1、国兴棠城置业有限公司 2016年3月 大足海棠新城CBD地块 项目定位报告 根据协议要求，我司在重庆市大足区海棠新城核心区，开发建设规划板块内的五星级高端特色酒店、公寓及大足新天地项目（地块编号按海棠新城中央商务区城市设计编号）B-06-01C区地块、B-06-03地块，用地面积约110亩，简称“商业开发项目”，总建筑面积约20万方。同时，协议约定在海棠新城开发区内提供住宅用地，共计约362亩（地块编号分别为：B-01-01地块、B-01-02地块、B-03-01地块、A-12-01地块）（简称“房地产开发项目”），总建筑面积约55万方。根据协议约定，其中商业开发项目总投资约15亿元人民币，住2、宅项目总投资约20亿元人民币。2014年2月19日，集团公司与重庆市大足区人民政府签订的关于投资建设海棠新城核心区商业开发项目协议书（招商协议20141号）。前言 为满足开发大足项目，根据上级公司要求，重庆国兴置业有限公司与同星汇置业共同出资，于2014年3月11日成立重庆国兴棠城置业有限公司，注册资本金为人民币10,000万元，其中重庆国兴置业有限公司投资7,000万元，占注册资本70%，同星汇置业投资3,000万元，占注册资本30%，并于同月28日取得房地产开发暂定二级资质证书（编号为2107429）。为了便于融资及以后的资本运作，重庆国兴棠城置业有限公司于2014年9月17日成立全资子公3、司重庆国兴棠城商业管理有限公司，注册资本金5000万元，并于2014年10月30日取得房地产开发暂定二级资质证书。前言 大足财信中心（写字楼、公寓）B-06-01C价格30万/亩 于2015.8月摘得土地 占地：33374 容积率：4.7 一期一组团（洋房）B-01-02价格200万/亩 于2014.8月取得土地 占地：30665 容积率：1.5 一期二组团（洋房）B-01-01价格160万/亩 于2014.8月取得土地 占地：70871 容积率：2.0 大足财信天地（商业）B-06-03价格30万/亩 于2015.8月摘得土地 占地：41605 容积率：0.47 三期项目（高层）A-12-04、1价格160万/亩 占地：96.67亩 容积率：2.5 根据协议需调整为3.0 二期项目（洋房）B-03-01价格160万/亩 预计2016年6月取得一部分土地占地：135亩 容积率：2.0 前言 中央商务区项目位于海棠新城核心区域，是大足区规划的海棠新城核心区域，承载整个海棠新城商业中心、商务中心的特殊使命，政府、市民对本地块开发建设情况关切度均较高。财信天地 2万 财信中心 17.5万 全项目节奏安排 1、住宅开发节奏安排：考虑到大足市场的容量及公司实际情况，拟在6-7年内 全部开发完毕。开发时间为2014年8月-2020年12月31日。2、财信天地考虑到区域成熟度，可安排在2017年-25、018年进行开发。3、财信中心考虑到区域位置及项目关注度，可安排在2016年动工，与房地产 项目同时在2020年开发完毕，2022年完全交付。前言 七、大足财信天地（2万方）争取2017年动工，2018年预售，2019年开街。六、争取2016年大足财信中心（17.5万方）超高层动工2020年开发完毕，2022年完全交付 一、一期一组团，定于2016年6月30日交房 二、一期二组团一、二标段约8万方，2015年底全部开盘销售；2016年底及2017年交房 八、争取2018年取得三期项目(A-12-01)土地2019年陆续开盘，2020年12月15日交房。四、争取2016年上半年取得B-03-016、宗地（建筑面积约18万方），五、争取2016年6月正式 开工；016年10月开盘，2018年开始交房。三、一期二组团三、四标段约7万方，2016年11月1日前全部开盘销售；2017年年底交房。