商业零售Canary Wharf Canary Wharf 产业结构产业结构CB Richard Ellis|Page 401办公物业目前共有24栋；该区域的办公集中了知名公司，其中主要是大量投资和金融机构的总部。包括：专为HSBC定制的总部大厦面积达到110万平方英尺（10.22万平方米）Morgan Stanley在该区域租用了3栋大楼的部分，总面积达到100万平方英尺以上（9.29万平方米）瑞士信贷在该区域也租用了3栋大楼的部分，总租用面积达到180万平方英尺（16.297、73万平方米）Canary Wharf Canary Wharf 写字楼写字楼CB Richard Ellis|Page 40231Cabot Place（34,000平方米）该地区利用其滨水特色，主要被利用为特色餐饮、酒店区；2Canada Place mall（19,000平方米）该两个区域的商业部分连通，形成整个地区的中心商业区，内部包括各类大型超市、时尚商店和各类酒吧餐饮场所，也是夜生活的中心。其中心部分，为伦敦Dockland的大型轻轨站点。Jubilee Place mall（12,000平方米）该区域以自然生态环境为主，为商务区提供休闲的环境。在公园南部，有一个大型的Jubill298、eePark Shopping mall，直接通向轻轨站点的入口。4Churchill Place（5,000平方米）该区域主要是零星的商务配套物业商业。1243商业商业Canary Wharf Canary Wharf CB Richard Ellis|Page 403三角形分布，尽可能多的辐射Canary Wharf的所有物业；与地铁紧密相连；充分利用地下空间MM500M东以One Canada Square为核心，向两侧发散地下一层充分利用，东西向均分布了底层商业One Canada SquareCabot PlaceCanary Wharf Canary Wharf 商业商业-项目分布299、项目分布CB Richard Ellis|Page 404餐饮餐饮主要餐厅的分布依托于滨水和地铁站餐饮另一特色是，将保留的部分老建筑改建，变为餐厅、咖啡厅等，如Henry Addington、Caf Rouge商业物业Canary Wharf Canary Wharf 商业商业-项目分布项目分布CB Richard Ellis|Page 405Canary Wharf每年在室内及室外举行180项文化艺术活动；其中包括演艺中心、露天剧院、慈善活动、运动赛事以及每年英国最大规模的Motor Show；East winter garden 可以容纳1,000个餐位的大型多功能室；可以举办各种活动，婚300、礼、推广、会议、酒会等等；整体规模约4,000平方米。商业物业Canary Wharf Canary Wharf 文化娱乐文化娱乐CB Richard Ellis|Page 406物业组合和布局-高档酒店物业高档酒店物业都位于滨水区域区域，环境优雅，且形态上都为高层，有利于景观；1四季酒店（5星）房间数：1422希尔顿酒店（5星）房间数：282Fraser服务住宅（5星）房间数：6343Britannia国际宾馆（4星）房间数：4225Marriott（4星）房间数：301套+47公寓13245Canary Wharf Canary Wharf 酒店酒店CB Richard Ellis|Pag301、e 407Canary Wharf Canary Wharf 项目启示项目启示启示启示产业构成以金融业为主，成为世界级金融CBD以写字楼物业为主，且要保证产品高品质性。写字楼经过近20年的发展仍然保持高品质性，本项目产品一定要有前瞻性商业定位明确，以全配套型商业为主，最大化方便该区域的所有商务人群齐全的配套。酒店，Canary Wharf引入四季酒店（142）、希尔顿酒店（282）、Marriott（301套+47公寓）；商业，Lifestyle为特色，商务配套强调人的环境。