1、SERVICES我们的服务JUSFINE（嘉丰恒基）是注册在青（嘉丰恒基）是注册在青岛的地产项目服务品牌。嘉丰恒基岛的地产项目服务品牌。嘉丰恒基作作为专业地产项目管理服务商，以专注为专业地产项目管理服务商，以专注和效率，为投资开发商提供深入完善和效率，为投资开发商提供深入完善的全程项目服务。的全程项目服务。作为从事全程策划、营销代理和项目作为从事全程策划、营销代理和项目管理顾问的一站式综合服务机构管理顾问的一站式综合服务机构，嘉嘉丰恒基不仅具有系统的创意策划能力丰恒基不仅具有系统的创意策划能力和整合营销能力，还可用模块化的全和整合营销能力，还可用模块化的全程项目管理服务程项目管理服务，帮助开发2、商方案，帮助开发商方案落地。落地。Justfine，Justfit！打造打造美好适宜的实用方案，是嘉丰恒基的美好适宜的实用方案，是嘉丰恒基的工作使命。我们的心愿和追求，就是工作使命。我们的心愿和追求，就是尽力帮助开发商实现投资价值的最大尽力帮助开发商实现投资价值的最大化、产品价值的最大化、人居价值最化、产品价值的最大化、人居价值最大化和品牌价值的最大化。大化和品牌价值的最大化。JUSFINE的合伙人均有资深国内外机的合伙人均有资深国内外机构从业背景，战略联盟伙伴包括浙江构从业背景，战略联盟伙伴包括浙江汉嘉设计院、上海汉嘉设计院、上海GPT建筑所、广东建筑所、广东达安工程项目管理公司、青岛俊海商3、达安工程项目管理公司、青岛俊海商业管理公司等多家业内顶级机构。业管理公司等多家业内顶级机构。1我们深知我们深知成功的因素，在天，在地，更在人！成功的因素，在天，在地，更在人！因为不容置疑的位置原因中央商务区，更因为有超凡的视野与魄力，强大的信念与恒心万城公司领导层，我们初步建议：万城置业，打造潍坊第一流的CBD城市综合体，精雕细琢出一座誉满四方的城上之城城上之城!，2总结与展望总结与展望（Conclusion）城市综合体设计参考城市综合体设计参考HOW对话对话CBD：爱的就是你：爱的就是你项目产品定位：项目产品定位：综合体综合体（WHAT&WHY&WHICH）初步市场建议（初步市场建议（Adv4、ice)业态组合分析业态组合分析HOW向成功者取经向成功者取经开发模式开发模式：向谁学？学什么？：向谁学？学什么？（WHO&WHAT）万成万成项目项目3用发展眼光看这地儿用发展眼光看这地儿区域商业的发展区域商业的发展万城项目万城项目奠定区域商业地位主要项目提供商业发展机会高速高速可预见可预见有序有序住宅物业，产业，周边单位数量、规模、档次政府规划、土地出让；周边项目品质和档次物业间互补性，业态、品牌、档次、客群多样化结论：结论：万城项目区域位置优势显著，万城项目区域位置优势显著，周边商业环境气氛日益成熟，周边商业环境气氛日益成熟，发展城市综合体是较好选择，发展城市综合体是较好选择，业态符合潍坊5、城市升级要求，业态符合潍坊城市升级要求，与周边物业能形成互补效应。与周边物业能形成互补效应。4中央领导核心位置不可替代中央领导核心位置不可替代万城万城5又名：又名：我和我和CBD那点事儿那点事儿这里的故事一定精彩这里的故事一定精彩装帧策划JUSFINE书名：书名：打造潍坊打造潍坊CBD：舍：舍我我其谁其谁6企业管理资源网http:/ 打造潍坊打造潍坊CBDCBD！u潍坊顶级中央商务区潍坊顶级中央商务区u 潍坊最大的购物广场潍坊最大的购物广场u 潍坊时尚步行街潍坊时尚步行街u 潍坊城市新地标潍坊城市新地标8万城出品震撼全城9对话综合体：对话综合体：为什么是综合体要的就是你要的就是你Part2106、综合体就是综合体就是ComplexComplex：1+1+1=1111+1+1=111？1）综合体（）综合体（Complex）：）：多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建筑有机体。筑有机体。2）又称又称HOPSCA，是综合复合了，是综合复合了Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment等多种物业，以等多种物业，以科学的配比实现城市功能的新型物业形态。科学的配比实现城市功能的新型物业形态。3）综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产综合体的出现是一个城市形态发7、展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身的价值。综合体是城市名片；区域地标；区域中心。的价值。综合体是城市名片；区域地标；区域中心。11城市综合体是城市聚集的产物城市综合体是城市聚集的产物城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。城市综合体是区域发展的产物城市综合体是区域发展的产物未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综8、合体。城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。城市综合体是城市人的客观要求城市综合体是城市人的客观要求现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。城市综合体重新吸引中产阶级城市综合体重新吸引中产阶级西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。综合体：城市发展需要你综合体：城市发展需要你12综合体：时势变革召唤你综合体：时势变革召唤你城镇化给商业地产带来新的机遇城镇化给商业地产带来新的机遇加快城镇化，放宽中小城市和城镇户籍等政策的推出，三四线城市及农村市场的各9、种需求包括交通、文化、教育等在量和质方面都将提高，同时消费结构也将发生很大变化。受经济复苏以及政府抑制投资和投机性住宅需求等因素影响，将有大量资金重新流向商业地产领域，未来优质商业物业将有较大提升空间。在城市化进程不断加速的今天，城市综合体是一个城市最具价值的核心，成为城市升级的引爆器和发动机。非一线城市商业地产的成长空间更大非一线城市商业地产的成长空间更大具备相似的经济収展水平、供给水平和需求拉动因素，未来5-10年非一线城市的商业地产如同10年前的一线城市一般迚入一个持续5-10年的高速成长期是非常确定的。