1、房市金碟房市金碟20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚2、的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送2007中国房地产广告年鉴和房地产管理、培训经典资料集。网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：13955607801 客服QQ：23107290 “朝阳广场”项目 前期策划案 GROUP INVESTMENT 澳大利亚 JBP 投资集团 澳大利亚 JBP 投资集团 二七年十一月二七年十一月 第 1 页 共 68 页 目 录 第一篇 市场调研报告 04 第一章 无锡城市发展及宏观经济现状05 一、无锡城市概况3、05 二、无锡城市经济现状11 三、无锡居民生活水平14 第二章 无锡市房地产市场现状分析15 一、土地市场分析15 二、无锡商品房市场分析16 三、市场专项分析17（一）商业市场分析17（二）酒店市场分析19（三）写字楼市场分析27（四）、酒店式公寓市场分析 30（五）本项目的对策30 第三章 基地分析31 一、项目简介31 二、无锡现有几大商圈32 三、项目周边市场竞争分析34（一）崇安区、南长区主要商业、酒店及办公楼盘34（二）无锡市主要商业区商业现状调查分析46三、项目分析53 第 2 页 共 68 页 第二篇 市场定位报告55 第一章 综合商业中心定位分析56 一、目标客户群定位564、 二、产品定位58 三、竞争策略定位60 四、经营方式定位61 第二章 酒店式公寓定位分析63 一、目标客户群定位63 二、产品定位 63 三、竞争策略定位64 四、功能定位64 第三章 项目开发建议 67 一、项目意义67 二、项目开发建议 67 三、需要说明的问题 68 后记 68 第 3 页 共 68 页 第一篇 第一篇 市场调研报告 市场调研报告 第 4 页 共 68 页 第一章第一章 无锡城市发展及宏观经济现状无锡城市发展及宏观经济现状 一、无锡城市概况 一、无锡城市概况 1、位置简介 1、位置简介（1）无锡城地理位置）无锡城地理位置 无锡，别名梁溪，简称锡。位于长江三角洲几何中心，5、处于沪宁杭中心地带，江苏省东南部。东邻苏州，距上海 128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去无锡183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市,全市总面积为 4650 平方公里（市区 1628.3 平方公里，其中建成区面积 163.7 平方公里）；我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。图 1 无锡在中国的位置图 第 5 页 共 68 页 图 2 无锡在长三角6、位置图（2）崇安区地理位置及区情介绍）崇安区地理位置及区情介绍 崇安区地处无锡市中部：崇安区地处无锡市中部：是无锡的政治、经济、文化中心，面积 17.82 平方公里，人口25 万，2006 年，全区人均 GDP 达到 9412 美元，是无锡商贸服务业最具活力的区域。崇安区内外交通便捷：崇安区内外交通便捷：辖区内有中山路、人民路、学前街、县前街、解放环路等市区主干道，通江大道等城市主要出入口，火车站、汽车站、公交客运中心等重要交通设施，距无锡机场仅 20 公里，15 分钟内可驶上沪宁、京沪、宁杭等高速公路。市公交线路在区内形成网络中枢。崇安区经济发展快速：崇安区经济发展快速：依托中心商务区的区位7、优势，形成了以服务业为主体的经济结构。2006 年，全年完成服务业增加值 156 亿元，服务业增加值占地区生产总值的比重达到87.74。近年来，先后建成了无锡崇安寺步行街及无锡首条特色商业街区大城巷步行街，华光珠宝城、国联大厦等专业楼宇，广益汽配城、华东商贸城、好艺家灯饰品市场等规模型主题市场。第 6 页 共 68 页 崇安区城市文化繁荣：崇安区城市文化繁荣：辖区内有东林书院，民族音乐阿炳、国学大师钱钟书、教育家顾毓秀的故居，革命家博古、张闻天、陆定一，经济学家孙治方，民族工商业巨子荣德生德旧居等众多人文古迹。拥有百年名校连元街小学等 6 所省实验小学，无锡二泉映月艺术团等特色艺术团队，文化馆8、图书馆、档案馆等公共文化设施，以及集成人教育、职业教育、社区教育于一体的区社区培训学院，满足了人民群众的精神文化需求。崇安区综合环境较优：崇安区综合环境较优：近年来，坚持经济建设和管理服务并重的方针，以和谐社会建设为切入点，从解决人民群众切身利益的现实问题着眼，从完善设施、推进自治、规范物业、加强治安、搞好服务入手，扎实推进和谐社会建设，初步形成了“六位一体”的社区卫生服务体系、完善的社会治安防控体系和应保尽保的弱势群体生产生活保障体系。崇安区围绕构筑“无锡服务业核心区、城市文化特色区、创业安居首选区、党建工作的先进区”四大目标定位，牢固确立“创新提升”的发展主题。崇安区围绕构筑“无锡服务业9、核心区、城市文化特色区、创业安居首选区、党建工作的先进区”四大目标定位，牢固确立“创新提升”的发展主题。2、规划简介 2、规划简介（1）总体规划）总体规划 功能定位功能定位：充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，努力建设五大名城，提升城市的核心竞争力。五大名城：五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。充分依托无锡现有的产业基础，努力建设五大中心，全面提升无锡城市的综合服务水平和影响力。五大中心：五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心。无锡城市 功能定10、位 适宜投资创业的工商名城 适宜创新创造的设计名城 适宜生活居住的山水名城适宜旅游度假的休闲名城 具有人文特质的文化名城 图 3 无锡城市定位图 第 7 页 共 68 页 城市规模：城市规模：人口容量：远景 480 万 建设用地规模：590 平方公里(远景)人均建设用地：123 平方米(远景)功能片区功能片区：规划形成中心城区中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局 图 4 无锡市城市总体规划（2）崇安区规划）崇安区规划 功能定位：功能定位：繁荣舒适的城市公共活动11、中心；历史悠久的文化艺术集中区；功能完善的商 贸居住综合区。城市用地发展的功能结构为：城市用地发展的功能结构为：“一内一外，以点带面；三区四片，扇形展开”。“一内一外，以点带面”以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核心区这个点，带动整个崇安区面上的发展。“三区四片，扇形展开”是指火车站商贸区，北部物流园区和东部锡沪路商贸区三个产业片区和以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。第 8 页 共 68 页 社区配套社区配套：崇安区划分为三个一级社区，下辖六个二级社区 图 5 无锡市崇安次分区规划 土地利用规划图（312、）交通规划介绍）交通规划介绍 1）对外交通情况）对外交通情况 无锡市对外交通便捷。具有沿江（长江）、靠港（黄田港）、临湖（太湖）和邻近上海的优势。京沪铁路、沪宁高速公路、长江及京杭大运河横亘东西，锡澄、锡宜公路、锡澄高速公路以及正在建设中的新（沂）长（兴）铁路、锡宜高速公路纵贯南北，组成了铁路、公路、水运、航空主体的交通运输网络。陆路交通方面，无锡辖区内通过的沪宁铁路长 38 公里；公路总里程 4189 公里，公路密度达到 90.1 公里/百平方公里，其中国道、省道里程为 409 公里，沪宁高速公路无锡段全长 45.13 公里，无锡已成为全国 54 个公路运输中心之一。水运交通有营业航道 2213、1 条，航道总里程 1656 公里。京杭运河、锡澄运河等水运干线贯通长江、太湖水系，组成密集的水运网络。辖区内有江阴港等 19 个港口，江阴港口已被批准为对外开放港，已建成国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。无锡已成为全国 34 个港口主枢纽之一。无锡机场有至北京、广州、深圳等 6 条国内往返航线。第 9 页 共 68 页 2）城市道路道路交通情况）城市道路道路交通情况 无锡市轨道线网由“环放射”形式的 5 条线路组成，总长约 160 公里，联系主城区各片区，缓解主城区交通压力，并且延伸到周边组团，起到带动周边城镇发展的作用。轨道结构形式可分地下和高架两种：中心城等高密度地区，为了充分利用有14、限的城市空间，采用地下结构；在高密度地区以外的市区内以及低密度地区，为了降低建设成本和不影响将来的城市发展，采用对地区分隔影响低的高架结构。图 6 无锡市轨道交通线网规划深化方案 无锡市快速路网系统是基于服务市区内“东南-西北”方向的“江海路北侧延伸+江海路+机场路”，服务“东西向”的“金城路+金城东路”和服务“南北向”的“凤翔路+青祁路”三条基本交通走廊，形成“一环八射一辅环”的快速路网体系。快速路网总长：153.2km。第 10 页 共 68 页 图 7 无锡市快速路网规划图（3）未来无锡）未来无锡城中板块城中板块发展规划发展规划 功能定位：功能定位：商务商贸文化居住中心城区。空间结构：空15、间结构：一主三副。建设重点：建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区、凤翔特色片区、太湖广场为载体，成片综合改造；基本完成工业退城进园；完善文、教、体、卫和社区配套；形成顺畅的交通网络骨架；加强城中村改造和拆迁安置房建设，实现全域城市化和现代化 二、无锡城市经济现状二、无锡城市经济现状 1、总体经济发展情况 1、总体经济发展情况 据权威资料显示：2006 年长三角 16 个城市综合竞争力排行榜，无锡位列第三；福布斯2006 中国大陆最佳商业城市排行榜，无锡位居第 4（上海列第 3）。第 11 页 共 68 页 国民经济持续快速发展。初步核算，2006 年全市实现地区生产总值 316、300 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.3。其中第一产业增加值 51.3 亿元，比上年增长 6.3；第二产业增加值 1968.7 亿元，比上年增长 15.3；第三产业增加值 1280 亿元，比上年增长 15.5。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到 38.8，比上年提高 1.0 个百分点。无锡地区生产总值 单位：亿元0100020003000400010.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%地区生产总值增幅地区生产总值1601.71901.22235028053300增幅13.10%15.40%17.40%15.10%15.30%2002年2003年2017、04年2005年2006年图 8 无锡地区生产总值 从图 8 中可以看出，无锡市的地区生产总值的增长幅度始终保持在 13%以上，根据国外经验，当 GDP 的增长幅度超过 10%时，房地产业将进入一个高速发展的时期，因此，无锡的房地产市场还有着广阔的发展潜力。2、固定资产投资增长情况 2、固定资产投资增长情况 投资增速平稳结构优化。2006 年全年全社会固定资产投资完成 1474.94 亿元，比上年增长 10.4。分产业投向：第一产业投资 1.23 亿元，第二产业投资 813.40 亿元，第三产业投资 660.31 亿元。房地产开发持续发展。全年房地产业实现增加值 108 亿元，比上年增长 1518、.4。完成房地产开发投资 276.80 亿元，比上年增长 21.5，商品房施工面积为 2322.17 万平方米，比上年增长 19.7，竣工面积 657.68 万平方米，比上年下降 4.7。房地产业发展健康，全年商品房实际销售额 247.21 亿元，比上年增长 12.6。第 12 页 共 68 页 2007 年 17 月，全市全社会固定资产投资继续保持平缓增长态势，完成总投资 927.54亿元，同比增长 12.5，比去年同期回落 2.7 个百分点。其中全市房地产开发投资增势强劲，17 月完成房地产开发投资 190.69 亿元，同比增长 42.5，增幅高于全市平均水平 30 个百分点。无锡市固定资19、产投资增长情况 单位：亿元05001000150020000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%固定资产投资增长增幅固定资产投资增长537.8893.321114.131335.091473.94增幅32.80%66.10%24.70%19.80%10.40%2002年2003年2004年2005年2006年图 9 无锡市固定资产投资增长情况 3、城市经济结构变化情况 3、城市经济结构变化情况 经过不断的发展，第一、第二产业在整个国民经济中的比重不断波动，第三产业比重在产业结构不断调整的背景下稳中有升，第三产业增加值占全市生产总值比重达近 40 无锡市三大产业增长情况0%520、%10%15%20%25%第一产业增幅第二产业增幅第三产业增幅第一产业增幅4%3.10%2.10%3.60%6.30%第二产业增幅14.10%17.80%19.40%15.70%15.30%第三产业增幅12.70%13%15.50%14.80%15.50%2002年2003年2004年2005年2006年图 10 无锡市三大产业增长情况 第 13 页 共 68 页 三、无锡居民生活水平三、无锡居民生活水平 1、城镇居民人均收入增长情况 1、城镇居民人均收入增长情况 据公安部门统计，2006 年市区城市居民人均可支配收入 18189 元，比上年增长 13.6。城市居民人均消费性支出 11372 21、元，比上年增长 5.6。2007 年 17 月，无锡市居民人均可支配收入 12456 元，同比增长 14.9。居民八大类消费呈现“五升三降”态势。无锡城镇居民人均可支配收入 单位：元04000800012000160002000010.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%可支配收入增幅可支配收入998811647135881600518189增幅14.90%16.60%16.70%17.80%13.60%2002年2003年2004年2005年2006年图 11 无锡城镇居民人均可支配收入 2、城镇居民消费价格指数 2、城镇居民消费价格指数 近年来,无锡市区居民消22、费价格总指数如图所示，2006 年全年消费价格总指数为 101.7。无锡城镇居民消费价格指数99.2101104102101.79810010210420022003200420052006图 12 无锡城镇居民消费价格指数 从图中可以看出，在经历了 04 年的波峰后，近两年的消费价格指数呈现出缓慢的下降态势。第 14 页 共 68 页 第二章第二章 无锡市房地产市场现状分析无锡市房地产市场现状分析 一、土地市场分析一、土地市场分析 1、土地出让速度过快1、土地出让速度过快 无锡全市土地总面积 4908 平方公里。全市有未利用土地 4933.33 公顷（7.40 万亩），其中可供开发利用的有 23、3220 公顷（4.83 万亩），建设用地 180 公顷（0.27 万亩）,市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。从 2003 年开始，无锡步入了大量供地的轨道。据当时规划，无锡 2003 年供地目标即为：“年内市区土地出让金 40 亿50 亿元，政府土地收益 25 亿30 亿元”。2004 年，无锡市成功出让国有土地权 6 个批次、总面积达 827.82 万平方米的 67幅土地，土地合同出让金总额首次突破百亿元大关，达到 112.28 亿元。2005 年 10 月 10 日，无锡土地出让24、史上空前的两幅重量级地块蠡湖新城二号地块和太湖新城一号地块，分别以 32 亿元和 25 亿元成功出让，掀起了无锡土地出让的第二次高潮。此时，无锡已有公开出让土地共 10277.16 亩，接近 2004 年全年的 12411 亩，出让总金额 124.86721 亿元，已超过 2004 年全年的 112.28 亿元。2006 年无锡市区计划土地出让 606 万平米，实现合同出让金总额超 100 亿元，收益50 亿元。市本级上缴财政土地收益 30 亿元，其中用于政府投资城市基础设施建设的土地收益 15 亿元；无锡市房地产开发投资额0501001502002503000.00%20.00%40.00%25、60.00%80.00%房地产开发投资额增幅房地产开发投资额77.01131.79195.58226.79276.8增幅56.20%71.10%48.40%16%21.50%2002年2003年2004年2005年2006年图 13 无锡市房地产开发投资额 第 15 页 共 68 页 2、开发商圈地疯狂 2、开发商圈地疯狂 近年来无锡出现三波供地高潮。