充分利用绿色、滨水、广场、地铁相连等元素，保证人的舒适性、方便性CB Richard Ellis|Page 408项目定302、位项目定位法国领先的商务区区位区位巴黎城西，临近塞纳河畔，据市中心10km规划目的规划目的更加充足的商务办公空间，缓解老城区的人口、交通压力，保护原有的历史建筑和城市风貌占地面积占地面积1.6平方公里建筑面积建筑面积386万平米功能功能商务、商业、文化娱乐、居住、配套物业配比物业配比主导产业主导产业金融保险、咨询服务、电信能源等人口人口20,000常住人口，18,000就业人口，游客800万人次/年配套设施配套设施20个大小喷泉，60件永久现代艺术雕塑，无处不在的无线接入点拉德芳斯拉德芳斯巴黎中心巴黎中心凯旋门凯旋门塞纳河塞纳河物业配比（万平米）物业配比（万平米）300,77%37,10%23303、,6%26,7%写字楼酒店商业住宅项目介绍项目介绍拉德芳斯拉德芳斯CB Richard Ellis|Page 40919581982197019641992199319972015第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段 设立EPAD，具体负责对该区域的建设，管辖和改造 第一份建设方案被国会通过并实施建设 第二代摩天大楼的建设 新凯旋门的建设 地铁一号线延长到拉德芳斯地区 经济危机的影响，建设暂停 新发展方案目标：1.旧写字楼的更新换代2.住宅与写字楼的发展平衡3.改善拉德芳斯地区员工的往返上班的交通状况措施：1.在旧楼原址上改造型新增15万平米的办公面积2.原有基础上新增30万平米的办公面积3.建设304、10万平米的住宅发展历程发展历程拉德芳斯拉德芳斯CB Richard Ellis|Page 41080%80%以上的人搭乘地铁以上的人搭乘地铁，公共交通仍然是该区域最具影响力的出行方式；每每118118平方米办公面积拥有一个停车位平方米办公面积拥有一个停车位，基本满足商务需求。2个公交站，18条公交线路13个停车场，约2.6万车位2个出租车停靠站1个出租车快速上下客11个出入口7个高速公路出入口拉德芳斯地区拉德芳斯地区区域快铁区域快铁A A线线区域快铁区域快铁E E线线戴高乐戴高乐-奥利机场专线奥利机场专线地铁地铁1 1号线，号线，6 6号线号线地面电车地面电车1 1号线号线地面电车地面电车2305、 2号线号线公共交通的便捷性促进区域商务和商业的公共交通的便捷性促进区域商务和商业的繁荣繁荣区域内交通状况区域内交通状况交通状况交通状况拉德芳斯拉德芳斯CB Richard Ellis|Page 411档次档次 优质写字楼为主环保等级环保等级 低耗能，绿色公司公司 3,500家，其中15家世界50强企业、14家法国20强主要行业主要行业及及代表企业代表企业 金融保险业 法国兴业银行，HSBC，安联Allianz 咨询服务业 KPMG，Ernst&Young，Mazars 通信业 法国SFR 能源业 Total，EDF法国电气，GDF Suez 环境类 Suez Environnement租金水306、平租金水平 仅次于巴黎中心CBD地区，平稳上升阶段经济贡献经济贡献 人均GDP是全国平均水平的3倍计划建设计划建设 CARPE DIEM，TOUR D2大楼等在拉德芳斯的建设过程中，写字楼的不断更新完在拉德芳斯的建设过程中，写字楼的不断更新完善是保持区域经济活力的重要方善是保持区域经济活力的重要方面面现有写字楼分布待建写字楼分布拉德芳斯拉德芳斯写字楼写字楼CB Richard Ellis|Page 4122010 Q22010 Q25,000sqm新增供应率新增供应率3%6%8%租金水平（欧元）巴黎中心西部Western Crescent地区拉德芳斯小巴黎地区拉德芳斯写字楼多为优质写字楼，吸引307、高端客户，包括跨国企业，政府部门和国际化的组织机构；近年来的新增供应量以5,000平米以上为主；需求动力充分，大企业或机构整栋购买或大面积租赁，对新增写字楼有很大的消费能力；租金水平总体保持平稳，基本上仅次于中心西部地区，达到500欧元/年*平米；由于供应量的增加，空置率有小幅上升（4.5%到6.1%），但整体看，仍保持在一个比较低的水平上。