1、CentaProCentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaProCentaPro深圳商业市场概述 未来供应项目分析 福田商业市场分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaPro城市商业概况城市商业概况南油南油商圈商圈南山商南山商业文化业文化中心中心华侨城华侨城商圈商圈中心区中心区商圈商圈华强北华强北商圈商圈金三角金三角商圈商圈 深圳商2、圈在区域结构上呈现如下特征：深圳商圈在区域结构上呈现如下特征：传统商圈区域特色逐步凸现，主要次级商业区域渐成气候，地铁沿线成商业热点。传统商圈区域特色逐步凸现，主要次级商业区域渐成气候，地铁沿线成商业热点。伴随着南山、宝安、龙华等商业中心的开发，深圳城市商业多核化趋势明显。伴随着南山、宝安、龙华等商业中心的开发，深圳城市商业多核化趋势明显。大型商圈主要集中在关内区域，并呈带状自东向西发展。大型商圈主要集中在关内区域，并呈带状自东向西发展。CentaProCentaPro数据来源：森拓普深圳市主要商圈总体情况一览表深圳市主要商圈总体情况一览表资料整理：森拓普CentaProCentaPro深圳市3、主要商圈总体情况一览表深圳市主要商圈总体情况一览表资料整理：森拓普CentaPro深圳商业市场未来三年主要商业供应深圳商业市场未来三年主要商业供应未来三年内，购物中心大规模供应的态势仍将成为主未来三年内，购物中心大规模供应的态势仍将成为主流，但特色主题商业及街区商业也成为供应亮点。流，但特色主题商业及街区商业也成为供应亮点。区域性商业中心的大量出现将加速深圳商业多核化趋区域性商业中心的大量出现将加速深圳商业多核化趋势的发展。势的发展。CentaProCentaPro深圳商业市场概述 未来供应项目分析 福田商业市场分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招4、商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaPro未来供应旅游主题商业未来供应旅游主题商业欢乐海岸欢乐海岸CentaPro未来供应购物中心未来供应购物中心IA MallIA MallCentaProCentaPro未来供应购物中心未来供应购物中心大中华国际交易广场大中华国际交易广场CentaPro未来供应购物中心未来供应购物中心KK Mall-京基百纳空间CentaProCentaPro未来供应街区商业未来供应街区商业海上世界旧改项目海上世界旧改项目CentaProCentaPro14深圳商业市场分析小结深圳商业市场分析小结商圈重心向西偏移成为趋势，商圈形成多5、核的发展格局：商圈重心向西偏移成为趋势，商圈形成多核的发展格局：从最初的老商圈东门、人民南和华强北等商圈改造提升和发展壮大，到同在关内的福田中心区、南山商业文化中心区、蛇口、华侨城等新兴商圈迅速崛起，尤其是福田中心区商业发展后势强劲。深圳以前“东重西轻”的商业格局显著改变，特区内商业重心沿地铁线向西偏移正成为一大趋势。未来商业的供应以购物中心为主，旅游商业与商业街区也成为供应两点：未来商业的供应以购物中心为主，旅游商业与商业街区也成为供应两点：深圳商业市场未来几年的供应购物中心仍是主流，但旅游商业项目欢乐海岸、海上世界商业街区及中航城商业街区的供应也将对商业市场带来的新的发展方向。未来商业的发6、展定位主题化、特色化、国际化明显：未来商业的发展定位主题化、特色化、国际化明显：目前深圳关内商业市场已趋向成熟，竞争较为激烈，未来供应的商业寻求主题化、特色化的定位，并且呈现出国际化的发展趋势。餐饮已经成为未来商业发展寻求特色定位的主攻方向之一：餐饮已经成为未来商业发展寻求特色定位的主攻方向之一：现今的深圳商圈购物中心的竞争较为激烈，商业力求错位竞争，纷纷寻找特色化主题定位方向，餐饮已经成为其主攻方向之一，引进高档商务餐饮及概念餐饮成为重要发展方向。CentaProCentaPro深圳商业市场概述 未来供应项目分析 福田商业市场分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析47、项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaPro华强北华强北商圈商圈中心西区中心西区商圈商圈中心区中心区商圈商圈福田区商业格局福田区商业格局 福田区的商业主要沿深南大道由中心区商圈、中心西区商圈及华强北商圈构成。福田区的商业主要沿深南大道由中心区商圈、中心西区商圈及华强北商圈构成。CentaProCentaPro17华强北商圈概况华强北商圈概况CentaProCentaPro商圈范围：东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。日人流量高达50万人次。商圈特点：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝8、服装等20多家专业市场；茂业百货、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场，其中面积在10,000平方米以上的就达14家；拥有大小商家560多家，各式门店3,400多家；商业定位及档次较低，对高收入阶层吸引力相对有限。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少，商圈现状：目前，华强北正在不断升级扩容。占地 2.6万多平方米的华强广场，使华强北更巩固了电子市场的龙头地位。中航地产联手和记黄埔地产在该区域内兴建的中航城总占地面积约10万平方米，共含13个地块的建设，建成后将是集国际现代化商业、国际化甲级标准写字楼、商务公寓以及高档酒店群等功能于一体的现代综合商贸9、区，以及金光华旧改项目（群星广场后面，正处于拆迁之中）这更加完善了这一地区的商业组合。赛格广场茂业百货女人世界曼哈广场紫荆城百货赛博广场群星广场沃尔玛华强电子世界手机批发市场手机批发市场电子市场华强广场资料整理：森拓普华强北商圈概况华强北商圈概况CentaProCentaPro19福田中心区商圈分析福田中心区商圈分析CentaProCentaPro福田中心区商圈概况福田中心区商圈概况20中心南区（又称CBD）受功能定位影响，规划的写字楼项目和相应的商业配套非常集中，办公氛围浓厚。中心北区规划为行政、文化中心，写字楼开发总量偏低且较为分散 喜来登酒店、马可孛罗好日子酒店、香格里拉酒店、星河丽思卡10、尔顿酒店、祈年酒店五大五星级酒店的开业，为中心区带来并留住更多的国际商务人流.COCOPARK、怡景中心城，为中心区带来更多商业人流与人气。入深圳中心区从立意、规划到建设、运营均瞄向世界一流水准，集合了房地产的所有产品形态，包括高深圳中心区从立意、规划到建设、运营均瞄向世界一流水准，集合了房地产的所有产品形态，包括高端住宅、品牌商业、星级酒店、高档写字楼集群，形成深圳顶级的商务配套区。端住宅、品牌商业、星级酒店、高档写字楼集群，形成深圳顶级的商务配套区。CentaPro21福田中心区商业业态分布图福田中心区商业业态分布图购物中心百货家居超市星河第三空间IA-MALL(在建)怡景中心城城建购物公11、园Cocopark天虹购物广场岁宝百货明星店好百年国际家居广场新一佳超市亚历山卓资料整理：森拓普岗厦河园旧改项目(在建)CentaPro22福田中心区主要商业业态及代表商家福田中心区主要商业业态及代表商家资料整理：森拓普CentaPro23福田中心区写字楼规模及商务人群统计福田中心区写字楼规模及商务人群统计未来几年内，福田中心区写字楼的建筑面积将接近270万平米。目前中心区写字楼的空置率在15%左右，以人均办公面积8平米推算，未来几年内中心区商务办公人群将超过22万。资料整理：森拓普CentaPro24福田中心区四五星级酒店分布图福田中心区四五星级酒店分布图香格里拉五洲宾馆四季酒店（在建）马哥12、孛罗好日子希尔顿（在建）喜来登景轩酒店金中环酒店公寓丽思卡尔顿资料整理：森拓普CentaPro25福田中心区四五星级酒店概况福田中心区四五星级酒店概况目前福田中心区四五星级酒店客房数约为2528间，五星级酒店房间数量占深圳总数的21%；在建酒店客房数约为750间；全年住客总量约83万人次。新开发的酒店档次规模较高，0809年期间众多五星级酒店在不断建成投入经营；截止到目前，中心区已开业的五星级酒店有5家，占深圳现有五星级酒店数量的22%；四五星级酒店入住客户将是高端商业客户的重要组成部分，将成为区高端商业物业的重要消费者来源。CentaProCentaPro26中心西区商圈分析中心西区商圈分析13、CentaProCentaPro中心西区中心西区福田中心区福田中心区香蜜湖、农科香蜜湖、农科中心居住区中心居住区车公庙商务区车公庙商务区 中心西区主要由香蜜湖区域的高端住宅区，竹子林片区的商住混合和车公庙区域的中心西区主要由香蜜湖区域的高端住宅区，竹子林片区的商住混合和车公庙区域的密集办公区组成。密集办公区组成。竹子林商务区竹子林商务区中心西圈商圈概况中心西圈商圈概况CentaProCentaPro中心西圈商圈概况中心西圈商圈概况 中心西区的商业分布以深南大道为轴线，商业分为北部居住，南部商务两中心西区的商业分布以深南大道为轴线，商业分为北部居住，南部商务两大板块。商家档次与规模从轴线两侧向南14、北两方向衰减。大板块。商家档次与规模从轴线两侧向南北两方向衰减。1234587香蜜湖高尚住宅服务区水上乐园车辆建材物流辐射区深南大道高档商务服务区及区域中心商业区天安数码中高档商务服务区车公庙区域中档生活服务区上下沙低档生活娱乐服务区红树林车辆建材物流区东海广场嘉信茂广场世纪中心车辆市场泰安居百安居丰盛町CentaProCentaPro高档大型餐饮类中高档餐饮高档档餐饮中低档餐饮中档餐饮12345中档生活服务配套中低档生活服务配套中高档商务配套类123高档购物休闲类1大型车辆销售大型建材市场11未来的中高档大型购物休闲类未来的中档餐饮类未来的中档购物类123项目所在地项目所在地1 11111115、1133211332222321121111233121315543332中心西区的主要业态由深南大道沿线的高档大型餐饮构成，车辆与建材专业市场于区域边缘构成完善的服务区。1中心西圈商圈概况中心西圈商圈概况CentaProCentaPro中心西区未来商业格局将因地铁商业的介入，转换为更为集中的商业区。中心西区未来商业格局将因地铁商业的介入，转换为更为集中的商业区。丰盛町车公庙高端商务服务商业车公庙高端商务服务商业竹子林-香蜜湖高端消费商业地铁沿线集中商业区本案中心西圈商圈概况中心西圈商圈概况CentaProCentaPro来自南山办公与居住的高质消费群来自福田中心区办公与居住的高质消费群香蜜湖16、区域的香蜜湖区域的高质消费群高质消费群车公庙自身拥有的车公庙自身拥有的高质商务消费群高质商务消费群 中心西区商业向高端商务服务发展，本项目有机会在为中心西区消费者提供中心西区商业向高端商务服务发展，本项目有机会在为中心西区消费者提供中心西区商业向高端商务服务发展，本项目有机会在为中心西区消费者提供中心西区商业向高端商务服务发展，本项目有机会在为中心西区消费者提供服务的同时服务的同时服务的同时服务的同时,并在未来将会吸引南山与福田的同类高质消费群交汇于此处。并在未来将会吸引南山与福田的同类高质消费群交汇于此处。并在未来将会吸引南山与福田的同类高质消费群交汇于此处。并在未来将会吸引南山与福田的同类17、高质消费群交汇于此处。本项目本项目中心西圈商圈概况中心西圈商圈概况CentaProCentaPro32福田商业市场分析小结福田商业市场分析小结福田区商务人群规模较大，高端商务消费需求明显福田区商务人群规模较大，高端商务消费需求明显 在福田中心区的带动下，无论是写字楼的数量登记，还四五星级酒店的发展，都让福田区成为深圳商务办公人群最为集中的片区，高端商务消费需求与能力都是深圳其它区域无法比拟的。中心西区商业目前以中低档商务配套及住宅配套为主，片区缺乏有影响力的商业项目中心西区商业目前以中低档商务配套及住宅配套为主，片区缺乏有影响力的商业项目 中心西区片区商务办公主要集中在车公庙及竹子林部分区域，18、出去部分高端商务餐饮外，其商务配套仍属中低档；而香蜜湖片区以居住功能为主，虽然片区拥有众多高尚住宅，但其片区餐饮及其他商业档次明显与其不符。随着中心西区商务功能的凸显及原本就不可忽视的住宅消费力，片区商务撇套及住宅配套功能势必得到升级与加强，需要出现具有区域影响力的商业项目。CentaProCentaPro33深圳商业市场分析小结深圳商业市场分析小结商圈重心向西偏移成为趋势，商圈形成多核的发展格局：商圈重心向西偏移成为趋势，商圈形成多核的发展格局：从最初的老商圈东门、人民南和华强北等商圈改造提升和发展壮大，到同在关内的福田中心区、南山商业文化中心区、蛇口、华侨城等新兴商圈迅速崛起，后势强劲，深19、圳以前“东重西轻”的商业格局显著改变，特区内商业重心沿地铁线向西偏移正成为一大趋势。未来商业的供应以购物中心为主，旅游商业与商业街区也成为供应两点：未来商业的供应以购物中心为主，旅游商业与商业街区也成为供应两点：深圳商业市场未来几年的供应购物中心仍是主流，但旅游商业项目欢乐海岸、海上世界商业街区及中航城商业街区的供应也将对商业市场带来的新的发展方向。未来商业的发展定位主题化、特色化、国际化明显：未来商业的发展定位主题化、特色化、国际化明显：目前深圳关内商业市场已趋向成熟，竞争较为激烈，未来供应的商业寻求主题化、特色化的定位，并且呈现出国际化的发展趋势。餐饮已经成为未来商业发展寻求特色定位的主攻20、方向之一：餐饮已经成为未来商业发展寻求特色定位的主攻方向之一：现今的深圳商圈购物中心的竞争较为激烈，商业力求错位竞争，纷纷寻找特色化主题定位方向，餐饮已经成为其主攻方向之一，引进高档商务餐饮及概念餐饮成为重要发展方向。CentaProCentaPro深圳餐饮市场概述福田区餐饮市场分析华侨城片区餐饮分析深圳高档餐饮分析深圳酒吧市场概述各典型酒吧街分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaProCentaPro35深圳历年餐饮业发展概况深圳历年餐饮业发展概况据统计数据显示，除20021、3年受“非典”的影响，导致餐饮业零售总额增长微幅外，其余每一年零售额都保持着13%以上的增长率。并且每年餐饮业零售总额占全市GDP的比例都在3%以上，深圳餐饮业发展态势良好。深圳餐饮业历年零售总额占全市深圳餐饮业历年零售总额占全市GDPGDP比重比重深圳历年餐饮业概况深圳历年餐饮业概况数据来源：深圳市统计局CentaProCentaPro深圳主要餐饮圈分布深圳主要餐饮圈分布车公庙车公庙-香蜜湖饮食圈香蜜湖饮食圈经过二十多元的发展，深圳餐饮业已经形成了明显的商圈化特征，其中主要分布在特区内（由于特区外区域辽阔，餐饮门店分布较为分散）。特区内主要有有华强饮食圈、八卦岭饮食圈、车工庙-香蜜湖饮食圈、22、中心区饮食圈、东门饮食圈、地王饮食圈、乐园路&凤凰路饮食圈、蛇口饮食圈、南山大道饮食圈、盐田饮食圈等，这些饮食圈是餐饮业营业网点相对集中的区域，已经成为深圳市餐饮消费的主要场所，并且这些饮食圈有进一步向周边延伸和扩散的趋势。CentaProCentaPro深圳餐饮市场概述福田区餐饮市场分析华侨城片区餐饮分析深圳高档餐饮分析深圳酒吧市场概述各典型酒吧街分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析5项目定位建议7招商总策略建议10类似案例分析6 项目业态及商户组合建议8建筑规划建议9CentaPro福田区拥有的食圈包括八卦岭食圈、华强北食圈、车公庙食圈、景田北食圈和香蜜湖食圈。23、八卦岭食圈八卦岭食圈华强北华强北食圈食圈车公庙车公庙食圈食圈景田景田北食北食圈圈香蜜湖食圈香蜜湖食圈福田区餐饮圈分布福田区餐饮圈分布CentaProCentaPro39香蜜湖片区餐饮市场分析香蜜湖片区餐饮市场分析CentaPro丹桂轩丹桂轩酒楼酒楼鱼米之乡鱼米之乡深国投广场深国投广场东海购物广场东海购物广场香蜜湖度假村香蜜湖度假村新大好美食新大好美食广场广场聚福茶庄聚福茶庄金麒麟酒家金麒麟酒家霸王农庄霸王农庄东海坊东海坊自己人家自己人家香蜜湖片区餐饮分布香蜜湖片区餐饮分布CentaProCentaPro香蜜湖片区餐饮分析香蜜湖片区餐饮分析新大好美食广场新大好美食广场香蜜湖度假村香蜜湖度假村东海24、坊东海坊深国投广场深国投广场自自己己人人家家渔渔米米之之香香丹桂轩丹桂轩CentaProCentaPro香蜜湖片区餐饮分析香蜜湖片区餐饮分析香蜜湖度假村典型餐饮概况香蜜湖度假村典型餐饮概况主要为地方特色餐饮，中低档次主要为地方特色餐饮，中低档次为主，只有少数大型酒楼商家。为主，只有少数大型酒楼商家。CentaProCentaPro香蜜湖新大好美食广场典型餐饮概况香蜜湖新大好美食广场典型餐饮概况香蜜湖片区餐饮分析香蜜湖片区餐饮分析主要为地方特色餐饮，都为中低档主要为地方特色餐饮，都为中低档次为主，并且经营状况不太理想，次为主，并且经营状况不太理想，唯一的一家西餐经营情况一般。唯一的一家西餐经营情25、况一般。CentaProCentaPro香蜜湖片区餐饮分析香蜜湖片区餐饮分析农园路及香梅路沿线餐饮概况农园路及香梅路沿线餐饮概况主要为粤式酒楼及特色茶饮，档次主要为粤式酒楼及特色茶饮，档次相对同片区属于中高档，经营情况相对同片区属于中高档，经营情况都较为理想。都较为理想。CentaPro深国投广场主要餐饮商家概况深国投广场主要餐饮商家概况香蜜湖片区餐饮分析香蜜湖片区餐饮分析CentaProCentaPro46香蜜湖片区餐饮分析小结香蜜湖片区餐饮分析小结香蜜湖片区的餐饮主要集中在红荔西路以南的香蜜湖度假村，经营档次多为中低档的地方特色餐饮，只有少数几家中高档的粤菜酒楼及特色餐饮，从经营方面来说，26、晚上的经营状况比中午的要理想。红荔路以北的餐饮数量相对较少，主要集中在东海购物广场及深国投广场里。片区几家中高档的潮粤酒楼，经营状况较为理想。从整个香蜜湖片区来说，片区餐饮商家档次以中低档地方特色餐饮为主，高端商务餐饮仍然是相对缺乏。CentaProCentaPro47景田北片区餐饮市场分析景田北片区餐饮市场分析CentaProCentaPro48景田北片区餐饮分析景田北片区餐饮分析景田银座景田银座景田片区的餐饮主要集中景田路两侧，尤其是景田北片区集中分布的餐饮邻近本项目。CentaProCentaPro景田北片区餐饮分析景田北片区餐饮分析景田银座景田银座景景田田北北食食街街西西湖湖春春天天C27、entaProCentaPro50景田北片区餐饮分析景田北片区餐饮分析CentaProCentaPro51主要为火锅及地方特色茶饮，档次以中低为主，有少量中高档粤菜及杭菜。