1、江北城江北城CBD项目项目 定位报告（定位报告（PPT）财信地产营销中心财信地产营销中心财信地产营销中心财信地产营销中心二二二二0000八年四月八日八年四月八日八年四月八日八年四月八日目录目录 第一部分宏观环境分析第一部分宏观环境分析第一部分宏观环境分析第一部分宏观环境分析 第二部分城市发展机会分析第二部分城市发展机会分析第二部分城市发展机会分析第二部分城市发展机会分析 第三部分深度访谈研究第三部分深度访谈研究第三部分深度访谈研究第三部分深度访谈研究 第四部分产权式酒店、酒店式公寓第四部分产权式酒店、酒店式公寓第四部分产权式酒店、酒店式公寓第四部分产权式酒店、酒店式公寓 第五部分第五部分第五部2、分第五部分 参考项目分析参考项目分析参考项目分析参考项目分析 第六部分项目价值第六部分项目价值第六部分项目价值第六部分项目价值 第七部分第七部分第七部分第七部分 项目分析及项目分析及项目分析及项目分析及SWOTSWOT分析分析分析分析 第八部分市场定位第八部分市场定位第八部分市场定位第八部分市场定位 第九部分产品定位、建议第九部分产品定位、建议第九部分产品定位、建议第九部分产品定位、建议 第十部分备注第十部分备注第十部分备注第十部分备注第一部分第一部分宏观环境分析宏观环境分析 一、宏观经济环境一、宏观经济环境1 1、20072007年中国的宏观经济经历了年中国的宏观经济经历了GDP11%GDP3、11%的高速增长，的高速增长，CPICPI指数指数4.6%4.6%迅速提高迅速提高 预计明年预计明年GDP GDP 增长增长10.8%10.8%，有望第，有望第6 6年保持在年保持在10%10%以上的增以上的增长。长。2 2、通胀与顺差在、通胀与顺差在2008 2008 年将有不同的走势，中国将进入温和而年将有不同的走势，中国将进入温和而持续的通胀周期。持续的通胀周期。顺差规模仍将很大，但增速将显著回落。顺差规模仍将很大，但增速将显著回落。3 3、内需不足是造成通胀与顺差过大的根源。内需相对不足，、内需不足是造成通胀与顺差过大的根源。内需相对不足，庞大的产能只能通庞大的产能只能通 过外部需求获4、得释放，导致贸易顺差居高不下，流动性过剩，过外部需求获得释放，导致贸易顺差居高不下，流动性过剩，令经济面临令经济面临“高烧高热高烧高热”风险。因此，加息、准备金率风险。因此，加息、准备金率上调、出口退税下调等措施多管齐下。上调、出口退税下调等措施多管齐下。4 4、新内需时代不仅能使投资继续保持较高增长，而且能使消费势能获得、新内需时代不仅能使投资继续保持较高增长，而且能使消费势能获得充分释放。以内需的数量和速度来拉动经济增长，并且蕴含着经济增充分释放。以内需的数量和速度来拉动经济增长，并且蕴含着经济增长的质量提升和结构升级。长的质量提升和结构升级。5 5、受美国次贷危机的影响，、受美国次贷危机5、的影响，20082008年全球经济的不确定性增大，但对中国年全球经济的不确定性增大，但对中国经济的影响相对有限。人民币对美元的汇率将继续升值，预计到经济的影响相对有限。人民币对美元的汇率将继续升值，预计到2008 2008 年底美元对人民币的汇率年底美元对人民币的汇率1 1：6.806.80。6 6、0808年企业所处的盈利环境呈以下变化趋势：政府宏观调控以防止经济年企业所处的盈利环境呈以下变化趋势：政府宏观调控以防止经济过热，控制信贷规模，抑制资产价格膨胀；外部需求放缓；人民币汇过热，控制信贷规模，抑制资产价格膨胀；外部需求放缓；人民币汇率加速升值；资源税、生产要素定价制度改革、节能减排措施6、等推高率加速升值；资源税、生产要素定价制度改革、节能减排措施等推高国内成本。这些趋势将使得国内经济实现软着陆。国内成本。这些趋势将使得国内经济实现软着陆。第二部分第二部分 城市发展机会分析城市发展机会分析一、重庆城市发展机会分析一、重庆城市发展机会分析一、重庆城市发展机会分析一、重庆城市发展机会分析小结：小结：重庆新设为城乡统筹综合配套改革试验区的设立，重庆新设为城乡统筹综合配套改革试验区的设立，“带带动川东地区以及西南地区和长江上游地区的经济、社会动川东地区以及西南地区和长江上游地区的经济、社会发展发展”的经济枢纽作用日渐明显，今后重庆的城市号召的经济枢纽作用日渐明显，今后重庆的城市号召力、7、城市发展潜力将不可估量。力、城市发展潜力将不可估量。二、重庆组团发展分析二、重庆组团发展分析 重庆由于自然地势原因，并随着各个商圈竞争能力的不断加强，中心重庆由于自然地势原因，并随着各个商圈竞争能力的不断加强，中心商圈的内部消费功能就已经被各个组团所分流，各组团区域人口的素商圈的内部消费功能就已经被各个组团所分流，各组团区域人口的素质不断改善，城市产业重新规划，各组团各自的区域不断凸显。质不断改善，城市产业重新规划，各组团各自的区域不断凸显。由以上政府颁布规划性分析可以看出，各组团商圈已有各自明确的功由以上政府颁布规划性分析可以看出，各组团商圈已有各自明确的功能划分，但随着重庆作为辐射西南的直8、辖市的城市功能定位，还需要能划分，但随着重庆作为辐射西南的直辖市的城市功能定位，还需要一个一个中央商务区（中央商务区（CBDCBD）来承载更完善的城市功能。来承载更完善的城市功能。三、江北城发展机会分析三、江北城发展机会分析 整个江北城规划包括整个江北城规划包括“记忆之城记忆之城记忆之城记忆之城”和和“未来之城未来之城未来之城未来之城”两大组团，分成五大功能区，两大组团，分成五大功能区，将历史文脉与现代都市融为一体，并有一条景观主轴贯通。将历史文脉与现代都市融为一体，并有一条景观主轴贯通。（一）江北城五大功能区（一）江北城五大功能区（一）江北城五大功能区（一）江北城五大功能区 江北城的整个规划9、划分为五大部分：江北城的整个规划划分为五大部分：商务办公区、综合服务区、混合使用区、商务办公区、综合服务区、混合使用区、休闲娱乐区和配套居住区休闲娱乐区和配套居住区。（二）江北城（二）江北城（二）江北城（二）江北城CBDCBD功能功能功能功能 江北城作为规划中的重庆中心商务区（江北城作为规划中的重庆中心商务区（CBDCBD），将成为重庆的金融和商务中心。），将成为重庆的金融和商务中心。