1、大渡口项目商业定位研究初步沟通报告 项目理解 区域环境和人口分析 初判本案商业能级 奠定商业发展基调 寻找商业发展的市场空间 区域商业市场研究 SWOT分析和定位推导 业态发展机会点 明确本案商业发展方向和核心策略 商业定位结论 商业定位及描述 结构 内容 思路 从定位实施和未来商业实操层面的商业建筑产品初步规划建议 本案商业发展策略及定位 本案商业发展背景研究 商业规划设计初步建议 专题：销售商业建议 销售商业规划原则 基地条件分析 各功能物业布局分析 商业布局原则建议 Chapter 1 项目商业发展背景研究 项目理解 区域环境和人口分析 区域商业市场研究 本案位于大渡口区九宫庙片区，处于2、区域的核心位置，有机会借势区位优势吸引大渡口区全区的消费人群 500米范围内的核心功能：区政府、民政局、社保局、房管局、规划局等多个政务机关单位； 紧邻九宫庙核心商圈，及大渡口公园 距大渡口轻轨站约300米 1.5公里范围内，区域人口密度最高的片区 周边有多个中小学校 1.5KM 核心 商圈 政务机关 学校 公园 项目自身区位条件解读 项目自身商业规模有限，需要充分考量商业操作策略 项目经济指标 地块面积 38.97亩（25,979） 用地性质 商业用地、二类居住用地（居住40%） 建筑密度 60% 容积率 7 最大计容面积 约18.19万 最大基地面积 15,587.4 商业规划面积 共103、9,112，其中 商业约60,000、 公寓约50,000 限高 无限高要求 项目自身商业指标解读 开发商诉求解读 财务目标平衡与优质资产打造的矛盾，是项目发展诉求的核心考量 优质资产打造 财务目标平衡 项目整体发展诉求项目整体发展诉求 Chapter 1 项目商业发展背景研究 项目理解 区域环境和人口分析 区域商业市场研究 城市已经形成多中心的城市和商业发展格局，大渡口区功能和商业发展相对滞后，难以撼动城市格局。本案自身商业体量有限，商业发展需要依托大渡口区自身。 大渡口 杨家坪商圈 南坪商圈 沙坪坝商圈 轻轨车行约16分钟 自驾车行约20分钟 轻轨车行约60分钟 自驾车行约33分钟 轻轨车4、行约70分钟 自驾车行约35分钟 轻轨车行约65分钟 自驾车行约50分钟 解放碑商圈 观音桥商圈 轻轨车行约70分钟 自驾车行约45分钟 城市格局的影响分析 大渡口区定位“新兴产业之区、品质生活之城”。目前正处于转型初期，已经形成了成熟的居住氛围；且未来几年区域人口结构相对稳定，仍将以居住人群为主 近年区域新增的物业功能、土地出让以居住为主； 产业转型、商务的发展方向尚不明确，面临着较长远的发展过程 大渡口城市发展空间布局及功能规划 总部经济区 钓鱼嘴 休闲中心区 跳蹬综合开发区 B2E 重钢商务居住区 现代商 贸区 双山 生态 宜居区 1 2 3 4 5 6 区域功能发展和人口环境研究 序号5、 功能定位 发展现状 1 发展电子信息产业，推动跳蹬镇房地产业的发展 产业功能及房地产业发展均滞后，现目前以少量零星分散厂房及老旧民房呈现 2 建设高品质居住区、推动会议中心，滨江娱乐休闲产业 以居住设施为主，并已开始建设高端居住区; 休闲娱乐产业发展滞后，现没有的代表项目运作 3 电子科研总部经济区 中小型制造企业厂区， 目前仅天安数码城1个大型项目，入驻企业较少 4 滨河商务居住区 重钢旧址现处于改造前期，现未有土地在开发 5 商贸业的集中发展区域 成熟居住区，区域核心商业区，仅有少量闲置地块，开发成熟度高 6 首席中央生活区 大量新建商品房，已有部分居住人口开始导入，并有少量高端品质住宅6、 区域人口充足，尤其项目周边2公里内人口密集，为本案商业发展提供充足的消费支撑；未来区域人口数量仍有一定提升 2013年大渡口区常住人口32.84万，规划至2020年达到60万； 项目开业时，周边1.5-2公里范围内近18万的居住人口将成为本案高频率的消费客群。 时间 核心区域人口 （项目至周边半径1.5-2KM） 理论人口 实际人口 2015年 216,410 159,843 2016年 239,227 177,052 2017年 239,227 193,719 2018年 250,171 210,849 区域人口环境研究 人口统计说明： 1、理论人口按照住宅区总户数*户均人口得出 2、实际7、人口在理论人口基础上考虑不同年份的入住率 重钢旧址，待开发土地区域 公园 跃进村居住板块 九宫庙居住板块 工业园区 公园 1.5KM 绿岛 居住板块 双山居住板块 区域内以刚需商品房为主，人群消费力一般；未来西北侧双山板块和绿岛板块将有少量高品质人群导入 区域人口环境研究 居住板块 住宅类型 建成年代 主力面积 均价 跃进村板块 老旧 房居多 2006年以前 60-80 5500-6500 九宫庙板块 高层居多 2004-2010 70-110 6500-7000 绿岛板块 洋房 别墅 2012年左右 120-300 8000-10000 双山板块 高层 2014年左右 80-110 60008、-8000 重钢旧址，待开发土地区域 公园 跃进村版块 九宫庙版块 工业园区 公园 绿岛 版块 双山版块 2014年人口：5,179 2016年人口：25,081 2014年人口：49,845 2016年人口：50,881 2014年人口：11,007 2016年人口：14,534 2014年人口：81,166 2016年人口：86,556 区域人口环境研究 从消费者调研结果看，区域人群以已婚家庭为主，并且“小太阳”家庭占比非常高。