1、贵州贵州思南项目定位思南项目定位中伟地产营销中心中伟地产营销中心20112011年年8 8月月1212日日2思南简介思南简介 思南房地产现状思南房地产现状 思南未来思南未来思南贵州3关键词：乌江明珠乌江明珠思南简介思南简介4思南县思南县位于贵州省铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域的中心地带，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江。铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系湘、渝、川的水陆交通要塞。境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃。全县地域面积达2230.5平方公里，辖13个镇，14个民族乡，总人口63万，是一个汉、2、土家、苗、仡佬、蒙古等18个民族聚居的地方。思南历史悠久，源远流长。得乌江航运之便，自古商贾云集，经贸繁荣，是乌江中下游地区的商品集散地，政治经济文化的中心，为贵州开发最早的县份之一，素有“黔东首郡”之称，“乌江明珠”之誉。由于乌江干流纵贯思南县境78.13公里，形成一道天然迷人的风景线，把武陵山脉与大娄山脉分割开来，构成地容地貌独特的喀斯特地形。思南简介思南简介5悠悠乌江水，孕育了思南深厚的文化底蕴。思南教育成绩显著，每年均向全国各大中专院校输送新生上千名，县境内思南师范学校为全国农村重点师范学校，思南中学为省级示范性高中，正力争进入全国示范性高中行列。繁荣蓬勃的教育事业也为思南县孕育了一个3、文化素质较高、收入条件较好、讲究生活品味的教师群体，他们已然成为拉动城市消费、促进社会发展的中坚力量！思南县城仅小学、初中、高中院校就有9 9所，学生达130954130954人，教师逾62006200人！关键词：文化大县关键词：文化大县思南简介思南简介6思南简介思南简介7近年以来，随着“十一五”规划的不断推进，全县各产业经济增长速度较快，GDP总量呈现稳步增长态势。关键词：稳步增长稳步增长思南简介思南简介82011年16月，根据地区最新反馈的数字显示：思南县固定资产投资完成263360万元，同比增长138.6%，增幅居全区第五，投资总量居全区第二。增幅居全区第五，投资总量居全区第二。固定资产4、的高位高速增长，也为房地产的快速发展奠定了基础！固定资产的高位高速增长，也为房地产的快速发展奠定了基础！思南简介思南简介9思南县人均居民金融存款在07年后有了质的飞跃，增长率高达48.57%，城镇居民可支配收入涨幅也达到了17%，人民生活水平较之以前得到了很大的提升，购买能力日购买能力日益增强。益增强。思南简介思南简介10小结：小结：思南县近年来工业经济快速发展，固定资产投资呈大幅度增长态势，房地产投资发展加快，财政收支快速增长，金融运行良好，人均可支配收入逐年增加，消费性支出增长快速，社会购买力日益增强。经济、房地产投资以及个人消费能力的增强均为当地房地产项目的成功经济、房地产投资以及个人消5、费能力的增强均为当地房地产项目的成功运作奠定了较好的宏观基础。运作奠定了较好的宏观基础。思南简介思南简介11思南房地产现状思南房地产现状2009年，全县累计完成房地产投资27978万元，同比增长126.4%，2010年，全县累计完成房地产投资43380万元，同比增长55.05%，2011年1-5月，全县累计完成房地产投资16417万元，同比增长99.21%，09-11年全县房地产投资急速增长，房地产市场已开始进入快速发展期。