1、一个高端综合体的城市影响力营销杭州捷群广告2016-08-25中心之上，再造中心商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注华润不管在哪里都是焦点！每一座万象系作品，都是城市的地标2005年，华润首次进入杭州华润以自己磅礴无比的商业活动深深影响了一个城市的发展格局这一次，华润落子江南，必将再一次改变萧山！对于萧山,对于这座江南之城,我们希望能以熟悉而陌生的眼光重新审视带来一个不一样的萧山万象汇【】时运城市的时代占位分析城市占位分析前提杭萧一体化2015年1月5日关于进一步加快萧山区余杭区与主城区一体化发展若干意见出台，2、从根本上融化萧山与主城间的隔阂萧山，第一次真正意义上融入杭州主城！杭萧一体化之五大政策统一落户统一自2015年1月1日起，购房落户、投资落户等八城区外户口迁入两城区政策统一执行主城区政策。教育统一到2018年，城区学前教育、义务教育段学校招生政策、高中段学校招生一体化将完成。医疗统一在主城区居住的萧山人，或者在萧山居住的主城区居民均可以到附近的社区卫生服务中心刷市民卡看病、买药。公积金统一萧山将统一执行杭州公积金相关业务政策，主城区、萧山、余杭基本实现公积金政策一体化。就业社保统一缴纳社保基数、社保福利等，萧山户籍将跟主城区享受同样的待遇和权利杭州首次从政策上正式接纳萧山萧山杭州城市一体化步入3、快车道因此，我们在分析萧山的城市时代站位之时必须将萧山纳入整个大杭州版图之中探究杭州城市中心的格局变迁城 市 占 位 分 析杭州的时代变迁大杭州城市的原点：西湖时代黄龙商圈武林商圈时代速描：最早于2000年开发，以西湖为中心，主要集中在北山、湖滨区域。龙翔桥、杭州大厦、武林银泰是这个时期杭州的标志。时代特征：西湖风景优美如画，也是衍生杭州繁荣之根，是老杭州的根基所在；一座西湖寸土寸金，申遗之后，西湖再无土地出让。代表商圈：黄龙商圈、武林商圈黄龙CBD杭城最早的金融心脏曾几何时，在此地密集地汇聚了一大批金融投资业、咨询服务业、商贸精英企业与知名的高等学府，而成为城市财富与荣耀的象征。武林商圈老杭4、州的香榭丽舍一条延安路，犹如法国巴黎的香榭丽舍大街，西接西湖，北靠市政府，武林商圈集万千宠爱于一身。大杭州城市的突破：钱塘江时代钱江新城钱江世纪城奥体博览城时代素描：2001年，杭州为破局囿于西湖的城市畸形发展形态。开启东进战略。杭州正式由杭州时代迈进钱塘江时代。时代特点：既有天时：发迹于杭州城东发展由政府规划主导；又有地利：占据钱塘江的绝佳自然资源；兼顾人和：新贵之地，充满活力，洋溢年轻时尚的气息。代表商圈：钱江新城CBD、钱江世纪城、奥体博览城钱江新城钱塘江边“陆家嘴”杭州钱塘江时代的重要桥头堡，市政府新驻地。集行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具5、有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。钱江世纪城钱江新城的“姊妹”篇与钱江新城拥江而立，是杭州“跨江发展”的重要举措。也是是杭州城市国际化战略发展中，最为活跃、最具潜力、最值得期待的发展板块。奥体博览城杭州对接世界的新窗口钱塘江南岸的奥体城，属滨江与萧山共建之区域。以体育和博览为主要特色产业。在未来，将承接G20峰会、2022年亚运会等重大国际会议和体育赛事。是杭州与世界对话的重要港口。武林商圈黄龙商圈奥体博览城钱江世纪城钱江新城 2001年-2015年从“西湖时代”到“钱塘时代”历经十五年的艰苦卓绝路杭州从偏安一隅的“西湖时代”大跨步迈进了潮涌浪奔的“钱塘江时代”已经准备好登上国际舞台的大6、杭州下一个十五年，发展方向又在哪里杭州城市的再次飞跃，需要一个新契机！