而且，与一线城市相比，非一线城市商业地产的成长空间更大，主要理由：1、人均可支配收入10、开始达到催动商业地产存量需求释放的阀值；2、高速增长的人均GDP和持续增长的城镇人口所带来的新增需求依然强劲。城市综合体是实现价值最大化的发展模式城市综合体是实现价值最大化的发展模式过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模，而今天宏观调控和金融紧缩都让住宅开发的路越来越难走，在这样的背景下靠过去的旧模式生财行不通了，所以现在大家都杀出红海，寻找更具开发价值的模式而综合体就是时下最佳选择。13综合体：你是城市发展趋势综合体：你是城市发展趋势综合体城市功能区域经济城市中心体现标识强化潍坊城市功能多样化潍坊城市功能多样化城市形象代表潍坊城市形象特色化潍坊城市形象特色化潍坊城市环境生态化潍坊城市环11、境生态化潍坊城市资源集约化潍坊城市资源集约化14综合体：你是功能便利要求综合体：你是功能便利要求商业商业公寓公寓酒店酒店办公办公u项目活力的核心，建立高端形象u形成完善配套、信息平台u项目利润实现的关键u公寓为商业提供客源u公寓可能降低项目整体档次u利用其他功能，实现价值最大化u现金流来源u为商业带来基本消费人流u酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施u酒店可以提高项目整体档次u提升整体档次的有力手段u标志性（尤其是对外地和外籍人士）u资产沉淀或整售u写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户u写字楼可以提高商业整体档次u写字楼可以与酒店共享大堂u实现较高的销售价格u保持物业形象u商业为写字楼、12、酒店和公寓提供配套u商业可能对公寓带来负面影响1）城市综合体是一个综合平台，能让各种物业在这个平台上各得其所：住宅给商业提供客流，酒店和写字楼吸引了外面的高级白领、商务人士等高端客群，商业又能给住宅配套，所以城市综合体是城市发展的发动机，具有很好的成长空间和吸引力。2）大型城市综合体都是当地时尚窗口和地标性建筑，其独有的配套和多种功能组合带来的一站式便利生活，使得它的每一种物业都有着比单一型物业更高的价值。15综合体：使价值链有机增值综合体：使价值链有机增值酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消13、费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流16它经得起向市场倒推它迎合地产趋势SWOT支持做不做城市综合体，其实是一个做不做城市综合体，其实是一个简单的取舍简单的取舍只要17SWOT分析项目优势项目优势（Strength）1）地块的唯一性和稀缺性。项目区位优势，位于中心商圈。2）体量优势,超级大盘。3）地块规整，便于规划布局。4）集团支持，市领导关注。5）母公司实力支撑，可以长线作业。6)适合打造商业综合体，也适合住宅项目，盘子大，二三期可以根据市场变化调整规划。项目劣势项目劣势（Weakness）14、1）商业地产人才缺乏。2）没有城市综合体开发经验。3）需要办理土地手续，旧房搬迁等，等待中可能会丧失最佳开发机会。项目机会项目机会（Opportunity）1）潍坊城镇化带来的人流商流机会。2）在目前房地产发展环境下，商业地产机会更大。3）项目周边商业环境非常成熟。4）本项目对开发商定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力是很大提升，有利于后期开发。项目风险项目风险（Threat）1）开发风险：开发产品与市场脱节的风险；开发步骤走错的风险；资金吃紧的风险。2）销售风险：营销策略的问题，执行的问题，竞品引发的问题等。3）招商风险：招商不足的风险，商家质量的风险。4）经营风险：不懂商业经15、营的风险，商业人气不足的风险。4）紧缩的货币政策，对于公司项目的融资和销售产生不利影响。5）跟风者搅局，商业地产的同质化产品供给出现过剩。18做什么样的城市综合体，才是一个做什么样的城市综合体，才是一个复杂的选择复杂的选择项目核心问题项目核心问题商务商业居住居住商业商务休闲娱乐文化居住商业商务休闲娱乐文化休闲体育会展具有了一定的商业、商务、居住综合功能，但各自之间联系较少。综合体的功能增加，多样化业态产生，商业性质发生质的飞跃，各功能之间相互融合、共生。业态继续增加，功能复合化程度最高，综合体推动城市的发展。19Commercial Complex Building大型商业综合体Commerc16、ialRetails（零售）商业步行街Selling Market 专业卖场城市升级趋势城市升级趋势发展空间仍大发展空间仍大业态专业单一业态专业单一20项目发展策略项目发展策略项目发展策略制定，就是不断选择的过程。既然开发商有信心做综合体，市场也支持做综合体，但开发商缺乏开发和经营综合体的经验，那我们就要先详细了解综合体，了解别人怎么成功开发和运营，这里有一个逻辑，了解了商业模式，才能决定开发模式；才能进行业态布置，才能在确定业态体量比例，从而确定规划设计建议。所以，我们的思路就是：了解综合体、学习榜样、获取适合自己的模式，进行项目定位，并根据市场调研确立业态体量和比例，然后合理进行规划布局，17、提交建议方案。策略步骤：深入了解综合体业态了解行业做法，了解成功的综合体开发和运营商业模式根据自身禀赋分析，确立自己的开发商业模式根据开发模式，结合项目情况，确立项目定位利用综合体评价体系，结合市场情况和项目规模，进行商业体量和业态确定根据市场情况和通行做法，确定和估算各种业态的体量比例根据项目的情况给出业态布局建议，提交方案。21 产品概念产品概念：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。建筑方案设计建议建筑方案设计建议规划设计建议规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议配套设施配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建18、议产品建议产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议社区服务建议社区服务建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议住宅产品定位内容（略）住宅产品定位内容（略）22项目定位意见说明项目定位意见说明1.