1、购物中心的商业管理理念购物中心的商业管理理念 对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业 管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归 还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管 理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头 上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。 （一） 购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点 购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其 他房2、地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公 司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物 中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在 消费者和经营者之间搭建桥梁。 （二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物 管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服 从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会 （ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理3、地位。 1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产 品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法 人授权委托书等。 “完善的租约管理”。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约 条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如： （1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化， 须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； （2）营业时间的确定； （3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管 理； （4）为整个购物中心促销承担的义务； （5）承租人对停车场的