2004 年 9 月复地以 2.84 亿元获得无锡市惠山新区 4 块土地的土地使用权。2005 年 3 月，复地又成功以人民币 7079 万元竞得无锡住宅用地 63775.7 平方米，将在该地块上兴建一个总建筑面积约 40 万平方米的大规模住宅社26、区，项目总投资约人民币 10 亿元。2005 年 3 月，顺驰中国以项目公司股权收购的方式取得了位于无锡惠山新城总用地面积 1700 亩的地块，不到 3 个月后，绿地集团即出资 8.3 亿元，取得其中 760 亩土地的开发权。2004 年 3 月 25 日，万科以 19.4813 亿元获得无锡滨湖新城 2 号地块的 1443.17 亩土地。同日，顺驰以 13.74 亿元拿下滨湖新城 3 号地块，土地面积 1100.83 亩。3、土地消化存在隐忧3、土地消化存在隐忧 在无锡经济发展房地产“引擎”新阶段，同质化的大量商品房供应可能需要较长时间才能被市场消化，市中心部分楼盘单价达七八千元，而多数新城27、的交通等配套还不齐全。这些规划中的居住新区建设成熟多数要在 5 年之后。开发商在二线城市拿地，往往仅作储备之用，开发周期远不如一线城市有优势。在无锡的几个新区，多数市场表现理想的楼盘销售率也不过略高于 50%，其中包括万科、复地等外地优秀开发商开发的楼盘。一个明显的悖论是：像无锡这样的二线城市由于自住比例高，城市发展潜力大，土地成本低，受到外地开发商青睐；而同时，缺少足够的投资需求和城市规模限制，巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题。二、无锡商品房市场分析二、无锡商品房市场分析 1、总体概述 1、总体概述 近几年，无锡市房地产一直呈现着一片繁荣的景象，主要有以下三个原因：近几年，无锡市房地28、产一直呈现着一片繁荣的景象，主要有以下三个原因：市场供销两旺市场供销两旺 市场需求量明显上升，供需缺口较大，整体上出现供不应求局面，具体表现为购房消费热情高涨、销售速度加快、交易价格不断上涨。消费结构变化消费结构变化 第 16 页 共 68 页 从 2003 年开始市场上陆续出现中、高端产品，引发了无锡中高档消费者对于精品住宅的向往。住宅消费结构开始大幅升级，由中、低端向中、高端转变，由自住消费转向投资消费。外地成熟的房地产企业提升了消费者观念外地成熟的房地产企业提升了消费者观念 近两年外地成熟开发商（如万科、世贸等）、代理商进入无锡，带来各种先进的开发模式，同时也引入各种先进生活观念，带动购29、房消费者的消费升级，改变了以往对单一居住功能的追求。房地产业的市场核心竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。2、无锡市商品房市场发展现状 2、无锡市商品房市场发展现状（1）施工面积、竣工面积和销售面积情况（1）施工面积、竣工面积和销售面积情况 2006 年，无锡市商品房施工面积为 2322.17 万平方米，竣工面积为 657.68 万平方米，销售面积 412.13 万平方米，显示出供销两旺的局面。无锡市商品房施工、竣工面积 单位：万平方米05001000150020002500商品房施工面积商品房竣工面积商品房施工30、面积748.151282.461548.231853.092322.17商品房竣工面积290.87508.01483.35569.53657.682002年2003年2004年2005年2006年图 14 无锡市商品房施工、竣工面积 三、市场专项分析三、市场专项分析 （一）、商业市场分析（一）、商业市场分析 1、市场概述 1、市场概述 近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，第 17 页 共 68 页 全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。31、“三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的 CBD 商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局32、面。2、市场发展前景 2、市场发展前景（1）市场供应分析市场供应分析 按照新的功能定位要求，项目开发主要为商业、办公、单身公寓、酒店、写字楼。结合现阶段无锡整体经济的发展状况分析，会有越来越多的开发商投资非住宅领域，今后非住宅物业将会在激烈的市场竞争中发展，这对本项目会产生一定的影响。（2）市场需求分析）市场需求分析 需求总量变化不大需求总量变化不大 相对于市场供给量的快速增长，市场需求量却增长缓慢。对于城市商务办公需求最大的三产服务业，2006 年无锡市所占比例与 2005 年相比基本没有变化。巨大的潜在市场供应量和基本保持不变的市场需求量形成了巨大的矛盾。对地段的需求对地段的需求 根据发达33、城市的经验，商务办公对于地段的要求是非常苛刻的。由此可以预见，无锡商务办公市场的发展目前仍将集中在以中山路为中心的 CBD 内，CBD 板块是无锡最受房地产开发商和投资商青睐的理想投资场所。对面积的需求对面积的需求 根据发达城市的经验，商务办公随着城市经济的发展，表现出先有中小公司后大公司的特征；对应于对办公场所的要求来言，中小公司需求的小面积办公比大面积办公要多得多。因此，无锡未来的商务需求主要集中于中小型新兴企业，这部分需求对于面积第 18 页 共 68 页 的要求普遍是较小的。对配套的需求对配套的需求 现代办公要求不仅仅局限于一间普通的办公室和几张办公桌椅，对于办公场所的综合配套要求越来34、越高。特别是中小型公司，由于公司实力普遍不强，尤其需要通过办公条件的强化来体现公司的实力。由于目前无锡现有商务产品配套设施严重不足，未来新办公场所的完善的配套将成为激烈市场中一项利器。对功能的需求对功能的需求 就现有商务产品来看，其功能是单一的。而根据先进城市的发展经验而言，多种功能复合的商务产品将占据未来新商务办公市场的先导地位。（二）酒店市场分析（二）酒店市场分析 1、无锡市旅游市场概况：1、无锡市旅游市场概况：2006 年，国内国际旅游业稳定发展。全年共接待旅游、参观、访问及从事各项活动的海外游客 76.17 万人次，比上年增长 15.6；接待国内旅游者 3032.89 万人次，比上年增35、长 15.0。旅游总收入达 376.72 亿元，比上年增长 24.9。其中国际旅游外汇收入3.17 亿美元，比上年增长 20.5。全市拥有年接待游客 10 万人以上的景区 31 个，国家4A级景区 12 家，3A级景区 7 家，2A级景区 10 家。2006 年末全市星级宾馆已达 66 家，其中五星级宾馆 4 家，四星级宾馆 18 家。在由中国城市经济学会和中国旅游出版社组织的“中国城市旅游竞争力评价”活动中，无锡城市旅游竞争力在全国百强城市中进入前十位。旅游事业已成为无锡市三产发展的重要支柱之一。从中我们可以总结出无锡旅游市场正处于一个境内旅游的强势期。从中我们可以总结出无锡旅游市场正处于一36、个境内旅游的强势期。无锡市旅游市场对酒店市场的影响:无锡市旅游市场对酒店市场的影响:目前无锡市三星级以上酒店(含三星级)共有 34 家，酒店市场已经形成了一定的规模；目前无锡各大酒店主要的客户群体来源于境内，而外籍旅游、商务客源则相对较少；境内客源主要可分为商务客和旅游客源两种，这也是目前无锡市酒店产业的支柱群体；由此可见旅游客源对无锡的酒店市场起着比较重要的作用，是各大酒店主要争抢的客户群体，而本案所地处南禅寺，地理优势得天独厚。第 19 页 共 68 页 无锡市商务概况：无锡市商务概况：目前无锡经济正处于一个高速发展的阶段。外资在无锡注册、投资的比例正在明显增大，其中市区所占比列依然占主导37、地位，在一定程度上带动了无锡的相关产业，其中酒店行业就身受其利；目前无锡的各经济、工业技术开发区正处于一个良好的发展阶段，境内外企业对无锡发展前景看好，纷纷入驻。商务客户群体特征：商务客户群体特征：1、文化水平，生活素质较高，有一定的社会层次 2、经济承受能力较强 3、对房间的商务要求较高 4、该客户群入住酒店日期相比旅游客户较长，定向性尤为强烈 无锡市商务对酒店市场的影响：无锡市商务对酒店市场的影响：随着无锡经济的高速发展，外商对无锡的投资环境也逐步认可。大量外资企业进驻无锡，随之各类人才大量涌入，酒店市场也对该类客户比较关注，各大酒店竞相出台了一系列的优惠活动来吸引该客户群体。预计随着无锡38、经济的稳定发展，商务客户群将会是无锡酒店行业的一个业绩增长亮点。预计随着无锡经济的稳定发展，商务客户群将会是无锡酒店行业的一个业绩增长亮点。2、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程 2、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程 无锡是著名的风景旅游胜地，酒店行业历史悠久，发展稳定，随着市场经济的高速发展，市场对酒店行业的需求也逐渐增大，要求也更高。高档酒店市场已然形成。现在随着无锡的经济高速发展商务客源也在逐年递增；加之游市场的蓬勃发展，酒店行业正处于较好的发展阶段。1）无锡市三星级以上酒店、宾馆现实总存量及分布位置无锡市三星级以上酒店、宾馆现实总存量及分布位置 目前无锡市五星级酒39、店、宾馆一览表 酒店名称酒店名称分布位置分布位置 星级星级房价房价（标房标准）（标房标准）规模规模 无锡太湖饭店 梅园环湖路 860 元/天 占地面积 18 公顷，主楼高 4 层，共有客房 257 间 无锡湖滨饭店 湖滨路388号 488 元/天 楼高 10 层，拥有 136 件标房，第 20 页 共 68 页 12 间高级套房，25 间行政房及3 幢湖畔别墅 无锡喜来登大饭店 中山路403号 1370 元/天 楼高 22 层，客房数量 407 间 无锡海兴大酒店 锡澄路190号 880 元/天 2005 年 9 月 28 日开业，楼高25 层，共有客房 250 间，标间面积 30 平米 无锡40、金陵大饭店 解 放 东 路1000 号 1280 元/天 2007 年 8 月 13 日开业，楼高28 层，客房总数 266 间 无锡1881半岛酒店 蠡 湖 新 城 环湖路 1881 号 1398 元/天 位于世界名园蠡园和央视影视基地之间 无锡木棉花酒店 运河西路 288号 998 元/天 2004 年 12 月 24 日开业，楼高7 层，180 间客房，标间面积 25平米 以上各大酒店的房价为门市价 由上图可知目前无锡市五星级酒店房价在4881398 元元/天天之间不等，价格差距较大，各酒店品质间的距离相差较大。目前无锡五星级酒店市场供应量有限，而市场需求较大，因此各五星级酒店之间的竞争41、相对较小。目前无锡市四星级酒店、宾馆一览表 酒店名称酒店名称分布位置分布位置 星级星级房价房价（标房标准）（标房标准）规模规模 无锡大饭店 梁青路 1 号 1098 元/天 1989 年开业，楼高 20 层，拥有客房 325 间 无锡山明水秀大饭店 蠡溪路 999 号 470 元/天 1998 年开业，楼高 12 层，客房数量 211 间 无锡黄金海岸大酒春申路蔡墅巷 1880 元/天 1998 年开业，楼高 12 层，共有第 21 页 共 68 页 店 号 客房 175 间 无锡万怡酒店 中山路 335 号 996 元/天 1997 年 8 月 28 日开业，楼高39 层，共有客房 277 42、间 无锡华美达安可酒店 北糖区北大街 8号 688 元/天 2006 年 8 月开业，共有客房 140间，标间面积 30 平米 无锡美丽都大酒店 梁溪路 2 号 630 元/天 1987 年开业，楼高 10 层，共有客房 238 间 无锡国际饭店 县前东街 88 号 880 元/天 1997 年开业，楼高 30 层，共有客房 380 间 无锡锦江大酒店 中山路 218 号 780 元/天 1998 年开业，楼高 28 层，共有客房 300 间 无锡锦仑大酒店 五爱北路 58 号 888 元/天 2001 年开业，楼高 20 层，共有客房 186 间 无锡太湖花园度假村 太湖山水城旅游开发区漆塘43、路 8号 757 元/天 1998 年开业，楼高 4 层，拥有客房 151 间 无锡协和广场大酒店 梁溪路 111 号 660 元/天 共有客房 111 间 无锡锦湖大酒店 太湖国家旅游度假区马山梅梁路18 号 480 元/天 2000 年 9 月 20 日开业，楼高10 层，标间 98 间 无锡港丽酒店 中山路 187 号 750 元/天 2003 年开业，楼高 20 层，共有客房 255 间 以上各大酒店的房价为门市价 由上图可知目前无锡市四星级酒店在房价上还是有着较大差距。目前无锡市四星级酒店的房价在4701098 元元/天之间天之间（其中包括四星级标准的度假山庄），其主力房价在600844、00 元元/天天之间。目前无锡四星级酒店的市场供应量较大，各大酒店之间的竞争也较为激烈。第 22 页 共 68 页 目前无锡市三星级酒店、宾馆一览表 酒店名称酒店名称分布位置分布位置 星级星级房价房价（标房标准）（标房标准）规模规模 无锡中旅大酒店 车站广场 88 号 480 元/天 1997 年开业，楼高 11 层，共有客房 130 间 无锡亿鹭发大酒店 解放东路 815 号 380 元/天 2003 年 8 月 28 日开业，楼高 6层，共有客房 103 间，标间面积 20 平米 无锡聚丰园饭店 中山路 555 号 380 元/天 1976 年 12 月 15 日开业，楼高16 层，共有客45、房 160 间，标间25 平米 无锡古罗马大酒店 中南路一号 380 元/天 1996 年 1 月 16 日开业，楼高 7层，共有客房 148 间，标间面积 20 平米 无锡时尚城市商务酒店 中山路 309 号 无锡物产大酒店 人民中路 185 号 488 元/天 1993 年开业，楼高 23 层，拥有客房 208 间 汉庭酒店连锁（学前街店）前西溪路14号 198 元/天 2006 年 3 月 1 日开业，楼高 8层，共有客房 131 间，标间面积 20 平米 无锡北广场宾馆 站北路 98 路 268 元/天 2007 年 3 月 18 日开业，楼高 6层，共有客房 95 间，标间面积31 46、平米 无锡天灵大酒店 崇 安 区 复 兴 路118 号 390 元/天 2006 年 7 月 9 日开业，楼高 18层，共有客房 45 间，标间面积32 平米 无锡君来梁溪饭店 中山路 177 号 480 元/天 2005 年重新装修，主楼高 5 层，第 23 页 共 68 页 共有客房 112 间 无锡新锦辉大酒店 西新街 9 号 338 元/天 1997 年 10 月 18 日开业，楼高15 层，共有客房 137 间，标间面积 28 平米 无锡捷威假日大酒店 欧风街小三里桥17 号 220 元/天 2003 年开业，共有客房 62 间 无锡紫京饭店 太湖西大道底 388 元/天 1996 47、年开业，楼高 3 层，共有客房 160 间 无锡星州花园大酒店 新加坡工业园行创六路 2 号 298 元/天 1996 年 3 月 25 日开业，楼高 5层，共有客房 232 间，标间面积 30 平米 以上各大酒店的房价为门市价 由上图可知目前无锡市三星级酒店比历年有所减少，其价格也相对比较接近，价格范围在198488 元元/天天之间，其主力价格在350 元元左右。目前无锡三星级酒店市场的竞争也比较激烈，各酒店也相继出台了一系列的优惠活动来吸引客源。从上表中可以得知目前无锡三星级以上（含三星级）宾馆、酒店有34 家家，其中五星级酒店有7 家、家、四星级酒店有13 家、家、三星级酒店有14 家家48、无锡所有三星级以上酒店中，大部分是位于市区及周边沿线，主要可分为中山路沿线和梁溪路沿线，这两块趋于已经成为了无锡高档酒店的集中地。目前无锡的度假酒店运营状态良好，该类物业主要建造在旅游景区周边，大都有水景，主要集中在太湖和五里湖两侧。2）无锡酒店市场增量分析）无锡酒店市场增量分析 无锡酒店数量历年表格 2006 年度年度 2005 年度年度2004 年度年度 2003 年度年度 2002 年度年度 五星级酒店数量五星级酒店数量 4 4 3 3 1 四星级酒店数量四星级酒店数量 18 17 16 14 11 总计总计 22 21 19 17 12 第 24 页 共 68 页 从上表可以得知 2049、06 年无锡四星级以上（含四星级）数量及质量相比前几年都有所上升。从上表中我们出以下几点结论：a、目前无锡酒店市场正处于一个阶段性转换的时期。b、目前无锡酒店市场正逐步发展为以高档酒店为市场主力的方向发展。c、随着经济体系的逐步完善，市场经济得到了更好的发展，更多的国际知名品牌愿意在无锡投资发展酒店市场。