1、 潍坊高新区CBD项目定位报告 谨呈：潍坊高新城投 项目整体定位 写字楼定位 商业定位 住宅定位 酒店定位 综合体发展方向探究 各物业开发关系思考 项目整体定位 项目背景回顾 区政府对面，新城中央，百万级多组团城市综合体 基地结论 周边多为在建拟建地产项目，配套相对缺乏，目前人气较差 城市主干道交汇处，两面分别临健康东街和潍安路 与高新区管委一路之隔，片区内核心地段，潜力无限 写字楼、商业、酒店、住宅、公寓、学校多组团功能齐全，业态丰富，百万级城市综合体 政府规划，城市变迁 土地升值 产业发展，人口聚集 城市功能、新都市主义 土地平整，被绿化带环绕，无特殊景观资源，容积率较高 景观打造、高端形2、象 高新区正从工业区向科技生态新城转型，新城CBD将成为潍坊最具升值潜力板块 宏观环境结论 城市化水平为全省平均水平，（城市化水平不高，会在城市化进程中产生多个综合体）潍坊市房地产投资一度达到预警指标，处于迅猛发展的态势，调控影响近几个月开始降温回复正常指标 行政重心东移，高新区有望成为新的城市副中心 高新区经济总量最高，第二产业重工业为主，服务业发展水平偏低，常住人口只有约十七万，排倒数第二位 高新区定位未来的区域性金融中心，2015年常住人口翻3倍，服务业比重大幅提高 健康东街、潍县中路现代服务业隆起带的形成 各物业市场总结 项目背景回顾 商业 住宅 办公 从整个潍坊市来讲，住宅市场整体竞3、争压力较大 高新区近几年来住宅成交速度快速增长，位列第一。随着政府的规划引导，开发企业的积极开发，高新区东部也将逐渐成为置业热点区域。把握好市场主流客群即刚需与主流改善，提高项目安全性 住宅市场产品附加值体现较少在市场上较为少见，各物业互动，写字楼使用者部分成为住宅的客户来源 潍坊整体商业规模基本饱和，局部片区存在机会；高新东部商圈处于起步阶段，未来可发展成为区域性商业中心，但眼下还需要较长时间的培育过程；高新区未来人口和现代服务业的发展为区域商业的发展提供了条件；餐饮业态存在市场机遇，尤其是政务和商务接待；休闲娱乐业态目前未能满足现状需求，存在机遇；亲子早教类业态存在较大的市场空间；美容美体4、和婚纱摄影可适当引入。高新区写字楼整体发展不成熟，超前规划，产业滞后，同质化竞争严重，导致写字楼物业去化缓慢，住宅写字楼利润倒挂；城市经济发展，增长方式的转变，以及高新区产业规划从长远看对办公物业是利好，但短期内并不能带来大量投资及租赁需求；目前市场产品层级低，缺少标杆性产品，小面积使用者主要集中在教育培训、保险等行业，300平米以上的使用者主要是房地产行业 物业发展机会 项目背景回顾 综合体发展方向探究 各物业开发关系思考 项目整体定位 项目背景回顾 综合体开发方向三种物业均衡发展模式 综合体发展方向 以写字楼为核心 以商业为核心 以公寓住宅为核心 三种物业均衡发展 外部条件 O(主)+A+5、S S(主)+O+A A(主)+O+S O+A+S 已形成产业簇群 位置：商业区/大型居住片区 位置：CBD的边缘/交通便利 位置：CBD城市中心 引入核心客户带来相关簇群 交通：主干道沿线/公交 周边为高档写字楼聚集 交通：主干道沿线/公交 未来商务核心区/稀缺地段 市场：流量大、商业氛围浓厚/区城功能缺乏、需求旺盛 客户支持：投资及商务客户 规模：200，000+内部条件 视觉冲击：超高层或建筑群 定位：大规模综合性商业 完善的商业、商务配套 视觉冲击：超高层或建筑群 功能体系：写字楼决定其他物业功能、定位与档次 功能体系：商业的绝对核心 汇集有休闲、娱乐、工作、居住等多种功能 功能体系：6、各业态的高端定位 良好昭示性/可见性 规划设计：经验丰富的专业公司 规划设计：高水准、经验丰富 配套：酒店、商场、公寓 强调私密的生活环境 有一定绿化环境 开发商：实力强劲/经验丰富 特色：建筑形式/业态/服务 规模：限高要求 管理团队：经营管理 管理团队：物业管理/经营管理 案例 广州中信广场 青岛李沧万达广场 青岛鲁商中心、万科生态城 青岛华润中心 结论 部分外部条件不具备 内外部条件均不具备 外部条件不具备 部分内部条件不具备 高新区东部CBD概念刚启动，产业集群尚未形成，同时考虑当下写字楼物业竞争激烈，写字楼物业不足支撑项目核心价值，同时考虑商业住宅的收益，应以三种物业均衡发展的思路思7、考问题。城市综合体开发的四种模式:综合体发展方向探究 物业开发关系思考 项目整体定位 项目背景回顾 本案核心物业关系 物业开发关系思考 分析维度 各物业之间关系 开发风险 写字楼商业酒店住宅 开发时机 住宅酒店写字楼商业 销售难度 酒店写字楼商业住宅 短期投入产出比 住宅商业写字楼酒店 长远收益 商业写字楼酒店住宅 开发次序的思考：物业开发关系思考 模式 城市新兴商务区开发遵循“住宅商务商业”的顺序，初期住宅消耗量大，价格上升快；快速发展期写字楼放量，价格稳步提升；成熟发展期商业大规模发展，商业气氛日趋成熟 条件 新兴商务区进入快速发展期所需时间长短与城市经济发展水平有关：三产增加值超过4008、亿元，城市新兴商务区开始起步；三产增加值超过2000亿元，城市新兴商务区进入快速发展期 历程 国内城市的新兴商务区发展从规划完成到完全成熟，要经历起步期（4-6年）、初步发展期（3-6年）、快速发展期（4-6年）、成熟发展期（5年以上）四个阶段 新城市中心区发展基本规律 综合体发展方向探究 各物业开发关系思考 项目整体定位 项目背景回顾 项目整体定位概念1 项目整体定位 新都心生活城 定位诠释：“新都心”未来新城核心区位，高新区政治、经济中心，阐释区位对整个新城强大的向心汇聚力；“生活”我们可以满足新城居民全方位生活需求。居住、办公、购物、休闲娱乐、商务政务服务、酒店、社交、教育、医疗一应俱全9、；“城”再造一座城，一个真正的国际生活中心。我们将成为高新区东部明星楼盘打造城市名片，东部地标，潍坊“新都市主义”全新力作。项目整体定位概念2 项目整体定位 潍坊城投 国际未来城 定位诠释：“国际”象征着项目的高标准，代表着写字楼的高品质与现代化；“未来”着眼未来新城发展趋势，最具发展投资潜力之地，同时体现产品的领先价值，为未来的新城生活筑基之作；“城”再造一座城，一个真正的国际生活中心。我们可以满足新城居民全方位生活需求。居住、办公、购物、休闲娱乐、商务政务服务、酒店、社交、教育、医疗一应俱全；我们将成为高新区东部明星楼盘打造城市名片，东部地标，潍坊“新都市主义”全新力作。各物业组团定位 项10、目整体定位 形象阐述 项目整体定位 多元文化有机融合，多元物业复合，魅力生活体验之城 关键词：时尚、便利、舒适、丰富、国际化、多元化 项目整体定位 写字楼定位 商业定位 住宅定位 酒店定位 物业发展方向结论回顾：新区大盘的出路要勇做NO.1 住宅整体定位 高新区CBD的打造，大量办公业态兴起，产生居住需求 周边产业区及企业搬迁，大量刚需置业者 高新区市场小面积刚需户型与舒适性改善户型去化相当 产品打造意识弱，有附加值的产品即使在高端豪宅中也并不多见 物业类型 发展机遇 发展方向 住宅物业 刚需控总价，部分创新户型 抓住市场主流 增加产品附加值，提高产品性价比 形象定位 住宅整体定位 新都市：充11、满活力的，配套齐全的 中央：处于标杆位置，具备示范性 新都市主义新都市主义国际生活社区国际生活社区 形象定位 住宅整体定位 新都市 城市蓬勃生长的活力 便捷的交通 功能完善的配套 产品多元，人群多元生活多元 生活社区 国际 树标杆形象，代表着城市新的发展方向 小结 住宅整体定位 我们 是一个新兴区域的代表 走在潍坊居住进步的前沿 示范城市发展的未来 引领未来的新生活方式 项目整体定位 写字楼定位 商业定位 住宅定位 酒店定位 整体定位 商业整体定位 核心价值：通过富有情景式和体验性的商业空间打造和精准客户定位及主题式业态组合方案，来创立市场生活新标准和家庭生活新概念，为新城居民、东部企业职工、12、东部CBD商务人士、城区中高收入人群及家庭，带来全新的消费概念和生活体验，形成现代、时尚、潮流、文化的生活方式体验中心。东部首个 体验式 目的型 lifestyle center（生活方式中心）东部首个：充当潍坊高新区商业物业发展的先锋队，未来也要打造东部商圈核心。情景体验：购物公园开放式MALL街，景观打造互动体验；目的型：多主题、集约化、高标准 生活方式中心：一站式、家庭化、综合性 新的生活乐趣、新的休闲方式 新的互动体验、新的聚会场所 新的消费观念、新的潮流标杆 整体定位 商业整体定位 四大中心、九大主题 多中心 时尚生活中心。丰富多样的家庭生活服务体验与商务配套，服务，满足不同档次客群13、消费需求。餐饮娱乐中心。通过高辐射能力的餐饮休闲娱乐业态的打造，弥补城市东部的市场空白。专业中心。通过特色专业主题业态的打造，以吸纳更大范围目标客群的。