关键词：快速发展期快速发展期1208-09年间，城市土地供应充足，但由于县城特殊的地貌特征，土地资源吃紧，到10年供给已下降了57%，预计未来几年内，土地投放量亦不会出现太6、大涨幅。07070808090910101111土地供应量土地供应量（亩）（亩）44.667.27137.7559.239涨幅（涨幅（%）-69.4350.7104.77-57.02-关键词：土地稀缺土地稀缺07-1107-11年思南县土地供应情况年思南县土地供应情况思南房地产现状思南房地产现状13思南县城傍水依山而建，城区东西向地势坡度较大，建筑多以居民自建房为主，长期以来，由于缺乏统一的规划和科学的指导，加之地块资源的稀缺，随着人口的不断增长，城市扩容缓慢，导致城区内各类建筑密布、街道狭小，几无居住舒适度可言；县城房地产开发起步较晚，07年前商品房住宅的均价在千元以下，多数项目以东西朝向的7、多层、小高层为主，无小区环境、无物业管理；近三年来，由于外来开发商的进入，土地资源吃紧，县城商品房价格涨势很快，目前已过3000元/平米大关。住宅市场现状住宅市场现状思南房地产现状思南房地产现状14思南房地产现状思南房地产现状15江岸名都江岸名都思南房地产现状思南房地产现状16县城规模最大的项目，2007年动工，总建筑面积3030万万，住宅2424万万，商业近6 6万万，共分5期开发；1组团已入住、2组团已交房、3组团已大部分封顶、4组团临街多层已封顶，但暂不销售；3组团多层于年初开盘，1.11.1万万，已销售完毕已销售完毕 ；3组团两栋19层电梯小高层于8月1日开盘，3.33.3万万，2708、270套余套余110110套套，已销售近已销售近60%60%电梯小高层均价：30003000元元/、临街底商均价：1600016000元元/、内街及临江底商均价：1300013000元元/、二楼商业：40004000元元/；产品热销原因：位置佳，启动期早，影响力大，入住率高，建材市场、沿街餐饮位置佳，启动期早，影响力大，入住率高，建材市场、沿街餐饮已成行成已成行成市市。项目概况项目概况思南房地产现状思南房地产现状17金海湾商业广场金海湾商业广场思南房地产现状思南房地产现状18县城商业中心区，23层电梯高层，城区内规模较大县城规模仅次于江岸名都项目，2008年动工，总建筑面积1414万万，住宅99、 9万万，商业5 5万万（暂不销售）2梯5户、2梯6户、2梯8户，主力户型：130三房、140四房2010年6月住宅整体开盘，723723户已销售户已销售401401户户，销售率达销售率达56%56%住宅均价：29002900元元/产品销售分析：临江、临路单元迅速去化完毕，临汽车站单元因采光、通风不佳，临江、临路单元迅速去化完毕，临汽车站单元因采光、通风不佳，去化缓慢去化缓慢 项目概况项目概况思南房地产现状思南房地产现状19小结：小结：思南房地产现状思南房地产现状市场进入快速发展期，机会到来的同时，竞争也在升级；土地稀缺性日益突显；相对规模较大、品质较好的商品房项目（如江岸名都等）多集中在乌江10、沿岸，并逐步向北城新区延展；景观住宅的均价较普通住宅高出300500元/左右，且去化速度较快；主力户型集中在120140左右三房，90 以下及140 以上户型占比较小；现有项目整体优势不明显：地段好的，环境、产品一般（如金海湾、江岸名都现有项目整体优势不明显：地段好的，环境、产品一般（如金海湾、江岸名都等），环境、产品好的，地段、交通配套较差等），环境、产品好的，地段、交通配套较差(如东太如东太鹭洲等鹭洲等)，部分高端客群，部分高端客群无从选择；无从选择；20由于城区居住密度高，人流量大，自发形成了以街道为脉落的住宅底商（多为一层）经营格局，业态品类繁多，以满足人们日常需要的餐饮、服装、药店等11、为主；店铺面积较小、装修简单、档次普遍不高；各类业态鱼龙混杂，缺乏统一的规划和管理经营；集中商业较少，无百货、影院、写字楼等商业物业形态。