（三）江北城建设步骤（三）江北城建设步骤（三）江北城建设步骤（三）江北城建设步骤 、三年建好基础设施、三年建好基础设施 启动市政基础设施项目和重大社会文化设施（重庆大剧院、科技馆等）启动市政基础设施项目和重大社会10、文化设施（重庆大剧院、科技馆等）、五年城市成形、五年城市成形 二期开发主要以嘉陵江沿江地段、北部长江沿江地段为主。二期开发主要以嘉陵江沿江地段、北部长江沿江地段为主。3 3、十年建成新城、十年建成新城 三期建设将主要集中主要包括金融贸易中心等大型商业地块建设的建设。三期建设将主要集中主要包括金融贸易中心等大型商业地块建设的建设。第三部分第三部分深度访谈研究深度访谈研究一、消费者研究一、消费者研究一、消费者研究一、消费者研究二、行业研究二、行业研究二、行业研究二、行业研究三、投资者研究三、投资者研究三、投资者研究三、投资者研究四、受访者对四、受访者对四、受访者对四、受访者对CBDCBD的看法的看11、法的看法的看法五、受访者对酒店、写字楼的看法五、受访者对酒店、写字楼的看法五、受访者对酒店、写字楼的看法五、受访者对酒店、写字楼的看法 (详见深度访谈报告详见深度访谈报告)第四部分第四部分产权式酒店、酒店式公寓产权式酒店、酒店式公寓一、产权式酒店一、产权式酒店一、产权式酒店一、产权式酒店 产权式酒店由产权式酒店由“时权酒店时权酒店”（TIME SHARETIME SHARE）演变而来。产）演变而来。产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免12、费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红。定的分红。二、酒店式公寓二、酒店式公寓二、酒店式公寓二、酒店式公寓 拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，提供拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁管理服务。酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁管理服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。第五部分第五部分参考项目分析参考项目分13、析一、戴斯大酒店一、戴斯大酒店规划布局规划布局 总占地总占地100100亩，三大主题广场：亩，三大主题广场：南美风光沙滩广场、南国海岛广场、戴斯风情广场。南美风光沙滩广场、南国海岛广场、戴斯风情广场。商业配套商业配套大型宴会厅、会议室、特色餐厅、西餐厅、茶楼、咖啡厅、大型宴会厅、会议室、特色餐厅、西餐厅、茶楼、咖啡厅、酒酒吧、夜总会、奢侈名品、健身、大型水疗吧、夜总会、奢侈名品、健身、大型水疗SPASPA（四层楼独栋）、（四层楼独栋）、30003000室外游泳池及室内游泳池等室外游泳池及室内游泳池等建筑设计建筑设计一号楼酒店建筑成一号楼酒店建筑成“O”O”型，打造型，打造180180度全景观房14、，标准间约度全景观房，标准间约4040平方米，平方米，总统套房约总统套房约600600平方米；平方米；一号楼一号楼1-51-5层为层为2000020000余平方米的中西餐厅；余平方米的中西餐厅；二号楼酒店建筑成二号楼酒店建筑成“L”L”型，共型，共2020层，层，1 1层为大堂，层为大堂，215215为私产酒店，为私产酒店，16181618为自主性经营酒店，客房面积为为自主性经营酒店，客房面积为25-8525-85平方米，平方米，1919、2020层为企业层为企业会所；一层会所；一层2121户，户，4 4部电梯。部电梯。客房层高客房层高3.63.6米，五星级豪华装修，配备家具家电、中央空调，私15、产酒米，五星级豪华装修，配备家具家电、中央空调，私产酒店装修标准等同一号楼酒店标准，交房合同与酒店一致。店装修标准等同一号楼酒店标准，交房合同与酒店一致。私产酒店由戴斯酒店方进行统一管理再返租金的形式回报投资者私产酒店由戴斯酒店方进行统一管理再返租金的形式回报投资者的营销方式；的营销方式；整体均价整体均价1450014500元元/平方米（含装修费约平方米（含装修费约40004000元元/平米），年回报平米），年回报率率8%8%（首期合同（首期合同1010年，季度返现），每年赠送年，季度返现），每年赠送4040天免费入住权，天免费入住权，可折换可折换1515天返现金（天返现金（300300元元/16、天）；天）；一号楼（戴斯酒店）二号楼（私产酒店）一号楼戴斯酒店自营215层私产酒店1618层自主经营酒店1920层为企业会所协信协信协信协信丹枫白露丹枫白露丹枫白露丹枫白露l l协信协信丹枫白露由私产酒店（纯居住型私产酒店）、五星全套房酒丹枫白露由私产酒店（纯居住型私产酒店）、五星全套房酒店、高端商务写字楼和时尚店、高端商务写字楼和时尚MALLMALL（美美百货待定）等业态组成。（美美百货待定）等业态组成。由国际知名房地产服务及投资管理五大代理行之一的专业商业管理由国际知名房地产服务及投资管理五大代理行之一的专业商业管理运营商仲量联行提纲商业规划设计，英国特许设计师协会室内设计运营商仲量联行提17、纲商业规划设计，英国特许设计师协会室内设计大奖得主陈俊豪担任室内设计，以大奖得主陈俊豪担任室内设计，以“酒店家酒店家”为空间主题。为空间主题。l l丹枫白露私产酒店共有丹枫白露私产酒店共有420420套，面积约套，面积约35-5335-53,独创套房式空间布局，独创套房式空间布局，配备有如弗曼科斯配备有如弗曼科斯 科勒、科勒、A A、OO史密斯、通力等国际品牌，装修史密斯、通力等国际品牌，装修标准为标准为20002000。私产酒店具终身产权的自主经营使用权，可共享。私产酒店具终身产权的自主经营使用权，可共享丹枫白露酒店的所有配套设施，如恒温游泳池、商务会所、健身房、丹枫白露酒店的所有配套设施，18、如恒温游泳池、商务会所、健身房、商务酒廊等，并可选择酒店式服务，如商务酒廊等，并可选择酒店式服务，如2424小时送餐、房间管理、叫小时送餐、房间管理、叫醒服务、物品换洗、代订代购等醒服务、物品换洗、代订代购等2020余项服务及配套。