2015年11月16日，习近平主席宣布二十国集团领导人第十一次峰会花落杭州，这也是杭州首次承办大型国际会议从G20峰会落址杭州那一刻起，有关“G20”的热点风生水起，那么，G20会不会就是杭州新的起飞点？2008年，第一次峰会2015年，第十次峰会华盛顿、纽约、匹兹堡、多伦多、首尔、戛纳、洛斯卡、沃斯、圣彼得堡、布里斯班、杭州萧山细数历届G20举办城市，我们不难发现，举办地都是赫赫有名的国际大都市G20第十次峰会择址杭州萧山城市布局将再次得以升级大杭州城市中轴将突破钱塘沿线深入江南腹地，直抵萧山核心武林商圈黄龙商圈奥体博览城7、钱江世纪城钱江新城 后G20时代大杭州城市中轴初步确立萧山核心江南新城大杭州城市中轴演进2000年以前西湖时代：黄龙CBD、武林商圈2001-2015年钱塘江时代：钱江新城、钱江世纪城、奥体博览城2016年后G20时代：萧山江南新城后G20时代大杭州城市中轴江南新中心萧山走向大都市不可或缺的一次证明萧山城市时代占位从本案所处的大区域来看，未来大有可期那么，项目区位本身又有哪些令人心动的新价值？【】地利项 目 区 位 优 势 分 析2014年，杭州市修改总体规划，提出“一主三副六组团”的规划格局。新一轮杭州市城市总体规划明确：江南城是未来杭州城市的重点区块之一，迫切需要滨江区与萧山区在总体规划、8、基础设施、工建配套等方面进一步协作统一。新政策。萧山携手滨江，共铸辉煌江南城新势能。2016年G20峰会主会场杭州地位再一次跃升，借奥体东风之际，带动萧山城市再升级，除了政策、资金支持，大量的基础设施工作和产业升级，萧山新城发展迎来利好又一春。新热点。2022年亚运会东道主携亚运之势，承接滨江区价值南溢，萧山坐享“亚运会红利”区域内加速相关基础设施完善，版块价值潜力实现快速井喷。新中心。市心路&金城路，黄金十字轴一条市心路，串起萧山繁华与未来；一条金城路，见证萧山“华尔街”的金融盛况。本案正居两轴交汇处，坐享萧山繁华核心。新交通。双铁零距离交汇5号线（在建中）：途径滨江、城站、菜市桥、至浙大紫9、金港校区。2号线（已运营）：沿市心路连接钱江新城、庆春广场、武林门、城西银泰等杭州主城繁华地段。双地铁交汇，萧山城市的新时代格局，正式拉开帷幕。新商业。七大城市综合体拱卫萧山市心在项目方圆两公里范围内，汇聚了（包括本案）萧山宝龙城市广场（在建）、绿地银泰（规划中）、加州阳光、恒隆广场、旺角城新天地、银隆百货七大综合体。萧山宝龙城市广场萧山宝龙城市广场加州阳光加州阳光恒隆广场恒隆广场绿地银泰绿地银泰本案本案旺角新天地旺角新天地银隆百货银隆百货可见，本案区域地块已经具备一个“新的都市区域中心”的各项指标条件。新势能G20主会场新热点亚运东道主新中心黄金十字轴新商业七大综合体新政策辉煌江南城新交通双10、地铁交汇萧山新都心大杭州时代正在崛起的江南中心萧山中心区域属性定位萧山新都心一座崛起的都市新中心承接城市外溢发展的重任汇聚本区域内的优势资源配置在的新价值感召之下，萧山中心正在崛起在这样一块含着金钥匙诞生的江南心华润将如何重塑萧山？