1、1 2009.42009.4 深圳（建安）集团深圳（建安）集团 CBD项目定位报告项目定位报告2前前 言言市场概述市场概述项目定位项目定位物业发展建议物业发展建议项目启动策略建议项目启动策略建议本案思维导图本案思维导图3 市场概述市场概述最新房地产政策解读最新房地产政策解读第二章第二章第三章第三章第四章第四章第五章第五章 价格测定价格测定 预期销售节奏建议预期销售节奏建议 开发计划及开发进度安排开发计划及开发进度安排 产品竞争策略产品竞争策略 开发节奏建议开发节奏建议总体定位总体定位形象定位形象定位客户定位客户定位产品定位产品定位建筑风格建议建筑风格建议 园林风格建议园林风格建议 物业管理建议2、物业管理建议 园林导视建议园林导视建议本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论研究建议与操作思路。研究建议与操作思路。研究建议与操作思路。研究建议与操作思路。4我们的目标；项目界定及概述。第一章第一章前前 言言概述：概述：本部分主要明确本案制定的目标，并对目标的分解进行方向性的引导，接着是对本项目的基本特征进行界定和交待。5本案目标本案目标首3、要目标首要目标首要目标首要目标重要目标重要目标重要目标重要目标远期目标远期目标远期目标远期目标最终目标最终目标最终目标最终目标能够协助开发商顺利取得本项目的开发权能够协助开发商顺利取得本项目的开发权为项目的后期开发提出切实可行的指导方向为项目的后期开发提出切实可行的指导方向通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌最终实现多方共赢的美好结局最终实现多方共赢的美好结局6国内房地产一周要闻（国内房地产一周要闻（4.4-4.104.4-4.10）是寒冬？还是阳春？房地产的明天是寒冬？还是阳春？房地产的明天1、中国第一季度房地产业企业家信心指数有所上升2、中国保障4、房投资力度加大 3、北京二套房贷政策有所松动 4、广州首个限价房遭遇拒收尴尬5、北京将严查房地产项目虚假宣传等违规行为6、重点城市房地产市场表现 (1)深圳一季度销售价跌量升，二季度或将量高价稳 (2)上海二手房指数8个月来首次上扬 (3)广州3月一手房交易量创近9个月新高 (4)北京高档住宅市场售价持续下跌7、社科院专家：房价还有40%至50%的下降空间8、社科院蓝皮书：房地产业萧条09年难改观7本项目概况本项目概况B116-0068B116-0059占地面积759021856.5建筑面积48875其中：住宅4671595236.1商业1790社康服务中心120老人活动站150居委会100幼5、儿园2500垃圾站100容积率6.54.5建筑限高120m100m指标地块编号本案本案星河国际星河国际cocopark会展中心会展中心新新洲洲路路滨滨 河河 路路益益田田路路发展星苑发展星苑城中雅苑城中雅苑中海华庭中海华庭项目概述：项目概述：项目处于中心二路与民田路及滨河大道交汇处。8区域特征分布情况区域特征分布情况中心区永远是城市的焦点中心区永远是城市的焦点本项目本项目中心区华强北实力型、大型跨国机构企实力型、大型跨国机构企业总部、政府机构、金融、业总部、政府机构、金融、证券类企业主要集中区域证券类企业主要集中区域电子、科技，商贸集中区罗湖金融、商贸集中区9区域界定区域界定 城市区位城市区位6、 一轴两区一中心，依托会展经济快速发展一轴两区一中心，依托会展经济快速发展北区北区南区南区市级行政办市级行政办公文化中心公文化中心中心商务办中心商务办公区公区空间中轴线空间中轴线会展会展 中心中心区域定性：区域定性：一点一线统领中心区/会展中心作为区域商业商务辐射源点/中心商务办公区定性项目发展。10项目属性界定项目属性界定项目属性：本项目为福田中心区目前及今后几年唯一的在售的一手高端住宅。项目属性：本项目为福田中心区目前及今后几年唯一的在售的一手高端住宅。项目属性：本项目为福田中心区目前及今后几年唯一的在售的一手高端住宅。项目属性：本项目为福田中心区目前及今后几年唯一的在售的一手高端住宅。17、1项目地块四至概述项目地块四至概述项项目目北北面面为为星星河河国国际际项项目目，已已建建高层，视野景观被阻挡高层，视野景观被阻挡西西面面为为发发展展兴兴苑苑，紧紧邻邻本本项项目目的的为幼儿园，景观资源较好。为幼儿园，景观资源较好。东东面面将将来来为为酒酒店店与与写写字字楼楼项项目目；目目前前基基本本为为空空地地，视视野野较较开开阔阔，景景观观资源一般。资源一般。项项目目南南面面紧紧邻邻滨滨河河大大道道，有有一一定定地地势势高差高差,景观资源较好。景观资源较好。项目四至项目四至12项目模块项目模块项目地块东西分两块东边地块由一块菜地与已经拆建的厂房；西边地块为建安集团员工宿舍及生活小区，目前尚有8、198户待拆迁东边地块东边地块西边地块西边地块制定实施计划 分析调研结果思路探讨设计整合方案项目市场调研项目自身情况周边项目情况项目启动第一阶段第二阶段第三阶段地块四至及主要经济技术指标地块四至及主要经济技术指标备注：回迁的备注：回迁的198198户在本案中不做重点说明和阐述户在本案中不做重点说明和阐述13总体定位；市场定位；客户定位；产品定位；项目总体规划布局及分部份说明第二章第二章项目定位项目定位概述：概述：本部分主要是基于对市场和项目情况的判定，综合分析后对本项目进行整体的定位，从而为后期的物业发展及启动区建议提供知道方向。141.区位区位（Step1）-位于深圳经济中心位于深圳经济中心9、福田区福田区 -位于深圳位于深圳CBDCBD核心区域核心区域2.交通（交通（Step2）-紧邻深圳三横交通大动脉之一滨河大道紧邻深圳三横交通大动脉之一滨河大道 -公交、出租、地铁公共交通极为便利公交、出租、地铁公共交通极为便利3.产品（产品（Step3）-周边楼盘基本为高层大户型居多周边楼盘基本为高层大户型居多 -产品补缺和换房购买需求成产品类型主要产品补缺和换房购买需求成产品类型主要 考虑因素考虑因素 特征特征 -项目整体启动不分期项目整体启动不分期 -地块并非熟地，还涉及拆迁安置地块并非熟地，还涉及拆迁安置定位思考定位思考定位思考定位思考Step 1Step 2Step 3Title in10、 hereTitle in hereTitle in here15区域定位借鉴区域定位借鉴伦敦的伦敦的CBDCBD，地价最高的地方，地价最高的地方英国伦敦英国伦敦CBDCBD 七十年代初，世界上第一个CBD出现在伦敦。1、被称为“一平方英里”（theSquareMile）的 “金融城”（CityofLondon）2、新兴CBD则在“金丝雀码头（CanaryWharf）3、梅费尔（Mayfair）全球富豪的聚集地区域面积不大的梅费尔地区，是伦敦地价最高的地方，在这里花费300万英镑只能买到一套中型公寓。居住在这里的人是伦敦人眼中真正上流品位的象征。根据英国广播公司对近3年来全球生活消费指数的调查11、，伦敦的消费水平一直居于首位。如果问伦敦人哪个地区最贵，他一定想都不用想地回答是梅费尔。16曼哈顿是纽约市中心部位的岛。长20公里，宽4公里，面积57.7平方公里。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（Downtown）,中城（Midtown）,著名的街区是格林威治街和第五大街。曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的8212、%。区域定位借鉴区域定位借鉴美国的美国的CBDCBD，住宅和商业用房成交额占据了美国房地产的半壁江山，住宅和商业用房成交额占据了美国房地产的半壁江山17对于本项目区位的理解对于本项目区位的理解好的区位就要做好的产品，豪宅，肯定是首选好的区位就要做好的产品，豪宅，肯定是首选通过对比国际大都市CBD的发展规模，深圳CBD正在努力与其看齐。参照国际CBD的发展历程，最终区域价值将得到极大的提升，房地产价值将成为城市的绝对领军者。由此，我们判定本项目所在的区域在不远的将来将成为深圳土地价值最高的区域，我们的项目定位要契合土地的价值。18定位类比定位类比我们的基础目标是以稀缺性为主的豪宅，但有多豪呢？我13、们的基础目标是以稀缺性为主的豪宅，但有多豪呢？我们旨在将本项目打造成为能够与全国一线城市的纯高端住宅比肩的明星项目我们旨在将本项目打造成为能够与全国一线城市的纯高端住宅比肩的明星项目深圳 红树西岸、中信红树湾、熙园、幸福里北京 SOHO北京公馆、华城水上公园、香草天空 上海 汤臣一品、仁恒河滨城、尚海湾豪庭、御翠豪庭 西安 融侨紫薇馨苑、广厦水岸东方、大洋时代国际 重庆 海棠晓月、阳光100国际新城、廊桥水岸19定位借鉴定位借鉴精准定位，对项目后期规划设计及营销工作的开展都极为有利精准定位，对项目后期规划设计及营销工作的开展都极为有利西安融侨紫薇馨苑西安融侨紫薇馨苑SOHO北京公馆北京公馆上海14、汤臣一品上海汤臣一品深圳红树西岸深圳红树西岸隐于城市繁华的顶级秘密公寓隐于城市繁华的顶级秘密公寓外滩曼哈顿只献给巅峰世界的杰出人物外滩曼哈顿只献给巅峰世界的杰出人物 很重庆，很生活很重庆，很生活重庆廊桥水岸重庆廊桥水岸深圳红树西岸深圳红树西岸构建理想城市生活构建理想城市生活 深圳红树西岸深圳红树西岸地王之王，上善生活地王之王，上善生活20核核核核 心心心心 区区区区 位位位位资资 源源源源 丰丰丰丰 富富富富稀稀稀稀 缺缺缺缺 度度度度 高高高高高高高高 品品品品 质质 感感感感舒舒舒舒 适适适适 度度度度 高高高高价价价价 格格格格 偏偏偏偏 高高高高本项目也将比肩全国的豪宅楼盘，本项目也将15、比肩全国的豪宅楼盘，他们的今天就是我们的明天他们的今天就是我们的明天纯正豪宅纯正豪宅纯正豪宅纯正豪宅定位借鉴定位借鉴同他们一样，我们同样占据天时和地利，人和将是需要强调补充的同他们一样，我们同样占据天时和地利，人和将是需要强调补充的21本项目的价值点梳理本项目的价值点梳理五大核心价值点助本项目成为风云焦点五大核心价值点助本项目成为风云焦点1、位于深圳福田CBD中心区，具有很高的区位价值；2、位于会展中心的西侧，是距离其最近的住宅项目，极具会展经济价值；3、是CBD内的最后唯一一个住宅项目，稀缺性价值大；4、紧邻滨河大道，交通便利，交通价值无可比拟；5、规模体量均较大，社区规模大，自身价值高。216、2深圳深圳CBDCBD终极收官巅峰至尊领地终极收官巅峰至尊领地关键词：关键词：CBDCBD、终极、收官、巅峰至尊、终极、收官、巅峰至尊则近而居的城市精英，新贵一族则近而居的城市精英，新贵一族关键词：则近而居、城市精英、新贵一族关键词：则近而居、城市精英、新贵一族以豪宅和酒店式公寓为主的大型商住项目以豪宅和酒店式公寓为主的大型商住项目关键词：关键词：Studio、城市、城市TOD、MOMA新型概念新型概念项项 目目定定 位位 形象定位形象定位形象定位形象定位客户定位客户定位客户定位客户定位 产品定位产品定位产品定位产品定位总体定位总体定位 深圳深圳CBD唯一最临近会展中心的绝版精品层峰社区唯一最17、临近会展中心的绝版精品层峰社区23-深圳深圳CBD唯一最靠近会展中心的绝版精品层峰社区唯一最靠近会展中心的绝版精品层峰社区总体定位总体定位释义：释义：深圳CBD 项目立足深圳，位于城市CBD核心区重要战略要地。