前言 住宅项目工作进度 1、一期一组团已基本售罄，预计2016年6月底前交房；一期二组团已经全部开工，其中约8万平米取得预售许可证，其余约6万平米在2016年10月30日前取得预售许可证，预计在2018年6月底前全部交房；2、二期土地约135亩，预计在2016年4月份招拍挂；3、三期土地约98亩，待财信中心项目超高层封顶后方可取得。前言 中央商务区项目工作进度 1、土地已挂牌，我司根据协议已摘牌，土地款已7、缴纳2400万元，还需缴纳2000万元；2、财信中心项目已完成基坑土石方工程，财信天地项目已完成土地平场工作；3、财信中心项目已开始进行项目定位、业态落位及产品研发工作。前言 初步研判 中央商务区商业用地地价仅30万/亩，相比周边地块平均160万/亩左右的地价，地块已经获得了130万/亩的土地溢价及增值空间。但根据招商引资协议的约定，对政府承诺必须在该地块内建设有：218米超高层+喜来登酒店 根据行业经验，三四线城市超高层物业+五星级酒店的开发风险极大，且由于地块内容积率（5.7）较高，所承载商业体量亦较大！地块整体开发风险极高，因此有必要对中央商务区项目的产品及定位进行多方案对比，寻找最优解8、！思维导图 市场分析 商务市场 酒店市场 商业市场 业态组合研判 项目强排方案 产品 定位 形象 定位 开发 节奏 经济 测算 开发策略 项目定位 项目开发 目录 市场分析 开发策略 规划设计 业态落位 形象定位 开发节奏 经济测算 市场分析 1 商务市场 2 商业市场 3 酒店市场 商务市场 广电大厦：区内仅有的一栋写字楼，入住率基本达到100%，入住企业规模较大 广电大厦落成时间已久、硬件配置低端、陈旧，但作为区内唯一写字楼产品，大足区内较有实力的企业仍然选择广电大厦作为办公场所。广电大厦租金：40元/，整层起租，需至少签约5年，每年递增8%，销售报价7000元/左右。若有更好的产品出现，9、必然会激发企业置、换需求!序号 项目 商务产品形态 商务体量（万方）已供体量 2016年（万方）1 观棠晓月 酒店式公寓 2/2 2 西南城 酒店式公寓 12 3/3 龙腾御景 酒店式公寓 1/1 4 足商未来窗 写字楼+LOFT公寓 3/0.6 5 柏林广场 写字楼+LOFT公寓 2/0.8 合计/20 3 4.4 大足区商务办公产品供应主力正在往海棠新城转移 商务市场 从大足区内企事业单位的规模构成看，兼具办公与居住功能的商务产品是当前市场的主流需求产品。根据大足区工商局统计数据，截止2015年9月，大足区的内资企业有10241户（大足城区和龙水镇有内资企业7999户），外资企业26户，农10、民专业合作社622户，个体工商户32329户，大型金融机构及政府经营性事业单位159户，合计43377户（其中小微企业9355户）。未来两年商务办公及置换需求较大。特征提取 小微企业居多，是当前商务市场的主流客群 有大量购置需求，但强调复用性与性价比 高配置写字楼需求较少 商务市场 针对大足区内各企事业单位的问卷调查也反应出区内大面积标准写字楼办公需求较少，小面积办公产品需求相对多。42,79%11,21%购买 租赁 项目组于3月进行了一次商务市场需求调查问卷：共计发放问卷89份，回收有效问卷53份，结论详情如下：3 24 18 6 2 50以下 50-70 71-100 100-150 1511、1及以上 0 5 10 15 20 25 30 需求面积 存在商务办公需求的企业，更倾向于购买办公物业（79%），以租赁方式安置企业办公场所的较少（21%）；小面积办公产品需求较多。商务市场 购买型客户对装修标准要求不高，可承受单价相对有限，基本与广电大厦售价持平 33,78%7,17%2,5%装修要求 清水即可 必须精装 无所谓 4,10%30,71%6,14%2,5%单价预期 5000以下 6000-7000 7000-8000 8000以上 大部分客户对购买办公物业的单价预期在7000元以内，若考虑到本项目218超高层形象、精神象征等赋予的额外价值，本项目超高层售价预计可以达到8000元12、左右。