主要为火锅及地方特色茶饮，档次以中低为主，有少量中高档粤菜及杭菜。火锅经营受季节影响较明显，春夏经营情况不理想，地方特色餐饮经营情况一般，但粤菜、客家菜火锅经营受季节影响较明显，春夏经营情况不理想，地方特色餐饮经营情况一般，但粤菜、客家菜经营情况理想，西湖春天经营情况较好。经营情况理想，西湖春天经营情况较好。景田北片区餐饮分析小结景田北片区餐饮分析小结CentaProCentaPro52车公庙片区餐饮市场分析车公庙片区餐饮市28、场分析CentaProCentaPro车公庙片区餐饮分析车公庙片区餐饮分析车公庙片区的餐饮主要集中在车公庙食街、天安数码城及泰然片区的写字楼裙楼中。CentaProCentaPro车公庙片区餐饮分析车公庙片区餐饮分析车公庙食街车公庙食街丹桂轩丹桂轩新梅园新梅园金悦轩金悦轩CentaProCentaPro车公庙片区餐饮分析车公庙片区餐饮分析车公庙食街主要餐饮概况车公庙食街主要餐饮概况CentaProCentaPro车公庙片区餐饮分析车公庙片区餐饮分析天安数码城写字楼主要餐饮概况天安数码城写字楼主要餐饮概况CentaProCentaPro车公庙其它写字楼主要餐饮概况车公庙其它写字楼主要餐饮概况车公29、庙片区餐饮分析车公庙片区餐饮分析CentaProCentaPro车公庙片区餐饮分析小结车公庙片区餐饮分析小结该片区餐饮档次分明，车公庙食街为中低档的地方特色餐饮，而天安数码城片区及其附近写字楼则该片区餐饮档次分明，车公庙食街为中低档的地方特色餐饮，而天安数码城片区及其附近写字楼则分布着近十家潮粤菜及海鲜酒楼。分布着近十家潮粤菜及海鲜酒楼。片区中低档地方特色餐饮、高档商务酒楼的经营情况都较为理想。片区中低档地方特色餐饮、高档商务酒楼的经营情况都较为理想。CentaPro59福田中心区餐饮市场分析福田中心区餐饮市场分析CentaPro福田中心区片区餐饮分析福田中心区片区餐饮分析福田中心区的餐饮主要30、分布在购物中心及写字楼裙楼中，尤其是高档商务餐饮，绝大多数集中在写字楼裙楼中。CentaPro福田中心区片区餐饮分析福田中心区片区餐饮分析福田中心区各业态商家概况福田中心区各业态商家概况CentaPro62随着深圳中心区商务区的逐步完善和成熟，作为商务配套的餐饮也逐渐成熟，形成福田目前档次最高饮食圈。大型酒楼数量较多，主要分布在写字楼裙楼中，且绝大部分为粤式酒楼,经营状况良好。西餐厅和异国风味餐饮主要集中在购物中心和酒店内，但缺乏具有号召力的知名品牌，档次有待提升。拥有较多咖啡厅，但档次多为中等，缺少国际高档品牌，茶艺馆数量稀少；自助餐数量较少，并且大部份为酒店配套经营物业。商家较看好该片区商31、务发展潜力，俏江南、豫园等商家对片区有较强的入驻意向，正在与合适的物业洽谈。福田中心区片区餐饮分析小结福田中心区片区餐饮分析小结CentaProCentaPro八卦路片区餐饮市场分析八卦路片区餐饮市场分析CentaProCentaPro八卦路片区餐饮分析八卦路片区餐饮分析八卦路片区的餐饮主要集中八卦一路与八卦二路沿线，尤其是八卦一路沿线，拥有数家连锁餐饮。CentaProCentaPro八卦路片区餐饮分析八卦路片区餐饮分析祥记燕翅鲍祥记燕翅鲍胜记胜记CentaProCentaPro八卦路片区餐饮分析八卦路片区餐饮分析八卦路主要餐饮概况八卦路主要餐饮概况CentaProCentaPro八卦路片区32、餐饮分析八卦路片区餐饮分析八卦路主要餐饮概况八卦路主要餐饮概况CentaProCentaPro八卦路片区餐饮分析小结八卦路片区餐饮分析小结八卦路片区以地方特色餐饮为主，档次多为中低档，但也拥有祥记燕翅鲍、胜记等少量高端餐饮。八卦路片区以地方特色餐饮为主，档次多为中低档，但也拥有祥记燕翅鲍、胜记等少量高端餐饮。片区餐饮商家经营情况大部分都较理想，尤其是高端商务餐饮。片区餐饮商家经营情况大部分都较理想，尤其是高端商务餐饮。CentaProCentaPro华强北片区餐饮市场分析华强北片区餐饮市场分析CentaProCentaPro华强北片区餐饮分析华强北片区餐饮分析华强北饮食圈主要是指以华强商业中心33、为依托的振兴路、华发路、燕南路、中航路等形成的餐饮集聚地，主要由深南中路、华富路、红荔路和上步路围成的区域。CentaProCentaPro华强北片区餐饮分析华强北片区餐饮分析华发北路华发北路燕燕南南路路北北海海渔渔村村圣圣廷廷苑苑凤凤凰凰楼楼CentaProCentaPro华强北片区餐饮分析华强北片区餐饮分析华发北路及其周边主要餐饮概况华发北路及其周边主要餐饮概况CentaProCentaPro华强北片区餐饮分析华强北片区餐饮分析燕南路与振华路交界处主要餐饮概况燕南路与振华路交界处主要餐饮概况CentaProCentaPro华强北片区餐饮分析华强北片区餐饮分析燕南路食街主要餐饮概况燕南路食街34、主要餐饮概况CentaProCentaPro华强北片区餐饮分析小结华强北片区餐饮分析小结深圳市聚集地方风味菜最全的地方，也是深圳餐饮经营网点数最多的饮食圈。档次多为中低档的特色餐饮及连锁快餐店，只有少数几家高档商务酒楼。依托华强北较大的人流量，该片区的绝大多数餐饮经营情况都比较理想。CentaProCentaPro福田区餐饮分析小结福田区餐饮分析小结除车公庙和中心区饮食圈拥有相对较多的高档商务酒楼外，福田区其他饮食圈的档次都相对中低档，只有少数几家商务酒楼。目前福田区的饮食圈整体看来还是以地方特色餐饮为主，高档商务餐饮与异国特色餐饮主要分布在购物中心与写字楼中，零星分布在街区，未出现高档商务餐35、饮与异国特色餐饮规模性聚集的区域。福田区 高档商务酒楼的经营都较为理想，基本每天包厢的预订率在90%以上，更有不少酒楼包厢每晚都被订满，可见片区的高档商务餐饮消费需求之大，还有较大的消费潜力可供挖掘。CentaProCentaPro深圳餐饮市场概述福田区餐饮市场分析华侨城片区餐饮分析深圳高档餐饮分析深圳酒吧市场概述各典型酒吧街分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaProCentaPro华侨城片区餐饮分析华侨城片区餐饮分析典型餐饮分布图典型餐饮分布图华侨城饮食圈的餐饮主要分36、布在京基百纳广场与益田假日广场里，以及华侨城波托菲诺商业街、及华侨城生态广场周边。CentaProCentaPro华侨城片区餐饮分析华侨城片区餐饮分析益田假日广场四海一家、王品牛排、江南厨子益田假日广场四海一家、王品牛排、江南厨子华侨城生态广场餐饮华侨城生态广场餐饮CentaProCentaPro京基百纳与益田假日广场主要餐饮概况京基百纳与益田假日广场主要餐饮概况华侨城片区餐饮分析华侨城片区餐饮分析CentaProCentaPro华侨城片区餐饮分析华侨城片区餐饮分析波托菲诺与生态广场周边主要餐饮概况波托菲诺与生态广场周边主要餐饮概况CentaProCentaPro华侨城片区餐饮分析小结华侨城片37、区餐饮分析小结华侨城片区的餐饮受该片区密集的中高端住宅的影响，拥有较多的高端酒楼餐饮及异国特色餐饮，主要分布在购物中心及波托菲诺商业街中。从经营来看，受到华侨城片区高端住宅人群的消费力的支持，片区酒楼餐饮及异国特色餐饮运营都较为理想。CentaProCentaPro深圳餐饮市场概述福田区餐饮市场分析华侨城片区餐饮分析深圳高档餐饮分析深圳酒吧市场概述各典型酒吧街分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaProCentaPro高档餐饮定义高档餐饮定义按照档次的不同，餐饮业又可分为38、高档餐饮、中档餐饮和低档餐饮。档次的不同主要体现在人均消费水平和装修档次两个方面。本报告所指的高档餐饮界定为：人均消费水平：在100元及以上；装修档次：装修气派、豪华舒适CentaProCentaPro目前深圳主要高档餐饮分布一览表目前深圳主要高档餐饮分布一览表CentaProCentaPro目前深圳主要高档餐饮分布一览表目前深圳主要高档餐饮分布一览表CentaProCentaPro目前深圳主要高档餐饮分布一览表目前深圳主要高档餐饮分布一览表目前深圳的高档餐饮主要分布在酒店内和办公密集区，以及购物中心内。目前深圳的高档餐饮主要分布在酒店内和办公密集区，以及购物中心内。CentaProCenta39、Pro深圳高档餐饮发展特点深圳高档餐饮发展特点 高端消费人士就餐场所高端消费人士就餐场所高档餐饮大多服务规范、装修豪华，但由于价格偏高，对于普通民众来说是望而止步；而也正是由于其更加讲究就餐环境、营养、特色等特点，成为高端消费人士经常就餐的场所。高档餐饮由于其运营难度大，成为餐饮业发展的突破口高档餐饮由于其运营难度大，成为餐饮业发展的突破口高档餐饮主要以商务形式为主，因此更加讲究环境、设施、服务、菜品营养与特色等多方面，并且还会加强餐饮文化的要素，给人感觉装修整洁明快、服务规范周到细致、服务受到尊敬等，因此高档餐饮不仅要在菜品上有所创新，还要在服务上感到物超所值，从而对经营者来说提出了更大的挑40、战。高档餐饮的运营高难度，成为餐饮业发展的瓶颈，也是餐饮业得到升级的突破口。CentaProCentaPro深圳高档餐饮发展特点深圳高档餐饮发展特点高档餐饮主要以粤菜、海鲜为主，异国风味也占有一定的比例高档餐饮主要以粤菜、海鲜为主，异国风味也占有一定的比例从高档餐饮经营的菜系来看，主要是以粤菜、海鲜为主，这也与高档餐饮的菜品定位所决定的。异国餐饮也占有一定的比例，如故乡舞鹤日本料理、大渔日本料理、鑫泰泰国菜、Blue意大利餐厅等。CentaProCentaPro深圳高档餐饮发展趋势深圳高档餐饮发展趋势高档餐饮走个性化、多元化、连锁化、集团化的经营路线高档餐饮走个性化、多元化、连锁化、集团化的经41、营路线由于高档餐饮的市场容量有限，因此需要通过不断创新来刺激市场消费需求、引导市场消费趋向，这就需要高档餐饮业朝着个性化、多元化的经营方向不断努力。由于在资金和管理方面有较高的要求，并且有时候还需要不断培育市场，因此为了降低经营风险、复制经营水平、降低经营成本，高档餐饮会发展连锁经营、走集团化的发展道路，并且有些餐饮集团内部形成不同的餐饮品牌，走的经营路线各有差异。高档餐饮的信息化管理越来越显得重要高档餐饮的信息化管理越来越显得重要随着顾客需求的个性化和差异化越来越突出，顾客管理的信息化显得越来越重要。对于高档餐饮来说，不仅需要在菜品上要创新、在环境上要舒适，而且在服务上更需要体现周到体贴。高42、档餐饮针对顾客信息所所制定个性化的体验服务可以让顾客享受就餐过程中得快乐，赢得他们的忠诚而成为回头客。城市商业的升级换代不断拉升高档餐饮的发展城市商业的升级换代不断拉升高档餐饮的发展城市商业的升级换代，让相应的商业设施和商业环境不断走上新台阶。餐饮业作为商业中的一部分，也跟随商业的升级换代不断走上高档。高档餐饮的消费功能和市场面将逐渐扩大高档餐饮的消费功能和市场面将逐渐扩大高档餐饮的市场容量有限，只有不断挖掘消费者消费潜力、提高消费者消费欲望、扩大消费者消费需求，才能得到持续发展。对于扩大消费功能和市场面，需要从实际出发，综合自身现有资源和优势，有创造性的提出某些发展概念。如在深圳，充分利用深43、圳的地理优势、经济优势和城市特点，高档餐饮的消费功能可以延伸至旅游消费、会展消费、商务消费等方面。CentaProCentaPro深圳餐饮市场分析小结深圳餐饮市场分析小结深圳现有的饮食圈，绝大多数以地方特色餐饮为主，档次主要以中低档为主，高档餐饮主要集中在福田中心区、车公庙片区及华侨城片区。现有的高档餐饮经营情况都较为理想，主要分布在购物中心、商务中心区的写字楼裙楼及星级酒店内，深圳目前没有高档餐饮集中分布的街区商业。与同为中高档住宅云集的华侨城片区相比，无论是餐饮特色还是档次，香蜜湖片区都有待提升，片区的高端餐饮及概念餐饮都存在着较大的发展空间。CentaProCentaPro深圳餐饮市场概44、述福田区餐饮市场分析华侨城片区餐饮分析深圳高档餐饮市场分析深圳酒吧市场概述各典型酒吧街分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaProCentaPro深圳酒吧分布概况深圳酒吧分布概况随着深圳城市化的发展，大大小小形态各异的酒吧已经拓展到深圳市的每一个角落，成为市民生活不可缺少的一部分。目前深圳酒吧集中的区域依旧分布在特区内，主要为海上世界酒吧街、华侨城酒吧街、世界之窗酒吧街、福田中心区酒吧街、体育馆酒吧街、中信城市广场酒吧街、国贸酒吧街。CentaProCentaPro深圳餐45、饮市场概述福田区餐饮市场分析华侨城片区餐饮分析深圳高档餐饮市场分析深圳酒吧市场概述各典型酒吧街分析市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8CentaProCentaPro南山区酒吧街分析南山区酒吧街分析CentaProCentaPro海上世界酒吧街海上世界酒吧街位置：蛇口海上世界中心广场由，海滨商业中心、南山宾馆及明华轮构成。业态构成：，以异国餐饮、咖啡及酒吧为主，其中餐饮居多，拥有部分工艺品零售小店铺。酒吧构成：以清吧和演艺吧为主，无迪吧。建筑风格：偏欧式，营造滨海风情主题。酒吧人均消46、费：100-150区间。消费群体：主要以居住在蛇口的外籍人士为主。经营情况：因海上世界面临旧改，中心广场负一楼酒吧及商家已经撤场，现有酒吧数量较少，整体经营情况一般。CentaProCentaPro海上世界酒吧街主要商家概况海上世界酒吧街主要商家概况CentaProCentaPro华侨城酒吧街华侨城酒吧街位置：位于华侨城生态广场北侧业态构成：以餐饮为主，拥有4-5家酒吧，酒吧面积在800-900平米之间。酒吧构成：为清吧和餐吧。酒吧人均消费：在50-100区间。建筑风格：模仿国外原消费地的建筑风格。,外墙砖以土红色为主色调。消费群体：华侨城周边高尚住宅、酒店客户，外地来深旅游者。经营情况：良好47、CentaProCentaPro华侨城酒吧街主要商家概况华侨城酒吧街主要商家概况CentaProCentaPro欧陆酒吧街欧陆酒吧街位置：位于世界之窗及锦绣中华之间业态构成：业态以酒吧为主，部分餐饮。酒吧构成：拥有十余家酒吧，酒吧类型为餐吧和清吧及部分演艺吧，总面积在1000-1200左右。酒吧人均消费：在50-120区间。经营情况一般。建筑风格：欧式建筑风格，绝大多数酒吧拥有外摆位置。消费群体：外地来深旅游者、附近住宅居民及酒店客户。经营情况：较一般。CentaProCentaPro欧陆酒吧街主要商家概况欧陆酒吧街主要商家概况CentaProCentaPro福田酒吧街分析福田酒吧街分析Cen48、taProCentaPro福田中心区酒吧街福田中心区酒吧街位置：主要分布在cocopark及城建购物公园。业态构成：酒吧为主，少量餐饮。酒吧构成：拥有十余家酒吧，cocopark片区主要为餐吧及清吧，购物公园片区主要为演艺吧，少数餐吧，酒吧面积在5000左右（含外摆）。建筑风格：购物中心一楼，除莉莉玛莲外，多数无明显建筑风格，绝大多数酒吧拥有外摆位置。人均消费：在50-150不等，消费群体：附近写字楼商务办公人群、中心区居住人群。经营情况：较为理想。CentaProCentaPro福田中心区酒吧街主要商家概况福田中心区酒吧街主要商家概况CentaProCentaPro体育馆酒吧街体育馆酒吧街位49、置：位于分布在深圳体育馆内。业态构成：酒吧为主，部分体育用品零售店铺。酒吧构成：拥有3-4家酒吧，为演艺吧和迪吧，只有一家芝加哥酒吧为慢摇吧，总面积在5000平米左右。人均消费：100-150元。建筑风格：体育馆裙楼，一般酒吧自行装修，其中99酒吧外立面装修较具特色，欧洲旧工业时代风格。消费群体：消费者主要来自深圳各区及香港。经营情况:白天基本无客流，晚间生意较好。CentaProCentaPro体育馆酒吧街商家概况体育馆酒吧街商家概况CentaProCentaPro中信城市广场酒吧街中信城市广场酒吧街位置：位于中信广场西北侧。业态构成：都是酒吧。酒吧构成：8-9家酒吧，整个酒吧街规模在15050、0-2000平米左右，以清吧为主，少量演艺吧。人均消费：60-100元区间。建筑风格：整个酒吧街的外墙与天棚全部采用钢化玻璃，通体透亮，极具个性色彩，现代感非常强。消费者主要罗湖金融区、商务区办公楼中的白领，及中信广场的办公人群。经营情况：良好。CentaProCentaPro中信城市广场酒吧街主要商家概况中信城市广场酒吧街主要商家概况。CentaProCentaPro罗湖酒吧街分析罗湖酒吧街分析CentaProCentaPro国贸酒吧街国贸酒吧街位置：位于人民南国贸片区，相对其他酒吧街来说分布较为分散。酒吧构成：十余家酒吧，主要为迪吧和演艺吧，总面积在6000平米以上。人均消费：100-2051、0元区间不等。消费者主要罗湖商务区办公人群，及香港人。经营情况：良好。CentaProCentaPro国贸酒吧街主要商家概况国贸酒吧街主要商家概况CentaProCentaPro未来酒吧街供应分析未来酒吧街供应分析CentaProCentaPro未来酒吧街供应典型未来酒吧街供应典型CentaProCentaPro深圳酒吧市场分析小结深圳酒吧市场分析小结深圳酒吧大体分类及简介深圳酒吧分类概况深圳酒吧分类概况CentaProCentaPro深圳酒吧市场分析小结深圳酒吧市场分析小结深圳酒吧街概况深圳酒吧街概况CentaProCentaPro深圳酒吧市场分析小结深圳酒吧市场分析小结除国贸酒吧街和体育馆52、酒吧街以迪吧和演艺吧为主外，深圳其余酒吧街酒吧主要以餐吧、咖啡吧和清吧为主。相对迪吧和演艺吧，的清吧和餐吧、咖啡吧对于消费人群偶得性依赖较强，在晚上消费的时间段内，迪吧和演艺吧经营状况要好于清吧、咖啡吧和餐吧。酒吧比餐饮更注重外摆，尤其是清吧、咖啡吧和西餐吧，外摆和室内的面积比例可以达到1：1，甚至更高。现有酒吧街除华侨城和欧陆酒吧街以外，比较缺乏景观资源。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8普通消费者问卷数据分析 境外消费者问卷数据分析CentaPro53、CentaPro餐饮消费习惯问卷调研结论小结餐饮消费习惯问卷调研结论小结在个人就餐口味选择上首选湘菜，其次为粤菜、川菜，选择异国特色菜意愿较小，香蜜湖片区选择客家菜的比例高于整体水平。商务就餐口味选择上，首选为粤菜，异国特色餐饮的选择意愿比个人就餐的选择意愿相对较高，但整体依然以粤菜和川湘菜为主个人出外就餐频率上整体主要集中在每月5-10次，香蜜片区四分之一的消费者每月外出就餐频率在10次以上；个人就餐人均花费上，香蜜湖片区80-100元的比例明显高于整体水平。商务就餐频率上整体主要集中在每月1-5次，香蜜湖片区每月20次以上的频率比整体水平高；商务就餐人均花费上，整体主要集中在50-150元54、之间；香蜜湖片区300元以上的比例明显高于整体水平；香蜜湖片区高端商务就餐需求比整体水平较高。