【】自审项目本身思考首先，让我们回顾一下，2016年，华润“再造萧山”的工作成果一套综合体生态系统一本高端资产配置五大法则一组酒店式公寓推广动作工作小结综合体生态系统综合体对城市价值提升的作用资产配置五大法则投资时代的最佳资产配置方式酒店式公寓推广万象汇再塑萧山的入市试水为了更能匹配萧山中心的投资置业需求项目对万象汇的产品业态进行了进一步调整因此，在开展下阶段的营销11、推广之前我们需对自身进行重新的价值梳理项目梳理两大维度华润品牌产品业态华润置地 中国商业地产领导者总资产超2300亿港元土地储备面积超3600万平方米中国内地最具实力的综合型地产发展商之一23座万象城 17座万象汇万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列八大住宅产品线50余城 110个项目 高品质地产蓝筹每一座万象城，都深深改变了城市的气质和格局哪里有万象城，哪里就会崛起成为城市的新中心深圳万象城，深圳城市中心的名片之作杭州万象城，给城市更多可能助力“西湖时代”向“钱塘江时代”的跨越成都万象城，天府之国十大城市“新地标”沈阳12、华润万象城，东北老工业区的商业新曙光一座万象汇，改变一座城。2016年，万象汇跨江而来，在萧山中心之上，再造一个新萧山之心华润，给予萧山的不仅是城市商业的升级，更是刺激萧山城市整体的进阶提升实现萧山核心的二次腾飞华润品牌小结项目梳理两大维度华润品牌产品业态萧山万象汇p平 层 公 寓【城市高尚住区】p万象MALL【综合购物中心】p高端写字楼【国际商务总部】p万 象 金 街【时尚购物街区】萧山万象汇，以海纳百川的气度，构筑萧山业态最为丰富的城市建筑群落，集合商务办公、居住、购物、休闲娱乐等功能为一体，精研多类业态，满足人们多元、时尚、国际化的生活需求。鼎级复合业态 定义萧山新高度平层公寓平层公寓市13、心领袖私属公馆市心领袖私属公馆精装70 一步入住万象汇华润万象汇平层公寓，与高端企业总部双塔并立，屹立萧山城市云端。作为华润万象汇约30万方城市综合体中极其稀缺的居住作品，依托华润万象汇综合体丰富的资源与旺盛的人流，华润万象汇Mix Loft的价值未来早已鼎定。万象汇MALL中国一线商业品牌杭州万象城2.0升级筑品，近10万方购物航母华润万象汇汇聚国际优质资源，缔造集购物、餐饮、娱乐、休闲与一体的一站Shopping Mall。国际影院、精品超市、旗舰品牌、美食餐饮等众多业态汇聚，更让骄傲的萧山人，无需跨江即可坐拥自己的国际化繁华中心万象商务超五A国际写字楼重新定义国际高端山服务新标准俞10万14、方高端商务领地，成就非凡商业名片。写字楼与购物中心、商业街无缝连接，共同打造萧山一站式商务解决体系。22部高速电梯，等候时间不超过50秒。120-310多元空间，充分满足各类企业办公所需。万象金街城市菁英生活圈萧山永不打烊的时尚聚集地约2.2万方万象金街，是项目内稀缺可售的商铺。外有地铁、高端住宅环伺，内与购物中心、写字楼无缝对接，24小时均可开店盈利。建筑面积30-450多样化空间灵活组合，从品牌旗舰商铺到特色精品小店可轻松承载，缔造萧山全新财富版图。平层公寓万象汇MALL万象商务万象金街市心领袖私属公馆亚洲一线商业品牌超5A国际写字楼城市菁英生活圈萧山核心之上城市地标级物业产品规划小结华润15、万象汇品 牌业态华润，刺激萧山城市整体的进阶提升实现萧山核心的二次腾飞四大鼎级别业态复合共生在萧山城市中心之巅打造城市及地标物业以华润全国商业地产领导者为品牌背书，以无可复制的中心属性带来的投资价值为核心依托，以万象汇多业态多元共生生态圈的价值感召，形成本案的复合价值，确立引领萧山的第一市场占位。根据之前的安排，平层公寓产品会首先入市作为我们的首推业态那么，我们的目标客户，又有怎样的期许？【】客群目标客户洞察根据目标客户的置业目的不同我们将平层公寓的客户归纳为两大类属平层公寓客户自用客户投资客户地域标签跨江而来的“新萧山人”主城区萧 山主城区楼市飞涨，越来越多的客户选择跨江择宅。从15年、1616、年的萧山住宅及酒店式公寓成交情况来看，来自主城、滨江的外溢客户比重不断上升。