余项服务及配套。第六部分第六部分项目价值项目价值财信地产角度定位：财信地产角度定位：财信地产角度定位：财信地产角度定位：财信江北城财信江北城财信江北城财信江北城CBDCBDCBDCBD项目对财信地产，乃至财信集团而言有着划时代的意义。项目对财信地产，乃至财信集团而言有着划时代的意义。项目对财信地产，乃至财信集团而言有着划时代的意义。项目对财信地产，乃至财信集团而言有19、着划时代的意义。1 1财信地产在重庆财信地产在重庆CBDCBD门户止提供地标性的中高档综合商务型产品。门户止提供地标性的中高档综合商务型产品。2 2在财信地产的地产开发历程中，本项目将是一种崭新的尝试，它是一种复合在财信地产的地产开发历程中，本项目将是一种崭新的尝试，它是一种复合业态的高端商业地产。这对财信地产而言既是一种业态的高端商业地产。这对财信地产而言既是一种挑战挑战挑战挑战，也是一种，也是一种机遇机遇机遇机遇。3 3通过本项目，可快速提升财信地产（集团）的通过本项目，可快速提升财信地产（集团）的品牌形象品牌形象品牌形象品牌形象，进而确立一线开发，进而确立一线开发企业的稳定地位，本项目是20、品牌提供最有效的载体。企业的稳定地位，本项目是品牌提供最有效的载体。4 4建立针对性强的组织架构，并尝试一些崭新的运营模式，组建有效的商业运建立针对性强的组织架构，并尝试一些崭新的运营模式，组建有效的商业运作平台，全面引进酒店管理公司。作平台，全面引进酒店管理公司。1 1项目明细化过程项目明细化过程项目明细化过程项目明细化过程重庆重庆CBDCBD项目项目重庆重庆CBDCBD核心门户项目核心门户项目重庆重庆CBDCBD核心门户核心门户综合商务型项目综合商务型项目重庆重庆CBDCBD核心门户核心门户“四位一体四位一体”综合型商务型项目合综合型商务型项目合商务型项目商务型项目重庆重庆CBDCBD核心21、门户核心门户产权式酒店、酒店式公寓、高档商产权式酒店、酒店式公寓、高档商务写字楼、体育公园四位一体综合务写字楼、体育公园四位一体综合型商务型项目型商务型项目二、商业价值线二、商业价值线二、商业价值线二、商业价值线1.1.在本定位报告之前，我们曾提出过对项目的一些初步思考，认为它是典范的商务空间，在本定位报告之前，我们曾提出过对项目的一些初步思考，认为它是典范的商务空间，是影响中国西部的总部经济，将会是影响中国西部的总部经济，将会“执掌未来，面向全球执掌未来，面向全球”。2.2.在经过与市场的不断磨合，进行市调分析工作后，目前我们所判断的本项目具有如下在经过与市场的不断磨合，进行市调分析工作后，22、目前我们所判断的本项目具有如下价值：价值：具有城市价值，是地标性的建筑，体现着城市的形象；具有城市价值，是地标性的建筑，体现着城市的形象；重庆对外开放的前沿窗口；重庆对外开放的前沿窗口；“四位一体四位一体”的商务业态是有效的经济带动体，能自主循环，并合理联动。的商务业态是有效的经济带动体，能自主循环，并合理联动。在价值属性上，产品的组合力，产品的市场实现力和竞争力，产品的收益回报力，在价值属性上，产品的组合力，产品的市场实现力和竞争力，产品的收益回报力，产品的抗风险能力构成了项目的基础；产品的抗风险能力构成了项目的基础；本项目具有极强的时间价值差和产品价值差。本项目具有极强的时间价值差和产品价23、值差。第七部分第七部分 项目分析及项目分析及SWOTSWOT分析分析一、项目分析一、项目分析财信江北城项目位于江北城财信江北城项目位于江北城CBDCBD商务区商务区L L型商务带的枢纽点，该项目西、型商务带的枢纽点，该项目西、北面为高档商务区，东、南面为体育公园与城市观景阳台，正南面为开阔北面为高档商务区，东、南面为体育公园与城市观景阳台，正南面为开阔的嘉陵江江景面；该项目是江北城商务带的中枢，也是自然资源最好的地的嘉陵江江景面；该项目是江北城商务带的中枢，也是自然资源最好的地块。块。财信江北城项目由财信江北城项目由4 4块地构成，这块地构成，这4 4块地共占地块地共占地3913739137,24、总建筑规模总建筑规模151738151738。二、二、项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析（一）项目优势分析（一）项目优势分析（一）项目优势分析（一）项目优势分析（StrengthStrengthStrengthStrength）1 1 1 1、根据江北城根据江北城“双城规划双城规划”的核心定位，本项目所处之商务规划用地面积的核心定位，本项目所处之商务规划用地面积较小，市场潜在需求相对较大，较小，市场潜在需求相对较大，CBDCBD发展速度快、前景可观。发展速度快、前景可观。2 2、项目位于江北城商务办公区门户位置，区域内开发项目众多，与整个江项目位于江北城商务办公区25、门户位置，区域内开发项目众多，与整个江北城市配套设施、市政基础设施、社会文化设施同属第一建设期，市场北城市配套设施、市政基础设施、社会文化设施同属第一建设期，市场及社会关注度高。及社会关注度高。3 3 3 3、整个江北城外围交通条件已经基本具备，整体交通将畅通无阻项目交通整个江北城外围交通条件已经基本具备，整体交通将畅通无阻项目交通条件优越，互通式立体交差规划，地块价值明显。条件优越，互通式立体交差规划，地块价值明显。4 4、项目拥有较为丰富的江景资源、体育公园，有很高的景观价值。特别是项目拥有较为丰富的江景资源、体育公园，有很高的景观价值。特别是在目前江景资源地块几近稀缺的情况下，更为本项目26、带来较大的升值优在目前江景资源地块几近稀缺的情况下，更为本项目带来较大的升值优势。势。5 5、项目合作方金融街有较强的资金运作力、品牌号召力，本项、项目合作方金融街有较强的资金运作力、品牌号召力，本项目也可借势推广品牌形象。目也可借势推广品牌形象。6 6、本项目体量较小，周期较短。、本项目体量较小，周期较短。7 7、江北城西大街、北大街两条主干道建设正在进行，商务办公、江北城西大街、北大街两条主干道建设正在进行，商务办公区规划在政府的推动下，具有代表性的高品质商务项目将在区规划在政府的推动下，具有代表性的高品质商务项目将在今年下半年相继推出，也为本项目拥有了良好的发展先机。