1、佛山市狮山镇商业项目详细考察调研报告 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 目录目录第一部分第一部分p 项目地块分析第二部分第二部分p 城市宏观环境分析第三部分第三部分p 狮山物业市场分析第四部分第四部分p 项目周边商业分析第四部分第四部分p 项目综合结论及建议第一部分第一部分1.1 1.1 南海经济实力南海经济实力1.2 1.2 狮山镇经济实力狮山镇经济实力1.3 1.3 狮山镇规划定位狮山镇规划定位1.4 1.4 狮山镇产业发展模式狮山镇产业发展模式1.5 1.5 狮山镇交通发展狮山镇交通发展1.6 1.6 都市发展趋势都市发展2、趋势1.7 1.7 狮山未来发展新动力狮山未来发展新动力 城市宏观环境分析城市宏观环境分析1.1 1.1 南海区经济实力南海区经济实力1.1 1.1 南海区经济实力南海区经济实力1.2 1.2 狮山镇经济实力狮山镇经济实力1.2 1.2 狮山镇经济实力狮山镇经济实力合并后大狮山镇合并后大狮山镇330.6万平方万平方公里，在佛山所有镇街中名公里，在佛山所有镇街中名列第一，在广东省、全国范列第一，在广东省、全国范围内也十分罕见；从经济总围内也十分罕见；从经济总量上看，大狮山镇的现量上看，大狮山镇的现GDP总值已有总值已有700多亿元，这在国多亿元，这在国内的镇街一级层面，也是名内的镇街一级层面，也3、是名列前茅。列前茅。1.2 1.2 狮山镇经济实力狮山镇经济实力狮山镇合并前户籍人口17.2万人，合并罗村、大沥的5个社区后，人口将超过26万。此次合并后，大狮山镇总面积扩至330.6万平方公里万平方公里，常住户籍人口从40万增加至67.42万人万人，管辖27个社区居委会和42个村委会。1.2 1.2 狮山镇经济实力狮山镇经济实力1.2 1.2 狮山镇经济实力狮山镇经济实力1.3 1.3 狮山镇规划定位狮山镇规划定位1.3 1.3 狮山镇规划定位狮山镇规划定位1.3 1.3 狮山镇规划定位狮山镇规划定位1.3 1.3 狮山镇规划定位狮山镇规划定位1.3 1.3 狮山镇规划定位狮山镇规划定位1.4、4 1.4 狮山镇产业发展模式狮山镇产业发展模式1.5 1.5 狮山镇交通发展狮山镇交通发展1.5 1.5 狮山镇交通发展狮山镇交通发展1.5 1.5 狮山镇交通发展狮山镇交通发展1.6 1.6 都市发展趋势都市发展趋势1.7 1.7 狮山未来发展新动力狮山未来发展新动力-大众汽车城大众汽车城7.2KM本项目一汽大众园区第二部分第二部分2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析2.22.2酒店市场分析酒店市场分析2.32.3住宅市场分析住宅市场分析2.42.4公寓市场分析公寓市场分析2.5 2.5 写字楼市场分析写字楼市场分析2.6 2.6 狮山土地市场分析狮山土地市场分析 狮山物业市场分析狮山5、物业市场分析2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析发展历程发展历程2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析商业项目分布商业项目分布2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析集中式商业规模集中式商业规模2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析现状集中式商业项目现状集中式商业项目2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析租金租金2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析项目辐射范围项目辐射范围2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析项目周边人口规模与特征项目周边人口规模与特征业业2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析未来发展机遇未来发展机遇2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析未来发展机遇：商业规6、划未来发展机遇：商业规划2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析未来供应分布未来供应分布2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析未来供应未来供应2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析未来项目分析未来项目分析2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析未来项目分析未来项目分析2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析项目未来辐射区域项目未来辐射区域2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析项目未来辐射区域人口项目未来辐射区域人口2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析未来需求预测未来需求预测2.1 