数据来源：世邦魏理仕拉德芳斯拉德芳斯写字楼写字楼CB Richard Ellis|Page 413123495687123456789HOTEL Pullman，4星，386间客房HOTEL ibis，2星，286间客房HOTEL Hilton，4星，14308、8间客房HOTEL Renaissance，4星，327间客房HOTEL Adagio，3星，96间客房HOTEL Sofitel，5星，151间客房HOTEL Fraser Suites，4星，134间客房HOTEL Citadines La D fense，3星，91间客房HOTEL Novote，3星，280间客房该地区内各类档次酒店共2,600间客房。房价水平：70欧-350欧，即630-3150元之间拉德芳斯拉德芳斯酒店酒店CB Richard Ellis|Page 414Grand Arche地下商业四季购物中心CNIT配套商业 Les Quatre Temps（四季商业中心），建309、筑面积13万平米，是当时（80年代）欧洲最大的商业中心，满足区域内需求，同时对周边地区辐射；CNIT（国家工业科技中心），作为工业科技和文化艺术的展示区，提供部分商业功能（约2.7万平米），进一步满足和补充了商业需求；Grand Arche（新凯旋门地下商业），连接着地铁和城市新型景观大拱门，良好的交通区位条件，短时间迅速汇聚大量人气；除了大型商业中心外，在相关的交通节点和小区附近，还建成了一些小型的购物中心，各小区内也有各类食品店、超市等，为企业职工和居民提供购物服务。一定区域内，不仅要有集中性的商业中心在交一定区域内，不仅要有集中性的商业中心在交通的主要出口，也需要配套商业零散分布在不通的310、主要出口，也需要配套商业零散分布在不同小区，交通节点，满足各类人群的需同小区，交通节点，满足各类人群的需要要地铁、地面电车出口213132拉德芳斯拉德芳斯商业商业CB Richard Ellis|Page 415商业类型商业类型店铺店铺数量数量代表品牌代表品牌精品购物精品购物成衣时装112HUGO BOSS,ZARA,CAROLL,ETAM,ESPRIT珠宝22AGATHA,HISTOIRE DOR,LOLLIPOPS皮制品25BATA,ANDRE,GEOX,MANFIELD化妆品8MARIONNAUD,SEPHRA,LOCCITANE家居装饰11MUJI,BODUM,大众购物大众购物超市8A311、UCHAN,MONORIX,8 A HUIT餐饮美食餐饮美食餐厅33LE BALLON DALSACE,LE MOND咖啡店及酒吧37COTE JARDIN,COTE PARVIS快餐60BONNE JOURNEE，CHEZ ELLE外卖5SUBWAY,TASTY,KARLY休闲娱乐休闲娱乐影音娱乐21CINEMA UGC,LE FNAC,SCORE GAMES旅游12AIR France,CNIT,SNCF France/EUROPE美容美体12JEAN-LOUIS DAVID,BODY MINITE健身7CLUB MED GYM,FITNESS PARK商务生活商务生活银行ATM28BNP312、,SOCIETE GENERALE,HSBC生活服务41FEU VERT,LIMPIA,AUTO CLEAN SERVICES商务服务39MAAF