今年下半年相继推出，27、也为本项目拥有了良好的发展先机。（二）项目劣势分析（二）项目劣势分析（二）项目劣势分析（二）项目劣势分析（WeaknessWeakness）1 1、受国家宏观调控政策影响，物业投资需求抑制明显，投资类（及带、受国家宏观调控政策影响，物业投资需求抑制明显，投资类（及带有投资性质的）商用物业市场萧条，市场信心未能有效复苏。有投资性质的）商用物业市场萧条，市场信心未能有效复苏。2 2、受地块高低落差及地形等因素限制，规划设计不当将影响整个项目、受地块高低落差及地形等因素限制，规划设计不当将影响整个项目的规划以及后期的推广及销售，而投资客户在使用年限、税费标准、按的规划以及后期的推广及销售，而投资客户28、在使用年限、税费标准、按揭贷款等方面，进入成本较普通商务楼盘为高。揭贷款等方面，进入成本较普通商务楼盘为高。3 3、本区域形象尚未形成，特别是项目西、北向基本处于自然荒芜状态，、本区域形象尚未形成，特别是项目西、北向基本处于自然荒芜状态，从目前乃至可以预见的从目前乃至可以预见的1 1到到2 2年内，该地段的商务及生活氛围仍堪称相当年内，该地段的商务及生活氛围仍堪称相当淡薄，这对于拟定位的集商务办公与酒店式物业并重的定位相去甚远，淡薄，这对于拟定位的集商务办公与酒店式物业并重的定位相去甚远，相应支持十分单薄。相应支持十分单薄。4 4、项目所处位置为一期开发，除道路外其它配套缺乏，又由于项目自项目29、所处位置为一期开发，除道路外其它配套缺乏，又由于项目自身体量有限，会受制于城市发展及周边其它项目开发进度等不可控因素身体量有限，会受制于城市发展及周边其它项目开发进度等不可控因素的影响。的影响。5 5、金融街项目将会对本项目形成竞争。金融街项目将会对本项目形成竞争。6 6、商务公寓、写字楼或酒店式物业对后期物管或经营公司要求较高，商务公寓、写字楼或酒店式物业对后期物管或经营公司要求较高，同时因其周期漫长而风险甚大。同时因其周期漫长而风险甚大。（三）项目机会分析（三）项目机会分析（三）项目机会分析（三）项目机会分析（OpportunityOpportunityOpportunityOpportu30、nity）1 1 1 1、政府定位积极推进建设的政府定位积极推进建设的CBDCBD，其，其“国际化国际化”水平是其他区域难以比水平是其他区域难以比拼的。拼的。2 2 2 2、江北城江北城“两点一线一带两点一线一带”的全面开发建设，给本项目带来无限商机和的全面开发建设，给本项目带来无限商机和增值潜力。增值潜力。3 3 3 3、项目位于江北城项目位于江北城CBDCBD规划中的规划中的“商务办公区商务办公区”，是商务办公区的门户，是商务办公区的门户位置，拥有良好的发展前景。位置，拥有良好的发展前景。4 4 4 4、江北城江北城CBDCBD商务办公区的项目用途应该是弹性的，商务和休闲功能的商务办公区的31、项目用途应该是弹性的，商务和休闲功能的相关配套，产生了新要求，以满足相关人群的不同需要。相关配套，产生了新要求，以满足相关人群的不同需要。5 5、目前重庆众多中小企业、政府机构、国内外著名企业驻渝总办、投资目前重庆众多中小企业、政府机构、国内外著名企业驻渝总办、投资客户等，都对本项目市场前景看好。客户等，都对本项目市场前景看好。6 6、目前江北城已具备全面开发条件，本项目作为首批开发企业进驻，其目前江北城已具备全面开发条件，本项目作为首批开发企业进驻，其独一无二的门户核心位置及体育公园景观，将引领一种新的商务生活多独一无二的门户核心位置及体育公园景观，将引领一种新的商务生活多功能模式。功能模式32、。7 7 7 7、寸滩保税区的成立，标志着重庆将成为西南地区第一个真正意义上对寸滩保税区的成立，标志着重庆将成为西南地区第一个真正意义上对外开放型城市。外开放型城市。（四）项目威胁分析（四）项目威胁分析（四）项目威胁分析（四）项目威胁分析（ThreatsThreats）1 1 1 1、江北城江北城CBDCBD板块高端商务项目云集，竞争的激烈程度将不断加剧。以近邻金融板块高端商务项目云集，竞争的激烈程度将不断加剧。以近邻金融街为例，其规划为街为例，其规划为4 4万平方米公寓，万平方米公寓，1717万平方米写字楼，和庞大的地下商业构成，万平方米写字楼，和庞大的地下商业构成，其首先以与本项目类同的产33、品入市则必将对本项目形成强大冲击，另外由其在其首先以与本项目类同的产品入市则必将对本项目形成强大冲击，另外由其在北京运作成功的代表作北京运作成功的代表作“金融街金融街”项目的竞争力不容忽视。项目的竞争力不容忽视。2 2 2 2、就重庆南、北、渝中板块的就重庆南、北、渝中板块的CBDCBD构成而言，多组团发展格局对江北城构成而言，多组团发展格局对江北城CBDCBD的独的独树性提出了高水平的规划要求。同时，渝中半岛、长江大桥以东部分（即弹子树性提出了高水平的规划要求。同时，渝中半岛、长江大桥以东部分（即弹子石方向）相对鹅公岩大桥对应江北嘴板块其竞争力相对较强。石方向）相对鹅公岩大桥对应江北嘴板块其34、竞争力相对较强。3 3 3 3、江北城众多商务项目、酒店物业的推出，产生更大的竞争，未来几年内同质化江北城众多商务项目、酒店物业的推出，产生更大的竞争，未来几年内同质化倾向严重。倾向严重。4 4 4 4、随着主城各区随着主城各区CBDCBD的规划拉近，客户分流现象越来越多，各区域同质项目的开的规划拉近，客户分流现象越来越多，各区域同质项目的开发都会对本地块项目的客户产生分流。发都会对本地块项目的客户产生分流。5 5 5 5、政府抑制期房销售的宏观调规，在一定程度上增加了项目的销售风险。积累客政府抑制期房销售的宏观调规，在一定程度上增加了项目的销售风险。积累客户的时间变短，成本增加，同时也增加了35、销售的压力。户的时间变短，成本增加，同时也增加了销售的压力。6 6 6 6、衡定入市时机，在与类比产品的竞争中，对产品研发、设计以及企业的运作、衡定入市时机，在与类比产品的竞争中，对产品研发、设计以及企业的运作、资金能力都有相应的要求和保障。资金能力都有相应的要求和保障。