1、桂中建材家居五金商贸城市场现况调研=调研时间：2012年6月1日2012年6月2日一、 市调结论1、 来宾市商业物业主要为住宅底商、小区配套及天地楼的商铺形式，商用物业整体发展水平处于初级阶段；2、 就本项目而言，可接受的建筑形态为天地楼，首层与二层全为商铺的形式更加受欢迎。3、 近几年，来宾市商铺租金呈现跳跃式增长；租金每年上涨约10-15元/平方米/月4、 就本项目而言，可接受的售价及租金水平分别是4000元左右，租金在20元/平方米/月5、 目前市场新增商铺面积达到近14万平方米，主要为住宅配套形式的商铺；6、 营销策略上， 住宅底商主要以直接销售的方式为主，售后返祖、带租约销售也采用，2、建材家居专业市场全部租赁，来宾楼盘整体营销水平较低端，营销渠道也较单一。7、 价格策略建议：初期租金低开，后期持续走高，以扶持商户，维持长期繁荣。8、 招商与销售策略：招商与销售并举，由招商带动销售，招商为明线，销售为暗线。9、 招商方面应积极向政府要政策，与政府合作，达到政府搭台的局面1） 关于项目所在区域周边的道路交通问题，应引导政府尽快开通一条通往河东（市区）方向的交通主干道，对于奠定河西片区发展起到非常大的促进作用。2） 来宾市城填居民人均可配收入为17334元/人/年，人均消费支出11462元/人/年，横向比较属偏低水平，购买力不足；调查过程中，未见大量购买意向强的商户，究其原因，与3、本项目未正式对外展开宣传攻势有关。3） 政府管理缺失，导致商家对行业发展信心不足以及对政府信任度不高；本项目开发运营过程中，应促请政府严格规划市场格局，实行规范的划行规市管理，取缔非法临建型大棚市场，集中全市资源，建设统一的专业大市场，此是未来营销一大重点。 30 / 30二、 来宾市商铺总体供需情况1、当前主要商铺供应列表：全市在售、未售楼盘（住宅底商+纯商业），新增总面积约140000平方米（不含大棚市场）项目名称商业面积m2售价(元/m2)租金元/m2/月消化速度目标客户群招商销售模式促销手段业态定位裕达中央城800002.6万3.5万一期66%商场只租不售，街铺直接销售周边商铺25间14、万多平方交50%订金14楼百货和超市，5楼休闲娱乐，6楼美食城和电影院万象城265002.56.5万投资部分返租和直接销售返租三年，每年8%商业步行街、集中式商业富龙城20000开盘2.1起价现行2.8万50%左右投资售后反租包租三年，投资即返21%二楼5000M2超大型超市，一楼农产品批发丽景苑200001.8万2530投资带租约销售免租2个月，租期25年联华超市、电脑城、奇石城、购书中心鑫都国际4500一层4万二层1.4万100%投资带租约销售总价7%主力店-引驻苏宁电器来晔家居城3000020未开业只接受登记无沙发、软床、藤艺、实木、板式、欧式、美式、古典、青少年、办公家具天辰广场4005、01.5万未开盘投资直接销售交三万，98折，接受预约，优先选铺。无富城国际二期b区80001.3万未开盘投资直接销售无无香格里拉61961.3万1.5万未开盘投资直接销售无无新星建材市场5000020只租不售无建材详和园1061无3543出租率30%只租不售租金第一年35元/ M2，第二年38.5元/ M2，第三年42.35元/ M2租期最长三年步行街天成百货8600无100150未开始出租出租只租不售商场统一管理，租期合同35年女人街，品牌区2、市场需求估测二级业态商户的平均经营面积为150-200平方米/户，商铺总需求面积约为20万平方米。其中，建材及家居行业的经营需求面积约为10万平方米6、；二级业态商户的平均仓储面积为 100平方米/户，仓储总需求面积约为 5万平方米。其中，建材及家居行业的仓储需求面积约为2万平方米。