3）无锡市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析）无锡市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析 无锡市三星级酒店客源及房客层次构成分析无锡市三星级酒店客源及房客层次构成分析 三星级酒店客源三星级酒店客源50%33%17%旅游团队商务客源散客 从上图可以得知目前无锡市三星50、级酒店市场的客源还是以旅游团队为主，散客相对较少。从三星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要还是以境内的客源为主，客源层次相对不高，而且固定客源较少。随着无锡的旅游市场和经济市场的进一步发展，三星级酒店今后将会主要以接待境内的旅游团队和中小企业的商务客户为主。第 25 页 共 68 页 无锡市四星级酒店客源及房客层次构成分析无锡市四星级酒店客源及房客层次构成分析 四星级酒店客源四星级酒店客源47%35%18%旅游团队商务客源散客 从上图可以得知目前无锡市四星级酒店市场的客源主要以旅游团队和商务客源为主，散客相对较少。从四星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要以境外、境内的高档旅游团51、队和中大型企业的商务客源为主，该市场的客源相对稳定，客源层次相对较高，有一定的社会层次。所着酒店行业的进一步发展，预计今后四星级酒店的客源将会以中高档的境内外旅游团队和定向的商务客为主，散客则较为稳定。无锡市无锡市 五星级酒店客源及房客层次构成分析五星级酒店客源及房客层次构成分析 从上图可以得知目前无锡市五星级酒店市场的客源主要以商务客为主，其比例已超过团队的份额。五星级酒店客源五星级酒店客源33%45%22%旅游团队商务客源散客 了第 26 页 共 68 页 星级酒店的客源层次来看，目前该市场主要以境外和境内的高级人士为主，有一定数量的固定零散型客户，其旅游团队的整体水准也比较高。客源层次呈52、高档化。客源这客源这 商业圈较近，出行交通便利 租率稳定 店相比较偏远的同星级酒店有着定向性强。店相比较偏远的同星级酒店有着定向性强。所着市场的进一步调整，五星级酒店的市场前景较好，但届时的竞争将会比较激烈。从目前无锡酒店市场的分析我们认为可把客源分为旅游团队、商务客源和零散型从目前无锡酒店市场的分析我们认为可把客源分为旅游团队、商务客源和零散型三种。三种。3、酒店综述 3、酒店综述 从目前市区的四星级以上宾馆来看，主要都具备以下特点：a、酒店离市中心b、酒店的设施设备相比非市区同星级酒店有一定的优势 c、配有高档会所，且服务水平较高 d、酒店客源相对固定，拥有一批长期定向性的客户 e、同星级53、酒店房价较为接近，酒店出从目前无锡市的商业、商务形态来看，无锡市的市区酒从目前无锡市的商业、商务形态来看，无锡市的市区酒较大的地理优势。商务客源所占比列较大，客源较大的地理优势。商务客源所占比列较大，客源目前无锡市的酒店行业值得一提的还有临湖而造的高档酒店。该类物业景观较好；出租率较高；其客源主要来自境内外的旅游团队客户。目前无锡市的酒店行业值得一提的还有临湖而造的高档酒店。该类物业景观较好；出租率较高；其客源主要来自境内外的旅游团队客户。（三）写字楼市场分析（三）写字楼市场分析 无锡写字楼市场现状：无锡写字楼市场现状：1、无锡产业发展的比重以二产业为主，三产业 2006 年的比例在 40%左54、右，第三产后劲较足；2、目前无锡写字楼的租金水准一平方米低档次的是一块钱左右，稍微好一点的接近两块，反映了无锡写字楼在结构上主要以制造业为主，无锡在产业结构上所面临的一些问题。无锡现在在进行产业转型，从制造业到二三产结合的产业，进行商务和研发的集合。3、目前写字楼只密集聚集在 CBD 区域当中，城市化发展远远滞后于经济的发展，写字楼市场的发展非常不成熟 4、目前市场没有一个真正称得上甲级写字楼的产品，真正传统意义上的 5A 级写字楼现在只有一两个；第 27 页 共 68 页 5、无锡拥有百余家世界 500 强企业。他们需要商务环境优越、与国际接轨的高档写字楼作为商务办公场所。而无锡缺少这些跨国55、企业和大公司所需要的高档写字楼。6、上海、苏州整个高速的发展导致了一些成本的提高，很多资金转移向无锡。7、在无锡的租赁市场上，面积较小的、八十几平方米的办公房比较抢手，租金相对高一点，上了一百多平方米的房子就受到很大制约；8、关于租金的问题，横向比较，上海是东亚少有的城市，上海环球金融中心和越洋广场成交价是租到 13-15/平方米/天，这是长三角的龙头上海的情况，杭州最贵的楼能租到 5 元，南京在 4 元多一点的水平，接下来和无锡经济总量比较接近的城市当中，宁波接近 4 元钱，苏州不到 4 元，而无锡现在是东方广场 2 元左右，租金的上涨在未来应该来说是个趋势。9、从地产的分类来讲，写字楼的回56、报应该说还是比较稳定的。它的价格和资产的涨幅不如住宅这块，但是它比较稳定，做长期投资较好。中心区办公用房均值为 9138 元/方米，中心区商服用房均值为 20784 元/平方米；第二季度无锡市中心区办公用房均值是从实际情况来看，无锡）银辉城市花园：于 1999 年建成，总计 28 层，总建筑面积为 39000 平方米，其中标，出租参考价格米天 根据无锡房地产住宅指数，2007 年第一季度无锡市平为 9382 元/平方米，中心区商服用房均值为 21041 元/平方米 因为无锡产业发展的比重还是以第二产业为主。实际上第三产业 2006 年的比例在40左右，与一些超过 50发达地区相比还是有些距离，57、但的第三产业后劲还比较足，有比较大的增长前景；其次，正是由于第二产业的比重较大，造成的产业结构与其他城市存在差异，无锡写字楼租金水平较低。在本项目所在的朝阳广场板块内，现有的商业写字楼仅有三家。在本项目所在的朝阳广场板块内，现有的商业写字楼仅有三家。1准层为 1400 平方米，共有车位 50 个，出售参考价格为 8500 元/平方米为 1.20 元/平方米天 2）恒通国际大厦：于 1995 年建成，总计 23 层，总建筑面积为 19760 平方米，出租参考价格为 1.40 元/平方3）时代中心大厦：于 1991 年建成，总计 24 层，共有车位 60 个，出租参考价格为 1.35元/平方米天 58、第 28 页 共 68 页 写字楼名称写字楼名称 楼层楼层 位置位置（平方米）（元（平方米）（元/月）月）（元（元/平方米平方米天）天）建筑面积建筑面积 价格价格 价格价格 工业大厦 17 崇安中央商务区 1 佳福大厦 8 崇安中央商务区 144.95 6200 1.43 现代之星 4 崇安中央商务区 5 1800 1.02 9天安大厦 18 408 20833 1.70 中央路办公楼 874 8 朝阳广场商圈 5.033333 1.27 现代高档现代高档写字楼应的一必要条件写字楼应的一必要条件：品牌A级A级、品牌A级、设施A级。品牌A级A级、品牌A级、设施A级。具备具备些些、地段、地段、服务59、服务A级、客户A级A级、客户A级 无锡未来写字楼市无锡未来写字楼市场：场：1、太湖广场边上的写字楼应该会树立起新的写字楼的品牌和标杆，这是老城区的中心，土地局有限制，另外随着无锡的改造，城市中心有可能转移到太湖新城的附近，会形成一个新的办公产业的积聚。将来会形成五个板块，太湖广场、老城区的中山路、河埒口、体育中心、新区。以后在市中心会形成高端的、商务办公的区域。2、有两种楼宇会考虑，一个是纯销售的，一种是纯租赁的楼盘，租赁性的楼盘，像九龙仓的大部分楼盘是长期持有，开发标准是在二十道五十年之内不会落后，这个是未来大型的客户真正喜欢的，所以我们给建议，就是希望市场能够跟未来的客户对接，这样保证未60、来不会落后与苏州和南京这样才能够引领长三角的方向。3、CBD 作为一个中档的写字楼几乎都是整层整层租或售的。未来的趋势是，随着城市化的发展，将来无锡办公楼不再会出现小面积出售的形式。4、有很多的外资银行、或者非银行的金融机构都会进来的，这会推动无锡写字楼的量和质，甚至扩大他的规模，高端写字楼短期会出现供大于求的可能性，从企业个数角度来看，中小型企业远远大于大客户，从真正需求的面积来看，还是以小客户为主的聚集力，从面形量角度来看也是要占到半数以上。调研当中，最大的限制条件：一个是平面布局不够，空间不足，空间使用率方面不足。5、无锡写字楼目前处于启动阶段，有两个趋势：第一，新兴写字楼区域的形成，也61、就是太湖广场周边这一块。第二，老城区写字楼的更新改造升级意义它的功能和配套的完成。第 29 页 共 68 页 6、经济强市为无锡写字楼市场奠定了坚实的基础：无锡正处于盘整、提升的发展阶段，但我们认为无论是在地理位置、配套设虽然竞争比较激烈，但机会也更多。总是：、休闲、办公等多种功能于一体的复合型商务产品、休闲、办公等多种功能于一体的复合型商务产品 具有更大的产业成长空间和优势。（四）、酒店式公寓市场分析（四）、酒店式公寓市场分析 在无锡其余板块也有与本项目类似的物业类型，施，还是在发展前景、商业氛围上，（五）本项目的对策（五）本项目的对策 根据对无锡市目前商务发展的现状和未来发展前景的分析，并62、结合本项目自身特点，结出本项目的市场应对策略 依靠城市中心板块优势及完善的配套打造精品商务产品依靠城市中心板块优势及完善的配套打造精品商务产品 致力开发集酒店式公寓、购物致力开发集酒店式公寓、购物 第 30 页 共 68 页 第三章 基地分析 第三章 基地分析 1、项目经济指标 1、项目经济指标 规划用地：总可建设用地面积约 59904 平方米，其中 A 块可建设用地面积约 22139 平方建设用地面积约 35585 平方米，C 块可建设用地面积约 2180 平用地性质：住用地（R2）容积率：A）B 块2.02.2 建筑密度：、省、市有关技术规定要求 划 14 米道路 车位/百平方米建筑面积，63、自行车按不小于 3.5 平方米/面积。（1）社区卫生服务用房建筑面积不小于 100 平方米 小于 600 平方米，可设置于一层架空层内 山路穿地块而过。一、项目简介 一、项目简介 米，B 块可方米。A 块：办公、商业（C1、C2）B 块：居C 块：公共绿地（G1）块3.54.0（含保留建筑35 绿地率：30%建筑高度：满足国家机动车出入口：规停车车位：住宅：小汽车泊位按不小于 1.0户建筑公建：小汽车泊位按不小于 60 车位/万平方米建筑面积，自行车按不小于 500 车位/万平方米建筑面积地块须配套公共服务设施：（2）文体活动用房建筑面积不（3）社区服务用房建筑面积不小于 200 平方米（4）64、在 A 块须配建 5000 平方米公交换乘站点用房2、项目四至范围 2、项目四至范围 地块处于无锡崇安区中心 CBD。地块北临新生路，南侧为解放南路，东面是解放路，西临市政府，主干道中第 31 页 共 68 页 3、基地环境 3、基地环境 城市区位城市区位 成熟的 CBD 板块 地质地貌地质地貌 地块平坦，地质结构简单，目前尚未拆迁 周边交通周边交通 项目周边道路开阔，交通顺畅。周边人文周边人文 地块周边有高子止水、南禅寺等 商业配套设施完善，餐饮场所，医院、银行、购物超市等一应俱全 周边配套周边配套 区域人口特征区域人口特征 周边小区住宅较多，人流量大 4、地块价值判断、地块价值判断 价值价65、值 指标指标 优优 良良 一般一般 较差较差 差差 区位形象 土地级别 自然景观 交通情况 环境 生活配套 社会治安 社会人文 二、无锡现有几大商圈：二、无锡现有几大商圈：1、中心商务圈 1、中心商务圈 许多年来，由解放环路及站前商贸区构成的244平方公里老城区，一直是代表无壳”。在无锡的“十一五”规划中，244平方公里的市中心仍被定义为，占据着无法取代锡城市形象的“乌龟商务商贸区，这是一个CBD的概念，亦即是城市的商务中心区。无锡的中心商务区：以商业大厦为中心，南至南禅寺、北至胜利门的中山路商业区域。中山路，无锡的商业主动脉，长期以来它都是商家不惜重金争抢之地。虽然一个个新商圈在无锡城的东南66、西北崛起着，但中山路已成为无锡商业的图腾第 32 页 共 68 页 的地百分之百都是以租赁关系运行着，平均租金为5400元/平米/年。虽然中山路商铺字楼以及商住两用楼。高端楼线的交叉点上，这块华东地区最大的绿地广场被定位为“城市客厅”。备中，纯翠香山，新区第一家符合型商业地产宝龙城市花园。新区腹地位。作为无锡的商业中心，用寸土寸金来形容中山路一点也不为过。据了解，目前中山路上的商铺租金已绝对优势高居榜首之位，但它还在以每年10%左右的比例上涨着。面对如此巨大的经营成本，普通商家只能望洋兴叹，唯有两种商业形态敢于放手一搏，即雄厚实力的品牌店和暴利店。尤其是像一些外地来锡的投资项目，他们习惯性选址67、就是首挑中山路，他们选择中山路除了经营外，更重要的是展示品牌。除商铺外，商业楼盘的进驻也不甘落后。在传统主城区内聚集了摩天360、佳福大厦、泰翔大厦、国邮大厦、明珠大厦、财富大厦等几十家纯写盘包括天幕大厦、红豆国际广场、无锡恒隆广场等都从中山路的繁华中分一杯羹。2、太湖广场 CBD 2、太湖广场 CBD 太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市发展的轴线上，并且也是东西新城的连接区域，处于东西南北轴据悉，从最新的规划蓝本中，其范围为北到建乐路，南到清名路，西到新盛路，东到通扬路。未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主；南侧以文化，办公和商业为主，强调城市功能的复68、合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合发展区；东侧主要是以居住为主。3、长江路商圈 3、长江路商圈 长江北路贯穿南北。长江北路沿线有新区最具知名度的万科东郡、长江国际花园，长江国际花园 2 期筹更是聚集众多大盘，瑞城国际社区、第一国际热销，美新玫瑰大道、国信世家面市。住宅地产的大好发展形势之下，长江北路商圈两大问题浮出水面，长江北路从农田变身为现代化居住区只用了三年时间，超常规发展使政府忽略了造城的高度，而一味造房，如何发展长江北路及新区的商业，是开发商与政府需共同考虑的问题，楼盘配套设施规划上应重点打酒店和精品购物中心牌，以一幢小高层酒店和附属的精品购物裙楼为场所，满足69、人们高档次的生活需求，正好与大卖场、超市的大众化消费定位形成了补充。例如第一国际的 5 星级酒店规划、宝龙城市广场的精装修小户型公寓与商业地产的复合定位都是极佳的营销策略。第 33 页 共 68 页 4、河埒口商圈 4、河埒口商圈 07 年初无锡日报上对河埒口板块有如此介绍：“河埒地区地区处于无锡城区与锡惠、重要景区的连接地带，是锡城西郊的第一道风景。在锡城总体规划中，部和西部分别为惠山区的堰桥镇和钱桥镇，规划总用地面积为31.40平方沪宁铁路、锡澄近在咫尺，新312国道、锡沪公路贯穿全境，沪宁高速公路在该街道设1、项目名称：世贸大厦1、项目名称：世贸大厦 基本情况：基本情况：项目位于清扬路与70、太湖大道交叉口东南角，建筑主体高度 198 米，共 57 层，层面积约 2000 平方米，层高 3.3 米。大厦共配置 17 部蠡湖、梅园、马山等该地区功能定位是城西主要生活区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能。河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高品质的居住中心，同时配套完善城市服务功能，疏解城市中心人流，优化配置市场资源，推动产业优化升级。”5、北塘商圈 5、北塘商圈 人居气氛浓厚，餐饮娱乐休闲商业潜力巨大，北塘次分区南部为滨湖区和南长区，东部为崇安区，北公里。规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠71、山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区。6、东亭商圈 6、东亭商圈 东亭板块更是处于锡山区的中心位置，交通便捷，区位优势明显。高速公路、无锡机场有互通式立交道口，北兴塘河沟通京杭大运河。三、项目周边市场竞争分析 三、项目周边市场竞争分析（一）崇安区、南长区主要商业、酒店及办公楼盘（一）崇安区、南长区主要商业、酒店及办公楼盘 建筑面积约 82800 平方米，标准高速电梯，按高中低三段分区设置。大厦顶部 20 层为世贸五星级大酒店，以下为现代化高标准写字楼。15 层为商业群，提供为大厦服务的精品商业、餐饮、娱乐等商务服务。用于举办国内外高端会议和72、展览的总面积为 24500 平米的世贸会展中心与世贸大厦写字楼结合形成了一个整体，在写字楼内办公的人们随时可到楼下 11000 平米的中心花园或屋顶生态花园、影城、室内或室外游泳池休憩减压，调节身心。座落广场周边的凯宾斯基五星级高层酒店、九龙仓高端商务楼、无锡茂业城、燕莎购物广场、国际会议中第 34 页 共 68 页 心等等商务项目以及“五馆”、青少年活动中心、无锡行政服务中心（工商局）等社会事业项目，形成众星拱月的态势，其总体效应将使太湖广场积聚大量的商务、文化人气。