1、购物中心与城市综合体类购物中心与城市综合体类前期策划难点前期策划难点 泰盈顾问商业的项目经验与服务价值泰盈顾问商业的项目经验与服务价值购物中心与城市综合体类项目策划面临的难点购物中心与城市综合体类项目策划面临的难点:1.体量做多大体量做多大?2.适合做什么业态适合做什么业态?3.财务收益如何财务收益如何?案例案例1.1.上河国际商业广场上河国际商业广场 中南商业第一极中南商业第一极接手项目前情况扫描1.1.发展商从没涉足商业地产，拿着发展商从没涉足商业地产，拿着JWDAJWDA设计公司做的整体规划方案及上海策划公司方案设计公司做的整体规划方案及上海策划公司方案后无法推进招商、销售后无法推进招商2、销售2.2.当地大型商业项目运作不成功当地大型商业项目运作不成功,以国中新城为代表以失败收场，发展商担心能否首期销售以国中新城为代表以失败收场，发展商担心能否首期销售成功成功3.3.项目启动时周边现状环境差项目启动时周边现状环境差4.4.招商的引进遇瓶颈，对于引入什么业态没方向招商的引进遇瓶颈，对于引入什么业态没方向5.5.开发面临资金短缺开发面临资金短缺前期缺乏系统周详的策划，项目发展方向凌乱，前期缺乏系统周详的策划，项目发展方向凌乱，对招商、销售造成很大影响，需要重新提炼整体的规划及发展模式对招商、销售造成很大影响，需要重新提炼整体的规划及发展模式前期项目：规划求大求全项目地址：项目地址3、：万家丽路与人民路交界处万家丽路与人民路交界处开发商：开发商：湖南天润五江置业有限公司湖南天润五江置业有限公司占地面积：占地面积：15.2015.20万万总建筑面积：总建筑面积：5050万万商业面积：商业面积：22.8822.88万（首期万（首期6 6万）万）酒店面积：酒店面积：4.644.64万万住宅面积：住宅面积：17.9017.90万（首期万（首期2.82.8万）万）是是集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮饮和和观光等多功能的大型商业观光等多功能的大型商业街区街区。项目规模庞大功能齐全项目规模庞大功能齐全前期发展定位不明确案名：上河国际街区案名：上河国际4、街区定位：商业街区定位：商业街区推广主题：万般快乐事上河皆上品推广主题：万般快乐事上河皆上品物业类型：商业、酒店、住宅和停车场物业类型：商业、酒店、住宅和停车场首期商业业态：没有针对怀细化划分首期商业业态：没有针对怀细化划分前期项目周边环境恶劣 属新开发区域，周边脏乱。项目需要解决哪些问题？1 1、确定方向：依托市场及消费力支持，产品如何重新进行合理的定位？、确定方向：依托市场及消费力支持，产品如何重新进行合理的定位？2 2、解决生存：如何解决开发商资金链问题？、解决生存：如何解决开发商资金链问题？3 3、奠定基础：如何创造产品的核心竞争力及唯一性、奠定基础：如何创造产品的核心竞争力及唯一性45、 4、实践蓝图：如何落实销售、招商、后续经营管理、实践蓝图：如何落实销售、招商、后续经营管理规划分析之城市发展长株潭的快速融城之势，使长沙成长株潭的快速融城之势，使长沙成为区域的中心城市，并催生出新的为区域的中心城市，并催生出新的城市发展机遇。城市发展机遇。规划分析之商业发展格局长沙市重点打造大东城长沙市重点打造大东城 但大东城缺乏标杆性商业物业但大东城缺乏标杆性商业物业 市场分析之客户需求小结消费者：喜欢休闲消费、体验消费消费者：喜欢休闲消费、体验消费经营者：对大东城发展前景看好，认为项目应定位在中高档经营者：对大东城发展前景看好，认为项目应定位在中高档投资者：认同东区投资环境，选择投资者：6、认同东区投资环境，选择101060m260m2的商铺进行投资的商铺进行投资如何有创造性的解决问题？第一步：深入研究市场，觉察客户需求第一步：深入研究市场，觉察客户需求第二步：围绕需求进行发展第二步：围绕需求进行发展定位的定位的改造，量体裁衣实现商业价值最大化改造，量体裁衣实现商业价值最大化第三步：第三步：业态业种业态业种配备，人、车、货流功能重新分区设计配备，人、车、货流功能重新分区设计第四步：第四步：租售组合比例划分租售组合比例划分，达到套现与运营的平衡，达到套现与运营的平衡第五步：第五步：招商招商商户重新梳理商户重新梳理第六步：确定可持续发展的第六步：确定可持续发展的经营管理经营管理第七步7、：一炮而红的第七步：一炮而红的营销策略营销策略正本清源，循序推进正本清源，循序推进深化定位量体裁衣产品定位：中南最大体验式国际风情主题街区产品定位：中南最大体验式国际风情主题街区MALLMALL地域性：中南商业地标地域性：中南商业地标世界性：建筑景观、经营特色皆体现国际风情，浓缩世界，辐射深远。世界性：建筑景观、经营特色皆体现国际风情，浓缩世界，辐射深远。文化性：国际文化交流的平台，建筑、艺术与人文共融。文化性：国际文化交流的平台，建筑、艺术与人文共融。核心性：地段的核心，新商业的核心，一个城市绝对的中心磁场。核心性：地段的核心，新商业的核心，一个城市绝对的中心磁场。多元性：全业态、全业种，集8、消费性、服务性、体验性、娱乐性于一体。多元性：全业态、全业种，集消费性、服务性、体验性、娱乐性于一体。形象定位：形象定位：中南商业第一极中南商业第一极项目名称：项目名称：上河国际商业广场上河国际商业广场整体功能规划调整销售比例从销售比例从50%50%调整为调整为18%18%层数A区G1G314943.91961.261683.92593.562046.38345合富建议销售面积5537.44007.61683.9合计1069210692合富建议销售面积与商业总建筑面积比18%18%注：20%20%以下以下为现时中国许多成功购物中心所采取的一个销售比例。行界称之为“销售黄金比例”。过了就容易出现9、控制权的难题。2006年5月21日上河国际商业广场正式公开发售 商铺售出395套！公寓售出80套！销售额超2亿！创长沙商业项目开盘新记录！大事回顾：营销加上开业图片大事回顾：招商与开业加上开业图片大事回顾：招商与开业常规操作思路与模式的缺陷国内常见的操作思路与模式拍脑袋决策、拍大腿后悔基于我司多年来积累的全国各地的项目经验，我们发现，在一个商业项目的初期，开发商往往先拿地后做直接做规划设计，在操作过程中遇到定位难、招商难、运营难的问题。我们看到，绝大部分开发商习惯于将精力放在规划设计、工程成本控制方面。我们希望业主重新思考和审视的是：深入有效的市场调研，往往比技术支持和资金投入对项目的贡献更大10、。可行性研究 或投融资分析规划设计以及有关报批手续立项、建团队 招商及投融资各项专业设计开工手续报批其他筹建事宜建造及试运营稍偏功利色彩，倚重于成本层面分析的研究容易被“遗忘”的角落基于市场和运作层面的策划工作？