邻里中心。满足城市新贵周边居民企业职工消费。独特性 渗透率 通过提供综合集中特色的娱乐、餐饮和购物等九大主题设置，吸引了比传统零售项目更多的细分市场，重复光顾率较高、渗透率高 将消费路线进行完美结合，通过延长活动路线提高顾客逗留时间，花费也更大，顾客体验更满意，特有景观打造、情景式购物公园 特有的品牌组合（引入主力店）特有主题业态，购物主题、餐饮主题、休闲娱乐、商务服务、汽车、儿童主题、教育培训、婚纱主题、社区商业等九大主题 东部最大的百万方地14、标性城市综合体，东方中心城。商业功能定位 lifestyle center共分为三大中心区：A区时尚生活中心。作为lifestyle center核心部分，将涵盖购物、餐饮、休闲娱乐、创意文化、商务服务（主要包含政务办公、五星酒店配套）、教育培训、汽车、儿童八大主题。通过丰富多样的家庭生活服务体验与特色主题专业店，满足不同档次客群消费需求，弥补城市东部的市场空白。B区商务服务中心。作为lifestyle center重要组成部分，将涵盖商务服务、餐饮、休闲娱乐、汽车等三大主题，以满足CBD片区商务办公、专业市场需求。C区邻里中心。作为lifestyle center延伸，将涵盖社区商业、婚庆一15、条街等主题，满足城市新贵周边居民企业职工消费，以及年轻人对婚纱摄影需求。商务服务中心 邻里中心 时尚生活中心 B区商业重在完善商务配套服务，未来将满足区域内商务配套服务 项目整体定位 写字楼定位 商业定位 住宅定位 酒店定位 做产业地产像“购物中心”一样强大号召力的写字楼 普通写字楼项目就像商业中自然形成的商业街区，产业地产中的写字楼就像商业中有明确定位的专业市场或购物中心。商业街区形成需要城市居民消费，商家支撑，这里没有组织者，一般需要漫长的成长周期。专业市场或购物中心则是有组织的运营管理，通过人为招商，快速形成业态聚集，并通过低廉价格或丰富的产品，快速获取消费者亲睐，短期内可创造出极高商业16、价值。写字楼定位思考 开创潍坊“智慧型”高新技术产业园区先河，扛起潍坊高新区产业升级大旗，打造新型“税源经济”B区写字楼整体定位 目标 开创潍坊“智慧型”高科技产业园区先河，打造新型“税源经济”。使命 扛起潍坊高新区产业升级大旗，促进产业变革，让潍坊高科技企业走出山东，走向世界。愿景 让“智慧谷”成为潍坊最具商誉与竞争力的产业园区 税源经济：是指通过引入或培育纳税企业，最终让政府有了税源，政府就会给区域追加投资，完善其自然环境和城市配套，而政府追加的投资会成为物业土地升值的动力。市场竞争战略模型市场挑战者战略 B区写字楼市场定位 竞争定位：改变规则 讲不一样的故事 领导者（Market-Lea17、der）价格垄断 产品不可复制 挑战者（Market-Challenger）改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者（Market-Followers）补充者（Market-Niches）借势 以小搏大 价格战制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 建立挑战者定位，塑造全新形象，抢占市场先机 市场环境 普通写字楼市场同质化竞争激烈；产业发展滞后，投资租赁需求增长缓慢；各地产业地产开发方兴未艾；项目自身 政府重点项目，政府扶持力度大。项目地段好，产品品质高，易于塑造高端形象。实力开发商，可承受一定的开发周期。市场竞争战略模型：差异化竞争，通过提升软硬件服务18、水平，加速园区成熟，物业升值。一流的产业定位 一流的政府扶持政策 一流的入园企业 B区写字楼市场定位 一流的开发模式 一流的产品规划 一流的软硬件配套服务 潍坊市高新区重点产业布局 潍坊市高新区重点产业包括新材料、新装备、新光源、新能源、新医药、新信息产业等六类产业。其中各类又孵化一批代表性的企业。高新区已经建设了一批潍坊高新区光电产业园、潍坊软件园、潍坊生物医药科技产业园、宝兴孵化器、潍坊科技创业园 项目，在未来还将有包括文化创意产业园等一批新型综合体类产业园正在兴起。面对中央政府十二五规划提出的深化产业结构改革，改变经济增长方式，产业园区项目将成为其重要的载体，成为地方新型的“税源经济体”19、。B区写字楼产业主题定位 “智慧谷”清华园产业主题定位 重点发展科技服务业，包括云计算、电子商务、动漫游戏、物联网等新兴信息化产业；兼顾发展生物医药，新能源产业、新材料等产业。建立包括中小企业孵化器、云计算中心、研发中心、小微企业创业大厅、电商大厦等特色鲜明，功能强大的设施配套。B区写字楼产业主题定位 李克强总理，在今年两会期间，进一步强调工业化、信息化、城镇化、农业现代化是我国社会主义现代化建设的战略任务。而行动早的南方城市早已尝到“信息化”产业的甜头。B区写字楼客户定位 写字楼客户定位 按规模分类：5-20人微型企业、20-100人小型企业、100-500人中型企业、500人以上大型企业等20、等 按地域分类：潍坊本地企业、泛山东区域、全国范围、全球范围。按类型分类：互联网企业、软件企业（手机软件、计算机应用性软件、动漫游戏产业等等）。每种细分的产业都有自己的特点，都处于不同的发展阶段。我们建议本项目将广泛吸纳各类高新技术企业，包括电子商务企业、互联网行业、软件及服务外包类、物联网、生物医药等行业。重点发展潜力大，发展速度快，生存能力强，科技含量高的电子商务企业、软件企业、动漫游戏产业等，争取在三到五年内培育一批国内知名企业，五到十年培育一到两家上市公司。企业类型 占比 大型企业为龙头 约占10%中型企业为骨干 约占30%小微型企业为生力军 约占60%备注：综合考虑招商、企业孵化、人21、才储备等多方因素而给出的建议。招商地域 招商力度 以潍坊本地招商 为基础 以泛山东区域招商 为重心 全国招商 兼顾 备注：结合潍坊产业发展现状、异地招商难度、高新区未来产业布局等多方因素而给出的建议。高品质，高性价比，高附加值，智慧型，服务型产品 写字楼产品定位 服务型 高品质 高性价比 高附加值 智慧型 产品定位 产品定位 软硬件配套服务的本质是满足入园企业的经营需求 B区写字楼发展建议 满足企业经营需求 降低 经营成本 增加 产品收益 政府政策扶持 产业园优惠政策 流通沟通成本降低 生产资料成本降低 客户增加 服务多元化 价值倍增利润增加 品牌孵化 人力资源成本降低 形成产业集群效用 这些22、客户需求正是我们在产品规划、项目定位、包装推广、招商运营中所需要考虑的问题。软件配套服务六大服务平台、三大服务体系 B区写字楼发展建议 综合配套服务平台 中小企业创新孵化平台 智慧社区样板实验平台 金融投资平台 云计算服务平台 政务服务平台 六大平台 电子商务、互联网、国际贸易服务体系 人才引进、人才培育体系 行业协会、园区企业委员会等自管体系 项目整体定位 写字楼定位 商业定位 住宅定位 酒店定位 酒店市场分析 目前在用四星以上酒店开业年份较早，主力客房数在200-300之间，携程网普遍反映设施陈旧 酒店名称 位置 星级 入住率 客房 开业时间 潍坊金茂国际大酒店 高新区北宫东街 5星 6823、%223 2007年 潍坊富华大酒店 奎文区福寿东街 5星 48%576 1995年 潍坊新富佳悦大酒店 奎文区玄武街 5星 45%153 2006年 潍坊金沙大酒店 潍城区民生西街 4星 55%251 2011年 潍坊东方大酒店 奎文区开发区东风东街 4星 59%251 1997年 潍坊国际金融大酒店 奎文区四平路 4星 70%221 1998年 潍坊鸢飞大酒店 奎文区四平路 4星 66%368 1987年 59%酒店市场分析 未来潜在项目增长较快，并且出现世界品牌酒店管理集团 亿丰希尔顿 华银大厦 星级酒店未来将会出现世界品牌酒店管理集团，也体现着五星酒店市场的主流趋势 酒店市场分析 重点24、酒店介绍潍坊金茂国际大酒店 位置：高新区 星级：五星级 定位：五星级旅游酒店 开业时间：2007年 房间数：223间 价格区间：398-1988（携程价格）入住率：配套情况：两个中餐厅、咖啡厅、大堂吧、茶艺室、宴会厅、会议厅、多功能厅、中小型会议室、金茂俱乐部提供各种娱乐设施 携程网评论关键词：酒店不错 位置偏 服务不错 环境好 性价比高 酒店市场分析 重点酒店介绍潍坊富华大酒店 位置：奎文区 星级：五星级 定位：潍坊新立克集团与美合资兴建的五星旅游涉外酒店 开业时间：1995年 房间数：576 价格区间：388-2926 配套情况：八个餐厅、国际会展中心、国际俱乐部提供娱乐设施、富华游乐园。