办公楼会主要是以租赁为主，以整层为主 建筑类别：建筑类别：高层办公楼酒店式公寓、豪华五星级酒店、写字楼 2、项目名称：凯燕环球73、 2、项目名称：凯燕环球 基本情况：基本情况：项目位于南长区太湖广场永和路18号，凯燕环球中心由比尔.盖茨豪宅设计师五星级酒店，商务酒店公寓，休闲，会议，康乐为一体网络系统，国际卫星电视。商务行宫金装修吧、休闲配置、冷热餐饮供应，会、销售销售00 元/平方米 情况不详 John David亲笔规划，是集德国的大型标志性建筑，为太湖广场重要规划项目，东接无锡人民大会堂，西临京杭大运河，周边是无锡政治、文化CBD中心,地理位置极佳，风景优美，总高50层(近200米)，其中1-22层由凯宾斯基入驻，23层以上为精心筹造的总统套房之上的五星级酒店公寓、办公公寓，由凯宾斯基大饭店管理公司统一管理。客房配74、套高档品牌整套卫浴、厨具、家具、豪华灯具、电动窗帘、中央空调、冷热水供应系统，上网电视，多语言语音信箱，宽带细到电器、床上用品、日用品，单持钥匙即可入住。与每一层梯厅紧密相连，一出电梯门，就步入敞式迎宾lobby，宽敞扇形空间，特设为王室级迎宾堂，欧洲风貌壁炉式优雅会客空间、中型沙发是贵宾等候、休闲、洽谈的理想场所，也是进入居家私密空间前的恢宏接待馆。超高速电梯、德国式五星酒店服务。4米每秒繁荣超高速电梯、细化到国际品牌电器、电动窗帘的铂金装潢、共享五星酒店1-5层全套设施，独享38层国际商务、私人宴丽景健身一体化专属会馆，凯宾斯基德国式优雅严谨服务。业主拥有凯宾斯基尊爵卡、凯燕环球中心超五星75、白钻卡。容积率：9，绿化率：26%建筑类别：建筑类别：高层办公楼酒店式公寓、豪华五星级酒店、写字楼 价格：价格：酒店式公寓价格：起价：17000 元/平方米，均价：18000 元/平方米，最高价：197物业管理费：物业管理费：4.50 元/平方米月开盘时间：开盘时间：2006-04-22 入住时间：入住时间：2007-12-31 户型情况：户型情况：目前未建成、第 35 页 共 68 页 售价及租金：售价及租金：商业部分不出售，写字楼的租金 3 元/平米/天 以上 目前无锡最高峰，209路的交界，繁华地段繁荣商圈。总建筑面积5.72万平方米。互不影响的主力主体。133-208平米-395 平方76、米不等 结合楼层差异，可以得出下表 元/月）价格（元/平方米天）3、项目名称：摩天 360 3、项目名称：摩天 360 基本情况：基本情况：摩天360位于人民中路123号、中山路和人民路交汇点，米48层高，位于中山路与人民其中标准层面积为1400平方米，于2005年12月1日建成并投入使用，出售的参考价格为10000元/平方米，出租参考价格为1.8-1.9元/平方米天。摩天360独特的八面体圆桶大楼设计，采光面面俱到。206户办公室套房，132户豪华商务公寓，各有独立的入口大堂，将整栋大楼分成两个办公套房，独立厨卫，空间可自由分割。175-395平米商务公寓，每平方米数千元的装修标准，风格多样77、的菜单式选择，给客户一种轻松享受生活的绚丽王宫，46-48层3000平米商务会所。物业类型：物业类型：写字楼、酒店式公寓 户型情况：户型情况：面积从 175租金情况：租金情况：根据最新的出租信息，楼层 建筑面积（平方米）价格（8 89 6000 2.25 16 64 5400 2.81 33 1357200 1.78 42 185.17 9166 1.65 4、项目名称：汇金广场 4、项目名称：汇金广场 基本情况：基本情况：该案位于市中心黄金地段中山路桥巷（八佰伴旁），居锦江大酒店与八佰伴是会所，728 层为公寓式写字楼。写字楼面积从 180450之间，其中 15 层为商用，6 层平方米不等，78、且 24 小时热水供应，是公寓式写字楼、商铺。坐拥市中心繁华，人气旺，交通便捷，是置业的理想之地，二梯二户，每户之门采用豪华子母防盗门，24 小时热水供应。内设卫星接受系统，每户设 S0S 按钮，与管理中心联网。公寓式外销。项目采用筐架剪力墙设计，避免了高层建筑梁柱过大的弊病，抗震性能大大提高。商场建筑层高达 4.5-5 米，公寓建筑层高高达 3 米，户户朝阳，南北通风。于2001年动工建设，占地面积7500多平米，建筑面积8万余平米，裙楼为商场，塔第 36 页 共 68 页 楼是国际公寓。这座30层高的双子楼，裙楼1至5层是“东方商厦”无锡店，于2005年元旦开政、经济、文化、商务配套一应俱79、全；八佰伴、三阳百盛、新世界、商业大楼、酒店式公寓 方米不等 售价 18500 元/平方米，写字楼租金 2.5 元/平禾嘉国际酒店式公寓身处繁华的胜利门商圈内，崇安区北大街（胜利门广场，总建筑面积近 6.8 万平方米，室内装修独具：6 层的裙房及 30 层的高层/平方米，均价：8500 元/平方米，商铺：22000 元/平米 隆广场 隆广场 总投资约5亿美金，总建筑面积达26万平方米，体量比上海恒整个无锡恒隆分成三部分，包括一个高档购物中心、式，初定其中一栋高约 250 米，另一栋高 230 米。购业。主体商业不出售，写字楼租金 2.5 元/平米/天 项目周边市厦形成鼎盛商业圈。位置：位置：崇80、安区中山路 198 号 物业类型：物业类型：商场、写字户型情况：户型情况：面积从 180450 平售价及租金：售价及租金：主体商业不出售，商铺最高米/天 5、项目名称：禾嘉国际酒店式公寓 5、项目名称：禾嘉国际酒店式公寓 基本情况：基本情况：一百旁边），由 6 层裙房及 30 层主楼组成，风格，小区内部配套：酒店式会所、中小学、幼儿园、综合商场、银行、医院、公交 1、2、5、K85 路。公寓面积 3.2 万平米，商铺 1.4 万平米，精装修。容积率：4.83，绿化率：23.40%物业类别：物业类别：商住楼 建筑类别建筑类别价格：价格：起价：8000 元物业管理费：物业管理费：2.30 元/平方81、米天 开盘时间：开盘时间：2005-05-28 入住时间：入住时间：2007-06-01 6、项目名称：无锡恒6、项目名称：无锡恒基本情况：基本情况：无锡恒隆广场隆广场更大，建筑规模则不相上下。一个休闲广场和两栋高层建筑。恒隆广场沿人民中路为总建筑面积 10 万平方米、6 层高的世界级购物中心，背后是两栋高楼，类似于双塔楼的设计形第 37 页 共 68 页 物中 物业物业元/平米/天 以上 南临喜来周边星级酒店、商场、影视、休闲场所、医院等设748个。预计2008年开始销售。物业物业写字楼租金 2.53 元/平米/天）项目）项目 45 万平平方米，五星级酒店 4 万平方米，高级心背面、靠后西溪82、为一个休闲广场，广场的主要景点为东大街地块内的三栋文保建筑明代小戏台、老回廊和城隍庙旧址，全部在原址修复。无锡恒隆商业广场需要 5年时间才能完工。预计 2009 年开始销售。项目位于市中心，崇安区人民中路、健康路交叉口，配套齐备：喜来登、聚丰园、一百、大洋百货、商业大厦、三阳百盛等。类型：类型：大型购物中心、五星级酒店、写字楼 户型情况：户型情况：目前未建成、情况不详 售价及租金：售价及租金：商业及酒店不出售，写字楼的租金 37、项目名称：红豆国际广场 7、项目名称：红豆国际广场 基本情况：基本情况：红豆国际广场位于无锡市核心商圈胜利门广场西侧，东至中山路、登大酒店、北靠聚丰园大酒店。项目施完83、善，10多条公交线路通往无锡各个地区，交通便利。将初步划为一个集购物、聚会、聚餐、及休闲为一体的购物中心、5A智能化绿色生态写字楼及高档酒店式公寓组成的高科技生态的综合性大楼。该项目总建筑面积136807平米，建筑密度58.4%，容积率9.0，绿化率20%，机动停车位467个，自行车停车位类型：类型：购物中心、写字楼、酒店式公寓 户型情况：户型情况：目前未建成、情况不详 售价及租金：售价及租金：商业不出售，酒店式公寓不详，8、项目名称：深圳茂业（集团8、项目名称：深圳茂业（集团基本情况：基本情况：项目位于太湖广场黄金地段，占地面积 5 万平方米，规划建筑面积方米，其中购物中心 20 万平方米，84、写字楼 7 万商务公寓 14 万平方米，集办公、购物、休闲等功能于一体。此次茂业投资 20 亿元资金，力求将该项目打造成无锡新的财富中心，在太湖广场再造一个比肩上海淮海路、深圳华强北的新商圈。据悉以“地产百货”模式进驻无锡，也是茂业投资的一种新尝试，在公司未来的规划中，“地产百货”多元化商业项目组合模式，将成为茂业拓展的主要形式。物业类型：物业类型：大型购物中心、五星级酒店、写字楼 户型情况：户型情况：目前未建成、情况不详 第 38 页 共 68 页 售价及租金：售价及租金：商业部分售价是，写字楼的租金 2 元/平米/天 以上 129 号，地理位置下 1 层、地上 12 层的综合商业办公用房，85、整体布局为详 字楼的租金 2 元/平米/天 以上 312 国道，交口，具有 1000M2的美食，娱乐，休闲热旺商铺，锡沪18500 元/平方米，写字楼租金 2.5 元/平项目位于人民中路220号，商业大厦、新世界百货、三阳百盛、大洋百货等后2.6米以上，双回路供电：24层，5A智能化系统，标米/天 理执行)华基美信 9、项目名称：天幕大厦 9、项目名称：天幕大厦 基本情况：基本情况：本项目位于无锡主城区核心商务圈，崇安区无锡市复兴路优越，交通便捷。项目为一幢地半弧型框架现代风格结构建筑。项目地下 1 层为物业用房及配电间，地上 1-2 层为商业配套，3-12 层为办公用房。物业类型：物业类型：86、商业、办公写字楼 户型情况：户型情况：前未建成、情况不售价及租金：售价及租金：业部分售价是，写10、项目名称：现代之星 10、项目名称：现代之星 基本情况：基本情况：现代之星地处锡沪路广瑞路十字路口，附近火车站，汽车站，通便利，本项目位于黄金十字路路、广瑞路、城东 10 大居住区和 25 万强劲消费人流，还有 1000M2沿街独立店面，4080平米单层商铺，挑高 6 米，复式商业空间，双面开街，还有商业广场步行街和小户型纯写字楼以及独立式商铺。容积率 2.16 物业类型：物业类型：购物中心、写字楼、酒店式公寓 户型情况：户型情况：目前未建成、情况不详 售价及租金：售价及租金：主体商业不出售，商87、铺最高售价米/天 11、项目名称：财务大厦 11、项目名称：财务大厦 基本情况：基本情况：林立四周，层高3.7米以上，装修准层面积：840，配备有上海三菱高速电梯，客梯四部，货梯一部 建成时间：建成时间：2005-5-15 出售参考价格：出售参考价格：9000元/平米 出租参考价格：出租参考价格：2.20/平使用率：使用率：65 物业公司：物业公司：戴得梁行(顾问)(管第 39 页 共 68 页 车位数量：车位数量：108：站前商贸区：站前商贸区 联结，占地面积16万平方米，建筑面积28万平方米。7,500.00/平米 元/个/月 潢、美容健身、广告（物管）278路，建立于2002年底，附近有88、2百和1百商厦，站前商贸物业管理费：物业管理费：6.00 12、项目名称12、项目名称基本情况：基本情况：项目位于崇安区通江街道，火车站以南，解放北路以北，东至县前街北侧，西侧与火车站、汽车站、古运河相拥有六大地块，8大功能区（国际名品区、超市百货区、数码区、珠宝眼镜区、美食吧类区、游艺区、休闲娱乐区、儿童城）。该商贸区拥有1300多间精品商铺，24小时开放经营。14层为运河沿街商铺，商铺从20平米到上千平米，并采用玻璃表面，通透的商业空间，形成时尚潮流。站前商贸区将新建3万平方米地下车库，西侧地块1466个车位，东侧900个。约1万个自行车车位。2003年市政府重点开发项目。一楼绝大部分层高89、5.6米，以一层租金，享受2层空间。6大开放式主题区，业态齐全，营业时间长。6条休闲内街，长达1600米，102条步行廊道，合纵连横。7个休闲中庭，7个文化广场，58个观景平台。7个停车场，1100个车位。集商务、贸易购物、餐饮、观光、休闲、旅游、娱乐于一体的多建筑群区。中百二店、国际饭店、长庆大厦、金和大酒店、商业银行、农业无锡总行、吉庆苑、锡金商会等建筑皆环绕左右。步行街5号楼开始接受香港各界服务行业进驻办公。总楼层数：总楼层数：12 建成时间：建成时间：2004 使用率：使用率：75%出售参考价格：出售参考价格：￥车位数量：车位数量：400出租参考价格：出租参考价格：￥1.50/平米/天90、 标准层面积：标准层面积：1800 主要公司类型外贸：主要公司类型外贸：贸易、装修装物业公司：物业公司：戴德梁行物业管理费：物业管理费：3.80元/平米 13、项目名称：长庆大厦 13、项目名称：长庆大厦 基本情况：基本情况：项目位于长庆路第 40 页 共 68 页 区位于周边，旁边就是中山路市中心商业区，交通便捷。大厦分3栋独立楼，10号，8号，2￥1.40/平米/天 易、装修装潢、广告 解放东路900号，与人民路交汇，周边有国税局，人才市场，邮政10层以上为商住，有独立电梯和会客厅。2部西子奥电梯.40/平米/天 贸易、保险、外地驻锡办事处 解放东路918号，是无锡市中心较早推出的写字楼。91、位置相当优越，推出的保利广场，使整条街更有鲜明特点。也是无锡东6号。有一个总大厅可进出。大厦楼上得房率相当高。3栋楼8号和10号每层都只有2大间，8号每层有3间。每间都是朝向解放北路和县前东街，视野相当好。另外每间房都配备2个独立卫生间，更方便。缺点就是停车不是很方便，没有独立自主的停车场，附近依靠站前商贸街有一个公共地下停车场。电梯除了6号大楼有2部外，其他2栋只有一部独立电梯，有一定的局限性。总楼层数：总楼层数：18 使用率：使用率：80%建成时间：建成时间：200出租参考价格：出租参考价格：主要公司类型：主要公司类型：贸物业公司：物业公司：长庆大厦物业管理公司物业管理费：物业管理费：1.92、50 14、项目名称：兴盛大厦 14、项目名称：兴盛大厦 基本情况：基本情况：项目位于局和保利广场，拥有完善的配套、便捷的交通和市中心稀却的东林旧迹的人文景观。纯写字楼与商住楼相结合，5-9层为办公，建成时间：建成时间：2004年 总楼层数：总楼层数：21 出租参考价格：出租参考价格：￥1主要公司类型：主要公司类型：车位数量：车位数量：60 物业管理费：物业管理费：2.50 15、项目名称：泰翔大厦 15、项目名称：泰翔大厦 基本情况：基本情况：项目位于对面就是最近2年无锡政府重点大门的象征性建筑之一。附近有保利广场、兴盛大厦，东林广场、无锡人才市场和国税第 41 页 共 68 页 局、无锡农93、业银行总部。跃层式，很有空间感，更能搭配办公内的架构。3部高速电梯 使用率：使用率：75%总楼层数：总楼层数：24 建成时间：建成时间：2002￥1.20/平米/天 易、装修装潢、保险、游戏公司 天安大厦 天安大厦 大厦位于中山路与人民路交叉口处，处于无锡市中心的黄金地段，全城际商务全天侯通达便捷。80平米至190平米多样户型，明珠商贸广场 明珠商贸广场 明珠商贸广场共分五部分，包括大成巷前西街19号，县前西街25号，等5个部分。地理位出租参考价格：出租参考价格：主要公司类型：主要公司类型：贸车位数量：车位数量：60 物业管理费：物业管理费：2.0 车位费用：车位费用：16016、项目名称：194、6、项目名称：基本情况：基本情况：天安唯一24小时空调开放写字楼，国满足全方位办公需求。全国四大主力通信公司提供全方面服务，信息时代加速前进。“商务保姆”服务，足不出户即能坐享各种商务便利。配备独立厨卫设施，商住型OFFICE办公空间，位居城市中央商务区核心中央，左右逢源，南北交泰。总建筑面积53000平米，25层99米。在黄金地段商务办公的理想场所天安大厦有众多知名企业加盟，锂光电子，北大青鸟等。3部LG电梯。物业管理费：物业管理费：3.00 出租参考价格：出租参考价格：￥1.35/平米/天 17、项目名称：17、项目名称：基本情况：基本情况：项目位于中山路与县前西街交叉口。8号，大成巷2895、号，县前西街9号，县置优越，南面有无锡市大成巷步行街，北面是无锡市代表国际水平的顶级酒店：喜来登大饭店。周边银行林立，商业非常发达，处于无锡市最繁华的地段，且价格合适，适合各类公司入驻。银行：南面有中国银行，西面有工商银行，商场购物：东面有无锡银楼，南面有大成巷步行街。其他主要配套设施步行100米内都可到达。2部昌华电梯（县前西街9号）两部新纺电梯 其他两处各一部通力电梯 建成时间：建成时间：1998 第 42 页 共 68 页 总楼层数：总楼层数：27 标准层面积：标准层面积：2500,500.00/平米￥1.00/平米/天：金鼎广场：金鼎广场 118号，属于无锡主城商圈核心地段，建筑层高396、4层，了崇安寺商业步行街中心位置，直面苏宁电器，并肩商0￥5,000.00/平米.50/平米/天 使用率：使用率：70%出售参考价格：出售参考价格：￥6出租参考价格：出租参考价格：主要公司类型：主要公司类型：装修装潢 车位数量：车位数量：70 物业管理费：物业管理费：2.00 18、项目名称18、项目名称基本情况：基本情况：金鼎广场位于人民中路是无锡标志性建筑之一。它占据业大厦，紧邻招商银行、工商银行、大洋百货；东起新生路，西止图书馆，占地6002平方米。该地段位三阳广场东侧，与商业大厦、百盛商厦、珠宝城商厦、天安大厦、新锦江大酒店等遥相呼应，大厦所处环境幽雅，交通便利，是金融、休闲、购物、居97、住的绝佳之处。