最靠近会展中心 会展中心为CBD的焦点中心，临近其在生活 及资源上都会得到更大的便利。绝版精品 强调项目的稀缺性和项目的品质。层峰 泛指目标客户的生活追求和客户人群档次。24-深圳深圳CBD终极收官巅峰至尊领地终极收官巅峰至尊领地关键词：关键词：CBD、终极、收官、巅峰至尊、终极、收官、巅峰至尊形象定位形象定位释义：释义：CBD 城市中心商务区，迅速形成市场占位。终极 区域没有在售一手新18、盘，本项目一枝独秀。收官 强调本项目为区域最后可售一手住宅项目。巅峰至尊 意旨本项目想要达到的高度。25-则近而居的城市精英，新贵一族则近而居的城市精英，新贵一族 关键词：则近而居、城市精英、新贵一族关键词：则近而居、城市精英、新贵一族客户定位客户定位释义：释义：则近而居 意指在CBD内及附近工作的客户群体。城市精英 在CBD工作的政府公务员、企业高管、金领。新贵一族 主要为生意人、老板及认可并一直居住在本区域内的 层峰级人仕。26企业主、老板、专业投资客户企业主、老板、专业投资客户企业高管、金领企业高管、金领高级白领高级白领一般购房客户一般购房客户政府官员及公务人员政府官员及公务人员目标客户19、的分层目标客户的分层我们的目标将抓住前三层为本项目的主要目标客户我们的目标将抓住前三层为本项目的主要目标客户27客户定位客户定位 一类客户一类客户45-55%45-55%，二类客户，二类客户30-40%30-40%，三类客户，三类客户5-25%5-25%游离客户游离客户以自住为主的考虑二次换房置业的高尚人群重要客户重要客户专业投资型客户核心客户核心客户生意人、老板、CBD区域内的金领、企业高管及公务人员45455555303040405 5252528目标客户描述目标客户描述A类客户实例调查类客户实例调查A类客户描述：区域内工作的生意人、老板、金领 企业高管、公务人员性别：以男性为主年龄：3520、50岁文化教育：两极分化，大学本科以上，研究生家庭结构：以二人世界，三口之家居多来源：CBD中心区各企业、政府机构、附近小区行业：金融业/贸易/制造业/自由职业职位：老板、高管、金领、部门领导特点：既看重城市居住的便利性，又注重品质生活主张：具有片区情结，生活工作两不误关注：对于深圳主流及新兴媒体持续关注，时事，健身，娱乐29目标客户描述目标客户描述B类客户实例调查类客户实例调查B类客户描述：二次换购置业人群性别：以男性为主年龄：4050岁文化教育：专科以上家庭结构：三口之家和四口人以上的大家庭居多来源：附近原常驻人群行业：金融业/贸易/制造业职位：企业主或高管特点：原居所已不能够满足日益增长21、的需求主张：具有片区情结，或看好片区发展关注：对于深圳主流媒体保持关注30目标客户描述目标客户描述C类客户实例调查类客户实例调查C类客户描述：专业投资型客户性别：以男性为主年龄：3550岁文化教育：本科以上家庭结构：以三口之家居多行业：自由职业者特点：有闲置资金专门投资房产的专业人士主张：购买固定资产除了保值还可以实现资产增值关注：对于友介和行业内部消息较为关注31目标客户描述目标客户描述规范判断规范判断主要有以下三个方面的主要特征主要有以下三个方面的主要特征主要特征主要特征主要特征主要特征方面方面1方面方面2方面方面3年龄基本在35岁以上以三口之家为主以男性为主内心充满生活激情对新兴事物及主22、流媒体较 为关注喜欢居住在城市中心事业有成，经济稳定认可片区，看好发展32城市层峰人仕的主要特征城市层峰人仕的主要特征 社会活动频繁，兴趣广泛，进取心强社会活动频繁，兴趣广泛，进取心强AIOAIO量表量表ActionAction活动活动快节奏的生活方式，凡事讲求效率有丰富的夜生活，通常是商务谈判或听音乐会他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；喜欢和朋友、同学聚会，酷爱旅游同时希望有私密空间消费时希望物有所值，适度炫耀但不事张扬InterestInterest兴趣兴趣持有已经上市的股票或者期权，至少有希望于近期内上市追求时尚，有名牌观念，但不会为此花费大量金钱与名表、精品屋联系在一起23、 OpinionOpinion观点观点着装随便，但是有自己的风格思维多是抽象的，但是生活上比较实在 他们具有较强的进取精神和精神需求，愿意为国家做贡献认为应依靠技术、知识、吃苦精神和胆量获得财富33客户置业购买心理和置业需求客户置业购买心理和置业需求客户构成客户构成购买心理购买心理置业需求置业需求企事业单位的中高企事业单位的中高级管理人员级管理人员l购房目的主要是为了自住l收入稳定，月供能力较强收入稳定，月供能力较强l不是特别关注价格，追求较高的居住 品质，但不会太张扬但不会太张扬l有住房公积金，一般选择银行按揭。l建筑：无明显的偏向l园林：希望有较为优美的景观l配套：注重小区的管理和安全性，24、关注教育，喜欢多一些较为高档的 娱乐健身设施。公车私用情况较普 遍，对车位有较高要求。私营企业主、个体私营企业主、个体经营者经营者l自住选择大面积的住宅l投资公寓投资公寓l极少部分是结婚购房或送给父母养老、子女结婚用。l建筑：偏重于现代风格l园林：无明显的偏好l配套：商务会所；高档餐饮34客户定位总结客户定位总结 主要目标客户为中心区的政府、企业及附近区域的常驻人群主要目标客户为中心区的政府、企业及附近区域的常驻人群客户种类客户种类客户种类客户种类客户特征客户特征客户特征客户特征客户质素客户质素客户质素客户质素客户推广客户推广客户推广客户推广以自住为主的刚性需求客户占多数，部分投资客户以自住为25、主的刚性需求客户占多数，部分投资客户以以3535岁岁-50-50岁男性为主，受教育程度高，以三口之家居多岁男性为主，受教育程度高，以三口之家居多以企业高管及公务人员为主，经济实力较强以企业高管及公务人员为主，经济实力较强选择主流媒体喝新兴媒体客户群体较易接受选择主流媒体喝新兴媒体客户群体较易接受35-以豪宅和酒店式公寓为主的大型商住项目以豪宅和酒店式公寓为主的大型商住项目关键词：关键词：STUDIOSTUDIO、城市、城市TODTOD、MOMAMOMA概念概念产品定位产品定位释义：释义：STUDIOSTUDIOSTUDIOSTUDIO“工作室工作室”是指一个可以工作，也能够居住的地方。是指一个26、可以工作，也能够居住的地方。城市城市城市城市TODTODTODTOD概念概念概念概念 （UrbanUrban transit oriented developmenttransit oriented development）交通导向）交通导向开发理念，将社区开发与城市化进程相融合，即社区是城市，城市就是社区。开发理念，将社区开发与城市化进程相融合，即社区是城市，城市就是社区。“城市城市TODTOD”一般位于区域内大容量快速公交（一般位于区域内大容量快速公交（MRTMRT）干线周围，是区域内较大型）干线周围，是区域内较大型的交通枢纽和商业、城市中心，具有很高的发展密度，规模也很大，一般以步行的交27、通枢纽和商业、城市中心，具有很高的发展密度，规模也很大，一般以步行十分钟的距离或十分钟的距离或600600米的半径来界定它的空间尺度米的半径来界定它的空间尺度 。MOMAMOMAMOMAMOMA商业商业商业商业现代主义的建筑方式，休闲业态的组合形式。现代主义的建筑方式，休闲业态的组合形式。36产品类型定位产品类型定位基于本项目为以住宅为核心功能的都市综合体，具体的住宅类产品类型建议选择：1、酒店式公寓（40-60）2、高尚住宅（120-180）3、阔景大宅（200-250）37户型定位户型定位以三房四房为主力户型，以酒店式公寓和复式为重要补充产品以三房四房为主力户型，以酒店式公寓和复式为重要补28、充产品出发点：明晰的风险回避策略，大部分目标客户总价承受能力低于800万。产品均好性价值与价格标杆体现等基于对项目的初步理解，将以120180左右的三房或四房为主力户型，为了拔高项目高度，同时打造40-60左右的精品级酒店式公寓和250左右以上的五房及复式为补充户型丰富产品线。建议建议38物业类型及配比物业类型及配比 15000 平均约平均约5050，约，约200200套左右套左右126442.5126442.5包括复式、精品住宅等，约包括复式、精品住宅等，约640640套套左右左右 1790 地上一层商业，拟地下增加一层商业地上一层商业，拟地下增加一层商业 精装酒店公寓精装酒店公寓高尚住宅高29、尚住宅 商业商业其他其他 社区健康中心社区健康中心320320、老年活动站、老年活动站150150、居居委会委会300300、邮电所邮电所200200、垃圾运转站垃圾运转站200200、综合市场综合市场26202620、幼儿园幼儿园25002500尊地观点（户型配比原则）：一高一低（高单价、低总价），一尊地观点（户型配比原则）：一高一低（高单价、低总价），一大一小（大赠送，小建筑面积）大一小（大赠送，小建筑面积）39酒店式公寓酒店式公寓户型配比建议户型配比建议 小面积的一房一厅将成为酒店公寓中的主打户型小面积的一房一厅将成为酒店公寓中的主打户型 50-6050-60左右左右单身公寓单身公寓单身30、公寓单身公寓一房一厅一房一厅一房一厅一房一厅约约 120套套面积区间面积区间面积区间面积区间套套套套 数数数数 4040左右左右约约 80套套40高尚住宅高尚住宅户型配比建议户型配比建议阔绰阔绰4房将是高尚住宅主打产品房将是高尚住宅主打产品面积区间面积区间面积区间面积区间套套套套 数数数数 150150左右左右三房户型三房户型三房户型三房户型四房户型四房户型四房户型四房户型约约 300套套120120左右左右约约150套套 180-250180-250左右左右 复式单位复式单位五房户型五房户型五房户型五房户型约约130套套约约 80套套41本项目户型适合不同的客户群体，合理的户型面积配比对本项31、目户型适合不同的客户群体，合理的户型面积配比对区域内的主要客户群体具有较强的吸引力区域内的主要客户群体具有较强的吸引力单单-1房房户型面积区间（40 60 )三房三房户型面积区间（110 120 )四四-五房以上五房以上面积区间（150 250)占总户占总户数比例数比例为为48占总户占总户数比例数比例为为33占总户占总户数比例数比例为为19适合：适合：生意人、个生意人、个体经营者体经营者投资客户投资客户适合：企业中高管、适合：企业中高管、区域内成功人士、港区域内成功人士、港人，投资客人，投资客 适合：企业金领、适合：企业金领、商务精英与投资客商务精英与投资客户户42深圳住宅户型分类深圳住宅户型32、分类 单位：户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层豪宅豪宅三房二厅一工三卫 150 180四房二厅一工三卫 200 240五房二厅一工三卫 250 350 大户型大户型 二房二厅二卫 90 100三房二厅一工二卫 120 140四房二厅一工二卫 160 180 项目整体品质建议项目整体品质建议按照豪宅的面积标准，适度调整按照豪宅的面积标准，适度调整43深圳标准深圳标准 （套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（）1616 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 