在个人就餐选择消费场所时，就近消费的比例占首要位置，其次是特色美食餐厅（不考虑位置、距离，在乎口味），香蜜湖片区的消费者在特色美食餐厅的需求高于整体水平；在商务就餐选择消费场所时，选择特色美食餐厅（不考虑位置、距离，在乎口味）比例最高，其次为购物中心口味特色和味道、服务态度和质量、环境优雅和装修档次是消费者选择餐饮消费场所考虑的主要因素，感受体验性需求增强总体来看，香蜜湖片区的商务就餐需求和消费水平比整体高，频率较整体水平高，总体来看，香蜜湖片区的商务就餐需求和消费水平比整体高，频率较整体水平高，且有55、向感受、体验性需求增强的趋势。且有向感受、体验性需求增强的趋势。CentaProCentaPro在喜欢的酒吧类型选择上，咖啡吧、清吧和西餐吧明显受到大多数消费者的欢迎。在过去三个月内去酒吧的频率方面，整体上半数消费者集中在每月1-2次。在过去三个月内在酒吧的花费方面，在过去三个月内去酒吧的人均花费方面，在150元以上的人均花费区间里，香蜜湖片区的比例高于整体水平。在青睐的酒吧区域方面，整体上，消费者喜欢去的酒吧片区为cocopark酒吧街、中信城市广场酒吧街及海上世界酒吧街，此外，不少消费者也青睐国贸酒吧街、福田体育馆酒吧街等区域。香蜜湖片区消费者青睐的酒吧街与整体上类似。在选择酒吧消费场所考56、虑的因素方面，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、服务质量和态度及酒吧活动，香蜜湖片区的消费者考虑的前三位因素也一样。酒吧消费习惯问卷调研结论小结酒吧消费习惯问卷调研结论小结总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、清吧和西餐吧较受欢迎，消费者去酒吧消费的频率半总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、清吧和西餐吧较受欢迎，消费者去酒吧消费的频率半数以上集中在每月数以上集中在每月1-21-2次，次，60%60%的消费者人均花费在的消费者人均花费在100100元以上，除酒吧环境和装修档次及元以上，除酒吧环境和装修档次及服务态度以外，酒吧的活动也成为人们选择酒吧消费的重要考虑因素。服务态度以外，酒吧的活57、动也成为人们选择酒吧消费的重要考虑因素。CentaProCentaPro在个人休闲娱乐方面，消费者偏好电影院、足浴桑拿、酒吧，香蜜湖片区消费者对酒吧的需求明显比整体水平高；在个人休闲娱乐人均花费上，集中在100元以下及101-300元。在商务休闲娱乐 方面，需求主要集中在KTV、足浴桑拿上，香蜜湖片区的消费者 这类性质的休闲娱乐上，KTV和足浴桑拿的需求高于整体水平；在商务休闲娱乐人均花费上，集中在101-300元区间。在休闲娱乐的频率上，消费者在以每月1-2次及3-5次为主。在选择休闲娱乐场所时，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、服务质量和态度，消费场所特色，香蜜湖片区的消费58、者考虑的顺序则为环境和装修档次、服务质量和态度、交通方便和他人推荐。休闲娱乐消费习惯问卷调研结论小结休闲娱乐消费习惯问卷调研结论小结总体来看，在休闲娱乐习惯上，商务消费单次费用高于个人休闲娱乐消费，总体来看，在休闲娱乐习惯上，商务消费单次费用高于个人休闲娱乐消费，KTVKTV与足浴与足浴 桑拿占较大比例，商务消费潜力大。香蜜湖片区商务消费人均高消费水平略高于深圳整体桑拿占较大比例，商务消费潜力大。香蜜湖片区商务消费人均高消费水平略高于深圳整体水平。水平。CentaProCentaPro在对项目所处片区的认知上在对项目所处片区的认知上出现频次最高的是高档住宅集中，片区消费力强，仍然有不少消费者对59、项目所在区域的认知还有待加强。在对本项目的档次检测中在对本项目的档次检测中 大部分消费者认为本项目具备打造中高档商业的条件。在前往项目的意向程度上在前往项目的意向程度上 大部分持积极态度，其中本区域消费者肯定会前往消费意向程度高于深圳 整体水平。在业态检测中在业态检测中 除餐饮好和酒吧外消费者更加倾向于以下业态：KTV、休闲养生馆、健身会所，此外，艺术品销售展厅也受到一定的关注，美容美发业态也有一定的期待值。项目片区商业发展方向及项目业态测试调研结论小结项目片区商业发展方向及项目业态测试调研结论小结在项目片区商业发展方向及项目业态测试上，消费者对片区的认知还有待加强；在项目片区商业发展方向及项60、目业态测试上，消费者对片区的认知还有待加强；大多数消费者认为本项目可打造为与中高档项目，并表示愿意前往消费；大多数消费者认为本项目可打造为与中高档项目，并表示愿意前往消费；KTV、休闲养生馆及健身会所是消费者最希望增设的三个业态。休闲养生馆及健身会所是消费者最希望增设的三个业态。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8普通消费者问卷数据分析 境外消费者问卷数据分析CentaProCentaPro餐饮消费习惯问卷调研结论小结餐饮消费习惯问卷调研结论小结在个人就61、餐口味选择上首选粤菜，其次为湘菜和客家菜，西餐和日本菜、韩国菜也有一定的比例。商务就餐口味选择上，首选粤菜，其次为韩国菜，异国菜选择的意愿依次为韩国菜、日本菜、法国菜和东南亚风味。个人出外就餐频率上整体主要集中在每月5-10次，个人就餐人均花费上，整体主要集中在30-150元之间，20%以上的人均花费在150元以上。商务就餐就餐频率上近33%集中在每月1-5次，商务就餐人均花费上，24.32%集中在100-150元之间，27.02%在200元以上。跟个人就餐相比，商务就餐选择特色美食餐厅的比例高出近12个百分点，距离与位置的因素进一步被弱化。口味特色和味道、环境优雅和装修档次、朋友、家人、同事62、推荐及服务质量和态度是境外消费者选择餐饮消费场所考虑的主要因素。总体来看，深圳境外消费者在就餐口味上偏向粤菜、客家菜及港式风味，对异国总体来看，深圳境外消费者在就餐口味上偏向粤菜、客家菜及港式风味，对异国餐饮特别是西餐也有一定的需求，选择餐饮场所时，环境和装修档次及他人的推餐饮特别是西餐也有一定的需求，选择餐饮场所时，环境和装修档次及他人的推荐是其重要考虑因素，同时也看重服务质量。荐是其重要考虑因素，同时也看重服务质量。CentaProCentaPro在喜欢的酒吧类型选择上，咖啡吧、西餐吧和迪吧明显受到大多数境外消费者的欢迎。在过去三个月内去酒吧的频率方面，在三个月内去酒吧的频率上，39%集中63、在每月1-2次，每月5次以上的比例高于28%。在过去三个月内在酒吧的花费方面，在过去三个月内去酒吧的人均花费方面，接近80%的消费者人均花费在100元以上，每次300元以上的比例达到22.64%。在青睐的酒吧区域方面，外籍消费者常去的酒吧场所为cocopark酒吧街、世界之窗-锦绣中华酒吧街、中信城市广场及蛇口海上世界。在选择酒吧消费场所考虑的因素方面，深圳境外消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、酒吧特色及他人推荐，此外服务质量和态度也是重点关注因素之一酒吧消费习惯问卷调研结论小结酒吧消费习惯问卷调研结论小结总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、西餐吧和迪吧较受欢迎，外籍消费者去酒吧消费的64、频总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、西餐吧和迪吧较受欢迎，外籍消费者去酒吧消费的频率率39%39%集中在每月集中在每月1-21-2次，次，22.64%22.64%集中在每月集中在每月5 5次以上，接近次以上，接近80%80%人均花费在人均花费在100100元以上，元以上，除酒吧环境和装修档次及酒吧特色以外，他人推荐及服务质量和态度也成为人们选择酒吧除酒吧环境和装修档次及酒吧特色以外，他人推荐及服务质量和态度也成为人们选择酒吧消费的重要考虑因素。消费的重要考虑因素。CentaProCentaPro在个人休闲娱乐方面，深圳境外消费者个人休闲娱乐消费者偏好酒吧、西餐厅桑拿及咖啡厅；个人的花费集中在1065、1-300元，每次花费在300元以上的比例超过了35%在商务休闲娱乐 方面，主要集中在西餐厅、酒吧、KTV上；19.44%的消费者人均花费在700元以上，在300-700元区间的比例占了30.55%。在休闲娱乐的频率上，境外消费者集中在以每月3-5次及6-10次。在选择休闲娱乐场所时，深圳境外消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、消费场所特色、服务质量和态度。休闲娱乐消费习惯问卷调研结论小结休闲娱乐消费习惯问卷调研结论小结总体来看，在休闲娱乐习惯上，酒吧、总体来看，在休闲娱乐习惯上，酒吧、KTVKTV、西餐厅及足浴、西餐厅及足浴 桑拿占据主要位置，消费潜桑拿占据主要位置，消费潜力大。力66、大。CentaProCentaPro在对项目所处片区的认知上在对项目所处片区的认知上出现频次最高的是不了解，其次是高档住宅集中，再次是片区消费力强，可见仍然有不少消费者对项目所在区域的认知还有待加强。在对本项目的档次检测中在对本项目的档次检测中 大部分消费者认为本项目具备打造中高档商业的条件。在前往项目的意向程度上在前往项目的意向程度上 绝大部分持积极态度在业态检测中在业态检测中 除餐饮和酒吧外，境外消费者更加倾向于以下业态：KTV、健身会所、夜总会，此外，艺术品销售展厅、休闲养生馆、高端SPA也受到一定的关注。项目片区商业发展方向及项目业态测试调研结论小结项目片区商业发展方向及项目业态测试调67、研结论小结在项目片区商业发展方向及项目业态测试上，消费者对片区的认知还有待加强；在项目片区商业发展方向及项目业态测试上，消费者对片区的认知还有待加强；大多数消费者认为本项目可打造为中高档项目，并表示愿意前往消费；大多数消费者认为本项目可打造为中高档项目，并表示愿意前往消费；KTV、健、健身会所及夜总会是境外消费者最希望增设的三个业态。身会所及夜总会是境外消费者最希望增设的三个业态。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8商家访谈概况 商家访谈小结CentaP68、roCentaPro目标商家访谈总结CentaPro1、对片区的看法 片区消费力片区消费力有休闲娱乐业态与餐饮搭配，比较看好晚上消费。现有餐饮情况现有餐饮情况现今缺少真正高档的餐饮，比较看好福田中心区餐饮消费力。2、对区域拓展的看法区域拓展情况区域拓展情况访谈商家占了75%以上对福田以及香蜜湖片区持有拓展意向的肯定。约20%的商家对现有店铺经营情况、公司拓展计划等因素考虑，对本项目拓展选择了否定态度。项目信息了解程度项目信息了解程度对项目的概念定位、内部硬件、业态组合等方面了解不够。3、各业态商家入驻项目意向占比从业态分析，西餐厅和咖啡厅对本项目拓展意向是最大的，占比是93.33%。其次异国餐69、饮、特色餐饮和宴会餐饮的拓展意向都超过了83%，酒吧也达到了50%对福田以及香蜜湖片区的拓展持有肯定态度。4、对项目进驻的要求停车位情况停车位情况访谈商家整体表示较为担心本项目停车位的供应问题。需求面积需求面积访谈的业态当中，宴会餐饮的需求面积达到3000平方米以上，其次酒吧和特色餐饮平均在 500-1500平方米的区间位，异国餐饮和其余业态的需求面积整体不超过500平方米。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8西湖天地分析 赣江新天地分析克拉码头分析Ce70、ntaProCentaPro专题旅游滨水商业特性分析专题专题旅游滨水商业特性分析专题参照国外及国内的滨水商业案例，其特征：1）项目拥有良好的景观资源或者历史文化，成为旅游人群休闲娱乐场所；2）建筑富有特色，一般为开放式街区，配备大型休闲广场，停车位充足；3）业态中娱乐、餐饮比重突出；4）商业需要大量外部客群来支撑，辐射氛围广。CentaProCentaPro案例一：西湖天地案例一：西湖天地项目概况：项目概况：主要投资商：主要投资商：香港瑞安集团 项目地址：项目地址：位于杭州西湖南线风景区，毗邻西湖十景之一的“柳浪闻莺”，位于涌金池畔。项目总建筑面积：项目总建筑面积：西湖天地占地50,000平方71、米，其园林篇占地30,000平方米。项目定位：项目定位：具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。项目典型商家：西湖翡翠花园酒家、杭州茶酒年代、哈根达斯、星巴克、PH7创意手工银饰CentaProCentaPro规划特色规划特色以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，商家分布商家分布商业布局散点式分布相对独立的建筑类型，商业密度较低，借助古迹、主题雕塑、园林绿化融入自然景观中。规划特色及商业分布分析规划特色及商业分布分析CentaProCentaPro功能业态及商家统计功能业态及商家统计CentaProCentaProCOSTA咖啡星巴克72、咖啡西湖翡翠花园酒家云水酒家部分商家示意图部分商家示意图CentaProCentaPro人文元素：涌金楼人文元素：长寿图生态主入口出入口及公共空间出入口及公共空间CentaProCentaPro外摆、导示外摆、导示CentaProCentaPro园林式风格，玻璃房、仿古建筑相结合；中西品牌荟萃。CentaProCentaPro本项目借鉴p总体而言，需要发掘自然景观优势，总体而言，需要发掘自然景观优势，更好的营造亲湖的概念及打造园林景更好的营造亲湖的概念及打造园林景观的休憩氛围，同时利用外摆、通透观的休憩氛围，同时利用外摆、通透的玻璃房、主题雕塑广场及导视系统的玻璃房、主题雕塑广场及导视系统等多73、种公共空间利用和开发营造休憩等多种公共空间利用和开发营造休憩的氛围的氛围。本本项项目目的的机机会会建筑依托湖景及园林及原有古建筑，低密度园林式开发理念，注重和景区及西湖景区休闲氛围的结合。营造临湖与观湖相结合，从横交错，相联系而又独立，营造曲径通幽的园林景观感受；业态结合面向游客的特点，业态以中小型餐饮、咖啡西餐为主，有针对性的引进中西餐饮业态；部分利用不临湖但充分挖掘案例小结案例小结CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8西湖天地分析 赣江新天地分析克拉码74、头分析CentaProCentaPro案例二：赣江新天地案例二：赣江新天地项目概况：项目概况：主要投资商：南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司 南昌红江实业发展有限公司项目地址：红谷滩区赣江南大道南昌大桥南侧300米(摩天轮旁)项目总建筑面积：建筑面积10万平方米。项目定位：纳赣文化、美食文化、观光旅游、休闲度假、商旅往来、公务交流为一体，以餐饮业为龙头，与酒店、休闲、娱乐等业态互动交融，由时尚特色、大众餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构铸崭新的体验式商业空间。典型商家：俏南国、阿一鲍鱼、“新天地怡和假日酒店、“仙鱼湖畔”酒家、大华商务会所、维纳斯电影制片场、浪漫酒吧、拉芳舍75、咖啡馆、思妍丽SPA、东京都日本料理。CentaProCentaPro项目特色：红谷滩板块最大的滨江商业项目，拥有得天独厚的景观资源，独享1200米一线临江的黄金水岸；汇集本地特色餐饮、异国特色餐饮、大型酒楼等各式风味，“鼎级食尚娱乐港”。CentaProCentaPro功能业态及商家统计功能业态及商家统计CentaProCentaPro本项目借鉴p结合项目而言，本项目同样缺乏偶得的商务人群，目的性消费较强，必须注重餐饮休闲娱乐的业态的综合性搭配综合性一站式需求，对于酒吧等夜间消费，未形成规模和聚集效应，难以改变引导城市居民的消费习惯，应注重餐饮和商务接待业态的协同效应。本本项项目目的的机机会76、会区位及人流：赣江西侧，红谷滩新区，临近大型住宅区但整体入住率较低，周边商务氛围较差，主要人流来自城市商务接待等。定位：城市地标，餐饮矩阵、娱乐王国，城市高端商务接待餐饮娱乐目的地规模大，功能多，业态符合度高；涵盖酒店、餐饮、与摩天轮娱乐公园、滨江主体休闲长廊等形成南昌赣江边的标志性建筑群；建筑：简欧独栋建筑群案例小结案例小结CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8西湖天地分析 赣江新天地分析克拉码头分析CentaProCentaPro案例五：案例五：Cla77、rke QuayClarke Quay克拉码头克拉码头项目概况项目概况项目原来为破旧的码头仓库改造而来，现在已成为新加坡著名的旅游景点及休闲娱乐场所在100多米长的街道上，聚集了中国、日本、意大利、法国等许多风味餐厅业态布局业态布局码头以广场为中心分成A、B、C、D、E五处区域沿河边的A、D、E区为餐饮区B、C区为购物、娱乐中心，有特产、工艺品及各种时装、大型电子游戏中心B、C区之间的Read st.到了夜晚，则变成露天摊位、马路游戏等。主力商家主力商家餐饮：沙爹俱乐部（Clarke Quay Satay Club娱乐：MOS俱乐部经营特色经营特色是新加坡的主要旅游景点体验独特的生活方式及文化78、以分散式的建筑为主外地游客是主要的目标客户CentaProCentaPro景观资源及建筑特色景观资源及建筑特色设计目标:充分利用原来的河道及仓库，将其改造成为主要的休闲娱乐区；对街景和码头沿岸区域进行改造使克拉码头恢复生机和活力，同时，设计与当地的气候条件（高温、暴雨）相适应，包括三部分组成：码头沿岸区域、街道和River Valley路。2008年，新加坡高165米的摩天轮在新加坡河附近建成，克拉码头更是开通了直通摩天轮的游船，成为吸引游客的另一亮点 游艇可沿河欣赏滨海艺术中心、鱼尾狮像、赌场建社区、新加坡主要金融建筑等 成功因素成功因素建筑建筑：由60个仓庫改建而成，保留旧有的建筑，让游人79、体验当地的昔日的生活及文化及体现其独特性，便于与其他项目竞争景观景观：享有新加坡河畔的秀丽景色业态：业态：项目由仓库改造而成，主打餐饮娱乐元素，形成与其他商业中心的区别因素，白天为以二手商品店和古董店闻名，日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所娱乐娱乐：通过大型休闲娱乐主力店带动区域氛围，如MOS俱乐部的日人流量达15,000人左右，带动了周边酒吧发展，以此为基础营造强大的商业吸引力和聚客力活动活动：引入节日概念，经常举办活动，能长期保持川流不息的人流；Clarke QuayClarke Quay克拉码头克拉码头CentaProCentaPro案例总结：案例总结：注重借助品牌商家的号召力80、来提升项目整体形象及影响力，尤其是大型品牌连锁商家，有较好的市场抗跌能力；在建筑风格外，注重园林景观及休闲氛围的营造；针对商旅人群需求，在餐饮之外，注重娱乐和休闲配套功能的完善。