金鼎大厦是一幢高层建筑，地下1至2层为停车场。地上1至4层为裙房，5层为设备技术转换房，6至32层（自然层）为商住楼。大厦总建筑面积54881平方米。配有中央空调系统、保安监控设施、消防自动报警自动喷淋灭火装置，以及24小时监控的中央控制室。3部通力（kone）外加两部货运电梯 物业类型：物业类型：办公楼 建成时间：建成时间：2002 使用率：使用率：65%标准层面积：标准层面积：150出售参考价格：出售参考价格：出租参考价格：出租参考价格：￥1主要公司类型：主要公司类型：装修装潢、房地产物业管理费：物业管理费：3.60 车位费用：车位费用：400.00 第 43 页 共 68 98、页 19、项目名称：19、项目名称：华光大厦 华光大厦 本情况：本情况：项目位于无锡市中山路与人民路交叉口处，地理位置十分优越，处于中央商立，是一块办公的风水宝地，北面就有交通银行无锡市￥9,000.00/平米.00/平米/天 广告 .00 佳福大厦 佳福大厦 97号与新生路交叉口，是无锡市少有的纯写字楼之一，地民中路黄金地段，成熟的办公楼,周边配套设施齐全，在 基基务圈的最中心地带，周边银行林总行，正东面就是中国银行无锡市总行，处于中央商务圈的核心为制之一，是办公的理想场所。4部三菱电梯 物业类型：物业类型：办公楼 总楼层数：总楼层数：22 标准层面积：标准层面积：1490 出售参考价格：出99、售参考价格：出租参考价格：出租参考价格：￥2建成时间：建成时间：1998 总建筑面积：总建筑面积：3300 使用率：使用率：68%主要公司类型贸易：主要公司类型贸易：车位数量：车位数量：300车位费用：车位费用：600.00 物业管理费：物业管理费：1220、项目名称：20、项目名称：基本情况：基本情况：项目位于人民中路处无锡市第一人民医院东侧，人整个无锡具有非常高的知名度。其地段之优越、位置之尊贵，自然是置业、投资的不二之选，是办公的理想场所。楼高二十三层，五至十六层为纯办公空间，一至四层为配套饮食、休闲场所。交通便利，附近公交线路主要有10、15、19、25、30、215路等。部schin100、dler2部+货运电梯。物业类型：物业类型：办公楼 建成时间：建成时间：1995 总建筑面积：总建筑面积：27600使用率：使用率：70%第 44 页 共 68 页 标准层面积：标准层面积：1800 出租参考价格：出租参考价格：￥1.80/平米/天 位于无锡市中山路343号，处于无锡市最繁华的两条主干道中山路与人，前为商业大厦，黄金地理位置，广场将建成一个地上.20/平米/天 分析汇总：分析汇总：）项目区位优势较为明显，无锡档次比较高的商业都是集中在中山路和人民路，就是业圈情况，如河埒口商圈、南门地区、包括北门地方。第二，要有鲜明的主题，跟当地的区域条件相吻合。第三须有一个详细的车位数量：车位101、数量：100 21、项目名称：东方广场 21、项目名称：东方广场 基本情况：基本情况：项目民路的交叉口，左邻郁香园酒楼七层的车位，成功解决了拥挤的车位问题，建筑比较大气，各种配套设施齐全，交通便利。大楼1-6层是锡城最著名的商场之一。周边银行齐全,中国银行、建设银行、农业银行、工商银行等银行总部都在附近耸立，各种高档餐厅应有尽有，是不可多得的好办公场所。楼高32层，3部客运电梯，一部货运电梯。物业类型：物业类型：办公楼 标准层面积：标准层面积：1200 出租参考价格：出租参考价格：￥2车位费用：车位费用：600.00 车位数量：车位数量：600 物业管理费：物业管理费：7.50 该区域内各项目102、该区域内各项目1商圈内。其他自发出现的商的商圈，都没法形成这样一个比较繁华的商业中心。2）无锡做商业一要重视运营，二要重视招商，且在出租和出售的问题上，应把眼光看远一点。3）从目前商业发展现状来看，有这个趋势：商业物业自己持有运营，把商业物业的价值发挥最大行业定位，包括主力店，定位于何种水平，在商业地产中是何布局，如何保证商业街两头充足的人气。与此同时，散户怎么放置，真正的人气是靠散户来做的，因此业态规划也非常重要。第 45 页 共 68 页 4）尊重无锡人的消费习惯 无锡人买东西就是讲究习惯停车习惯、人群动线的习惯、消费品牌的习惯、购买的各种各样的习惯加在一起，形成了无锡人保守的消费形势。无103、锡市传统市中心区域，同时也是三条商业街中商品定位较高的一条商山路南北贯通市区，沿街店铺主要以经营（男女休闲服饰）、大中型百货路至后西溪段（北至三阳百盛，南至三凤桥酒楼）店铺2的店铺供应量最大，约占占总供应量的 60%左右，而其他业种（如：化妆品、眼镜、美容美发、大小位于无锡市的中心城区，紧邻中山路商业街。作为无锡市的另一条商业街，价格习惯、区域习惯就是（二）无锡市主要商业区商业现状调查分析（二）无锡市主要商业区商业现状调查分析（注：本节以下数据由网上获得，具体数据以实地调研为准）1、商业街1、商业街 1）中山路1）中山路 中山路位于业街。整条中商场（化妆品、皮具、中高档男女服饰、通讯用品、大小104、家电等）以及部分大中型餐饮设施（三凤桥酒楼等）为主。中山路沿街商铺分散较为零乱，中山路的东西两侧共有 60 余家风格各异的沿街专卖店，从租金价格来分析人民中租金最贵，约在 14 元/m 天左右，但由于距离较短，故店铺供应量较少，仅占沿街店铺总供应量的 20%左右；人民路以北至县前西街路段租金价格次之，约在 10 元/m 天左右，这段路距离相对较长，其沿街店铺的数量约占总供应量的 60%；而最南端的学前街至后西溪段租金则相对较低，一般在 7 元/m 天左右。222 从店铺面积来分析中山路沿街店铺的总供应量约在 5300 m 左右。各店铺面积大小各异，从最小 12 m 最大 150 m 均有分布，105、其中以 2156 m总供应量的 41 左右；而 1220 m 和 60150 m 的店铺数量亦较多，分别约占总供应量23%和 30%左右，这些店铺主要经营的是中高档品牌服饰或鞋类为主，经营者则以私营企业居多。22222 从总体来看，中山路商业街的的沿街商铺业种分布较为齐全，以男女服饰及鞋类专卖居多，约家电等）亦有设置，但数量相对较少。面积：中山路总供应量共计约 5，314 m，其中沿街南至北约为 1，086 m，北至南约为4，228m22 2）健康路2）健康路 健康路第 46 页 共 68 页 健康路的商业多以小型专卖店的形式出现，而且多由私人个体老板经营。设施主要集中于人民路至学前街路段，以106、经营休闲服饰为主。其沿街店铺后西溪段租金价格较贵，价格较低，约在康路段进门处的店铺属黄金位置，租金约为 10 元/m2天店铺供应量约占总量体的 20%左右；而 2154 m2的店铺约路发展0.9 元/m2天 元/m2天 面，相对于中山路、健康路而言，地理位置较偏，健康路沿街商铺经营范围主要分为沿街店铺、精品专卖店和中小型的服饰城。经营方式则以租赁形式为主。就沿街店铺的租金而言，从人民中路至平均价格在 11 元/m 天左右；而从后西溪开始沿街店铺租金价格逐渐降低，最低的价格仅为 2.8 元/m 天左右。由于人民中路至后西溪段临近中山繁华商业区，商业气氛浓郁，客流量较大，一般此路段租金较贵；而从后107、西溪开始人流量逐渐减少，商业气氛与前段路成明显的对比，所以健康路沿街店铺租金高低差距较大。22 精品服饰街位于健康路靠后西溪段，因为其不属于沿街商铺，以后街形式出现，而且商铺量较集中，故租金相对其他店铺而言，比较稳定，无明显起伏2.73.4 元/m 天左右。2 服饰城位于健康路与后西溪的交叉口，地理位置较好，商铺又为店中店形式，所以其租金相对较贵，服饰城靠健左右。由于服饰城商铺区分前后位置，租金相对降低，一般控制在 4.17 元/m 天左右，因为这些店铺都有统一的商场经营者进行管理，所以除租金外，需要交纳大约 0.3元/m 天的物业管理费。22 整条健康路沿街店铺总供应量大约在 3200 m 108、左右，各店铺的营业面积从 7 m 至 167 m 均有设置。其中 720 m 的占总量体的 55%左右；面积较大的 60167 m 的店铺则占总量体的 25%左右。22222 从健康路沿街店铺所经营的商品业种来看，经营服饰的店铺约占总量的 90%左右，所经营的服饰价格多在 150 元/件左右，吸引了本地青年一族消费群体。但健康至今一直就以经营服装路线为主，经营种类较为单一，所经营的服饰档次以中、低档次居多，且面对的消费群体有一定的局限性。面积：健康路总供应量共计约为 3，264m2 沿街南至北约为 1，111 m2 北至南约为 2，153 m2 注：沿街商铺物业管理费约服装城物业管理费约 0.109、333）青石路3）青石路 青石路位于无锡市中心城区的西北第 47 页 共 68 页 但经过无锡市闲街，成为主要商业街之一。青石路的营业种类繁多，有服饰专卖、各类副食品专卖、大型酒楼、酒吧、休闲浴场、美容美发等等。其店铺租赁方式与先前两条商业街相类似，多以租赁为主。其沿街店铺租金高低区分不仅与所处地理位置的不同有关，而且也与所处建筑物的不同有关。镇府对其的整体规划，现已成为一条集商业、娱乐、餐饮为一体的商业休金在 3.1 元7.8 元/m2天左右；而其他商铺则多为沿街的路所调查的范围内，店铺的总供三条商业街所经营的品种十分丰富且多样化，服饰、餐饮、娱乐、等，但还是处于“大而全”的状况，没有各自的110、专业特色主题。本次调查从最西面的通惠东路开始，延续至春申路、锡澄路。其间，商铺多以镇府新建的 2 层欧式建筑为主，租私房或住宅项目底部的商业裙房，租金价格由 1.6 元7.8 元/m2天不等。就其租金价格走势而言，由西向东租金价格呈递增方式出现。虽然青石路并不属于传统的市中心地段，但其所经营的商品种类较为齐全，而商铺的总供应量更不逊色于中山路和健康路。在本次对青石应量达 8000 余平米之多，约有 200 余家店铺。其中 920 m2的沿街铺面约占总数量的57%左右；2150 m2的店铺约占 31%，51200 m2店铺约占 11%；而另一些 1000 m2以上的大型经营场所（如状元楼、凯旋门111、等）约占店铺总数量的 1%左右。青石路商业街的经营范围较广，与中山路、健康路相比同样有服饰经营、餐饮等商业设施，夜晚的青石路别具特色，闪烁的霓虹灯印证着酒吧业的兴旺，使青石路以休闲娱乐设施的众多而闻名，在无锡素有“休闲娱乐一条街”之称。而随着状元楼、凯旋门、尚典西餐咖啡等大型餐饮设施的加入，使其在商业街中更具诱人魅力。但青石路的周边环境较差、地理位置较偏，一直影响着其整体的发展。随着镇府方面对青石路沿线旧房的改造力度加大，促进了其商业的发展速度加快，将使其发展成为集休闲、娱乐、商业为一体的步行街。沿街西至东约为 3，289 m2 东至西约 5161 m2 4）现状总结4）现状总结 经营品种：目112、前这家电、珠宝手饰经营品牌：总的来看，这三条主要商业街所经营的品牌还是比较丰富，可以说紧跟当前的时尚潮流，但与广州、上海相比，目前处于中低档向中高档消费发展期。经营形式：三条商业街铺都是以招商或招租的形式经营，无产权售出，这就说明市场第 48 页 共 68 页 对出售产权的商铺存在一定的需求潜力，但风险也同时存在。租金水平状况：中山路平均约为 10 元/m 天；2健康路平均约为 7 元/m2天；青石路平均约为 4 元/m 天2 根出三条商业街的商铺大约售价：中山路36000元/m2，健00 元元/m2。盛位于无锡市中山路与人民中路的交叉口，是近几年来新建成的大型百货商式较现代，品牌齐全，总营业113、面积约 14000m2 左右，无论是规模还是档2F（男女休闲服饰、淑女服），3F（女职业装、女式高。另外，商场还向各商家收取一定的广告宣传费用，设置，装修标准较为内部购物环境良好、气氛浓郁，使三阳百盛成为中高档的百较高的百货商场据合理的租金回报率计算，可推算康路 25000 元/m2，青石路 1502、商场2、商场 1）三阳百盛1）三阳百盛 三阳百场之一，经营方次均在无锡当地属中高档水平。整个商场共有 9 层，各楼层的商品分布为：B1（地下超市），1F（化妆品、美容美发用品、皮具、珠宝等小件商品），内衣等），4F（男职业撞、男式皮鞋、箱包等），5F（以运动服饰为主，另有照相器材、童装、玩具、家114、具等），6F（办公用品、文化用品、音像制品、家用电器以及服饰特卖区），7F（电子游戏城），8F（儿童摄影和婚纱摄影）。商品的业种业态非常齐全，使购物者真正享受到购物的乐趣。三阳百盛商场内各柜台进场费约在 80009000 元左右，而租金则以保底扣率的方式计算，位置越好，扣率相对越具体的金额按照其广告活动的大小来计算，并以现金形式支付。三阳百盛商场布局形式以敞开式为主，给人一种较统一的感觉。商场规划具有中空设计，内部硬件设施齐全，中央空调，自动扶梯，观光电梯等均有高档。而宽敞的购物通道，配以明亮的商场照明，在加上优雅的背景音乐，使整个购物环境气氛相对较为浓郁。三阳百盛的品牌路线以青年化为主，拥有115、多家国际知名品牌，同时也不乏在国际上较成功的量贩式品牌。商场货公司之一，消费群体主要以年青的白领阶层和青年学生占大部分。2）八佰伴2）八佰伴 无锡八佰伴位于中山路与学前街的交叉口，是无锡规模较大且档次第 49 页 共 68 页 之一。它与三费群体的年龄层一般在 2535 岁左右，服饰价格定位较高。阳百盛相比，人流量相对较少，主要经营路线以成熟风格出名，故面向消休闲装，多以店中店形主。经营者在建造商场的时候，对商场的形象相当重视，不论是装路与中山路交界处的西南角。商场整体分为 4 层，主要经营高为：1F（服饰、皮鞋、化妆品、钟表、通讯器材）、2F（女士服饰、，根据各商品的淡旺季之分来定。阳百盛、116、新世界百货相邻，是无锡信誉最高、经营方式较为现代、品牌齐全的上市企业。因其所 商场共分 9 层对外营业，各层的商品分布为：B1（超市），1F（中岛区以化妆品、金银饰品、珠宝、小家电等商品为主，四周则为知名品牌的男女式出现），2F（以经营女士用品为主，包括女士时装、女鞋、女式内衣等），3F（男装、男鞋等男士用品），4F（女装、大小家电、运动用品及运动服饰等），5（童装、玩具、儿童用品、礼品、床上用品等），6F（整层为美食广场），7F（设有大型的游戏城和一个露天的溜冰场）。商场布局以敞开式为主，经营的商品主要走中高档路线，价格普遍较高，对顾客的定位以中高收入者为修标准，还是装修材料，具有一定时代感117、。但由于八佰伴原先一直由日方进行管理，现由中方管理后，由于经验的缺乏，使得现在的八佰伴品种布局及管理显得有些凌乱。与三阳百盛一样，商场内部的柜台是以保底扣率的方式对外出租的，具体的保底金额与扣率比例，是根据各商品的淡旺季之分来定的，而进场费则要高于三阳百盛，约为900010000 元左右。3）新世界百货3）新世界百货 新世界百货位于人民档次品牌商品。商场的经营布局实行敞开式与店中店形式并存，布局较为合理，较三阳百盛有品位感。各层商品布局少淑装、女士内衣、皮具手袋、女士饰品等）、3F（以男装为主，包括正装、休闲装、男士内衣、精品电器、运动服饰、健身器材等）、4F（家居广场、英语角）。商场内经营的118、商品主要走高档精品路线，价格普遍较高，对顾客的定位以高收入成功人士为主。与上两个商场一样，商场内部的柜台是以保底扣率的方式对外出租的，具体的保底金额与扣率比例4）商业大厦4）商业大厦 无锡商业大厦位于中山路与人民路交汇处，与三市规模最大、历史最久、第 50 页 共 68 页 处地理位置优越，故每天吸引大量的人流出入商场，人气十分旺。整个商场共有 7 层，各楼层的业态分布为B1（文具纸品、健身器材、中西乐器、工艺百货、自行车及配件等），1F（男鞋女鞋、皮具箱包、烟酒糖果、宝、电子商务、移动通讯、保健滋补类等），2F（各式女装、床上用品、福奈特干洗等），3F（各式男装、服装加工、布料等类），4F（119、音响、家电、移动通讯、现代办公用品等类），5F（电脑资讯、装潢总汇、儿童天地等），6F（美食广场、游艺城）化妆洗涤、金银珠在内部装修划布局大致相同，其经营的业种涉及本相似，无特色性可言，所以在消费者心目中也不能产生独特的吸引力。层次的都有。但品牌品种的选择性不多，项目以出售的方式去化，将有一定的市场”之称，商业氛围浓郁，商业基础较好；由于地处长江、京杭大运 ，商贸云集，明清以来，就以“米市”、“布码头”著称于向副中心区扩散，临近解放环路的副中心区有望形成新的商圈；商场把目标客户群锁定大众化的普通市民，所经营的商品价格相对其他各大商场要偏低，走中低档路线。经营者对商场形象相当重视，有一套完整企业120、文化，标准方面较一般，但其规划布局比较统一规范。5）现状总结5）现状总结 经营模式：这几大商场都是“大百货”形式，规面也较广，但基这就为我们项目的规划提供了很大的空间。经营品牌：在经营品牌上，虽说这几家商场有相似之处，但风格各有不同，经营路线 从成熟年青大众，档次有高有低，适合各所以我们的品牌定位可考虑向此方向靠拢。形式：与其他商场一样，这几个商场的经营形式以招商、招租为主，收柜台进场费或 以保底扣率的方式计算。和街铺一样，如果本潜力，但也存在风险。目标客户：这几个大商场所针对的目标消费群及经营商品的定位虽略有区别，但区别程度不大，且针对性不强。