根据德信君宸最新的成交数据来看，非萧山客户所占比例达到了52%。流入阶层标签城市新中产阶层他们是来自全国的精英人群，公司的高管阶层。投资置业更加理性，相较江北岸的高房价他们更青睐地段不差，生活品质更高的萧山中心居住。精神标签世界经理人他们引领着新商业的变革,依靠新技术、新模式获得商业上的成功,是当下 中国最有活力、最具有想象空间的一群人。自用客户洞察小结地域标签阶层标签精神标签跨江而来的“新萧山人”城市新中产阶层世界经理人城市精英文化的主导者平层公寓客户自用客户投资客户地域标签萧山本土地缘客户萧山土著为主要购买人群，包17、括老城区及瓜沥、义蓬、靖江等东部新城客户。作为土生土长的萧山人，他们对故土有难以割舍的情怀，同时也认定萧山的投资前景不差于滨江、钱江新城等新兴地带。本案阶层标签塔尖人群，东方犹太人他们或是萧山小型加工工厂的企业主，或因拆迁而一夜暴富。他们善于经商，被称为东方犹太人，手中掌握着大量的资金。他们对于投资异常敏感，股票、期货、外汇、楼市都是他们的主要投资选项。是社会财富的真正掌控者。精神标签个性张扬，渴望获得尊重他们被杭州人称之为“土豪”，多少年来，相信依靠自己的财富能够获得“城里人”的尊重，全国第一架私人飞机是萧山人买的，全国第一辆加长“悍马”是萧山人买的。投资客户洞察小结地域标签阶层标签精神标签18、萧山土著客户为主塔尖人群财富执掌人个性张扬渴望尊重萧山经济命脉的掌控者自用客户投资客户城市精英文化主导者萧山经济命脉的掌控者当代萧山的话事人萧山主流文化的代表，财富的实际掌控者代表了萧山社会主流的意向与需求13年华润8.4亿拿下萧山38号地块，整个萧山为之惊呼如今三年已过，萧山万象汇在市场上鲜有声音让我们来聆听一下，“萧山话事人”的声音典型客户代表：陈可帝行业：金融现办公地点：名城大厦购买动机：投资意向面积：120m2 左右语录：1.你们这里卖小户型肯定好的，50-70方的，这里地段好，周边娱乐设施多，租给周边外地上班的小白领，不要太好租的。出租一个月3千起步，和写字楼差不多的，小户型好出租。19、2.你们什么时候开始卖呢，我看前几天工地都停工了，我从去年开始关注，现在趁楼市好，手上也有闲钱，准备入一套，要是再晚的话，我就去买别的了，闲钱放在手中又不会生钱从投资者角度而言，小户型服务公寓若地段配套好，投资前景更好；长时间未有动作，客户持观望状态，对项目的信心逐渐消磨掉；典型客户代表：姚君飞行业：公司白领现办公地点：金马同盛购买动机：自用 所需办公面积：110m2语录：1.我在滨江上班，这里离滨江也不远，上下班也挺方便毕竟是市中心，配套很成熟，不必滨江差2.之前听说这里有公寓在卖。公寓面积不要大，50方的样子，价格嘛这里肯定没有滨江贵，结婚先用着，等过几年有钱了，卖掉换套住宅。3.就是你们20、这边什么时候开始卖呢？明年年底我就准备结婚了，总不能结婚了没有地方住吧？要是等待时间太长，我只能考虑别的项目了同样对万象汇地段、交通价值深信不疑；自主不用太大面积，够用即可，对小户型情有独钟；开盘时间未定，潜在客户可能会流失。从意向客户口中，我们听到最多的是：你们到底什么时候开始卖？营销节奏缓慢透支客户的等待信心与耐心【】营销下 阶 段 策 略 执 行下阶段营销策略平层公寓先行留住并消化前期客户，避免客户流失写字楼及商业以线下渠道圈客为主要手段平层公寓案名MIX 70简单直接，万象汇平层公寓小面积70方产品面世平层公寓广告语给中心一个新萧山在萧山的中心之上，建造一座城市地标级综合体建筑，为萧山21、核心开启一种全新的时代气象！