2.1 商业市场分析商业市场分析小结小结2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析供应供应2.2 2.2 7、酒店市场分析酒店市场分析分布分布2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析典型案例典型案例2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析典型案例典型案例2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析典型案例典型案例2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析发展动力发展动力2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析经营情况经营情况2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析未来需求未来需求2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析未来需求预测未来需求预测2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析未来需求预测未来需求预测2.2 2.2 酒店市场分析酒店市场分析小结小结2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析供应供应2.3 8、2.3 住宅市场分析住宅市场分析去化去化2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析价格价格2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析产品特征产品特征2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析产品特征产品特征2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析客户特征客户特征2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析分布分布2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析楼盘概况楼盘概况2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析典型案例典型案例2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析典型案例典型案例2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析典型案例典型案例2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析典型案例典型案例2.3 2.3 9、住宅市场分析住宅市场分析未来发展机遇未来发展机遇2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析未来供应分布未来供应分布2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析未来供应未来供应2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析未来需求预测未来需求预测2.3 2.3 住宅市场分析住宅市场分析小结小结赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 2.4 2.4 公寓市场分析公寓市场分析公寓类别界定公寓类别界定2.4 2.4 公寓市场分析公寓市场分析发展现状发展现状2.4 2.4 公寓市场分析公寓市场分析客源客源2.4 2.4 公寓市场分析公寓市场分析发展机遇发展10、机遇2.4 2.4 公寓市场分析公寓市场分析发展机遇：价格优势发展机遇：价格优势2.5 2.5 写字楼市场分析写字楼市场分析供应供应2.5 2.5 写字楼市场分析写字楼市场分析需求需求2.5 2.5 写字楼市场分析写字楼市场分析未来机遇未来机遇2.5 2.5 写字楼市场分析写字楼市场分析小结小结2.6 2.6 狮山土地市场分析狮山土地市场分析品牌开发商纷纷进驻狮山、罗村片区，开发商普遍看好片区后市发展。本案楼面价格为1319元/平米，扣除配建后实际楼面价格为2407元/平米，土地价格偏高，但尚在合理范围内。