在规划设计及项目立项后，发觉心里没底，思前想后，决定回头“补课”结果中后续工作基本“停摆”，已投入的资金及其他资源滞怠，方案修改困难，错失开发时机恶果市场背景研究区域经济格局行业发展趋势城市发展战略消费市场调研商业公寓其他可行物业区域功能交通条件资源盘点价值挖掘开发条件资源挖掘机会分析整体定位价值定位功能定位产业定位案例研究模式借鉴发展战略形象定位案例研究模式借鉴空间结构道路交通功能分11、区业态组合项目开发运营计划开发时序通盘计划启动项目财务分析形象档次主题及功能经营模式客户定位租售价格规划设计建议区域整体定位各物业 功能定位风险判断概念 规划建议规划 及设计建造 及开发营销 及推广运营 及管理物业市场调研我们的操作思路与模式需求指导方向、策划确定定位重点包括：可行性分析、发展模式、开发周期与分期、招商策略、租售策略、规划设计建议及投融资策略、商业模式后期运营顾问等策划服务顾问服务主力店招商策划确定方向，招商实践蓝图，经营创造价值泰盈置业顾问的思路与方法:项目界定项目界定优势劣势核心问题解析核心问题解析商业市场研究商业市场研究开发商目标商业发展定位商业发展定位规模及建筑形态功能12、及业态设置主力店设置商铺面积间隔区域价值市场格局消费需求商家需求竞争对手项目发展要求其他物业研究定位其他物业研究定位建筑规划及财务建筑规划及财务项目整体定位项目整体定位宏观经济市场大势城市规划区域资源主题定位形象定位产品定位租售价格及比例我们的操作思路与研究体系主题定位住宅公寓销售模式购物中心与城市综合体发展策划研究思路：购物中心与城市综合体发展策划研究思路：项目属性项目属性核心问题解析核心问题解析提出解决办法提出解决办法项目背景开发目标核心问题问题分解如何进行基础研究？援引哪些案例？定位包括哪些内容？规划设计怎么做？租售结合的财务分析扬州金阳光项目以“沃尔玛”为核心的商住综合型项目项目概况江13、阳路江阳路邗江路邗江路项目项目287m216mD DA AB BCC有待整治的河有待整治的河道道高压高压线线邗邗江江大大道道公车总公车总站站居居民民区区未拆迁用地约未拆迁用地约2828亩亩高高商商业业价价值值地地块块n占地面积：67500m2n土地性质：商服用地n限高：50mn容积率：未定项目位于扬州西部新城区域内，毗邻邗江路、江阳路两大城市主干道及省汽车客运站、市公交总站，是扬州西部的交通枢纽及未来的城市发展热点区域。区级中心文昌路文昌路江阳路江阳路邗邗江江大大道道西部分西部分区区西南分西南分区区老城区老城区区级中心项项目目城市副中心东部分东部分区区区级中心区级中心资料来源：扬州市城市总体规14、划（20022020）项目位于城市非中心区域上，且偏离目前西区发展的热点，但受益于西部分区的快速发展，具备辐射西南分区的能力和机会老城区老城区项目项目城市副中心城市副中心西部分区沃尔玛在项目的进驻条件进一步明确项目商业的发展方向n沃尔玛意向租用东南部约18000m2的商业；其中一层约600m2，二层约7400m2，三层约10000m2；n从协议来看，沃尔玛进驻的商业体平面至少应为117m x 81m；沃尔玛三层沃尔玛三层（10000m10000m2 2)沃尔玛二层沃尔玛二层（7400m7400m2 2)沃尔玛首层沃尔玛首层（600m600m2 2)8181mm117m117m沃尔玛沃尔玛n城市15、非中心区域，具有较好发展时机和区位条件的综合性标杆物业n项目的商业将以沃尔玛为核心发展大型集中式商业体n项目将以商业为重点，商业的定位对项目整体起到至关重要的影响我们对项目的理解：核心问题解析n 项目的商业物业将成为企业长远发展的依托：企业品牌树立和稳定的资金来源n 从市场角度确定合理物业功能组合，实现项目效益的最大化n 通过合理的开发计划，保证企业项目健康的现金流通过前期与开发商的沟通，本项目的开发目标：结合项目本身发展及开发商的目标，本项目重点解决三方面的问题：从物业类型上：通过建造最适合本项目的物业类型，规避项目发展风险，充分发挥地块价值从定位上：突出项目各类物业的核心竞争力，从产品和形16、象上实现与竞争项目的差异化竞争从利润上：通过合理物业类型组合和开发计划，实现项目健康的现金流和利润最大化商业做多大？商业做多大？商业做什么？商业做什么？商业怎么做？商业怎么做？287m287m216m216m项目开发首要解决的问题项目开发首要解决的问题？沃尔玛沃尔玛以沃尔玛为核心组成业态之一的项目以沃尔玛为核心组成业态之一的项目提出解决方法项目策划技术思路项目项目理解理解项目其他项目其他功能研判功能研判项目商业项目商业功能定位功能定位规划设规划设计建议计建议项目其他项目其他功能定位功能定位财务成财务成本测算本测算商业应该怎么做 其他类型物业应该怎样开发怎样进行规划设计和合理开发从消费层面看从消17、费层面看 解读消费，洞察需求解读消费，洞察需求？机会，机会，机会在哪里？从商家层面看从商家层面看倾听商家，印证机会倾听商家，印证机会从宏观层面看从宏观层面看剖析城市，发现方向剖析城市，发现方向从竞争层面看从竞争层面看分析竞争，寻找突破分析竞争，寻找突破？从项目层面看从项目层面看扫描项目，挖掘机会扫描项目，挖掘机会展开系统的商业市场研究展开系统的商业市场研究从消费层面看从消费层面看 偏好时尚潮流，需求强劲偏好时尚潮流，需求强劲从项目层面看从项目层面看区级商业向市级商业的延伸区级商业向市级商业的延伸从商家层面看从商家层面看商家认可项目的发展方向商家认可项目的发展方向从宏观层面看从宏观层面看商业升级18、，新型化、现代化商业升级，新型化、现代化从竞争层面看从竞争层面看中高档、主题型、体验式中高档、主题型、体验式shopping mallshopping mall市级年轻、时尚、现代升级版从各个层面推导出定位方向从各个层面推导出定位方向项目主题定位扬州首个年轻时尚主题型扬州首个年轻时尚主题型MALLMALL定位系统从那几方面来落实？STEP STEP：市场定位建议STEP 2STEP 2：确定主力店及业态组合建议STEP 3 STEP 3：合适的商业规模建议STEP 4STEP 4：建筑形态及商业布局建议STEP 5 STEP 5：租售比例建议年轻时尚主题年轻时尚主题购物中心在项目地块的示意图n19、根据项目购物中心基地面积为2万m2，则项目商业体的占地面积为4万m2n充分考虑项目沿路面商业价值进行摆放资料来源：江苏省城市规划管理技术规定（2004版）建筑类型建筑密度容积率商业建筑商业建筑多层多层55553.53.5高层505.5用地建筑密度、容积率上限指标用地建筑密度、容积率上限指标4 4万万mm2 2AB BAB B项目除了商业以外，还将发展什么类型的物业？