商务市场 租赁型客户对装修有明确要求，可承受租金亦相对有限，也基本与广电大厦持平 20,95%1,5%装修要求 必须精装 清水即可 2,9%9,43%10,48%租金预期 30以下 30-40 40-50 商务市场 小结：区内存在大面积、标准写字楼的需求，但SOHO、LOFT等功能复用性高、拼装灵活、低总价的产品需求更为旺盛！购买型客户对办公物业装修标准要求较低，租赁型客户则对装修有一定要求；购买型客户对价格预期在7000元/左右，考虑到218的其余附加值，预计价格可以达到8000元/左右；租赁型客户可承受租金在40-50元/左右，若考虑到本项目218每平米约6887（经营部提供指标）元13、成本计算，40元/的月租金水平下，投资回报周期约14.5年左右，50元/则需要11.5年；商务市场 步行街商圈：依街而成，目前大足城市商业中心，业态复合，体验感差 消费人群 主要当地常住居民为主；消费特征 以零售服饰、品牌专卖、日常生活用品为主；租金情况 步行街商圈主要租金区间为125-400元/月；售价情况 2-8万元/物业形态 大型百货（优丹百货）、临街商铺（1F为主，少量2F）、社区底商（1F）。主要业态以零售为主（占比58.1%），其次为社区生活配套类业态（占比18.9%）；大型百货、超市，在本商圈的业态占比各为0.2%，配比严重不足。商业市场 宏声广场：餐饮娱乐较为集中，多临街商铺，14、人车流量较大，经营状况良好。消费人群 主要以当地常住居民为主，商务、政务人群为辅；消费特征 以餐饮、休闲、娱乐为主；租金情况 宏声广场片区主要租金区间为50-89元/月；售价情况 1.8-2.8万元/物业形态 临街商铺（1F为主，局部2F或3F）、社区底商（1F为主，少量2F）商业市场 大足印象：老城商圈提档升级之作，业态年轻化、时尚化；但产品本身较差。辐射人群 目的性消费，覆盖全大足 消费特征 以零售服饰、休闲娱乐、生活服务为主；租金情况 大足印象片区主要租金区间为50-100元/月；售价情况 1.4-2.3万元/物业形态 社区底商（1F为主，少量2F）、商业街（1F、2F）该片区主要以零售15、服饰、餐饮娱乐、生活服务为主，人流量较大，经营状况良好。商业市场 临街商铺：“马路经济”商业，业态无规划、形象档次处于中低端水平。街道名称 商家数量 体量（）一环北路东段 244 14640 一环北路中段 169 8450 一环北路西段 148 6660 二环北路东段 55 4400 二环北路中段 117 7020 宏声广场 84 8400 海棠路 75 4125 五一路 62 3410 先锋路 53 2650 建新路 62 2170 报恩路 160 6400 一环南路西段 28 1400 一环南路中段 95 5700 一环南路东段 170 13600 翠堤路 71 3950 龙中路 192 16、12480 双塔巷 33 990 学坝路 54 3510 龙岗东路 353 17650 龙岗中路 323 12920 龙岗西路 419 16760 双塔路 157 10205 黄门巷 104 3640 滨河路 58 3190 国梁路 96 3840 复兴路 169 6760 合计 3551 184920 1.老城商业主要集中在国梁路、龙岗路、龙中路、宏声广场、复兴路（大足商城）段；2.临街商业为主，商业档次形象较差，业态以生活服务、零售、餐饮为主；商业市场 现阶段，大足商业的热点仍在老城板块，但商圈正逐渐往新城转移 老城区 海棠新城 商业市场 大足老城 是居民现有消费集中地，包含大足步行街、宏17、声广场、大足商城、国梁路等集中消费地。东关城区 老城/新城交界处的东关转盘一带商业氛围已经成熟，主要以餐饮、休闲及娱乐为主 海棠新城 海棠新城正处于房地产开发阶段，目前很多新项目在售，虽未形成商业氛围，但未来前景可观。