3.1 3.1 项目位置项目位置3.2 3.2 项目介绍项目介绍3.3 3.3 项目交通11、项目交通3.4 3.4 项目周边地区规划项目周边地区规划3.5 3.5 项目周边相关项目项目周边相关项目3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施3.7 3.7 项目道路交通系统项目道路交通系统3.8 3.8 价值分析价值分析3.9 3.9 项目定位项目定位3.10 3.10 项目背景项目背景 项目概况项目概况第三部分第三部分狮山镇政府狮山镇政府狮山大学狮山大学城城狮山汽车狮山汽车城城项目位于佛山市狮山镇博爱路与科技路交汇处，距离狮山镇政府大约700米，距离狮山大学城大约3公里，距离狮山汽车城大约7公里，距离南海中央公园、博爱湖大约700米。南海南海中央中央公园公园博博爱爱湖湖本12、案本案3.1 3.1 项目位置项目位置直线直线7公里公里直线直线3公里公里3.2 3.2 项目介绍项目介绍地块指标地块指标项目地块的起拍价为项目地块的起拍价为26790万元，成交万元，成交价为价为69800万元，土地溢价万元，土地溢价160.5%，表，表面土地价格为面土地价格为1318元元/平米，实际扣除平米，实际扣除配建后土地价格为配建后土地价格为2407元元/平米。平米。3.2 3.2 项目介绍项目介绍限制条件限制条件本项目限制条件非常多，制约了本本项目限制条件非常多，制约了本项目发展空间项目发展空间3.2 3.2 项目介绍项目介绍限制条件限制条件1、商服配套项目计算容积率面积不少于54513、00平方米（且公共分摊面积不得大于计容面积的20%），以及停车场不少于36300平方米且不少于1000个车位的产权。2、商服配套项目物业用房和地下停车位的土建工程、装饰工程及配套设施设备及安装工程合计投资额（投资额按商服配套项目物业用房及停车位的土建工程成本、装饰工程成本及配套设施设备及安装工程采购价计算，不含土地成本、资金成本及其他与商服配套项目物业用房、停车位无关的土建、装饰、配套设施设备及安装工程等成本费用）不低于44550万元。3、商服配套项目的建设标准及要求，必须按当地政府核准的要求执行；商服配套项目的所有工程造价、采购、预（决）算及招投标等，必须经监管单位或监管单位指定的第三方批准14、及按当地政府的有关工程招投标管理的有关规定执行。4、竞得人必须按规划条件要求，出资设计和建设商会大厦用房及配套停车位；商会大厦用房及配套停车位要求独立使用和管理；竞得人须按该设施的建筑安装成本价（含土建、公共分摊成本，但不含资金成本、土地成本）转让给监管单位指定的第三方，产权过户税费由转让方和受让方各自承担，如成本价每平方米高于 5000元的，则竞得人须按计容建筑面积每平方米5000元的价格转让。监管单位如要求竞得人转让商会大厦配套停车位的，其转让单价按照商会大厦计容建筑面积的平均转让单价计算。挂牌条件其他特殊要求：挂牌条件其他特殊要求：本本案案博爱路博爱路红星路红星路科技路科技路狮山中心狮山15、中心小学小学石门实验石门实验中学中学石门中学石门中学体育馆体育馆奥园地产奥园地产招商地产招商地产依去曦城依去曦城锦锈北苑锦锈北苑美立方美立方湖景湾湖景湾穆天子山穆天子山庄庄南海中央南海中央公园公园狮山镇政府狮山镇政府3.2 3.2 项目介绍项目介绍项目四至项目四至地块东至狮山体育馆，西至科技路，北至博爱路，南至红星路；年底博爱路及科技路断头路的打通，将大大凸显地块区位优势。3.2 3.2 项目介绍项目介绍项目四至项目四至3.3 3.3 项目交通项目交通博爱路博爱路红星路红星路科科技技路路兴兴业业路路广三高速广三高速佛佛山山一一环环本案本案3.3 3.3 项目交通项目交通项目地块基本被路网环围，16、而且边上的博爱路、科技路、红星路都为双向六车道的跨境干道，年底博爱路与科技路断头路的打通，交通会更加便利。3.4 3.4 项目周边地区规划项目周边地区规划3.5 3.5 项目周边相关项目项目周边相关项目3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施服务中心服务中心南海行政服务中心的建设和运营对本案有非常好的正面促进作用。本案本案博爱路博爱路科技路科技路佛山一佛山一环高速环高速狮山工业大道狮山工业大道红星路红星路佛山三号线大学城站佛山三号线大学城站狮山东站狮山东站南海中南海中央公园央公园依云曦城依云曦城锦绣华庭锦绣华庭湖景湾湖景湾穆天子山庄穆天子山庄狮山镇政府狮山镇政府直线直线2.5公17、里公里直线直线3.5公里公里根据最新的规划，根据最新的规划，3号线狮山东站设置在狮山工业大道与博爱路交汇处，而旧的方案号线狮山东站设置在狮山工业大道与博爱路交汇处，而旧的方案狮山站设置在博爱路与科技路交汇处（本案）。狮山站设置在博爱路与科技路交汇处（本案）。旧方案狮山站旧方案狮山站根据最新的佛山市城市轨道交通三号线工程环境影响报告书，三号线不再经过本项目。三号线最新路线三号线最新路线走向示意走向示意3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施地铁地铁3 3号线号线3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施地铁地铁3 3号线号线根据2013年6月出台的最新的佛山市城市轨18、道交通三号线工程环境影响报告书：佛山市城市轨道交通三号线工程南起容桂站，经德胜、大良、伦教、北滘、文华路、季华路、南海大道、文昌路、佛山火车站、佛山西站，北到狮山大学城。