围绕家庭和孩子的相关消费是区域内的主要消费需求点。 3.5% 11.8% 7.3% 1.8% 55.3% 20.5% 未婚独居 未婚与父母一同居住 夫妻两口之家（无9、孩或小孩不在身边 已婚无孩（或小孩不在身边）与父母 已婚有小孩，两代同住 已婚有小孩，三代（或以上）同堂 38.6% 12.9% 13.2% 14.5% 6.9% 5.6% 8.3% Chapter 1 项目商业发展背景研究 项目自身条件分析 区域环境和人口分析 区域商业市场研究 区域商业分析商业格局现状 大渡口区形成“”两个商圈，多线带“的商业格局 随着区域空间格局的发展，九宫庙步行街商圈已经成为大渡口区的商业核心 集中商业项目 开业时间 商业体量 商业类型 区府商圈 重庆百货 2005年开业 已于2014年闭店 1.3万 百货 顺祥壹街区 2009年、2010年 8.5万 购物中心 九宫庙10、步行商圈 重陶市场 2007年 5万 陶瓷市场 春光购物广场 2009年 3.3万 家具市场 义乌商贸城 2010年 7万 批发零售 黄金珠宝 新世纪百货 2010年 3.6万 百货 香港城 2011年 8万 皮草市场 新天泽国际广场 2013年 4.3万 购物中心 2010年重钢搬迁，区域发展核心从东向西转移 区府商圈商业项目少，而九宫庙步行街商圈不断扩容和拓展 区府商圈 重陶 新世纪百货 春光购物 新天泽 义乌商贸城 香港城 九宫庙步行街商圈 钢花路 文体路 松青路 翠园路 壹街区 重庆百货 区域商业分析松青路现状 翠园路西段紧邻本案西北面，均以社区底商为主，业态为配套服务和生活零售居多，11、整体档次较低，没有商业氛围 配套服务 45% 生活零售 33% 餐饮 11% 休闲服务 11% 翠园路西段 业态 租金 数量 占比 配套服务 20-40元/ 4 44% 生活零售 3 33% 休闲服务 1 11% 餐饮中餐 1 11% 合计 9 100% 区域商业分析翠园路现状 休闲类 37% 配套服务 26% 娱乐类 5% 服装零售 5% 生活零售 11% 餐饮 16% 翠园路东段紧邻本案东北面，均以老旧社区底商为主，休闲类和配套业态较多，小型酒吧、KTV零星分布在街区上，整体档次不高，品质感较差。 翠园路东段 业态 租金 数量 占比 休闲类 30-40元/ 7 37% 配套服务 5 26%12、 娱乐类 1 5% 服装零售 1 5% 生活零售 2 11% 餐饮 3 16% 合计 19 100% 区域商业分析湖榕路现状 湖榕路 业态 租金 数量 占比 休闲类 100-120元/ 4 5% 配套服务 16 18% 娱乐类 2 2% 服装零售 4 5% 生活零售 16 18% 餐饮 43 49% 儿童 2 2% 合计 87 100% 休闲类 5% 配套服务 18% 娱乐类 2% 服装零售 5% 生活零售 18% 餐饮 50% 儿童 2% 湖榕路紧邻本案东面，均为社区底商，整体档次一般，布局杂乱，街区聚集大量餐饮业态，有一定影响力 区域商业分析松青路现状 松青路步行街邻本案南面，是大渡口商圈13、的核心区域，步行街上有百货、购物中心、批发市场等各类商业形态，是大渡口承租能力最强的街道，核心位置租金在500元/左右，租金呈现两极递减关系，租金区间为150-500元/； 松青路步行街 核心位置 序号 新增项目 预计开业时间 商业体量 商业类型 目前进展 1 本案 2016年10月 6万 购物中心 已动工 2 围炉叙话 （国瑞二期） 2015年中旬 1.2万 美食广场 已建成，招商中； 3 万家天地 （国瑞三期） 4.1万 购物中心 4000平米迪卡侬完成签约，预计2015年下半年开业 其他部分无招商进展，整体开业计划不详 4 华润项目 12万 购物中心+街区 目前尚未完成拆迁 4 1 3 14、2 未来随着新项目的入市，两个商圈将连成一体，形成大渡口区唯一的核心商圈九宫庙商圈。