新城商业体量庞大，未来供应充足，竞争压力巨大；从业态规划来看，无所不包。序号 项目名称 商业体量（万方）在售商业体量（万方）即将推出商业体量（万方）商业规划 经营方式 1 海棠香国 3 3.6 生活配套 销售 2 绿地海棠湾 3 生活配套 销售 3 蓝桥圣菲 1.6 0.4 1.2 生活配套 销售 4 新城十二区 5 1.9 生活配套 销售 5 金科中央公园 4 1.5 生活配套18、 自持+销售 6 蓝湖国际 4 0.4 2 生活配套 销售 7 蓝湖星宇 1.3 生活配套 部分自持 8 豪洋K城 3 3 生活配套 销售 9 龙腾御锦 8 0.9 专业市场 销售 10 中国西南城 39 3.1 建材、小商品、电子数码 销售 11 商帮渝西汽博中心 12 专业市场 自持+销售 13 茂坤观棠晓月 8 0.5 0.5 家居建材 销售 14 香山美地 2.1 0.6 0.4 社区底商 销售 15 足商未来窗 31 购物中心、商务 自持+销售 16 柏林广场 15 消费商业 17 中星国际广场 14.5-购物中心 销售 合计 总体量（万方）154.5 15.9 4.1 商业市场 个19、案扫描 星级酒店式SOHO 中央甲级写字楼 国际都会Mall 约15万 创业写字楼 CBD全能公馆 空中金铺 游乐场 BLOCK金街 足商未来窗 定位为都市旅游区 项目占地面积155亩，开发总量逾30万平方米。项目涵盖岛屿式天街、全时全能购物中心、创意空中商铺、5A写字楼、生态写字楼、SOHO公寓等多种产品形态，规划有主题广场、大型超市、缤纷百货、动感影院、特色美食、时尚娱乐、生态办公、商务酒店等业态。商业市场 西南城 家居建材专业市场为主的商业Mall 集“产品交易、会展交流、物流配送、商务办公、电子商务、金融结算及商住群”等 全配套、多功能于一体，以“家居、建材、饰品、小商品、电子数码”为20、主，搭配家电、步行街、超市、影院、公寓、住宅等业态及功能区域，倾力打造渝西地区的 一站式生活采购中心。酒店公寓+建材城 居然之家 商业西街 义乌 小商品城 住宅用地（16万方）电子数码+金融结算 商业（营销中心）一期 三期 二期 大足城市聚居区较为分散，各聚居区人口较少，可承载商业体量较小 较老商圈 步行街周边：优丹百货、商贸中心等，总计体量约6万，经营状况较好。大足印象 面世 总计体量约9万，产品规划较差，自13年开业后经营状况逐步好转，目前商家入住率约70%较老商圈 消费人群被大量分流至大足印象，以优丹百货为代表的商业卖场开始出现经营困难 根据理论人均商业面积1.2计算，大足区内人均商业面21、积已经达到1.59/人，远超平均水平！商业面积=公里范围内常驻人口+（大足区内人口-5公里范围内常驻人口）2%1.2，则：商业面积=(15万人常驻人口+1.7万边缘人口)1.2/人 CBD地块内合理商业面积应为：20.04万 无论从老城商圈的新老更替现象，还是根据理论人均商业指标惯例的计算，都可以发现CBD地块内（本案加足商商业总计体量约50万）可承载商业已经严重超限至2倍有余，竞争将会异常激烈！时 间 线 商业市场 大足区内消费能力虽提升明显，但人群消费能力绝对值仍然处于较低水平 145 233 247 278 330 大足历年GDP（亿元）16397 19430 21742 23721 222、4998 城镇居民可支配收入（元）大足近年经济处于高速发展阶段，5年GDP增幅达128%；全区城镇居民可支配收入由16397元5年增长至24998元，增幅52%。人均可支配收入大足位居大重庆第19位，处于较低水平；但增长速度位居重庆第11位，处于中等偏上水平。居民消费能力大幅提升！