相同的城市综合体业态暂时在潍坊尚未出现。不同于普通地产形态，城市综合体有占位效应，谁先做谁抓住了商机先入为主，占山为王。2.虽然部分竞争性商业地产正推向市场，万城地产以产品集团化多样化掌握市场主动权以整体制胜。3.由于商业地产的唯一性与稀缺性，即使今后开发商有营造城市体的气魄，但缺乏万城项目的气势与规模规模领先，打造“CBD”“大盘”概念。23竞争项目一竞争项19、目一竞争项目二竞争项目二竞争项目三竞争项目三本项目本项目规模规模最大最大商业档次商业档次最高最高业态综合度业态综合度最全最全可达性可达性较好较好商业布局商业布局合理合理经营状况经营状况最佳最佳市场影响力市场影响力最强最强独立鳌头，何惧竞争？独立鳌头，何惧竞争？24没办法，要么不做，要么做老大没办法，要么不做，要么做老大“在这个行业里，我相信未来的5-10年，是一个相当残酷的年代，在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家。在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报率分别非常大。一般来说第一名是第二名的2-3倍。”“进入这个行业，做老二回报率非常20、低，要是老五老六根本就没有回报了。因此这也是很刺激的，因为未来几年里有战国时代出现，竞争非常非常激烈。这个实力不仅是财政的实力，更是经验的实力，更是能力的实力，唯有经验实力和财政实力两者兼有的时候情况下，才能在这个领域赢出来。”香港恒隆地产董事长陈启宗25向成功者取经从发展模式确定业态模式Part326先驱与模式先驱与模式目前的商业地产企业，发展城市综合体项目较好的有大连万达、世茂股份、华侨城、世贸集团、金融街、阳光100、SOHO中国等，另保利、华润、中海、凯德置地等国内外地产大鳄纷纷加大了大型商业地产项目的开发力度。总结商业地产先驱们的成功经验，目前都市综合体开发一般是5种发展模式。发展模21、式发展模式酒店核心酒店核心模式模式商业核心商业核心模式模式住宅核心住宅核心模式模式写字楼核心写字楼核心模式模式均衡发展均衡发展模式模式深圳，华润中心日本，博多运河城广州，中信广场深圳，信兴广场香港，太古广场深圳，星河国际上海，上海商城27功能种功能种类类商商业业核心模核心模式式酒店核心模式酒店核心模式写字楼核心模写字楼核心模式式均衡均衡发发展模式展模式 公寓核心模式公寓核心模式酒店酒店外包外包经营经营外包外包经营经营-外包外包经营经营外包外包经营经营/自自营营写字楼写字楼销销售售/出租出租出租出租销销售售/出租出租销销售售/出租出租销销售售/出租出租商商场场自行自行经营经营/出租出租 自行自行22、经营经营/出租出租一般出租一般出租自行自行经营经营/出租出租 自行自行经营经营/出租出租公寓公寓销销售售/出租出租一般出租一般出租销销售售/出租出租销销售售/出租出租一般一般销销售售特征特征各功能可自各功能可自营营、销销售、出租，售、出租，且互不依且互不依赖赖和和影响影响全全为为出租或出租或经经营营，写字楼、，写字楼、商商场场、公寓受、公寓受酒店酒店经营经营情况情况影响影响较较大大各功能可各功能可销销售或售或出租，公寓收益出租，公寓收益受写字楼租售情受写字楼租售情况的影响况的影响各功能可自各功能可自营营、销销售、出租，且售、出租，且互不依互不依赖赖和影响和影响,可可较较好好处处理理长长期收益和23、短期回期收益和短期回现现各功能可自各功能可自营营、销销售、出租，且售、出租，且酒店、写字楼、酒店、写字楼、商商场场受公寓受公寓销销售售的影响的影响5 5种综合体发展模式比较种综合体发展模式比较初步结论：1）结合万城集团的实力及项目实际情况，采取均衡发展模式是较好的选择。2）即使采用同一类模式，在具体开发运作过程中，不同地产公司各有绝招。28对万城来说三个样本企业的开发模式值得研究：阳光100华润置业万达地产29阳光阳光100样本：来到身边的时尚样本：来到身边的时尚作为潍坊CBD首席综合体项目的阳光100城市广场，正好坐落在这个宏伟规划的核心区域。该项目规划用地300余亩，建筑面积约120万平方24、米，是集五星级酒店、5A写字楼、精品商业、SOHO、高端公寓于一体的超大型城市综合体，建成之后将极大提升潍坊CBD整体形象，成为潍坊城市升级的引擎。30阳光阳光100的项目选址要求的项目选址要求与其他房企大鳄有所不同，阳光100今年来始终坚守二三线城市，并形成了以综合体开发为主体的开发模式。阳光100建设城市综合体首先是考察城市是不是达到了城市升级阶段，第二是找到现在城市的核心地段，或是城市未来的中心。“综合体不是什么地方都能建的，综合体对地段、交通、客户群的定位要求都是非常高的。阳光100的具体商业模式与万达广场模式相似，在综合体中，把住宅迅速卖掉回笼资金，并持有一定量的商铺和写字楼。20025、2年，阳光100在南宁开始试水大型综合体，并获得成功，此后又相继在天津、重庆、长沙、桂林、烟台、成都等地复制该模式。截至目前，阳光100已成功开发了20多个项目，年开发量在100万平方米以上，规划开发面积超过1000万平方米。31华润样本：华润样本：都市综合体创新者都市综合体创新者2004年以来，华润改变了以往专注住宅地产的开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅地产的销售，走出了自己的创新之路，代表项目就是华润中心。这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，已经升级为深圳最大的都市综合体。项目一期于2004年12月建成，包含一个综合性的购物中心华润万象城，和一个5A级的甲级写字楼华润大厦。2026、09年，项目二期建成开业，包含君悦酒店、酒店式公寓、高端住宅项目幸福里以及商业街，奢侈品集团LVMH旗下最著名的LV也将其在中国最大的旗舰店开到这里。回顾6年前，当占地8万平方米、总建筑面积50万平方米的华润万象城“横空出世”时，带给了业界颇多震撼，并迅速成为全国商业ShoppingMall的标本。