1、 临沂银座项目全程策划提案 呈送：银座地产公司呈送：银座地产公司 鹏翔智地鹏翔智地 2009年年6月月1日日 项目关键点提示： 如何在目前的市场竞争中快速突围（市场研究、竞争分析） 使银座的品牌提升项目的附加值（品牌联动、服务联动） 如何让项目各物业形态形成价值联动，相互促进（功能定位） 最大限度整合资源使项目价值最大化（蓝海酒店或银座酒店） “银座”品牌撼动临沂（品牌延伸） 如何在较短时间内快速销售，合理实现利润最大化 3 研究思路 项目自身研判项目自身研判 市场研判及项市场研判及项 目定位目定位 营销推广策略营销推广策略 研究模块研究模块 论证结论论证结论 细化方向细化方向 项目规划及产项2、目规划及产 品建议品建议 区位认知 周边环境及配套 影响地块价值因素 宏观市场环境分析 区域房地产市场分析 竞争项目分析 市场需求分析 项目综合定位 项目规划建议 项目业态配比建议 项目产品建议 推广策略 价格策略 销售策略 项目地块价值项目地块价值 供应供应/ /竞争项目可借鉴竞争项目可借鉴 及可规避风险及可规避风险 产品综合建议 项目去化速度 营销关键点 操盘手法及销操盘手法及销 售预期周期售预期周期 4 城市综合体的开发模式（ complexcomplex ） 综合体一般以下四种发展模式：综合体一般以下四种发展模式： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 comple3、x =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel+ Office + 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城、日本六本木 本项目目前意向为以mall功能带动其他物业 的发展模式. 5 KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系体系 外因外因 内因内因 明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/ 功能化体系商业