增强区域商业的消费粘性，在一定程度上弱化本区域人群的消费外流 现有项目 未来项目 区域商业分析未来发展 区域典型项目分析 新世纪百货 顺祥壹街区 新天泽购物广场 华润项目 基础信息 区位 大渡口春晖路街道文体路 开业 时间 A区：2009年 B区：2010年 C区：2016年（预计） 体量 A区：4万 B区：4.5万 C区：2万 租金 40-60元/ 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业时间 2010年 体量 3.6万 营业额 2亿元 （2013年） 租金 扣点 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业 时间 15、2013年 体量 4.3万 营业额 3,900万元（2013年） 租金 100-500元/ 基础信息 占地面积 69,000 总建面 330,000 商业面积 120,000 传统百货代表 典型失败项目 区域代表项目 未来区域标杆 现有商业典型项目新世纪百货 传统百货，零售品类比较丰富 聚集了主流的大众时尚服饰品牌，品牌档次符合区域人群的消费习惯 聚集了区域内最高品质的生活零售，在一定程度上满足高收入家庭的品质生活需求 业态组合 业态细分 品牌列举 零售类 服饰零售 OLAY百丽ROEMMIND-BRIDGE帕兰朵阿玛施哥弟ONLY百家好新秀丽ERDOS比音勒芬马克华菲虎都木林森VICUTU雅16、戈尔DIDIBOY兰卓丽洛米唯娅拉夏贝尔圣迪奥阿玛兰罗美瑞DUNNU依瑶曼妮芬NOAHSARK天美意HR天王表大德欣上海老庙周大福美斐伯伦世家六福魂宝 生活零售 OLAY欧莱雅百丽HR康宁餐具国瓷永丰源MENDALE小林佳丽斯罗莱家华帝松下电器汇祥特百惠虎牌LORELAUPRES佰草集PROYAMAYBELLINEVICHYAVENE 儿童类 儿童零售 婴儿房海威尔PAWPAWBABYPIG新百伦NIKE阿迪gb好孩子 超市 新世纪超市 现有商业典型项目新世纪百货 项目优势 项目不足 核心区位，人流充足，商业气氛浓厚 百货品牌优势 业态单一，体验型业态缺乏 传统百货方式布局，缺乏公共空间及休息17、区，游逛性差 区域典型项目分析 新世纪百货 顺祥壹街区 新天泽购物广场 华润项目 基础信息 区位 大渡口春晖路街道文体路 开业 时间 A区：2009年 B区：2010年 C区：2016年（预计） 体量 A区：4万 B区：4.5万 C区：2万 租金 40-60元/ 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业时间 2010年 体量 3.6万 营业额 2亿元 （2013年） 租金 扣点 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业 时间 2013年 体量 4.3万 营业额 3,900万元（2013年） 租金 100-500元/ 基础信息 占地面积 69,000 总建面 330,000 商业面积 120,00018、 传统百货代表 典型失败项目 区域代表项目 未来区域标杆 现有商业典型项目顺祥壹街区 大渡口区域首个购物中心项目，初期人气较高，经营状况良好，随重钢搬迁，老区府商圈整体没落，导致人气不足，同时重百撤场后，人气加剧下滑 复合度较高，引入超市、影院等主力业态 A区 B区 业态类别 品牌数量 品牌列举 主力店 影院 1 橙天嘉禾 超市 1 永辉超市 餐饮 轻餐 8 DQ冰雪皇后、莱得快、华生园、牛队长蓝莓庄园 正餐 3 顺水鱼馆、塔尔肥牛 配套 生活服务 5 拜尔口腔、邓氏发艺 零售 生活零售 3 娇兰佳人 服装零售 22 美特斯邦威、雅戈尔、拉夏贝尔、雅柔、波司登 儿童 零售 3 婴点母婴、小猪班19、纳 休闲娱乐 1 豆乐元 休娱 娱乐 1 开心电玩 业态类别 品牌数量 品牌列举 主力店 KTV 1 海乐迪 餐饮 轻餐 6 满记甜品、乡村基、每味每客 正餐 1 徐生记酒楼 配套 生活服务 1 华夏银行 零售 服装零售 21 杰克琼斯、思莱德、only、Vero moda、马克华菲、拉夏贝尔、贝拉维拉、里维斯工厂店 儿童 零售 3 卡琪屋、童话风格 休娱 娱乐 1 酷玩动漫 休闲 1 logo酒吧 B区 A区 C区（在建） 现有商业典型项目顺祥壹街区 项目优势 项目不足 项目体量优势 距离目前核心商圈有一定距离 分区规划，连通性差，形成自我竞争 主力店布局不合理，导致B区人气不高，经营情况惨20、淡 品牌丰富度低，餐饮、零售无亮点品牌，难以同核心区域内的项目抗衡 区域典型项目分析 新世纪百货 顺祥壹街区 新天泽购物广场 华润项目 基础信息 区位 大渡口春晖路街道文体路 开业 时间 A区：2009年 B区：2010年 C区：2016年（预计） 体量 A区：4万 B区：4.5万 C区：2万 租金 40-60元/ 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业时间 2010年 体量 3.6万 营业额 2亿元 （2013年） 租金 扣点 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业 时间 2013年 体量 4.3万 营业额 3,900万元（2013年） 