商业现状商业现状思南房地产现状思南房地产现状21老城区商业分布情况老城区商业分布情况主流商业集中分布在乌江大桥西岸、老汽车站周边区域，以批发市场、服饰、电子通讯、超市等为主，经营稳定，转租极少；商业集中区内氛围浓厚，但无规划布局，无大型商业综合体，单体商业规模偏小且业态混杂，环境较差；老城区内商业以临街一层小铺为主，多为生活配套等零散商业。租金水平租金水平 商业步行街：外街80-100元/月 内街40-50元/月 专业市场：35-50元/月 老城区散铺：3012、元以下/月思南房地产现状思南房地产现状22思南房地产现状思南房地产现状23城北新区商业分布情况城北新区商业分布情况商业集中规划分布在城北大道两侧商业氛围日渐成熟；无规划布局，无大型综合商业体，以专业市场为主导，缺乏生活配套，业态失衡；临江餐饮、休闲成熟度较高，氛围较好，县城仅有的商业亮点。租金水平租金水平 临街商铺：65-80元/月 内街及沿江商业：50-60元/月思南房地产现状思南房地产现状24思南房地产现状思南房地产现状25小结：小结：房地产起步较晚，城市缺乏整体的科学规划，导致城区各式建筑林立、密度较高，缺乏居住舒适性；自发形成的商业格局杂乱无序，品种丰富，但多以满足日常生活所需的小规模13、自营商业为主，档次较低；城区商业以自建房底层为主，缺乏专业的集中式商业物业，如大型百货、卖场、影院、写字楼等物业类型；城市特有的地形地貌及陈旧的建筑布局，导致城区内停车位极其缺乏，通过本次调研我们获知，主城区内每晚停放于狭长街道两侧的私家车超过1000辆。随着城市的发展，城区旧有的建筑和商业布局已成为阻碍发展的随着城市的发展，城区旧有的建筑和商业布局已成为阻碍发展的最大绊脚石。最大绊脚石。思南房地产现状思南房地产现状26关键词：撤县建市撤县建市未来五年，是思南站在新的起点上推动跨越的重要机遇期，也是大有作为的黄金发展期。思南县人民政府在2011年政府工作报告中提出了“十二五”时期的主要奋斗目标14、：1、全县生产总值年均增长20%，力争达到21%，到2015年GDP达105亿元，人均GDP接近全省平均发展水平；2、城镇化率在当前30%的基础上每年提高2个百分点以上，力争“十二五”期末超过40%；3、围绕“撤县建市”目标，大力实施“两城五镇同城化”发展战略。到到20152015年，年，全县城镇总人口达到全县城镇总人口达到2828万人左右，县城人口超过万人左右，县城人口超过1515万人，县城建成区面积达到万人，县城建成区面积达到16.816.8平平方公里，县城规划区面积达到方公里，县城规划区面积达到6060平方公里，形成平方公里，形成1010公里核心区、公里核心区、2020公里辐射区。公里辐15、射区。思南未来思南未来27加强基础设施建设，优化发展支撑体系。重点建设“一港、一隧、两高、三铁、四桥、五联线”，全力打造铜仁地区西部和黔东北交通枢纽，形成通往重庆、贵阳、怀化等经济较发达地区的4小时经济圈。思南未来思南未来关键词：4 4小时经济圈小时经济圈28大力实施“两城五镇同城化”发展战略。继续实施县城“北移、东扩、西进、南延”战略，充分发挥“两高一江”交通优势，完善“一江两岸三桥四道五片区”和“两高六出口”的城镇骨架规划。优化旧城控规和路网规划，将县城库岸治理与滨江景观带建设有机结合。思南未来思南未来关键词：同城化同城化29政策走向政策走向思南县十一次党代会曾提出：到2010年，全县城镇16、化水平达到34%，县城面积达到l5平方公里，人口达到l0万人。思南县城近期按10l5万人建设。对于现有人口仅7万人的县城而言，不管是二年内增至l0万人或是五年内增至15万人，平均每年将增加约1.6万人。