借鉴国外购物中心成功经验的万象城，采用了“主力店半主力店次主力店专门店”的租户组合方式，定位中高端群体，吸引了众多国际顶级、二线及国内优秀商业品牌。业内人士普遍认为，万象城在三个方面占据领先地位：一是汇聚了众多顶尖品牌，比如LV、GUCCI、CARTIER的旗舰品牌；二是业态组合丰富，从高端电影院、27、真冰场、主力百货、品牌店、娱乐设施、特色超市、正式餐饮、休闲餐饮、咖啡馆等等一应俱全。第三，万象城的垂直同步停车场非常先进，从地下延绵到地上三层，每层都可以开车进入。在万象城之后，深圳有不少购物中心纷纷开始动工，从而改变了深圳的商业格局，使得深圳的商圈逐渐向西发展。除了在深圳本地引领风潮，万象城开始向全国迈进，“万象城模式”被快速复制到杭州、成都、大连等城市。如今，华润旗下“万象城”系列投资正在加速，将在今后45年间在沈阳、成都、南宁、青岛、郑州、无锡等多个城市实行布局。322004年，深圳万象城首度面世，震惊业界，成就了华润置地一系列品牌地产项目年，深圳万象城首度面世，震惊业界，成就了华润置28、地一系列品牌地产项目中的集群式商业开发运营的代表杰作。以万象城为核心的中的集群式商业开发运营的代表杰作。以万象城为核心的“华润中心华润中心”都市综合都市综合体，不仅在华润置地的产品结构中占据十分重要的地位，而且已经成为国内都市体，不仅在华润置地的产品结构中占据十分重要的地位，而且已经成为国内都市更新的典范与综合商业地产的领先开发模式。更新的典范与综合商业地产的领先开发模式。“华润中心华润中心”是一个以构筑城市理是一个以构筑城市理想、提升城市形象与竞争力为价值取向的崭新综合城市空间，代表着目前国内城想、提升城市形象与竞争力为价值取向的崭新综合城市空间，代表着目前国内城市规划发展的最高水平。市规划29、发展的最高水平。万象城万象城总建筑面积达总建筑面积达18.8万平米，拥有万平米，拥有6层商用楼面，层商用楼面，200多个大小不一、功能多个大小不一、功能各异的独立店铺，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，各异的独立店铺，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的一站式一站式消费中心。有消费中心。有人曾计算过，如果把万象城里每个店铺都转一遍，一天的时间也不够。人曾计算过，如果把万象城里每个店铺都转一遍，一天的时间也不够。33以五星级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了30、深圳的形象标杆、时尚标杆，以五星级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位充分奠定了其价值标杆的地位华润中心新的都市生活方式：瞬间转换，新的都市生活方式：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合实现工作与生活的完美结合城市效应聚集下的城市效应聚集下的CITYRESORT34城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、新天地步行街、超五星级君悦酒店，城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、新天地步行街、超五星级君悦酒店，成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体。成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体。华润中心35万达样本：商业地产巨无霸万达样本：商业地产巨无霸在中31、国的商业地产发展历史上，有一个企业之名在市场中特别响亮：万达在它2323年的发展过程当中，已经俨然成为一部中国式房企发展教科书。从19881988年万达集团开始介入房地产开发到19921992年万达集团成立，至20012001年，万达集团在中国就已如日中天，并发展出多条产业链。但在20012001年底，万达忽然笔锋一转。当年随着长春万达沃尔玛购物广场开工，预示着万达向商业地产领域进军的号角正式吹响，也预示着一个企业领跑中国商业地产的时代开始了。大连万达商业地产股份有限公司成立于20022002年9月，20092009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本3636亿元人民币，是大连万达集团旗下32、商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城。36主营业务：万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在未来长期发展定位上，愈加明确。万达集团在20102010年开业1717个万达广场,20112011年计划开业2020个万达广场，总招租面积超过600600万平方米。到20122012年万达开业的五星级酒店、六星级酒店大概会超过4545家，百货店大概会开业7070家左右，电影院会在11033、110到120120家，大概在10001000多块屏幕以上。万达集团的目标是到20122012年，年销售收入超过 10001000亿元，净利润超过 6060亿元，商业地产开业 8080个万达广场、五星、六星级酒店超过 4545家、文化产业拥有 10001000块银幕、连锁百货超过 6565家，持有的收租物业面积超过 12001200万平方米，成为中国一流的企业集团。3738万达广场定位万达广场定位快速复制快速复制 近三年内做30个购物中心。快速复制意味着标准化，也就是不能太有特色。两个两个70%70%每个万达广场里 70%的商家适合从哈尔滨到南宁70%的消费人群。所以提出两个70%的概念，在招34、商和业态组合中必须保证里面70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎，这样才能保证快速复制。中端定位中端定位 “两个70%”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比较大众化的中端。