租金 100-500元/ 基础信息 占地面积 69,021、00 总建面 330,000 商业面积 120,000 传统百货代表 典型失败项目 区域代表项目 未来区域标杆 现有商业典型项目新天泽购物广场 区域目前最具代表性的购物中心项目，位于九宫庙商圈核心区域，开业以来一直保持较高人气，对区域消费观念提升有一定程度的促进作用 复合度较高，首度引进快时尚品牌及IMAX影院，引导区域消费升级 打造了区域首个餐饮集合的消费场所，让餐饮消费体验得到提升 业态类别 品牌数量 品牌列举 主力店 快时尚 1 H&M 休闲 1 新魅力健身 影院 1 万达影院 餐饮 轻餐 11 必胜客、阿坤、满记、星巴克、85C、小玩子 正餐 19 顺风123、醉江湖、德庄、家全居、明22、洞轩、元本山 配套 生活服务 4 福奈特洗衣、爱莎贝尔 零售 服饰 23 热风、拉夏贝尔、CCDD、V.S、太平鸟、大嘴猴 生活 8 万宁、汇美舍、ISPACE、三星、极草 鞋包 4 百丽、OMI、蛋卷鞋、快乐玛丽 钟表珠宝眼镜 9 周大生、博士眼镜、雷诺、中鑫珠宝、瑞皇名表 儿童 休闲 10 豆乐元、春之声、噜啦啦、儿童天堂摄影、乐智天地 零售 3 儿童故事、天乐孕婴 现有商业典型项目新天泽购物广场 项目优势 项目不足 位于核心商圈，商业人气旺盛 引入众多区域首进品牌，丰富区域品牌 硬件条件、停车位、商场导视等设计较好，提升整体购物环境 业态组合缺少合理性，餐饮、儿童类尤为明显，同类业态有多23、家品牌，各店存在明显竞争关系 各业态之间互动性差，吸附人流较强的儿童、餐饮业态，未能给零售业态带来客群支撑 区域首进品牌代表 零售 H&M 餐饮 必胜客/顺风123 休闲 星巴克 区域典型项目分析 新世纪百货 顺祥壹街区 新天泽购物广场 华润项目 基础信息 区位 大渡口春晖路街道文体路 开业 时间 A区：2009年 B区：2010年 C区：2016年（预计） 体量 A区：4万 B区：4.5万 C区：2万 租金 40-60元/ 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业时间 2010年 体量 3.6万 营业额 2亿元 （2013年） 租金 扣点 基础信息 区位 大渡口九宫庙商圈 开业 时间 201324、年 体量 4.3万 营业额 3,900万元（2013年） 租金 100-500元/ 基础信息 占地面积 69,000 总建面 330,000 商业面积 120,000 传统百货代表 典型失败项目 区域代表项目 未来区域标杆 未来商业典型项目华润项目 华润项目将打造华润万象汇系列，为五彩城品牌的升级版 以北京五彩城项目为例，通过引入超市，影院，冰场，儿童娱乐等主力店，将五彩城打造成区域内规模最大、业态最丰富、最时尚的家庭娱乐购物中心 除主力店外，规划大空间、开放式的购物、休闲、娱乐环境，实现商业功能和情感功能的统一 案例：北京华润五彩城 snoopy乐园 韩国CGV影院 沃尔玛超市 室内真冰场 25、未来区域竞争最大项目，华润自身的品牌影响力高，招商及后期运营均有较强实力，加之其自身体量优势，后期入市将对本项目造成巨大冲击 结合大渡口区域华润项目现有方案，产品规划包括购物中心、临湖餐饮、街区式商业、亲子教育培训基地 临湖餐饮 街区商业 临河餐饮、街区式商业规划，结合建筑特色，将打造不同于区域目前的就餐环境和购物环境 儿童业态除大体量、功能丰富外，可能建筑规划上有更多的家长与孩子的互动空间，配合运营上的诸多活动，可有效增加项目的认可度 未来商业典型项目华润项目 项目优势 项目不足 项目体量优势，面世后将成为首个真正意义的一站式购物中心 华润商业品牌优势，招商及后期运营均有较强实力 自身配套大26、体量住宅，能持续为项目提供有消费力的客群 距离核心商圈有一定距离，无法借势商圈人气，需靠自身拉动区域人流 常州华润万象汇效果图 业态 细分 数量 业态特征 代表品牌 零售类 服饰零售类 70 大众品牌居多、快时尚品牌较少 Gap、ONIY、NIKE 生活零售类 27 家居零售类较多 多样屋、屈臣氏 餐饮类 正餐 18 口味丰富，本地菜系偏少 海底捞、黄记煌 简餐 12 引进儿童主题Snoopy餐厅较为有特色 KFC、仙踪林 休闲餐饮 11 外来连锁品牌居多 太平洋咖啡、茶大爷 休闲娱乐类 娱乐类 2 电影院与冰场（1,800） 酷冰、4D影院 休闲类 5 以美容、美体为主 时尚殿堂、兰瑜伽 儿27、童类 儿童零售 17 数量较多品类丰富 丽家宝贝、泼泼龙 儿童娱乐 7 Snoopy主题乐园形式 悠游堂、玩具反斗城 儿童教育 5 艺术类、早教较多 柏斯琴行 配套服务 2 合计 176 未来商业典型项目华润项目 附：北京华润五彩城业态品牌表 区域商业小结 从整体上看，区域现有商业形态完善，消费功能丰富，满足区域居住人群的基础消费需求。 