2.752.75万万mm2 2物业类型物业类型普通住宅普通住宅专业写字专业写字楼楼酒店酒店公寓公寓项目开发市场机会高较低一般较高项目用地条件支持支持高星级酒店占地较大，投入成本较大；中低档酒店价值缺损支持回笼资金的速度较快较慢经营收20、入为主，慢较快项目发展项目发展研判研判使用使用不使用，不使用，且小型办且小型办公的需求公的需求可在公寓可在公寓实现实现不使用不使用使用，功使用，功能多样，能多样，形式多样，形式多样，可有效降可有效降低市场风低市场风险险布局方式用地条件与影响公寓与住宅混合布局公寓与住宅混合布局公寓对住宅相互影响，管理难公寓对住宅相互影响，管理难度大，住宅居住价值减损度大，住宅居住价值减损公寓单公寓单独布局独布局项目剩余用地项目剩余用地规模过大，市场风险过大规模过大，市场风险过大商业上塔楼商业上塔楼用地经济，对商业有一定影响，用地经济，对商业有一定影响，但可通过技术处理解决但可通过技术处理解决物业布局方式评价：住21、宅和公寓宜分开布局？2.752.75万万mm2 2项目剩余用地宜用于发展住宅，塔楼物业可发展公寓物业塔楼物业契合度研判：塔楼适合发展公寓物业住宅住宅公寓公寓建筑结构契合度低；需要设转换层低；需要设转换层高；不需过多处高；不需过多处理理造价成本转换层带来的造价转换层带来的造价成本高成本高与商业结合对造与商业结合对造价成本影响不大价成本影响不大对环境要求要求高；环境对价要求高；环境对价值影响大值影响大要求低；环境对要求低；环境对价值影响不明显价值影响不明显对商业影响影响大，需要更多影响大，需要更多的底层空间的底层空间影响小，仅需占影响小，仅需占用较少的底层空用较少的底层空间间住住住住宅宅宅宅公寓公22、寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓魅力阳光魅力阳光都市新天都市新天扬州首个时尚主题型购物中心，阳光动感，全城时尚潮流汇聚之地；现代精品人文社区，体现城市现代化的时尚住宅，荟萃精彩人文品质；扬州首席时尚SOHO公寓，投资自住两相宜，都市新人类的自由空间；整体形象定位整体形象定位这里汇聚了城市的时尚菁英和潮流元素：这里汇聚了城市的时尚菁英和潮流元素：落实各物业的规划布局落实各物业的规划布局住宅住宅商业公寓公寓商业项目总平面示项目总平面示意意项目建筑体量示意项目建筑体量示意项目各部分物业规模及开发时序项目各部分物业规模及开发时序二期公寓普通公寓：17500m2小复式公寓：7500m2二期商业：40000m223、地下车库：15000m2一期商业：40000m2地下车库：15000m2一期公寓普通公寓：17500m2小复式公寓：7500m2一期住宅：44000m2地下车库：3000m2二期住宅：44000m2地下车库：3000m2方案一：理想的商业租售比商场总销售面积租售比利润10000100008585：1515-8,042-8,042万万4F4F3F3F2F2F1F1FB BA AA栋首层：10000m2物业类型物业类型建筑面积建筑面积（M2M2）销售收入销售收入（万元）（万元）公寓公寓35,00035,00016,01616,016小复式小复式15,00015,0008,4248,424住宅住宅824、8,00088,00038,43838,438商业面积商业面积20,23820,238首层首层10,00010,00018,23618,236二二.三层三层2,0002,0002,0022,002合计合计83,11683,116销售总收入商场总销售面积租售比利润18000180007575：25256,2906,290万万4F4F3F3F2F2F1F1FB BA AA栋首层：10000m2B栋首层：8000m2方案二：理想的资金回笼物业类型物业类型建筑面积（建筑面积（M2M2）销售收入销售收入（万元）（万元）公寓公寓35,00035,00016,01616,016小复式小复式15,00015,25、0008,4248,424住宅住宅88,00088,00038,43838,438商业面积商业面积36,95836,958首层首层18,00018,00034,95934,959二二.三层三层2,0002,0002,0022,002合计合计99,83699,836销售总收入项目的操作亮点项目的操作亮点n准确把握开发商的心理需求及项目特质，重点解决商业部分的问题，奠定整个项目的基调；n梳理出商业项目市场研究体系，从区域、市场、竞争、消费者、商家各个方面进行定位方向的推导，得出真正符合市场需求及吻合项目特质的发展定位；n合理的物业组合及开发顺序，实现现金流的健康滚动。12.购物中心与城市综合体类策26、划项目全程操作开发商开发商的主要工的主要工作作泰盈商业泰盈商业的主要工的主要工作作进展阶进展阶段段1 1、接洽阶段、接洽阶段2 2、策划阶段、策划阶段3 3、主力招商、主力招商阶段阶段明确项目开发意图明确项目开发意图明确用地权属明确用地权属明确具体策划与顾问任务明确具体策划与顾问任务落实针对项目的贵我合作方落实针对项目的贵我合作方式式设定策划工作大纲与计划设定策划工作大纲与计划协助了解政府意图协助了解政府意图协助了解主力商家的意向与需协助了解主力商家的意向与需求求区域发展研究区域发展研究产业发展研究产业发展研究物业市场发展研究物业市场发展研究开发模式与相关案例经验研开发模式与相关案例经验研究究27、项目发展定位项目发展定位规划设计建议规划设计建议对政府汇报，落实发展定位对政府汇报，落实发展定位签订主力商家合作协议签订主力商家合作协议财团接洽财团接洽对政府汇报，落实发展定位对政府汇报，落实发展定位主力店合作引进主力店合作引进规划设计任务书规划设计任务书整合商家资源整合商家资源12.购物中心与城市综合体类策划项目全程操作开发商的开发商的主要工作主要工作泰盈商业泰盈商业的主要工的主要工作作进展阶进展阶段段4、规划与施、规划与施工阶段工阶段5、招商与销、招商与销售阶段售阶段6、开业与运、开业与运营阶段营阶段选定规划设计单位选定规划设计单位委托总体概念规划和启动区控委托总体概念规划和启动区控规规委28、托启动开发项目的详细规划委托启动开发项目的详细规划根据策划对规划设计方的释根据策划对规划设计方的释案案规划设计跟进规划设计跟进不同开发模式的经济估算不同开发模式的经济估算启动项目开发策划研究启动项目开发策划研究成立开发运营机构成立开发运营机构解决用地开发手续、落实基解决用地开发手续、落实基础设施及项目建设础设施及项目建设形象示范区及引擎项目开发形象示范区及引擎项目开发营销推广、招商引资营销推广、招商引资制定运营计划制定运营计划启动开发策略启动开发策略销售销售招商推广策略招商推广策略运营管理顾问运营管理顾问推进后续开发推进后续开发运营管理运营管理商户调整商户调整运营管理顾问运营管理顾问资源整合顾29、问资源整合顾问其它经典案例番禺星海文化广场项目项目概况用地性质：商业金融用地用地面积：3610036100（含市政道路面积）容积率：2.02.0建筑密度3030建筑高度50m50m用地红线约约3280032800约约33003300位于市桥城区边缘，属于“星海文化广场”的商业配套，快速交通发达，距城区中心约10分钟步行距离。