25、携程网评论关键词：酒店好 服务好 房间大 设施陈旧 环境好 酒店市场分析 重点酒店介绍潍坊新富佳悦大酒店 位置：奎文区 定位：合资兴建的五星旅游饭店 开业时间：2006 房间数：153 价格区间：660-2880 入住率：配套情况：碧水湾会所、新富国际会议中心、顺风楼、贵宾楼、佳悦楼 携程网评论关键词：环境好 服务好 空间大 位置偏 打车方便 交通方便 酒店市场小结 潍坊市旅游人数增长迅速，年均增长维持在20%左右；高新区高端商务规划带来大量高端商务人士，尤其是城投金融广场项目；目前酒店市场入住率约60%，无世界品牌酒店管理集团进入；目前在用酒店开业年份较早，服务较好，但客户普遍反映设施陈旧；26、未来市场潜在市场竞争激烈，并且出现世界品牌酒店管理集团。酒店部分定位思路 酒店部分定位思路 酒店客群定位高端消费人群 高端商务人士：便捷、舒适，对酒店客房和硬件要求较高 政务接待：尽量吸纳高新区政务接待需求 旅游人士：放松心情，减轻旅途疲劳，同时期望在酒店的环境中寻找到当地的文化特色 高收入：雄厚的经济基础和较高的消费能力 高声望：拥有好的教育背景和置业声望，得到尊重和认可的社会精英 高品质：倡导健康、有质量的生活方式，乐于接受新事物 高标准：眼光 独到，注重细节 客群定位高端商务人士与旅游人士 酒店部分定位思路 方案1现代时尚五星级酒店 基地面积：31,305平米 建筑总面积：350,00027、平米 地上建筑总面积：265,300平米 地下建筑总面积：84,700平米 酒店公寓楼：120,500平米 酒店：31,700平米 酒店客房：237间 公寓：58,400平米 商业配套：30,300平米 办公楼A：72,300平米 办公楼B：72,500平米 大楼覆盖率：46%规模参数 案例借鉴：北京银泰中心 柏悦酒店 酒店部分定位思路 方案1现代时尚五星级酒店 功能配套 客房设施：房型：房型名称：柏悦客房，面积：45平方米，楼层：37-49层 房型名称：柏悦豪华客房，面积：50平方米，楼层：37-49层 房型名称：柏悦套房，面积：85平方米，楼层：45-47层 餐饮娱乐设施：66层特色餐厅提28、供世界美食；酒吧；大堂酒吧；娱乐中心；意大利餐厅；专用水疗spa中心，室内泳池，健身中心 案例借鉴：北京银泰中心 柏悦酒店 酒店部分定位思路 方案1现代时尚五星级酒店 功能配套 会议设施：-2,300平方米的多功能会议及宴会设施 -3层可容纳1,200人的超大无柱宴会厅 -位于3层崭新寓宅式设计概念的多功能独立宴会会议设施 -61及62层的8间会议厅 案例借鉴：北京银泰中心 柏悦酒店 酒店部分定位思路 主题阐释尊贵 商务 时尚 酒店主题阐释尊贵 商务 时尚 酒店外形和室内装修更富现代感和尊贵感，世界品牌酒店管理集团进一步提升酒店形象；标准的五星级酒店奢华配套 酒店部分定位思路 当今酒店市场竞争29、激烈，各酒店品牌在竞争中一味的攀比豪华，同质化现象严重。顾客在竞争中产生了审美疲劳，对传统星级酒店逐渐失去新鲜感，且星级酒店难以满足越来越多的顾客个性化的需求，个性化、概念化的酒店就成为酒店市场发展的必然产物。“精品酒店“应运而生。精品酒店是市场细化的极致表现 浓郁的文化特色、独特的风格设计、人性化细致服务 在精品酒店得到了五星级的服务，但这是五星级服务的趣味版 方案2五星级精品酒店 酒店部分定位思路 案例借鉴 一号码头精品酒店 该酒店使用原来废弃的啤酒屋改建而成，酒店包含Mimosa俱乐部，Monsoon屋顶酒吧等。酒店所在的苏州河南岸，有着极高的艺术氛围。此外，米其林3星主厨也是该酒店的一30、大亮点。璞邸精品酒店 上海第一家国际酒店集团接管的精品酒店，酒店将被法国雅高酒店集团管理但并不从属于旗下的品牌。酒店部分定位思路 主题阐释品味 时尚 酒店主题阐释品位 时尚 室内设计与装修主题突出，注重结合本地元素，以空间或者装修营造尊贵与奢华；服务比传统酒店更加人性化，细致入微，营造宾至如归的体验感觉。酒店部分定位思路 配套建议五星标准，个性化服务 配套建议：客房装修除满足五星酒店的奢华标准外，提供高品质个性化服务，管家式服务，营造家的感觉 向宾客提供超越传统五星级酒店的私人、体验式服务 北京瑜舍：摒弃传统酒店前台check in模式，采用服务员主动上前笔电登记的模式 上海璞邸酒店：管家式贴31、身服务，客人入住后，全程打理其生活 喜达屋w hotel:只要提出要求，随时贴身服务实现客人愿望 北京颐和安缦居:客人与员工比例维持在1比5，以自然而不着痕迹的服务著称 酒店管理合作方式 引进大型世界品牌酒店管理集团，树立形象 大型酒店集团管理的方式，领先市场，树立国际化的形象和服务标准 酒店管理合作方式 酒店管理合作方式委托经营、特许经营 目前酒店管理合作主要方式 投资直营式：开发商出让酒店，酒店管理公司承租场地（10 年起），全额投资装修改造资金，挂牌全权管理（人事、财务等）。目前主要针对国内一线城市，如：北京、上海、广州、成都、杭州、天津、深圳等。合资开发式：开发商与管理公司合作开发投资32、（土建、装修），管理公司（带资管理）挂牌全权管理（人事、财务等）。目前只针对内地主要省会城市。委托管理式：管理公司只委派若干管理人员进行管理，管理人员的所有费用列入酒店费用支出中。目前可针对地级以上重点城市，管理公司按一定比例获得利润分红。特许经营式：管理公司挂牌，前期（36 个月）只派 24 人顾问管理培训（期间人员费用列入酒店费用支出中，之后撤离，定期检查，并提供营销、预订、采购、咨询等服务。目前知名酒店管理公司采取的合作方式基本上是委托经营，特许经营，和直接投资三种方式。酒店规模确定 酒店规模确定 根据距离，判断各主要竞争对手的影响力系数：富华：0.4 东方：0.4 金茂：0.6 根据价33、格、配套、服务等确定各竞争对手得分：富华：90 东方：70 金茂：80 本案：90 根据公式：新建酒店存量市场=（目标酒店房间数*目标酒店入住率*细分市场占有率）=296 根据公式：酒店未来市场容量=容量市场房间数*（100%+市场增长率-房间增长率）=266 房间数范围：266-300间（没有考虑非市场化条件，例如政府的干预）考虑政府干预（例如指定为固定招待所，可在此基础上适当增加房间数量）附件：1、B区商业定位及产品分割建议 2、B区办公物业物业发展建议 3、项目整体商业定位相关 4、项目住宅定位相关 附件1：B区商业定位及产品分割建议 完善配套服务，促进写字楼销售；部分自持，尽量分割，返34、租销售，快速实现回款目标。B区底层商业定位 商业在B区将扮演何种角色？B区商业该如何去化？首先，我们不能把B区商业当普通商业裙楼处理。因为商业是B区产业园软硬件配套服务的核心载体。6大平台，3大服务体系中很大一部分都将在商业裙房中体现，否则无法给予写字楼物业销售带来配套方面的支撑，而软硬件配套服务恰是我们区别于普通项目的核心竞争力之一。其次，基于我们的回款计划，商业尽可能销售，以实现销售目标。第三，B区5栋楼商业投资价值分级明显，不同区位及楼层去化难度，销售价格有较大差异。功能定位 部分自持，打造商务配套服务中心。选取商业价值较弱，去化难度较大的部分，局部自持，以确保在项目整体落成之前，尽可能35、满足入园企业的软硬件配套服务。销售及产品策略 可售部分，扮演重要回款组成部门。具体分割策略，在不影响商业价值利用的前提下，尽可能分割，以降低投资门槛。销售模式 进行区域业态划分，提前招商，采用返租及带租约销售等模式，提升商铺价值，促进成交。B区商业重在完善商务配套服务，未来将满足区域内商务配套服务 整体商业功能定位 lifestyle center共分为三大中心区：A区时尚生活中心。作为lifestyle center核心部分，将涵盖购物、餐饮、休闲娱乐、创意文化、商务服务（主要包含政务办公、五星酒店配套）、教育培训、汽车、儿童八大主题。通过丰富多样的家庭生活服务体验与特色主题专业店，满足不同36、档次客群消费需求，弥补城市东部的市场空白。B区商务服务中心。作为lifestyle center重要组成部分，将涵盖商务服务、餐饮、休闲娱乐、汽车等三大主题，以满足CBD片区商务办公、专业市场需求。C区邻里中心。作为lifestyle center延伸，将涵盖社区商业、婚庆一条街等主题，满足城市新贵周边居民企业职工消费，以及年轻人对婚纱摄影需求。商务服务中心 邻里中心 时尚生活中心 沿健康街做中高端配套服务、特色服务业；园区内部以小型零售、商务服务为主，后排主打餐饮休闲娱乐 B区商业业态布局 楼号 业种列举 1号楼 1层：特色餐饮美食街、西餐厅、快餐店等 2层：健身会所 3层：瑜伽、美容SPA37、 2号楼 1层：便利店、快餐厅 2层：创业大厅 3层：云计算中心 3号楼 1-2层：中型超市（待定）、咖啡、茶楼 3层：良子足浴 4号楼 1-2层：银行、邮局、商务服务中心 3层：保险公司、证券公司，典当行、风险投资公司 5号楼 1-2层：中高端汽车展示店、西餐厅、电信运营商、广告公司、快递公司、咖啡厅、茶楼 3层：人才培训学校 汽车、电信、服务、教育培训 金融服务平台 购物、餐饮、休闲 软硬件配套服务 餐饮休闲娱乐 B区商务服务中心 零售、商务服务 零售、商务服务 B区商业分割原则 B区商铺分割建议 在不影响商业价值利用的前提下，尽可能分割，以降低投资门槛。