排序 区县 人均可支配收入（元）增长（%）1 渝中区 29253 9.1 全市 25147 9.1 18 合川区 25098 10 19 大足区 24998 10 20 南川区 24730 9.6 21 武隆县 24526 11.2 22 忠 县 24455 11.2 23 垫江县 24222 10.9 24 梁平县23、 24112 11.1 25 潼南县 23791 10.1 商业市场 华美达酒店：大足目前仅有一家五星级酒店，酒店市场竞争环境较为宽松 占地约50亩，总建筑面积为43000平方米。酒店拥有206间/套豪华客房及两幢独立的政务别墅；有一个近600并配备同声传译的多功能厅；8个专业会议室；拥有17间包房的中餐厅及一个近560 的风味餐厅和24小时开放的咖啡厅；还有游泳池、网球场、健身中心、夜总会、SPA、酒吧等完善的康体娱乐。且随着酒店开业时间已久，部分设施设备已经出现老化 本案星级酒店只要达成喜来登酒店基本配置即可完成超越！酒店市场 商务市场 小微企业居多，兼具住宅与办公功能的复用性较高的办公物24、业是主力需求 高端标准写字楼需求较少 酒店市场 大足星级酒店竞争环境较为宽松，只要引入喜来登酒店并按照喜来登酒店基本配置即可完成超越 商业市场 商业热点已经逐渐转移至海棠新城，但新城内商业供应体量极大，若按照区内100万人口计算，人均商业面积已经达到1.54。CBD地块内可承载市场需要的商业容量有限，目前单CBD地块内规划的商业总量已经严重超限至2倍。新城内集中式商业林立，从建筑体量、定位及业态规划来看，与本案商业势必有大量重合，竞争将会异常激烈。区内人群对消费有提档升级的需求，但消费能力仍然有限，高大上的纯奢侈品消费型业态生存空间较小。市场分析结论 开发策略 1 策略要点 2 货值测算 3 25、策略论证 要点提炼 策略要点 1 喜来登酒店除酒店客房外，其余附属经营场所融入裙房底商，使之成为商业主力店之一。218m超高层写字楼产品定位为高品质、总价低、拼装灵活的产品，除标准办公空间外，增加LOFT、SOHO产品。裙房底商变商业Mall为天街式商业街，以多条开放式天街串联多个商业BLOCK。2 3 总建筑面积约17.5万，基本将CBD用地指标全部用完，销售货值约14.44亿元，自持货值约2.71亿元，总货值约17.15亿元。销售面积:自持面积=6:1，销售货值:自持货值=5:1。备注：喜来登计算单价为经营部提供成本价 物业板块 销售部分 自持部分 预估单价 销售面积 销售产值 自持面积 26、自持产值 超高层 1-5F裙房办公 8000 3025 2420 0 0 SOHO公寓 7500 33000 24750 0 0 LOFT 8000 14500 11600 0 0 标准化办公 8500 10500 8925 0 0 销售型会所 15000 4800 7200 0 0 避难层（兼设备层）6400，占用面积指标但不贡献产值 喜来登 酒店裙房功能 15000 0 0 7215 10823 酒店客房功能 10500 0 0 12600 13230 住宅 群楼层住宅 4300 668 287 0 0 塔楼住宅 4300 22560 9701 0 0 途家酒店 6500 5000 32527、0 0 0 商业 1F 22000 13690 30118 0 0 2F 11000 13509 14860 0 0 3F 9000 10630 9567 1736 1562 4F 6000 7168 4301 1976 1186 5F 6000 5340 3204 500 300 车库 80000 1638 13104 合计/144390 143287 24027 27101 货值测算 市场适应性分析 区内市场更青睐办公与住宅功能可兼顾的商务产品 高端标准写字楼需求较少 区内酒店市场竞争环境较为宽松，只要品牌高于华美达酒店即可轻松完成超越 周边集中式商业林立，且紧邻足商未来窗30万的商业Ma28、ll，通过定位差异化或求得生存空间 策略论证 写字楼中央空调等可以取消，减少入住企业使用成本，有效降低使用门槛；星级酒店挪出超高层后，动线设计得以简化，成本降低并大幅减少管理难度；裙房商业所需的大量公共设施、设备可以减少或取消，降低商户运营成本；裙房商业化整为零，面积弹性较大，招商压力降低；物业管理难度大幅降低，对项目公司的商业管理及运营能力要求大幅降低。