一站式购物中心出现，在一定程度上提升了区域整体消费品质，培养了区域人群的消费习惯 购物中心还处于初期运作水平，缺乏对于生活方式的有效引导 现有市场 本案商业操作期间缺乏有竞争力的同类项目，市场空间较大 本案运作2-3年后将出现大型购物中心项目，规模具有绝对竞争28、优势，商业功能及品质上都将对本案造成竞争压力 未来市场 Chapter 2 商业发展策略及定位 SWOT分析及策略推导 各业态发展机会点 商业定位结论 销售商业建议 SWOT分析 位于区域核心区 紧邻成熟的核心商圈 区域和项目周边人口量充足 未来持续有居住人口导入 区域居住功能为主，短期内不会出现人口结构的变化 区域人群消费力一般，在短时间内不会出现质的飞跃 初期位于商圈人流中心的外围 本案商业在商业i规模上不具备竞争优势 区域人群以已婚有孩子家庭为主 区域现有代表项目在商业运作水平上有提升空间 3-5年内区域不会出现其他具有竞争力的新增项目，本案商业运作空间较大 万家天地引入迪卡侬将为区域内29、引入外部的年轻人群和家庭人群，本案借势机会较大 strength weakness opportunity threat 本案商业 区域已经出现具有一定规模的一站式购物中心项目 区域核心商圈现有商业功能较为齐全，基本满足居住人群各方面的基础消费需求 3-5年后华润项目的入市将加剧区域商业竞争，规模优势明显，未来在消费丰富度和消费品质上都有升级的可能性 SWOT分析对本案商业定位方向的启示 区域和项目周边人口量充足 未来持续有居住人口导入 区域居住功能为主，短期内不会出现人口结构的变化 区域人群以已婚有孩子家庭为主 需紧扣区域生活化特征，关注区域居住人群高频率的家庭生活消费，把握区域居住人群增长30、带来的消费潜力 SWOT分析对本案商业定位方向的启示 区域人群消费力一般，在短时间内不会出现质的飞跃 区域核心商圈现有商业功能较为齐全，基本满足居住人群各方面的基础消费需求 本案商业操作需要在现有商业基础上实现生活消费品质的升级，但同时要注意整体商业消费档次上与区域消费力相适应 SWOT分析对本案商业定位方向的启示 位于区域核心区 紧邻成熟的核心商圈 区域现有代表项目在商业运作水平上有提升空间 3-5年内区域不会出现其他具有竞争力的新增项目，本案商业运作空间较大 充分把握区位优势和区域商业运作空间，通过实现对区域人群生活方式的引导和升级，提升区域人群生活消费品质 SWOT分析对本案商业定位方向31、的启示 初期位于商圈人流中心的外围 本案商业在商业规模上不具备竞争优势 3-5年后华润项目的入市将加剧区域商业竞争，规模优势明显，未来在消费丰富度和消费品质上都有升级的可能性 需要通过具有高粘性以及独特吸引力的商业功能带动入市初期的人流，同时为项目后续发展赢得时间和空间 本案商业定位方向初步判断 关注生活消费需求 实现消费品质提升 提升商业运作水平 本案需要打造一个 兼具消费亲和力和消费品质感的家庭生活方式中心 通过四大核心策略解决发展路线的问题 定前提 体量 打基础 产品 有灵魂 运营 重核心 业态 竞争策略解决思路 本案商业发展核心竞争策略 策略思路一：自持商业体量奠定商业竞争力 商业发展32、机会 位于区域核心商圈 面临提升区域商业运作水平的良好时机 自持商业价值 优质物业的自身增值 可带动其他销售型物业溢价 竞争项目体量 新世纪3.6万 新天泽4.3万 华润项目12万 四个维度确立项目自持体量 开发商愿景 首开之作，开启蓝光商业转型之路 自持一个完整的优质物业，沉淀优质资产 财务考虑 6万平米的商业面积中，持有一个不低于4万平方米的集中商业 保证项目具有一定竞争力 策略思路二：建筑产品打造具有独特性的消费载体 本案商业发展核心竞争策略 借鉴-香港荃新天地 率先打造开放式/半开放式建筑形态，为区域居住人群提供一个区别于区域内现有购物中心项目、更具有消费体验感和品质感的消费空间。 策33、略思路三：运营理念营造蓝光商业的归属感 生活服务功能组合 24小时便利店 24小时药店 24小时裁剪店 长期的主题运营活动 儿童公益活动 家庭运动会 本案商业发展核心竞争策略 依托住宅+商业的综合体开发模式，将生活运营服务理念注入蓝光购物中心的方方面面，给蓝光商业品牌打造独特的标识 生活市集 策略思路四：业态取舍是小体量商业打造的必要路径 亮点业态 常规业态 + 突出高黏性 提升生活品质 满足基本需求 必要业态 + 本案商业发展核心竞争策略 精选核心的商业功能，充分利用有限商业面积，升级区域居住人群的生活方式 Chapter 2 商业发展策略及定位 SWOT分析及策略推导 各业态发展机会点 商34、业定位结论 销售商业建议 本案商业业态发展方向小结零售 本案商业业态发展方向小结零售 本案商业业态发展方向小结零售 大众时尚服饰零售竞争激烈； 快时尚、时尚潮牌刚刚进入区域 低端家居生活零售规模大，竞争激烈 区域内基础生活零售主力店经营状况良好 缺乏提升品质的生活零售 市场 区域人群对大众时尚服饰零售接受度高 