商业价值高的区位以1-2层连卖为主38、。商业价值较低的区位，首层以单层小面积分割为主。对进深较大面积区域可采用背靠背方式进行产品分割。对于内部的2-3层难以去化的部分，不做细部分割，规划次主力店及配套服务，销售以整租整售为主。写字楼的大堂可做局部压缩，大堂面积控制在200以内。产品分割时尽量考虑目前的业态的建筑要求，提高可实施性。B区商业分割原则：B区1号楼商业分割建议 1号楼，首层做小面积分割，面宽最小可为半个柱距，面宽进深比不易超过1:3。考虑到扶梯的设计，2-3层，做大面积业态集中招商，整租整售。楼号 业种列举 1号楼 1层：特色餐饮美食街、西餐厅、快餐店等 2层：健身会所 3层：瑜伽、美容SPA 1号楼1层商铺分割示意（因39、缺乏设计院给出的具体商铺划分施工图，所以只能大概示意）B区2号楼商业分割建议 2号楼在5栋楼中，商业价值最低，首层做小面积分割，面宽最小可为半个柱距，面宽进深比不易超过1:3。考虑到产业园长远规划，短期去化压力，2-3层，建议做大面积配套，整租整售。楼号 业种列举 2号楼 1层：便利店、快餐厅 2层：创业大厅 3层：云计算中心 B区3号楼商业分割建议 楼号 业种列举 3号楼 1-2层：中型超市（待定）、咖啡、茶楼 3层：良子足浴 相对于1-2号楼，3号楼商业价值较高，也适宜采用1-2层连卖形式布局。3层整体租售。如果3号楼考虑一些如超市等较大零售业态，则可能需要重新考虑产品设计问题。B区4号楼40、商业分割建议 楼号 业种列举 4号楼 1-2层：银行、邮局、商务服务中心 3层：保险公司、证券公司，典当行、风险投资公司 4号楼，以1-2层连卖为主，沿健康街部分可适当做大面积分割，内街部分1-2层连卖，面积区间较小。考虑实用性，大堂不宜过大。区位较佳位置适宜布局为商业。3层做金融类配套，以商务办公为主。B区5号楼商业分割建议 楼号 业种列举 5号楼 1-2层：中高端汽车展示店、西餐厅、电信运营商、广告公司、快递公司、咖啡厅、茶楼 3层：人才培训学校 5号楼，以1-2层连卖为主，沿健康街部分可适当做大面积分割，内街部分1-2层连卖，面积区间较小。考虑实用性，大堂不宜过大。区位较佳位置适宜布局为41、商业。3层作为人才培育中心，招商引入人才培训学校，为入园企业提供专业技术人才输出。附件2：B区办公物业产品建议 B区写字楼物业发展建议原则 B区写字楼发展建议 写字楼物业产品定位 写字楼物业的产品策略 写字楼物业发展建议原则 硬件配套上确保必要办公配套需求，尽量控制成本。合适的面积配比，除定制物业外，尽量分割，销售上50-1000灵活组合。通过六大平台，三大体系，打造强大软件配套服务体系。高品质，高性价比，高附加值，智慧型，服务型物业 尽可能满足入园企业经营需求，减低成本，增加利润 硬件方面低成本控制，必要的硬件配套 内部空间简单划分，户型弹性设计，灵活分割；统一设置分户空调，及室外空调主机位42、，体现产业园区特征，同时节省大型中央空调高昂运行维护费用。按规范低限配置电梯间、楼梯间等公共面积，以提高单元面积使用率。B区写字楼发展建议 装饰 标准 大堂 有宽敞的大理石大堂和走廊 公共部分 关键部份为花岗岩地面为高级地砖或铺中档地毯 墙面 瓷砖或高级漆，吊顶 电梯间 不锈钢、大理石门套 电梯系统 合资品牌电梯 设备标准 市政供暖引入，提供接口 物业服务 专业的物业管理服务 精致的首层大堂，简洁而又不失身份，用细节体现人文关怀 首层大堂可采用局部挑空可模式，面积适中，建议150-300。简单装修，控制成本；墙面用中高档墙砖、地面用中高档地砖 细节体现智慧园区氛围：创意大堂吊灯设计；简约大方信43、报箱、公告牌；科技商务的水牌设计。B区写字楼发展建议 信报箱 公告牌 水牌 大堂 综合布线，百兆光纤到桌面，预留高密度网络接口、电话接口，为现代办公提供便利。百兆光纤入户：通过数字化社区环境，实现智慧园区办公。利用通讯、计算机、宽带网络和信息技术，成为业主和租户贴身的通讯服务专家；有线电视入户：提供国内各省市卫星电视频道外，还提供多种卫星资讯频道。B区写字楼发展建议 写字楼一般的布线标准：每个工作区（510m2）至少有一个双孔或多孔8芯的信息插座。每10m2一部电话。综合布线参照写字楼一般的布线标准并适当下调，建议：每30m2预留一部电话接口；每20m2预留一个双孔或多孔8芯的信息插座。新城商44、务区在用市场：使用面积以200以下的客户占绝大多数 B区写字楼发展建议 行业 面积区段=700 保险 0.0%1.5%1.5%0.0%2.9%5.3%31.6%电子通讯 2.1%0.0%1.5%0.0%0.0%0.0%0.0%房地产业 6.3%6.0%15.4%42.1%14.7%23.7%31.6%顾问咨询 20.0%17.9%23.0%15.8%8.8%7.9%0.0%广告传媒 6.3%6.0%3.1%5.3%8.8%5.3%5.3%货运物流 1.1%6.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%建筑类 11.6%20.9%12.3%0.0%11.8%5.3%0.0%教育培训 6.3%345、.0%3.1%15.8%14.7%10.5%5.3%贸易 11.6%11.9%9.2%0.0%5.9%5.3%0.0%能源 1.1%0.0%0.0%0.0%2.9%5.3%0.0%其他金融相关类行业 1.1%4.5%3.1%5.3%8.8%2.6%0.0%生活服务 14.7%9.0%12.3%0.0%2.9%2.6%0.0%石油化工 1.1%0.0%1.5%5.3%0.0%7.9%5.3%信息科技 3.2%0.0%3.1%0.0%2.9%0.0%0.0%银行 0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%2.6%5.3%政府事业单位 0.0%0.0%1.5%0.0%2.9%5.3%10.5%制造类 46、13.7%13.4%9.2%10.5%11.8%10.5%5.3%合计企业数 95 67 65 19 34 38 19 200以下三个面积区间客户最多：写字楼客户使用面积普遍较小，50以下、50-100、100-200三个面积区间企业数最多，这与目前潍坊在售市场小面积分割销售的市场现状相吻合。房地产业、保险、教育培训和政府事业单位需求面积较大 为彰显企业形象，同时也是也是一种房产投资，以上四类企业会购买较大的写字楼面积进行办公。新城商务区在售市场：产品随在升级换代，但仍以40-190中小户型为主。B区写字楼发展建议 项目 基础信息 销售信息 存量 物业费（元/月）层数 写字楼面积（万）单层 面47、积（）面积 区间()入市 时间 方式 售出面积 均价(万元/)去化率 去化速率（平/月）体量（万）天润大厦 28 6 1800 40-400 2012.5 出售 0.72 7000 12%1400 5.28 未定 金域华府 27 2.7 1000 50-100 2012.9 出售 4600 2.7 未定 中天下潍坊国际 27 3 1300 50-1300 2011.6 出售 2.1 7500 70%1400 0.9 未定 世纪环球金融中心 32 11 1500 80-190 2011.10 出售 4.4 7200 40%3600 6.6 3.8 瑞泰南郡 19 1.6 800 43-50 2048、11.5 出售 0.8 5000 50%500 0.8 1.5 合计 24.3 16.28 世纪环球中心世纪环球中心 潍坊国际潍坊国际 天润大厦天润大厦 金域国际金域国际 瑞泰南瑞泰南郡郡 市政府 本案地块 新华路 东风街 胜利街 健康街 福寿街 业态：高层产品集中，纯写字楼项目为主，尚未出现综合体项目；单层面积：单层面积较在用产品升级，面积区间在800-1800之间，跨度较大；户型分割：仍旧以40-190小面积为主，开始出现整层销售产品；销售方式：全部以销售为主，尚未出现开发商自持出租产品；去化情况：整体去化不足，去化速度慢，去化周期长；售价：市政府周边均价7000以上，外围区域5000-649、500不等；租金：根据市场调研，新华路周边租金价格维持在0.7-1.3元/天之间；物业费：在售项目物业费普遍未确定，但依据周边情况应维持在3元/月以上；在售存量：16.28万平，存量去化压力大。合适的面积配比，除定制物业外，适量分割，即确保好租又确保好卖，销售上50-1000灵活组合 面积配比主要基于未来入园企业的实际需要以及尽量吸纳更多投资客置业两个角度来进行设计。