IMMOBILIER,ORPI,COMIMOB商业定位：各种档次齐全，满足各类人群全方位需求；目标客群：四季商业中心针对中高端客户；CNIT国家工业科技中心偏向中档艺术性消费；新凯旋门地下商业针对是居民一般消费需求；业态配比：根据消费人群的职业身份，兼顾生活和商务根据消费人群的职业身份，兼顾生活和商务需需求求业态配比（个）业态配比（个）167,35%53,11%108,22%156,32%购物餐饮娱乐服务拉德芳斯拉德芳斯商业商业-业态定位及配比业态313、定位及配比CB Richard Ellis|Page 416新凯旋门焰火表演室内画展室外现代艺术雕塑室外广场分布图4个室外广场（Arche、Parvis、Place、Esplanade），分布在拉德芳斯中轴线上，用于举办各种庆典、比赛活动以及街头艺术展览；拉德芳斯地区举办各种集市。不定期的集市内容涉及工作，商品供应，服务等；而定期集市最有名的是一年一度的圣诞市场，吸引当地居民和旅游者慕名而来。圣诞市场拉德芳斯拉德芳斯文化活动文化活动CB Richard Ellis|Page 41760多件现代艺术雕塑分布于拉德芳斯地区各个绿地和道路两侧；主要展览馆：CNIT（国家工业科技中心）、Espace 314、Grande Arche（新凯旋门展览馆）、Notre Dame de Pentecte（潘特高特圣母展览馆）、La gallerie Defacto（得法托艺术展览走廊）；拉德芳斯丰富多彩的艺术展览，吸引了来自世界各地，不同行业的旅游者和艺术爱好者；这一地区成为盛名的艺术文化中心，旅游中心。文化艺术活动为拉德芳斯地区的商业带来了络绎不绝的人流量，增强了它的商业地文化艺术活动为拉德芳斯地区的商业带来了络绎不绝的人流量，增强了它的商业地位位拉德芳斯拉德芳斯艺术设施艺术设施CB Richard Ellis|Page 418启示启示区域规划：区域规划：整体规划，建设优质写字楼和高质量配套设施，保持对315、商业客户吸引力；物业配比：物业配比：写字楼和商业为主，住宅、酒店及文化娱乐设施为辅，满足商务及生活需求；商业分布：商业分布：大型商业中心布局在地铁出入口处，有利于汇集人气，辐射周边区域；配套商业布局在写字楼周边底层有利于满足工作人群需求；商业定位：商业定位：高中低档相结合，满足商务人员高端需求和附近居民一般需求；业态组合：业态组合：购物、餐饮类为主，文化娱乐、配套服务等功能齐全；空间利用：空间利用：提高容积率，增加地下空间的使用面积。地下空间作为停车场或发展大型超市和餐饮，降低土地成本；区域亮点：区域亮点：以艺术展览和文化娱乐活动带动人流量的增长，增强地区商业的活跃程度。拉德芳斯拉德芳斯项目启316、示项目启示6 6 需求调研结论需求调研结论6.16.1 政府访谈政府访谈6.2 6.2 市场需求调研市场需求调研CB Richard Ellis|Page 420政府访谈单位政府访谈单位 成都市投促委（6.16）成都市高新区规划建设局(6.17)成都市金融办(6.17)成都市商务局(6.23)成都市锦江区投资促进局(7.4)根据客户的安排，在根据客户的安排，在6.166.16-7.47.4之间，项目团队对以下政府单位及相之间，项目团队对以下政府单位及相关人员进行了访谈关人员进行了访谈政府访谈政府访谈主要结论主要结论CB Richard Ellis|Page 421 目前西部金融中心的竞争主要体317、现在在”成渝之争“成渝之争“。由于国家层面的政策倾斜，重庆在金融中心的建设上目前在成渝之争中暂时处于领先地位。重庆的优势还主要体现在行政渠道和力量，且重庆政府主导的金融资产有一定规模 与重庆相比，成都的优劣势主要有以下：主要观点和结论主要观点和结论关于成都与西安、重庆等城市金融中心建设的竞争力比较：关于成都与西安、重庆等城市金融中心建设的竞争力比较：优势优势1.城市金融环境基础较好，金融市场总量西部第一；2.整体市场比较公开、自由；3.城市包容性，是新兴金融行业发展的有利土壤是全国四个消费金融试点之一劣势劣势1中央及地方政策支持不明显；2金融创新能力较弱；3本土金融机构数量及影响力小。