项目开发具备一定的可依托资源优势地理位置优势：地理位置优势：市桥为数不多的城区型项目市桥为数不多的城区型项目交通优势：交通优势：完善的交通网络系统环绕项目完善的交通网络系统环绕项目景观资源优势：景观资源优势：紧邻城区唯一大型山体公园紧邻城区唯一大型山体公园规划前景优势：规划30、前景优势：隶属区政府重点发展的星海文化广场隶属区政府重点发展的星海文化广场项目开发条件及环境项目开发条件及环境但面临的区域及市场发展环境不容乐观项目区域现状：项目区域现状：商业发展情况欠佳，消费支撑不足；商业发展情况欠佳，消费支撑不足；项目区域规划：项目区域规划：非规划商圈，未纳入主流商业规划；非规划商圈，未纳入主流商业规划；市场大势：市场大势：商用物业交投市场不旺，价格不高商用物业交投市场不旺，价格不高市场大势：市场大势：投资型商业普遍面临较大经营压力投资型商业普遍面临较大经营压力纯商业项目，但物业发展方向不明朗n物业发展方向不明朗：物业发展方向不明朗：开发商有多种物业发展设想，但方向不明朗31、；n缺乏能主导商业发展方向的主力商家：缺乏能主导商业发展方向的主力商家：曾进行初步的商家接洽谈，但缺乏引导项目发展的强势商家，且进驻的可能性小；n资金回收要求强烈：资金回收要求强烈：三方投资，要求项目收益最大化，希望尽快收回投资；核心问题解析项目开发需要解决的问题：项目开发需要解决的问题：如何有效利用优势资源，突破区域及市如何有效利用优势资源，突破区域及市场的不利条件，实现项目开发的价值最大场的不利条件，实现项目开发的价值最大化？化？项目发展核心问题开发商对项目的开发要求：开发商对项目的开发要求：在满足市场发展要求的前提下，优先考在满足市场发展要求的前提下，优先考虑物业销售，实现项目效益最大化32、？虑物业销售，实现项目效益最大化？项目发展的核心问题：如何寻求合理物业组合，实现项目开发价值最大化Q1：项目发展什么物业，如何组合？（合理组合方案）Q2：怎样定位，如何实现？(发展定位、开发建议、财务测算）提出解决方法项目策划技术思路项目项目理解理解项目整体项目整体定位定位物业发展类物业发展类型及组合型及组合规划设规划设计建议计建议分物业分物业定位定位财务成财务成本测算本测算发展何种物业类型项目的发展方向是什么 怎样进行规划设计和合理开发总建筑面积：7220072200建筑基地面积10830108307 7层层建筑层数建筑层数1616层层从建筑形式来判断用地性质：商业金融用地用地面积：361033、036100（含市政道路面积）容积率：2.02.0建筑密度3030建筑高度50m50m裙楼塔楼裙楼塔楼用地红线约约3280032800约约33003300对应项目建筑形态可发展的业态及物业类型裙楼部分裙楼部分塔楼部分塔楼部分集中商业体形式：集中商业体形式：空间相对封闭的多楼层商场，包含的业态空间相对封闭的多楼层商场，包含的业态类型相对单一，空间的可塑性小，不利于进行分散销售；适宜类型相对单一，空间的可塑性小，不利于进行分散销售；适宜在集中商业体内发展的业态有在集中商业体内发展的业态有购物中心、百货、超市、专购物中心、百货、超市、专业市场业市场;开放商业街区形式：开放商业街区形式：聚集了各种类型34、的功能和业种，共同形聚集了各种类型的功能和业种，共同形成的零售性或休闲性的开放型（半开放型）商业区，业态灵活成的零售性或休闲性的开放型（半开放型）商业区，业态灵活多样，空间可塑性强，有利于进行分散销售；多样，空间可塑性强，有利于进行分散销售；酒店、公寓、写字楼酒店、公寓、写字楼？用地红线西面地块西面地块约约85m85m约约95m95m约约105m105m约约100m100m约约3280032800约约33003300项目物业组合方案项目物业组合方案方案三：方案三：集中商业体形式集中商业体形式 +塔楼塔楼方案二：方案二：商业街区形式商业街区形式+塔楼塔楼超市+服务式公寓业态业态多业态组合+服务式35、公寓超市：整体打包销售/合作开发（TESCO模式）服务式公寓：分拆销售运营模式运营模式商业街区：分拆销售服务式公寓：分拆销售业态业态运营模式运营模式方案一：方案一：商业街区形式商业街区形式+塔楼塔楼多业态组合+高星级酒店+服务式公寓商业街区：分拆销售高星级酒店：优先考虑整体销售服务式公寓：分拆销售业态业态运营模式运营模式项目深化研究的方向：项目深化研究的方向：商业街区商业街区+高星级酒店高星级酒店+服服务式公寓务式公寓项目核心问题回顾项目核心问题回顾核心问题：核心问题：寻求合理物业组合，寻求合理物业组合，实现项目开发价值最大化实现项目开发价值最大化?商业街区商业街区高星级酒店高星级酒店服务式公36、寓服务式公寓项目整项目整体体提升人提升人气气快速回快速回现现展展示示形形象象快快速速回回现现提升价值提升价值经营收益经营收益提升价值商业配套客户多样性提升价值带来中高端客户商业配套价值标杆形象标杆品质标杆如何定位？先整体定位后分物业定位，亦或反之？关键问题：如何进一步寻找属于项目的独特竞争力，使项目在整个番禺的未来商业发展中脱颖而出？星海文化广场在番禺具有唯一性，是项目可重点依托发展的资源星海文化广场在番禺具有唯一性，是项目可重点依托发展的资源万亩葵万亩葵园园十八罗汉山森林公十八罗汉山森林公园园莲花莲花山山余荫山房余荫山房大夫山大夫山宝墨园宝墨园门户形象不明显：门户形象不明显：番禺呈现组团式发37、展，虽然快速交通发达，但市桥无论与广州的连接，还是与洛溪、华南板块的连接，都存在一定阻隔。在整个番禺区而言，项目的门户形象不明显；景观资源不突出：景观资源不突出：相对于莲花山、大夫山、罗汉山等大型森林公园，城北公园的景观资源优势不突出；星海文化广场优势凸显：星海文化广场优势凸显：星海文化广场是“番禺最大的文化活动中心”，也是“广州南部最大的文化中心”，在番禺甚至广州都具有唯一性。洛溪板块洛溪板块华南板块华南板块沙湾板块沙湾板块项目项目华南快华南快速干线速干线依托星海文化广场发展的项目定位方向文化价值休闲价值客户价值赋予项目整体休闲气质，发展现代休闲商业带来可观的客流量，成为项目发展的有力支撑项38、目vs项目vs项目vs文化将可有效的丰富并延伸休闲的内涵，赋予商业鲜明的性格特征于休闲之上延伸文化并实现与文化相融合的具有鲜明性格的现代休闲商业于区域：充分依托星海文化广场发展并凸显星海文化广场的文化及休闲价值；于区域：充分依托星海文化广场发展并凸显星海文化广场的文化及休闲价值；于市场：在番禺商业市场具有唯一性和独特性，可突破区域限制实现差异化竞争；于市场：在番禺商业市场具有唯一性和独特性，可突破区域限制实现差异化竞争；于消费者：满足项目目标消费群体的需求。