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8项目分析 定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位CentaProCentaPro项目效果图项目效果图项目基本概况项目基本概况项目区位图项目区位图CentaPro项目四至项目四至北面：北面：侨香路、沃尔玛，沃尔玛人气较旺81、，但目前地铁施工阻断了人流，侨香路是到达本项目的主要通道；项目临侨香路市政树木遮挡了昭示面，需增加导视牌。南面：南面：香蜜湖、自己人家潮州菜馆、高尔夫练习场、红荔路，与香蜜湖度假村隔湖相对，红荔路与本项目间暂无通道西面：西面：德式堡会所、高尔夫练习场、新天国际名苑、熙园，住宅区为主东面：东面：香蜜湖一号、水榭花都，有社区配套商业街和少量餐饮店，香梅路为连接本项目与深南大道的主要通道项目位于香蜜湖北，紧邻侨香路与项目位于香蜜湖北，紧邻侨香路与香蜜湖一号，与周边高端住宅、会香蜜湖一号，与周边高端住宅、会所、高尔夫俱乐部等配套设施形成所、高尔夫俱乐部等配套设施形成一个互为补充的品质生活聚集地。一个互82、为补充的品质生活聚集地。CentaPro1291081112141315161735467本案2346875131411211159101716香蜜湖一号香蜜湖一号水榭花都水榭花都宏浩花园宏浩花园天然居天然居香蜜湖唯珍府香蜜湖唯珍府天健世纪花园天健世纪花园景秀年华景秀年华特发小区特发小区熙园熙园新天国际名苑新天国际名苑枫丹雅苑枫丹雅苑豪峰园豪峰园香雅园香雅园恒星园恒星园翰盛花园翰盛花园香域中央花园香域中央花园香榭里花园香榭里花园项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro项目周边住宅人群分析项目83、周边住宅人群分析CentaPro统计数据显示，项目周边拥有近十个高尚楼盘，周边住宅户数口接近1450014500户户，以户均人口3.5人计算，项目周边居住人口大约是5.15.1万人万人，有望为项目提供稳定的住宅消费人流。项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro本案天安数码时代大厦 NEO企业大厦 中国有色大厦本元大厦金润大厦喜年中心英龙大厦大庆大厦世纪豪庭财富广场万轩国际大厦时代科技大厦 招商银行大厦西京大厦金谷三号云松大厦项目周边商务人群分析项目周边商务人群分析CentaProCentaPro项目周边商务人群分析项目周边商务人群分析CentaPro 项目周边的84、写字楼集中在车公庙片区，相关数据统计显示，项目周边写字楼的办公面 积约86.4平方米,目前车公庙片区写字楼的空置率属于深圳商务圈中最低的，空置率是6.8%，按人均办公面积12平方米计算，车公庙写字楼片区写字楼的办公人数j近7万人。项目周边商务人群分析项目周边商务人群分析CentaPro本案本案16452深圳市高级中学深圳市高级中学景秀小学景秀小学3景秀中学景秀中学耀华实验学校耀华实验学校荔园外国语小学荔园外国语小学深圳外国语学校东海附属小学深圳外国语学校东海附属小学项目周边学校人群分析项目周边学校人群分析CentaProCentaPro项目周边学校人群分析项目周边学校人群分析数据统计显示，项目85、周边中小类型学校数量7间，在校学生大约1267112671人人。学校办学性质可分为国家公办学校、国有民办学校。CentaPro深圳地铁二号线贯穿城市东西发展主轴，为城市东西向主要客运通道，西起蛇口赤湾站、东至罗湖新秀站，连接南山区、福田区、罗湖区，将蛇口、南山中心区、福田中心区、罗湖商务区等城市商务区贯穿一线，成为城市商务交通主轴。项目处于香梅北站附近，位于二号线中段，罗湖与南山两区往返必经之站，将增加项目的辐射力。地铁二号线连接城市的各个商务区，并经过城市住宅密集区，将为项目带来不可忽视的消费人流。未来地铁人流分析未来地铁人流分析CentaPro项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势(St86、rength)(Strength)1、区位优势区位优势深圳豪宅片区，片区消费力强2、无敌湖景资源无敌湖景资源无阻挡水面景观资源，易于营造亲水主题；3、地铁入口附近，交通便利。地铁入口附近，交通便利。劣势劣势(Weakness)(Weakness)1、项目所临主干道侨香路一侧被市政树木遮挡，昭示性差昭示性差；2、项目周边偶得商务客流少偶得商务客流少，3.项目所处香蜜湖北的知晓度还需加强。威胁威胁 (Threaten)(Threaten)1、未来大量购物中心项目及酒吧街入大量购物中心项目及酒吧街入市，市，抢占商业资源；2、中心区配套的餐饮酒吧吸引商务就近消费，分流项目的目标消费群体。机会机会 (O87、pportunity)(Opportunity)1.、市场空白市场空白:区域高端餐饮与酒吧市场主题性、业态丰富性欠佳；2、周边家庭及商务人群消费机会周边家庭及商务人群消费机会巨大。巨大。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8项目分析 定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位CentaPro餐饮市场总结：餐饮市场总结：、现有街区商业的餐饮以中低档的地方特色餐饮为主。2.高端餐饮经营状况良好，还具有较大潜力可挖掘。3.未来供应大型购物中88、心餐饮将成为竞争威胁。市场启示市场启示我们最大的问题是什么我们最大的问题是什么消费者分析总结：消费者分析总结：1、周边拥有较多居民、学生及办公人群2、较认可区域价值，认为足够打造中高档项目。3.对项目具体位置仍然具有明显的不了解度。4.除餐饮和酒吧外，希望项目增加休闲娱乐因素。餐饮市场环境启示：高档餐饮与概念是市场发展的主流方向，知名的大型酒楼极具市场号召力。商家访谈小结：商家访谈小结：、认可区域消费能力、大型宴会餐饮、咖啡西餐意向较强、对项目片区午间消费人流表现出一定担心酒吧市场环境启示：演艺吧与迪吧更具聚客性，带动人流。未来酒吧街市场竞争激烈，寻求特色化发展。消费者分析启示：家庭消费及学生89、消费占据一定比例。看好区域消费力。破？酒吧总结：酒吧总结：1.除个别酒吧街外，现有酒吧街以清吧和餐吧、咖啡吧为主，但晚间生意演艺吧与迪吧相对更好。2.酒吧及其看重外摆。3、未来三年内有三个酒吧街入市。商家访谈启示：认可区域消费力。对项目午间人气状况有担忧，项目离商务区存在距离，商务就近消费CentaPro市场启示小结市场启示小结项目现在面临的最大问题项目现在面临的最大问题1、项目所处香蜜湖北的位置知晓率不高；2、福田中心区和中心西区商务的购物中心及餐饮配套设施，商务人群就近消费；3、项目位置相对其他将入市项目缺乏规模、区位优势。解决办法解决办法1、项目定位主题化、特色化，加强公共空间特色及园林90、景观打造，截流片区外流消费者，吸引其他片区消费者。2、高档餐饮与概念餐饮相结合，商务餐饮与快速餐饮相结合，增加休闲娱乐聚客业态，力求客流稳定平衡。3、提炼项目概念主题与特色，加强项目吸引客流亮点的打造，加大市场推广中的知晓度传播。CentaProCentaPro强化香蜜湖度假村、香蜜湖亲水自然景观资源的原生态稀缺特点，打造生态滨水栈道及生态广场，让商业和生态湖区融为一体；挖掘深圳CBD高端主题餐饮娱乐街区的空白，相应文化立市号召，引进国际影音和深圳独有艺术符号，打造代言深圳的城市绿色、低碳、生活的餐饮娱乐目的地街区；“亲湖的、花园里的场子，让城市CBD商务及居家生活更写意！”倡导都市文化艺术生91、活。定位思路定位思路生态的生态的 亲水的亲水的 艺术的艺术的 餐饮娱乐目的地餐饮娱乐目的地CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 项目分析定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位CentaPro目标消费群年龄层分析目标消费群年龄层分析收入在收入在16-3016-30万之间及万之间及3030万以上的中高收入者，根据森拓普所做的消费者问卷，香蜜湖片区中高收万以上的中高收入者，根据森拓普所做的消费者问卷，香蜜湖片区中高收入消费者即占入消费92、者即占2 2比比0%0%，比深圳平均的，比深圳平均的10.5%10.5%高出近高出近1 1倍；中高收入群体的年龄阶段倍；中高收入群体的年龄阶段75.8%75.8%集中在集中在26-26-4040岁之间。岁之间。年收入在年收入在16-3016-30万及万及3030万以上的消费者在各个年龄阶段的分布比例万以上的消费者在各个年龄阶段的分布比例CentaPro中高端品质化、休闲娱乐综合化、家庭休憩便捷化中高端品质化、休闲娱乐综合化、家庭休憩便捷化目标客户群需求分析目标客户群需求分析CentaProp综合目标客户群定位，可以看出项目所处辐射的香蜜湖高端住宅区（含香蜜湖综合目标客户群定位，可以看出项目所处93、辐射的香蜜湖高端住宅区（含香蜜湖北龙华高端住宅区、天安高端住宅区等）、中心区及中心西区商务区（含高端住北龙华高端住宅区、天安高端住宅区等）、中心区及中心西区商务区（含高端住宅区周边酒店和办公楼），购物中心中主题酒吧餐饮街区日趋成熟和完善，商务宅区周边酒店和办公楼），购物中心中主题酒吧餐饮街区日趋成熟和完善，商务及宴会餐饮发展潜力巨大；及宴会餐饮发展潜力巨大；未来不断增长的商务人流及交通的通达性不断加强，福田中心区人流、商业均呈现较高增长态势；呈现以下消费特点：香蜜湖和中心区、中心西区的共融，商务人群聚集催生主题餐饮街区和城市购物中心餐香蜜湖和中心区、中心西区的共融，商务人群聚集催生主题餐饮街区94、和城市购物中心餐饮的兴旺饮的兴旺借助地铁的开通以及两大商务区商务人流的增长，香蜜湖特色餐饮的整体形象呈现良好的发展势头，呈现中高端商务消费和白领人群特色化需求并驾齐驱；缘人们对于特色商家需求强大，尤其是在粤菜之外，民族风味和烧烤、广东和宵夜排档文化的很好发展；区域消费增强，福田商业日渐受追捧区域消费增强，福田商业日渐受追捧轨道交通的快捷，使得人们出行的半径加大，深圳汽车保有量的增长，也催生城市核心轨道交通的快捷，使得人们出行的半径加大，深圳汽车保有量的增长，也催生城市核心商业圈未来的影响力增强商业圈未来的影响力增强目标客户群消费特点分析目标客户群消费特点分析CentaPro竞争项目概况竞争项目95、概况CentaPro购物公园$COCOPARK酒吧餐饮娱乐街区香蜜湖南区餐饮美食街欢乐海岸本案本案本案中档、综合性中档特色餐饮、大型粤式酒楼、民族风味餐厅，单一性三类成功战略思维三类成功战略思维专一化战略专一化战略差异化战略都市娱乐目的地+主题乐园东海农林路商圈本案分散的餐饮娱乐区项目竞争策略项目竞争策略填补空白，增加休闲填补空白，增加休闲娱乐业态，打造开放娱乐业态，打造开放体验式街商业街区体验式街商业街区结合消费需求，突出结合消费需求，突出中高档商务餐饮业态，中高档商务餐饮业态，满足消费者需求满足消费者需求适应城市商务消费发展，高端餐饮、休闲娱乐、特色综合服务于一体的综合性街区有一定发展机遇96、；档次上匹配项目城市豪宅的整体形象，整体趋向中高档，以高档为主，以中档为辅；档次上匹配项目城市豪宅的整体形象，整体趋向中高档，以高档为主，以中档为辅；业态上，业态上，满足商务消费需求，引入中高档商务餐饮主力店，辅以便捷式餐饮；融入休闲娱乐业态，满足商务消费需求，引入中高档商务餐饮主力店，辅以便捷式餐饮；融入休闲娱乐业态，增加项目目的性消费需求，营造餐饮与休闲娱乐目的地氛围；增加项目目的性消费需求，营造餐饮与休闲娱乐目的地氛围；充分发挥项目湖景资源资源优势，加强项目园林景观及公共空间特色营造，引入文化业态设置，充分发挥项目湖景资源资源优势，加强项目园林景观及公共空间特色营造，引入文化业态设置，打97、造深圳首席生态文化体验式商业街区。打造深圳首席生态文化体验式商业街区。结合项目湖景资源，响结合项目湖景资源，响应文化立市号召，增加应文化立市号召，增加项目生态文化气息项目生态文化气息生态文化战略CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 项目分析定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位CentaProCentaPro深圳首席深圳首席都会生态文化街区都会生态文化街区餐饮娱乐目的地餐饮娱乐目的地 CBDCBD生态示范文化街区生态示范文化街区98、都市文化主题商业新标杆都市文化主题商业新标杆整体形象及商业概念整体形象及商业概念CentaPro商业经营特点：感受深圳都市休憩与人文文化内涵的精神秀场商业经营特点：感受深圳都市休憩与人文文化内涵的精神秀场借助艺术品展示、亲湖栈桥及影音新体验，吸引都市高端商务人群及家庭人群，打造亲近自然的都市现代人文地标，永不落幕的花园亲近自然的都市现代人文地标，永不落幕的花园艺术体验艺术体验；借助绿色生态街区建筑打造，创造主题低碳商业地标主题低碳商业地标；借助具有城市特色的高端民族风味餐馆和品牌高端连锁餐饮，营造城市高端餐饮聚集新天地城市高端餐饮聚集新天地；开创一站式餐饮娱乐目的地，再造香蜜湖度假村文化和高品99、质休憩再造香蜜湖度假村文化和高品质休憩商业模式，让商业模式，让CBDCBD商务和居家生活再添新元素。商务和居家生活再添新元素。商业概念阐述商业概念阐述CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议 9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 项目分析定位思路分析目标客户需求分析及竞争策略项目整体定位项目功能定位CentaPro功能业态划分功能业态划分功能定位业态筛选家居、家饰家居、家饰奥特莱斯特价场奥特莱斯特价场影院影院个人综合服务个人综合服务娱乐娱乐家电家电时尚青春零售时尚青春零售超市超市/百货百货餐饮100、大世界餐饮大世界皮包皮具皮包皮具鞋鞋酒吧、西酒吧、西餐、咖啡餐、咖啡大型餐饮大型餐饮KTVKTV、夜总会、养、夜总会、养生理疗馆生理疗馆高端餐饮集群高端餐饮集群家庭休憩生活方式中心家庭休憩生活方式中心综合消费者需求、项目竞综合消费者需求、项目竞争策略争策略商业元素及城市购物中商业元素及城市购物中心功能心功能形成有特色的功能模块形成有特色的功能模块组合组合时尚酒吧街、滨时尚酒吧街、滨水特色美食街区水特色美食街区综合服务：特色零售（高尔夫综合服务：特色零售（高尔夫、化外运动）、儿童亲自、化外运动）、儿童亲自培训教育中心、个人护培训教育中心、个人护理理SPASPA中心中心 VIP VIP影院影院Ce101、ntaProCentaPro功能组合分析功能组合分析以城市餐饮娱乐目的地为商业概念，引入国内外知名品牌特色餐饮品牌，涵盖高端西餐、高端茶馆、概念餐饮、民族风味品牌连锁餐饮、时尚酒吧、广东风味餐饮集群；同时引进国际领先VIP影院放映设施，设置文化展示长廊和湖滨生态广场和休憩栈桥，融入商务会客、家庭休憩的的体现生态品质色深圳CBD城市商业新地标；都市休闲娱乐主场都市休闲娱乐主场都会商务会客及家庭娱乐不单单要有打动游客的自然和人造景观，也需要更能吸引游客兼具文化体验和休闲娱乐体验的好去处；影音艺术品天地影音艺术品天地瞄准城市大量高端游客及城市中高收入白领、中产阶级、管理层等物的中高档品牌消费；国际美102、食领地国际美食领地游客聚集的、娱乐休闲商业概念商业概念商业概念商业概念概念阐述概念阐述概念阐述概念阐述业态延展业态延展业态延展业态延展高端茶馆及茶文化展厅SPA美容馆瑜伽馆夜总会酒吧、西餐、咖啡高端餐饮、概念餐饮书吧、VIP影院艺术品展厅及销售功能组合：世界餐饮及民族风味餐厅矩阵功能组合：世界餐饮及民族风味餐厅矩阵+品牌酒吧不夜城品牌酒吧不夜城+VIP+VIP主题影音播放厅主题影音播放厅+特色娱乐设施特色娱乐设施价值贡献价值贡献价值贡献价值贡献特色多元化业态组合聚客、多元化消费体验主题业态和功能区域运营方式运营方式运营方式运营方式统一招商订单式统一招商CentaProCentaPro市场环境分103、析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 业态功能布局建议业态组合建议租金收益测算CentaProCentaPro规划理念：规划理念：一条亲水栈道及一条文化展示长廊，两大广场，三大主题功能区域。三主题功能区域：三主题功能区域：国际饕餮广场+民族风情盛宴+深圳1978香蜜湖湖滨酒吧街两大广场：两大广场：休闲广场+活力广场整体规划整体规划CentaProCentaPro国际风味馆滨水品牌餐饮餐饮长廊民族风味馆概念精品新中式民族风味集中营湖滨酒吧街酒吧为主、影院等结合商业分布特点，最大限度利用项目资源，使104、人流动线合理最大化，动静分区，按组团分主题，突出区域协作的同时，如安排聚人气的商业在临湖及内街区，带动项目整体的商业价值挖掘临湖商业价值挖掘临湖商业价值考虑项目南侧端临湖，适宜休闲餐吧、西餐咖啡业态的设置，满足外摆空间的同时，也更能突出滨水休闲的特色；解决外摆利用最大化问题？解决外摆利用最大化问题？项目属于狭长型商业分布，AB均面向湖区其中A区独立性较好，B区除考虑街区外，垂直业态的互动也需要考虑。休闲娱乐餐饮及多元化消费概念的取舍？休闲娱乐餐饮及多元化消费概念的取舍？休闲娱乐和餐饮能形成较好的主题商业街区，但先期项目也需将项目视为特色区域商业中心。连同德士堡、沃尔玛、高尔夫体育公园等，打造香105、蜜湖独特综合兼具运动、休闲、商务接待和生活休憩的商业点睛之笔，因此需要考虑周边居民的零售家庭综合消费需求；使街区整体成为一个聚集餐饮、酒吧、娱乐休闲的生态休憩街区。使街区整体成为一个聚集餐饮、酒吧、娱乐休闲的生态休憩街区。整功能业态布局整功能业态布局高端主力餐饮品牌活力广场活力广场休闲广场休闲广场艺术长廊艺术长廊亲亲 水水 栈栈 道道CentaProCentaPro项目竞争力挖掘思路项目竞争力挖掘思路项目竞争力挖掘思路项目竞争力挖掘思路顺应趋势顺应趋势迎合区域的消费趋势迎合区域的消费趋势“中高端品质化、休闲娱乐综合化、家庭休憩中高端品质化、休闲娱乐综合化、家庭休憩便捷化便捷化”；混搭多元化混搭106、多元化增加商务应酬的选择性，借助本地品牌和首次进驻深圳的品牌商增加商务应酬的选择性，借助本地品牌和首次进驻深圳的品牌商家爱的混合溢价影响力增加项目对商务区日间及周末的吸引力；家爱的混合溢价影响力增加项目对商务区日间及周末的吸引力；综合化综合化 通过娱乐和餐饮的混合，满足商务人群的综合消费需求；通过娱乐和餐饮的混合，满足商务人群的综合消费需求；借助特色概念类、富有民族特色的广东风味馆和概念中菜为主，借助特色概念类、富有民族特色的广东风味馆和概念中菜为主，以西餐咖啡为辅，打造全方面满足消费者需求的更广泛选择餐饮矩阵。