这意味着每年要提供相当于每年要提供相当于目前目前城北新区城北新区在建项目在建项目住房总量住房总量2.52.5倍倍的产品才能满足的产品才能满足年均人口增长的需要年均人口增长的需要：城北新区在建项目占地约71060平方米，总建筑面积约238000平方米，将建成1500多套住房和部分商业用房，可容纳50006000人的居住和商务行为。由此可见，城北新区的发展势在必行。政策的利好将为本地房地产的开发带来17、极大的空间和机遇。思南未来思南未来30根据政府“十二五”规划纲要，思南将在5年内完成“撤县建市”目标，同时，积极发展轻化工业、轻纺工业等，初步形成能源产业、原材料产业、船舶及装备制造业、特色产品精深加工业、新兴产业等五大支柱工业，加快完善旅游基础设施，努力开拓客源市场，实现旅游经济高位增长，加快商贸物流基础设施建设，把思南发展成铜仁地区西部和乌江中下游物流集散基地思南的经济格局已由“内向型”向“外向型”转变，未来思南与外部的流动互通将会更加频繁，思南的城市转型也将带动其它各产业链的迅速发展，市场机会无限！思南的城市转型也将带动其它各产业链的迅速发展，市场机会无限！小结：小结：思南未来思南未来318、1地王介绍地王介绍 项目现状项目现状 项目预期项目预期 中伟思南32关键词：地王地王2010年，湖南中伟投资以1.865亿元竞得思南县新城区约46亩土地，成为思南县迄今为止当之无愧的“地王”！地王介绍地王介绍33该地块位于思南县城北新区内，北侧紧邻正在施工中的乌江三桥，南侧与规划中的市政休闲广场相连，东临滨江大道，西靠城北大道。本 案东南西北项目现状项目现状34现状下的难点：现状下的难点：城市北移过程中，新区多数项目均在建设过程中，项目所处位置，南向休闲广场和酒店用地均未动工，阻隔了项目与周边完善区域的连接；城北大道和滨江大道均未延伸至此，项目通达性受到很大影响；项目北面的乌江三桥及东岸杭瑞高19、速、酉剑高速还未通车，严重阻碍了县城与外部的物资及人员流通；周边配套严重缺乏；项目所在区域性价值尚未形成。项目现状项目现状35现状下的支撑：现状下的支撑：项目项目预计完成时间预计完成时间新政府办公大楼2012年底休闲广场2011年底新汽车站2012年底滨江大道2011年底城北大道2011年底乌江三桥2012年5月杭瑞高速2012年酉剑高速2012年乌江蓄水2012年6月撤县建市撤县建市20162016年前年前右侧各项市政配套工程的完工时间将成为本案价值提升最为关键的因素以及项目开发节奏的重要依据！项目现状项目现状36项目预期项目预期37随着“北移、东扩、西进、南延”战略的不断推进，北城新区的规20、划建设已初见雏形。未来三年内，县委、政协、人大、公安、检察、税务、工商、财政等职能部门的迁入，这里将成为全县新的政治、经济和文化交流中心，而杭瑞、酉剑高速公路、乌江三桥的拉通以及新汽车站的建成使用，“一江两岸三桥四道五片区”和“两高六出口”的城镇骨架规划将最终形成，长期以来倍受地形和交通困扰的思南县城将迎来它新的发展机遇。本案正处于这个新城格局的中心，坐拥区位、景观、交通等诸多优势资源，理应本案正处于这个新城格局的中心，坐拥区位、景观、交通等诸多优势资源，理应肩负起这座城市功能升级、品质提升的重任，成为这座城市未来品牌的标杆，同时，肩负起这座城市功能升级、品质提升的重任，成为这座城市未来品牌的21、标杆，同时，分享城市成长的价值！分享城市成长的价值！