1414 12 9 7 小卧室小卧室使用面积（）1212 10 833、 7 客厅客厅使用面积（）3030 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.24.2 3.9 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m）5 5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）1616 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m）1.51.5 1.5 1.5 1.2项目整体品质建议项目整体品质建议按照豪宅的建筑规格标准，基本指标要达到按照豪宅的建筑规格标准，基本指标要达到44深圳标准深圳标准（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m）1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（）4 3 134、厨房使用面积（）8 6 4 3厨房净宽（m）2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m）3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（）3.5 2双卫生间总使用面积（）8 7 6.5三卫生间总使用面积（）10 9层 高（m）3.1 3.0 2.9 2.8项目整体品质建议项目整体品质建议按照豪宅的建筑规格标准，基本指标要达到按照豪宅的建筑规格标准，基本指标要达到45熙龙湾熙龙湾 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫193193 优秀户型推荐优秀户型推荐多维露台、阳台及阳光中庭的突出设计多维露台、阳台及阳光中庭的突出设计46天集雅苑天集雅苑 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨144144 35、优秀户型推荐优秀户型推荐入户花园和外飘窗的大胆运用使得产品增色不少入户花园和外飘窗的大胆运用使得产品增色不少47优秀户型推荐优秀户型推荐康达尔蝴蝶堡康达尔蝴蝶堡 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨101101 48规划布局建议及项目总体规划规划布局建议及项目总体规划 49设计师手札设计师手札四大亮点使本项目成为四大亮点使本项目成为CBDCBD划时代风云焦点划时代风云焦点本案从中国传统居住模式中获取设计灵感，采用院落式布局，建筑沿道路平行布置，本案从中国传统居住模式中获取设计灵感，采用院落式布局，建筑沿道路平行布置，围合成一个独立完整的内庭院空间围合成一个独立完整的内庭院空间，大庭院的设计36、同样从中国园林中寻找灵感，以创造自然和谐的园林景观，使住户能轻松愉悦地享受园景，水景，在绿色环抱中达到人与自然的同意。中心庭院是小区的中心景观轴中心庭院是小区的中心景观轴，尺度宽阔，开扬大气的庭院同周边精致细腻的节点空间绿化相映成趣，空间收放有致，铺以多层次的绿化体系，使社区真正做到户户有景。本案中水系的设计极为精彩，灵动的水系环抱庭院，创造出宛若天然的岛屿景观，营本案中水系的设计极为精彩，灵动的水系环抱庭院，创造出宛若天然的岛屿景观，营造出以造出以“湿地，岛屿，绿洲湿地，岛屿，绿洲”为主题的绿化景观为主题的绿化景观，形成了丰富有趣的景观体系，强化了楼盘的主题，滨水而设的林荫木栈道与主要轴线紧37、密交织，共同形成小区的景观脉络。采用完全人车分流交通组织方式采用完全人车分流交通组织方式，所有地下车库出入口均设在靠近车道出入口附近，住户机动车可从车道直接进入地下室停车库停车，住户可从车库直接乘电梯入户，这样小区内部不受机动车的干扰，为儿童，老人等提供了安全地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造。大大提升了居住环境的品质。50规划布局建议规划布局建议酒店式公寓酒店式公寓 51我们为什么要做酒店式公寓？我们为什么要做酒店式公寓？为了能够达到预定利润和目标，高性价比的酒店式公寓是唯一选择为了能够达到预定利润和目标，高性价比的酒店式公寓是唯一选择主要原因：1、用地性质已经明确，无法变更商住用38、途；2、区位优势，土地价值高，一般型产品是否可以实现高价值高回报；2、此类产品类型契合区域市场空白点，契合中心区市场需求点；3、由于90/70政策的限制，作为对本项目产品类型的补缺；4、精装修的酒店式公寓可以拉高项目品质。产权式酒店酒店返租风险多小户型住宅难以实现高价值商业写字楼同类型产品较多Soho商住只能满足需求点，但无法拔高项目档次酒店式公寓均能满足以上条件酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓52引入引入STUDIOSTUDIO（工作室）概念（工作室）概念 STUDIOSTUDIOSTUDIOSTUDIO做为一个新的地产名词做为一个新的地产名词做为一个新的地产名词做为一个新的地产名词39、“工作室工作室工作室工作室”是指一个可以工作，也能够是指一个可以工作，也能够是指一个可以工作，也能够是指一个可以工作，也能够居住的地方。居住的地方。居住的地方。居住的地方。STUDIOSTUDIOSTUDIOSTUDIO的定位是在的定位是在的定位是在的定位是在10101010人以下的小型工作室，主要目标群体为人以下的小型工作室，主要目标群体为人以下的小型工作室，主要目标群体为人以下的小型工作室，主要目标群体为“发展中公司发展中公司发展中公司发展中公司”也就是刚刚起步的小型私营公司。也就是刚刚起步的小型私营公司。也就是刚刚起步的小型私营公司。也就是刚刚起步的小型私营公司。STUDIOSTUDIO40、STUDIOSTUDIO来自西方，来自西方，来自西方，来自西方，“是工业时代后期人们对流水线生产的叛逆性思维和追求是工业时代后期人们对流水线生产的叛逆性思维和追求是工业时代后期人们对流水线生产的叛逆性思维和追求是工业时代后期人们对流水线生产的叛逆性思维和追求个性化表现的产品个性化表现的产品个性化表现的产品个性化表现的产品”。在发达国家的很多城市里是年轻人、创业者、投资者。在发达国家的很多城市里是年轻人、创业者、投资者。在发达国家的很多城市里是年轻人、创业者、投资者。在发达国家的很多城市里是年轻人、创业者、投资者最青睐的居住理想，尤其是对于流动人口较多的城市更是一种潮流，就连很最青睐的居住理想，41、尤其是对于流动人口较多的城市更是一种潮流，就连很最青睐的居住理想，尤其是对于流动人口较多的城市更是一种潮流，就连很最青睐的居住理想，尤其是对于流动人口较多的城市更是一种潮流，就连很多有实力购买豪宅的家庭也愿意购买多有实力购买豪宅的家庭也愿意购买多有实力购买豪宅的家庭也愿意购买多有实力购买豪宅的家庭也愿意购买STUDIOSTUDIOSTUDIOSTUDIO。53深圳市酒店式公寓借鉴深圳市酒店式公寓借鉴有极大市场需求，此类产品在商务频繁的地区或中心城区供不应求有极大市场需求，此类产品在商务频繁的地区或中心城区供不应求19931993年深圳就率先推出了酒店式公寓这一理念年深圳就率先推出了酒店式公寓这42、一理念，主要包括荔景 大厦等楼盘。随着市场的逐渐升温，1997年“汇展阁”推出的酒店式公寓轰动一时，把酒店 式公寓这一新型房产投资理念推向了高潮。随后，一大批相继推出的酒店公 寓，使得酒店公寓市场出现混乱。使得这一概念于1999年步入了低谷。海内外驻深圳的商务机构及海内外经常往来深圳的商务人员海内外驻深圳的商务机构及海内外经常往来深圳的商务人员越来越 多，对酒店式公寓的需求不断增加。香港客投资香港客投资深圳酒店式公寓的人增多，由于香港驻 深商务机构及往来深圳的商务人员及休闲旅游人员的增多，对酒店式公寓的需求也相应增加。经济活跃、网络时代的来临，激发大量的创业者加入到SOHOSOHO一族一族，他43、们对酒店式公寓的 需求越来越大。目前的做法定位小户型或套房小户型或套房，其户型以一房或一房一厅为主，单位面积在单位面积在40406060平平方米之间方米之间。东门、华强北等市商业中心的高档租赁市场公寓的月租金往往在1万1.5万元月之间，主要主要针对境外人士。54深圳成功酒店式公寓主要借鉴要素深圳成功酒店式公寓主要借鉴要素主要注重户型结构设计和功能配套方面主要注重户型结构设计和功能配套方面一、户型结构及设计要素一、户型结构及设计要素主要满足居家、办公、旅馆功能，布置紧凑，实用性强。注重设计大面积的外飘落地窗、附带大阳台，主要考虑实用性和产品附加值。二、功能配套方面二、功能配套方面功能配套非常齐全44、便利，且档次较高。设计层高在6-10米的五星或六星级的挑空大堂，体现楼盘气势和品质感。一般设有主题会所功能，主要考虑附加休闲娱乐功能。55深圳成功酒店式公寓项目借鉴深圳成功酒店式公寓项目借鉴具有具有4 4大共同点，本项目的硬件条件比较契合大共同点，本项目的硬件条件比较契合置地逸轩东方银座佳兆业中心共同点：1、项目地段位置佳2、产品自身品质价值较高3、全部带精装修，且采用酒店式管理4、带动项目价值提升，售价均高于同地 段其他楼盘产品56项目产品含有精装酒店公寓定位，为了提升产品品质，五星级的大堂标准一定要做到；除了装修和设计奢华以外，可以多考虑科技和环保的元素的应用。关键词：纳米、环保、生态、45、智能首层电梯厅首层电梯厅标准层生态电梯厅标准层生态电梯厅住户大堂住户大堂酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓大堂一定要做到五星级标准酒店式公寓大堂一定要做到五星级标准57品质感要突出强调：品质感要突出强调：入户大堂挑高增强空入户大堂挑高增强空间感和尊贵感间感和尊贵感具体户型可以套用概念主具体户型可以套用概念主题，公共部分主打简约时题，公共部分主打简约时尚的设计风格，可以偏商尚的设计风格，可以偏商务休闲多一些。务休闲多一些。酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓可以主打简约时尚风格，迎合商务人仕的酒店式公寓可以主打简约时尚风格，迎合商务人仕的“口味口味”58规划46、布局建议规划布局建议豪宅和复式豪宅豪宅和复式豪宅 59我们为什么要做豪宅甚至复式豪宅？我们为什么要做豪宅甚至复式豪宅？本项目的稀缺性和唯一性注定了我们可以把握市场的主动权本项目的稀缺性和唯一性注定了我们可以把握市场的主动权主要原因：1、根据周边其他项目的产品类型特点，证明本区域做豪宅产品是符合价值判定体系的；2、从长久来看，区域土地价值的增长不可限量，要用最好的产品实现高利润；2、中心区豪宅的供应量有限，市场机会点较多；3、只有纯豪宅才能完美洋溢稀缺性和唯一性；4、整体大体量做豪宅可以迅速提升项目高度，与一般楼盘拉开档次差距。60引入城市引入城市TODTOD新型概念新型概念Urban tran47、sit oriented development Urban transit oriented development 交通导向开发理念将社区开发与城市化进程相融合，即社区是城市，城市就是社区。