如1号楼主要跟清华合作，那要了解对方的需求，然后进行产品分割。如果2号5号楼在没有定性的招商时，我们可以在10层以上在原有户型基础上进行二次分割。最终使得50-80小户型成为主力户型。以降低投资门槛，扩大投资置业人群规模。同时我们50、要考虑到，未来开始中小型企业较多，对小户型需求较大，伴随着企业成长，要预留出让他们升迁至更大办公面积的机会，所以不能一味的小面积，各面积区间保持在一定比例关系，最终形成良性循环。户型面积配比建议：户型面积范围 50-80 100左右 150-200 比例（%）50 40 10 主力面积50-80，分割方式如图示意：户型设计原则：灵活分割，提高利用率。功能弹性强，可自由组合。B区写字楼发展建议 利用公共空间部分设置公共休息处，提高单元面积使用率。走廊临窗位置设公共休息处，设计盆景绿化，为业主提供交友、休息、商务会谈的空间，增加了建筑的使用效率。按规范低限配置电梯间、楼梯间等公共面积，以提高单元面51、积使用率。统一设置室外空调主机位，体现写字楼特征，同时节省大型中央空调高昂运行维护费用。B区写字楼发展建议 公共接待区域 B2写字楼产品分割建议 A、根据项目定位以及2号楼的产品定位：中小企业创业大厦，建议适当将单元单套小面积分割，其中10层以下面宽调整为1/2柱距4-4.2米左，主力户型为50-80；10层以上部分宽调整为1个柱距。主力面积在100-120。做到产品大小比例搭配。B、考虑B区2号楼的功能定位以及销售公摊考量，建议取消部分楼层中庭的设计方案。中庭虽然可以提升写字楼整体使用的舒适度，但却会增加公摊，对销售带来压力。主力面积50-120分割 中庭的修改 B3公寓产品建议 A A B52、 B C A、建议将厨房去掉，做成靠进门左侧开放式厨房，增加整个单位的室内使用空间；B、对于阳台部分，建议设计上做成隔墙，但实际施工中不砌墙，便于客户后期将卧室与阳台合成一体，增加空间；尽量减少阳台开间范围内的剪力墙长度，便于客户后期空间扩大改造；C、标准层公共部分不建议每层设接待台，可选择层数设计，其他可设计成层的露台花园等；B5写字楼产品分割建议 A、根据项目定位及5号楼的产品定位：中小企业孵化大楼，主要引入具备一定规模与投资能力的中小型自用类企业主，所以主力面积会在250-300之间，产品设计无需做过多修改，主要在销售时采用打包销售模式，10层以下，1/4层起售，10层以上1/2层起售。53、B区5号楼 三层平面图销售分割示意 软硬件配套服务的本质是满足入园企业的经营需求 B区写字楼发展建议 满足企业经营需求 降低 经营成本 增加 产品收益 政府政策扶持 产业园优惠政策 流通沟通成本降低 生产资料成本降低 客户增加 服务多元化 价值倍增利润增加 品牌孵化 人力资源成本降低 形成产业集群效用 这些客户需求正是我们在产品规划、项目定位、包装推广、招商运营中所需要考虑的问题。软件配套服务六大服务平台、三大服务体系 B区写字楼发展建议 综合配套服务平台 中小企业创新孵化平台 智慧社区样板实验平台 金融投资平台 云计算服务平台 政务服务平台 六大平台 电子商务、互联网、国际贸易服务体系 人才54、引进、人才培育体系 行业协会、园区企业委员会等自管体系 附件3：项目整体商业定位相关 业态分析 商业业态定位 本项目商业主题特色的发展必须要充分考量消费者得需求和竞争策略的执行 消费需求 竞争差异化 独特卖点 核心竞争力 消费者需求分析 热点业态 竞争差异化分析 错位经营 未来需求业态 通过布置市场认知 业态来实现经济效益 通过布置差异化业态 来树立商业的特色发展 百货商场 大型超市 大型酒楼 中高档餐饮 KTV 特色主题餐厅 全国连锁餐饮店 酒吧 电影院 休闲会所 电玩中心 儿童娱乐中心 主题婚纱街 核心购物功能 特色餐饮 儿童主题 品质休闲娱乐 时尚生活服务 主题婚纱概念 教育培训主题 汽55、车主题 社区配套服务 功能组合 商业业态定位 家庭中心 商务接待 集合吃、喝、玩 乐、购、服务于一体 朋友聚会 适度超前规划布局 时尚现代空间设计 地标式城市综合体 主题式商业街区 体体 验验 概概 念念 档档 次次 提提 升升 业业 态态 多多 元元 形形 象象 特特 色色 情景式购物公园 引入中高档主力店 商业体量 商业业态定位 业态主题 规模 业态列举 购物 20000-25000 百货、超市、服装鞋帽、名烟名酒、品牌家居馆等 餐饮 10000 中高档酒楼、连锁餐饮、轻餐饮、美食广场、特色餐饮美食街、西餐厅、快餐店等 休闲娱乐 10000 KTV、电影院、健身、美容美体、瑜伽、健康理疗、56、高端会所、棋牌室、茶楼、浴足等 创意文化 5000-6000 茶文化、古玩、书画院、创意家居、创意礼品、陶艺等 商务服务 13500 五星酒店配套、咖啡厅、银行、保险公司、打印复印、订票中心等 教育培训 4000-5000 外语培训、音乐培训、舞蹈学校、美术班、电脑班、课程辅导等 汽车 5000 高端汽车展示店、高端汽车美容等等 儿童 5000-6000 亲子园、早教中心、儿童服饰、儿童游玩 社区商业 5000 便利店、服饰精品、干洗店、美容美发、水果店、蔬菜市场、杂货铺、五金店、建材店、快餐店、房产中介、药房、花店、宠物店等 婚庆主题 20000 鲜花店、喜糖店、其他婚庆用品、婚纱摄影、婚纱57、饰品租售、礼服租售、婚介机构、婚庆策划 基本遵循传统商业经典业态配比：购物、休闲娱乐、餐饮配比5:3:2 ABC三大片区商业总体量 约10万 商业功能定位 lifestyle center共分为三大中心区：A区时尚生活中心。作为lifestyle center核心部分，将涵盖购物、餐饮、休闲娱乐、创意文化、商务服务（主要包含政务办公、五星酒店配套）、教育培训、汽车、儿童八大主题。通过丰富多样的家庭生活服务体验与特色主题专业店，满足不同档次客群消费需求，弥补城市东部的市场空白。B区商务服务中心。作为lifestyle center重要组成部分，将涵盖商务服务、餐饮、休闲娱乐、汽车等三大主题，以58、满足CBD片区商务办公、专业市场需求。C区邻里中心。作为lifestyle center延伸，将涵盖社区商业、婚庆一条街等主题，满足城市新贵周边居民企业职工消费，以及年轻人对婚纱摄影需求。商务服务中心 邻里中心 时尚生活中心 B区商业重在完善商务配套服务，未来将满足区域内商务配套服务 A区业态布局 商业业态定位 作为lifestyle center核心部分，将涵盖购物、餐饮、休闲娱乐、创意文化、商务服务（主要包含政务办公、五星酒店配套）、教育培训、汽车、儿童八大主题。通过丰富多样的家庭生活服务体验与特色主题专业店，满足不同档次客群消费需求，弥补城市东部的市场空白。A区时尚生活中心 业态主题 业59、种列举 购物 百货、超市、服装鞋帽、名烟名酒、品牌家居馆等 餐饮 中高档酒楼、连锁餐饮、轻餐饮、美食广场等 休闲娱乐 KTV、电影院、健身、美容美体、瑜伽、健康理疗等 创意文化 茶文化、古玩、书画院、创意家居、创意礼品、陶艺等 商务服务 主要包含政务办公、五星酒店配套、咖啡厅等 教育培训 外语培训、音乐培训、舞蹈学校、美术班、电脑班、课程辅导等 汽车 高端汽车展示店、高端汽车美容等等 儿童 亲子园、早教中心、儿童服饰、儿童游玩 五星酒店 配套区 百货商场、儿童主题 行政审批大厅 创意文化、休闲娱乐、教育培训 购物、商务服务、汽车 大型超市、食堂、美食广场 A区业态布局 商业业态定位 2号楼业态60、布局示意 L4 KTV 美容SPA 健身会所 L3 电影院 儿童游泳、儿童摄影、儿童早教中心、孕婴培训 L2 精品百货 格子铺（潮流服饰、化妆品、箱包鞋袜等）儿童百货 儿童亲子园、游乐场 品牌服饰 格子铺 中式酒楼2家 L1 方案1：百货商场+休闲娱乐+高端餐饮+儿童主题 L4 电影院 量贩式KTV 健身会所 L3 百货商场 亲子乐园、儿童游泳、儿童摄影、儿童早教中心、儿童玩具 美容SPA 中式酒楼2家 L2 L1 方案2：精品购物+休闲娱乐+高端餐饮+儿童主题（立面示意）（立面示意）A区业态布局 商业业态定位 L3 酒楼宴会厅 儿外语培训、音乐培训、舞蹈学校、美术班、电脑班、课程辅导等 健身61、房 L2 中高档酒楼（2-3家）瑜伽、台球厅 量贩式KTV L1 连锁餐饮 轻餐饮 美容SPA 方案2：休闲娱乐+餐饮+教育培训 3号楼业态布局示意（立面示意）L4 儿外语培训、音乐培训、舞蹈学校、美术班、电脑班、课程辅导 L3 瑜伽、健身房 美容SPA L2 书画院 陶艺 茶文化 茶楼 L1 创意家居礼品 古玩 方案1：创意文化+休闲娱乐+教育培训（立面示意）突出创意文化教育主题，打造城市名片、体现人文艺术、品味时尚。