1、xxxxxx世纪世纪新城项目新城项目商业定位报告商业定位报告项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分项目整体定位及规划方案的市场论证v项目整体定位v规划调整建议第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段工作内容提交成果研究方法与内容v商业规模的确定v功能业态定位v客户定位v形象定位v规划建议市场调查与研究v项目背景研究v项目属性研究v市场竞争研究v消费者研究v经营者研究v投资者研究营销战略与策略 第三阶段第三阶段营销环境研究营销战略与策略的研究v项目整体定位及发展战略2报告结构报告结构第一部分第一部分第一部分第一部分 项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分2、析项目属性界定与问题结构化分析第二部分第二部分第二部分第二部分 项目发展方向研判项目发展方向研判项目发展方向研判项目发展方向研判第三部分第三部分第三部分第三部分 案例研究案例研究案例研究案例研究第四部分第四部分第四部分第四部分 市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位第五部分第五部分第五部分第五部分 规划调整建议规划调整建议规划调整建议规划调整建议第六部分第六部分第六部分第六部分 经济测算经济测算经济测算经济测算3项目属性界定项目属性界定问题结构化分析问题结构化分析第一部分第一部分 项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分析城市属性3、区域属性项目属性4贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济发展相对落贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济发展相对落后，无强势产业，属于内地三线城市后，无强势产业，属于内地三线城市u贵阳市位于贵州省中部偏北，地处云贵高原的东斜坡上，地势起伏较大。喀斯特地貌大量分布。u贵阳城区面积约495平方公里，城区人口约150万，人口密度大，建成区约2.5万人/平方公里。u城市化率：2006年城市化率63.2，规划至2010年市域城市化水平将提高到58%左右。u贵阳市辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县），传统的城区指云岩、南明两区。u支柱产业：化学工业、有色4、冶金工业、食品工业、机械制造工业、新材料工业、现代中药工业。清镇市清镇市修文县修文县开阳县开阳县息烽县息烽县乌当区乌当区白云区白云区金阳新区金阳新区花溪区花溪区云岩区云岩区南明区南明区广西省广西省四川省四川省云云南南省省重庆市重庆市湖湖南南省省贵阳市贵阳市城市城市区域项目5贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处于中等水平于中等水平;与东部和中部省会城市相比，差距较大与东部和中部省会城市相比，差距较大城市城市区域项目6项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距离核心城区较远，且不处在城5、市的主要发展方向上。离核心城区较远，且不处在城市的主要发展方向上。城市区域区域项目u总体发展方向：形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构u各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态u形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局u金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区 l贵阳市划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）白云白云金阳金阳城区城区乌当乌当小河小河花溪花溪城市发展方向7项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费项目周边区域卫生条件差6、，配套不完善，消费者认知程度低，心里距离远者认知程度低，心里距离远项目所在区域以前是化工厂，制革产，猪鬃厂，在市民心目中属于较差的地方。项目地处环城林业带，周边环山，附近是贵阳的母亲河南明河。南明河存在一定污染。城市区域区域项目8根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城市商业核心层边缘市商业核心层边缘u核心层是指中心区中心环线（北京路、解放路、浣纱路、宝山路）以内及周边约5公里范围内的地区（即贵阳市城市总体规划确定的中心区）。这一圈层集中了大量的大型商场、超市、市场，是贵阳市最重要的商业网点服务圈。u扩散层指存在于贵阳市城区各分片区（白云片区、乌当片区、三桥马王7、庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区、小河片区和金阳新区）的层次。u辐射层指存在于贵阳市城市总体规划确定的城市规划区之外的、受城市规划区商业辐射作用的贵阳市一市三县和贵阳市周边市县。是核心层和扩散层的辐射地带，其商业结构及发展均受城区商业形态和结构发展的影响。城市区域区域项目核心层核心层扩散层扩散层辐射层辐射层9世纪新城项目是世纪新城项目是9090万规模大盘，分为万规模大盘，分为1212个组团，零散个组团，零散开发之后，目前以开发之后，目前以3 3、4 4组团（共约组团（共约3030万）重新启动万）重新启动4组团组团3组团组团学校学校5组团组团中心商业中心商业6组团组团7、8、9、10组团8、组团12组团组团4组团组团3组团组团组团用地（）建面（）容积率184000520000.619253000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市区域项目项目105 5组团为大型集中商业将在项目末期开发，组团为大型集中商业将在项目末期开发，3 3、4 4组团也有部分商业组团也有部分商业4组团组团3组团组团学校学校9、5组团组团中心商业中心商业6组团组团7、8、9、10组团组团11、12组团组团城市区域项目项目11水东路水东路水东路支线水东路支线北入口：东山路北入口：东山路南入口：观水路南入口：观水路通往乌当（接保利温泉新城）通往乌当（接保利温泉新城）通往水果采摘场及公墓（贵通往水果采摘场及公墓（贵阳市民季节性周末度假的去阳市民季节性周末度假的去处）处）项目交通条件项目交通条件地块周边正在修建水东路，政府计划地块周边正在修建水东路，政府计划20082008年下年下半年通车，将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道半年通车，将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道城市区域项目项目项目周边目前仅两路公交10、车到达，且周边道路状况通行状况差，经常堵车，到市区非常不便。对消费者的概念测试显示大部分消费者认为本项目区域陌生，可达性差。目前从城区通往武当区的主要道路是新添大道。距离较远。水东路作为通往乌当区的快速路，必然会吸引部分有车族选择通行。政府计划水东路2008年下半年通车，乐观估计也要到2009年才能通车。项目出入口较偏僻，且环境差。北面临菜市场。12项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强周边开发楼盘为中高档项目，世纪新城的大部分客户是企业老板，泛公务员阶层及高级白领11、，潜在消费能力强。项目周边配套不完善。缺乏市政设施。本项目内部将建设学校。商业配套的建设有望改善区域配套情况。城市区域项目项目13五组团：项目中心商业原规划指标五组团：项目中心商业原规划指标 商业部分计容积率面积为商业部分计容积率面积为3413034130一层超市：1056餐饮：1054办公：420运动城：4028影院:2100二层影城：800餐饮：1100商铺：3302冰场：3170三层文化城：3170教育培训：4170商铺：1302餐饮：1020地下超市：4597购物所占面积比例最高，达46%。另有10%的餐饮。电影院和真冰溜冰场占到19%。城市区域项目项目14三组团：商铺共三层，总商业面12、积三组团：商铺共三层，总商业面积3887038870平方米。平方米。大部分铺位面积集中在大部分铺位面积集中在100-300100-300之间之间1F2F3F总建筑面积 236819计容面积 207722住宅 168852商业商业 3887038870户数 900户停车数量 1790辆城市区域项目项目u 铺位呈长条状排布，扩大了临河面的长度，充分利用了项目景观资源优势。u 500以上的铺位共四个，主要分布于项目首尾两端，方便主力店的设置。u 有12个铺位需要联铺销售。15四组团商业总面积四组团商业总面积1390313903，为高层底商，为高层底商，共三层，局部二层共三层，局部二层总建筑面积 2213、8906计容面积 186475住宅 169701商业商业 13903地下室面积 42431户数 1308户电梯数量 4台楼梯数量 12处停车数量 953辆城市区域项目项目楼层商业面积一层 4818.96二层4612三层3332.53四四组组团团建建筑筑指指标标16项目属性界定项目属性界定城市层面城市层面贵阳地处川渝经济圈边缘，是内地三线城市，经济发展相对滞后，无强势产业。区域层面区域层面项目位于中心城市边缘，所在区域不在城市发展上，且分属三个区政府管辖。项目层面项目层面商业体量大，具备强势景观资源。项目属性项目属性=内地三线城市内地三线城市 主城边缘主城边缘 强势景观资源强势景观资源 大规模商14、业大规模商业17项目属性界定项目属性界定问题结构化分析问题结构化分析第一部分第一部分 项目属性界定与问题结构化分析项目属性界定与问题结构化分析18S S：情境（：情境（situationsituation）项目背景事实项目背景事实1.1.位于主城区边缘位于主城区边缘2.2.