政府访谈318、政府访谈主要结论主要结论CB Richard Ellis|Page 422 强化金融总部商务区的核心地位金融总部商务区的核心地位，全力打造以金融城为核心主导的城市金融集聚区 淡化东大街和金融后台区域 同时，面对来源金融企业的需求，企业比较注重业务开展的效率、办公的方便程度，商务和商业条件的成熟度等因素，市中心区域存在一定的优势，是金融城开发建设中需要弥补加强的地方主要观点和结论主要观点和结论金融总部商务区与东大街、后台服务区的关系定位：金融总部商务区与东大街、后台服务区的关系定位：证券行业证券行业面向客户，倾向于选择经济基础发达、居住集中的区域保险行业保险行业注重投资机会，强调办公的便捷程度外319、资银行外资银行强调与客户联系的便捷以开展业务新兴金融新兴金融行业行业办公氛围成熟，业务机会较多的区域关于金融总部商务区定位：关于金融总部商务区定位：发挥金融的工具作用，支持成都其它优势产业的发展 商务区不仅提供高品质的办公空间，还应充分考虑打造工作、居住、休闲娱乐一体的新型城市圈新型城市圈政府访谈政府访谈主要结论主要结论CB Richard Ellis|Page 423 考虑具有产业带动效应的大型金融机构，提升金融城的后续产业 区域内需要有实体经济的支撑，而不仅是金融产业及相关服务业 与周边会展行业联动发展 目前招商三大重点板块：主要观点和结论主要观点和结论关于产业导入发展及相应的招商工作：关320、于产业导入发展及相应的招商工作：除了提供伴随金融城集中建设而来的空间优势和政策优势之外，金金融城公司应与金融企业加强合作，包括项目开发建设合作分工、业融城公司应与金融企业加强合作，包括项目开发建设合作分工、业务方面的共同拓展等；务方面的共同拓展等；1 1本地法人金融机构2 2新兴金融服务机构。如金融评级、保险中介公司等3 3大型全国性金融机构总部及区域总部关于对业态发展的看法：关于对业态发展的看法：考虑高、中、低档不同等级配套高、中、低档不同等级配套的合理分布 考虑成都人的生活方式特色生活方式特色 着力打造智能化、人性化及超前化的新型城市社区政府访谈政府访谈主要结论主要结论6 6 需求调研结论321、需求调研结论6.16.1 政府访谈政府访谈6.2 6.2 市场需求调研市场需求调研CB Richard Ellis|Page 425425研究目的研究目的中高端住宅需求部分：了解意向性购房者对包括住宅产品的购买倾向及对住宅配套商业物业的需求倾向商业部分商业消费者需求+商业经营者需求写字楼需求部分了解目标客户对项目区域金融城行业集中式办公楼项目的需求偏好市场需求访谈市场需求访谈研究目的研究目的CB Richard Ellis|Page 426中高端住宅意向性客户中高端住宅意向性客户2020组组写字楼客户写字楼客户2020组组商业商业消费者消费者2020组组12研究样本对象客户调研研究目的通过对客322、户的定量和定性研究，对产品及价值进行市场验证通过对客户的定量和定性研究，对产品及价值进行市场验证426A、客户的分布情况对本项目市场层面的补充B、商业产品需求及招商模式对本项目招商方式的补充C、客户的需求对本项目产品定位的补充D、客户对产品的建议对本项目产品规划的补充商业商业商家访谈商家访谈1010组组市场需求访谈市场需求访谈研究样本目的和样本说明研究样本目的和样本说明CB Richard Ellis|Page 427市场需求访谈市场需求访谈中高端住宅客户调研方法中高端住宅客户调研方法 访问对象：为更深入了解区域消费者的消费倾向及需求状况，我司通过在成都市项目周边典型中高端楼盘进行已购客户与潜323、在客户的拦截访问，共访问20个有效样本调研类型访问地点样本量（个）中高端住宅软件园4雍湖湾2天府世家3欧尚9天鹅湖花园1中海翠屏湾1总计总计2020个个CB Richard Ellis|Page 428市场需求访谈市场需求访谈中高端住宅客户访谈主要结论中高端住宅客户访谈主要结论428购房者背景购房者背景本次调查中，受访者主要以在城南、城中、城西工作及居住的有意向购买者为主。