在规划的佛山西站广场设佛山西站，与八号线换乘；线路出站后折向西北沿兴业路行进，而后折向北进入狮山工业大道，并由地下转为高架敷设，之后线路一直沿狮山工业大道向北行进，在规划的科盛路与博学路之间设太平站；在博爱路口北侧设狮山东站，出站后继续沿狮山工业大道北行，过广三高速公路和321国道后进入信息大道南路，至东软信息技术学院门前转向东，跨越上迳水库后，在现状南海化工总厂所在小岛设终点站大学城站（见附图）。根据最新的规划，根据最新的规19、划，3号线规划站点出现重大的变动，号线规划站点出现重大的变动，3号线狮山东站设置在狮山工业号线狮山东站设置在狮山工业大道与博爱路交汇处，离本项目有大道与博爱路交汇处，离本项目有2.5公里距离，而原来的公里距离，而原来的3号线狮山站计划设置在号线狮山站计划设置在博爱路与科技路交汇处（本案位置），并在本案处预留了轨道交通的接驳位置。我博爱路与科技路交汇处（本案位置），并在本案处预留了轨道交通的接驳位置。我们认为们认为3号线站点变动对本项目影响非常大，特别是对商业人流的影响。原来项目为号线站点变动对本项目影响非常大，特别是对商业人流的影响。原来项目为轨道交通轨道交通3号线和有轨电车号线和有轨电车4号20、线交点，再加上南海行政服务中心设置在项目北面，号线交点，再加上南海行政服务中心设置在项目北面，未来人流汇聚点必然就在此，但目前如果未来人流汇聚点必然就在此，但目前如果3号线狮山站东移号线狮山站东移2.5公里后，未来项目集公里后，未来项目集聚人流的能力必然大打折扣，项目商业部分风险大大增加。聚人流的能力必然大打折扣，项目商业部分风险大大增加。3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施地铁地铁3 3号线号线佛山三号线线路全长约73.9km，共设35座车站。佛山市轨道交通三号线初期投资估算总额为452.43亿元。三号线采用四动两拖的6辆编组B型车，最高运行速度为100km/h。本项目计21、划2014年开工，2018年年底建成试运营，总工期5年。本案距离狮山站约本案距离狮山站约1公里。公里。3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施广佛肇城轨广佛肇城轨城轨狮山站城轨站是把双刃剑，即可把城轨站是把双刃剑，即可把人流带来也可把人流带走，人流带来也可把人流带走，关键看城镇的吸引力。关键看城镇的吸引力。南海新型公共交通系统共规划南海新型公共交通系统共规划8 8条线路，串起中枢两翼各重要节点，条线路，串起中枢两翼各重要节点，总长约总长约161.8161.8公里。其中一期的公里。其中一期的4 4条线路呈三横一纵布局，覆盖桂城、条线路呈三横一纵布局，覆盖桂城、大沥、狮山，将在十二22、五规划期间完成，总长近大沥、狮山，将在十二五规划期间完成，总长近6060公里。其中公里。其中南海新交通二号线是从桂城经佛山西站到狮山服务中心，全长约19.1公里，主要沿南海大道、桂丹路、兴业路走线，加强桂城、罗村、狮山等镇街之间及与佛山西站之间的联系。南海远期规划网线还有4条线，主要以狮山为中心向外放射，加强狮山、大沥、桂城与里水、丹灶、西樵、九江等镇的联系。本案要求设计时考虑和新交通衔接，目前基本可以确定的是新型公共交通2号线经过本地块，新型交通也就是有轨电车，但无法核实清楚新型交通2号线开建时间和建成时间。3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施新型公共交通新型公共交通2 23、2号线号线3.6 3.6 项目周边重大基础设施项目周边重大基础设施博爱湖博爱湖 博爱湖城市核心区的规划范围位于狮山中心区，规划区面积385.77公顷，除局部已有建筑外，其余绝大部分属自然丘陵，为狮山镇政府重点打造的市政工程，狮山镇期望通过博爱湖的规划达成湖滨新城、魅力狮山这样一个美好的城市愿景。目前博爱湖的主要水体为原有的鱼塘水库，从上俯瞰就像是一个巨型的指状。博爱湖项目开发的初步设想是建成三个湖，分别是内湖、中湖和外湖。其中内湖的面积为313亩，中湖和外湖的水体面积共有1556亩，整个博爱湖的水体面积为1869亩。加上外延扩展，博爱湖建成后将形成珠三角地区别具特色的城市生态景观。博爱湖改造预24、计于今年下半年开始启动。本案博爱湖的改造和规划对本案有正面作用。3.7 3.7 项目道路交通系统项目道路交通系统3.8 3.8 价值分析价值分析3.8 3.8 价值分析价值分析3.9 3.9 项目定位项目定位3.10 3.10 项目背景项目背景1、本案位于佛山市南海区狮山镇“五福寮”地段，占地面积：92869.4平方米（折合：139.304亩），容积率5.7，建筑面积为52.94万平方米，土地用途为商务金融用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、其他商服用地兼容城镇住宅用地。2、2013年1月29日，佛山市粤海通置业投资有限公司通过竞拍以26790 万元（溢价160.5%）获得该土地，折合楼面价格为25、1319元/平米，扣除配建后实际楼面价格为2407元/平米。