运营难度分析 策略论证 218m超高层塔楼取得预售的时间提前，可快速投入市场变现；产品设计复杂度大幅简化，工程施工难度明显降低，工期将得到明显缩短；有BLOCK商业组成的商业街，建筑分布较为零散，可分期开发；同时启动建设的商业面积大幅减少，施29、工难度和工期将明显缩短，有利于产品快速推向市场；分期建设亦有利于后期产品的灵活调整，保证商业街随时能够与市场接轨。开发周期分析 策略论证 目录 1 参考案例 2 地块分析 3 建筑规划 规划设计 办公区 宴会厅 中西餐厅 健身区 客房 大堂 会议中心 酒店参考案例 成都大邑安仁 福朋喜来登酒店 成都安仁福朋喜来登酒店位于安仁镇，酒店距大邑县政府 25 分钟车程，距成都市中心约60 分钟路程，约一个小时即可抵达成都双流国际机场。从酒店步行即可抵达建川博物馆和刘文彩庄园。搭乘汽车一个小时左右可抵达花水湾温泉和西岭雪山。酒店总建筑面积约25000，全部为多层建筑。客房数量 192 客房面积 43-130、39 餐厅数量 中餐厅1个 全时西餐厅1个 会议室 小型会议室1间 大型会议室与宴会厅混用 酒店参考案例 酒店参考案例 区域 虽邻近西岭雪山及成都市区，但安仁古镇作为非强势旅游资源区域吸纳游客能力不足，过境游客居多；落实到本案看，本案区位是优于该酒店的 配置 客房数量及体量基本是福朋喜来登酒店要求的下限，餐厅数量、会议室数量等均无冗余 景观 绿化景观杂乱，外立面及相应设施设备部分裸露在外，观感不佳；不存在外部景观 借鉴之处：安仁福朋喜来登酒店基本可以判断为目前所见诸多喜来登酒店的最下限配置，中央商务区项目内的喜来登酒店配置完全可以参照此处配置。酒店参考案例 青城（豪生）国际酒店 坐落于世界文化31、遗产、国家5A风景区四川省都江堰市青城山风景区，毗邻青城前山山门，是青城山景区首家国际五星级酒店，由美国排名第一的温德姆酒店管理集团管理。酒店地理位置优越、交通便捷，有多条高速公路和快速通道直达成都市区及双流国际机场。酒店占地400余亩，建筑秉承青城山道家思想理念，环境优美、建筑气势恢弘，与古木参天、幽静秀美的青城山遥相呼应，装饰独具匠心、配套设施齐全 酒店内过道 酒店大堂 咖啡 书吧 纪念品 精品 特产 借鉴之处：酒店内部廊道可与项目商业打通进行有效互动。即便是酒店内存在的如咖啡厅、书吧等也可以由第三方经营，代表着本项目酒店配套也可由第三方经营，也意味着酒店配套可以销售。酒店中庭部分景观可通32、过玻璃等透视手段与外部联通。酒店参考案例 北京三里屯太古里 点式独栋Box商业建筑组合成街；动线设计优良，1F2F逐层纵向交通、1F3F及以上跨层纵向交通顺畅；2F、3F外廊较为宽阔且有退台，除作为外摆使用外，也可在2F及以上营造出临街商业的体验感；各连廊交汇处空间尺度较大，形成小型人流聚居区，除作为休息区外也可承担部分商业功能；立面、横竖动线交错，建筑设计感强；商业参考案例 商业参考案例 外立面参考图片 大堂 电梯前室 走廊过道 标准写字楼公卫 写字楼参考图片 地块周边可利用资源较多，但纵深较大，目前通达性较差 地块分析 足商未来窗 海棠湖 公园 财信 天地 海棠国际 圣迹公园 三馆一中心 33、人流中短期内主要从市民广场、上垮桥、沿湖路一侧引入，但车流引入动线较少，需要与政府争取增加车行动线。地块分析 进城车流 出城车流 环湖路 首选线路 环湖路 次选线路 人行动线 超高层仍然要放置于靠近市民广场一侧，除保障良好的昭示性外，超高层作为商务办公之用亦需要有良好的通达性。喜来登酒店放置于临湖一侧以保证客房景观。喜来登酒店大堂及功能间放置于超高层、喜来登酒店及商业街之间，保证酒店功能间能够与商业形成有效互动，带动商业销售。