“城市TOD”一般位于区域内大容量快速公交（MRT）干线周围，是区域内较大型的交通枢纽、商业和城市中心，具有很高的发展密度，规模也很大，一般以离站点步行十分钟的距离或600米的半径来界定它的空间尺度。“61深圳市豪宅项目借鉴深圳市豪宅项目借鉴红树西岸，通过自身很好的诠释了深圳豪宅的标准红树西岸，通过自身很好的诠释了深圳豪宅的标准豪宅的标准“位置，位置还是位置”，2001年百仕达开出的3100元楼面地价和48、7.8亿地价总额。拥有海景、区位、配套等多种稀缺性资源。由世界著名的建筑设计大师、美国ARQ公司总裁本纳道霍先生(Mr.Bernardo Fort-Brescia)亲自担纲设计，拥有独特的风车形设计、宽扁隐梁结构、Window-wall窗墙系统等多种创新建筑效果。与LG、Honeywell、日讯及CLIPSAL,投资3000万美元，打造出亚洲最大的智能社区，五重超级保安、智能电梯、最先进的光电影音系统、全屋智慧家居系统、无线网络配置等。别出心裁的静音工程，包括楼层隔音板、同层排水系统、中空玻璃，全透明的采光墙，令每户拥有270无阻视野，宽阔的露台、宽阔的平台花园、3.1米的楼层高度。62豪宅的49、标准华润幸福里将确定在09年下半年附带顶级精装修公开发售，售价不会低于4万元/平方米。毗邻华润万象城及罗湖经济金融中心。项目的用材和装修据全部来源于德国，其智能化程度已经超过目前市场上智能化程度最高的红树西岸。其户型可分为经济型、舒适型和豪华型，其中经济型为90-95，特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率。舒适型为140-145，特点是10空中花园，大厅大主卧小房。豪华型为180以上，特点是15空中内庭园，中、西厨设计，带工人房等。深圳市豪宅项目借鉴深圳市豪宅项目借鉴华润幸福里，将豪宅的定义完美演绎华润幸福里，将豪宅的定义完美演绎63奢华的材料，大胆的设计，可考虑部分高档材质的运用50、，如风洞石作外墙面色彩运用鲜亮、大胆，体现新都市生活家的勇于创新和开拓的精神体现文化艺术元素，提升项目的高品位档次豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅的公共部分一定要设计大气，用材考究，如讲究石材的运用豪宅的公共部分一定要设计大气，用材考究，如讲究石材的运用64豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅标配豪宅标配“入户花园入户花园”入户花园入户花园入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”65户内花园主要注重户内花园主要注重景观自足性、空间内向性、功能多样性景观自足性、空间内向性、功能多样性根据景观资源的不同设置不同51、的户内花园根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能。同时赋予空间不同的功能。66豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议户型设计增值点建议户型设计增值点建议“空中庭院空中庭院”空中庭院空中庭院不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽 解决了采光难题；更重要是还原了一 种生活情态，高层 住户也有了自家的 小院；67豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议户型设计亮点建议户型设计亮点建议“全景落地飘窗全景落地飘窗”全景低飘窗全景低飘窗飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一52、时间成为了户型设计的必备元素之一；但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出；凸窗凸窗落地飘窗落地飘窗68豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议可考虑阳台的多维设置和灵活多变的样式设计可考虑阳台的多维设置和灵活多变的样式设计实用理性是设计的另一大思路，阳台的设置最能体现这一点，把附加值让利给业主，业主得到的是使用上的极大便利。设计上可以参考：开阔式内屋180度景观阳台；外延式休闲阳台；转角阳台；观景阳台观景阳台69高尚住宅产品创新建议高尚住宅产品创新建议户型设计增值点建议户型设计增值点建议“入户挑空客厅入户挑空客厅”入户挑高客厅入户挑高客厅室内空53、间层次分明，客厅挑空，开阔大气，彰显尊贵气质，不仅丰富了空间的层次感，也为业主拓展了私家活动空间。70N+1N+1户型设计户型设计户型主打N+1设计：2房为11；3房为21；4房为31；5房为41。通过户型改变设计，增加附送面积，提高性价比。豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议项目主打叠加户型项目主打叠加户型(N+1)(N+1)设计，提高附加值和产品吸引力设计，提高附加值和产品吸引力71豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议考虑采用考虑采用“3+13+1”和和“4+14+1”DOUBLE DOUBLE空间，提升项目附加值空间，提升项目附加值DOUB54、LEDOUBLE“3+13+1”户型为户型为：120平方米 三房二厅送一层DOUBLEDOUBLE“4+14+1”户型为户型为：150180平方米 四房二厅送一层要求：层高要求：层高4 4米以上米以上72豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议豪宅及复式豪宅产品设计亮点建议附送面积附送面积的做法的做法“送夹层送夹层/送阁楼送阁楼”73豪宅产品豪宅产品创新建议及借鉴创新建议及借鉴五大类创新概念的实际运用拔高项目品质五大类创新概念的实际运用拔高项目品质概念阐释概念阐释部分小高层底层镶嵌式联排别墅，新颖别部分小高层底层镶嵌式联排别墅，新颖别致的致的Town House Town House 产品形式；产品形式55、；楼体中间设置空中花园层，增加艺术感。楼体中间设置空中花园层，增加艺术感。底层底层townhousetownhouse空中花园空中花园创新概念创新概念关键点：项目规划设计可以根据实际情况（成本控制）作相应选择，关键点：项目规划设计可以根据实际情况（成本控制）作相应选择，由专业设计单位在实际规划设计过程中落地实施。由专业设计单位在实际规划设计过程中落地实施。MomaMoma商业商业休闲商业全新概念，如星巴克。休闲商业全新概念，如星巴克。项项目目产产品品创创新新高层立面剖析高层立面剖析底层底层townhouse空中花园空中花园户型户型skyhouse户型户型架空层架空层skyhouseskyhou56、se空中空中360360度景观别墅，全落地飘窗。度景观别墅，全落地飘窗。74豪宅及复式豪宅产品创新设计建议豪宅及复式豪宅产品创新设计建议高层建筑高层建筑底层底层TOWNHOUSETOWNHOUSE 设计，拔高产品价值内涵设计，拔高产品价值内涵底层亲地别墅全新概念；不需额外占用土地资源；提升物业档次与形象；创新设计形成市场焦点；实现产品概念提升。不占容积率、拔高产品档次形象的创新不占容积率、拔高产品档次形象的创新75豪宅及复式豪宅产品创新设计建议豪宅及复式豪宅产品创新设计建议增设增设空中花园层空中花园层，建筑艺术价值最大化，建筑艺术价值最大化提高产品形象及市场吸引力的产品创新提高产品形象及市场吸57、引力的产品创新76退台式空中别墅退台式空中别墅 赠送空中私家大花园 独享的蓝天 遍览江山的大气豪宅及复式豪宅产品创新设计建议豪宅及复式豪宅产品创新设计建议高层独一无二的高层独一无二的退台式空中别墅退台式空中别墅（带私家空中花园）（带私家空中花园）77豪宅及复式豪宅产品创新设计建议豪宅及复式豪宅产品创新设计建议顶层空中别墅顶层空中别墅四面落地飘窗，四面落地飘窗，360360度景观视野度景观视野空中别墅一般出现在市区的高层住宅顶层，具有别墅特点的复式类户型，拥有广阔的视野，能饱览都市美景。树立项目市场标杆形象的产品创新树立项目市场标杆形象的产品创新78规划布局建议规划布局建议商业部分商业部分 7958、MOMAMOMA商业商业现代主义的建筑艺术，主要是向消费者传达一种新的建筑理念，通过对外立面和空间设计，表达项目所代表的现代建筑和中国传统文化精髓的结合，将建筑赋予了生命。项目商业建议项目商业建议项目住宅区底层可设计由项目住宅区底层可设计由MOMAMOMA商业、休闲商业组合商业、休闲商业组合80商业亮点建议商业亮点建议MomaMoma业态丰富多样，以时尚轻松、都市休闲类型（如小酒吧业态丰富多样，以时尚轻松、都市休闲类型（如小酒吧、咖啡、咖啡屋、语茶）等屋、语茶）等为主为主81规划布局建议规划布局建议公共配套部分公共配套部分 82公共配套及区域设计亮点建议公共配套及区域设计亮点建议以保证不浪费面59、积为原则，建议在架空层做泛会所设计考虑以保证不浪费面积为原则，建议在架空层做泛会所设计考虑 架空层是社区景观设计的核心部分。架空层可融入了大部分的会所功能(休闲、娱乐)，同时也承担了社区的景观赏析功能。架空层的高调规划，将直线提升项目的档次。83车位配置方案车位配置方案：按照三层建造，停车位达到1285个，车位按照45/个计算，总共需要58870。建议增加部分地上停车位，使总体比例达到2：1公共配套及区域设计亮点建议公共配套及区域设计亮点建议建议生态阳光地下停车库设计考虑，总体车户比达到建议生态阳光地下停车库设计考虑，总体车户比达到1,5 1,5：1 1类型数量车户比车位12851.5：1住宅60、84084最新地产形式解读；市场概述。第三章第三章市场概述市场概述概述：概述：本部分主要对目前深圳及区域房地产市场的动态进行阐述。85最新地产政策及形势解读最新地产政策及形势解读世界金融海啸席卷全球，世界金融海啸席卷全球，“大水大水”冲走了很多很多冲走了很多很多国外经济背景：国外经济背景：由美国次贷危机引发和衍生的金融危机席卷全球。时间点时间点重点事件重点事件2007.3.13 新世纪金融宣布濒临破产2007.8.9 巴黎银行卷入次级债务风波2008年初 次贷危机全球呈现多米诺骨牌效应，全球金融市场动荡2008.9.8 美国政府接管房地美、房利美2008.9.15 雷曼兄弟宣布破产保护，美国银61、行收购美林证劵2008.10.10 冰岛政府面临破产华尔街金融危机仍在继续扩散，并开始影响多国的实体经济86最新地产政策及形势解读最新地产政策及形势解读中国经济及政府执行力受到前所未有的考验中国经济及政府执行力受到前所未有的考验国内经济背景：国内经济背景：国内经济也出现疲软态势，08年自然灾害不断，经济进入下行通道，整体呈现不稳定的特征。国家拉动经济，政策顺时而出：国家拉动经济，政策顺时而出：针对面临的困境，国家财政部等多个部门联合出台的财政政策和适度宽松的货币政策及时挽救了经济下滑的局面。87宏观预期：宏观预期：在未来的2年左右的时间里，中国房地产市场将向“高通胀、保增长、适度利润”过渡，市62、场风险加大。