商业规模大商业规模大3.3.本项目及周边有大规模本项目及周边有大规模的住宅开发的住宅开发4.4.有较强势的山水资源有较强势的山水资源5.5.区域不成熟，尚待开发区域不成熟，尚待开发位于主城区边缘规模较大本项目有大规模的住宅开发周边有正在开发的保利温泉新城和规划中的9平方公里旅游度假区有较强势的山水资源通往项目的两条主要道路：15、东山路为四车道，但两旁占道经营严重，短期内难以改观；水东路尚在修建中，计划08年底通车，但是预计09年内完工都相当有难度。区域尚待开发，周边9平方公里的区域控规还在报批，预计开发量在600万左右，以住宅为主，没有详细资料，预计1012年内开发完毕。19xxxxxx提出的项目开发目标与限制性条件提出的项目开发目标与限制性条件商业部分资金压力很小，几乎没有；中心商业留下来；四组团高层裙楼商业销售；三组团考虑卖一部分，留一部分。开发目标开发目标目标目标1 1：保证项目商业利润利润最大化目标目标2 2：商业为项目整体带来城市感受，提升项目整体价值项目规划方案已基本确定，并送政府部门审批，基本上没有调整16、的余地，因此，体量和建筑形式都是不能改变的。限制性条件限制性条件客户语录客户语录客户关注的问题：客户关注的问题：u项目的商业是城市级的，还是区域级的？u项目商业的功能业态如何布局？u电影院和真冰溜冰场要不要做？u如何确定商业的销售和长期持有的比例？目标目标3 3：2008年商业销售实现现金流入7420万元(后改为9000万元）20客户目标解析客户目标解析2.2.商业为项目整体带来城市商业为项目整体带来城市感受，提升项目整体价值感受，提升项目整体价值1.1.保证项目商业利润最大化保证项目商业利润最大化成功的经营成功的经营才能给商业带来稳定的回报和高额的增值商业成功的经营成功的经营为项目带来完善的17、生活配套和兴旺的人气，使项目融入城市，提升整体价值目标目标1 1：保证项目商业利润利润最大化目标目标2 2：商业为项目整体带来城市感受，提升项目整体价值目标目标3 3：2008年商业销售实现现金流入7420万元远期目标远期目标中期目标中期目标近期目标近期目标3.3.20082008年商业销售实现现金年商业销售实现现金流入流入74207420万元万元本阶段本阶段工作需工作需要解决要解决的问题的问题营销阶营销阶段解决段解决的问题的问题21R1R1：非期望结果非期望结果 按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果p从消费和投资选择上，本项目处于主城区边缘，消费者心理距离较远，不是贵阳人消费的理想地点，18、仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目8.69万的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售陷入困境；p项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破；p若陷入来自中华路、大西门等商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标；消费和投资消费和投资选择上选择上价值提升价值提升竞争竞争22R2R2：期望结果期望结果 我们的期望目标我们的期望目标p从经营和销售上：使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为贵阳的热点商业项19、目p从价格体系上：突破世纪新城片区现有的商业租金和价格体系p从竞争上：避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力经营和销售经营和销售租金和价格租金和价格体系体系竞争竞争23CC：矛盾或冲突：矛盾或冲突 （complicationcomplication）R1R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突期望突破世纪新城片区现有的商业期望突破世纪新城片区现有的商业租金和价格体系租金和价格体系R1 R2避免陷入与传统商圈的同质竞争，避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争实现差异化，建立自己的核心竞争力力处于主城区边缘，消费者心理处于主城区边缘20、，消费者心理距离较远，无法支撑本项目距离较远，无法支撑本项目8.69万的商业体量万的商业体量商铺的租金和价格只能从属于商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系本区域商业价值体系陷入来自传统商圈的同质竞争，陷入来自传统商圈的同质竞争，给本项目的持续经营和市场销给本项目的持续经营和市场销售带来困难售带来困难使本项目成为消费者、商家和投资使本项目成为消费者、商家和投资者新的热点选择，商业顺利实现招者新的热点选择，商业顺利实现招商、销售和经营商、销售和经营经营和销售经营和销售租金和价格租金和价格体系体系竞争竞争24QQ：提出问题：提出问题 （questionquestion）要实现从要实现从R1R21、1到到R2R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题1.1.本项目需要怎样的市场占位和发展方向，才能保证本项本项目需要怎样的市场占位和发展方向，才能保证本项目目8.698.69万体量的商业存活？万体量的商业存活？2.2.本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可持续经营，提升商业价值？持续经营，提升商业价值？25社区商业社区商业区域级商业中心区域级商业中心城市级商业中心城市级商业中心第二部分第二部分 项目发展方向研判项目发展方向研判26本项目商业的发展应该是哪一类型呢？本项目商业的发展应该是哪一类型呢？u 按照其辐射范围，商业一般分为三个22、层次：城市商业中心、区域商业中心、社区商业。u一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。u那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑其8.69万的体量呢？城市商业中心城市商业中心区域商业中心区域商业中心社区商业社区商业？27如果作为社区商业，能否支持本项目商业如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？体量？u按照城市居住区规划设计规范所规定的人均商业服务建筑面积标准，本项目人口可以支撑的商业体量在21000到27300之间，不足以支撑8.69万的商业体量一般城市居住区商业设施指标一般城市居住区商业设施指标类类 别别居居 住住 指指 标标人均商业服务建筑面23、积人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人人合理服务半径合理服务半径800-1000m城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范本项目社区可以支撑的商业体本项目社区可以支撑的商业体量量21000-27300m21000-27300m2 2人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积0.7-0.7-0.91m0.91m2 2/人人规划居住人口规划居住人口3000030000人左右人左右xxx世纪新城世纪新城 占地1400亩，建设规模100万平方米，居住8000户，常住人口3万人。贵阳市志办 贵阳市住宅区建设规划28如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的24、商业体量商业体量u本项目人口不足以支撑8.69万平米的商业体量国际类比社区商业规划指标：商业规模比国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027：1（商业面积：住宅面积）A.C.PERRY A.C.PERRY：邻里住区理论邻里住区理论本项目社区可以支撑的商业体本项目社区可以支撑的商业体量约为量约为2.162.16万万商业规模比商业规模比0.027:10.027:1规划住宅建筑面积规划住宅建筑面积8080万万左右左右组团1 12 23 34 45 56 67 7、8 8、101011111212SCHOOLSCHOOLTOTOLTOTOL用地（）840005300016601769877669625、5754859294749618882946995713733总建面（）52000920001728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容积率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积”和和“商业规模比商业规模比”两个指标来看，作为社区商业，都不能支持本项两个指标来看，作为社区商业，都不能支持本项目商业体量目商业体量29本项目商业不能26、仅作为社区商业，那有没本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为有可能成为城市级的商业中心城市级的商业中心呢？呢？城市商业中心城市商业中心区域商业中心区域商业中心社区商业社区商业？30形成新城市商业中心的形成新城市商业中心的KPIKPI体系体系区位交通体量&竞争形成新的城市商业中心形成新的城市商业中心31贵阳市正处于单中心城市发展阶段，以云岩、南明区为贵阳市正处于单中心城市发展阶段，以云岩、南明区为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚u贵阳市现阶段处于单中心城市扩张阶段；u以云岩、南明区为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经27、济集聚；u受特殊地形地貌限制，城市空间发展不均衡，城市中相对平整的区域得以发展，山体地势的阻隔使城市格局形成了相对封闭的组团式发展格局，组团之间的融合性差。