A区业态布局 商业业态定位 L3 高端汽车 展示店 品牌家居馆 L2 陶艺 书画 收藏 L1 品牌家居馆 名烟名酒 红酒 礼品 6号楼：购物+商务服务+汽车 5-6号楼业态布局62、示意 咖啡厅 L3 高端汽车 展示店 品牌家居馆 L2 茶文化 L1 礼品 5号楼：购物+商务服务+汽车 茶楼 （立面示意）（立面示意）A区业态布局 商业业态定位-L1 下沉式 广场 员工 食堂 美食 广场 西式 茶餐厅 超市+员工食堂+美食广场 7号负一层业态布局示意 大型超市（平面示意）A区概念展示 商业业态定位 CBD首个情景 体验式购物公园 A区概念展示 商业业态定位 CBD首个餐饮、休闲娱乐、商务、购物集中体验区东方不夜城 沿健康街做中高端配套服务、特色服务业；园区内部以小型零售、商务服务为主，后排主打餐饮休闲娱乐 B区商业业态布局 楼号 业种列举 1号楼 1层：特色餐饮美食街、西餐63、厅、快餐店等 2层：健身会所 3层：瑜伽、美容SPA 2号楼 1层：便利店、快餐厅 2层：创业大厅 3层：云计算中心 3号楼 1-2层：中型超市（待定）、咖啡、茶楼 3层：良子足浴 4号楼 1-2层：银行、邮局、商务服务中心 3层：保险公司、证券公司，典当行、风险投资公司 5号楼 1-2层：中高端汽车展示店、西餐厅、电信运营商、广告公司、快递公司、咖啡厅、茶楼 3层：人才培训学校 汽车、电信、服务、教育培训 金融服务平台 购物、餐饮、休闲 软硬件配套服务 餐饮休闲娱乐 B区商务服务中心 零售、商务服务 零售、商务服务 B区概念展示 商业业态定位 CBD 多主题特色商业街区 C区业态布局 商业业64、态定位 业态主题 业种列举 社区商业 便利店、服饰精品、干洗店、美容美发、水果店、蔬菜市场、杂货铺、五金店、建材店、快餐店、房产中介、药房、花店、宠物店等 婚庆主题 鲜花店、喜糖店、其他婚庆用品 婚纱摄影、婚纱、饰品租售、礼服租售 婚介机构、婚庆策划 社 区 配 套 作为lifestyle center 延伸，将 涵盖 社 区 商业、婚 庆一 条 街 等主 题，满足 城 市 新贵 周 边 居民 企 业 职工 消 费，以 及 年 轻人 对 婚 纱摄 影 需 求。C区邻里中心 婚庆一条街 社区商业类型研究 商业业态定位 社区商业类型 按照商住比分析 外向型 内向型 中间型 外向型的社区商业面积与住65、宅面积之比在515之间或者更高，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。中间型的商业面积和住宅面积之比在25之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。社区商业类型按照商住比分析 本项目属性 住宅面积40万66、m 社区商业面积/住宅面积=2-5%社区商业0.8-2万m 外向型社区商业（服务半径在1.52公里范围内）中间型社区商业（服务半径在1.5公里范围内）内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；业态细分 商业业态定位 业态主题 规模 业态 面积需求（）招商及运营目标 购物 20000-25000 百货 12000 中百百货 超市 10000 佳乐家超市 品牌家居馆 1000 LOFT乐芙特家居、晶彩家居、艺德家居饰品、尚欣居、第六空间、尚品宅配 其他专业店 2000 名烟名酒、茶叶专卖、旅游产品张裕、青啤、苹果、索尼、钟表、海尔、屈臣氏、万宁等 餐饮 10000 中高档酒楼 40067、0-5000 以高端鲁式菜系为主，满足政务、商务消费 连锁餐饮 1000-1500 肯德基、麦当劳、汉堡王、绿茵阁、味千拉面、一茶一坐等连锁商家 西餐 500 批萨、料理、咖喱、寿司 美食广场 800-1000 大食代，参考青岛麦凯乐全食界美食广场、Jusco二层美食广场 特色餐饮美食街 2000-2500 兰州拉面、新疆大盘鸡、桂林米粉、重庆砂锅米线、成都担担面、万州烤鱼、武汉热干面、高密炉包、绝味鸭脖、卤三国、魔石咕噜鱼、味统天下、老家肉饼等 其他餐饮/食堂 1000-1500 员工食堂、特色餐厅、火锅、面馆、粥店、饺子馆、烧烤、休闲简餐 休闲娱乐 10000 KTV 1500-2000 68、钱柜、好乐迪、米乐星、大歌星、阿米果 电影院 2000-3000 横店影城、潇湘院线、天河影业、中影星美、嘉禾院线 健身 600-1000 良子健身、帕菲克健身俱乐部、黑骏马国际健身连锁机构、英派斯健身俱乐部 美容美体 800-1000 维多利亚美容、罗芙仙妮汉芳、欧洁蔓美容美体、名角女士护肤美体养生馆、柔婷美容美体 瑜伽 300 亚太瑜伽、云水禅心瑜伽馆、水木缘瑜伽 足浴 1000-1500 重庆富侨、良子足浴、重庆富康 高端会所 1000 可选择打造高端商务主题会所，如红酒、雪茄 其他休闲娱乐 1500-2000 福满轩、棋和休闲吧、如意福麻将棋牌 各业态细分业种面积需求、招商及运营目标示69、意 业态细分 商业业态定位 各业态细分业种面积需求、招商及运营目标示意 业态主题 规模 业态 面积需求（）招商及运营目标 商务服务 13000 五星酒店配套 5000 游泳池、茶艺、高档餐饮、酒店大堂等 咖啡厅 1000 上岛咖啡、两岸咖啡 银行保险公司 6500 建设银行、交通银行、太平洋保险、平安保险，中国人寿 其他配套服务 500 打印复印、订票中心等 创意文化 5000-6000 书画院 2000-3000 画廊、工作室、书画展厅 茶文化、古玩陶艺 2000 茶文化相关、古玩、陶艺、收藏品等 创意家居、礼品 1000 创意家居、创意礼品 教育培训 4000-5000 全部 5000 新70、东方外语培训、音乐培训、舞蹈学校、美术班、电脑班、课程辅导等 汽车 5000 全部 5000 英菲尼迪、奔驰、凯迪拉克、雷克萨斯、宝马 儿童 5000-6000 儿童游乐场 1000-1500 星期八小镇、比如世界、汤姆熊、卡通尼、红帽象 亲子园 1000-1500 参考红黄蓝、天使摇篮亲子园 儿童服饰 800-1000 好孩子、丽婴房、婴方喜、贝蒂、OURQ、TWINKIDS、芭比童装、元首、米菲鞋子、nike、邦宝 儿童玩具 400-500 芭比玩具、小天才儿童电脑 儿童教育 800-1000 早教中心、学前教育 社区商业 5000 全部 5000 便利店、服饰精品、干洗店、美容美发、水果71、店、蔬菜市场、杂货铺、五金店、建材店、快餐店、房产中介、药房、花店、宠物店等 婚庆主题 20000 全部 20000 IDO、蓝月国际时尚婚纱摄影、梦圆*伊莎美尔、米兰春天、薇薇新娘、缘梦婚纱摄影、缔缘婚纱摄影、非凡数码、巴黎数码、上海风情、钟爱一生、MENG国际婚纱摄影、梦达尔 星月情缘、皇家新娘、世纪情缘 自持占比 商业业态定位 101 业态主题 规模 业态 面积需求（）自持/销售 业态主题 规模 业态 面积需求（）自持/销售 商务服务 13000 五星酒店配套 5000 自持 餐饮 10000 中高档酒楼 3000-4000 自持2000 咖啡厅 1000 销售 连锁餐饮 1000-1572、00 销售 银行 5000 销售 西餐 500 销售 保险公司 1500 销售 美食广场 800-1000 自持 其他配套服务 1000 销售 特色餐饮美食街 2000-2500 销售 教育培训 4000-5000 全部 5000 销售 其他餐饮/食堂 1000-1500 销售 汽车 5000 全部 5000 销售 休闲娱乐 10000 KTV 1500-2000 自持 儿童 5000-6000 儿童游乐场 1000-1500 自持 电影院 2000-3000 自持 亲子园 1000-1500 自持 健身 600-1000 销售 儿童服饰 800-1000 销售 美容美体 800-1000 销73、售 儿童玩具 400-500 销售 瑜伽 300 销售 儿童教育 800-1000 销售 足浴 1000-1500 自持 购物 20000-25000 百货 12000 自持 高端会所 1000 自持 超市 10000 自持 其他休闲娱乐 1500-2000 销售 品牌家居馆 1000 销售 社区商业 5000 全部 5000 销售 其他专业店 2000 销售 婚庆主题 20000 全部 20000 销售 创意文化 5000-6000 书画院 2000-3000 自持 茶文化、古玩陶艺 2000 销售 创意家居、礼品 1000 销售 自持40%：商业自持面积40000（含地下及酒店配套），销售74、面积60000（含C区）业态定位 客户定位 整体定位 消费者定位 商业客户定位 客群 数量 消费特征 重要程度 吸引点 高新区东部未来新城居民、企业职工、专业市场商户 20-30万人口 城市新秀、有一定的消费能力，外出就餐或休闲娱乐一般寻求经济实惠。