主要商业：磨东小区、新星建材、华侨石材街租金：1425元/m2（大部分商铺租金在20元/m2）城北商圈河西商圈主要商业：闽顺批发仓，文化路，大桥路，来晔家具城租金：1015元/m2（来晔家具城未开业）新城商圈主要商业：富城国际、财富168、大地景苑、红水河大道、大地景苑、红水河大道、桂中大道、裕达中央城租金：1260元/m2（主要租金在2540元/m2）在售项目价格：裕达中央城（2.63.5万元/m2）老城B区商圈主要商业：柳来路、维林大道、万象城、来华路租金：17、425元/m2（大部分商铺租金在20元/m2）在售项目价格：万象城（2.56.5万元/m2）老城A区商圈主要商业：麒麟家私城、东南一路、来宾商城、人民路西、新世界、新裕丰、合山路、富龙城租金：20156元/m2（合山路，麒麟家私城，租金比较低;）在售项目价格：富龙城（2.3万元/m2）三、 来宾市商铺租金水平与售价1、 商铺租金近年来，来宾市商铺供小于求，商铺稀缺导致租金水平呈现承跳跃式增长，商家经营收入增长小于租金成本的增长速度租金统计表该租金指市场内平均水平市场新星建材闽顺批发仓宏达建材新世界陶瓷租金（元/月）20102525市场财富168大地景苑祥合园底商维林大道租金（元/月）25-308、3038252、商铺售价来宾商铺售价差异较大，位于老城区内商铺销售价格达到23000-28000元/平方米，位于新城区商铺售达仅达到13000-15000元/平方米；老城区人流量大，商业氛围浓厚，新城区人气较低，新增住宅入住率低。项目名称富龙城万象城富城国际香格里拉均价（元/）230002300013000预计15000项目名称天晨广场鑫都国际均价（元/）预计15000280003、来宾市专业市场经营期限时间表项目名称建筑形式营业期限首批租期起止时间新星建材市场钢结构大棚3-5年3年2011/72014/7闽顺批发仓钢结构大棚5年5年20102015年新世界陶瓷市场钢结构大棚3-5年3年2019、02013年大地景苑财富168住宅底商长期2年2010起来晔家居钢结构大棚未定3年尚未开业1、 新星建材市场市场建设方与商户签3年合同，3年之后如果不拆则继续经营。2、 建设方承若5年不会拆迁。但实际情况可能类似红河市场，承若的期限与现实不同，也是去年说拆就拆了。四、 市场竞争项目及典型项目分析1、 同类型竞争项目l 项目名称：富龙城农产品批发市场地理位置：东一路，位于老城区最繁华商业圈物业类型：专业市场总建筑面积：住宅（1万），商业（2万）商业形态：农加超（市场一层农产品批发，二层超市）商业经营方向：农副产品批发、零售商铺面积区间：天地楼首层铺面约40平方米，二层市场零售区铺面约20-40平10、方米摊位招商及销售模式：二楼商铺起租费仅需100元常规折扣为，按揭99折，一次性98折包租三年，投资即返21%（第一年6%，第二年7%，第三年8%）目标客户群：60%本地投资价格：￥23000元/m2消化进度：50%l 项目名称：新星建材市场地理位置：桂中大道西段占地面积：5万m2标准商铺面积：105m2商铺数量：一期约200个目前入住率：一期50%。其中陶瓷和洁具25%，门，涂料以及石材25%。，一家4S店一期已入驻总商家数量：50租金水平：20元/m2商家评价：大棚市场不稳定，租金偏贵入住品牌和业态：陶瓷，洁具，门，涂料和石材，基本是柳州福建商户入住招商政策：免租2个月，l 项目名称：来晔11、家居市场地理位置：天然桥路（闽顺批发仓西侧）开发商：招商咨询处：目前只接受登记建筑类型：钢结构、大棚式总面积：2万平方米商家积情况：现登记商家需求面积约5万平方米租金约：20元/平方米/月合同租期：最低3年平面图：2、 典型项目l 项目名称：万象城地理位置：来宾老城区向新开发区过渡区，新兴北路与来华路交汇处物业类型：住宅+底商+纯商业体总建筑面积：住宅（70000），商业（16500）商业形态：底商（2层）、独立商业体（3层）商业经营形态：街区式-购物中心商铺标准面积：6080m2大面积商铺：8001200m2招商及销售模式：直接销售和部分（C和G区）返租期为三年，每年总房款8%。目标客户群：12、本地40%，柳州南宁20%销售价格：25000元/m265000元/m2业态规划：地下室：大型超级市场A区：（集中商业）品牌快餐、箱包皮具、化妆品、钟表首饰、潮流电子、潮流音像、时尚手机、星美影院B区：（首层）潮流精品、品牌服饰（二层）反斗乐园、儿童玩具城C区：特色餐饮、酒吧街、运动用品、儿童服饰、儿童培训D区：（首层）潮流精品、品牌服饰（二层）品牌餐饮名店E区：（首层）潮流精品、品牌服饰（二层）品牌餐饮名店F区：特色休闲餐饮、潮流精品、高级美容美发G区：特色餐饮、酒吧街H区：社区生活服务店、健康药房、水果、面包店、干洗l 项目名称：裕达中央城l 地理位置：桂中大道与政和路交汇处（原红河建材市13、场）l 物业类型：住宅+底商+纯商业体l 总建筑面积：住宅（77万），商业（8万）l 建筑形态：底商（2层）、独立商业体（6层）l 商业经营方向：社区商业l 商铺面积区间：60200 m2l 大面积商铺区间：6291 m2l 招商及销售模式：直接销售 l 销售价格：2.63.5万元/m2l 业态规划：独立商业：14楼为百货和超市，5楼为休闲娱乐，6楼为美食城和电影院，住宅底商：业态暂时未做规划l 营销策略认购成功一次性付款93折；分期付款95折；按揭贷款98折。