u单中心城市发展阶段的特点决定了未来35年内贵阳市城区的吸力依然大于张力2005贵阳市各区GDP2004年贵阳市内各区人口密度（单位：人/平方公里）中心中心副中心副中心副中心副中心1.单中心2.大都市化3.都市群数据来源：贵阳统计年鉴20051、城市化力量 郊区化力量2、城市核心的吸力 张力3、城市核心的集聚效应土地的高强度开发，人口的高密度，资本的高度集中，配套的高度成熟4、组团之间相对独立，彼此之间融合性差；5、城市核心圈层以外的组团市28、场价值呈现跳跃式递减而非层级式下降。单中心城市发展格局的特点单中心城市发展格局的特点区位区位32未来土地供应仍集中在金阳区，花溪、白未来土地供应仍集中在金阳区，花溪、白云区也有一定规模的土地供应云区也有一定规模的土地供应1235468兴隆常青藤兴隆常青藤花城南岸花城南岸 4040万万卧龙山庄卧龙山庄 1818万万点城国际点城国际 3030万万君临天下君临天下 1616万万99平方公里平方公里xxxxxx项目项目世纪金元世纪金元 800800亩亩12367福建开发商福建开发商 500500亩亩9香港开发商香港开发商 500500亩亩897檀溪谷檀溪谷 2121万万1010元龙元龙 7070万万129、1北京开发商北京开发商 50005000亩亩12成都远大成都远大13111213514xxxxxx南湖南湖1415铁五建项目铁五建项目15区位区位33金阳新区是贵阳城市未来的发展方向，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向，下一个可能成型的城市级商下一个可能成型的城市级商业中心最有可能出现在金阳，而业中心最有可能出现在金阳，而本项目不在城市的主要发展方向上本项目不在城市的主要发展方向上贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局总体发展方向：形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态30、形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区 l贵阳市划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）白云白云金阳金阳城区城区乌当乌当小河小河花溪花溪区位区位34 本项目不是规划中的商业中心，位置处于云岩、南本项目不是规划中的商业中心，位置处于云岩、南明、乌当三区的交界处，政府方面的支持将会较小明、乌当三区的交界处，政府方面的支持将会较小新添片区（区域商业中心）新添片区（区域商业中心）在贵开路、火炬大道沿线区域形成商业中心市级商业中心市级商业中心中华路、延安路、中山路、小十字一带。周31、围和瑞金中路、市西路、富水路等区域形成几条商业街组成的商业中心，从空间形态上形成一个中字形商圈金阳新区（新城商业中心）金阳新区（新城商业中心）高起点、高标准，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点白云片区（区域商业中心）白云片区（区域商业中心）在南湖新区沿线区域形成新的商业中心，在同心路、白云大道一带形成旧城区的商业中心小河片区（区域商业中心）小河片区（区域商业中心）在黄河路沿线区域形成商业中心 花溪片区（区域商业中心）花溪片区（区域商业中心）在清溪路、民主路、花磊路沿线区域形成商业中心三桥马王庙片区（区域商业中心）三桥马王庙片区（区32、域商业中心）在马王街、三桥及相关沿线区域形成商业中心 龙洞堡片区（区域商业中心）龙洞堡片区（区域商业中心）在龙洞路沿线区域形成商业中心 二戈寨片区二戈寨片区（区域商业中心）在富源南路中部沿线区域形成商业中心 贵阳市城区商业网点基贵阳市城区商业网点基本格局由本格局由1个市级商业中心、个市级商业中心、1个新城商业中心、个新城商业中心、7个区域个区域商业中心、商业中心、53个社区商业中个社区商业中心和众多商业街，以及旅游心和众多商业街，以及旅游景点的商业网点构成景点的商业网点构成区位区位35本项目距离市级商业中心路程约本项目距离市级商业中心路程约3.73.7公里，无法与商公里，无法与商业中心融合，但33、是又很难避免与传统中心的竞争业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争u 路程约4km路程约3.7km区位区位喷水池商圈喷水池商圈小十字商圈小十字商圈大西门商圈大西门商圈大南门商圈大南门商圈大十字大十字&大十字商圈大十字商圈36本项目周边的路网并不发达，道路状况也本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性较差，影响了其交通通达性u通往本项目的两条主要道路是东山路和红岩路，宽度都在20m以下，路况较差。u本项目距离贵阳主干道宝山路的路程超过了2公里，而且交通比较拥堵。交通交通37贵阳的城市商业格局是沿中华路形成了贵阳的城市商业格局是沿中华路形成了五个主要的城市核心商圈五个主要的34、城市核心商圈l 喷水池与大十字商圈喷水池与大十字商圈：主要沿中华路两侧，是城市传统老商圈，以购物功能为主。辐射范围为全省，是城市级商业中心。l 小十字商圈小十字商圈：紧挨中华路，部分商场走差异化经营路线，如娃娃国，动漫城。l 大西门商圈大西门商圈：沿市西路商业街以中低档服装，鞋帽批发为主，购物环境差。沿中山西路及延安路以集中商业为主，商品档次高于市西路商业街。l 大南门商圈大南门商圈：以荔星名店为中心形成的大南门商圈是城市新兴商业区域，以中高档消费为主。l 旱码头旱码头：主要沿遵义路分布，在浙江商城周边聚集了国鼎家电，国美家电等专业店。大西门商圈大西门商圈大大十十字字+喷喷水水池池商商圈圈小十35、字商圈小十字商圈大南门商圈大南门商圈旱码头商圈旱码头商圈体量体量&竞争竞争38本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中华路的商业体量竞争与城市核心的中华路的商业体量竞争路程约4km路程约3.7km喷水池商圈喷水池商圈 19.119.1万万大小十字商圈大小十字商圈16.616.6万万大西门商圈大西门商圈 19.219.2万万本项目本项目 8.698.69万万3636万万组团商业建面（）338869413902534130TOTOL86901体量体量&竞争竞争39本项目成为新的城市级商业中心的可能性本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小36、非常小区位交通体量&竞争本项目成为新的城本项目成为新的城市级商业中心的可市级商业中心的可能性非常小能性非常小贵阳市呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心项目不在城市的主要发展方向上项目不处于城市商业规划中的商业区无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中华路的商业体量竞争本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性40本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有可能成为商业中心，那有没有可能成为区域商业中心区域商业中心呢？呢？城市商业中心城市商业中37、心区域商业中心区域商业中心社区商业社区商业？41本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口u 本项目所处区域距离城市核心区有一定距离，且区域相对独立。u未来周边待开发或开发中的项目包括保利温泉新城和金士旗9平方公里土地。在未来10年中，包括本项目在内，本区域估计总开发量将达到7.68.6百万平米。u相对独立的区域和巨大房地产开发量带来的居住人口，使本项目有条件形成区域商业中心路程约3.7km周边项目名称估计开发规模（）预计开发时间本项目938、00，0002003-2009保利温泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000 7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000 8，600，0002003-2017本项目本项目 8.698.69万万组团商业建面（）338869413902534130TOTOL86901项目商业体量项目商业体量42适合本项目商业的发展方向是：适合本项目商业的发展方向是：区域商业中心区域商业中心相对城市核心区独立的区域未来大规模的居住人口本项目8.69万平米的商业体量本本项项目目发发展展方方向向区域区域商业商业中心中心43为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与39、为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造传统核心商圈的竞争，打造差异化差异化的区域商业中心的区域商业中心如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞争，成为富于竞争力的区域商业中心争，成为富于竞争力的区域商业中心？与城市核心区商业差异化核心区商业的补缺者主动中心化立足本区域、辐射全城通过案例研究，来寻找适合本项目的发展模式通过案例研究，来寻找适合本项目的发展模式44贵阳新添商业街贵阳新添商业街贵阳宅吉小区贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈深圳华侨城商圈深圳花园城中心深圳花园城中心第三部分第三部分 案例研究案例研究45研究目的研究目的 主城40、区边缘的区域商业中心发展规律主城区边缘的区域商业中心发展规律案例研究对象案例研究对象案例选取原则案例选取原则 1 1、早期较为陌生、配套不成熟的大规模居住区域、早期较为陌生、配套不成熟的大规模居住区域 2 2、与传统商业核心区域距离较远、与传统商业核心区域距离较远 3 3、具有较大的商业规模、具有较大的商业规模 4 4、后期商业经营成功，确立了区域商业中心的地位、后期商业经营成功，确立了区域商业中心的地位案例研究案例研究深圳花园城中心、贵阳仁恒商业街深圳花园城中心、贵阳仁恒商业街贵阳宅吉小区、深圳华侨城商圈贵阳宅吉小区、深圳华侨城商圈46区域商业中心的四种类型区域商业中心的四种类型与城市核心区41、距离近远项目商业规模小大贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈47花园城距城市商业核心较远，总建面花园城距城市商业核心较远，总建面70500m70500m2 2，是集购物，是集购物，餐饮，休闲，娱乐于一体的区域商业中心。