做不了最高端，也与万达广场的业态组合有关，天津万达广场最初在沃尔玛一楼开设万达时尚广场，卖高档时尚产品，这一策略被事实证明是失败的，失败原因之一就是这种业态组合是无效的组合。万达时尚广场在支持不到半年后就倒闭。相反，宏牛鞋都主打大众产品，与沃尔玛的消费人群有比较高的相关性。39万达广场第三代产品万达广场第三代产品 选选址址：城市副中心、城市开发区、CBD。建筑、业态建筑、业态35、：大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。规模：规模：占地面积10-20万平，建面40804080 万平方米。经营方式：经营方式：核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。案例：案例：北京、上海、宁波、成都(2005至今)40体量较大的万达项目面积控制参考体量较大的万达项目面积控制参考41第三代产品规划分析第三代产品规划分析四菜一汤四菜一汤“四菜”是四栋商业体，里面引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。步行街步行街万达广场36、将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。百货楼的摆位百货楼的摆位一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置娱乐业态娱乐业态万达广场最初火起来的业态是：电影院、KTV和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。42Part4业态分析（简）业态分析（简）43不确定发展模式，难以确定商业地产的业态类型；不进行业态分析，无法按照市场化和趋势化原则37、，进行业态体量控制和规划布局。嘉丰恒基观点嘉丰恒基观点44国际顶级昊华酒店国际顶级昊华酒店国际品牌商务酒店国际品牌商务酒店国内集团企业的下属酒店国内集团企业的下属酒店经济连锁酒店经济连锁酒店天津、沈阳、济南、潍坊北京、上海度假酒店度假酒店青岛、大连酒酒店店l公寓和住宅两种物业的概念区别公寓和住宅两种物业的概念区别模糊模糊l价位增长缓慢，内需稳定价位增长缓慢，内需稳定l启动城市化进程，新区发展力度启动城市化进程，新区发展力度加大加大l市场领先产品空白市场领先产品空白l受北京、上海等房价波动影响受北京、上海等房价波动影响大，房价增长较快大，房价增长较快l城市优质地段已经出现高端城市优质地段已经出现38、高端住宅；住宅；l公寓市场概念不突出公寓市场概念不突出l精装修产品逐渐增多精装修产品逐渐增多l受房价上涨过快影响，中高端市受房价上涨过快影响，中高端市场供应缩减，豪宅增多场供应缩减，豪宅增多l公寓是高档住宅的代名词公寓是高档住宅的代名词l精装修标准占主力市场精装修标准占主力市场l商住公寓专业化设计，趋向纯写商住公寓专业化设计，趋向纯写字楼产品字楼产品国内省会城市代表国内先进城市代表国际大城市代表公寓公寓住宅住宅城市比较：酒店与公寓城市比较：酒店与公寓45城市比较：商业与写字楼城市比较：商业与写字楼起步期起步期发展期发展期增量期增量期创新期创新期l市级核心商圈形成l传统百货商业形式主导l市级核心39、商圈地位强化，城市化进程加快，区域性商业出现l传统百货向现代百货、购物中心转变l区域级商圈形成l现代百货、购物中心、ShoppingMall共存l市级和区域级商圈格局稳定，互不干涉l特色主题商业倍受关注商商业业写字楼产品线写字楼产品线顶级写字楼顶级写字楼优质写字楼（优质写字楼（GradeA）普通写字楼普通写字楼（GradeB）企业独立办公楼企业独立办公楼商务公寓商务公寓天津、沈阳、青岛北京、上海济南、潍坊46甲级写字楼乙级写字楼/商务公寓租赁市场机会销售市场机会l寻求优惠政策弥补低租金l立足区域成熟客群，积极开拓优质客群l保证项目整体档次l租赁、散售并举维护品质，回收资金l寻求优惠政策弥补低租40、金l立足区域成熟客群，积极开拓优质客群l保证项目整体档次l租赁、散售并举维护品质，回收资金l客群档次进一步升级，以大型企业总部为主l使项目收益最大化，提升整体档次l统一业权，统一租赁l可采用整栋销售或部分楼层销售潍坊写字楼发展机会47Part5综合体设计布局参考综合体设计布局参考48Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。商业人行流线组织要点：第一位：唯一性各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。切忌主街支街主街商业主街41、分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。主街入口处允许商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。49范例：上海宝山万达广场室内步行街室内步行街室外步行街室外步行街比较适宜的商业街形式为：自持ShoppingMall（主力店）选择性自持室内步行街销售室外步行街（店铺只对内部商业街开口）50Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点商业人行流线组织要点：第二位：入口标识性各商业主入口必须分级。从主到次分42、别为：二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。右图范例：南昌万达广场步行街出入口三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可。51范例：江西南昌万达广场52Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点建筑立面具有标志性商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。商业建筑立面设计要注意的是：比较丰富多彩的万达二代设计风格简洁而富有质感万达三代设计风格1、建筑立面相对43、简洁，而具有质感，突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格。2、必须进行专项的广告位和店招设计。