对于快时尚、时尚潮牌消费意愿不强 基础生活用品消费频率高 生活类消费为居住人群所需消费类型中期待度最高 不断导入居住人群的需求 需求 服饰零售为购物中心常规业态 增强可逛性 高租金价值 居住人区对基础生活零售消费的高粘性以及高频率 优质生活零售提升区域人群生活品质 价值 本案商业业态发展35、方向小结零售 本案商业业态发展方向小结零售 服饰零售无法成为本案商业核心竞争业态，初期要适度减小规模，避免大幅度提升时尚度 需要引入一个中型基础生活零售主力店生活超市，品质上需有所把控 引入品质生活零售，如家居生活类，打造一定规模的品牌集合 本案商业业态发展方向小结餐饮 本案商业业态发展方向小结餐饮 满足家庭聚餐需求的本地正餐较为丰富 满足社交消费需求的优质正餐开始进入区域，处于经营上升期 简快餐和休闲餐饮表现为品质较差的快餐和优质外来连锁品牌组合 本地特色小吃较少，且优质品牌不多 市场 餐饮类型和口味需求具有一定多元需求， 本地小吃和本地口味正餐尤为突出 尤为关注餐饮消费环境体验 需求 大型36、正餐租期长、租金低，与购物中心其他业态互动性不强 小面积社交类餐饮租期相对较短，租金相对较高；能为购物中心带来有效消费客群 简快餐为消费客群提供丰富、低客单的就餐选择 价值 本案商业业态发展方向小结餐饮 本案商业业态发展方向小结餐饮 重点打造优质餐饮组合，关注社交类餐饮集群的吸引力，初期注意本地口味餐饮的引导作用，通过消费环境而不是档次来提升品质 避免引入大型家庭型正餐 轻餐类保证品质，打造优质本地小吃集合 本案商业业态发展方向小结休闲娱乐 本案商业业态发展方向小结休闲娱乐 本案商业业态发展方向小结休闲娱乐 本案商业业态发展方向小结休闲娱乐 娱乐业态类型丰富，基本满足区域人群消费需求 休闲业态37、主要集中在SPA美体、养生足疗和健身，同质化严重 市场 影院、KTV是需求度最高的休闲娱乐业态 书店/书吧的有较高的需求度，排名第三 需求 大型娱乐主力店租金价值相对较低 KTV、健身等娱乐主力店与购物中心其他业态互动不强 影院对其他业态，尤其是餐饮有较强的调动作用 价值 本案商业业态发展方向小结休闲娱乐 精选影院作为娱乐主力店 避免引入其他互动性不强的大型休闲娱乐主力店 引入差异化的休闲消费，如书吧等文化休闲类、生活趣味培训类 本案商业业态发展方向小结儿童 本案商业业态发展方向小结儿童 本案商业业态发展方向小结儿童 儿童零售分布广泛，总体规模非常大，竞争激烈 儿童休闲娱乐类型较为丰富，尤其满38、足家庭消费配套的传统游乐、摄影类同质化严重 市场 周末围绕儿童的活动是现在家庭的普遍的生活模式 家庭围绕儿童的消费类型中，休闲娱乐、早教培训的持续性和频率相对儿童零售来说更高 需求 儿童休闲娱乐是家庭外出的必要活动；吸引家庭人群的稳定到访； 同时有可能有效释放家长的消费力 但儿童业态承租能力相对较低 价值 本案商业业态发展方向小结儿童 避免大规模引入儿童业态组合，尤其儿童零售市场机会点较小 通过精选差异化的儿童游乐和培训类型，为家庭人群提供必要的同时具有差异化吸引力的功能 本案商业业态发展方向小结生活服务 本案商业业态发展方向小结生活服务 区域内生活服务类型相对丰富 但缺乏一个集中的生活服务集39、合区 市场 居住人群对居住区生活服务功能的关注度高 需求 为本案自身和周边居住人群提供必要的配套设施 租金承受能力不高 价值 本案商业业态发展方向小结生活服务 本案商业业态发展方向小结儿童 将小面积、必要的生活服务配套设施集中，形成一个生活服务集合区。通过类型丰富度优势打造一个居住区人群目的性到访的 Chapter 2 商业发展策略及定位 SWOT分析及策略推导 各业态发展机会点 商业定位结论 销售商业建议 商业内涵 外在表现 以基础生活消费为主 仅仅关注业态和品牌组合 缺乏商业运营理念 缺乏优质消费环境 缺乏生活共享空间 不同业态市场机会点 满足生活所需，提升生活品质 精选核心功能 重点打造40、品质生活消费和生活区社交消费 生活服务运营理念贯穿 提升消费人群的认同感和归属感 迎合重庆生活方式偏好 开敞式建筑设计，广场、景观设施 营造休闲的消费环境和氛围 室内外空间有效联动 以Lifestyle商业模式为基础，以不同阶段发展策略为指引 实现蓝光地产在商业运营领域诠释高品质生活的里程碑式发展！ 