以南山的中高档餐饮，休闲，娱乐于一体的区域商业中心。以南山的中高档收入人群为目标消费群收入人群为目标消费群花园城中心花园城中心主力店名称主力店名称主力店面积主力店面积紫荆城百货10000沃尔玛20000百安居6000迪卡侬4000洲立影院 五个放映厅629个座位花园城中心业态组合花园城中心业态组合花园城包括花园城中心，沃尔玛，顺电及周边沿街餐饮，服装，杂货店等。42、花园城中心花园城中心以花园城为核心，人行15分钟内辐射人口60万万。车行15分钟内辐射人口为160万万。60万人万人160万人万人48主力店沃尔玛超市最先启动，在聚集了大量人气后专业店，主力店沃尔玛超市最先启动，在聚集了大量人气后专业店，百货，电影院相继开业。周边人口的聚集、相对独立的区位百货，电影院相继开业。周边人口的聚集、相对独立的区位条件为项目的成功提供了保障条件为项目的成功提供了保障 花园城中心花园城中心花园城中心成功原因：花园城中心成功原因：l 深圳商业呈现多核发展格局。蛇口距离核心城区较远，形成了相对独立的居住和商业环境。l沃尔玛在整个蛇口片区产生了强烈的积聚作用。l周边不断有新盘43、开发，带来了固定的客源。滨海大道的开通扩展了项目辐射范围。l 商业规模较大，功能搭配合理，能满足消费者“一站式”购物需要。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃尔玛开业沃尔玛开业百安居开业百安居开业2006年紫荆城百货紫荆城百货迪卡侬，迪卡侬，洲立影院洲立影院整体开业整体开业花园城中心有餐饮餐饮25家，约占总建面的家，约占总建面的23%，包括高档粤菜、品牌咖啡、面包、美食广场、中西式快餐等。品牌餐饮有品牌餐饮有：胜记、六千馆、元绿寿司、巴西烤肉、面包新语、棒约翰、仙棕林、面点王、美乐汇、麦当劳、星巴克等。备注：招商花园城（住宅）的开发贯穿于花园城中心开发的全程44、。备注：招商花园城（住宅）的开发贯穿于花园城中心开发的全程。49仁恒商业街位于乌当区，总建面仁恒商业街位于乌当区，总建面1.51.5万平方米，万平方米，20052005年开业。是年开业。是一条统一规划，富有热带风情的商业街。到中心城区距离较远一条统一规划，富有热带风情的商业街。到中心城区距离较远仁恒商业街案例仁恒商业街案例l项目由新加坡仁恒地产投资1.6亿开发，采用骑楼结构设计，与景观步道相结合，具有浓厚的热带风情。商业街设有小型休闲广场以凝聚人气。l 仁恒商业街是仁恒地产在贵阳最大的一笔投资，开发商主要是看好区域发展潜力。楼层楼层布局布局主要业态主要业态一楼采用骑楼结构设计。每间铺位面积相同45、，临街面宽，进深浅，商业价值得以提升。休闲椅，绿化小品的设计极具人性化。服饰，餐饮，社区配套。二楼独立铺面，所有一层铺面均设有2.1m的架空走廊，设有独立楼梯和商业街相通。与三楼组合销售。休闲娱乐三楼大面积露台，为经营者提供良好的休闲及绿化空间。休闲娱乐项目划铺方式具有特色，主要表现在：项目划铺方式具有特色，主要表现在：仁恒仁恒50仁恒商业街以购物功能为主体，辅以餐饮，休闲，娱乐。与仁恒商业街以购物功能为主体，辅以餐饮，休闲，娱乐。与对面的新天购物中心共同形成了乌当区的区域商业中心对面的新天购物中心共同形成了乌当区的区域商业中心l仁恒商业街远离城市中心，交通不便，消费者到市区购物出行成本高，因46、此大多数选择就近购物。l项目以带租约的形式销售。一楼售价为1.9-2万元/平。二三楼整体销售。均价1.4万/平。l 商业街对进驻商家有严格要求，休闲娱乐主要分布于商业街二层，生意一般。一楼的服装多为品牌服饰，代表商家有：老人头服饰，与狼共舞，以纯，劲霸男装等。2005年：年：仁恒商业中心开业仁恒商业中心开业2006年年：仁恒别墅入住：仁恒别墅入住周边楼盘：周边楼盘：仁恒别墅、温泉花园、仁恒别墅、温泉花园、锦澳山庄等大型居住区。锦澳山庄等大型居住区。主要水中高档消费群体。主要水中高档消费群体。辐射人口：辐射人口：2010年预计将达年预计将达11.2万人。万人。仁恒商业街案例仁恒商业街案例51宅吉47、小区位于核心城区内，距离喷水池约宅吉小区位于核心城区内，距离喷水池约5 5分钟车程。分钟车程。商业总体量商业总体量4.54.5万平方米，目前经营状况好万平方米，目前经营状况好宅吉小区案例宅吉小区案例宅吉小区位于城市北部，包括盐务街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街铺为主，大部分铺位陈旧，卫生条件差，休闲娱乐入口窄小，昭示性差，但经营状况好。l 宅吉小区是贵阳最早的商品房小区之一，周边有商专，贵州医科大学及附属医院，试验二小等，为项目带来了稳定的消费群体。l 周边的强势教育资源吸引了大量租客，这部分人大多数是为了小孩教育搬迁至此，他们的迁入丰富了人口结构，增强了商业活力。11北京华联宅吉店北京48、华联宅吉店322卞氏菜根香卞氏菜根香3凯里酸汤鱼火锅凯里酸汤鱼火锅44丽都酒家丽都酒家55 豪享来西餐豪享来西餐52宅吉小区的商业积聚属自然形成，目前已成为以北京华联为宅吉小区的商业积聚属自然形成，目前已成为以北京华联为核心的区域商业中心。其购物功能以生活配套为主，餐饮比核心的区域商业中心。其购物功能以生活配套为主，餐饮比例高，辐射范围广例高，辐射范围广宅吉小区案例宅吉小区案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京年北京华联开业华联开业开始开发开始开发商业自发商业自发形成形成99年老凯里年老凯里酸汤鱼开业酸汤鱼开业豪享来西豪享来西餐厅开业餐厅开业49、商业纷纷商业纷纷进驻进驻2006年获全国年获全国社区商业示范社区商业示范单位单位l租金范围为60-200元/平月。沿华联向两边递减，可见华联的主力店地位不可动摇。l 距离核心城区距离近，大型购物难以存活。由于中华路餐饮缺乏，宅吉作为补缺者吸引了大量中心城区客户。租金分布图租金分布图主力商家名称主力商家名称面积面积华联超市20000m2丽都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奥洗浴中心4000m2豪享来西餐厅225m2宅吉餐饮类型宅吉餐饮类型大型中式餐饮大型中式餐饮粤式酒楼粤式酒楼火锅火锅西式快餐西式快餐特色餐饮特色餐饮路边摊路边摊北京北京华联华联53华侨城在华侨城在20002000年还处于50、深圳主城区边缘，华侨城商圈年还处于深圳主城区边缘，华侨城商圈目前已成为深圳著名的区域商业中心。目前已成为深圳著名的区域商业中心。u地理位置地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。u规模规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部为130公顷,规划人口70000-10000人；面积4.8平方公里，总建面约218.96万平方米。u城区功能：城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。华侨城商圈华侨城商圈54华侨城片区以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住华侨城片区以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核51、心区分布区围绕核心区分布;商业区集中布置于片区中心商业区集中布置于片区中心u项目概况：项目概况：由深圳华侨城房地产公司开发，项目位于深圳著名的人居示范小区华侨城社区，整个oct-cmall占地41万平方米，依山面海。u功能划分：功能划分：分为雕塑公园区（A区）、核心购物区（B区）、酒吧风情区（C区）和生态广场区（D区）。u商业概况：商业概况：核心购物区8.5万平方米，包括铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场、铜锣湾步行街、西部市场、印尼海鲜等休闲、购物、餐饮、娱乐项目。主力店铜锣湾百货，更以“海洋文化+生态景观”的主题定位。居住区居住区商业区商业区居住区居住区旅游区旅游区文教文教体育体育52、居住区居住区华侨城商圈华侨城商圈55商业发展次序：先是以满足片区的民生需求的超市启动，辅以餐饮与娱商业发展次序：先是以满足片区的民生需求的超市启动，辅以餐饮与娱乐辐射其他区域扩大影响力；发展期标志为百货与主题商城的进驻；成乐辐射其他区域扩大影响力；发展期标志为百货与主题商城的进驻；成熟期表现为商务活动的扩展熟期表现为商务活动的扩展2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃尔玛超市生态广场酒吧街开业西部市场海景美食街海景酒店铜锣湾百货易家侬家居 威尼斯酒店百佳超市2007年洲际大酒店顺电u20002000年年1111月月1111日沃尔玛日沃尔玛在中国的第10家超市在华侨城开业53、，进一步提升了华侨城城区的整体功能。u20012001年年1010月月2828日，中国首家主日，中国首家主题酒店题酒店深圳威尼斯酒店试业。深圳威尼斯酒店试业。u 20022002年年 4 4月月8 8日日,华侨城铜锣湾华侨城铜锣湾广场广场正式招商新闻发布会品牌进驻签约仪式在华侨城举行。u 20032003年年3 3月月2121日日，中国首座主题酒店威尼斯皇冠假日酒店正威尼斯皇冠假日酒店正式挂牌五星级。式挂牌五星级。u20032003年年1010月月3 3日，日，以家电为主题的顺电顺电在华侨城铜锣湾百货开业。开业。u20042004年年香港和记黄浦集团所属屈臣氏集团有限公司旗下的百佳百佳超市正式54、进驻华侨城片区。超市正式进驻华侨城片区。