3、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及电影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光约越有利于商业。例如：百货商场，采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明。53Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点不同功能建筑按各自设计参数设计商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑。以万达广场部分主力店设计要求为例：万千百货建筑面积要求：2500040000平方44、米。位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米，但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米，首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。室内商业步行街的平面（1）长度：步行街的长度以280350米为宜。（2）柱网：一般以8.48.4米为宜。（3）步行街两侧店面之间的宽度：首层910米，二、三层1517米（3）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜3.54米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米店铺：精品店基本单元进深宜8米12米，个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计54Com45、mercial Complex Building大型商业综合体设计要点办公及住宅立面设计公建化办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配，必须显得公建化。各建筑立面大致预算：RMB/甲级办公楼：7501000SOHO办公楼：450550商业建筑（裙房）：8501200住宅建筑：350400合肥万达广场甲级办公楼建筑立面材料选取：北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料，南方建筑主要采取金属（塑）板、石材、各类玻璃及一些新颖材料（比如孔板、拉索等）55物业类型物业类型布局要求布局要求布局建议布局建议酒店酒店l良好的可视性及景观对酒店至关重要。良好的可视性及景观对酒店至关重要。l面46、向主干道，方便车流进入，主入口、大堂位面向主干道，方便车流进入，主入口、大堂位置明显。置明显。l有独立的出入口，避免其他人流混杂。有独立的出入口，避免其他人流混杂。商业商业l不宜被其他物业分开，保证商业的整体性；不宜被其他物业分开，保证商业的整体性；l沿主要干道或地块长边提供尽量多的展示面，沿主要干道或地块长边提供尽量多的展示面，以吸引客流，同时沿街布置商业营造商业气氛；以吸引客流，同时沿街布置商业营造商业气氛；l入口有充足的面宽，入口布置独立、醒目；入口有充足的面宽，入口布置独立、醒目；l尽量在商业设施周边或组团之间布置充足且舒尽量在商业设施周边或组团之间布置充足且舒适的户外步行空间，利于商47、业人流互动，提高购适的户外步行空间，利于商业人流互动，提高购物舒适性，提供丰富的商业形态和购物体验；物舒适性，提供丰富的商业形态和购物体验；l配套性质的商业应与所服务的对象有直接便利配套性质的商业应与所服务的对象有直接便利的联系。的联系。写字楼写字楼l可视性对写字楼非常重要，在布局上应突出其可视性对写字楼非常重要，在布局上应突出其地标性；地标性；l面向主要干道，方便车流进入主入口，大堂位面向主要干道，方便车流进入主入口，大堂位置明显；置明显；l有独立的出入口，避免其他人流混杂。有独立的出入口，避免其他人流混杂。公寓公寓l布局上考虑集中性，不宜被公建物业分开；布局上考虑集中性，不宜被公建物业分开48、；l远离主干道，避免交通噪音的影响，形成安静远离主干道，避免交通噪音的影响，形成安静的居住氛围；的居住氛围；l出入口与其他物业入口分开，避免人流混杂。出入口与其他物业入口分开，避免人流混杂。从物业形态自身特点分析布局从物业形态自身特点分析布局56布局原则布局原则布局建议布局建议优先满足重点物业的优先满足重点物业的要求要求重点物业的判断不单纯以规模所占比例来决定，而是该类物业对重点物业的判断不单纯以规模所占比例来决定，而是该类物业对于整个项目开发起到的决定性作用。于整个项目开发起到的决定性作用。酒店开发较早，对于整体项目未来形象的确立起到至关重要的作酒店开发较早，对于整体项目未来形象的确立起到至49、关重要的作用，而酒店的投资成本较高，应优先考虑酒店布置在最好的位置。用，而酒店的投资成本较高，应优先考虑酒店布置在最好的位置。酒店的独立性应予以充分的重视，确保酒店的产权完整和功能的酒店的独立性应予以充分的重视，确保酒店的产权完整和功能的完善，尤其保证不受商业的干扰，在设计上满足商业和酒店之间完善，尤其保证不受商业的干扰，在设计上满足商业和酒店之间的独立性。的独立性。公寓对于整个项目来说是现金流的主要来源，是保证项目正常运公寓对于整个项目来说是现金流的主要来源，是保证项目正常运行的支持，因此公寓类物业需要的布局要求应得到较好的满足。行的支持，因此公寓类物业需要的布局要求应得到较好的满足。公寓的50、布局需要一定的私密性，不受外界大量车流和人流的干扰。公寓的布局需要一定的私密性，不受外界大量车流和人流的干扰。布局上将性质较大的布局上将性质较大的物业分开物业分开地块面积较大，考虑物业之间的分开布局是必要的。地块面积较大，考虑物业之间的分开布局是必要的。物业类型较多，但公寓与其他公建的性质差异最大，因此应考虑物业类型较多，但公寓与其他公建的性质差异最大，因此应考虑公寓与酒店、商业和写字楼的合理分区。公寓与酒店、商业和写字楼的合理分区。考虑互补物业之间的考虑互补物业之间的联系联系商业对其他物业的功能补充最用最为明显，因此商业可以作为整商业对其他物业的功能补充最用最为明显，因此商业可以作为整个项目51、布局的核心，便于辐射其他物业。个项目布局的核心，便于辐射其他物业。