金典壹号臻品精工大宅折后均价为2800元/平方米。购买商铺总价优惠4999元。五、 全市商家统计及分析1、 按照行业及经营业态划分：全14、市各类经营商家约2521户，参见附件一按行业大类（一级业态）划分，具体组成如下： 1) 建材：共650家，占比25.7% 2) 家居：共123家， 占比4.8%3) 五金机电：共216家，占比8.4%4) 机动车：共347家，占比13.7%5) 农副产品：共180家，占比7.1%6) 花鸟类：共24家，0.9%7）纺织皮具服装：305家，占比12%8）百货小商品：434家，占比8%9）物流：21家，占比0.8%10）其它：270，占比10.2%2、 商家分布情况1) 建材、家居、五金主要分布在财富168、大地景苑专业街、新星建材市场、闽顺批发仓，宏达建材市场（磨东小区底商）、新世界陶瓷市场柳来15、路两侧、桂中大道、大桥路（及文化路）两侧的沿街铺面，另有部分零星分散的商家；2) 五金机电商家主要分布在柳来路、桂中大道、及大桥路两侧；3) 机动车商家主要分布在柳来路、其它分散在北二路、滨江北路、以及合山路汽车维修及配件：来华路为主4) 农副产品主要集中在老城区来宾商城（新裕丰）闹市区、维林市场内，主要为菜市场形式5) 经营花卉主要在来华路花鸟市场内；6) 服装批发及零售商家集中在新裕丰商场及苏宁电器周边老城区域内3、来宾市专业市场经营期限时间表项目名称建筑形式营业期限首批租期起止时间新星建材市场钢结构大棚3-5年3年2011/72014/7闽顺批发仓钢结构大棚5年5年20102015年新世16、界陶瓷市场钢结构大棚3-5年3年20102013年大地景苑财富168住宅底商长期2年2010起来晔家居钢结构大棚未定3年尚未开业1） 新星建材市场市场建设方与商户签3年合同，3年之后如果不拆则继续经营。建设方承若5年不会拆迁。2） 但实际情况可能类似红河市场，承若的期限与现实不同，也是去年说拆就拆了。3、各行业及业态大品牌商家统计 下表系各细分业态的主力商家及大品牌商家一级业态建材五金百货二级业态木地板涂料卫浴陶瓷石材玻璃门业橱柜小五金灯具农机品牌莱茵阳光立邦漆冠珠古砖猛拉丽莎兄弟谊美家海尔统帅帮派五金雷士照明农业生产材料腾达百货圣宝罗大宝漆JOMOO九牧利安居鑫鑫菲林格尔欧派华强澳克士佳利农17、机店来宾秀青纸品经营部嘉宝莉JOYOU中宇雪狼宝利盛合室家室内门正大五金鸿达灯饰中意批发部中华建材JOTCC九牧王长安万腾步阳安全门旺宏胶管鸿达商贸康贝玩具鹰卫浴奥米茄斌诚名家安全门雄塑同辉灯饰忆成劳保克尼斯金朝阳华达玻璃王力安全门宏塑台湾千丽一级业态家居农副产品机动车汽车配件服装鞋帽二级业态家具家纺花卉烟酒农贸电动车摩托车品牌全友家私金悦帝轩香溢花城宏鑫名酒徐记象州大米批发绿源东方红驰能电工飞力电动车安踏卡丁儿童鞋服九天家私豪华窗帘馨芳花木园徐记象州大米批发大海粮油经营部小飞哥超威电池明通润滑油森马飞克专卖华鑫家私品尚布艺天然园艺花大海粮油经营部乐升食品经营部雅马河方正调油泵大鹏以纯与狼共舞18、融水家具慢纱布艺印象花卉乐升食品经营部漓源饲料万顺玉柴机器专卖李宁超值俱乐部港府太子北极绒家百年好合漓源饲料老蒋牧业批发腾飞汽保工具以纯伊可爱年盛家具老蒋牧业批发李宁季侯风六、 商家需求特征分析1、商铺建筑结构偏好（层数、功能、层高），参照附表二层数偏好：经营建材家居类商家更加偏向于二层或二层半，占比26%；经营农副产品及小商品类、休闲娱乐配套商家更加偏向于3层，占比48%功能偏好：二层以上部分的功能更偏向于用为经营（占比57%），居住其次（占比35%），部分业态，如农副产品、小商品等，用作仓储，其占比为8%层高偏好：对于商铺首层层高商家认为达到4.2米足够，占比60%3、 