华侨城商圈华侨城商圈56商业发展与住宅开发的关系：随着华侨城片区住宅的开发及人口入住，商业发展与住宅开发的关系：随着华侨城片区住宅的开发及人口入住，商业发展表现为从民生社区需求为原点，逐渐发展为品质需求、目标性商业发展表现为从民生社区需求为原点，逐渐发展为品质需求、目标性购买；同时餐饮与娱乐的辐射力得到进一步强化购买；同时餐饮与娱乐的辐射力得到进一步强化商业住宅世界花园10.6万锦绣花园18.4万海景花园世界花园 45万美加广场 5.9万锦绣苑假日湾金海燕 7.6万锦绣花园二期 13.6万天鹅堡 14.6万 纯水岸 12.7万碧海云天一期 10万锦绣花园55、三期 9.4万碧海云天二期 16.1万锦绣花园三期 9.4万天鹅堡区纯水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃尔玛超市生态广场酒吧街开业西部市场海景美食街海景酒店（四星）海景足浴休闲海景美容美发铜锣湾百货 一致药业易家侬家居 威尼斯酒店（五星）百佳超市2007年洲际大酒店（五星）顺电人口u2000年6月10日，华侨城房地产在锦绣花园举行ISO9001国际质量体系认证颁证暨锦绣花园二期开锦绣花园二期开盘仪式。盘仪式。u2001年11月18日，波托菲诺一波托菲诺一期天鹅堡销售火爆期天鹅堡销售火爆。华侨城地产及波托菲诺分别被评为“中国房地产品牌企业”和“中国名盘”。u256、002年7月22日,波托菲诺波托菲诺 纯水纯水岸发售当日销售超过亿元，刷新岸发售当日销售超过亿元，刷新深圳房地产纪录。深圳房地产纪录。9月15日,锦绣花园翡翠郡发售，当日销售过亿元。刷新深圳地产纪录。u2003年11月23日，第五届住交会在民俗村凤凰剧场举行“三名”（名企、名盘、名人）颁奖典礼，华侨城地产获华侨城地产获“中国房地产中国房地产品牌企业品牌企业5050强强”，波托菲诺获，波托菲诺获“中国名盘旅游地产特别奖中国名盘旅游地产特别奖”。华侨城商圈华侨城商圈目前华侨城片区居住人口在8万人57华侨城商圈业态功能比例：购物功能华侨城商圈业态功能比例：购物功能5555；餐饮休闲功能餐饮休闲功能357、434，社区配套，社区配套1111功能业态面积代表品牌购物 超市18000沃尔玛百货实际经营13125铜锣湾家电1200顺电家具6500易家侬餐饮中式餐饮3000三湘人家、东来顺、特色餐饮6000客家粤菜王、湖南人大碗菜、潮州粤菜等西式餐饮1000必胜客、南里约巴西烤肉等娱乐酒吧6800本色、大灰狼休闲咖啡厅2000雀巢咖啡、星迪咖啡 配套6000一致药店、柯达冲印、7-11、海景美容美发华侨城商圈华侨城商圈功能/业态组合：拥有雕塑公园区、核心购物区、酒吧风情区、生态广场区等四大功能区；核心购物区包括铜锣湾百货、沃尔玛、易家侬家居三个主力店；进驻2000多知名品牌；顺电、酒吧一条街、铜锣湾音像58、超市、运动营、中视书店、贝乐园、雀巢咖啡连锁店、品尚品咖啡地带、澳洲星迪咖啡、李连贵熏肉大饼店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-eleven24小时便利店、在现美容美发、意大利伊尔萨干洗店、中国联通、民生银行等等，满足顾客的不同需要。58案例研究总结（一）：本项目商业规模较大，与城市核心案例研究总结（一）：本项目商业规模较大，与城市核心商业区的距离不远，与深圳华侨城商圈的情况最为相似商业区的距离不远，与深圳华侨城商圈的情况最为相似u标杆案例：深圳华侨城商圈深圳华侨城商圈u辅助案例:与城市核心区距离近远项目商业规模小大贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区深圳深圳华侨城商圈华侨城商圈案例59、借鉴一案例借鉴一本项目与华侨城商圈的相似之处：本项目与华侨城商圈的相似之处：商业规模相似未来周边聚集大量高消费力人群有一定的景观资源周边有大规模旅游/度假区本项目与华侨城商圈的不同之处：本项目与华侨城商圈的不同之处：华侨城有大型主题公园的拉动深圳与贵阳的城市属性有所差别贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区59截然不同的两极：传统商业与都市休闲主义截然不同的两极：传统商业与都市休闲主义*都市休闲主义都市休闲主义清幽闲适的环境休闲、优雅、缓缓而行的人们在随处可见的大片的整洁草地、森林和弥漫内敛情绪的河水,有时你分不清这是城市还是乡间从容淡定、怡然自得的生活*传统商业传统商业繁华热闹的大街、杂乱60、林立的店铺熙来攘往的人群、车水马龙霓虹闪烁、灯红酒绿、纸醉金迷的气氛快节奏、高效率、繁忙的生活匆忙、劳累的逛街购物华强北华强北、东门、东门华侨城华侨城深圳中华路、大西门中华路、大西门世纪新城世纪新城贵阳案例借鉴一案例借鉴一60通过案例启示和对标分析，找到了本项目的成功之道通过案例启示和对标分析，找到了本项目的成功之道 以以“世纪新城模式世纪新城模式”来打造来打造“贵阳都市生活另一极贵阳都市生活另一极”相对独立于核心城区之外，自成体系，形成独有的特色与城市联系紧密，是城市核心区的一部分与城市的关系与城市的关系 对公共交通的依赖较弱对公共交通和生活配套依赖性强，要求高 对公共交通的依赖对公共交通的61、依赖 与核心区商业差异化，以独有的商业功能和特色吸引消费者大规模、商业聚集、一站式购物、公共交通便利核心竞争要素核心竞争要素满足对生活要求更高的人、实现生活方式的转换体现传统型商业生活方式生活方式生活方式远离都市喧嚣、享受健康的休闲生活城市的繁华、热闹形象定位形象定位主要满足餐饮、休闲、娱乐需求，以及部分就近消费需求主要满足各类购物需求功能定位功能定位非传统、差异化的区域商业中心传统的城市核心区商业整体定位整体定位 都市休闲主义都市休闲主义“世纪新城模式世纪新城模式”传统商业传统商业差异化61以二维分析法，进一步研究案例的规律以二维分析法，进一步研究案例的规律与城市核心区距离近远项目商业规模小62、大贵阳新添商业街深圳花园城中心贵阳宅吉小区深圳华侨城商圈案例借鉴二案例借鉴二62案例研究总结（二）案例研究总结（二）u区域商业中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居/家电专业店）对消费者的巨大吸引力来实现自我中心化，形成对周边的有效辐射力。u距离传统城市核心区较近的区域商业中心一般与传统商业中心的功能业态具有差异化，餐饮、休闲、娱乐等商业功能所占比例较高；而距离传统城市核心区较远的区域商业中心购物功能所占比例较高，商业功能比例与城市商业中心相近。u规模较大的区域商业中心一般包括大型超市和百货，前期以大型超市启动，聚集人气，2至4年之后，专业店、百货才先后陆续开业。u在距离传统核心区较近的区域63、商业中心中的百货体量不宜过大，否则容易造成经营困难。案例借鉴二案例借鉴二63打造打造都市休闲商业都市休闲商业“世纪新城模式世纪新城模式”的四大关键举措的四大关键举措关键举措二：以主力商家聚集人气关键举措二：以主力商家聚集人气引进具有很强吸引力的大型超市以及专业店百货规模不宜太大，在区域较为成熟后开业引进有吸引力的高档大型餐饮、休闲、娱乐商家关键举措一：与城市核心区商业差异化的功能关键举措一：与城市核心区商业差异化的功能餐饮所占比例最高拥有较高比例的休闲、娱乐购物所占比例较低关键举措关键举措四：通过建筑装饰符号语言、营销活四：通过建筑装饰符号语言、营销活动等，营造都市休闲生活文化动等，营造都市休64、闲生活文化倡导从容、优雅的都市休闲生活以铺装、构件、装饰、小品来营造丰富、有趣的文化氛围关键举措关键举措三：打造体现水岸休闲都市生活的建三：打造体现水岸休闲都市生活的建筑和园林景观筑和园林景观大量的开放空间、灰空间作为驻留、休闲区域以过渡空间、木栈道等拉近与水面的距离，营造亲水空间展现都市水岸休闲风情的园林景观64总体商业市场总体商业市场餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐购物购物第四部分第四部分 市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位项目定位项目定位65从从GDPGDP和社会消费品零售总额的坐标体系来研判贵阳和社会消费品零售总额的坐标体系来研判贵阳的城市地位，贵阳处于第五梯队的城市地位，贵阳处于第65、五梯队宏观经济层面u第一梯队：上海、北京u第二梯队：广州、深圳u第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉u第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安u第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队第四梯队第四梯队第五梯队第五梯队贵阳福州杭州广州北京GDP社零社零66贵阳的城市化率较高，汽车保有量较低，贵阳的城市化率较高，汽车保有量较低，20062006年年城66、镇居民家庭恩格尔系数达到城镇居民家庭恩格尔系数达到38%38%，高于全国水平，高于全国水平恩格尔系数:n 59%以上为贫困n 50-59%为温饱n 40-50%为小康n 30-40%为富裕n 3.4km购物百货87l绝大部分消费者在选购服饰、鞋帽等品种品牌繁多、档次各异的商品的时候，倾向于“货比三家”，这就使消费者出于通行成本和购物效率的考虑，大都愿意去百货和专卖店集中的商业核心区购物；反过来，消费行为向商业核心区集中也进一步促进百货商场的聚集。l交通便利、品类齐全等本项目不具备的因素是吸引消费者前来购物的关键因素，这一点也不利于本项目发展百货业态。l消费者最常去的百货排前两位的为星力百货和百67、盛，反映了定位大众、流行的百货商场受到贵阳消费者的欢迎。消费者在选购服饰等商品的时候，更愿意到商业集中的地消费者在选购服饰等商品的时候，更愿意到商业集中的地方购物。与商业核心区的距离限制本项目发展大型百货方购物。