备选广告语一步入驻万象城备选广告语萧山核心 私人公务舱备选广告语萧山的中心思想下阶段营销执行萧山万象汇“五个一”工程“一场聚焦全城的品牌活动一组科技时尚的案场接待一套智能+定制的样板房一系列创意渠道拓展一场年终客户答谢晚宴一场聚焦全城的品牌活动核心营销事件万象之夜华润萧山中心品牌及平层公寓产品说明会时间：2016年9月底或10月份万象之夜策略目的：以一场全城性的大事件活动，聚焦社会公众视线，奠定万象汇城市标杆地位，开启萧山新的生活方式。执行要点：承袭往期万象之夜的形式，结合萧山当地的名人，媒体资源全面铺排。地点选择：萧山剧院/开元名都大酒店豪车巡游全城超级模特，全国22、万象系展示潮流T台秀邀请著名企业家、萧山各界名人，经济界、文艺界、教育界名人等上台走秀，他们代言的是“奔竞不息，勇立潮头”的萧山精神，是华润致敬萧山人的一次盛会。鲁伟鼎万向集团总裁其父是鲁冠球，浙商领袖级人物陈妙林开元旅业集团有限公司董事长1952年出生于杭州市萧山区张宇才文艺界名人中国舞蹈家协会会员，中国社会舞蹈研究会会员，杭州市萧山区音舞协会副主席，副研究馆员。李成新三元控股集团董事长纺织行业名人重磅发布-1华润万象汇MIX 70产品介绍重磅发布-2华润万象汇招商品牌发布一组科技与时尚的案场接待样板房：1.社区APP上线云HUB 可以在万象汇APP植入云HUB模块前期涵盖预约、接待等销售功23、能后期联动公寓物业、商业等覆盖全功能案场接待2：2.VR看房技术通过时下流行的VR技术，对项目平层公寓后期呈现效果能做一个更好诠释，让客户能够身临其境的体验。案场接待3：3.现场小装置无线充电在案场设置无线充电设备,保证来访者手机具 有充足的电量,体现细节关怀。一套智能+定制的样板房一系列创意渠道拓展渠道活动1：会唱歌的围墙耳机插进墙内就能听歌，3500万首音乐随你听！这面墙上的小孔总共藏有 3500 万首歌,只要你路过把耳机随机插进去,就可以听到 不同的惊喜歌曲。这些小孔每一个都代表一首歌,只要插进去就可以在现场聆听!同时可以把项目信息巧妙植入进去这里听歌和拍照,这里也可以成为自拍墙,把自己24、听到的曲目和自拍一起上传到微信 渠道活动2：一键呼叫沙拉很多白领上班族都有吃下午茶的习惯，在各大写字楼的入口大厅设置巡展点，只要关注项目微信，点击微信平台里的“我要订餐”选项，就会免费上门赠送沙拉一份，晒朋友圈集赞达到50个，还可以免费再得一份。渠道活动3：流量包大派送与中国移动合作，推出萧山万象汇专属免费流量加油包。在各大写字楼的入口大厅设置巡展点，重点针对IT和企业白领，扫码关注即可得流量加油包，同时配合派单。一场年终客户答谢晚宴年终客户答谢晚宴万象优赏派对时间：2016年12月底万象优赏派对策略目的：与主流的轻奢品进行合作，以时尚芭莎为蓝本，在年底打造一场时尚趴体，感谢客户一年来的厚爱，25、也让客户在参与过程中获得身份认同感。与各大轻奢品牌合作，品牌商提供服装、鞋包、饰品，用于客户造型，作为回报品牌商可在晚会现场放置自己的商品货进行show展n品牌合作建议服饰类：coach、Miumiu、Michael Kors箱包类：Kate Spade、Mulberry运动类：Tory Burch、Y3配饰类：西铁城、施华洛世奇品牌嫁接化妆造型&红毯走秀邀请杭州著名造型师，对客户进行造型包装（发型、化妆、服饰搭配等）在样板区前铺设红毯，会员依次走秀，在样板区前的签名墙签字留念，雇佣大量摄影师摄影，营造时尚盛会的氛围。时尚晚宴在案场举行时尚晚宴。客户可以一边品尝美食，一边欣赏精彩的轻奢主题时尚走秀表演。萧山万象汇营销总轴9月10月11月12月11月开盘节点现场包装云HUB APPVR看房技术创意渠道会唱歌的围墙智能+定制样板房一键呼叫沙拉流量包大派送营销活动万象之夜万象优赏派对无线充电小装置谢谢聆听，请不吝指正THANKS