项目现状项目现状小结：小结：38项目参数指标项目参数指标项目定位建议项目定位建议定位产品39总用地面积：3320033200，约4949亩亩净用地面积：2770027700规划容积率：9.09.0总建筑面积：249300249300，约约2525万万绿化率：35%建筑密度：34%项目参数指标项目参数指标40项目地块呈南北走向狭长形分布，考虑到产品销售速度与整个开发建设的关系，建议采取分3期进行开发：A1地块三面临路，南向与市政广场相连，商业价值较大，建议规划为开发式商业街区，地块内部依据地势及住宅物业的摆布进行灵活分割，激活社区内部商业氛围，22、形成内部外部商业活动的最佳流通，最大限度发挥地块的商业价值；A2地块就就先天条件而言，居住舒适度最高，居住价值较大，A3地块三面临路，紧邻高架桥，居住价值次之，建议此两地块规划为高端住宅区；A1A1A2A2A3A3乌乌江江城城北北路路滨滨江江路路乌江三桥乌江三桥项目产品定位建议项目产品定位建议地块划分地块划分41鉴于土地的稀缺性价值和不可复制的景观资源，我们将项目定位为：思南的城市名片思南的城市名片铜仁地区的建筑标杆铜仁地区的建筑标杆30万平米的城市综合体，将实现整个思南县城的商业升级，改变思南的整体消费模式，裂变思南县域商业形态。项目定位项目定位建议建议市场定位市场定位42项目处于城市发展的23、新核心；在土地资源稀缺城市拥有30万平米体量；独享区位、景观、环境、市政配套及未来交通优势资源；拥有众多政府职能部门高素质、高收入的优质潜在客群；因此，我们将本案住宅定位为：城央城央定制定制江景江景大宅大宅(建议整个项目产品以3000元/平米为设计导向)产品定位产品定位 /住宅住宅项目定位项目定位建议建议43目标客户分析目标客户分析中低端客户生活以满足基本需求为主消费力有限，预支能力低一次置业、自住为主青睐传统的普通住宅对原居住区域依赖度非常高缺乏生活理念的构想食品、教育、住房消费支出生活、娱乐以低消费为主消费承受力低，中低端普通产品中端客户生活休闲偏向中规中矩住房以满足居住要求为主一次置业、24、自住为主青睐经济实用功能合理户型关注区域配套多于社区配套有一定购买力，实用经济产品中高端客户娱乐、投资为主要支出不安于现状，勇于开拓新领域具备较强的购买能力为居住品质升级而购房希望拥有高档住宅产品强调住宅舒适性和品质感喜欢现代社区，在乎身份标签消费承受力高，居住升级，消费承受力高，居住升级，身份标签身份标签高端客户休闲、教育、健康为主要支出家庭观念重，生活工作双中心生活考究，维护自我交流空间购买随机性强，承受力高购房观念先进，享受主宰生活关注产品内在，讲究细节注重社区服务配套注重生活私密性购买力强，生活考究购买力强，生活考究项目定位项目定位建议建议44目标客户分析目标客户分析根据以上目标客群特25、征，我们基本可以锁定本项目的主要目标客群类型：公务员：公务员：随着县委、政协、人大、公安、检察、税务、工商、财政等职能部门的北迁，大量公务员队伍的工作和生活重心北移，本项目将成为他们的最佳选择；教师：教师：县城教育事业繁荣，师资队伍庞大，师范、三中、四中、城北小学也将为我项目带来大量的、具备购买意识和实力的教师群体；私营企业主：私营企业主：工业品批发城、新汽车站的建成使用、三桥及高速的拉通，必将激活区域商业市场的发展，吸引大量私营企业主的涌入；返乡客：返乡客：家乡的发展、交通的便利也将吸引更多外出务工人员的返乡置业热潮；投资客：投资客：酒店的落成，交通、物流、商务、旅游等各方面的不断发展完善，26、区域的升值空间也在急速增长。项目定位项目定位建议建议45根据对现有项目的市场调研分析，我们得知：县城居民保持以家庭为单位的居住习惯，需求多以自住为主，故为满足家庭成员日常生活起居的需要，三房户型成为市场消化的主力户型，面积区间段在120-140 之间，90 以下两房及140 以上四房户型市场占比较小，去化速度也相对缓慢；本项目定位为城市高端综合体项目，集居住、娱乐、休闲、商务以及商业于一体，住宅产品的设计应以发展的眼光、全面考量各类不同人群的需求。