于消费者：满足项目目标消费群体的需求。文化可为商业带来怎样的影响和竞争力？p西湖天地p成都锦里园林文化园林文化商业：商业：丰富并延伸了商业39、的休闲性、体验性建筑：建筑：独具韵味的浙派民居风格价值：价值：成为著名景点及休闲胜地蜀文化蜀文化商业：商业：丰富并延伸了商业的休闲性、体验性建筑：建筑：性格鲜明的川西民居风格建筑价值：价值：成为城市旅游的著名景点案例给予项目的借鉴：案例给予项目的借鉴：地域文化与现代商业的结合将使商业产生独特的人文魅力，使商业更具内涵和独特性：1）产品：产品：独特的产品形态和商业空间；2）商业：商业：丰富并提升商业的休闲体验；3）价值：价值：有效的提升项目的可知性。项目整体发展定位项目整体发展定位依托星海文化广场发展 具有独特文化气质的现代休闲商业地标具有独特文化气质的现代休闲商业地标商业街商业街区区服务式公寓40、服务式公寓高星级酒高星级酒店店?整体定位下，项目的各功能物业的产品定位高星级酒店：建议发展45星级酒店，客房总数200250间，可视合作公司的要求做适当调整建议高星级酒店客房数量在建议高星级酒店客房数量在200200250250间间左右，建筑规模在左右，建筑规模在1.521.52万平米万平米之间，底部可扩大建设（建议基地占地约之间，底部可扩大建设（建议基地占地约2 2千平米，标准层建筑面积约千平米，标准层建筑面积约1 1千平米），满足酒店必须配套的建设要求。千平米），满足酒店必须配套的建设要求。从整体开发效益看：从整体开发效益看：在保证酒店开发规模需求的前提下，尽可能减少酒店的基地面积和建筑面41、积，保证可销售商业街的面积及服务式公寓的建筑面积；酒店每增加1000平米需投入资金约450万，减少服务式公寓的可销售金额约为1300万；从商业物业经验和开发方式看：从商业物业经验和开发方式看：根据商业经验，45星级酒店的客房数量一般在200300间；可适当减少部分与商业街同类型的配套，充分利用商业街的配套为酒店所用；若酒店方对客房数量要求较大，可调整部分服务式公寓调作为酒店客房。商业街区定位内容商业街区是展示项目形象的重要部分，商业街区是展示项目形象的重要部分，产品产品的的打造、打造、功能及业态设置功能及业态设置尤为关键；同时，商业街区尤为关键；同时，商业街区将是项目快速回现的重要途径，关键问42、题在于：将是项目快速回现的重要途径，关键问题在于：明确明确目标客户目标客户？价格价格如何确定？如何确定？租售比例租售比例如何设定？如何设定？选择何种选择何种运营模式运营模式才更有利于商业的良性发展才更有利于商业的良性发展？产品及功能产品及功能业态设定业态设定目标客户目标客户价格及租售价格及租售比例比例STEP1STEP1STEP2STEP2STEP3STEP3STEP4STEP4运营模式运营模式服务式公寓定位内容服务式公寓定位内容 产品的打造在满足市场需求的同时提升竞争力户型户型如何设计可满足如何设计可满足租户租户需求，增强对需求，增强对投资客投资客的吸引力的吸引力？价格价格如何设置可满足市场43、要求的同时体现自身价值？如何设置可满足市场要求的同时体现自身价值？如何进行如何进行产品有效创新产品有效创新，提升竞争力？，提升竞争力？采用什么样的采用什么样的开发运营模式开发运营模式可提升项目的销售吸引力？可提升项目的销售吸引力？整体物业分布空间示意整体物业分布空间示意整体物业分布示意整体物业分布示意东环路东环路东环路东环路项目开发分期项目分期，需要结合物业情况考虑项目分期，需要结合物业情况考虑可售产品可售产品 由三种物业，其中商业、公寓是项目的主要销售产品产品分布产品分布 分为两地块，其中西面的大地块约占80的总货量项目开发，必须为首期销售、物业发展创造良好条件项目开发，必须为首期销售、物业44、发展创造良好条件从首期销售首期销售考虑 项目首期开售需要一定规模的展示区、及良好的配套支持从物业发展物业发展考虑 商业街区需要快速成行、从而展现物业形象、互动发展整体物业分布示整体物业分布示意意综合各方因素，建议项目同步施工，分同步施工，分期销售期销售街区商业商住物业公寓物业商业街商业街裙楼商业裙楼商业服务式公寓服务式公寓高星级酒店高星级酒店项目整体销售收入项目整体销售收入项目可销售货量共为84,585万元注：公寓带装修及不带装修货量各占注：公寓带装修及不带装修货量各占5050物业类型物业类型销售面积销售面积（平方米）（平方米）销售价格销售价格（元（元/平方米）平方米）销售收入销售收入（万元）45、（万元）商业商业37,389 37,389 首层8,830 33,000 29,139 二层5,000 16,500 8,250 公寓公寓34,200 带装修14,300 47,196 47,196 不带装修13,300合计84,585 项目的操作亮点n建筑形式推导物业类型：建筑形式推导物业类型：从建筑形式出发，结合地块形状或限制性条件对可能组合的物业类型进行推导，从而明确需进行市场研究的物业类型；n先整后分的定位体系：先整后分的定位体系：论证各物业类型之间的内在联系和相互影响，从内部、外部的价值挖掘入手，以寻找“独特竞争力”为主线，进行项目的整体发展定位及整体定位基调下的分物业定位；n灵活的46、市场研究：灵活的市场研究：灵活运用商业项目市场研究体系，重点突出价值挖掘及案例借鉴，将使整个研究过程主次分明；分享我们成功的案例襄樊民发商业广场p项目位置：偏离主城核心区的新兴偏离主城核心区的新兴区域，交通主干道长虹路和人民路区域，交通主干道长虹路和人民路的交汇处，未来城市规划的商业商的交汇处，未来城市规划的商业商务区。务区。p项目规模：占地面积占地面积4 4万平方米，万平方米，总建筑面积总建筑面积1111万平方米；其中万平方米；其中A A栋栋四层，局部五层，四层，局部五层，B B栋五层栋五层人民路人民路长长虹虹路路民发民发核心商圈核心商圈长虹路长虹路人民路人民路项目发展问题所处商圈所处商圈城47、市次级商圈，商业基础和氛围较薄弱；政府规划政府规划未来城市的发展方向和新型商务商业区；交通条件交通条件毗邻两条交通主干道；长虹路商业氛围淡西站商业形象差南北向主干道邗江路南北向主干道长虹路升级与突破是我们面对的问题、开发商完全没有商业开发经验、决策时没把握品牌大商家有没进驻战略，沃玛首次进入三四级城市如何平衡资金周转政府有要求 建筑形态建筑形态分为AB两栋，分期开发，两栋之间保持档次差异和风格统一；主力商家主力商家沃尔玛入驻一期；百货则成为二期的主力店；定位：项目形态和主力商家栋业态分布名店城名店城沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛大型家居卖场大型家居卖场1F1F2F2F3F3F4F4F1F1F2F2F48、3F3F4F4F5F5F天茂百货天茂百货天茂百货天茂百货天茂百货天茂百货天茂百货及儿童乐园天茂百货及儿童乐园电影院与餐饮美食广场电影院与餐饮美食广场A栋业态分布民发商业广场业态分布民发商业广场业态分布A栋施工B栋地块第一期第一期第二期第二期人 民 路长 虹 路 9 9月月2 2日的公开发售以排队的形式进行，部分客户提前两天于日的公开发售以排队的形式进行，部分客户提前两天于8 8月月3131日就在售楼部门口排队，反应热烈。