以西餐咖啡为辅，打造全方面满足消费者需求的更广泛选择餐饮矩阵。CentaProCe107、ntaPro餐饮设计由四方面构成：餐饮环境设计菜谱服务方式设计娱乐活动设计在招商方面，目标商家需要在这四个方面上体现出时尚文化的餐饮品牌 化化化化符符符符号号号号文文文文引入各种概念餐厅主题店，充分烘托引入各种概念餐厅主题店，充分烘托商业氛围，同时为商务客户提供服务商业氛围，同时为商务客户提供服务案例：案例：苏浙汇、小南苏浙汇、小南国、湘鄂情、国、湘鄂情、俏江南、金钱俏江南、金钱豹、十号公馆豹、十号公馆 CentaProCentaPro借鉴：借鉴：p多种风格集于一身，适合不同人群，不同需要p特色的装修设计p跨行业的互动（时装表演、艺术盛事、高级聚会等）純K派對品牌作為健康體驗式娛樂劃時代的創領108、者，顛覆傳統的K歌娛樂模式，成為繼傳統KTV產業之後之時尚符號。通過全新娛樂技術及資源系統整合，透過全方位人性化的行動及技術裝置，提供高品質視聽、音樂、美食、派對策劃等豐富服務，讓人們感受即時行動化的體驗及全娛樂感官時尚，純K派對不但為城市生活締造全新娛樂模式，亦帮助人们与他们息息相关的人和事紧密相联使人與人溝通更快樂，生活更精彩。娱乐主力店娱乐主力店案例：案例：苏荷旗下纯苏荷旗下纯K K夜总会夜总会CentaProCentaProCentaProCentaPro不断变更影片，创造重复消费多个VIP放映厅，会员带来品质消费群首映仪式、明星见面会，聚集人流 创新形态，感官刺激多功能多功能VIPV109、IP电影院电影院CentaPro建议:与拥有明星资源的院线影院合作，利用其发行影片及签约明星，举办活动，吸引人气；同时引入未来更趋发展潜力的小型VIP影院，通过其会员制带动固定消费人群，提升项目整体人气，同时，满足消费者一站式消费的习惯，带给人们全新的视觉感受；扩大醒目的辐射力和持续的营销新奇感。影院主力店：全新视觉盛宴影院主力店：全新视觉盛宴CentaProCentaPro娱乐亮点：影音娱乐新概念新型娱乐中心：新型娱乐中心：p电影成为中国未来20年最具活力的产业；p影视集团的影视制作、院线开发、衍生产品及文化中心的建设等等是休闲经济的特点；启示：启示：p影视传媒集团借助强大的影视资源，可以更110、好的挖掘其他附加值，嫁接；p休闲娱乐和餐饮的互动，提供更具娱乐体验特色的享受服务；187CentaProCentaPro定位：定位：结合商务目的性消费特点，打造集大型演艺吧、韩国风情啤酒吧及深圳知名受欢迎酒吧品牌升级相结合的多种酒吧类型、兼具新鲜感和号召力的商家组合类型；尤其是滨水、空中酒吧及西餐和酒吧相结合的商家主题挖掘，CBD时尚滨水生态酒吧不夜新天地业态类别组合：业态类别组合：大型演艺吧（约1000以上）、特色主题风情酒吧（300-400）、普通酒吧（150左右）、特色餐饮及西餐咖啡（200-300）。组合策略：组合策略：主力店、次主力店、小型商家组合整体形象：整体形象：国际化、地方特色111、多元化楼层划分策略：楼层划分策略：切合项目独立与统一性、大尺度空间与中小格局的建筑规划及楼层放置特点，科学合理设置酒吧餐饮业态。成功酒吧街的启示：成功酒吧街的启示：设置人气中心；动静结合；充分设置外摆，感受亲水自然风情CentaProCentaPro优势：优势：建筑一层铺位外摆滨水线及高楼层景观线均较长，街区式物业，营业时间较长，多广场区域适宜人气中心及演艺中心的打造；劣势：劣势：商务区边缘地带；机会：机会：香蜜湖酒吧街空白，借助自然景观和地铁的开通，适宜打造生态高品位商务消费目的地；威胁：威胁：建筑风格缺乏更鲜明的特色，周边停车的充足性及停车场、公交总站的噪音等对滨水氛围的影响。充分挖掘品112、牌酒吧、餐饮的合理面积组合及品牌效应，尤其是区别并打破于商务区餐吧和中小型外摆西餐为主的酒吧类型，满足区域消费日间及晚间的综合需求，挖掘商务客户及居民消费的综合性潜力，不单一强调纯酒吧大规模设置，寻求在大型品质西餐和酒吧的结合，寻求更注重氛围和外摆的品质酒吧类型品牌；逐步使AB区一起形成互补互动的日间夜间消费的全天候活力秀场；动静适当分区中，挖掘品牌酒吧及特色酒吧；酒吧街酒吧街SWOTSWOT分析分析CentaProCentaPro酒吧商家组合酒吧商家组合CentaProCentaProCentaPro规模：350实用面积+|700平米外摆空间功能：西餐+酒吧地点：番禺植物园客群：周边大型社区113、，如碧桂园等主要时间：周末及晚上特色：临池塘的幽静、投射荧屏、私家别院、特色西餐、老板的个人品味和热情接待CentaPro建议:引进独具个性的西餐和酒吧相结合的品牌；打造低调的口碑效应，弥补西餐连锁在深圳发展的瓶颈现状，同时很好的解决日渐消费不足的特点，适应商家的价值最大化。案例：案例：广州番禺天蓬西餐酒吧屋广州番禺天蓬西餐酒吧屋CentaProCentaPro西餐酒吧适宜西餐酒吧适宜的氛围和座椅、的氛围和座椅、自建玻璃外摆区自建玻璃外摆区示意示意开阔简约的格调，开阔简约的格调，契合生态的雅致契合生态的雅致窗外一瞥，池塘、窗外一瞥，池塘、大屏幕视觉点大屏幕视觉点CentaProCentaPro114、A A、艺术、艺术馆体验之馆体验之旅旅大芬村知名画家观澜瓷名家代表CentaPro综合个人护理中心综合个人护理中心综合个人护理中心综合个人护理中心第三生活空间第三生活空间B B、个人、个人综合康体综合康体生活生活CentaPro在恍如红酒艺术映像派的红酒屋里，雅马哈大黑三角钢琴弹奏出柔美的音乐,清水砖刷白的墙壁上，闪烁红酒的影像在投影，吧台后透明玻璃后，可以清晰看见满藏极品红酒的酒窖，屋子四周摆设来自不同年代的藏酒，一切都是那么的惬意在红酒俱乐部里，有罕見的大规模专业紅酒坊及紅酒酒窖，在這里，VIP会员可以尽情品味多种颇受波而多地区五大顶级酒庄一致推崇的极品年份波尔多红酒，VIP会员也可將紅酒115、珍藏于由专业酒庄人士管理的紅酒酒窖中。红酒屋红酒屋&雪茄坊雪茄坊CC、高尚惬、高尚惬意生活意生活CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 业态功能布局建议业态组合建议租金收益测算CentaPro主力店规划及品牌落位主力店规划及品牌落位A1A1A2A2A3A3B1B1B2B2B3B3B4B4CentaProCentaPro高端品牌高端品牌首选阿一鲍鱼、苏浙汇、小南国、俏江南、金钱豹、四海一家、第二选择胜记、春满园、海港、稻香、潮江春、春满园、新梅园、湘鄂情品牌116、概念餐饮品牌概念餐饮首选西湖春天、豫园、上井、鑫泰、汉阳馆、大渔铁板烧、第二选择毋米粥、中发源、KTV KTV 首选首选钱柜、纯K影院嘉禾、星美、APEX品牌示意：品牌示意：CentaProCentaProA A区业态组合示意区业态组合示意1-2F为KTV或概念影院如纯一派对、钱柜主力酒吧如乐巢-1/1/2F高端粤菜如阿一鲍鱼-1F-1F-1/1/2F高端粤菜如阿一鲍鱼1F1F主力酒吧如乐巢1-2F为KTV或概念影院如纯一派对、钱柜-1/1/2F高端粤菜如阿一鲍鱼2F2FA1A1栋：栋：A1A1栋：栋：A2A2栋：栋：A2A2栋：栋：A3A3栋：栋：A3A3栋：栋：A3A3栋：栋：CentaP117、roCentaProA A区业态统计区业态统计A A区各业态面积统计区各业态面积统计A A区业态统计表：区业态统计表：A A区主要引进餐饮主力店；及酒吧、区主要引进餐饮主力店；及酒吧、KTVKTV或影院次主力店，提升项目的业态吸引力。或影院次主力店，提升项目的业态吸引力。CentaProCentaProB B区方案一业态组合示意区方案一业态组合示意1F1F摇吧清吧清吧中西式便捷餐饮（真功夫、麦当劳等）异国餐吧如栋2南亚菜休闲饮品美发中西式便捷餐饮（如赛百味、麦当劳）异国餐吧如铁板烧异国餐饮如日式回转寿司异国餐饮如韩国料理休闲饮品B1B1栋栋B2B2栋栋B3B3栋栋B4B4栋栋中西式便捷餐饮（如118、赛百味、麦当劳）便利店面包、甜点快速便捷餐饮主要考虑周边家庭及学生需求，且面积占比较小，可视项目招商后期剩余铺位情况再做考虑是否引入。CentaProCentaProB B区方案一业态组合示意区方案一业态组合示意2F2FB1B1栋栋B2B2栋栋B3B3栋栋B4B4栋栋SPA异国特色餐饮茶馆或西式咖啡中式特色餐饮CentaProCentaPro3F3FB B区方案一业态组合示意区方案一业态组合示意粤式酒楼（含早中晚茶）；如胜记CentaProCentaProB B区方案二业态组合示意区方案二业态组合示意1F1F摇吧清吧清吧小型概念餐饮甜点、面包异国餐吧休闲饮品美发进口零食店酒窖异国餐吧快速餐饮（119、如天母蓝鸟、可颂坊等）茶餐厅咖啡B1B1栋栋B2B2栋栋B3B3栋栋B4B4栋栋快速便捷餐饮主要考虑周边家庭及学生需求，且面积占比较小，可视项目招商后期剩余铺位情况再做考虑是否引入。CentaProCentaProB B区方案二业态组合示意区方案二业态组合示意2F2FB1B1栋栋B2B2栋栋B3B3栋栋B4B4栋栋特色中餐如六千馆概念中餐如香辣蟹子都大型异国餐饮如鑫泰大型餐饮/3F（潮州菜客家菜）CentaProCentaPro3F3FB B区方案二业态组合示意区方案二业态组合示意茶馆大型餐饮2F/3F（潮州菜客家菜）CentaProCentaPro功能业态总体情况功能业态总体情况CentaP120、roCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 业态功能布局建议业态组合建议租金收益测算CentaProCentaPro租金测算依据：租金测算依据：结合本项目的物业特征及业态规划，主要选取福田区的同类商业项目作为参照，包括在经营的美食街和酒吧街，及在招商餐饮项目或业态，为项目租金定位提供参考数据。福田典型餐饮美食街租赁概况：福田典型餐饮美食街租赁概况：小结：小结：项目周边餐饮街租金水平大约项目周边餐饮街租金水平大约200-250200-250元元/；福田美食街中租金水平最高的121、片区位于华强北燕南路，可达福田美食街中租金水平最高的片区位于华强北燕南路，可达400400元元/；租金较低的区域租金也在租金较低的区域租金也在150150元元/左右。左右。CentaProCentaPro租金测算依据：租金测算依据：典型酒吧街租赁概况：典型酒吧街租赁概况：深圳知名酒吧街主要集中在南山与福田的旅游区或商务区，罗湖区酒吧分布零散，租金如下：小结：小结：深圳酒吧街中租金水平最高的片区位于深圳酒吧街中租金水平最高的片区位于COCOPARKCOCOPARK与购物公园酒吧街，可达与购物公园酒吧街，可达350-400350-400元元/；租金较低的区域是体育馆酒吧街，由于铺位面积大普遍在租金122、较低的区域是体育馆酒吧街，由于铺位面积大普遍在20002000 左右，租金大约左右，租金大约70-8570-85元元/；欧陆酒吧街由于经营不好，租金由最初的欧陆酒吧街由于经营不好，租金由最初的80-10080-100元元/调整到目前的调整到目前的30-4030-40元元/。CentaProCentaPro租金测算依据：租金测算依据：周边在招商项目餐饮区租赁概况：周边在招商项目餐饮区租赁概况：项目名称：大中华国际交易广场地理位置：福田中心区开发商 ：大中华集团商业体量：40000平米主题定位：深圳首个城市财富阶层品质生活中心典型品牌：潮江春招商进度：俏江南、豫园等基本确定合作意向CentaPro123、CentaPro租金测算依据：租金测算依据：周边在招商项目餐饮区租赁概况：周边在招商项目餐饮区租赁概况：项目名称：东海购物公园东海购物公园地理位置：福田农林路与红荔路交汇处开发商 ：东海集团商业体量：50000平米景观资源：2.7万平方米的东海文化公园典型品牌：三十三间堂、燕来居、麦当劳招商进度：2010年初曾与众多餐饮深入接触CentaProCentaPro租金测算依据租金测算依据其他典型餐饮、酒吧近期租赁案例：其他典型餐饮、酒吧近期租赁案例：小结：小结：欢乐海岸在整体规模、区位价值、品牌影响力等方面优于本项目，引进了一系列的知名酒吧、餐欢乐海岸在整体规模、区位价值、品牌影响力等方面优于本项124、目，引进了一系列的知名酒吧、餐饮品牌，其租金大约饮品牌，其租金大约80-10080-100元元/。CentaProCentaPro租金测算依据：租金测算依据：关于管理费的说明：关于管理费的说明：物业管理费物业管理费构成主要包括以下部分：1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3物业管理区域清洁卫生费用;4物业管理区域绿化养护费用;5物业管理区域秩序维护费用;6办公费用;7物业管理企业固定资产折旧;8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9法定税费;10其它费用。香蜜湖文化风情街的物业管理费的高低很大程度上将取决于绿化面积的125、规模，绿化用香蜜湖文化风情街的物业管理费的高低很大程度上将取决于绿化面积的规模，绿化用水的多少，初步建议水的多少，初步建议本项目的管理费为本项目的管理费为8-128-12元元/，具体实施视入驻品牌而定。，具体实施视入驻品牌而定。CentaProCentaPro租金测算依据：租金测算依据：关于外摆的说明：关于外摆的说明：小结：小结：CentaProCentaPro香蜜湖文化风情街的景观、层高等物业条件能有效提升项目的形象档次，外摆部分的平均收益预计香蜜湖文化风情街的景观、层高等物业条件能有效提升项目的形象档次，外摆部分的平均收益预计达到该铺位建筑面积租金的达到该铺位建筑面积租金的20%50%20126、%50%，但不同楼层不同位置的外摆租金所占室内租金的比例不一样。，但不同楼层不同位置的外摆租金所占室内租金的比例不一样。租金测算依据：租金测算依据：关于外摆的说明：关于外摆的说明：A区由于规划引入大型高端餐饮、大型演艺酒吧及休闲娱乐类等主力商家，这些业态的商家对外摆面积的需求相对不明显，且要求保障一定的私密性，因而森拓普建议与主力商家一对一的洽谈外摆位置面积的限制与租金收取方式，此次租金测算不包含主力店外摆租金。项目一楼主通道以南的铺位临街湖景，设置外摆的景观效果较好，因而南片区的外摆租金比例预计可占铺内租金的40%-50%。北片区因为离湖景资源有一定距离，令景观效果受到明显影响，因而外摆租金127、占室内租金比例应在20%-30%。外摆受季节及天气影响大。一楼外摆位置示意图一楼外摆位置示意图北区外摆面积：北区外摆面积：688平方米平方米南区外摆面积：南区外摆面积：901平方米平方米注：外摆面积为森拓普结合开发商提供数据的初步统计结果，最终以设计院复核数据为准。CentaProCentaPro因安全消防考虑及楼层内人流动线，二楼通道内不建议设置外摆。二楼外摆面积较大，与室内面积比例为1：0.88，且进深较大，所以外摆租金占室内的比例森拓普建议为20%-30%，南面可以观赏到湖景的外摆租金比例为25%-30%，其余外摆位置为20%-25%。租金测算依据：租金测算依据：二楼外摆位置示意图二楼外128、摆位置示意图关于外摆的说明：关于外摆的说明：北区外摆面积：北区外摆面积：1507平方米平方米南区外摆面积：南区外摆面积：1133平方米平方米注：外摆面积为森拓普结合开发商提供数据的初步统计结果，最终以设计院复核数据为准。CentaProCentaPro租金测算依据：租金测算依据：关于外摆的说明：关于外摆的说明：三楼外摆位置示意图三楼外摆位置示意图同样，三楼通道不建议设置外摆。三楼外摆面积较大，与室内面积比例为1：1.44，所以外摆租金占室内的比例森拓普建议为20%-25%，南面可以观赏到湖景的外摆租金比例为23%-25%，其余外摆位置为20%-23%。北区外摆面积：北区外摆面积：1055平方米129、平方米南区外摆面积：南区外摆面积：1733平方米平方米注：外摆面积为森拓普结合开发商提供数据的初步统计结果，最终以设计院复核数据为准。CentaProCentaPro租金测算依据：租金测算依据：项目竞争力分析：项目竞争力分析：通过与福田区典型餐饮街、酒吧街进行综合比较，将从项目物业条件、规模主题、整体区位、商业氛围、人流量、交通条件等方面来评判项目的竞争力，从而测算出本项目的租赁均价：东海购物公园租金：200多元/优势：依托购物中心客流、休闲广场劣势：规模小，物业结构为玻璃房景田银座、香蜜湖南、车公庙餐饮区景田银座、香蜜湖南、车公庙餐饮区租金：1F 200-250元/优势：住宅区或商务区、流动130、人口多劣势：物业条件欠缺COCOPARKCOCOPARK与购物公园酒吧街与购物公园酒吧街租金：350-400元/优势：商务区、商业区、就近消费劣势：缺乏常住人口的支持香蜜湖文化风情街香蜜湖文化风情街优势：景观、街区主题、规模、高档住宅区近福田CBD劣势：流动人口少；目的性消费大中华交易广场餐饮区大中华交易广场餐饮区租金：1F租金：280-320元/优势：城市综合体、商务居住人口多劣势：缺乏自然景观、无主题香蜜湖文化风情街香蜜湖文化风情街优势：景观、街区主题、规模、高档住宅区近福田CBD劣势：流动人口少；目的性消费高高低低通过比较分析及专业经验判断：项目通过比较分析及专业经验判断：项目1F1F租131、金约租金约200-250200-250元元/；2F2F租金约租金约120-160120-160元元/；3F3F租租金约金约100-120100-120元元/；主力店租金约；主力店租金约60-9060-90元元/；管理费；管理费8-128-12元元/；根据入祝品牌及其租赁；根据入祝品牌及其租赁面积而定，租期面积而定，租期5-85-8年不等，年递增率年不等，年递增率5%-10%5%-10%，建议免租期，建议免租期3-63-6个月。个月。CentaProCentaPro租赁收益测算租赁收益测算经初步估算，项目年租金整体收益约经初步估算，项目年租金整体收益约2808-36922808-3692万左右（132、包含室内租金收益及外摆），万左右（包含室内租金收益及外摆），折算后平均租金为折算后平均租金为127-167127-167元元/，1F1F折算后的租金范围为折算后的租金范围为240-320240-320元元/。测算说明：按照目前初步规划，A3栋-1F/1F/2F面积3446.97 将引进粤菜主力店，A1栋与A2栋将分别引入知名酒吧、KTV/影院次主力店；其租金水平相对较底，但将是吸引客流并保障本项目持续经营的有效措施。测算说明：外摆租金按全年12个月测算。但因外摆使用受到时间与季节的影响，后期再定。CentaProCentaPro租赁收益测算租赁收益测算租金动态收益测算表租金动态收益测算表总结：133、本项目租金动态收益以乐观年收益为基数进行测算，预计开业总结：本项目租金动态收益以乐观年收益为基数进行测算，预计开业8 8年后年年后年租金收益将达到租金收益将达到42634263万元，整体平均租金为万元，整体平均租金为193193元元/，1F1F租金租金277-370277-370元元/。