喜欢就近消费，以家庭集中消费较为常见。对消费场所，没有过高要求。核心客户 方便快捷、产品及服务齐全，可游玩，经济实惠。高新区CBD商务区办公的商务人士、公务员 具体数字待定 宴请，有较高的消费能力，外出就餐或休闲娱乐的频次较高。距离不是问题，消费场所要有特色、上档次。消费能力较高、对环境关注度高、对消费档次要求度较高、部分消费需要保持私密性。重要客75、户 高档次、高品位、环境优美，适合商务，公务洽谈，同时又是聚会休闲娱乐特色消费的地方 城区内中高收入人群及家庭成员 3-5万人 有较高的消费能力，外出就餐或休闲娱乐的频次较高。对环境的关注程度较高。距离不是问题，消费场所要有特色 补充客户 一个有特色的餐饮娱乐休闲的目的地，周末玩耍的好地方。置业人群定位 商业客户定位 游离 核心 边缘 重要 客户需求 商铺功能 租金收益 出租 转售 经营 业主只需收取租金 因“道路刚性”而稀缺,从而产生增值 销售收益 降低房租成本，并获得营业收入 经营收益.长期收益 风险保障 资产沉淀 客户利益 融资工具 融资收益 融资 可作为不动产进行抵押 或置信凭证，从而76、获得贷款 置业人群 核心客户 重要客户 游离客户 边缘客户 本项目客户需求特征以投资为主 销售部分目标客户定位 商业客户定位 目标投资客户定位 私营企业主：化工、机械制造、纺织等行业的私营企业主、外地到潍坊投资的人。企业中高管：潍柴、歌尔、福田重工、晨鸣集团等企业收入较高的企业中高管。个体户老板：现有经营商铺的人。中高级公务员：收入较高、工作稳定、且具有投资意识的中高级公务员 政策受益者：从城中村改造中受益的农民。经营商户 销售部分目标客户定位 本地现有商业经营户，以及将要经营商铺的人 外地经营者：青岛及其它地方来潍坊经商的人。附件4：项目住宅定位相关 客群初步锁定 住宅客户定位 结合本项目的77、资源特点与项目规模，客户群宽泛，初步确定项目的总体客户群类别如下：他们比较年轻，思想活跃，乐于接受新生事物，在购房时不太理智，已建立了家庭（或者以先购房再建立家庭，收入相对稳定，是城市的中坚力量。需求户型：80100两房或三房 总价要求：50万元 代表阶层：工薪阶层等泛白领阶层；来源：高新区约60%+周边地区约40%。他们有一定的阅历，思想比较成熟，但能接受新鲜事物，事业有一定的基础，家庭结构比较稳定，小孩一能独立生活，有一定的经济基础，对生活品质的提升有一定的展望，对环境的要求较高。需求户型：120的三房或四房 总价要求：60-80万元 代表阶层：中级公务员，生意人，私营企业老板、高管等 他78、们资产比较丰厚，对市场感觉敏锐，有一定的投资意识和投资理念，比较看好未来的升值空间，不以短期变现为目标，做中长期的考虑，投资型的主要以中小户型为主；投资+居住型的主要以中大户型为主；总价要求：小户型40万元以下，中大户型50-60万元 代表阶层：个体户老板、私营企业主、中高级公务员。投资型或投资/居住型客户（其它客户）首次置业型客户（重要客户）改善居住客户（核心客户）客户定位 产品建议 整体定位 整盘推售阶段 住宅产品建议（2013初）（2013年下半年-2016年）（2017年-2018年）概念 户型 价格 客群 气势，潜力 品质、生活方式 成熟多元社区 刚需两房、创新三房为主 部分改善三房79、及小户型投资 地缘性刚需为主 部分投资客户 创新三房及改善三房占比上升 刚需两房及部分投资 略高于同档次市场平均价格 地缘及周边片区改善与 刚需客户，部分投资 创新三房及改善三房为绝对主力 价格标杆 客户范围扩大至整个潍坊市 破局 升级 收官 目前市场现状认知不足，开发策略选择低开高走，营销未来价值 略低于同档次市场平均价格 周期 地块价值排序 住宅产品建议 因素/楼栋 11 12 13 14 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 交通 4 3 4 4 3 4 4 3 5 5 3 4 4 3 5 5 4 4 配套 3 2 3 3 2 3 3 2 380、 3 2 3 3 2 3 3 2 3 景观 1 3 2 2 4 1 1 5 2 2 5 1 1 4 2 2 2 1 负面影响-1-1-2-2 0-1-1 0-2-2 0-1-1 0-2-2-2-2 7 7 7 8 9 7 7 10 8 8 10 7 7 9 8 8 6 6 产品推售分期 住宅产品建议 三期 二期 一期 西地块面积排布 住宅产品建议 西侧两梯二，东侧两梯三 130+130+120+90+110 两梯四，两梯四 85+85+90+100 两梯四 85+85+98+100 两梯四，两梯四 85+85+90+100 两梯二，两梯二 160+160 两梯二，两梯二 180+180 两梯三81、，两梯三 120+90+110 120+90+110 西侧两梯三，东侧两梯二 120+90+110+130+130 两梯二，两梯二 145+145（考虑做部分亲子居70-90）提示：根据市场现状，在技术条件允许的情况下，考虑在此基础上增加户数，将单套面积压缩 西地块面积配比 住宅产品建议 面积区间（）房型 占比 备注 70以下 一房 一室一厅一卫 兼顾投资与自主 70-75 两房 两室一厅一卫 80-90 两室一厅一卫 35%刚需主力户型 95-105 三房 三室一厅一卫 11%创新户型及市场机会户型 110-130 三室两厅两卫 33%常规改善型三房客户 140-160 四房 四室两厅 1682、%高端改善客户需求 170-200 楼王 5%瞰景楼王 总计 配比原则：拉长产品线，针对主流客群提供主流产品，适当创新；整盘户型以改善三房刚需两房为主，同时配以兼顾投资和高端需求的部分户型 外立面产品建议 住宅产品建议 目前市场风格情况：目前市场建筑风格以欧式、现代简约为主，处于简单的模仿阶段，中建与项目风格景观统一性较好 本案的参考建筑风格：简约版Art Deco 中建大观天下 恒大名都 金马怡园 欧陆新古典+Art Deco 欧陆 现代简约 紫瑞园 时代丽景苑 现代简约 外立面产品建议 住宅产品建议 115 Art Deco从来都是高端住宅产品的宠儿，外表挺拔俊朗,具有地标性建筑的气势；同83、时，去掉顶部琐碎的装饰，加入新古典风格的稳重，与管委对面的区位特点保持一致 简约版Art Deco 建筑建筑 竞品面积拆分 住宅产品建议 中建大观天下 面积区间 套数 占比 销售套数 去化率 总价（4500）280 36 3.1%0.0%大于126 总计 1164 恒大名都 面积区间 套数 占比 销售套数 去化率 总价（5400）100-105 132 10.5%25 18.9%54-57 105-110 198 15.8%104 52.5%57-59 110-115 133 10.6%73 54.9%59-62 125-130 197 15.7%125 63.5%67-70 140-145 84、132 10.5%94 71.2%76-78 145-150 132 10.5%65 49.2%78-81 160-165 66 5.3%35 53.0%86-89 165-170 66 5.3%34 51.5%89-92 170-175 99 7.9%10 10.1%92-95 175-180 99 7.9%33 33.3%95-97 总计 1254 标底色部分为该项目占比较大同时销售较好的面积和户型 竞品面积拆分 住宅产品建议 标底色部分为该项目占比较大同时销售较好的面积和户型 金马怡园 面积区间 套数 占比 销售套数 去化率 总价（4200 35-40 132 8.9%74 56.1%185、4-17 75-80 128 8.6%76 59.4%31-34 80-85 179 12.1%172 96.1%34-36 85-90 25 1.7%25 100.0%36-38 95-100 5 0.3%5 100.0%39-42 100-105 312 21.1%303 97.1%42-44 105-110 232 15.7%183 78.9%44-46 110-115 36 2.4%26 72.2%46-48 115-120 137 9.3%87 63.5%48-50 120-125 4 0.3%4 100.0%50-53 130-135 102 6.9%89 87.3%54-57 186、35-140 12 0.8%12 100.0%57-59 140-145 5 0.3%5 100.0%59-61 145-150 54 3.6%29 53.7%61-63 150-155 54 3.6%30 55.6%63-65 160-165 40 2.7%40 