3、综合说明：3、综合说明：1）无锡市商业物业现121、状1）无锡市商业物业现状 a 无锡素有“小上海河之畔，自古以来交通便利世；b 解放环路以内仍为传统的商业旺地，但近年来随着城市的不断向外扩张，市中心的商 业效应c 商业业态较齐全，但创新能力不够，仍停留在传统百货的层次，辐射力和复合力不够；第 51 页 共 68 页 d 市场竞争激烈，国内外大型商业集团积极抢滩无锡，如国内商业有上海华联，上海精品花园城等已进军无锡；商厦、心族百货、长发商城；国际商业有梦之岛、新世界、八佰伴、麦德龙、家乐福、大众化，缺乏个性，经营的专业性和特色性不够；征征 消费能力较强；无锡市正在向小康社会过渡，房产、汽车、教育、旅游出所占比例越来越大；无锡市民的整体消费水平还122、处于中等水平；划，城市化水平的提市民投资意识的加强都导致对商业物业的需求量增加；价格经营规模不够大气，提高，商圈的辐射强度和广度都有待挖掘，我们认为无锡的 e 市场供应量加大，有一定的压力，对于已趋饱和的传统百货型物业来说，大面积商场压力大；f 商业物业已成为一种重要的投资工具，炒家以锡山以及浙江、温州、宁波人居多；g 经营品种h 经营水平有待提高，在经营上只顾及到消费者的购物需求，而忽略了休闲、娱乐等方面需求；2）消费需求 2）消费需求 整体需求特整体需求特a 无锡市的整体等方面的消费支b 由于无锡市周边有上海、南京、苏州、杭州等大城市的存在，特别是上海对无锡的辐射力强，高档消费向上海等大城123、市转移；c 无锡拥有丰富的旅游资源，旅游消费是无锡市的特点和优势；对商业物业的需求特征对商业物业的需求特征 a 需求量加大，由于无锡市向全国大城市和旅游城市发展的战略规高，大量的拆迁以及无锡b 中、小面积的临街铺面需求旺盛，供不应求，而大面积的商场则销售难度较大；c 解放环路以内的市中心区仍然是消费者的首选区域，但由于市中心区的商业物业高、供货量少加上城市向外扩张，副中心区的商业物业热度上升；3）无锡市商业物业走势3）无锡市商业物业走势 无锡市的商业基础较好，各种商业业态齐全，但商业布局比较零乱，经营手法和服务水平也有待商业物业市场将呈现以下趋势：1、品种杂乱，档次低下的临街散铺将向统一经营，124、注重品味和包装的商业街、专业市场转变；2、大型购物中心的功能将趋向多样化，集购物、休闲、娱乐于一体，向规模化、特色化发展；第 52 页 共 68 页 3、无锡的商业物业将向精（品味高雅、注重包装）、专（成行成市、统一管理经营）、多（功能多样化）的方向发展。中、高档演变；商业物业的开发向三权（产权、经营1、SWOT 分析 1、SWOT 分析 S（优势）（优势）山路是无锡目前的黄金商业路段，沿路商铺林立，业态和业种多样，的商业气势，是无锡中心商业区的根本所在。存在着稳定的消费群体；6、入大量国内外知名品牌和商家，区域商业价值优越将得1、项目非纯商业物业,在建筑结构和布局上会商业经营产生限制。具位置125、优势,故售价也回会相应较高,从而令市场客户群缩窄。了销售难，使这里每天的人气指数只有从 9 点到 17 点比较高，八佰伴与南禅寺之间的商4、经营模式将向主题化、个性化发展；5、经营品牌由现在的中、低档向权、管理权）分立的模式发展三、项目分析三、项目分析 1、所在的无锡中具有浓厚2、项目所在位置不仅吸引无锡市内的消费力,更吸引了周边地区的庞大消费,令项目经营拥有广阔前景。3、项目与无锡著名南禅寺相邻,在势而为的基础上,有利于吸引更大的消费人流。本区域内消费能力较强，4、对于商用物业,本项目提供的商业面积不大,令市场消化量的压力相对较小,且利于产生供不应求的效果。5、具备成为高档商用物业的条件,且126、具有营造无锡标志性商业物业的潜力。与本项目毗邻的项目引到进一步提升。W（劣势）（劣势）2、本项目因3、无锡当前的商业现状和消费状态,对本项目的定位是一个考验。4、物业投资市场的日趋成熟,令投资者的投资意识更为理智和审慎,从而增大度。5、南禅寺到学前街这一站路算是中山路商业街的一个真空地带。由于保险公司、医院的存在脉被隔断，从而导致商家不敢轻易开铺。在这段约 500 米长的中山路段上至今一家成气候的品牌店都没有，只有零星几个床上用品店、电脑公司、婚庆影楼支撑市面。第 53 页 共 68 页 O（机会）（机会）1、宏观方面：1）无锡经济呈现高速发展态势，随着城市建设的加速推进和城市综合竞争力的提高127、，务业必将迎来新的发展机遇；3）产市场长期稳定健康的发展，特别是资高租金汇报为特点4）2、旺的商业街,投资者和消费者对其有较大的认同于得到认同。因此,本项目可在定位上和功能上填补这一空缺,也可避免日后经营上的同质化竞争。关系 的目标客户群主要以温州的商铺投资客为主，根据资料统计，该批客户所80%以上，其主要购铺目的是为了获取商铺的投资回报收益或租金收益；无锡的三产服2）无锡房地产市场的良性发展，为项目前期成功带来了保障；政府对房地产市场的宏观调控，保证了房地严重打击市场短期投机炒房行为，对具有长期持有型商务投的商务物业来说是个长期利好；市场尚处于发达地区的初期水平阶段，市场发展潜力巨大。项目所128、处的中山路,作为无锡传统最感,从而使项目在宣传推广上易于吸引市场注意力,其价值也易3、无锡及其周边地区拥有相当数量的高消费人群,但目前无锡却缺乏高档商业消费场所,4、在同一时期内,与本项目同质同档次的竞争对手不多,使本项目的稀缺性优势大大加强。5、无锡目前的消费模式较为单一,消费理念较为传统,这一点为本项目的发展留出了空间。T（威胁）（威胁）供求量无锡商铺销售占购铺比例的购铺自营者为辅，该批客户所占购铺者比例不足 20%。其购买商铺以自行经营获利为目的；但是面对市场竞争加剧，导致投资群体的分化，直接导致本项目的销售和招商存在巨大的压力。第 54 页 共 68 页 第二篇 市场定位报告 第二篇 129、市场定位报告 第 55 页 共 68 页 本项目所属区位为成熟的 CBD 板块，致力打造极具特色的区域性商业文化中心，使之成无锡又一商业文化重镇。式公寓，在区隔市场的同时最大限度的满足消费者需求。一、目标客户群定位 一、目标客户群定位 1、目标客户群的甄别1、目标客户群的甄别目标客户群的产生一般考虑由服务商圈的固定居民以及交通人群、其他公共设施带来的业的目标客户群初步确定由以下三部分组成：休闲场所的一族，主要是时尚的显著提高，形成了比较强的购买力，成为本项目建设成功为本项目位于城市核心区域，借助于先进的设计理念，实行差异化的竞争策略，通过开发大型高档购物中心和高档酒店 第一章第一章 综合商业中130、心定位分析综合商业中心定位分析 人群及旅游人群。所以目标物（1）固定人群，包括地块附近小区居民、工作人员；（2）流动人群，去无锡游客；乘坐地铁的乘客等；（3）其他人群，购物休闲没有太多惯性，乐于改变购物一族。2、目标客户群分析 2、目标客户群分析（1）固定人群（1）固定人群 1）购买力：居民收入水平的有效支撑。2）各年龄段的人数及其消费特征 年龄段 时期 消费特征 014 岁 儿童时期 护人实际执行，所以这一群体的消孩童的心理，又要抓住父母的心；他们的消费多由其监费既要抓住1519 岁 青少年期 由其监护人监督执行，且这群体消费能力不强，在求学期间多以学习、娱乐消费为主，购物消费不多；2029131、 岁 青年单身期 强；虽然刚刚有收入，但因为没有太大负担，消费观念比较强，所以对时尚、非耐用品的小件商品的消费能力很3039 岁 青 年 组 建 家刚组建家庭，负担较大，消费也很多，多消费在耐用品第 56 页 共 68 页 庭期 等家庭消费上；4059 岁 较高，消费能力也很强，多在一些个中年期分为两种，一种是稳定型，则消费较少；另一种为事业奋斗冲锋期，收入人奢侈品，如珠宝、高档服饰、名烟名酒、休闲娱乐等；60 岁以上 退休期 消费能力较弱。我们认为在固定人群中，主要童色娱乐项目来吸引他们，尽量使他们在参观之余选择购物。她们是购物场所地主体。女性需要这样一个消费环境：她们能根据自地四处走动。她132、们不仅帮自己还帮丈夫、孩子、男友购物。所以一些不疲劳的按摩设此外，在男士服装、鞋袜方面可引进休闲太多自己的见解，很很统一的，最多分为几个流派。所以抓这些客群普遍地存在以下的抓住中年、青年单身期这两大消费群，同时也还要兼顾儿。（2）去无锡的游客：）去无锡的游客：以休闲娱乐为主，可以开发特有的中心娱乐项目来吸引他们，主要用特（3）其他人群：）其他人群：女性消费者女性消费者 女性天生爱购物，己的喜好，从容是特别热销的男士、小孩用品，可以穿插在女性消费品中，增加连带消费。此外，女士喜欢赠品，而折扣是她们的最爱，可以以此作为吸引她们的策略之一。男性消费者 男性消费者 在享受服务方面的踊跃性远高于女性，所133、以一些可以用来放松他们工作施、洗浴设施、特色餐饮是他们乐于消费的。服、轻便服装以改变男士服装、鞋子等老成、花样不足的缺点。青少年消费者 青少年消费者 他们是最喜新厌旧的群体，他们也是最紧跟时代的群体，他们没有容易受到同伴们的影响。所以他们的喜欢往往是住她们的心只需不断紧跟潮流，根据他们的逛街频率更新商品陈列。而价位最好也控制在中低价位，使他们有能力自己支付，从而促进消费。3、目标客群的价值取向 3、目标客群的价值取向 本项目的目标客群主要来源于投资人群以及部分商务客群。价值取向：讲究优质形象 第 57 页 共 68 页 形象就是财富，企业良好形象会使人产生企业实力雄厚的联想，这本身就是一种生产134、力。套是商务圈不可或缺的配套。，因此，较高的投资潜力也是客群二、产品定位 二、产品定位（一）、定位依据 1、竞争策略：（一）、定位依据 1、竞争策略：“以娱乐驱动零售”，集购物、餐饮及娱乐于一体。趋势：趋势：发展并十分顺利，情况有所好转，但仍不如前者发展。3、3、规模并不是物、服务的内容的丰富性有很大的关系。多元化的 注重完善配套 伴随着商务活动的展开，必会出现诸多正式、非正式的各种交际活动，因此，各种餐饮、休闲、娱乐、购物等配 追求便捷效率 这种便捷、效率主要体现于交通、交际的方便性。确保投资增值。无锡商品房价格上涨较快，购房者普遍存在看涨心理的一个价值取向。4、客群购买诱因 4、客群购买诱135、因 诱因 诱因 目标客群消费诉求点 目标客群消费诉求点 本项目特性支撑 本项目特性支撑 企业形象 优质的形象 高档次的商务精品 商务氛围 日渐浓厚的商务氛围 未来城市副中心 周边配套 完善的配套 周边拥有较好商务配套 交通环境 快速便捷的工作效率 周边良好的交通环境 投资潜力 良好的投资前景 投资前景广阔 诱人的产品 买一层用两层 挑高商务空间 完善的商务配套 快速高效办公 多部电梯以及较多车位 2、零售业态的发展2、零售业态的发展购物中心、大型综合超市、折扣店发展迅速；百货店、仓储式商店有走向没落之势，虽经过整合调整所需的商业设施的规模：所需的商业设施的规模：商业设施能够吸引的商圈的大小是与136、商业设施的规模成正比的，而这种简单意义上的面积的大小，与提供购第 58 页 共 68 页 购物消费,现代人快节奏的生活,不希望为购物针对无锡市内各种商业形态齐全，但经营模式传统的情况 不大的情况。以此吸引目标客源。升值潜力。专”、休闲、购物、娱乐、办公于一体”的产品定位基础，以多种业态度 征、业态经营利润，和实际经营模式，使各层实现最大能定位划分的说明 能定位划分的说明 地下一层为大型购物超市，地下二层为公共停车场所；休闲元素将对消费者更加充满吸引力。4、所需商业设施的档次：4、所需商业设施的档次：地区性购物场所，所需设施档次较高。5、消费者心理：5、消费者心理：现在消费者喜欢到购物中心所累,137、更希望在满足自己一站式消费的同时有更加完美的购物体验。针对项目的优劣分析，可归纳出定位须体现的特征：针对项目的优劣分析，可归纳出定位须体现的特征：本项目需要崭新的经营理念和经营模式。针对同路段多个大型商业物业经营特色不强，针对层面差异本项目须体现自身特色，明确消费层次，并针对投资者及经营者的日趋理性，令销售招商难度增大的情况。本项目须强调位置的优越性和稀缺性，从而突出其投资从优价值和针对无锡商业物业档次不高的情况。本项目可通过经营档次不同体现项目的差异性，同时也体现商业物业向“高、精、发展的趋势。综上所述，建议将本项目定位为：集饮食、休闲、购物、娱乐、办公于一体的无锡首席尊贵消费地带综上所述，138、建议将本项目定位为：集饮食、休闲、购物、娱乐、办公于一体的无锡首席尊贵消费地带（二）功能定位 1、功能定位的出发点（二）功能定位 1、功能定位的出发点a 遵循项目“集饮食形式满 足功能上的丰富程b 充分发挥功能划分对吸引人流所起的作用，使消费人流形成循环效应 c 充分考虑各功能定位的价值特效益 d 充分考虑项目商业部分与住宅部分的协调，使功能划分上发挥最大利用价值 2、功2、功（1）总功能布局（1）总功能布局 地块中心地带地下建两层，第 59 页 共 68 页 地块采用设计现代化风格设计，用作营业用房。（2（2、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店和宽广的停车场，买需求与日常活动的商业场139、所，集各种零售业、娱乐、餐饮及休闲于一体的超市一样，小而精的特色专卖店也是不可少的。主要经营各种高档的名化妆品、珠宝、香水等。3）餐）餐泰国、菲律宾等外国风味餐厅以及高档馆、粤菜馆，给消费者在购物之余有不同的就餐需求。此外，项目周边有大量咖啡馆、健康体检室、户外攀岩等 服务服务 定位 定位 “娱乐驱动零售”，提供更多的娱乐设施，提供更多的演出活动，更加强调餐饮作）业态划分）业态划分 1）大型购物中心）大型购物中心 由开发商规划能满足消费者的购。良好的规划与统一的管理将提供给消费者足够深度和广度的商品选择甚至是一站式的购物，又避免了购物中心内部商家的恶性竞争；而其集零售、娱乐、餐饮及休闲于一体的140、特性既很好的满足了市场需求，又使商业实施的规模达到一个水平，对消费者充满吸引力。2）特色精品专卖店）特色精品专卖店 与大而全牌服装、鞋、烟酒、饮场所饮场所 主要是些高档西餐厅、日本、韩国、印度、川菜馆、沪菜普通居民区，为满足他们的日常餐饮需求，在购物中心外的建立较多标准化、快捷、价物廉美的快餐小吃连锁店也是必不可少的。4）集中休闲场所）集中休闲场所 主要包括影院、SPA、健身俱乐部、足疗、茶吧5）其他零售和个人）其他零售和个人主要包括美发沙龙、干洗店、照片冲印、碟片租售、裁缝店、邮件/包裹、美甲沙龙等6）特别商品店）特别商品店 主要包括移动营业厅、旅行社、艺术品、工艺品、收藏品、装备、游戏、鲜141、花店等 三、竞争策略三、竞争策略1、总体竞争策略：特色化、差异化经营 1、总体竞争策略：特色化、差异化经营 为吸引顾客的筹码的重要性；有发展潜力的某些特定细分市场；第 60 页 共 68 页 特色、舒适的购物休闲环境。创建品牌战略体系。所追求的是“一个与众不同的、充满个性的、物超所值的精品”。础上，为客户量身定造一根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素的不同，可以将经营方式分为三类，即 行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业单地视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门强的融资能力，有足够资金实力开发好本2、我们的目标2、我们的目标 通过打造这个全新上市的项目品牌，本项目的目142、标客户群所以我们必须要做概念地产，在准确的市场定位与市场细分基种引领市场潮流的生活方式，旗帜鲜明地倡导一种全新的生活主张。使这个产品不仅有个性，而且为市场整合营销留下空间。但我们不能依靠浅层次的概念炒作与包装，我们要以一种成熟和理性的主题概念，统率产品的研发、营销、管理与服务。因此，我们提出了概念地产中最高层次的终极途径：复合房地产通过跨行业的复合与嫁接，营造实实在在的主题概念，打造全新的生活方式，最大限度地强化产品的个性。实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。四、经营方式定位 四、经营方式定位“出售”、“出租”、“自营”。经营方式：出租自己经营经营方式：出租自己经营 理由：理143、由：一个大型 MALL 的正常运化的管理。把 MALL 的管理简边缘学科，是物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整治与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。管理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的形象，招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高低，还要考虑其与 MALL 的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。只有产权统一才能确保经营的整体性，才能发挥 MALL 的整体优势，只有保证只租不售，才能确保整体战略的实现。同时，目标地块的开发是整144、体开发，前期有部分的酒店式公寓开发销售，可以得到销售回款支持购物中心的开发。此外，开发商有较项目。