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 整体规划理念车流环境分析人行环境分析景观小品建议CentaProCentaPro空间布局空间布局在空间布局上，除了满足购物、休闲、娱134、乐等功能外，还要满足人的社交需求。在空间设计上，一般遵循以下几个原则：商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化有限空间的利益最大化商业空间的休闲化商业环境的个性化公共空间设计公共空间设计室外公共空间通常是通过商业主入口外广场来体现，通过标志性建筑小品、休闲花坛及休闲椅等达到汇聚人气或形成特色地标的目的。室内公共空间通常通过中庭和购物通道来表现。中庭的设置将提升空间感的舒适性，通常中庭成为休闲、文化广场，同时可作为宣传秀功能、产品推介功能、展示功能，甚至开放为临时摊档之销售场地。规划概念设计规划概念设计224CentaPro人流动线设计的合理性人流动线设计的合理性合理的人流动线设计有助于更好的135、满足商家品牌展示的需要，同时有助于降低顾客的疲劳度，提升购物欲望及公共空间的舒适感；挖掘主题环境和主题建筑的潜力挖掘主题环境和主题建筑的潜力运用建筑设计进行空间分割，将娱乐购物中心分为多个不同主题和不同商品经营活动的区域。为项目及其零售商塑造了鲜明的形象；现场娱乐活动演出的使用强化了主题，也丰富了游客体验。规划概念设计规划概念设计225CentaProCentaPro车行环境分析车行环境分析项目紧临城城市二级主干道侨香路，车辆南行进入本项目东行可直接进入本项目，西行掉头必须在香蜜湖下面立交掉头，约1000米；另红荔路开进香蜜湖体育公园受到一定限制；因此本项目的车流来源区域主要依赖临近侨香路区域136、；高端住宅区高端住宅区商务区商务区商务区商务区车行路线车行路线车行入口车行入口（水榭花都入口）CentaProCentaPro高端住宅区高端住宅区商务区商务区商务区商务区项目所临干道车流量巨大，未来项目的消费群体中驾车购物人群将占有较大的比例，对车流的引导相当重要。根据车辆右行原则，沿侨香路向香梅路路车流可顺利导入本项目商业；而由香梅路路向延安西路往香蜜湖车公庙方向的车流引入就存在较大困难，建议在门口开设左转栈道，以便利地导入车流，并在进口前300米位置树立指示牌，以给驾驶者足够的思考时间。车流引导建议车流引导建议CentaProCentaPro项目拥有A、B两个出入口，每个出入口都为双向车道137、，进出都可。规划停车场可确保项目 停车位的充裕。为保持项目内部街区氛围，不建议车辆进入项目内部。内部车流引导动线分析建议内部车流引导动线分析建议车流进入方向规划停车场规划停车场车流离开方向A AB B车流集中区域CentaProCentaPro人行环境分析人行环境分析步行人流来步行人流来源集中区域源集中区域步行人流来步行人流来源集中区域源集中区域步行人流来步行人流来源集中区域源集中区域步行人流方向人流来源方向人流步行受人流步行受阻方向阻方向人流步行受阻人流步行受阻方向方向项目北侧临侨香路，为人行主要来源区域，尤其是地铁的开通（香梅北站300以内）将和沃尔玛形成互动；西侧为区间路，人流来源主要是138、住宅及香蜜湖体育公园的人流；因此项目步行人流重点主要依赖临近侨香路的区域；人流步行受人流步行受阻方向阻方向人流观景集人流观景集中区域中区域人流人流观景观景集中集中区域区域CentaProCentaPro垂直人流动线分析垂直人流动线分析2F2F人流方向由于A区主要为独栋建筑形态，所以人流动线主要在表现在B区。项目设置一组垂直电梯与一组手扶电梯，分布于B1区与B3区从整体来看楼梯设置较为合理，能有效保证一楼人流均衡顺利的上到二楼，在三楼平面行程顺畅回路。A区为独栋形态，并且考虑进驻大型餐饮商家及娱乐类商家，其内部人流动线主要依靠商户自己规划。因而AB区二楼之间的连廊更多的起到的是景观效果作用。主要139、垂直人流节点次要垂直人流节点CentaProCentaPro3F3F人流动线分析人流动线分析人流方向在A区，除手扶电梯和垂直电梯及二楼原有的消防梯数量外，又在B2位置及B4位置分别增加了一个消防梯，更有效的促进二三楼之间的垂直人流流动，尤其有利于B2及B4区二三楼垂直人流流动，可在一定程度上催进这两个月二三楼整体出租。垂直人流节点次要垂直人流节点CentaProCentaPro2F2F人流方向摇吧清吧清吧1F1F3F3F垂直人流动线分析垂直人流动线分析CentaProCentaPro整体建筑风格建议整体建筑风格建议项目商业规划面临的问题1、主力店及主题街区特色规划，设置休闲广场聚集人气2、建筑140、文化、景观小品、亲水栈道等，并结合艺术文化，让景观也成为吸引客流的主力店之一问题解决策略1、商业街，客流不易集中，人气分散；2、文化休闲商业强调建筑景观色，本项目的建筑特色需寻求匹配元素；CentaPro时尚灯光系统、导示系统、色彩灯光系统、导示系统、色彩管理、立面风格管理、立面风格使街区使街区充满趣味性与层次感充满趣味性与层次感CentaPro文化除了打造完整的建筑界面及丰富的除了打造完整的建筑界面及丰富的景观外，合理布置雕塑、小品、绿景观外，合理布置雕塑、小品、绿化及露天台座等，形成充满活力又化及露天台座等，形成充满活力又深具人文关怀的公共空间。深具人文关怀的公共空间。CentaPro科技141、联姻前沿科技，运用最新互动联姻前沿科技，运用最新互动技术（如互动投影、技术（如互动投影、3D3D影音等）影音等）展现项目人文与时尚之美，超展现项目人文与时尚之美，超越传统感官享受，气质卓尔不越传统感官享受，气质卓尔不群。群。CentaPro生态充分延展香蜜湖作为城市绿洲的充分延展香蜜湖作为城市绿洲的生态内涵，积极展现本项目从建生态内涵，积极展现本项目从建筑形态到运营模式的低碳先锋姿筑形态到运营模式的低碳先锋姿态。态。CentaProCentaPro成功的入口设计决定访问者良好的第一观感，更能保证整个商业流线的流畅运行。为营造项目商业生机勃勃的繁荣景象，建议在入口处设置具有标志性的艺术雕塑、艺术142、门廊等设施。主入口及广场标志性建筑设置建议主入口及广场标志性建筑设置建议滨水元素示意滨水元素示意项目广场广告牌示意项目广场广告牌示意项目临街市政树木多导致昭示性较弱；建议在项目主入口附近的广场设置大型立柱广告牌，以利于项目在自然环境中脱颖而出CentaPro建筑规划建议建筑规划建议建筑规划建议建筑规划建议公共空间公共空间公共空间公共空间设计要求：p地面用材考虑防滑耐磨性，并组合运用p在广场设置主题性、观赏性强的雕塑,以吸引消费者p设置休憩椅及遮阳伞p1F增设公共洗手间，便于休闲旅游人士CentaPro创意导示系统创意导示系统示意示意CentaPro建筑规划建议建筑规划建议建筑规划建议建筑规划建143、议商店外立面设计及商家导视标牌商店外立面设计及商家导视标牌商店外立面设计及商家导视标牌商店外立面设计及商家导视标牌CentaProCentaPro中心广场元素1B中心广场互动夜间广场设置简易建议广场设置简易建议CentaProCentaProA游乐设施、绿色草坪生态广场互动区日间中心广场元素2广场设置简易建议广场设置简易建议CentaProCentaPro项目建筑外观规划建议项目建筑外观规划建议生态元素CentaProCentaPro项目建筑小品建议项目建筑小品建议CentaProCentaPro湖景资源湖景资源亲水栈道示意亲水栈道示意钓鱼比赛示意钓鱼比赛示意音乐喷泉示意音乐喷泉示意水中舞台示144、意水中舞台示意CentaProCentaPro夜间灯光效果夜间灯光效果瀑布灯光效果图瀑布灯光效果图瀑布扶梯灯光效果图瀑布扶梯灯光效果图水面灯光效果图水面灯光效果图广场建筑物灯光效果图广场建筑物灯光效果图CentaProCentaPro园林景观效果园林景观效果CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 招商策略招商流程建议招商推广策略CentaProCentaPro项目招商背景项目招商背景高端餐饮商家拓展：高端餐饮商家拓展：香港、上海、北京等地区的国际国内高端餐145、饮品牌商家加快了对深圳等的拓展计划，如利苑、金钱豹、苏浙汇、俏江南等餐饮竞争项目分析：餐饮竞争项目分析：欢乐海岸、招商海上世界改造项目、中航城等特色主题街区在规模、区位上优势更胜于本项目；及其来自他购物中心餐饮商家的竞争本项目核心优势：本项目核心优势：工程进度上更快更早开业，计划7月底封顶年底开业，抢先入市；拥有香蜜湖水景资源；及坐拥香蜜湖豪宅和福田CBD-车公庙商务人流招商如何把握招商如何把握有限的高端商有限的高端商家资源，并较家资源，并较其他同类项目其他同类项目形成竞争优势形成竞争优势？两两大大竞竞争争策策略略三三大大执执行行手手段段CentaPro策略策略1 1：主动出击，：主动出击，抢146、抢占能在深圳拓展的国际国内高端餐饮品牌，确定主力品牌占能在深圳拓展的国际国内高端餐饮品牌，确定主力品牌发挥森拓普的国际品牌资源优势，率先启动香港、上海、北京及深圳高端餐饮领袖品牌招商，抢占高端资源。招商竞争策略招商竞争策略u抢占市场先机，抢夺能在深圳率先进场的国际国内餐饮领袖品牌，减少与其他餐饮项目的竞争；u根确定主力品牌商家，提前根据商家要求解决工程改造要求；u通过主力商家进驻带动后期招商时中小商户的投资信心；u主力商家的进驻是商业街未来持续经营的保证。CentaPro招商竞争策略招商竞争策略策略策略2 2：招商业态：招商业态娱乐化旅游化娱乐化旅游化，引进高端，引进高端SPASPA、KTVK147、TV、影剧院、艺术长廊、表、影剧院、艺术长廊、表演中心、酒吧等业态；形成项目独特竞争力，保障风情街各个时间段的客流演中心、酒吧等业态；形成项目独特竞争力，保障风情街各个时间段的客流商业娱乐化及娱乐目的地已成为商业的一种发展趋势，娱乐目的一般是在步行的、多功能的环境中，提供一种餐饮、娱乐和精神文化的组合服务，各种业态的消费群体是交叉重叠又相互补充，而且还经常吸引到外部的旅游客户。CentaPro招商执行策略招商执行策略策略策略1 1：点对点招商、各个突破：点对点招商、各个突破餐饮及娱乐等业态由于其地区性强、分布相对集中等特征，招商将主要通过一对一、餐饮及娱乐等业态由于其地区性强、分布相对集中等特148、征，招商将主要通过一对一、点对点的电话沟通、登门拜访、现场洽谈等定向渠道实现各个品牌的突破。点对点的电话沟通、登门拜访、现场洽谈等定向渠道实现各个品牌的突破。海上世界酒吧街海上世界酒吧街三里屯酒吧街三里屯酒吧街CentaPro招商执行策略招商执行策略策略策略2 2：点对面招商、重点突破：点对面招商、重点突破项目招商关键节点适时召开新闻发布会、主力店签约仪式等活动，同时力邀政府领项目招商关键节点适时召开新闻发布会、主力店签约仪式等活动，同时力邀政府领导、行业协会、品牌商户参与，通过活动、软文报道，使得项目成为市场关注热点，导、行业协会、品牌商户参与，通过活动、软文报道，使得项目成为市场关注热点，149、从而达到商户之间快速传达，实现点对面招商的效果。从而达到商户之间快速传达，实现点对面招商的效果。CentaPro招商执行策略招商执行策略策略策略3 3：森拓普携手中原工商铺大联盟同步招商：森拓普携手中原工商铺大联盟同步招商森拓普携手中原工商铺大联盟同步启动外部主力商家招商，目前中原集团32家分公司，借势香港、澳门、北京、上海等分公司资源，由外及内、由高端到中端、由主力到普通商家，层层推动招商进展。森拓普将在中原内部平台及通过内部邮箱方式积极推介项目，借助中原工商铺大联盟力量寻找合适主力店商家资源。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目150、定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 招商策略招商流程与相关事项建议招商推广策略CentaPro招商工作流程招商工作流程 开业前配合确认招商政策及文件招商人员培训到位拜访目标客户安排实地考察定期（周报）向发展商提交客户登记表及进行客户确认，汇报工作进展商户提交经营计划书发展商预以审核确认意向客户交定金，签署入驻审批单发展商财务对接认租客户签定正式租赁合同发展商财务对接协助签约商家进场装修发展商协助办证、执照、税务等事项招商工作流程表：招商工作流程表：CentaPro招商工作流程：招商工作流程：招商相关事项安排表招商相关事项安排表CentaPro招商工151、作时间表招商工作时间表招商项目组计划招商项目组计划6 6月中进场，确定招商物料及主力店品牌；月中进场，确定招商物料及主力店品牌；20102010年底达到开业条件。年底达到开业条件。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8 招商策略招商流程与相关事项建议招商推广策略CentaPro招商推广策略招商推广策略高调入市、概念包装：高调入市、概念包装：区别于竞争项目，突出本项目滨水休闲、文化艺术、餐饮娱乐概念，通过新闻发布会高调入市，借助软媒，树立高端形象，成为市场关152、注热点一一现场包装，实效宣传：现场包装，实效宣传：项目临香梅路，车流量大，通过围板包装发布项目信息并能渲染氛围；并寻球户外广告牌，树形象传重传播；在香梅路、侨香路、深南路等设导视牌二二活动为主，事件营销：活动为主，事件营销：区别于传统零售商业，餐饮商户区域型强，主要通过点对点招商；但扩大项目知名度，除新闻发布会外，还需举办主力店签约仪式等活动树立三三开业时期，名人活动：开业时期，名人活动：开业时与美食节目等合作(如凤凰卫视美女私房菜主持人沈星)，吸引消费者；定期举行艺术展、美食比赛等活动来聚集人流，保持项目的客流量四四推广思路：一切以目标商户为导向！推广思路：一切以目标商户为导向！明确目标商户153、群体，准确制定招商推广策略。CentaPro招商推广策略招商推广策略入市期：都会生态商业发展论坛暨香蜜湖文化风情街新闻发布会入市期：都会生态商业发展论坛暨香蜜湖文化风情街新闻发布会前言：本次论坛根据当前我国休闲地产、文化商业商业发展等情况，就深圳面临的机遇与挑战发展模式等的重大问题进行了深入的探讨，及香蜜湖文化风情街项目推介。一、论坛目的一、论坛目的1、借助政府、行业协会、知名商家及专业人士的影响力，传播项目信息2、为项目招商造势，提升形象二、活动时间二、活动时间2010年7月（待定）三、会议地点三、会议地点五洲宾馆（待定）四、论坛主题四、论坛主题都会生态文化街&餐饮娱乐目的地商业地产发展论坛154、暨香蜜湖文化风情街新闻发布会五、论坛参与对象五、论坛参与对象规划局领导、深圳餐饮协会、香港餐饮联业协会、餐饮商户代表、媒体、开发商等六、媒体跟踪炒作六、媒体跟踪炒作1、活动后邀请媒体记者以新闻报道形式报道论坛；2、招商期可邀请香港餐饮联业协会及商户组织实地考察活动CentaPro招商推广策略招商推广策略招商推广策略招商推广策略入市期：现场包装、户外形象入市期：现场包装、户外形象2 2、户外牌建议：、户外牌建议：在深南路、侨香路、香梅路附近车流量较大处设置1-2块户外广告牌等。1、项目临香梅路一侧围板包装围板包装本项目本项目3 3、项目内灯杆旗示意、项目内灯杆旗示意户外广告牌示意户外广告牌示意4155、 4、导视牌、导视牌由于项目昭示性不强，在深南路、侨香路、香梅路、农林路及项目附近设置数块户外导视牌引导客流。5 5、项目主入口大型广告牌、项目主入口大型广告牌示意图示意图CentaPro招商推广策略：招商推广策略：招商期：主力店签约仪式招商期：主力店签约仪式活动目的：通过领袖品牌进驻带动基础商户招商；为全面招商造势活动时间：2010年8月活动地点：香蜜湖项目广场造势主题：香蜜湖文化风情街火爆招商策划事件：香蜜湖文化风情街全球招商成果发布会拟邀嘉宾：已进驻主力品牌、其他意向商户等推广手段：现场氛围渲染；深圳卫视新闻及特报、商报、南都等报纸软文报道CentaPro招商推广策略招商推广策略开业期：156、沈星美女私房菜节目秀开业期：沈星美女私房菜节目秀&广东文化艺术展等广东文化艺术展等活动示意：邀请沈星作客香蜜湖文化风情街现场节目录制；广州美术学院油画艺术展等CentaPro推广费用预算推广费用预算以香蜜湖文化风情街年租金收入为3600万元计算，整体推广费用占总收入的5-8%左右，那么项目招商总推广费预计180280180280万万元。此费用不包含招商处装修费。CentaPro招商节奏控制：目标2011.1正式开业，推广期根据招商进度可分为三个阶段。商户装修期商户装修期2010年年6月月2010年年8月月全面招商期全面招商期 招商筹备期招商筹备期开开业业2010年年112011年年1月月工作重157、点：工作重点：确定港深等主力品牌进驻意向，完成主力商户的意向签订，树立招商的领头作用招商目标：招商目标：完成部分主力商家招商招商推广：招商推广：1、现场包装及户外包装2、新闻发布会3、招商物料更新及准备，4、确定招商条件工作重点：工作重点：全面进行宣传推广，启动深圳本地招商招商目标：招商目标：完成招商率80%以上，达到开业条件主要工作：主要工作：普通商户全面招商招商推广：招商推广：1、召开招商成果发布会2、电视、软媒宣传等工作重点：工作重点：商户进入装修期，进行商场开业的准备，同时进行剩余铺位招商招商目标：招商目标：完成剩余铺位招商主要工作：主要工作：1、商户开始装修2、办理消防验收、营业手续158、招商推广：招商推广：开业活动准备招商推广节奏招商推广节奏CentaProTHE END！THANK YOU！深圳公司深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心 48楼 09室 电话（0755）8247 8556传真（0755）8247 8550香港公司香港九龙旺角弥敦道677号恒生旺角大厦18楼 电话（852）2309 5254传真（852）2399 7293 武汉公司：武汉市建设大道568号新世界国贸大厦1座16楼 16室电话（027）8555 8206 传真（027）8555 8255森拓普物业顾问（深圳）有限公司CentaPro Property Consultants(Shen159、zhen)LimitedCentaPro附件：消费者分析附件：消费者分析CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8项目周边消费力分析 普通消费者问卷数据分析 境外消费者问卷数据分析CentaPro1291081112141315161735467本案2346875131411211159101716香蜜湖一号香蜜湖一号水榭花都水榭花都宏浩花园宏浩花园天然居天然居香蜜湖唯珍府香蜜湖唯珍府天健世纪花园天健世纪花园景秀年华景秀年华特发小区特发小区熙园熙园新天国际名苑160、新天国际名苑枫丹雅苑枫丹雅苑豪峰园豪峰园香雅园香雅园恒星园恒星园翰盛花园翰盛花园香域中央花园香域中央花园香榭里花园香榭里花园项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析CentaPro统计数据显示，项目周边拥有近十个高尚楼盘，周边住宅户数口接近14500户，以户均人口3.5人计算，项目周边居住人口大约是5.1万人，有望为项目提供稳定的住宅消费人流。