100.0%65-67 165-170 6 0.4%6 100.0%67-69 170-175 18 1.2%13 72.2%69-71 总计 1481 吉祥如意城 面积区间 套数 占比 销售套数 去化率4100 总价 180 14 11.1%6 42.9%74 总计 126 竞品面积拆分 住宅产品建议 标底色部分为该项目占比较大同87、时销售较好的面积和户型 紫瑞园 面积区间 套数 占比 销售套数 去化率4900 总价 80-85 51 33.6%13 25.5%39-42 100-105 51 33.6%20 39.2%49-52 105-110 17 11.2%11 64.7%52-54 125-130 31 20.4%15 48.4%61-64 130-135 1 0.7%0 0.0%64-67 180 1 0.7%0 0.0%88 总计 152 时代丽景苑 面积区间 套数 占比 销售套数 去化率4300 总价 70-75 72 12.0%47 65.3%30-33 85-90 34 5.7%33 97.1%36-3988、 90-95 36 6.0%27 75.0%39-41 100-105 34 5.7%34 100.0%43-46 105-110 106 17.7%66 62.3%46-48 120-125 108 18.1%40 37.0%52-54 125-130 138 23.1%98 71.0%54-56 130-135 34 5.7%33 97.1%56-58 135-140 36 6.0%3 8.3%58-60 总计 598 竞争对手已备案产品中，120-130三房以及100左右两房是目前主力户型 80-90两房占比较少，但去化好 100左右小三房是市场空缺产品 竞品户型评价 住宅产品建议 约189、25 约124 约116 约115 户型分析：相近面积下，销售较好的户型基本特征是：南北通透，南向客厅，即使受外立面效果影响不能完全通透，也要南北“通”；尽量做到全明；尽可能多地保留南向卧室；同时中建以及恒大的户型相对其他竞争对手，阳台赠送面积明显增多，同时增加飘窗 约89 约90 产品需求 住宅产品建议 客厅和主卧室是受访者较为看重的功能间 户型建议 住宅产品建议 市场已有的 刚需户型附加值较少，主要体现在阳台的赠送上 观景阳台 入户花园 阳光房 飘窗 套房式主卧 增加刚需户型的附加值，让对价格较为敏感的刚需客户觉得“占了便宜”南北双阳台、三阳台 附加值较多的产品主要是大户型改善型产品 改善90、型户型除了附加值外，注重提升居住的舒适度，尤其是客厅和主卧 大盘营销的核心内容是大盘形成的区域价值和产品附加值，产品创新作为必要条件 市场现状 户型示例 住宅产品建议 南北通 南卧 多阳台 主卧南 多阳台，保证采光 可做小书房 保利98小套三户型 户型方正，南北通透 刚需户型在保证目前市场基本条件的前提下，做局部创新，适当加大赠送面积 户型示例 住宅产品建议 三室两厅一卫，约100 三室两厅一卫，约125 三室两厅一卫，约110 南北通透，全明，南向卧室和客厅 改善户型在保证目前市场基本条件的前提下，适当加大赠送面积，同时提高居住舒适度 空中别墅 住宅产品建议 纽约曼哈顿 泰国曼谷 星河湾 顶91、层180-220大面积做顶层复式，打造“空中别墅”；开放式露台，多阳台；客厅双层挑高；室内旋转楼梯；纽约曼哈顿 客厅 住宅产品建议 保证客厅独立性 入户花园打造 人口玄关保证私密性 人口玄关 动静分区，客厅独立性 扩大客厅活动空间 客厅功能强化，提升舒适度：大户型入户花园打造、入口玄关、动静分区保证客厅独立性；可与外部活动空间连接扩大客厅的活动氛围 主卧 住宅产品建议 主卧连接景观露台，增强主卧景观性 主卧套房 步入式衣帽间 绿城诚园 潍京 提升主卧舒适度：大户型主卧连接景观楼台或者阳台；增强主卧景观性、主卧套房设计、步入式衣帽间保证主卧的私密性 观景露台、多阳台、窗户 住宅产品建议 德润玫瑰92、园 观景 阳台 金马怡园 成都华润翡翠城 在建筑条件约束下，多阳台、窗户设计能更好地保证采光和通风，同时增加赠送面积 多阳台 飘窗 住宅产品建议 128 270度宽景飘窗 主卧飘窗 辰隆星河城 恒大名都 飘窗设计在市场上颇受欢迎，增强景观性的同时扩大了室内 利用空间 入户花园 住宅产品建议 潍京 入户花园 入户花园在目前潍坊市场上并不多见，代表性项目是潍京，主要以大户型为主；结合户型大小做筛选；嵌入式衣柜 住宅产品建议 嵌入衣柜 嵌入式衣柜的设计可以在 一定程度上扩大室内利用 空间 两代居70+90(分)户型示例 住宅产品建议 技术参数 建筑面积 92+75平方 产品特点 1、户型可分可合 293、由70平米豪华主人套房和90平米舒适二房组成 3、二梯两户，品质更高 4、南北通透 5、入户花园，可封闭为玄关 6、厨房与餐厅的空间关系良好，利于沟通 7、豪华卫生间+分离卫生间，方便多人同时使用 8、独立的生活阳台 两代居70+90(分)户型示例 住宅产品建议 技术参数 建筑面积 164平方 产品特点 1、户型可分可合 2、由70平米豪华主人套房和90平米舒适二房组成 3、二梯两户，品质更高 4、南北通透5、入户花园，可封闭为玄关 5、厨房与餐厅的空间关系良好，利于沟通 6、豪华卫生间+分离卫生间，方便多人同时使用 7、独立的生活阳台 两豪居90+90(分)户型示例 住宅产品建议 技术参数94、 建筑面积 92+83平方 产品特点 1、户型可分可合 2、由90平米豪华主人套房和90平米舒适二房组成 4、南北通透 5、入户花园 6、厨房与餐厅的空间关系良好，利于沟通 7、舒适的室内尺度 8、独立的生活阳台 两豪居90+90(分)户型示例 住宅产品建议 技术参数 建筑面积 175.3平方 产品特点 1、户型可分可合 2、由90平米豪华主人套房和90平米舒适二房组成 3、南北通透 4、入户花园，可封闭为玄关 5、厨房与餐厅的空间关系良好，利于沟通 6、舒适的室内尺度 7、独立的生活阳台 一层架空 住宅产品建议 135 底层架空，有可考虑做完全架空，以扩大景观的连通性和均好性；也可考虑做玻璃95、围挡，可以保证景观的同时防止因气候变化引起的室外风沙等因素，同时，在围挡区域打造小区“泛会所”，分散于各个组团，增加组团的交流空间；阳光车库 住宅产品建议 车库与下沉式景观相连接，既解决采光又引入自然风景 提供半地下的阳光，在停车时也呼吸到新鲜空气；入口两侧，种植花草。可以呼吸、审美的车库 车库细部 住宅产品建议 保证车库内部采光，顶部灯光、专用水牌指示牌等；硬化防滑地坪；注意通风设置；根据潍坊市场的特点，增加自行车停放位置。大堂、电梯 住宅产品建议 对于高尚住宅社区来说，公共大堂可以同时体现高尚品质和宾至如归的感觉；精装修挑高大堂；注意电梯间及其他实用要素的设计；考虑增加座椅，让等待电梯的业96、主可以休息 景观建议 住宅产品建议 宽阔的楼间距，特色精品园林，大片景观先行，实景体验，现有市场普遍绿化质量不够高 恒大名都 大观天下 市场代表项目：景观及样板间先行，水景打造 景观建议 住宅产品建议 园林整体 恒大名都 景观建议 住宅产品建议 141 做抬高，打造微地形，同时可以减少地下车库的部分成本；景观建议 住宅产品建议 轴线清晰，层次景观 草坪、水系合理搭配，借鉴龙湖五重绿化，景观体现多层次；景观整体轴线清晰，节点规整，整体感受大气开放；景观建议 住宅产品建议 多组团，仪式感 避免大面积硬铺，硬质铺装要与周围景观统一，曲径通幽，营造私密感；沿景观轴围和小广场形成景观组团，提高景观均好性97、与互动性；大树等要素打造提升景观仪式感 景观建议 住宅产品建议 精细打造景观小品，从细节处体现品质 物业建议 住宅产品建议 打造高品质物业，贴心管家；目前潍坊市场已经出现引进第一太平戴维斯、世邦魏理仕、绿城等知名物管公司的案例；本案可考虑自己打造自身的高品质品牌物业，也可考虑适当引进知名物业公司，例如，绿城、世邦等、智能化建议 住宅产品建议 智能探测器 智能警示系统 大堂智能门禁 业主身份自动识别系统 大堂管家 可视对讲系统 智能电梯 远程控制系统（考虑）会所建议 住宅产品建议 建筑风格 要与整体建筑风格融合，同园林景观和建筑诠释相同主题 建筑面积 建议面积1500-2000，上下两层 会所建议 住宅产品建议 功能分类 细分及面积 健体设施 健身房（300-500）、游泳池（室内400-500）、乒乓球馆（40-45）、桌球馆（15-18/桌）商务设施 多功能室、商务中心（50-60）、餐饮 咖啡厅（30-100）、休闲茶座 娱乐设施 棋牌室（50）、阅览室（150-200）、儿童活动室（100）、家庭影音室 其他 更衣间、洗衣房 会所建议 住宅产品建议 会所外形（仅作参考）THANKS