第八部分第八部分 市场定位市场定位五大城市功能配套区五大城市功能配套区一、江北城一、江北城一、江北城一、江北城CBDCBD定位定位定位定位 作为中国西部唯一的直辖市，西南重要的经济中心城市，重庆提出作为中国西部唯一的直辖市，西南重要的经济中心城市，重庆提出3 3年内年内将打造将打造5 5大超千亿产业及其未来大超千亿产业及其未来36、5 5年内形成年内形成2 2万亿元左右的资产投资，中万亿元左右的资产投资，中央商务区建设将成为城市面向未来的窗口形象，为重庆的全开放提供一央商务区建设将成为城市面向未来的窗口形象，为重庆的全开放提供一个完美的商务平台。个完美的商务平台。（一）江北城（一）江北城（一）江北城（一）江北城CBDCBD功能定位功能定位功能定位功能定位 重庆重庆CBDCBD是由解放碑、江北城、弹子石在是由解放碑、江北城、弹子石在“金三角金三角”地区共同构成城市地区共同构成城市的中央商务区。渝中区解放碑为的中央商务区。渝中区解放碑为CBDCBD的商贸中心，弹子石为配套服务中的商贸中心，弹子石为配套服务中心，江北城为心，江37、北城为CBDCBD的商务中心，将集中建设城市的金融中心，商务办公的商务中心，将集中建设城市的金融中心，商务办公写字楼以及一系列包括大剧院、科技馆在内的大型公共服务设施，成为写字楼以及一系列包括大剧院、科技馆在内的大型公共服务设施，成为未来城市的功能、景观和活动中心。未来城市的功能、景观和活动中心。（二）江北城（二）江北城（二）江北城（二）江北城CBDCBD规划规划规划规划 江北城总建筑面积江北城总建筑面积560560万平方米，江北城的万平方米，江北城的“城市之冠城市之冠”，将是高达，将是高达300300米的商贸大楼，并辅以两幢米的商贸大楼，并辅以两幢240240米的高楼。江北城基础设施总投入资38、金米的高楼。江北城基础设施总投入资金将达到将达到6060亿亿-80-80亿元。到亿元。到20082008年，江北城的基础设施建设将全部到位。年，江北城的基础设施建设将全部到位。到到20102010年，重庆大剧院、科技馆和一个市民广场将全部竣工。除商务写年，重庆大剧院、科技馆和一个市民广场将全部竣工。除商务写字楼外，住宅在规划中的比例大概在字楼外，住宅在规划中的比例大概在1/31/3左右。左右。二、目标客群定位二、目标客群定位二、目标客群定位二、目标客群定位 随着中国经济的进一步发展，上海作为长江经济带的龙尾，已在其随着中国经济的进一步发展，上海作为长江经济带的龙尾，已在其CBDCBD浦东新区的39、带领下雄踞一方，成为中国经济对外、对内的一浦东新区的带领下雄踞一方，成为中国经济对外、对内的一个标杆。国际、国内各大金融巨头、世界强企业均落户于此，个标杆。国际、国内各大金融巨头、世界强企业均落户于此，上海浦东正以其强劲的经济能力辐射整个中国及上海浦东正以其强劲的经济能力辐射整个中国及世界。世界。随着强劲的经济发展势头依着长江，往中国腹地延伸，重庆则成为随着强劲的经济发展势头依着长江，往中国腹地延伸，重庆则成为继上海之后又一个即将具有强大经济辐射力的城市。因此，重庆的继上海之后又一个即将具有强大经济辐射力的城市。因此，重庆的CBDCBD除了将具有和上海同等的辐射力外，还将具有其独特而重要的功除40、了将具有和上海同等的辐射力外，还将具有其独特而重要的功能，即对中国西部地区的辐射。能，即对中国西部地区的辐射。在对重庆在对重庆CBDCBD的目标客群定位时，我们参考了这样的情况。的目标客群定位时，我们参考了这样的情况。（一）国际、国内各大金融巨头的西部总部；（一）国际、国内各大金融巨头的西部总部；（一）国际、国内各大金融巨头的西部总部；（一）国际、国内各大金融巨头的西部总部；（二）世界五百强的西部总部；（二）世界五百强的西部总部；（二）世界五百强的西部总部；（二）世界五百强的西部总部；（三）国内各大型企业总部；（三）国内各大型企业总部；（三）国内各大型企业总部；（三）国内各大型企业总部；（四）41、以上企业所属的上、下游企业。（四）以上企业所属的上、下游企业。（四）以上企业所属的上、下游企业。（四）以上企业所属的上、下游企业。第九部分第九部分产品定位、建议产品定位、建议1 1产品整体定位阐述产品整体定位阐述产品整体定位阐述产品整体定位阐述 本项目所处地块与金融街控股股份有限公司地块毗邻左右，金融本项目所处地块与金融街控股股份有限公司地块毗邻左右，金融街与财信同为江北城街与财信同为江北城CBDCBD门户位置，且为江北城首批开发企业，门户位置，且为江北城首批开发企业，有相生的一面，但既为不同公司所开发不同项目，也有互相竞争有相生的一面，但既为不同公司所开发不同项目，也有互相竞争的一面。因此在42、对本产品作整体定位时，则先对金融街的产品定的一面。因此在对本产品作整体定位时，则先对金融街的产品定位进行了相关预测分析，以达到两个产品既能相互映衬，也有所位进行了相关预测分析，以达到两个产品既能相互映衬，也有所区别，达到差异化竞争的目的。区别，达到差异化竞争的目的。（一）金融街分析（一）金融街分析（一）金融街分析（一）金融街分析 金融街经过十二年发展，目前金融街经过十二年发展，目前530530余家实力企业相继入住金融街，发展成为余家实力企业相继入住金融街，发展成为中国的金融决策监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心、金融信息中中国的金融决策监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心、金融信息中43、心。心。聚集了人民银行清算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公聚集了人民银行清算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公司，是中国金融业的资金结算中心，司，是中国金融业的资金结算中心，以及以金融、电信、电力、保险、咨询以及以金融、电信、电力、保险、咨询等产业，其中包括我国国家最高金融监管机构的等产业，其中包括我国国家最高金融监管机构的“一行三会一行三会”(人民银行总行、人民银行总行、银监会、保监会、证监会银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、工商银行、建设银行、中国银行中国银行)、两大中央结算中心、两大中央结算中心(中央证44、券登记结算公司和中央国债登记结算中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司公司)以及高盛、摩根、以及高盛、摩根、UBSUBS、花旗银行、汇丰银行等多家世界著名的金融企、花旗银行、汇丰银行等多家世界著名的金融企业。