第 61 页 共 68 页 商场的目标客商场的目标客户 售客户：户 售客户：他们手头上有充足的资金，有独特有投资眼光，对有投资潜力的铺放过；，对于一个好的铺位，投资、自用都不会影响他们购买的信心；适合的铺位代替原来租用的铺位，用租金来付按揭是再适合不过的。百货企业 或连锁店（以上海、广州、香港为主）在无锡出现为佳）销销1、中长线投资者：位是不会轻易2、某一行业的优秀企业（厂家）：他们在某一行业已经经营很久，有稳定的客户、稳定的收入，有灵活的资金 3、对于经商多年的个体经营者：手头积累了一定的资金，145、在生意稳定的时候，购入一个4、本地客户（高收入公职人员、个体经营者、生产厂家、民营企业主）5、外地客户（锡山、浙江、温州、宁波）6、外资客户（台湾、香港、新加坡）招商客户招商客户 1、本地经营业绩或影响较好的商户 2、外资主力3、国内外知名品牌的经营商、代理商4、特色经营企业（以未5、国外顶级服饰品牌企业 6、配套设施经营者 第 62 页 共 68 页 第二章第二章 酒店式公寓定位分析酒店式公寓定位分析 酒店式服务公寓是目前在无锡不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除146、了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。一、目标客户群定位 一、目标客户群定位 商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体，当前国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。数量众多，少数盈利能力强的小企业2、投身事业的年轻人2、投身事业的年轻147、人 但这部分消费群体有一定的经济实力；3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 加之小户型的投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。二、产品定位 二、产品定位 公寓不多，因此给本项目提供来了更为广阔店式公寓一般必须具备的条件，我们认为将本项目的酒店式公寓定“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店1、商务人士 1、商务人士（1）主要包括常驻本地机构的系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。（2）从另一层面来看，无锡这样的大城市会逐渐吸引带来数量境外中小型公司，中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。（3）148、还有本地的小企业和 SOHO 族。无锡小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，这些人的资金实力往往很强，总体而言，无锡市场上高档次的酒店式的市场背景。依据酒第 63 页 共 68 页 位为河西高档酒店式公寓。本项目新建的大型购物广场对酒店式的目标消费群体有着较强的聚集效益，保证源源不断的客源，使得酒店式公寓极具投资价值。物业管理。竞争比较够的特色和吸引力。1、1、他们更看重的外观要简洁以了。最重要的是要能使用便利、舒适，因此在要想在激烈的竞争中脱颖务是必不可少的。本项目完全可以借助其国际房地产 由于地块是个完整149、的项目，同期建造的配套应该说已经很齐全了，包括大型超市、的各类餐馆、饭店及一系列的休闲娱乐场所，所以本案的配套主要是量标准，所以本案在设计集中时，要专门为公寓客户量身打造。一般来说，酒店式公寓的机动车位配置不 便捷的交通和低廉的交通成本是客户考虑酒店式公寓的主要因素。一系列完整的配套设施将确保客户出行便利。作为一个有着大型商业项目建设经验的公司，能准确掌握客户的需求，为客户提供尽善尽美的生活配套和高标准的三、竞争策略定位 三、竞争策略定位 预计本项目投资建设期间，无锡市场将陆续出现一批高档的酒店式公寓，激烈，因此，本项目要有足项目本身的设计要简洁美观 项目本身的设计要简洁美观 客户对奢华的外观150、和名师设计的建筑并不是非常地在意，大方，内部装潢给人感觉比较大气就可设计上应搞以人为本，而不是一味追求高级。2、聘请知名物业公司打点物业 2、聘请知名物业公司打点物业 物业公司服务的好坏往往对酒店式公寓的影响是巨大的，而出，良好的物业管理和周到的物业服投资公司的背景，选择有成功经营管理经验的物业管理公司，应该说这将是本案的一大优势。四、功能定位 四、功能定位 1、配套定位 1、配套定位 专卖店，档次齐全完善酒店式公寓本身的功能，为提升自身的价值服务。（1）车位）车位 作为一个高档的酒店式公寓，停车位是十分重要的一个衡地下停车场第 64 页 共 68 页 应该少于 1 辆/150 平方米，确保在151、数量上的满足，（2）空调系统）空调系统 另外作为高标准酒店式公寓特征之一的空调系统，我们认为可以尝试独立的空调系置的独立的 VRV 空调系统，同一层内的用户按出风量计费，空调的温装进三菱、OTIS 等。电梯运行的平稳性、灵敏度和速度是衡量电梯品质的重要闲商务吧、文字打银行等，尽量让客户能做到足不出户就能轻松办公。而且周边的餐饮十分完善。够保持一种良好的心情。辆管理、设备维护等标准的经济的发展和第一太平戴维斯、戴德梁行等外资物业管理机构的进驻展一些具有特色的物业管理增值服务，比如叫车、票务、订餐、装饰统，比如分层设度和湿度也可以根据工作人员的一员进行调解，既方便用户，又节约能源。人性化管理和节能152、建筑是现在的发展趋势，因此独立可控的空调系统将是本案的不二之选。（3）电梯）电梯 电梯的数量、档次也是衡量酒店式公寓品质的重要标准之一，目前高层建筑采用原口电梯，如指标；在数量方面，一般按每 45005000 平方米一台的标准配置。（4）商务配套）商务配套 我们认为，必要的商务配套设施也是酒店式公寓必不可少的。比如休印室、会议室、2、环境定位 2、环境定位 本案本身的外部环境很具有竞争优势。不仅地理位置优越、交通便捷，娱乐等配套设施都本案地处中心商务圈，车水马龙非常热闹，所以本案的内部环境主要就是营造一个安静舒适的生活、办公环境，让人能3、服务定位 3、服务定位 以前大多数的物业管理仍停留在日153、常的安全、卫生、车服务阶段，但随着以及耀江、吕城等国内知名的物业管理公司加盟，物业管理也将成为酒店式公寓参与市场竞争的重要筹码。由于本案的总体定位是高端物业，所以必须有与之相匹配的物业管理。邀请知名物业管理公司的加盟和开灯等，是十分有必要的。必须在管理理念、服务标准、专业管理水平等各方面都做到为了才有可能胜出。第 65 页 共 68 页 4、经营方式定位、经营方式定位 选择出售还是出租，一方面跟项目本身的定位有关，另一方面也和开发公司的实力和发无锡市的商业地产并不是很紧气，可以预计到在本案建成时市场上的同锡市场比较陌生，无给有经验的物业公司打理，展战略有关。由于目前类项目会比较多，而且相对而言154、本项目的上市时间也不具优势。本项目的开发商是初次涉足无锡商业地产的外资企业，对无锡的消费者对企业不熟悉，因此需要多做几个楼盘打开知名度，这就需要加快资金的流通速度，重要的就是迅速的回笼资金，投入下一个项目。因此，我们认为将酒店式公寓全部出售，同时把后期经营交是比较适合无锡目前的市场特征。第 66 页 共 68 页 第三章 项目开发建议 第三章 项目开发建议 一、项目意义 一、项目意义 1、经济意义 1、经济意义（1）优化无锡市产业结构：优化无锡市产业结构：本项目是个综合性的大型商业地产项目，它的成功运作将拉动旅游、餐饮、住宿、商贸、娱乐、交通等相关行业和产业的整体繁荣。形式承前启后：填补无锡商155、业结构空白，前景发展潜力无限。格局承旧迎新：联动商业格局，开启无锡商业新局面。（2）增加政府的税收：增加政府的税收：一个成功开发的商业地产项目将给政府带来源源不断的稳定税源，从而为崇安区乃至无锡市推进城市基础设施的全面更新提高足够的资金支持。2、社会意义 2、社会意义（1）作为无锡市大型综合商业地产项目，将有利于完善商业市场体系，提升无锡作为著名旅游、商业城市的地位和影响力。（2）通过保护“高子止水”、“缪公馆”，有利于保护文化遗址，弘扬传统文化，彰显无锡魅力。（3）本项目预计将增加上万的就业机会和工作岗位，有利于社会和谐。二、项目开发建议 二、项目开发建议 综合以上的定位、经济测算分析及项目156、的重要意义，在本项目开发过程中需注意以下问题：1、需具备畅通的融资渠道：1、需具备畅通的融资渠道：本项目占地面积 89.8 亩，按照苏宁地产今年 9 月在本地块周边最新地价 3473.6 万/亩及 2007 年房地产新政，拿地时必须一次性支付全部地价款；再加上巨大的拆迁安置补偿，项目顺利启动就需要巨额的资金支持，因此必须要确保有畅通的融资渠道。2、需尽快制定拆迁安置方案：2、需尽快制定拆迁安置方案：根据目前项目地块现状，拆迁工作量巨大，更重要的原因在于朝阳广场附近商业较多，可能会导致拆迁比较困难，一旦拆迁工作不能稳步推进对项目的进度将会造成不可估量的后果。3、需注意历史原貌和现代建筑的“无缝”157、融合：3、需注意历史原貌和现代建筑的“无缝”融合：地块范围内“高子止水”、“缪公馆”为传统建筑风格，而开发建设的都是现代化风格，如何让两者能和谐共处？仅仅把历史的、文化的元素在建筑风格上体现出来还远远不够，更多的是要丰富建筑内涵上去把握。第 67 页 共 68 页 三、需要说明的问题 三、需要说明的问题 本策划报告主要为项目规划设计提供参考意见，关于项目的产品建议、营销建议会在今后的工作当中逐步完善。后记 后记 从目前国内房地产市场来看，几乎 90%以上的住宅产品都能盈利，而 80%以上的纯商业项目都难逃困境，但那 20%的成功往往能带来百分之百甚至百分之几百的利润。有人说商业地产是“四高”行158、业，高投入、高产出、高风险、高贡献。一个商业地产项目成功会为政府带来持久的税收贡献，创造更多的商业机会，拉动周边地价升值。商业地产这个财富游戏，人人想玩，却不是人人能玩。最后用以下五个“一”总结商业地产：算一笔账：算一笔账：商业项目为企业带来持久的利润但经得起等待的开发商实在太少 过一道坎：过一道坎：开发商捧着“金鸡”不一定能下“金蛋”开发与经营最好是一家 大牌的一点经验：大牌的一点经验：先有商户再有项目提前两年确定主力商户名单 吃一次亏：吃一次亏：中看不中用的项目是最大浪费商业地产有商业的套路 组一个团：组一个团：商业地产最缺的是高级人才21 世纪的竞争是人才的竞争 因此，只要很好的做到以上159、几点，我们相信，“朝阳广场”项目必将取得成功，为社会创造价值，为政府创造形象，为公司创造效益。第 68 页 共 68 页 款无锡朝阳项目测算总编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)1开发建设成本费用63326.37150.9954.14%1.1 一、土地费用33340.833764.9428.51%1.2 二、前期工程费用727.482.140.63%1.3 三、基础设施建设费902.73101.940.78%1.4 四、建筑安装工程费22703.712563.7719.42%1.5 五、公共配套设施建设费531.34600.46%1.6 六、开发间接费44160、2.78500.38%1.7 七、管理费用885.561000.76%1.8 九、开发期税费1580.72178.51.36%1.9 十、其它费用及不可预见费92.9810.50.08%1.10 十一、利息（注：利息应在借贷000%1.11 利息2118.25239.21.82%2经营资金000%3运营费用544.6261.50.47%4修理费用000%5经营税金及附加10983.161240.259.39%6其它经营成本费用000%7土地增值税42114.754755.7236.01%7.1 土地增值税缴交/预征5446.196154.66%7.2 补/退土地增值税36668.564140.161、7231.35%8项目总投资116968.8313208.46100%8.1 开发产品成本63326.37150.9954.14%8.2 固定资产投资000%8.3 经营成本费用53642.536057.4745.87%总成本费用表计算公式或说明无锡市朝阳广场中央商务区(CBD)规划Wuxi Chaoyang Central Business District Planning无锡市朝阳广场中央商务区(CBD)规划Wuxi Chaoyang Central Business District Planning澳大利亚JBP投资集团JBP INVESTMENT GROUP澳大利亚JBP建筑设计有162、限公司JBP ARCHITECT AUSTRALIA PTY LTD2007.11目录 Contents前言00设计说明01背景分析1.1区域背景研究1.2城市背景研究1.3基地分析02概念策划2.1产品定位2.2功能设定2.3设计理念2.4设计语汇2.5设计原则03规划设计2.1总平面2.2技术经济指标2.3鸟瞰-12.4鸟瞰-22.5鸟瞰-32.6公寓单体鸟瞰2.7写字楼鸟瞰2.8业态分布2.9功能分布2.10交通视线分析2.11视线走廊分析2.12入口分析2.13立面2.14绿化分析前言 Introduction无锡城市建设与发展正面临一个前所未有的机遇和挑战。朝阳广场中央商务区处于崇安163、区与南长区的交汇处，这一区域将成为城市中心新地标，代表着和谐、繁荣的新生活时尚与追求。新兴的高尚住宅区及其配套商业、社区服务功能的不断完善，将倾力打造一个融合悠久的地区文化，和谐的生态环境，先进的设计理念，高品质的生活内容于一体的大型社区。城市规划及其成果不仅仅是城市管理者的职责所在，更通过对于现代人类生活物质、心理需求诸多方面的精心研究，为无锡市民提供本土化、生态化，并合乎经济发展程度的新生活形态。新兴城市中心，将站在每一个市民的角度进行研究和规划。改善，无处不在；提升的不仅仅是投资的规模，更体现在开发的品质和内涵上。这一区域规划具有两个极富挑战性的课题。一是商业综合体的策划和设计。商业设计164、不仅仅是建筑师的责任，经济的发展和变迁永远引领追随的脚步。将世界领先的商业模型、模式加以本土化培育，使之在这里开花结果。从前期策划到设计建造直至后期的运营管理，全方位、一体化服务才是确保商业投资利益和城市发展主体获得共赢的最佳解决方案。二是无锡自然、历史、文化资源的保护。这一区域除住宅开发外，更注重营造游憩区，商业，商务和娱乐活动中心。城市提供艺术和文化活动场所。设计说明 Desgin Guide无锡朝阳广场中央商务区规划设计方案说明1、工程历史背景随着城市经济的发展和城市化进程的加快，人们越来越认识到城市中心商务区对一个城市的经济、文化、形象等各个方面的重要影响。中央商务区的开发和建设带动了165、城市的建设与发展，提升了城市的活力，带动了城市和周边区域旅游和经济的发展。成熟的中央商务区将成为城市的名片以及城市形象的代表。本案即无锡朝阳广场中央商务区位于无锡市经济商业繁华地带，地处于崇安区与南长区的交接处，商业地理位置及其重要。本案的目标是通过突出立体商业和人流交通枢纽功能，体现城市文化特色，注入时代气息。强调延续历史文脉，增加城市的文化内涵、空间、环境。规划设计突出朴实、亲切的商业文化特色，增强市民对所居住城市的认同感、归属感和历史自豪感。打破传统城市商业延道路线性发展的旧格局，在新的城市地标的位置，高水平、高起点的打造一个新的集金融、购物、餐饮、旅游、休闲、文化娱乐等功能于一体的现代166、商务核心区。无锡中央商务区的开发建设将对无锡的城市建设及城市整体经济发展水平的提升起到及其重要的作用，设计通过对这一区域全新的规划演绎，充分发挥其地段优势，力争把该中央商务区建设成为江苏省乃至全国第一流的大型商贸中心，成为令人瞩目的新的经济增长点。2、规划设计依据a、中华人民共和国城市规划法；b、城市道路交通设计规范；c、其他国家及地方法规、规章、标准和规范；d、当地政府提供的相关背景资料及其电子文档，等等。设计说明 Desgin Guide3、现状分析3.1区位条件与规划范围拟建朝阳广场中央商务区位于崇安区与南长区的交接处，地处于无锡市市中心位置。地块四致范围为：北至南市桥巷，南至解放路，西167、至勤学路，东至新生路。总占地约90亩。规划范围内地势平坦。3.2现状功能分析现有场地有住宅和商业和学校，拆迁后进行重新规划设计，不考虑原有功能要求。3.3现状交通分析解放南路、解放路、中山路均为城市主干道，交通便利。4、规划设计理念、功能定位和设计原则4.1规划设计理念学习借鉴国内、外成功的中央商务区设计典范，展现无锡城市的形象特色，以人为本，用现代的设计理念和技术手段创造出具有鲜明时代特征的人性化商业环境。尊重人的行为心理，依据人在日常商业活动、休闲生活中所追求的方便与舒适性要求，优先考虑商业步行环境，同时合理考虑车行流线与停车问题的解决，进行商业人车分流设计。在贴近绿色生态的自然环境和人工168、环境中，既有变化丰富的生态景观，又有便捷通畅的交通体系，步移景异，柳暗花明。