酒店的住客、写字楼的上班人员和公寓的住户都是商业有效消费酒店的住客、写字楼的上班人员和公寓的住户都是商业有效消费群体，因此应确保商业与这些物业的直接联系。群体，因此应确保商业与这些物业的直接联系。物业布局原则与建议物业布局原则与建议57规划理念一：规划理念一：一个中心、二大分区、三位一体一个中心、二大分区、三位一体上海绿洲中环中心上海绿洲中环中心一个中心就是以大型的生态湖面为中心，建筑与小品依水而建；二大分区意味着把商业办公、宾馆、酒店式公寓组合为公共建筑区，把住宅单独组成为住宅工区，使开放性和私密性空间互不干扰又有机联系；三位52、一体表现为将建筑、环境、人文三者有机结合，创造一个天人合一新型开发理念；将生态环境引入城市，让社区环境为社会景观做贡献。参考案例：58规划理念二规划理念二有效的利用地下空间是一大特点，对地下空间的利用进行了统一规划，用作商业、餐饮、停车场、地下通道、辅助设施与设备空间，做到了充分利用。文化品位与时尚元素植入，提升了文化娱乐功能：如露天广场与舞台的设计。定位为一个具有文化与时尚品位的城中城，在规划建设中合理地考虑并加入了其他建筑功能和元素，使该项目不仅成为最大的区域购物中心，不仅成为新都市主义居住空间的范本，而且成为到寿光必去的一大旅游中心。参考案例：；日本东京六本木日本东京六本木59学习榜样，53、也要去粗存精好的开头不一定有好的结尾，好的开头不一定有好的结尾，例如潍坊阳光例如潍坊阳光100100的局部设计必然影响后期销售的局部设计必然影响后期销售60JUSFINE观点：国际大师沿用在一二线城市的设计套路，会在三四线城市经受考验观点：国际大师沿用在一二线城市的设计套路，会在三四线城市经受考验61IMAGEBOARDS印象展示62办公楼一层示意63时尚公寓街区64城市公馆：二变三叠拼创意LOFT时尚代言产品，投资型时尚代言产品，投资型LOFT公寓，层高公寓，层高5.35米，高大而宽敞，中间米，高大而宽敞，中间可以做夹层可以做夹层空间利用率做到最大空间利用率做到最大65商业步行街区示意图6654、Part6市场初步建议Advices67开发前期建议1、从一般的地产开发到商业地产开发需要做一些充分的准备，首先在人才上需要有人才的引进，并且成立相关的机构去做这方面的研究。因为商业地产是一个高度复杂的地产形态，在这方面动作比较大的话，一定要有相应的机构和人员的匹配。2、一定要持审慎的态度。在商业地产开发当中，一定要谨慎，一开始开发量不要太大。开发量小，会形成一个炒作和拍卖的行情，价格会拉起来。而一旦开发过量，价格会下行，得不到所希望很好的投资回报率。另外，开发一旦大，投资风险必然加大。所以，当我们对这个市场理解不深刻的时候，我们应该是宁小勿大。下一步，我们再根据环境决策开发过程。必须是持有审55、慎的原则，因为可怕的问题就在于我们所有的房地产开发商都意识到商业地产是一个很好的开发项目，当大家都意识到，并且这么做的时候，这个风险就戏剧性的增加了，这是最可怕的。3、一定要找业内的，理解商业，理解地产的而且有实力的，能够为开发商客观评估结论的中介机构去做调研，提供见解和意见。地产开发呈现专业化分工，而且细分越来越深入，开发商一定要选择好的中介机构去做调研，提供专业服务，才能够避免风险。68综合体开发和住宅开发不同首先，住宅开发的利润来自于土地增值，一次性拿地、分期开发，随着地价不断上涨，住宅也越卖越贵，土地的价值变现了；而综合体是集约开发，在一个比较小的地块进行深度开发、一次开发，因而受地价56、影响相对而言比较小。另外，综合体运营初期租金回报很低，所以做综合体往往配备一定量的住宅，就是要靠住宅的销售快速回笼资金。其次，住宅只需要简单的开发、销售，而综合体不光是开发，还有未来的持有和运营，不是卖掉就完，而要持续增长。一个成功的城市综合体不是一个人就能运营好的，它是搭建一个平台，靠开发商与合作伙伴整合、集成、运营，靠多种业态功能的正向叠加的而不是互相干扰，所以综合体考验的是开发商的“综合能力”。第三，住宅可以主动开发，分期建设，而综合体容积率高，很多物业需要连通，很多基础设施、机电设备也需要统一安排，因此通常要求一气呵成，所以城市综合体是一个与住宅开发完全不同的挑战。69凭借模式与品牌分57、享成长盛宴凭借模式与品牌分享成长盛宴1、综合体开发商业模式：“综合体+租售并举”。此商业模式打破了商业地产资金周转的瓶颈，而且具备明显的优越性和强大的复制能力。2、后期经营模式：“三位一体”。学习华润置地，经营战略不是单一的做住宅产品，还涉及持有商业及增值服务，由此形成“住宅+商业+增值服务”三位一体的全新商业模式。3、对于本项目好的地段，万城置业可选择全额持有集中商业，享受租金带来的丰厚收入。拥有的物业可涵盖部分购物中心、写字楼、酒店、高端公寓。做住宅，可以享受产品利益的差价和土地的差价。增值服务，则依托母公司强大的资源。4、学习阳光100，建立统一的租赁平台，统一管理平台。5、打造商业地产58、品牌，凭借模式与品牌分享成长盛宴。70当大家在按统一固定模式行事时，你不妨独辟蹊径，按另一种不同模式去做，这样很可能取得成功。沃尔玛创始人萨姆萨姆沃尔顿沃尔顿71我们只初步探讨了一星半点我们只初步探讨了一星半点市场调研1宏观背景城市环境地块解析市场环境2发展商目标SWOT分析构建核心问题项目发展策略SWOT分析矩阵项目定位定位3综合体产品评价体系；商业体量及业态确定方法；商务办公面积确定方法；酒店规模估算等产品建议以上72进行项目定位进行项目定位从详从详第一步第一步第二步第二步第三步第三步第四步第四步第五步第五步第六步第六步可可量量化化的开发商目标由市场调研部分得出的SWOT分析结合目标、威胁59、劣势得出项目的核心问题核心问题的解决策略：客户策略、产品策略、开发策略小结：SWOT分析矩阵顺理成章的项目形象定位嘉丰恒基定位步骤73产品建议产品建议最核心问题详细详细ONE.综合体产品整体规划建议TWO.商业体量确定方法THREE.商务办公体量确定方法FOUR.