与商业核心区的距离限制本项目发展大型百货购物百货88大型超市市场：主要有沃尔玛、北京华联和星力三家企大型超市市场：主要有沃尔玛、北京华联和星力三家企业，共业，共6 6家卖场，经营状况非常良好家卖场，经营状况非常良好沃尔玛广场店独特的入口设计吸沃尔玛广场店独特的入口设计吸引人的眼球引人的眼球12345华联宅吉店带旺了周边人气华联宅吉店带旺了周边人气购物超市 沃尔玛广场店 沃尔玛沙冲店 北68、京华联宅吉店星力折扣超市 北京华联贵山店 北京华联湘雅店 62001年年 2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年 2007年年沃尔玛广场店沃尔玛广场店北京华联湘雅店北京华联湘雅店沃尔玛沙冲店沃尔玛沙冲店北京华联北京华联宅吉店开业宅吉店开业北京华联北京华联贵山店贵山店星力折扣星力折扣超市开业超市开业89贵阳大中型超市人均营业面积贵阳大中型超市人均营业面积0.040.04平方米，超市平方米，超市业态市场空缺巨大，具有很大的发展空间业态市场空缺巨大，具有很大的发展空间选择二线城市青岛、三线城市厦门、无锡、常州作为比较，3000平方米以上大中型超市人均营业面积：u青岛青岛 0.169、8 0.18 u厦门厦门 0.16 0.16 u无锡无锡 0.140.14u常州常州 0.12 0.12 数据来源：世联研究数据u贵阳两主城区内，营业面积3000以上的大中型超市总营业面积89000平方米，人均大中型超市面积0.04平方米。u对比我们以往研究的数据，贵阳目前的大中型超市人均营业面积远低于一般城市水平，大型超市业态在贵阳的市场空间非常大。超市属于日常生活必需品消费，商家之间商品差异性小，便利性成为消费者考虑的重要因素。超市属于日常生活必需品消费，商家之间商品差异性小，便利性成为消费者考虑的重要因素。沃尔玛沙冲店沃尔玛广场店北京华联宅吉店北京华联湘雅店北京华联贵山店星力折扣超市1770、0001200018000110002100010000购物超市90贵阳的大型超市全分布在宝山路以西，距本项目最近的路程贵阳的大型超市全分布在宝山路以西，距本项目最近的路程也超过了也超过了5 5公里，本项目发展大型超市将不会面临直接竞争公里，本项目发展大型超市将不会面临直接竞争u沃尔玛目前在贵阳有两家店，加起来总面积3万多平方米。提袋率和捕捉率的调查显示沃尔玛的超高人气。u北京华联宅吉店以低价位的竞争策略，在贵阳经营状况良好，有较大面积的联营区，能满足消费者日常生活与购物的需要。路程超过5km123456购物超市91家电专业店市场上，国美、苏宁和本地商家国鼎家电专业店市场上，国美、苏宁和本地商71、家国鼎“三足鼎三足鼎立立”，大多消费者习惯于在品牌家电专业店购买家电，大多消费者习惯于在品牌家电专业店购买家电购物家电123465代表商家代表商家国美师大店国美师大店12国美喷水池店国美喷水池店3苏宁喷水池店苏宁喷水池店4国美遵义路店国美遵义路店56国鼎家电国鼎家电浙江商城浙江商城贵阳家电已进入成熟阶段，出现了社区店，商场内店中店，专业店，等各种形式的卖场。随着国美，苏宁等外地专业店的进入，贵阳家电近年来竞争激烈。92贵阳近年楼市火爆，但家居市场发展尚处贵阳近年楼市火爆，但家居市场发展尚处于初级阶段，存在巨大的市场空间于初级阶段，存在巨大的市场空间贵阳大型的家居卖场主要分布在城区边缘，外地品牌72、连锁家居商家尚未进驻，竞争尚处于初级阶段。贵阳近年楼市火爆，但家具市场却并被带动起来，高端家居消费外流严重，部分消费者甚至表示计划远赴广州购买家具。家居店面积（）数量6000-100003家10000-200005家20000-300001家27万（西南国际家具装饰城）1家l西南国际家具装饰博览城西南国际家具装饰博览城位于白云区，2007年开业，占地面积360亩，集家具，建材，装饰，休闲于一体，定位中高档。l 佳诚家具广场佳诚家具广场位于沙冲路，卖场面积3万平方，主要是销售华东，华南，北方的一线家具品牌。购物家居93百货业竞争激烈，积聚效应明显，本项目远离核百货业竞争激烈，积聚效应明显，本项目73、远离核心商业区，不宜发展大规模的百货业态心商业区，不宜发展大规模的百货业态各业态市场机会总结各业态市场机会总结购物功能定位购物功能定位百货百货大型超市市场空间巨大，本项目周边大型超市市场空间巨大，本项目周边5公里之内没公里之内没有大型超市，考虑到本项目周边未来数量巨大的有大型超市，考虑到本项目周边未来数量巨大的居住人口，本项目应引进大型超市居住人口，本项目应引进大型超市国美、苏宁和本地商家国鼎国美、苏宁和本地商家国鼎“三足鼎立三足鼎立”，都急，都急于在贵阳扩张、在各片区布点，本项目可以考虑于在贵阳扩张、在各片区布点，本项目可以考虑引进其中一家引进其中一家家具专业店市场竞争还处于初级阶段，考虑到74、本家具专业店市场竞争还处于初级阶段，考虑到本项目未来新房入住的大量家居需求，也应考虑一项目未来新房入住的大量家居需求，也应考虑一定比例的家居家具专业店定比例的家居家具专业店超市超市家电专业店家电专业店家具专业店家具专业店购物总结9430005000，主要经营精品服饰，主要经营精品服饰基于对市场竞争的分析，借鉴标杆案例基于对市场竞争的分析，借鉴标杆案例深圳华侨城铜锣湾广场，深圳华侨城铜锣湾广场，考虑到各类业态主力商家的选址要求，我们给出了各业态体量的建议考虑到各类业态主力商家的选址要求，我们给出了各业态体量的建议购物功能定位购物功能定位百货百货1200015000，大型超市，大型超市30005075、00超市超市家电专业店家电专业店家具专业店家具专业店各类业态主力商家的选址要求见各类业态主力商家的选址要求见 附件附件195总体商业市场总体商业市场餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐购物购物第四部分第四部分 市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位项目定位项目定位96消费者调查显示：贵阳大部分消费者有外出就餐习惯，且消消费者调查显示：贵阳大部分消费者有外出就餐习惯，且消费频率高。在味道好，环境好的条件下愿意到较远的就餐费频率高。在味道好，环境好的条件下愿意到较远的就餐餐饮有出外就餐习惯的消费者维91%，这一比例非常的高。每周至少消费一次的消费者占60%，反映贵阳消费者外出就餐的频率非常高。消费者外出76、就餐的类型广泛，各类型的餐饮都受到了不同层次消费者的青睐。最多的类型是特色小吃，反映了贵阳消费者在餐饮方面的消费档次不高。吸引消费者到较远处就餐的主要原因是味道和环境。97高、中、低各档次餐饮的经营特点来看，高档高、中、低各档次餐饮的经营特点来看，高档和中档餐饮与本项目比较匹配和中档餐饮与本项目比较匹配餐饮餐饮餐饮类型类型客户特点客户特点盈利模式盈利模式对地段和停车对地段和停车位要求位要求对面积要对面积要求求对环境对环境的要求的要求承租能承租能力力代表商家代表商家核心核心竞争力竞争力与本项与本项目匹配目匹配程度程度高高档档形成了自己的客户资源，客户群相对稳定客流量相对较小，客单价高，利润率高对77、地段要求不高，但是要求足够的停车位要求大面积高承租能力强贵州龙、雅园、鹿鸣环境服务文化中中档档客户群体非常广泛，客源一般不固定客流量大，利润率较高要求在非常成熟的区域，公共交通发达，停车位要求较低以中等规模为主，但是有较强的弹性较高承租能力一般金芦笙菜品特色低低档档以经过型游离客户为主要消费群客单价低，翻台率高，利润率低必须是人流量大的地段，对停车位没有要求要求小面积，必须临街低对租金承受力低路边餐饮（如羊肉粉、遵义米皮等）价格便利98贵阳中高档餐饮消费者大多乘私家车或出租车前往贵阳中高档餐饮消费者大多乘私家车或出租车前往就餐地点，外出就餐频率明显高于普通消费者就餐地点，外出就餐频率明显高于普78、通消费者餐饮 中高档餐饮消费者的消费频率明显比普通消费者高，说明贵阳中高端餐饮市场很有潜力。4成以上中高档餐饮消费者外出就餐乘坐私家车，这使中高档餐饮商家对停车位的需求非常大。项目组专门针对贵阳中高档餐饮消费者进行了问卷调查项目组专门针对贵阳中高档餐饮消费者进行了问卷调查99中高档餐饮消费者最喜欢的菜系排前三位的是粤菜、贵中高档餐饮消费者最喜欢的菜系排前三位的是粤菜、贵州菜、川菜，在外就餐主要是为了与朋友、同事聚会州菜、川菜，在外就餐主要是为了与朋友、同事聚会中高档餐饮消费者外出就餐以与朋友，同事聚餐最多，其次是与家人聚会和生意往来，因此单次消费人数较多，需求面积较大。普通消费者在外就餐以特色79、小吃为主；中高档餐饮消费者则一般选择中餐，最受欢迎的菜系排前三位的是粤菜、贵州菜、川菜餐饮100针对中高档餐饮商家的访谈显示，大部分商家看好针对中高档餐饮商家的访谈显示，大部分商家看好本项目景观资源及周边消费潜力，有意进驻本项目景观资源及周边消费潜力，有意进驻对餐饮店访谈对餐饮店访谈对餐饮店访谈对餐饮店访谈访谈一：访谈一：项目有河景资源，景观资源对做餐饮选址有一定利好，可以考虑本项目。考虑到项目是新区域，建议要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否则考虑成本投入降低风险，会选址在成熟的闹市区。鹿鸣海鲜酒家 石亮 执行总监访谈二：访谈二：对项目有进驻意向，去看过项目，觉得沿河资源条件还不错，本来计80、划作风情西餐厅，针对年轻时尚一族。华城餐饮管理有限公司 孙宁 总监商家名称主力客户群选址要求对本项目的意向纽西兰西餐厅纽西兰西餐厅主要是市区的客户，中青年为主，20-50岁，30-40岁的最多。希望交通便利，停车位方便。有展示面，有一个外卖门面。烟道管要宽。需要2000以上的营业面积。曾看过本项目，有兴趣开分店，计划走商务路线，有茶座，包间，鹿鸣酒家鹿鸣酒家客源稳定，有自己的客户资源，政务需求为主，以政府接待居多。经营模式有联营，品牌输出，管理输出。需要30005000，250个左右的停车位，认为项目有河景资源，有兴趣开店，可承受的租金40-50元/；要有一定的免租期 华晨餐饮管理华晨餐饮管理81、有限公司有限公司城市中高级白领，30-45之间的人群。有停车位，希望面积区间为800-1200平方米。对本项目有兴趣，计划做格调，情调餐厅，主打田园风格。能承受的租金为30元/平方米。餐饮101餐饮市场总结：贵阳中高档餐饮市场巨大，结合本项目餐饮市场总结：贵阳中高档餐饮市场巨大，结合本项目所处区位和景观资源优势，建议大规模发展中高档餐饮所处区位和景观资源优势，建议大规模发展中高档餐饮餐饮色香味配套功能服务与环境“吃”文化口味好有特色体贴舒适的服务优雅的环境停车位与人交流的空间吃的品位吃的典雅吃的奇异吃的高贵。价低量大本项目本项目本项目应利用稀缺本项目应利用稀缺的沿河和山林景观的沿河和山林景观资82、源，发展中高档资源，发展中高档餐饮餐饮发展阶段发展阶段102项目餐饮部分建议：项目餐饮部分建议：应以中高档中餐为主，辅以多元化的应以中高档中餐为主，辅以多元化的各类餐饮。