本案商业发展总体机会点小结 大渡口首席 life-style品质生活中心 区域生活方式引导者 情感社交平台 结合建筑特色，利用屋顶及退台空间，打造全新的餐饮体验环境 除了餐饮，还是年轻朋友休闲聚会、情感沟通的第三空间 优质生活中心 便捷生活中心 打造24小时生活服务功能组团，在购物中心开辟一个独立41、的区域，聚集超过10余种小型日常生活服务功能，体现项目的营运理念 核心客群定位 项目位于区域唯一核心商圈，辐射范围覆盖整个大渡口区域；项目发展以满足区域居住人群生活为出发点，针对部分需求的商业品质进行提升，因此核心客群锁定区域内有消费力的年轻家庭客群 年轻夫妻 年轻三口之家 Chapter 2 商业发展策略及定位 SWOT分析及策略推导 各业态发展方向 商业定位结论 销售商业建议 销售商业市场分析 区域销售商业市场表现不乐观，租金售价不成比例，成本回收周期长 启示：如何降低销售型商业的市场风险 在售商业：在售商业较少，以社区底商为主，且均在非核心区域，整体去化缓慢；租金承受能力不高，根据在售项42、目报价情况看，一层租金最高为100-120元/月 商圈商业：无在售产品，街铺开业状况良好，基本无空置；步行街内街核心位置一层租金最高可达300-400元/月，步行街外围一般在100-150元/月 项目名称 项目位置 物业形态 项目楼层 价格（元/） 租金报价(元/月) 成本回收周期 （以一层测算） 天安数码城 春晖路 集中商业/商业街 二层 1F：30,000 B1：20,000 1F：100-120 B1：60-80 约21年 中冶城邦国际 钢花路 裙楼商业/底商 三层 1F：46,000 2F：30,000 3F：18,000 1F：80 2F：50-60 3F：30-40 约31年 爱与43、山 双园路 底商 二层 1F：28,000 2F：18,000 / / 在售商业成本回收周期测算 销售商业策略建议 小面积 控楼层 低总价 好形象 产品规划 产品形象 启示：小面积低总价的产品市场接受度高，受众更广，可实现快销 思考一：什么样的产品是好卖的思考一：什么样的产品是好卖的，市场接受度高市场接受度高？ 通常情况下，小面积商铺总价较低，往往能吸引更多的中小投资者，销售去化速度更快 案例：龙湖时代天街2011.9-2014.5商铺销售数据 随面积增加销售均价及去化率逐渐下降 面积段 总套数 总面积() 均价(元/) 单位总价（万元） 去化率 50以下 466 17,213 36,074 44、133 93% 50-70 286 17,200 29,533 178 76% 70-90 205 15,947 28,212 219 73% 90-110 101 10,133 27,167 273 75% 110-130 89 10,659 22,438 269 59% 130-150 60 8,368 19,717 275 63% 150-170 50 8,046 19,238 310 60% 170-200 50 9,373 18,609 349 70% 200-250 82 18,238 17,539 390 79% 250-300 64 17,333 14,826 402 53% 45、300-400 81 27,148 15,019 503 41% 400-500 19 8,229 15,902 689 37% 500以上 19 12,865 14,087 954 37% 合计 1572 180,753 23,030 / 75.25% 销售商业策略建议 启示：在控制楼层的前提下，尽可能多出小户型产品 思考二：如何规划思考二：如何规划，能能多出小面积产品多出小面积产品？ 从楼层分布情况看，通常小面积产品多在中低区，而高区商业产品多面积偏大 商铺的销售单价随着楼层的增加而递减，通常3层以上的商铺销售去化难度较大，目前大渡口区域市场在售商业多在3层以下 项目名称 项目位置 物业形46、态 在售状况 项目楼层 产品户型（） 价格（元/） 楼层价格系数 青橙267 钢花路 底商 未售 五层 / / / 天安数码城 春晖路 集中商业 商业街 在售 二层 140-300 1F：30,000 B1：20,000 1F：1 B1：0.67 卢山锦程 松青路 底商 未售 二层 主力约100 / / 中冶城邦国际 钢花路 裙楼商业 底商 在售 三层 40-400 （主力80-100） 1F：46,000 2F：30,000 3F：18,000 1F：1 2F：0.65 3F：0.39 爱与山 双园路 底商 在售 二层 60-130 （主力80-100） 1F：28,000 2F：18,0047、0 1F：1 2F：0.64 销售商业策略建议 思考三：作为项目整体的一部分思考三：作为项目整体的一部分，销售型商业销售型商业如何保持良好形象如何保持良好形象？ 