最新地产政策及形势解读最新地产政策及形势解读房地产市场进一步规范，挖个地基就能卖楼的时代从此一去不返房地产市场进一步规范，挖个地基就能卖楼的时代从此一去不返88供需关系预测：供需关系预测：自住需求下的价格指数稳步上升，而投资投机需求下的价格指数如波浪般上下颠簸。最新地产政策及形势解读最新地产政策及形势解读炒楼也不一定能稳赚，炒楼也不一定能稳赚，0808年让许多靠炒楼淘金的人狠狠的栽了一把年让许多靠炒楼淘金的人狠狠的栽了一把89市场总体特征：市场总体特征：根据尊地对市场后市的预测，我国的自住刚性需求将在20102015年彻底达到高峰。最新地产政策及形势解读最新地产政策及形势解读“5 63、5年后再买房吧年后再买房吧”，王石曾经这样说，王石曾经这样说90信贷政策盘点信贷政策盘点10,22扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房10.22关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）11.10“国十条”12.20 关于促进房地产市场健康发展的若干意见12.3廉租住房建设贷款管理办法（银发2008355号）12.20关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）12.20关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）1.18经济适用住房开发贷款管理办法（银发200813号）点评：点评：国家在支持扩大内需，提高居民购买水64、平，保障和改善民生方面下了不少功夫。主要通过降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求。政策优政策优 惠的重点对象是普通住宅惠的重点对象是普通住宅，使部分自住需求者提前放弃观望。大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收、信贷优惠及加快保 障性住房的供给，从而实现了扩大内需与满足基本住房保障的有机结合。最新地产政策及形势解读最新地产政策及形势解读政策永远都偏向于自住普通型住宅。豪宅？没门。咱普通老百姓买不起政策永远都偏向于自住普通型住宅。豪宅？没门。咱普通老百姓买不起91最新地产政策及形势解读最新地产政策及形势解读深圳市政府终于也深圳市政府终于也“扛扛”不住了！不住了65、！92深圳经济概况深圳经济概况0909年一季度深圳的国民经济指数依然领先全国年一季度深圳的国民经济指数依然领先全国经济总体特征：经济总体特征：受08年世界金融海啸的影响，深圳市经济增长速度出现了回落，但总体仍然领先于全国。93金额（万元）同比下降面积（万平米）同比下降1、2月房地产开发投资44.8320.05%商品房新开工92.6322.49%其中：住宅施工60.5738.99%住宅投资28.4131.22%商品房竣工24.7558.04%其中：住宅竣工23.9844.56%项类项类指标指标0909年第一季度：年第一季度：房地产投资规模持续下降，建设规模有所减小。深圳房地产市场概述深圳房地产市66、场概述开发放缓，竣工延期，先消化市场存量开发放缓，竣工延期，先消化市场存量94人人均均GDP增增长长9%左左右右消消费费价价格格指指数数控控制制在在103%左左右右新新建建保保障障性性住住房房2.57万万套套失失业业率率控控制制在在3%以以内内深圳经济深圳经济0909年总体目标年总体目标GDPGDP和保障性住房增，失业率和消费价格指数降和保障性住房增，失业率和消费价格指数降950909年第一季度：销售面积同比增长年第一季度：销售面积同比增长227%227%，尤其是，尤其是3 3月份开始，月份开始，市场出现明显回升，楼市小阳春再现。市场出现明显回升，楼市小阳春再现。深圳房地产市场概述深圳房地产市67、场概述0909年房地产春天的第一缕阳光晒到了深圳年房地产春天的第一缕阳光晒到了深圳960909年第一季度：年第一季度：销售面积出现井喷式增长的同时，销售价格呈现小幅下降趋势。深圳房地产市场概述深圳房地产市场概述量升价跌，市场信心正在逐渐恢复量升价跌，市场信心正在逐渐恢复97一季度市场供应：一季度市场供应：经过近两年的压抑，市场观望心态开始释放，市场去化速度明显增强。单位：万36.4739.2581.0100002040608010012月3月销售面积预售面积88.72去化速度为2.43时间去化速度为2.06深圳房地产市场概述深圳房地产市场概述市场现有存量房正在以市场现有存量房正在以2 2倍的速68、度快速消化倍的速度快速消化98深圳供需关系预测：深圳供需关系预测：未来深圳房地产供应相对紧张的状况虽然有所缓解，但实际供应量仍然大于理论供应量的矛盾依然存在。深圳房地产市场概述深圳房地产市场概述但存量基数较大，消化仍需一定时间但存量基数较大，消化仍需一定时间99 受宏观环境影响，目前以刚性需求为主，改善性需求为辅 从去年开始逐渐下降，目前开始企稳 自住客户为主，在投资渠道收窄的情况下，少量投资客开始进入 许多开发商放慢开发节奏，在市场回暖的情况下，消化速度明显增强市场 供求 客户 价格 小结小结市场调研小结市场调研小结按照目前的市场趋势发展来看，尊地的观点：按照目前的市场趋势发展来看，尊地的观69、点：2010年区域房地产市场将年区域房地产市场将会恢复至会恢复至2007年上半年的同期水平，市场发展前景乐观。年上半年的同期水平，市场发展前景乐观。100福田区概述福田区概述深圳市最重要的行政区，深圳的主心骨深圳市最重要的行政区，深圳的主心骨区域概况：区域概况：福田是深圳市重点开发和建设的中心城区，将全面建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心，打造成为深圳的典范城区。101深圳中心区概况深圳中心区概况未来将成为深圳的城市名片未来将成为深圳的城市名片102深南大道/滨河大道/红荔路/彩田路/新洲路1号线益田路/金田路/彩田路4号线金田路/水晶岛/红荔路地铁/地面交通/步行系统交通资70、源交通资源区域交通四通八达，成为城市最为便利的地方区域交通四通八达，成为城市最为便利的地方交通资源：交通资源：外围四大主道/地铁5大站口/福田火车站/地面交通为区域商务发展提供了硬环境支撑。103提出建设提出建设“福田中心区福田中心区”19861986年年编制编制福田中心区城市社会福田中心区城市社会19941994年年六大重点工程开工六大重点工程开工19981998年年中心区商业工程设计中心区商业工程设计20002000年年配套设施逐步完善配套设施逐步完善如今如今中心区之路中心区之路中心区之路：中心区之路：在经历了20年的风风雨雨后，深圳中心区才形成如今的规模。104片区住宅项目分析片区住宅项71、目分析中心区的最后一块住宅用地中心区的最后一块住宅用地星河国际星河国际中心区目前及今中心区目前及今后几年无新建住后几年无新建住宅项目宅项目105片区住宅项目分析片区住宅项目分析项目名称黄埔雅苑二期逸悠园黄埔雅苑三期乐悠园黄埔雅苑四期骏悠园嘉里华庭（暂用名）天健世纪花园地理位置福中路与福中三路之间，鹏程五路与新洲路之间福中路与福中三路之间，鹏程四路与民田路之间福中路与福中一路之间，鹏程四路与民田路之间彩田路与福中路交汇处西北B205-0008地块少年宫东侧，彩田路以西，北临红荔路开发商和记黄埔地产（深圳）有限公司和记黄埔地产（深圳）有限公司和记黄埔地产（深圳）有限公司嘉里建设（深圳）有限公司深圳72、市天健房地产开发实业有限公司占地面积3.3万平方米33592.5平方米建筑总面积154259.22平方米134466平方米133348平方米119529.3平方米138444平方米层数与栋数2栋28层，2东25层，2栋22层，2栋8层，1栋三层幼儿园5栋，分别为22、26、28、30、32层，以及1栋4层小学5栋22-31层，1栋中学8层，22-30层9栋，包括3栋11、18层的小高层和6栋26、30层的高层户型与面积共654户，主力户型为3房2厅带工人房户型比一、二期小，以120-130为主，78-160平方米之间2房、3房、4房，方案修改后以180-200平方米为主建筑总高度99.2米9773、.8米中心区北区住宅项目一览表中心区北区住宅项目一览表106片区住宅项目分析片区住宅项目分析项目名称发展兴苑城建花园（城中雅苑）星河项目嘉麟豪庭 风华盛世 港丽豪园 龙福居 地理位置福华四路与滨河大道之间福华四路与福华三路之间，新洲路与民田路之间民田路与九号路之间，福华四路与福华三路之间深南大道与彩田路交汇处西南侧 福华三路与彩田路交汇处西北侧18-6地块 福华四路与滨河路之间，彩田路与海田路之间 福华四路与滨河路之间，彩田路与海田南路之间，20地块 开发商中洲实业深圳市城市建设开发（集团）公司深圳星河房地产开发有限公司深圳市中嘉麟房地产开发有限公司 深圳市恒立冠投资有限公司、深圳市皇岗实业股74、份有限公司 港丽实业深圳有限公司 深圳市皇岗实业房地产有限公司 占地面积4万多平方米14406.4 建筑总面积97800平方米152080.14平方米，其中计容积率面积122970.14平方米住宅商业66790平方米 32556平方米 53521.16其中住宅41500平方米 11703.95平方米层数与栋数共15栋（9栋住宅，6栋别墅。）共10栋高层（2栋33层，2栋27层，6栋18层）30层左右1栋28层 2栋26层 2栋39层 1栋14层 户型与面积110-150平方米以110-160平方米的大户型为主以150200平方米左右中大户型为主70-100平方米占70%，外销倾向 中心区南区住75、宅项目一览表中心区南区住宅项目一览表107周边楼盘项目概述周边楼盘项目概述项目名称项目名称位位 置置开发商开发商20092009年二手市场销售报价示例年二手市场销售报价示例中海华庭新洲路与福华路交汇处东侧中海地产（深圳）有限公司2房，83、88 M2，22000-24000元/M23房，119-120 M2，送装修23660-29762元/M25房，168 M2，送装修，26146-33000元/M2星河国际福田区福华三路与民田路交汇处深圳市星河房地产开发公司2房,85、87 M2，25138元/M23房，123、124、165M2，23764-25786元/M24房，168、177、183、76、237M2，25423-30125元/M2发展兴苑福田滨河路与新洲路交汇处东北侧 3房，120 M2，22550元/M24房，126、188、229M2，19148-21834元/M25房，229、234 M2，19651-20087元/M2城中雅苑新洲路与福华三路交汇处深圳市城市建设开发（集团）公司2房、84-88 M2，20238-22628元/M23房，118-1378M2、24576-26000元/M2项目特征：项目特征：以120180平米中大户型为主，目前价格在2200026000元/平米108周边楼盘项目概述周边楼盘项目概述项目名称项目名称亮点借鉴（产品打造）亮点借鉴（产品打造）亮77、点借鉴（营销推广）亮点借鉴（营销推广）黄埔雅苑二期1、吸取一期的经验，在户型和朝向方面有较大改善，2房比例相对 减小，大户型客厅开间达到了7米，设置了部分入户花园。