市场内停车意见（指19、客户小车）商家希望自家商铺门前可以停放小车，方便客户直接到达店铺采购商品，因此市场内道路宽度要达到可停放小车的要求；4、仓储需求商家对仓储基本都有需求，据初步统计，部分业态对营业面积与仓储面积比例为：a) 陶瓷/瓷砖：1：1b) 涂料：1：0.3c) 灯饰：1：0.3d) 家具：1：0.2经营面积要求较大，一般在1000平方米以上，仓储面积有200平方米即可e) 石材/玻璃：要求配有加工区5、商家认可的商铺租金水平根据商家判断，本项目所在区域的初期租金水平控制在20元/平方米/月 6、商家对信息认知渠道1) 商家对自身所从事行业的信息资讯获得方式最主要是依靠身边的朋友，同行之间的交流；其次是通20、过其它各种媒体了解；2) 报刊：雄基报，南国报（目前是免费赠予商家阅读），来宾日报（一般需要订阅）3) 户外、公交、网站4) 电视：广西卫视7、商家对市场经营管理建议来宾市人文环境复杂，治安环境差，大多数商家对防盗措施提出较高要求。参照国内同类项目，建议保安队人数约30人，24小时三班制、每班约10人左右；根据市场出入口的数量，每个出入口配置1名保安，调度室1名，巡逻队1-2名附表一：来宾市内商家数量统计一级业态家居建材五金机动车纺织农副百货东盟其它皮具产品商品街道经营业态总数家具装饰材料五金电动车摩托车汽配维修服装箱包鞋帽烟酒茶花鸟小商品书店保险箱办公用品劳保体育用品儿童用品数码产品电器日化21、旧货烟花爆竹休闲娱乐餐饮物流配套财富16847184331大地景苑1454133224富城国际1091柳来路（左边）113244313465维欢路199311311维林大道（左边）452171646古三街（丽景苑）345422111宾江北路5311文辉路33新兴北路 西19111331新兴北路 东51451212桂中大道85111同一区域另半条边3042815736561332627164217闽顺批发市场41401大桥路3165804223871710286198文化路（大桥路东）12913342111721256北二路157312214311131247760中南路10326601251122、61合山路3954211111221宏达建材39517836鑫都国际15181117224314来宾商城（新裕丰）2463029525540432281932宾江园7358598222230新星建材74257123华桥石材1812123东盟1621431535684671来华路12911319024维林市场41105620总计（行业）252148756502166128630515525116231832419741891767121293附表2：重点商家走访汇总表序号品牌联系人地址电话经营业态建筑设计要求经营需求面积仓储需求面积店铺租金意向售价层数层高二三层功能1华达玻璃陈艺恒磨东小区18923、78240004玻璃24.5居住300142品尚布艺梁清香富城国际13557209316布艺34.2营业、居住、加工 180306050003杭州豪华窗帘总汇陈志华大地景苑18776299183布艺34.2营业，居住，加工40114蒙娜丽莎瓷砖谢明可新世界15077214104瓷砖3.54.5居住500500255金朝阳陶瓷刘方来新世界18776207198瓷砖4.8200200206大将军陶瓷王小丘新世界13978291532瓷砖2.54.2经营200257利家居陶瓷姜锋新世界13807822217瓷砖2.54.2经营6006000208圣德保陶瓷罗先生闵顺批发仓13393620478瓷砖324、3.2办公居住12060109马可波罗王家乐闵顺批发仓15807820930瓷砖2.54.8400-5001010德美瓷砖徐小强新世界15177212211瓷砖34.2经营居住15025400011樵东陶瓷罗先生新世界13086726868瓷砖24居住200150400012159陶瓷覃宗海闵顺批发仓13788678696瓷砖24.5居住801001013雪狼陶瓷黄忠铭闵顺批发仓13407810591瓷砖34.5经营居住1201201014圣保罗林细福新世界瓷砖24.2经营2002001515飞利浦灯具曾安磨东小区18907822623灯饰24.2经营10002002016雷士照明曾君俊大地景25、苑13299224122灯饰34.2营业、居住 