因此，金融街已经呈现出明显的业。因此，金融街已经呈现出明显的“总部经济总部经济总部经济总部经济”特点特点特点特点。区域内企业管理的资产达到区域内企业管理的资产达到1818万亿元人民币，资产集中程度全国第一。金融万亿元人民币，资产集中程度全国第一。金融街区域内金融机构管理的金融资产总额达到街区域内金融机构管理的金融资产总额达到16.216.2万亿元，占全国金融资产总万亿元，占全国金融资产45、总额的额的60%60%，控制着全国，控制着全国90%90%以上的信贷资金、以上的信贷资金、65%65%的保费资金，每天的资金流的保费资金，每天的资金流量超过量超过100100亿元人民币亿元人民币。（二）金融街重庆项目（二）金融街重庆项目（二）金融街重庆项目（二）金融街重庆项目 金融街重庆江北城金融街重庆江北城CBDCBD项目规模占到了其重庆目前整体项目规模占到了其重庆目前整体开发量的开发量的38%38%，且项目位置位于江北城，且项目位置位于江北城CBDCBD区域，从其对区域，从其对“总部经济总部经济”的背景资源、运作模式、运作能力来看，其的背景资源、运作模式、运作能力来看，其重庆项目极有可能按46、照北京金融街模式开发，强调其重庆项目极有可能按照北京金融街模式开发，强调其“总总部经济部经济”特征。特征。（三）财信江北城（三）财信江北城（三）财信江北城（三）财信江北城CBDCBD项目定位项目定位项目定位项目定位 依据此前对江北城依据此前对江北城CBDCBD的定位，对目标客群的定位，以及的定位，对目标客群的定位，以及对金融街总部经济的分析，我们的产品定位既要体现江北对金融街总部经济的分析，我们的产品定位既要体现江北城城CBDCBD的国际、国内辐射力，还要突出西部辐射力的重要的国际、国内辐射力，还要突出西部辐射力的重要因素。既要利用金融街强大的品牌影响力和因素。既要利用金融街强大的品牌影响力和47、“总部经济总部经济”运作能力，也要避开与其产品发生正面竞争的可能。运作能力，也要避开与其产品发生正面竞争的可能。、产品定位原则、产品定位原则产品产品定位原则定位原则为为“四位一体四位一体四位一体四位一体”的原则，即的原则，即产品由酒店产品由酒店（专业的（专业的商务接待场所）、商务接待场所）、酒店式公寓酒店式公寓（时尚精致的酒店式公寓）、（时尚精致的酒店式公寓）、写字楼写字楼（5A5A甲级）和甲级）和运动公园运动公园（国际化商务休闲平台）组成。以酒店、酒店（国际化商务休闲平台）组成。以酒店、酒店式公寓、写字楼和公园作为式公寓、写字楼和公园作为“四位四位”，将其组合成一条价值链形成，将其组合成一条48、价值链形成“一体一体”，此此“四位一体四位一体”既要与竞争产品形成差异互补，也要在四位既要与竞争产品形成差异互补，也要在四位一体内部形成相互辉映。一体内部形成相互辉映。二、定位一（品质商务型）二、定位一（品质商务型）江北城CBD项目星级星级商务连商务连琐酒店琐酒店商务性商务性SOHOSOHO5A5A甲级甲级写字楼写字楼运运动动公公园园50%50%私产、私产、专业商务专业商务接待场所接待场所精致精致商务空间商务空间大型大型中心商务中心商务完善完善商务商务配套配套江北城江北城CBDCBD项目项目定位方案图释：定位方案图释：定位方案图释：定位方案图释：在方案一中，江北城在方案一中，江北城CBDCBD49、由商务型的星级酒店、以商务为主的由商务型的星级酒店、以商务为主的SOHOSOHO、5A5A甲甲级写字楼和以商务配套为主的公园组成。级写字楼和以商务配套为主的公园组成。（一）商务型星级连锁酒店（一）商务型星级连锁酒店（一）商务型星级连锁酒店（一）商务型星级连锁酒店 参照江北城参照江北城CBDCBD的定位，目标客群的定位以及产品定位综合考虑，为适应重的定位，目标客群的定位以及产品定位综合考虑，为适应重庆和江北城庆和江北城CBDCBD的未来发展趋势。此商务型酒店应为四星及四星以上星级酒店，的未来发展趋势。此商务型酒店应为四星及四星以上星级酒店，并由国际知名的酒店管理公司进行经营管理。豪生、万豪、雅高50、洲际、锦江等并由国际知名的酒店管理公司进行经营管理。豪生、万豪、雅高、洲际、锦江等为初步考虑合作的酒店管理公司。为初步考虑合作的酒店管理公司。（二）（二）（二）（二）SOHOSOHO SOHO SOHO是一种现代城市型生活工作方式，是是一种现代城市型生活工作方式，是“小小”规模办公空间和工作与居规模办公空间和工作与居住空间复合化的表现。住空间复合化的表现。SOHOSOHOSOSOHOHO，重点在，重点在，重点在，重点在officeoffice。它适应于它适应于“在时间和空间上具有在时间和空间上具有 自由且灵活性自由且灵活性”的工作方式。的工作方式。（三）（三）（三）（三）5A5A甲级写字楼甲51、级写字楼甲级写字楼甲级写字楼1 1、5A5A智能化智能化智能化智能化 “5A”5A”是指是指BABA（楼宇自动化）、（楼宇自动化）、SASA（安保智能化）、（安保智能化）、CACA（通讯传输智能化）、（通讯传输智能化）、OAOA（办公智能化）、（办公智能化）、FAFA（消防智能化）（消防智能化）、5A5A智能化写字楼智能化写字楼智能化写字楼智能化写字楼 楼宇设备自动化系统（楼宇设备自动化系统（BABA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。自动扶梯进行监视及控制。以状态监视52、为主，控制启停为辅。以状态监视为主，控制启停为辅。1 1、空调自控系统空调自控系统 2 2、供排水自控系统供排水自控系统 3 3、变配电监视系统变配电监视系统 4 4、电梯监视系统电梯监视系统 安全防范系统（安全防范系统（安全防范系统（安全防范系统（SASA）1 1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机。