2、园林规划：西班牙设计风格，以热情奔放的格调为主。发展兴苑从产品上来看有6栋亦商亦住的别墅，当时引起较大轰动定向客户占2/3，很大程度上缩短了销售时间。城中雅苑定位精准，以160平米左右中大户型吸引二次置业人士星河国际户型配比适当炒作片区及配套的方式吸引市场关注亮点借鉴：亮点借鉴：大部分项目通过提升项目产品附加值的方式达到利润与销售速度最大化。109片区资源片区资源五大产业塑造下一个曼哈顿五大产业塑造下一个曼哈顿产业集群产业集群商78、务产业商务产业CBD写字楼聚集，国外公司纷纷进驻地铁产业地铁产业地铁1号线+4号线福田火车站会展产业会展产业地铁1号线+4号线福田火车站商业产业商业产业中心区50万的高档商业规划酒店产业酒店产业7家五星级酒店110中心区未来发展中心区未来发展商务、商业的逐渐繁荣也带来了人气，居住价值快递提升商务、商业的逐渐繁荣也带来了人气，居住价值快递提升111中心区配套中心区配套1.1.卓越大厦卓越大厦2.2.星河世纪星河世纪3.3.新世界中心新世界中心4.4.诺德中心诺德中心5.5.1.1.丽兹卡尔顿酒店丽兹卡尔顿酒店2.2.喜来登酒店喜来登酒店3.3.希尔顿酒店希尔顿酒店4.4.景轩酒店景轩酒店5.5.79、1.1.COCO PARKCOCO PARK2.2.怡景中心城怡景中心城 3.3.天虹商场天虹商场 4.4.IN MALLIN MALL5.5.1.1.深圳会展中心深圳会展中心2.2.市民中心市民中心3.3.图书馆图书馆4.4.音乐厅音乐厅5.5.中心公园中心公园6.6.高档写字楼高档写字楼五星级酒店五星级酒店高端商业高端商业公共配套公共配套中心区未来发展中心区未来发展配套的日趋完善和优越的区位使得人们没有理由不选择住在这里配套的日趋完善和优越的区位使得人们没有理由不选择住在这里中心区之路：中心区之路：随着各项配套的进一步完善，未来中心区物业的价值将会显著提升。112项目项目SWOTSWOT分80、析分析会展第一辐射区市政及商业各种配套齐全稀缺性：中心区未来没有可售一手住宅产品规模体量较大紧邻滨河，噪音干扰较大北向景观被星河国际阻挡，不能充分借势CBD开发日益成熟与完善不同区域高端市场的竞争，如华侨城、香蜜湖-Strengths（优势）（优势）-Weaknesses（劣势）（劣势）-Opportunities（机会（机会）-Threats（威胁）（威胁）中心区高端人士聚集，但高档 住宅楼盘的稀缺113建筑风格建议；园林风格建议；物业管理建议；园林导视建议。第四章第四章物业发展建议物业发展建议概述：概述：本部分主要基于对项目的初步理解，对项目的各部分细节进行建议。114建筑风格建议建筑风格81、建议现代主义建筑现代主义建筑是理性主义思想在建筑风格上的表现，是理性主义思想在建筑风格上的表现，“形式因循功能形式因循功能”是其风格的核心，是其风格的核心，它体现了一种工业化时代的技术美它体现了一种工业化时代的技术美现代主义建筑是指20世纪中叶在西方建筑界居主导地位的一种建筑。现代主义建筑强调建筑要随时代而发展；强调要研究和强调要研究和解决建筑的实用和经济问题；主张积极采用新材料、新结构；主解决建筑的实用和经济问题；主张积极采用新材料、新结构；主张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，发展新的建筑美学，创造新张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，发展新的建筑美学，创造新风格。风格。现代主义建筑代表人物提倡新82、的建筑美学原则：包括建筑表现手建筑美学原则：包括建筑表现手法和建筑手段的统一；建筑形体和建筑功能的配合；提倡建筑的法和建筑手段的统一；建筑形体和建筑功能的配合；提倡建筑的逻辑性；灵活均衡的非对称布图；简洁的处理手法和纯净的体型；逻辑性；灵活均衡的非对称布图；简洁的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术吸取了视觉艺术的在建筑艺术吸取了视觉艺术的 新成果。新成果。一味追求高大的体量、宽广的空间、无装饰的整一化的外形，是现代主义建筑最重要的特点之一。联合国总部大厦联合国总部大厦巴西议会大厦巴西议会大厦115建筑风格建议建筑风格建议古典主义建筑古典主义建筑运用古希腊柱式，结合古典审美理念，构筑一种运用古希腊83、柱式，结合古典审美理念，构筑一种厚度厚度的建筑形式美的建筑形式美 ，重要表现了一种历史感和文化纵深感，重要表现了一种历史感和文化纵深感古典主义建筑指在古希希腊建筑和古罗马建筑的基础上发展起来的意大利文艺复兴建筑、巴洛克建筑和古典复兴建筑，其共同特点是采用古典柱式。古典主义者在建筑设计中以古典主义者在建筑设计中以古典柱式古典柱式为构图基础，突出轴线，强调为构图基础，突出轴线，强调对称，注重比例。讲究主从关系。巴黎对称，注重比例。讲究主从关系。巴黎卢佛尔宫卢佛尔宫东立面的设计突出东立面的设计突出地体现古典主义建筑的原则，地体现古典主义建筑的原则，凡尔赛宫凡尔赛宫也是古典主义的代表作。也是古典主义的84、代表作。特征：以古希腊柱式为主体，高大的柱廊托着巨大的浮雕山花，构成庄严的主入口。造型严谨、主次分明，具有庄严、肃穆的感觉。凡尔赛宫凡尔赛宫哈尔滨革命领袖活动纪念馆哈尔滨革命领袖活动纪念馆勃兰登堡门勃兰登堡门上海海关大厦上海海关大厦116本项目建筑风格建议本项目建筑风格建议整体风格建议采用整体风格建议采用现代古典主义现代古典主义风格，把现代建筑理念与古典主义有机结风格，把现代建筑理念与古典主义有机结合，形成一种既有现代感、又具文化底蕴的建筑风格合，形成一种既有现代感、又具文化底蕴的建筑风格现代古典主义风格是指现代古典主义风格是指在传统美学的规范之下，运用现代的材质及工艺，去演绎传统文化中的经典85、精髓，使作品不仅拥有典雅、端庄的气质，并具有明显时代特征的设计方法。现代古典风格的建筑元素：时尚线条色彩与典雅庄重并存颜色以暖色调为主，给人以温馨感和尊贵感；经典的“三段式”构图；线条清晰富变化；经典雕塑等艺术符号的运用。117酒店式公寓立面风格建议酒店式公寓立面风格建议外立面尽显现代简约与时尚的完美融合，彰显与众不同的尊贵气质外立面尽显现代简约与时尚的完美融合，彰显与众不同的尊贵气质酒店外立面尽量展示现代时尚、简洁高耸的形象；外立面要具有良好的昭示性，并与建筑外型良好结合，体现尊贵、艺术和高档感。118高尚住宅立面风格建议高尚住宅立面风格建议高档住宅采用新古典主义风格设计，现代与古典、时尚与86、典雅的建筑高档住宅采用新古典主义风格设计，现代与古典、时尚与典雅的建筑元素充分增强社区品质感和尊贵感元素充分增强社区品质感和尊贵感新古典主义将典雅的建筑、复古的情怀、现代的简约充分地融合，彰显楼盘的高档次和高形象，同时控制成本；品质感的立面形象；通过建筑艺术处理，楼体、社区、园林等元素，树立项目高品质居住社区市场形象和竞争优势。119MOMA商业立面风格建议商业立面风格建议商业外立面形象以时尚、前卫的建筑形式展示商业外立面形象以时尚、前卫的建筑形式展示120整体立面建议整体立面建议通过鲜明的体块对比，线条、虚实的运用，功能性简化及装饰元素、色通过鲜明的体块对比，线条、虚实的运用，功能性简化及装87、饰元素、色“块块”对比，共同表现立面张力对比，共同表现立面张力让建筑的造型变化更剧烈；通过鲜明的体块对比增强视觉张力；线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖；装饰性元素得到简化，同时更加注重功能性；色“块”的对比愈加跳跃和鲜明。足使建筑本身成为造型的足使建筑本身成为造型的艺术品，成为景观的重要艺术品，成为景观的重要组成部分，而园林以简约组成部分，而园林以简约风格便可与之良好配合。风格便可与之良好配合。121项目外观设计亮点建议项目外观设计亮点建议优美的天际线可以极大提升项目的形象档次优美的天际线可以极大提升项目的形象档次本项目的容积率最高为6.5，因此天际线可以发生较为丰富的变化；建筑单体的高度与88、周边项目相比非常突出，有直入云霄、升腾飞升之感，不必刻意追求天际线的错落效果，但可通过顶部造型处理使之更加丰富；远观项目的视觉效果与审美情趣主要通过立面的造型变化来塑造。122园林景观建议园林景观建议要用园林打造出不同的的空间层次要用园林打造出不同的的空间层次公共空间公共空间半公共空间半公共空间半私密空间半私密空间边界、公共活动场所、街区等边界、公共活动场所、街区等DISDIS体系的建立；体系的建立；园林主景观体系组团园林、休憩空间、交往空间；园林主景观体系组团园林、休憩空间、交往空间；楼梯空间、架空层、地下车库等。楼梯空间、架空层、地下车库等。123园林景观建议园林景观建议社区园林以社区园林89、以“湿地，岛屿，绿洲湿地，岛屿，绿洲”为核心，自然水系环绕其中，构为核心，自然水系环绕其中，构筑社区景观系统和公共活动空间，营造庭院生活意境筑社区景观系统和公共活动空间，营造庭院生活意境124项目景观运用建议项目景观运用建议项目北侧通过小广场和绿化、水景、建筑小品建立软区隔，尽量项目北侧通过小广场和绿化、水景、建筑小品建立软区隔，尽量降低星河国际对本项目的影响降低星河国际对本项目的影响125项目景观运用建议项目景观运用建议商业建筑屋顶平台花园最大程度保证社区内景观资源的共享，同时商业建筑屋顶平台花园最大程度保证社区内景观资源的共享，同时为业主提供一个休闲、娱乐、品尝生活的场所为业主提供一个休闲90、娱乐、品尝生活的场所126景观植物建议景观植物建议选择适应南方气候的植物进行层次搭配，营造立体景观视觉系统选择适应南方气候的植物进行层次搭配，营造立体景观视觉系统1 1常绿乔木常绿乔木巨尾桉、白千层、蒲桃、海南蒲桃、秋枫、台湾相思、马尖相思、耳荚相思、紫檀、小叶榕、大叶榕、菩提树、石栗、桃花心木、第伦桃、盆架子、榄仁树、小叶榄仁、2 2落叶乔木落叶乔木水杉、池杉、落羽杉、水松、鹅掌楸、梧桐、重阳木、南洋楹、大叶合欢、银合欢、红枫、金合欢3 3棕榈类棕榈类假槟榔、大王椰子、国王椰子、酒瓶椰子、棍棒椰子、三角椰子、狐尾椰子、皇后葵、油棕、糖棕、大丝葵、华盛顿棕、棕竹、细叶棕竹、尼古拉鹤望兰、红柄91、枫、金合欢4 4127园林小品建议园林小品建议通过小品提升园林品质，使其成为本项目的点睛之笔通过小品提升园林品质，使其成为本项目的点睛之笔通过园林小品提升项目园通过园林小品提升项目园林品质：林品质：利用阶层地貌和植被（乔木、灌木、花木）的合理搭配，形成空间遮挡，产生景观高低错落有致，穿而不透、透而不通的多层次立体空间感，并并使园林校品成为本项目园使园林校品成为本项目园林的点睛之笔林的点睛之笔 。园林小品与现代古典主义园林小品与现代古典主义建筑完美和谐统一：建筑完美和谐统一：好的项目，建筑、园林是和谐统一的。他们共同塑造项目风格，展现一种和谐的审美空间。128物业管理建议物业管理建议选择知名的品92、牌物业作为本项目首席大管家选择知名的品牌物业作为本项目首席大管家物业管理内容物业管理内容常规服务绿化养护、小区卫生清洁、房屋维修、代办服务、会所服务等常规性服务；个性化服务真情关爱服务，包括照顾小孩、老人陪护、代客购物、鲜花速递等；休闲度假服务，包括房间清洁、地板打蜡、室内环境布置、衣物洗烫、餐饮预定、旅游安排、票务预定。