并且首开襄樊日就在售楼部门口排队，反应热烈。并且首开襄樊“排队买商铺排队买商铺”的先河。的先河。公开发售火爆A栋于2006底顺利开业，目前经营情况良好，B栋武商百货于2007年49、底开业B栋施工A栋开业最终工作成果开发商拥有了近9万平方米的有形好处：利用不到1.4亿的自有资金，年产生约5000万元现金现金流的优质物业、市场评估不少于10亿，如上市利用杠杆作用威力更大。无形好处：拥有品牌、可抗政策、金融风险；现时银行追他贷款、政府拿地有优惠待遇等，为企业上市打下扎实的基础案例浏览：北京顺义商务核心区（商业约30万）案例浏览：广州美博城（商业约5万）亚洲最大型美容化妆品专业交易会展中心案例浏览：胜芳国际家具博览城（总建约50万）泰盈顾问 专业成就价值泰盈顾问泰盈顾问 服务内容服务内容 承学之上、启术之下、运道于中。从宏观角度切入，运用中观、微观的研究方法和逻辑推导，目前我们50、已成功操作了城市运营、产业研究、区域开发、旧城改造、商业投资、复合地产开发顾问等众多顾问服务专案，为委托方提供创新性和可操作性的战略解决之道。泰盈顾问核心业务区域开发区域开发与城市运与城市运营服务营服务商业商业顾问服务顾问服务企业企业顾问服务顾问服务住宅住宅顾问服务顾问服务n 前期立项阶段：前期立项阶段：城市商业地产市场发展前景分析、企业取地策略及经济评价、投资企业土地获取及经济评价、商业项目融资报告、商业项目可行性研究n 发展策划阶段：发展策划阶段：针对性商业市场研究、投资者、经营者、消费者专题研究、商业项目发展策划、商业项目规划设计任务书制订及招投标组织、商业项目开发模式研究、商业项目成本51、收益研究n 规划阶段：规划阶段：商业项目规划针对性研究、商业水平及垂直交通动线研究、商业开发模式研究n 营销及推广阶段（销售营销及推广阶段（销售/招商顾问）：招商顾问）：定位优化及调整、招商策略建议、销售策略建议、推广策略建议、主力商家进驻指导、方案实施指导与监督、营销组织框架及管理制度建议 n 经营管理阶段（经营管理顾问）：经营管理阶段（经营管理顾问）：商业经营管理体系建立、商业物业管理体系建立、经营管理可持续研究n 项目引入基金运作研究：项目引入基金运作研究：分类基金公司运作评估 商商业业顾顾问问服服务务n 城市运营：城市运营：市发展总体战略、产业（行业）发展战略、新城区开发战略、产业园区52、（工业园区、物流园区、教育园区、现代服务园区等）发展战略n 城市营销战略：城市营销战略：区域开发、区域物业市场研究、区域土地市场研究、区域土地及资源价值评估、区域土地增值措施、区域整体发展战略与定位、区域概念性规划设计、区域开发模式设计与评估、区域开发经济评价及可行性分析、区域开发运营主体及合作者组织形式设计n 土地运营：土地运营：土地市场需求评估、土地底价与出让方式的设定、土地出让前的地块分级研究、土地出让策略、土地开发时序设定、土地运营模式设定、土地包装与推广、土地转让的途径与模式设定、土地转让的经济评价n 旧城改造：旧城改造：城市重建整体定位及发展战略、旧城区改造发展策略与方案设定、开发53、强度研究与经济评价方案、历史文化街区保护与更新策略、城市捷运系统（地铁、轻轨、高速公路）沿线物业发展战略n 复合地产开发顾问：复合地产开发顾问：城市综合体项目、旅游及文化地产、工业地产 区区域域开开发发与与城城市市运运营营服服务务n 前期立项阶段：前期立项阶段：城市房地产市场发展前景预测、城市发展战略及区域经济策略研究、投资企业土地获取及经济评价、住宅项目融资报告、住宅项目可行性研究n 发展策划阶段：发展策划阶段：针对性住宅市场研究、住宅项目发展策划、住宅项目规划设计任务书制订及招投标组织住宅项目开发模式研究、住宅项目成本收益研究n 规划设计阶段：规划设计阶段：住宅社区规划针对性研究、住宅户型54、设计针对性研究/住宅社区公共服务设施的设计与开发设定n 后续阶段：后续阶段：住宅项目营销策划、住宅项目销售顾问、住宅项目物业管理公司的推荐 住住宅宅顾顾问问服服务务n 企业管理及项目培训：企业管理及项目培训：项目战略规划培训、项目综合定位培训、项目开发管理培训、项目组织架构及人力资源培训、项目策划业务培训、项目营销业务培训、国内外项目针对性观摩组织n 企业管理顾问：企业管理顾问：企业战略发展顾问、企业组织架构顾问、企业及项目文化发展顾问、企业公关及客户关系管理顾问、企业投资及融资顾问、宏观政策及法制法规顾问n 项目开发及建设顾问：项目开发及建设顾问：项目筹备及运营流程综合顾问、项目组织架构顾问55、项目开发目标管理顾问、项目成本管理顾问、项目规划设计及产品顾问、项目激励制度建设顾问、项目销售现场管理顾问、项目开发及建设顾问、项目公关顾问、项目宣传推广顾问 企企业业顾顾问问服服务务泰盈顾问泰盈顾问 核心团队核心团队精英文化贯穿整个团队，我们有强势的多专业整合，涵盖了房地产经济、房地产开发及管理、城市规划及设计、精英文化贯穿整个团队，我们有强势的多专业整合，涵盖了房地产经济、房地产开发及管理、城市规划及设计、建筑及景观设计、工程建造、人文地理及规划、旅游规划、项目管理、工商行政管理、财务管理等诸多行业领建筑及景观设计、工程建造、人文地理及规划、旅游规划、项目管理、工商行政管理、财务管理等诸56、多行业领域，拥有包括城市规划师、建筑工程师、注册估价师、域，拥有包括城市规划师、建筑工程师、注册估价师、MBAMBA及具有多年开发、工程建造、规划设计等一线丰富及具有多年开发、工程建造、规划设计等一线丰富工作经验在内的专业人士，注重科学严谨的工作态度、求实创新的服务观念，以求向客户提供符合项目自身特工作经验在内的专业人士，注重科学严谨的工作态度、求实创新的服务观念，以求向客户提供符合项目自身特点、定位合理、考虑周密、富于创新、可操作性强的全程化房地产顾问咨询服务。点、定位合理、考虑周密、富于创新、可操作性强的全程化房地产顾问咨询服务。