地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。置固定黑白定焦摄像53、机。地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2 2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3 3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。方式。通信自动化系统（通信自动化系统（通信自动化系统（通信自动化系统（CACA）1 1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷性网络平台。室内54、铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以设。提供以5 5类线为基础的综合布线信息通道。类线为基础的综合布线信息通道。2 2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。系统。办公自动化系统（办公自动化系统（办公自动化系统（办公自动化系统（OAOA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。火灾自动报警和消防联动控制系统（火灾自动报警和消防联动控制系统（火灾自动报警和消防联动控制系统（火灾自动报警和消防55、联动控制系统（FAFA）1 1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2 2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。（四）公园（地下商务配套）（四）公园（地下商务配套）（四）公园（地下商务配套）（四）公园（地下商务配套）公园的地下配套设定为星级酒店、酒店式公寓及写字楼的商务公园的地下配套设定为星级酒店、酒店式公寓及写字楼的商务配套部分，拥有商务中心、互联网服务、国际会务中心、商务咖啡厅、配套部分，拥有商务中心、互联网服务、国际会务中心、商务咖啡56、厅、视听中心、健身房等。对会议室的配置为多功能厅，具有先进的多种视听中心、健身房等。对会议室的配置为多功能厅，具有先进的多种语言同声传译功能，能提供大型国际会议及宴请的需求，另有风格迥语言同声传译功能，能提供大型国际会议及宴请的需求，另有风格迥异的小宴会厅和贵宾房，满足客人不同需要。异的小宴会厅和贵宾房，满足客人不同需要。还可设有行政中心，独具小型会议室、阅览室、酒吧、休息间、还可设有行政中心，独具小型会议室、阅览室、酒吧、休息间、小型商务中心等，以满足广大商务旅客的高标准要求。小型商务中心等，以满足广大商务旅客的高标准要求。小结小结小结小结采用定位方案一，则本项目品质度好，价值体现大；采用定57、位方案一，则本项目品质度好，价值体现大；对物业要求较高，特别是对物业要求较高，特别是SOHOSOHO等要考虑后续精装修问题；等要考虑后续精装修问题；能够与金融街项目相呼应，并在档次上相统一；能够与金融街项目相呼应，并在档次上相统一；不舍细流，对成长型中小企业有一定的感染力和号召力（不舍细流，对成长型中小企业有一定的感染力和号召力（SOHOSOHO部分）；部分）；对酒店管理公司要求高（考虑全权委托方式）；对酒店管理公司要求高（考虑全权委托方式）；项目实现的时间跨度大，其推广节奏为：项目实现的时间跨度大，其推广节奏为：CBD+CBD+星级酒店做市场形象星级酒店做市场形象 ；利用酒店品牌号召力和酒店58、一体化运营服务，在调性和意识上先期利用酒店品牌号召力和酒店一体化运营服务，在调性和意识上先期实现实现SOHOSOHO（让中小投资者、创业者兴奋起来）；（让中小投资者、创业者兴奋起来）；用定向购买的总部经济方式进行用定向购买的总部经济方式进行5A5A甲级写字楼的实现；甲级写字楼的实现；运用卖散返租，稳定回报的方式，推出私产酒店。运用卖散返租，稳定回报的方式，推出私产酒店。有一定的商业风险；有一定的商业风险；全权委托方式代价较大，占总营业额的全权委托方式代价较大，占总营业额的10%10%左右，估计品牌引入后，左右，估计品牌引入后，对物业的附加值为对物业的附加值为30003000元元/400040059、0元元/。三、定位二（休闲商务型三、定位二（休闲商务型-Office Park）个性个性生态生态酒店酒店酒店酒店式式公寓公寓商务商务写字写字楼楼运动运动公园公园70%70%产产权式权式清水清水公寓公寓量身量身定做定做休闲休闲娱乐娱乐配套配套江北城江北城CBDCBD项目项目定位方案图释：定位方案图释：在方案二中，江北城在方案二中，江北城CBDCBD由个性化的生态酒店、以居住为主酒店式公寓、以量身由个性化的生态酒店、以居住为主酒店式公寓、以量身定做的写字楼和以休闲娱乐配套为主的公园组成。定做的写字楼和以休闲娱乐配套为主的公园组成。（一）个性生态酒店（一）个性生态酒店（一）个性生态酒店（一）个性生态60、酒店 依据现代酒店的发展趋势（环保令众多国际知名酒店趋之若骛），集合财信依据现代酒店的发展趋势（环保令众多国际知名酒店趋之若骛），集合财信集团自身的环保资源，以及考虑项目本身所处的地理位置，拥有的项目资源集团自身的环保资源，以及考虑项目本身所处的地理位置，拥有的项目资源（完美江景、城市观景阳台、运动公园）等，此个性生态酒店将充分融合自然（完美江景、城市观景阳台、运动公园）等，此个性生态酒店将充分融合自然生态的元素，观景阳台和公园将与酒店相协共生。生态的元素，观景阳台和公园将与酒店相协共生。（二）酒店式公寓（二）酒店式公寓（二）酒店式公寓（二）酒店式公寓 江北城江北城CBDCBD将成为重庆最显经61、济活力和投资价值的区域，在将成为重庆最显经济活力和投资价值的区域，在CBDCBD的的核心，将嵌入国际化需求的产业链，在总部经济的周围将聚焦一批有活核心，将嵌入国际化需求的产业链，在总部经济的周围将聚焦一批有活力、有创新、有无限发展可能的上、下游新兴企业，共同感受总部经济力、有创新、有无限发展可能的上、下游新兴企业，共同感受总部经济圈效益，共享永不落幕的财富盛宴。