商务安排，包括机场、车站接送服务、提供会场布置、会务设施、酒店安排等。管家服务，为业主提供管家服务，包括专门做特色西餐等。物业理财，提供租凭代理专业服务，帮助业主获得超值的物业投资收益。私家礼宾，提供PARTY策划、回忆礼宾、商业庆典礼仪等。129物业管理建议物业管理建议酒店93、式的服务品质，安全与人性化并重酒店式的服务品质，安全与人性化并重 安全方面安全方面：保安24小时巡逻；IC电子门禁系统；电子监控与自动报警；烟雾检测；可视对讲系统；闭路监控系统 人性化方面：人性化方面：社区一卡通；远程抄表；与酒店式公寓共享服务：与酒店式公寓共享服务：邮件服务；行李服务 代收、发包裹服务；订阅报纸杂志130建立区域边界：建立区域边界：DISDIS体系区域识别系统体系区域识别系统DIS(district identifications system)DIS(district identifications system)。充分利用地块的完整性，充分利用地块的完整性，统一规划和界定94、区域；统一规划和界定区域；使消费者感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象使消费者感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象体现本项目独特之处，营造城市地标印象。体现本项目独特之处，营造城市地标印象。可以通过以下元素：可以通过以下元素：设置地标建筑物及核心广场；设置地标建筑物及核心广场；围墙和导示系统；围墙和导示系统；室外家具；室外家具；雕塑、小品、路灯、路牌；雕塑、小品、路灯、路牌；植被植被 ，131道路系统道路系统 建议启动区局部用材质较好的石材作为道路铺面建议启动区局部用材质较好的石材作为道路铺面132室外休闲场所室外休闲场所 尽可能多设计公共休闲共享空间，提升小区综合价值尽可能多设计公共95、休闲共享空间，提升小区综合价值133导示系统导示系统 成为社区标志和景观的一部分成为社区标志和景观的一部分指示牌等134开发节奏建议；产品竞争策略；开发计划及开发建设进度安排；预期销售节奏建议；价格测定。第五章第五章项目启动策略建议项目启动策略建议概述：概述：本部分主要针对羡慕目前现状，从项目前期如何启动并带动后期滚动开发提出建议并对销售节奏和价格进行预测。135开发节奏开发节奏2009 2010 2011 20122009 2010 2011 2012整体启动整体启动整体竣工整体竣工全部全部销售完售完毕开发节奏进度轴开发节奏进度轴Year预测项目两块地块同时启动，预计2009年四季度启动建 96、设，2012年二季度销售完毕。开始开始销售售销售售80%136项目工作排期表项目工作排期表工程进度工程进度2009年年2010年年竣工软文销售持续期售磬主体/内装/立面开盘准备营销中心进场样板房及展示区交付条幅、短信关系媒体推广报纸/直邮主体施工项目阶段项目阶段活动节点活动节点媒体推广媒体推广展示节点展示节点认筹期限时抢购解筹、开盘楼体、小区景观绿化全部交付互动游戏现场抽奖媒体推广入伙2011年年2012年年前期拆迁137产品竞争策略产品竞争策略 在未来2-3年里，项目周边区域没有可形成竞争的项目，但为了拔高项目品质，实现固有价值，建议：建议酒店式公寓全部精装修销售，装修按照3000元/标准建97、议高尚住宅带部分装修销售，装修按照1500元/标准138启动策略启动策略启动时酒店式公寓树立价格起点标杆，引领高尚住宅价值的提升启动时酒店式公寓树立价格起点标杆，引领高尚住宅价值的提升中等价格入市中等价格入市即保证项目的高档次和高品质感，同时又容易客户接受，降低入市消化风险。整体最大化收益整体最大化收益中价入市，小步快跑，聚集人气和市场关注，保证项目成功销售，实现整体最大化收益；小幅走高、小步快跑小幅走高、小步快跑提高后市预期，试探市场反应后，可小步高走，提高预期，催逼观望者行动购买。中开高走的定义：中开高走的定义：同类物业价格不断上升；酒店式公寓以中高价格入市；通过小幅阶段性调价实现整体均价98、上升。中开高走策略中开高走策略139启动价格策略启动价格策略以中价入市，中开高走，严格控制总价以中价入市，中开高走，严格控制总价酒店式公寓均价酒店式公寓均价 3600038000元/平米入市中价入市：树立形象，吸引人气，抢占市场中开高走：保证后期利润实现控制总价：吸引更多层面客户高尚住宅均价高尚住宅均价 3200034000元/平米入市由于现周边二手房价格为30000元/，考虑到项目的一个延后性，故建议以保守价入市。140开发进度安排：开发进度安排：项目一期预计在项目一期预计在0909年第年第4 4季度动工，季度动工，20112011年年第第1 1季度竣工，季度竣工，20122012年第年第299、 2季度完成销售季度完成销售序号计算期 （季度）20092010201120122季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度1前期工程2土方与基础工程3主体工程4内外装饰5楼地面6室外工程及环境7其它工程8竣工验收9销售项目总体进度横道图项目总体进度横道图141经济测算前提经济测算前提前提一：前提一：地块现状地块现状l l09090909年四季度启动建设年四季度启动建设年四季度启动建设年四季度启动建设l l拆迁安置尽快启动，合理安置拆迁安置尽快启动，合理安置拆迁安置尽快启动，合理安置拆迁安置尽快启动，合理安置198198198198户拆100、迁户户拆迁户户拆迁户户拆迁户前提二：前提二：现状规模现状规模项项 目目数量数量单位单位备备 注注 用地面积用地面积1号地75902号地21856.5平方米开发商提供数据建筑容积率建筑容积率4.5-6.5总建筑面积总建筑面积144111.1平方米项目地块经济技术指标项目地块经济技术指标142经济评价前提经济评价前提项目物业类型及面积项目物业类型及面积项项 目目体体 量量单位单位备备 注注酒店式公寓15000平方米高尚住宅111862.5平方米包括复式商业1,790平方米地下室60,000平方米地下二层前提四：前提四：物业类型与面积配比物业类型与面积配比项项 目目建安成本单价建安成本单价销售单价销101、售单价备备 注注酒店式公寓3,50037,000地价未计入高尚住宅3,80033,000地价未计入商业3,00045,000商业持有地下车库3,000-前提三：前提三：成本与单价成本与单价建筑成本：建筑成本：采用深圳的建筑成本，并根据项目的实际情况进行调整销售价格：销售价格：根据深圳市场情况，根据项目实际情况进行调整143经济评价前提经济评价前提项项 目目成交率成交率备备 注注酒店式公寓95%高尚住宅95%包括复式单位前提五：前提五：销售率假设销售率假设前提六：前提六：开发商要求开发商要求l通过酒店公寓的销售实现资金成本回收，商业物业作为长期持有，以获通过酒店公寓的销售实现资金成本回收，商业物102、业作为长期持有，以获得持续、稳定的现金流；得持续、稳定的现金流；l利用项目现金流的时间差，为陆续开发的物业提供滚动资金。利用项目现金流的时间差，为陆续开发的物业提供滚动资金。本项目基于以上经济评价前提，对项目的经济可行性进行客观评价。本项目基于以上经济评价前提，对项目的经济可行性进行客观评价。l由于商业部分开发商作为长期持有，在此不详细估算这部分的长期收益，由于商业部分开发商作为长期持有，在此不详细估算这部分的长期收益，只考虑静态收益。只考虑静态收益。前提七：前提七：商业收益计算原则商业收益计算原则144据测算，项目的总投资约为据测算，项目的总投资约为1919亿元，自有资金亿元，自有资金9 9103、亿元。亿元。内内 容容计算公式计算公式单位成本单位成本单项总额单项总额元元/万元万元 1 1、土地费用、土地费用600017667.92 2、前期工程费用、前期工程费用勘探，规划设计100294.473 3、建安费用、建安费用酒店公寓酒店公寓含土建、水电、安装 35005250高层住宅高层住宅含土建、水电、安装370046783.73商业商业含土建、水电、安装、装修2900519.1会所会所含土建、水电、安装、装饰3800570地下车库地下车库含土建、水电、安装 290017400室外工程及环境室外工程及环境 室外道路、照明、社区园林3004200小计小计74722.834 4、管理费用、管理104、费用前三项3%696.375 5、不可预见费用、不可预见费用前两项2%359.256 6、公用设施专用基金、公用设施专用基金按照建筑面积45元/计算648.507 7、其它费用、其它费用监理、拆迁、报建等800开发成本合计开发成本合计171824.48145项目项目描述描述销售单价销售单价(元元/m/m2 2)面积面积（mm2 2）销售率销售率（%）总额总额（万元）（万元）项目销售收入公寓精装修精装修37,00037,000150001500095%95%5272552725大宅装修装修33,00033,000104662104662。5 595%95%328117328117总共104345105、1.51043451.5380842380842根据对未来市场预测及项目自身情况，预计本项目可实根据对未来市场预测及项目自身情况，预计本项目可实现现33.34亿（未计车库部分）亿（未计车库部分）146项目利润估算表序号序号项目项目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元）销售收入447,592.50 开发成本171,824.48 销售费用13,427.78 销售税金及附加22,827.22 财务费用8,388.00 利润总额-231,125.03 所得税33%76,271.26 净利润-154,853.77 税前成本利润率利润总额/总投资134.51%税后成本利润率净利润/总投资90.12%根据106、项目销售情况，在静态情况下，项目可实现根据项目销售情况，在静态情况下，项目可实现15.49亿净利润亿净利润147项 类部分指标变化敏感性分析结果销售收入（万元）建筑投资总成本（万元）税后利润 （万元）建筑投资 总成本 投资利润率变化值基本方案447,592.50 171,824.48 154,853.77 90.12%销售收入变化销售收入下降5%425,212.88 171,824.48 141,073.97 82.10%-8.02%销售收入上升5%469,972.13 171,824.48 168,633.58 98.14%8.02%地价成本变化开发成本增加5%447,592.50 180,107、415.70 149,097.65 82.64%-7.48%开发成本减少5%447,592.50 163,233.26 160,609.89 98.39%8.27%项目的销售价格和建安成本变动对财务内部收益率项目的销售价格和建安成本变动对财务内部收益率的影响较大，价格变动影响更大的影响较大，价格变动影响更大148据测算，项目的总投资约为据测算，项目的总投资约为2020亿元，自有资金亿元，自有资金9 9亿元。亿元。