泰盈置业顾问有限公司拥有一批专业复合、泰盈置业顾问有限公司拥57、有一批专业复合、综合能力强、项目实践操作经验丰富的高素质综合能力强、项目实践操作经验丰富的高素质专业人员，并与国内外政府机关、行业主管部专业人员，并与国内外政府机关、行业主管部门、高等院校、科研院所、专业媒体以及顾问门、高等院校、科研院所、专业媒体以及顾问公司等建立了广泛的合作关系公司等建立了广泛的合作关系,并保持了良好的并保持了良好的学术沟通、技术交流及项目往来。学术沟通、技术交流及项目往来。林仕飞（先生）林仕飞（先生）-泰盈置业顾问副总经理（兼商业部总监）-中南财经政法大学工商管理学院EMBA高级工商管理 十二年中国房地产实战经验，熟悉购物中心、批发市场、商业街、酒店、公寓等的前期策划、发58、展定位、招商策略、运营管理，与相关零售大型主力商家、基金与行业协会渠道畅通，掌握多业态、多品牌的大型商业客户资源。曾任合富辉煌房地产集团高级商业顾问、广州穗正阳实业有限公司的董事长助理、穗正阳房地产顾问公司副总经理、佛山三水广场项目总监。亲历商业地产的选点考察谈判、商圈调查分析研究、主力商家谈判、发展定位的制定、规划方案的制定、功能业态业种组合、租售策略制定、基金收购谈判、经营管理方案制定、小业主反租交铺谈判等一站式商业地产开发流程。善以投资运营的角度，在复杂的市场环境中洞察行业、消费行业变化，结合企业、商家、投资者等需求，提出合适项目开发的可持续商业模式。曾参与及负责商业地产项目：中华广场（59、广州第二大购物中心）、佛山三水购物广场（广东最大公园式购物中心）、锦州国际酒店（广州首个酒店式公寓）广州一德路海味批发市场（亚洲最大海味批发市场）、长沙上河国际广场（长沙最大购物中心）、襄樊民发商业广场（襄樊最大购物中心）等。黄艳薇（女士）黄艳薇（女士）-泰盈置业顾问公司 项目经理-中山大学信息科学与技术学院电子商务管理 曾于广州国际轻纺城、中华广场等房地产开发公司任职营销主任、公关主任，其中全程参与轻纺城项目的开发、策划、招商、运营各阶段的统筹、执行、管理工作，有多年关于商业地产的营销策划、公关推广、招商实施、运营管理等工作经历。具有较强的思维分析、市场研究及项目操盘能力，对大型商用物业的全60、盘规划有较深入了解，同时兼具良好的行政管理、沟通协调、组织实施、监督执行、总结反馈等综合能力。主要项目业绩包括：广州国际轻纺城（总建30万，纺织专业市场发展策划、运营）、中华广场（总建17万，大型购物商场公关运营管理）程东山（先生）程东山（先生）-泰盈置业顾问公司 项目经理-华南农业大学资源环境学院硕士 八年中国房地产实战经验，有多个商业地产项目操盘经验。熟悉购物中心、商业街、酒店、公寓等的前期策划、发展定位、招商策略、营销策略、运营管理，掌握多业态、多品牌的大型商业客户资源。亲历商业地产一站式开发流程、有多个项目一线操盘经验，把握商业地产项目的核心点和推进模式，掌握“奇胜正合”的策划理论，具61、营销策划、公关策划、运营策划实战经验。曾参与及负责商业地产项目：广州天河都市广场（广州首个社区MALL）、中信商业广场（东莞）、中信森林湖（高端别墅东莞）、厦门汇景新城中心、呼和浩特市长安金座（中国首家婚庆主题商城）、金凯莱国际商务酒店（中国首家情感体验式五星级产权式酒店）、武汉美奇国际儿童城（中国儿童产业第一平台项目）、南宁10+1国际风情街（商业街）、南宁金海湾商城、烟台佰和广场、烟台华新国际大厦、广州市一德路商业街整改策划。泰盈商业顾问泰盈商业顾问核心成员核心成员泰盈顾问泰盈顾问 成功的商业项目案例成功的商业项目案例（部分）（部分）项目名称项目名称规模规模负责工作负责工作广州美博城项目广62、州美博城项目总建总建5 5平方米平方米前期策划、招商代理前期策划、招商代理湛江国贸城市广场项目湛江国贸城市广场项目总建总建9 9万平方米万平方米前期策划前期策划龙江亚洲国际家具博览城龙江亚洲国际家具博览城总建总建120120万平方万平方米米前期策划前期策划胜兴地产国际家具博览城项胜兴地产国际家具博览城项目目总建总建5050万平方万平方米米前期策划前期策划上海大成投资四川项目上海大成投资四川项目总建总建11.411.4万平万平方米方米双汇地产漯河商业项目双汇地产漯河商业项目总建总建1010万平方万平方米米前期策划前期策划南京仙林国际汽车城南京仙林国际汽车城总建总建1616万平方万平方米米营销代理63、营销代理东易达鄂尔多斯北物流园区东易达鄂尔多斯北物流园区项目项目占地占地14001400亩亩前期策划前期策划天兴置业邹平商业项目天兴置业邹平商业项目总建总建1212万平方万平方米米前期策划前期策划 主力店引进主力店引进开元集团开封金明池项目开元集团开封金明池项目总建总建6.96.9万平方万平方米米前期策划前期策划湖北民发商业广场项目湖北民发商业广场项目总建总建1212万平方万平方米米前期策划、营销策划代理、招商策前期策划、营销策划代理、招商策划代理划代理开元集团杭州加州阳光开元集团杭州加州阳光MALLMALL总建总建5.65.6平方米平方米招商策划代理招商策划代理宏府集团西安北大街嘉会广宏府集64、团西安北大街嘉会广场项目场项目总建总建1818万平方万平方米米前期策划、招商顾问、营销顾问前期策划、招商顾问、营销顾问江苏盐城缤纷亚洲项目江苏盐城缤纷亚洲项目总建总建6 6万平方米万平方米前期策划、营销代理前期策划、营销代理金阳光扬州邗汇路项目金阳光扬州邗汇路项目占地占地100100亩亩前期策划前期策划天润五江集团长沙上河国际天润五江集团长沙上河国际广场广场总建总建4949万平方万平方米米前期策划、营销代理、招商顾问前期策划、营销代理、招商顾问襄樊锦绣广场项目襄樊锦绣广场项目总建总建2.72.7万平方万平方米米前期策划、招商代理前期策划、招商代理长沙珠江实业珠江花城项目佛山奥园湛江国贸城市广场65、项目江苏盐城缤纷亚洲项目广佛地铁沿线物业研究新会骏凯豪庭佛山兰桂路项目大连软件园项目龙岗亚洲国际家具博览城民发集团襄樊汉江大道项目广东控股集团珠江新城项目合肥旭日地产明珠湖畔项目东方有色集团北京新闻中心项目广海地产广海花园三期项目环宇地产东营项目金厦集团天津水语花都项目中海集团佛山万锦豪园项目总建77万平方米总建70万平方米总建9万平方米总建6万平方米总建30万平方米总建83万平方米总建9万平方米占地2.98平方公里总建120万平方米总建20万平方米总建14.4万平方米总建11.3万平方米总建13万平方米总建2.5万平方米总建100万平方米总建120万平方米总建70万平方米胜兴地产国际家具博览66、城项目珠江实业珠江新城项目上海大成投资四川项目海口城投西海岸项目广州华侨投资项目金地集团金地荔湖城合肥华澳行(古井)项目双汇地产漯河商业项目昆明恒森地产广州项目南京仙林国际汽车城中房集团花都天马河项目开封开元集团金明池项目东易达鄂尔多斯北物流园区项目天兴置业邹平商业项目金阳光扬州邗汇路项目矿业集团淮南老龙眼项目广州康王地铁商业项目总建50万平方米总建15万平方米总建11.4万平方米总建100万平方米总建6.6万平方米总建312万平方米总建3万平方米总建10万平方米总建7万平方米总建16万平方米总建41万平方米总建8万平方米占地1400亩总建12万平方米占地100亩总建130万平方米总建6.9万67、平方米泰盈顾问泰盈顾问 