受访者以31-40岁为主。大多具有较高的教育程度，大专学历以上占75%，已婚人群为主（91%）；三口之家（58%）占比重最大。52%属于二次置业，32%属于三次及以上置业。受访者职业主要体现在专业人士，私营业主，公司或单位的324、中高层，外企职员和公务员等。他们对在南延线中的行业聚集较为明显，且经济实力较强。购房特征购房特征购房目的：购房目的：主要的购房群体均希望通过购房购房来改善居住条件，占来改善居住条件，占78%。区域偏好：区域偏好：城南是购房人群的主要偏好区域城南是购房人群的主要偏好区域，其次是城西。区域认可度：区域认可度：现居住地、工作所在地均和购房倾向区域具有较高的关联度：居住在居住在城南和城中的受访者对城南物业也具有较高的认可度；城南和城中的受访者对城南物业也具有较高的认可度；住宅类型偏好住宅类型偏好：成都的消费者对高层物业没有抗性，对稀缺的多层产品有需求对高层物业没有抗性，对稀缺的多层产品有需求。户型面积325、及房间数偏好：户型面积及房间数偏好：受访者对物业面积需求区间在面积需求区间在70-100平米之平米之间的占比最高间的占比最高，达到56%；其次为100-120平米，占比为16%；在总面积既定的情况下，受访者对客厅、主卧面积具有较大需求。受访者对2房和3房的需求较大，2房需求为44%，3房需求为51%.购买力分析：购买力分析：家庭月收入在10,000-12,000之间比较认可的总价价在90-100万元之间；月收入在12,000-15,000之间比较认可的总价价上升至100-120万元之间；月收入在15,000-18,000之间比较认可的总价价上升至120-140万元之间；家庭月收入在20,000326、以上的家庭可接受的房屋总价主要分布在120万以上。消费者对本项消费者对本项目意向目意向对本项目持积极和中立态度接近九成对本项目持积极和中立态度接近九成，表明项目未来具有较为广阔的市场空间。70-80万总价是各年龄段均能接受的总价；但可承担80-100万总价的年龄段为26-30岁，可承担100-120万总价的年龄段为31-35岁.西部金融城区域各大公司的年轻化精英在购西部金融城区域各大公司的年轻化精英在购房需求和购房实力上较为突出和明显。这类客户是该项目住宅的重点目标客户房需求和购房实力上较为突出和明显。这类客户是该项目住宅的重点目标客户群群。CB Richard Ellis|Page 429市327、场需求访谈市场需求访谈项目客户需项目客户需求特征求特征建筑形态：建筑形态：高层建筑是目前城南市场的主力建筑形态，仅少数项目为使项目地块实现更高的溢价空间，进一步提升项目品质规划有少量的低密物业，项目更适合低迷个性化产品。绿化率：绿化率：城南各项目绿化率集中在30-40%之间，个别中高档项目为凸显项目品质性，保证居保证居住的舒适度，绿化率高达住的舒适度，绿化率高达40%以上。以上。物业管理费：物业管理费：2-2.5元/平米/月是目前城东、城南住宅项目物业管理费较为集中的区间段，高档项目注重通过物业服务维系项目口碑及品质性，物管费达到了3.5元/平米月以上水平。交房状态：交房状态：城南住宅项目城南328、住宅项目85%以清水房为主以清水房为主。在装修项目中，大部分为品牌开发商项目。配套设施：配套设施：对于中高档项目来说，周边配套齐全，休闲运动配套必不可少；对于高档项目来说，要求能满足多元化需求，除了满足住宅需要的休闲、运动功能外，还需有高档的商务配套。客户对户型客户对户型的需求的需求客户对客户对2房是城南片区占比最大的户型，达到房是城南片区占比最大的户型，达到45%；其次为3房户型，比例达到29%，1房和4房也占有一定比例。城南住宅项目需求仍以2房为主，占比约42%，但3房比例有所扩大，达到了36%；此外，城南项目中4房占比较大，约16%。