主力户型建议主力户型建议项目定位项目定位建议建议建议建议A2A2、A3A3高端住宅区主力高端住宅区主力户型为户型为130-140130-140 三房27、户型为主，三房户型为主，110-120110-120 三房为辅，同时搭配三房为辅，同时搭配少量少量140140 以上四房；以上四房；A1A1区域住宅以区域住宅以110-120 110-120 三三房为主，辅以房为主，辅以80-9080-90 两房。两房。46通过对思南房地产开发现状和商业格局的调研、商户及政府访谈，结合本项目地块的稀缺属性与较大高差的客观存在，以项目开发风险可控为根本，充分挖掘地块价值为原则，我们认为，本案商业形态应以百货、超市、影院为商业主中心，辅助两条东西向、长约100米的商业街，及在A1地块处打造一条南北向风情双首层商业街，着重打造环项目底层商业，以城市名片定位本案，故本28、案商业形态定位为：全开放式风情商业街区全开放式风情商业街区产品定位产品定位 /商业商业项目定位项目定位建议建议47城北大道底商设计为局部3层，做大开间，以满足建设银行、联通等订单式客户的需求；滨江大道沿线底商设计为局部2层，东西向商业街的各入口处设计为局部3层；A2、A3地块以环社区底商为主，利用东西高差可局部设置为双首层商铺；A1区南面街道的设计应考虑到与市政广场的衔接，保证项目与广场的自然融合，使人流动线更加顺畅。商业布局建议商业布局建议项目定位项目定位建议建议A1A1A2A2A3A3乌乌江江城城北北路路滨滨江江路路乌江三桥乌江三桥商业人流48A1地块作为本项目商业价值的核心引擎，其商业物29、业的设计、分割以及业态分布直接关系到整个项目商业运营的成败！建议规划为开放式商业街区，地块内部依据地势及住宅物业的布局进行灵活分割，激活社区内部商业氛围，形成内部外部商业活动的最佳流通，最大限度发挥地块的商业价值（建议参照上海大宁国际项目）；根据以上商业设计的特殊性及未来周边环境的需要，本地块上盖住宅物业建议可考虑以面积稍小的过渡性住宅产品为主，以满足社区小商业主、未来商务人士、投资客户及少量自住客户的需求，办公、自住、可租、可售，方式灵活多变；主力店的规模控制在6000，底层面积控制在20002500 ，二层、三层单位面积可适当放大。A1A1地块补充说明地块补充说明项目定位项目定位建议建议430、9商业街的入口处采用喇叭口的开放式建筑形式，两旁的建筑物外立面采用圆弧落地玻璃形状,并在街口位置设置景观小品；考虑到逛街人群视距、视角以及人的生理惯性，商业街的街面不宜过宽，应控制在712米以内，但节点广场不受此限制；商业街的街道中间的景观建筑不宜过高及过宽，以免影响街道的通透度；商业街内摆放一些雕塑小品及休闲椅，供来往人群娱乐休闲之用（休息椅的距离一般在8米左右，纳凉处间隔距离一般是40米左右）；在商业街中段位置地面建议铺设一个标志性的地砖建筑小品，如镂刻，地砖画等；商铺的门面外观采用一体的玻璃双开门，门外如要装卷帘门应采用装饰效果比较强的镂空形状的卷帘门。建筑设计建议建筑设计建议项目定位项31、目定位建议建议50项目定位项目定位建议建议51建议一：不考虑在本项目建写字楼，通过对思南建设银行行长、联通分公司总经理、规划局长、房地局局长的当面沟通，政府职能部门及各事业单位对办公用房的需求大多在500800平米，且考虑整体购买的意向不强；建议二：根据思南县停车位严重紧缺的实际情况，建议项目可考虑利用项目地块东西高差设计地下停车位，以满足我项目潜在客群的停车需要，作为高端项目配套，营造项差异化，弥补市场空缺。