我们的部分业绩我们的部分业绩泰盈顾问泰盈顾问 我们的部分业绩我们的部分业绩广州康王地铁商业项目广州宝岗大道项目鑫远集团长沙艺术花都鑫远集团长沙世纪城湖北民发商业广场项目湛江荣基集团荣基国际广场湛江荣基集团翠堤湾项目东方有色集团北京首都花园利港置业合肥银河新城项目光大集团呼和浩特项目开元集团杭州加州阳光MALL天润五江集团长沙上河街区西安高科半坡湖项目西安高科城市风景项目霸州胜兴地产霸州项目佛山高富地产江南新区项目武汉双环科技项目海口司马坡岛项目海口金沙湾项目襄樊锦绣广场项目总建6.9万平方米总建10.7万平方米总建34万平方米总建56万平方米总建12万平方米总建11万平68、方米总建23万平方米总建68万平方米总建44万平方米占地4平方公里总建5.6万平方米总建16万平方米总建73万平方米总建9.6万平方米总建19万平方米总建245万平方米总建10万平方米占地1.5平方公里占地4平方公里总建2.7万平方米光信实业太原帝景项目光信实业太原北张项目唐山南堡开发区区域产业研究山东顺驰济南纬十二路项目华凯地产三亚项目民发集团南宁项目中泰集团衡阳项目河北霸州工业园区域产业研究淮南矿务局淮南老龙眼项目嘉和地产杭州小和山项目西宁周家泉旧城改造宏府集团西安北大街商业项目青岛天泰城项目广州从化温泉度假村项目河北胜芳扬芬港开发区项目上海保集集团天津项目沈阳华润万象城项目北京摩林地产顺69、义新城项目。总建13万平方米总建22万平方米占地390平方公里总建35万平方米总建3万平方米总建45万平方米总建30万平方米占地51平方公里总建83万平方米总建16万平方米占地1平方公里总建18万平方米占地1380亩1400亩占地22平方公里占地14平方公里总建约70万平方米占地约500亩。泰盈顾问泰盈顾问 我们的部分客户我们的部分客户中国房地产开发集团公司 中海地产天津津投金厦房地产发展股份有限公司 金地(集团)股份有限公司 顺驰集团/山东志成房地产安徽旭日房地产开发公司 中国光大房地产开发公司 广州珠江实业集团有限公司 云南昆明恒森房地产开发经营有限公司 广州市番禺粤海房地产有限公司 香港70、新鸿基集团 湖北襄樊昊天房地产开发有限公司 青岛天泰集团 大连亿达集团亿达房地产 河北妇兴房地产开发有限公司 杭州开元房地产集团有限公司 西安高科房产 西安宏府房地产开发（集团）有限公司 海南省土地开发整理中心/海口土地储备中心 中泰国际集团 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2000年开业，现为波兰华沙市最受欢迎，知名度最高的购物和休闲娱乐中心之一。商场占地62,000，共有240间专卖店，以及相关餐饮、娱乐、影院、健身馆等配套设施。n 商场每月接待顾客约100万。n 项目购物及服务中心地处波兰华沙市最美丽的维斯瓦河河畔右岸，临近华沙市K74、azimierz区，占地36,200，拥有约160间商铺、服务店、餐厅及影院。n 停车场可容纳约1800辆汽车，2005年已完工并投入使用。n 2006年，商场50%的股权便成功转让予Quinlan基金。波兰华沙波兰华沙盖勒瑞盖勒瑞Mall Warsaw,Warsaw,GaleriaGaleria MokotMokot ww 布拉格布拉格阿瑞娜购物中心阿瑞娜购物中心Prague,Arena MallPrague,Arena Mall n 占地60,000，毗邻布拉格最大的体育馆及竞赛大厅，是当地大型零售购物中心之一。n 靠近地铁，项目正在建设中，预计2009年完工。n 项目位于瓦尔纳市区的主干75、道交汇处，地理位置优越，毗邻当地的居住区。n 项目占地37,000，预计2008年四季度完工。n GTC持有该项目65%股份。保加利亚瓦尔纳商业广场保加利亚瓦尔纳商业广场Bulgaria,Galleria Varna Bulgaria,Galleria Varna 罗马尼亚罗马尼亚布加勒斯特商业中心布加勒斯特商业中心Bucharest,Bucharest,GaleriaGaleria Bucharest Bucharest n 项目位于布加勒斯特市的最繁华的商住区中央，是罗马尼亚最大的商业及购物娱乐中心，占地57,000，拥有约250间店铺，以及诸如餐饮、服务等配套设施，是个功能综合的高级百货76、商场。n 停车场可容纳约2000辆汽车。n 项目目前正在建设中，预计2009年完工。罗马尼亚阿瑞德商场罗马尼亚阿瑞德商场Romania,Arad GalleriaRomania,Arad Galleria n 项目位于罗马尼亚匈牙利两国之间的高速公路附近，是一所中型的现代化商场。n 占地约25,500，预计2008年底完工。n 地处萨格勒布市区，占地约26,500，其中，占地约7000的位于办公楼底层的商业零售中心预计在2007年竣工n 主要租户例如：Zara,Konzum,Benetton,Mango,Cinestar,Sephora,Calvin Klein等等萨格勒布商业中心萨格勒布商业77、中心Zagreb,Avenue MallZagreb,Avenue Mall 泰盈顾问泰盈顾问 我们的行业顾问我们的行业顾问刘太格（先生）原新加坡建屋发展局局长，新加坡雅思 柏（RSP）设计事务所董事韦子刚（博士）国际怡境景观设计公司总裁 英国生态景观学博士高富茂（先生）商业顾问（原广州天河城管理公司老总）岑雪心（女士）商业顾问（历任多家商业管理公司老总）谭志豪（先生）商业顾问（原香港太古地产中方总经理）何洪有（先生）商业顾问（湛江）韩志（先生）商业顾问（瑞安集团招商部负责人）邱景维（先生）商业顾问（河北胜芳集团策划总监）。泰盈顾问泰盈顾问 我们的战略合作伙伴我们的战略合作伙伴n 国外政府、投资机构及学术研究合作伙伴/资源：荷兰GTC集团、德国经贸及招商局、新加坡建屋发展局、美国不动产鉴价机构、柏林大学、科隆大学等n 国内合作伙伴：中国商业联盟、中房协、决策资源集团及北京、清华、上海交大等国内十余所高等院校研究机构成为中国最具价值的商业地产运营机构成为中国最具价值的商业地产运营机构为所服务项目消费者提供卓越第三空间；为商家配搭赢利平台；为所服务项目消费者提供卓越第三空间；为商家配搭赢利平台；为管理物业创造价值；为管理物业创造价值；