圈效益，共享永不落幕的财富盛宴。本项目将利用城市观景阳台、运动公园资源以及重庆整体山水资源，本项目将利用城市观景阳台、运动公园资源以及重庆整体山水资源，将建筑与自然融合，将商务与休闲融合，充分突出休闲环境带给商务空将建筑与自然融合，将商62、务与休闲融合，充分突出休闲环境带给商务空间的各种新元素。间的各种新元素。（三）量身定做写字楼（三）量身定做写字楼（三）量身定做写字楼（三）量身定做写字楼 为入驻江北城为入驻江北城CBDCBD的政府机关、企事业单位、金融机构、大型企业集的政府机关、企事业单位、金融机构、大型企业集团提供量身定做的写字楼，根据其企业自身需求，打造出满足企业需团提供量身定做的写字楼，根据其企业自身需求，打造出满足企业需要，符合企业发展的商务办公空间。要，符合企业发展的商务办公空间。（四）公园（地下休闲娱乐配套）（四）公园（地下休闲娱乐配套）（四）公园（地下休闲娱乐配套）（四）公园（地下休闲娱乐配套）配合地面运动公园的63、规划要求，以及全力打造公园式的商务休闲空间，配合地面运动公园的规划要求，以及全力打造公园式的商务休闲空间，在公园的地下配套设置上考虑以休闲娱乐为主，满足酒店、酒店式公在公园的地下配套设置上考虑以休闲娱乐为主，满足酒店、酒店式公寓、写字楼的客户的休闲娱乐要求。由于运动公园在整个寓、写字楼的客户的休闲娱乐要求。由于运动公园在整个CBDCBD的规划的规划中也是属于稀缺资源，因此，甚至可以将中也是属于稀缺资源，因此，甚至可以将CBDCBD的休闲娱乐需求均拉伸的休闲娱乐需求均拉伸至此。整个地下会所将由游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑至此。整个地下会所将由游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按64、摩、咖啡馆、酒吧等构成。拿、按摩、咖啡馆、酒吧等构成。公园式商务居住时代公园式商务居住时代公园式商务居住时代公园式商务居住时代Office ParkOffice Park。项目同时也具备星级酒店所提供的各项酒店特色服务以及门类齐全的各类项目同时也具备星级酒店所提供的各项酒店特色服务以及门类齐全的各类代办业务，宽敞的客房、套房，华丽、典雅的宴会厅及会议中心，可在环境舒代办业务，宽敞的客房、套房，华丽、典雅的宴会厅及会议中心，可在环境舒适、幽雅的餐厅、酒吧领略琳琅满目的特色餐饮。适、幽雅的餐厅、酒吧领略琳琅满目的特色餐饮。大堂商务中心提供文印，打字，传真，大堂商务中心提供文印，打字，传真，IDDI65、DD，宽带上网，电脑租赁和旅游，宽带上网，电脑租赁和旅游票务等服务电子保险柜。票务等服务电子保险柜。商务休闲空间由室内游泳池、健身中心及水疗中心、有室外游泳池、室外商务休闲空间由室内游泳池、健身中心及水疗中心、有室外游泳池、室外标准网球场和羽毛球球场、室内乒乓球、斯诺克台球、瑜珈、美容美发中心、标准网球场和羽毛球球场、室内乒乓球、斯诺克台球、瑜珈、美容美发中心、现代化健身房、蒸汽房和桑拿房以及高档夜总会等娱乐休闲设施。现代化健身房、蒸汽房和桑拿房以及高档夜总会等娱乐休闲设施。小结小结以方案二实现本项目，则能与财信集团环保理念相结合；以方案二实现本项目，则能与财信集团环保理念相结合；对物业要求适66、中，产品市场实现容易；对物业要求适中，产品市场实现容易；以特许委托方式引进酒店管理公司（贴牌）；以特许委托方式引进酒店管理公司（贴牌）；项目实现时间节奏快：项目实现时间节奏快：CBD+CBD+个性生态酒店个性生态酒店+三重景观，完善项目形象；三重景观，完善项目形象；以私产酒店切入市场，树立本项目的标高；以私产酒店切入市场，树立本项目的标高；以定向购买的方式实现商务写字楼的快速销售；以定向购买的方式实现商务写字楼的快速销售；利用高性价比为酒店式公寓的市场实现铺平道路。利用高性价比为酒店式公寓的市场实现铺平道路。风险系数较小；风险系数较小；公司自身应建立强大的酒店经营管理队伍；公司自身应建立强大的67、酒店经营管理队伍；创建后续服务平台（休闲娱乐等）。创建后续服务平台（休闲娱乐等）。主导词主导词：建筑设计规划（硬件）建筑设计规划（硬件）现代建筑艺术三重主题景观现代建筑艺术三重主题景观关键词：关键词：气度现代宽广视野延展空间气度现代宽广视野延展空间主导词主导词：商务配套（软件）酒店管理公司酒店管理公司酒店管理公司酒店管理公司信息支持商务杂志商务会制信息支持商务杂志商务会制信息支持商务杂志商务会制信息支持商务杂志商务会制 结论结论 整体区域规划整体区域规划整体区域规划整体区域规划 建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态 地段价值地段价值地段价值地段价值 趋向方案一趋向方案一趋向方案一趋向方案一 营销价68、值实现过程营销价值实现过程营销价值实现过程营销价值实现过程 配套价值配套价值配套价值配套价值 市场趋势市场趋势市场趋势市场趋势 开发战略目标开发战略目标开发战略目标开发战略目标成本、预期值成本、预期值成本、预期值成本、预期值第十部分备注第十部分备注1 1本项目物业形态已经相当明确，主要是解决市场定位的战略方向本项目物业形态已经相当明确，主要是解决市场定位的战略方向问题。问题。2 2在本项目的开放过程中，要求财信地产随时对客观形势和市场环在本项目的开放过程中，要求财信地产随时对客观形势和市场环境有准确、精当的分析和把握，如（经济周期的走势、物价因素境有准确、精当的分析和把握，如（经济周期的走势、物价因素及房地产市场形势等）。及房地产市场形势等）。3 3对本项目的开发，财信地产要显得大气、从容、开发力度大、节对本项目的开发，财信地产要显得大气、从容、开发力度大、节奏合理，不要过多地显示出功利色彩。奏合理，不要过多地显示出功利色彩。4 4本项目是本项目是“筑巢引凤筑巢引凤”的市场营销模式，要求在营销大面上，深的市场营销模式，要求在营销大面上，深度做够，范围做广，兼听并蓄，组合有效。度做够，范围做广，兼听并蓄，组合有效。报告完毕报告完毕谢谢谢谢