300902017台湾千丽灯陈荣16813737219292灯饰34.5居住1502518澳克士张伟大地景苑15977227858灯饰2.54.5居住9019祥发不锈钢张建文磨东小区13237890092钢材3居住12400020冠珠陶瓷文江义168D区1栋13152626130地砖5003021金舵陶瓷朱晓雁大地景苑13977208276地砖2.54.2营业30010003422柏戈斯陶瓷朱锋闽顺13557328123地砖2.54.2营业2002503001023蓝鲸陶瓷王荣林闽顺15878282982地砖34.2居住2003001024墙砖张26、云闽顺18776205358地砖2.54.8办公2001501025莱茵阳光何思成大地景苑13597123218木地板2.54.2营业80010003503226九天家私熊小寨桂中大道4272633家具1000100027全友家私伍勇红水河大道18777218126家具3经营200003228办公家具李总桂中大道13669663096家具2.54.5经营29港府太子郑国平麒麟家私城15078288567家具24.2经营12004301230融水家私李海涛麒麟家私城18276914388家具24.2经营12004001231年盛家私 李忠春麒麟家私城13297729888家具24.2经营400127、501232华强建材黄建华新星建材13507829821门业34.8仓库居住20033谊美家赵家喜新星建材18276709228门业2.54.5居住1002034合室家室内门黄海春大地景苑18978262143门业2.54.2营业3235金迪室内门黄宗喜16818907829688门业2.54.2营业3236久久福钢木门叶胜燕大地景苑18776233151门业34.2居住100504.23000500037立邦漆潘业富新兴北路13878258895漆2.54.2营业3238多乐士熊大地景苑漆39大宝漆周大地景苑15577057776漆34.2居住120803040天雨墙纸孙光泽新星建材155728、7752777墙纸34.8经营/办公1502020300041国凯铝塑门韦先生新星建材13687726253塑钢34.2仓储5012020300042旺宏胶管批发肖家焰新星建材15277277378塑管24.6居住2002043克尼斯卫浴郭春喜新星建材15078511616卫浴34.2仓库居住8044九牧王洁具陈超福新星建材18007820998卫浴34.5经营、仓库100402045鹰卫浴陈捷闵顺批发仓13707807898卫浴3.54.2营业居住2002001046卫浴腾先生新世界13878258303卫浴3.53居住20025300047中宇卫浴霍兆辉大地景苑13317827366卫浴329、营业，居住401003048欧联国际卫浴李元波大地景苑13457275688卫浴34.2居住902549九牧卫浴高喜16813299225633卫浴50浩新五金李裕林新星建材13197527702五金2.5仓库居住8020400051健发装饰材料陈建均大地景苑13768675501五金板材2.54.5居住6007002552邦派五金专卖53美固锁行韦立冠桂中大道13978290189锁业350-505554欧派胡鑫大地景苑18776208899橱柜26001002055鸿发石材蒋继顺华侨石材街13457271892石材2居住80-1001856鸿运石材蒋喜明华侨石材街15977200941石材30、4.2120-2001857腾达石材周美兰磨东小区13367522933石材2.54.2办公90-10020-2558长城汽车，吉利全球鹰汽车4S店 