地块分析 建筑设计 建筑设计 建筑设计 建筑设计 商业街规划 设计原则：1、保障1F商业面积最大化 2、保证超高层、住宅及喜来登酒店入户。3、将喜来登酒店置于商业包围中，34、一方面解决大进深内商业价值偏低问题，另外也将酒店大堂与商业联通，保证酒店能够与商业有效互动。商业街规划 2-5F设计均保障了商业与酒店、影院、屋顶等区域的互动，增加商业价值、降低销售难度；同时也保留了扩建商业建筑（不计容）的可能性 2F 3F 4F 5F 1 超高层业态落位 2 商业街业态落位 业态落位 超高层业态落位 超高层业态特性分析 标高特征 地面标高385米加塔楼主体200米，塔楼楼顶海拔将达到约585米，超过大足宝顶石刻海拔高度（528米）约57米，有极佳的观景面，能够承担城市眺望台功能。人流特征 超高层内总办公面积约62800（排除避难层与销售型会所），按10/人计算，可同时容纳635、280人，人流较为密集的产品业态适宜放置于低区以便与电梯轮转。接待需求 企业有大量在楼内解决公务接待的需求；且大型企业接待标准更高，到达高端接待场所应更便利。楼层倾向 超高层建筑内楼层越高，附加值越大，更利于提升企业形象。因此，业态档次应于楼层高度成正比。超高层业态落位 46-49F观光区：旋转餐厅、Club、高端餐饮、商务接待、游乐设施等 39-45F标准办公层 29-37F：LOFT 7-16F/+18-27F：SOHO公寓 1-5F：局部标注层办公+大堂+部分裙楼商业延展 超高层业态落位 按照设计院给出的较为经济的建筑面积指标约为72225 楼层 业态 面积 1-5F裙房办公 大堂、标准36、办公 3025 7-16F&18-27F SOHO 33000 29-37F LOFT 14500 39-45F 标准办公 10500 46-49F 观光层 4800 6F&17F&28F&38F 避难层 6400 商业街业态落位 商业业态落位原则 Part1 尊重产品结构 Part2 与超高层办公区、酒店功能区、酒店客房、影院、住宅、途家酒店紧密互动，商业服务于就近主力店 Part3 业态集合：1-2F与酒店互动较为紧密，3-4F与影院互动较为紧密，5F则与途家酒店、酒店客房互动较为紧密 Part4 剖析人流特性，满足主要消费需求 商业街业态落位 湖滨印象 都会驿站 缤纷生活 城市广场 精品37、走廊 时尚天地 商业街业态落位 以临湖主题餐饮、酒吧、咖啡等为主 以社区配套、时尚便利店等为主 以女装、美妆、鞋帽、箱包等为主 以品牌男装、男性饰品、钟表店等为主 以纪念品、文化收藏为主 以精品零售、百货为主 1F 商业街业态落位 以健身美体、高端餐饮、棋牌娱乐会所等为主 以特色餐饮、甜品、素食、游戏厅为主 以精品零售、时尚服装等为代表的年轻人较为钟情的时尚精品区 以精品男装、男性配饰、户外用品、室内探险等为主 零售、百货、儿童用品、玩具城等 2F 商业街业态落位 湖滨印象 都会驿站 缤纷生活 美食天地 3F 4F 商业街业态落位 以高端主题餐饮、慢Bar、咖啡、健身房等为主 以传统中餐、经济38、型西餐等中低端餐饮为主 以精品零售、音像制品、文体用品、3D打印雕塑等的时尚精品区 以甜点、速食、特色餐饮等为主 3F 商业街业态落位 以时尚餐饮、精品零售为主 以中式餐饮等传统餐饮、足浴、茶楼、儿童摄影等为主 以影音设备、韩餐、模型店、电影周边等为主 4F 商业街业态落位 特色咖啡、主题酒吧等 KTV、茶楼、休闲会所等 以时尚餐饮、精品零售为主 5F 财信中心超高层形象定位 大足之巅 城市精神堡垒 新贵集中地 财信中心商业街形象定位 都市岛屿轻奢商业街 开发节奏 1 项目分期 2 重要节点 项目分期 若按照本方案开发，则由于街区内各建筑均有交集、连接部分，分期开发建议：一期：包含218塔楼、39、喜来登酒店、影院售票厅 二期：包含CBD内住宅及裙楼商业、影院影厅 三期：包含途家斯维登及其裙楼商业 二期 三期 二期 一期 一期 重要节点 物业范围 