酒店体量确定方法完善花力气做实实在在的执行性方案747576项目功能定位项目功能定位购物购物+娱乐娱乐+生活带动作用生活带动作用休休闲闲购物购物娱乐娱乐服务服务餐餐饮饮旅旅游游商商务务+生活生活生活生活+项目规划将致力于打造一个集观光、休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、居住等多位一体的综合商业场所，打造一张标志性的潍坊城市名片!767760、商业部分定位商业部分定位商业部分定位为：商业部分定位为：世界顶级的一站式休闲娱乐工作购物中世界顶级的一站式休闲娱乐工作购物中心心SHOPPING MALLSHOPPING MALL全业态全业态/全天候全天候/一站式一站式/连锁配送连锁配送 商业服务综合体商业服务综合体主题延伸：主题延伸：打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会、休闲时光、创意前打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会、休闲时光、创意前沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地。沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地。77纯熟住宅熟住宅区区通通过人人气气的聚集提升的聚集提升充分充分发挥61、项目的目的优势和价和价值纯熟住宅熟住宅区区为本本区区域提供巨大的人域提供巨大的人气气进一步提升高端消一步提升高端消费群群满足附近居民基本生活需求足附近居民基本生活需求进一步提升人一步提升人气气5A级写写字字楼楼大商超大商超SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL利利润最最大大化化全业态全业态/全天候全天候/一站式一站式/连锁配送连锁配送 商业服务综合体商业服务综合体业态价值提升业态价值提升78商业商业纯写字楼纯写字楼公寓公寓纯住宅、部分纯住宅、部分沿街商业、主沿街商业、主要用于回迁要用于回迁纯住宅、纯住宅、部分沿街部分沿街商业商业从项目收益最大化考虑作从项目收益最大化考虑作出以下建议：62、出以下建议：1、靠和平路一期地块最、靠和平路一期地块最具有商业价值，不建议部具有商业价值，不建议部分地用于回迁。分地用于回迁。2、原规划地块中心不宜、原规划地块中心不宜做商业，建议做纯住宅。做商业，建议做纯住宅。3、靠福寿街地块做高品、靠福寿街地块做高品质楼盘部分用于回迁。质楼盘部分用于回迁。总规建议总规建议79一期地块规划建议：一期地块规划建议：8字形8万大型商业，中间带2个挑空设计，F2、3层停车，F1层2万大商超，1至4shoppingmall，5层半露天退台餐饮。双子座-酒店式大堂入户5A级纯写字楼。一期地块规划建议：方案一期地块规划建议：方案180初步规划：效益评测初步规划：效益评测63、1、增加了60000平米的商业面积2、增加了近20000平米的公寓面积总价值约13.4亿元销售额81地下超市入口商业街8283SHOPPING MALL SHOPPING MALL 商业氛围商业氛围8384项项目目定定位位SHOPPING MALL SHOPPING MALL 商业氛围商业氛围n项目以现有世界顶级项目以现有世界顶级MALLMALL为为基准，基准，n项目打造成引领世界项目打造成引领世界MALLMALL潮潮流的顶级商业航母流的顶级商业航母8485项项目目定定位位主要业态主要业态生活超市生活超市品类齐全、便捷、质优品类齐全、便捷、质优物美物美8586项项目目定定位位主要业态主要业态购64、物类：购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、化妆品化妆品86企业管理资源网http:/ 餐饮：饕餮盛宴餐饮：饕餮盛宴 汇聚天下美食汇聚天下美食9293项项目目定定位位主要业态汇总主要业态汇总主要经营业态为：主要经营业态为：n购物类：购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品65、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、国际家居博览中心；n娱乐：娱乐：电影城、健身康乐、保健足疗、健身按摩、潮流KTV、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、室内花卉绿植盆景园、奇石字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区、珍稀、趣味动物展区；n餐饮：餐饮：包括国际美食城、咖啡厅、茶馆、中西餐厅、甜品屋、各种特色小吃等品类齐全丰富的业态。选取业态选取业态按照打造休闲、娱乐、购物、旅游、休闲、餐饮、商务为按照打造休闲、娱乐、购物、旅游、休闲、餐饮、商务为一体的休闲娱乐购物中心（一体的休闲娱乐购物中心（shopping mallshop66、ping mall）的需求）的需求93我们有义务我们有义务在概念方案通过后，落实项目开发时点的调研201120122013主要需主要需求推动求推动因素因素物业市物业市场特点场特点酒店酒店商业商业写字楼写字楼开发建开发建议议主要需主要需求推动求推动因素因素物业市物业市场特点场特点酒店酒店商业商业写字楼写字楼开发建开发建议议主要需主要需求推动求推动因素因素物业市物业市场特点场特点酒店酒店商业商业写字楼写字楼开发建开发建议议94万城万城 一期一期CBDCBD广场营销节点广场营销节点（嘉丰恒基营销计划示意）（嘉丰恒基营销计划示意）2012-9-12012-9-1举行开工仪式2012-11-28201267、-11-28售楼中心建好2013-1-302013-1-30销售中心开放2013-9-12013-9-1甲级5A写字楼5万（成为VIP会员）2013-10-12013-10-1甲级5A写字楼开盘在齐鲁大酒店举办，开盘当天售罄2013-11-12013-11-1高端住宅正式亮相2013-12-112013-12-11住宅已经全部售出。2014-3-202014-3-20商铺公开登记2014-6-12014-6-1商铺一批单位开盘，当天售罄，均价20000元/2014-8-12014-8-1商铺二批单位开盘，当天售罄，均价23000元/2014-9-12014-9-1CBD广场成果汇报会暨万城青年创业会启动仪式2014-10-12014-10-1购物广场招商大会暨品牌签约仪式将在潍坊富华大酒店召开2014-12-302014-12-30万城MALL开业我们更期望深入长期合作当然95敬谢品鉴96