谭月明来华投资区来宾高中对面18778204777汽车18无59来宾鼎盛汽车贸易有限公司李梦生广西来宾兴宾区合山路13257825848汽车15无10000100005660广盛汽车贸易服务有限责任公司罗文平来宾市人民路西34614977268100汽车14.5无60061小飞哥柳来路13377289891电动车24.8仓库40062绿源韦登柳来路6015761电动车24.5仓库30063万顺电动车李泽铁柳来路18907823763电动车24.231、仓库1001005064东方红机动车袁先生磨东小区18978264101机动车265明通润滑油黄东柳来路13978256295汽配24.2居住仓库707066飞力电动车梦红亮柳来路18607828059汽配24.5居住仓库808067中国重汽亲人配件梁同辉柳来路15977201009汽配34.2居住仓库8010300068农贸市场干货区韦先生来宾东南一路15678002567干货34.2居住仓库715669粮所第一粮油来宾东南一路4221116米面34.2居住仓库306670腾达百货胡德华来宾东南一路15678783598百货3居住仓库702006671百货刘老板来宾东南一路4250167百货32、34.2居住仓库1004072顺昌喜宴酒陆总来宾东南一路13087726895酒34.8居住仓库4013073志伟百货针织肖志伟来宾东南一路15577055022针织批发34.2居住仓库1006010074天然园艺陈嘉琳来华路13100529138花卉24.6经营1444075来宾秀青纸品陈海生东南一路13978291228百货34.2居住仓库1002008076天旺食品颜老板东南一路18978241383副食品34.2居住仓库1508009277今得利百货批发部肖志洋东南一路4256795百货34.2居住仓库1001508378中意批发部廖东南一路4250118百货34.2居住仓库1001033、09579志成批发部金忠明东南一路13197628398酒34.2居住仓库801508080旺旺经营部唐剑东南一路13481796479副食品34.2居住仓库801607581农务批发覃永宁来宾商城13977207502农务34.2居住仓库10040400082康贝玩具江助兵来宾东南一路15506702799玩具批发34.2居住仓库3040035附件3：重点及品牌商家访谈总结一、 被访客户最关心的几个问题：以下问题，所有客户都提到，均表示出极大的关注：1、 地理位置2、 市场何时开工建设？3、 是否是大棚建筑（临时建筑）？4、 招商政策？二、被访客户对本项目的评价：1、 项目规模较大2、 所处34、位置较偏，目前交通不方便，所在区域无人气3、 大部分商家早期听说过本项目，但是一直未见有延续性的宣传，建设速度较慢，目前看不到形象进度。三、客户访谈1、 访谈对象：楼兰陶瓷来宾总代理访谈时间：2011-8-10，11：30-13：00访谈人：王卓、刘盼访谈地点：店铺内（新世界陶瓷市场A-栋29-31号）访谈客户：林细福，福建人，45岁左右，在来宾做生意8年，现在店铺在新世界陶瓷市场，林老板是原红河市场搬迁户，刚装修的商铺就拆迁，直接损失达20万，因此对来宾建材市场有非常多的观点及看法，林老板非常健谈，态度友好，语言表达能力很强，逻辑性非常强，主动向我们畅谈他关于我司项目的想法，而且是站在市场开35、发商的角度谈论项目未来发展的问题，最后还主动向我们要求和老板见面，让我们引荐一下。访谈内容记录：l 关于建筑模式定位问题：林老板主动谈到商铺开间在4.5-5米，进深在9米即可，进深10米太长，层高达到4.5米即可！他认为绝大多数商家一般会使用2间以上的铺面，门面宽更加容易做生意，进深不需要太长，过长反而会浪费，当我们说出我们的天地楼的设计模式，他立刻表示不认可，他认为天地楼的设计模式是是房地产开发模式，并不是真正的市场模式。关于垂直交通的问题，如果按天地楼的设计模式，商铺内有一个楼梯，商家使用2个以上的店铺，内部会有2个以上楼梯，从这一点上他认为是房地产开发的思路。他说如果按照市场建筑模式，每36、一栋商铺的总长度不宜过长，60米已经足够，垂直交通要设置2个公共楼梯通向二层，二层部分不要做隔断，类似卖场的形式，由商家自已做隔断。 l 关于业态布局的问题：林老板认为，遵循几个原则，第一，大品牌原则，引导大品牌在市场内好位置；第二、由重要轻的原则，把商品比较重的业态控制在一层，比如陶瓷、橱柜、卫浴等等，把商品比较轻的控制在二层，比如窗帘、灯具、墙纸、家具等等；第三、遵循消费者采购建材家装顺序原则，一般装修需要先买什么，再买什么，业态布局上遵循这样的原则。l 关于招商的问题：他认为应该由政府主导，提供相关的扶持及优惠政策，如产权、租凭合同中附带有税收、工商等部门优惠措施,给予商家信心，政府主导37、，划行规市，让来宾市内的经营户迁到本项目。