中餐之中又以高档餐饮最常见的粤菜和符合消各类餐饮。中餐之中又以高档餐饮最常见的粤菜和符合消费者饮食习惯的黔菜为主费者饮食习惯的黔菜为主波士顿竞争优势矩阵对行业的分类，餐饮行业属于典型的裂化行业裂化行业面临许多产品差异化的机会，但是这些机会并不能带来很大的市场份额。因此，本项目发展餐饮要在市场需求的基础上，考虑多元化、多样化。餐饮获得竞争优势的规模获得竞争优势途径数量波士顿竞争优势矩阵波士顿竞争优势矩阵2341强度行业强度行业僵83、化行业僵化行业专业化行业专业化行业裂化行业裂化行业餐饮餐饮行业行业103总体商业市场总体商业市场餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐购物购物第四部分第四部分 市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位项目定位项目定位104贵阳的小型酒吧和茶楼大部分档次不高，但生意贵阳的小型酒吧和茶楼大部分档次不高，但生意火爆；大部分茶楼的消费者是以打牌、麻将为主火爆；大部分茶楼的消费者是以打牌、麻将为主贵阳的茶楼等生意十分红火，主要是很多人在此打麻将贵阳的酒吧以小型的街头酒吧和音乐酒吧为主，大部分档次不高，但生意火爆街头酒吧主要分在合群路和陕西路，晚上占道经营。燃情岁月、久库、西雅诗、香堤雅等,路线较“纯情”,酒在此类84、酒吧中并不占主体地位,咖啡和茶反而是消费得最多的饮料。pink、回归、波特曼、美卡等属于慢摇吧，音乐和酒是这类酒吧的主角。休闲娱乐街头酒吧街头酒吧大众消费，小白领、学生是主要的消费群体。纯情派音乐酒吧纯情派音乐酒吧以朋友、家庭聚会为目的，城市白领、小资阶层、音乐爱好者是主要消费群体。慢摇吧慢摇吧以自由，放松为主题，酒和音乐为载体。覆盖客户层较广，城市白领，有钱阶层等都是消费群体。酒酒吧吧街街头头酒酒吧吧音音乐乐酒酒吧吧吃，对贵阳人是第二爱的，第一是打麻将。普通消费者访谈普通消费者访谈105到休闲娱乐场所消费的消费者主要目的是放松心情，享到休闲娱乐场所消费的消费者主要目的是放松心情，享受闲暇时光85、，对环境和服务特别关注，对价格不敏感受闲暇时光，对环境和服务特别关注，对价格不敏感休闲娱乐106高档餐饮消费者比普通消费者在休闲娱乐场所的消高档餐饮消费者比普通消费者在休闲娱乐场所的消费高出许多，这为本项目发展休闲娱乐提供了支撑费高出许多，这为本项目发展休闲娱乐提供了支撑休闲娱乐107贵阳的影院数量和票房收入均低于西南各省会城市，经济发展水贵阳的影院数量和票房收入均低于西南各省会城市，经济发展水平等原因导致了贵阳电影市场低迷。除特价场外，电影院普遍上平等原因导致了贵阳电影市场低迷。除特价场外，电影院普遍上座率较低。消费者调查也显示，大多数受访者几乎不看电影座率较低。消费者调查也显示，大多数受访86、者几乎不看电影影院名称影院名称位置位置面积及设施面积及设施票价票价经营情况经营情况贵阳电影院小十字富水中路10个影厅，1200余个座位。设VIP包房。白天：30-50 晚上：35-60周末有针对老年人和小孩的5元特映场。贵阳经济水平有限，电影院营销水平低，且贵阳无自己的院线，价格只能受院线的统一制定和调配，贵阳近几年电影市场一直低迷。云岩电影院，南明影剧院，贵阳电影院等相继拆迁，整个市场上座率低。协力电影院 中华中路 120个座位/澎湖湾电影院中华路三个放映厅400名观众/贵阳百花影剧院南明区中华南路分时票价，20-30元。中午12点前与晚上22点后特价。贵阳电影院从原来的十几家到现在的几家，87、很多中低档电影院正在纷纷倒闭。世纪星光作为贵阳最高档的电影院却能生存得不错，反映高档电影院还有一定的市场空间调查，贵阳从2000年起，全市每年的放映营业收入不过300多万元。电影院108一般只有位于城市核心地段、规模在一般只有位于城市核心地段、规模在2020万万左右左右的购物的购物中心才会引进电影院。本项目条件不适合开设电影院中心才会引进电影院。本项目条件不适合开设电影院电影院影院名称影院名称位置位置面积及设施面积及设施票价票价经营情况经营情况深圳嘉禾影院（万象城内）深圳传统老商圈罗湖商圈。6500平方米，首期七个厅，含一个贵宾厅，共1076个座位。一般80元/人。节假日有特价。2006年6月88、。全国院线票房第一名。天河城飞扬影院（广州天河城内）广州最大商圈天河商圈。5个影厅。五星级影院。5060元。周三半价，12点以前5折。经营状况好，第二家分店正佳广场店已开业。武汉影城（武汉万达商业广场内）武汉核心商圈江汉路商圈内。9个影厅，2089个座位。20-60元之间。新开业不久，目前经营状况良好。重庆环艺电影院（大都会城市广场内）解放碑路重庆核心商业区5个电影厅组成。/票房成绩不断提升。与保利电影院二分天下。成都新城市广场电影城（成都新城市广场内）成都三大传统商圈之一。7个放映厅，1000余个座位。55-85元之间。经营状况好。大都会广场：大都会广场：建筑面积23万m2。总投资20亿人民89、币。万象城万象城：建筑面积18.8万m2，总投资40亿港元。天河城：天河城：建筑面积16万m2。新城市广场：新城市广场：建筑面积21万m2。武汉万达商业广场：武汉万达商业广场：建筑面积13万m2，投资10亿。109贵阳溜冰场数量少，无真冰溜冰场。问卷调查显示，贵阳溜冰场数量少，无真冰溜冰场。问卷调查显示，55%55%的消费者愿意接受的真冰溜冰单价在的消费者愿意接受的真冰溜冰单价在2020元元/小时及以下小时及以下贵阳目前没有真冰溜冰场，位于中山路的在建贵阳目前没有真冰溜冰场，位于中山路的在建商业项目恒峰步行街声称其包含一家有商业项目恒峰步行街声称其包含一家有800平米平米冰面的真冰溜冰场。冰面90、的真冰溜冰场。贵阳的滚轴溜冰场也十分少，较大的滚轴溜冰贵阳的滚轴溜冰场也十分少，较大的滚轴溜冰场只有场只有4个。个。溜冰运动在贵阳并没有很好的群众基础，估计溜冰运动在贵阳并没有很好的群众基础，估计也很难有很大的市场前景。也很难有很大的市场前景。真冰溜冰场110通过研究国内的室内真冰溜冰场发现，其大多开设于大型通过研究国内的室内真冰溜冰场发现，其大多开设于大型城市核心地段的超大规模购物中心内，用于吸引人流，本城市核心地段的超大规模购物中心内，用于吸引人流，本身并不盈利。本项目不适合发展室内真冰溜冰场身并不盈利。本项目不适合发展室内真冰溜冰场真冰溜冰场溜冰场名称溜冰场名称位置位置面积及设施面积及设91、施票价票价经营情况经营情况正大广场正大溜冰场上海陆家嘴城市商业，金融核心真冰滑冰场面积840,整体面积1680。价格：50元/两小时，10元/次租鞋费。上海最大真冰溜冰场，经营状况好。大都会广场大都会溜冰场重庆解放碑路城市商业核心占地面积2000余平米.真溜冰场地800平方米。平日价格：20/小时，25元/2小时 周末：25元/小时 体育与商业的充分结合。相互提升人气。正佳广场冰河湾溜冰场广州天河区广州最大商圈占地面积3800平方米 平日价格：50/2小时节假日：60/2小时 主要依靠门票和培训获得收入，还有一些表演吸引消费者。万象城缤纷万象溜冰场深圳罗湖区深圳传统老商圈总面积约3600 m292、冰面面积1800 m2 50元/场。每场约2.5小时。以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，在深圳倡导冰上运动。影响广泛。正大广场正大广场：24万m2。投资超过3.35亿美元。大都会广场：大都会广场：23万m2。总投资20亿人民币。正佳广场：正佳广场：42万m2，总投资40亿元人民币。万象城万象城：18.8万m2，总投资40亿港元。111休闲娱乐市场总结：市场尚处于初级阶段，潜力很休闲娱乐市场总结：市场尚处于初级阶段，潜力很大，本项目可发展部分中高档休闲娱乐，与项目的大，本项目可发展部分中高档休闲娱乐，与项目的餐饮共享客流餐饮共享客流休休闲闲娱娱乐乐以中小型音乐酒吧为主；以中小型音乐酒吧为主；引进93、知名酒吧商家，打造一至两家大型酒吧旗舰引进知名酒吧商家，打造一至两家大型酒吧旗舰引进大型的中高档茶楼、咖啡吧，作为项目的主力商家引进大型的中高档茶楼、咖啡吧，作为项目的主力商家不建议发展电影院，可以考虑规模较小的体验型电影放映室不建议发展电影院，可以考虑规模较小的体验型电影放映室建议不要兴建室内真冰溜冰场建议不要兴建室内真冰溜冰场休闲休闲娱乐娱乐针对男性消费者，开设大型健身会所，以及高档洗浴中心针对男性消费者，开设大型健身会所，以及高档洗浴中心针对女性消费者，开设针对女性消费者，开设 高档高档SPA会所，以及中小型美容美体店会所，以及中小型美容美体店考虑开设一至两家规模较大、档次较高的考虑开设94、一至两家规模较大、档次较高的KTV、夜总会、夜总会休闲娱乐总结112总体商业市场总体商业市场餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐购物购物第四部分第四部分 市场机会挖掘与项目定位市场机会挖掘与项目定位项目定位项目定位113通过对发展目标、项目条件和商业市场的分析本项目是：贵阳精英阶层精神上的“后花园”以中高档餐饮和休闲商业为核心、倡导都市休闲文化的区域商业中心整体定位整体定位整体定位整体定位本项目将成为本项目将成为114都市休闲主义都市休闲主义在时光交错中体验都市的时尚多元和自然休闲的生活本色！