整体：销售型商业对后期形象控制较难，整体外立面形象需要整体打造 节点：需要对有展示面的区域、出入口节点、以及其他重要节点位置上进行商业形象把控，以保证对项目整体形象的保持 备注：此处用现有方案，仅作节点形象控制的说明，不作为最后商业规划依据 出入口节点 对中庭节点 展示面区域 销售商业策略建议 Chapter 3 商业规划设计原则建议 基底条件分析 各功能物业布局分析 商业布局原则建议 翠园路 松青路 松青路 翠华路 湖榕路 本案地块48、 基地西侧 松青路 城市主干道 基地北侧 翠园路 城市主干道 基地东侧 湖榕路 城市次干道 基地南侧 翠华路 城市次干道 双向车道双向车道 单单向车道向车道 单单向车道向车道 单单向车道向车道 道路条件分析 翠园路 松青路 翠华路 湖榕路 展示效果强 弱 从道路条件判断 本案西侧为第一展示面 本案北侧为第二展示面 商业价值最大化 1 1 2 2 规划原则：充分打造地块西侧的商业形象； 作为留车不留人的路段可设广告位以发挥其第二展示面的价值 展示面分析 翠园路 松青路 翠华路 湖榕路 结合道路能级及人流来向 西南角为步行街人流来向 东北角为华润住宅等的人流来向 未来华润会有12万商业体量可能会造49、成截流 展示效果强 弱 规划原则：打造西南角为商业主入口 人流分析 Chapter 3 商业规划设计原则建议 基底条件分析 各功能物业布局分析 商业布局原则建议 展示面 人车流量 与其他物业互动需求 自持商业 出售商业 写字楼 住宅 各功能物业需求 应占据最佳展示面，保证商业连续性，在最大人流来向设置主入口。 自持商业 可沿次级干道布置，在主干道有出入口。 出售商业 因有可能晚于商业入市，需要减少其对自持商业的影响。并提升项目远距离识别度。 写 字 楼 已有住宅方案，不能调整，尽量保证其私密性及动线的独立性。 住 宅 住宅 自持商业 写字楼 出售商业 自持主入口 销售主入口 各功能物业布局初判50、 基地面积2.6万 容积率7 建筑密度60% 住宅体量7万 办公体量5万 南北有10m高差 基地内部需求一条宽18m的通道 自持商业4万 出售商业2万 已有条件分析 需求实现的功能物业体量 ？ ？ 住宅 自持商业 写字楼 出售商业 各功能物业布局初判 Chapter 3 商业规划设计原则建议 基底条件分析 各功能物业布局分析 商业布局原则建议 ？ ？ 自持商业 出售商业 销售商业的品质及商业形象缺乏可控性 自持商业可为销售商业提供人流。 可以提升销售商业的商业价值。 规划原则：避免销售商业影响自持商业的品质； 同时需求一定的互通性，保证自持商业可促进销售商业的有效溢价 自持商业与销售商业的关系51、分析 自持商业与销售商业之间朝向相迎布局： 优势： 自持商业拥有广场空间可打造符合本案定位的景观空间 劣势： 自持商业易受销售商业品质影响。 处理方式： 自持商业 出售商业 规划原则：需求把控面向自持商业一侧的销售商业品质。 为自持商业到销售商业提供一个品质过渡的空间。 自持商业与销售商业的布局建议 自持商业与销售商业以背靠背的形式相邻： 优势： 销售商业对自持商业影响较小 劣势： 自持商业较难拥有室外广场打造汇集人流的景观空间。 自持商业 出售商业 规划原则：可利用退台与露台等开敞空间在 自持商业高楼层打造符合本案定位的休闲氛围。 自持商业与销售商业的布局建议 建议自持商业体块保证其整体性及52、动线连贯性； 尽量保证自持商业内部为单一动线； 保证商业内部两侧商铺的商业连续性，避免功能空间占用主动线两侧的商铺展示面； 考虑店铺适用性以及商铺划分的灵活性； 在不同楼层的公共区域设置空间节点为打造良好的商业品质打造空间基础。 自持商业 自持商业布局原则建议 建议自持商业体块保证其整体性及动线连贯性； 尽量保证自持商业内部为单一动线； 保证商业内部两侧商铺的商业连续性，避免功能空间占用主动线两侧的商铺展示面； 考虑店铺适用性以及商铺划分的灵活性； 在不同楼层的公共区域设置空间节点为打造良好的商业品质打造空间基础； 从业态布局的角度考虑，主意设置垂直动线增强相同品牌档次的空间连贯性 自持商业 53、吊二层 一层 吊一层 二层 商铺价值高 商铺价值低 自持商业布局原则建议 L1 L2 在其二层及以上楼层实现动线的贯通，避免无商业氛围的连廊连接自持商业的内部空间； 有效利用中心广场为自持商业品质加分； 部分进深较薄处单边店铺，可以通过通透立面打造中心广场景观共享空间； 打造life-style的空间； 案例借鉴浦东嘉里城 在其二层及以上楼层实现动线的贯通，避免无商业氛围的连廊连接自持商业的内部空间； 有效利用中心广场为自持商业品质加分； 部分进深较薄处单边店铺，可以通过通透立面打造中心广场景观共享空间； 打造life-style的空间； 案例借鉴浦东嘉里城 屋顶空间利用； 退台的氛围营造； 54、结合景观、业态营造半开敞区域； 绿植的利用； 自持商业空间可能性 尽量减少销售商业对自持商业的影响； 打造商业街入口形象，把控客户到达的第一印象； 建议形成一条单一动线，双边商铺增加商业街氛围及互动性； 避免鱼骨形动线损失部分商铺的客户到达率； 利用地块高提升建筑垂直丰富度，提升高楼层商铺销售价值； 合理规划商铺进深保证其销售可行性及灵活性。 销售商业 动线 销售商业布局原则建议 可灵活划分商铺，满足各业态对空间的需求； 结合景观平台提升高层铺位商业价值，最大化利用景观环境; 增强高层铺位可达性，垂直分割与平层分割相结合，提升商业价值。 销售商业空间分割原则 谢谢聆听！ 本次核心讨论议题 1、商业定位方向 2、业态组合策略 3、规划设计原则