4.2功能定位定位于：地区金融贸易中心、现代城市商务中心、高尚住宅社区，集居住、办公、酒店、购物、餐饮、旅游、集会、展示、休闲娱乐等功能于一体的城市综合体。服务于周边及邻近区域的住宅组团，服务于城市发展的区域中心，服务于整个城市的规划发展要求，辐射周边县市，成为区域经济的中心。设计说明 Desgin Guide4.3设计原则a、主题性原则；b、人本性原则；c、生态性原则；d、趣味性原则。5、规划和单体建筑设计（详见规划设计文本的相关章节）6、景观设计整个中心商务区景观分为商业区内部景观、城市广场景观、住宅景观、商业屋面169、景观和中庭景观、滨水坡地景观等内容。这一系列景观空间被合理设计的流线联结在一起，空间结构明晰、功能分区明确，各个功能分区通过地面铺装、水系及标识性小品、景观道路、室外标识系统进行软性分隔。6.1绿化设计a、绿化设计突出景观的可变性，以固定种植的行道树形成绿荫的骨架。以移动的少量花池、树池来进行灵活的组合。随着四季变化以及广场活动的需要，来划分不同的空间和领域，增加了变化的趣味性，广场绿化常看常新。b、树种选择遵循生态原则，“适地适树”，选择树干挺拔、姿态优美的树种，同时也是生长健壮、病虫害少，易于养护管理的树种。c、广场内的绿化采用以建筑为中心的放射形态，垂直绿化和平面绿化相统一，形成立体绿化170、格局。乔木、灌木、坡地、广场铺地组成富有层次和自然意味的绿化，同时以下沉广场和滨江景观带设计说明 Desgin Guide为重点，精心打造带型绿化带与自然环境相适应。整体环境熠熠生辉，不论身处商务区内还是对岸，都可以欣赏到绝佳的人工造景。6.2铺装设计成功的商业空间铺装设计也是重点之一，重点地段采用花岗岩铺地，提升经营档次和文化层次。内部商业空间，也可以采用暖色调为主的石材，品种多选仙都红、棕榈红、国产黄金钻、福建红，同时附以中国黑、武夷白等灰色系花岗岩。局部还可使用水洗石配以黑色鹅卵石收边突出立体感。利用色彩美学，突出了铺地的装饰性，迎合设计主题。此外还突出铺地的导向作用，划分人流空间，提示171、空间的转折和变化使商业空间更具活力。6.3灯光设计一流的商业中心区需要一流的灯光设计。打造辉煌璀璨的夜景是景观设计的另一个重点。在灯光设计中着力体现以下几点：a、立体化、多元化采用地面、地上、水中以及建筑物上等立体的灯光布置，形成多元符合的灯光体系，形成点、线、面结合的灯光特色。b、高科技化灯光设计中运用高科技的技术和材料，如LED、光纤等，提升景观照明的品位。c、文化性使灯光具有特色的文化内涵，一方面体现现代感和现代技艺之美，另一方面体现地域文化的特色，还可以通过背景音乐，灯光可随音乐而变化，这种与使用人群形成互动交流的灯光将极大的刺激兴致，带动消费气氛。6.4景观指示系统设计个性化的指示牌172、，合理引导人们的各种活动。指示牌本身也成为有趣的景观内容。此外还考虑户外大型LED显示屏的设置，满足发布重要讯息的要求和进行商业广告宣传。6.5景观服务设施系统以人为本，将电话亭、公共卫生间等人性化需求的满足结合景观处理，和谐、统一的解决人在商业活动中的个人私密性需求。设计说明 Desgin Guide6.6室外家具根据人流运行、停留的特点，布置多种形式的座椅，结合户外休闲、花池等功能，安排不同形态的户外休息家具。材料选择钢、玻璃等现代材料，彰显商业气息，户外空间可选防腐木材，贴近自然。此外分类回收的垃圾箱不仅可以减少垃圾污染环境，还体现了生态环保的设计追求。6.7广告灯箱设计一定数量高品质的173、广告灯箱可以提升整体商业的品质，统一考虑的造型美化了建筑里面，形成良好的商业氛围。背景分析ANALYSIS无 锡 朝 阳 广 场 中 央 商 务 区(C B D)规 划 方 案地理位置无锡，别名梁溪，简称锡。位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去无锡183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市,全市总面积为4650平方公里（市区1628.3平方公里，其中建成区面积163.7平方公里）；我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节174、点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。区位交通无锡市对外交通便捷。具有沿江（长江）、靠港（黄田港）、临湖（太湖）和邻近上海的优势。京沪铁路、沪宁高速公路、长江及京杭大运河横亘东西，锡澄、锡宜公路、锡澄高速公路以及正在建设中的新（沂）长（兴）铁路、锡宜高速公路纵贯南北，组成了铁路、公路、水运、航空主体的交通运输网络。陆路交通方面，无锡辖区内通过的沪宁铁路长38公里；公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，其中国道、省道里程为409公里，沪宁高速公路无锡段全长45.13公里，175、无锡已成为全国54个公路运输中心之一。水运交通有营业航道221条，航道总里程1656公里。京杭运河、锡澄运河等水运干线贯通长江、太湖水系，组成密集的水运网络。辖区内有江阴港等19个港口，江阴港口已被批准为对外开放港，已建成国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。无锡机场有至北京、广州、深圳等6条国内往返航线。区域经济据权威资料显示：2006年长三角16个城市综合竞争力排行榜，无锡位列第三；福布斯 2006中国大陆最佳商业城市排行榜，无锡位居第4（上海列第3）。国民经济持续快速发展。城市发展无锡形成了以机械及汽车配套、电子信息及光电、精细化工及生物制药、特色冶金176、及金属制品、高档织物及服装加工五大支柱产业为主的现代工业体系，成为长江三角洲地区重要的制造业中心之一，同时是全国制造业信息化工程重点城市，也是重要的区域物流中心。战略定位立足自身优势和区域经济发展态势，未来无锡市的总体战略定位是打造休闲名城，成为“区域性旅游度假中心”和“最适宜旅游度假的休闲名城”。规划优先、统筹整合各类要素资源为首要，要做精休闲产品、形成完整的城市休闲体系。同时，要引导多元投资、优化投资机制；倡导休闲文化、营造休闲氛围；培育专业人才、提高产业素质；深化体制创新、增加发展活力。区域背景研究无 锡 朝 阳 广 场 中 央 商 务 区(C B D)规 划 方 案 历史文化“太湖明珠177、”无锡是江南著名的历史文化名城，距今已有3000多年的历史。无锡自古物产丰富，富庶江南，是中国著名的“鱼米之乡”。早在明代就有制砖、冶坊、陶瓷、缫丝、织布等手工业。二十世纪以来，更以工商业闻名于世，素有“小上海”之称。“太湖美，美就美在太湖水”。无锡风光具山水之胜，共河湖之美，兼人工之巧。鼋头渚集太湖山水与园林建筑于一体，被称为“太湖第一胜境”；天下第二泉清澄甘冽，曾有名曲“二泉映月”歌之咏之；身高88米、堪称世界第一的铜铸灵山大佛、祥符寺，是善男信女的朝拜圣地；此外，宜兴的竹海、茶林、溶洞，极尽自然风光的秀美。城区有古运河、城中公园、学宫、东林书院、严氏试馆、薛福成钦使第、高子止水、钱钟书故178、居、崇宁旧街等以古迹见长的城区胜迹。自然气候无锡属亚热带季风海洋性气候，温和湿润，四季分明，年平均气温15.5C，雨量充沛，年平均降雨量为1000毫米，全年无霜期为230天左右，年平均日照时数为2000 小时左右，水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。无锡地貌属丘陵地带，境内主要山峰有惠山、锡山、军嶂山、马迹山等,主要河流有太湖、京杭大运河；沿太湖有中犊山、三山、拖山等48个岛屿。无锡气候属亚热带季风海洋性属亚热带季风海洋性气候气候。四季分明、气候温和湿润、雨量充沛、无霜期长、日照充足。无锡四季花果飘香，盛产水蜜桃、柑桔、巨峰葡萄、杨梅、梨等水果，其中无锡水蜜桃,以色泽鲜艳，汁多甘厚，味浓179、香溢，入口即化而驰名中外，被誉为“果中皇后”。城市背景研究无 锡 朝 阳 广 场 中 央 商 务 区(C B D)规 划 方 案城市现状本地块所处的崇安区是无锡的政治、经济、文化中心，面积17.82平方公里，人口25万。无锡的制造业对全市GDP的贡献率达到50%以上，工业经济规模位居中国大陆大中城市第6位，产业技术水平也位居国内城市前列。无锡形成了电子信息、机电一体化及汽车制造、高档纺织及服装、生物医药以及新材料五大支柱产业，成为长江三角洲地区重要的制造业中心之一。城市背景研究无 锡 朝 阳 广 场 中 央 商 务 区(C B D)规 划 方 案发展格局无锡市朝阳广场地块为无锡市政治、文化、经180、济中心。崇安区依托中心商务区的区位优势，形成了以服务业为主体的经济结构。围绕构筑“无锡服务业核心区、城市文化特色区、创业安居首选区、党建工作的先进区”四大目标定位，牢固确立“创新提升”的发展主题。规划原则以可持续发展思想为准则，现代化的生态山水城市为城市设计和城市建设的目标，有机组织城市空间布局与环境，促成生态、景观与效益的有机统一。注重超前性和长效性，兼顾开发与建设实际，宏观控制和微观引导相结合，使规划兼具弹性和可操作性。以“无锡市城市总体规划”为依据，适应无锡市经济发展战略，完善与深化无锡市商业中心的功能与布局，促进无锡市在其经济辐射圈内中心职能的提升，带动地区城市建设的发展。城市背景研究181、概念策划CONCEPT无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案产品定位定位于：地区金融贸易中心现代城市商务中心高尚住宅社区集居住、办公、酒店、购物、餐饮、旅游、集会、展示、休闲娱乐等功能于一体的城市综合体服务于周边及邻近区域的住宅组团服务于城市发展的区域中心服务于整个城市的规划发展要求辐射周边县市成为区域经济的中心香港维多利亚港上海外滩无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案引进国际领先的SHOPPINGMALL经营理念，建造全天候、综合性、高品质的大型商业中心。经营门类齐全，产品种类丰富，涵盖了日常消费的所有需求。并提供停车、休闲、182、餐饮等多种配套增值服务，提出无锡乃至周边地区最佳的“衣、食、住、行”整体解决方案。在经营理念上，注重品质，形成商业品牌，打造无锡城市的新名片。通过一定比例的国际品牌的引入，将最时尚前卫的产品、最优质的服务、以及更合理的价格带到这里。CBD是城市的经济中心，国际化经营将使朝阳广场中央商务区引领整个地区的商业发展水平获得一个质的提升。通过整合地区经济优势，使无锡成为西南乃至全国商业发展的一线阵地，同时实现社会效益和经济效益的最大化。功能设定无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案功能设定钟表饰品箱包皮具工艺礼品精品服装化妆品办公文具数码音像游艺娱乐除以上经营形态，在S183、HOPPINGMALL内，还包括餐饮服务、儿童娱乐、大型超市等多种类型。无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案功能设定特色商铺的存在强化服务的全方位和特色化，更贴近居民、旅游者的购买需求，提供与周边其他商业不同的差异化产定制品。精品店汽车展示大型书店便利店免税店折扣店无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案功能设定医疗、牙科、美容外科、美甲以及药店；专业银行；旅行社；邮局、快递配送，等等服务内容的完善不仅体现了现代商业对人的需求的无微不至的关注，更开拓了新的市场空间。在宜宾现有消费力水平下，率先提供与国际接轨的商业内容，并逐步提高服184、务的质量与水平，繁荣市场。功能的完善已经超越了商业目的自身，以人为本，营造的不仅是舒心的购物环境，满意的顾客评价，更是无限商机，必将迎来经营者、消费者、城市管理者三方共赢的局面。餐厅残障人士通道问讯导购公共交通观景台温泉户外餐饮酒吧楼梯公共洗手间出租车咖啡厅电梯物品寄存观光游船公用电话电动扶梯停车场卫生设施可饮用水空中旅游银行服务失物招领停机坪吸烟区医疗服务无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案功能设定户外餐饮中餐厅西餐厅酒吧水吧顶级旋转餐厅自助餐厅快餐蛋糕房选择适应这一地区要求的的中高档餐饮模式，结合优美的自然环境条件,提升经营品位，建造江景户外餐厅和顶层旋转185、餐厅，打造规模化的滨江文化餐饮旗舰。无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案功能设定CBD地块内设有一座大剧院和全民健身中心，兼顾特殊活动的使用和日常经营运营要求，合理安排功能布局，使之成为宜宾精神文化生活的中心和实实在在的新城市地标。大剧院配备一个练习厅和一个演出大厅，同时兼有展览、集会、纪念品售卖、休闲茶座、观景等功能。健身中心设置室内标准8道短道泳池、台球、壁球、乒乓球、健身等室内活动内容，并考虑一个多功能室内运动馆，可以根据需求进行羽毛球、篮球比赛和其他团体活动，并配有地下车库。无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案功能设定186、康乐休闲无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案设计理念居住办公商业休闲生活：人们为了生存所从事的活动追求生活：对更高层次的生存环境的向往在日趋现代化的时代，人们更多的追忆一种自然的生活模式，同时期待一个有别于高密度空间的宽松人居环境。很多人怀念自己的童年可以在阳光、泥土、溪流、山林中自由奔跑；而今天的孩子却只能在人工环境中无奈的成长。我们无法扭转城市，城市也需要现代化的发展。如果人口密集和工业化无法逆转，那么，在宜宾这样一个城市，我们尽最大的可能来重塑源态。源态元素：山、水、树、院落通过对源态的复原唤起人们心灵本源的美好记忆和愿望。交流需要山地形态开敞空间亲水领187、域感生活方式的创造和提升品质、健康、自然、时尚、高效、完美山水家阳光领地、院落生产、活动解读21世纪的生活元素无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案设计理念无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案设计理念无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案设计理念无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案设计语汇设计灵感来自与无锡文化紧紧联系的江南自然景观风貌，各种独具特色的自然条件提炼出亲切、有力的设计元素。在设计中，我们不仅追求形态上的相似，更追求意境的在线和情感的共鸣。无 锡 朝 188、阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案设计原则无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案设计方案PLANNING无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案总平面无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案技术经济指标无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案鸟瞰1无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案鸟瞰2无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案鸟瞰3无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D189、)规 划 方 案公寓鸟瞰无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案写字楼鸟瞰无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案业态分布292290无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案功能分布无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案交通流线分析无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案视线走廊分析无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案入口分析无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案立面无 锡 朝 阳 广 场 中 心 商 务 区(C B D)规 划 方 案绿化分析