内内 容容计算公式计算公式单位成本单位成本单项总额单项总额元元/万元万元 1 1、土地费用、土地费用600017667.92 2、前期工程费用、前期工程费用勘探，规划设计100294.108、473 3、建安费用、建安费用酒店公寓酒店公寓含土建、水电、安装 35005250高层住宅高层住宅含土建、水电、安装380048048.15商业商业含土建、水电、安装、装修3000537会所会所含土建、水电、安装、装饰4000600地下车库地下车库含土建、水电、安装 300018000室外工程及环境室外工程及环境 室外道路、照明、社区园林3004200小计小计94597.524 4、管理费用、管理费用前三项3%696.375 5、不可预见费用、不可预见费用前两项2%359.256 6、销售费用、销售费用按照销售收入2%计算8855.037 7、其它费用、其它费用监理、拆迁、报建等800开发成本109、合计开发成本合计199,905.7149在项目销售前提可实现情况下，在项目销售前提可实现情况下，20092009年第年第3 3季度可为开发商季度可为开发商提供提供7,0007,000万万1 1个亿的现金流量。个亿的现金流量。现金流量分析现金流量分析项目项目合计合计20092010201120122季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度现金流入现金流入销售收入销售收入现金流出现金流出开发成本投资经营税金及附加所得税净现金流量净现金流量累计净现金累计净现金流量流量净现值净现值累计净现值累计净现值150项目按保110、守价格估算，项目总利润项目按保守价格估算，项目总利润项目项目描述描述销售单价销售单价(元元/m/m2 2)面积面积（mm2 2）销售率销售率（%）总额总额（万元）（万元）1、销售收入公寓精装修精装修35,00035,0001500150095%95%49,87549,875大宅装修装修40,00040,000104662104662。5 595%95%397,717.5397,717.5总共1043451.51043451.5资金总额（万元）2、开发成本199,905.73、销售经营费用、税费及附加4、利润总额5、所得税6、销售净利润7、项目总利润 未计车库收益部分 万元 注：收益分为两部分，111、即销售的净利润+所持物业（1790平 米商业）除去所得税部分的市值，售价按均价 元/平米计。8、税前成本收益率9、税后成本收益率151项目的销售价格和建安成本变动对财务内部收益率的影响较项目的销售价格和建安成本变动对财务内部收益率的影响较大，价格变动影响更大大，价格变动影响更大价格变动影响价格变动影响-10%-5%05%10%内部收益率变动-13.34%-7.68%0.00%7.01%14.49%建安成本影响建安成本影响-10%-5%05%10%内部收益率变动10.78%5.13%0.00%-4.83%-9.19%财务内部收益率对销售价格和建安成本敏感性分析财务内部收益率对销售价格和建安成本敏112、感性分析-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%-10%-5%05%10%价格变动影响建安成本影响152尊地地产简介153别墅大盘154深圳别墅项目：项目名称：振业城振业城 华南区首个AAA TOWNHOUSE社区开发商：深圳振业集团项目体量：540000m2 项目地址：深圳市龙岗区 横岗镇六约工业区提供服务：全程策划代理 建设部建设部AAAAAA住宅社区住宅社区 年度中国名盘年度中国名盘 中国建筑节能示范小区中国建筑节能示范小区 155我们的策略：我们的策略：在地产还处于启动期的深圳横岗，大胆定位为纯别墅，引领区域发展。吸引中产阶层客户113、出关置业。率先引导生态节能等先进居住理念，引入自动太阳能、风模拟系统、雨水收集以及湖水自净系统等七项技术含量较高的现代科技。我们的成效：我们的成效：于规划设计阶段期间通过国家建设部AAA认证。带动关外新区物业升级。创造性提出“振业城标准”，在业界引起轰动。奠定振业集团深圳品牌发展商的地位。156深圳新区大盘项目：项目名称：世纪村世纪村 首创“国际文明居住标准、国际人居标准”开发商：沙河实业股份有限公司项目体量：304900平方米项目地址：深圳市南山区沙河东路提供服务：全程策划，销售代理 建设部建设部AAAAAA住宅小区住宅小区 开创事件营销先河开创事件营销先河 百万豪宅赠英雄百万豪宅赠英雄15114、7 世纪村位于深圳华侨城旅游走廊西端，是深圳沙河房地产开发公司的大型高尚住宅小区。在该项目代理权的招标活动中，尊地凭借实力与精良的策划脱颖而出，一举中标。我们的策略：我们的策略：以国际居住标准塑造高品质的项目产品。依托良好的奥运体育事件营销，引起社会强烈反响，开创事件营销在地产界应用的先河。创造性地策划打造“阳光花房”等以人性化设计，使“世纪村”成为家喻户晓的项目。我们的成效：我们的成效：该营销手法被写入建设部出版的刊物当中，使得“世纪村”声名鹊起 项目的知名度及落到实处的高端定位拉动项目销售价格大幅飚升，实现100%销售。158深圳新都市综合体项目：项目名称：沃尔玛亚洲中心沃尔玛亚洲中心 将115、世界500强总部留在深圳客户名称：深圳国投商用 置业有限公司项目体量：200000项目地址：深圳市福田区农林路提供服务：全程策划、招租、招商 沃尔玛亚洲总部，全球采购中心沃尔玛亚洲总部，全球采购中心 深圳标志性、国际化、高品位深圳标志性、国际化、高品位 第一商务平台及购物天堂第一商务平台及购物天堂 首创菜单式服务模式首创菜单式服务模式 159我们的策略：我们的策略：四大战略：MALL战略、全面联盟战略、区域领先战略及城市扩张战略巧妙运用全面联盟战术，与世界五百强零售企业、世界著名主题娱乐机构、世界著名餐饮名店联盟“整合优势资源制造核裂变”根据项目及发展商的实际情况，创新性的提出“菜单式”服务发116、展商可根据实际情况，选择并调整策划工作内容及时间计划，以便最有效的为发展商提供服务。我们的成效：我们的成效：以国际发展的战略眼光，全面有效地提升项目形象项目打造成与世界五百强比肩同行的、标志性、国际化、高品位的第一商务平台及购物天堂。160深圳商业项目1：项目名称：双城世纪双城世纪航诚艺都航诚艺都 首都机场集团国门窗口项目客户名称：北京首都机场集团商贸有限公司项目体量：10000m2项目地址：深圳市罗湖口岸提供服务：全程策划招商代理项目介绍：本项目招商代理采用公开 招标方式，尊地以双第一名摘取头筹深圳文博会亮点工程深圳文博会亮点工程首创国内三维客流体系、一店双铺主题商城首创国内三维客流体系、一117、店双铺主题商城开创深圳口岸物业营销典范开创深圳口岸物业营销典范 161我们的策略：我们的策略：通过大量市场调研，定位项目为代表中国文化的工艺精品商业中心。采取“统一管理、统一营销、统一推广”的整体营销思路。高端定位，“主动式消费”转化项目劣势。我们的成效：我们的成效：破解交通动线影响和人流不畅的劣势问题。招商日庆典活动当天，商户反应热烈，当天出租面积即达40%。创人民南商圈近年招商奇迹，开业时出租率高达93%。162深圳商业项目2：项目名称：地铁大厦地铁大厦 深圳首家最具地铁主题概念Business Center客户名称：深圳地铁物业管理公司项目体量：84313m2项目地址：深圳福田中心区莲花118、山南 侧红荔路与金田路交汇处提供服务：招商代理 智能化甲级多功能写字楼智能化甲级多功能写字楼首创一站式商务型商业中心首创一站式商务型商业中心 163项目采用国际化招标形式，参与竞标的代理公司共计20家。我司通过专业的商业定位与全新的营销概念取得该项目的招商代理。项目定位：智能化甲级多功能写字楼 地踞王座 铁定未来商业定位：中心区国际首席 BusinessMall 地铁动力 财富引擎商务定位：空气衡量价值 1:1:1 科技成就事业，环境铸造健康 世界五百强的最佳落脚点 中国企业的至高起跳点我们的策略：我们的策略：只租不售，避免分散销售后小业主随意出租带来的租客良莠不齐问题。对租户有严格的审定程序119、，必须全部为大型国内外知名企业。良好的商业配套，打造中心北区最佳配套写字楼。我们的成效：我们的成效：租赁面积100%164深圳其它商业项目：振业城风情商业街东方沁园一期集中商业及风情商业街香山美树苑裙楼商业俊峰丽舍裙楼商业165深圳经典住宅项目1：项目名称：香山美树苑香山美树苑 香蜜湖西 园博园东 国际生活圈开发商：深圳东部集团鹏城房地 产开发有限公司项目体量：111516 m2项目地址：深圳市福田区农林路提供服务：全程策划，销售代理 国际优化社区国际优化社区 园博园园博园空中三重庭院空中三重庭院 掀起深圳住宅抢购新热潮掀起深圳住宅抢购新热潮 成功树立片区新品牌成功树立片区新品牌 实现利润最大120、化实现利润最大化 166我们的策略：我们的策略：依据项目面临的独特地理位置，将左右为难转化为左右逢源，提出“香蜜西、园博东，国际生活圈”概念。实行定向加定点的营销方式。我们的成效：我们的成效：利用独特的营销方式，成功积累7000余名客户资源。灵活应变，完美化解压制深圳房价的新政限制与火爆需求之间的矛盾，保证开发商利润的最大化，树立鹏城地产良好的企业形象。167深圳经典住宅项目2：项目名称：东方沁园东方沁园客户名称：深圳建设集团项目体量：180000 m2项目地址：深圳市龙岗中心城提供服务：全程策划代理 建设第一家庭，追求高质感生活建设第一家庭，追求高质感生活 客家居住升级产品客家居住升级产品 121、成功树立成功树立“深圳建设深圳建设”企业品牌企业品牌168我们的策略：我们的策略：结合项目特点，将目标客户定位为龙岗中心城中高收入人群。结合目标客户特点，全力打造“第一家庭”概念，奠定项目高档地位。通过合理销控，优先消化整个项目中略处劣势的单位。我们的成效：我们的成效：项目的成功实现了以项目品牌带动公司品牌，成功树立建设集团深圳精品开发企业品牌。减少项目后期销售压力，保证了开发商利润最大化。169深圳经典住宅项目3：项目名称：俊峰丽舍俊峰丽舍 白领栖位，城市人家 城市里，亦有真自然客户名称：深圳物业发展集团项目体量：170000 m2项目地址：深圳市西丽龙珠片区提供服务：全程策划代理 侨城北至122、大楼盘侨城北至大楼盘 超大型超大型2 2万中央景观园林万中央景观园林 带动区域房地产售价提升带动区域房地产售价提升 引领深圳投资新热点引领深圳投资新热点 170我们的策略：我们的策略：针对项目所在片区西丽认可度不高，挖掘项目卖点，打出“侨城北”地理概念。借助各种优势媒体，整合传播项目的优越地理位置、产品高性价比及高素质等卖点。我们的成效：我们的成效：借助我司积累的客户资源网络，以最低的营销推广投入，获得最大的销售业绩。项目成功销售带动该区域房地产售价的提升，形成新的投资热点。171深圳其它经典住宅项目：深圳市龙岗区上善城项目深圳市龙岗区罗瑞合项目深圳信义横岗、坂田项目 172振业集团东部集团沙河实业集团建设控股集团天健集团鹏基集团建艺实业股份物业发展（集团）股份莱英达房地产鹏城建设集团华宝（集团）西部房地产融发投资旭飞集团国投商用置业深圳地铁置业首都机场商用置业深圳天地集团山东鲁商集团山东鲁能置业北大资源集团东莞三元盈晖投资东莞南峰集团东莞建设惠州日升昌惠州中天兴源惠州鹏基投资惠州建艺山东银座集团山东鲁中集团烟台圆成集团济南西区指挥部安徽金水地产合肥繁华房地产合肥瑞发城投安徽省国投安徽安福地产安徽碧城置业西安紫薇地产天地集团（西安）河南顺驰集团君安华投资亚泰集团内蒙古吉泰集团173174