项目周边住宅人群分析项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro本案天安数码时代大厦 NEO企业大厦 161、中国有色大厦本元大厦金润大厦喜年中心英龙大厦大庆大厦世纪豪庭财富广场万轩国际大厦时代科技大厦 招商银行大厦西京大厦金谷三号云松大厦项目周边商务人群分析项目周边商务人群分析CentaProCentaPro项目周边商务人群分析项目周边商务人群分析CentaPro 项目周边的写字楼集中在车公庙片区，相关数据统计显示，项目周边写字楼的办公面 积约86.4平方米,目前车公庙片区写字楼的空置率属于深圳商务圈中最低的，空置率是6.8%，按人均办公面积20平方米计算，车公庙写字楼片区写字楼的办公人数40余万。项目周边商务人群分析项目周边商务人群分析CentaPro本案本案16452深圳市高级中学深圳市高级中学162、景秀小学景秀小学3景秀中学景秀中学耀华实验学校耀华实验学校荔园外国语小学荔园外国语小学深圳外国语学校东海附属小学深圳外国语学校东海附属小学项目周边学校人群分析项目周边学校人群分析CentaProCentaPro项目周边学校人群分析项目周边学校人群分析相关部门数据统计显示，项目周边中小类型学校数量6间，在校学生大约11471人。学校办学性质可分为国家公办学校、国有民办学校。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8项目周边消费力分析 普通消费者问卷数据分析 境外163、消费者问卷数据分析CentaProCentaPro研究背景研究背景调研目的调研目的/内容内容:洞悉项目所在区域、城市整体消费者餐饮消费习惯、酒吧消费习惯、休闲娱乐习惯，以及对本项目的期望。调研时间：调研时间：2010年5月13日-5月16日调研时间段为 11：0018：30：调研地点：调研地点：香蜜湖片区（项目周边三公里住宅区、景田食街、嘉信茂等）、福田中心区片区（COCOPAR、周边写字楼）、车公庙片区（天安数码城、农科中心、泰然四路等）其他商务区及酒吧集中片区（人民南地王商务区、南山中心区、福田体育馆酒吧街、蛇口海上世界酒吧街等）。调查对象：调查对象：深圳市个人年收入3-30万以上的消费者164、问卷发放：问卷发放：发放调查问卷481份，经审核，其中有效问卷为419份281CentaPro消费者基本信息分析消费者基本信息分析CentaProCentaPro男女比例和消费者居住区域都在合理范围内，符合问卷要求。男女比例和消费者居住区域都在合理范围内，符合问卷要求。男女比例在53%：47%，符合合理比例范围。问卷调查消费者居住区域40%居住在福田，26%居住在南山，19.1%居住在罗湖，此外14.9%居住在关外及其他区域。数据来源：森拓普CentaProCentaPro香蜜湖片区年龄构成与深圳整体水平持平。香蜜湖片区年龄构成与深圳整体水平持平。香蜜湖片区的消费者2035岁年龄段比例在81.165、8%，与深圳此年龄段的79.4%持平。数据来源：森拓普CentaProCentaPro文化程度上与深圳整体水平相比，香蜜湖片区消费者文化程度大专以上的文化程度上与深圳整体水平相比，香蜜湖片区消费者文化程度大专以上的学历所占比略高。学历所占比略高。香蜜湖片区消费者大专以上学历比例在93.8%，高于深圳大专以上的89.3%，香蜜湖片区消费者文化程度相对略高。数据来源：森拓普CentaProCentaPro个人年收入水平方面与深圳整体水平相比，香蜜湖片区高收入比例明显更高。个人年收入水平方面与深圳整体水平相比，香蜜湖片区高收入比例明显更高。香蜜湖区消费者个人年收入在1030万以上区间的比例为34.4166、%，高出深圳同等个人年收入人群比例（26.8%）近十个百分点，香蜜湖片区区消费者中高收入者明显较高。数据来源：森拓普CentaProCentaPro个人年收入水平方面与在个人年收入水平方面与在16-3016-30万及万及3030万以上的人群，年龄段主要集中在万以上的人群，年龄段主要集中在26-4026-40岁。岁。年收入在年收入在16-3016-30万及万及3030万以上的消费者在各个年龄阶段的分布比例万以上的消费者在各个年龄阶段的分布比例高收入人群约有35.1%集中在26-30岁，22.2%集中在31-35岁，18.5%集中在35-40岁。高收入人群75.8%集中在26-40岁区间。Cent167、aProCentaPro与深圳整体职业结构组成相比，香蜜湖片区高收入职业的的比例比整体构与深圳整体职业结构组成相比，香蜜湖片区高收入职业的的比例比整体构成水平高。成水平高。香蜜湖片区与深圳整体职业组成相类似，但私营业主比例高出3个百分点，与企业中高层管理者比例高出5个百分点，高级技术人员及公务员的比例也相对略高。数据来源：森拓普CentaPro消费者问卷调研基本信息分析小结消费者问卷调研基本信息分析小结香蜜湖片区与深圳整体相比，文化程度相对较高与深圳市整体水平相比，香蜜湖片区高收入比例更高。与深圳市整体水平相比，香蜜湖片区职业结构组成与整体水平相当，但高收入职业比例稍高。在消费者基本情况上，香168、蜜湖片区的消费者的文化水平、高收入比例都比深圳整体高，私在消费者基本情况上，香蜜湖片区的消费者的文化水平、高收入比例都比深圳整体高，私营业主与中高层管理者所占比例相对较高。营业主与中高层管理者所占比例相对较高。CentaProCentaPro餐饮类消费习惯分析餐饮类消费习惯分析CentaProCentaPro291在个人就餐消费上，整体的消费者通常选择的口味是湘菜，其次是粤菜和川菜。在异域特色菜上的消费性选择相对较少。香蜜湖片区区个人就餐口味与整体相同，但对客家菜的选择意愿相对整体水平稍高。在个人就餐口味选择上首选湘菜，其次为粤菜、川菜，异国菜选择意愿相对较在个人就餐口味选择上首选湘菜，其次为169、粤菜、川菜，异国菜选择意愿相对较小，香蜜湖片区的消费者对客家菜的选择意愿相对整体水平稍高。小，香蜜湖片区的消费者对客家菜的选择意愿相对整体水平稍高。数据来源：森拓普CentaProCentaPro292在个人就餐消费上，整体的消费者通常选择的口味是粤菜，其次是湘菜、川菜和港式风味。在异域特色菜上的消费性选择上，商务就餐比个人就餐的选择比例高。在商务就餐口味选择上首选粤菜，异国菜选择意愿相对个人就餐时高。在商务就餐口味选择上首选粤菜，异国菜选择意愿相对个人就餐时高。数据来源：森拓普CentaProCentaPro293整体上个人外出就餐的频率最高的是每月5-10次，其次为每月1-5次。个人出外就170、餐频率上整体主要集中在每月个人出外就餐频率上整体主要集中在每月5-105-10次。香蜜湖片区四分之一的消费次。香蜜湖片区四分之一的消费者每月外出就餐频率在者每月外出就餐频率在1010次以上。次以上。数据来源：森拓普CentaProCentaPro294整体上商务就餐的频率最高的是每月1-5次，其次为每月5-10次。香蜜湖区出外就餐额每月20次以上的高频率区间比例较整体水平高。商务就餐就餐频率上整体主要集中在每月商务就餐就餐频率上整体主要集中在每月1-51-5次，香蜜湖片区每月次，香蜜湖片区每月2020次以上的次以上的频率比整体水平高。频率比整体水平高。数据来源：森拓普CentaProCenta171、Pro295整体的个人出外就餐的花费主要集中在30-50元之间。香蜜湖片区30-50元及80-100元的比例明显高于整体水平。个人就餐人均花费上，整体主要集中在个人就餐人均花费上，整体主要集中在30-5030-50元之间；香蜜湖片区元之间；香蜜湖片区80-10080-100元的比例明显高于整体水平。元的比例明显高于整体水平。数据来源：森拓普CentaProCentaPro296整体的个人出外就餐的花费主要集中在50-150元之间。香蜜湖片区80-100元、300元以上的比例明显高于整体水平，商务餐饮需求水平相对较高。商务就餐人均花费上，整体主要集中在商务就餐人均花费上，整体主要集中在50-15172、050-150元之间；香蜜湖片区元之间；香蜜湖片区80-10080-100元、元、300300元以上的比例明显高于整体水平。元以上的比例明显高于整体水平。数据来源：森拓普CentaProCentaPro297在个人就餐选择消费场所时，就近消费的比例占首要位置，其次是消费者根据自己的口味需求，不考虑位置、距离，寻找的特色美食餐厅。香蜜湖片区的消费者在特色美食餐厅的需求高于整体水平。在个人就餐选择消费场所时，就近消费的比例占首要位置，其次是特色美食餐在个人就餐选择消费场所时，就近消费的比例占首要位置，其次是特色美食餐厅；香蜜湖片区的消费者在特色美食餐厅的需求高于整体水平。厅；香蜜湖片区的消费者在特173、色美食餐厅的需求高于整体水平。数据来源：森拓普CentaProCentaPro298在商务就餐选择消费场所时，特色美食餐厅占据首位，位置与距离并不成为消费者寻找此类餐厅的障碍；其次为购物中心。在商务就餐选择消费场所时，选择特色美食餐厅（不考虑位置、距离，在乎口在商务就餐选择消费场所时，选择特色美食餐厅（不考虑位置、距离，在乎口味）比例最高，其次为购物中心。味）比例最高，其次为购物中心。数据来源：森拓普CentaProCentaPro299整体上在选择餐饮场所考虑的因素中，出现频率最高的是口味特色和味道，其次是服务质量和态度、环境优雅和装修档次。消费者的感受和体验性需求逐渐增强。口味特色和味道、174、服务质量和态度、环境优雅和装修档次是消费者选择餐饮口味特色和味道、服务质量和态度、环境优雅和装修档次是消费者选择餐饮消费场所考虑的主要因素，感受体验性需求增强。消费场所考虑的主要因素，感受体验性需求增强。数据来源：森拓普CentaProCentaPro餐饮消费习惯问卷调研结论小结餐饮消费习惯问卷调研结论小结在个人就餐口味选择上首选湘菜，其次为粤菜、川菜，选择异国特色菜意愿较小，香蜜湖片区选择客家菜的比例高于整体水平。商务就餐口味选择上，首选为粤菜，异国特色餐饮的选择意愿比个人就餐的选择意愿相对较高，但整体依然以粤菜和川湘菜为主个人出外就餐频率上整体主要集中在每月5-10次，香蜜片区四分之一的消175、费者每月外出就餐频率在10次以上；个人就餐人均花费上，香蜜湖片区80-100元的比例明显高于整体水平。商务就餐频率上整体主要集中在每月1-5次，香蜜湖片区每月20次以上的频率比整体水平高；商务就餐人均花费上，整体主要集中在50-150元之间；香蜜湖片区300元以上的比例明显高于整体水平；香蜜湖片区高端商务就餐需求比整体水平较高。在个人就餐选择消费场所时，就近消费的比例占首要位置，其次是特色美食餐厅（不考虑位置、距离，在乎口味），香蜜湖片区的消费者在特色美食餐厅的需求高于整体水平；在商务就餐选择消费场所时，选择特色美食餐厅（不考虑位置、距离，在乎口味）比例最高，其次为购物中心口味特色和味道、服务176、态度和质量、环境优雅和装修档次是消费者选择餐饮消费场所考虑的主要因素，感受体验性需求增强总体来看，香蜜湖片区的商务就餐需求和消费水平比整体高，频率较整体水平高，总体来看，香蜜湖片区的商务就餐需求和消费水平比整体高，频率较整体水平高，且有向感受、体验性需求增强的趋势。且有向感受、体验性需求增强的趋势。CentaProCentaPro酒吧消费习惯酒吧消费习惯CentaProCentaPro302整体上，消费者喜欢去的酒吧类型首先是咖啡吧，其次为清吧，第三为西餐整体上，消费者喜欢去的酒吧类型首先是咖啡吧，其次为清吧，第三为西餐吧。香蜜湖片区消费者中意的酒吧类型依次为咖啡吧、清吧和西餐吧。吧。香蜜湖片177、区消费者中意的酒吧类型依次为咖啡吧、清吧和西餐吧。香蜜湖片区消费者喜欢的酒吧类型依次为咖啡吧、清吧和西餐吧。在喜欢去的酒吧类型方面，深圳消费者偏好的前三项休闲为咖啡吧、清吧和西餐吧。数据来源：森拓普迪吧也受到一定数量消费者的欢迎。CentaProCentaPro在去酒吧的频率上频次上，深圳消费者大部分在每月12次。香蜜湖片区消费者再去酒吧的频率分布上与整体一致。在三个月内去酒吧的频率上，整体集中在每月在三个月内去酒吧的频率上，整体集中在每月1-21-2次次.数据来源：森拓普CentaProCentaPro304在过去三个月内去酒吧的人均花费方面，整体集中在每次在过去三个月内去酒吧的人均花费方面178、，整体集中在每次50-15050-150元区间，在人元区间，在人均花费区间里，香蜜湖片区的比例高于整体水平。均花费区间里，香蜜湖片区的比例高于整体水平。数据来源：森拓普34.6%香蜜湖片区消费者酒吧人均花费超过150元。在深圳消费者酒吧人均花费方面，22.67%在50-100元区间，30.09%在100-150元区间，近三分之一的消费者人均花费在150元以上。总体上看，香蜜湖片区消费者在酒吧人均花费上高于整体水平。CentaProCentaPro305整体上，消费者喜欢去的酒吧片区为整体上，消费者喜欢去的酒吧片区为cocoparkcocopark酒吧街、中信城市广场酒吧酒吧街、中信城市广场酒吧179、街及海上世界酒吧街，此外，不少消费者也青睐国贸酒吧街、福田体育馆酒街及海上世界酒吧街，此外，不少消费者也青睐国贸酒吧街、福田体育馆酒吧街等区域。香蜜湖片区消费者青睐的酒吧街与整体上类似。吧街等区域。香蜜湖片区消费者青睐的酒吧街与整体上类似。此外，不少消费者也青睐国贸酒吧街、福田体育馆酒吧街等区域，少部分消费者会选择香港的酒吧作为自己青睐的酒吧消费场所。整体上，消费者喜欢去的酒吧片区为cocopark酒吧街、中信城市广场酒吧街及海上世界酒吧街香蜜湖片区消费者青睐的酒吧街与整体上类似。数据来源：森拓普CentaProCentaPro306整体上在选择餐饮场所考虑的因素中，出现频率最高的是为环境和装180、修档次、服务质量和态度及酒吧活动。消费者对于酒吧的的感受和体验性需求明显。在选择酒吧消费时，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、在选择酒吧消费时，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、服务质量和态度及酒吧活动，香蜜湖片区的消费者考虑的前三位因素也一样。服务质量和态度及酒吧活动，香蜜湖片区的消费者考虑的前三位因素也一样。数据来源：森拓普CentaProCentaPro在喜欢的酒吧类型选择上，咖啡吧、清吧和西餐吧明显受到大多数消费者的欢迎。在过去三个月内去酒吧的频率方面，整体上半数消费者集中在每月1-2次。在过去三个月内在酒吧的花费方面，在过去三个月内去酒吧的人均花费方面181、，在150元以上的人均花费区间里，香蜜湖片区的比例高于整体水平。在青睐的酒吧区域方面，整体上，消费者喜欢去的酒吧片区为cocopark酒吧街、中信城市广场酒吧街及海上世界酒吧街，此外，不少消费者也青睐国贸酒吧街、福田体育馆酒吧街等区域。香蜜湖片区消费者青睐的酒吧街与整体上类似。在选择酒吧消费场所考虑的因素方面，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、服务质量和态度及酒吧活动，香蜜湖片区的消费者考虑的前三位因素也一样。酒吧消费习惯问卷调研结论小结酒吧消费习惯问卷调研结论小结总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、清吧和西餐吧较受欢迎，消费者去酒吧消费的频率半总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、清吧182、和西餐吧较受欢迎，消费者去酒吧消费的频率半数以上集中在每月数以上集中在每月1-21-2次，次，60%60%的消费者人均花费在的消费者人均花费在100100元以上，除酒吧环境和装修档次及元以上，除酒吧环境和装修档次及服务态度以外，酒吧的活动也成为人们选择酒吧消费的重要考虑因素。服务态度以外，酒吧的活动也成为人们选择酒吧消费的重要考虑因素。CentaProCentaPro休闲娱乐习惯分析休闲娱乐习惯分析CentaProCentaPro309整体上，个人休闲娱乐消费者偏好电影院、足浴整体上，个人休闲娱乐消费者偏好电影院、足浴 桑拿、酒吧，香蜜湖片区桑拿、酒吧，香蜜湖片区消费者对酒吧的需求明显比整体水183、平高。消费者对酒吧的需求明显比整体水平高。从片区来看，香蜜湖片区区消费者在酒吧需求明显比整体水平高。在个人休闲娱乐喜爱度方面，深圳消费者青睐的前三位依次为电影院、足浴桑拿、酒吧。香蜜湖消费者偏好的前三项休闲为酒吧、电影院和足浴桑拿。数据来源：森拓普CentaProCentaPro310从整体上看，商务性质的休闲娱乐主要集中在从整体上看，商务性质的休闲娱乐主要集中在KTVKTV、足浴、足浴 桑拿、酒吧上，桑拿、酒吧上，香蜜湖片区的消费者香蜜湖片区的消费者 这类性质的休闲娱乐上这类性质的休闲娱乐上KTVKTV和足浴和足浴 桑拿的需求高于整桑拿的需求高于整体水平。体水平。从整体上看，深圳消费者商务性184、质的休闲娱乐主要集中在KTV、足浴桑拿上，尤其是KTV占据了近30%的比例。香蜜湖消费者在KTV和足浴桑拿的需求比例方面都高出整体水平。数据来源：森拓普CentaProCentaPro311在个人休闲娱乐人均花费上，集中在在个人休闲娱乐人均花费上，集中在100100元以下及元以下及101-300101-300元。元。数据来源：森拓普从整体上看，深圳消费者个人休闲娱乐的人均花费其中在100元以下及101-300元。CentaProCentaPro312在商务休闲娱乐人均花费上，集中在在商务休闲娱乐人均花费上，集中在101-300101-300元区间；香蜜湖片区元区间；香蜜湖片区700700元以上185、比元以上比例要略高于整体水平。例要略高于整体水平。数据来源：森拓普从整体上看，深圳消费者商务休闲娱乐的人均花费80%上在100元以上。香蜜湖消费者在商务休闲娱乐上人均花费700元以上的比例要略高于整体水平。CentaProCentaPro在休闲娱乐的频次上，45%以上的消费者为每个月1-2次，45%左右的消费者在每个月3次以上。香蜜湖片区的消费者每月3次以上的比例略低于整体水平。在休闲娱乐的频率上，消费者在以每月在休闲娱乐的频率上，消费者在以每月1212次及次及3-53-5次为主。次为主。