借助政府力量，与政府组建联合招商代表团，到温州，福建等地找到当地有影响力的商家，并利用其资源，大批量的引进商户，做旺市场关于品牌商家入驻意愿问题：林老板认为，如果市场建起来，大品牌商家一定会入驻，因为厂家会有要求，当地如果有这样一个有规模、有名气的市场，大品牌不入驻，就算不得大品牌。l 关于宣传推广的问题：林老板认为要先做名气，打响市场，关于项目命名，他说不要仅限于建材，要涵盖多行业及业态综合命名l 关于租金的问题：林老板认为来宾近年来商铺租金上速度非常快，商家根本没有喘息的机会，加上市场混乱，搬迁多次，已经造成了一定的经济损失，他认为其实租金租多少并38、不是根本问题，只要市场生意旺盛，贵一点不是问题，他说既然现在大地景苑及财富168租金30-40还可以做，就说明还是有得做，否则早就关门不干了。l 关于仓储问题：林老板认为仓储是来宾未来很大的一块市场，应该先抢占先机l 关于开发理念问题：林老板认为市场建设要有适当的超前性，与南宁及柳州的专业市场看齐l 关于经营管理：林老板未发表太多的建议l 关于来宾建材行业发展问题：林老板认为来宾是个新兴的工业城市，工业还未发展起来，政府发展工业，会产生大量的建材需求，他对行业发展，如何划行归市，如何通过商贸旺市，林老板说这不是他能够谈的问题。2、 访谈对象：来宾龙城车行访谈时间：2011-8-15访谈人：王卓39、刘盼访谈地点：桂中大道金龙城摩托车市场访谈客户：三个股东合伙，大股东-磨飞志，三个股东全部是来宾本地人，年龄在40岁左右，态度比友好，在第一轮调研过中程曾经拜访过经营品牌：本田、百年军工、建设雅马哈、钱江、轻骑、银河店铺面积：约300平方米3、 市调人员：罗勇 徐玉峰 访谈时间：2011.8.8 访问地点：冠珠陶瓷店访谈对象：访问品牌访问对象被 访 者 简 介冠珠陶瓷文江义 湖南人，在来宾经营8年，冠珠陶瓷主营地砖、瓷砖，来宾湖南商会会员。已在来宾置业，2010年营业额近300万。在行业里有一定的影响力。对当地市场比较了解。雷士照明 曾君俊湖南人，在来宾经营3年，雷士照明来宾总代理。来宾湖南40、商会会员。曾经代表红河市场商家，就解决红河市场拆迁遗留问题与政府谈判，是主要代表、发起人。对红河市场商家的情况比较了解。现有经营面积300平人方米。访谈记录：1 市场规划方面：1） 建议市场北面大卖场商业面积适当增加，满足建材行业一线品牌的经营需求。2） 建议卖场做漏空设计，安装人行扶梯、垂直箱梯和货梯。3） 卖场通道宽度设计为2.2米。2 业态规划的建议1) 建议建材大卖场和建材交易专区规划在下图所示位置2) 建材大卖场招商规划以建材一线品牌入驻为主。3) 建材大卖场一、二层业态规划组合及招商品牌数量建议：瓷砖地砖（15家，每家经营面积300平方米左右）卫浴品牌店（10家，每家经营面积20041、平方米左右）4) 卖场三、四层规划业态及招商品牌数量建议：灯饰（8-10家）油漆（5-7家）木地板（5-7家）门业（5-6家）。5) 建材二线品牌与其他品牌安排在市场内建材交易专区。3 营业面积与仓储面积配比建议1） 瓷砖地砖 1:12） 油漆 1:0.53） 灯饰 1:0.54 行业影响力信息大品牌与乡镇联系很少，小品牌、杂牌联系较多（主要原因：来宾市所辖乡镇消费能力有限，对大品牌的高价格难以承受）。5 经营状况1） 一部分商家今年生意比去年在红河市场有一定幅度下滑。2） 大部分商家因经营场所多次搬迁，消耗昂贵搬迁、装修费用，资金实力降低。6 行业经营威胁1） 裕达中央城近8万的商业卖场和富42、城国际底商准备对品牌商家招商，对本项目有一定的威胁。2） 财富168和大地景苑商家租赁合同即将到期，租金水平可能提高，商家面临再次选择经营场所的局面，一旦选择其他地方经营或者在原地续签租约，那就可能在短时间内不选择本项目，会给本项目带来一定的威胁7 对本项目运作建议分期开发。先建设市场大卖场和相连的市场内部分交易专区，先行开业，抢占财富168、大地景苑经营商户因租赁合同到期的行业品牌、有实力商家，为市场后期的招商和销售奠定基础。为争取时间，大卖场塔楼可延后暂缓建设。8 对租金、销售价格的建议大卖场综合租金不超过25元平方米。