建议住宅与车位的配比为1：0.6；建议三：作为思南县城首个真正意义上的高端项目，建议在A3住宅区内设置一个可容纳6个班的幼儿园配套；建议四：住宅设计应以项目景观特色为先，尽可能多地保证其32、临江景观面，提升住宅价值。产品补充建议产品补充建议项目定位项目定位建议建议52案名一案名一城北新区、财富中央肩负着引领城市升级、重塑商业布局、构建奢适生活的历史使命成为北城中央、乌江河畔最具国际气质的亲水大盘中伟中伟城北中央城北中央项目定位项目定位建议建议53案名二案名二高端住宅+开放式商业街区的城市综合体中伟中伟中央广场中央广场项目定位项目定位建议建议54案名三案名三傍江而建，坐拥无限水域景观实力开发商倾力打造区位、环境、景观、园林、交通、配套等均为城市树立品牌标杆中伟中伟乌江壹号乌江壹号项目定位项目定位建议建议55开发节奏建议开发节奏建议开发时间建议开发时间建议节奏开发56基于之前所阐述的33、地块周边道路、配套等各项关键因素均要在未来12年后才可基本完善，故建议本项目分为三期开发，以实现项目利益的最大化。方案一、按照项目地块由南自北以方案一、按照项目地块由南自北以A1-A2-A3A1-A2-A3顺序分三期开发顺序分三期开发优势：项目以集中商业为昭示力，突显了项目商业的价值；劣势：由于前期周边商业氛围不成熟，主力店及次主力店的招商运营工存在较大风险；一类底商难以实现价值最大化；从现金流的角度来考虑，主力店和次主力店约1万平米，项目前期需投入的建设成本较大，现金周转率不高！A1A1A2A2A3A3乌乌江江城城北北路路滨滨江江路路乌江三桥乌江三桥开发节奏建议开发节奏建议57方案二、先开发34、方案二、先开发A2A2区，再开发区，再开发A1A1区，最区，最后开发后开发A3A3区区优势：当项目周边未形成有效的商业氛围时，先以高端住宅投入市场，除可按产品量全额回笼资金外，还可为本项目还可为本项目储备一个高端客户群体；储备一个高端客户群体；此开发顺序的时间节点可保证A1期的商业产品在投放时，周边的商业业态已成形，配套设施已完善；劣势：对施工组织将带来一定的难度。A1A1A2A2A3A3乌乌江江城城北北路路滨滨江江路路乌江三桥乌江三桥开发节奏建议开发节奏建议58方案三、先开发方案三、先开发A3A3区，再开发区，再开发A1A1区，最区，最后开发后开发A2A2区区优势：当项目周边未形成有效的商业35、氛围时，先以高端住宅投入市场，除可按产品量全额回笼资金外，还可为本项目储备一个高端客户群体；此开发顺序的时间节点可保证A1期的商业产品在投放时，周边的商业业态已成形，配套设施已完善；劣势：地块周边较为荒凉，对现实的塑造有一定难度。建议采用！开发节奏建议开发节奏建议A1A1A2A2A3A3乌乌江江城城北北路路滨滨江江路路乌江三桥乌江三桥59整体开发周期为5年，预计在2017年底完成整个项目的开发。本项目产品上市时间第一要素依据乌江三桥通车时间为起点，以高端景观住宅为前期售卖信息投放市场。建议在建议在20122012年年6 6月月3030日日将第一批住宅产品推向市场并保将第一批住宅产品推向市场并保36、证可持续性的产品供给链。证可持续性的产品供给链。开发时间建议开发时间建议开发时间建议开发时间建议60关键词：关键词：冷静冷静作为地王，顾名思义，从思南县城单个楼盘每月销售的去化速度（一般都在20套左右）来看，单个项目的去化率较为缓慢；而我项目容积率极高、住宅产品体量较大，从而导致项目周期较长，势必摊薄了资金的回报率。而我集团目前对项目的预期期望过于乐观，对项目开发过程中可能存在的困难预计不足，如开发成本、市场饱合量、管理成本等因素，建议集团冷静估计项目预期收益。61关键词：关键词：报建报建由于商业项目整体的特殊性，建议集团对该项目实行整体规划、分期报建，以此达到可根据市场需求及利、弊因素调整项目规划的必要性。62汇报完毕汇报完毕!