2016年6月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年9月 2017年11月 2017年12月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年11月 一期 商业 动工 预售 超高层 动工 预售 喜来登 动工 二期 商业 动工 预售 住宅 动工 预售 三期 商业 动工 预售 途家 动工 预售 经济测算 1 静态成本收益预测 2 现金流预测 静态成本收益预测 类别 面积 成本单价 总成本 超高层 72225 688740、 49741 商业 54549 5614 30624 喜来登酒店 19815 9680 19181 途家酒店 5000 5880 2940 住宅 23228 4767 11073 地下面积 48000 4488 21542 合计 222817/135101 静态收益 现金流入 自持固定资产 合计 14.44亿元 2.20亿元 16.64亿元 成本投入 13.51亿元 静态收益 现金收益 固定资产 合计 0.93亿元 2.20亿元 3.13亿元 备注：成本核算包含地下面积，收益核算未包含地下面积 投入项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 合计流出 一次性投入 920641、 0 0 0 0 9206 一期 车库 2493 945 945 2097 0 6481 超高层 0 10861 27814 3876 4492 47042 商业 0 3580 0 3900 0 7480 喜来登 0 598 6047 1529 10235 18410 二期 车库 0 3438 945 2097 0 6481 商业 0 5029 0 5512 0 10541 住宅 0 0 6028 2444 1266 9738 三期 车库 0 3438 945 2097 0 6481 商业 0 0 5029 0 5512 10540 途家 0 0 1023 1382 273 2677 合计流出42、 11699 27890 48776 24935 21777 135076 项目现金流出预测 项目现金流入预测 类别 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 合计 一期 超高层 9881 9332 12626 10979 8783 3019 54621 商业 12356 4943 353 0 0 0 17652 二期 住宅 0 5993 3995 0 0 0 9988 商业 3921 10390 3921 1372 0 0 19603 三期 途家 2113 1138 0 0 0 3250 商业 8678 13141 2975 0 0 24794 车库 5242 43、3669 4193 13104 合计 26158 41448 35173 20568 12452 7213 143012 项目现金流量预测 整体盈利 现金盈利 固定资产 2.97亿元 0.77亿元 2.2亿元 项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 金额 销售额 0 26158 41448 35173 20568 12452 7213 143012 回款额 0 13079 20724 17587 10284 40669 40669 143012 当年产值 11699 27890 48776 25163 21777 0 0 135304 现金投入 11699 14811 28052 7577 11493-40669-40669 累计投入 11699 26510 54562 62139 73632 32962-7707 THANK YOU For Your Potential Watching