形象定形象定位位115都市休闲主义的的都市休闲主义的的KPIKPI体系体系各类各种规模的中小特色餐饮、休闲商家有吸95、引力的高档大型餐饮、休闲、娱乐商家百货规模不宜太大，在区域较为成熟后开业具有很强吸引力的大型超市和专业店，形成自我中心化商家购物所占比例较低拥有较高比例的休闲、娱乐餐饮所占比例最高与传统商圈差异化功能展现都市水岸休闲风情的园林景观园林不能实现人车分流的地方打造共享街道合理的交通组织，实现局部人车分流交通以过渡空间、木栈道等拉近与水面的距离，营造亲水空间大量的开放空间、灰空间作为驻留、休闲区域建筑满足主力商家的选址要求建筑硬件特色符号语言步行系统区域标识以铺装、构件、装饰、小品来营造丰富、有趣的文化氛围倡导从容、优雅的都市休闲生活文化周边有大量具有较强消费力的人口与传统商业核心区有一定距离外因都96、市休闲主义都市休闲主义KPI体系体系116都市休闲主义在本项目中的表达理念都市休闲主义在本项目中的表达理念核心：休闲+都市展现都市水岸休闲风情的园林景观展现都市水岸休闲风情的园林景观功能功能&商家商家建筑规划建筑规划文化文化与传统商圈差异化，较高比例的餐饮、休闲、娱乐与传统商圈差异化，较高比例的餐饮、休闲、娱乐具有很强吸引力的主力店和特色餐饮、休闲、娱乐商家具有很强吸引力的主力店和特色餐饮、休闲、娱乐商家大量的开放空间、灰空间作为驻留、休闲区域大量的开放空间、灰空间作为驻留、休闲区域实现局部人车分流，不能实现人车分流的地方打造共享街道实现局部人车分流，不能实现人车分流的地方打造共享街道体现从容97、优雅的都市休闲生活的特色符号体现从容、优雅的都市休闲生活的特色符号以铺装、构件、装饰、小品来营造休闲、有趣的文化氛围以铺装、构件、装饰、小品来营造休闲、有趣的文化氛围117共享街道共享街道提出提出“把公共交通和居民活动集把公共交通和居民活动集成到同一个空间里成到同一个空间里”的概念的概念u“共享街道”的设计意念是：街其实是生存环境中进行社交活动不可或缺的一部分，它们不但是车辆通过的地方，同时也是建立社交联系、居民进行交流活动的最佳场所。u“把公共交通和居民活动集成到同一个空间里”的概念，刺激了崭新的设计构造，在街道上增强了社交互动、提高了街道安全系数，并且改善了行人的活动环境。共享街道共享街98、道共享街道共享街道118共享街道共享街道既不会完全阻断车流，又将车流对步行者既不会完全阻断车流，又将车流对步行者的影响降到最低，有利于休闲商业气氛的形成的影响降到最低，有利于休闲商业气氛的形成u共享街道不同于一般的步行街，也不同于传统的快速通道街。快速通道以车为本，造成人流障碍，停车不便影响了商气；步行街从一定程度上体现了以人为本，但车辆无法进入，尤其是无法停车，不符合迅速发展的现代城市潮流。快速通道街快速通道街步行街步行街共享街道共享街道共享街道共享街道共享街道共享街道119共享街道通过精心的设计，实现了共享街道通过精心的设计，实现了人车共享，形成了人车共享，形成了一个功能集成、高效率的交通99、系统和城市共享空间一个功能集成、高效率的交通系统和城市共享空间u 共享街道通过道路、树木、草地、停车区以及其他小品的设置，降低车速，使人车交互作用形成一个高效的循环交通系统u“共享街区”拥有不同的名字：生活街（德国）、分享街（英国）、社区街（日本）、集成街（以色列）。这些名称组合起来体现了共享街道的精髓：生活环境、人车共享、社区氛围、功能集成。u 仅在1990年以前，荷兰和德国就建造了超过3500条“共享街道”，日本300多条，而以色列则拥有600多条欧洲的共享街道日本东京西郊的共享街道共享街道共享街道共享街道共享街道120多个情趣室内外的共享空间分散排布，营造休闲多个情趣室内外的共享空间分散100、排布，营造休闲舒适氛围，木栈道把人们与水的距离拉的更近舒适氛围，木栈道把人们与水的距离拉的更近共享空间共享空间共享空间共享空间l体现体现都市生活气息，同时渲染休闲氛围；l创造“留驻”空间；l提供室外休闲设施，体现休闲生活场景氛围；l将会所、水系和开放空间有机整合在一起，形成人流和聚集点。121室内外随处可见的情景小品可增加商业的室内外随处可见的情景小品可增加商业的休闲氛围休闲氛围l滨水特色的l异域风情的l自然情趣的小品小品小品小品122第五组团（中心商业）第五组团（中心商业）第四组团第四组团第三组团第三组团第五部分第五部分 功能业态布局与规划调整建议功能业态布局与规划调整建议123五组团总体五101、组团总体功能业态功能业态布局建议布局建议大型超市商铺专业店124五组团五组团-1F -1F 功能业态布局建议功能业态布局建议家电专业店快餐精品百货精品百货125五组团五组团-2F-2F 功能业态布局建议功能业态布局建议家电专业店特色餐饮大型超市126五组团五组团-3F -3F 功能业态布局建议功能业态布局建议家居专业店休闲娱乐大型超市127五组团五组团-负一层负一层 建议全部建为车库建议全部建为车库128建议在原规划方案上，改变其中一个商业建议在原规划方案上，改变其中一个商业主入口和一个中庭的位置主入口和一个中庭的位置129三组团以中高档餐饮为主，引进部分茶楼、咖啡吧、三组团以中高档餐饮为主，102、引进部分茶楼、咖啡吧、美容等休闲商业，另辅以少量的生活配套商业美容等休闲商业，另辅以少量的生活配套商业一层二层三层130四组团一层以社区生活配套商业为主，二层以茶楼、洗浴、美容四组团一层以社区生活配套商业为主，二层以茶楼、洗浴、美容康体等休闲商业为主，建议增加垂直通道，以便二、三层商铺划康体等休闲商业为主，建议增加垂直通道，以便二、三层商铺划分可以更为灵活分可以更为灵活一层二层三层131停车场停车场原规划商业停车位原规划商业停车位11601160个，按各种功能配比停车位个，按各种功能配比停车位1380 个，还缺个，还缺220个停车位。个停车位。大卖场：大卖场：50：1高档餐饮：高档餐饮：100103、1商业面积：商业面积：200：1地下停车场（设备用房）：地下停车场（设备用房）：40/个个规范商业停车位的最低标准配置：规范商业停车位的最低标准配置：132停车场停车场商业设施停车场配建指标（设商业营业面积为商业设施停车场配建指标（设商业营业面积为S S）商业设施类型商业设施类型面积配置比例面积配置比例该类型商业设施举例该类型商业设施举例大型购物中心大型购物中心P 0.4 S万象城、中信城市广场大型综合超市大型综合超市P 0.5S沃尔玛、家乐福仓储型商店仓储型商店P 1.0 SSAMS,METRO高档餐饮高档餐饮P 1.2 S丹桂轩、王子国宴133停车场停车场假设住宅停车位：假设住宅停车位：1104、 1户：户：1 1 原规划商业停车位原规划商业停车位11601160个，按各种功能配比停车位个，按各种功能配比停车位2390 个，还缺个，还缺1230个停车位。个停车位。大卖场：大卖场：50：1高档餐饮：高档餐饮：1003商业面积：商业面积：100：1地下停车场（设备用房）：地下停车场（设备用房）：40/个个停车位的标准配置如下：停车位的标准配置如下：商业类型商业类型面积面积停车位数停车位数购物购物26332658高档餐饮高档餐饮394991184休闲与教育休闲与教育21943548总计总计877732390134测算前提与假设测算前提与假设方案建议方案建议测算结果分析测算结果分析第六部分第六105、部分 经济测算经济测算135根据市场现状及开发商对项目的预期，制根据市场现状及开发商对项目的预期，制定了如下对价格体系的假定定了如下对价格体系的假定测算假定：测算假定：三组团三组团2009年开始销售年开始销售/收取租收取租金。金。四组团四组团2010年开始销售年开始销售/收取租收取租金。金。五组团五组团2010年销售年销售3/4，2011年销售年销售1/4。2011年开始收取租金。年开始收取租金。租金按照年增长率租金按照年增长率8%计算计算折现按照折现按照8%计算计算租金收取年限为租金收取年限为50年年不考虑税费的影响不考虑税费的影响成本未知成本未知不考虑销售及租赁过程中产生的不考虑销售及租赁106、过程中产生的税费税费不考虑风险，按照不考虑风险，按照100%销售和销售和出租计算出租计算 组团组团楼层楼层售价售价（元（元/）租金租金（元（元/月）月）3组团 1F14000803组团 2F8000453组团 3F 5000254组团 1F10000504组团 2F5500254组团 3F 4000154组团 4F 3500105组团 1F14000805组团 2F8000455组团 3F400025136方案一：所有商业面积销售方案一：所有商业面积销售方案二：所有商业面积持有方案二：所有商业面积持有方案三：三、四组团销售；五组团持有方案三：三、四组团销售；五组团持有方案四：三、四、五组团的方107、案四：三、四、五组团的1层全部销售；其余部分持有层全部销售；其余部分持有方案五：三组团销售；四、五组团持有方案五：三组团销售；四、五组团持有方案六：销售三组团全部及四、五组团的一层；其余部分持有方案六：销售三组团全部及四、五组团的一层；其余部分持有测算方案租售比例设定测算方案租售比例设定137各方案销售收入对比：方案一（全部销售）项目各方案销售收入对比：方案一（全部销售）项目最快可在三年内回现最快可在三年内回现6.5566.556亿元亿元销售收入：销售收入：所有商业面积销售三组团及四、五组团的一层销售，其余部分持有三、四、五组团的所有商业面积销售三组团及四、五组团的一层销售，其余部分持有三、四108、五组团的1层全部销售，其余部分持有三四组团销售，五组团持有三组团销售，四、五组团持层全部销售，其余部分持有三四组团销售，五组团持有三组团销售，四、五组团持有所有商业面积持有有所有商业面积持有138各方案租金收益对比：方案二（商业全部持有）各方案租金收益对比：方案二（商业全部持有）租金收益贴现值为租金收益贴现值为16.9116.91亿元亿元租金收入：租金收入：所有商业面积持有三组团销售，四、五组团持有三四组团销售，五组团持有三、四、五组团的所有商业面积持有三组团销售，四、五组团持有三四组团销售，五组团持有三、四、五组团的1层全部销售，其余部分持有组团及四、五组团的一层销售，其余部分持有所有商业109、面积销售层全部销售，其余部分持有组团及四、五组团的一层销售，其余部分持有所有商业面积销售139从长期来看，持有比销售更能实现商业价值最大化。从长期来看，持有比销售更能实现商业价值最大化。可根据对商业销售回现的要求，对租售方案进行选择可根据对商业销售回现的要求，对租售方案进行选择 方案二总收益最高。反映了项目资产若作为沉淀将获取最大的经济利益。一层的售价较高，将三，四，五组团一层销售，剩余部分持有的方案四总收益排第二位。所有商业面积均销售的方案可尽快获取资金回现，但长期收益较低。各组团的三、四楼商业价值低，持有增值能力不强，销售可一次性回现。6.6516.9111.3211.0312.308.73单位：万元销售收入租金收益总收益总收益方案一65560.8065560.865560.8方案二0169123.2169123.2169123.2方案三33119.280149.3113268.5113268.5方案四35957.374379.8110337.1110337.1方案五24430.699498.3123928.9123928.9方案六48953.238366.987320.187320.1140汇报结束，谢谢聆听！141