数据来源：CentaproCentaProCentaPro314数据来源：森拓普深圳消费者休闲娱乐的时间主186、要集中在假日晚上和平日晚上，香蜜湖片区消费者时间段与整体保持一致。在休闲娱乐的时间段上，主要集中在假日晚上和平日晚上。在休闲娱乐的时间段上，主要集中在假日晚上和平日晚上。CentaProCentaPro315整体上在选择休闲娱乐场所考虑的因素中，出现频率最高的是环境和装修档次、服务质量和态度，及消费场所特色。香蜜湖片区消费者同样看重环境和装修特色，但对交通和他人推荐因素的考虑相对整体来说明显。在选择休闲娱乐场所时，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修在选择休闲娱乐场所时，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、服务质量和态度，消费场所特色，香蜜湖片区的消费者考虑的顺序则档次、187、服务质量和态度，消费场所特色，香蜜湖片区的消费者考虑的顺序则为环境和装修档次、服务质量和态度、交通方便和他人推荐。为环境和装修档次、服务质量和态度、交通方便和他人推荐。数据来源：森拓普CentaProCentaPro在个人休闲娱乐方面，消费者偏好电影院、足浴桑拿、酒吧，香蜜湖片区消费者对酒吧的需求明显比整体水平高；在个人休闲娱乐人均花费上，集中在100元以下及101-300元。在商务休闲娱乐 方面，需求主要集中在KTV、足浴桑拿上，香蜜湖片区的消费者 这类性质的休闲娱乐上，KTV和足浴桑拿的需求高于整体水平；在商务休闲娱乐人均花费上，集中在101-300元区间。在休闲娱乐的频率上，消费者在以每188、月1-2次及3-5次为主。在选择休闲娱乐场所时，深圳消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、服务质量和态度，消费场所特色，香蜜湖片区的消费者考虑的顺序则为环境和装修档次、服务质量和态度、交通方便和他人推荐。休闲娱乐消费习惯问卷调研结论小结休闲娱乐消费习惯问卷调研结论小结总体来看，在休闲娱乐习惯上，商务消费单次费用高于个人休闲娱乐消费，总体来看，在休闲娱乐习惯上，商务消费单次费用高于个人休闲娱乐消费，KTVKTV与足浴与足浴 桑拿占较大比例，商务消费潜力大。香蜜湖片区商务消费人均高消费水平略高于深圳整体桑拿占较大比例，商务消费潜力大。香蜜湖片区商务消费人均高消费水平略高于深圳整体水平。水平189、。CentaProCentaPro项目发展测试分析项目发展测试分析CentaProCentaPro318对项目所处片区持有不了解印象的消费者占据一定比例，这需要后期项目推广加强针对项目具体片区的宣传。香蜜湖片区的消费者对项目区域的认识了解程度高于整体水平。在消费者对项目片区的认知中，出现频次最高的是高档住宅集中，片区消费在消费者对项目片区的认知中，出现频次最高的是高档住宅集中，片区消费力强，但仍然有不少消费者对项目所在区域的认知还有待加强。力强，但仍然有不少消费者对项目所在区域的认知还有待加强。数据来源：森拓普CentaProCentaPro319在对香蜜湖片区是否具备打造酒吧餐饮文化街方面，190、在对香蜜湖片区是否具备打造酒吧餐饮文化街方面，85%85%以上的消费者都持肯以上的消费者都持肯定态度。定态度。85%以上的消费者认可项目片区具备打造酒吧餐饮文化风情街的条件。不认可的消费者主要出于以下三点原因：第一，对项目片区不了解难以下肯定的判断；第二，认为香蜜湖片区以居住功能为主，酒吧餐饮文化街可能会过于嘈杂，破坏居住氛围；第三，认为香蜜湖目前已经有了景田食街等，觉得形式可能雷同，会同质化竞争。数据来源：森拓普CentaProCentaPro320超过半数以上的消费者认为本项目的档次应该是中高档，少部分消费者认超过半数以上的消费者认为本项目的档次应该是中高档，少部分消费者认为木项目具备打造191、成高档项目的潜质。为木项目具备打造成高档项目的潜质。半数以上的消费者认为本项目应该是中高端的项目。香蜜湖片区的消费者认为项目应该打造成中档或者中高档的比例略高于整体水平。数据来源：森拓普CentaProCentaPro321大部分消费者对前往项目消费持积极态度，在肯定会去的比例上，香蜜湖片区大部分消费者对前往项目消费持积极态度，在肯定会去的比例上，香蜜湖片区的消费者略高于整体水平。的消费者略高于整体水平。大部分消费者都会前往本项目，香蜜湖片区消费者意向高于整体消费者的意向。消费者肯定不去项目消费主要为两个原因：一是觉得距离自己的居住或工作地区距离太远，二是自已已经习惯在某个片区消费，不愿意前往192、项目消费。数据来源：森拓普CentaProCentaPro关于本项目业态设置方面，除酒吧和餐饮外，消费者认为有必要设置的业态关于本项目业态设置方面，除酒吧和餐饮外，消费者认为有必要设置的业态中，中，KTVKTV出现的频率最高，其次为休闲养生馆，再次为健身会所。出现的频率最高，其次为休闲养生馆，再次为健身会所。数据来源：森拓普CentaProCentaPro对深圳餐饮酒吧消费场所的改进建议对深圳餐饮酒吧消费场所的改进建议消费者对深圳现有餐饮酒吧消费场所的改进建议主要有以下三点：深圳目前比较缺乏特色和概念餐饮集中的片区，希望有这样的消费场所出现；酒吧内部装修风格有特色的消费场所较少，希望加强个性装193、修风格特色；酒吧活动较为缺乏，建议可以定期举办各种主题活动与派对。CentaProCentaPro在对项目所处片区的认知上在对项目所处片区的认知上出现频次最高的是高档住宅集中，片区消费力强，仍然有不少消费者对项目所在区域的认知还有待加强。在对本项目的档次检测中在对本项目的档次检测中 大部分消费者认为本项目具备打造中高档商业的条件。在前往项目的意向程度上在前往项目的意向程度上 大部分持积极态度，其中本区域消费者肯定会前往消费意向程度高于深圳 整体水平。在业态检测中在业态检测中 除餐饮好和酒吧外消费者更加倾向于以下业态：KTV、休闲养生馆、健身会所，此外，艺术品销售展厅也受到一定的关注，美容美发业194、态也有一定的期待值。项目片区商业发展方向及项目业态测试调研结论小结项目片区商业发展方向及项目业态测试调研结论小结在项目片区商业发展方向及项目业态测试上，消费者对片区的认知还有待加强；在项目片区商业发展方向及项目业态测试上，消费者对片区的认知还有待加强；大多数消费者认为本项目可打造为与中高档项目，并表示愿意前往消费；大多数消费者认为本项目可打造为与中高档项目，并表示愿意前往消费；KTV、休闲养生馆及健身会所是消费者最希望增设的三个业态。休闲养生馆及健身会所是消费者最希望增设的三个业态。CentaProCentaPro市场环境分析1 深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商195、总策略建议9类似案例分析5 项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8项目周边消费力分析 普通消费者问卷数据分析 境外消费者问卷数据分析CentaProCentaPro研究背景研究背景调研目的调研目的/内容内容:洞悉深圳境外消费者餐饮消费习惯、酒吧消费习惯、休闲娱乐习惯，以及对本项目的期望。调研地点调研地点香蜜湖片区福田中心区、车公庙、蛇口海上世界、南山中心区、地王-人民南商贸区调查对象：调查对象：深圳市境外消费者问卷发放：问卷发放：发放调查问卷70份，经审核，其中有效问卷为59份326CentaPro问卷样本中所涉及的境外人士来源于香港、台湾、韩国、日本、新加坡、问卷样本中所涉及的境外人士来源于196、香港、台湾、韩国、日本、新加坡、美国、加拿大、德国、荷兰等超过美国、加拿大、德国、荷兰等超过1717个国家与地区。个国家与地区。数据来源：森拓普CentaProCentaPro深圳境外消费者年龄主要集中在深圳境外消费者年龄主要集中在31-3531-35岁和岁和36-4036-40岁，居住区域主要分布在罗湖、岁，居住区域主要分布在罗湖、福田及南山，部分消费者居住在香港。福田及南山，部分消费者居住在香港。问卷调查境外消费者27.12%居住在罗湖，23.72%居住在福田，25.42%居住在南山，此外，还有部分消费者居住在香港及其他区域。数据来源：森拓普问卷调查境外消费者25.42%在31-35岁，1197、6.95%在36-40岁，20.34%为26-30岁。CentaProCentaPro境外消费者主要为中高层管理者、企业业主、高级技术人员等，境外消费者主要为中高层管理者、企业业主、高级技术人员等，52%52%以上个人以上个人年收入在年收入在2020万以上。万以上。问卷调查样本中的境外消费者20.34%为私营业主，28.81%为中高层管理者，15.25%为高级技术人员。他们的个人年收入在10万以上的比例接近70%。数据来源：森拓普深圳境外消费者收入比例深圳境外消费者收入比例CentaProCentaPro餐饮类消费习惯分析餐饮类消费习惯分析CentaProCentaPro331数据来源：森拓普198、在个人就餐消费上，18.64%境外消费者选择的口味为粤菜、11.86%为湘菜和10.17%为客家菜，此外，意大利菜、日本菜等也有一定的比例。在个人就餐口味选择上首选粤菜，其次为湘菜和客家菜，西餐和日本菜、韩国在个人就餐口味选择上首选粤菜，其次为湘菜和客家菜，西餐和日本菜、韩国菜也有一定的比例，且异国餐饮所占比例较为均衡。菜也有一定的比例，且异国餐饮所占比例较为均衡。CentaProCentaPro332数据来源：森拓普在商务就餐消费上，整体的消费者通常选择的口味是粤菜，其次是韩国菜。在异域特色菜上的消费性选择上，选择的意愿依次为韩国菜、日本菜、法国菜和东南亚风味。在商务就餐口味选择上首选粤菜，199、其次为韩国菜，异国菜选择的意愿依次为韩在商务就餐口味选择上首选粤菜，其次为韩国菜，异国菜选择的意愿依次为韩国菜、日本菜、法国菜和东南亚风味。国菜、日本菜、法国菜和东南亚风味。CentaProCentaPro333超过三分之一的境外消费者个人外出就餐频率为每月5-10次。每月10次以上外出就餐的频率所占的比例将近35%。个人外出就餐频率上整体主要集中在每月个人外出就餐频率上整体主要集中在每月5-105-10次，近次，近35%35%的消费者每月在外就的消费者每月在外就餐的频率超过餐的频率超过1010次。次。数据来源：森拓普CentaProCentaPro334整体上商务就餐的频率最高的是每月5-1200、0次，其次为每月1-5次和每月10-20次。商务就餐就餐频率上近商务就餐就餐频率上近33%33%集中在每月集中在每月5-105-10次。次。数据来源：森拓普CentaProCentaPro335个人出外就餐的花费近65%主要集中在30-150元之间。个人外出就餐在150元以上的比例在20%以上。个人就餐人均花费上，整体主要集中在个人就餐人均花费上，整体主要集中在30-15030-150元之间，元之间，20%20%以上的人均花费在以上的人均花费在150150元以上。元以上。数据来源：森拓普CentaProCentaPro336商务就餐的花费占24.32%集中在100-150元之间。27.02%以201、上的比例在200元以上，超过300元的比例接近15%。商务就餐人均花费上，商务就餐人均花费上，24.32%24.32%集中在集中在100-150100-150元之间，元之间，27.02%27.02%在在200200元以上。元以上。数据来源：森拓普CentaProCentaPro337在个人就餐选择消费场所时，就近消费的比例占首要位置，其次是消费者根据自己的口味需求，不考虑位置、距离，寻找的特色美食餐厅，再次是购物中心。商务就餐时，购物中心和特色美食餐厅都是重要的选择对象。跟个人就餐相比，商务就餐选择特色美食餐厅的比例高出跟个人就餐相比，商务就餐选择特色美食餐厅的比例高出1212个百分点，距离与202、个百分点，距离与位置的因素进一步被弱化。位置的因素进一步被弱化。数据来源：森拓普CentaProCentaPro338在选择餐饮场所考虑的因素中，出现频率最高的是口味特色和味道，其次是环境和装修档次，再次是朋友、家人、同事推荐及服务质量和态度。交通方便、停车位充足被纳入重要考虑因素的意愿相对较低。口味特色和味道、环境优雅和朋友、家人、同事推荐及装修档次、服务质量口味特色和味道、环境优雅和朋友、家人、同事推荐及装修档次、服务质量和态度是境外消费者选择餐饮消费场所考虑的主要因素。和态度是境外消费者选择餐饮消费场所考虑的主要因素。数据来源：森拓普CentaProCentaPro餐饮消费习惯问卷调研结203、论小结餐饮消费习惯问卷调研结论小结在个人就餐口味选择上首选粤菜，其次为湘菜和客家菜，西餐和日本菜、韩国菜也有一定的比例。商务就餐口味选择上，首选粤菜，其次为韩国菜，异国菜选择的意愿依次为韩国菜、日本菜、法国菜和东南亚风味。个人出外就餐频率上整体主要集中在每月5-10次，个人就餐人均花费上，整体主要集中在30-150元之间，20%以上的人均花费在150元以上。商务就餐就餐频率上近33%集中在每月1-5次，商务就餐人均花费上，24.32%集中在100-150元之间，27.02%在200元以上。跟个人就餐相比，商务就餐选择特色美食餐厅的比例高出近12个百分点，距离与位置的因素进一步被弱化。口味特色和204、味道、环境优雅和装修档次、朋友、家人、同事推荐及服务质量和态度是境外消费者选择餐饮消费场所考虑的主要因素。总体来看，深圳境外消费者在就餐口味上偏向粤菜、客家菜及港式风味，对异国总体来看，深圳境外消费者在就餐口味上偏向粤菜、客家菜及港式风味，对异国餐饮特别是西餐也有一定的需求，选择餐饮场所时，环境和装修档次及他人的推餐饮特别是西餐也有一定的需求，选择餐饮场所时，环境和装修档次及他人的推荐是其重要考虑因素，同时也看重服务质量。荐是其重要考虑因素，同时也看重服务质量。CentaProCentaPro酒吧消费习惯分析酒吧消费习惯分析CentaProCentaPro341境外消费者喜欢去的酒吧类型首先是205、咖啡吧，其次为西餐吧，第三为迪吧。境外消费者喜欢去的酒吧类型首先是咖啡吧，其次为西餐吧，第三为迪吧。数据来源：森拓普CentaProCentaPro在去酒吧的频率上频次上，深圳境外消费者过散成集中在每月1-2次上。每月5次以上的消费者所占比例超过28%。在三个月内去酒吧的频率上，接近在三个月内去酒吧的频率上，接近39%39%集中在每月集中在每月1-21-2次，每月次，每月5 5次以上的次以上的比例高于比例高于28%28%。数据来源：森拓普CentaProCentaPro343在过去三个月内去酒吧的人均花费方面，接近在过去三个月内去酒吧的人均花费方面，接近80%80%的消费者人均花费在的消费者人206、均花费在100100元以元以上，每次上，每次300300元以上的比例达到元以上的比例达到22.64%22.64%。数据来源：森拓普22.64%的消费者人均花费超过300元。在深圳境外消费者酒吧人均花费方面，24.53%在100-150元区间，18.87%在150-200元区间。CentaProCentaPro344外籍消费者常去的酒吧场所为外籍消费者常去的酒吧场所为cocoparkcocopark酒吧街。酒吧街。数据来源：森拓普CentaProCentaPro345整体上在选择餐饮场所考虑的因素中，出现频率最高的是为环境和装修档次、酒吧特色及他人的推荐。服务质量和态度也是考虑的重要因素。在选择207、酒吧消费时，深圳境外消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修在选择酒吧消费时，深圳境外消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、酒吧特色及他人推荐，此外服务质量和态度也是重点关注因素之一。档次、酒吧特色及他人推荐，此外服务质量和态度也是重点关注因素之一。数据来源：森拓普CentaProCentaPro在喜欢的酒吧类型选择上，咖啡吧、西餐吧和迪吧明显受到大多数境外消费者的欢迎。在过去三个月内去酒吧的频率方面，在三个月内去酒吧的频率上，39%集中在每月1-2次，每月5次以上的比例高于28%。在过去三个月内在酒吧的花费方面，在过去三个月内去酒吧的人均花费方面，接近80%的消费者人均花费在100元208、以上，每次300元以上的比例达到22.64%。在青睐的酒吧区域方面，外籍消费者常去的酒吧场所为cocopark酒吧街、世界之窗-锦绣中华酒吧街、中信城市广场及蛇口海上世界。在选择酒吧消费场所考虑的因素方面，深圳境外消费者所考虑的前三位因素分别为环境和装修档次、酒吧特色及他人推荐，此外服务质量和态度也是重点关注因素之一酒吧消费习惯问卷调研结论小结酒吧消费习惯问卷调研结论小结总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、西餐吧和迪吧较受欢迎，外籍消费者去酒吧消费的频总体来看，在酒吧习惯上，咖啡吧、西餐吧和迪吧较受欢迎，外籍消费者去酒吧消费的频率率39%39%集中在每月集中在每月1-21-2次，次，22.64%2209、2.64%集中在每月集中在每月5 5次以上，接近次以上，接近80%80%人均花费在人均花费在100100元以上，元以上，除酒吧环境和装修档次及酒吧特色以外，他人推荐及服务质量和态度也成为人们选择酒吧除酒吧环境和装修档次及酒吧特色以外，他人推荐及服务质量和态度也成为人们选择酒吧消费的重要考虑因素。消费的重要考虑因素。CentaProCentaPro休闲娱乐习惯分析休闲娱乐习惯分析CentaProCentaPro348深圳境外消费者个人休闲娱乐消费者偏好酒吧、西餐厅、足浴深圳境外消费者个人休闲娱乐消费者偏好酒吧、西餐厅、足浴 桑拿及咖啡厅桑拿及咖啡厅.在个人休闲娱乐喜爱度方面，深圳外籍消费者青睐的210、前三位依次为酒吧、西餐厅桑拿及咖啡厅，酒吧需求度明显高出其他类型需求。数据来源：森拓普CentaProCentaPro349从整体上看，商务性质的休闲娱乐主要集中在西餐厅、酒吧、从整体上看，商务性质的休闲娱乐主要集中在西餐厅、酒吧、KTVKTV上上.从整体上看，深圳消费者商务性质的休闲娱乐主要集中在西餐厅、酒吧及KTV上。西餐厅的需求比例达到35%。数据来源：森拓普CentaProCentaPro350在休闲娱乐人均花费上，个人的花费集中在在休闲娱乐人均花费上，个人的花费集中在101-300101-300元，每次花费在元，每次花费在300300元以上元以上的比例超过了的比例超过了35%35%；在商务花费上，人均花费在；在商务花费上，人均花费在300300元以上的比例接近元以上的比例接近50%50%。数据来源：森拓普从整体上看，深圳外籍消费者个人休闲娱乐的人均花费集中在101-300元，超出三成五的消费者花费超过了300元。在商务休闲娱乐的花费上，19.44%的消费者人均花费在700元以上，在300-700元区间的比例占了30.55%。