其中，租金均价不宜超过15元平方米，管理费不超过10元平方米， 内部交43、易专区商铺租金均价不宜超过20元平方米。4、 市调人员：罗勇 徐玉峰访谈时间：2011.8.8访问地点：大地景苑莱茵阳光专营店访谈对象：访问品牌访问对象被访者情况简介莱茵阳光木地板何思成来宾本地老板，莱茵阳光总代，经营12年立邦漆潘业富来宾本地老板，立邦漆总代，经营6年海尔橱柜黄宗喜本地老板，金迪室内门总代、海尔整体厨房来宾专卖店、深圳什木坊门业来宾总代、老卡整体衣柜来宾总代访谈内容记录：一、 对本项目认知1.非常关注本项目，对市场规模、初步规划满意，期待专业市场经营。二、 对项目区域位置认同三、 时间建议：结合来宾市场商家合同到期的主要时间节点，要尽快建设，投入使用。最好明年先开业一部分市场44、。四、 经营状况经营状况一般，比去年有所下滑。海尔橱柜经营较好。五、 对市场租售建议1. 认为本地有实力的商家可以考虑购买，但外地商家不会考虑购买,只考虑租赁。2. 租金在市场开业初期在18-25元平方米可以接受。3. 销售价格表示很难估计。六、 建议配套要齐全。（银行、餐饮等配套业态）七、 物业管理建议1. 因为来宾治安不是很好，特别关注市场安全问题。2. 物管费收取不超过一元可以接受。八、 业态规划建议a) 卖场以一线大品牌为主5、市调人员：徐 罗 刘 王访谈时间：2011.8.11访问地点：冠珠陶瓷店访谈对象：访问品牌访问对象被访者情况介绍多乐士漆熊庆明江西吉安人。多乐士来宾总代理，在来45、宾做生意6年，2010年销售额近200万，现有经营面积100平方米。恒洁卫浴马柳州人。恒洁卫浴来宾总代理，在来宾发展近6年，2010年销售额100万，现有经营面积300平方米。访谈总结：1、 市场规划方面1）建材、五金行业一线品牌不会考虑在三层进行经营活动。2）市场规划最好不要有住宅设计或越少越好。3）建筑层数看好二层半、3层，超过三层不好用。4）卫浴行业一层层高在4米以上适合经营，二楼以上达到3.2米就可以。进深最好达到10米以上。a) 交房标准1. 一楼商铺门可以不考虑，二次装修商家自行解决。b) 建材行业经营面积与仓储面积配比建议陶瓷 1:1.5卫浴 1:0.5灯饰 1:0.5漆 1:146、.5c) 经营状况1. 多乐士主要经营零售和接工程，比例大概零售60%，工程40%。2. 今年经营略比去年好些d) 对本项目运作建议 时间越快越好，最好2013年6、7月就能部分开业。e) 对租金的建议 在市场开业初期，2025元平方米可以接受，以后每年可以上涨，这样有利于商家经营。6、市调人员：罗勇 徐玉峰访谈时间：2011.8.18访问地点：东南一路访谈对象：品牌、商家访问对象被 访 者 简 介王老吉颜老板湖南人，在来宾经营近8年，是多个品牌的总代（王老吉、红牛、山城啤酒、好日子酒、思源方便面等），在市内和乡镇客户较多，经营较好。现经营面积50平方米，觉得经营面积较小，租金5万/年，老城区47、租金高旺旺经营部唐剑湖南人，在来宾经营5年，旺旺总代理，经营面积40平方，租金4000/月。主要经营各种饮料、酒水、副食品、日化用品金得利百货批发部肖志洋湖南人，在来宾经营3年，主营小百货批发，现经营面积40平方米，租金4.5万/年来宾志成批发部金忠明湖南人，经营5年，红星牌、古钟牌系列白酒来宾总代理，主营白酒系列、葡萄酒系列、啤酒系列产品批发，现经营面积50平方米左右，租金4500/月中意批发部廖老板湖南人，主营百货、文具批发访谈记录：1 市场规划方面：1） 铺面面积在50平米以上，开间在4米以上，层高要求较高，可以做隔层。2） 行业分区经营3） 因为都是外地人（湖南人居多）有住房的需求有仓库配套4） 门前可停放三轮车或小型货车，道路宽度不应太小，2 业态规划的建议1) 业态越丰富，生意越好做，分区经营，划行规市3 行业信息东南一路经营小商品、百货批发的商户16家左右，经营最少在2年以上，租金较高，经营良好！但经营环境一般，基本每家经营户都自有送货车辆，车型以三轮车为主，部分商家有小货车，市内送货以三轮车为主，下乡送货用货车。4 经营状况1） 大部分商家经营良好5 对本项目的看法1） 认为本项目位置比较偏，担心没有人流2） 交通问题（主要是客户的方便问题）6 对租金、销售价格的建议1） 前期租金不宜太高2） 部分商家有购买意向2011.8.22完