3、佛山市粤海通置业投资有限公司的背后股东为南海和顺德本地的几个纺织业老板，有一定资金实力，但房地产开发经验不足，特别是没有大型商业地产开发经验。由于本案政府对开发要求非常高，完全是按照大型公共建筑和商业综合体来实施开发的，而本案项目公司的开发实力和人员配置都有差距，因此几个股东寻求有雄厚实力开发经验的发展商合作本项目或者转让本项目。4、目前本案项目公司通过中介找到了*地产想合作开发本项目，而*对住宅和公寓部分很看好，但对商场和酒店部分把握不准，希望我公司分析后再判断是否联同我公司一起介入。4.14.1项目项目SWOTSWOT分析分析26、4.2 4.2 结论及建议结论及建议 项目综合结论及建议项目综合结论及建议第四部分第四部分p优势：优势：n1、项目位于未来狮山镇行政、商业核心区，也是南海区未来的副中心区；n2、项目规模宏大、功能齐全，远超周边现有其他项目；n3、项目紧邻主要交通道路，地块边上的三条道路都为双向六车道，交通便利；n4、项目本身配建有青少年宫、图书馆、演艺中心，未来可以吸引大量人流；p劣势：劣势：n1、项目开发限制条件较多，对各大功能物业有较多条件限制，制约了本项目的发展空间；n2、项目所处区域属于城市新区，现状周边人口不足，商业需要培养的时间较长；n3、佛山地铁三号线狮山东站原定设置在项目地块，但根据最新的路线27、，站点东移了2.5公里，这个决变化对本项目影响非常大，特别是对商业人流的影响，未来项目集聚人流的能力必然大打折扣，项目商业部分风险大大增加。n4、项目需配建的物业较多，而且限定了投资成本，再加上本身的土地价格较高，整个项目的开发成本较大；4.1 4.1 项目项目SWOTSWOT分析分析p机会：机会：n1、狮山并镇，催生千亿重镇，进一步提升狮山形象，吸引周边居民定居狮山，有利于房地产市场发展，也提升了项目所在区域的地位；n2、包括大众汽车城在内的7家世界500强企业以及遍布整个狮山的大小2000多家生产企业形成了一个产业丰富、布局清晰的现代工业园区，成为狮山经济的“发动机”，未来更将有望成为佛山28、乃至珠三角的经济增长中心；n3、南海政务服务中心、大众汽车等大企业的进驻，带动周边多种物业的需求；n4、目前狮山正在全力加速推进新城市中心重点公共配套建设，包括市政、商业三产配套等，包括轨道交通、新型交通、路网完善，加速“造城”，全面提升狮山的城市品质，这些都给本项目提供了机会；p威胁：威胁：n1、区域内目前已经有和信广场、腾达时代广场等商业综合体项目在建，项目未来竞争激烈；n2、目前政府对房地产限购的政策和户籍制度制约了狮山快速城市化的步伐，人口导入难以快速完成。4.1 4.1 项目项目SWOTSWOT分析分析4.2 4.2 结论及建议结论及建议项目考察结论项目考察结论:1 1、狮山并镇，催29、生千亿重镇，规划定位为佛山市未来的两大副中心之一。狮山、狮山并镇，催生千亿重镇，规划定位为佛山市未来的两大副中心之一。狮山未来发展潜力非常巨大，目前正在进行大规模城市化建设，提升狮山品质，未未来发展潜力非常巨大，目前正在进行大规模城市化建设，提升狮山品质，未来更将有望成为佛山乃至珠三角的经济增长中心；来更将有望成为佛山乃至珠三角的经济增长中心；2 2、项目位于规划中的狮山镇行政、商业核心区，为政府重点打造的商业、文化、项目位于规划中的狮山镇行政、商业核心区，为政府重点打造的商业、文化综合区域，未来随着南海政务服务中心投入使用、周边地产的开发成熟，将给综合区域，未来随着南海政务服务中心投入使用、30、周边地产的开发成熟，将给项目的商业带来较大的机会；项目的商业带来较大的机会；3 3、项目面临最大问题就是项目位于狮山镇新城区，目前周边人口不足，难以支、项目面临最大问题就是项目位于狮山镇新城区，目前周边人口不足，难以支撑如此规模的大型商业综合体。而规划中的佛山三号线地铁站点狮山东站又从撑如此规模的大型商业综合体。而规划中的佛山三号线地铁站点狮山东站又从本地块东移到本地块东移到2.52.5公里处的工业大道去了，让本项目商业缺少了地铁概念和想像公里处的工业大道去了，让本项目商业缺少了地铁概念和想像空间，这些因素将影响未来商家的经营信心和租金水平。空间，这些因素将影响未来商家的经营信心和租金水平。综31、合来看，本项目住宅和公寓较为乐观，商业综合来看，本项目住宅和公寓较为乐观，商业和酒店风险较大。和酒店风险较大。项目投资建议项目投资建议:由于地铁由于地铁3 3号线狮山东站不再设立在本项目，致使本项目商业风险增大，号线狮山东站不再设立在本项目，致使本项目商业风险增大，因此如果本项目合作中，我司只负责商业和酒店的投资和承担日后的风险，因此如果本项目合作中，我司只负责商业和酒店的投资和承担日后的风险，则建议不参与。如果本项目合作中，公司是参与整个项目的投资，日后也分则建议不参与。如果本项目合作中，公司是参与整个项目的投资，日后也分享整个项目的风险和收益，则享整个项目的风险和收益，则可视可视*集团集团的参与情况谨慎参与。的参与情况谨慎参与。4.2 4.2 结论及建议结论及建议汇报完毕！汇报完毕！赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/