通过城南整体配比可看出，城南除了刚需客户外，再改客户较329、多。客户对项目客户对项目所在区域发所在区域发展的认知展的认知城南随着高新南区城市新中心的确立和产业的发展，区域房地产市场以高起点发展。地铁的开通使得南延线的周边项目价格一路走高，物业增值潜力明显。由于城市向南的快速扩张和城市新中心的高起点定位，南部新区房地产于2010年迅速进入高峰期。随着周边配套的逐步完善，客户对南延线项目的青睐也越来越明显。周边企业的客户群购房实力较高，目标客户群需求量较大。中高端住宅客户访谈主要结论中高端住宅客户访谈主要结论CB Richard Ellis|Page 430市场需求访谈市场需求访谈写字楼租户调研方法写字楼租户调研方法调查目的：调查目的：了解目标租户对于成都330、办公物业的倾向性选择调查样本与方法：调查样本与方法：有效样本20份，其中金融业企业至少10份调查对象：调查对象：办公楼租户和意向购买客户调研方法调研方法：深度访谈公司名称办公楼地址受访者联系方式职位公司性质成都俊发伟业房地产有限责任公司香格里拉B2001钟明13982194211经理民企硅谷天堂资产管理集团新希望1707柳经理13880792121经理民企成都市融众融资担保有限公司中环10F胡兵86731621经理合资企业法如科技仁恒置地2203霍力65335750-801经理外企中欧经济发展建设有限公司仁恒置地2004余海13608033380办公室主任外企韩国贸易馆中环广场29A黄锐867331、23501-27科长外企ELI国际控股有限公司城市之心22F赵宏艳86085099经理私企四川中盈实业集团有限公司城市之心26楼李权86203307经理民企三菱东京日联银行中国中环2座18楼罗明月86717666主管外企蔡德勒建筑师事务所香格里拉1503梁玉华82005918经理外企汉宏物流上海有限公司成都新希望1605廖正兵61556070副总经理外企基康仪器有限公司成都丰德国际D2-1302刘怀85265767经理外企宝马金融成都办拉德芳斯17楼李先生18680801400经理外企百利药业高新国际10楼刘女士85321011经理民企成都海伟实业有限公司丰德国际D1-801刘中彩139082332、08893经理私企苏格兰皇家银行时代广场曲小姐86732888经理外企信永中和会计师事务所成都国航世纪A座12楼蒋涛86722255经理私企HTMC汇通小额贷款国航世纪A座16楼彭燕85293894经理私企成都思纳史密斯建筑设计有限公司丰德国际D1-10梁景85265633董事私企成都尺度咨询有限公司丰德国际广场D3-11郝岚13708183540经理民企CB Richard Ellis|Page 431市场需求访谈市场需求访谈写字楼租户访谈主要结论写字楼租户访谈主要结论客户需求偏好客户需求偏好入驻优质写字楼的客户特点：从行业来看技术含量较高的行业，如金融业、金融业、IT,IT,通讯，外贸通讯333、，外贸、房地产、咨询、制造业等行业、房地产、咨询、制造业等行业。位置偏好：喜欢在区域成熟的地段，交通条件要求较好，并且可以降低经营成本的区域喜欢在区域成熟的地段，交通条件要求较好，并且可以降低经营成本的区域。周边应有银行、公交车、酒店、餐饮和休闲设施；硬件配套要求：物业档次高，且具有良好的物业管理服务和成熟的商务配套。在硬件配套中比较关注的是网络、电梯、空调、大堂前台设置、办公智能化设施（门禁、电话、网络）等服务配套要求：安全性和服务性，常规的服务是必须的，需根据入驻企业的需求提供更为特色和个性化的物业服务，可作为增值服务作为销售亮点；面积/楼层：400400-500500平米和平米和600600-800800平米是主要需求；金融类、开发类、软件类的办公面平米是主要需求；金融类、开发类、软件类的办公面积需求较大。积需求较大。层高的要求：净高的最低要求是净高的最低要求是2.82.8米，理想要